ZAP-2018-20

Miete/Nutzungen Fach 4, Seite 1759
Untervermietung
Wohnung (z.B. § 563 Abs. 2 S. 4 BGB) muss der Vermieter über die Personen, die mit dem Mieter einen
auf Dauer angelegten Haushalt begründen wollen, informiert werden. Allerdings werden an das
berechtigte Interesse nach § 553 BGB keine hohen Anforderungen gestellt.
3. Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung
a) Auskunftspflicht des Mieters
Zur Prüfung, ob der Vermieter die begehrte Einwilligung des Mieters zu erteilen hat, kann er verlangen, dass
der Mieter ihm den Untermietinteressenten konkret benennt und – auf Nachfrage – nähere Angaben zu
dessen Person macht. Der Vermieter muss ermitteln können, ob der potenzielle Untermieter z.B. als
streitsüchtig bekannt ist, also ein wichtiger Grund in seiner Person (sog. personenbezogene Gründe, s. dazu
später unter 5.) vorliegt, welcher es dem Vermieter ermöglichen würde, seine Einwilligung zur
Untervermietung rechtmäßig zu versagen. Um sich ein Bild vom potenziellen Untermieter zu machen, ist
der Vermieter auch zu weiteren Nachfragen berechtigt. Der Mieter ist daher weiter verpflichtet, z.B. über
die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten – auf Nachfrage – Auskunft zu geben (BGH, Urt. v.
3.10.1984 – VIII ZR 2/84).
Außerdem muss der Mieter die Gründe für die Untervermietung mitteilen und darlegen, dass diese erst
nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sind. Eine Pflicht zur Vorlage des Untermietvertrags
besteht nach h.M. ebenso wenig wie eine Pflicht zur Auskunftserteilung über die Höhe des Untermietzinses
(LG Berlin, Urt. v. 19.4.2013 – 65 S 377/12; a.A. SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, § 553 BGB Rn 16/20, der darauf abstellt,
dass die Höhe des Untermietzinses im Rahmen des § 553 Abs. 2 BGB durchaus Bedeutung erlangen kann,
s. bei SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O.). Hat der Mieter hingegen persönliche Gründe für die Aufnahme des
Dritten angeführt, so muss er u.U. auch Einzelheiten aus seiner Privatsphäre offenbaren, die seine
Motivation belegen.
Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter dem Vermieter auch weitere Daten mitzuteilen, die der
Vermieter benötigt, um das Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des potenziellen
Untermieters festzustellen. Wenn nach sorgfältiger Würdigung aller mitgeteilten Daten durch den
Mieter nach verständiger Meinung des Vermieters ein wichtiger Grund in der Person des konkret
benannten Untermieters vorliegt, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermietung sanktionslos
versagen. Allgemein (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04) müssen in einem solchen Fall
sowohl personenbezogene als auch vertragsbezogene Daten durch den Mieter vollständig mitgeteilt
werden (AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 10.10.2013 – 915 C 170/13).
Zu den personenbezogenen Daten gehören:
• Name/Anschrift/Geburtsdatum/Beruf.
Zu den vertragsbezogenen Daten gehören:
• die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung der Wohnräume (vgl. KG, Urt. v. 11.10.2007 –
8 U 34/07),
• Höhe des Untermietzinses,
• Laufzeit des Untermietvertrags,
• Kündigungsmöglichkeiten des Untermietvertrags,
• Übernahme einer Betreiberpflicht, sofern dem Hauptmieter eine solche obliegt.
Hinweis:
Die Informationspflichten des Mieters können – je nach den konkreten Einzelfallumständen –
eingeschränkt oder noch erweitert werden.
Der Verstoß gegen diese Informationspflicht führt zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters
aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter auch bei einer unterstellten
ZAP Nr. 20 24.10.2018 1043