ZAP-2018-20

Fach 4, Seite 1760
Untervermietung
Miete/Nutzungen
erfüllten Informationspflicht die Untervermietung verweigert hätte (OLG Nürnberg, Urt. v. 3.11.2006 –
5 U 754/06). In diesem Fall trägt allerdings der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der
Vermieter auch für den fiktiven Fall einer ordnungsgemäß erfüllten Informationspflicht eine Untervermietung
nicht genehmigt hätte. Dieser Darlegungs- und Beweislast wird der Mieter in der Praxis nur
selten nachkommen können.
b) Prüfungs- und Ablehnungsrecht des Vermieters
Seine Einwilligung zur beantragten Untervermietung kann der Vermieter ohne nachteilige Folgen
grundsätzlich nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (s. oben
sowie SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 553 Rn 12–14 m.w.N.).
Wird die Erlaubnis ohne wichtigen Grund verweigert, kann der Mieter den Mietvertrag mit der
gesetzlichen Frist kündigen, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. In der Praxis hat dieses Kündigungsrecht in der
Vergangenheit an Relevanz in den Fällen gewonnen, in denen der Mieter die vorzeitige Entlassung aus
einem befristeten Mietvertrag oder die Abkürzung einer langen Kündigungsfrist begehrte.
Praxishinweis:
Für den Anwalt kann die Nichtbeachtung dieser Kündigungsmöglichkeit in den genannten Fällen zur
Anwaltshaftung führen!
c) Schweigen des Vermieters als konkludente Genehmigung?
Bei der Herbeiführung der Voraussetzungen des Kündigungsrechts sollte die Möglichkeit bedacht
werden, dass dem Schweigen des Vermieters auf eine Anfrage des Mieters ein Erklärungswert im Sinne
einer Verweigerung der Genehmigung beigemessen werden kann, wenn sich daraus eine generelle
Haltung des Vermieters zur Untervermietung ableiten lässt. Reagiert der Vermieter im Einzelfall nicht
auf eine solche Anfrage, muss geprüft werden, ob dem Schweigen der Erklärungswert einer
Verweigerung zukommt (CASPERS, a.a.O., § 14 Rn 37 m.w.N.).
Hinweis:
Zu beachten ist jedoch, dass Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keine Rechtsbedeutung hat. Dies ist
bei der Zurechnung eines etwaigen Erklärungswertes für das Schweigen des Vermieters zu berücksichtigen.
Hinzu kommt, dass die Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter eindeutig und unmissverständlich
erfolgen muss (OLG Koblenz, Beschl. v. 27.12.2011 – 5 U 839/11), was durch reines Schweigen
nicht ohne Weiteres zu bejahen sein wird. Ergibt sich also aus der Anfrage des Mieters nicht, dass er das
Schweigen des Vermieters als Verweigerung der Erlaubnis ansehen wird, kann dem Schweigen
grundsätzlich kein Erklärungswert beigemessen werden (LG Gießen, Urt. v. 28.4.1999 – 1 S 53/99).
Hierdurch wird der Mieter auch nicht unangemessen benachteiligt, weil er dem Vermieter problemlos
eine angemessene Frist zur Entscheidung über die Erlaubniserteilung setzen kann, nach deren
fruchtlosem Ablauf die Erlaubnis dann als verweigert gilt (siehe sogleich dazu unten).
Das Schweigen auf einen Antrag auf Erteilung einer generellen Untervermietungserlaubnis durch den
Mieter, bei der kein konkreter Untermieter namentlich benannt wird, kann nicht als Verweigerung der
Erlaubnis ausgelegt werden (KG, Urt. v. 11.10.2007 – 8 U 34/07). Deshalb ist es aus Mietersicht ratsam, in
der Anfrage deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass nach Ablauf der Frist unterstellt wird, dass der
Vermieter generell mit einer Untervermietung nicht einverstanden ist (OLG Köln, Urt. v. 1.9.2000 – 19 U
53/00). Ob in einem solchen Fall, wenn der Vermieter auf eine Anfrage des Mieters nicht innerhalb der
vom Mieter gesetzten Frist oder innerhalb einer angemessenen Frist antwortet, eine Verweigerung des
Vermieters angenommen werden kann, ist jedoch höchst umstritten (vgl. zum Streitstand SCHMIDT-
FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 540 BGB Rn 70 m.w.N. in Fn 170).
1044 ZAP Nr. 20 24.10.2018