Wohnmarktbericht 2019: Region Würzburg
Wertvolle Orientierung und Entscheidungshilfe für die Bewertung aktueller Preise im Immobiliensektor in der Region Würzburg.
Wertvolle Orientierung und Entscheidungshilfe für die Bewertung aktueller Preise im Immobiliensektor in der Region Würzburg.
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<strong>Wohnmarktbericht</strong> <strong>2019</strong><br />
<strong>Region</strong> <strong>Würzburg</strong><br />
Bild: Shutterstock · Datenstichtag: 01.03.<strong>2019</strong><br />
2. Ausgabe · Schutzgebühr 10 €
Vorwort<br />
Jede Immobilie ist einzigartig. Ihr Wert ermittelt sich aus Größe, Zustand und Lage.<br />
Bei genauerer Betrachtung ist dabei die “Lage“ das absolut ausschlag gebende<br />
Kriterium für die Preisfindung eines Objektes.<br />
Eike Wohlhüter<br />
Geschäftsführer<br />
VR-ImmoService Mainfranken GmbH<br />
Eine alte Weisheit bringt es auf den Punkt: „Die drei wichtigsten Faktoren<br />
einer Immobilie? 1.Lage, 2. Lage, 3. Lage“. An dieser Erkenntnis hat sich aktuell<br />
auch nichts geändert - an der Wertentwicklung bei Immobilien hingegen<br />
schon. Aus diesem Grund geben wir gemeinsam mit den renommierten<br />
Immobilien-Marktforschern vom ibb Dr. Hettenbach Institut den vor liegenden<br />
„<strong>Wohnmarktbericht</strong> <strong>2019</strong>“ heraus.<br />
Der Report gibt wieder eine wertvolle Orientierung und ist Entscheidungshilfe<br />
für die Bewertung aktueller Preise im Immobiliensektor in unserer <strong>Region</strong>.<br />
Dies gilt sowohl für Kauf und Verkauf als auch für Mieten und Vermieten.<br />
Nach dem großen Erfolg der ersten Ausgabe in 2017 für die Stadt <strong>Würzburg</strong>,<br />
haben wir im aktuellen Report die Betrachtung auf Stadt und Landkreis <strong>Würzburg</strong><br />
sowie auf die Stadt Kitzingen und auf Teile des Landkreises Kitzingen ausgeweitet.<br />
Damit ist die VR ImmoService Mainfranken GmbH „Ganz nah dran“<br />
an den Menschen in unserer lebenswerten Heimat.<br />
Herzlichst<br />
Ihr Eike Wohlhüter<br />
Geschäftsführer VR-ImmoService Mainfranken GmbH<br />
2
Wohnungsmarktbericht <strong>2019</strong><br />
<strong>Region</strong> <strong>Würzburg</strong><br />
Bestandsimmobilien<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Kapitel I – Entwicklungen und Trends<br />
Seite<br />
10 Einkommen und Einkommensentwicklung 15 Mietangebot für Wohnungen<br />
11 Wie viele Jahresgehälter kostet eine<br />
16 Preise und Preisentwicklung<br />
Immobilie?<br />
12 Wie passen Angebot und Nachfrage<br />
17 Marktstabilität<br />
zusammen?<br />
13 Durchschnittliche Vermarktungsdauer 18 Zinsumfeld<br />
14 Wo ist das Kaufangebot für Häuser und<br />
Wohnungen am geringsten?<br />
19 Renditeprognose<br />
Kapitel II – Preise und Entwicklung<br />
Seite<br />
22 Marktwertermittlung bei Immobilien 37 Der iib-Immobilienrichtwert ®<br />
24 Lage, Lage, Lage – Wohnlagenübersicht 38 Haus – Kauf<br />
Der Angebotsmarkt 40 Wohnung – Kauf<br />
28 Haus – Kauf 42 Wohnung – Miete<br />
30 Wohnung – Kauf<br />
32 Wohnung – Miete<br />
34 Wohnung - Rendite<br />
3
Grußworte<br />
Christian Schuchardt<br />
Oberbürgermeister<br />
Stadt <strong>Würzburg</strong><br />
Eberhard Nuß<br />
Landrat<br />
Landkreis <strong>Würzburg</strong><br />
Liebe Leserinnen und Leser,<br />
vor Ihnen liegt der Wohnungsmarktbericht <strong>2019</strong> der VR ImmoService<br />
Mainfranken GmbH, der einen Überblick über die aktuellen Preise im<br />
Immobiliensektor unserer Stadt bietet. Das Thema Wohnen und vor<br />
allem der Mangel an (bezahlbarem) Wohnraum sind derzeit in aller<br />
Munde. <strong>Würzburg</strong> ist ein attraktiver Ort zum Leben, Arbeiten und<br />
Studieren. Aber selbst Haushalte mit mittlerem Einkommen haben zunehmend<br />
Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden.<br />
Die positive Bevölkerungsentwicklung ist dabei nur ein Grund für<br />
den Wohnraummangel. Dazu kommen der Trend zum Einpersonenhaushalt,<br />
die gestiegene Lebenserwartung und der steigende Wohnflächenkonsum<br />
pro Kopf. Die Folge sind angespannte Wohnungsmarktverhältnisse,<br />
wie sie in nahezu allen Großstädten zu finden sind.<br />
Dieser Situation und dem daraus resultierenden Handlungsbedarf<br />
ist sich die Stadt bewusst. Der Stadtrat hat deshalb das Handlungskonzept<br />
Wohnen beschlossen, das jetzt Stück für Stück realisiert wird.<br />
Die Wohnungspolitik der Stadt <strong>Würzburg</strong> basiert auf zwei Säulen.<br />
Zum einen soll durch die Ausweisung neuer Wohnbauflächen und der<br />
Aktivierung von Flächenreserven dem knappen Angebot entgegen<br />
gewirkt werden. Zum anderen soll der Anteil an kostengünstigen<br />
Wohnungen durch eine Quote für den geförderten Mietwohnungsbau<br />
erhöht werden.<br />
<strong>Würzburg</strong> ist eine lebens- und liebenswerte, muss aber auch eine<br />
bezahlbare Stadt mit Wohnungen für Alle bleiben.<br />
Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre, möchte es an dieser Stelle<br />
jedoch nicht versäumen, auch auf den städtischen Immobilienmarktbericht<br />
hinzuweisen, der alle zwei Jahre erscheint.<br />
Liebe Leserinnen und Leser,<br />
Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis. Die<br />
eigenen vier Wände sind ein Rückzugsort, versprechen<br />
Erholung, Vertrautheit und Geborgensein. Auch im<br />
Landkreis <strong>Würzburg</strong> möchten sich viele den Traum<br />
vom Eigenheim erfüllen, suchen bezahlbaren Wohnraum<br />
oder wollen die Gunst der Stunde nutzen, um<br />
ihre Immobilie zu verkaufen.<br />
Ein aktives Leben in 52 Gemeinden, geprägt durch<br />
ein vielfältiges Kultur- und Vereinsangebot, gute<br />
Kinder betreuungseinrichtungen sowie einen stabilen<br />
Arbeitsmarkt, sorgt im Landkreis für eine gleichbleibend<br />
hohe Nachfrage auf dem Wohnungs- und<br />
Immobilienmarkt.<br />
Da ist es gut, eine Orientierungshilfe an der Hand<br />
zu haben und sich gezielt über die Entwicklung des<br />
Wohnungsmarkts in der <strong>Region</strong> informieren zu<br />
können. Der vorliegende Bericht gibt Auskunft über<br />
die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise in Stadt<br />
und Landkreis.<br />
Unsere Kreisentwicklung am Landratsamt <strong>Würzburg</strong><br />
kümmert sich engagiert darum, dass auch die ländlicher<br />
gelegenen Gemeinden attraktive Wohn- und<br />
Lebensräume sind. Die Optimierung des Öffentlichen<br />
Personennahverkehrs und Einrichtungen der<br />
Daseinsvorsorge spielen dabei eine besondere Rolle.<br />
Wohnen im ländlichen Raum hat Zukunft!<br />
Ihr<br />
Christian Schuchardt<br />
Oberbürgermeister, Stadt <strong>Würzburg</strong><br />
Ihr<br />
Eberhard Nuß<br />
Landrat, Landkreis <strong>Würzburg</strong><br />
4
Präambel<br />
Dr. Peter Hettenbach<br />
Geschäftsführer<br />
iib Dr. Hettenbach Institut<br />
UMFASSENDE ORIENTIERUNGSHILFE FÜR KÄUFER UND VERKÄUFER<br />
Seit dem Jahr 2007 haben sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt<br />
wesentlich verändert:<br />
• Die digitalen Veränderungen in der Arbeitswelt haben eine neue<br />
Urbanisierungswelle ausgelöst.<br />
• Ein geringes Zinsniveau und kostengünstige Finanzierungen haben die Investitionen<br />
in Immobilien erleichtert.<br />
• Das zunehmende Sicherheitsbedürfnis der Menschen hat die Flucht in reale<br />
Werte (Immobilien), das sogenannte Betongold, ausgelöst.<br />
• Vorhandenes Vermögen wird von der Generation der Babyboomer vererbt.<br />
• Ein knappes Angebot an Mietwohnungen in den Ballungsräumen hat es<br />
erforderlich gemacht, dass im Markt nicht mehr nur Eigennutzer und Kapitalanleger<br />
aktiv sind, sondern dass eine neue, größere Gruppe entstanden ist:<br />
die der Eigennutzer-Kapitalanleger.<br />
Die hierdurch entstandene Dynamik mit Bevölkerungsverlusten und Überalterungstendenzen<br />
in den peripheren Räumen und extremen Wachstumseffekten<br />
in den Ballungsräumen hat in den letzten zehn Jahren zu extremen Preissteigerungen<br />
geführt.<br />
Die Entwicklungen von jährlich bis zu +20 bzw. +30 % machen es erforderlich,<br />
Immobilienmärkte in zeitlich sehr kurzen Abständen zu betrachten.<br />
Nach der Welle der enormen Preissteigerungen ist mittlerweile eine Situation<br />
der „leer gefegten“ Märkte und extremer Angebotsknappheit entstanden.<br />
Diese Entwicklungen machen es notwendig, Märkte ultralokal und in Echtzeit zu<br />
analysieren. Sie sind der Grund für den vorliegenden Wohnungsmarktbericht<br />
Mit besten Grüßen<br />
Ihr Dr. Peter Hettenbach<br />
Geschäftsführer ibb Dr. Hettenbach Institut<br />
5
Das Marktgebiet<br />
... Ihrer VR-ImmoService Mainfranken GmbH<br />
Der vorliegende Marktbericht bildet das Gebiet der<br />
Stadt <strong>Würzburg</strong> in ihren 13 Stadtteilen, die Stadt<br />
Kitzingen sowie 27 Gemeinden aus der <strong>Region</strong> ab.<br />
Es werden sowohl Entwicklungen, Trends und Preise<br />
als auch die räumlichen Strukturen analysiert.<br />
Der Marktbericht des unabhängigen iib Instituts<br />
analysiert das Marktgebiet dabei gesetzeskonform,<br />
wohnlagenbasiert und empirisch gesichert.<br />
Insbesondere im Kapitel II – Preise und Entwicklungen<br />
werden deshalb sowohl die Angebotspreise aufbereitet,<br />
als auch iib-Immobilienrichtwerte ® für<br />
genormte Referenzobjekte ermittelt. Somit erhält<br />
der Leser die bestmögliche und neutrale Information.<br />
Die Besonderheit der iib-Methode besteht darin,<br />
dass nicht wie üblich mit normalen statistischen<br />
Verfahren, sondern mit der qualifizierten, bundesweit<br />
einheitlichen Wohnlagenkarte gearbeitet wird,<br />
welche Daten geo-statistisch aufbereitet. Dem<br />
Aspekt „Lage, Lage, Lage“ wird somit besondere<br />
Bedeutung beigemessen.<br />
Wie bei der „Schwacke-Liste“ für Fahrzeuge entsteht<br />
somit die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie in<br />
zwei Stufen zu bestimmen.<br />
Im ersten Schritt, dem <strong>Wohnmarktbericht</strong> und der<br />
Wohnmarktanalyse, wird der Markt analysiert und<br />
dem Leser ein erster Überblick verschafft.<br />
Im zweiten Schritt sollte dann vor Ort eine Objektbewertung<br />
durchgeführt werden. Hierzu stehen<br />
die Experten Ihrer VR ImmoService Mainfranken<br />
GmbH gerne zur Verfügung. Erst nach der Ortsbesichtigung<br />
und der Einsicht ins Grundbuch kann<br />
gemeinsam mit dem Auftraggeber ein endgültiger<br />
Marktwert bzw. Marktpreis angegeben werden.<br />
Der vorliegende Marktbericht ermittelt zunächst<br />
einen durchschnittlichen Immobilienwert - so wie er<br />
auch im Zuge des Beleihungsgutachten der Bank<br />
ermittelt wird.<br />
Ergänzend gibt er die Preisspannen an, in denen<br />
Immobilien gehandelt werden. Gemeinsam mit dem<br />
Berater vor Ort wird dann der bestmögliche Kaufoder<br />
Verkaufs- bzw. Mietpreis festgelegt.<br />
6
<strong>Region</strong> <strong>Würzburg</strong><br />
28<br />
01<br />
23<br />
09<br />
20<br />
15<br />
24<br />
05<br />
14<br />
10<br />
27<br />
02<br />
13<br />
12<br />
04<br />
08<br />
01<br />
07<br />
21<br />
02<br />
25<br />
11<br />
10<br />
03<br />
07<br />
04<br />
11<br />
05<br />
18<br />
12<br />
06<br />
13<br />
19<br />
09<br />
26<br />
03<br />
22<br />
17<br />
08<br />
16<br />
06<br />
Nr. Stadtteil <strong>Würzburg</strong><br />
01 Altstadt<br />
02 Dürrbachtal<br />
03 Frauenland<br />
04 Grombühl<br />
05 Heidingsfeld<br />
06 Heuchelhof<br />
07 Lengfeld<br />
08 Lindleinsmühle<br />
09 Rottenbauer<br />
10 Sanderau<br />
11 Steinbachtal<br />
12 Versbach<br />
13 Zellerau<br />
Nr. Stadt/Gemeinde<br />
01 Bergtheim<br />
02 Dettelbach<br />
03 Eibelstadt<br />
04 Eisingen<br />
05 Estenfeld<br />
06 Gaukönigshofen<br />
07 Gerbrunn<br />
08 Giebelstadt<br />
09 Güntersleben<br />
10 Hettstadt<br />
11 Höchberg<br />
12 Kist<br />
13 Kitzingen<br />
14 Kürnach<br />
15 Margetshöchheim<br />
16 Marktbreit<br />
17 Ochsenfurt<br />
18 Randersacker<br />
19 Reichenberg<br />
20 Rimpar<br />
21 Rottendorf<br />
22 Sommerhausen<br />
23 Thüngersheim<br />
24 Veitshöchheim<br />
25 Waldbüttelbrunn<br />
26 Winterhausen<br />
27 Zell am Main<br />
28 Zellingen<br />
7
Ganz nah dran.<br />
Ihre Ansprechpartner:<br />
Eike Wohlhüter<br />
Geschäftsführer<br />
Joachim Erhard<br />
Geschäftsführer<br />
Vincent Kotsch<br />
Immobilienmakler<br />
Rainer Kilian<br />
Immobilienmakler<br />
Sandro Freund<br />
Immobilienmakler<br />
Judith Fischer<br />
Immobilienmaklerin<br />
Larissa Werther<br />
Immobilienmaklerin<br />
Thomas Popp<br />
Immobilienmakler<br />
Alexander Russ<br />
Vertriebsassistent<br />
Sandra Knüpfing<br />
Vertriebsassistentin<br />
Carolin Fischer<br />
Vertriebsassistentin<br />
8
Foto: shutterstock.com / VicW<br />
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Um sich ein umfassendes Bild Ihres Immobilienmarktes machen zu können, ist es<br />
notwendig, die lokale Einkommenssituation, das Preisniveau, die Preisentwicklung<br />
der Miet- und Kaufpreise, der Renditen sowie des Zinsumfelds im Auge zu haben.<br />
Die Analysen hierzu finden Sie im nachfolgenden Kapitel.<br />
9
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Einkommen und Einkommensentwicklung<br />
Ohne stabile Einkommen und Einkommensentwicklungen gibt es keine stabilen Preise<br />
oder Immobilienpreis-Entwicklungen.<br />
0 %<br />
10 % 20 % 30 %<br />
40 %<br />
Deutschland<br />
Anteil der Haushalte mit<br />
mehr als 3.600 € Haushaltseinkommen<br />
Bayern<br />
Landkreis <strong>Würzburg</strong><br />
Marktgebiet<br />
Das Einkommen ist die Basisgröße des Immobilienmarkts. Nur bei stabilen und<br />
steigenden Einkommen gibt es auch stabile und steigende Immobilienpreise.<br />
Die Auswertungen der Haushalte mit einem Einkommen von über 3.600 € netto<br />
pro Monat (diejenigen Haushalte, die sich Eigentum leisten können) zeigt,<br />
dass im Marktgebiet mit ca. 20 % durchschnittliche Einkommensverhältnisse<br />
herrschen. Damit ist auch die Begründung für die dynamische Marktentwicklung<br />
insbesondere in den letzten zwei bis drei Jahren gegeben.<br />
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH // Einkommensklassen;<br />
basierend auf eigenen Berechnungen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
10
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Wie viele Jahresgehälter kostet eine Immobilie in der<br />
Stadt <strong>Würzburg</strong>?<br />
0 5 10 15<br />
20<br />
25<br />
Haus kaufen<br />
(Ø ~640.000 € Kaufpreis)<br />
Wohnung kaufen<br />
(Ø ~190.000 € Kaufpreis)<br />
Ausgehend von einem<br />
Ø-Jahreseinkommen<br />
von ca. 30.000 € (netto)<br />
pro Haushalt.<br />
0 % 20 % 40 % 60 % 80 %<br />
100 %<br />
Wohnung mieten<br />
(Ø ~650 €/Monat)<br />
Die dargestellten Grafiken beziehen sich auf ein beispielhaftes durchschnittliches<br />
Einkommen im Marktgebiet von rund 30.000 € netto pro Jahr und Haushalt.<br />
Überträgt man dies auf den Kauf von Bestandshäusern und setzt hierbei einen<br />
durchschnittlichen Vermarktungspreis von rund 640.000 € pro Haus an, so zeigt sich,<br />
dass ca. 21,5 Jahresgehälter notwendig sind, um ein Bestandshaus zu finanzieren.<br />
Unterstellt man beim Kauf von Bestandswohnungen in <strong>Würzburg</strong> einen durchschnittlichen<br />
Preis von ca. 190.000 € (für eine 2 Zimmerwohnung mit rund 60 m²<br />
Wohnfläche), so sind etwa 6,4 Jahresgehälter erforderlich.<br />
Aus Kostensicht wird bei einer durchschnittlichen Miete von 650 € (für eine<br />
2 Zimmerwohnung mit rund 60 m² Wohnfläche) pro Monat etwa 26 % des<br />
Durchschnittsgehalts benötigt.<br />
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut<br />
// eigene Berechnungen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
11
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Wie passen Angebot und Nachfrage zusammen?<br />
Wie schnell lassen sich Immobilien in verschiedenen Preiskategorien im Marktgebiet<br />
verkaufen?<br />
8 % 4 % 1 Mon.<br />
2 Mon.<br />
600.000 Euro<br />
450.000 Euro<br />
300.000 Euro<br />
Legende<br />
Menge an Immobilieninseraten<br />
pro<br />
Preisklasse in %<br />
150.000 Euro<br />
Verweildauer von<br />
Inseraten im Internet<br />
in Monaten<br />
Die Grafik ist in eine linke und eine rechte Hälfte untergliedert. In der linken<br />
Hälfte wird das Kaufangebot an Wohnungen in seiner prozentualen Verteilung<br />
dargestellt.<br />
Die rechte Hälfte zeigt die Verweildauer der Anzeigen in Monaten.<br />
Grundsätzlich wird deutlich, dass über alle Angebotssegmente hinweg, von günstig<br />
bis teuer, die Angebotsverweildauer etwa gleich ist. In jedem Preis segment gibt<br />
es also die entsprechende Nachfrage. Angebot und Nachfrage passen im Marktgebiet<br />
grundsätzlich zusammen.<br />
QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut<br />
// eigene Berechnungen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
12
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Durchschnittliche Vermarktungsdauer<br />
Dargestellt ist die Verweildauer von Anzeigen als Äquivalent für die Vermarktungsdauer.<br />
Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit oder die Überteuerung<br />
von Immobilien.<br />
0 Mon. 1 Mon. 2 Mon.<br />
3 Mon.<br />
4 Mon.<br />
Haus kaufen<br />
Wohnung kaufen<br />
Legende<br />
2017<br />
2018<br />
Die Auswertung für den Zeitraum 2017 bis 2018 lässt erkennen, dass bei Kaufangeboten<br />
für Häuser und Wohnungen eine leicht gegensätzliche Marktsituationen<br />
existiert. Die Vermarktungsdauer beim Verkauf von Häusern hat eher<br />
zugenommen, während sie beim Verkauf/Kauf von Wohnungen leicht abnimmt.<br />
Dies könnte ein Anzeichen dafür sein, dass Käufer gegenüber Häusern zögerlicher<br />
werden als bei Wohnungen und kann als Signal für den Trend zur Überteuerung<br />
des Häuser-Marktes gedeutet werden.<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Veränderung der Verweildauer von Immobilienanzeigen<br />
auf den gängigen Immobilienportalen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
13
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Wo ist das Kaufangebot besonder knapp?<br />
Gaukönigshofen<br />
Bergtheim<br />
Marktbreit<br />
Zellingen<br />
Rottendorf<br />
Sommerhausen<br />
Thüngersheim<br />
Reichenberg<br />
Hettstadt<br />
Winterhausen<br />
Margetshöchheim<br />
Dettelbach<br />
Kist<br />
Eibelstadt<br />
Rimpar<br />
Estenfeld<br />
Ochsenfurt<br />
Güntersleben<br />
Kürnach<br />
Giebelstadt<br />
Kitzingen<br />
Waldbüttelbrunn<br />
Eisingen<br />
5 10 15 20 25 30 35<br />
Die abgebildete Grafik zeigt für die letzten 24<br />
Monate Wohnungskauf- und Hauskauf-Angebote<br />
pro 1.000 Einwohner. Ausgewertet wurden hierzu<br />
die gängigen Immobilienportale. Ein Kästchen<br />
steht dabei für ein Angebot (pro 1.000 Einwohner).<br />
Betrachtet man zum Vergleich die Anzahl der Angebote<br />
in Deutschland und Bayern so stellt man<br />
fest, dass durchschnittlich ca. fünf (Haus Kauf), beziehungsweise<br />
zehn (Wohnung Kauf) Angebote<br />
pro 1.000 Einwohner auffindbar sind.<br />
In den Orten Gaukönigshofen, Bergtheim und<br />
Winterhausen ist quasi gar kein Angebot für<br />
Wohnungen zum Kaufen vorhanden, während<br />
der Häuser Markt im Gesamten Marktgebiet<br />
recht knapp ist.<br />
Die Entscheidung für ein eigenes Haus sollte also<br />
recht zügig getroffen werden, während man<br />
sich bei Wohnungen etwas mehr Bedenkzeit einräumen<br />
kann. Der vorliegende Marktbericht kann<br />
zur Entscheidungsfindung optimal als Grundlage<br />
genutzt werden.<br />
Als weitere Entscheidungshilfe empfiehlt sich an<br />
dieser Stelle auch der Blick ins Kapitel III. Hier wird<br />
im Rahmen einer Strukturanalyse jeder einzelne<br />
Teilmarkt bezüglich seiner Vorzüge im Hinblick auf<br />
Senioren, Familien etc. analysiert.<br />
<strong>Würzburg</strong><br />
Veitshöchheim<br />
Randersacker<br />
Gerbrunn<br />
Zell am Main<br />
Höchberg<br />
Legende<br />
1 Angebot pro 1.000<br />
Einwohner f. Wohnungen<br />
zum Kauf<br />
1 Angebot pro 1.000<br />
Einwohner f. Häuser<br />
zum Kauf<br />
Bayern<br />
Deutschland<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut, statistische Landesämter // Anzahl aller<br />
Angebote (Haus-Kauf & Wohnung-Kauf) im Auswertungszeitraum pro 1.000<br />
Einwohner // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
14
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Mietangebot für Wohnungen<br />
Winterhausen<br />
Gaukönigshofen<br />
Thüngersheim<br />
Zellingen<br />
Marktbreit<br />
Reichenberg<br />
Bergtheim<br />
Eisingen<br />
Dettelbach<br />
Güntersleben<br />
Estenfeld<br />
Hettstadt<br />
Kürnach<br />
Rimpar<br />
Waldbüttelbrunn<br />
Ochsenfurt<br />
Kist<br />
5 10 15 20 25 30 35<br />
Aus Langfrist-Beobachtungen ist bekannt, dass<br />
in Deutschland jährlich im Schnitt 35–40 Mietangebote<br />
pro 1.000 Einwohner auf den Markt<br />
kommen.<br />
Vergleicht man den Durchschnitt der Mietangebote<br />
in Bayern und Deutschland mit der lokalen<br />
Angebotssituation in <strong>Würzburg</strong>, so zeigen sich in<br />
dem urbanen Immobilienmarkt vergleichsweise<br />
viele Wohnungs-Mietangebote.<br />
Das knappste Angebot gibt es in Winterhausen<br />
Gaukönigshofen, Thüngersheim und Zellingen.<br />
Hier gibt es nur 1–3 Angebote pro 1.000 Einwohner.<br />
In den Orten mit hohem Anteil an Geschosswohnungsbau<br />
steigt die Angebotsmenge auf<br />
mehr als das Doppelte.<br />
Wie sich das Angebot preislich zusammensetzt<br />
erfahren Sie in Kapitel II.<br />
Rottendorf<br />
Margetshöchheim<br />
Randersacker<br />
Kitzingen<br />
Giebelstadt<br />
Eibelstadt<br />
Veitshöchheim<br />
Sommerhausen<br />
Zell am Main<br />
<strong>Würzburg</strong><br />
Gerbrunn<br />
Höchberg<br />
... 47<br />
... 52<br />
... 89<br />
Legende<br />
1 Angebot pro<br />
1.000 Einwohner f.<br />
Wohnungen z. Miete<br />
Bayern<br />
Deutschland<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut, statistische Landesämter // Anzahl aller<br />
Angebote (Wohnung-Miete) im Auswertungszeitraum pro 1.000 Einwohner //<br />
Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
15
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Preise und Preisentwicklung<br />
Dargestellt sind die Angebotspreise pro Quadratmeter für den Kauf von freistehenden<br />
Eigenheimen im Bestand.<br />
0 € 1.000 €<br />
2.000 € 3.000 €<br />
4.000 €<br />
Eibelstadt 6,9 %<br />
Höchberg 6,5 %<br />
<strong>Würzburg</strong> 4,8 %<br />
Randersacker -3,4 %<br />
Zell am Main 1,7 %<br />
Veitshöchheim 10,7 %<br />
Gerbrunn 9,0 %<br />
Reichenberg -2,8 %<br />
Rottendorf -0,1 %<br />
Kürnach 0,9 %<br />
Thüngersheim 16,2 %<br />
Eisingen 0,1 %<br />
Estenfeld -9,5 %<br />
Hettstadt -22,5 %<br />
Kist -10,1 %<br />
Margetshöchheim 16,7 %<br />
Rimpar 7,8 %<br />
Waldbüttelbrunn -6,4 %<br />
Giebelstadt -27,2 %<br />
Zellingen 7,0 %<br />
Ochsenfurt 11,8 %<br />
Güntersleben -11,5 %<br />
Dettelbach -2,7 %<br />
Kitzingen 3,9 %<br />
Winterhausen -38,0 %<br />
Sommerhausen 18,0 %<br />
Marktbreit 7,0 %<br />
Gaukönigshofen 0,0 %<br />
Bergtheim -3,8 %<br />
Die Orte Eibelstadt und Höchberg übernehmen noch vor der Gesamtstadt <strong>Würzburg</strong><br />
die Spitzenreiter-Position im Häusermarkt. In Marktbreit, Gaukönigshofen und<br />
Bergtheim sind Häuser am günstigsten.<br />
Betrachtet man die Preisentwicklungen in den letzten 24 Monaten, die in der letzten<br />
Spalte der Grafik dargestellt sind, zeigt sich, dass Wachstum und Rückgang teils stark<br />
variieren. Das stärkste Wachstum war in Sommerhausen (+18 %) , der stärkste Rückgang<br />
in Winterhausen (-38 %) zu verzeichnen.<br />
Die Marktveränderungen finden also sehr kleinräumig und innerhalb kurzer Zeiträume<br />
statt, somit wird die ultralokale Momentaufnahme des Marktes in Echtzeit vor einem<br />
Kauf extrem wichtig.<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Haus Kauf Bestand; Angebotsdaten pro<br />
Gemeinde/Stadt, sortiert nach Mittelwert; Trendfortschreibung zum Vorjahr //<br />
Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
16
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Marktstabilität in der Stadt <strong>Würzburg</strong><br />
Und Marktentwicklungen für Bestandswohnungen<br />
´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18 ´19 ´20<br />
´21<br />
3.200 Euro 15,00 Euro<br />
3.000 Euro 14,00 Euro<br />
2.800 Euro 13,00 Euro<br />
2.600 Euro 12,00 Euro<br />
2.400 Euro 11,00 Euro<br />
2.200 Euro 10,00 Euro<br />
2.000 Euro 9,00 Euro<br />
1.800 Euro 8,00 Euro<br />
1.600 EUR 7,00 Euro<br />
Kaufpreise / m² Mietpreise / m²<br />
Die Marktstabilität bildet die Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu den<br />
Mietpreisen für Bestandswohnungen ab. Es zeigt sich, dass insbesondere seit<br />
2016, also in den letzten drei Jahren, die Kaufpreise viel stärker gestiegen sind als<br />
die Mieten. Das schmälert die Rendite. Sie liegt in der Stadt <strong>Würzburg</strong> bei aktuell<br />
4,1 %. Damit herrschen allerdings noch gute Rahmenbedingungen zur Finanzierung.<br />
Legende<br />
Mietpreisentwicklung<br />
Kaufpreisentwicklung<br />
Die mathematische Trendfortschreibung zeigt in der Grafik, dass sich aller<br />
Voraussicht nach die Märkte auch weiterhin dynamisch entwickeln werden.<br />
Rendite: 4,1 %<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Kaufpreisentwicklung versus Mietpreisentwicklung<br />
für Wohnungen im Bestand; Angebotsdaten der vergangenen 10<br />
Jahre // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
17
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Zinsumfeld<br />
Das Zinsniveau beeinflusst zusammen mit der Rendite den Immobilienmarkt und die<br />
Immobilienpreise wesentlich.<br />
Jan ´15 Jan ´16 Jan ´17 Jan ´18<br />
Jan ´19<br />
2 %<br />
1 %<br />
Geht man davon aus, dass in den nächsten zwölf Monaten keine politischen<br />
Verwerfungen in der Eurozone entstehen, kann weiterhin von einem Zinsniveau<br />
im Bereich von 1,0–2,0 % ausgegangen werden.<br />
Die Finanzierung von Wohneigentum wird sich somit nicht wesentlich ändern.<br />
Dies ist ein wichtiger Faktor für stabile Preise.<br />
IMMOBILIENBLASE?<br />
Mit einer Immobilienblase ist nicht zu rechnen.<br />
Hierzu müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:<br />
1. hohe Preise – das ist gegeben<br />
2. staatliche Subventionen – faktisch entspricht der Tiefzins einer solchen<br />
Subvention<br />
3. lockere Kreditvergabe – dies ist nicht gegeben. Die Kreditvergabe ist insbesondere<br />
gemäß Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Europa eher restriktiv.<br />
QUELLE | Deutsche Bundesbank // Zeitreihe BBK01.SUD118: Effektivzinssätze<br />
Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche<br />
Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre// Stand: 05.03.2018<br />
18
Kapitel I<br />
Entwicklungen und Trends<br />
Renditeprognose<br />
Fällt die Rendite unter 4 %; wird es schwieriger zu finanzieren.<br />
0 % 2 % 4 %<br />
6 %<br />
8 %<br />
Dettelbach<br />
Eibelstadt<br />
Eisingen<br />
Estenfeld<br />
Gerbrunn<br />
Giebelstadt<br />
Güntersleben<br />
Hettstadt<br />
Höchberg<br />
Kist<br />
Kitzingen<br />
Kürnach<br />
Margetshöchheim<br />
Marktbreit<br />
Ochsenfurt<br />
Randersacker<br />
Reichenberg<br />
Rimpar<br />
Rottendorf<br />
Sommerhausen<br />
Thüngersheim<br />
Veitshöchheim<br />
Waldbüttelbrunn<br />
<strong>Würzburg</strong><br />
Zell am Main<br />
Zellingen<br />
Die Rendite im Marktgebiet liegt im Durchschnitt bei ca. 5,4 %.<br />
Zusammen mit einem Zinsniveau im Bereich um 1,0–2,0 % ist eine 2–4 % Tilgung<br />
und somit eine Finanzierung grundsätzlich möglich.<br />
Die Erfahrung zeigt, dass in den Fällen, in denen die durchschnittliche Rendite<br />
unter 4 % fällt, auch das Immobilien-Preissteigerungspotenzial an seine Grenzen<br />
kommt. Die Preise stabilisieren sich dann auf hohem Niveau.<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Brutto-Mietrendite für Bestandswohnungen;<br />
Näherungswert, basierend auf Mittelwerten des iib-Immobilienrichtwerts ® für<br />
Wohnungen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
19
20
Foto: shutterstock.com / Champ008<br />
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Um zu einer Einschätzung des Werts bzw. des Preises einer Immobilie zu<br />
gelangen, ist es normalerweise notwendig, schon frühzeitig einen Gutachter<br />
zu bestellen. Dies ist im Regelfall kostenintensiv und benötigt einen Zeitraum<br />
von mehreren Wochen.<br />
Der vorliegende Marktbericht kann dieses Gutachten mit Ortsbesichtigung und<br />
Einsicht ins Grundbuch, durchgeführt von einem neutralen Sachverständigen,<br />
nicht ersetzen.<br />
Zur Vorbereitung von Kauf und Verkaufsentscheidungen, Renditeberechnungen,<br />
sowie Vererbungs- und Schenkungsvorgängen kann mithilfe des nachfolgenden<br />
Kapitels jedoch ein erster Eindruck gewonnen werden.<br />
Mit dem Marktbericht und seinen Preisen ist somit eine zweistufige Vorgehensweise<br />
möglich. Im ersten Schritt kann schnell und kostengünstig ein durchschnittlicher<br />
Wert bzw. Preis ermittelt werden. Im zweiten Schritt erfolgt im Rahmen<br />
der Objektbewertung gemeinsam mit dem Sachverständigen die Festlegung des<br />
bestmöglichen Preises.<br />
Grundsätzlich ist noch anzumerken, dass der Wert nicht immer dem Preis<br />
entspricht. Gerade in dynamischen Märkten, wie es sich im Marktgebiet in den<br />
letzten zehn Jahren gezeigt hat, werden bei knappem Angebot auch Preise<br />
über dem eigentlichen Wert bezahlt.<br />
In diesen Marktphasen ist der Beratungsbedarf für die Beteiligten besonders<br />
hoch. Verschaffen Sie sich mit dem nachfolgenden Kapitel einen Überblick und<br />
sprechen Sie Ihren Berater an.<br />
21
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Marktwertermittlung bei Immobilien<br />
... die Voraussetzungen<br />
Foto: shutterstock.com / Andrey_Popov<br />
Grundsätzlich gilt:<br />
Preis und Wert sind nicht identisch. In dynamisch<br />
wachsenden Märkten werden oft Preise über<br />
dem Wert bezahlt.<br />
Mit dem <strong>Wohnmarktbericht</strong> wird der vorläufige<br />
Marktwert (ohne Orts- und Objektbesichtigung,<br />
ohne Grundbucheinsicht) bestimmt. Es ist vereinfacht<br />
ausgedrückt der Durchnittspreis, wie er beispielsweise<br />
von Banken bei der Beleihung genutzt<br />
wird. Der Verkaufspreis kann je nach Angebot und<br />
Nachfrage (Markt) davon abweichen.<br />
Grundsätzlich sind die Verfahren zur Wertermittlung<br />
in Deutschland mit Gesetzen und Richtlinien<br />
normiert. Das Problem liegt in der Verfügbarkeit<br />
und Aktualität der dazu notwendigen Eingabedaten,<br />
die zunächst auf Kaufpreisen und Abschlussdaten<br />
basieren sollen.<br />
Diese Kaufpreisdaten sollen von den sogenannten<br />
Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden<br />
anhand der notariellen Kaufverträge ermittelt<br />
werden. In der Praxis zeigt sich zum einen, dass dies<br />
in vielen Gemeinden aufgrund knapper Ressourcen<br />
nur noch sehr rudimentär, partiell und/oder mit<br />
einem starken Zeitversatz möglich ist.<br />
Da außerdem starke räumliche Unterschiede entstehen<br />
(Ballungsräume entwickeln sich zu Preis-Hotspots<br />
und periphere Räume zu Preis-Coldplaces),<br />
fehlen den Normverfahren und den Gutachtern<br />
oftmals valide Marktdaten..<br />
Eine 2016 im Bundesanzeiger veröffentlichte Studie<br />
hat zum Beispiel gezeigt, dass Marktwertgutachten<br />
deshalb bis zu plus/minus 20–30 % vom erzielten<br />
Kaufpreis abweichen. Solche Abweichungen sind für<br />
die Marktakteure natürlich wenig zufriedenstellend.<br />
Das iib Institut hat aus diesem Grund bereits vor 20<br />
Jahren begonnen, entsprechende Datengrundlagen<br />
zu schaffen.<br />
In diesem Zusammenhang entstand auch die<br />
iib Wohnlagenkarte für Deutschland, die aktuell im<br />
Markt die einzige<br />
• wissenschaftlich qualifizierte<br />
• deutschlandweit einheitliche<br />
• und flächendeckende<br />
Methode darstellt, die als Zeitreihe bis ins Jahr 1999<br />
zurückgeführt werden kann. Seit vielen Jahren hat<br />
sie sich sowohl in der Fachpresse (zum Beispiel in<br />
der „Immobilienzeitung“) als auch in der Publikumspresse<br />
(zum Beispiel im Wirtschaftsmagazin<br />
„Capital“) etabliert.<br />
Dieser Schritt war besonders wichtig, da nach dem<br />
Prinzip „Lage, Lage, Lage“ in der Immobilienwirtschaft<br />
einfache statistische Verfahren nicht geeignet sind<br />
und durch geostatistische Verfahren ersetzt werden<br />
müssen.<br />
22
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Ein Blick auf die Methodik<br />
... Zweistufige Vorgehensweise<br />
MARKTBERTRACHTUNG IN ZWEI SCHRITTEN: Wenn Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen oder ein Immobilie zu erwerben,<br />
so ist eine Vorgehensweise in 2 Schritten sinnvoll. Im ersten Schritt geht es darum den lokalen Immobilienmarkt zu verstehen und eine<br />
Orientierung zu bekommen, in welchem Preissegment Sie Ihre Immobilie anbieten können. Dieser <strong>Wohnmarktbericht</strong> bietet Ihnen<br />
diesen ersten Einstieg in den Markt. Wird Ihr Kauf-/Verkaufsinteresse konkret, so sollte im zweiten Schritt die Bewertung durch einen<br />
Sachverständigen (z.B. einem Gutachter) vorgenommen werden.<br />
Schritt 1 | Wohnmarkt analysieren (<strong>Wohnmarktbericht</strong> / Wohnmarktanalyse)<br />
Bodenwert<br />
Größe & Lage<br />
Vergleichsangebote<br />
aus der Umgebung<br />
Berücksichtigung des<br />
Bodenwerts auf Basis<br />
von Grundstücksgröße<br />
und Wohnlage<br />
Berücksichtigung von<br />
Vergleichsangeboten<br />
aus der näheren<br />
Umgebung (Dubletten<br />
und Ausreißer bereinigt)<br />
ERGEBNIS: qualifiziert geschätzter vorläufiger Marktwert (Durchschnittspreis)<br />
Ohne Grundbucheinsicht | Ohne Ortsbesichtigung<br />
Schritt 2 | Objekt bewerten (Gutachter / Sachverständiger)<br />
Gebäude<br />
Zustand & Ausstattung<br />
Anlagen<br />
Garage & Garten<br />
Bewertung des<br />
Gebäudes inkl.<br />
Zustand und<br />
Modernisierungsgrad<br />
Bewertung der<br />
baulichen Anlagen<br />
wie Garage und<br />
Außenanlage<br />
ERGEBNIS: endgültiger Marktwert (Verkehrswert)<br />
Mit Grundbucheinsicht | Mit Ortsbesichtigung<br />
23
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Lage, Lage, Lage<br />
... Wohnlagen im nördlichen Marktgebiet<br />
Zellingen<br />
Thüngersheim<br />
Güntersleben<br />
Rimpar<br />
Veitshöchheim<br />
Margetshöchheim<br />
W.-Versbach<br />
W.-Dürrbachtal<br />
Hettstadt<br />
Zell am Main<br />
W.-Zellerau<br />
W.-Grombühl<br />
W.-Altstadt<br />
Waldbüttelbrunn<br />
Höchberg<br />
W.-Sanderau<br />
W.-Frauenland<br />
Gerbrunn<br />
Eisingen<br />
W.-Steinbachtal<br />
W.-Heidingsfeld<br />
Kist<br />
W.-Heuchelhof<br />
24<br />
W.-Rottenbauer
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Bergtheim<br />
Kürnach<br />
Estenfeld<br />
W.-Lindleinsmühle<br />
W.-Lengfeld<br />
Rottendorf<br />
Dettelbach<br />
Wohnlagen<br />
Top-Wohnlage<br />
sehr gute Wohnlage<br />
gute Wohnlage<br />
mittlere Wohnlage<br />
einfache Wohnlage<br />
Copyright © <strong>2019</strong> by iib-institut.de<br />
© OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL<br />
Flächen<br />
Wald<br />
Park-/Grünanlagen<br />
sonstiges Grün<br />
Gewerbe/Einzelhandel<br />
Industrie<br />
Militär<br />
Landwirtschaft<br />
Gewässer<br />
Linien<br />
Stadtteilgrenzen<br />
Bahnlinien<br />
25
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
W.-Versbach<br />
W.-Zellerau<br />
W.-Dürrbachtal<br />
W.-Grombühl<br />
W.-Altstadt<br />
W.-Lindleinsmühle<br />
W.-Lengfeld<br />
W.-Sanderau<br />
W.-Frauenland<br />
Randersacker<br />
W.-Steinbachtal<br />
W.-Heidingsfeld<br />
W.-Heuchelhof<br />
Eibelstadt<br />
Reichenberg<br />
W.-Rottenbauer<br />
Güntersleben<br />
Sommerhausen<br />
Winterhausen<br />
Wohnlagen<br />
Top-Wohnlage<br />
sehr gute Wohnlage<br />
gute Wohnlage<br />
mittlere Wohnlage<br />
einfache Wohnlage<br />
Ochsenfurt<br />
Flächen<br />
Wald<br />
Park-/Grünanlagen<br />
sonstiges Grün<br />
Gewerbe/Einzelhandel<br />
Industrie<br />
Militär<br />
Landwirtschaft<br />
Gewässer<br />
Giebelstadt<br />
Gaukönigshofen<br />
Marktbreit<br />
Linien<br />
Stadtteilgrenzen<br />
Bahnlinien<br />
26<br />
Copyright © <strong>2019</strong> by iib-institut.de<br />
© OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Lage, Lage, Lage<br />
... Wohnlagen im südlichen Marktgebiet<br />
Kitzingen<br />
Foto: Shutterstock<br />
27
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Der Angebotsmarkt<br />
Foto: shutterstock.com / bbernard<br />
28<br />
1<br />
23<br />
9<br />
20<br />
Legende<br />
keine Angabe<br />
bis 300.000 Euro<br />
bis 350.000 Euro<br />
10<br />
25<br />
24<br />
15<br />
27<br />
11<br />
2<br />
13<br />
4<br />
1<br />
10<br />
12<br />
8<br />
3<br />
5<br />
7<br />
7<br />
21<br />
14<br />
2<br />
bis 400.000 Euro<br />
bis 500.000 Euro<br />
ab 500.000 Euro<br />
4<br />
12<br />
11<br />
5<br />
6<br />
18<br />
13<br />
Die Tendenz ergibt sich aus dem<br />
Vergleich der Werte für die vergangenen<br />
12 Monate gegenüber den Werten für<br />
die vergangenen 24 Monate.<br />
19<br />
9<br />
26<br />
3<br />
22<br />
über 5 %<br />
2 bis 5 %<br />
-2 bis 2 %<br />
-5 bis -2 %<br />
unter -5 %<br />
8<br />
6<br />
17<br />
16<br />
KAUF / VERKAUF VON HÄUSERN<br />
Die Kinder haben das Elternhaus verlassen, die Gartenarbeit wird zu schwer. Trauer-, Erb- und Scheidungsfälle führen zu finanziellen<br />
Notsituationen. Es gibt viele Anlässe, warum Häuser verkauft werden.<br />
Von besonderer Bedeutung ist beim Verkauf jedoch, dass der Angebotspreis von vornherein marktgerecht festgesetzt wurde.<br />
Nur wenn der Angebotspreis stimmt, also vom Markt akzeptiert und bezahlt wird, lässt sich so der maximale Erlös in der kürzesten Zeit<br />
erzielen. Gerade bei Häusern können zu hohe Erstangebotspreise schon nach kurzer Zeit zu erheblichen Vermögensverlusten führen.<br />
Dies gilt auch in Zeiten mit einem knappen Angebot.<br />
Der vorliegende Marktbericht zeigt Ihnen neutral und unabhängig ermittelte Angebotspreise, die Sie zusammen mit den lokalen Experten<br />
der VR - ImmoService Mainfranken GmbH nach Ihren persönlichen Bedürfnissen detaillieren können. Häufig gliedern sich einzelne Gemeinden<br />
nochmals in sehr unterschiedliche Teilmärkte auf. Dabei sollte besonders auf die Preisentwicklung in letzter Zeit geachtet werden,<br />
denn je nach Marktlage muss entsprechend schnell reagiert werden, wobei das Reagieren auch darin bestehen kann, abzuwarten.<br />
28
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Haus – Kauf<br />
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate<br />
KAUFPREISE HÄUSER IN ABSOLUTEN PREISEN<br />
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert<br />
Altstadt 1 ---<br />
Dürrbachtal 2 345.000 €<br />
Frauenland 3 599.000 €<br />
Grombühl 4 ---<br />
Heidingsfeld 5 399.000 €<br />
Heuchelhof 6 464.000 €<br />
Lengfeld 7 498.000 €<br />
Lindleinsmühle 8 548.000 €<br />
Rottenbauer 9 429.500 €<br />
Sanderau 10 ---<br />
Steinbachtal 11 499.000 €<br />
Versbach 12 399.000 €<br />
Zellerau 13 ---<br />
Bergtheim 1 119.000 €<br />
Dettelbach 2 324.500 €<br />
Eibelstadt 3 559.000 €<br />
Eisingen 4 370.000 €<br />
Estenfeld 5 370.000 €<br />
Gaukönigshofen 6 ---<br />
Gerbrunn 7 498.000 €<br />
Giebelstadt 8 282.000 €<br />
Güntersleben 9 329.000 €<br />
Hettstadt 10 349.000 €<br />
Höchberg 11 595.000 €<br />
Kist 12 335.000 €<br />
Kitzingen 13 285.000 €<br />
Kürnach 14 399.000 €<br />
Margetshöchheim 15 440.000 €<br />
Marktbreit 16 185.000 €<br />
Ochsenfurt 17 244.500 €<br />
Randersacker 18 737.500 €<br />
Reichenberg 19 568.300 €<br />
Rimpar 20 359.500 €<br />
Rottendorf 21 385.000 €<br />
Sommerhausen 22 310.000 €<br />
Thüngersheim 23 299.000 €<br />
Veitshöchheim 24 503.500 €<br />
Waldbüttelbrunn 25 460.000 €<br />
Winterhausen 26 199.000 €<br />
Zell am Main 27 399.000 €<br />
Zellingen 28 286.000 €<br />
0 Eur 300.000 600.000 900.000 1.200.000<br />
Ø 401.900 Euro<br />
1.500.000<br />
KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN IM MARKTGEBIET<br />
Tendenz Haustyp Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wfl./Gfl. Anzahl<br />
Einfamilienhaus 2.100.000 € 199.400 - 890.000 € 470.000 € 183 / 780 m² 715<br />
Doppelhaushälfte 995.000 € 179.000 - 595.000 € 392.000 € 155 / 429 m² 180<br />
Reihenhaus 869.000 € 189.300 - 426.000 € 330.000 € 134 / 270 m² 144<br />
Zweifamilienhaus 1.100.000 € 221.700 - 764.000 € 346.000 € 198 / 732 m² 76<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
29
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Der Angebotsmarkt<br />
Foto: shutterstock.com / Mika Heittola<br />
28<br />
1<br />
23<br />
9<br />
20<br />
Legende<br />
keine Angabe<br />
bis 2.000 €/m²<br />
bis 2.300 €/m²<br />
10<br />
25<br />
24<br />
15<br />
27<br />
11<br />
2<br />
13<br />
4<br />
1<br />
10<br />
12<br />
8<br />
3<br />
5<br />
7<br />
7<br />
21<br />
14<br />
2<br />
bis 2.600 €/m²<br />
bis 2.900 €/m²<br />
ab 2.900 €/m²<br />
4<br />
12<br />
11<br />
5<br />
6<br />
18<br />
13<br />
Die Tendenz ergibt sich aus dem<br />
Vergleich der Werte für die vergangenen<br />
12 Monate gegenüber den Werten für<br />
die vergangenen 24 Monate.<br />
19<br />
9<br />
26<br />
3<br />
22<br />
über 5 %<br />
2 bis 5 %<br />
-2 bis 2 %<br />
-5 bis -2 %<br />
unter -5 %<br />
8<br />
6<br />
17<br />
16<br />
KAUF / VERKAUF VON WOHNUNGEN<br />
Viele Paare, ob mit oder ohne Kindern, wollen ihr Erspartes oder Geerbtes aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase in „Betongold“<br />
anlegen. Durch die derzeit kaum vorhandenen Anlagezinsen für Ersparnisse, verbunden mit niedrigen Zinsen im Bereich der Baufinanzierung,<br />
erfreuen sich Eigentumswohnungen einer immer höheren Nachfrage. Das macht auch grundsätzlich Sinn, jedoch wird<br />
das Angebot dadurch zunehmend geringer.<br />
Aus Sicht der Verkäufer wird ein knappes Angebot natürlich positiv wahrgenommen, denn die Chancen auf profitable Veräußerungen<br />
steigen. Jedoch ist es auch für Verkäufer wichtig, den aktuellen Markt im Auge zu behalten. Es zeigen sich erste Tendenzen, dass der<br />
Boom zu Ende gehen könnte.<br />
Allerdings muss, aufgrund momentan noch steigender Immobilienpreise, aus Käufersicht versucht werden, möglichst viel Immobilie für<br />
möglichst wenig Geld zu bekommen. Mit diesem Marktbericht zeigen wir Ihnen, wo Sie in der <strong>Region</strong> hierzu die besten Chancen haben.<br />
30
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Wohnung – Kauf<br />
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate<br />
KAUFPREISE WOHNUNGEN IN EURO/M²<br />
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert<br />
1.000 €/m² 2.000 3.000 4.000 5.000<br />
Altstadt 1 3.700 €<br />
Dürrbachtal 2 ---<br />
Frauenland 3 3.690 €<br />
Grombühl 4 3.260 €<br />
Heidingsfeld 5 2.580 €<br />
Heuchelhof 6 2.410 €<br />
Lengfeld 7 2.540 €<br />
Lindleinsmühle 8 2.590 €<br />
Rottenbauer 9 2.310 €<br />
Sanderau 10 3.750 €<br />
Steinbachtal 11 3.940 €<br />
Versbach 12 2.650 €<br />
Zellerau 13 2.910 €<br />
6.000<br />
Bergtheim 1 ---<br />
Dettelbach 2 1.930 €<br />
Eibelstadt 3 2.880 €<br />
Eisingen 4 2.240 €<br />
Estenfeld 5 2.620 €<br />
Gaukönigshofen 6 ---<br />
Gerbrunn 7 2.640 €<br />
Giebelstadt 8 1.990 €<br />
Güntersleben 9 2.000 €<br />
Hettstadt 10 2.270 €<br />
Höchberg 11 2.860 €<br />
Kist 12 1.790 €<br />
Kitzingen 13 1.690 €<br />
Kürnach 14 2.380 €<br />
Margetshöchheim 15 2.410 €<br />
Marktbreit 16 1.790 €<br />
Ochsenfurt 17 1.580 €<br />
Randersacker 18 2.190 €<br />
Reichenberg 19 2.280 €<br />
Rimpar 20 2.310 €<br />
Rottendorf 21 2.430 €<br />
Sommerhausen 22 3.290 €<br />
Thüngersheim 23 3.520 €<br />
Veitshöchheim 24 2.520 €<br />
Waldbüttelbrunn 25 2.220 €<br />
Winterhausen 26 ---<br />
Zell am Main 27 2.470 €<br />
Zellingen 28 1.550 €<br />
Ø 2.554 Euro<br />
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN EURO/M² IM MARKTGEBIET<br />
Tendenz Zimmerklasse Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wohnfläche Anzahl<br />
1 - 1,5 Zimmer 5.190 € 2.050 - 3.560 € 2.550 € 37 m² 905<br />
2 - 2,5 Zimmer 5.790 € 1.930 - 3.970 € 2.710 € 59 m² 1089<br />
3 - 3,5 Zimmer 5.290 € 1.890 - 3.700 € 2.750 € 83 m² 1128<br />
4 und mehr Zimmer 6.110 € 1.890 - 4.080 € 2.630 € 123 m² 600<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
31
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Der Angebotsmarkt<br />
Foto: shutterstock.com / ASDF_MEDIA<br />
28<br />
1<br />
23<br />
9<br />
20<br />
Legende<br />
keine Angabe<br />
bis 7,00 Euro/m²<br />
bis 8,00 Euro/m²<br />
10<br />
25<br />
24<br />
15<br />
27<br />
11<br />
2<br />
13<br />
4<br />
1<br />
10<br />
12<br />
8<br />
3<br />
5<br />
7<br />
7<br />
21<br />
14<br />
2<br />
bis 9,00 Euro/m²<br />
bis 10,00 Euro/m²<br />
ab 10,00 Euro/m²<br />
4<br />
12<br />
11<br />
5<br />
6<br />
18<br />
13<br />
Die Tendenz ergibt sich aus dem<br />
Vergleich der Werte für die vergangenen<br />
12 Monate gegenüber den Werten für<br />
die vergangenen 24 Monate.<br />
19<br />
9<br />
26<br />
3<br />
22<br />
über 5 %<br />
2 bis 5 %<br />
-2 bis 2 %<br />
-5 bis -2 %<br />
unter -5 %<br />
8<br />
6<br />
17<br />
16<br />
MIETEN / VERMIETEN<br />
Die Situation wiederholt sich immer wieder. Man kommt zum Studium, tritt seine erste Stelle an oder man zieht mit der Liebe seines<br />
Lebens zusammen.<br />
Das eigene Geld, sowie das Angebot an Wohnraum zur Miete sind (noch) knapp, im Gegenzug sind die Mieten aber teuer. In diesem<br />
Marktbericht geben wir Ihnen deshalb zur besseren Orientierung Richtpreise für Mieten und Mietentwicklungen. Vergleichen Sie die<br />
einzelnen Gemeindeprofile und finden Sie die Lagen, die Ihrem Budget, sowie Ihren Bedürfnissen am ehesten entsprechen.<br />
Auch hierbei unterstützen Sie die Mitarbeiter der VR - ImmoService Mainfranken GmbH gerne.<br />
32
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Wohnung – Miete<br />
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate<br />
BRUTTO MONATSMIETE WOHNUNGEN IN EURO/M²<br />
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert<br />
3,00 Eur 6,00 9,00 12,00 15,00<br />
Altstadt 1 10,90 €<br />
Dürrbachtal 2 9,70 €<br />
Frauenland 3 10,60 €<br />
Grombühl 4 9,90 €<br />
Heidingsfeld 5 8,80 €<br />
Heuchelhof 6 9,00 €<br />
Lengfeld 7 9,30 €<br />
Lindleinsmühle 8 8,50 €<br />
Rottenbauer 9 8,50 €<br />
Sanderau 10 10,40 €<br />
Steinbachtal 11 11,60 €<br />
Versbach 12 9,00 €<br />
Zellerau 13 10,00 €<br />
18,00<br />
Bergtheim 1 7,30 €<br />
Dettelbach 2 6,70 €<br />
Eibelstadt 3 8,10 €<br />
Eisingen 4 7,10 €<br />
Estenfeld 5 8,30 €<br />
Gaukönigshofen 6 ---<br />
Gerbrunn 7 9,20 €<br />
Giebelstadt 8 5,90 €<br />
Güntersleben 9 6,70 €<br />
Hettstadt 10 7,40 €<br />
Höchberg 11 10,00 €<br />
Kist 12 6,90 €<br />
Kitzingen 13 6,40 €<br />
Kürnach 14 8,50 €<br />
Margetshöchheim 15 8,00 €<br />
Marktbreit 16 6,50 €<br />
Ochsenfurt 17 6,60 €<br />
Randersacker 18 9,60 €<br />
Reichenberg 19 7,00 €<br />
Rimpar 20 7,10 €<br />
Rottendorf 21 9,00 €<br />
Sommerhausen 22 8,40 €<br />
Thüngersheim 23 7,50 €<br />
Veitshöchheim 24 8,90 €<br />
Waldbüttelbrunn 25 7,10 €<br />
Winterhausen 26 ---<br />
Zell am Main 27 8,60 €<br />
Zellingen 28 7,20 €<br />
Ø 8,41 Euro<br />
Einzelangebote mit besonderen<br />
Lage, Ausstattungs-, und<br />
Zustandsmerkmalen (z.B. Einbauküche,<br />
Möblierung, etc.)<br />
MIETPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN EURO/M² PRO MONAT IM MARKTGEBIET<br />
Tendenz Zimmerklasse Höchstpreis Preisspanne Mittelwert Wohnfläche Anzahl<br />
1 - 1,5 Zimmer 34,40 € 8,10 - 14,70 € 10,30 € 36 m² 1802<br />
2 - 2,5 Zimmer 34,60 € 7,50 - 12,90 € 9,90 € 61 m² 3219<br />
3 - 3,5 Zimmer 21,30 € 6,70 - 12,40 € 9,20 € 83 m² 2739<br />
4 und mehr Zimmer 15,00 € 6,10 - 11,30 € 8,40 € 115 m² 1106<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Angebotspreise für Bestandswohnungen zur Miete/Vermietung // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
33
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Der Angebotsmarkt<br />
Foto: shutterstock.com / Monster Ztudio<br />
28<br />
1<br />
23<br />
9<br />
20<br />
Legende<br />
keine Angabe<br />
bis 3,50 %<br />
bis 4,00 %<br />
10<br />
25<br />
24<br />
15<br />
27<br />
11<br />
2<br />
13<br />
4<br />
1<br />
10<br />
12<br />
8<br />
3<br />
5<br />
7<br />
7<br />
21<br />
14<br />
2<br />
bis 4,50 %<br />
bis 5,00 %<br />
ab 5,00 %<br />
4<br />
12<br />
11<br />
5<br />
6<br />
18<br />
13<br />
Die Tendenz ergibt sich aus dem<br />
Vergleich der Werte für die vergangenen<br />
12 Monate gegenüber den Werten für<br />
die vergangenen 24 Monate.<br />
über 5 %<br />
2 bis 5 %<br />
-2 bis 2 %<br />
-5 bis -2 %<br />
unter -5 %<br />
19<br />
8<br />
9<br />
26<br />
6<br />
3<br />
22<br />
17<br />
16<br />
MIETRENDITE<br />
Die Rendite schwankt im Marktgebiet grundsätzlich zwischen 3 % und 5 %.<br />
Erwartungsgemäß ist die Rendite in den gefragten und deshalb teuren Lagen etwas geringer.<br />
Grundsätzlich ist das Renditeniveau aber ausreichend, um Immobilienfinanzierungen ermöglichen zu können.<br />
34
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Wohnung – Rendite<br />
Bestandsimmobilien, laut Angeboten der letzten 24 Monate<br />
RENDITEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN PROZENT<br />
Tendenz Stadtbezirk/Gemeinde Nr. Mittelwert<br />
Altstadt 1 3,54 %<br />
Dürrbachtal 2 ---<br />
Frauenland 3 3,45 %<br />
Grombühl 4 3,64 %<br />
Heidingsfeld 5 4,09 %<br />
Heuchelhof 6 4,48 %<br />
Lengfeld 7 4,39 %<br />
Lindleinsmühle 8 3,94 %<br />
Rottenbauer 9 4,42 %<br />
Sanderau 10 3,33 %<br />
Steinbachtal 11 3,53 %<br />
Versbach 12 4,08 %<br />
Zellerau 13 4,12 %<br />
Bergtheim 1 ---<br />
Dettelbach 2 4,17 %<br />
Eibelstadt 3 3,38 %<br />
Eisingen 4 3,80 %<br />
Estenfeld 5 3,80 %<br />
Gaukönigshofen 6 ---<br />
Gerbrunn 7 4,18 %<br />
Giebelstadt 8 3,56 %<br />
Güntersleben 9 4,02 %<br />
Hettstadt 10 3,91 %<br />
Höchberg 11 4,20 %<br />
Kist 12 4,63 %<br />
Kitzingen 13 4,54 %<br />
Kürnach 14 4,29 %<br />
Margetshöchheim 15 3,98 %<br />
Marktbreit 16 4,36 %<br />
Ochsenfurt 17 5,01 %<br />
Randersacker 18 5,26 %<br />
Reichenberg 19 3,68 %<br />
Rimpar 20 3,69 %<br />
Rottendorf 21 4,44 %<br />
Sommerhausen 22 3,06 %<br />
Thüngersheim 23 2,56 %<br />
Veitshöchheim 24 4,24 %<br />
Waldbüttelbrunn 25 3,84 %<br />
Winterhausen 26 ---<br />
Zell am Main 27 4,18 %<br />
Zellingen 28 5,57 %<br />
1 % 2 % 3 % 4 % 5 %<br />
6 %<br />
ENTWICKLUNG BRUTTOMIETRENDITE IM ZEITVERLAUF IN WÜRZBURG<br />
5,50 %<br />
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
5,00 %<br />
4,50 %<br />
4,00 %<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // Brutto-Mietrendite, basierend auf Angebotspreisen für<br />
Bestandswohnungen // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
35
_VRBANKWÜ-1805-225 VR Bank Privatassistent AZ A5_quer<br />
Donnerstag, 4. April <strong>2019</strong> 11:41:44<br />
Umgezogen.<br />
Jetzt neu auf der Panorama Etage im Forum.<br />
Marktplatz 2 · 97070 <strong>Würzburg</strong><br />
Wir freuen uns auf Sie!<br />
36
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Der iib-Immobilienrichtwert ®<br />
Die Schwacke-Liste für Immobilien<br />
Foto: shutterstock.com / IvanMichailovich<br />
Analog der Schwacke-Liste haben wir den<br />
iib-Immobilienrichtwert ® ermittelt.<br />
Er kombiniert die normierten, gesetzlichen Verfahren<br />
mit einer geostatistischen Methode und<br />
liefert letztlich einen verlässlichen, sogenannten<br />
stichtagsbezogenen, qualifiziert geschätzten,<br />
vorläufigen und marktangepassten Durchschnittswert.<br />
Der Wert einer Immobilie wird objektweise<br />
wie folgt berechnet:<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertverfahren<br />
Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren*<br />
Wohnungen: Vergleichswertverfahren*<br />
Ein Gutachten ersetzt der Richtwert nicht,<br />
da z. B. keine Ortsbesichtigung und Grundbucheinsicht<br />
vorgenommen wird.<br />
Der iib-Immobilienrichtwert ® entspricht stichtagsbezogen<br />
dem marktangepassten und qualifiziert<br />
geschätzten Marktwert. Die tagesaktuelle Marktanpassung<br />
erfolgt dabei nach einer vom iib Institut<br />
entwickelten Methode, die auf tagesaktuellen und<br />
historischen, normierten Angebotsanalysen beruht.<br />
ZUSATZINFOS<br />
Mit der iib-Immobilienrichtwert ® Methode können<br />
auch bestehende Angebote überprüft werden.<br />
Wir haben dazu ein Ampelsystem (rot / gelb / grün)<br />
entwickelt.<br />
Angebote mit Abweichungen +/- 10 % liegen<br />
im grünen Bereich Angebote mit Abweichungen<br />
+/- 20 % liegen im gelben Bereich Angebote mit<br />
Abweichungen >= 30 % liegen im roten Bereich<br />
IIB REFERENZOBJEKTE<br />
Diese finden Sie z. B. in unseren Markberichten<br />
mit dem iib Richtwert-Siegel. Für eine ausgewählte<br />
<strong>Region</strong> wird die Größe von Immobilienobjekten<br />
vereinheitlicht und damit ein direkter Vergleich<br />
untereinander möglich.<br />
Mit dem Richtwert kann für lokal-, regional-, landesund/oder<br />
bundestypisch standardisierte Objekte ein<br />
Marktwert geschätzt werden. Direkte Vergleiche<br />
und eine Überprüfung anhand vieler amtlicher<br />
Grundstücksmarktberichte schaffen somit Sicherheit<br />
und Transparenz.<br />
37
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Referenzhaus<br />
... zur Ermittlung der Richtwerte in <strong>Würzburg</strong><br />
Ø<br />
Einfamilienhaus<br />
freistehend<br />
Wohnfläche – 160 m²<br />
Grundstück – 730 m²<br />
1.440 €/m² 4.000 €/m² 6.310 €/m²<br />
Doppelhaushälfte<br />
Wohnfläche – 140 m²<br />
Grundstück – 410 m²<br />
1.410 €/m² 2.940 €/m² 4.590 €/m²<br />
Reihenhaus<br />
Wohnfläche – 130 m²<br />
Grundstück – 260 m²<br />
1.090 €/m² 3.230 €/m² 3.340 €/m²<br />
Zweifamilienhaus<br />
Wohnfläche – 200 m²<br />
Grundstück – 750 m²<br />
1.330 €/m² 3.510 €/m² 5.610 €/m²<br />
Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte ® wurden die oben aufgeführten<br />
Referenzobjekte in Abhängigkeit von Ausstattung, Zustand, Lage und Alter<br />
mit Hilfe des Sachwertverfahrens (siehe Box auf der rechten Seite) berechnet<br />
und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.<br />
Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier<br />
angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert<br />
abweichende Preise am Markt erzielen.<br />
KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN<br />
IN DER STADT WÜRZBURG<br />
Haustyp<br />
Preisspanne<br />
in Euro<br />
Mittelwert<br />
in Euro<br />
Wohnfläche<br />
Grundstück<br />
Einfamilienhaus 230.200 - 1.010.200 € 639.300 € 160 / 730 m²<br />
Doppelhaushälhte 197.900 - 642.200 € 411.600 € 140 / 410 m²<br />
Reihenhaus 141.400 - 434.700 € 419.900 € 130 / 260 m²<br />
Zweifamilienhaus 265.900 - 1.121.900 € 701.800 € 200 / 750 m²<br />
38
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Haus – Kaufen<br />
iib-Immobilienrichtwert ®<br />
KAUFPREISE HÄUSER NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN ABSOLUTEN PREISEN<br />
Stadtbezirk/Gemeinde<br />
Nr.<br />
iib-Immobilienrichtwert<br />
®<br />
Altstadt 1 649.800 €<br />
Dürrbachtal 2 439.200 €<br />
Frauenland 3 634.600 €<br />
Grombühl 4 510.800 €<br />
Heidingsfeld 5 500.600 €<br />
Heuchelhof 6 448.500 €<br />
Lengfeld 7 539.300 €<br />
Lindleinsmühle 8 492.700 €<br />
Rottenbauer 9 427.500 €<br />
Sanderau 10 576.600 €<br />
Steinbachtal 11 543.500 €<br />
Versbach 12 539.300 €<br />
Zellerau 13 539.300 €<br />
0 Eur 300.000 600.000 900.000 1.200.000<br />
1.500.000<br />
Bergtheim 1 216.000 €<br />
Dettelbach 2 236.800 €<br />
Eibelstadt 3 477.800 €<br />
Eisingen 4 336.900 €<br />
Estenfeld 5 407.100 €<br />
Gaukönigshofen 6 214.600 €<br />
Gerbrunn 7 427.500 €<br />
Giebelstadt 8 236.800 €<br />
Güntersleben 9 374.600 €<br />
Hettstadt 10 334.600 €<br />
Höchberg 11 443.600 €<br />
Kist 12 330.000 €<br />
Kitzingen 13 330.000 €<br />
Kürnach 14 407.100 €<br />
Margetshöchheim 15 408.200 €<br />
Marktbreit 16 201.100 €<br />
Ochsenfurt 17 293.500 €<br />
Randersacker 18 336.300 €<br />
Reichenberg 19 322.500 €<br />
Rimpar 20 338.100 €<br />
Rottendorf 21 427.500 €<br />
Sommerhausen 22 429.800 €<br />
Thüngersheim 23 338.100 €<br />
Veitshöchheim 24 439.200 €<br />
Waldbüttelbrunn 25 374.600 €<br />
Winterhausen 26 336.300 €<br />
Zell am Main 27 407.100 €<br />
Zellingen 28 293.500 €<br />
Ø 353.931 Euro<br />
SACHWERTVERFAHREN: Dieses Verfahren wird überwiegend für Bewertungen von Eigenheimen verwendet. Vereinfacht gesagt,<br />
wird in diesem dreistufigen Verfahren der sachliche Wert der Immobilie ermittelt.<br />
Verfahrensstufe 1: Berechnung der baulichen Wert-Elemente nach typisierten Kosten: 1. Das Grundstück entsprechend seiner Größe.<br />
2. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen – 3. Die Herstellungskosten der Außenanlagen – Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.<br />
Verfahrensstufe 2: Auswertung des Grundbuchs zur Ermittlung von wertbeeinflussenden rechtlichen Aspekten. Ergebnis ist der<br />
endgültige (noch nicht marktangepasste) Sachwert.<br />
Verfahrensstufe 3: Marktanpassung des Sachwerts, d. h. anhand einer Auswertung notarieller Kaufverträge wird ermittelt um wie viel Prozent<br />
der berechnete Normwert am Stichtag vom durchschnittlichen Marktpreis abweicht. Hinweis: Da die Kaufpreise oft ein bis zwei Jahre alt<br />
sind, hat das iib Dr. Hettenbach Institut für den iib-Immobilienrichtwert ® ein eigenes Verfahren zur Marktanpassung aus Angeboten entwickelt.<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte ® für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
39
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Referenzwohnung<br />
... zur Ermittlung der Richtwerte in <strong>Würzburg</strong><br />
Ø<br />
1–1,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 35 m²<br />
1.340 €/m² 2.720 €/m² 5.190 €/m²<br />
2–2,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 60 m²<br />
1.500 €/m² 3.270 €/m² 5.380 €/m²<br />
3–3,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 80 m²<br />
1.500 €/m² 3.090 €/m² 5.240 €/m²<br />
4–4,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 100 m²<br />
1.500 €/m² 3.210 €/m² 5.460 €/m²<br />
Zur Berechnung der iib-Immobilienrichtwerte ® wurden die oben aufgeführten<br />
Referenzwohnungen anhand des Vergleichswertverfahrens (siehe Box auf der<br />
rechten Seite) berechnet und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.<br />
Sonderimmobilien und/oder stark abweichende Objekte von den hier<br />
angegebenen Referenzobjekten können auch entsprechend vom Richtwert<br />
abweichende Preise am Markt erzielen.<br />
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN<br />
IN DER STADT WÜRZBURG<br />
Zimmerklassen<br />
Preisspanne<br />
in Euro<br />
Mittelwert<br />
in Euro<br />
Mittelwert<br />
in Euro/m²<br />
Wohnfläche<br />
1–1,5 Zimmer 46.730 - 181.560 € 95.190 € 2.720 €/m² 35 m²<br />
2–2,5 Zimmer 90.000 - 322.860 € 190.180 € 3.170 €/m² 60 m²<br />
3–3,5 Zimmer 120.000 - 419.200 € 246.930 € 3.090 €/m² 80 m²<br />
4 & mehr Zimmer 150.000 - 545.720 € 321.450 € 3.210 €/m² 100 m²<br />
40
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Wohnung – Kaufen<br />
iib-Immobilienrichtwert ®<br />
KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN<br />
Stadtbezirk/Gemeinde Nr.<br />
iib-Immobilienrichtwert<br />
0 €/m² 1.000 2.000 3.000 4.000<br />
Altstadt 1 3.900 €/m²<br />
Dürrbachtal 2 2.490 €/m²<br />
Frauenland 3 3.490 €/m²<br />
Grombühl 4 2.710 €/m²<br />
Heidingsfeld 5 2.860 €/m²<br />
Heuchelhof 6 2.530 €/m²<br />
Lengfeld 7 2.900 €/m²<br />
Lindleinsmühle 8 2.600 €/m²<br />
Rottenbauer 9 2.230 €/m²<br />
Sanderau 10 3.790 €/m²<br />
Steinbachtal 11 3.300 €/m²<br />
Versbach 12 2.600 €/m²<br />
Zellerau 13 3.270 €/m²<br />
5.000<br />
Bergtheim 1 1.670 €/m²<br />
Dettelbach 2 1.780 €/m²<br />
Eibelstadt 3 2.600 €/m²<br />
Eisingen 4 2.340 €/m²<br />
Estenfeld 5 2.450 €/m²<br />
Gaukönigshofen 6 970 €/m²<br />
Gerbrunn 7 2.750 €/m²<br />
Giebelstadt 8 2.190 €/m²<br />
Güntersleben 9 2.080 €/m²<br />
Hettstadt 10 2.230 €/m²<br />
Höchberg 11 3.270 €/m²<br />
Kist 12 1.470 €/m²<br />
Kitzingen 13 1.850 €/m²<br />
Kürnach 14 2.380 €/m²<br />
Margetshöchheim 15 2.020 €/m²<br />
Marktbreit 16 1.710 €/m²<br />
Ochsenfurt 17 1.890 €/m²<br />
Randersacker 18 2.750 €/m²<br />
Reichenberg 19 2.440 €/m²<br />
Rimpar 20 2.120 €/m²<br />
Rottendorf 21 2.450 €/m²<br />
Sommerhausen 22 2.270 €/m²<br />
Thüngersheim 23 2.080 €/m²<br />
Veitshöchheim 24 2.640 €/m²<br />
Waldbüttelbrunn 25 2.040 €/m²<br />
Winterhausen 26 1.930 €/m²<br />
Zell am Main 27 2.370 €/m²<br />
Zellingen 28 1.710 €/m²<br />
Ø 2.197 Euro<br />
VERGLEICHSWERTVERFAHREN<br />
Dieses Verfahren wird überwiegend für die Bewertung von Wohnungen genutzt.<br />
Vereinfacht ausgedrückt werden in diesem Marktbericht gemäß der gesetzlichen Grundlage anhand der nachfolgende Merkmale:<br />
Immobilientyp, iib-Wohnlage, Größe, Ausstattung, Zustand und Alter<br />
aus der iib Datenbank vergleichbare Objekte gesucht. Direkte Vergleiche über kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilien in der<br />
Nachbarschaft stehen meist nur im Ausnahmefall zur Verfügung.<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte ® für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
41
Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Referenzwohnung<br />
...zur Ermittlung der Richtwerte in <strong>Würzburg</strong><br />
Ø<br />
1–1,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 30 m²<br />
6,30 €/m² 13,90 €/m² 21,00 €/m²<br />
2–2,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 60 m²<br />
6,20 €/m² 10,00 €/m² 15,50 €/m²<br />
3–3,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 80 m²<br />
6,00 €/m² 9,60 €/m² 15,50 €/m²<br />
4–4,5 Zimmerwohnung<br />
Wohnfläche – 115 m²<br />
5,50 €/m² 8,90 €/m² 15,50 €/m²<br />
KALTMIETEN WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN<br />
PREISEN IN DER STADT WÜRZBURG<br />
Zimmerklassen<br />
Preisspanne<br />
in Euro<br />
Mittelwert<br />
in Euro<br />
Mittelwert<br />
in Euro/m²<br />
Wohnfläche<br />
1–1,5 Zimmer 190 - 630 € 420 € 13,90 €/m² 30 m²<br />
2–2,5 Zimmer 370 - 930 € 600 € 10,00 €/m² 60 m²<br />
3–3,5 Zimmer 480 - 1.240 € 770 € 9,60 €/m² 80 m²<br />
4 & mehr Zimmer 630 - 1.780 € 1.020 € 8,90 €/m² 115 m²<br />
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Kapitel II<br />
Preise und Entwicklung<br />
Wohnung – Mieten<br />
iib-Immobilienrichtwert ®<br />
MIETEN WOHNUNGEN NACH STADTTEILEN/GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN<br />
Stadtbezirk/Gemeinde Nr.<br />
iib-Immobilienrichtwert<br />
3,00 €/m² 6,00 9,00 12,00 15,00<br />
Altstadt 1 11,00 €/m²<br />
Dürrbachtal 2 9,80 €/m²<br />
Frauenland 3 11,00 €/m²<br />
Grombühl 4 9,90 €/m²<br />
Heidingsfeld 5 9,20 €/m²<br />
Heuchelhof 6 9,00 €/m²<br />
Lengfeld 7 9,30 €/m²<br />
Lindleinsmühle 8 9,00 €/m²<br />
Rottenbauer 9 8,40 €/m²<br />
Sanderau 10 10,30 €/m²<br />
Steinbachtal 11 11,00 €/m²<br />
Versbach 12 9,20 €/m²<br />
Zellerau 13 10,00 €/m²<br />
18,00<br />
Bergtheim 1 7,30 €/m²<br />
Dettelbach 2 6,60 €/m²<br />
Eibelstadt 3 8,40 €/m²<br />
Eisingen 4 6,00 €/m²<br />
Estenfeld 5 8,30 €/m²<br />
Gaukönigshofen 6 5,30 €/m²<br />
Gerbrunn 7 9,10 €/m²<br />
Giebelstadt 8 5,90 €/m²<br />
Güntersleben 9 7,60 €/m²<br />
Hettstadt 10 7,30 €/m²<br />
Höchberg 11 10,20 €/m²<br />
Kist 12 7,60 €/m²<br />
Kitzingen 13 6,30 €/m²<br />
Kürnach 14 7,60 €/m²<br />
Margetshöchheim 15 7,50 €/m²<br />
Marktbreit 16 6,30 €/m²<br />
Ochsenfurt 17 6,50 €/m²<br />
Randersacker 18 8,90 €/m²<br />
Reichenberg 19 7,20 €/m²<br />
Rimpar 20 7,00 €/m²<br />
Rottendorf 21 8,50 €/m²<br />
Sommerhausen 22 7,60 €/m²<br />
Thüngersheim 23 6,80 €/m²<br />
Veitshöchheim 24 8,60 €/m²<br />
Waldbüttelbrunn 25 7,50 €/m²<br />
Winterhausen 26 5,80 €/m²<br />
Zell am Main 27 8,60 €/m²<br />
Zellingen 28 6,60 €/m²<br />
Ø 8,21 €/m²<br />
QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib-Immobilienrichtwerte ® für Bestandswohnungen zur Miete/Vermietung // Stand: 01.03.<strong>2019</strong><br />
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*Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG war an ca. 9 Millionen Finanzierungen für Bau, Kauf, Modernisierung oder Umbau bei Wohneigentum seit 1948 beteiligt.<br />
45
IMPRESSUM<br />
HERAUSGEBER<br />
VR-ImmoService Mainfranken GmbH<br />
Marktplatz 2<br />
97070 <strong>Würzburg</strong><br />
Tel.: 0931/304 99 88 88<br />
Fax: 0931/304 99 88 99<br />
E-Mail: info@vr-ism.de<br />
HAFTUNGSAUSSCHLUSS<br />
Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen<br />
basieren auf Daten des iib Instituts, sowie auf Daten<br />
von Drittanbietern. Für die Richtigkeit der verwendeten<br />
Daten übernehmen wir keine Gewährleistung. Die<br />
weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung<br />
der im Marktbericht verwendeten Informationen<br />
bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des<br />
iib Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH<br />
INITIATOR<br />
Eike Wohlhüter<br />
GESAMTVERANTWORTUNG<br />
Dr. Peter Hettenbach<br />
Alexander Hettenbach<br />
RESEARCH<br />
iib Dr. Hettenbach Institut<br />
DATEN<br />
iib Dr. Hettenbach Institut<br />
wohnlagenkarte.de<br />
Statistisches Bundesamt<br />
Statistische Landesämter<br />
Nexiga GmbH (Demographie)<br />
Google Maps (Infrastruktur)<br />
Open Streetmap (Infrastruktur)<br />
Deutsche Bundesbank<br />
GESTALTUNG<br />
Bea Gschwend<br />
iib Dr. Hettenbach Institut<br />
KARTEN<br />
basierend auf Open Street Map<br />
iib Dr. Hettenbach Institut<br />
BILDNACHWEISE<br />
shutterstock.com<br />
Einzelnachweise jeweils in Bildnähe platziert<br />
Datenstichtag: 01.03.<strong>2019</strong><br />
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47
B26<br />
Karlstadt<br />
Hier erreichen Sie uns.<br />
Ganz nah dran.<br />
Main<br />
Zellingen<br />
A7<br />
Bergtheim<br />
B27<br />
B19<br />
<strong>Würzburg</strong><br />
Estenfeld<br />
B22<br />
B8<br />
Hettstadt<br />
Höchberg<br />
Schwarzach<br />
A3<br />
Helmstadt<br />
A3<br />
B8<br />
Reichenberg<br />
Eibelstadt<br />
Kitzingen<br />
B19<br />
A81<br />
Ochsenfurt<br />
Gaukönigshofen<br />
A7<br />
Nenzenheim<br />
B13<br />
Bütthard<br />
B19<br />
Hier erreichen Sie uns.<br />
Röttingen<br />
Impressum<br />
© 2017 by iib Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH<br />
Bahnhofanlage 3 · D-68723 Schwetzingen<br />
Telefon: +49 6202 95049-10 · Fax: +49 6202 923487<br />
E-Mail: info@iib-institut.de · www.iib-institut.de<br />
Geschäftsführer: Dr.-Ing. Peter Hettenbach<br />
© 2017 by VR-ImmoService Mainfranken GmbH<br />
Marktplatz 2 · D-97070 <strong>Würzburg</strong><br />
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