ZAP-2018-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1761
Untervermietung
Praxishinweis:
Nach der hier vertretenen Auffassung kann der Mieter dem Vermieter in seinem Antrag auf Erlaubnis der
Untervermietung eine angemessene Frist von zwei Wochen zur Entscheidung über die Erlaubniserteilung
setzen. Sofern der Mieter den Zugang des Antrags beim Vermieter sicherstellt, reicht diese Frist für den
Vermieter aus, um nötige Erkundigungen über die Person des vom Mieter vorgeschlagenen Untermieters
einzuholen. Lässt der Vermieter diese Frist fruchtlos verstreichen, stellt dies eine Verweigerung i.S.v. § 540
Abs. 1 S. 2 BGB dar (CASPERS, a.a.O., § 14 Rn 37 m.w.N.).
Im Übrigen kommt es nicht darauf an, ob die Anfrage des Mieters in einer Situation erfolgt, in der sein
Beendigungswille für den Vermieter erkennbar ist oder sich das zugrunde liegende Mietverhältnis
wegen einer langen Kündigungsfrist bereits im Beendigungsstadium befindet. Denn bis zur Beendigung
des Mietvertrags kann sich der Mieter auf seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte berufen.
4. Abstrakte und konkrete Untervermietungserlaubnis
Grundsätzlich ist der Mieter bereits bei seiner ersten Anfrage wegen einer generellen Untervermietungserlaubnis
verpflichtet, dem Vermieter einen konkreten Untermieter namentlich zu benennen (OLG Koblenz,
Urt. v. 30.4.2001 – 4 W RE-525/00; a.A. LG Köln, Urt. v. 3.12.1997 – 10 S 367/97). Der Mieter muss auch das
Vorliegen dieser Voraussetzung darlegen und beweisen (OLG Koblenz, Beschl. v. 27.12.2011 – 5 U 839/11).
Hinweis:
Solange der Mieter keinen konkreten Untermieter genannt hat, führt eine Verweigerung der Erlaubnis
durch den Vermieter daher nicht zum Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (OLG Celle, Beschl. v.
5.3.2003 – 2 W 16/03; LG Köln, Urt. v. 17.12.1998 – 6 S 122/98).
Lehnt der Vermieter auf eine allgemeine Anfrage des Mieters zur Möglichkeit einer Untervermietung die
Erteilung einer Erlaubnis generell und ausnahmslos ab, verweigert der Vermieter die Erlaubnis i.S.v. § 540
Abs. 1 S. 2 BGB selbst dann, wenn der Mieter dem Vermieter keinen Untermieter namentlich benannt hatte
(BGH, Urt. v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04; LG Berlin, Urt. v. 12.6.2001 – 64 S 13/01). Da sich aus dieser Auffassung
die Gefahr eines vom Mieter provozierten Sonderkündigungsrechts ergeben kann (z.B. Befreiung von einem
„lästigen“ Zeitmietvertrag), wird zu Recht einschränkend gefordert, dass das Sonderkündigungsrecht des
Mieters in einem solchen Fall nur ausgelöst wird, wenn sich aus der Anfrage des Mieters wenigstens
Anhaltspunkte für eine beabsichtigte Untervermietung ergeben, die so konkret sind, dass der Vermieter
sich ein Urteil über die Erlaubniserteilung bilden kann (OLG Celle, Beschl. v. 5.3.2003 – 2 W 16/03).
Erteilt der Vermieter die Zustimmung unter Auflagen, kann dies ebenfalls als Verweigerung der
Untervermietungserlaubnis angesehen werden (AG Albstadt, Urt. v. 24.10.1997 – 6 C 660/97). Allgemein
gilt, dass der vollständigen Verweigerung der Erlaubniserteilung durch den Vermieter gleichsteht, wenn
dieser die Erlaubnis von zusätzlichen, durch § 540 BGB oder durch den Mietvertrag nicht gedeckten
Bedingungen abhängig macht (LG Berlin, Urt. v. 2.5.2006 – 64 S 19/06). Allein die Tatsache, dass die
Wohnung öffentlich gefördert ist, stellt keinen hinreichenden Grund für eine Versagung dar (LG Berlin,
Urt. v. 22.9.1998 – 64 C 53/98).
5. Die nicht genehmigte Untervermietung
Erfolgt eine unerlaubte, sprich nicht genehmigte Untervermietung, bleibt der abgeschlossene Untermietvertrag
gleichwohl wirksam. Der Vermieter kann vom Mieter auch nicht die Herausgabe des die
Hauptmiete übersteigenden Mehrbetrages der Untermiete verlangen. Denn der Untermieter leistet an
den Hauptmieter ebenso mit Rechtsgrund wie der Hauptmieter an den Vermieter (das entspricht der ganz
h.M. in Schrifttum und Rechtsprechung: BGH, Urt. v. 13.12.1995 – XII ZR 194, 93; SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O.,
§ 540 Rn 15). Ein Anspruch aus §§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB scheidet ebenfalls aus, weil es an einer
Vindikationslage fehlt (BGH, Urt. v. 12.8.2009 – XII ZR76/08). Der Vermieter ist auch nicht schutzbedürftig,
weil er gegen den Mieter eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB erheben kann und das Mietverhältnis
nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos und auch ordentlich kündigen kann.
ZAP Nr. 20 24.10.2018 1045