ZAP-2018-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1765
Untervermietung
Ausnahmsweise kann der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von der Erhebung
eines Untermietzuschlags nach § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Dabei handelt es sich nicht um
einen neben der Miete geschuldeten „Zuschlag“, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines im
Vergleich zum ursprünglich vereinbarten Mietvertrag erweiterten Mietgebrauchs (SCHMIDT-FUTTERER/
BLANK, a.a.O., § 553 Rn 17; a.A. LG München, Urt. v. 28.7.1999 – 14 S 7728/99). Durch die Erlaubnis des
Vermieters wird das Mietgebrauchsrecht erweitert, als Gegenleistung soll der Mieter in eine Erhöhung
der Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) einwilligen. Es handelt sich folglich um eine Form der
Vertragsanpassung. Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 26 Abs. 3 NMV die Höhe dieses
Zuschlags auf 2,50 € pro Person und Monat bei Nutzung des untervermieteten Raums durch eine
Person und auf 5 € monatlich bei Nutzung durch zwei und mehr Personen. Im preisfreien Wohnraum
wird ein Betrag von 20 % des Untermietzinses als angemessen angesehen (AG Hamburg, Urt. v.
30.9.2007 – 49 C 95/07). Allerdings kommt die Erhebung eines Untermietzuschlags nur in Betracht,
wenn die Untervermietung vom Vermieter (ansonsten) gestattet wird; es darf also keine unberechtigte
Untervermietung vorliegen (BGH, Urt. v. 13.12.1995 – XII ZR 194/93).
Schließlich bestimmt § 540 Abs. 2 BGB, dass der Mieter bei einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten
für dessen Verschulden auch dann einzutreten hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung
erteilt hat. Rechtstechnisch handelt es sich dabei um eine spezialgesetzliche Zurechnungsnorm fremden
Verschuldens entsprechend dem Einstehenmüssen für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.
Praxishinweis:
Diese Vorschrift hat das KG (Rechtsentscheid v. 15.7.2000 – 16 RE-Miet 10611/99) als wesentliches Argument
dafür angeführt, dass eine fristgerechte Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen voraussetzt,
dass den Mieter ein eigenes Verschulden trifft. Dabei wird jedoch übersehen, dass die Vorschrift des
§ 549 Abs. 3 BGB a.F. (= § 540 Abs. 2 BGB n.F.) nur klarstellen soll, dass die Erlaubnis des Vermieters zur
Untervermietung gerade keine Enthaftung des Mieters bzw. einen Ausschluss des Grundsatzes aus § 278
BGB herbeiführen soll.
4. Abweichende Vereinbarungen der Mietparteien
§ 553 Abs. 3 BGB bestimmt zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen als unwirksam.
Nach der Gesetzessystematik können davon nur die Regelungen des § 553 Abs. 1, Abs. 2 BGB erfasst sein.
Nach wie vor bleibt also die Regelung des § 540 BGB abdingbar. Gleichwohl ist das Recht zur Kündigung
nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nicht abdingbar (BGH, Urt. v. 24.5.1995 – XII ZR 172/94). Mitumfasst vom
Verbot des § 553 Abs. 3 BGB sind auch solche Vereinbarungen, durch die ein nur mittelbarer Ausschluss
des Anspruchs des Mieters auf Aufnahme eines Dritten bewirkt wird (z.B. „Die Benutzung der
Mietwohnung ist nur durch eine Person gestattet.“).
Ebenso ist eine Bestimmung unwirksam, wonach der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung
uneingeschränkt widerrufen kann (BGH, Urt. v. 11.2.1987 – VIII ZR 56/86).
Eine formularmäßige Regelung, nach der der Mieter in jedem Fall der Untervermietung einen
konkreten Zuschlag zu zahlen hat, ist schon wegen Verstoßes gegen § 553 Abs. 2 BGB unwirksam (LG
Mainz, Urt. v. 17.3.1981 – 3 S 243/80). Dies gilt auch dann, wenn ein von vornherein begrenzter Zuschlag
(hier: 100 DM = ca. 50 €) vereinbart wurde (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 18.11.1997 – 317b 334/97).
Hintergrund dafür ist, dass hierüber nicht generell und im Vorhinein, sondern nur entsprechend den
Gegebenheiten des Einzelfalls entschieden werden kann. Eine mietvertragliche Klausel, wonach der
Mieter die im Falle der Untervermietung entstehenden Forderungen auf Untermietzins an den
Vermieter in Höhe von dessen Mietforderungen zur Sicherheit abtritt, ist mangels ausreichender
Bestimmtheit unwirksam. Unabhängig hiervon ist bei der Wohnraummiete zu beachten, dass selbst
individualvertraglich vereinbarte Sicherungsabtretungen gegen § 551 BGB verstoßen, wenn der
zulässige Sicherungshöchstbetrag von drei Monatsmieten durch eine vom Mieter geleistete Barkaution
bereits erbracht wurde (SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 553 Rn 22 m.w.N.).
ZAP Nr. 20 24.10.2018 1049