ZAP-2018-20

Fach 4, Seite 1758
Untervermietung
Miete/Nutzungen
vermieter seine Erlaubnis erteilt. Dem Untermieter kann ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach
zustehen, sofern der Untervermieter seiner untermietvertraglichen Pflicht zur Gebrauchsüberlassung
nicht nachkommt, weil der Hauptvermieter seine Erlaubnis verweigert.
II.
Gebrauchsüberlassung an Dritte (Grundtatbestand des § 540 BGB)
1. Grundsatz: Eine Untervermietung ist genehmigungspflichtig
Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters
nicht berechtigt ist, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie
unterzuvermieten. Dabei umfasst § 540 Abs. 1 S. 1 BGB jedwede Gebrauchsüberlassung, gleichgültig auf
welcher Vertragsgrundlage sie beruht (Miete, Leihe, Abtretung der Mieterrechte) oder ob sie aufgrund eines
rein tatsächlichen Tuns oder Duldens erfolgt (SCHMIDT-FUTTERER/BLANK, a.a.O., § 540 BGB Rn 2). Da die Dauer
der Gebrauchsüberlassung i.d.R. keine Rolle spielt, ist auch die kurzfristige Überlassung der Mietwohnung an
(Medizin-)Touristen oder Geschäftsleute vertragswidrig (BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).
Nach heute h.M. gilt dieser Grundsatz für jede auf eine gewisse Dauer angelegte Gebrauchsüberlassung,
auch wenn diese nur den unselbstständigen Mitgebrauch der Mietsache (z.B. Aufnahme eines
Lebensgefährten) betrifft (OLG Hamm, Urt. v. 17.8.1982 – 4 REMiet 1/82). Der Mieter darf daher Dritte
grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die gemieteten Räume aufnehmen,
unabhängig davon, ob er ihnen das gesamte Mietobjekt oder einen Teil zum selbstständigen Gebrauch
überlässt oder den unselbstständigen Mitgebrauch gestattet.
2. Ausnahme: Eine Genehmigung kann entbehrlich sein
Ausnahmsweise benötigt der Mieter keine Erlaubnis, wenn er nächste Familienangehörige, zum
Haushalt gehörende Bedienstete oder Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, in die Wohnung
aufnehmen will; diese Personen sollen nicht Dritte im Sinne dieser Vorschrift sein (für den Ehegatten
des Mieters explizit BGH, Urt. v. 12.6.2013 – XII ZR 143/11.) Gleiches gilt für die Aufnahme solcher
Personen, die kein eigenständiges Besitzrecht haben, wie beispielsweise die Besucher eines Wohnungsmieters.
Die Aufnahme dieses Personenkreises gehört nach allgemeiner Auffassung zum vertragsgemäßen
Mietgebrauch, so dass eine Genehmigung des Vermieters entbehrlich ist.
Praxishinweis:
Die Entbehrlichkeit einer Erlaubnis ist anerkannt bei: Ehepartnern (BGH, Urt. v. 12.6.2013 – II ZR 143/11),
gemeinsamen Kindern (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02), Stiefkindern des Ehepartners (OLG Hamm,
Beschl. v. 11.4.1997 – 30 REMiet 1/97; a.A. AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 5.7.1990 – 14 C 174/90: nur, wenn auch
die Ehefrau des Mieters in der Wohnung lebt); u.U. Enkeln (AG Wiesbaden, Urt. v. 4.7.2011 – 93 C 4774/10).
Streitig ist dagegen, ob die Schwester des Mieters, sein Bruder, seine Eltern, seine Schwiegermutter, sein
Schwiegersohn oder seine Schwiegertochter, seine Schwägerin oder sein Schwager, sein Stiefsohn, der
Verlobte seiner Tochter oder der Freund der Tochter als Dritte angesehen werden können (vgl. CASPERS,
in: HARZ/ORMANSCHICK, Vertragsstörungen im Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2018, § 14 Rn 33 m.w.N.).
Als Dritter kann nicht der Lebenspartner i.S.v. § 1 LPartG angesehen werden. Wird eine Lebenspartnerschaft
nach § 1 Abs. 1 LPartG begründet, gilt der Lebenspartner als Familienangehöriger des anderen
Lebenspartners (§ 11 LPartG). Der Lebenspartner ist damit dem Ehegatten insoweit gleichgestellt, so dass
keine Erlaubnis erforderlich ist. Da die Verwandten des Lebenspartners als mit dem anderen Lebenspartner
verschwägert i.S.d. § 1590 BGB gelten (§ 11 LPartG), sind die für die bisherigen verschwägerten Personen
aufgestellten Kriterien hier entsprechend anwendbar, so dass grundsätzlich von einer Genehmigungsbedürftigkeit
auszugehen ist, wobei die Einzelheiten hierzu streitig sind (s. oben).
Bei dem Lebensgefährten des Mieters handelt es sich allerdings nach der wohl nach wie vor
herrschenden Auffassung um einen Dritten i.S.d. §§ 540, 553 BGB (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02).
Denn gerade wegen der weitreichenden Konsequenzen der Bildung einer Lebensgemeinschaft in der
1042 ZAP Nr. 20 24.10.2018