MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 20

Kanzlei und Notariat Triskatis & Kollegen
Neues BGH-Urteil zu
Schönheitsreparaturen
Mit Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) hat der Bundesgerichtshof
(BGH) in seiner neuesten Entscheidung zu Schönheitsreparaturen
entschieden, dass eine formularmäßige Übertragung der
Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
auch bei Renovierungsvereinbarungen zwischen dem Nachmieter
und dem Vormieter unwirksam ist.
zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten,
und der Mieter müsste die Wohnung in einem besseren
Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Der BGH bleibt seiner Linie insoweit treu, indem er seine Rechtsprechung
dahingehend weiterführt, dass Schönheitsreparaturen
Im entsprechend zu entscheidenden Fall des BGH
hatten der Beklagte (Mieter) und dessen Vormieter
eine zweiseitige Vereinbarung dahingehend geschlossen,
dass sich der Beklagte verpflichtete, Renovierungsarbeiten
in der Wohnung, die er vom Vormieter
übernahm, durchzuführen. Der Vermieter (Kläger) verlangte
die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Zunächst folgt hier ein kleiner Exkurs durch die wichtigsten
Entscheidungen des BGH nach der Reform
des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach der Mietrechtsreform
im Jahr 2001 unterließ es der Gesetzgeber
ausdrücklich, die Schönheitsreparaturen zu regeln. Er
erlaubte es dem Vermieter weiterhin, durch eine Klauselvereinbarung
im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen
auf den Mieter umzulegen. Die nun schon seit
Jahren andauernde Kontroverse um die Wirksamkeit
solcher Schönheitsreparaturklausel begann im Jahr
2003, als der BGH die Kombination zwischen einer
wirksamen Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen,
die zusammen mit einer unwirksamen Endrenovierungsklausel
verbunden war, kippte. Ab 2004
folgten sodann Entscheidungen zu den starren Renovierungsfristen
(alle 5 Jahre, alle 7 Jahre) und zu der Art der Ausführung (Stichwort:
handwerksgerecht).
Mit Urteil vom 18.03.2015, welches auch für die Besprechung der
vorliegenden Entscheidung maßgeblich ist, erklärte der Senat
zunächst Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam. Weiterhin
stellte er fest, dass Schönheitsreparaturen dann nicht mehr verlangt
werden können, sofern eine Wohnung in unrenoviertem oder
renovierungsbedürftigen Zustand, ohne dass dem Mieter ein angemessener
Ausgleich vom Vermieter gewährt wurde, dem Mieter
übergeben wurde.
immer schwieriger auf den Mieter umzulegen sind und sich die
Problematik der Schönheitsreparaturen immer weiter der gesetzlich
vorgesehenen Regelung nähert, nach der der Vermieter die
Schönheitsreparatur zu tragen hat. Dementsprechend dürfte es für
Vermieter in Zukunft wesentlich schwerer werden, ihre Ansprüche
auf Schönheitsreparaturen durchzusetzen.
Sofern Sie als Mieter Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer
Abwälzung vorgenommen haben, steht Ihnen ein Anspruch aus
dem Bereicherungsrecht zu. Dementsprechend können Sie aufgrund
unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln bezahlte Beträge
zurückfordern.
Um nun zu dem vorliegenden Fall zurückzukommen, lag die Besonderheit
gerade darin, dass der Vormieter und der Nachmieter
(Beklagte) in diesem Fall eine Vereinbarung unterzeichneten, in
welcher der Nachmieter (Beklagte) sich verpflichtete, Renovierungsarbeiten
durchzuführen. Der BGH stellte nun klar fest, dass
eine solche zweiseitige Vereinbarung zwischen dem Vor- und dem
Nachmieter nicht zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen
gegenüber dem Vermieter führt.
Der BGH hält hier also an seiner Leitentscheidung aus dem Jahr
2015 fest, welche besagt, dass, sofern dem Mieter eine Wohnung
unrenoviert oder renovierungsbedürftig – ohne Ausgleichszahlung
– übergeben wird, Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht
geschuldet werden. Eine solche Klausel würde nämlich den Mieter
Zu beachten ist, wie immer bei mietrechtlichen Streitigkeiten, die
verkürzte Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 548 Abs. 2 BGB.
TRISKATIS & KOLLEGEN
Rechtsanwälte | Fachanwälte | Notare
Alexander Orth
Rechtsanwalt
Lindenstraße 19 - 21 · 25421 Pinneberg
Tel. 041 01 - 21 08 0
Fax 041 01 - 21 08 30
office@kanzlei-pinneberg.de
www.kanzlei-pinneberg.de
13