Immobilia 2011/07 - SVIT
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Immobilia 2011/07 - SVIT

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NR. 7 | Juli <strong>2011</strong><br />

78. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch<br />

Immobiliennischen<br />

Warenhäuser<br />

Seite ..........4<br />

Immobilienpolitik. Ständerat ist gegen Bausparinitiative.............................................................................10<br />

Immobilienwirtschaft. Neue Herausforderungen im Hypothekengeschäft..............................12<br />

Bau & Haus. 40 Prozent Strom sparen dank effizienterer Haushaltgeräte...........................................24

editorial<br />

urs gribi<br />

24<br />

Eine rhetorische<br />

Blase<br />

Urs Gribi<br />

«Angebot und Nachfrage<br />

gleichen aus, was einige als<br />

Ungleichgewicht betrachten.»<br />

Bläht sich am Schweizer Immobilienmarkt eine<br />

Blase auf? Droht eine Überhitzung oder sogar ein<br />

Kollaps? Diverse Wortmeldungen von hohen Vertretern<br />

der Schweizerischen Nationalbank (SNB)<br />

erwecken den Eindruck, dass sich die Lage zunehmend<br />

verschlechtert.<br />

Das jüngste Beispiel stammt von SNB-Vizepräsident<br />

Thomas Jordan. Insbesondere bei Eigentumswohnungen<br />

und Mehrfamilienhäusern gebe es<br />

anzeichen für eine Überhitzung. Ein weiteres starkes<br />

Wachstum der Immobilienpreise würde mittelfristig<br />

die Finanzstabilität aufgrund steigender<br />

Ausfälle von Hypothekarkrediten gefährden.<br />

Das ist starker Tobak. Weniger dramatisch – und<br />

aus meiner Sicht der Realität viel eher entsprechend<br />

–, ist die Beurteilung im aktuellen Immobilien-Monitor<br />

der Credit Suisse. Flächendeckend<br />

könne nicht von einer Überhitzung gesprochen<br />

werden, auch wenn die Temperatur in gewissen<br />

Regionen als erhöht zu bezeichnen sei. Kräftige Signale<br />

von der Wohnungsproduktion lassen eine erhöhte<br />

Ausweitung des Wohnungsbestandes erwarten<br />

und dürften den Preisauftrieb mittelfristig<br />

mildern.<br />

Ressourcenschonung<br />

ist unser Versprechen<br />

an die Zukunft.<br />

Bei Weishaupt arbeitet man ständig daran, alle Produkte noch<br />

energiesparender und umweltschonender zu machen. Aber<br />

auch die sinnvolle Nutzung natürlicher Ressourcen stellt einen<br />

wesentlichen Aspekt bei Weishaupt dar. So können Sie dank<br />

der ausgereiften Wärmepumpentechnik bis zu 75 % der<br />

benötigten Heizenergie aus der Luft, dem Erdreich oder dem<br />

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Das ist Zuverlässigkeit.<br />

Das heisst nichts anderes, als dass der Markt<br />

spielt. Angebot und Nachfrage gleichen aus, was<br />

einige als Ungleichgewicht betrachten. Hoffen wir<br />

nur, dass Politik und Nationalbank sich nicht zu<br />

falschen, marktverzerrenden Eingriffen hinreissen<br />

lassen. Es wird Zeit, dass dieser rhetorischen Blase<br />

endlich Luft abgelassen wird.<br />

Ihr Urs Gribi<br />

2 | immobilia Juli <strong>2011</strong><br />

24 | immobilia Juli 11

NR. 7 | Juli <strong>2011</strong><br />

78. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch<br />

immobilia Inhalt nr. 7 Juli <strong>2011</strong><br />

immobiliENNischEN<br />

waRENhäusER<br />

sEitE ..........4<br />

immobiliENpolitik. Ständerat ist gegen Bausparinitiative. ...........................................................................10<br />

immobiliENwiRtschaft. Neue Herausforderungen im Hypothekengeschäft .............................12<br />

bau & haus. 40 Prozent Strom sparen dank effizienterer Haushaltgeräte ..........................................24<br />

Titelbild:<br />

Immobiliennischen und Ertragsperlen:<br />

Warenhäuser in den Innenstädten<br />

wie hier am Beispiel Jelmoli, Zürich<br />

(Bild: David Adair/Ex-Press)<br />

zitiert<br />

Die Betreiber von Warenhäusern<br />

in Zentrumslagen<br />

stehen vor<br />

vielfältigen Herausforderungen<br />

– allen voran<br />

den steigenden Mieten<br />

in den Zentren und vor<br />

der Konkurrenz durch<br />

neue Shoppingcenter<br />

und Boutiquen.<br />

Vera Reese<br />

Vera Reese ist Vice President<br />

bei Jones Lang LaSalle<br />

AG. Lesen Sie die Analyse<br />

zum Nischenmarkt Warenhäuser<br />

auf Seite 4.<br />

Fokus<br />

4 Nischenmarkt voll von Trophäen<br />

Warenhausgebäude als Investitionsobjekte<br />

sind selten, da die Mehrzahl im Besitz ihrer<br />

Betreiber ist.<br />

9 Success Story oder auslaufmodell?<br />

Warenhäuser müssen sich zwischen Boutiquen<br />

und Shoppingcenter beweisen.<br />

immobilienpolitik<br />

10 Ständerat sagt nein zu bausparinitiative<br />

Mit der Ablehnung des indirekten Gegenentwurfs<br />

beginnt der Abstimmungskampf<br />

für die Bausparinitiativen.<br />

11 estv erwägt abschaffung der Stempelabgabe<br />

Eine Studie der ESTV untersucht die einzelnen<br />

Kategorien der Stempelabgaben und gibt den<br />

Ball an die Politik weiter.<br />

IMMOBILIENwirtschaft<br />

12 Immobilien- und Hypothekarmarkt<br />

KPMG attestiert der Immobilienfinanzierung<br />

der Banken in einer Studie mittelfristig ein<br />

Korrekturpotenzial.<br />

13 der Monat in der immobilienwirtschaft<br />

Die UBS lanciert einen neuen Index zur<br />

Beobachtung des Immobilienmarktes.<br />

18 «Ruhe Bitte!»<br />

Eine Studie der ZKB in Zusammenarbeit mit<br />

dem BAFU erfasst den Einfluss mietpreisbestimmender<br />

Lage- und Umweltfaktoren.<br />

20 Weder fest noch variabel<br />

Welche Rolle können derivative Produkte bei<br />

Immobilienfinanzierungen spielen?<br />

IMMOBILIEnrecht<br />

22 wenn werkmängel nicht anerkannt werden<br />

Mit der vorsorglichen Beweisführung erhält<br />

der Werksbesteller im Falle von Mängeln ein<br />

gutes Instrument.<br />

BAU & HAUS<br />

24 stromkosten senken<br />

Der Kauf von energieeffizienten Haushaltgeräten<br />

führt zu massiven Einsparungen von<br />

Strom und Wasser.<br />

26 wohnbau in stahl<br />

Ein Haus in Spiegel bei Bern beweist, wie<br />

Energieeffizienz, Eleganz und Komfort im<br />

Wohnbau in Stahl vereinigt werden.<br />

28 liftmodernisierung und Steuern<br />

Gelten Ausgaben für die Modernisierung<br />

von Liftanlagen als werterhaltend oder<br />

wertvermehrend?<br />

Immobilienberuf<br />

29 Verlust für die Immobilienwirtschaft<br />

Ein Nachruf auf den Leiter des Swiss Real Estate<br />

Institute, Fredy Swoboda<br />

30 Ausbildung zum ImmobilienbewerTer<br />

Die Ausbildungsangebote zum Schätzungsexperten<br />

sind vielfältig. Zwei Meinungen.<br />

32 Seminare und Tagungen<br />

34 Kurse der <strong>SVIT</strong>-Mitgliederorganisationen<br />

36 SFPKIW: Ausschreibung von Prüfungen<br />

VERBAND<br />

40 Generalversammlung <strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

Im Wyssen Rössli von Sepp Trütsch wählten<br />

die Innerschweizer <strong>SVIT</strong>-Mitglieder zwei neue<br />

Vorstandsmitglieder.<br />

41 «Reform <strong>2011</strong>» vor Abschluss<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz auf dem Weg zum Kompetenzzentrum<br />

der Schweizer Immobilienwirtschaft.<br />

Marktplatz<br />

37 stellenInserate<br />

42 Publireportagen & Produkte-News<br />

50 bezugsquellenregister<br />

53 adressen & Termine<br />

54 Zuguterletzt<br />

54 Impressum<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 3

Europaweit die höchsten<br />

Mieten für Verkaufsflächen:<br />

London (Bild: Oxford Street,<br />

istockphoto.com).<br />

4 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Fokus<br />

Warenhäuser<br />

Nischenmarkt<br />

voll von<br />

Trophäen<br />

Warenhausgebäude als Investitionsobjekte<br />

sind selten, da die Mehrzahl<br />

im Besitz ihrer Betreiber ist. Auch die<br />

stark steigenden Mieten an den Shopping<br />

High Streets sind für die Warenhäuser<br />

eine Herausforderung. Als<br />

Detailhandelsexperten sind sie trotzdem<br />

attraktive Mieter und werten mit<br />

ihrem Glamour jedes Immobilienportfolio<br />

auf.<br />

Vera Reese & Brigitte Luginbühl*<br />

Grandiose Shopping Paläste... Warenhäuser<br />

sind typischerweise an zentralster<br />

Lage in den Innenstädten zu finden.<br />

Viele der Hauptfilialen sind eindrückliche<br />

Bauten und als «Flagships» für die<br />

Betreiber von grosser strategischer Bedeutung.<br />

Seit der Mitte des vorletzten<br />

Jahrhunderts sind Warenhäuser auch in<br />

den Schweizer Stadtzentren zu finden.<br />

Jelmoli wurde 1833 gegründet, das Warenhaus<br />

Loeb in Bern besteht seit 1881,<br />

die Magazine zum Globus seit 19<strong>07</strong>. Viele<br />

der Haupthäuser wurden speziell für<br />

den Betrieb eines Warenhauses erstellt<br />

und sind in Bezug auf Erschliessung,<br />

Raumtiefen und -höhen speziell auf dieses<br />

Format abgestimmt. Warenhausgebäude<br />

verfügen in der Regel über eine<br />

hohe Geschosszahl (bis zu sechs Obergeschosse)<br />

und haben oft ein beschränktes<br />

Parkplatzangebot.<br />

<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 5

Fokus<br />

Warenhäuser<br />

Das gestiegene Mietzinsniveau<br />

an den<br />

Shopping High Streets<br />

bringt die Warenhausmieter<br />

in Bedrängnis.<br />

High streets <strong>2011</strong><br />

Verhältnis der quadratmeterpreise nach stockwerken<br />

Position Stadt High Street Spitzenmiete<br />

(Euro/m 2 /Jahr)<br />

1 London New Bond Street 7905<br />

2 Paris Avenue Montaigne 7500<br />

3 Moscow Stoleshinkov Lane 7016<br />

4 Milan Via Montenapoleone 6800<br />

5 Rome Via Condotti 6700<br />

100<br />

80<br />

60<br />

40<br />

20<br />

60<br />

100<br />

70<br />

45<br />

35<br />

25<br />

20<br />

6 Paris Rue du Faubourg St. Honoré 6500<br />

7 Zurich Bahnhofstrasse 6020<br />

0<br />

UG EG 1. OG<br />

2. OG 3. OG 4. OG 5. OG<br />

Stockwerkmiete in % der Erdgeschossmiete (EG = 100)<br />

Quelle: Jones Lang LaSalle, European Comparison of Luxury High Streets <strong>2011</strong>.<br />

…an den teuersten Lagen. Auch die Standorte<br />

der bekannten Flagshipstores sind<br />

14<br />

exklusiv. In der Regel befinden sie sich<br />

an zentralster Lage und bilden selbst<br />

wichtige Epizentren der teuersten Luxus-Shopping-Meilen.<br />

Dank der hohen<br />

Besucherfrequenz an den sogenannten<br />

«Shopping High Streets» erreichen sowohl<br />

Quadratmeterumsätze als auch<br />

Mieten Spitzenwerte. Die Zürcher Bahnhofstrasse<br />

gilt weltweit als einer der teuersten<br />

Standorte für Detailhandelsflächen.<br />

Im europaweiten Ranking der<br />

Spitzenmieten von Jones Lang LaSalle<br />

besetzt sie mit 8000 CHF bzw. 6020 EUR<br />

den siebten Rang. Die Warenhäuser stehen<br />

damit in Bezug auf Standorte und<br />

Mieten in Konkurrenz mit internationalen<br />

Boutiquen, die – zwar lediglich auf<br />

wenig Dutzend Quadratmetern – deutlich<br />

höhere Quadratmeterumsätze erzielen<br />

und damit auch höhere Mieten bezahlen<br />

können.<br />

Eine Trophäe für jedes Portfolio. Kein<br />

Wunder also, sind Warenhausgebäude<br />

für Immobilieninvestoren besondere<br />

Trophäen. Gross, prominent, repräsentativ<br />

und an den besten Lagen können<br />

sie jedem Immobilienportfolio ein wenig<br />

Glamour verleihen. Von den 124 Warenhausfilialen<br />

in der Schweiz sind rund<br />

drei Viertel im Besitz ihres Betreibers –<br />

Von den 124 Warenhausfilialen in<br />

der Schweiz sind rund drei Viertel im<br />

Besitz ihres Betreibers.»<br />

das Warenhaus als Investitionsobjekt<br />

stellt demnach einen echten Nischenmarkt<br />

dar. Viele der aktuellen Mietverträge<br />

mit Warenhaus betreibern in der<br />

Schweiz laufen seit mehreren Jahrzehnten<br />

und enden in den nächsten Jahren.<br />

Knackpunkt bei den Neuverhandlungen<br />

wird sicherlich auch das deutlich gestiegene<br />

Mietzinsniveau an den Shopping<br />

High Streets sein.<br />

Von Umsatz, Marge und Miete. Gemäss<br />

GfK Switzerland erzielt ein Warenhaus in<br />

der Schweiz im Durchschnitt<br />

einen Quadratmeterumsatz<br />

von rund<br />

8000 CHF. Bei einer für<br />

ein Warenhaus üblichen<br />

Umsatzmiete von<br />

5% bis 7%, liegt die<br />

tragbare durchschnittliche<br />

Miete demnach<br />

zwischen 400 und 560<br />

CHF pro Quadratmeter und Jahr. Aufgrund<br />

der hohen Besucherfrequenz an<br />

den Shopping High Streets kann sich der<br />

Umsatz jedoch verdoppeln, und auch die<br />

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Zürich 044 380 42 00<br />

6 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Umsatzmiete kann sich – je nach Sortiment<br />

– bis maximal 10% erhöhen.<br />

Spitzenmieten werden jedoch nur im<br />

Erdgeschoss bezahlt. Ober- und Untergeschosse<br />

haben geringere Besucherfrequenzen,<br />

Quadratmeterumsätze und<br />

deshalb auch tiefere Mieten. Gemäss einer<br />

Analyse von Mietverträgen mit Warenhäusern<br />

von Jones Lang LaSalle werden<br />

im ersten Ober- und Untergeschoss<br />

nur ca. 70%, im zweiten Obergeschoss<br />

ca. 40% der Erdgeschossmiete bezahlt.<br />

Ab dem zweiten Obergeschoss weisen<br />

die Mietpreise pro Quadratmeter keine<br />

signifikanten Unterschiede mehr auf.<br />

Im vierten und fünften Stock pendeln<br />

sie sich bei rund 20% der Erdgeschossmiete<br />

ein.<br />

Konkursgrund Mietkosten. Trotzdem liegen<br />

die für ein Warenhaus maximal tragbaren<br />

Mieten auch im Erdgeschoss deutlich<br />

unter den jeweiligen Spitzenmieten.<br />

Diese Tatsache wird die Warenhausbetreiber,<br />

deren Vertragsverlängerungen<br />

in den nächsten Jahren anstehen, in<br />

Bedrängnis bringen. Ein Ungleichgewicht<br />

in Bezug auf Umsatz, Marge und<br />

Miete kann jedoch dramatische Folgen<br />

haben, wie das Beispiel der Sale-and-<br />

Leaseback-Transaktion der Immobilien<br />

von KarstadtQuelle deutlich gemacht<br />

hat. Die Mieten wurden an ausgewählten<br />

Standorten an die dort herrschenden<br />

Spitzenmieten der High Streets angepasst,<br />

was dazu führte, dass die Mietkosten<br />

bis zu 20% vom Umsatz ausmachten<br />

und damit wesentlich zur Zahlungsunfähigkeit<br />

des Traditionsbetriebes beigetragen<br />

haben. Auch für den Eigentümer der<br />

Liegenschaften ist diese Entwicklung ein<br />

Desaster, denn gemäss Expertenmeinungen<br />

ist die Umnutzung solcher Gebäude<br />

schwierig. Insbesondere die hohe<br />

23<br />

Geschosszahl, die Gebäudetiefen und<br />

die oftmals fehlenden Parkplätze werden<br />

dabei als problematisch eingestuft.<br />

Der Betreiber ein Experte. Trotz der niedrigeren<br />

Zahlungsbereitschaft sind Warenhausbetreiber<br />

interessante Mieter.<br />

Sie sind in der Regel Globalmieter, die<br />

sämtliche Flächen eines Gebäudes mieten,<br />

auch Verkehrsflächen (teilweise inkl.<br />

dem Luftraum für Rolltreppen), La­<br />

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 7

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FOKUS WARENHÄUSEr Ausblick<br />

ger- und Technikflächen. Die hohen<br />

Gebäudetiefen – für andere Detailhändler<br />

unattraktiv – sind für Warenhäuser<br />

ein Muss. Langfristige Triple-Net-Mietverträge*<br />

senken das Leerstandsrisiko<br />

sowie den Verwaltungs-, Betriebs- und<br />

Unterhaltsaufwand der Eigentümer auf<br />

ein Minimum. Sogar bei Sanierungen<br />

der Gebäudehülle ist es üblich, dass sich<br />

Globalmieter bei strategisch wichtigen<br />

Liegenschaften mit sehr grossen Beträgen<br />

beteiligen. Vielleicht das wichtigste<br />

Kriterium, das für einen Warenhausbe­<br />

11<br />

Warenhausliegenschaften kommen selten auf den Markt. Sie sind begehrt, aber durchaus auch risikobehaftet<br />

(Bild: istockphoto.com).<br />

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trieb als Globalmieter spricht, ist die Tatsache,<br />

dass dieser ein Detailhandelsexperte<br />

ist. Das erfolgreiche Management<br />

von Detailhandelsimmobilien erfordert<br />

Branchenspezialisten, die eine Liegenschaft<br />

so positionieren können, dass Besucherfrequenz<br />

und Quadratmeterumsätze<br />

maximiert werden. Sowohl der<br />

Mietermix als auch die Umsatzmieten<br />

und Produktmargen müssen dafür in Betracht<br />

gezogen werden. Will oder kann<br />

ein Immobilieneigentümer dieses Knowhow<br />

nicht bereitstellen, kann es durchaus<br />

sinnvoll sein, dieses an seinen Mieter<br />

auszulagern.<br />

*Der Begriff des Triple-Net Mietvertrages stammt aus dem<br />

Angelsächsischen und umschreibt Mietverträge, die dem<br />

Vermieter das Mietzinseinkommen dreifach netto gewährleisten,<br />

indem der Mieter nebst der Bezahlung des Mietzinses<br />

als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung die mit dem<br />

Grundstück verbundenen Steuern und Abgaben, die Versicherungskosten,<br />

Betriebskosten sowie die Instandhaltungs-<br />

und Instandsetzungskosten (auch für Dach und<br />

Fach) zu tragen hat.<br />

*Autorinnen<br />

Vera Reese ist Vice President bei Jones Lang<br />

LaSalle AG und arbeitet seit mehr als 10 Jahren<br />

im selben Team von Immobilienspezialisten.<br />

Sie ist verantwortlich für das Research<br />

zu den Schweizer<br />

Immobilienmärkten.<br />

Brigitte Luginbühl arbeitet als Analyst bei<br />

Jones Lang LaSalle AG. Sie schloss im Sommer<br />

2010 ihr Masterstudium der Wirtschaftswissenschaften<br />

an der Universität<br />

Zürich ab.<br />

Success story<br />

oder Auslaufmodell?<br />

Bis vor 30 Jahren<br />

war das Konzept des<br />

Warenhauses eine Erfolgsgeschichte.<br />

Seither<br />

wird es von allen<br />

Seiten her bedrängt:<br />

Supermärkte und Discounter<br />

konkurrieren<br />

mit tiefen Preisen und<br />

Markenboutiquen mit<br />

einer höheren Exklusivität.<br />

Viele Warenhäuser haben<br />

diese Entwicklungen<br />

zu spät erkannt. Es folgte<br />

ein Konsolidierungsprozess,<br />

der in ganz Europa<br />

zu beobachten war.<br />

Wie geht es weiter mit<br />

den Warenhäusern?<br />

Sind sie als potenzielle<br />

Mieter überhaupt noch<br />

konkurrenzfähig? In der<br />

Studie «Retail 2020»<br />

kommt Jones Lang<br />

Herausforderungen<br />

bei der Umnutzung sind<br />

die vielen Geschosse,<br />

die Raumtiefen und die<br />

oft mals fehlenden Parkplätze.»<br />

LaSalle zum Schluss,<br />

dass das Warenhausformat<br />

grosse Chancen<br />

hat. «Retail twenty twenty»<br />

untersucht ökonomische,<br />

technologische,<br />

demografische und kulturelle<br />

Veränderungen<br />

und leitet daraus die aktuellen<br />

Trends ab, die<br />

den Detailhandel in Zukunft<br />

verändern werden.<br />

Die neue Informationsplattform<br />

retail2020.<br />

com ist sowohl an die Eigentümer<br />

als auch die<br />

Nutzer von Detailhandelsimmobilien<br />

adressiert.<br />

Die erwarteten Megatrends<br />

werden die Warenhäuser<br />

zwar vor Herausforderungen<br />

stellen,<br />

kommen diesem Format<br />

jedoch entgegen.<br />

Die Konsumenten werden<br />

anspruchsvoller, kritischer<br />

und informierter.<br />

Durch neue Informations-<br />

und Kommunikationskanäle<br />

findet<br />

der Wettbewerb nicht<br />

mehr nur über Ort und<br />

Preis statt, sondern vielmehr<br />

über die Erfahrungen<br />

und die Wahrnehmung<br />

der Konsumenten.<br />

Der physische Detailhandel<br />

wird sich diesem<br />

Wandel mit einem verstärkten<br />

Fokus auf Differenzierung<br />

durch Erlebnis<br />

und Dienstleistung<br />

stellen müssen. Für die<br />

Warenhäuser bedeutet<br />

dies, dass sie nicht mehr<br />

nur Konsumartikel anbieten<br />

können, sondern<br />

auch Treffpunkt und Ort<br />

der Unterhaltung sein<br />

müssen.<br />

In Warenhäusern wird<br />

deshalb schon länger<br />

das Konzept verfolgt,<br />

mit Dienstleistungsbetrieben<br />

wie Restaurants,<br />

Kaffees<br />

oder Friseursalons<br />

die Besucherfrequenz<br />

und<br />

Aufenthaltsdauer<br />

zu erhöhen. Solche<br />

Zusatzangebote<br />

werden auch<br />

in Zukunft bedeutender<br />

und sollten mit<br />

Unterhaltungs- und Lifestyleangeboten<br />

ergänzt<br />

werden.<br />

Eine stärkere Segmentierung<br />

könnte einzelne<br />

Kundensegmente<br />

gezielter ansprechen.<br />

Junge (16-24 Jahre) wie<br />

auch ältere Kundengruppen<br />

(55+) werden<br />

vor dem Hintergrund<br />

des demografischen<br />

Wandels wichtigere Zielgruppen,<br />

machen aber<br />

bis anhin den kleinsten<br />

Kundenanteil von Warenhäusern<br />

aus. Auch<br />

neue Geschäftsformate<br />

wie Online-Shops oder<br />

kleine Filialen mit einem<br />

Teilsortiment an Flughäfen<br />

oder Bahnhöfen<br />

bieten Wachstumsmöglichkeiten<br />

und führen<br />

zu einer höheren Marktpräsenz.<br />

In diesem Sinne<br />

gilt auch für die Warenhäuser:<br />

Retail 2020<br />

– Change is coming. Are<br />

you ready?<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 9

Immobilienpolitik<br />

Bausparinitiativen<br />

Ständerat sagt Nein<br />

Die Kleine Kammer hat in ihrer Schlussabstimmung vom 17. Juni <strong>2011</strong> den<br />

indirekten Gegenentwurf zu den Bausparinitiativen abgelehnt. Die Initianten<br />

der Bausparinitiativen werden ihre Initiativen somit nicht zurückziehen.<br />

Nun sperrt sich die kleine Kammer: Der Gegenvorschlag zu den Bausparinitiativen wird verworfen (Bild: Parlamentsdienste).<br />

Red.<br />

<br />

Gegenargumente verfingen. In der<br />

Schlussabstimmung zum indirekten Gegenentwurf<br />

zu den Bausparinitiativen hat<br />

der Ständerat am 17. Juni 2001 Nein gesagt.<br />

Während der Nationalrat seiner Linie<br />

treu blieb und den Gegenvorschlag<br />

guthiess, stellt sich der Ständerat damit<br />

gegen einen Kompromissvorschlag. Der<br />

Entscheid fiel mit 22 zu 17 Stimmen bei<br />

drei Enthaltungen.<br />

Wäre der indirekte Gegenvorschlag<br />

nicht am Ständerat gescheitert, wären<br />

beide Initiativkomitees – Hauseigentümerverband<br />

und Schweizerische Gesellschaft<br />

zur Förderung des Bausparens –<br />

zum Rückzug ihrer Begehren bereit<br />

gewesen. Zu einer Volksabstimmung wäre<br />

es mit grosser Wahrscheinlichkeit aber<br />

gleichwohl gekommen, denn die Linke<br />

wollte das Referendum gegen den Gegenvorschlag<br />

ergreifen.<br />

Enttäuschter HEV. Der Hauseigentümerverband<br />

zeigte sich enttäuscht über den<br />

Ausgang der Schlussabstimmung. Der<br />

Ständerat habe es damit verpasst, das<br />

Wohneigentum zu fördern. Er wolle somit<br />

der Tatsache nicht Rechnung tragen, dass<br />

sich rund 76% der Stimmberechtigten in<br />

der Schweiz Wohneigentum wünschten.<br />

Der Ständerat wolle es jungen Familien<br />

und Mietern nicht erleichtern, Wohneigentum<br />

zu erwerben. Auch gegen die äusserst<br />

tiefe Wohneigentumsquote in der<br />

Schweiz wolle der Ständerat nicht mit<br />

dem steuerlich begünstigten Bausparen<br />

ankämpfen. Der Verfassungsauftrag, das<br />

Wohneigentum zu fördern, harre damit<br />

weiterhin der Umsetzung.<br />

Die Bausparvorlage sieht die zwingende<br />

Einführung des Bausparens für den<br />

Bund sowie in den Kantonen vor, schreibt<br />

der HEV weiter. Sie eigne sich für die Förderung<br />

des Wohneigentums entsprechend<br />

dem Verfassungsauftrag. Der Ständerat<br />

habe sich insbesondere von den<br />

Argumenten der Bauspargegner überzeugen<br />

lassen, die die Wirksamkeit des steuerlich<br />

begünstigten Bausparens für den<br />

Mittelstand zu Unrecht anzweifle. Auch<br />

das Argument, dass Haushalte gefördert<br />

würden, die es nicht nötig hätten (Mitnahmeeffekte),<br />

habe im Ständerat Gehör gefunden.<br />

Der erläuternde Bericht zur Vorlage<br />

erkläre demgegenüber ausdrücklich,<br />

dass das Bausparen – insbesondere für<br />

hohe Einkommen – sehr wenig Anreiz zur<br />

Steueroptimierung biete.<br />

Volksabstimmung im Frühjahr 2012. Weil<br />

der Gegenentwurf in der Schlussabstimmung<br />

vom Ständerat abgelehnt wurde,<br />

stellt die Einigungskonferenz einen Antrag<br />

zur Abstimmungsempfehlung über<br />

die Volksinitiativen. Ein Antrag auf einen<br />

Gegenentwurf ist nicht mehr zulässig. Die<br />

Abstimmungen über die Volksinitiativen<br />

müssen bis spätestens 17. April 2012 erfolgen.<br />

Zahlreiche Kantone und der Bundesrat<br />

lehnen die Bausparinitiativen ab,<br />

weil sie Steuerausfälle von jährlich über<br />

100 Mio. CHF befürchten.<br />

Abstimmungskampf steht bevor. Der Nationalrat<br />

hatte noch Ende Mai dem Gegenvorschlag<br />

mit 101 zu 65 Stimmen bei 6<br />

Enthaltungen zugestimmt. Die Vorlage ist<br />

damit bereit für die Schlussabstimmung<br />

am Ende der Session. Den Initianten steht<br />

nun viel Überzeugungsarbeit und ein aufwendiger<br />

Abstimmungskampf bevor.<br />

10 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

kurzmeldungen<br />

schweiz<br />

Wachsende<br />

Präsenz der Mafia<br />

Bild: Genève Tourisme<br />

Die italienische Mafia stärkt<br />

ihre Präsenz in der Schweiz.<br />

Zu diesem Schluss kommt das<br />

Bundesamt für Polizei (fedpol)<br />

in seinem Jahresbericht 2010.<br />

Die kalabrische Mafiaorganisation<br />

«Ndrangheta» habe in<br />

der Schweiz an Bedeutung gewonnen,<br />

steht im Bericht. So<br />

habe unter anderem der Druck<br />

der italienischen Behörden zu<br />

einem Ausweichen der Mafia<br />

in Nachbarstaaten geführt.<br />

Beliebt ist auch der Schweizer<br />

Immobilienmarkt. Für Aufsehen<br />

sorgte in letzter Zeit etwa<br />

der Kauf von Genfer Villen zu<br />

exorbitanten Preisen. Die Fedpol<br />

bezeichnet diese Geschäfte<br />

als einen der Gründe für regional<br />

stark gestiegene Immobilienpreise.<br />

Die ESTV evaluiert<br />

Abschaffung der<br />

Stempelabgaben<br />

Die Eidgenössische Steuerverwaltung<br />

(ESTV) hat die Abschaffung<br />

der Stempelabgaben<br />

evaluiert und eine Studie<br />

veröffentlicht, worin die einzelnen<br />

Kategorien der Stempelabgaben<br />

aufgrund ihrer<br />

Wirkungen auf die Standortattraktivität<br />

und die Effizienz beurteilt<br />

wurden. Diesbezüglich<br />

schneidet die Emissionsabgabe<br />

schlechter ab als die Umsatzabgabe<br />

und sollte daher<br />

zuerst abgeschafft werden,<br />

falls dazu der politische Wille<br />

besteht. Die Versicherungsabgabe<br />

wird in der Studie differenziert<br />

beurteilt: Die ersatzlose<br />

Abschaffung wäre nur<br />

insoweit schlüssig, als sie Versicherungen<br />

der Unternehmen<br />

belastet.<br />

Neuer Kredit<br />

für die Sanierung<br />

von Altlasten<br />

Der Bundesrat hat einen<br />

neuen Verpflichtungskredit<br />

für die Sanierung von Altlasten<br />

zu Handen des Parlaments<br />

verabschiedet. Der<br />

Kredit von 240 Mio. CHF für<br />

den Zeitraum von 2012 bis<br />

2017 wird wie bisher durch<br />

die Erträge aus der Altlastenangabe<br />

gedeckt. Im Betrag<br />

inbegriffen sind auch je<br />

400 000 CHF für Expertisen<br />

und Vollzugshilfen sowie für<br />

die Auslagerung der Kontrolle<br />

der Altlastenabgaben. Die<br />

Mitfinanzierung bei der Altlastenbearbeitung<br />

stellt eine<br />

zweckgebundene Spezialfinanzierung<br />

dar. Diese wird<br />

gemäss der Verordnung<br />

über die Abgabe zur Sanierung<br />

von Altlasten (VASA)<br />

seit 2001 über eine Abgabe<br />

auf der Ablagerung von Abfällen<br />

sichergestellt.<br />

International<br />

Hoffnung für<br />

Dubais Immobilienbranche<br />

Wer in den Vereinigten Arabischen<br />

Emiraten (VAE) eine<br />

Immobilie ab einem Wert<br />

von 1 Mio. Dirham (umgerechnet<br />

272 700 USD) kauft,<br />

erhält ab sofort ein drei Jahre<br />

gültiges Mehrfacheinreise-Visum.<br />

Der ausländische<br />

Investor muss den Golfstaat<br />

aber alle sechs Monate verlassen.<br />

Immobilienentwickler,<br />

Analysten und Immobi-<br />

9<br />

lienmakler begrüssen diese<br />

Regelung. Die Immobilienbranche<br />

in den VAE war und<br />

bleibt Hauptleidtragende der<br />

grossen Rezession und benötigt<br />

für ihre Wiederbelebung<br />

die Flankenhilfe der<br />

Regierung. Häuser und Wohnungen<br />

verloren teilweise<br />

bis zu 80% an Wert, bei vielen<br />

begonnenen Projekten<br />

wie der Palmeninsel Deira<br />

oder in Dubailand stehen die<br />

Kräne bis heute still.<br />

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Master of Advanced Studies (Nachdiplomstudium)<br />

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Sie lernen<br />

– Immobilienportfolios kompetent zu führen und zu optimieren<br />

– die Immobilie als Produktionsfaktor von Unternehmen optimal zu nutzen<br />

– komplexe Entwicklungsprojekte erfolgreich zu initiieren und umzusetzen<br />

Nächster Studienstart: 14. September <strong>2011</strong><br />

Der Lehrgang ist akkreditiert durch RICS Royal Institution of Chartered Surveyors.<br />

Weitere Informationen: www.hslu.ch/immobilien<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 11

Immobilienwirtschaft<br />

Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt<br />

Banken sind gefordert<br />

Eine KPMG-Studie zum Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt zeigt, dass mittelfristig<br />

ein Korrekturpotenzial besteht. Dies wird sich auch in den Bilanzen der Banken<br />

niederschlagen, die in Zukunft mit höheren Risiken und mehr Ausfällen rechnen müssen.<br />

«Yield Compression» bei Schweizer Direktanlagen<br />

(schematische Darstellung)<br />

«Yield Compression» bei Schweizer direktanlagen (schematische Darstellung)<br />

Quelle: Kloess Real Estate / Fahrländer Partner<br />

8%<br />

Anfangsrenditen in %<br />

2000<br />

2005<br />

2016<br />

2010<br />

2012/2013<br />

3%<br />

Lageklassen<br />

A-Lagen B-Lagen C-Lagen D-Lagen<br />

Quelle: KloessRealEstate/ Fahrländer Partner<br />

Bestandsimmobilien mit in der Regel nicht zu unterschätzenden Zustandsrisiken erhöhen den Druck auf die Renditen («Yield Compression») Bild: Kriegen<br />

Banken kalte Füsse? (Foto: boing / photocase.com)<br />

Red.<br />

<br />

Sieben Thesen. Die hohe Zuwanderung<br />

und ein tiefes Zinsniveau haben zu einer<br />

bedeutenden Nachfrage nach Wohneigentum<br />

und dadurch zu höheren Preisen geführt.<br />

Dieser Finanzierungshintergrund ist<br />

nicht ohne Risiko für die Banken. KPMG<br />

hat, unter anderem zusammen mit dem<br />

Institut für Finanzdienstleistungen Zug<br />

und der Hochschule Luzern, eine Analyse<br />

der Kräftefelder in den vielfältigen Ursache-Wirkung-Beziehungen<br />

im schweizerischen<br />

Immobilien- und Hypothekarmarkt<br />

vorgenommen. Die Resultate werden in<br />

sieben Thesen beleuchtet.<br />

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– Mittelfristiges Korrekturpotenzial<br />

trotz langfristig positiver Tendenzen<br />

– Makroökonomie dominiert Immobilienmarkt<br />

– Hohe Nachfrage trifft auf rigides Angebot<br />

– Renditen orientieren sich an falschen<br />

Massstäben<br />

– Zinsniveau verführt<br />

– Weiteres Volumenwachstum führt zu<br />

erhöhten Risiken<br />

– Risiken in der Bankbilanz sind unvermeidbar,<br />

aber steuerbar.<br />

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Keine Immobilienpreisblase, aber Überhitzungsgefahr.<br />

Die Schweiz ist als Wirtschaftsraum,<br />

aber auch als Immobilienmarkt<br />

äusserst attraktiv. Aufgrund der<br />

intakten volkswirtschaftlichen<br />

13<br />

Rahmenbedingungen,<br />

der politischen Stabilität<br />

und einer hohen Lebensqualität reisen<br />

mehr hochqualifizierte Arbeitskräfte in<br />

unser Land ein als aus. Dies wirkt sich<br />

positiv auf die Immobiliennachfrage aus.<br />

Gefragt sind insbesondere Arbeits- und<br />

Wohnimmobilien in attraktiven Regionen<br />

wie den Grossräumen Genf und Zürich.<br />

In einigen wenigen Regionen und<br />

Subsegmenten waren in den letzten Jahren<br />

Immobilienpreisentwicklungen zu<br />

beobachten, welche die Inflation deutlich<br />

übertroffen haben und Merkmale einer<br />

Überhitzung aufweisen. Insgesamt<br />

bestehen in der Schweiz derzeit aber keine<br />

Preisblasen, denn sowohl bei den<br />

Märkten für Wohneigentum als auch bei<br />

den Renditeliegenschaften sind die zu<br />

beobachtenden Preisanstiege weitestge-<br />

12 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Der Monat<br />

hend durch natürliche Marktfaktoren erklärbar.<br />

Anstehende Korrekturen. Angesichts der<br />

Rahmenbedingungen, die sich laufend<br />

ändern, ist früher oder später mit einer<br />

Korrektur des Preisgefüges im Wohnungs-<br />

und Büroimmobilienmarkt zu<br />

rechnen. Dafür gibt es mehrere Gründe:<br />

Erstens ist ungewiss, wie lange die guten<br />

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen<br />

noch anhalten und damit den anscheinend<br />

ungebrochenen Zustrom von<br />

Fachkräften in die Schweiz begünstigen<br />

werden. Zweitens ist unsicher, wie lange<br />

das tiefe Zinsumfeld noch bestehen<br />

bleibt. Obschon die Tragbarkeitsregeln<br />

auch für höhere Zinsen bereits überall<br />

ausgelegt sind, verbleibt ein hohes Unsicherheitselement.<br />

Dass nach Ablauf einer<br />

Festhypothek neu refinanziert werden<br />

muss – unter Umständen zu markant<br />

höheren Zinsen –, wird nicht selten verdrängt.<br />

Vor diesem Szenario haben denn<br />

auch die Schweizerische Nationalbank<br />

und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht<br />

gewarnt. Eine wesentliche Rolle<br />

spielen die «Exception-to-Policy»-Geschäfte,<br />

bei denen die Grundsätze einer<br />

vernünftigen Kreditpolitik nicht eingehalten<br />

werden. Wollen die Banken Verluste<br />

möglichst verhindern, werden sie<br />

insbesondere langfristige Festhypotheken<br />

mit ebenfalls langfristig ausgerichteten<br />

Amortisationsregeln verbinden.<br />

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Vorkehrungen notwendig. Rund drei<br />

Viertel des Gesamtertrages der Regional-<br />

und Kantonalbanken, die im Immobilienfinanzierungsgeschäft<br />

tätig sind,<br />

stammen aus der Vergabe von Hypothekarkrediten.<br />

Die damit verknüpften Risiken<br />

sind durch angemessene organisatorische<br />

Massnahmen zu minimieren, vor<br />

allem vor dem Hintergrund eines Tiefzinsumfelds,<br />

das verführerisch auf die<br />

Kreditnehmer wirken kann. Die Risikopolitik<br />

ist so zu gestalten, dass der geografische<br />

Spielraum wie auch die Vergabekriterien<br />

klar festgelegt sind. Auch<br />

wenn man auf absehbare Zeit mit vergleichsweise<br />

tiefen Zinsen rechen darf,<br />

sind die Banken gut beraten, mit intelligenten<br />

Frühwarnsystemen und mit Hilfe<br />

von Szenarioanalysen und Stresstests<br />

überraschende Entwicklungen zu simulieren<br />

und nötigenfalls Gegenmassnahmen<br />

einzuleiten. Dazu gehört auch,<br />

das Asset und Liability Management so<br />

auszugestalten, dass sie gegen allfällige<br />

abrupte Zinserhöhungen abgesichert<br />

sind, selbst wenn dadurch der Ertrag geschmälert<br />

wird.<br />

Quelle: KPMG: «Immobilien- und Hypothekarmarkt –<br />

Quo vadis?» (Mai <strong>2011</strong>)<br />

Lesen Sie auch den Beitrag auf Seite 20 zu alternativen<br />

Hypothekarmodellen.<br />

<br />

Schweiz<br />

UBS lanciert<br />

Bubble-Index<br />

UBS Wealth Management Research<br />

lanciert den UBS Swiss<br />

Real Estate Bubble Index (Immobilienblasen-Index),<br />

der auf<br />

vierteljährlicher Basis das Risiko<br />

einer Immobilienblase auf<br />

dem Schweizer Wohneigenheimmarkt<br />

aufzeigt. Gemäss<br />

Definition kann der Index in<br />

Abhängigkeit des aktuellen<br />

Wertes folgende fünf nach Risiken<br />

aufsteigend geordneten<br />

Stufen einnehmen: Baisse,<br />

Balance, Boom, Risiko und<br />

Blase. Im 1. Quartal <strong>2011</strong> befand<br />

sich der Index bei einem<br />

Wert von 0,63, was der Stufe<br />

Boom entspricht. Ab einem<br />

Indexstand grösser 1 stuft<br />

die UBS den Markt als riskant<br />

ein. Den Höchstwert von<br />

2,5 Punkten erreichte der Index<br />

zu Beginn der 90er Jahre<br />

auf dem Höhepunkt der letzten<br />

schweizerischen Immobilienblase.<br />

Gleichzeitig mit dem<br />

Bubble Index publiziert UBS<br />

Wealth Management Research<br />

auch eine regionale Risikokarte,<br />

woraus Risikoregionen<br />

und potenzielle Risikoregionen<br />

hervorgehen. Diese sind<br />

definiert als Regionen, von denen<br />

aufgrund ihrer relativen<br />

volkswirtschaftlichen Bedeutung<br />

und ihres Korrekturpotenzials<br />

der regionalen Eigenheimpreise<br />

ein substantielles<br />

Risiko für den Schweizer Immobilienmarkt<br />

ausgeht.<br />

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Lärmsanierung<br />

gefordert<br />

Die Aargauer und Zürcher<br />

Gemeinden im Limmattal<br />

wehren sich gegen die Lärmbelästigung<br />

durch den Rangierbahnhof<br />

Limmattal. Die<br />

Gemeinden fordern die SBB<br />

und den Bund zum Handeln<br />

auf. Die technische Anlage<br />

sei umfassend zu sanieren,<br />

<strong>Immobilia</strong>: 17.2 / 17.3. / 14.4. / 12.5. / 16.6. / 14.7. / 18.8. / 15.9. / 13.10. / 17.11./15.12.<strong>2011</strong><br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 13

Immobilienwirtschaft<br />

Der Monat<br />

Schutzwände gegen Lärm<br />

(Foto: SBB-KOM-Fotodienst, Bern).<br />

verlangten Exponenten des<br />

Komitees «Rangierlärm Nein»<br />

an einer Medienkonferenz in<br />

Spreitenbach AG. Dem Komitee<br />

gehören neben Spreitenbach<br />

die Zürcher Gemeinden<br />

Oetwil an der Limmat, Geroldswil<br />

und die Stadt Dietikon<br />

an. Das Komitee verwies<br />

auf die Situation beim Rangierbahnhof<br />

Muttenz im Baselbiet.<br />

Der Rangierbahnhof<br />

wird derzeit für 195 Mio. CHF<br />

saniert. Unter anderem werden<br />

Gleisanlagen optimiert,<br />

Stellwerke ersetzt sowie der<br />

Lärm- und Gewässerschutz<br />

verbessert.<br />

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10 Prozent mehr<br />

Neugründungen<br />

In den ersten fünf Monaten<br />

dieses Jahres gingen gemäss<br />

einer Studie von Dun & Bradstreet<br />

2606 Firmen in Konkurs,<br />

was einer Zunahme von<br />

5% gegenüber der Vorjahresperiode<br />

entspricht. Die Insolvenzen,<br />

bei denen Firmen<br />

aufgrund von Zahlungsunfähigkeit<br />

aufgelöst werden, blieben<br />

gesamtschweizerisch mit<br />

1735 Fällen insgesamt stabil.<br />

Weiterhin positiv ist auch die<br />

Entwicklung bei den Neugründungen:<br />

Von Januar bis Mai<br />

wurden 16 780 Firmen oder<br />

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10% mehr als im Vorjahr neu<br />

im Handelsregister eingetragen.<br />

Dieser Boom weist auf<br />

die sehr gute wirtschaftliche<br />

Lage der Schweiz hin. Beim<br />

Geschäft mit neu gegründeten<br />

31<br />

Firmen ist jedoch Vorsicht geboten.<br />

In den ersten fünf Monaten<br />

des Jahres <strong>2011</strong> wurden<br />

51% der Insolvenzfälle von<br />

Firmen verursacht, die nicht<br />

älter als fünf Jahre waren.<br />

Preisanstieg im<br />

Baugewerbe<br />

Die Baupreise sind im Halbjahr<br />

zwischen Oktober 2010<br />

und April <strong>2011</strong> gesamthaft um<br />

1,5% gestiegen, was einer höheren<br />

Zunahme entspricht als<br />

im vorangegangenen Halbjahr.<br />

Dies besagt der vom<br />

Bundesamt für Statistik (BFS)<br />

berechnete Baupreisindex.<br />

Der Anstieg ist auf eine stärkere<br />

Preiserhöhung im Tiefbau<br />

(+2,1%) als im Hochbau<br />

(+1,3%) zurückzuführen. Diese<br />

Entwicklung zeugt von der<br />

nach wie vor guten Konjunkturlage<br />

in der Bauwirtschaft.<br />

Innert Jahresfrist (April 2010<br />

bis April <strong>2011</strong>) verzeichnete<br />

das gesamte Bauwesen eine<br />

Preissteigerung von 2,3%<br />

(+2,4% im Hochbau und<br />

+2,1% im Tiefbau).<br />

Steigende<br />

Produktion<br />

im Baugewerbe<br />

Gemäss den provisorischen<br />

Ergebnissen des Bundesamtes<br />

für Statistik (BFS) stieg<br />

die Produktion im Baugewerbe<br />

im 1. Quartal <strong>2011</strong> gegenüber<br />

dem Vorjahresquartal um<br />

4,7%, der Umsatz nahm um<br />

5,5% zu. Der Hochbau erzielte<br />

im 1. Quartal <strong>2011</strong> einen<br />

Produktionsanstieg von 9,6%<br />

gegenüber dem Vorjahresquartal,<br />

der Tiefbau verzeichnete<br />

ebenfalls einen Anstieg<br />

(+15,8%). Das sonstige Baugewerbe<br />

schliesslich konnte<br />

die Produktion um 0,7% steigern.<br />

Der Umsatz im Hochbau<br />

stieg um 11,4%. Der Tiefbau<br />

erzielte ein Plus von 16,2%,<br />

das sonstige Baugewerbe ein<br />

Plus von 0,8%.<br />

Leitzins bleibt<br />

unverändert<br />

Die Schweizerische Nationalbank<br />

(SNB) lässt den Leitzins<br />

unverändert und hält an ihrer<br />

Wachstumsprognose für die<br />

Schweizer Wirtschaft von rund<br />

2% im laufenden Jahr fest. Als<br />

Hauptrisiken für die Konjunktur<br />

sieht die SNB die Frankenstärke<br />

und eine Überhitzungsgefahr<br />

im Immobilienmarkt.<br />

Für das laufende Jahr rechnet<br />

die SNB weiter mit einem realen<br />

Wirtschaftswachstum von<br />

rund 2% und einer Inflation<br />

von 0,9%. Für 2012 prognostiziert<br />

die SNB eine Inflation<br />

von 1,0% und 2013 von 1,7%.<br />

Die Inflationsprognose für<br />

<strong>2011</strong> hat sie damit leicht erhöht,<br />

diejenige für 2012 und<br />

für das Jahr 2013 gesenkt.<br />

Anstieg der Anzahl<br />

baubewilligter<br />

Wohnungen<br />

Im 1. Quartal <strong>2011</strong> entstanden<br />

in der Schweiz rund 8800<br />

neue Wohnungen. Dies entspricht<br />

einem Anstieg von<br />

4,5% im Vergleich zum Vorjahresquartal.<br />

Ende März <strong>2011</strong><br />

waren 68 310 Wohnungen im<br />

Bau, was einer Zunahme von<br />

knapp 6% im Jahresvergleich<br />

entspricht. Die Zahl der baubewilligten<br />

Wohnungen stieg<br />

ebenfalls gegenüber dem Vor-<br />

14 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

jahresquartal ,und zwar um<br />

2% auf 13 720 Einheiten.<br />

Stillstand der<br />

Angebotsmieten<br />

Die Schweizer Angebotsmieten<br />

haben im Mai <strong>2011</strong> um<br />

0,05% auf 117,8 Indexpunkte<br />

abgenommen. Verglichen zum<br />

Mai des Jahres 2010 beträgt<br />

die Zunahme 1,8%. Im Mai<br />

<strong>2011</strong> verteuern sich die Angebotsmieten<br />

in den Segmenten<br />

der neuen und der grossen<br />

Wohnungen mit 0,2 bzw.<br />

0,1% (Indexstand 120,5 bzw.<br />

119,7 Punkte). Kleine und alte<br />

Wohnungen sind mit 0,2 bzw.<br />

0,1% günstiger zu haben (Indexstand<br />

117,1 Punkte).<br />

Praxisleit -<br />

faden PPP<br />

Beim Verein PPP Schweiz<br />

oder im Fachbuchhandel<br />

ist der Praxisleitfaden PPP<br />

Schweiz Hochbau erhältlich,<br />

der neue Impulse für Kooperationen<br />

zwischen Staat und<br />

Privaten vermitteln soll. Der<br />

Leitfaden zeigt auf, wie ein<br />

PPP-Projekt in der Schweiz<br />

zu konzipieren und abzuwickeln<br />

ist, beschleunigt den<br />

Einstieg ins PPP-Verfahren<br />

und dient als konkrete Handlungsanweisung.<br />

Die französische<br />

Ausgabe befindet sich<br />

in Vorbereitung. Die praktische<br />

Anwendung wird an einer<br />

Weiterbildungsveranstaltung<br />

am 15. September <strong>2011</strong><br />

erörtert.<br />

Real Estate Award<br />

Anlässlich der realSite-Messe<br />

verlieh das Immobilienportal<br />

Immoinfo24.ch zum ersten<br />

Mal den Real Estate Award in<br />

fünf Kategorien – darunter<br />

auch für den besten Newcomer.<br />

Eine Jury wählte pro Kategorie<br />

drei der eingereichten<br />

Projekte aus, den letzten Entscheid<br />

fällten die Nutzer. Über<br />

Preise freuen durften sich die<br />

UBS in der Kategorie Bewirtschafter,<br />

Hochtief in der Kategorie<br />

Projektentwicklung, Livit<br />

im Bereich Vermarktung, PSP<br />

bei den Immobilien-Investments<br />

und Drees & Sommer<br />

durfte den Preis als bester<br />

Newcomer entgegennehmen.<br />

Foundation<br />

Award <strong>2011</strong><br />

Das Basler Büro Felippi Wyssen<br />

gewinnt den Foundation<br />

Award <strong>2011</strong>, den Förderpreis<br />

für Schweizer Jungarchitekten.<br />

An der Preisverleihung wurden<br />

den beiden Architekten<br />

Thomas Wyssen und Fabio Felippi<br />

die Sachpreise im Wert<br />

von 17 000 CHF überreicht.<br />

Thomas Wyssen und Fabio Felippi<br />

Energieverbrauch<br />

auf RekordHOCH<br />

Der Gesamtenergieverbrauch<br />

der Schweiz ist 2010 gegenüber<br />

dem Vorjahr um 4,4%<br />

auf den neuen Rekordwert<br />

von 911 550 Terajoule gestiegen.<br />

Wichtigste Gründe dafür<br />

waren die deutlich kältere<br />

Witterung, die positive Wirtschaftsentwicklung<br />

und das<br />

anhaltende Bevölkerungswachstum.<br />

Bei den Brennstoffen<br />

Heizöl extra-leicht<br />

(+5,5%) und Erdgas (+10,8%)<br />

nahm der Verbrauch deutlich<br />

zu, während die Treibstoffe<br />

insgesamt nur wenig zulegten<br />

(+0,6%). Eine deutliche Abnahme<br />

gab es bei den schweren<br />

Heizölsorten (-17,7%),<br />

BAu EN Fü R FoRTGESCHRITTENE<br />

Wenn die kurze Bauzeit Zinsen und Nerven schont,<br />

der Umweltbonus natürlich inklusive ist und die<br />

Bewohner pünktlich in ihr Zuhause einziehen, dann<br />

zeigt sich die wahre Grösse von Holz. Sprechen<br />

Sie mit uns als Generalunternehmer oder Holzbaupartner<br />

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 15

Immobilienwirtschaft<br />

Der Monat<br />

Auch der Stromverbrauch hat<br />

weiter zugenommen.<br />

hingegen nahm die Nutzung<br />

von Petrolkoks (+23,3%) zu.<br />

Der Elektrizitätsverbrauch<br />

stieg um 4,0%. Die Nutzung<br />

von Umgebungswärme<br />

durch Wärmepumpen stieg<br />

mit 21,1% sehr deutlich an,<br />

was den anhaltenden Trend zu<br />

diesem Heizungssystem un-<br />

10<br />

terstreicht. Hohe Zuwachsraten<br />

gab es auch bei der Fernwärme<br />

(+12,7%), der Nutzung<br />

von Solarwärme (+13,5%) und<br />

von Biogas (+7,3%). Nach einem<br />

starken Rückgang um<br />

fast 29% im Vorjahr legten die<br />

Biotreibstoffe 2010 wieder um<br />

20,0% zu.<br />

Projekte<br />

Zuschlag für<br />

Sonnenhof Süd<br />

Matti, Ragatz Hitz Architekten<br />

heissen die Sieger im Projektwettbewerb<br />

für das Areal<br />

«Sonnenhof Süd» in Emmenbrücke.<br />

Das Berner Büro<br />

überzeugte die Jury mit seinem<br />

Vorschlag für ein Projekt<br />

mit 81 Wohnungen sowie Gewerbe-<br />

und Dienstleistungsräumen.<br />

Der Wettbewerb<br />

wurde unter sieben Schweizer<br />

Architekturbüros ausgeschrieben,<br />

um für den städtebaulich<br />

heiklen Ort eine<br />

adäquate Lösung zu finden.<br />

Das Grundstück befindet sich<br />

nicht nur an der zentralen<br />

Hauptachse von Emmenbrücke,<br />

sondern grenzt auch direkt<br />

an eine geschützte<br />

Wohnsiedlung aus der Zeit<br />

zwischen 1916 und 1923 an.<br />

Skigebiet<br />

verliert Investor<br />

Der britische Investor Bruno<br />

Prior, der 50 Mio. CHF in<br />

das Oberwalliser Skigebiet<br />

Ernergalen investieren wollte,<br />

hat sich zurückgezogen.<br />

Schuld seien die Finanzkrise<br />

und das lange Bewilligungsverfahren.<br />

Geplant waren eine<br />

neue Gondelbahn, neue<br />

Sessellifte, Kinderlifte und<br />

Hotelbetten für 500 bis 600<br />

Personen.<br />

Allreal erwirbt<br />

Grundstück in Zürich-Unterstrass<br />

Allreal erwirbt ein rund<br />

20 000 m 2 grosses Grundstück<br />

beim Bucheggplatz<br />

im Zürcher Stadtkreis 6. Auf<br />

dem von der UBS AG verkauften<br />

Teilareal der Sportund<br />

Freizeitanlage Guggach<br />

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Geniessen Sie die schönen Momente –<br />

alles Andere dürfen Sie uns überlassen.<br />

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16 | immobilia Juli <strong>2011</strong><br />

Heizen KüHlen<br />

lüften befeucHten

plant Allreal eine Wohnsiedlung<br />

mit rund 200 Eigentumswohnungen.<br />

Über den<br />

Verkaufspreis haben die Parteien<br />

Stillschweigen vereinbart.<br />

Die Eigentumsübertragung<br />

erfolgt im zweiten<br />

Halbjahr <strong>2011</strong>.<br />

Baubeginn im Zentrum<br />

Staldenbach<br />

Die Helvetia Versicherungen<br />

realisieren beim Bahnhof<br />

Pfäffikon SZ das Zentrum<br />

Staldenbach. Die Wohn- und<br />

Geschäftsüberbauung bietet<br />

96 Wohnungen und über<br />

7500 m 2 Dienstleistungs- und<br />

Gewerbefläche. Nachdem die<br />

alten Fabrikgebäude fachgerecht<br />

zurückgebaut und ein<br />

Teil des Staldenbachs revitalisiert<br />

wurden, haben die Aushubarbeiten<br />

begonnen. Der<br />

etappenweise Bezug der Gebäude<br />

ist zwischen Frühjahr<br />

2013 und Anfang 2014 vorgesehen.<br />

Genossenschaft<br />

ABZ verpatzt<br />

Chance<br />

Die Stadt Zürich wollte der<br />

Allgemeinen Baugenossenschaft<br />

Zürich (ABZ) Land im<br />

Opfiker Glattpark zu günstigen<br />

Konditionen abgeben.<br />

Das Areal ist fast 24 000 m 2<br />

gross. Zürich hätte in diesem<br />

speziellen Fall auf ein Bietverfahren<br />

verzichtet und das<br />

Land für 35,5 Mio. CHF der<br />

ABZ verkauft. Als Gegenleistung<br />

hätte die Genossenschaft<br />

der Stadt die baufällige<br />

Wohnsiedlung Erikastrasse in<br />

Wiedikon für 4,1 Mio. CHF<br />

verkaufen sollen. Weil die<br />

Stadt auf ein Konkurrenzverfahren<br />

im Glattpark verzichten<br />

wollte, hätte die ABZ einen<br />

Preisabschlag bei der<br />

Siedlung Erikastrasse in Kauf<br />

nehmen müssen. So wäre es<br />

möglich gewesen, das Areal<br />

zu günstigen Konditionen der<br />

Stiftung Alterswohnungen zu<br />

übergeben, die darauf einen<br />

Neubau errichtet hätte. Weil<br />

die Genossenschafter ein Gegengeschäft<br />

ablehnen, platzt<br />

nun ein für beide Seiten vorteilhafter<br />

Landtausch.<br />

International<br />

HfWU ist die beste<br />

Hochschule<br />

Zum dritten Mal wurde in<br />

Deutschland unter den Studenten<br />

Immobilienwirtschaftlicher<br />

Studiengänge eine<br />

Umfrage zu Studieninhalt,<br />

Praxisbezug, Aufbau und Organisation<br />

des Studiums,<br />

Kompetenz der Professoren,<br />

Lernumfeld, Ausstattung und<br />

den Hochschulstandort<br />

durchgeführt. Daraus ergab<br />

sich, dass die Hochschule für<br />

Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen<br />

(HfWU)<br />

die beste Hochschule der Immobilienwirtschaft<br />

ist, dicht<br />

gefolgt von der Universität<br />

Regensburg und der Bergischen<br />

Universität Wuppertal.<br />

In einzelnen Kategorien haben<br />

auch Bildungseinrichtungen<br />

an den Standorten<br />

Biberach, Holzminden, Leipzig,<br />

Stuttgart und Wiesbaden<br />

Spitzenplätze erreicht.<br />

HfWU Nürtingen Neubau<br />

(Bild: HfWU)<br />

Unternehmungen<br />

sitEX fasst in<br />

Zürich Fuss<br />

Die sitEX Properties AG hat<br />

Ende Mai <strong>2011</strong> die Eicher Immobilien<br />

AG in Regensdorf<br />

ZH übernommen. Mit diesem<br />

Schritt erschliesst sich die<br />

Basler Immobilienunternehmung<br />

den Markt im Grossraum<br />

Zürich. Mit dem Kauf<br />

der Eicher Immobilien AG gelangten<br />

gleichzeitig zwei Immobilienobjekte<br />

in den Besitz<br />

der sitEX Properties AG. Die<br />

1991 fertiggestellte Gesamtüberbauung<br />

Eichwatt in Regensdorf<br />

umfasst Büro- und<br />

Gewerbebauten, Familienwohnungen,<br />

Läden sowie ein<br />

Hotel mit Restaurant. Die<br />

Eichwatt liegt mitten im<br />

Wachstumsgebiet Zürich<br />

Nord-West und verfügt mit<br />

ihrer Nähe zum Flughafen<br />

Zürich-Kloten über zusätzliches<br />

Standortpotenzial. Beim<br />

zweiten Objekt handelt es<br />

sich um zwei Mehrfamilienhäuser<br />

an der Josefstrasse.<br />

Mit den beiden Liegenschaften<br />

in Regensdorf und Zürich<br />

steigt das Immobilienportfolio<br />

der sitEX Properties AG<br />

auf ein Volumen von knapp<br />

200 Mio. CHF. Die weiteren<br />

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Anlageobjekte befinden sich<br />

in den Kantonen Basel-Stadt,<br />

Basel-Landschaft, Solothurn<br />

und Luzern. Zudem verfolgt<br />

sitEX zurzeit zwei umfangreiche<br />

Entwicklungsprojekte im<br />

Grossraum Basel.<br />

Neuer Besitzer für die Eichwatt<br />

(Bild: sitEX Properties AG).<br />

SPS platziert<br />

Wandelanleihe<br />

Swiss Prime Site AG, Olten,<br />

hat eine Wandelanleihe mit<br />

Fälligkeit 2016 in Höhe von<br />

165,5 Mio. CHF (oder bis zu<br />

190,4 Mio. CHF, falls die<br />

Mehrzuteilungsoption vollständig<br />

ausgeübt wird) platziert.<br />

Die Wandelanleihe ist in<br />

Namenaktien aus bedingtem<br />

Kapital der Swiss Prime Site<br />

wandelbar. Credit Suisse<br />

agiert als Konsortialführer<br />

und zusammen mit UBS Investment<br />

Bank als gemeinsamer<br />

Bookrunner für die Wandelanleihe.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 17

Immobilienwirtschaft<br />

Lagefaktoren<br />

Lärm belastet Preise<br />

Die Studie «Ruhe bitte!» der Zürcher Kantonalbank in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt<br />

für Umwelt bildet eine Premiere. Erstmals ist es gelungen, den Einfluss der wichtigsten<br />

mietpreisbestimmenden Lage- und Umweltfaktoren statistisch zu bestimmen.<br />

Entwicklung der Mieten nach Lage<br />

Quelle: Zürcher Kantonalbank<br />

116<br />

114<br />

112<br />

20% schlechte Lagen<br />

20% gute Lagen<br />

alle Lagen<br />

Preisindex (100 = 2004)<br />

110<br />

108<br />

106<br />

104<br />

102<br />

100<br />

2004 2005 2006 20<strong>07</strong> 2008 2009 2010<br />

Bild: Yaban / photocase.com.<br />

RED.<br />

<br />

«Ruhe bitte!». Lärmbelastung beeinflusst<br />

die Mietpreise von Wohnimmobilien.<br />

Die Studie «Ruhe bitte!» der Zürcher<br />

Kantonalbank (ZKB) quantifiziert anhand<br />

der hedonischen Bewertungsmethode<br />

und des geografischen Informationssystems<br />

den Einfluss von Lärmimmissionen<br />

auf den Mieterlös von Schweizer Wohnobjekten.<br />

Die Studie belegt statistisch, dass<br />

Lärmbelastung wie erwartet preismindernd<br />

wirkt. Die höchsten Mietpreisreduktionen<br />

pro Dezibel über dem Grenzwert<br />

erfolgen demnach durch Lärmemissionen<br />

der Bahn (0,26%), gefolgt von Strassenund<br />

Fluglärm (0,19% und 0,11%). Allerdings<br />

sind mehr Wohnungen von Strassenlärm<br />

betroffen als von Bahnlärm. Am<br />

Beispiel der Verkehrsberuhigung an der<br />

Weststrasse in Zürich zeigt die Studie<br />

mögliche Folgeeffekte von Lärmschutz-<br />

massnahmen oder Verkehrsberuhigungen<br />

auf. Der Rückgang des Verkehrs an<br />

der Weststrasse um 90% seit der neuen<br />

Verkehrsführung im August 2010 hat die<br />

Investitionsblockade der Eigentümer gelöst.<br />

Ein Prozess der Aufwertung wurde<br />

in Gang gesetzt. Durch umfassende Sanierungs-<br />

und Modernisierungsmassnahmen<br />

sind die Mieten über 40% angestiegen.<br />

Die Lärmminderung alleine hat einen<br />

Preiseffekt von knapp 6%.<br />

Zentralität, Steuern und Aussicht. Nebst<br />

dem Lärm bestimmen vor allem die Eigenschaften<br />

der Wohnobjekte wie Grösse<br />

und Zimmerzahl, aber auch die gross- und<br />

kleinräumigen Lage- und Umweltfaktoren<br />

den Mietpreis. Zentralität und Steuerbelastung<br />

sind die wichtigsten Faktoren der<br />

Makrolage: Je zentraler das Mietobjekt<br />

und je tiefer die Steuern, desto höher sind<br />

die Mieten. So führt eine 10 Minuten längere<br />

Reisezeit zum nächsten Grosszentrum<br />

zu einem Mietpreisabschlag von 5%.<br />

Oder bei einer Senkung der Steuerbelas-<br />

21<br />

tung der Haushalte um 2 Prozentpunkte<br />

ist ein Anstieg der Mieten um 6% zu erwarten.<br />

Die kleinräumige Lage führt zu<br />

Preisdifferenzen in der Gemeinde. Direkter<br />

Seeanstoss und herrliche Seesicht erhöhen<br />

die Mietpreise um 12%, zusätzliche<br />

Aussicht auf ein schönes Bergpanorama<br />

führt an diesen begehrten Lagen nochmals<br />

zu einem Anstieg von 10,4%. Innerhalb<br />

einer Gemeinde kann die Mikrolage<br />

zu einer Mietpreisdifferenz von über<br />

30% führen.<br />

Alle gross- und kleinräumigen Faktoren<br />

zusammengefasst ergeben die<br />

Gesamtlage, deren Mietpreiseffekte die<br />

Studie erstmals für die ganze Schweiz in<br />

einem Rating ausweist. Dabei zeigt sich,<br />

dass die beste Lage in der Schweiz im<br />

Mietsegment mehr als dreimal teuerer ist<br />

als die am wenigsten attraktive Lage.<br />

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Einzahlungsscheine für Mietzinsinkasso<br />

Das Lagerating in der Praxis. Die objektive<br />

und umfassende Bewertung des<br />

Standorts ist für Entwickler, Investoren,<br />

Raumplaner und Politiker von grosser<br />

Bedeutung. Das Lagerating der ZKB bildet<br />

dafür eine gute Grundlage. Es fasst<br />

wichtige preisrelevante Faktoren der<br />

18 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Makro- und Mikrolage für Mietwohnungen<br />

zusammen und ermöglicht, die Standortqualität<br />

für jeden Siedlungspunkt in<br />

der Schweiz zu beurteilen.<br />

Ein Investor möchte sein Kapital optimal<br />

platzieren und evaluiert daher die<br />

Chancen und Risiken eines Standortes<br />

genau. Ein Planer könnte das Lagerating<br />

dazu einsetzen, effiziente Kosten-Nutzen-<br />

Rechnungen von planerischen Massnahmen<br />

wie beispielsweise Lärmsanierungen<br />

durchzuführen.<br />

Im Rahmen der Entwicklung von<br />

Standorten gibt es einige Faktoren, die<br />

aktiv von den Entscheidungsträgern beeinflusst<br />

werden können. Auf der Makroebene<br />

lassen sich zum Beispiel die Fahrzeiten<br />

zu den Zentren durch den Ausbau<br />

des öffentlichen Verkehrs verbessern. Die<br />

Schaffung neuer Arbeitsplätze erhöht das<br />

Erreichbarkeitspotenzial und somit auch<br />

die Attraktivität der Wohnstandorte in der<br />

Umgebung. Aufgrund der Ergebnisse des<br />

Lageratings kann auch die Wirkung von<br />

Steuersenkungen auf die Mietpreise berechnet<br />

werden. Eine Senkung der Steuerbelastung<br />

der Haushalte um 2 Prozentpunkte,<br />

zum Beispiel von 12% auf 10%,<br />

würde mittelfristig einen Anstieg der<br />

Mietpreise um etwa 6% bewirken.<br />

üBERDURCHSCHNITTLIChER MIETPREISAN-<br />

STIEG. Das hedonische Modell liefert auch<br />

die Grundlagen, die Mietpreisentwicklung<br />

an verschiedenen Lagen zu analysieren.<br />

Der Index zeigt die Veränderung<br />

21<br />

der<br />

Mietpreise seit 2004 bis zum Jahr 2010.<br />

In diesem Zeitraum sind die Mieten gesamthaft<br />

um 12,4% gestiegen, was einem<br />

jährlichen Zuwachs von 2% entspricht.<br />

An guten Lagen haben sich die Mietpreise<br />

zunächst leicht unterdurchschnittlich<br />

entwickelt. Nach 20<strong>07</strong> sind die Mieten<br />

an guten Lagen aber stark angestiegen<br />

und übertreffen mit 14,2% Wachstum in<br />

sechs Jahren die durchschnittliche Preisentwicklung.<br />

Die Studie lässt sich unter www.zkb.ch herunterladen.<br />

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* PSI-Studie, «Heizsysteme im Umweltprofil» / TEP-Studie, «CO 2 -Intensität des Stromabsatzes an Schweizer Endkunden»

Immobilienwirtschaft<br />

IMMOBILIENFINANZIERUNG<br />

Weder fest noch variabel<br />

Festzins- und variable Hypotheken vereinen das Gros der Immobilienfinanzierungen<br />

auf sich. Der Autor des nachfolgenden Beitrags geht auf die Fragen ein, welche Rolle<br />

derivative Produkte übernehmen können und wo deren Chancen und Risiken liegen.<br />

Immobilienfinanzierung: Vordergründige Transparenz (Bild: marqs / photocase.com).<br />

MAXIMILIAN MÜLKE*<br />

<br />

Fehlende Transparenz. Vollständige Flexibilität,<br />

100% Preistransparenz und intensivster<br />

Produktwettbewerb – Schlagworte,<br />

die man im Anlagebereich sehr<br />

gut kennt und sowohl Institutionelle wie<br />

auch Private aus dem Effeff verstehen.<br />

Auf der Finanzierungsseite, insbesondere<br />

in der hypothekarischen Finanzierung,<br />

sind diese Charakteristika bemerkenswerterweise<br />

bisher weniger relevant.<br />

vier KONKRETE BEISPIELE. Eine kotierte Immobiliengesellschaft<br />

mit mehr als 200<br />

Mio. CHF Hypothekarportfolio, eine Familiengesellschaft<br />

mit mehr als 100 Mio.<br />

CHF Hypotheken, eine Wohnbaugenossenschaft<br />

mit Hypotheken von 5 Mio.<br />

CHF sowie eine Erbengemeinschaft mit<br />

8 Mio. CHF Liegenschaftsfinanzierung –<br />

alle zeichnen sich durch das Gleiche aus:<br />

Die Finanzierungen laufen grossteils<br />

über Festhypotheken, vereinzelt über variable<br />

Hypotheken.<br />

MENSCHLICHE BEDÜRFNISSE. Einerseits ist<br />

dies ist ein Abbild der beiden Grundbedürfnisse,<br />

die Kunden für ihre Immobilienfinanzierung<br />

in der Regel haben: Sicherheit<br />

und/oder Flexibilität. Anderseits<br />

zeigt dies, dass Banken auf diese Bedürfnisse<br />

entsprechend eingehen: Kunden<br />

mit einem Sicherheitsbedürfnis bieten<br />

sie Festhypotheken und Kunden mit einem<br />

Flexibilitätsbedürfnis bieten sie variable<br />

Hypotheken an.<br />

Sowohl Festzins- als auch variable<br />

Hypotheken existieren schon seit jeher.<br />

Sie wurden nie durch moderne, für den<br />

Kunden günstigere und flexiblere Produkte<br />

ersetzt. Dies liegt daran, dass beide<br />

Parteien zufrieden sind: Der Kunde bekommt<br />

sein Hauptbedürfnis grundsätzlich<br />

befriedigt, und die Bank erhält gute<br />

und sichere Erträge.<br />

Schätzungsweise 10% der Liegenschaftsbesitzer<br />

mit Hypotheken<br />

zwischen 3 und 500 Mio. CHF sind<br />

optimal finanziert – bei 90% besteht<br />

signifikantes Einsparpotenzial.»<br />

Bei Festhypotheken tut sie dies in<br />

Form einer für den Kunden oft intransparenten<br />

Marge auf dem sogenannten Interest-Rate-Swap-Satz.<br />

Zusätzlich verlangt<br />

sie vom Kunden bei vorzeitiger Vertragsauflösung<br />

hohe Ausstiegskosten. Eine<br />

variable Hypothek, mit einer Kapitalbindungsdauer<br />

von 3 Monaten, wird trotz<br />

Refinanzierungssatz von derzeit 0,18%<br />

(3-Monats-Libor) für bis zu 3,50% weiterverkauft.<br />

Die Differenz: eine teilweise<br />

verständliche Risiko-, Aufwands- und Gewinnmarge,<br />

oft allerdings auch interessant<br />

hohe Gewinnmargen. Ob eine Marge<br />

von 3,32% gerechtfertigt ist, ist fraglich.<br />

Möglich sind andere, modernere Formen<br />

der hypothekarischen Finanzierung<br />

schon lange. Aufgrund der Flexibilität<br />

für Kunden – bzw. für die Bank fehlende<br />

langfristige Kundenbindung (mit Penalty-Zahlungen<br />

bei einem Ausstieg) und<br />

tieferer Bankmargen,<br />

die diese Produkte<br />

oft mit sich<br />

bringen –, werden<br />

sie bisher allerdings<br />

kaum aktiv für Private<br />

und klein- bis<br />

mittelgrosse Gesellschaften<br />

(Hypothekarportfolio<br />

unter<br />

500 Mio. CHF) angeboten. Dies geschieht<br />

ausschliesslich für sehr grosse, meist<br />

milliardenschwere Liegenschaftsportfolios,<br />

oder, wenn man selber extrem gut<br />

Bescheid weiss, die richtigen Personen<br />

in den Banken kennt bzw. eine ausreichend<br />

gute Verhandlungsposition hat.<br />

20 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Selbst wenn «modern» in gewissem Sinne<br />

«neu» heisst und Menschen prinzipiell<br />

veränderungsresistent sind, kann «neu»<br />

auch für alle Kunden, die nicht zu den<br />

ganz Grossen gehören, im Bereich der<br />

hypothekarischen<br />

2<br />

Finanzierung bedeuten,<br />

dass das gleiche Sicherheits- bzw.<br />

Flexibilitätsbedürfnis bei exakt dem gleichen<br />

Risikoprofil günstiger und flexibler<br />

strukturiert ist als bei den «alten» Finanzierungslösungen.<br />

Dies ist beispielsweise<br />

in Form von einfachen Geldmarkthypotheken<br />

oder Geldmarkthypotheken<br />

plus gleichzeitig abgeschlossenen Zinsabsicherungen<br />

(optimierte Festhypotheken)<br />

möglich.<br />

FACHWISSEN ERFORDERLICH. Wenn man es<br />

geschafft hat, derartige Produkte ange-<br />

boten zu bekommen, ist es allerdings<br />

sehr wichtig, sich entsprechend fachkundig<br />

aufzustellen oder einen unabhängigen<br />

Spezialisten aufzusuchen. Denn die<br />

Finanzierung sollte im Einzelfall gut<br />

durchgerechnet werden. Bei solchen<br />

Produkten kommt es nämlich sehr häufig<br />

vor, dass Kunden Elemente der Finanzierung<br />

oder Zinsabsicherung nicht optimal<br />

wählen und daher sehr viel<br />

Potenzial verschenken. Weiterhin ist zu<br />

bedenken, dass zu unterscheiden ist zwischen<br />

einer Privatperson und einer Gesellschaft,<br />

die Liegenschaften halten. Zumeist<br />

ist es so, dass Zinskosten bei<br />

klassischen Hypothekarfinanzierungen<br />

in der Steuererklärung einer Privatperson<br />

abgezogen werden können. Mit Zinsabsicherungen<br />

bzw. den moderneren<br />

Produkten sieht die Situation in den<br />

meisten Kantonen anders aus: Grundsätzlich<br />

kann nur ein Teil der Zinskosten<br />

abgezogen werden. Im Gegenzug ist jedoch<br />

ein Gewinn, der mit Zinsabsicherungen<br />

im steigenden Zinsumfeld möglich<br />

sein kann, vollständig steuerfrei.<br />

Dies kann dazu führen, dass man allein<br />

aus diesem Gewinn einen bedeutenden<br />

Teil seiner Hypothek vorzeitig zurückzahlen<br />

kann. Mit einer variablen oder<br />

Festhypothek ist dies nicht denkbar.<br />

DR. MAXIMILIAN MÜLKE<br />

Der Autor ist Director bei pro ressource<br />

– Finanzierungsoptima, Zürich. Das Unternehmen<br />

agiert als unabhängiger Berater<br />

und Vermittler von Immobilienfinanzierungen<br />

und Zinsabsicherungen ab 3 Mio. CHF.<br />

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 21

Immobilienrecht<br />

Jus-News<br />

Beweisführung bei Werkmängeln<br />

Was ist zu tun, wenn bei der Abnahme eines Werkes aus der Sicht des Werkbestellers<br />

Mängel vorhanden sind, die der Unternehmer nicht als solche anerkennt? Die<br />

vorsorgliche Beweisführung nach neuer schweizerischer Zivilprozessordnung.<br />

Vorsorgliche Beweisführung erforderlich (Bild: kallejipp / photocase.com).<br />

Privatgutachten. Selbstverständlich<br />

stünde es den Eheleuten K. frei, zur Beseitigung<br />

ihrer Zweifel auf eigene Faust<br />

einen Fachmann beizuziehen und ein<br />

Gutachten über die Ursachen der festgestellten<br />

Feuchtigkeit einzuholen. Ein solches<br />

Gutachten ist – neben den je nach<br />

Fall damit verbundenen hohen Kosten –<br />

aber mit dem Nachteil verbunden, dass<br />

es als reines Privatgutachten für einen<br />

allfälligen Prozess kein Beweismittel<br />

darstellt, sondern lediglich die Bedeutung<br />

einer – fachmännisch unterlegten –<br />

Parteibehauptung hat. Regelmässig werden<br />

solche Gutachten in Prozessverfahren<br />

von der Gegenpartei als «Gefälligkeitsgutachten»<br />

abqualifiziert. In aller Regel<br />

wird der Richter in einem späteren Prozessverfahren<br />

deshalb ein «neutrales»<br />

Gutachten einholen, was mit weiteren,<br />

mitunter erheblichen Kosten verbunden<br />

ist. Dessen Beweiswert ist deshalb höher,<br />

weil es unter der Strafandrohung<br />

von Art. 3<strong>07</strong> StGB für ein wissentlich<br />

falsch erstelltes Gutachten erstattet und<br />

weil beiden Parteien im Verfahren Gelegenheit<br />

geboten wird, Ergänzungsfragen<br />

an den Gutachter zu stellen und das<br />

Gutachten zu kommentieren. Das Privatgutachten<br />

stellt also nur, aber immerhin,<br />

ein Mittel für den Besteller dar, um sich<br />

bezüglich Sachverhalt ein klareres Bild<br />

zu verschaffen. Insbesondere lässt sich<br />

– vor allem für nicht fachkundige Besteller<br />

– oft nur auf diese Weise abschätzen,<br />

ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Die<br />

Erkenntnis, ob ein Mangel vorliegt oder<br />

nicht, ist für die Einschätzung der Chancen<br />

und Risiken in einem allfälligen Prozess<br />

natürlich von zentraler Bedeutung.<br />

Urban Hulliger* <br />

Ausgangslage. Die Vorfreude von Irene<br />

und Werner K. ist gross: Soeben hat ihnen<br />

ihr Generalunternehmer mitgeteilt,<br />

das neu erstellte Einfamilienhaus sei bezugsbereit<br />

und die offizielle Übergabe<br />

könne in wenigen Tagen durchgeführt<br />

werden. Am vereinbarten Termin besichtigen<br />

sie mit dem verantwortlichen<br />

Bauleiter das Gebäude, Zimmer für Zimmer.<br />

Auf dem Bodenbelag und an der<br />

Aussenwand eines betonierten Kellerraumes<br />

im Untergeschoss ist ein grosser,<br />

dunkler Fleck vorhanden, der offensichtlich<br />

auf Feuchtigkeit zurückzuführen<br />

ist. Herr K. macht den Generalunternehmer<br />

mit sorgenvoller Miene auf diesen<br />

Fleck aufmerksam, doch dieser beruhigt<br />

ihn rasch: «Wissen Sie, es handelt sich<br />

um eine bei Neubauten übliche Erscheinung,<br />

die mit der Bauaustrocknung bald<br />

verschwinden wird. Sie müssen sich da<br />

keine Sorgen machen.»<br />

Irene und Werner K. sind etwas ratlos.<br />

Sie haben vor, im besagten Raum unter<br />

anderem ihre Winterkleider, Reisekoffer<br />

und die Golfausrüstung zu<br />

versorgen. Sie möchten deshalb rasch<br />

Klarheit darüber gewinnen, ob die noch<br />

vorhandene Feuchtigkeit wirklich harmlos<br />

ist oder ob es sich dabei um einen<br />

ernst zu nehmenden Mangel des Bauwerkes<br />

handelt. Doch ohne fachmännische<br />

Unterstützung lässt sich dies nicht<br />

beurteilen. Was können Irene und Werner<br />

K. tun, um die Sachlage zu klären<br />

und – bei Vorliegen eines Mangels – um<br />

die ihnen zustehenden Mängelrechte<br />

(insbesondere auf Nachbesserung oder<br />

Minderung des Werklohnes) geltend zu<br />

machen?<br />

Tatbestandsaufnahme nach Art. 367 Abs.<br />

2 OR i.V.m. Art. 250 ZPO. Vom Beizug eines<br />

privaten Sachverständigen zu unterscheiden<br />

ist die amtlich angeordnete Tatbestandsaufnahme<br />

nach Art. 367 Abs. 2<br />

OR. 1 Diese Bestimmung räumt jeder Vertragspartei<br />

das Recht ein, auf ihre Kosten<br />

«eine Prüfung des Werkes durch Sachverständige<br />

und die Beurkundung des<br />

Befundes zu verlangen». Die Ernennung<br />

des Sachverständigen erfolgt mithin, sobald<br />

eine Vertragspartei sie verlangt. Eine<br />

Beweisgefährdung, die Wahrscheinlichkeit<br />

eines Mangels oder ähnliches<br />

braucht nicht dargelegt zu werden. 2 Die<br />

Tätigkeit des amtlichen Sachverständigen<br />

dient insofern der Sicherung des Beweises,<br />

«dass das Werk» eines Unternehmers<br />

«bei der Ablieferung mangelhaft<br />

oder mängelfrei war. 3 Hierin liegt denn<br />

auch der wesentliche Vorteil gegenüber<br />

dem Privatgutachten, dem im Prozess –<br />

wie erwähnt – lediglich der Wert einer<br />

Parteibehauptung zukommt. Was die<br />

Kosten angeht, gilt indes dasselbe: Der<br />

Besteller, der eine Tatbestandsaufnahme<br />

nach Art. 367 Abs. 1 OR verlangt, hat die<br />

entsprechenden Kosten zu tragen.<br />

22 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Die Ernennung des Sachverständigen<br />

erfolgt gemäss Art. 250 lit. b Ziffer 4 ZPO<br />

im summarischen Verfahren. Die örtliche<br />

Zuständigkeit richtet sich nach den<br />

allgemeinen Regeln. Zuständig ist mithin<br />

grundsätzlich das Gericht am Wohnsitz<br />

der beklagten Partei oder an dem<br />

Ort, «an dem die charakteristische Leistung<br />

zu erbringen ist» (Art. 31 ZPO). Allfällige<br />

Gerichtsstandsvereinbarungen<br />

sind beachtlich. Die sachliche Zuständigkeit<br />

richtet sich nach dem kantonalen<br />

Recht. Zuständig ist häufig das Einzelgericht<br />

im summarischen Verfahren. 4<br />

Die vorsorgliche Beweisführung<br />

ermöglicht eine realistische Einschätzung<br />

der Prozesschancen.»<br />

Gefährdung der Beweismittel glaubhaft<br />

macht oder wenn der Gesuchsteller ein<br />

schutzwürdiges Interesse glaubhaft<br />

macht.<br />

Die vorsorgliche Beweisabnahme zur<br />

Abklärung der Prozessaussichten ist gerade<br />

im Werkvertragsrecht von grosser<br />

Bedeutung, ist es doch insbesondere<br />

fachunkundigen Bestellern oftmals nicht<br />

möglich, ihre Prozessaussichten verlässlich<br />

abzuschätzen. Während bis anhin –<br />

wie erwähnt – Privatgutachten eingeholt<br />

werden mussten, denen keine Beweiskraft<br />

zukam, liegt ein gerichtliches, Beweiskraft<br />

bildendes Gutachten vor, wenn<br />

eine Expertise im Verfahren gemäss Art.<br />

158 ZPO eingeholt wird. Beizufügen<br />

bleibt, dass ein solches gerichtliches Gutachten<br />

nicht nur für eine Klage eine solide<br />

Grundlage darstellen kann, sondern<br />

auch für Vergleichsgespräche unter den<br />

Parteien. Ist der bezüglich eines behaupteten<br />

Mangels strittige Sachverhalt einmal<br />

geklärt, also insbesondere die Frage,<br />

ob ein Mangel vorliegt und welche Ursachen<br />

zum Mangel geführt haben, ist dies<br />

der ausserprozessualen Erledigung einer<br />

Streitsache in aller Regel sehr förderlich<br />

und dient damit der Verhinderung von<br />

zeit- und kostenintensiven Prozessen.<br />

Dies liegt letztlich im Interesse aller beteiligten<br />

Parteien.<br />

Auf die vorsorgliche Beweisführung<br />

sind aufgrund der gesetzlichen Verweisung<br />

von Art. 158 Abs. 2 ZPO die Bestimmungen<br />

über die vorsorglichen Massnahmen<br />

(Art. 261 ff. ZPO) anwendbar,<br />

wobei aber nur der gesetzliche Anspruch<br />

respektive die Gefährdung der Beweismittel<br />

oder das schutzwürdige Interesse<br />

nachgewiesen werden muss, nicht aber,<br />

ob der Hauptanspruch begründet erscheint.<br />

7 Während das kantonale Recht<br />

die sachliche Zuständigkeit regelt, richtet<br />

sich die örtliche Zuständigkeit nach<br />

Art. 13 ZPO. Danach ist, soweit das Gesetz<br />

nichts anderes bestimmt, zwingend<br />

das Gericht am Ort zuständig, an dem die<br />

Zuständigkeit für die Hauptsache gegeben<br />

ist oder die Massnahme vollstreckt<br />

bzw. die vorsorgliche Beweisführung<br />

durchgeführt werden soll.<br />

Zeitpunkt der Erhebung einer Mängelrüge.<br />

Wenn der Besteller aufgrund der Prüfung<br />

des Werkes nach dessen Ablieferung<br />

Mängel erkennt, so hat er diese<br />

Mängel zu rügen, indem er sie dem Unternehmer<br />

anzeigt. Die Mängelrüge<br />

muss sofort, d. h. unverzüglich nach<br />

Feststellung der Mängel erhoben werden.<br />

Es darf mithin nicht auf das Ergebnis<br />

des Privatgutachtens oder der vorsorglichen<br />

Beweisführung zugewartet<br />

werden. Um nichts zu versäumen, empfiehlt<br />

es sich, auch im Falle des amtlich<br />

(vom Richter) ernannten Sachverständigen<br />

nach Art. 367 Abs. 2 OR eine sofortige<br />

Mängelrüge zu erheben.<br />

Vorsorgliche Beweisführung i.S.v. Art.<br />

158 ZPO. Von vorsorglicher Beweisführung<br />

spricht man, wenn die Beweisabnahme<br />

nicht, wie üblich, erst nach Abschluss<br />

des Hauptverfahrens, also nach<br />

Erstattung der Parteivorträge im Prozess<br />

durchgeführt wird, sondern schon in einem<br />

früheren Stadium, unter Umständen<br />

sogar vor Rechtshängigkeit eines<br />

Prozesses. 5 Die früheren kantonalen<br />

Prozessordnungen unterschieden sich<br />

bezüglich Voraussetzungen und Verfahren<br />

der vorsorglichen Beweisführung<br />

teilweise sehr stark. Seit 1. Januar <strong>2011</strong><br />

ist die vorsorgliche Beweisführung nun<br />

in Art. 158 ZPO geregelt. Die vorsorgliche<br />

Beweisführung gemäss ZPO soll<br />

nicht nur der Beweissicherung dienen,<br />

sondern auch der Abklärung der Beweisund<br />

Prozessaussichten. Die Parteien sollen<br />

also insbesondere in die Lage versetzt<br />

werden, durch eine vorsorgliche<br />

Beweisführung ihre Prozessrisiken abzuschätzen,<br />

damit aussichtslose Prozesse<br />

vermieden werden können. 6 Gemäss<br />

Art. 158 Abs. 1 lit. a und b ZPO nimmt<br />

das Gericht jederzeit Beweis ab, wenn<br />

das Gesetz einen entsprechenden Anspruch<br />

gewährt, der Gesuchsteller eine<br />

Fazit. Die Regelung der neuen gesamtschweizerischen<br />

ZPO hinsichtlich vorsorglicher<br />

Beweisführung verschafft<br />

dem Besteller eines Werkes die Möglichkeit,<br />

sich vor der Anhebung eines Prozesses<br />

Klarheit hinsichtlich des Vorhandenseins<br />

von Werkmängeln zu verschaffen.<br />

Die vorsorgliche Beweisführung ermöglicht<br />

eine realistische Einschätzung der<br />

Prozesschancen, dient der Verhinderung<br />

aussichtsloser Prozesse und fördert<br />

die aussergerichtliche Streiterledigung.<br />

1<br />

vgl. dazu Gauch, Der Werkvertrag, 4. Auflage, Zürich 1996,<br />

N 1516 ff.<br />

2<br />

vgl. Gauch, a.a.O., N 1517 f.; Oster/Schönenberger, N 7 zu<br />

Art. 367 OR mit weiteren Hinweisen.<br />

3<br />

BGE 96 II 270.<br />

4<br />

vgl. für den Kanton Zürich § 24 lit. c GOG.<br />

5<br />

vgl. Fellmann, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,<br />

ZPO Komm., Art. 158 N 5 f.<br />

6<br />

vgl. die Botschaft zur neuen ZPO, BBl. 2006 S. 7221 ff.,<br />

S. 7315.<br />

7<br />

vgl. Fellmann, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,<br />

ZPO Komm., Art. 158 N 23.<br />

*Dr. iur. Urban Hulliger<br />

Der Autor ist als Rechtsanwalt in der Kanzlei<br />

Rohrer Müller Partner in Zürich tätig.<br />

www.rmp.ch<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 23

Bau & Haus<br />

Haushaltgeräte<br />

Stromkosten 40 Prozent senken<br />

Grosse Haushaltgeräte müssen irgendwann ersetzt werden, sei es<br />

wegen zu hoher Reparaturkosten oder weil die Geräte veraltet sind.<br />

Dann lohnt es sich, Geräte mit bester Energieeffizienz zu kaufen.<br />

5-Familienhaus: Strom- und wasserkosten<br />

über den Zeitraum von 15 Jahren<br />

in CHF<br />

35000<br />

30000<br />

25000<br />

15000<br />

Tumbler MFH<br />

Waschmaschine MFH*<br />

Einbaukühlschrank<br />

Geschirrspüler*<br />

Kochfeld<br />

Backofen<br />

10000<br />

5000<br />

0<br />

Topten<br />

Standard<br />

* Strom- und Wasserkosten, Strompreis: 20 Rp./kWh (Bild: unikation / photocase.com).<br />

Armin Braunwalder*<br />

Begrenzte Lebensdauer. Einbaukühlschrank,<br />

Geschirrspüler, Kochherd mit<br />

Backofen, Waschmaschine und Tumbler<br />

gehören heute zur Standardausstattung<br />

in Wohnbauten. Die Lebensdauer<br />

dieser Haushaltgeräte ist begrenzt. Ersatz<br />

wird fällig, wenn bei Defekten vor Ablauf<br />

der Geräte-Lebensdauer zu hohe Reparaturkosten<br />

anfallen, wenn die Geräte nicht<br />

mehr heutigen Komfortansprüchen genügen<br />

oder ihre technische Lebensdauer abgelaufen<br />

ist.<br />

Bei solchen Ersatzentscheiden lohnt es<br />

sich, Geräte mit bester Energieeffizienz zu<br />

wählen. Die Schweizerische Agentur für<br />

Energieeffizienz (S.A.F.E.) hat am Beispiel<br />

eines fiktiven 5-Familienhauses durchgerechnet,<br />

was der konsequente Einsatz von<br />

Bestgeräten bringt, wie sie von der unabhängigen<br />

Suchhilfe www.topten.ch gelistet<br />

werden. Verglichen wurden die Topten-Geräte<br />

mit Standardgeräten wie sie in Wohnbauten<br />

oft anzutreffen sind. Die Stromkosten<br />

wurden auf eine Geräte-Lebensdauer<br />

von 15 Jahren hochgerechnet. Nicht berücksichtigt<br />

ist das Benutzerverhalten, das<br />

den Stromverbrauch sowohl nach oben wie<br />

nach unten erheblich beeinflusst.<br />

Beginnen wir in der Waschküche: Die<br />

besten Waschmaschinen gehören gemäss<br />

Energieetikette zur Energieeffizienzklasse<br />

A+. Bei der Waschwirkung erfüllen sie die<br />

Anforderungen an die höchste Klasse A.<br />

<br />

Dafür brauchen sie deutlich weniger Wasser<br />

als Standardmaschinen. Bei der Schleuderwirkung<br />

sind sie ebenfalls A-klassiert.<br />

Topten-Waschmaschinen fürs Mehrfamilienhaus<br />

schleudern die Wäsche mit 1400<br />

bis 1600 Umdrehungen pro Minute. Damit<br />

wird der Wäsche energiesparend sehr<br />

viel Wasser entzogen. Das ist sehr relevant,<br />

wenn die Wäsche anschliessend maschinell<br />

getrocknet wird. Im Tumbler braucht<br />

es rund hundertmal mehr Strom, um die<br />

gleiche Menge Wasser aus der Wäsche zu<br />

bringen.<br />

Angesichts steigender<br />

Strompreise und zunehmender<br />

Sensibilisierung<br />

der Bewohner werden energieeffiziente<br />

Haushaltgeräte<br />

wichtiger denn je.»<br />

Warmwasseranschluss. Die meisten Topten-Waschmaschinen<br />

verfügen zudem<br />

über einen Warmwasseranschluss oder<br />

zumindest eine Option für einen solchen<br />

Anschluss. Sie können so direkt das Wasser<br />

aus dem Boiler nutzen. Wird das Wasser<br />

umweltfreundlich durch Sonnenkollektoren,<br />

Holz oder Wärmepumpe erwärmt,<br />

sinkt beim Waschen der Stromverbrauch<br />

um bis zu zwei Drittel.<br />

Die Vergleichsmaschine in der Waschküche<br />

des fiktiven 5-Familienhauses gehört<br />

zur Energieeffizienzklasse B, erreicht<br />

bei der Waschwirkung die höchste Klasse<br />

A und schleudert die Wäsche mit maximal<br />

1200 Umdrehungen pro Minute. Im<br />

Vergleich zum Topten-Gerät verbraucht<br />

diese Maschine pro Waschgang 15%<br />

mehr Strom und rund 20% mehr Wasser.<br />

Für die Standardwaschmaschine ergeben<br />

sich Strom- und Wasserkosten von<br />

rund 5900 CHF. Beim Topten-Gerät sind<br />

es gut 3800 CHF.<br />

Grosse Differenz beim Tumbler. Bedeutend<br />

grösser ist die Differenz beim Tumbler.<br />

Der herkömmliche Kondensationstumbler<br />

in der Waschküche des 5-Familienhauses<br />

(Energieklasse C) verbraucht in fünfzehn<br />

Jahren Strom für 9600 CHF. Beim Topten-Gerät<br />

mit Wärmepumpe sind es lediglich<br />

4050 CHF. Wenn die Wäsche mit 1400<br />

bis 1600 statt nur 1200 Umdrehungen geschleudert<br />

wird, reduzieren sich Stromverbrauch<br />

und -kosten nochmals um gut 10%.<br />

Auch bei der Küchenausstattung sind<br />

die Differenzen erheblich. In den Küchen<br />

des 5-Familienhauses sind A-klassierte Einbaukühlschränke<br />

in Betrieb. Sie bringen<br />

es auf Stromkosten von je rund 900 CHF.<br />

24 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Wissen<br />

Beim aktuellen Topten-Bestgerät der Energieeffizienzklasse<br />

A++ sind es gut 550 CHF.<br />

Doch die Effizienzentwicklung geht hier<br />

noch weiter: Auf www.topten.ch finden<br />

sich in wachsender Zahl noch sparsamere<br />

Kühl-/Gefriergeräte der Energieeffizienzklasse<br />

A+++, bei Einbaugeräten allerdings<br />

erst vereinzelt.<br />

Die Geschirrspüler in den fünf Wohnungen<br />

gehören zur Energieeffizienzklasse A.<br />

Bei der Reinigungs- und Trocknungswirkung<br />

sind sie B-klassiert. Die Strom- und<br />

Wasserkosten belaufen sich pro Gerät auf<br />

950 CHF. Topten-Geschirrspüler gehören<br />

bei allen drei Kriterien zur A-Klasse. Der<br />

beste Geschirrspüler (60 cm) begnügt sich<br />

mit Strom- und Wasserkosten von rund<br />

730 CHF.<br />

Förderprogramme<br />

nutzen<br />

Topten-Geräte der<br />

besten Energieeffizienzklassen<br />

sind zwar<br />

in der Anschaffung<br />

meist teurer als<br />

schlechter klassierte<br />

Standardgeräte. Die<br />

höheren Investitionskosten<br />

werden jedoch<br />

durch tiefere Betriebskosten<br />

meist überkompensiert.<br />

Der Topten-Ratgeber<br />

«Professionelle Beschaffung<br />

von Haushaltgeräten»<br />

empfiehlt Liegenschaftenverwaltungen,<br />

Wohnbaugenossenschaften<br />

und Eigentümerschaften,<br />

bei der Anschaffung<br />

von Haushaltgeräten Offerten<br />

mit rabattierten<br />

Endpreisen zu verlangen.<br />

Dabei müssen die Gesamtkosten<br />

( Anschaffung<br />

und Energiekosten<br />

über 15 Jahre) ausgewiesen<br />

werden. Wichtig<br />

zu wissen ist auch, dass<br />

viele Energiestädte und<br />

Stromversorger die Anschaffung<br />

von Topten-Geräten<br />

mit Förderbeiträgen<br />

belohnen. Auch Coop<br />

gewährt in diesem Jahr<br />

in der ganzen Schweiz<br />

Ökobilanz von grossen<br />

Haushaltgeräten<br />

auf vielen Topten-Geräten<br />

einen Bonus von bis<br />

zu 40 %. Meist ist dieser<br />

Bonus kumulierbar<br />

mit den Förderbeiträgen<br />

von Energiestädten oder<br />

Stromversorgern.<br />

Den Topten-Ratgeber und<br />

eine Übersicht über laufende<br />

Förderprogramme<br />

für Topten-Geräte finden<br />

Sie auf www.topten.ch<br />

Kosteneinsparungen im fünfstelligen<br />

Bereich. Die Glaskeramik-Kochfelder und<br />

die Backöfen sind wie die anderen Geräte<br />

auch schon gut zehn Jahre alt. Nach<br />

fünfzehn Jahren werden die Kochfelder<br />

Strom für je 780 CHF verbraucht haben,<br />

bei den B-klassierten Backöfen sind es<br />

rund 540 CHF. Topten-Induktionskochfelder<br />

sind etwa 30% effizienter als solche aus<br />

Glaskeramik. Die Stromkosten liegen bei<br />

600 CHF, bei A-klassierten Topten-Backöfen<br />

sind es knapp 340 CHF.<br />

Zusammengerechnet ergeben sich im<br />

5-Familienhaus für den Betrieb von Waschmaschine<br />

und Geschirrspülern über eine<br />

Geräte-Nutzungsdauer von 15 Jahren<br />

Strom- und Wasserkosten von knapp<br />

11 000 CHF. Tumbler, Einbaukühlschränke,<br />

Kochfelder und Backöfen schlagen mit<br />

Stromkosten von gut 20 000 CHF zu Buche.<br />

Insgesamt ergeben sich Strom- und Wasserkosten<br />

von 31 000 CHF. Werden diese<br />

Geräte beim notwendigen Ersatz durch<br />

Topten-Bestgeräte ausgetauscht, resultieren<br />

noch Strom- und Wasserkosten in der<br />

Höhe von 19 000 CHF. Das entspricht einer<br />

Kostenreduktion von 12 000 CHF oder<br />

knapp 40%. Pro Wohnung ergibt das eine<br />

Einsparung von total 2400 CHF oder 160<br />

CHF pro Jahr.<br />

*Armin Braunwalder<br />

Der Journalist BR, Braunwalder Energie-<br />

Kommunikation, Erstfeld, ist Projektleiter<br />

Öffentlichkeitsarbeit bei der Schweizerischen<br />

Agentur für Energieeffizienz<br />

(S.A.F.E.), www.energieeffizienz.ch,<br />

braunwalder@energie-kommunikation.ch<br />

Wie sieht die Ökobilanz<br />

einer Kühl-/<br />

Gefrierkombination<br />

(A++), einer Waschmaschine<br />

(AAA) und eines<br />

Wäschetrockners<br />

(A) aus? Diese Frage<br />

hat das auf Ökobilanzen<br />

spezialisierte<br />

Büro ESU-Services<br />

GmbH im Auftrag der<br />

Schweizerischen Agentur<br />

für Energieeffizienz<br />

(S.A.F.E.) und von EnergieSchweiz<br />

untersucht.<br />

Bilanziert wurde die Umweltbelastung<br />

der gesamten<br />

Prozesskette von<br />

der Herstellung über die<br />

Nutzung bis zur Entsorgung<br />

dieser Geräte. Mit<br />

diesem Lebenszyklus-<br />

Ansatz werden die Umweltauswirkungen<br />

eines<br />

Produktes sozusagen<br />

«von der Wiege bis zur<br />

Bahre» erfasst. Die Beurteilung<br />

der Ergebnisse<br />

erfolgte nach der Methode<br />

der ökologischen<br />

Knappheit («Umweltbelastungspunkte»).<br />

Bei der Kühl-/Gefrierkombination<br />

entstehen<br />

72% der gesamten Umweltbelastung<br />

durch<br />

Stromverbrauch beim<br />

Betrieb des Geräts. Diese<br />

Grössenordnung gilt<br />

grundsätzlich auch für<br />

vergleichbare Kühl- und<br />

Gefriergeräte. Die Betriebsphase<br />

ist für das<br />

Mass der Umweltbelastung<br />

also der wichtigste<br />

Faktor. Je weniger<br />

Strom diese Geräte<br />

brauchen, desto kleiner<br />

ist in der Gesamtbetrachtung<br />

die resultierende<br />

Umweltbelastung.<br />

Bei Waschmaschinen<br />

entfallen 71% der Umweltbelastung<br />

auf den<br />

Stromverbrauch im<br />

Betrieb. Neben bestmöglicher<br />

Energieeffizienz<br />

ist jedoch auch<br />

das Benutzerverhalten<br />

(Waschhäufigkeit,<br />

Waschmitteldosierung,<br />

Waschtemperatur) für<br />

das Mass der Umweltbelastung<br />

von grosser<br />

Bedeutung.<br />

Wäschetrockner verursachen<br />

93% der Umweltbelastung<br />

im Betrieb.<br />

Bei gleichem<br />

Nutzerverhalten entlasten<br />

effiziente Wärmepumpen-Tumbler<br />

im Vergleich zu herkömmlichen<br />

Kondensations-<br />

und Ablufttumblern<br />

die Umwelt stark,<br />

weil sie nur etwa halb<br />

so viel Strom verbrauchen.<br />

Ab 2012 sind in<br />

der Schweiz nur noch<br />

Wärmepumpen-Tumbler<br />

der Energieklasse<br />

A für den Verkauf<br />

zugelassen. Vereinfachend<br />

kann man sagen:<br />

Wenn Waschmaschinen<br />

oder Kühlschränke<br />

vor Ablauf ihrer<br />

Lebensdauer(beispielsweise<br />

bereits nach 10 statt nach<br />

15 Jahren) ersetzt werden,<br />

muss für eine positive Ökobilanz<br />

der Stromverbrauch<br />

durch die Neugeräte mindestens<br />

halbiert werden.<br />

Beim Ersatz von herkömmlichen<br />

Tumblern durch Wärmepumpen-Tumbler<br />

ist das<br />

hingegen immer der Fall. Ist<br />

die Geräte-Lebensdauer von<br />

Waschmaschinen und Kühloder<br />

Gefriergeräten überschritten<br />

(in der Regel 15<br />

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Horw 041 340 70 70<br />

Muttenz 061 461 16 00<br />

Jahre), wird die Ökobilanz<br />

beim Ersatz durch<br />

Bestgeräte mit gleich<br />

langer Lebensdauer auf<br />

jeden Fall positiv. Werden<br />

die Neugeräte zudem mit<br />

Strom aus erneuerbaren<br />

Energien statt mit dem<br />

herkömmlichen Schweizer<br />

Strommix betrieben,<br />

verbessert dies die Ökobilanz<br />

zusätzlich.<br />

www.trockag.ch<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 25

Bau & Haus<br />

Stahlbau<br />

Minimalismus der feinen Art<br />

Das Stahlbau Zentrum Schweiz (SZS) widmet seine aktuelle Ausgabe der quartalsweise erscheinenden<br />

«Steeldoc» dem Thema Wohnen im Stahlhaus. Das Haus in Spiegel bei Bern<br />

zeigt beispielhaft, dass Wohnbau in Stahl den ökologischen Anforderungen gerecht wird.<br />

Unverkleidet, filigran, elegant – das Haus im Spiegel bei Bern ist ein Vorzeigeobjekt für den Stahlbau (Fotos: Sacha Geiser, Liebefeld BE).<br />

Virginia Rabitsch*<br />

<br />

Bauen in Systemen. «Der Beziehungslosigkeit<br />

und Zufälligkeit von Einzelprodukten<br />

stelle ich die Logik der Bausysteme<br />

gegenüber, der Vergänglichkeit von<br />

Modeströmungen die Konstante struktureller<br />

Wesentlichkeit», so beschreibt der<br />

Architekt Frank Geiser in Werk, Bauen<br />

und Wohnen 3/1994 seine Denk- und Arbeitsweise.<br />

Vor diesem Hintergrund<br />

scheint es nur logisch, dass er zu einem<br />

prominenten Vertreter der Stahlbauarchitektur<br />

in der Schweiz wurde, lassen<br />

sich doch mit Stahl die «strukturelle Wesentlichkeit»<br />

und das Bauen in Systemen<br />

besonders gut zeigen und umsetzen. Seine<br />

Architektur steht der sogenannten<br />

Schule von Solothurn nahe, deren bekannteste<br />

Exponenten Alfons Barth,<br />

Hans Zaugg, Max Schlup, Franz Füeg<br />

und Fritz Haller waren. Im Architektenlexikon<br />

der Schweiz schreibt Martin<br />

Tschanz allerdings: «Frank Geiser war<br />

nie Teil dieser Gruppierung. Einer jüngeren<br />

Generation angehörend, ist ihm<br />

deren konzeptionelle Radikalität fremd.»<br />

Die Stahlbauten von Frank Geiser aus<br />

fünf Jahrzehnten zeigen das Bestreben,<br />

die Stahlstrukturen wann immer möglich<br />

unverkleidet zu lassen. Die Brandschutzvorschriften<br />

liessen dies jedoch nicht immer<br />

zu. Ausserdem schien die Einführung<br />

des neuen Energiegesetzes und des<br />

Minergie-Standards die Stahlbauarchitektur,<br />

zumindest im Wohnungsbau, zu<br />

verunmöglichen. Mit dem Haus in Spiegel<br />

bei Bern, das mit dem Minergie-Label<br />

zertifiziert ist, konnte der Architekt<br />

jedoch den Gegenbeweis erbringen.<br />

Schwierige Hanglage. Das Gebäude steht<br />

am Hang des Gurten auf einem schwierigen<br />

Grundstück, das sowohl längs als<br />

auch quer stark geneigt ist. Über einem<br />

als Parkhaus genutzten Sockel, der das<br />

Gefälle im Gelände in beiden Richtungen<br />

aufnimmt, sitzt ein filigraner Baukörper<br />

aus Stahl und Glas. Dieser verläuft entlang<br />

der viel befahrenen Bellevuestrasse.<br />

Das offene, nur mit einem feinmaschigen<br />

Metallgitter abgeschlossene<br />

Treppenhaus unterteilt das Volumen in<br />

zwei ungleich grosse, getrennte Kuben,<br />

die auf der Decke des Sockelgeschosses<br />

stehen. Auf zwei Vollgeschossen und einem<br />

Attikageschoss sind sechs stützenfreie<br />

Stockwerkeinheiten untergebracht,<br />

zwei Atelierräume und vier Wohnungen.<br />

Dank der raffinierten Einpassung im<br />

Hang verfügen die beiden Vollgeschosse<br />

über ebenerdig zugängliche Aussenräume.<br />

Im dreiseitig zurückversetzten<br />

Attikageschoss sind die Dachterrassen<br />

mit Pergolen überdeckt, deren elegantes<br />

Stahlgerippe dem Gebäude eine klare<br />

Volumetrie verleihen.<br />

Schlanke Tragkonstruktion. Die auf einem<br />

Raster von 3 x 3 m basierende modulare<br />

Tragkonstruktion besteht aus<br />

stockwerkhohen Stahlrahmen. Diese<br />

Rahmenelemente aus Vierkantrohren,<br />

100 x 40 mm, sind an der Deckenstirn<br />

über ein Breitflacheisen mit der Betondecke<br />

verbunden. An diese Flacheisen<br />

wurden Armierungsbügel oder Kopfbolzen<br />

als Verbund mit der Betondecke angeschweisst,<br />

gleichzeitig weisen sie Öff-<br />

26 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Publikation<br />

nungen für die Vorspannung auf. Die 18<br />

bzw. 24 cm starken vorgespannten Betondecken<br />

ermöglichen die grossen<br />

Spannweiten von 6 m im Attikageschoss<br />

und 9 m in den übrigen Stockwerken.<br />

Die einzelnen Stockwerkrahmen wurden<br />

mit schalldämmenden Elementen getrennt,<br />

um eine Schallübertragung von<br />

Geschoss zu Geschoss zu vermeiden. Die<br />

Montage geschah über einen Kran von<br />

der Strasse her, wobei die Stahlbaurahmen<br />

geschossweise montiert und provisorisch<br />

stabilisiert wurden. Die Fassadenverkleidung<br />

wird von einem isolierten<br />

Spezialprofil aufgenommen.<br />

Der Korrosionsschutz der Stahlkonstruktion<br />

besteht aus Sandstrahlen sowie<br />

aus einer Grundierung mit einer 2-Komponenten-Zinkphosphatfarbe,<br />

einem<br />

Zwischenanstrich auf Epoxidbasis und<br />

einem Deckanstrich auf Polyurethanbasis.<br />

Ausser der Deckanstriche wurde diese<br />

Behandlung im Werk aufgebracht.<br />

Dünne Aussenhaut. Die modulare Stahlrahmenkonstruktion,<br />

die das Skelett des<br />

Bauvolumens bildet, wird von einer wärme-<br />

und schallisolierten Fassadenhaut<br />

aus 3 x 3 m grossen Glaspaneelen aus<br />

Dreifach-Isolierglas umhüllt. Eckausbildung,<br />

Dachrand und Dachflächen wurden<br />

mit Vakuum-Dämmung ausgeführt.<br />

Damit beträgt die Materialstärke der Gebäudehülle<br />

nur 55 mm. Da Tragwerkund<br />

Fassadenraster übereinstimmen,<br />

konnte auf eine Sekundärkonstruktion<br />

verzichtet werden, sodass die Vertikalrohre<br />

der Tragwerksrahmen gleichzeitig<br />

die Fassadenpfosten für die Festverglasung<br />

bilden.<br />

Über zwei elektrisch betriebene Wärmepumpen<br />

wird mittels thermoaktiver<br />

Bauteilkonditionierung über die Decken<br />

geheizt oder gekühlt. Horizontale Sonnenstoren<br />

beschatten die Fassade und<br />

die Terrassen, ohne dass sie den Ausblick<br />

einschränken.<br />

Viel Licht, Luft und Komfort. Die konsequente<br />

Reduktion auf wenige Materialien<br />

gilt hier nicht nur für die Fassaden,<br />

auch im Innenausbau suchte man Ruhe<br />

und Einheit. Durchgehende Bodenbeläge<br />

aus Naturholz vermitteln zwischen<br />

den raumhohen Glasflächen, den weissen<br />

Wänden und Decken. Vorhänge ermöglichen<br />

– je nach Bedarf – Sichtschutz<br />

und «geschlossene» Wandflächen. So<br />

zeigt das Haus in Spiegel, dass sich im<br />

Wohnbau in Stahl Energieeffizienz, Eleganz<br />

und Komfort durchaus vereinen<br />

lassen. <br />

*Autorin<br />

Virginia Rabitsch, dipl. Arch. HTL, ist Mitarbeiterin<br />

des Stahlbau Zentrums Schweiz und Redaktorin von<br />

«Steeldoc».<br />

Baudaten<br />

Ort: Spiegel bei Bern, Schweiz<br />

Bauherrschaft: Baugemeinschaft Bellevuestrasse, Bern<br />

Architektur: Frank Geiser, Bern<br />

Projektierung: Frank Geiser, Spreng + Partner, Bern<br />

Realisierung: Frank Geiser, Rolf Mühlethaler, Bern<br />

Mitarbeit: Hansjürg Eggimann, Adrian Hagen<br />

Ingenieure: Stocker + Partner, Gümligen BE<br />

Stahlbau: Gysin Stahl- und Apparatebau, Böckten BL<br />

Fassade, Pergola: Halter + Krebs Metallbau, Niederwangen<br />

Verglasung: Glas Trösch, Bützberg BE<br />

Beschattungsanlage: Storama, Burgisheide BE<br />

Tonnage: 16,6 Tonnen Stahl (ohne P ergola)<br />

Tragsystem: Stahlrahmen aus Vierkantrohrstützen im Verbund<br />

mit vorgespannten Betondecken<br />

Daten BGF 795 m 2 , Nutzfläche 660 m 2 (ohne Nebenräume),<br />

Abmessungen (L/B/H) 35,4/9,62/8,7 m (Masse OG)<br />

Baukosten: inkl. Land CHF 5,1 Mio. (Grundausbau)<br />

Bauzeit: 2005–2006<br />

Fertigstellung: 2006<br />

«Steeldoc<br />

01/11» –<br />

Wohnen im<br />

Stahlhaus<br />

«Steeldoc» ist die Bautendokumentation<br />

des Stahlbau Zentrums Schweiz.<br />

Sie zeigt in vier Themenheften pro Jahr<br />

aktuelle Stahlbauten mit einem Fokus<br />

auf konstruktive Details. Die gesammelten<br />

Ausgaben sind eine umfassende<br />

und zeitlose Dokumentation des Bauens<br />

mit Stahl. Verkaufspreis: Einzelausgabe<br />

15 CHF, zu beziehen bei Stahlbau<br />

Zentrum Schweiz, www.szs.ch<br />

Das Stahlbau Zentrum Schweiz SZS ist<br />

das nationale Kompetenz-Forum für<br />

den Stahlbau. Es informiert das<br />

Fachpublikum, fördert Forschung, Entwicklung<br />

und Zusammenarbeit im<br />

Stahlbau und pflegt internationale<br />

Verbindungen. Das SZS veranstaltet<br />

Fachtagungen und Kongresse, publiziert<br />

Fachliteratur und betreibt<br />

Öffentlichkeits- und Pressearbeit zugunsten<br />

seiner Mitglieder.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 27

Bau & Haus<br />

Liftmodernisierung<br />

Werterhaltend oder -vermehrend?<br />

Können Ausgaben für Unterhalt, Reparatur und Modernisierung eines Liftes oder auch<br />

für eine Ersatzanlage von den Steuern abgezogen werden? Der folgende Beitrag<br />

liefert dazu hilfreiche Tipps.<br />

Erneuerung am Beispiel Modernisierung Scheideggstrasse, Winterthur: Alte Aufzüge verfügen fast immer noch über Flügeltüren (links), neue<br />

Aufzüge dagegen über die sicheren Teleskoptüren.<br />

Mitg.<br />

<br />

Grenzfall Renovation. Grundsätzlich gilt<br />

für die Steuern: Bei Liegenschaften im<br />

Privatvermögen kann alles, was bloss der<br />

Werterhaltung dient, vom Einkommen<br />

abgezogen werden. Dazu gehören Unterhaltskosten,<br />

Versicherungsprä mien und<br />

auch Kosten für die Verwaltung durch<br />

Dritte. Bei den Aufzügen sind die Ausgaben<br />

für Reparaturen und Serviceabonnement<br />

normaler Unterhalt und folglich abzugsberechtigt.<br />

Komplizierter wird es bei Renovationen<br />

oder Modernisierungen. Je nach Art<br />

der ausgeführten Arbeit kann die Steuerverwaltung<br />

einen Anteil als wertvermehrende<br />

Anlagekosten und damit als steuerlich<br />

nicht abzugsberechtigt einstufen.<br />

Wie ist nun die Abgrenzung bei einer<br />

Liftmodernisierung? Die Behörden<br />

schauen, ob die Anlage nach der Modernisierung<br />

weiterhin die gleiche Funktionalität<br />

bietet oder ob sie klar verbessert<br />

wird.<br />

Wenn allein der technische Fortschritt<br />

mitgenommen und ein Lift nur<br />

an neue Richtlinien sowie die aktuellen<br />

Komfortansprüche angepasst wird, gilt<br />

dies in den meisten Kantonen nicht als<br />

Wertvermehrung. Die Ausgaben für diese<br />

Arbeiten kann der Eigentümer der Liegenschaft<br />

auf der Steuererklärung voll<br />

von seinem Einkommen abziehen.<br />

Keine Abzüge bei Wertvermehrung. Erst,<br />

wenn die Kapazität eines Liftes deutlich<br />

erhöht oder ein zusätzlicher neuer Lift<br />

eingebaut wird, ist von Wertvermehrung<br />

die Rede. Auch der Einbau eines Liftes in<br />

einem bislang aufzugslosen Gebäude fällt<br />

selbstverständlich unter diese Kategorie.<br />

In solchen Fällen können die Investitionen<br />

nicht mehr vom Einkommen abgezogen<br />

werden. Trotzdem bleibt den Eigentümern<br />

auch bei wertvermehrenden<br />

Investitionen eine gewisse Hoffnung auf<br />

steuerliche Erleichterung: Bei einem späteren<br />

Verkauf der Immobilie können sie<br />

die getätigten Investitionen bei der Berechnung<br />

der Grundstückgewinnsteuer<br />

doch noch geltend machen.<br />

Eine Sonderbehandlung erfahren<br />

wertvermehrende Investitionen zwecks<br />

Energiesparens. Sie können ebenfalls von<br />

einem Steuerabzug profitieren. Bei den<br />

Aufzügen fällt beispielsweise die Aufrüstung<br />

mit einer Energierückspeisung unter<br />

diese Kategorie. Weiter sind auch behindertenbedingte<br />

Kosten abziehbar. Das<br />

gilt, wenn etwa ein Lift neu eingebaut werden<br />

muss, um eine Wohnung rollstuhlgängig<br />

zu machen.<br />

Konzentrieren oder etappieren. Grundsätzlich<br />

lassen sich auch Steuern sparen<br />

mittels einer geschickten zeitlichen Planung.<br />

Dies ist vor allem dann interessant,<br />

wenn die Modernisierung des Liftes oder<br />

der Bau einer Ersatzanlage im Rahmen einer<br />

Gesamtrenovation erfolgen.<br />

Zu beachten ist dabei die Möglichkeit<br />

des jährlichen Wechsels vom pauschalen<br />

Unterhaltskostenabzug, der je nach Alter<br />

des Gebäudes 10 bis 20% des Mietertrags<br />

bzw. des Eigenmietwerts beträgt, zum Abzug<br />

der effektiven Unterhaltskosten.<br />

Kleinere Renovationen, die bei den<br />

Steuern zum abzugsberechtigten Unterhalt<br />

geschlagen werden, sollten deshalb<br />

auf ein Jahr konzentriert werden. So fallen<br />

die Gesamtkosten eventuell höher aus<br />

als der Pauschalabzug. Grössere Renovationen<br />

hingegen werden besser etappiert.<br />

So kann die Steuerprogression während<br />

mehrerer Jahre gebrochen werden.<br />

Weitere Informationen: www.lift.ch<br />

28 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Immobilienberuf<br />

Titel<br />

Nachruf F. Swoboda<br />

Lead.<br />

Autor*<br />

<br />

Spitzmarke. Lauftext.<br />

20<br />

Bildlegende.<br />

Die Zukunft gestalten!<br />

Mit den Master- und Zertifikatslehrgängen der FHS St.Gallen erwerben Sie die nötigen<br />

Kompetenzen, um auch in Zukunft erfolgreich zu bleiben.<br />

Master of Advanced Studies (MAS)<br />

Real Estate Management (Immobilienökonomie)<br />

Zertifikatslehrgänge (CAS)<br />

Immobilienbewertung | Immobilienmanagement | Immobilienplanung<br />

Informieren Sie sich über diese attraktiven Bildungschancen.<br />

FHS St.Gallen, Weiterbildungszentrum Technik, Tellstrasse 2, CH-9001 St.Gallen,<br />

Tel. +41 71 226 12 04, wbte@fhsg.ch<br />

FHO Fachhochschule Ostschweiz www.fhsg.ch<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 29

Immobilienberuf<br />

Immobilienbewertung<br />

Qualität in der Ausbildung<br />

Die Angebote in der Ausbildung zum Immobilienbewerter gleichen sich an. Umso wichtiger<br />

werde das Lernumfeld, findet Hubert Wagner, Geschäftsführer von Sirea. <strong>Immobilia</strong> hat dem<br />

Vertreter einer der verschiedenen Lehrstätten Raum für seine Einschätzung eingeräumt.<br />

Mitg.<br />

<br />

Veränderte Perspektive. Die Immobilienbewertung<br />

ist mehr als eine Spezialdisziplin.<br />

Wer sie beherrscht, verfügt über<br />

einen «Sprachschatz», der in der heutigen<br />

Immobilienwelt mehr als gefragt<br />

ist. Der Weg dorthin gleicht dem Lernen<br />

des Alphabeths. Und dafür braucht es einen<br />

guten «Lehrer» – mit einem massgeschneiderten<br />

Angebot.<br />

Die Sicht auf Immobilien hat sich<br />

in der Schweiz in den letzten zwanzig<br />

Jahren fundamental verändert: Die erstellungsorientierte<br />

Perspektive hat einer<br />

bestandes- und wertorientierten Optik<br />

Platz gemacht. Entsprechend haben<br />

sich die Ansprüche an die Immobilienbewertung<br />

und deren Bedeutung gewandelt.<br />

Und das hat Auswirkungen auf die<br />

Aus- und Weiterbildung. «Schätzen im<br />

Nebenamt» ohne Ausbildung geht heute<br />

immer weniger.<br />

«Professionelle Auftraggeber verlangen<br />

Profis mit entsprechenden Diplomen<br />

und Zertifikaten oder greifen<br />

auf Firmen mit ausgewiesenen Spezial-<br />

Know-how zurück», weiss Hubert Wagner,<br />

Geschäftsführer von Sirea, dem<br />

Schweizerischen Institut für Immobilienbewertung.<br />

Während es früher im Bereich Ausbildung<br />

für Immobilienbewertung einzig<br />

den Fachausweis für Immobilienschätzer<br />

gab, sind heute Weiterbildungsangebote<br />

auf Fachhochschul- und Universitätsstufe<br />

ebenso gefragt. Sirea bietet<br />

beispielsweise in Kooperation mit vier<br />

Fachhochschulen Diplom- und Zertifikatslehrgänge<br />

an. Curem, das Center for<br />

Urban & Real Estate Management an der<br />

Universität Zürich, führt Intensivkurse<br />

zur Bewertung durch. Und auch in allen<br />

Real Estate Management-Masterstudiengängen<br />

hat die Wertermittlung ihren<br />

prominenten Platz gefunden.<br />

Angebote kritisch hinterfragen. Über<br />

die Angebotsdifferenzierung bekommen<br />

Lehrgänge und Kurse die Bedeutung<br />

von eigentlichen Marken. So zählt<br />

heute nicht nur, was man lernt, sondern<br />

auch, wo man dies tut. Eine eigentliche<br />

«Ver-marktung» ist im Gang. Dabei stellt<br />

sich unweigerlich die Frage nach dem<br />

richtigen Angebot. «Das richtige Angebot<br />

gibt es nicht», sagt Hubert Wagner.<br />

Weil sich Kursinhalte tendenziell immer<br />

mehr angleichen, werde das Lernumfeld<br />

bedeutungsvoller: die Herkunft<br />

der Studierenden, der Schulort, die Betreuung<br />

auch nach dem Studium usw.<br />

«Über Informationsveranstaltungen und<br />

persönliche Gespräche mit Studienverantwortlichen<br />

und Ehemaligen gewinnt<br />

Eine Schnellbleiche sei<br />

nie Ersatz für die vertiefte<br />

Auseinandersetzung mit<br />

der Materie.»<br />

man einen guten Eindruck, wo man hinpasst»,<br />

so Wagner. Er empfiehlt künftigen<br />

Studierenden aber auch, sich vor der<br />

Wahl eines Angebotes ein paar grundlegende<br />

Gedanken zu machen. Dies bedingt<br />

einen kurzen Blick auf die heutige<br />

Rolle des Immobilienbewerters.<br />

«Über die Immobilienbewertung Bescheid<br />

zu wissen, Rechnungsgänge und<br />

Software zu beherrschen, ist gut. Um<br />

erfolgreich zu sein, muss der Bewerter<br />

aber selber bewerten können», erklärt<br />

Hubert Wagner. Dasselbe gilt für den Besteller<br />

von Bewertungsgutachten.<br />

Nicht alles ist neu. Am Anfang eines Bewertungsauftrages<br />

steht wie eh und je<br />

das Erfassen des Auftrages, das «Zerlegen<br />

der Aufgabe», die saubere Analyse<br />

der schätzungstechnischen Sachverhalte,<br />

das Aufzeigen der Verknüpfungen<br />

und das Identifizieren der massgebenden<br />

Treiber. Der Bewerter muss fähig sein,<br />

die Methoden zu wählen, die den Sachverhalten<br />

entsprechen. Das kann er nur,<br />

wenn er die Rechnungsgänge dahinter<br />

wirklich versteht.<br />

Weiter muss er oder sie vorhandene<br />

Markt- und Objektdaten den Sachverhalten<br />

zuordnen und fehlende Informationen<br />

effizient beschaffen können.<br />

«Der seriöse und zugleich mutige Umgang<br />

mit regulatorischer Unschärfe und<br />

markttechnischer Unsicherheit ist mitentscheidend»,<br />

so Wagner weiter. Schliesslich<br />

muss der Bewerter die Ergebnisse<br />

interpretieren, selbstkritisch hinterfragen<br />

und seine Interpretation verständlich<br />

und transparent kommunizieren können.<br />

«Ein Bewerter, der alles über Bewertungen<br />

weiss, den Prozess aber nicht aktiv<br />

steuern kann, hat keine Anwender-, sondern<br />

im besten Fall Bestellerkompetenz»,<br />

resümiert Wagner.<br />

Das Grundgerüst muss sitzen. Bei der<br />

Ausbildung zum Bewerter geht es um<br />

weit mehr als um schnellst- und grösstmögliche<br />

Wissensvermittlung. Fatal wäre,<br />

wenn Studierende zu Beginn ihrer<br />

Ausbildung mit Fach- und Methodeninformationen<br />

überflutet werden. «Studierende<br />

sind dann rasch überfordert und<br />

frustriert», weiss Hubert Wagner.<br />

Es sei deshalb wichtig, den Studierenden<br />

zu Beginn ein einfaches universales<br />

Methoden- und Rechengerüst zur<br />

Verfügung zu stellen. Hubert Wagner<br />

vergleicht es mit dem Alphabeth: «Es ist<br />

letztlich wie beim Schreiben und Lesen<br />

lernen: Die einzelnen Buchstaben müssen<br />

zuerst immer und immer wieder geübt<br />

werden, bevor man sich überhaupt<br />

an erste Texte wagen kann.»<br />

Erst mit dem ständigen Repetieren<br />

innerhalb des Grundgerüsts verbindet<br />

der Studierende das Gelernte mit seinem<br />

eigenen beruflichen Hintergrund. Je länger<br />

der Unterricht dauert, desto umfangreicher,<br />

vielfältiger und differenzierter<br />

werden die persönlichen Erkenntnisse<br />

aus neu erworbener Methode, mitge-<br />

30 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

<strong>SVIT</strong> SRES<br />

Neue<br />

ausbildung<br />

bei der<br />

<strong>SVIT</strong> SRES<br />

brachtem Erfahrungsschatz und schrittweise<br />

gezielt vermittelten fachlichen<br />

Themen. Nur so entstehen Erkenntnisse,<br />

die im Gesamtkontext reifen können.<br />

Eine Schnellbleiche sei deshalb nie Ersatz<br />

für die vertiefte Auseinandersetzung<br />

mit der Materie, weiss Wagner. Sie fördere<br />

höchstens eine falsche Sicherheit.<br />

Qualität versus Discount. Die Aus- und<br />

Weiterbildung ist das eine. Berufserfahrung,<br />

Persönlichkeit und Motivation das<br />

andere. Während der Persönlichkeit in<br />

Zukunft – sowohl in der Ausbildung als<br />

auch in der Arbeitswelt – eine noch grössere<br />

Bedeutung zukommen wird, sind<br />

Marktkenntnis und Marktgespür etwas,<br />

das nur die Erfahrung macht. Und diese<br />

Heute zählt nicht nur,<br />

was man lernt, sondern auch,<br />

wo man dies tut.<br />

muss jeder für sich gewinnen. Hilfreich<br />

kann da das aktive Mitwirken in einem<br />

der Berufsverbände sein. Das wiederum<br />

fordert ein Umdenken bei den Verbänden.<br />

Hubert Wagner ist überzeugt, dass<br />

in Zukunft nur Organisationen, die mehr<br />

bieten als die reine Pflege von Geselligkeit,<br />

erfolgreich sein werden. «Gelingt<br />

ihnen das nicht», so Wagner, «verkommen<br />

ihre Ausbildungsinstitute früher<br />

oder später zu Know-how-Discountern.»<br />

Versteht man die Immobilienbewertung<br />

als Teildisziplin, als Aufgabe für Spezialisten,<br />

so kann ein oberflächliches Wissen<br />

um eine geläufige Rechnungsmechanik<br />

und die wichtigsten gesetzlichen<br />

und ökonomischen Rahmenbedingungen<br />

in ein paar wenigen Lektionen vermittelt<br />

werden.<br />

Die sehr breite Herkunft der Studierenden<br />

bei Sirea beispielsweise zeigt,<br />

dass das traditionelle Schätzerhandwerk<br />

zu weit mehr taugt: Über die Immobilienbewertung<br />

lernen Berufsleute<br />

aus unterschiedlichen Disziplinen, eine<br />

gemeinsame Sprache zu finden. Sie<br />

«übersetzen» die Ergebnisse ihrer Überlegungen<br />

und Erfahrungen um Immobilien<br />

so, dass sie auch von anderen Fachpersonen<br />

und Laien verstanden werden.<br />

Die Schätzerausbildung ist damit keine<br />

Sache für ein paar wenige Freaks. Die<br />

Immobilienbewertung wird künftig immer<br />

weniger als Spezialdisziplin, sondern<br />

als branchenweiter gemeinsamer<br />

Sprachschatz verstanden. Kurse, die nur<br />

einen Teil der Branche ansprechen können,<br />

werden verschwinden.<br />

Kurse werden länger – zu Recht. Die<br />

Grundlage, das gemeinsame Alphabet,<br />

für überdisziplinäre Überlegungen<br />

zu Immobilie und Wert sind die methodischen<br />

Modelle und die Rechnungsgänge.<br />

Entscheidend<br />

für den Output sind<br />

sie aber nicht. Vielmehr<br />

zählt die Qualität<br />

des Inputs. Hier<br />

ist ein breites und tiefes<br />

Fachwissen zu den<br />

Immobilien selber gefragt.<br />

Es müssen bautechnische,<br />

juristische<br />

und finanztechnische<br />

Überlegungen verknüpft<br />

und disziplinübergreifend<br />

bearbeitet werden. Diese<br />

gehen weit über (rein monetäre) Aspekte<br />

eines Vermögenswertes hinaus. Um ein<br />

breites Verständnis und das nötige Fachwissen<br />

dahinter zu erlangen, braucht es<br />

Zeit und vertiefte Auseinandersetzung<br />

mit allen Aspekten der Immobilie. Kurse<br />

in der Immobilienbewertung werden<br />

deshalb nicht kürzer, sondern länger<br />

werden.<br />

Ausbildungen in der Bewertung<br />

Auf Stufe Universität: CUREM/Universität Zürich: Intensivkurse<br />

«Grundlagen der Immobilienbewertung» und «Advanced<br />

Real Estate Valuation». Abschluss: Teilnahmebestätigung,<br />

Information: www.curem.ch<br />

Auf Stufe Fachhochschule: SIREA/BFH/HLSU/FHSG/<br />

SUPSI: Lehrgänge, CAS und DAS in Immobilienbewertung,<br />

Abschluss: CAS/DAS in Immobilienbewertung FH<br />

Information: www.sirea.ch oder bei den Fachhochschulen.<br />

Auf Stufe höhere Berufsbildung: SRES/Feusi/Kaderschulen:<br />

Vorbereitungslehrgang «Basiskompetenz» und<br />

Vertiefungslehrgang «Immobilienbewertung». Separate<br />

Berufsprüfung. Abschluss: ImmobilienbewerterIn mit<br />

eidg. Fachausweis Information: www.svit.ch, www.feusi.ch,<br />

www.kaderschulen.ch<br />

Lektionenblöcke Immobilienbewertung,integriert in Real<br />

Estate Master-Lehrgängen bei CUREM, an der FHSG, der<br />

HSLU und der HWZ.<br />

Die Trägerorganisationen haben<br />

im Hinblick auf die Prüfungen 2013<br />

(Lehrgangsstart: 2012) eine neue<br />

Prüfungsordnung und Wegleitung<br />

beschlossen, die den aktuellen Gegebenheiten<br />

des Marktes und den Bedürfnissen<br />

der Arbeitgeber Rechnung<br />

tragen.<br />

Marcel Hug, Aus- und<br />

Weiterbildungsverantwortlicher<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz <br />

Aus diesen Anpassungen folgt, dass<br />

keine Prüfung Basiskompetenz mehr<br />

gemacht werden wird, dafür aber die<br />

Anforderungen an die Immobilienberufspraxis<br />

in der Prüfungsordnung verschärft<br />

worden sind. So ist neu eine<br />

3-jährige Berufspraxis in der<br />

Immobilien wirtschaft zum Zeitpunkt<br />

der Prüfung und nach Abschluss der<br />

Vorbildung erforderlich, um an die<br />

Prüfung zugelassen zu werden. Es findet<br />

nur noch eine Abschlussprüfung<br />

am Ende des Lehrganges statt. Die neu<br />

gültige Prüfungsordnung und -wegleitung<br />

wird im 2. Halbjahr verfügbar sein.<br />

Diese umfasst mündliche und schriftliche<br />

Prüfungen in den folgenden<br />

Fächern:<br />

– Recht (OR, ZGB und MWST)<br />

– Bauliche Kenntnisse<br />

– Volkswirtschafts- und<br />

Betriebswirtschaftslehre<br />

– Immobilienfinanzierung<br />

– Immobilienmärkte und Vermarktung<br />

– Immobilienbewertung<br />

– Bewertungsprozess<br />

Der Lehrgang bei der <strong>SVIT</strong> Swiss Real<br />

Estate School zeichnet sich durch seine<br />

explizite Praxisrelevanz aus. Es werden<br />

Seminare und praktische Bewertungsübungen<br />

durchgeführt und diese im<br />

Unterricht besprochen. Auch werden<br />

alle gängigen Bewertungsmethoden<br />

behandelt. Der Lehrgang steht unter<br />

dem Patronat der SEK <strong>SVIT</strong> Schweiz,<br />

der Schätzungsexpertenverband unseres<br />

Berufsverbandes, die den Ablauf unterstützt<br />

und überwacht. Auch die<br />

hochkarätigen Dozenten, angeführt von<br />

der Kapazität Kaspar Fierz, bringen die<br />

neuesten Erkenntnisse und Anwendungen<br />

in den Lehrgang ein. Neben dem in<br />

der <strong>SVIT</strong> Schriftenreihe erschienen<br />

Buch «Immobilienökonomie und Bewertung<br />

von Liegenschaften» werden<br />

weitere praktische Unterlagen abgegeben.<br />

Aus all diesen Gründen zeichnet<br />

sich die SRES durch eine hohe Erfolgsund<br />

Zufriedenheitsquote aus. Der Beginn<br />

für den Lehrgang nach neuer Prüfungsordnung<br />

ist auf den Januar/März<br />

2012 festgesetzt. Der Lehrgang findet<br />

nicht nur in Zürich statt, sondern auch<br />

in Bern, wo die SRES ab 2012 mit der<br />

Feusi zusammenarbeitet.<br />

www.svit-sres.ch.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 31

Immobilienberuf<br />

seminare und Tagungen<br />

Seminare und Tagungen der<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School<br />

seminar<br />

Zielpublikum<br />

Trends im Mietrecht<br />

Führungs- und Fachkräfte aus dem<br />

am 14.9.<strong>2011</strong><br />

Bereichen Immobilienbewirtschaftung<br />

Bewährtes Seminar mit dem bekannten und -management, Immobilientreuhand,<br />

Immobilienberatung und weitere<br />

Referententrio, einem ausgewogenen<br />

Programm und immer wieder neuen Personen, welche sich mit dem Thema<br />

und aktuellen Tipps und Tricks für Mietverträge<br />

und Mietzinsen.<br />

beschäftigen.<br />

Referenten<br />

Programm<br />

— Hans Bättig, Fürsprecher,<br />

Die Tücken der Wohnungsrückgabe:<br />

advokatur56, Bern<br />

— Rückgabeprotokolls<br />

— Fristenproblematik<br />

— Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt,<br />

Rohrer Müller Partner Rechts -<br />

Ansprüche des Vermieters bei unterlassenem<br />

Rückbau von Mieterausbauten — Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt,<br />

anwälte, Zürich<br />

und bei ausserordentlicher Abnützung: meyerlustenberger, Präsident des<br />

— Nachfristansetzung oder Ersatz -<br />

Verbands der Geschäftsmieter,<br />

vornahme<br />

Zürich<br />

— Ansprüche auf der Grundlage von<br />

Unternehmerofferten<br />

Datum/Zeit<br />

— Minderwertpauschalen<br />

Mittwoch, 14. September <strong>2011</strong><br />

Vermietung von Eigentumswohnungen 08.30 – 16.30 Uhr<br />

— Welche Nebenkosten sind über- Ort<br />

wälzbar?<br />

Hotel Mövenpick,<br />

— Kann die Stockwerkeigentümer - 8105 Zürich-Regensdorf<br />

gemeinschaft einem Mieter<br />

kündigen?<br />

Teilnahmegebühr (exkl. MWSt)<br />

Der Eigenbedarf im Mietrecht<br />

720 CHF (<strong>SVIT</strong>-Mitglieder), 890 CHF<br />

— «Wirtschaftlicher» Eigenbedarf<br />

(übrige Teilnehmende). Darin inbegriffen<br />

sind: Seminarunterlagen, Pausen-<br />

— Dringender Eigenbedarf als ausserordentlicher<br />

Kündigungsgrund<br />

getränke und das Mittagessen.<br />

Verlängerungsoption und Vormietrecht<br />

— Echte und unechte Verlängerungs -<br />

Anmeldung<br />

optionen<br />

Siehe Anmeldetalon auf dieser Seite.<br />

— Festlegung des Mietzinses für die<br />

Verlängerungszeit<br />

— Vormietrecht als Illusion<br />

Zahlungsverzugskündigungen/<br />

Morgenröte aus Lausanne?<br />

— Die (neue) Bedeutung der<br />

30-tägigen Zahlungsfrist<br />

— Rechtsschutz<br />

Intensivseminar<br />

Professioneller Umgang mit<br />

Bauschäden<br />

im september<br />

Bauschäden sind ein häufiger Begleiter<br />

bei der Erstellung und Bewirtschaftung<br />

von Liegenschaften. Denn Fehler sind<br />

beim Bauprozess, ob Neubau oder Sanierung,<br />

nicht hundertprozentig vermeidbar.<br />

Sie brauchen fundierte und aktuelle<br />

Kenntnisse über die Entstehung,<br />

Erkennung und Beseitigung, besser<br />

noch Vermeidung, von Bauschäden. Das<br />

einmal in einem Lehrgang erworbene<br />

Wissen muss ständig aufgefrischt und<br />

erneuert werden. Im Baubereich sind zudem<br />

ständig neue Materialien und Techniken<br />

auf dem Markt, die Sie als Immobilienfachperson<br />

kennen sollten.<br />

Programm<br />

Bauphysik (A. Foglia)<br />

— Grundlagen<br />

— Beanspruchung eines Baukörpers<br />

— Wärmeschutz<br />

— Feuchteschutz<br />

— Wohnklima<br />

— Wärmebrücken und deren Folgen<br />

— Schallschutz<br />

— Schallarten und Schalldämmung<br />

Garantien nach SIA 118 und OR<br />

— Baumängel/Werkmängel<br />

— Begriff<br />

— Garantie<br />

— Prüfung<br />

— Unwesentliche und wesentliche<br />

Mängel<br />

— Mängelrechte und Verjährung nach<br />

OR<br />

— Garantiefristen nach SIA<br />

— Mängelhaftung nach Ablauf der Garantiefristen<br />

— Verfall der Mängelrechte<br />

Gebäudeunterhalt<br />

— Pflichten des Bauherrn und Unternehmers<br />

— Risikobeurteilung eines Gebäudes<br />

— Unterhalt am Gebäude<br />

— Mangelhafter Gebäudeunterhalt<br />

Behebung von Bauschäden<br />

— Sanierungssysteme<br />

— Aussen- und Innenbereich<br />

Gutachten<br />

— Die verschiedenen Arten von<br />

Gutachten<br />

— Wahl des Gutachters und Auftragsvergabe<br />

— Fragenformulierung für Gutachten<br />

— Bewertung von Gutachten<br />

Was sagt die Norm und was erfolgt<br />

bei Missachtung?<br />

— Beispiele aus der Praxis<br />

— Dach- und Fensteranschluss<br />

— Gebäudesockelbereich<br />

— weitere Problembearbeitung mit<br />

Seminarteilnehmern<br />

— Bauschäden Ursache, Vermeidung<br />

und Behebung<br />

— Statische, energetische und technische<br />

Bauschäden<br />

An- bzw. Abmeldekonditionen<br />

für alle seminare<br />

(ohne Intensivseminare)<br />

— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.<br />

Die Anmeldungen werden in chronologischer<br />

Reihenfolge berücksichtigt.<br />

— Kostenfolge bei Abmeldung: Eine<br />

Annullierung (nur schriftlich) ist bis<br />

14 Tage vor Veranstaltungsbeginn<br />

kostenlos möglich, bis 7 Tage vorher<br />

wird die Hälfte der Teilnehmergebühr<br />

erhoben. Bei Absagen danach wird die<br />

volle Gebühr fällig. Ersatz-Teilnehmende<br />

werden ohne zusätzliche Kosten<br />

akzeptiert.<br />

— Programmänderungen aus dringendem<br />

Anlass behält sich der Veranstalter vor.<br />

Anmeldetalon für seminare und tagungen<br />

Trends im Mietrecht<br />

14. September <strong>2011</strong> (Tagesseminar)<br />

Professioneller Umgang mit Bauschäden<br />

20./21./27./28. September (Intensivseminar)<br />

Mehrwertsteuer bei Bewirtschaftung, Erstellung und<br />

Übertragung von Immobilien<br />

15. September <strong>2011</strong> (Tagesseminar)<br />

Frau Herr<br />

Name<br />

Vorname<br />

<strong>SVIT</strong>-Mitglied Ja Nein<br />

Firma<br />

Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School AG, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,<br />

Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, info@svit-sres.ch<br />

Strasse/Nr.<br />

PLZ/Ort<br />

Telefon<br />

Unterschrift<br />

E-Mail<br />

32 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK<br />

Seminarworkshop<br />

<strong>2011</strong>: Hochhäuser<br />

— Praxisbeispiele aus dem Aussenund<br />

Innenbereich<br />

— Planungsfehler<br />

— Ausführungsmängel<br />

— Falsche Nutzung<br />

— Erfolgte Sanierung<br />

Zielpublikum<br />

Immobilienfachleute aus Bewirtschaftung,<br />

Bewertung, Entwicklung und Vermarktung,<br />

Architekten und Ingenieure<br />

sowie interessierte Personen aus anderen<br />

Fachbereichen.<br />

Referent<br />

— Angelo Foglia, Bauschadenspezialist,<br />

SIA-Normenkommissionen, Seuzach<br />

— Jürg Pfefferkorn, Ing. Chem. FH/SIA,<br />

Pfefferkorn Bauexpert GmbH, Dietlikon<br />

Daten/Zeit<br />

20./21./27./28. September<br />

09.00 – 16.30 Uhr<br />

Ort<br />

Hotel Crowne Plaza, 8040 Zürich<br />

Teilnahmegebühr (exkl. MWSt)<br />

2900 CHF (<strong>SVIT</strong>-Mitglieder), 3200 CHF<br />

(übrige Teilnehmende). Darin inbegriffen<br />

sind: Seminarunterlagen, Pausengetränke<br />

und die Mittagessen sowie ein<br />

Abschlusstest.<br />

Anmeldung<br />

Siehe Anmeldetalon auf der gegenüberliegenden<br />

Seite.<br />

seminarwiederholung<br />

Mehrwertsteuer bei Bewirtschaftung,<br />

Erstellung und<br />

Übertragung von Immobilien<br />

am 15.9.<strong>2011</strong><br />

Das Mehrwertsteuergesetz vom 12. Juni<br />

2009 ist seit dem 1. Januar 2010 in<br />

Kraft. Die Eidg. Steuerverwaltung<br />

(ESTV) hat verschiedene MWST-Infos<br />

und MWST-Branchen-Infos publiziert.<br />

Einige Publikationen sind erst kürzlich<br />

erschienen oder sind immer noch ausstehend.<br />

Trotzdem hat die Bewirtschaftung<br />

von geschäftlich nutzbaren Immobilien<br />

die Vorschriften des MWSTG zu<br />

beachten. Haftungsrisiken aus Auftrag<br />

sind zu vermeiden und die Chancen für<br />

Eigentümer und Beauftragte sind zu<br />

nutzen. Die theoretischen Grundlagen<br />

werden anhand von praktischen Fällen<br />

aufgearbeitet und diskutiert. Die bei<br />

der Erstellung von Immobilien wichtigen<br />

Abgrenzungskriterien für das Bauen<br />

auf eigene bzw. auf fremde Rechnung<br />

werden erläutert. Wer sich mit<br />

den relevanten MWST-Fragen bei der<br />

Übertragung von Immobilien nicht<br />

rechtzeitig auseinandersetzt, riskiert<br />

Nachteile und vergibt Chancen.<br />

Zielpublikum<br />

Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich<br />

Immobilienmanagement, Totalund<br />

Generalunternehmer,<br />

Immobilienbewirtschaftung sowie Treuhänder.<br />

Referent<br />

Rudolf Schumacher, dipl. Wirtschaftsprüfer,<br />

Betriebsökonom HWV, zugelassener<br />

Revisionsexperte,<br />

Schumacher swisstax AG, Köniz BE,<br />

Mitglied MWST-Kompetenzzentrum der<br />

Treuhand-Kammer, Mitglied MWST-<br />

Konsultativgremium, Referent und<br />

Autor<br />

Programm<br />

— Erarbeitung der erforderlichen<br />

Grundlagenkenntnisse<br />

— Lokalisierung der Chancen und Fallgruben<br />

— Allgemeine Hinweise zum MWSTG<br />

— Immobilienvermietung und Option<br />

— Vorsteuerabzug und Korrekturen bei<br />

Nutzungsänderungen<br />

— Parkplätze<br />

— Hinweise zur Mehrwertsteuerabrechnung<br />

— Stockwerkeigentum<br />

— Miteigentümergemeinschaften<br />

— Übertragung von Immobilien (ohne/<br />

mit Option, im Meldeverfahren)<br />

— Meldeverfahren<br />

— Mandatsannahme<br />

— Weiterbelastung von Aufwendungen<br />

— Leerstand<br />

— Nutzungsrechte<br />

— Schadenersatz<br />

Ort<br />

Hotel Arte, 4600 Olten<br />

Datum/Zeit<br />

15. September <strong>2011</strong><br />

08.30 – 16.30 Uhr<br />

Teilnahmegebühr (exkl. MWST)<br />

690 CHF (<strong>SVIT</strong>-Mitglieder), 860 CHF<br />

(übrige Teilnehmende). Darin inbegriffen<br />

sind: Seminarunterlagen, Pausengetränke<br />

und Mittagessen.<br />

Anmeldung<br />

Siehe Anmeldetalon auf der gegenüberliegenden<br />

Seite.<br />

Thema Hochhäuser<br />

Prime Tower, Mobimo Tower, Messeturm<br />

Basel, Kleeblatt-Turm, Escher-<br />

Terrassen, Swissmill Tower und wie<br />

sie alle heissen. Hochhäuser sind im<br />

Trend. Obwohl die Chance relativ klein<br />

sein wird, dass wir als Schätzer einmal<br />

die Gelegenheit haben werden, eines<br />

dieser Hochhäuser zu bewerten,<br />

wollen wir uns dennoch diesem speziellen<br />

Gebäudetyp annehmen und die<br />

Besonderheiten dieser Gebäude aufzeigen.<br />

Hochhäuser sind von der äusseren Erscheinung<br />

her speziell. Auf den ersten<br />

Blick ergeben sich aus die Bewertung<br />

jedoch keine markanten Unterschiede,<br />

ausser dass das Gebäude erheblich<br />

grösser ist und entsprechend mehr<br />

Zeit in Anspruch nimmt, bis zum Beispiel<br />

der umfassende Mieterspiegel<br />

erfasst ist. Bei der näheren Betrachtung<br />

steht der Bewerter dennoch vor<br />

neuen Herausforderungen: Er muss<br />

sich mit den speziellen Bauvorschriften<br />

für Hochhäuser (Statik, Erdbeben,<br />

Wind etc.) auseinandersetzen und er<br />

sollte die speziellen Bau-, aber insbesondere<br />

die Unterhalts- und Betriebskosten<br />

sowie die Marktmieten kennen.<br />

Inhalt Workshop<br />

Für diesen halbtägigen Workshop<br />

konnten wir ausgewiesene Fachleute<br />

aus dem Bereich des öffentliches<br />

Baurechts, des Facility Managements<br />

und des Bewertungswesens gewinnen.<br />

Die Referenten werden uns einerseits<br />

die aktuellen und geplanten<br />

Hochhausprojekte in der Stadt Zürich<br />

vorstellen sowie die speziellen und abweichenden<br />

Bauvorschriften aufzeigen,<br />

die für Hochhäuser gelten. Im Bereich<br />

Facility Management werden<br />

wir erfahren, welche ausser ordentlichen<br />

Baukosten bei Hochhäusern<br />

anfallen und was der zukünftige Unterhalt<br />

eines solchen Gebäudes kostet.<br />

Der Bewertungsexperte wird uns<br />

den Hochhäusermarkt Schweiz und<br />

die Besonderheiten bei der Bewertung<br />

von Hochhäusern aufzeigen. Zum<br />

Schluss wird uns Mobimo den Mobimo-Tower<br />

vorstellen und uns anschliessend<br />

durch das fast fertig erstellte<br />

Gebäude führen. Im Anschluss<br />

an die Führung wird im neuen Hotel<br />

Renaissance ein Apéro offeriert.<br />

Seminarort, Daten, Zeit<br />

Das Seminar findet an zwei Halbtagen<br />

im Technopark Zürich an der Technoparkstrasse<br />

1 in 8005 Zürich statt.<br />

Die Führung durch den Mobimo-Tower<br />

ist auf Gruppen von maximal 20<br />

Personen beschränkt. Der Seminarworkshop<br />

ist ausschliesslich für die<br />

Mitglieder der Schätzungsexperten-<br />

Kammer Svit und der SVKG vorbehalten.<br />

Hier die beiden Daten für die geplanten<br />

Workshops:<br />

– Donnerstag, 8.9.<strong>2011</strong> von 13.30 bis<br />

ca. 17.30 Uhr<br />

– Mittwoch, 14.9.<strong>2011</strong> von 13.30 bis<br />

ca. 17.30 Uhr<br />

Kosten<br />

– CHF 200 für SEK-Mitglieder<br />

– CHF 250 für SVKG-Mitglieder<br />

Anmeldung<br />

Die Anmeldung erfolgt per Email an<br />

bochsner@kpmg.com (bitte angeben,<br />

ob Mitglied SEK oder SVKG). Mit der<br />

Anmeldebestätigung erhalten Sie die<br />

Rechnung und vor Kursbeginn weitere<br />

Informationen über den Seminarort,<br />

die Anreise und die Referenten. Bei<br />

Rückzug der Anmeldung weniger als<br />

15 Tage vor der Tagung werden die vollen<br />

Seminarkosten verrechnet. Bei<br />

Fragen oder Unklarheiten steht Ihnen<br />

Beat Ochsner, KPMG AG, 044 249 26<br />

43 / <strong>07</strong>9 753 68 83 gerne zur Verfügung.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 33

Immobilienberuf<br />

Sachbearbeiterkurse und<br />

Branchenkunde KV der<br />

<strong>SVIT</strong>-Mitgliederorganisationen<br />

Kurse & Lehrgänge<br />

Die SAchbearbeiterkurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt<br />

Die Sachbearbeiterkurse (SB) bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes innerhalb der verschiedenen Regionen<br />

des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (<strong>SVIT</strong>). Sie richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen<br />

und Quereinsteiger, angehende Assistent/-innen und als Vorbereitung für weitergehende Lehrgänge. Genaue Angaben und<br />

Daten sind auf http://www.svit.ch unter den Regionen ersichtlich. Nähere Informationen und Anmeldung bei den regionalen<br />

Lehrgangsleitungen in den <strong>SVIT</strong>-Mitgliederorganisationen (siehe nächste Seite).<br />

SachbearbeiterkursE<br />

SB1<br />

BewirtschaftungS-<br />

Assistent/-in <strong>SVIT</strong><br />

<strong>SVIT</strong> Aargau<br />

August – Oktober <strong>2011</strong><br />

57 Lektionen (exkl. Prüfung)<br />

Dienstagabend, 18.00 – 21.00 Uhr und<br />

Samstagmorgen, 08.00 – 12.00 Uhr<br />

Berufsschule BSL Lenzburg, Lenzburg<br />

<strong>SVIT</strong> Bern<br />

Oktober <strong>2011</strong> – Januar 2012<br />

Montagabend, 18.00 – 20.40 Uhr sowie<br />

Samstagmorgen, 08.30 – 12.10 Uhr<br />

<strong>SVIT</strong> Ostschweiz<br />

16.08. – 17.11.<strong>2011</strong><br />

Dienstag- und Donnerstagabend,<br />

18.00 – 20.50 Uhr<br />

St.Gallen<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

16.08.<strong>2011</strong> – 10.11.<strong>2011</strong><br />

Dienstag- und Donnerstagabend,<br />

HMZ-academy, Baar<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

06.09.<strong>2011</strong> bis 22.11.<strong>2011</strong><br />

Dienstagabend, 18.00 – 21.00 Uhr<br />

und 4 Samstage, 08.30 – 15.30 Uhr<br />

Zürich-Oerlikon<br />

SB2<br />

Vermarktungs-<br />

Assistent/-in <strong>SVIT</strong><br />

<strong>SVIT</strong> Aargau<br />

August – November <strong>2011</strong><br />

57 Lektionen (exkl. Prüfung)<br />

Dienstagabend, 18.00 – 21.00 Uhr und<br />

Samstagmorgen, 08.00 – 12.00 Uhr<br />

Berufsschule BSL Lenzburg, Lenzburg<br />

<strong>SVIT</strong> Ostschweiz<br />

20.08.<strong>2011</strong> bis 17.12.<strong>2011</strong><br />

Jeweils Samstagvormittag<br />

(Kursdauer 60 Lektionen)<br />

St.Gallen<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

25. August – 27. Oktober <strong>2011</strong><br />

Donnerstagabend, 18.00 – 21.00 Uhr<br />

und 5 Samstage, 8.30 – 15.30 Uhr<br />

Zürich-Oerlikon<br />

SB3<br />

Verwaltungs-asSISTENT/-IN<br />

Stockwerkeigentum svit<br />

<strong>SVIT</strong> beider Basel<br />

19.10.<strong>2011</strong> bis 23.11.<strong>2011</strong><br />

Jeweils Mittwochmorgen,<br />

08.15 – 11.45 Uhr,<br />

Ausbildungszentrum UBS,<br />

Viaduktstrasse 33, Basel<br />

Prüfung: 30.11.<strong>2011</strong><br />

<strong>SVIT</strong> Bern<br />

Oktober bis Dezember <strong>2011</strong><br />

Donnerstagabend, 18.00 – 20.40 Uhr<br />

<strong>SVIT</strong> Ostschweiz<br />

21.06.<strong>2011</strong> bis 14.<strong>07</strong>.<strong>2011</strong><br />

Dienstag- und Donnerstagabend<br />

(Kursdauer 24 Lektionen)<br />

St.Gallen<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

15.11.<strong>2011</strong> – 15.12.<strong>2011</strong><br />

Dienstag- und Donnerstagabend,<br />

HMZ-academy, Baar<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

19.09.<strong>2011</strong> bis 17.10.<strong>2011</strong><br />

Montagnachmittag und -abend,<br />

14.30 – 21.00 Uhr, Zürich-Oerlikon<br />

SB4<br />

LIEGENSCHAFTSBUCHHAL-<br />

TUNGS-aSSISTENT/-IN svit<br />

<strong>SVIT</strong> Aargau<br />

Modul 2: Liegenschaftenbuchhaltung<br />

Oktober - Dezember <strong>2011</strong><br />

Mittwochabend, 18.00 – 21.00 Uhr<br />

Berufsschule BSL Lenzburg, Lenzburg<br />

<strong>SVIT</strong> beider Basel<br />

Modul 1: Vorkurs Finanz- & Rechnungswesen<br />

(ohne Prüfung)<br />

<strong>07</strong>.12.<strong>2011</strong> bis 18.01.2012<br />

Modul 2: Liegenschaftenbuchhaltung<br />

25.01.2012 bis <strong>07</strong>.03.2012<br />

Prüfung: 14.03.2012<br />

Modul 1 & 2: jeweils Mittwochmorgen,<br />

08.15 – 11.45 Uhr,<br />

Ausbildungszentrum UBS,<br />

Viaduktstrasse 33, Basel<br />

<strong>SVIT</strong> Bern<br />

Modul 1: Vorkurs Finanz- und<br />

Rechnungswesen<br />

August bis Oktober <strong>2011</strong><br />

Dienstagabend, 18.00 – 20.40 Uhr<br />

Modul 2: Liegenschaftenbuchhaltung<br />

November bis Dezember <strong>2011</strong><br />

Dienstagabend, 18.00 – 20.40 Uhr<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

Modul 1 Januar 2012 – Februar 2012<br />

Dienstag- und Donnerstagabend<br />

Modul 2 März 2012 – April 2012<br />

Dienstag- und Donnerstagabend,<br />

HMZ-academy, Baar<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

Modul 2: 24.10.<strong>2011</strong> bis 12.12.<strong>2011</strong><br />

Montagabend, 18.00 – 21.00 Uhr,<br />

Zürich-Oerlikon<br />

Cours d'introduction<br />

à l'économie immobilière<br />

<strong>SVIT</strong> Romandie<br />

02.09.<strong>2011</strong> – <strong>07</strong>.10.<strong>2011</strong><br />

Vendredi 8h30 – 17h15<br />

Examen: samedi 29.10.<strong>2011</strong>,<br />

8h30 – 10h30<br />

Hôtel Alpha-Palmiers, Rue du Petit-<br />

Chêne 34, 1003 Lausanne<br />

SB5<br />

ImmobilienbewertungsaSSISTENT/-IN<br />

svit<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

Modul 2: 05.11.<strong>2011</strong> bis 08.12.<strong>2011</strong><br />

Samstag, 08.30 – 15.30 Uhr,<br />

Zürich-Oerlikon<br />

Branchenkunde<br />

Treuhand- und<br />

Immobilien-Treuhand<br />

für KV-Lernende<br />

<strong>SVIT</strong> beider Basel: siehe www.okgt.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Bern: siehe www.okgt.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Graubünden: siehe www.okgt.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Ostschweiz:<br />

Auskunft erteilt<br />

Rolf Nobs, c/o Resida Treuhand AG,<br />

Bazenheid, Tel. <strong>07</strong>1 932 60 20<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich: siehe www.okgt.ch<br />

SRES Bildungszentrum<br />

<strong>SVIT</strong> SRES koordiniert alle Ausbildungen<br />

auf der Stufe Fachausweis und<br />

führt den Lehrgang für den Immobilien-<br />

Treuhänder durch. Einen weiteren<br />

Schwerpunkt bilden Seminare und<br />

Tagungen für die gesamte Immobilienwirtschaft<br />

sowie die Koordination der<br />

Sachbearbeiterkurse <strong>SVIT</strong>.<br />

Nachdiplomstudium Master<br />

of Advanced Studies in<br />

Real Estate Management<br />

(MREM)<br />

Jährlicher Beginn im Herbst,<br />

durchgeführt durch Hochschule für<br />

Wirtschaft Zürich HWZ (www.fh-hwz.ch)<br />

Tagesseminare & Tagungen<br />

<strong>SVIT</strong> SRES entwickelt und organisiert<br />

regelmässig massgeschneiderte Seminare<br />

sowie Tagungen zu aktuellen Themen<br />

in der Immobilienbranche.<br />

LEHRGÄnge<br />

Lehrgang dipl. Immobilien-<br />

Treuhänder/-in (HFP)<br />

In Zürich ab Februar <strong>2011</strong><br />

Lehrgänge Fachausweise <strong>2011</strong><br />

— Basiskompetenz:<br />

an 7 Standorten<br />

(1x auch auf französisch)<br />

— Vertiefung Bewirtschaftung:<br />

an 7 Standorten<br />

(je 1x auf italienisch und französisch)<br />

— Vertiefung Bewertung: in Zürich<br />

— Vertiefung Vermarktung: in Zürich<br />

— Vertiefung Entwicklung: in Zürich<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School AG<br />

Puls 5, Giessereistrasse 18<br />

8005 Zürich<br />

Tel. 044 434 78 98<br />

Fax 044 434 78 99<br />

www.svit-sres.ch<br />

Für die Romandie<br />

(Lehrgänge und Prüfungen in<br />

französischer Sprache)<br />

Karin Joergensen Joye<br />

Rue Centrale 10<br />

1003 Lausanne<br />

Tel. 021 517 67 90<br />

Fax 021 517 67 91<br />

karin.joergensen@svit-school.ch<br />

Für das Tessin<br />

(Lehrgänge und Prüfungen in<br />

italienischer Sprache)<br />

Alberto Montorfani<br />

Interfida SA<br />

Corso San Gottardo 35<br />

6830 Chiasso<br />

Tel. 091 695 03 33<br />

Fax 091 695 03 34<br />

albertomontorfani@interfida.ch<br />

34 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Regionale Lehrgangsleitungen<br />

in den <strong>SVIT</strong>-<br />

Mitgliederorganisationen<br />

Die regionalen Lehrgangsleitungen<br />

beantworten gerne Ihre Anfragen zu<br />

Sachbearbeiterkursen und Lehrgang Immobilien-Bewirtschaftung.<br />

Für Fragen zu<br />

den Lehrgängen in Immobilien-Bewertung,<br />

-Entwicklung, -Vermarktung und<br />

zum Lehrgang Immobilientreuhand wenden<br />

Sie sich an <strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate<br />

School.<br />

Region Aargau<br />

Zuständig für Interessenten aus dem<br />

34<br />

Kanton AG sowie angrenzende Fachschul-<br />

und Prüfungsregionen:<br />

<strong>SVIT</strong>-Ausbildungsregion Aargau,<br />

c/o Zoma AG Aarau, Katrin Schmidiger,<br />

Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau<br />

T 062 832 77 10, F 062 832 77 19<br />

katrin.schmidiger@zoma.ch<br />

ANZEIGE<br />

Rostwasser?<br />

Die in älteren Liegenschaften<br />

verwendeten Wasserleitungen<br />

aus Eisen- und<br />

Kupfer-Werkstoffen können,<br />

je nach Wasserzusammensetzung,<br />

über die Jahre angegriffen<br />

werden. Wer rechtzeitig<br />

handelt, kann angegriffene<br />

Leitungen nachhaltig<br />

kostengünstig schützen und so den Werterhalt<br />

der gesamten Liegenschaft positiv unterstützen.<br />

Fragen Sie unsere Fachleute.<br />

Legionellen?<br />

Legionellen sind Bakterien,<br />

die sowohl im Grundwasser<br />

als auch im Oberflächenwasser<br />

vorkommen. Sie besiedeln<br />

auch jegliche Form<br />

künstlicher Systeme wie<br />

haustechnische Anlagen, in<br />

die sie mit der Wasserzufuhr<br />

gelangen.<br />

Legionella Pneumophila<br />

Um eine Verbreitung der Bakterien zu verhindern,<br />

sollten in Alterswohnungen, Krankenhäusern,<br />

Alters- und Pflegeheimen, Hotels und Bädern<br />

Routine-Kontrollen der Wassersysteme auf Legionellen<br />

erfolgen. Auch in Lüftungs- und Klimaanlagen<br />

ist eine Überprüfung empfohlen.<br />

Fragen Sie unsere Fachleute.<br />

Region Basel<br />

Zuständig für die Interessenten aus<br />

den Kantonen BS, BL, nach Basel orientierter<br />

Teil des Kantons SO, Fricktal:<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School<br />

c/o <strong>SVIT</strong> beider Basel, Innere Margarethenstrasse<br />

2, Postfach 610 4010 Basel<br />

T 061 283 24 80, F 061 283 24 81<br />

svit-basel@svit.ch<br />

Region Bern<br />

Zuständig für Interessenten aus den<br />

Kantonen BE, bernorientierter Teil SO,<br />

deutschsprachige Gebiete VS und FR:<br />

Feusi Bildungszentrum,<br />

Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern,<br />

T 031 537 36 36, F 031 537 37 38,<br />

weiterbildung@feusi.ch<br />

Regionale Prüfungsdirektion<br />

Region Bern<br />

H.P. Burkhalter + Partner AG,<br />

Könizstrasse 161, 3097 Bern-Liebefeld<br />

T 031 379 00 00, F 031 379 00 01<br />

hp.burkhalter@burkhalter-immo.ch<br />

Weiches, kristallklares Trinkwasser<br />

Kostengünstige Wasserenthärtung<br />

Steigender Energiebedarf durch<br />

Verkalkung muss nicht sein.<br />

Nachhaltiger Schutz der Hauswasserinstallation<br />

vor Verkalkung<br />

ist ein wichtiges Thema. Durch die<br />

bewährten FILADOS®-Wasserenthärtungsanlagen<br />

bekommen<br />

Wasserinstallationen einen wirksamen<br />

und kostengünstigen Schutz.<br />

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4133 Pratteln<br />

Tel. 061 466 40 40<br />

www.filados.ch<br />

Region Ostschweiz<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School<br />

c/o Urs Kindler, Postfach 98,<br />

8590 Romanshorn<br />

T <strong>07</strong>1 460 08 46, F <strong>07</strong>1 460 08 45<br />

regionostschweiz@svit-sres.ch<br />

Region Romandie<br />

Lehrgänge und Prüfungen in<br />

französischer Sprache:<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School SA,<br />

Karin Joergensen Joye<br />

Rue Centrale 10, 1003 Lausanne,<br />

T 021 517 67 90, F 021 517 67 91<br />

karin.joergensen@svit-school.ch<br />

Region Tessin<br />

Lehrgänge und Prüfungen in<br />

italienischer Sprache:<br />

Alberto Montorfani<br />

Interfida SA<br />

Corso San Gottardo 35, 6830 Chiasso<br />

Tel. 091 695 03 33, Fax 091 695 03 34<br />

albertomontorfani@interfida.ch<br />

Region Zentralschweiz<br />

Zuständig für die Interessenten aus den<br />

Kantonen LU, NW, OW, SZ (ohne March<br />

und Höfe), UR, ZG: <strong>SVIT</strong> Swiss Real<br />

Estate School, c/o HMZ academy AG,<br />

Neuhofstrasse 3a, 6340 Baar,<br />

T 041 560 76 20, info@hmz-academy.ch<br />

Region Zürich /<br />

Graubünden<br />

Zuständig für Interessenten aus den<br />

Kantonen GL, GR, SH, SZ (nur March<br />

und Höfe) sowie ZH:<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School<br />

c/o <strong>SVIT</strong> Zürich, Siewerdtstrasse 8,<br />

8050 Zürich, T 044 200 37 98,<br />

F 044 200 37 99, svit-zuerich@svit.ch<br />

OKGT Organisation kaufmännischer<br />

Grundbildung<br />

Treuhand / Immobilien<br />

Sekretariatsleitung und Verantwortlicher<br />

für die neue kaufmännische<br />

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T 043 333 36 65, F 043 333 36 67,<br />

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 35

Immobilienberuf<br />

Schweizerische Fachprüfungskommission der immobilienwirtschaft<br />

Ausschreibung von Prüfungen<br />

dachcom<br />

Berufsprüfung Stufe Basiskompetenz <strong>2011</strong>*<br />

Im November <strong>2011</strong> wird die Berufsprüfung Stufe Basiskompetenz durchgeführt.<br />

Die Prüfung erfolgt gemäss Prüfungsordnung und Wegleitung vom 9. Februar 20<strong>07</strong>.<br />

Daten: 14. – 15. November <strong>2011</strong><br />

Ort:<br />

Bern / Zürich / Tessin<br />

Anmeldeschluss: 29. Juli <strong>2011</strong><br />

dachcom<br />

dachcom<br />

15<br />

*Die ausführlichen Dokumentationen wie Prüfungsordnung, Wegleitung und Anmeldeformulare können – sortiert nach Prüfungen – auf der<br />

Homepage heruntergeladen werden: http://www.svit.ch/svit-schweiz/bildungpruefungen/pruefungen.html oder bei der folgender Adresse<br />

Über 12‘000 Unternehmen in der Schweiz<br />

bezogen werden. Sekretariat SFPKIW, c/o <strong>SVIT</strong> Schweiz, Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, Tel. 044 434 78 93, Fax 044 434 78 99,<br />

E-Mail info@sfpk.ch<br />

zahlen im Jahr CHF 480.00 für eine Mitgliedschaft<br />

bei Creditreform.<br />

Warum?<br />

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38 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 39

Verband<br />

GV <strong>SVIT</strong> ZentralschweIZ<br />

Zu Gast bei Sepp Trütsch<br />

Die diesjährige Generalversammlung des <strong>SVIT</strong> Zentralschweiz fand im «Wyssen<br />

Rössli», dem Gasthaus und Hotel der Volksmusiklegende Sepp Trütsch, in Schwyz statt.<br />

Andreas Baumann und Christian Marbet wurden neu in den Vorstand gewählt.<br />

Marcel Grab*<br />

<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz in Schwyz<br />

zu Gast. Ende Mai hat im Hotel<br />

Wysses Rössli in Schwyz die<br />

74. Generalversammlung der<br />

<strong>SVIT</strong>-Mitgliederorganisation<br />

Zentralschweiz stattgefunden.<br />

Für Daniel Montandon war es<br />

bereits die fünfte Generalversammlung<br />

des <strong>SVIT</strong> Zentralschweiz,<br />

die er wie immer<br />

im Alleingang organisiert hat.<br />

Insgesamt rund 110 Mitglieder,<br />

Begleitpersonen und<br />

Gäste fanden sich um 17 Uhr<br />

im Foyer des Hotels Wysses<br />

Rössli beim Hauptplatz in<br />

Schwyz ein. Nach einem kurzen<br />

Begrüssungsapéro wurden<br />

86 Mitglieder zur GV in<br />

den Kantonsratssaal des Bezirksgebäudes<br />

gebeten.<br />

Die Begleitpersonen und<br />

Gäste durften sich auf einen<br />

Besuch des Forums der<br />

Schweizer Geschichte freuen.<br />

Unter fachkundiger Leitung<br />

von Frau Eva Fischlin wurden<br />

sie durch die Ausstellung<br />

«Hast Du meine Alpen gesehen?»<br />

geführt.<br />

Regierungsgebäude, «Wysses Rössli» und Metzghofstatt bildeten eine attraktive Kulisse für die GV.<br />

Die Versammlung. Traditionsgemäss<br />

wurde auch die 74.<br />

Generalversammlung mit dem<br />

<strong>SVIT</strong>-Song von Mario Paccioli<br />

eröffnet. Präsident Walter<br />

Hochreutener begrüsste<br />

die anwesenden Verbandsmitglieder<br />

zur Generalversammlung<br />

und freute sich,<br />

vom <strong>SVIT</strong> Schweiz den Präsidenten<br />

Urs Gribi und die<br />

Geschäftsleitungsmitglieder<br />

Peter Krummenacher (Finanzen),<br />

Stephan Wegelin (Mitgliederservice<br />

und Marketing),<br />

Marcel Hug (Aus- und<br />

Weiterbildung) und Direktor<br />

Tayfun Celiker als Gäste willkommen<br />

zu heissen.<br />

Speziell begrüsste er den<br />

Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartements<br />

des Kantons<br />

Schwyz, Kurt Zibung. Dr.<br />

Stephan Landolt, Gemeindepräsident<br />

von Schwyz, musste<br />

sich für die Teilnahme an<br />

der Generalversammlung leider<br />

entschuldigen.<br />

Einstimmige Beschlüsse. Zusammen<br />

mit der Einladung<br />

wurde der Jahresbericht des<br />

Präsidenten an alle Mitglieder<br />

zugestellt, sodass sich Walter<br />

Hochreutener auf eine kurze<br />

Zusammenfassung sowie<br />

einzelne Ergänzungen über<br />

die Aktivitäten im abgelaufenen<br />

Verbandsjahr beschränken<br />

konnte. Die traktandierten<br />

Geschäfte wurden zügig und<br />

mit einstimmigen Beschlüssen<br />

abgewickelt.<br />

Marcel Grab, der im Jahre<br />

2004 in den Vorstand gewählt<br />

wurde, gab zu Handen der GV<br />

<strong>2011</strong> seine Demission aus diesem<br />

Gremium bekannt. Er hat<br />

in seiner siebenjährigen Tätigkeit<br />

einen wesentlichen Anteil<br />

zur positiven Entwicklung unserer<br />

Mitgliederorganisation<br />

beigetragen. Erfreulicherweise<br />

konnte in der Person von<br />

Andreas Baumann, Luzern,<br />

ein Nachfolger zur Wahl in<br />

dieses Amt portiert werden.<br />

Aufgrund der Tatsache, dass<br />

für das Amt des Präsidenten<br />

eine Amtszeitbeschränkung<br />

von acht Jahren besteht, hat<br />

sich der Vorstand auch mit<br />

der längerfristigen Personalplanung<br />

auseinandergesetzt.<br />

Da in absehbarer Zeit einige<br />

Personalentscheide anstehen<br />

werden, wurde beschlossen,<br />

ein zusätzliches Mitglied<br />

in den Vorstand zu wählen.<br />

Mit Christian Marbet, Luzern,<br />

konnte eine Persönlichkeit gefunden<br />

werden, welche bereit<br />

ist, zukünftig auch Führungsarbeit,<br />

das heisst ab dem Jahr<br />

2012 das Präsidentenamt von<br />

Walter Hochreutener zu übernehmen.<br />

Infolge Auslandaufenthaltes<br />

konnte Christian<br />

Marbet an der Generalversammlung<br />

leider nicht teilnehmen.<br />

Die anwesenden<br />

Mitglieder wählten Andreas<br />

Baumann und Christian Marbet<br />

einstimmig als neue Vorstandsmitglieder.<br />

Im abgelaufenen Geschäftsjahr<br />

haben die BF Berger<br />

+ Frank AG, Carlo Sommacal,<br />

die Katag Treuhand<br />

AG, die Trevim AG sowie die<br />

Segmüller Treuhand AG ihren<br />

Austritt aus der <strong>SVIT</strong>-<br />

Mitgliederorganisation Zentralschweiz<br />

bekannt gegeben.<br />

Beitritte. Nebst einem Firmenübertritt<br />

konnten erfreulicherweise<br />

folgende<br />

Firmen neu in den <strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

aufgenommen<br />

werden: C & R Treuhand AG,<br />

Küssnacht a.R., Gsell & Partner<br />

Immobilien GmbH, Luzern,<br />

und MB Management<br />

and Consulting, Cham.<br />

Nachdem die traktandierten<br />

Geschäfte abgeschlossen<br />

waren, übergab Walter Hochreutener<br />

das Wort an den Präsidenten<br />

des <strong>SVIT</strong> Schweiz<br />

Urs Gribi. Dieser sprach der<br />

Mitgliederorganisation sowie<br />

dem Vorstand seinen Dank<br />

für die tolle Zusammenarbeit<br />

aus. Ebenfalls gratulierte er<br />

den neu gewählten Vorstandsmitgliedern.<br />

Im Weiteren erwähnte<br />

er kurz die Absicht<br />

einzelner politischer Gruppierungen,<br />

die Berechnungsgrundlagen<br />

für die Festlegung<br />

des Referenzzinssatzes zu ändern.<br />

Der <strong>SVIT</strong> Schweiz wird<br />

sich gegen eine Änderung die-<br />

40 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

<strong>SVIT</strong> Schweiz<br />

«Reform <strong>2011</strong>» steht<br />

vor Abschluss<br />

Mit der «Reform <strong>2011</strong>» steht ein umfassendes Projekt<br />

des <strong>SVIT</strong> kurz vor dem Abschluss. Damit festigt<br />

der Verband seine Position als «Opinion Leader».<br />

ser Berechnungsgrundlagen<br />

wehren.<br />

Information aus erster Hand.<br />

Abschliessend hielt Regierungsrat<br />

Fritz Zibung eine kurze<br />

Rede, in welcher er sich beim<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz u.a. für die<br />

Durchführung der GV im Kanton<br />

Schwyz bedankte. Ferner<br />

gab er interessante Informationen<br />

zum Regierungsgebäude –<br />

in dem die GV stattfand – sowie<br />

zum Immobilienmarkt des Kantons<br />

Schwyz ab.<br />

Der gemütliche Teil. Nach der<br />

Generalversammlung begaben<br />

sich die Teilnehmer auf die<br />

«Metzghofstatt», direkt hinter<br />

dem Hotel Wysses Rössli. Bei<br />

prächtigem Frühsommerwetter<br />

wurde ihnen ein perfektes Apéro<br />

serviert. Ab19.30 Uhr fand<br />

das Dinner im schön dekorierten<br />

Saal im 1. Obergeschoss des<br />

Hotels statt. Unterhalten wurde<br />

die Gäste durch den Entertainer<br />

Kla4. Beim in der Einladung angekündigten<br />

Überraschungsgast<br />

handelte es sich um den<br />

Muotathaler Wetterpropheten<br />

Martin Horat. Daniel Montandon<br />

führte mit ihm ein interessantes,<br />

humorvolles Interview,<br />

mit vorwiegend wetterlastigem<br />

Inhalt.<br />

Bevor den Teilnehmern<br />

zum Abschluss des Abends ein<br />

feines Dessert serviert wurde,<br />

richtete der Gemeindepräsident<br />

von Schwyz, Dr. Stephan<br />

Landolt, noch einige Worte an<br />

die Gesellschaft.<br />

Dank an die Organisation. Ein<br />

grosses Dankeschön gilt dem<br />

Organisator dieses Anlasses:<br />

Daniel Montandon. Es ist ihm<br />

wiederum gelungen – unter der<br />

Mithilfe von Vorstandsmitglied<br />

Andreas Grebhan – einen tollen,<br />

abwechslungsreichen Anlass<br />

zu präsentieren.<br />

In den Dank eingeschlossen<br />

sind selbstverständlich auch die<br />

Sponsoren: V-Zug AG, Schindler<br />

AG, Krüger AG, Sabag AG<br />

und Die Mobiliar, die alle zum<br />

guten Gelingen der Veranstaltung<br />

beigetragen haben.<br />

Der Autor<br />

Marcel Graf, 2004–<strong>2011</strong> Vorstandsmitglied<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz.<br />

Tayfun Celiker*<br />

Festigung der Meinungsführerschaft.<br />

20<strong>07</strong> hat der Exekutivrat<br />

das Projekt «Reform<br />

<strong>2011</strong>» in die Wege geleitet und<br />

eine Arbeitsgruppe mit dem<br />

klar formulierten Ziel eingesetzt,<br />

den <strong>SVIT</strong> zu einem modernen,<br />

effizienten und dynamischen<br />

Verband zu machen<br />

– dies unter Berücksichtigung<br />

der politischen, ökonomischen<br />

und organisatorischen<br />

Aspekte.<br />

Die Ergebnisse der Projektgruppe<br />

wurden erstmals<br />

2009 vorgestellt. Ausgangslage<br />

der Reformdiskussion war,<br />

dass sich der <strong>SVIT</strong> als Kompetenzzentrum<br />

der Schweizer<br />

Immobilienwirtschaft etabliert<br />

und in relevanten Themen die<br />

«Opinion Leadership» einnimmt.<br />

In Sitzungen der Projektgruppe<br />

aus Vertretern der<br />

Regionen, der Fachkammern<br />

und der Geschäftsleitung sowie<br />

in zahlreichen Interviews<br />

mit verschiedensten Exponenten<br />

wurden mehrere zentrale<br />

Veränderungen herausgeschält.<br />

Diese wurden im<br />

Exekutivrat verabschiedet und<br />

danach in eine breit angelegte<br />

Vernehmlassung geschickt.<br />

Aufgrund der Ergebnisse formulierte<br />

die Geschäftsleitung<br />

konkrete Vorschläge, wie das<br />

Reformprojekt umgesetzt werden<br />

soll. Diese regeln das künftige<br />

Verhältnis und die Kompetenzen<br />

zwischen Dachverband<br />

und Mitgliederorganisationen<br />

und definieren die Aufgaben<br />

von Exekutivrat, Geschäftsleitung<br />

und Geschäftsstelle. Die<br />

Beschlussfassung erfolgte an<br />

der Delegiertenversammlung<br />

2010 in Solothurn mit dem<br />

Auftrag an die Geschäftsleitung,<br />

dies nun umzusetzen.<br />

Nächste Schritte. Und heute?<br />

Die Geschäftsleitung hat ihre<br />

Aufgaben gemacht. Die meisten<br />

der beschlossenen Massnahmen<br />

sind rasch in die Tat<br />

<br />

umgesetzt worden; nur wenige<br />

Geschäfte sind noch hängig.<br />

Im Exekutivrat gilt beispielsweise<br />

neu, dass ausser<br />

dem Präsidenten die Geschäftsleitungsmitglieder<br />

kein<br />

Stimmrecht mehr haben. Das<br />

Mandat im Exekutivrat ist jetzt<br />

ad personam gebunden, und<br />

es sind keine Stellvertretungen<br />

mehr erlaubt – so wie das<br />

bei Verwaltungsratsmandaten<br />

üblich ist.<br />

Die kostenneutrale Erweiterung<br />

der Geschäftsleitung<br />

mit dem Bildungsverantwortlichen<br />

Marcel Hug und Direktor<br />

Tayfun Celiker ist getätigt.<br />

Mutationen im Verwaltungsrat<br />

der Swiss Real Estate<br />

School, in dem neu die<br />

Mitgliederorganisationen prominent<br />

vertreten sind, wurden<br />

realisiert. Neuer VR-Präsident<br />

ist <strong>SVIT</strong>-Vizepräsident<br />

Andreas Ingold. Auch dies entspricht<br />

den Vorgaben der Reform<br />

<strong>2011</strong>. Die beschlossene,<br />

breitere Abstützung des Aktionariats<br />

gehört zu den noch<br />

pendenten Aufgaben.<br />

Damit können wir bald ein<br />

für den <strong>SVIT</strong> sehr wichtiges<br />

Reformprojekt fristgerecht abschliessen.<br />

Viele haben dazu<br />

beigetragen, dass unser Verband<br />

wieder einen grossen<br />

Schritt nach vorne gemacht<br />

hat.<br />

*Tayfun Celiker<br />

Der Autor ist Direktor des<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 41

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Energiesparprämie <strong>2011</strong>: Eine starke Tat für die Umwelt<br />

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Die Aktion ist aber vor allem eine<br />

starke Tat für die Umwelt. Das mit der<br />

Energiesparprämie verbundene Stromsparpotential<br />

ist sehr beachtlich. Dies,<br />

weil die Gefriergeräte für die optimale<br />

Lagerung von Lebensmitteln rund um<br />

die Uhr tätig sind. Zudem benötigen<br />

die den besten Energieeffizienzklassen<br />

zugehörenden Modelle aus dem Hause<br />

Liebherr/FORS sehr wenig Energie. Der<br />

Unterschied zu ihren Vergleichs typen<br />

aus dem Jahr 1995 ist frappant. Im<br />

Extremfall beträgt der Effizienz gewinn<br />

beim Stromverbrauch bis zu<br />

61 Prozent.<br />

... UnD GELD. Ein Beispiel: Der mit der<br />

NoFrost-Technologie ausgestattete<br />

Premium Standgefrierschrank GNP<br />

3666 verdient sich die Energieeffizienz-<br />

Bestnote A+++. Trotz einem Nutzinhalt<br />

von 304 Litern benötigt das Modell pro<br />

Jahr bloss 181 Kilowattstunden Strom.<br />

Im Vergleich mit dem um 39 Liter<br />

kleineren Typ GSN 3226 sind dies 268<br />

Kilowattstunden weniger. Bei einem<br />

Preis von 20 Rappen pro Kilowattstunde<br />

lassen sich in 15 Betriebsjahren so<br />

über 800 Franken einsparen. Dank der<br />

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Rechnung für die Kunden von Liebherr<br />

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Gefrier truhe der Energieeffizienzklassen<br />

A++ und A+++ kauft, erhält eine<br />

Rückvergütung. Beim Erwerb eines Modells<br />

der Kategorie A++ zahlen Liebherr<br />

und FORS 100 Franken. Bei Geräten der<br />

Topklasse A+++ gar 200 Franken.<br />

PREmiUm – AUch FüR DiE UmWELT. Die<br />

Energiesparprämie <strong>2011</strong> zeigt erneut<br />

auf, wie engagiert Liebherr und FORS<br />

für eine nachhaltige Umwelt einstehen.<br />

Ökologische Verantwortung hat bei<br />

beiden Anbietern von Premium- Haushaltsgeräten<br />

Tradition: Liebherr nahm<br />

1993 beispielsweise als weltweit erster<br />

Produzent die Umstellung auf FCKW /<br />

FKW-freie Kältemittel vor. Die Anstrengungen,<br />

künftig noch nachhaltigere<br />

Produkte zu fertigen, werden seither<br />

jährlich intensiviert. Der Qualitätshersteller<br />

bietet seit geraumer Zeit<br />

eines der breitesten Kühl- und Gefriergeräte-Programme<br />

in den besten<br />

Energieeffizienzklassen an. Wie<br />

SO FUnKTiOniERT DiE EnERGiE-<br />

SPARPRämiE vOn LiEbhERR UnD FORS.<br />

Wer seine veralteten «Stromfresser»<br />

entsorgt und durch einen<br />

Gefrierschrank oder eine Gefriertruhe<br />

der besten Energieeffizienzklassen<br />

A++ oder A+++ ersetzt,<br />

denkt zukunftsorientiert und zeigt<br />

Verantwortung gegenüber der<br />

Umwelt. Dies ist Liebherr und FORS<br />

bares Geld wert:<br />

– Beim Kauf eines neuen Gerätes<br />

der Energieeffizienzklasse A+++<br />

gibt’s 200 Franken<br />

– Beim Kauf eines neuen Gerätes<br />

der Energieeffizienzklasse A++<br />

gibt’s 100 Franken<br />

Die Aktion dauert vom 01. Juni <strong>2011</strong><br />

bis zum 31. Juli <strong>2011</strong> und gilt für<br />

Liebherr- und FORS-Modelle.<br />

Der premium standgefrierschrank gNp 3666 verdient sich die energieeffizienz-<br />

Bestnote a+++. käufer sparen mit diesem Modell jährlich bis zu 60 prozent strom<br />

und erhalten bis ende Juli <strong>2011</strong> dank der energiesparprämie von lieberr/FOrs 200<br />

Franken rückerstattet.<br />

Liebherr berücksichtigt auch FORS die<br />

Umwelt im gesamten Herstellungsprozess,<br />

also auch bei der Konzeption<br />

neuer Geräte und der Wahl der fast<br />

ausnahmslos rezyklierbaren Materialien.<br />

Der Hauptsitz von FORS in Studen<br />

wird mit einer energiesparenden<br />

Wärmepumpe beheizt. Dank einem<br />

direkten SBB-Gleisanschluss verzichtet<br />

FORS zudem weitgehend auf den<br />

Einsatz von Lastwagen.<br />

WEiTERE inFORmATiOnEn:<br />

FORS AG<br />

Frau Pascale Berclaz<br />

Leiterin Marketing und Vertrieb<br />

Schaftenholzweg 8<br />

2557 Studen<br />

Tel.: 032 374 26 26<br />

Fax: 032 374 26 70<br />

E-Mail: pascale.berclaz@fors.ch<br />

Internet: www.fors.ch<br />

142 | | immobilia April Juli <strong>2011</strong>

Marktplatz<br />

FassaDeN uND Dächer<br />

verdichtet bauen: hochhäuser schaffen Grünraum<br />

An der neueröffnung der Schindler<br />

Geschäftsstelle Zürich in Schlieren<br />

widmeten sich hochkarätige Referenten<br />

in Referaten und<br />

einem Podiumsgespräch dem<br />

Thema «verdichtetes bauen».<br />

Dabei wurde klar, dass bauliches<br />

verdichten in die höhe – positiv<br />

gesehen – zur Lebensqualität in<br />

urbanen Räumen beiträgt.<br />

Mega-Cities, Urbanität, verdichtetes<br />

Bauen: Die Schweizer Bevölkerung<br />

wächst und die damit verbundenen<br />

Schlagworte wecken Ängste vor einem<br />

zubetonierten Land. Doch bauliches<br />

Verdichten kann den Lebens-, Wohnund<br />

Arbeitsraum auch nachhaltig verbessern.<br />

Wie, das erklärten hochkarätige<br />

Referenten anlässlich der<br />

Neueröffnung der Geschäftsstelle von<br />

Schindler Zürich in Schlieren. «Das<br />

Verhältnis zwischen Leerraum und<br />

Masse muss stimmen», brachte Professor<br />

Andrea Deplazes von der ETH<br />

Zürich die Qualität des verdichteten<br />

Bauens auf den Punkt. Verdichtetes<br />

Bauen wecke zwar Ängste, berge aber<br />

auch Chancen: Es werde Platz frei für<br />

Boulevards, Parks und Flanierzonen.<br />

Diese gelte es – als Ausgleich zur<br />

Verdichtung – konsequent zu bauen.<br />

Aufgrund der wachsenden Schweizer<br />

Bevölkerung geht es laut Andrea Deplazes<br />

nicht mehr um die Frage, ob<br />

verdichtet wird, sondern wie und wo.<br />

«Dabei ist eine ausgewogene<br />

Siedlungsplanung zentral: ab in die<br />

Vertikale und Freistellen der<br />

Umgebungsfläche, lautet die Devise.»<br />

Durch Konzentration von Wohn- und<br />

Arbeitsorten lassen sich zudem<br />

Arbeitswege kurz halten, das entlastet<br />

die Verkehrsmittel und spart Energie.<br />

Noch sind Hochhaus-Projekte in der<br />

Schweiz begleitet von zahlreichen<br />

Einsprachen. Einerseits geht es dabei<br />

um Schattenwurf und architektonische<br />

Ansprüche, andererseits<br />

begegnet die Bevölkerung Grossprojekten<br />

allgemein mit Misstrauen.<br />

Dabei sei verdichtetes Bauen nicht<br />

erst seit einigen Jahrzehnten ein<br />

Thema, sagte Andrea Deplazes. Schon<br />

die alten Griechen hätten sich<br />

Gedanken über die maximale Grösse<br />

eines Gebäudes oder einer Stadt<br />

gemacht. Und seit 1800 – mit dem<br />

Aufkommen des Stahlbaus – werde so<br />

richtig in die Höhe gebaut. «Das Mass<br />

der Dinge ist dabei nicht der Mensch,<br />

sondern die Technologie, die zur<br />

Verfügung steht.»<br />

mEinUnG übER hOchhäUSER hAT Sich<br />

GEänDERT. Die Stimmung in Bezug auf<br />

Hochhäuser sei heute wieder gelöster,<br />

man sehe sie zunehmend als interessante<br />

architektonische Elemente,<br />

ergänzte Architekt Mike Guyer.<br />

Zusammen mit seiner Partnerin<br />

Annette Gigon hat er den Zürcher<br />

Primetower, das zurzeit höchste<br />

Gebäude der Schweiz, entworfen. «Als<br />

ich 1980 eine Diplomarbeit zum<br />

Thema Hochhäuser einreichte,<br />

verstand man das nicht so ganz: Man<br />

wollte damals einfach keine Hochhäuser<br />

in der Stadt Zürich.»<br />

Das Umdenken kommt in der Schweiz<br />

nicht hauptsächlich wegen des<br />

Bedarfs nach mehr Arbeits- und<br />

Wohnraum: Die Projekte der letzten<br />

Jahre beweisen vor allem, was gute<br />

Hochhaus-Architektur ist. Architekt<br />

Mike Guyer hört den Begriff «Prestigeprojekt»<br />

zwar nicht so gerne, doch er<br />

ist von der Ausstrahlung des Primetowers<br />

überzeugt. «Das Gebäude lässt<br />

kaum jemanden kalt, es löst Reaktionen<br />

aus, die Leute sprechen darüber.»<br />

chinA: LAnD DER hOchhäUSER. Den<br />

internationalen Vergleich wie zum<br />

Beispiel mit dem 830 Meter hohen<br />

Burdsch Chalifa in Dubai möchte Mike<br />

Guyer nicht machen. «Wir haben in der<br />

Schweiz andere Massstäbe, was<br />

verdichtetes Bauen angeht. Ein Bedarf<br />

an Superlativen besteht nicht.»<br />

Andere Bedürfnisse bestehen zurzeit<br />

in China, sagte Kurt Haerri, Leiter der<br />

Schindler Top Range Division und<br />

Präsident der Wirtschaftskammer<br />

Schweiz-China, in seinem Referat. Kurt<br />

Haerri, der sieben Jahre in China<br />

verbrachte, hat den Bau von Wohnund<br />

Industrieparks miterlebt. Heute<br />

seien in Shanghai 4000 Gebäude höher<br />

als 100 Meter, insgesamt seien in<br />

China weitere 50 000 Wolkenkratzer<br />

geplant. Als Europäer begegnet man<br />

dem mit gemischten Gefühlen. «Doch<br />

ein Vergleich mit unseren Lebensumständen<br />

ist nicht möglich.» China<br />

wolle und müsse vorwärts kommen.<br />

«Ich bin immer wieder überrascht, mit<br />

welchem Tempo das geschieht.»<br />

Das Bild, das sich Europäer von China<br />

machen, sei teilweise einseitig. In<br />

China habe ein Umdenken stattgefunden:<br />

Neben den Hochhäusern<br />

entstehen oft grosszügige Parks und<br />

Grünzonen, bisweilen werden sogar<br />

ganze Seen gebaut. «Man setzt auf<br />

konsequente Planung und städtebauliche<br />

Massnahmen.» Für Schindler<br />

sei China nicht nur ein guter Markt,<br />

sondern vor allem eine grosse<br />

technologische Herausforderung. «Wir<br />

lernen in China viel für die Zukunft.»<br />

VOn DER hORiZOnTALEn in DiE<br />

vERTiKALE. Einen anderen Aspekt des<br />

verdichteten Bauens brachte Hubert<br />

Klumpner ein. Er ist Professor für<br />

Architektur und Städtebau an der ETH<br />

Zürich. Seine Erfahrungen aus<br />

Südamerika zeigen, dass teilweise<br />

auch Verkehrsmittel konzentriert<br />

werden müssen. «Die Strassen sind<br />

vielerorts überlastet: Man kann es sich<br />

nicht leisten, den Verkehrsfluss mit<br />

Ampeln zu unterbrechen.»<br />

(v.l.) kurt haerri (schindler trD), professor hubert klumpner, Moderator Dani<br />

Nieth, richard Denzler (schindler schweiz) und Mike guyer.<br />

In einigen südamerikanischen Städten<br />

löst man dieses Problem damit, dass<br />

man die Verkehrsflüsse voneinander<br />

trennt und auf verschiedene Ebenen<br />

verlegt. Am Boden zum Beispiel<br />

bleiben Strassen für Autos und Busse,<br />

eine Ebene darüber bestehen grosszügige<br />

Gehsteige für Fussgänger und<br />

Velofahrer. Und ganz unten, unter dem<br />

Boden, fährt die U-Bahn. «Aufzüge<br />

werden so zu einem zentralen<br />

Verkehrsmittel: Sie verbinden diese<br />

Ebenen miteinander. Die Mobilität<br />

verschiebt sich teilweise von der<br />

Horizontalen in die Vertikale.»<br />

Text Raphael Hegglin<br />

Fotos Stefano Schröter<br />

WEiTERE inFORmATiOnEn:<br />

www.schindler.ch<br />

SchinDLER ZURücK in SchLiEREn.<br />

Am 17. Juni hat der Aufzughersteller<br />

Schindler Zürich offiziell seine<br />

neue Geschäftsstelle in Schlieren<br />

eingeweiht. Mit der Rückkehr von<br />

Schindler nach Schlieren schliesst<br />

sich der Kreis der Geschichte:<br />

Am 31. August 1985 schloss die<br />

Schindler Tochter SWS (Schweizerische<br />

Wagons und Aufzügefabrik<br />

AG Schlieren, «WAGI») ihre Tore<br />

endgültig. Diese Schliessung löste<br />

grosse Betroffenheit in den Medien<br />

und der Öffentlichkeit aus. Nun<br />

gehören die Begriffe «Schindler»<br />

und «Schlieren» wieder zusammen.<br />

Anlässlich der Eröffnungsfeier<br />

widmeten sich mit Andrea Deplazes,<br />

Professor für Architektur und<br />

Konstruktion an der ETH Zürich,<br />

und Kurt Kurt Haerri, Leiter der<br />

Schindler Top Range Division, zwei<br />

hochkarätige Referenten dem Thema<br />

verdichtetes Bauen. Zu ihnen<br />

gesellten sich Professor Hubert<br />

Klumpner, Professor für Architektur<br />

und Städtebau an der ETH Zürich,<br />

der Zürcher Stararchitekt Mike<br />

Guyer und Richard Denzler, Leiter<br />

Field Operations Schindler Aufzüge<br />

Schweiz. In einem Podiumsgespräch<br />

diskutierten sie das Thema<br />

«Verdichtetes Bauen» aus verschiedenen<br />

Blickwinkeln.<br />

immobilia Juli <strong>2011</strong> | 43

Marktplatz<br />

heizuNgeN uND lüFtuNgeN<br />

Komfort verbessern, verbrauch mindern<br />

Qualitätssicherung in der<br />

Sanierung von Wohnbauten macht<br />

sich bezahlt: Systematische Lufterneuerung,<br />

Wassererwärmung und<br />

bauschadenfreiheit − mit dem<br />

Einrohr-Lüftungssystem.<br />

Laut statistischen Erhebungen beträgt<br />

die Sanierungsquote in der Schweiz<br />

lediglich 0,6 Prozent. Das führt unweigerlich<br />

zu einem «Sanierungsstau».<br />

Die Gründe für die Zurückhaltung sind<br />

bekannt und für viele beruflicher Alltag:<br />

Die Kosten für eine umfassende und<br />

wertvermehrende Sanierung lassen<br />

sich oft nicht rechtfertigen. Nur ein<br />

präzis zugeschnittenes Sanierungspaket<br />

garantiert eine ausreichende<br />

Wirtschaftlichkeit.<br />

Innerhalb einer Minergie-Sanierung<br />

kommt der mechanischen Lüftung eine<br />

zentrale Stellung zu. Einerseits ergibt<br />

sich dadurch eine verbesserte Raumluftqualität<br />

und ein vielenorts höchst<br />

erwünschter Lärmschutz, andererseits<br />

sichert die Anlage eine kontinuierliche<br />

Abfuhr von Schadstoffen und Feuchte.<br />

Dieser Aspekt ist vor allem in ungedämmten<br />

Bauten mit neuen Fenstern<br />

von besonderer Brisanz. Denn die in<br />

Mehrfamilienhäusern üblichen Feuchtelasten<br />

führen häufig zu Schwitzwasserbildung<br />

und, als Konsequenz daraus,<br />

zu Schimmelpilz an inneren Oberflächen<br />

von Aussenwänden.<br />

Für Lüftungsanlagen mit getrennter<br />

Zu- und Abluftführung sind die baulichen<br />

Voraussetzungen zumeist nicht<br />

gegeben: Die Kanäle für die horizontale<br />

Verteilung der Zuluft finden in der Regel<br />

gar keinen Platz. Lösungen mit herunter<br />

gehängten Decken sind immens<br />

teuer und schränken die Raumwirkung<br />

ein. Hier bietet das LIMODOR – Einrohr-<br />

Lüftungssystem eine überraschend einfache<br />

und überzeugende Variante für<br />

Minergie-Sanierungen. Die Abluft aus<br />

den Wohnungen strömt über Ventilatoren<br />

in den Nasszellen und über den<br />

vertikalen Abluftkanal zur Wärmepumpe<br />

im Keller. Dieses Gerät liefert<br />

Warmwasser, gänzlich unabhängig von<br />

der Jahreszeit und vom Heizkesselbetrieb.<br />

Davon getrennt erfolgt die<br />

Zuluftführung: Über Aussenluftöffnungen<br />

strömt Ersatzluft kontrolliert<br />

in die Wohnräume nach. Ein allfälliger<br />

Überschuss an Wärme dient der<br />

Heizungsunterstützung.<br />

Das Konzept des LIMODOR - Einrohr-<br />

Lüftungssystems passt sehr präzis zur<br />

Sanierung eines Mehrfamilienhauses.<br />

Mit allen Vorteilen für Investoren,<br />

Planer und Nutzer: Komfort, Energieeffizienz<br />

und Kosten.<br />

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Gruabastrasse 10<br />

LI-9497 Triesenberg<br />

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Rostwasser? Wasserleitungen sanieren statt ersetzen<br />

Lining Tech AG –<br />

Dank über 20 Jahren Erfahrung<br />

und mehr als 15‘000<br />

sanierten Wohnungen Branchenleader<br />

für Rohr-Innensanierung<br />

von Trinkwasserleitungen.<br />

Rostwasser und Druckabfall in<br />

der Wasserleitung?<br />

Derart verrostete<br />

Rohre sind keine<br />

Seltenheit. Die dicke<br />

Rostschicht bewirkt<br />

eine Rohrverengung<br />

und einen damit verbundenen<br />

Druckabfall<br />

sowie Rostwasser.<br />

Höchste Zeit für eine<br />

Sanierung!<br />

Die über 15´000-fach bewährte Innensanierung<br />

von Trinkwasserleitungen bietet sich als perfekte<br />

Lösung an. Geeignet für den Einsatz bei veschiedensten<br />

Rohrmaterialien wie Eisen, Kupfer, Guss<br />

usw. mit Innendurchmesser ab 10 bis 125 mm.<br />

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Wasserqualität.<br />

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Schweiz über das Umweltzertifikat<br />

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Tech AG ist 3x günstiger<br />

sowie 10x schneller als<br />

eine Neu-Installation –<br />

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...und Trinkwasser hat<br />

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Fotos: Peter Bruggmann<br />

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Büro Aargau, Basel, Bern: Wallis: Tel. 027 948 44 00<br />

Tel. 062 891 69 86 Tessin: Tel. 091 859 26 64<br />

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44 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

Marktplatz<br />

prODukte-News<br />

Ferienwohnungen brauchen ferneinstellbare radiatorthermostaten!<br />

neue gesetzliche vorschriften <strong>2011</strong><br />

Seit April 2008 verlangen die<br />

mustervorschriften der Kantone im<br />

Energiebereich (muKEn) im modul 5<br />

Ferienhäuser, dass in allen neu<br />

erstellten mehrfamilienhäusern, die<br />

nur zeit-weise bewohnt sind, die<br />

Raumtemperatur für jede Wohneinheit<br />

getrennt mittels Fernbedienung<br />

(z.b. Telefon, internet, SmS)<br />

auf mindestens zwei unterschiedliche<br />

niveaus regulierbar sein muss.<br />

Seit diesem Jahr <strong>2011</strong> haben nun die<br />

mehrzahl der Kantone mit Ferienregionen<br />

diese vorschläge in ihren<br />

Kantonalen Energiegesetzen umgesetzt.<br />

Das heisst, dass in den<br />

Kantonen Graubünden, Wallis, Tessin,<br />

Uri, bern, Freiburg, neuenburg und<br />

St. Gallen alle neuen Ferienwohnungen<br />

mit solchen Regeleinrichtungen<br />

versehen sein müssen – und Danfoss<br />

hat jetzt die ideale Lösung dazu:<br />

living by Danfoss.<br />

GESETZLichE GRUnDLAGEn. In der<br />

Schweiz, mehrheitlich in den Alpen<br />

werden heute ca. 400 000 Zweit- und<br />

Ferienwohnungen nur zeitweise benutzt.<br />

Diese Wohnungen werden zum grossen<br />

Teil über den ganzen Winter auf Normaltemperaturen<br />

beheizt, obwohl die Nutzung<br />

mehrheitlich nur über das Wochenende<br />

oder ein paar wenige Ferienwochen<br />

erfolgt. Viel unnötige Heizenergie wird<br />

dabei verschwendet. Wissen wir doch,<br />

dass 1° C Raumtemperaturreduktion<br />

ca. 6 Prozent Energiereduktion mit sich<br />

bringt.<br />

Jährlich kommen ca. 4 000 neue Ferienwohnungen<br />

dazu. Auch diese werden<br />

ähnlich genutzt. Deswegen hat die<br />

Konferenz Kantonaler Energiedirektoren<br />

im April 2008 in ihrer MuKEn verlangt,<br />

dass in allen neu erstellten<br />

Mehrfamilien häusern, die nur zeitweise<br />

bewohnt sind, die Raumtemperatur für<br />

jede Wohnung getrennt mittels Fernbedienung<br />

(z.B. Telefon, Internet, SMS)<br />

regulierbar sein muss, das heisst abgesenkt/angehoben<br />

werden kann. Das<br />

gleiche gilt bei Sanierung der Wärmeverteilung<br />

oder Wärmeerzeugung in<br />

solchen bestehenden Mehrfamilienhäusern.<br />

Im Frühjahr <strong>2011</strong> haben nun die Mehrzahl<br />

der Kantone mit Ferienregionen<br />

dieses Modul 5 der MuKEn in den eigenen<br />

Kantonalen Energiegesetzen umgesetzt<br />

und für gültig erklärt. Das heisst,<br />

dass in diesen Kantonen (siehe oben) ab<br />

diesem Jahr alle neu erstellten Ferienwohnungen<br />

(inkl. Sanierungen) über<br />

solche Regeleinrichtungen verfügen<br />

müssen!<br />

EnERGiEEinSPARUnG. Ein solche Fernbedienung<br />

der Heizung in den einzelnen<br />

Wohnungen ist nicht nur eine Komfortfrage.<br />

Untersuchungen im Auftrag von<br />

Danfoss an der Fachhochschule Aachen<br />

mittels Simulationssoftware haben<br />

gezeigt, dass durch das Absenken der<br />

mittleren Raum-temperatur von<br />

20°/22 ° Celsius auf 15°/17° Celsius bei<br />

Abwesenheit der Bewohner Energieeinsparungen<br />

von im Mittel ca. 20 % zu<br />

erwarten sind. Und damit eine Reduk tion<br />

von CO2-Ausstoss in der gleichen Grössenordnung.<br />

KOmFORT. Über ein Zeitprogramm können<br />

alle Thermostatventile, z.B. am Freitagnachmittag,<br />

geöffnet werden, damit<br />

am Freitagabend, bei Eintreffen der<br />

Bewohner die Raumtemperatur bereits<br />

das gewünschte Niveau erreicht hat.<br />

Und am Sonntagabend, nach dem<br />

Antreten der Rückfahrt, fährt das<br />

System die Temperatur in allen Räumen<br />

automatisch auf den voreingestellten<br />

reduzierten Wert zurück. Sollte einmal<br />

das Wochenende früher oder später<br />

beginnen oder ganz ausfallen, kann ganz<br />

einfach über das Mobiltelefon eine SMS<br />

an den in-stallierten Danfoss Mobilephone<br />

Butler gesendet werden. Dieser<br />

stellt das System mittels Impuls auf<br />

Absenk- oder Normaltemperatur um –<br />

und zwar in allen Räumen, auf allen<br />

ferneinstellbaren Radiator-Thermostaten!<br />

bEDiEnUnG. Die Bedienung für den<br />

Nutzer gestaltet sich äusserst einfach:<br />

Ein Touch-Screen erlaubt eine intuitive<br />

Einstellung der Absenk- und Normaltemperaturzeiten,<br />

ebenso wie deren Übersteuerung<br />

bei Anwesenheit. Über einen<br />

installierten Switch-Butler, also einen<br />

SMS-Empfänger werden Absenk- und<br />

Normaltemperaturmodus für die<br />

gesamte Ferienwohnung einfach per<br />

Mobiltelefon ein- und ausgestellt.<br />

Einfacher geht es gar nicht mehr.<br />

Installation respektive Nachrüstung<br />

Die Installation eines living by Danfoss-<br />

Systems ist so einfach wie die Installation<br />

des bekannten Thermostatkopfes<br />

von Danfoss. Einfach auf das bestehende<br />

Danfoss RA2000 Ventil stecken, mit<br />

Inbus-Schraube festziehen und fertig ist<br />

die Thermostatmontage. Jetzt werden<br />

alle Thermostate auf dem living by<br />

Danfoss System drahtlos angemeldet<br />

und die Absenk- und Normaltemperaturzeiten<br />

eingestellt. Danach wird das Kommunikationspaket<br />

mit Mobilephone<br />

Butler und Mobilephone Connector<br />

installiert – und fertig ist die ferneinstellbare<br />

Einzelraumregelung von<br />

Danfoss für Ferienwohnungen. Das<br />

System eignet sich ideal für die Nachrüstung<br />

respektive Sanierung, da keine<br />

elektrische Verdrahtung der Radiator-<br />

Thermostaten notwendig ist.<br />

KOSTEn. Durchschnittlich ist mit<br />

Gesamtkosten von ca. Fr. 2 000.– für<br />

eine Ferienwohnung mit 5 Räumen zu<br />

rechnen. Dies beinhaltet die Komponenten<br />

für die Mobiltelefonverbindung und<br />

die Installation, welche 2-3 Stunden in<br />

Anspruch nehmen sollte.<br />

PS: Danfoss stellt selbstverständlich mit<br />

dem CF2 System eine gleiche Lösung<br />

auch für Fussbodenheizungssysteme<br />

zur Verfügung! Lassen Sie sich von<br />

Ihrem Heizungsinstallateur in Ihrer<br />

Nähe beraten.<br />

WEiTERE inFORmATiOnEn:<br />

Wenn Sie weitere Informationen über die<br />

living by Danfoss Thermostate haben<br />

möchten, kontaktieren Sie bitte:<br />

Benno Kollmann<br />

Verkaufsleiter Haustechnik Danfoss AG,<br />

E-Mail: benno.kollmann@danfoss.ch<br />

Tel: +41 (0)61 906 11 93<br />

Mobiltelefon: +41 (0)79 469 76 60<br />

Drahtloses systemkonzept inkl. sMs-empfänger<br />

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immobilia Juli Mai <strong>2011</strong>1 | | 45 4

Marktplatz<br />

prODukte-News<br />

Der immobilien- und wohnmarkt, 2. - 4. september <strong>2011</strong>, Messe zürich<br />

Eigenheim-messe Schweiz<br />

Rund 60 Aussteller präsentieren<br />

vom 2. – 4. September in Zürich alles<br />

von baulandangeboten über Projekte<br />

bis zur modernen und effizienten<br />

hausbauweise. Die Eigenheim-messe<br />

Schweiz findet parallel zur 42. bauen<br />

& modernisieren in der halle 9 der<br />

messe Zürich statt.<br />

Wer eine Immobilie oder einen Baupartner<br />

sucht, darf beim Messerundgang<br />

wählerisch sein. Zahlreiche Generalunternehmer<br />

und Immobilien entwickler<br />

sind mit laufenden Projekten im<br />

schweizerischen Wohnmarkt vor Ort<br />

und wissen, wo bestehende oder Neubauimmobilien<br />

zum Verkauf stehen.<br />

AchTUnG FERTiG hAUS. Unter den 60<br />

Ausstellern sind über zehn auf energiebewusstes<br />

Bauen spezialisierte Architekturbüros<br />

vertreten. Das effiziente<br />

Passivhaus steht dabei im Mittelpunkt.<br />

Weitere Messethemen beinhalten die<br />

Finanzierung und das Forum mit<br />

täg lichen Fachvorträgen. Die am homegate.ch-Stand<br />

präsente Feng-Shui-<br />

Expertin Barbara Rüttimann verrät mit<br />

Tipps und Tricks, wie Harmonie und<br />

Wohlbefinden ins Eigenheim fliessen.<br />

APPEnZELL AUSSERRhODEn UnD<br />

LimmATTAL ZU GAST. An der Eigenheim-<br />

Messe Schweiz vom 2. bis 4. September<br />

stellen sich zwei unterschiedliche<br />

Wirtschaftsräume vor. Der Kanton<br />

Appenzell Ausserrhoden und erstmals<br />

die Standortförderung Limmattal<br />

zeigen ihre Reize an Wohn-, Lebensund<br />

Erholungsqualität, neuen<br />

Siedlungs projekten und verfügbarem<br />

Bauland.<br />

Messe: Eigenheim-Messe Schweiz<br />

Datum: 2. – 4. September <strong>2011</strong><br />

Ort: Messe Zürich, Halle 9<br />

Öffnungszeiten: Fr–So 10–18 Uhr<br />

Info: www.eigenheim-schweiz.ch<br />

WEiTERE inFORmATiOnEn:<br />

ZT Fachmessen AG<br />

André Biland, Messeleiter<br />

Pilgerweg 9<br />

CH-5413 Birmenstorf<br />

Tel. 056 204 20 20<br />

Fax 056 204 20 10<br />

info@fachmessen.ch<br />

www.fachmessen.ch<br />

Die eigenheim-Messe schweiz wird auch dieses Jahr zur Drehscheibe für<br />

wohneigentum und energieeffiziente Bauweise.<br />

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Partner<br />

546 | | immobilia April Juli <strong>2011</strong>

Marktplatz<br />

prODukte-News<br />

Science (ohne) Fiction<br />

Die Fachhochschule nordwestschweiz<br />

vermittelt zukunftsorientiertes<br />

Wissen in modernster<br />

infrastruktur mit visionärer<br />

Architektur. Jüngstes beispiel: das<br />

Sportausbildungszentrum mülimatt<br />

in Windisch. Den Zugang regelt das<br />

intelligente Schliess- und Zutrittskontrollsystem<br />

vi-nET.<br />

Mit seiner Fassade aus 27 aneinandergereihten<br />

bis rund 14m hohen Betonzacken<br />

wirkt das Sportausbildungszentrum<br />

Mülimatt wie aus einem<br />

Science Fiction Film. Science findet in<br />

Windisch auch statt. Nur eben ohne<br />

Fiction. Denn hier bildet die Fachhochschule<br />

Nordwestschweiz in praxisbezogenen<br />

Studiengängen Lehrerinnen<br />

und Lehrer aus. Weitere Nutzer sind das<br />

Berufs- und Weiterbildungszentrum<br />

Brugg sowie Vereine und Drittnutzer.<br />

Um derart vielen unterschiedlichen<br />

Nutzern einen einfachen und problemlosen<br />

Zugang zu gewähren, gleichwohl<br />

aber unberechtigtem Zutritt einen<br />

Riegel zu schieben, braucht es ein<br />

innovatives Schliess- und Zutrittskontrollsystem,<br />

das weiteren hohen<br />

Anforderungen der Fachhochschule<br />

Nordwestschweiz genügen muss:<br />

Das Schliess- und Zutrittskontrollsystem<br />

muss den Zutritt zu allen<br />

Gebäuden der Fachhochschule an allen<br />

Standorten mit einem Schliess-Medium<br />

regeln.<br />

Das Schliess-Medium muss unterschiedlichste<br />

Funktionen erfüllen: Vom<br />

physischen Zutritt zu Gebäuden über<br />

den logischen Zugang zu diversen<br />

Geräten (Drucker, Kopierer, etc.) bis hin<br />

zu Identifikations- und Bezahlmöglichkeiten,<br />

z.B. in der Mensa. Und schliesslich<br />

muss wegen der aus den oben genannten<br />

Anforderungen entstehenden<br />

Komplexität eine möglichst einfache<br />

und flexible Ver waltung jederzeit eine<br />

absolut zuverlässige Übersicht über die<br />

Zugriffsberechtigungen erlauben.<br />

Die Lösung für diese herausfordernde<br />

Aufgabe fanden die Betreiber in Vi-NET,<br />

einem Schliess- und Zutrittskontrollsystem<br />

aus digitalen, mechatronischen<br />

und mechanischen Komponenten.<br />

Anbieter ist eine leistungsfähige Partnerschaft<br />

führender Spezialisten im<br />

Bereich Schliess- und Sicherheitstechnik,<br />

die Vi-NET Kooperation. Ihr gehören<br />

die Bixi Systems AG, die Securiton AG,<br />

die polyright SA, die SEA Schliess-<br />

Systeme AG und deren qualifizierte<br />

Fachpartner an. Unter dem Lead der<br />

polyright SA entstand ein hochleistungsfähiges<br />

System, das alle oben<br />

genannten Aufgaben zuverlässig,<br />

flexibel und wirtschaftlich löst.<br />

Gesteuert wird der Zutritt von «Galaxy»,<br />

einer flexiblen, aber hoch zuverlässigen<br />

Software-Lösung des Vi-NET Partners<br />

Bixi. Für den Einbau der offline-Komponenten<br />

zeichnet sich ein qualifizierter<br />

SEA-Fachpartner verantwortlich.<br />

Von all dieser Komplexität merken die<br />

Benutzer nichts: Sie haben eine knallgelbe,<br />

kreditkartengrosse FH-Card in<br />

der Hand – jede einzelne individualisiert<br />

und mit genau den Funktionen, die<br />

für jede/n Nutzende/n bestimmt sind.<br />

Rund 2 000 FH-Cards für Mitarbeitende<br />

und 9 000 für Studierende sind derzeit<br />

im Umlauf, schliessen Gebäudetüren,<br />

starten Drucker, ermöglichen eine<br />

Buchausleihe und bezahlen Kopien<br />

oder das Mittagessen in der Mensa.<br />

Klingt zwar ein wenig wie Science<br />

Fiction, ist aber realer Alltag. Zumindest<br />

in der Fachhochschule Nordwestschweiz.<br />

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immobilia Juli <strong>2011</strong> | 47

Marktplatz<br />

prODukte-News<br />

Raiffeisen ist bereit für Firmenkunden<br />

Raiffeisen baut das Firmenkundengeschäft<br />

weiter aus. Die drittgrösste<br />

bankengruppe der Schweiz<br />

setzt auf traditionelle Stärken: Lokale<br />

verankerung und beratung auf<br />

Augenhöhe. Das und massgeschneiderte<br />

Produkte machen die Raiffeisenbanken<br />

zu den idealen Partnern<br />

für die Schweizer KmU.<br />

Keine neue Erfindung – aber der<br />

Ausbau eines wichtigen Geschäftsfeldes:<br />

Die Raiffeisenbanken werden<br />

das Firmenkundengeschäft intensivieren<br />

mit dem Ziel, dort stetig Marktanteile<br />

dazu zu gewinnen. Ziel sei es,<br />

«die Nummer zwei im Schweizer Markt<br />

zu werden», sagt Patrik Gisel, Leiter<br />

des Departements Markt und stellvertretender<br />

Vorsitzender der Geschäftsleitung<br />

der Raiffeisen Gruppe. Die<br />

Raiffeisen banken beginnen dafür nicht<br />

bei Null. Mit vielen Firmenkunden<br />

bestehen bereits Bankbeziehungen.<br />

«Jedes dritte KMU zählt zu unseren<br />

Kunden», so Gisel. Es sind Unternehmer,<br />

die ihren Zahlungsverkehr über<br />

ein Raiffeisenkonto abwickeln oder<br />

Immobilien über die Bank finanzieren.<br />

Dieses Potenzial soll nun noch besser<br />

genutzt werden.<br />

LAUFEnD AUSGEbAUT. Innerhalb der<br />

Raiffeisenbanken wurde in den letzen<br />

Jahren weiteres Know-how aufgebaut,<br />

Bankmitarbeiter sind geschult, Spezialisten<br />

eingestellt worden. In der ganzen<br />

Schweiz verteilt sind acht Regionalzentren<br />

entstanden, die die Raiffeisenbanken<br />

personell und mit<br />

Fachwissen unterstützen. Zudem kommen<br />

weiterentwickelte Instrumente im<br />

Geschäft mit den KMU zum Tragen:<br />

Dazu gehört das Firmenrating, das eine<br />

effizientere Kreditvergabe ermöglicht.<br />

Das Investitionsgüter-Leasing von<br />

Raiffeisen erweitert als zusätzliche<br />

Finanzierungsvariante die Angebotspalette<br />

für Firmenkunden. Die Raiffeisenbanken<br />

können auf ein umfassendes<br />

Produktsortiment zurückgreifen<br />

und damit individuelle Lösungen für<br />

die KMUs anbieten, fasst Patrik Gisel<br />

die Entwicklung zusammen.<br />

AUF EiGEnE STäRKEn SETZEn. Die<br />

Raiffeisenbanken mussten sich für das<br />

Firmenkundengeschäft nicht neu<br />

erfinden, sondern setzen auf ihre<br />

Stärken. «Wir sind zurückhaltend und<br />

machen nur jene Geschäfte, von denen<br />

wir etwas verstehen», betont der<br />

Leiter des Departements Markt. So<br />

konzentriert sich Raiffeisen beispielsweise<br />

auf den inländischen Markt, weil<br />

das grenzüberschreitende Geschäft<br />

bisher nicht zu ihren Dienstleistungen<br />

gehört.<br />

Der Weg führt über die persönlichen<br />

Kontakte zwischen den Firmenkunden<br />

und der lokal verankerten Raiffeisenbank<br />

sowie über spezifische<br />

Beratungsangebote, aus denen langfristige<br />

Geschäftsbeziehungen entstehen<br />

sollen. Der Fokus liegt dabei auf<br />

dem Segment der KMU bis etwa 50<br />

Mitarbeitende. Das entspreche in etwa<br />

der Grösse der meisten Raiffeisenbanken,<br />

sagt Patrik Gisel. «Sie kennen<br />

die Herausforderungen der KMU aus<br />

eigener Erfahrung und können deshalb<br />

auf Augenhöhe beraten – von KMU zu<br />

KMU sozusagen.»<br />

bETREUUnG vOR ORT. In erster Linie sind<br />

die Raiffeisenbanken vor Ort für den<br />

Aufbau des Firmenkundengeschäfts<br />

zuständig. Die Bankberater sollen diejenigen<br />

Unternehmer betreuen und sie<br />

zu Gesprächen einladen, mit denen<br />

bereits Bankbeziehungen bestehen.<br />

Darin wird es sowohl um das Tages-geschäft<br />

als auch um die mittel- bis langfristige<br />

Perspektive der Firma gehen.<br />

Ein Thema, das dabei auf den Tisch<br />

kommen kann, ist die Firmennachfolge.<br />

Jährlich sind es 15 000 Unternehmen,<br />

die in dieser Frage eine Lösung<br />

finden müssen.<br />

Die Raiffeisenbanken sind im Thema<br />

Nachfolge als vertrauensvolle Partner<br />

und Experten für Finanzierung und<br />

Anlage positioniert. Auch in diesem<br />

Thema können die Raiffeisenbanken<br />

bei Bedarf auf das Spezialistenwissen<br />

der acht Regionalzentren zurückgreifen.<br />

Ziel ist es, gemeinsam mit den<br />

Unternehmern massgeschneiderte Lösungen<br />

zu entwickeln. Dabei besteht<br />

nicht der Anspruch, alle Bedürfnisse<br />

selber abzudecken: Wenn es konkret<br />

um die Umsetzung der Nachfolge<br />

geht, vermittelt Raiffeisen auch die<br />

benötigten Spezialisten.<br />

* patrik gisel ist der leiter des Departements Markt und der stellvertretende<br />

Vorsitzende der geschäftsleitung der raiffeisen gruppe<br />

SPEZiALiSTEn im bOOT. Dafür stehen regionale<br />

Netzwerke mit unabhängigen<br />

Wirtschaftsprüfern, Steuerexperten,<br />

Rechtsanwälten, Coaches für Familienunternehmen<br />

etc. zur Verfügung. Diese<br />

Netz werke werden in den nächsten<br />

Jahren laufend erweitert und flächendeckend<br />

zum grössten Expertennetzwerk<br />

der Schweiz zum Thema Nachfolge<br />

ausgebaut. Die Kontakte zum Netzwerk<br />

werden bei Bedarf den Kunden<br />

weitergegeben. Sobald es um Lösungen<br />

geht, die das Bankengeschäft selber<br />

betreffen, bieten wiederum die<br />

Raiffeisenbanken ihre Dienstleistungen<br />

an.<br />

GEmEinSAm in DiE ZUKUnFT – miT<br />

bERATUnGS- UnD PRODUKTAnGEbOTEn<br />

AUF AUGEnhöhE<br />

Interview mit Patrik Gisel*<br />

DiE RAiFFEiSEnbAnKEn hAbEn EinE OFFEn-<br />

SivE im FiRmEnKUnDEnGESchäFT<br />

AnGEKünDiGT. WiE LAUTET DAS ZiEL?<br />

Patrik Gisel: Wir wollen die Nummer<br />

zwei im Schweizer Markt werden.<br />

Um dieses Ziel zu erreichen, haben<br />

wir bereits viel unternommen. In den<br />

letzten fünf Jahren liefen intensive<br />

Vorbereitungen. Verteilt in der ganzen<br />

Schweiz sind acht Regionalzentren<br />

mit Experten für das Firmenkundengeschäft<br />

aufgebaut worden.<br />

Sie unterstützen die Raiffeisenbanken.<br />

Wir haben uns aber nicht nur auf der<br />

Personalseite verstärkt, sondern auch<br />

das Produktsortiment vergrössert.<br />

WERDEn DiE nEU GEGRünDETEn REGiOnAL-<br />

ZEnTREn DAS FiRmEnGESchäFT<br />

AbWicKELn? Nein, dafür sind in erster<br />

Linie die Raiffeisenbanken zuständig.<br />

Es ist unser Trumpf, dass wir mit<br />

einem grossen Teil der Unternehmer<br />

bereits in irgendeiner Form Bankbeziehungen<br />

haben, weil sie den<br />

Zahlungsverkehr über ein Raiffeisenkonto<br />

abwickeln oder bei uns eine<br />

Hypothek haben. Diese Kundenbeziehungen<br />

sind für uns ein wichtiger<br />

Anknüpfungspunkt für den Ausbau des<br />

Firmenkunden geschäfts.<br />

ES FEhLT nichT An bAnKEn, DiE im FiRmEnKUnDEnGESchäFT<br />

AKTiv SinD. WiE<br />

WiLL Sich RAiFFEiSEn vOn DER KOnKUR-<br />

REnZ UnTERSchEiDEn? Wir setzen auf<br />

unsere Stärken. Der Weg führt über<br />

persönliche Kontakte zwischen den<br />

Unternehmern und der lokal verankerten<br />

Raiffeisenbank sowie über spezifische<br />

Beratungsangebote. Im Zentrum<br />

steht neben dem Tagesgeschäft vor<br />

allem auch die mittel- bis langfristige<br />

Perspektive des Unternehmens. Die<br />

Schwerpunkte, die wir dabei setzen,<br />

sind dabei durchaus branchenabhängig.<br />

WiE SEhEn KOnKRET DiE REZEPTE AUS, miT<br />

DEnEn RAiFFEiSEn mARKTAnTEiLE GEWinnEn<br />

WiLL? Bei den Gesprächen über die<br />

Zukunft eines Unternehmens kommt<br />

unweigerlich das Thema Nachfolge auf<br />

den Tisch. Gemeinsam Lösungen in<br />

diesem komplexen Bereich zu finden,<br />

wird einer unserer Schwerpunkte sein.<br />

Dazu stellen wir unseren Kunden<br />

neben unseren Bank-dienstleistungen<br />

auch ein Expertennetz speziell zu<br />

diesem Thema zur Verfügung. Es gibt<br />

natürlich auch noch andere Dienstleistungen,<br />

die für Firmenkunden<br />

interessant sind. Gemeint ist etwa das<br />

Investitionsgüter-Leasing als Alternative<br />

zu einem normalen Bankkredit.<br />

Raiffeisen Schweiz führt eine eigene<br />

Leasing-Abteilung, die auf dieses<br />

Geschäft spezialisiert ist.<br />

WEiTERE inFORmATiOnEn:<br />

Weitere Informationen:<br />

www.raiffeisen.ch/firmenkunden<br />

48 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

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Tel. 062 216 27 27<br />

Fax 062 216 47 15<br />

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Herzogstrasse 10<br />

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Tel.: 058 218 00 52<br />

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50 | immobilia Juli <strong>2011</strong>

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Adressen & Termine adressen Termine <strong>2011</strong><br />

Organe und<br />

Mitgliederorganisationen<br />

www.svit.ch<br />

Adressen<br />

Geschäftsleitung<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz<br />

Präsident: Urs Gribi, eidg. dipl. IT,<br />

gribi theurillat, Sperrstrasse 42,<br />

Postfach, 4005 Basel<br />

ugribi@gribitheurillat.ch<br />

Vizepräsident: Andreas Ingold,<br />

Livit AG, Altstetterstr. 124, 8048 Zürich<br />

andreas.ingold@livit.ch<br />

Mitglied: (Ressort Finanzen),<br />

Peter Krummenacher,<br />

contrust finance ag, Friedentalstr. 43,<br />

Postfach 2549, 6002 Luzern<br />

peter.krummenacher@contrustfinance.ch<br />

Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung)<br />

Marcel Hug,<br />

<strong>SVIT</strong> Swiss Real Estate School AG,<br />

Puls 5, Giessereistr. 18, 8005 Zürich<br />

marcel.hug@svit.ch<br />

Mitglied: (Ressort Mitgliederservice &<br />

Marketing), Stephan Wegelin, Marketing<br />

& Communication, Reismühlestrasse<br />

11/83, 8409 Winterthur<br />

stephan.wegelin@stephanwegelin.ch<br />

Mitglied/Direktor: Tayfun Celiker,<br />

Puls 5, Giessereistr. 18, 8005 Zürich<br />

tayfun.celiker@svit.ch<br />

Schiedsgericht<br />

der Schweizer<br />

Immobilienwirtschaft<br />

Sekretariat:<br />

Obstgartenstr. 28, 8006 Zürich<br />

T 044 434 78 88<br />

info@svit-schiedsgericht.ch<br />

www.svit-schiedsgericht.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Aargau<br />

Sekretariat:<br />

Bahnhofstr. 55, 5001 Aarau<br />

T 062 836 20 82, info@svit-aargau.ch<br />

<strong>SVIT</strong> beider Basel<br />

Sekretariat:<br />

Christine Gerber-Sommerer,<br />

Innere Margarethenstr. 2, 4010 Basel<br />

T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Bern<br />

Sekretär: Thomas Graf,<br />

Sulgenauweg 40, Postfach 8375,<br />

3001 Bern, T 031 378 55 00,<br />

svit-bern@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Graubünden<br />

Sekretariat: Hans-Jörg Berger,<br />

Berger Immobilien Treuhand AG,<br />

Bahnhofstrasse 8, Postfach 102,<br />

7002 Chur, T 081 257 00 05,<br />

svit-graubuenden@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Ostschweiz<br />

Sekretariat: Claudia Zoller,<br />

Postfach 174, 9501 Wil<br />

T <strong>07</strong>1 929 50 50, svit-ostschweiz@svit.ch<br />

Drucksachenversand:<br />

Priska Künzli, Zoller & Partner AG,<br />

Postfach 174, 9501 Wil<br />

T <strong>07</strong>1 929 50 50,<br />

svit-ostschweiz@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Romandie<br />

Sekretariat: Rue Centrale 10,<br />

1003 Lausanne, T 021 517 67 80,<br />

info@svit-romandie.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Solothurn<br />

Sekretariat: Petra Marti,<br />

Krebsstrasse 4, 4566 Kriegsstetten<br />

T 032 675 70 25, svit-solothurn@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> TICINO<br />

Sekretär: Bettina Huber,<br />

CP 1221, 6830 Chiasso<br />

T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Zentralschweiz<br />

Sekretariat: Verena Kunz,<br />

Hübelistrasse 18, 6020 Emmenbrücke<br />

T 041 289 63 68, svit@welimmo.ch<br />

Rechtsauskunft für Mitglieder:<br />

Kummer Bolzern & Partner,<br />

Winkelriedstr. 35, 6002 Luzern<br />

T 041 410 05 55<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich<br />

Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,<br />

8050 Zürich, T 044 200 37 80,<br />

svit-zuerich@svit.ch<br />

Rechtsauskunft für Mitglieder:<br />

<strong>SVIT</strong> Zürich: Dr. Raymond Bisang,<br />

Riesbachstr. 57, Postfach 1<strong>07</strong>1,<br />

8034 Zürich, T 043 488 41 41,<br />

bisang@zurichlawyers.com,<br />

www.zurichlawyers.com<br />

Kammer Unabhängiger<br />

Bauherrenberater KUB<br />

Sekretariat: Puls 5, Giessereistr. 18,<br />

8005 Zürich, T 044 434 78 82,<br />

info@kub.ch, www.kub.ch<br />

Schweizerische<br />

Schätzungsexperten-<br />

Kammer SEK<br />

Sekretariat: Puls 5, Giessereistr. 18,<br />

8005 Zürich, T 044 434 78 83,<br />

sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch<br />

Schweizerische<br />

Maklerkammer SMK<br />

Präsident und Sekretariat:<br />

Marco Uehlinger, Markstein AG, Stadtturmstrasse<br />

10, Postfach, 5401 Baden<br />

T 056 221 62 10,<br />

welcome@smk.ch, www.smk.ch<br />

<strong>SVIT</strong> FM Schweiz<br />

Sekretariat:<br />

Postfach 4027, 4002 Basel,<br />

T 061 377 95 00,<br />

kammer-fm@svit.ch<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz<br />

Exekutivrat <strong>2011</strong><br />

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09.12. Four Points, Sihlcity, Zürich<br />

<strong>07</strong>.03.12 Four Points, Sihlcity, Zürich<br />

<strong>SVIT</strong>-Mitgliederorganisationen<br />

Aargau<br />

21.09.11 Generalversammlung<br />

03.11.11 <strong>SVIT</strong> Frühstück<br />

Basel<br />

20.10.11 Podiumsveranstaltung<br />

«Stadtentwicklung» 18.00<br />

Uhr im BAZ Cityforum,<br />

Basel<br />

16.11.11 Mitgliederanlass<br />

08.12.11 <strong>SVIT</strong> Niggi-Näggi, Basel<br />

Bern<br />

15.09.11 Generalversammlung<br />

19.+20.10. <strong>SVIT</strong> Bern Immobilientage<br />

Graubünden<br />

22.09.11 Herbstversammlung<br />

Ostschweiz<br />

–<br />

Romandie<br />

–<br />

Solothurn<br />

15.09.11 Fachvortrag mit Lunch<br />

24.11.11 Bänzenjass mit Fondueplausch<br />

Ticino<br />

–<br />

Zentralschweiz<br />

29.09.11 Lunchveranstaltung<br />

Allmend-Stadion Luzern<br />

03.-08.11. Zebi, Zentralschweizer<br />

Bildungsmesse<br />

<strong>SVIT</strong>-Plenum <strong>2011</strong><br />

14.10. Genf<br />

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18.<strong>07</strong>.11 After Work Drinx,<br />

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15.08.11 After Work Drinx,<br />

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08.09.11 Stehlunch<br />

19.09.11 After Work Drinx,<br />

Restaurant Vapiano<br />

Kammer unabhängiger<br />

Bauherrenberater KUB<br />

12.<strong>07</strong>.11 Lunchgespräch,<br />

Au Premier, HB Zürich<br />

06.09.11 Herbstveranstaltung,<br />

Metropol Zürich<br />

08.11.11 Lunchgespräch,<br />

Au Premier, HB Zürich<br />

Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer<br />

SEK<br />

18.10.11 2. Assessment,<br />

Puls 5, Zürich<br />

Schweizerische Maklerkammer SMK<br />

14.09.11 Generalversammlung<br />

03.11.11 Herbstanlass<br />

<strong>SVIT</strong> FM Schweiz<br />

09.08.11 Meet FM<br />

Au Premier, Zürich<br />

16.09.11 FM meets FM,<br />

Kaufleuten Zürich<br />

04.10.11 Meet FM<br />

Au Premier, Zürich<br />

24.10.11 Generalversammlung<br />

17.11.11 Good Morning Facility<br />

Management!<br />

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6 CHF (inkl. MWST)<br />

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Beglaubigte Auflage: 3476 (WEMF)<br />

Gedruckte Auflage: 4000<br />

Herausgeber<br />

<strong>SVIT</strong> Schweiz<br />

Tayfun Celiker, Direktor<br />

Puls 5, Giessereistrasse 18<br />

8005 Zürich<br />

Telefon 044 434 78 88<br />

Telefax 044 434 78 99<br />

www.svit.ch / info@svit.ch<br />

Redaktion<br />

Dr. Ivo Cathomen (Leitung)<br />

Simon Hubacher<br />

Thomas Kasahara<br />

Mirjam Michel Dreier<br />

Corina Roeleven-Meister<br />

Druck und Verlag<br />

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E-Druck AG, PrePress & Print<br />

Marc Allmendinger<br />

Martina Pichler<br />

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Die Zeichnerin und Illustratorin lebt<br />

und arbeitet in Hamburg.<br />

Nachdruck nur mit Quellenangabe gestattet.<br />

Über nicht bestellte Manuskripte<br />

kann keine Korrespondenz geführt<br />

werden. Inserate, PR und Produkte-<br />

News dienen lediglich der Information<br />

unserer Mitglieder und Leser über Produkte<br />

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