MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 20

2. VORAUSSETZUNG DES
SCHADENSERSATZES DES VERMIETERS
Die im Folgenden vorgestellte Entscheidung des Bundesgerichtshofs
(Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17) hätte bei leicht anderem
Sachverhalt auch für den zuvor genannten Fall des Amtsgerichts von
Bedeutung sein können. Der Bundesgerichtshof hat entschieden,
dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wie derjenige des
vorherigen Falles zuvor nicht einmal einer Fristsetzung des Vermieters
bedarf. Der Vermieter hätte im Fall der angebohrten Glasleisten
den Mieter daher nicht einmal vorab zur Beseitigung der durch die
Bohrung eingetretenen Schäden auffordern müssen, sondern könnte
unmittelbar Schadensersatz in Form von Zahlung der Kosten des Austauschs
der Glasleisten verlangen.
unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
Dies kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter
unzumutbar machen und ebenfalls zur Kündigung berechtigen.
Das Landgericht Berlin (Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16) hatte
unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
zwar nicht über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung, aber über
Mietminderungsansprüche der durch den Rauch beeinträchtigten
Mitmieter zu entscheiden. Das Gericht ging von einer Überschreitung
des erträglichen Maßes aus, da der Rauch insbesondere nachts aus
der darunterliegenden Wohnung durch das geöffnete Fenster in das
Schlafzimmer der Betroffenen eindrang. Im Ergebnis hielt das Gericht
daher eine Minderung in Höhe von 3 % der Miete für berechtigt.
Der Bundesgerichtshof unterscheidet in diesem Urteil zwischen Schäden,
welche aus der Nichteinhaltung vertraglicher Pflichten resultieren
und Schäden, welche sich aus der Verletzung von Nebenpflichten
ergeben. Sollte der Mieter beispielsweise vertraglich wirksam zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein und
kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss der Vermieter ihn
zunächst unter Fristsetzung zur Durchführung dieser Arbeiten auffordern.
Erst wenn der Mieter dieser Aufforderung dann nicht fristgemäß
nachkommt, kann der Vermieter Schadensersatz, regelmäßig in Form
der Kosten der Durchführung der Arbeiten durch einen beauftragten
Handwerker verlangen. Verletzt der Mieter jedoch eine Nebenpflicht
wie beispielsweise die Pflicht zum sorgsamen Umgang mit der Mietsache
durch die Herbeiführung von Schäden an der Wohnung, die
über den gewöhnlichen Mietgebrauch hinausgehen, ist eine Aufforderung
zur Durchführung von Beseitigungsarbeiten nicht erforderlich.
Der Vermieter kann unmittelbar Schadensersatz fordern.
Dies hat in der Praxis unangenehme Folgen. Zunächst einmal kann
es im Einzelfall schwierig einzuordnen sein, welche Art der Pflichtverletzung
beispielsweise bei einer Beschädigung vorliegt und ob daher
zunächst der Mieter zur Beseitigung aufgefordert werden muss. Soweit
dies nicht der Fall sein sollte, ist dem Mieter die in der Regel
finanziell deutlich günstigere Möglichkeit, die Beschädigung selbst zu
beseitigen verwehrt. Er muss dann die Kosten einer Beseitigung durch
einen Handwerker zahlen.
3. STÖRENDER ZIGARETTENRAUCH
Bereits in der Vergangenheit hatte sich der Bundesgerichtshof mit Zigarettenrauch
in Mietwohnungen zu befassen. Er hat festgestellt, dass
jedenfalls ohne besondere vertragliche Vereinbarung gewöhnliches
Rauchen normalen Mietgebrauch darstellt. Eine Ausnahme kann sich
allerdings bei sogenanntem „exzessivem Rauchen“ ergeben. Verursacht
dieses in der Wohnung Schäden, welche mit normalen Schönheitsreparaturen
nicht mehr beseitigt werden können, stellt es eine
Pflichtverletzung dar, die Schadensersatzansprüche auslösen und zur
Kündigung berechtigen kann. (Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07)
4. KÜNDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG
Der Vermieter ist allgemein zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses
mit gesetzlicher Frist berechtigt, wenn der Mieter gemäß
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht
unerheblich verletzt (Ordentliche Kündigung). Hierneben kann der
Vermieter aus wichtigem Grund aber auch eine sofortige Kündigung
ohne weitere Fristen aussprechen (Außerordentliche fristlose Kündigung).
Hierzu ist er unter anderem gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt,
wenn ein ausreichender Mietrückstand eingetreten ist. Der
Gesetzgeber hat dem Mieter jedoch die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr.
2 BGB an die Hand gegeben, wodurch die fristlose Kündigung auch
nach Ausspruch unwirksam wird, wenn der Mieter den bestehenden
Rückstand noch rechtzeitig ausgleicht.
In der Praxis verknüpft der Vermieter bei entsprechendem Mietrückstand
im Kündigungsschreiben oft beide Möglichkeiten und erklärt
einerseits die außerordentliche fristlose Kündigung und andererseits
hilfsweise die ordentliche Kündigung. Die Zulässigkeit dieses
Vorgehens hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.09.2018 - VIII
ZR 231/17) nunmehr bestätigt. Die Erklärung der außerordentlichen
fristlosen Kündigung schließt ein späteres Wirksamwerden der ordentlichen
Kündigung nicht aus.
Dies hat zur Folge, dass ein Mieter durch den Ausgleich der Mietrückstände
nach o.g. (doppelter) Kündigungserklärung zwar die
außerordentliche fristlose Kündigung aus der Welt schaffen kann,
aber dadurch die ordentliche Kündigung dennoch ihre Wirksamkeit
entfaltet, da der bei Kündigungserklärung bestehende
Mietrückstand regelmäßig auch für die ordentliche Kündigung
ausreicht. Einen Wegfall auch der ordentlichen Kündigung durch
den nachträglichen Ausgleich des Mietrückstandes sieht das Gesetz
nicht vor. Gleicht der Mieter also in diesem Fall nachträglich
den Rückstand aus, kann er die Beendigung des Mietverhältnisses
dennoch nicht verhindern und erreicht lediglich einen späteren
Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung.
Der Bundesgerichtshof hatte dann weitergehend entschieden (Urteil
vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14), dass ein Mieter, der in seiner
Wohnung raucht, aufgrund des mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme
aus § 241 Abs. 2 BGB gehalten sein kann, einfache und
zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung
einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Bereits
eine durch Verletzung dieser Rücksichtnahmepflicht, auch ohne dass
eine Beschädigung der Wohnung eintritt, verursachte Geruchsbelästigung
der Mitbewohner kann auch eine Störung des Hausfriedens darstellen,
insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein
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Hendrik Behrens
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