Vermögensmanagement für Privatanleger

Beträgt der Wert einer gekauften Immobilie etwa zum Kaufzeitpunkt 400.000 Euro, so könnte der
Kaufpreis durch einen Kredit über 280.000 Euro und 120.000 Euro Eigenkapital aufgebracht werden.
Sinkt nun der Marktpreis um 10 Prozent, also 40.000 Euro, schlägt der Verlust voll auf das
Eigenkapital durch, da der Kredit nicht angepasst wird. In unserem Beispiel würde das Eigenkapital
damit um ein sattes Drittel auf 80.000 Euro sinken. Insbesondere Immobilienbesitzer, die ihr Haus
frühzeitig verkaufen müssen, bleiben auf diesen Verlusten sitzen. Dieser Kredithebel kann zwar auch
positiv wirken, wenn der Marktpreis steigt. Doch da eine Immobilie – Stichwort Klumpenrisiko
– in der Regel die weitaus größte Vermögensposition ausmacht, gehen Hauskäufer hier eine Wette
ein, die umso riskanter wird, je geringer der Eigenkapitalanteil ist. Anleger, die in Wertpapiere
investieren, können ihre Anlagesummen dagegen an ihre tatsächliche Finanzkraft anpassen und auf
Kredite verzichten.
3. Laufende Kosten: Immobilie vs. ETFs
Eine eigene Immobilie verursacht hohe Nebenkosten. Und selbst wer diese mit den Ratenzahlungen
summiert und unterm Strich meint, im Vergleich mit einem Mietobjekt ein gutes Geschäft zu
machen, liegt oft falsch. Denn früher oder später werden Instandhaltungsinvestitionen fällig – für
eine kaputte Heizung oder den Schimmel im Keller. Pro Jahr im Schnitt etwa 1,5 Prozent des
Gebäudewerts. Wer in ein Haus investiert, muss sich also vorbereiten und zusätzlich Kapital
aufbringen. Leider unterschätzen aber viele Eigenheimbesitzer diesen Faktor. Bei ETFs sind die
laufenden Kosten viel geringer und liegen – abhängig vom Produkt – bei ca. 0,25 Prozent jährlich.
4. Fungibilität: Immobilie vs. ETFs
Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen – der Eintritt ins Rentenalter ist oft nicht der Wichtigste.
Dann kann es langwierig und schwierig sein, einen Käufer zu finden. Wer in Immobilien investiert, ist
daher sehr viel weniger flexibel, wenn es gilt, seine Geldanlage an veränderte Lebenssituationen
anzupassen, die heute immer weniger planbar sind als früher. Für Aktien und andere Wertpapiere
gibt es dagegen einen liquiden Markt. Daher ist es einfach, diese Anlagen zu verkaufen, um Kapital
umzuschichten.
Hinzu kommen hohe Transaktionskosten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Im Vergleich
zu passiven Kapitalmarktanlagen sind diese etwa 20-mal so hoch. Bei börsengehandelten ETFs
fallen dabei nur Ordergebühren an, die oft ab einem bestimmten Betrag gedeckelt sind. Ganz anders
beim Immobilienkauf: Hier können durch Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchamt und
Grunderwerbssteuer zusätzlich Kosten von über zehn Prozent des Kaufpreises entstehen. Bei einem
Haus im Wert von 400.000 Euro wären dies also noch einmal rund 40.000 Euro. Beim Verkauf sind
die Kosten geringer, allerdings muss sich der Verkäufer oft erst einmal um die Ermittlung eines
realistischen Marktpreises bemühen, wobei meist Kosten für einen externen Gutachter fällig werden.
Die größte Kostenposition entsteht, wenn das Haus frühzeitig, also vor Ablauf des Kredites veräußert
wird. In diesem Fall muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden, die mehrere
tausend Euro betragen kann.
5. Entsparen: Immobilie vs. ETFs
Doch auch, wer seine Immobilie nicht auf einen Schlag verkaufen, sondern vom angesammelten
Vermögen leben und weiter mietfrei wohnen möchte, steht häufig vor Schwierigkeiten. Ein
Wertpapierdepot lässt sich über Jahre abschmelzen, mit einer Immobilie ist das nicht möglich.