Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de
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Impressum<br />
Projekt<br />
Verbundpartner<br />
im Rahmen <strong>de</strong>s Forschungsvorhabens<br />
unter Fe<strong>de</strong>rführung<br />
und unter Mitwirkung<br />
Projektträgerschaft<br />
Projektübergreifen<strong>de</strong><br />
Begleitung<br />
2 | REFINA: | Projektbericht<br />
,<strong>Die</strong> <strong>städtebauliche</strong> <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten<br />
belasteter Grundstücke auf<br />
<strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>r I<strong>de</strong>ntifizierung und<br />
Monetarisierung behebungspflichtiger und investitionshemmen<strong>de</strong>r<br />
Risiken’<br />
För<strong>de</strong>rkennzeichen 0330741<br />
JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH<br />
Saalbahnhofstraße 25c<br />
07743 Jena<br />
LEG Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft<br />
Thüringen mbH<br />
Mainzerhofstraße 12<br />
99084 Erfurt<br />
Bauhaus Universität Weimar<br />
Raumplanung und Raumforschung<br />
Belve<strong>de</strong>rer Allee 4<br />
99423 Weimar<br />
‚Forschung für die Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme<br />
und ein nachhaltiges Flächenmanagement’<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sministeriums für Bildung und Forschung<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sministeriums für Verkehr, Bau und<br />
Stadtentwicklung<br />
<strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>sministeriums für Umwelt, Naturschutz<br />
und Reaktorsicherheit<br />
Projektträger Jülich<br />
Deutsches Institut für Urbanistik
<strong>optirisk</strong> wird ausdrücklich unterstützt:<br />
vom Thüringer Ministerium für<br />
Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Naturschutz,<br />
<strong>von</strong> <strong>de</strong>r Thüringer Lan<strong>de</strong>sanstalt für Umwelt und Geologie,<br />
<strong>de</strong>m Staatlichen Umweltamt Gera,<br />
<strong>de</strong>r kreisfreien Stadt Jena,<br />
<strong>von</strong> <strong>de</strong>n Städten Pößneck und Bad Lobenstein,<br />
<strong>de</strong>r GESA Gesellschaft zur Entwicklung und Sanierung <strong>von</strong> Altstandorten<br />
mbH<br />
Verfasser JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH:<br />
Dr. Kersten Roselt<br />
Andreas Schaubs<br />
Anika Homuth<br />
Dr. Gerold Hesse<br />
Lars Kassebaum<br />
Charlotte Rauschenbach<br />
Christoph Scheibert<br />
Marlies Seher<br />
Stand 30.09.2009<br />
LEG Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH:<br />
Frank Leipe<br />
Kerstin Grünenwald<br />
Thomas Zill<br />
Bauhaus Universität Weimar:<br />
Dr. Manfred Hanfler<br />
Ingo Quaas<br />
Volker Drusche<br />
Anton Ivanov<br />
Gerd Kiesel<br />
Bernd Schlinke<br />
Anja Thor<br />
REFINA: | Projektbericht | 3
Inhaltsverzeichnis<br />
IMPRESSUM 2<br />
INHALTSVERZEICHNIS 4<br />
DOKUMENTATION DES FORSCHUNGSPROJEKTES OPTIRISK 7<br />
1. DAS PROJEKT OPTIRISK 8<br />
1.1. Ziele und wesentliche Inhalte <strong>de</strong>s Vorhabens <strong>optirisk</strong> 9<br />
1.2. Der Forschungsverbund 11<br />
1.3. Stand <strong>de</strong>r Wissenschaft und Praxis (national/international) und Defizite 12<br />
1.4. Wissenschaftliche Arbeitsinhalte und Projektphasen 15<br />
1.5. <strong>optirisk</strong> in <strong>de</strong>r REFINA-Vernetzung 18<br />
1.6. <strong>optirisk</strong> in <strong>de</strong>r Praxis 22<br />
2. METHODISCHE INNOVATIONEN 22<br />
2.1. Erfassungsinstrumente 23<br />
2.1.1. Erfassungsbogen 23<br />
2.1.2. Standort-Atlas 26<br />
2.2. Bewertungsinstrumente 29<br />
2.2.1. Qualitative Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe 29<br />
2.2.2. I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten<br />
mit <strong>de</strong>m Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES 33<br />
2.3. Energetische Nutzung 49<br />
3. ERGEBNISSE DER SECHS MODELLSTANDORTE 52<br />
3.1. <strong>Die</strong> Mo<strong>de</strong>llstandorte im Projekt <strong>optirisk</strong> 52<br />
3.2. Mo<strong>de</strong>llstandort A: ROTASYM, Pößneck 53<br />
3.2.1. Bestand 54<br />
3.2.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 56<br />
3.2.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 58<br />
3.2.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 60<br />
3.2.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes ‚Wohnen und<br />
Freizeit im Stadtpark’ 64<br />
3.2.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept <strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Wohnen und<br />
Freizeit im Stadtpark’ 66<br />
3.2.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort A 69<br />
3.3. Mo<strong>de</strong>llstandort B: WGT-Standort Forst, Jena 71<br />
3.3.1. Bestand 72<br />
3.3.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 74<br />
3.3.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 76<br />
3.3.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 80<br />
3.3.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes ‚Nutzwald mit<br />
Aussichtsturm’ 85<br />
4 | REFINA: | Projektbericht
3.3.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept <strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Nutzwald mit<br />
Aussichtshügel’ 86<br />
3.3.7. Schlussfolgerungen für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort B 91<br />
3.4. Mo<strong>de</strong>llstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena 93<br />
3.4.1. Bestand 94<br />
3.4.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 96<br />
3.4.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 98<br />
3.4.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 100<br />
3.4.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Institut/Forschungseinrichtung’ 105<br />
3.4.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept - <strong>Optimierung</strong>svariante - 107<br />
3.4.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort C 113<br />
3.5. Mo<strong>de</strong>llstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein 115<br />
3.5.1. Bestand 116<br />
3.5.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 118<br />
3.5.3. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 120<br />
3.5.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 123<br />
3.5.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes ‚Mischgebiet<br />
Bestand’ 127<br />
3.5.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept <strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Mischgebiet<br />
Bestand mit Hof’ 129<br />
3.5.7. Schlussfolgerungen für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort D 134<br />
3.6. Mo<strong>de</strong>llstandort E: Güterbahnhof Sonneberg 136<br />
3.6.1. Bestand 137<br />
3.6.2. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 139<br />
3.6.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 142<br />
3.6.4. Energiepotenzial 146<br />
3.6.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 147<br />
3.6.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept <strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Festplatz mit<br />
temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ 153<br />
3.6.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort E 160<br />
3.7. Mo<strong>de</strong>llstandort F: Teerbecken Sättelstädt 162<br />
3.7.1. Bestand 163<br />
3.7.2. Umwelthemmnisse: Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken 165<br />
3.7.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse 168<br />
3.7.4. Energiepotenzial 171<br />
3.7.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption 172<br />
3.7.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept <strong>Optimierung</strong>svariante:<br />
‚Photovoltaikanlage’ 178<br />
3.7.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort F 182<br />
3.8. Fazit 184<br />
3.8.1. Gemeinsame Merkmale <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte und spezifische homogene<br />
Mo<strong>de</strong>llbedingungen 184<br />
3.8.2. Zusammenfassung Konfliktanalyse für Mo<strong>de</strong>llstandorte 185<br />
3.8.3. Altlasten und För<strong>de</strong>rmittel 190<br />
3.8.4. <strong>Optimierung</strong>spotenziale und -effekte 191<br />
3.8.5. Zusammenfassung <strong>de</strong>r Ergebnisse zu <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten 194<br />
REFINA: | Projektbericht | 5
4. WESENTLICHE PROJEKTERGEBNISSE UND AUSBLICK 198<br />
4.1. Leitfa<strong>de</strong>n zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten für belastete<br />
Grundstücke 198<br />
4.2. Weitere Ergebnisse 202<br />
4.3. Tangieren<strong>de</strong> Problemstellungen 205<br />
4.3.1. Renaturierung <strong>von</strong> Brachflächen 205<br />
4.3.2. Ausgleichsflächen 205<br />
4.4. Ausblick 206<br />
LITERATUR (AUSWAHL) 207<br />
GLOSSAR 209<br />
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 210<br />
6 | REFINA: | Projektbericht
Dokumentation <strong>de</strong>s Forschungsprojektes <strong>optirisk</strong><br />
<strong>Die</strong> Dokumentation <strong>de</strong>s Forschungsprojektes <strong>optirisk</strong> ist in folgen<strong>de</strong>n Bän<strong>de</strong>n enthalten:<br />
BAND 1 PROJEKTBERICHT<br />
Zusammenfassen<strong>de</strong> Erläuterung <strong>de</strong>s Forschungsprojektes und <strong>de</strong>r<br />
Ergebnisse<br />
BAND 2 MESOTES:<br />
IDENTIFIZIERUNG UND MONETARISIERUNG ÖKOLOGISCHER RISIKEN<br />
AUF URBANEN STANDORTEN<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>r entwickelten Metho<strong>de</strong><br />
BAND 3 MODELLSTANDORT A: ROTASYM, PÖßNECK<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
BAND 4 MODELLSTANDORT B: WGT-STANDORT FORST, JENA<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
BAND 5 MODELLSTANDORT C: WGT-STANDORT TANKLAGER, JENA<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
BAND 6 MODELLSTANDORT D: WEIMAR-WERK, BAD LOBENSTEIN<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
BAND 7 MODELLSTANDORT E: GÜTERBAHNHOF, SONNEBERG<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
BAND 8 MODELLSTANDORT F: TEERBECKEN, SÄTTELSTÄDT<br />
Detaillierte Erläuterung <strong>de</strong>s Arbeitsprozesses und <strong>de</strong>r Ergebnisse<br />
HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN<br />
ZUR OPTIMIERUNG VON STANDORTENTWICKLUNGSKONZEPTEN FÜR<br />
ÖKOLOGISCH BELASTETE GRUNDSTÜCKE<br />
Ratgeber für Kommunen und Planer<br />
Alle Bän<strong>de</strong> wer<strong>de</strong>n auf <strong>de</strong>r Homepage <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> (www.<strong>optirisk</strong>.<strong>de</strong>) veröffentlicht.<br />
<strong>Die</strong> jeweiligen Anlagen <strong>de</strong>r Projektbän<strong>de</strong> 3 – 8 (Standort-Atlas und Erfassungsbogen) wer<strong>de</strong>n aus<br />
Schutzgrün<strong>de</strong>n nicht publiziert.<br />
REFINA: | Projektbericht | 7
1. Das Projekt <strong>optirisk</strong><br />
<strong>Die</strong> historisch gewachsene disperse Siedlungsstruktur ist überwiegend ein Resultat ökonomischer<br />
Zwänge anthropogener Bedürfnisbefriedigung. Ebenso mussten bislang in <strong>de</strong>n urbanen Räumen<br />
langfristig angelegte, ganzheitliche und optimale Stadtentwicklungskonzepte <strong>de</strong>n kurzfristig jeweils<br />
näher liegen<strong>de</strong>n wirtschaftlichen Lösungen weichen. <strong>Die</strong>se immer noch mehrheitlich betriebswirtschaftliche<br />
statt volkswirtschaftliche Betrachtungsweise führt dazu, dass die für <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklung präferierten Flächen aufgrund vergleichsweise hoher Sanierungs- und Freilegungskosten<br />
sowie negativer Stigmatisierungseffekte, z.B. durch <strong>de</strong>n ‚Altlastenmakel’, brach liegen und<br />
somit unnötigerweise wertvolle Ressourcen außerhalb o<strong>de</strong>r am Ran<strong>de</strong> städtischer Siedlungen in<br />
Anspruch genommen wer<strong>de</strong>n. Trotz Bevölkerungsrückgang und schrumpfen<strong>de</strong>r Städte kann dieser<br />
Trend bisher nicht durchbrochen wer<strong>de</strong>n, da neben ökonomischen auch soziale Aspekte, wie kurzfristig<br />
zu gewinnen<strong>de</strong> Arbeitsplätze entschei<strong>de</strong>nd bei <strong>de</strong>r Standortwahl sind.<br />
<strong>Die</strong> vom Nachhaltigkeitsrat <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>sregierung angestrebte Reduzierung <strong>de</strong>s Flächenverbrauchs<br />
<strong>von</strong> 105 ha (2002) auf 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2020 erfor<strong>de</strong>rt durchgreifend neue Wege in<br />
Regional- und Stadtplanung. <strong>Die</strong> großen Disparitäten beispielsweise zwischen Wachstumsräumen<br />
auf <strong>de</strong>r einen Seite (überwiegend alte Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>r) und strukturschwachen ost<strong>de</strong>utschen Räumen<br />
auf <strong>de</strong>r an<strong>de</strong>ren Seite, verlangen differenzierte und strategisch ausgerichtete neue Entwicklungskonzeptionen<br />
(Abb. 1). Dem insgesamt enormen Flächenverbrauch stehen bun<strong>de</strong>sweit<br />
128.000 ha vorgenutzte Standorte (sog. ‚brownfields’) gegenüber, für die gewerbliche Investoren<br />
gesucht wer<strong>de</strong>n (BURMEIER et al. 2000). Ein haushälterisches Bo<strong>de</strong>nmanagement hat als Mengenziel<br />
‚Fläche sparen’ und als Qualitätsziel ‚Bo<strong>de</strong>n schonen’. Nur so kann <strong>de</strong>r im Baugesetzbuch<br />
verankerte Umgang mit Grund und Bo<strong>de</strong>n erreicht, ein nachhaltiges und gleichzeitig ökonomisches<br />
Flächenmanagement eingeleitet und damit gleichzeitig eine notwendige Revitalisierung unserer<br />
Städte vorangetrieben wer<strong>de</strong>n.<br />
Abb. 1: Industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht<br />
Das vom Bun<strong>de</strong>sministerium für Bildung und Forschung geför<strong>de</strong>rte Programm ‚Forschung für die<br />
Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme und ein nachhaltiges Flächenmanagement (REFINA)’<br />
vereint eine Vielzahl <strong>von</strong> Forschungsarbeiten.<br />
Das Forschungsprojekt <strong>optirisk</strong>, ‚<strong>Die</strong> <strong>städtebauliche</strong> <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten<br />
belasteter Grundstücke auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>r I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung be-<br />
8 | REFINA: | Projektbericht
hebungspflichtiger und investitionshemmen<strong>de</strong>r Risiken’, hat eine Verbesserung <strong>de</strong>r Reaktivierungschancen<br />
solcher Grundstücke zum Inhalt, in<strong>de</strong>m die ökologischen Risiken klar <strong>de</strong>finiert und<br />
monetarisiert wer<strong>de</strong>n sowie bei <strong>de</strong>r Standort-Nachnutzung diese Risiken <strong>de</strong>rart berücksichtigt wer<strong>de</strong>n,<br />
dass bauliche Maßnahmen kostenoptimiert wer<strong>de</strong>n können.<br />
Das Verbundprojekt <strong>optirisk</strong> wird <strong>de</strong>m För<strong>de</strong>rschwerpunkt II.A <strong>de</strong>s REFINA-Forschungsprogrammes<br />
<strong>de</strong>s BMBF zugeordnet: ‚Weiterentwicklung <strong>von</strong> Lösungen für die Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung<br />
brachliegen<strong>de</strong>r ehemals genutzter und zum Teil belasteter Flächen und Altablagerungen (Flächenrecycling)<br />
sowie Strategien zur Sicherung und Verbesserung <strong>de</strong>r Umweltqualität in Städten und<br />
Gemein<strong>de</strong>n, z.B. im Rahmen kompakter Siedlungsformen’.<br />
1.1. Ziele und wesentliche Inhalte <strong>de</strong>s Vorhabens <strong>optirisk</strong><br />
Ziel <strong>de</strong>s Verbundprojektes <strong>optirisk</strong> ist die <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten für<br />
belastete Grundstücke auf <strong>de</strong>r Basis einer interdisziplinären Analyse. Neben technischen, ökologischen<br />
und abfallrechtlichen, juristischen und ökonomischen Belangen wer<strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong> Aspekte<br />
in die Untersuchung einbezogen. Zielkonflikte und Risiken sollen so frühzeitig i<strong>de</strong>ntifiziert<br />
und umsetzungsorientiert bewertet wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> auf dieser Basis entwickelten Integrierten Standortentwicklungskonzeptionen<br />
ermöglichen eine <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Investitionsbedarfes mit <strong>de</strong>m Ziel<br />
<strong>de</strong>r Verbesserung <strong>de</strong>r Reaktivierungschancen belasteter Grundstücke (Abb. 2).<br />
Das Projekt befasst sich mit<br />
<strong>de</strong>m Wi<strong>de</strong>rspruch zwischen<br />
<strong>de</strong>m ökologisch nicht vertretbaren<br />
Flächenentzug und<br />
<strong>de</strong>m wirtschaftlichen und<br />
gesellschaftlichen Erfor<strong>de</strong>rnis,<br />
Flächen zu erschließen<br />
und anschließend zu bebauen<br />
und zu nutzen. Mit diesem<br />
an sich rein technischen<br />
Vorgang sind im urbanen<br />
Bereich außer baurechtlichen,<br />
finanztechnischen und<br />
juristischen Fragen auch<br />
Fragen zur altlasten- und<br />
abfallrechtlichen Situation<br />
<strong>de</strong>s Standortes zu klären.<br />
Abb. 2: Projektziel <strong>von</strong> <strong>optirisk</strong> ist die Rückführung <strong>von</strong> Problemflächen<br />
in <strong>de</strong>n Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Mo<strong>de</strong>ll <strong>de</strong>s<br />
Europäischen Brachenflächenforschungsverbun<strong>de</strong>s CABERNET)<br />
Angeregt durch die langjährige praktische Bearbeitung <strong>von</strong> innerstädtischen Industrie- bzw. Gewerbegrundstücken<br />
und Militärliegenschaften im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Privatisierung ost<strong>de</strong>utscher<br />
Unternehmen hat JENA-GEOS ® Grundlagen für einen integralen Bewertungsansatz entworfen.<br />
Er dient <strong>de</strong>r finanziellen Konkretisierung <strong>de</strong>s altlasten- und abfallrechtlichen Inanspruchnahme-<br />
und Investitionsrisikos, um unkalkulierbare monetäre Risiken bei <strong>de</strong>r Wie<strong>de</strong>r-Inanspruchnahme <strong>von</strong><br />
‚brownfields’ auszuschalten.<br />
<strong>Die</strong> angedachte ‚Philosophie’ <strong>de</strong>s Verfahrens beinhaltet die rechtliche Konkretisierung <strong>de</strong>s Kontaminationsrisikos.<br />
Dabei han<strong>de</strong>lt es sich um einen transdisziplinären Bewertungsansatz, <strong>de</strong>r sowohl<br />
REFINA: | Projektbericht | 9
technischen und <strong>städtebauliche</strong>n als auch wirtschaftlichen und juristischen Sachverstand beinhaltet.<br />
<strong>Die</strong> I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>de</strong>s Altlastenrisikos soll im Rahmen dieses Projektes gezielt<br />
dahin führen, kostenoptimale und gleichzeitig risikoarme Nachnutzungen auf einem abgestimmten<br />
Sanierungsniveau vorzunehmen, wobei die höchste Effektivität durch die mit einer Sanierung<br />
verknüpften Flächenneuentwicklung/Investition erreicht wird.<br />
Anzustreben ist dabei, dass <strong>de</strong>r finanzielle Umfang einer Sanierung <strong>de</strong>n Marktwert eines unbelasteten<br />
Vergleichsgrundstückes nicht signifikant überschreitet. Im Allgemeinen gilt, dass nicht alle<br />
nachgewiesenen Belastungen eines Grundstückes <strong>de</strong>rart eine Gefahr für die Umwelt darstellen,<br />
dass ihre Beseitigung nach BBodSchG zwingend erfor<strong>de</strong>rlich wäre. <strong>Die</strong>s ist auch unmittelbares<br />
Ergebnis <strong>de</strong>r gutachterlichen Auftragstätigkeit <strong>de</strong>r JENA-GEOS ® an bisher ca. 1.800 altlastenverdächtigen<br />
Standorten Deutschlands und im Ausland.<br />
Aus <strong>de</strong>n genannten Umstän<strong>de</strong>n ist abzuleiten, dass eine planungsrechtlich zulässige Standortentwicklung<br />
im Rahmen eines Flächenrecyclings auch auf altlastenbehafteten Grundstücken marktwirtschaftlich<br />
und ökologisch vertretbar erfolgen kann.<br />
Das wissenschaftlich-technische Ziel <strong>de</strong>s Forschungsprojektes ist somit die Schaffung <strong>von</strong> Synergien<br />
zwischen Funktion/Gestalt und Natur/Umwelt zum Zwecke <strong>de</strong>r Kostenoptimierung für vier<br />
Mo<strong>de</strong>llstandorte, dass erreicht wer<strong>de</strong>n soll durch:<br />
a) die Entwicklung/Weiterentwicklung <strong>von</strong> Instrumenten für Wirtschaftsakteure zur Bewertung<br />
<strong>von</strong> ökologischen Risiken bei einer Flächeninanspruchnahme unter ordnungs- und genehmigungsrechtlichen<br />
Aspekten, und<br />
b) die Umsetzung <strong>de</strong>r Bewertungsergebnisse bereits im Frühstadium <strong>städtebauliche</strong>r Planungen<br />
zur Gewährleistung <strong>de</strong>r umweltfachlichen und -rechtlichen Umsetzbarkeit und zur <strong>Optimierung</strong><br />
<strong>von</strong> Investitionen.<br />
Das Instrumentarium soll die Umsetzung <strong>de</strong>s Umweltrechts in ordnungsrechtlichen und genehmigungsrechtlichen<br />
Bereichen ermöglichen und im Rahmen <strong>de</strong>r Flächenplanung und <strong>de</strong>s Flächenrecyclings<br />
im urbanen Raum die Entscheidungsträger bei <strong>de</strong>r I<strong>de</strong>ntifizierung und Bewertung <strong>de</strong>r jeweiligen<br />
Planungsressourcen unterstützen.<br />
Der Arbeitsplan für das Verbundprojekt <strong>optirisk</strong> sieht in einer ersten Projektphase<br />
- die I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>de</strong>r altlastenbedingten Risiken auf <strong>de</strong>r Basis eines zu<br />
entwickeln<strong>de</strong>n risikobasierten Prüfsystems und<br />
- <strong>de</strong>n Entwurf <strong>städtebauliche</strong>r Entwicklungskonzepte auf <strong>de</strong>r Basis einer standortbezogenen<br />
Makro- und Mikroanalyse<br />
an vier geeigneten Mo<strong>de</strong>llstandorten vor.<br />
<strong>Die</strong> Bearbeitung erfolgt grundsätzlich unter Einbeziehung aller Standortinformationen in Datenbanken<br />
und Geografischen Informationssystemen. Als Ergebnis <strong>de</strong>r genannten Projektphase wird herausgearbeitet,<br />
in welcher Form die entwickelten <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzepte in <strong>de</strong>r Phase<br />
<strong>de</strong>r Umsetzung mit <strong>de</strong>n <strong>de</strong>finierten altlastenbedingten Risiken in Konflikt stehen bzw. welcher<br />
<strong>Optimierung</strong>sbedarf besteht.<br />
In einer zweiten Projektphase wer<strong>de</strong>n Integrierte Standortentwicklungskonzepte für die Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
auf <strong>de</strong>r Basis einer <strong>de</strong>taillierten Konfliktanalyse entwickelt. Dabei wird zunächst zwischen<br />
Standorten mit und ohne vorhabensbezogener Nutzungs- und Bebauungskonzeption unterschie<strong>de</strong>n;<br />
für letztere eine Vorzugsvariante auf <strong>de</strong>r Grundlage eines zu schaffen<strong>de</strong>n Bewertungssystems<br />
abgeleitet.<br />
In <strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>r Vorhabensfortschreibung <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> wird vor <strong>de</strong>m Hintergrund<br />
einer immer stärker in <strong>de</strong>n Fokus rücken<strong>de</strong>n nachhaltigen Energiepolitik <strong>de</strong>r integrierte Ansatz<br />
10 | REFINA: | Projektbericht
gleichzeitig dazu genutzt, Nutzungsoptionen für die energetische Produktion, Umwandlung o<strong>de</strong>r<br />
Verteilung aufzuzeigen. Durch die konkrete Aussicht <strong>de</strong>r Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung soll die Brachfläche<br />
gezielt aufgewertet wer<strong>de</strong>n. Dabei wer<strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>nste Optionen zur Nutzung erneuerbarer<br />
Energien unter Einbeziehung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Umfel<strong>de</strong>s untersucht.<br />
In Ergänzung zu <strong>de</strong>n untersuchten vier Mo<strong>de</strong>llstandorten aus <strong>de</strong>n bei<strong>de</strong>n ersten Projektphasen<br />
erfolgt im Rahmen <strong>de</strong>r Vorhabensfortschreibung die Bearbeitung zweier weiterer Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
mittels <strong>de</strong>r im <strong>optirisk</strong> – Projekt entwickelten Metho<strong>de</strong>. Im Ergebnis <strong>de</strong>r Projektphasen I und II<br />
wur<strong>de</strong> antizipiert, dass die Analyse altlastenbedingter Risiken frühzeitig in <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Entwurfsprozess einzubeziehen ist. Zielkonflikte und Risiken können so frühzeitig i<strong>de</strong>ntifiziert und<br />
hinsichtlich <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten umsetzungsorientiert bewertet<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Anhand <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte wird die entwickelte Methodik geprüft und hinsichtlich einer Ergebnisverallgemeinerung<br />
untersucht. Dabei wird je<strong>de</strong>r Arbeitsschritt hinsichtlich seiner Allgemeingültigkeit<br />
/ Verallgemeinerbarkeit geprüft.<br />
Zusätzlich erfolgt eine Integration energetischer Aspekte in die Betrachtung. <strong>Die</strong> Analyse regenerativer<br />
energetischer Nachnutzungsoptionen ist im Sinne einer nachhaltigen Standortentwicklung,<br />
generiert weitere <strong>Optimierung</strong>spotenziale und schafft Synergieeffekte.<br />
Eine Ergebnisverallgemeinerung wird im Abschluss <strong>de</strong>r III. Projektphase in Form eines Leitfa<strong>de</strong>ns<br />
formuliert, welcher als Handlungshilfe für alle Akteure dienen soll, die mit <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung<br />
ökologisch belasteter Grundstücke betraut sind.<br />
1.2. Der Forschungsverbund<br />
Durch die JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH als Initiator wur<strong>de</strong> für das Forschungsprojekt<br />
<strong>optirisk</strong> ein Verbund aus <strong>de</strong>n Partnern JENA-GEOS ® , LEG - Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft<br />
Thüringen mbH und <strong>de</strong>r Bauhaus Universität Weimar, Lehrstuhl Raumplanung und Raumforschung<br />
gebil<strong>de</strong>t.<br />
JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH<br />
Technisch - organisatorische Projektleitung,<br />
Anwendungsorientierte Aspekte:<br />
Grundstücksmin<strong>de</strong>rwert,<br />
I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>de</strong>s Haftungs- und Investitionsrisikos,<br />
Naturraumbewertung<br />
LEG - Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH<br />
praktisch - <strong>städtebauliche</strong> Aspekte:<br />
Brachflächenportfolios,<br />
Städtebauliche Konzeptionen und <strong>de</strong>ren Bewertung,<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Entwicklungskonzeptes,<br />
Standortentwicklung<br />
Bauhaus Universität Weimar,<br />
Lehrstuhl Raumplanung und Raumforschung<br />
wissenschaftlich – <strong>städtebauliche</strong> Aspekte:<br />
Städtebauliche Konzeptionen und <strong>de</strong>ren Bewertung,<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Entwicklungskonzeptes,<br />
wissenschaftliche Begleitung<br />
REFINA: | Projektbericht | 11
<strong>Die</strong> Projektkoordination hat die JENA-GEOS ® inne. Neben <strong>de</strong>r hier angeführten Fachkompetenz<br />
<strong>de</strong>r Verbundpartner war <strong>de</strong>ren räumliche Nähe auch ein wesentliches Kriterium <strong>de</strong>r Auswahl, da<br />
das Projekt <strong>von</strong> einem ständigen Fachdialog <strong>de</strong>r beteiligten Disziplinen lebt.<br />
Abb. 3: Eine <strong>de</strong>r zahlreichen Projektdiskussionen im Projektverbund <strong>optirisk</strong><br />
1.3. Stand <strong>de</strong>r Wissenschaft und Praxis (national/international)<br />
und Defizite<br />
JENA-GEOS ® arbeitet seit Anfang <strong>de</strong>r 1990er Jahre intensiv auf <strong>de</strong>m Gebiet <strong>de</strong>r Altlastenbewältigung<br />
und <strong>de</strong>s Flächenrecycling. Dabei wur<strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>ne Schwachstellen erkannt, die sich<br />
nachteilig auf die Umsetzung eines effektiven Flächenmanagements auswirken. Dazu gehören die<br />
nachstehend beschriebenen:<br />
Eine <strong>de</strong>r wesentlichen Ursachen für das Brachbleiben ehemalig gewerblich o<strong>de</strong>r militärisch genutzter<br />
Flächen sind für die beteiligten Akteure die Unwägbarkeiten in Form unbekannter o<strong>de</strong>r unkalkulierbarer<br />
Kosten, die sich aus <strong>de</strong>m Inanspruchnahmerisiko (behördliche Verfügungen auf <strong>de</strong>r<br />
Grundlage <strong>von</strong> Gesetzen) und <strong>de</strong>m Investitionsrisiko (investitionsbedingter Umgang mit belasteten<br />
Bö<strong>de</strong>n, Bausubstanz und Grundwasser) - und <strong>de</strong>r interaktiven Überlagerung dieser bei<strong>de</strong>n Risiken<br />
- ergeben. In <strong>de</strong>r Praxis <strong>de</strong>r Wertermittlung <strong>von</strong> Grundstücken wird die Komponente ‚Teilwert Altlasten’<br />
als Kosten- und Wertfaktor aus Mangel an Sach- und Fachkenntnis in <strong>de</strong>r Regel ausgeklammert,<br />
obwohl dieser bei solchen Flächen häufig <strong>von</strong> entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>m Einfluss ist. Daraus resultieren<br />
Unsicherheiten <strong>de</strong>r Akteure (Käufer, Investoren, Verkäufer, Kreditgeber, Planer), Irritationen<br />
zwischen <strong>de</strong>n Akteuren untereinan<strong>de</strong>r sowie Konflikte zwischen ihnen und <strong>de</strong>n Behör<strong>de</strong>n.<br />
Eine weitere Schwachstelle offenbart sich darin, dass im Konfliktfeld zwischen <strong>de</strong>n bei<strong>de</strong>n Strategien:<br />
- ‚totale Altlastensanierung’ mit universeller Nutzungsmöglichkeit o<strong>de</strong>r<br />
- angepasste Nachnutzung unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r die Planungsressourcen einengen<strong>de</strong>n<br />
Wirkung <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
nicht immer die adäquaten Entscheidungen getroffen wer<strong>de</strong>n.<br />
Ursache für die bei<strong>de</strong>n genannten Schwachstellen ist nach Erkenntnis <strong>von</strong> JENA-GEOS ® das bisher<br />
weit verbreitete Unvermögen <strong>de</strong>r Entscheidungsträger und -gremien, integrale Lösungsansätze<br />
zu entwickeln. Der übliche Einsatz <strong>von</strong> Spezialisten sowie die strikte Wahrung <strong>von</strong> Zuständigkeitsgrenzen<br />
begünstigen sektorale Lösungsansätze, wie beispielsweise:<br />
12 | REFINA: | Projektbericht
- <strong>de</strong>n marktanalytischen Bewertungsansatz für die Wertmin<strong>de</strong>rung eines kontaminierten<br />
Grundstückes durch die Quantifizierung <strong>de</strong>s Stigma-Effektes (MUNDY 1992, PATCHIN<br />
1994, WEBER 1996 u.a.). <strong>Die</strong>se Metho<strong>de</strong> hat <strong>de</strong>n Vorteil, dass man die Zustandsmerkmale<br />
<strong>de</strong>s Grundstückes nicht genau untersuchen muss. <strong>Die</strong> Unzuverlässigkeit <strong>de</strong>s Faktors<br />
‚öffentliche Meinung’ sowie die Schwierigkeit, vergleichbare belastete Grundstücke ‚mit<br />
schlechtem Ruf’ zu fin<strong>de</strong>n, um statistische Koeffizienten für die Wertmin<strong>de</strong>rung abzuleiten,<br />
stellen sich als Nachteil dar.<br />
- <strong>de</strong>n bautechnische Bewertungsansatz, bei <strong>de</strong>m meist abstrakte Sanierungserfor<strong>de</strong>rnisse<br />
und fiktive Sanierungsziele zugrun<strong>de</strong> gelegt wer<strong>de</strong>n (Cost to correct appoach, clean up<br />
coasts, CORA <strong>de</strong>r US EPA, <strong>de</strong>utsche Varianten BESAL, KOSAL, ECOSAL, PRISAL<br />
u.a.). Er setzt voraus, dass die Altlastensanierung als selbständiges Bauprojekt geplant<br />
wird. Ergebnis ist das ‚sanierte’ Grundstück vor <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Planung. Weiterer<br />
Nachteil ist, dass die Auffassungen über <strong>de</strong>n zu erreichen<strong>de</strong>n ‚sanierten Zustand’ und<br />
somit auch <strong>de</strong>r Kosten bei verschie<strong>de</strong>nen Gutachtern für ein und dasselbe Grundstück<br />
weit auseinan<strong>de</strong>r liegen. Zu<strong>de</strong>m sind sie wenig realistisch, weil die Altlastensanierung<br />
ohne Berücksichtigung <strong>de</strong>r zukünftigen Grundstücksnutzung wirtschaftlich uneffektiv ist.<br />
Es kommt daher meist zu einer Überbewertung <strong>de</strong>r altlastenbedingten Wertmin<strong>de</strong>rung.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r Diversität <strong>de</strong>r Einflussfaktoren, die bei Standortentwicklungen und <strong>de</strong>m Flächenrecycling<br />
<strong>von</strong> rechtlichen, wirtschaftlichen und technisch-naturwissenschaftlichen Kriterien gleichermaßen<br />
bestimmt wer<strong>de</strong>n, sind jedoch fach- und ressortübergreifen<strong>de</strong> Lösungen erfor<strong>de</strong>rlich. Dazu<br />
bedarf es inter- bzw. transdisziplinärer Denk- und Arbeitsweisen. <strong>Die</strong> bisher vorliegen<strong>de</strong>n Normen<br />
und Richtlinien (man <strong>de</strong>nke nur an die Altlastenmethodiken <strong>de</strong>r einzelnen Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>r) sind<br />
kaum geeignet, die für ein effektives Flächenmanagement notwendigen integralen Lösungen zu<br />
entwickeln.<br />
Betrachtet man die Entwicklung <strong>de</strong>s Umganges mit <strong>de</strong>n Altlasten im internationalen Blickwinkel<br />
(bevorzugt unserer europäischen Nachbarlän<strong>de</strong>r), hat sich in <strong>de</strong>n meisten Län<strong>de</strong>rn die Gesetzgebung<br />
zum Schutz <strong>de</strong>r Grundwasser-Ressourcen unabhängig <strong>von</strong> <strong>de</strong>r zum Schutz <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns<br />
und <strong>de</strong>r Sanierung kontaminierter Flächen entwickelt. Dabei eilte die Gesetzgebung zum Schutz<br />
<strong>de</strong>s Grundwassers meist in unterschiedlichem Ausmaß voraus und beeinflusste daher in begrenztem<br />
Maße die Zielvorgaben im Rahmen <strong>de</strong>r Altlastenbewertung. Gemeinsam ist diesen Län<strong>de</strong>rn,<br />
dass <strong>de</strong>m Transferpfad Bo<strong>de</strong>n Grundwasser bei <strong>de</strong>r Beurteilung kontaminierter Flächen eine<br />
beson<strong>de</strong>re Be<strong>de</strong>utung, wenn nicht sogar die primäre zukommt.<br />
Bezüglich <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns wird international <strong>de</strong>r Wirkpfad <strong>de</strong>r Direktaufnahme, insbeson<strong>de</strong>re bei sensitiver<br />
Flächennutzung (oft zitiertes Beispiel: Kin<strong>de</strong>rspielplatz, orale Aufnahme) sowie <strong>de</strong>r <strong>de</strong>s Transfers<br />
Bo<strong>de</strong>n Nutzpflanze bei landwirtschaftlicher Nutzung in <strong>de</strong>n Betrachtungen präferiert. <strong>Die</strong>s<br />
äußert sich beispielsweise in <strong>de</strong>r Festlegung geson<strong>de</strong>rter Richtwerte für geson<strong>de</strong>rte Expositionsszenarien<br />
und Elutionsverfahren.<br />
Ursache für eine Priorisierung <strong>de</strong>r drei vorgenannten Wirkpfadszenarien ist die unmittelbare Gefährdung<br />
für die menschliche Gesundheit, die so <strong>de</strong>r Allgemeinheit leicht verständlich ist. Kontaminationen<br />
<strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns beispielsweise unter Fabrikanlagen stellen im Vergleich dazu eher eine abstrakte<br />
Gefährdung in <strong>de</strong>r öffentlichen Wahrnehmung dar. <strong>Die</strong>ses Thema ist jedoch im Zusammenhang<br />
mit <strong>de</strong>r Privatisierung ehemals volkseigener Gewerbegrundstücke ganz Ost-Europas verstärkt<br />
in <strong>de</strong>n Fokus gerückt, vor allem im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Wertmin<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Grundstücken<br />
aufgrund ökologischer Sachverhalte.<br />
Drei fundamentale Prinzipien <strong>de</strong>r Umweltpolitik sind europaweit mittlerweile unbestritten und erleben<br />
<strong>de</strong>rzeit <strong>de</strong>n Übergang <strong>von</strong> <strong>de</strong>n jeweiligen Lan<strong>de</strong>s-Gesetzgebungen in europäisches Recht:<br />
- das Vorsorgeprinzip:<br />
die Notwendigkeit, zukünftige Belastungen zu vermei<strong>de</strong>n bzw. zu begrenzen<br />
- das Verursacherprinzip:<br />
<strong>de</strong>r Verursacher bezahlt die Behebung <strong>de</strong>s eingetretenes Scha<strong>de</strong>ns, und<br />
REFINA: | Projektbericht | 13
- das risiko-basierte Prinzip:<br />
<strong>de</strong>r I<strong>de</strong>ntifizierung, Priorisierung und Abschätzung <strong>de</strong>r Notwendigkeit <strong>von</strong> Sanierungsaktivitäten.<br />
<strong>Die</strong> Umsetzung <strong>de</strong>s letzteren erfolgt im Allgemeinen in einer dreiphasigen, abgestuften Vorgehensweise:<br />
<strong>de</strong>r Erfassung (‚hazard i<strong>de</strong>ntification’), Beurteilung (‚assessment’) und Sanierung<br />
(‚remediation’) <strong>von</strong> Altlastverdachtsflächen. Auch die zweistufige Unterglie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Phase II in<br />
die ‚Gefährdungsabschätzung’ (‚risk estimation’) auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>von</strong> Prüfwerten und <strong>de</strong>r nachfolgen<strong>de</strong>n<br />
(und abschließen<strong>de</strong>n) ‚Gefahrenbeurteilung’ (‚risk evaluation’) zur Beschreibung (Mo<strong>de</strong>llierung)<br />
<strong>de</strong>s realen Risikos auf <strong>de</strong>r Grundlage flächenspezifischer Kenngrößen ist weit verbreitet.<br />
Insbeson<strong>de</strong>re in diesem Bereich <strong>de</strong>r Phase II ist <strong>de</strong>r Einfluss <strong>de</strong>r Risk Assessment Methodik <strong>de</strong>r<br />
US EPA unverkennbar.<br />
Bei <strong>de</strong>r Festlegung <strong>von</strong> Sanierungszielen hat sich erst in einem langen Prozess die Erkenntnis<br />
durchgesetzt, dass eine multifunktionale Wie<strong>de</strong>rherstellung <strong>de</strong>s kontaminierten Bo<strong>de</strong>ns als Grundprinzip<br />
aus Kostengrün<strong>de</strong>n illusionär ist. Mittlerweile hat sich europaweit <strong>de</strong>r Folgenutzungsaspekt<br />
(‚functional approach’ bzw. ‚source-pathway-receptor concept’) als Grundlage für die Festlegung<br />
<strong>von</strong> Sanierungszielen durchgesetzt. Damit geschah – wie zunächst in Deutschland – die Kopplung<br />
<strong>de</strong>s Umwelt- mit <strong>de</strong>m Baurecht insofern, dass die Umweltqualitätsziele für einen vormals ökologisch<br />
belasteten Standort <strong>de</strong>r planungsrechtlichen bzw. planungsrechtlich zulässigen Nachnutzung<br />
entsprechen müssen.<br />
Abb. 4: Brachflächen und Altlasten in Polen (links) und Rumänien (rechts)<br />
14 | REFINA: | Projektbericht
Wesentliche Unterschie<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n Vorgehensweisen <strong>de</strong>r EU Län<strong>de</strong>r bestehen heute dagegen im<br />
Bereich <strong>de</strong>r Regelung und <strong>de</strong>s Vollzugs, die ursächlich in <strong>de</strong>n diversen verwaltungstechnischen<br />
Internglie<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r Europäischen Staaten begrün<strong>de</strong>t sind. Bei einer vergleichen<strong>de</strong>n Betrachtung<br />
wird <strong>de</strong>utlich, dass sich <strong>de</strong>r nachsorgen<strong>de</strong> Bo<strong>de</strong>nschutz beispielsweise in <strong>de</strong>n Beitrittslän<strong>de</strong>rn<br />
Ost-Europas bislang <strong>de</strong>utlich geringerer Wertschätzung erfreut, sieht man doch landläufig die Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Kontaminationen als finanzielles und technisches Hemmnis bei investiven Aktivitäten<br />
an. Zu<strong>de</strong>m ist in Umbruchzeiten die Ökologie <strong>de</strong>r Ökonomie (Schaffung <strong>von</strong> Arbeitsplätzen) zunächst<br />
nachgeordnet.<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>s Erfahrungsaustausches konnten sich auch Mitarbeiter <strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong> – Projektes<br />
regionale Eindrücke <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Situation in Polen (Kleinpolen, Region Krakau) und in Rumänien<br />
(Region Ploiesti) verschaffen, die voran stehen<strong>de</strong> Aussagen bestätigen.<br />
Der zuvor beschriebene Gedanke <strong>de</strong>r Anpassung <strong>de</strong>r Umweltqualitätsziele an die planungsrechtliche<br />
Nachnutzung <strong>von</strong> Standorten hat in <strong>de</strong>r theoretischen Durchdringung auch international noch<br />
nicht zu Weiterentwicklungen geführt, die eine Sanierungsoptimierung in einer <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
angepassten <strong>städtebauliche</strong>n Überplanung <strong>de</strong>s konkreten Standortes zum Inhalt haben.<br />
<strong>Die</strong>ser Umstand hat aus Erfahrung <strong>de</strong>r Autoren seine Ursache darin, dass sich entsprechend <strong>de</strong>r<br />
sich historisch entwickelten Ingenieurskunst <strong>de</strong>s Städtebaus und <strong>de</strong>r Architektur die han<strong>de</strong>ln<strong>de</strong>n<br />
Akteure <strong>von</strong> räumlich-ästhetischen Visionen und wirtschaftlichen Notwendigkeiten <strong>de</strong>r Investition<br />
leiten lassen, nicht aber <strong>von</strong> Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns und damit verbun<strong>de</strong>nen Kosten ihrer<br />
Beseitigung. <strong>Die</strong>s führte wie<strong>de</strong>rum dazu, dass einige Brachflächen bis heute brach blieben, weil die<br />
Sanierungskosten die Standortentwicklung blockierten.<br />
<strong>Die</strong> Auflösung dieses Konfliktes hat das Projekt <strong>optirisk</strong> zum Inhalt: Für solche Problemflächen,<br />
auch ‚C-Flächen’ (siehe schematische Darstellung in Abb. 2) genannt, sollen Lösungen gefun<strong>de</strong>n<br />
wer<strong>de</strong>n, die eine Rückführung in <strong>de</strong>n Grundstücksverkehr ermöglichen. <strong>Die</strong>s soll mit <strong>de</strong>r<br />
Senkung <strong>von</strong> Sanierungskosten durch eine Anpassung <strong>de</strong>r konkreten baulichen Nachnutzung an<br />
die ökologischen Zwänge geschehen (‚Integrierte Standortentwicklungskonzepte’).<br />
1.4. Wissenschaftliche Arbeitsinhalte und Projektphasen<br />
Grundlegen<strong>de</strong> Projektstrukturierung<br />
Grundgedanke <strong>de</strong>s Projektes ist, Mo<strong>de</strong>llstandorte auf <strong>de</strong>r Basis aller verfügbaren, teilweise neu zu<br />
erheben<strong>de</strong>n Daten hinsichtlich <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n (‚Funktion und Gestalt’) wie auch <strong>de</strong>r ökologischen<br />
(‚Natur und Umwelt’) Kriterien zu bewerten, Konflikte zwischen diesen Kriteriengruppen herauszuarbeiten<br />
und für Integrierte Standortentwicklungskonzepte aufzulösen.<br />
<strong>Die</strong> Projektphase I sieht als wesentlichen Inhalt unabhängig <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r<br />
- die I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>de</strong>r altlastenbedingten Risiken auf <strong>de</strong>r Basis eines<br />
zu entwickeln<strong>de</strong>n risikobasierten Prüfsystems<br />
- <strong>de</strong>n Entwurf <strong>städtebauliche</strong>r Entwicklungskonzepte auf <strong>de</strong>r Basis einer standortbezogenen<br />
Makro- und Mikroanalyse und einem Ranking hinsichtlich <strong>städtebauliche</strong>r Qualität<br />
an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten vor. Als Ergebnis <strong>de</strong>r Projektphase I wird antizipiert, dass die entwickelten<br />
<strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzepte in <strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>r Umsetzung mit <strong>de</strong>n <strong>de</strong>finierten altlastenbedingten<br />
Risiken in Konflikt stehen bzw. <strong>Optimierung</strong>sbedarf besteht.<br />
<strong>Die</strong> Projektphase II beinhaltet die Entwicklung Integrierter Standortentwicklungskonzepte für die<br />
Mo<strong>de</strong>llstandorte auf <strong>de</strong>r Basis einer <strong>de</strong>taillierten Konfliktanalyse. Dabei ist zunächst zwischen<br />
Standorten mit und ohne vorhabensbezogener Nutzungs- und Bebauungskonzeption zu unter-<br />
REFINA: | Projektbericht | 15
schei<strong>de</strong>n; für letztere eine Vorzugsvariante auf <strong>de</strong>r Grundlage eines zu schaffen<strong>de</strong>n Bewertungssystems<br />
abzuleiten.<br />
In <strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>r Vorhabensfortschreibung (III. Projektphase) erfolgt zusätzlich eine Integration<br />
energetischer Aspekte in die Betrachtung. <strong>Die</strong> Analyse regenerativer energetischer Nachnutzungsoptionen<br />
ist im Sinne einer nachhaltigen Standortentwicklung, generiert weitere <strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
und schafft Synergieeffekte. Eine Ergebnisverallgemeinerung wird im Abschluss <strong>de</strong>r III.<br />
Projektphase in Form eines Leitfa<strong>de</strong>ns formuliert, welcher als Handlungshilfe für alle Akteure dienen<br />
soll, die mit <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung ökologisch belasteter Grundstücke betraut sind.<br />
<strong>Die</strong> Projektstruktur ist in vereinfachter Form nachfolgend dargestellt:<br />
Abb. 5: Schematische Darstellung <strong>de</strong>s inhaltlichen Projektablaufes<br />
Erfassung<br />
<strong>Die</strong> Projektbearbeitung setzt zunächst eine umfassen<strong>de</strong> Recherche nach Standortdaten und <strong>de</strong>ren<br />
Erfassung in einer zu entwickeln<strong>de</strong>n Standortdatenbank voraus. <strong>Die</strong>se sollte <strong>von</strong> vornherein mit<br />
einem Geografischen Informationssystem gekoppelt sein, um alle erfassten Sachverhalte auch in<br />
einem ‚Standort-Atlas’ darstellen und untereinan<strong>de</strong>r synoptisch nach Belieben kombinieren zu können.<br />
Funktion und Gestalt<br />
Entsprechend <strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r Praxis üblichen Herangehensweisen wer<strong>de</strong>n auf Grundlage <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Analyse (Makro- und Mikroanalyse) Planungskonzepte für die Mo<strong>de</strong>llstandorte entwickelt.<br />
Um später (Projektphase II) eine ergebnisorientierte Konfliktanalyse durchführen zu können,<br />
wird hier bewusst auf eine Berücksichtigung umweltrelevanter Sachverhalte verzichtet.<br />
<strong>Die</strong> <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzepte waren zunächst als ‚Stegreifentwürfe’ unter Einbeziehung<br />
<strong>von</strong> Lehre und Forschung an <strong>de</strong>r Bauhaus-Universität zu konzipieren. <strong>Die</strong>se Stegreifentwürfe<br />
beziehen unter an<strong>de</strong>rem Ziele <strong>de</strong>r Eigentümer, <strong>de</strong>r Stadt, <strong>de</strong>r Interessenten, überregionalen Planungen,<br />
<strong>de</strong>r Stadtentwicklung, <strong>de</strong>r formellen und informellen Planung ein.<br />
Auf <strong>de</strong>r Basis <strong>de</strong>r Stegreifentwürfe wer<strong>de</strong>n mittels fiktiver <strong>städtebauliche</strong>r I<strong>de</strong>enwettbewerbe für<br />
<strong>de</strong>n jeweiligen Mo<strong>de</strong>llstandort wie<strong>de</strong>rum vier unterschiedliche Konzeptvarianten entwickelt. <strong>Die</strong>se<br />
unterschiedlichen Konzeptansätze wer<strong>de</strong>n in einem entwickelten Bewertungssystem einem qualita-<br />
16 | REFINA: | Projektbericht
tiven Ranking aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht unterworfen. So entstehen städtebaulich optimale Planungskonzepte,<br />
die mo<strong>de</strong>rnsten <strong>städtebauliche</strong>n Aspekten gerecht wer<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>ren Umsetzungen<br />
jedoch an <strong>de</strong>n hohen Aufwendungen für die Altlastensanierung scheitern können.<br />
Gegenüber <strong>de</strong>r Bearbeitung <strong>de</strong>r 4 Mo<strong>de</strong>llstandorte aus <strong>de</strong>n ersten bei<strong>de</strong>n Projektphasen ist in <strong>de</strong>r<br />
Umsetzungsphase die vorhan<strong>de</strong>ne Altlastensituation bereits bekannt. Zusätzlich wird eine energetische<br />
Betrachtung im Hinblick auf die ‚energetische Produktion, Umwandlung und Verteilung’<br />
angestellt, die sich planerisch in mehreren <strong>städtebauliche</strong>n I<strong>de</strong>en wi<strong>de</strong>rspiegeln soll.<br />
Natur und Umwelt<br />
Auf <strong>de</strong>r Grundlage einer im Rahmen <strong>de</strong>s Projektes zu entwickeln<strong>de</strong>n Metho<strong>de</strong> wird für die Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
die Kostenprognose <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten (auch Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r<br />
Haftungsrisiko genannt), <strong>de</strong>s Investitionsrisikos und <strong>de</strong>r Freilegungskosten durchgeführt.<br />
Inhalt <strong>de</strong>r Entwicklung ist die Schaffung/Weiterentwicklung eines risikobasieren<strong>de</strong>n Prüfsystems<br />
auf bo<strong>de</strong>nschutzrechtlich genormten Beurteilungsmaßstäben, welches für alle Standorte mit<br />
Schutzgutgefährdungen (Inanspruchnahmerisiko) kompatibel ist. Schutzgüter sind dabei nur die<br />
konkreten standortrelevanten Bo<strong>de</strong>nfunktionen nach § 2 Abs. 2 <strong>de</strong>s BBodSchG und ggf. betroffene<br />
Oberflächen- und Grundwasserkörper. Im Ergebnis <strong>de</strong>r Bewertung kann je<strong>de</strong>s standortrelevante<br />
Schutzgut zu einer Risikoklasse zugeordnet wer<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>ren Position anzeigt, wie das Umweltrisiko<br />
für je<strong>de</strong>s Schutzgut einzustufen ist. <strong>Die</strong> Verhältnismäßigkeit <strong>von</strong> Maßnahmen könnte somit unmittelbar<br />
aus <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>s konkreten Gefährdungsverhaltens in einer solchen Matrix abgeleitet<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Im Ergebnis entstehen für die Mo<strong>de</strong>llstandorte ‚Risikoprognosemo<strong>de</strong>lle’, d.h. 3-dimensionale Aussagen<br />
über ökologische Sachverhalte, <strong>de</strong>ren Beseitigung<br />
a) Inhalt einer behördlichen Anordnung auf umweltrechtlicher Gesetzgrundlage sein können<br />
(Inanspruchnahmerisiko) bzw.<br />
b) abfallrechtlich bedingte finanzielle Auswirkungen auf ein Investprojekt bei Eingriffen in<br />
die entsprechen<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>npartien haben wird.<br />
Nach I<strong>de</strong>ntifizierung <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte und <strong>de</strong>r Ableitung verhältnismäßiger Sanierungsziele<br />
können die Maßnahmen zur Erreichung eines tolerablen Sollzustan<strong>de</strong>s monetarisiert<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Energetische Nutzung<br />
<strong>Die</strong> Validierungsstandorte wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>r Vorhabensfortschreibung zusätzlich hinsichtlich<br />
ihrer prinzipiellen Eignung für energetische Produktion, Umwandlung und Verteilung untersucht.<br />
Durch die konkrete Aussicht <strong>de</strong>r Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung sollen die Brachflächen damit gezielt<br />
aufgewertet wer<strong>de</strong>n.<br />
Es ist vorgesehen, verschie<strong>de</strong>nste Optionen zur Nutzung erneuerbarer Energien und Anfallenergie<br />
unter Einbeziehung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Umfel<strong>de</strong>s zu untersuchen. Dabei wer<strong>de</strong>n alle Elemente<br />
<strong>de</strong>r Energiewirtschaft <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Erzeugung über die Umwandlung und <strong>de</strong>n Transport bis hin zur<br />
anthropogenen Nutzung in die Untersuchung einbezogen. Eine integrierte Betrachtung <strong>de</strong>r Energieeffizienz<br />
hat zum Ziel, nachhaltige Energieanwendungen in die <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzepte<br />
zu integrieren, die Synergieeffekte in Form <strong>von</strong> wirtschaftlichen Impulsen im Sinne einer<br />
nachhaltigen Stadtentwicklung generieren.<br />
Konfliktanalyse<br />
In dieser interdisziplinären Konfliktanalyse wer<strong>de</strong>n die Standortentwicklungshemmnisse <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>r herausgearbeiteten <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvarianten und <strong>de</strong>n<br />
ökologisch bedingten Sachverhalten näher betrachtet und analysiert. <strong>Die</strong> Konfliktanalyse wird in<br />
<strong>de</strong>n drei sich gegenseitig beeinflussen<strong>de</strong>n Ebenen durchgeführt:<br />
REFINA: | Projektbericht | 17
- rechtliche Aspekte: (Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
- finanzielle Aspekte: (Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten<br />
Gefahrenabwehr, altstandorttypische Mehraufwendungen)<br />
- fachtechnische Aspekte: (Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktlösung: Integrierte Standortentwicklungskonzepte<br />
Mit <strong>de</strong>r Integration <strong>de</strong>r umweltrelevanten Sachverhalte in <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfsprozess<br />
sind die Standortentwicklungskonzeptionen für die Mo<strong>de</strong>llstandorte zu optimieren. Basis dafür bil<strong>de</strong>n<br />
konkret anzustellen<strong>de</strong> Kostenberechnungen für die ausgewählten <strong>städtebauliche</strong>n Varianten.<br />
Mit Hilfe <strong>de</strong>r standortbezogenen Risikoprognosemo<strong>de</strong>lle soll erreicht wer<strong>de</strong>n, einen 3dimensionalen<br />
Überblick über die Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken im Standortuntergrund<br />
zu erlangen und eine bauliche Investition (Nachnutzung) <strong>de</strong>rart zu platzieren, dass <strong>de</strong>r geringmöglichste<br />
finanzielle Aufwand entsteht.<br />
Gesamtbetrachtung<br />
In <strong>de</strong>r Phase Vorhabensfortschreibung wird zur Verallgemeinerung <strong>de</strong>r Projektergebnisse ein Leitfa<strong>de</strong>n<br />
formuliert. Wesentliche Inhalte sind neben <strong>de</strong>r Erarbeitung und Diskussion <strong>de</strong>r Projektergebnisse<br />
im Forschungsverbund, <strong>de</strong>ren Einbindung in <strong>de</strong>n REFINA-Forschungsprozess und die Querbezüge<br />
zu an<strong>de</strong>ren mit <strong>de</strong>r Thematik betrauten Projekten.<br />
Dabei soll <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong> – Metho<strong>de</strong> folgend ein Leitfa<strong>de</strong>n entstehen, <strong>de</strong>r Kommunen und Planer<br />
bei <strong>de</strong>r Revitalisierung <strong>von</strong> Brachflächen mit vorhan<strong>de</strong>nen Kontaminationen bzw. Kontaminationsverdacht<br />
unterstützt.<br />
1.5. <strong>optirisk</strong> in <strong>de</strong>r REFINA-Vernetzung<br />
<strong>optirisk</strong> war <strong>von</strong> Beginn an eng in <strong>de</strong>n REFINA-Prozess eingebun<strong>de</strong>n. Zwischen- und En<strong>de</strong>rgebnisse<br />
aus <strong>optirisk</strong> wur<strong>de</strong>n mehrfach an<strong>de</strong>ren REFINA-Projekten vorgestellt und mit <strong>de</strong>n<br />
Beteiligten diskutiert. Zielstellung für das <strong>optirisk</strong> –Team war dabei neben <strong>de</strong>r Aufnahme neuer<br />
Gedanken und Anregungen auch die Sensibilisierung <strong>von</strong> Vertretern an<strong>de</strong>rer REFINA-Projekte für<br />
die entwickelte Methodik.<br />
Neben Teilnahmen, Vorträgen und Präsentation auf Tagungen seien einige Veranstaltungen hervorgehoben,<br />
bei <strong>de</strong>nen <strong>optirisk</strong> – Inhalte überaus intensiv projektübergreifend diskutiert wur<strong>de</strong>n:<br />
Workshop 'Umweltfachliche Risikoprognose’<br />
Der REFINA – workshop 'Umweltfachliche Risikoprognose’ fand am 02.11.2007 in Jena im Plenarsaal<br />
<strong>de</strong>s Rathauses, organisiert <strong>von</strong> JENA-GEOS ® statt. Teilgenommen hatten auf spezielle Einladung<br />
die REFINA-Projekte:<br />
- NFM-H (Nationales Flächenmanagement Hannover)<br />
- SINBRA (Strategien zur nachhaltigen Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen)<br />
- KOSAR (Kostenoptimierte Sanierung und Bewirtschaftung <strong>von</strong> Reserveflächen)<br />
- Regionales Portfoliomanagement<br />
sowie <strong>de</strong>r PT Jülich, die Projektübergreifen<strong>de</strong> Begleitung (DIfU) und das Thüringer Ministerium für<br />
Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt.<br />
Risiken bei <strong>de</strong>r Monetarisierung <strong>von</strong> ökologischen Lasten urbaner Standorte stan<strong>de</strong>n im Mittelpunkt<br />
<strong>de</strong>s workshops. <strong>Die</strong> Projektgruppe <strong>optirisk</strong> – speziell JENA-GEOS ® – stellte die entwickelte<br />
Methodik ‚I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten<br />
mit <strong>de</strong>m im Projekt <strong>optirisk</strong> entwickelten Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ in <strong>de</strong>n<br />
Mittelpunkt. Kern <strong>de</strong>s Algorithmus ist die Ableitung erfor<strong>de</strong>rlicher und verhältnismäßiger (Sanie-<br />
18 | REFINA: | Projektbericht
ungs-) Maßnahmen zur Erreichung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st hinnehmbaren Sollzustan<strong>de</strong>s für die jeweils planungsrechtlich<br />
zulässige Nachnutzung.<br />
Abb. 6: Workshop ‚Umweltfachliche Risikoprognose’ am 02.11.2007 in Jena<br />
Das Projekt NFM-H befasst sich mit Sicherheiten bzw. Unsicherheiten <strong>von</strong> Sanierungskostenschätzungen<br />
und legte in <strong>de</strong>r Diskussion als Zwischenergebnis u. a. vor, dass für verlässliche Kostenaussagen<br />
Untersuchungsniveaus ab ‚Orientieren<strong>de</strong> Untersuchung’ und höher erfor<strong>de</strong>rlich sind.<br />
Be<strong>de</strong>utendste Unsicherheiten bzgl. <strong>de</strong>r Monetarisierung <strong>von</strong> Sanierungskosten resultieren aus<br />
fehlerhaften Untersuchungen bzw. einem unzureichen<strong>de</strong>n Untersuchungsstand, in <strong>de</strong>r Praxis höherer<br />
Quantität <strong>de</strong>r Kontaminationen und einer höheren Sanierungsdauer sowie Planungs- und<br />
Ausführungsfehlern bei <strong>de</strong>r Sanierung selbst.<br />
Im Fokus <strong>de</strong>s Projektes ‚Regionales Portfoliomanagement’ stehen Mo<strong>de</strong>lle zur monetarisieren<strong>de</strong>n<br />
Wirkung <strong>von</strong> baulichen Nutzwerten, ökologischer Belastung, Belastungsstufen <strong>de</strong>r äußeren und<br />
inneren Erschließung (u.a. Verkehr, Versorgungsnetze, soziale Infrastruktur) sowie <strong>städtebauliche</strong><br />
Impulseffekte im Umfeld.<br />
SINBRA hat schließlich die beson<strong>de</strong>rs schwierigen Bedingungen beim Recycling brach gefallener<br />
militärischer Liegenschaften zum Inhalt. In diesem Projekt spielen auch altlastenbedingte Grundstücksmängel<br />
eine wesentliche Rolle, <strong>de</strong>nen man mit einer Kombination <strong>von</strong> Metho<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Wertsteigerung<br />
(Nachhaltigkeitskriterien, Minimierung <strong>de</strong>r Marktrisiken) und Metho<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Kostenminimierung<br />
bei <strong>de</strong>r Sanierung und Flächenaufbereitung (neuartige Sanierungsmetho<strong>de</strong>n) Herr wer<strong>de</strong>n<br />
will.<br />
REFINA: | Projektbericht | 19
KOSAR befasst sich mit <strong>de</strong>r kostenoptimierten Überführung <strong>von</strong> Brachflächen in einen Reserveflächenpool,<br />
auf <strong>de</strong>n im Bedarfsfalle in <strong>de</strong>r Zukunft wie<strong>de</strong>r zurückgegriffen wer<strong>de</strong>n kann.<br />
Als wesentliches Ergebnis dieses workshops wur<strong>de</strong> zunächst die Herausarbeitung verwandter<br />
Probleme in <strong>de</strong>n beteiligten Projekten gesehen, die in Fragen <strong>de</strong>r Verlässlichkeit/Sicherheit bei <strong>de</strong>r<br />
Monetarisierung ökologischer Risiken bei altlastenbehafteten Standorten gesehen wer<strong>de</strong>n. Wer<strong>de</strong>n<br />
in naher Zukunft solche hinreichen<strong>de</strong>n Sicherheiten nicht erreicht, ist auch keine Än<strong>de</strong>rung bei <strong>de</strong>r<br />
Grun<strong>de</strong>instellung potenzieller Investoren/Käufer bezüglich altlastenbehafteter Standorte zu erwarten.<br />
Bezüglich <strong>de</strong>r verschie<strong>de</strong>nartigen Herangehensweisen war <strong>de</strong>utlich zu unterschei<strong>de</strong>n (und<br />
wur<strong>de</strong> auch teilweise kontrovers diskutiert), welche Metho<strong>de</strong>n<br />
a) einer Monetarisierung im Sinne <strong>de</strong>r bloßen Kalkulation <strong>von</strong> Sanierungsmaßnahmen<br />
(Leistungsverzeichnisse) beispielsweise auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>von</strong> Grenz-/Prüfwerten dienen,<br />
o<strong>de</strong>r<br />
b) <strong>de</strong>r Monetarisierung zunächst im Sinne einer Ableitung tatsächlich notwendiger und verhältnismäßiger<br />
(Sanierungs-) Maßnahmen zuzuordnen sind, auf <strong>de</strong>r nachfolgend die Kalkulation<br />
<strong>de</strong>s Kostenaufwan<strong>de</strong>s Ingenieursroutine ist.<br />
<strong>Die</strong> Entwicklung <strong>de</strong>r zweitgenannten Metho<strong>de</strong>, die auf einer Umsetzung <strong>de</strong>s im Grundgesetz verankerten<br />
Verhältnismäßigkeitsprinzips beruht, ist Inhalt <strong>de</strong>r im Rahmen <strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong> - Projektes<br />
entwickelten Metho<strong>de</strong> MESOTES (vgl. 2.2.2) und wird im weiteren REFINA-Prozess verbreitet.<br />
Unabhängig <strong>von</strong> <strong>de</strong>r rein technologisch-ökonomisch ausgerichteten Min<strong>de</strong>rwertermittlung ökologisch<br />
belasteter Grundstücke ist eine Bewertung <strong>de</strong>s ‚merkantilen Min<strong>de</strong>rwertes’ wie er im Projekt<br />
SINBRA behan<strong>de</strong>lt wird, zusätzlich <strong>von</strong> Be<strong>de</strong>utung.<br />
Erstes Treffen <strong>de</strong>r Projektgruppe TASK<br />
Ziel <strong>von</strong> TASK (Terra-, Aqua-, und Sanierungskompetenzzentrum beim UFZ – Helmholtzzentrum<br />
für Umweltforschung Leipzig) ist die För<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Innovation und <strong>de</strong>s Technologie- und Wissenstransfers<br />
in <strong>de</strong>n Bereichen Bo<strong>de</strong>n, Grundwasser und Flächenrevitalisierung. Gemeinsam mit <strong>de</strong>m<br />
REFINA- Begleitkreis wur<strong>de</strong> vereinbart, dass TASK die REFINA Projekte mit Fokus im Bereich<br />
‚Contaminated Land’ in sein Projektportfolio zur Projekt- und Produktanalyse aufnimmt.<br />
Durch TASK wur<strong>de</strong>n in diesem Zusammenhang in einer ersten Vorauswahl geeignet erscheinen<strong>de</strong><br />
Projekte i<strong>de</strong>ntifiziert und ein erstes Treffen am 15.01.2008 initiiert. Teilnehmer waren (neben <strong>de</strong>r<br />
TASK-Projektgruppe) Vertreter <strong>de</strong>r REFINA-Projekte NFM-H, SINBRA, BioRefine, <strong>optirisk</strong><br />
sowie <strong>de</strong>r projektübergreifen<strong>de</strong>n Begleitung (DIfU).<br />
Wertermittlungsverfahren für kontaminierte Standorte wur<strong>de</strong>n (neben drei weiteren) als eine potenzielle<br />
Produktgruppe i<strong>de</strong>ntifiziert. Bei <strong>de</strong>m Treffen wur<strong>de</strong>n mögliche Akteure für eine Expertengruppe<br />
benannt. <strong>Die</strong>se sollen – zusammen mit <strong>de</strong>r Kontakt- und Koordinierungsstelle in TASK – eine<br />
weitere Analyse (Analyse <strong>de</strong>s Implementierungsstan<strong>de</strong>s, Marktanalysen, auch international, etc.)<br />
und anschließend die Planung und Ausarbeitung <strong>von</strong> Unterstützungsmaßnahmen vornehmen.<br />
Bilateraler Erfahrungsaustausch <strong>optirisk</strong> – SINBRA<br />
Der gemeinsame workshop am 29.02.2008 in Berlin diente <strong>de</strong>m Erfahrungsaustausch <strong>de</strong>r bei<strong>de</strong>n<br />
Projekte <strong>optirisk</strong> und SINBRA, wobei aufgrund <strong>de</strong>r inhaltlichen Nähe <strong>de</strong>r Projekte insbeson<strong>de</strong>re<br />
die nachfolgen<strong>de</strong>n Details diskutiert wur<strong>de</strong>n:<br />
- Anfor<strong>de</strong>rungen an Standortinformationen,<br />
- Quantifizierung <strong>de</strong>r ökonomischen Risiken unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r<br />
Inanspruchnahmerisiken und <strong>de</strong>ren Bewertung sowie<br />
- Ableitung <strong>städtebauliche</strong>r Aspekte/baurechtlicher Belange.<br />
<strong>Die</strong> Projektverwandtschaft zwischen <strong>optirisk</strong> und SINBRA (Strategien zur nachhaltigen<br />
Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen) zeigt sich in <strong>de</strong>r Bearbeitungsthematik im<br />
Sinne <strong>de</strong>r Bewertung und Entwicklung <strong>von</strong> vorgenutzten Brachflächen mit ökologischen Lasten. Als<br />
20 | REFINA: | Projektbericht
positiv wur<strong>de</strong> bei<strong>de</strong>rseits die Übereinstimmung <strong>de</strong>r Definitionen zu <strong>de</strong>n wesentlichen Begrifflichkeiten<br />
<strong>de</strong>r Thematik wie <strong>de</strong>m Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko empfun<strong>de</strong>n.<br />
Deutliche Unterschie<strong>de</strong> ergeben sich aus <strong>de</strong>r Betrachtungs- bzw. Herangehensweise z.B. zur Risikoprognose.<br />
Während <strong>optirisk</strong> Bewertungsmatrices im Sinne einer Musteranleitung für <strong>de</strong>n<br />
sachverständigen Altlastengutachter bzw. Stadtplaner verwen<strong>de</strong>t, zielt SINBRA auf die computergestützte<br />
Erfassung und Bewertung <strong>de</strong>r Risikofaktoren ab, welche <strong>de</strong>n Sachverstand in eine<br />
,software’ fassen soll und diesen damit nicht beim Anwen<strong>de</strong>r zwingend voraussetzt. Während die<br />
SINBRA-Verbundpartner in Teilverbun<strong>de</strong>n konkrete Ergebnisse in je<strong>de</strong>m Teilvorhaben erarbeiten,<br />
zielt die intensive Zusammenarbeit <strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong> – Verbun<strong>de</strong>s auf ein gemeinsames Ergebnis<br />
<strong>de</strong>s interdisziplinären Verbun<strong>de</strong>s.<br />
Ein weiterer wesentlicher Unterschied ergibt sich aus <strong>de</strong>r Betrachtungsdimension und <strong>de</strong>m Kenntnisstand<br />
<strong>de</strong>r Bearbeitungsgebiete. <strong>optirisk</strong> zieht die Entwicklung konkreter räumlich begrenzter,<br />
meist aus <strong>de</strong>r Vornutzung zusammenhängen<strong>de</strong>r Flächen mit einem fortgeschrittenen Kenntnisstand<br />
zur Altlastensituation in Betracht. Dabei wird nicht die Primärdatenerhebung zu <strong>de</strong>n ökologischen<br />
Lasten, son<strong>de</strong>rn die Verknüpfung <strong>de</strong>r Planungsansätze zur Sanierung und zur <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Entwicklung in <strong>de</strong>n Vor<strong>de</strong>rgrund gestellt. SINBRA dagegen betrachtet Großstandorte bis Regionen<br />
und stellt die Primärdatenerhebung zu <strong>de</strong>n ökologischen Lasten und die nachnutzungsbezogene<br />
Risikobewertung in <strong>de</strong>n Vor<strong>de</strong>rgrund. <strong>Die</strong> Bewertung <strong>de</strong>r ökologischen Lasten soll dann als<br />
Grundlage für eine optimierte <strong>städtebauliche</strong> Planung bzw. Standortentwicklung dienen. SINBRA<br />
sieht jedoch keine aktive Verschneidung sanierungsplanerischer und <strong>städtebauliche</strong>r Entwicklungsansätze<br />
vor.<br />
Fachsymposium<br />
'Von <strong>de</strong>r ökologisch belasteten Brachfläche zur energieeffizienten Standortnutzung’<br />
Das Fachsymposium ‚Von <strong>de</strong>r ökologisch belasteten Brachfläche zur energieeffizienten Standortnutzung’<br />
fand am 26.02.2009 im ComCenter <strong>de</strong>r LEG Thüringen in Erfurt unter <strong>de</strong>r Teilnahme an<strong>de</strong>rer<br />
REFINA-Projekte, <strong>de</strong>m Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Naturschutz und Umwelt,<br />
sowie zahlreichen Vertretern aus Forschung und Lehre, Thüringer Kommunen und <strong>de</strong>r Wirtschaft<br />
statt.<br />
Neben <strong>de</strong>r Präsentation <strong>de</strong>r Forschungsziele und –ergebnisse <strong>von</strong> optirsik stan<strong>de</strong>n Strategien<br />
und Perspektiven regenerativer energetischer Nachnutzungsoptionen auf ökologisch belasteten<br />
Brachflächen im Mittelpunkt <strong>de</strong>r Veranstaltung. Es wur<strong>de</strong>n Handlungsfel<strong>de</strong>r, Potenziale und Ergebnisse<br />
aus thematisch verwandten Projekten vorgestellt und diskutiert. Im Ergebnis wur<strong>de</strong> ein<br />
Erfahrungsaustausch <strong>von</strong> Flächenentwicklern, Unternehmern und Wissenschaftlern zur Thematik<br />
vor <strong>de</strong>m Hintergrund <strong>de</strong>r Generierung nachhaltiger Strategien zur Flächenentwicklung erreicht.<br />
US EPA: Sustainability Assessment Tools - Practical Applications in<br />
Germany and the US<br />
Im Rahmen dieser Veranstaltung wur<strong>de</strong>n im November 2009 Projekte, Metho<strong>de</strong>n und Instrumente,<br />
die im Rahmen <strong>von</strong> <strong>de</strong>utschen und amerikanischen Forschungsprojekten erarbeitet wur<strong>de</strong>n, in<br />
Denver präsentiert und diskutiert. Neben <strong>optirisk</strong> waren die REFINA-Projekte SINBRA,<br />
SAFIRA II, REGENA und NFH vertreten, sowie zahlreiche amerikanische Projekte.<br />
Auf <strong>de</strong>r Basis dieser Auftaktveranstaltung wird sich die Zusammenarbeit zwischen <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong><br />
– Projektgruppe und <strong>de</strong>n amerikanischen Kollegen bilateral fortsetzen.<br />
Weiteres<br />
Neben <strong>de</strong>n genannten Veranstaltungen fan<strong>de</strong>n projektübergreifen<strong>de</strong> Diskussionen, Erfahrungsaustausche,<br />
Vorträge und Posterpräsentationen im Rahmen <strong>de</strong>r REFINA-Status-Seminare 2007 und<br />
2008, <strong>de</strong>n Regionalen workshops in Nordhausen und Potsdam sowie am Ran<strong>de</strong> <strong>de</strong>r REVIT/CA-<br />
BERNET – Konferenz 2007 in Stuttgart statt. Das Projekt <strong>optirisk</strong> wur<strong>de</strong> auch im Rahmen <strong>de</strong>r<br />
REGENTIF-Konferenz (Krakow 2007) präsentiert.<br />
REFINA: | Projektbericht | 21
Über die <strong>optirisk</strong> – homepage: www.<strong>optirisk</strong>.<strong>de</strong> können Interessenten sich je<strong>de</strong>rzeit einen<br />
Überblick über <strong>de</strong>n Stand <strong>de</strong>r Arbeiten verschaffen bzw. Ergebnisberichte downloa<strong>de</strong>n.<br />
Weitere Vernetzungen sind beabsichtigt. Ein Vertreter aus <strong>optirisk</strong> wird <strong>de</strong>m Projektbeirat<br />
SINBRA beiwohnen. In <strong>de</strong>r optionalen Projektfortführung wird bei <strong>optirisk</strong> ebenfalls ein Beirat<br />
eingerichtet. <strong>Die</strong> Mitarbeit in TASK wird fortgeführt.<br />
1.6. <strong>optirisk</strong> in <strong>de</strong>r Praxis<br />
Bereits während <strong>de</strong>s FuE-Projektes haben die Autoren bei potenziellen Auftraggebern und Behör<strong>de</strong>n<br />
(TMLNU, SUA…) für <strong>optirisk</strong> geworben. Elemente wie die entwickelte Methodik <strong>de</strong>r ‚I<strong>de</strong>ntifizierung<br />
und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten mit <strong>de</strong>m im Projekt<br />
<strong>optirisk</strong> entwickelten Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ wur<strong>de</strong>n in 12 Auftragsprojekten<br />
bereits angewandt und die Ergebnisse <strong>von</strong> Auftraggebern und Umweltbehör<strong>de</strong>n akzeptiert. So<br />
wur<strong>de</strong> bei JENA-GEOS ® bereits ein neuer Arbeitsplatz geschaffen. Prognostisch ist da<strong>von</strong> auszugehen,<br />
dass im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r aktuellen konjunkturellen Entwicklung ein weiterer hinzukommt.<br />
Aktuell treten die Verbundpartner gemeinsam auf <strong>de</strong>m Markt auf und bieten die <strong>optirisk</strong> – Metho<strong>de</strong><br />
als Lösungsweg für die Revitalisierung altlastenbehafteter Brachflächen an. Parallel zum<br />
Forschungsprojekt wur<strong>de</strong> ein weiterer Standort mit Hilfe <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong> – Metho<strong>de</strong> für einen Städtebaulichen<br />
Realisierungswettbewerb vorbereitet und begleitet. Der Entwurf <strong>de</strong>s Preisträgers<br />
zeichnet sich dadurch aus, dass durch die Sicherung <strong>de</strong>r Kontaminationen und die Nachnutzung<br />
eines Gebäu<strong>de</strong>s eine erhebliche Kostenersparnis gegenüber Abriss und Entsorgung erreicht wer<strong>de</strong>n<br />
kann. Es liegen weitere Anfragen <strong>von</strong> Thüringer Städten zur Bearbeitung <strong>von</strong> Brachflächen mit<br />
Hilfe <strong>von</strong> <strong>optirisk</strong> vor.<br />
2. Methodische Innovationen<br />
<strong>Die</strong> in <strong>de</strong>n ersten Projektphasen verwen<strong>de</strong>ten und <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Verbundpartnern entwickelten Metho<strong>de</strong>n<br />
und Instrumente wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r Phase III nochmals geprüft und verallgemeinert. Danach wur<strong>de</strong>n<br />
sie zur Bearbeitung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte E und F verwen<strong>de</strong>t, um somit eine Grundlage für die<br />
zu entwickeln<strong>de</strong>n Handlungsempfehlungen zu bil<strong>de</strong>n.<br />
22 | REFINA: | Projektbericht
2.1. Erfassungsinstrumente<br />
2.1.1. Erfassungsbogen<br />
Aufbauend auf <strong>de</strong>m Brachflächenkataster<br />
Thüringens, entwickelt <strong>von</strong> <strong>de</strong>r LEG und<br />
<strong>de</strong>r FH Nordhausen, und <strong>de</strong>n Praxiserfahrungen<br />
<strong>de</strong>r Verbundpartner (z.B. Standorterfassungen/Projektdokumentation<br />
<strong>von</strong><br />
JENA-GEOS ® im Rahmen <strong>von</strong> Altlasten-<br />
Untersuchungen bzw.- begutachtungen)<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen <strong>de</strong>s Forschungsprojektes<br />
ein Erfassungsbogen zur Bün<strong>de</strong>lung<br />
<strong>de</strong>r Datenerhebungen und Recherchen im<br />
Hinblick auf die Revitalisierungsproblematik<br />
entwickelt.<br />
Der Erfassungsbogen dient <strong>de</strong>r Strukturierung<br />
und <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r Arbeitsweise in<br />
Vorbereitung <strong>de</strong>r DV-Verarbeitung (GIS)<br />
und wird <strong>de</strong>n unterschiedlichen Intentionen/Blickwinkeln<br />
<strong>de</strong>r Verbundpartner als<br />
auch <strong>de</strong>r Verschie<strong>de</strong>nartigkeit <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
gerecht.<br />
<strong>Die</strong> Kenntnisse <strong>de</strong>r Verbundpartner aus<br />
<strong>de</strong>ren praktischer Tätigkeit und die Erfahrungen<br />
<strong>de</strong>r LEG mit <strong>de</strong>m Brachflächenkataster<br />
flossen in <strong>de</strong>n Erfassungsbogen<br />
ebenso ein wie die Recherche und Bewertung<br />
existieren<strong>de</strong>r Fachdatenbanken und<br />
Metho<strong>de</strong>n aus <strong>de</strong>r Literatur und <strong>de</strong>ren<br />
Spezifizierung auf die Projektproblematik.<br />
Grundprinzip war zunächst, alle verfügbaren<br />
Daten zu erfassen, die nur im Entferntesten<br />
zur Problemlösung beitragen könnten.<br />
<strong>Die</strong> Standortdatenbank (MS ACCESS)<br />
enthält zu je<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte insgesamt<br />
67 miteinan<strong>de</strong>r verknüpfte Tabellen.<br />
Abb. 7: Datenbankstruktur <strong>de</strong>r Standorterfassung<br />
REFINA: | Projektbericht | 23
Der Inhalt und die Struktur <strong>de</strong>s Erfassungsbogens wur<strong>de</strong>n wie folgt geglie<strong>de</strong>rt:<br />
1. Stammdaten (5 Tabellen)<br />
Adresse - Bezeichnung/PLZ/Ort/Ortsteil/Landkreis/Verwaltungsgemein<strong>de</strong>/Eigentümer/Ansprechpartner<br />
Ortung - TK 10 & 25/Geologische & Hydrogeologische Karte/<br />
Gauß-Krüger-Koordinaten <strong>de</strong>s Standortmittelpunktes/ NN-<br />
Höhe<br />
Kataster - Eigentümer/Treuhän<strong>de</strong>r/Verwalter,<br />
Grundbuch: <strong>Die</strong>nstbarkeiten & Baulasten, Zuständiges Katasteramt,<br />
- Gemein<strong>de</strong>/Gemarkung/Flur-Nr./Flurstücks-Nr./Größe in<br />
m²,<br />
- Gesamtgröße <strong>de</strong>r Brachfläche/<strong>de</strong>s Standortes, Gesamtgröße<br />
Bearbeitungsgebiet, Bo<strong>de</strong>nrichtwert<br />
2. Erschließung (4 Tabellen)<br />
Lage im Siedlungsgefüge - Siedlungsgefüge, Randlage, Landschaftsraum<br />
Verkehrliche Erschließung - Regionale Anbindung (BAB, B, L, Bahn, Flughafen, Verkehrslan<strong>de</strong>platz,<br />
Hafen, ÖPNV) jeweils mit Erreichbarkeit/Entfernungen,<br />
- Verkehrliche Grundstückserschließung (Hauptsammelstraße/Sammelstraße/Anliegerstraße/Wohnweg/Privatstraße/Fuß-/Radweg/Zufahrten<br />
zum Grundstück)<br />
Technische Erschließung<br />
(Erschließungsstandortdaten<br />
nach Medienart)<br />
3. Nutzung und Bebauung (17 Tabellen)<br />
24 | REFINA: | Projektbericht<br />
- Elektroenergie- und Kommunikationskabelnetz,<br />
- Wasserleitungs- und Abwassernetz,<br />
- Abwasserbehandlungsanlagen auf <strong>de</strong>m Grundstück<br />
- Gasleitungs- und Fernwärmeleitungsnetz,<br />
Nutzung - Nutzungshistorie (Auflistung),<br />
- Letzte und momentane Nutzung/Umnutzung/Zwischennutzung/Nutzungen<br />
im Umfeld<br />
Nutzungseinschränkungen - Umweltschutz/Landschaftsschutz/Naturschutz/Denkmalschutz/Sonstige<br />
Nutzungsbeschränkungen<br />
Flächennutzung - Gebäu<strong>de</strong>: Nutzung ehemalig u. momentan/Baujahr/<br />
Grundfläche/Höhe/Kellergeschoss, Vollgeschosse/ Dachgeschoss/Geschossfläche<br />
in m²/Zustand für weitere Nutzung/Bauweise/Dachform,<br />
- Sonstige bauliche Anlagen: Nutzung ehemalig u. momentan/Baujahr/Grundfläche,<br />
- Versiegelte Flächen: Nutzung ehemalig u. momentan /<br />
Baujahr / Grundfläche,<br />
- Unversiegelte Flächen: Nutzung ehemalig und momentan/Baujahr/Grundfläche<br />
Regional- und Lan<strong>de</strong>splanung<br />
- Aussagen <strong>von</strong> Lan<strong>de</strong>sentwicklungsplan (LEP), Raumordnungsplan<br />
(ROP) sowie agrarstrukturelle Entwicklungsplanung<br />
(AEP), Regionales Entwicklungskonzept (REK), Integriertes<br />
Ländliches Entwicklungskonzept<br />
(ILEK)
Bauleitplanung - Flächennutzungsplan/Landschaftsplan/Bebauungsplan<br />
Bauplanungsrecht - Bestehen<strong>de</strong>s Baurecht/zulässige Art und zulässiges Maß<br />
<strong>de</strong>r Nutzung/Bauweise<br />
Bauordnungsrecht<br />
(Vorhan<strong>de</strong>ne Satzungen)<br />
- Verwaltungsakte<br />
- Gestaltsatzung/Sanierungssatzung/Ortsatzung/Sonstige<br />
(Baumschutzsatzung)<br />
Informelle Planungen - Stadtentwicklungskonzept (ISEK)/Voruntersuchung (VU)/<br />
Rahmenpläne<br />
Entwicklungsperspektiven<br />
/ Visionen<br />
4. Natur und Umwelt (29 Tabellen)<br />
Landschafts- und Naturraumpotenzial<br />
- Stadt/Eigentümer/Interessenten<br />
- Übergeordnete Entwicklungsperspektiven/Prognosen (Bevölkerung<br />
/ Kaufkraft)<br />
- Naturraum, Schutzzonen: Naturraum und Relief/Wasser/<br />
Schutzgebiete gemäß Bun<strong>de</strong>snaturschutzgesetz<br />
(BNatSchG),<br />
- Klima und Hydrologie: Klimatyp/Nie<strong>de</strong>rschläge/Wind/<br />
Hydrologische Angaben/Wasserwirtschaftliche Nutzungen,<br />
- Geografie/Geomorphologie: Standorttopografie,<br />
Geologie, Hydrogeologie, Bo<strong>de</strong>nschutz: regionale geologische<br />
Einordnung, lokales geogenes Schichtprofil,<br />
anthropogene Bildungen, lokale hydrogeologische Verhältnisse,<br />
Geschütztheitsgrad <strong>de</strong>r Grundwasservorkommen<br />
- Baugrund: Baugrundschichtung/Gründung für Verkehrsflächen/Gründung<br />
für Hochbauten<br />
Altlastensituation - Umweltrechtliche Einordnung: Verwaltungsakte/Verdachtsflächenkataster,<br />
Flächen-/Ressourcennutzung in <strong>de</strong>r<br />
Umgebung (aus Altlastensicht),<br />
- Beprobungslose Erhebung zum Altlasten-Verdacht: Altlastverdachtsfläche/Stoffhandling/Schadstoffe/Standortrelevanz<br />
Anthropogeologische und<br />
anthropogeochemische<br />
Situation<br />
(Ergebnisse <strong>von</strong> Untersuchungen)<br />
- Analysen <strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>n und Auffüllungen: Feststoffanalysen/Eluatanalysen/Bo<strong>de</strong>nluftanalysen,<br />
- Grundwasseranalysen,<br />
- Analytik <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>substanz,<br />
- Analysen <strong>de</strong>r Oberflächengewässer,<br />
- Analysen <strong>de</strong>r Luft,<br />
- Analysen <strong>von</strong> Pflanzen<br />
<strong>Die</strong> Datenerfassung nach <strong>de</strong>n voran stehen<strong>de</strong>n Inhalten gestaltete sich sehr umfangreich und aufwändiger,<br />
als zunächst angenommen. Unterschiedliche Ansprechpartner in verschie<strong>de</strong>nen Anlaufstellen<br />
und lange Bearbeitungszeiten durch interne Verwaltungsstrukturen erschwerten die Datenbeschaffung.<br />
Allein die Erfassung <strong>de</strong>r anthropogeochemischen Situation führte zur Aufnahme mehrerer<br />
tausend Analysen (Beispiel Mo<strong>de</strong>llstandort C - Tanklager: 10.000 Analyseergebnisse).<br />
Neben <strong>de</strong>n in Archiven verschie<strong>de</strong>nster Institutionen recherchierten Daten sowie durchgeführten<br />
Befragungen (Träger öffentlicher Belange, Zeitzeugen…) flossen in <strong>de</strong>n Erfassungsbogen Ergebnisse<br />
umfangreicher Standortkartierungen (Technische Erschließung, Flächennutzung, Biotopkartierung,<br />
aktuelle Flächen-/Ressourcennutzung in <strong>de</strong>r Umgebung aus Altlastensicht,<br />
beprobungslose (‚organoleptische’) Erhebung zum Altlasten-Verdacht ein.<br />
REFINA: | Projektbericht | 25
Abb. 8: Datenerfassung: Kartierungsarbeiten an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten (hier v.l.n.r.: Mo<strong>de</strong>llstandorte A bis D)<br />
Fazit: Auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>s entwickelten ACCESS-Datenbanksystems steht<br />
nach Abschluss <strong>de</strong>r Datenerfassung <strong>de</strong>m Vorhaben ein Fundus an aufbereiteten<br />
Daten zur Verfügung, aus <strong>de</strong>m nach Belieben geschöpft wer<strong>de</strong>n<br />
kann.<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Daten in <strong>de</strong>r ACCESS-Datenbank und <strong>de</strong>ren Anknüpfung<br />
an das GIS schafft die Voraussetzung für die mit <strong>de</strong>m Projekt<br />
beabsichtigte Synopsis <strong>von</strong> Nutzungs- mit Umweltdaten und <strong>de</strong>ren Konfliktlösung<br />
mit <strong>de</strong>r Entwicklung Integrierter Standortentwicklungskonzepte.<br />
Nachteilig wirkt sich <strong>de</strong>r hohe Aufwand für die Datenerfassung aus. Innerhalb<br />
<strong>de</strong>r III. Projektphase wur<strong>de</strong> daher eine Verallgemeinerung <strong>de</strong>r<br />
Erfassungsdatenbank dahingehend vorgenommen, welche Informationen<br />
für die <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten tatsächlich<br />
benötigt wer<strong>de</strong>n. Der in <strong>de</strong>n ersten bei<strong>de</strong>n Projektphasen entwickelte<br />
Erfassungsbogen wur<strong>de</strong> anhand <strong>de</strong>r Erfahrungen<br />
aus <strong>de</strong>r Anwendung an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten A bis D inhaltlich überarbeitet<br />
und gekürzt bzw. in Teilabschnitten zusammengefasst. Der wesentliche<br />
Inhalt <strong>de</strong>s Erfassungsbogens hat sich dabei nicht verän<strong>de</strong>rt.<br />
Ein Ausdruck <strong>de</strong>r Erfassungsbögen <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte ist im jeweiligen ANHANG II <strong>de</strong>r Standortberichte<br />
enthalten.<br />
2.1.2. Standort-Atlas<br />
Es war <strong>von</strong> vornherein vorgesehen, sich als Werkzeug für <strong>de</strong>n konstruktiven Teil <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten eines mo<strong>de</strong>rnen GIS zu bedienen. Das<br />
Programmpaket ArcGIS 9.2 wur<strong>de</strong> eigens dafür bei JENA-GEOS ® installiert. Neben <strong>de</strong>n konstruktiven<br />
Aspekten, u.a. <strong>de</strong>r absolute Raumbezug <strong>de</strong>r Daten, die ein GIS (Geographisches Informationssystem)<br />
heute leistet, fiel die Wahl auf eine solche Lösung auch aus <strong>de</strong>m Grun<strong>de</strong>, dass bei<br />
zuständigen Behör<strong>de</strong>n zunehmend diese Software verwen<strong>de</strong>t wird.<br />
Abb. 9: Projektarbeit am GIS-Arbeitsplatz (links) sowie ingenieurtechnische Konstruktionen über BENTLEY (rechts)<br />
26 | REFINA: | Projektbericht
Zunächst machte es sich erfor<strong>de</strong>rlich, im Rahmen <strong>de</strong>r GIS-Bearbeitung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte methodische<br />
Ansätze für eine problemorientierte GIS-Lösung, speziell im Hinblick auf die Verknüpfungsproblematik<br />
einan<strong>de</strong>r abhängiger, unabhängiger und einan<strong>de</strong>r konkurrieren<strong>de</strong>r Standortfaktoren/Daten<br />
zu erarbeiten. <strong>Die</strong>s geschah bereits in <strong>de</strong>r Frühphase im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Entwicklung<br />
<strong>de</strong>r Struktur <strong>de</strong>r MS ACCESS – Datenbanken.<br />
Folgen<strong>de</strong> Themen waren Inhalt <strong>de</strong>s GIS für die Mo<strong>de</strong>llstandorte (‚Standort-Atlas’), wobei es aufgrund<br />
<strong>de</strong>r Standortindividualität entsprechen<strong>de</strong> Abweichungen bzw. Erweiterungen gab:<br />
1. Flurstücke, Grenzen und Umfeld<br />
Lage und Kataster Standort-Flurstücke, Zuordnung zu Eigentümern, angrenzen<strong>de</strong><br />
Flurstücke, Bearbeitungsgebietsgrenze, Grenzen im GIS und im<br />
Ortholuftbild<br />
2. Standorttopografie, Bebauung/Anlagen und Bewuchs<br />
Topografie örtliche topografische Karte<br />
Bebauung/Anlagen Darstellung <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> (Umriss), sonstige bauliche (und technische<br />
Anlagen), versiegelte Flächen, unversiegelte Flächen<br />
Medien Medienzuführungen, Produktleitungen<br />
Biotopkartierung Sukzession, Ru<strong>de</strong>ralvegetation, Altvegetation, Pioniervegetation,<br />
schützenswerte Biotope, ggf. Nistplätze<br />
3. Städtebauliche Entwicklungskonzepte<br />
vier verschie<strong>de</strong>ne Konzepte<br />
4. umweltrelevante Sachverhalte<br />
jeweils Darstellung <strong>de</strong>r konzipierten Gebäu<strong>de</strong> (Umriss), sonstige<br />
bauliche (und technische Anlagen), versiegelte Flächen, unversiegelte<br />
Flächen<br />
Aufschlusskarte Darstellung <strong>von</strong> Bohrungen/Aufschlüssen/Grundwassermessstellen<br />
nach Untersuchungskampagne und Jahr sowie ggf. aktueller<br />
Zustand (GWM)<br />
Altlastenverdachtsflächen<br />
Karte <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nbelastungen<br />
Beeinträchtigungen <strong>de</strong>r<br />
Grundwassergüte<br />
Einteilung und räumliche Abgrenzung <strong>von</strong> Altlastenverdachtsfläche<br />
(ALVF) nach existieren<strong>de</strong>n Gutachten/eigener Bewertung<br />
Schadstoffbezogene Kartendarstellungen nach Konzentration<br />
(Isokonzen) relevanter Schadstoffe und Tiefe (gründungsrelevante<br />
Tiefen)<br />
Karte(n) <strong>de</strong>r Schadstoffausbreitung mit gefährdungsrelevanten<br />
Konzentrationen jeweiliger Schadstoffe und Grundwassermessstellen<br />
Risikoprognosekarte(n) Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko für <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n für gründungsrelevante<br />
Tiefen (<strong>de</strong>r 4 Konzeptvarianten), beispielsweise<br />
<strong>von</strong> 0 bis 1,0m, 1,0 bis 2,0m, 2,0 bis 3,5m (GW-Spiegel), > 3,5m<br />
5. Konzeptvarianten in Synopsis mit umweltrelevanten Sachverhalten (Konfliktdarstellung)<br />
vier Themen je Standort die 4 <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzepte wer<strong>de</strong>n in Synopsis<br />
mit <strong>de</strong>n abgegrenzten umweltrelevanten Sachverhalten (Inanspruchnahme-<br />
und Investitionsrisiken) dargestellt<br />
6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
Ergebnis Darstellung <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r bevorzugten<br />
Konzeptvariante auf <strong>de</strong>r Grundlage <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>r umweltrelevanten<br />
Sachverhalte<br />
REFINA: | Projektbericht | 27
<strong>Die</strong> Stärken <strong>de</strong>s GIS liegen bei großen Standorten mit vielen flächenartigen Daten (Vektor- und<br />
Rasterdaten) und Darstellungsebenen (Layerkonzept) in <strong>de</strong>ren Beherrschbarkeit, Kombinationsfähigkeit<br />
und Darstellungsschärfe. <strong>Die</strong> innovativen Fachdiskussionen zu <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten im<br />
Forschungsverbund wur<strong>de</strong>n anhand <strong>de</strong>r Kombination und Verschiebung verschie<strong>de</strong>nster Themen<br />
als GIS über Leinwandpräsentationen durchgeführt. Für die Übermittlung, Darstellung und Präsentation<br />
<strong>de</strong>r Projektergebnisse bei <strong>de</strong>n Fachbehör<strong>de</strong>n bietet das GIS hervorragen<strong>de</strong> Möglichkeiten.<br />
Abb. 10: Auszüge einiger GIS-Themen aus <strong>de</strong>m Standort-Atlas <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes C<br />
Oben (Erfassung): Topografie, Eigentümer, Bebauung, Altlastenverdachtsflächen, Biotope<br />
Unten (Auswertung): Bo<strong>de</strong>nkontaminationen, Risikoprognosekarte, <strong>städtebauliche</strong>r Entwurf, dito im<br />
Baugrubenmo<strong>de</strong>ll mit Bo<strong>de</strong>nkontaminationen, Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
Es zeigte sich auch hier im Verlaufe <strong>de</strong>s Projektes, dass die GIS-Bearbeitung aufwändig ist. <strong>Die</strong>s<br />
liegt im Wesentlichen an folgen<strong>de</strong>n Faktoren:<br />
1. Ein Teil <strong>de</strong>r Daten liegt nicht digital vor und muss aus analogen Quellen für das GIS aufbereitet<br />
und georeferenziert wer<strong>de</strong>n. Einige Quellen sind zu ungenau.<br />
2. Ein Teil <strong>de</strong>r Daten liegt nicht in kompatiblen digitalen Formaten vor und kann nur nach<br />
voriger Bearbeitung in Dritten Programmen wie z.B. BENTLEY GEOGRAPHICS in das<br />
ESRI GIS importiert wer<strong>de</strong>n.<br />
3. Für die Konstruktion einfacher Entwürfe, wie beispielsweise <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Stegreife,<br />
ist ein GIS gegenüber konstruktiver Standardsoftware wie z.B. AUTOCAD zu umständlich<br />
und somit zunächst ungeeignet.<br />
28 | REFINA: | Projektbericht
4. Für geotechnische Ingenieurlösungen, wie die Konstruktion <strong>von</strong> Baugruben und die Berechnung<br />
<strong>von</strong> Volumina in verschie<strong>de</strong>nsten Varianten und Schnitten ist das GIS nur unter<br />
Einbeziehung zusätzlicher Extensionen (modulare Erweiterung) in <strong>de</strong>r Lage. Vor <strong>de</strong>m<br />
Hintergrund <strong>de</strong>r üblicherweise hierfür eingesetzten Software wie z.B. AUTOCAD o<strong>de</strong>r<br />
BENTLEY InRoads ist das Werkzeug ESRI GIS zunächst als ungeeignet zu bewerten.<br />
Fazit: Der Standort-Atlas hat sich als Werkzeug zur Visualisierung <strong>de</strong>r Kombinationen<br />
verschie<strong>de</strong>nster <strong>städtebauliche</strong>r und Umweltthemen bewährt.<br />
<strong>Die</strong> Arbeit mit Geografischen Informationssystemen bietet herausragen<strong>de</strong><br />
Möglichkeiten <strong>de</strong>r Datenverwaltung, Datenvisualisierung und Datenpräsentation<br />
<strong>von</strong> Punkt- und Flächendaten großer Standorte. Bei kleinen<br />
Standorten mit geringem Datenbestand und bei <strong>de</strong>r Bearbeitung ingenieurtechnischer<br />
Konstruktionsaufgaben, z.B. im Rahmen <strong>de</strong>r Kostenermittlung,<br />
sind mit <strong>de</strong>m Einsatz eines GIS keine Vorteile verbun<strong>de</strong>n.<br />
Eine Auswahl wesentlicher Themen <strong>de</strong>r GIS ist im jeweiligen ANHANG I (Standort-Atlas) <strong>de</strong>r Standortberichte<br />
enthalten.<br />
2.2. Bewertungsinstrumente<br />
2.2.1. Qualitative Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
Abb. 11: Bewertungsmatrix für qualitative Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
Zum Vergleich unterschiedlicher Konzeptansätze und <strong>de</strong>ren qualitativer Bewertung aus <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Sicht wur<strong>de</strong> <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Verbundpartnern Bauhaus-Universität und LEG eine Standort unabhängige<br />
Bewertungsmatrix entworfen (Abb. 11). In <strong>de</strong>r Matrix wer<strong>de</strong>n Prämissen aus <strong>de</strong>n Bereichen<br />
Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen, Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung<br />
betrachtet. <strong>Die</strong> Bewertung erfolgt nach einem Punktesystem.<br />
REFINA: | Projektbericht | 29
Damit diese undifferenzierte Matrix <strong>de</strong>n Beson<strong>de</strong>rheiten und Bedürfnissen <strong>de</strong>s jeweiligen Standortes<br />
gerecht wer<strong>de</strong>n kann, war es zunächst notwendig, die Bewertungsprämissen aus Sicht <strong>de</strong>r<br />
Ziele und Visionen sowie <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Gestaltqualität zu formulieren und damit die Richtlinie<br />
für die Bewertung <strong>de</strong>r einzelnen Kriterien festzulegen. Einige <strong>de</strong>r allgemeinen Bewertungsprämissen<br />
können <strong>de</strong>mzufolge auch an einzelnen Standorten be<strong>de</strong>utungslos sein und nicht in die<br />
Bewertung einfließen.<br />
Kommt aus diversen Grün<strong>de</strong>n einem <strong>de</strong>r vier Bereiche: Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen,<br />
Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung/Stabilisierung eine beson<strong>de</strong>re Be<strong>de</strong>utung<br />
zu, kann dies durch die Wichtung dieses Teilbereiches Einfluss auf das Gesamtergebnis nehmen.<br />
Das Erfor<strong>de</strong>rnis einheitlicher Bewertungsstandards für <strong>städtebauliche</strong> Entwürfe<br />
Bei <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklung <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n die Entscheidungsträger im Planungsprozess<br />
oft vor die Aufgabe gestellt, aus vorliegen<strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Entwürfen <strong>de</strong>njenigen<br />
zur Umsetzung auszuwählen, <strong>de</strong>r mit <strong>de</strong>n festgelegten Entwicklungszielen <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> am besten<br />
übereinstimmt.<br />
<strong>Die</strong> Entscheidungsträger vertreten dabei in <strong>de</strong>r Regel unterschiedliche Interessen, da in <strong>de</strong>n Ämtern<br />
<strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> jeweils nur Teilbereiche <strong>de</strong>s Planungsprozesses betrachtet wer<strong>de</strong>n und die<br />
Qualitäten <strong>de</strong>r vorliegen<strong>de</strong>n Entwürfe durch die Entscheidungsträger vor allem unter <strong>de</strong>n <strong>von</strong> ihnen<br />
als prioritär eingestuften Parametern betrachtet wer<strong>de</strong>n.<br />
Damit für die Gemein<strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Bewertung <strong>von</strong> Städtebauentwürfen eine einheitliche Basis für<br />
alle Entscheidungsträger vorliegt, wur<strong>de</strong> die nachfolgend vorgestellte Bewertungsmatrix als Entwurf<br />
für einen Leitfa<strong>de</strong>n zur Bewertung geschaffen, <strong>de</strong>r im Weiteren zu validieren ist.<br />
Anzuwen<strong>de</strong>n ist diese Bewertungsmatrix in einem zweistufigen Verfahren. Ausgehend <strong>von</strong> vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Plangrundlagen wie bspw. <strong>de</strong>m Flächennutzungsplan und <strong>de</strong>m Konzept zur Stadtentwicklung<br />
legt die Gemein<strong>de</strong> in <strong>de</strong>r ersten Stufe die Ziele zur Nutzung und Bebauung fest. Formal geschieht<br />
dies in <strong>de</strong>r Bewertungsmatrix, in <strong>de</strong>r die Kategorien und darin die relevanten Parameter<br />
aufgelistet sind.<br />
Anschließend wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r zweiten Stufe durch die Entscheidungsträger die <strong>städtebauliche</strong>n Entwürfe<br />
entsprechend <strong>de</strong>r gemeinsam festgelegten Parameter bewertet.<br />
Kategorien und Parameter<br />
Folgen<strong>de</strong> Kategorien wur<strong>de</strong>n <strong>de</strong>finiert:<br />
1. Stadtbild und Landschaft<br />
2. Bau- und Raumstruktur<br />
3. Konfliktpotenzial<br />
4. Potenzial Aufwertung/Stabilisierung<br />
<strong>Die</strong>sen Kategorien wur<strong>de</strong>n jeweils fünf Parameter zugeordnet, um <strong>de</strong>n jeweiligen Teilaspekten <strong>de</strong>r<br />
einzelnen Kategorie Rechnung tragen zu können.<br />
1. Stadtbild und Landschaft<br />
Stadtsilhouette/Fernwirkung<br />
30 | REFINA: | Projektbericht<br />
- Qualität <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Entwürfe als Landmarke<br />
und Orientierungspunkte<br />
- Einfügen <strong>de</strong>r Planung in die Stadtsilhouette<br />
- qualitative Ergänzung <strong>de</strong>s vorhan<strong>de</strong>nen Stadtbil<strong>de</strong>s<br />
Blickbezüge - Aufnahme vorhan<strong>de</strong>ner Achsen für Wege- und Blickbeziehungen<br />
Topographische Einordnung,<br />
Freiraum<br />
- Berücksichtigung vorhan<strong>de</strong>ner Höhenentwicklung<br />
- Vernetzung mit bestehen<strong>de</strong>r Umgebung durch Wege<br />
- Gestaltqualität <strong>de</strong>r geplanten Landschaft
Raumkanten/Baufluchten - Anpassung an die Umgebungsbebauung<br />
- Aufnahme <strong>von</strong> baulichen Kanten und Leitlinien<br />
Kubatur/Proportionen - Bewertung <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Gestaltqualität<br />
2. Bau- und Raumstruktur<br />
Art <strong>de</strong>r baulichen Nutzung - Übereinstimmung <strong>de</strong>r vorgeschlagenen Art <strong>de</strong>r baulichen<br />
Nutzung mit <strong>de</strong>n Festlegungen <strong>de</strong>r übergeordneten<br />
Planungen (Flächennutzungsplan - FNP, Stadtentwicklungskonzept<br />
- SEK)<br />
Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
- vorgeschlagene Bebauungsdichte in Bezug auf die Umgebungsbebauung<br />
Versiegelungsanteil - Anteil <strong>de</strong>r Versiegelung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns bezogen auf das<br />
geplante Maß <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
Bauweise - vorgeschlagene Bauweise in Bezug auf die Umgebungsbebauung<br />
bzw. die Festlegungen <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Planungen<br />
Dachform und Firstrichtung<br />
3. Konfliktpotenzial<br />
- sofern für das zu bewerten<strong>de</strong> Gebiet eine Gestaltungssatzung<br />
<strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> existiert, sind die <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Planungen mit dieser und weiteren relevanten<br />
Planungen abzustimmen.<br />
Emissionen - vergleichen<strong>de</strong> Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe unter<br />
Blickwinkel künftiger Emissionen und <strong>de</strong>ren Auswirkungen<br />
auf Nachbarn <strong>de</strong>r näheren / weiteren Umgebung<br />
Denkmalschutz - sensibler Umgang mit <strong>de</strong>nkmalgeschützten Gebäu<strong>de</strong>,<br />
Bauteile und/o<strong>de</strong>r Ensembles, soweit vorhan<strong>de</strong>n<br />
Naturschutz/Umweltschutz - vergleichen<strong>de</strong> Bewertung <strong>de</strong>r Auswirkungen <strong>de</strong>r geplanten<br />
Entwicklungsmaßnahmen auf Belange <strong>de</strong>s Natur-<br />
und Umweltschutzes<br />
Nachbarschaftsrecht - Beurteilung potenzieller Beeinflussungen <strong>von</strong> Nachbarn<br />
durch die <strong>städtebauliche</strong>n Planungen (Lärm, Schadstoffe,<br />
Verschattungen etc.)<br />
Stadtklima - Auswirkungen <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Planungen auf das<br />
Mikro- und Makroklima (z.B. durch die potenzielle Verstellung<br />
<strong>von</strong> Kaltluftschneisen)<br />
4. Potenzial Aufwertung/Stabilisierung<br />
Impulswirkung - Ermittlung möglicher Impulse für eine weiterführen<strong>de</strong><br />
Entwicklung <strong>de</strong>r umgeben<strong>de</strong>n Bebauung durch die vorgeschlagene<br />
Nutzung<br />
Nachhaltigkeit - Bewertung <strong>de</strong>r mit <strong>de</strong>r vorgeschlagenen Nutzung verbun<strong>de</strong>nen<br />
Parameter hinsichtlich ökologischer, ökonomischer,<br />
sozialer und kultureller Belange<br />
Image - mögliche positive Verän<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Images <strong>de</strong>s überplanten<br />
Gebietes in <strong>de</strong>r äußeren Wahrnehmung durch<br />
die vorgeschlagenen Nutzungen<br />
REFINA: | Projektbericht | 31
Innovation - Qualität <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfes hinsichtlich Zukunftsfähigkeit<br />
(Energie, Demografie)<br />
Baukultur - Qualität <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Planungsansatzes aus<br />
baukultureller Sicht<br />
<strong>Die</strong> Vergabe <strong>de</strong>r Punkte<br />
Nach<strong>de</strong>m die Parameter <strong>de</strong>r Bewertungsmatrix durch die Entscheidungsträger festgelegt wur<strong>de</strong>n,<br />
wird je<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Entwürfe mit folgen<strong>de</strong>m Punktesystem bewertet:<br />
3 Punkte hohe Qualität im Sinne <strong>de</strong>r festgelegten Parameter:<br />
Der Entwurf entspricht hervorragend <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>r Stadtentwicklung.<br />
1 Punkt durchschnittliche Qualität im Sinne <strong>de</strong>r festgelegten Parameter:<br />
Der Entwurf entspricht teilweise <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>r Stadtentwicklung.<br />
0 Punkte niedrige Qualität im Sinne <strong>de</strong>r festgelegten Parameter:<br />
Der Entwurf entspricht kaum o<strong>de</strong>r gar nicht <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>r Stadtentwicklung.<br />
― nicht relevante Parameter:<br />
<strong>Die</strong>se Einstufung gilt für alle Entwürfe gleichermaßen.<br />
Der Wichtungsfaktor<br />
Im Planungsprozess sind die vier Kategorien meist <strong>von</strong> unterschiedlicher Be<strong>de</strong>utung. An beson<strong>de</strong>rs<br />
exponierten und weithin einsehbaren Standorten ist zum Beispiel die Kategorie Stadtbild und<br />
Landschaft beson<strong>de</strong>rs wichtig, in <strong>de</strong>r Nähe zu be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong>n Schutzgütern hat die Kategorie Konfliktpotenzial<br />
erhöhte Be<strong>de</strong>utung. Daher ist es erfor<strong>de</strong>rlich, einen Faktor zur Wichtung <strong>de</strong>r vier Kategorien<br />
einzuführen, mit <strong>de</strong>m <strong>de</strong>r unterschiedlichen Be<strong>de</strong>utung <strong>de</strong>r Kategorien durch Auf- o<strong>de</strong>r<br />
Abwertung Rechnung getragen wird.<br />
<strong>Die</strong> vier Kategorien haben bei gleicher Be<strong>de</strong>utung einen jeweiligen Anteil <strong>von</strong> 25 Prozent am Gesamtergebnis<br />
(100%). Vor <strong>de</strong>r Bewertung <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Entwürfe ist durch die Entscheidungsträger<br />
festzulegen, ob die Kategorien unterschiedlich zu wichten sind. Ist dies <strong>de</strong>r Fall, wird<br />
<strong>de</strong>r prozentuale Anteil am Gesamtergebnis so verän<strong>de</strong>rt, dass Kategorien mit erhöhter Be<strong>de</strong>utung<br />
eine über 25 % liegen<strong>de</strong> Wichtung erhalten. <strong>Die</strong>se Erhöhung <strong>de</strong>r Wichtung ist an<strong>de</strong>ren Kategorien<br />
entsprechend abzuziehen. <strong>Die</strong> Gesamtsumme aller Kategorien muss immer 100% betragen.<br />
Im Extremfall kann die unterschiedliche Wichtung dazu führen, dass eine Kategorie so überproportional<br />
gestärkt wird, dass sie über 50% Be<strong>de</strong>utung bekommt. Dadurch entsteht eine Monopolkategorie.<br />
In Abhängigkeit <strong>von</strong> <strong>de</strong>r möglichen Gesamtpunktzahl ist am Bewertungsergebnis ablesbar, ob <strong>de</strong>r<br />
<strong>städtebauliche</strong> Entwurf grundsätzlich <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>r Stadtentwicklung an diesem Standort entspricht.<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>m System zur Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe wur<strong>de</strong> ein Instrument<br />
entwickelt, das unterschiedliche Interessenlagen potenzieller<br />
Entscheidungsträger abgleicht. Mit dieser Bewertungsmatrix können<br />
vorliegen<strong>de</strong> <strong>städtebauliche</strong> Entwürfe auch unterschiedlicher Nutzungen<br />
so miteinan<strong>de</strong>r verglichen wer<strong>de</strong>n, dass <strong>de</strong>r aus Sicht <strong>de</strong>r übergeordneten<br />
Planung wie Flächennutzungsplanung und Stadtentwicklungskonzeption<br />
optimale Entwurf ausgewählt wird.<br />
32 | REFINA: | Projektbericht
2.2.2. I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken<br />
auf urbanen Standorten mit <strong>de</strong>m Prüf- und Entscheidungssystem<br />
MESOTES<br />
Mesotes<br />
[mäsòtäß]<br />
(griech. ‚Mitte’), auch: ‚Maß halten’, ist ein Terminus <strong>de</strong>r antiken Philosophie,<br />
<strong>de</strong>r durch Aristoteles systematisch in die Ethik eingeführt wur<strong>de</strong>. Es bezeichnet<br />
laut Aristoteles die Stellung einer Tugend zwischen zwei einan<strong>de</strong>r entgegengesetzten<br />
Untugen<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>m ‚Zuviel’ und <strong>de</strong>m ‚Zuwenig’. Im übertragenen<br />
Sinne be<strong>de</strong>utet es hier ‚Verhältnismäßigkeit’.<br />
In diesem Abschnitt wer<strong>de</strong>n die Ergebnisse zum Thema ‚Monetarisierung umweltrelevanter Sachverhalte’<br />
stark gekürzt vorgestellt. Eine umfängliche Ausarbeitung zum Thema enthält <strong>de</strong>r BAND 2<br />
(‚I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten’).<br />
Unter Einbringung eigener Erfahrungen und in Auswertung hierzu vorliegen<strong>de</strong>r umfangreicher<br />
Fachliteratur wur<strong>de</strong> im Rahmen <strong>de</strong>s FuE-Vorhabens mit Hilfe einer Bearbeitungsmatrix eine Metho<strong>de</strong><br />
entwickelt, um für belastete Standorte <strong>de</strong>n ‚adäquaten Sollzustand <strong>von</strong> Grundstücken mit<br />
schädlichen Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen zur Ableitung verhältnismäßiger Sanierungsverfahren’ zu ermitteln.<br />
Damit wer<strong>de</strong>n letztendlich standortbezogene Umweltqualitätsziele nach <strong>de</strong>m Grundsatz <strong>de</strong>r<br />
Verhältnismäßigkeit <strong>de</strong>finiert. <strong>Die</strong> Metho<strong>de</strong> wur<strong>de</strong> anhand <strong>de</strong>r Kenntnisse um die umweltrelevanten<br />
Standortfaktoren <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte und <strong>de</strong>n daraus resultieren<strong>de</strong>n Problemen entwickelt.<br />
Eine Validierung <strong>de</strong>r Metho<strong>de</strong> erfolgte gleichzeitig an Hand <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die Mo<strong>de</strong>llstandorte,<br />
und zwar jeweils für:<br />
1. die Definition und Monetarisierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen ökologischen Lasten/<strong>de</strong>s<br />
Haftungsrisikos,<br />
2. Definition und Monetarisierung <strong>de</strong>s umweltschutzrelevanten Investitionsrisikos/<strong>de</strong>r Freilegungskosten.<br />
Innerhalb <strong>de</strong>r III. Projektphase wur<strong>de</strong> die Metho<strong>de</strong> MESOTES überarbeitet und anhand zweier<br />
weiterer Mo<strong>de</strong>llstandort validiert.<br />
<strong>Die</strong> MESOTES-Ausarbeitung ist eingebun<strong>de</strong>n in die seit einigen Jahren in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>srepublik intensiv<br />
geführte Diskussion um die Monetarisierung <strong>von</strong> Altlastenrisiken bzw. Wertermittlung altlastenbehafteter<br />
Grundstücke als Grundvoraussetzung für eine Hemmnisbeseitigung für <strong>de</strong>rartige<br />
Grundstücke (Beispiel: Arbeit <strong>de</strong>r ITVA 1 -Arbeitsgruppe ‚Wertermittlung’).<br />
Prognose <strong>de</strong>s Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos<br />
Verpflichtungstypen<br />
Unter <strong>de</strong>m ‚Inanspruchnahme-’‚ o<strong>de</strong>r auch ‚Haftungsrisiko’ wird die unmittelbare Verpflichtung<br />
durch ordnungs-, umwelt- und/o<strong>de</strong>r zivilrechtliche Tatbestän<strong>de</strong> verstan<strong>de</strong>n. Grundlage für eine<br />
Inanspruchnahme ist die jeweilige Rechtslage.<br />
Gegebenenfalls muss <strong>de</strong>r Eigentümer, Erwerber/Investor, <strong>de</strong>r keine Kenntnis über einen Altlastentatbestand<br />
besitzt damit rechnen, für Maßnahmen zur Gefahrenabwehr herangezogen zu wer<strong>de</strong>n,<br />
<strong>de</strong>nn er trägt o<strong>de</strong>r übernimmt die Verantwortung für ihm unbekannte und <strong>von</strong> ihm nicht verursachte<br />
Altlasten. Daher ist es wichtig, rechtzeitig das Inanspruchnahmerisiko zu prognostizieren, insbeson<strong>de</strong>re<br />
wenn noch keine bestandskräftigen Anordnungen zuständiger Behör<strong>de</strong>n vorliegen. <strong>Die</strong><br />
Behör<strong>de</strong>nentscheidungen einschließlich <strong>de</strong>s behördlichen Maßnahmeermessens muss in solchen<br />
Fällen antizipiert wer<strong>de</strong>n.<br />
1 Ingenieurtechnischer Verband Altlasten<br />
REFINA: | Projektbericht | 33
Zur I<strong>de</strong>ntifizierung <strong>von</strong> Inanspruchnahmerisiken für einen Standort ist es erfor<strong>de</strong>rlich, die Sachlage<br />
auf die einzelnen, rechtsbezogen möglichen Verpflichtungstypen zu prüfen, was über die alleinige<br />
Bewertung technischer Sachverhalte hinaus geht.<br />
Von wesentlichem Interesse schließlich sind die Kosten, die bei einer verhältnismäßigen Umsetzung<br />
zu einem gefahrlosen Zustand entstehen. <strong>Die</strong>se können mit Hilfe <strong>de</strong>r ‚Monetarisierung im<br />
eigentlichen Sinn’ ermittelt wer<strong>de</strong>n. Ergebnis dieser Monetarisierung ist somit die<br />
stichtagsbezogene Einschätzung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos als Grundstücksmin<strong>de</strong>rwert.<br />
Es erfolgt zunächst eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich<br />
unzulässiger Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung<br />
<strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Für eine solche Prüfung wur<strong>de</strong> nachfolgen<strong>de</strong> check-Liste entwickelt:<br />
1 Privatrechtlich begründbare Ansprüche<br />
1.1 Vom Standort auf Nachbarschaftsgrundstücke ausgehen<strong>de</strong> nachteilige Auswirkungen<br />
1.1.1 Grenzen<br />
a) Bestehen Anhaltspunkte für nachbarrechtliche Ansprüche zur Errichtung o<strong>de</strong>r Reparatur<br />
<strong>von</strong> Einfriedungen bzw. die Rück- o<strong>de</strong>r Vorverlegung <strong>von</strong> Einfriedungen auf die<br />
Flurstücksgrenze?<br />
b) Stehen zum Bewertungsstandort gehören<strong>de</strong> Gebäu<strong>de</strong>/Anlagen auf Nachbargrundstücken,<br />
die Inhalt <strong>von</strong> Scha<strong>de</strong>nsersatz- o<strong>de</strong>r Beseitigungsansprüchen sein können?<br />
c) Können nachbarrechtliche Ansprüche für bestehen<strong>de</strong> Dachtraufen geltend gemacht<br />
wer<strong>de</strong>n?<br />
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich <strong>de</strong>r Grenzbepflanzung (Min<strong>de</strong>stabstän<strong>de</strong>)<br />
geltend gemacht wer<strong>de</strong>n?<br />
1.1.2 Medien<br />
Führen Medien- und an<strong>de</strong>re Leitungen vom betrachteten Standort auf Nachbargrundstücke<br />
und kann <strong>de</strong>ren Beseitigung/Rückbau gefor<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n?<br />
1.1.3 Gebäu<strong>de</strong>/Anlagen/Baugrund<br />
a) Besteht Einsturzgefahr durch aufragen<strong>de</strong> Bausubstanz/Anlagen auf Nachbargrundstücke?<br />
b) Existieren Nachbarwän<strong>de</strong>, aus <strong>de</strong>ren pflichtgemäßem Erhalt nachbarrechtliche For<strong>de</strong>rungen<br />
erwachsen können?<br />
c) Besteht eine Lärmbelästigung durch die Nutzung bzw. Tätigkeiten, die zu nachbarrechtlichen<br />
For<strong>de</strong>rungen führen können?<br />
d) Können nachbarrechtliche Ansprüche bezüglich bestehen<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nerhöhungen an<br />
Grundstücksgrenzen geltend gemacht wer<strong>de</strong>n?<br />
e) Führen Entsiegelungen auf <strong>de</strong>m betreffen<strong>de</strong>n Grundstück zu Vernässungen/Baugrundbeeinträchtigungen<br />
<strong>de</strong>s Nachbargrundstückes, die zu entsprechen<strong>de</strong>n For<strong>de</strong>rungen<br />
führen können?<br />
f) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Sachverhalten bzgl. <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>/Anlagen und<br />
<strong>de</strong>s Baugrun<strong>de</strong>s, die zu nachbarrechtlichen Ansprüchen führen können?<br />
34 | REFINA: | Projektbericht
1.1.4 Umwelt<br />
a) Wer<strong>de</strong>n über <strong>de</strong>n Luftweg Schadstoffe auf Nachbargrundstücke getragen?<br />
b) Wird das Grundwasser auf Nachbargrundstücken im Abstrom kontaminiert?<br />
c) Wer<strong>de</strong>n Oberflächenwässer auf Nachbargrundstücken kontaminiert?<br />
d) Wur<strong>de</strong>n Abfälle auf Nachbargrundstücke verbracht?<br />
e) Gehen vom zu bewerten<strong>de</strong>n Grundstück Geruchsbelästigungen auf Nachbargrundstücke<br />
aus?<br />
f) Existieren weitere Anhaltspunkte für vom Standort ausgehen<strong>de</strong> nachteilige ökologische<br />
Auswirkungen auf Nachbarschaftsgrundstücke? (z.B. Gefährdung <strong>von</strong> Flora & Fauna)<br />
1.1.5 Sonstige nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke<br />
Bestehen weitere Anhaltspunkte für nachteilige Auswirkungen auf Nachbargrundstücke,<br />
insbeson<strong>de</strong>re aufgrund nachbarrechtlicher Regelungen <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>r?<br />
1.2 Verpflichtungen <strong>de</strong>s Grundstückseigentümers aus privatrechtlich vertraglichem<br />
Grund<br />
a) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zum Rückbau <strong>von</strong> Gebäu<strong>de</strong>n<br />
o<strong>de</strong>r Anlagen?<br />
b) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen für umweltschutzbezogene Mehraufwendungen<br />
bei zukünftigen Baumaßnahmen einschließlich Rückbau?<br />
c) Bestehen privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen zur Abfallbeseitigung?<br />
d) Existieren For<strong>de</strong>rungen auf Entschädigungen (z.B. Haftung für Berg- u. a. Schä<strong>de</strong>n)<br />
e) Bestehen weitere privatrechtlich vertragliche Verpflichtungen?<br />
2 Verpflichtungen im Rahmen <strong>de</strong>r öffentlich-rechtlichen Verantwortung und <strong>de</strong>r<br />
Rechtspflichten <strong>de</strong>s Grundstücksbesitzers<br />
2.1 Verpflichtungsgrundtyp einer bestandskräftigen Anordnung<br />
2.1.1 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Untersuchung<br />
Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung <strong>von</strong> Untersuchungen/Gefahrenerforschungsmaßnahmen<br />
vor?<br />
2.2.2 Verpflichtungsgrundtyp bestandskräftige Anordnung Gefahrenabwehr<br />
Liegt eine bestandskräftige Anordnung zur Durchführung <strong>von</strong> Umweltschutzmaßnahmen<br />
zur Herstellung <strong>de</strong>s ordnungsgemäßen Zustan<strong>de</strong>s vor?<br />
2.2 Verpflichtungsgrundtyp behebungspflichtige ökologische Lasten<br />
2.2.1 Verpflichtungstyp Gefahrenerforschungsmaßnahmen<br />
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichen<strong>de</strong>n Verdachtes einer schädlichen<br />
Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rung o<strong>de</strong>r einer Altlast, die die zuständige Behör<strong>de</strong> veranlassen könnten,<br />
Gefahrenerforschungsmaßnahmen (Gefährdungsabschätzung…) anzuordnen?<br />
b) Bestehen konkrete Anhaltspunkte eines hinreichen<strong>de</strong>n Verdachtes <strong>von</strong> Gewässerverunreinigungen,<br />
die die zuständige Behör<strong>de</strong> veranlassen könnten, Gefahrenerforschungsmaßnahmen<br />
anzuordnen?<br />
c) Bestehen Anhaltspunkte für die Anordnung an<strong>de</strong>rer o<strong>de</strong>r weiterer Gefahrenerforschungsmaßnahmen?<br />
REFINA: | Projektbericht | 35
2.2.2 Verpflichtungstyp Gefahrenabwehr<br />
2.2.2.1 Schutzgut Mensch<br />
Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und<br />
<strong>de</strong>s Stan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen<br />
<strong>de</strong>r recherchierten Umweltsachverhalte Anhaltspunkte dafür ableiten, dass Leben und<br />
Gesundheit <strong>von</strong> Menschen gefähr<strong>de</strong>t wären?<br />
a) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Ausgasungen<br />
und partikelgetragenen Transport <strong>von</strong> gesundheitsgefähr<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Schadstoffen (incl.<br />
Asbest)?<br />
b) Bestehen konkrete Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag<br />
in öffentlich genutzte Oberflächenwässer wie z.B. Ba<strong>de</strong>gewässer?<br />
c) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag in<br />
Trinkwasservorkommen?<br />
d) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Schadstoffeintrag in genutzte<br />
Grundwässer?<br />
e) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen durch Kampfstoffe und Munition?<br />
f) Bestehen Anhaltspunkte zu Gesundheitsgefährdungen/akute Verletzungsgefahr durch<br />
Einstürze <strong>von</strong> Gebäu<strong>de</strong>n und an<strong>de</strong>ren Bauwerken wie auch Stützeinrichtungen, Anlagen,<br />
Böschungen und Felswän<strong>de</strong>n, Rutschungen, sowie Einbrüche in <strong>de</strong>n Untergrund<br />
g) Bestehen Anhaltspunkte zu weiteren Gesundheitsgefährdungen?<br />
2.2.2.2 Schutzgut Bo<strong>de</strong>n:<br />
a) Liegen Hinweise auf schädliche Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen vor?<br />
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten Anhaltspunkte<br />
dafür ableiten, dass die standortrelevanten Bo<strong>de</strong>nfunktionen durch schädliche<br />
Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen i. S. § 2 Abs. 3 BBodSchG beeinträchtigt sein können?<br />
2.2.2.3 Schutzgut Oberflächengewässer<br />
a) Existieren Oberflächengewässer in <strong>de</strong>r Standortumgebung, die <strong>von</strong> diesem umweltrelevant<br />
beeinflusst wer<strong>de</strong>n könnten?<br />
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und<br />
<strong>de</strong>s Stan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen<br />
<strong>de</strong>r recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen usw.) Anhaltspunkte dafür<br />
ableiten, dass eine Beeinflussung <strong>von</strong> Oberflächenwässern zu besorgen wäre?<br />
2.2.2.4 Schutzgut Grundwasser<br />
a) Existieren Grundwasservorkommen im Standortbereich, die <strong>von</strong> diesem umweltrelevant<br />
beeinflusst wer<strong>de</strong>n könnten?<br />
b) Lassen sich unter Berücksichtigung aller relevanten standortspezifischen Fakten und<br />
<strong>de</strong>s Stan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r wissenschaftlichen Erkenntnis über die ökologischen Konsequenzen<br />
<strong>de</strong>r recherchierten Umweltsachverhalte (Kontaminationen usw.) Anhaltspunkte dafür<br />
ableiten, dass eine Beeinflussung <strong>de</strong>r Grundwassergüte zu besorgen wäre?<br />
(Überschreitung <strong>de</strong>r Geringfügigkeitsschwellen im Grundwasser durch standortbürtige<br />
Schadstoffe)<br />
36 | REFINA: | Projektbericht
2.2.2.5 Sonstige betroffene Schutzgüter<br />
a) Existieren im Standortbereich weitere Schutzgüter?<br />
b) Liegen Anhaltspunkte für behördlich durchsetzbare Umweltschutzmaßnahmen wegen<br />
ökologischer Sachverhalte zur Abwehr <strong>von</strong> Gefahren für sonstige betroffene Schutzgüter<br />
vor?<br />
2.3 Verpflichtungsgrundtyp Rekultivierung/Stilllegung <strong>von</strong> Altablagerungen/Deponien<br />
a) Befin<strong>de</strong>n sich auf <strong>de</strong>m Standort Altablagerungen/Deponien?<br />
b) Ist eine Behandlung gemäß Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (Krw.-/AbfG.) geboten?<br />
2.4 Verpflichtungsgrundtyp Abfallentsorgung<br />
Befin<strong>de</strong>n sich, bezogen auf <strong>de</strong>n Stichtag, auf <strong>de</strong>m Standort Abfälle, die gemäß § 3<br />
Abs. 4 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz zu entsorgen sind?<br />
2.5 Verpflichtungsgrundtyp Anlagenverwahrung gemäß WHG<br />
Sind auf <strong>de</strong>m Standort Anlagen zum Umgang mit wassergefähr<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Stoffen vorhan<strong>de</strong>n,<br />
<strong>de</strong>ren vorschriftsmäßige Stilllegung erfor<strong>de</strong>rlich ist?<br />
2.6 Verpflichtungsgrundtyp Bergrecht<br />
a) Steht <strong>de</strong>r Standort unter Bergrecht?<br />
b) Liegen Anhaltspunkte für bergrechtlich durchsetzbare Maßnahmen zum Rückbau <strong>von</strong><br />
bergbaulichen Anlagen, zur Verwahrung <strong>von</strong> Schächten und Stollen, zur Rekultivierung<br />
u. Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung o<strong>de</strong>r hinsichtlich weiterer bergrechtlicher Verpflichtungen<br />
vor?<br />
2.7 Verpflichtungsgrundtyp Atomrecht<br />
a) Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass am Standort mit radioaktiven Stoffen umgegangen<br />
wur<strong>de</strong>?<br />
b) Liegen Anhaltspunkte für atomrechtliche Entsorgungs- und Rückbauverpflichtungen<br />
vor?<br />
2.8 Verpflichtungsgrundtyp öffentlich-rechtlicher Vertrag<br />
a) Liegt ein öffentlich-rechtlicher Vertrag vor?<br />
b) Erwachsen aus <strong>de</strong>m öffentlich-rechtlichen Vertrag Verpflichtungen, die nicht in <strong>de</strong>n<br />
voran stehen<strong>de</strong>n Grundtypen enthalten sind?<br />
Im Ergebnis dieser Prüfung wird herausgestellt, welche Verpflichtungstypen für <strong>de</strong>n Standort relevant<br />
sind (Ermittlung und rechtliche Konkretisierung <strong>de</strong>s Ist-Zustan<strong>de</strong>s).<br />
Zur Ermittlung und rechtlichen Konkretisierung <strong>de</strong>s Soll-Zustan<strong>de</strong>s sind für die Verpflichtungstypen<br />
- Privatrecht<br />
- Bestandskräftige Anordnung<br />
- Rekultivierung/Stilllegung <strong>von</strong> Deponien<br />
- Abfallentsorgung gemäß § 3 Abs. 4 Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (Krw.-/AbfG)<br />
- Anlagenverwahrung gemäß WHG<br />
- Bergrecht<br />
- Atomrecht<br />
- öffentlich-rechtlicher Vertrag (ÖRV)<br />
die erfor<strong>de</strong>rlichen und geeigneten Maßnahmen und <strong>de</strong>ren Kosten weitgehend unmittelbar abzuleiten<br />
und nicht weiter Gegenstand dieser Betrachtung.<br />
REFINA: | Projektbericht | 37
Verhältnismäßigkeit und Nachhaltigkeit<br />
Verpflichtungstypen, die jedoch im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Altlastenproblematik (behebungspflichtige<br />
ökologische Lasten) stehen, sind geson<strong>de</strong>rt zu betrachten. Verursacher, Eigentümer solcher<br />
Grundstücke und Anlagen o<strong>de</strong>r gegebenenfalls an<strong>de</strong>re Verantwortliche gemäß § 4 BBodSchG<br />
haben die Pflicht, Altlasten sowie durch Altlasten verursachte Verunreinigungen zu sanieren. <strong>Die</strong><br />
Pflicht zur Altlastensanierung ist ausschließlich mit <strong>de</strong>n Instrumentarien <strong>de</strong>s Gefahrenabwehrrechts<br />
gegen <strong>de</strong>n Pflichtigen durchsetzbar, <strong>de</strong>r im Fall seiner Inanspruchnahme die Rechtmäßigkeit <strong>de</strong>s<br />
ihn belasten<strong>de</strong>n Verwaltungsakts am Kriterium <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes prüft. Inhalt<br />
und Methodik <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeitsprüfung sind wesentlicher innovativer Bestandteil <strong>de</strong>r vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Arbeit. Mit <strong>de</strong>m Begriff <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit wird in <strong>de</strong>r Praxis noch recht verschwommen<br />
umgegangen und es fehlen bislang reproduzierbare Algorithmen für zielgenaue Verhältnismäßigkeitsprüfungen.<br />
<strong>Die</strong> Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsprinzips gemäß Art. 1 Abs. 3 und Art. 20 Abs. 3 Grundgesetz<br />
be<strong>de</strong>utet, dass die Maßnahme folgen<strong>de</strong>n Kriterien entsprechen muss:<br />
1. <strong>Die</strong> Maßnahme muss geeignet sein.<br />
2. <strong>Die</strong> Maßnahme ist geeignet, wenn sie die Erreichung <strong>de</strong>s Zwecks (das angestrebte Sanierungsziel)<br />
kausal bewirkt o<strong>de</strong>r zumin<strong>de</strong>st för<strong>de</strong>rt.<br />
3. <strong>Die</strong> Maßnahme muss notwendig sein.<br />
4. <strong>Die</strong> Maßnahme ist erfor<strong>de</strong>rlich, wenn kein mil<strong>de</strong>res Mittel gleicher Eignung zur Verfügung<br />
steht, genauer: wenn kein an<strong>de</strong>res Mittel verfügbar ist, das in gleicher (o<strong>de</strong>r sogar besserer)<br />
Weise geeignet ist, <strong>de</strong>n Zweck (das angestrebte Sanierungsziel) zu erreichen, aber<br />
<strong>de</strong>n Betroffenen weniger belastet.<br />
5. <strong>Die</strong> Maßnahme muss angemessen sein<br />
6. Angemessen ist eine Maßnahme nur dann, wenn die Nachteile, die mit <strong>de</strong>r Maßnahme<br />
verbun<strong>de</strong>n sind, nicht völlig außer Verhältnis zu <strong>de</strong>n Vorteilen stehen, die sie bewirkt. An<br />
dieser Stelle ist eine Abwägung sämtlicher Vor- und Nachteile <strong>de</strong>r Maßnahme vorzunehmen.<br />
Abwägungskriterien können finanzieller Art, aber auch beispielsweise die Ökobilanz<br />
sein.<br />
Weil die ordnungsrechtliche Inanspruchnahme eines Pflichtigen zur Altlastensanierung in ihrer<br />
Höhe durch <strong>de</strong>n Grundsatz <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit <strong>de</strong>r Mittel begrenzt wird und nur solche Maßnahmen<br />
durchgesetzt wer<strong>de</strong>n können, die geeignet, notwendig und angemessen sind, kommt <strong>de</strong>r<br />
Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei <strong>de</strong>r Altlastensanierung eine überragen<strong>de</strong><br />
Be<strong>de</strong>utung zu. Bisher gibt es in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>srepublik Deutschland zwar objektivierte Kriterien zur<br />
Beurteilung, ob eine Altlast vorliegt (z.B. Prüfwerte, Sickerwasserprognose), aber es wur<strong>de</strong> bisher<br />
noch kein objektiviertes Prüfsystem entwickelt, das es tatsächlich gestattet, verhältnismäßige <strong>von</strong><br />
unverhältnismäßigen Sanierungsmaßnahmen begrün<strong>de</strong>t und nachvollziehbar zu trennen.<br />
Zusätzlich soll die zu ergreifen<strong>de</strong> Maßnahme <strong>de</strong>m Grundsatz <strong>de</strong>r Nachhaltigkeit entsprechen. <strong>Die</strong><br />
Weltkommission für Umwelt und Entwicklung <strong>de</strong>finiert die Nachhaltigkeit als sozialethische, politische<br />
und ökologische Handlungsmaxime:<br />
‚Nachhaltige Entwicklung ist eine Entwicklung, die <strong>de</strong>n Bedürfnissen <strong>de</strong>r heutigen<br />
Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen<br />
zu gefähr<strong>de</strong>n, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.’ [1987]<br />
Bezogen auf die Altlastensanierung be<strong>de</strong>utet dies, dass das Ergebnis <strong>de</strong>r durchgeführten Maßnahmen<br />
auch für künftige Generationen zumin<strong>de</strong>st ausreichend ist, d.h. auf keinen Fall wie<strong>de</strong>r eine<br />
Verschlechterung <strong>de</strong>s Zustan<strong>de</strong>s - bezogen auf die planungsrechtlich zulässige Nachnutzung -<br />
eintreten darf.<br />
38 | REFINA: | Projektbericht
Lösungsprinzip eines risikobasierten Prüfsystems<br />
<strong>Die</strong> Autoren haben durch eine systematische praktische und konzeptionelle Arbeit diese Problematik<br />
verfolgt und legen die Lösung in Form eines risikobasierten Prüfsystems vor.<br />
Das System basiert auf <strong>de</strong>r Kombination <strong>de</strong>r bei<strong>de</strong>n für das Altlastenrisiko maßgeblichsten (prioritären)<br />
Risikofaktoren ‚Betroffenheit’ und ‚Sensibilität/Vulnerabilität’ (Verletzbarkeit) und <strong>de</strong>ren 4stufiger<br />
Graduierung. <strong>Die</strong> bei<strong>de</strong>n prioritären Risikofaktoren spannen die maßgeblichste Risikoebene<br />
auf, die sich grafisch als Prüfungs- bzw. Entscheidungsmatrix für die Ableitung <strong>von</strong> Sanierungsmaßnahmen<br />
darstellen lässt (Abb. 12).<br />
Je<strong>de</strong>r Risikofaktor besitzt eine schutzgutspezifische Ausprägung. <strong>Die</strong> Ausprägungen können bo<strong>de</strong>nschutz-<br />
und/o<strong>de</strong>r gewässerschutzbezogen sein:<br />
- Bo<strong>de</strong>nschutzbezogene Schutzgüter sind die standortrelevanten Bo<strong>de</strong>nfunktionen, <strong>de</strong>ren<br />
Betroffenheit und Sensibilität/Vulnerabilität für je<strong>de</strong>n zu bewerten<strong>de</strong>n Standort zu <strong>de</strong>finieren<br />
und zu graduieren sind.<br />
- Gewässerschutzbezogene Schutzgüter sind die standortrelevanten Gewässer in Form<br />
<strong>de</strong>r einzelnen <strong>von</strong> bo<strong>de</strong>nbürtigen Schadstoffen erreichbaren Oberflächengewässer und<br />
Grundwasservorkommen, <strong>de</strong>ren Betroffenheit und Sensibilität/Vulnerabilität für je<strong>de</strong>n zu<br />
bewerten<strong>de</strong>n Standort zu <strong>de</strong>finieren und zu graduieren sind.<br />
<strong>Die</strong> Definition und Graduierung muss nach möglichst objektiven Maßstäben vorgenommen wer<strong>de</strong>n.<br />
Dazu wer<strong>de</strong>n <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Autoren die jeweils adäquaten Kriterien entwickelt und zugeordnet. Wegen<br />
<strong>de</strong>r rechtlichen Relevanz <strong>de</strong>s Altlastenrisikos als Inanspruchnahmerisiko leiten die Autoren die<br />
Kriterien daher direkt aus <strong>de</strong>n Strukturen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>nschutzrechts und <strong>de</strong>s Gewässerschutzrechts<br />
ab.<br />
Abb. 12: Entscheidungsmatrix zur Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
bo<strong>de</strong>nschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen<br />
insgesamt (durchzuführen für alle 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen)<br />
mit Sanierungsoptionen (rote Pfeile) für eine gewerbliche<br />
Nachnutzung.<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
Beeinträchtigungsgrad<br />
0 - unbeeinträchtigt<br />
1 - geringfügig beeinträchtigt<br />
2 - beeinträchtigt<br />
3 - außer Funktion<br />
Standortrelevanz<br />
0 - nicht relevant<br />
1 - bedingt relevant<br />
2 - relevant<br />
3 - dominant<br />
Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: sehr geringes Risiko<br />
RK 3: geringes Risiko<br />
RK 4: mittleres Risiko<br />
RK 5: hohes Risiko<br />
RK 6: sehr hohes Risiko /<br />
akute Gefahr<br />
Sanierungsoptionen<br />
Sanierungsziel für gewerbliche<br />
Nachnutzung<br />
REFINA: | Projektbericht | 39
Mit dieser Matrix wird das Altlastenrisiko in die 6 Risikoklassen (RK, siehe Legen<strong>de</strong>) zerlegt, die im<br />
Schema diagonal angeordnete Dominanzfel<strong>de</strong>r bil<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> praktische Umsetzung dieser risikobasierten<br />
Prüfung erfolgt in <strong>de</strong>r Weise, dass mit Hilfe <strong>de</strong>s dargestellten grafischen Prüf- bzw. Entscheidungsschemas<br />
für je<strong>de</strong> Altlast eine Risikoeinstufung nach schutzgutspezifischen Maßstäben<br />
vorgenommen wird. An Hand <strong>von</strong> Prüfkriterien wird je<strong>de</strong>m standortrelevanten Schutzgut eine Position<br />
in <strong>de</strong>r betreffen<strong>de</strong>n Prüfmatrix zugewiesen. Im Ergebnis dieser Prozedur fällt das Schutzgut in<br />
das Dominanzfeld einer <strong>de</strong>r 6 Risikostufen.<br />
<strong>Die</strong> kompartimentsbezogenen standortspezifischen Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong> und die jeweiligen<br />
schutzgutspezifischen Betroffenheitsgra<strong>de</strong> sowie die Kriterien für die Standorteinstufung<br />
wer<strong>de</strong>n im BAND 2 sehr <strong>de</strong>tailliert erläutert.<br />
<strong>Die</strong> Verhältnismäßigkeit <strong>von</strong> Maßnahmen ist <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Position <strong>de</strong>s Sanierungsobjekts im dargestellten<br />
Schema abhängig. Verhältnismäßig ist es in <strong>de</strong>r Regel immer, akute Gefahren zu beheben<br />
sowie sehr hohe und hohe Risiken zu min<strong>de</strong>rn. Unverhältnismäßig ist es, Verän<strong>de</strong>rungen innerhalb<br />
<strong>de</strong>s Mittel- und Niedrig-Risiko-Bereichs vorzunehmen, wenn dieser sicher erfasst und erkannt ist<br />
bzw. keine Gefahr für an<strong>de</strong>re Schutzgüter ausgeht. Als unverhältnismäßig erweisen sich in <strong>de</strong>r<br />
Regel auch diejenigen Maßnahmen, <strong>de</strong>ren Ziel in <strong>de</strong>r Absenkung <strong>de</strong>s Risikos um mehr als nur eine<br />
Risikoklasse besteht (außer bei akuter Gefahr und hohem Risiko). Aus diesen Ableitungen ergibt<br />
sich als allgemeines Sanierungsziel die Erreichung eines mittleren Risikos, was natürlich standortspezifisch<br />
zu verifizieren ist.<br />
In <strong>de</strong>n meisten Fällen beinhalten die Maßnahmen eine Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s, wie<br />
mit <strong>de</strong>n senkrechten roten Pfeilen in Abb. 12 dargestellt. Eine Verringerung nutzungsspezifischer<br />
Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong> als Sanierungsoption ist durch Nutzungsbeschränkungen gemäß<br />
BBodSchG § 4 möglich (entspräche waagerecht nach links gerichteten Pfeilen im Diagramm).<br />
Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei bo<strong>de</strong>nschutzbezogenen Sanierungsmaßnahmen<br />
Altlastensanierung ist eine Aktivität <strong>de</strong>s nachsorgen<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>nschutzes, die immer dann notwendig<br />
ist, wenn in <strong>de</strong>r Vergangenheit <strong>de</strong>n Erfor<strong>de</strong>rnissen <strong>de</strong>s vorsorgen<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>nschutzes nicht hinreichend<br />
Rechnung getragen wur<strong>de</strong> - mit <strong>de</strong>r Konsequenz, dass sich dadurch ein nach heutigem Verständnis<br />
ordnungsrechtlich unzulässiger Zustand eingestellt hat. Unzulässig im bo<strong>de</strong>nschutzrechtlichen<br />
Sinne ist, wenn die für <strong>de</strong>n Standort relevanten Bo<strong>de</strong>nfunktionen in gefahrenrelevanter Weise<br />
beeinträchtigt sind.<br />
Als Konsequenz aus <strong>de</strong>r Altlasten<strong>de</strong>finition ergibt sich, dass das Ziel bo<strong>de</strong>nschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen<br />
ausschließlich nur in <strong>de</strong>r angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
<strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>nfunktionen bestehen kann. <strong>Die</strong> Reduktion <strong>de</strong>s Altlastenrisikos auf ein Nullrisiko<br />
ist a priori unangemessen; die Erreichung <strong>de</strong>s ursprünglichen Zustan<strong>de</strong>s ist zu<strong>de</strong>m meist<br />
technisch unmöglich; eine solche For<strong>de</strong>rung wäre daher unverhältnismäßig und wür<strong>de</strong> die Rechtswidrigkeit<br />
eines entsprechen<strong>de</strong>n Verwaltungsaktes begrün<strong>de</strong>n.<br />
40 | REFINA: | Projektbericht
2, 3b<br />
3c<br />
1a<br />
1b<br />
1c,<br />
3d<br />
Abb. 13: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines<br />
verhältnismäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)<br />
am Beispiel <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes D<br />
3a<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
Beeinträchtigungsgrad<br />
0 - unbeeinträchtigt<br />
1 - geringfügig beeinträchtigt<br />
2 - beeinträchtigt<br />
3 - außer Funktion<br />
Standortrelevanz<br />
0 - nicht relevant<br />
1 - bedingt relevant<br />
2 - relevant<br />
3 – dominant<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: sehr geringes Risiko<br />
RK 3: geringes Risiko<br />
RK 4: mittleres Risiko<br />
RK 5: hohes Risiko<br />
RK 6: sehr hohes Risiko /<br />
akute Gefahr<br />
Sanierungsoption: Verringerung<br />
<strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
Sanierungsziel für<br />
gewerbliche Nachnutzung<br />
Anwendungsbeispiele:<br />
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen:<br />
- Sanierungsmaßnahmen zur Wie<strong>de</strong>rherstellung standortrelevanter Bo<strong>de</strong>nfunktionen, die<br />
signifikant o<strong>de</strong>r auch nur bedingt in ihrer Effektivität betroffen sind (z.B. Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r ‚Funktion als Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium für stoffliche Einwirkungen<br />
aufgrund <strong>de</strong>r Filter-, Puffer-, und Stoffumwandlungseigenschaften, insbeson<strong>de</strong>re auch<br />
zum Schutz <strong>de</strong>s Grundwassers’ in ökologisch sensiblen Gebieten o<strong>de</strong>r Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r Nutzungsfunktion ‚Standort für Siedlung und Erholung’, wenn diese planungsrechtlich<br />
ausgewiesen ist, jedoch durch vornutzungsbedingte Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen in Frage gestellt<br />
ist.<br />
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wi<strong>de</strong>rsprechen:<br />
- Maßnahmen zur Wie<strong>de</strong>rherstellung <strong>von</strong> ursprünglichen Bo<strong>de</strong>nfunktionen, die planungsrechtlich<br />
und/o<strong>de</strong>r nutzungsbedingt nicht standortrelevant sind (z.B. Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r Nutzungsfunktion ‚Standort für land und forstwirtschaftliche Nutzung’, wenn es sich<br />
um ein innerstädtisches Gebiet han<strong>de</strong>lt)<br />
- Maßnahmen zur Wie<strong>de</strong>rherstellung <strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>nfunktionen, die nur bedingt standortrelevant<br />
sind und die in ihrer Effektivität (Umwelt- o<strong>de</strong>r Nutzungseffektivität) nicht o<strong>de</strong>r nur<br />
bedingt betroffen sind (Wie<strong>de</strong>rherstellung <strong>de</strong>r Nutzungsfunktion: ‚Funktion als Bestandteil<br />
<strong>de</strong>s Naturhaushalts, insbeson<strong>de</strong>re mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen’, wenn es<br />
sich um ein versiegeltes Industriegebiet han<strong>de</strong>lt)<br />
- Maßnahmen zur Wie<strong>de</strong>rherstellung standortrelevanter Bo<strong>de</strong>nfunktionen, für die es nach<br />
Stand <strong>de</strong>r Technik keine geeigneten technischen Maßnahmen gibt.<br />
REFINA: | Projektbericht | 41
Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes bei Sanierungsmaßnahmen zum<br />
Schutz <strong>de</strong>r Oberflächengewässer und <strong>de</strong>s Grundwassers<br />
In Auswertung <strong>de</strong>r Fachliteratur zum Gewässerschutz und unter Berücksichtigung eigener Forschungsergebnisse<br />
sind die Autoren zu <strong>de</strong>m Ergebnis gekommen, dass bei einer bereits eingetretenen<br />
Gewässerverunreinigung sich die bei<strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong>n Kriterien zur Beurteilung gewässerbezogener<br />
Risiken wie auch zur Ableitung <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit gewässerschutzbezogener Maßnahmen<br />
als maßgeblich erwiesen haben:<br />
I Schadstoffausbreitungsten<strong>de</strong>nz (als gewässerschutzbezogene Ausprägung <strong>de</strong>s Risikofaktors<br />
‚Betroffenheit’) im Oberflächengewässer<br />
Hinsichtlich <strong>de</strong>r Sanierung eines bereits stark verunreinigten Grundwasservorkommens<br />
steht nach Auffassung verschie<strong>de</strong>ner Autoren nicht die Beseitigung <strong>de</strong>r Verunreinigung<br />
im Vor<strong>de</strong>rgrund; ‚…es geht um die Ausbreitung <strong>de</strong>r Schadstoffe ... in noch nicht o<strong>de</strong>r<br />
bisher nur gering verunreinigte Anschluss - Vorkommen. Hier muss vielfach die Reinigungswirkung<br />
einer bestimmten Bo<strong>de</strong>npassage vom Belastungskerngebiet in Fließrichtung<br />
bis zu einem Punkt veranschlagt wer<strong>de</strong>n, <strong>von</strong> <strong>de</strong>m ab die zusätzliche Belastung<br />
in Kauf genommen wer<strong>de</strong>n kann o<strong>de</strong>r vernachlässigbar erscheint’ [Salzwe<strong>de</strong>l,<br />
1996].<br />
II Ressourcenwert <strong>de</strong>s Gewässers in wasserwirtschaftlichem und ökologischem Sinne<br />
als gewässerschutzbezogene Ausprägung <strong>de</strong>s Risikofaktors ‚Sensibilität/Vulnerabilität’)<br />
Detaillierte Erläuterungen sind im PROJEKTBERICHT 2 nie<strong>de</strong>rgelegt. Als Konsequenz aus <strong>de</strong>r Altlasten<strong>de</strong>finition<br />
ergibt sich, dass das Ziel gewässerschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen nur die<br />
Risikomin<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Gewässerverunreinigungen sein kann.<br />
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entsprechen in <strong>de</strong>r praktischen Anwendung:<br />
- Maßnahmen zur Verringerung <strong>de</strong>s Risikos um jeweils eine Risikokategorie, was technisch<br />
durch Beeinflussung <strong>de</strong>r Schadstoffausbreitungsten<strong>de</strong>nz und/o<strong>de</strong>r planerisch durch<br />
Herunterstufung <strong>de</strong>r Schutzwürdigkeitsprofils erreichbar wäre.<br />
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wi<strong>de</strong>rsprechen:<br />
- Maßnahmen zur Verringerung <strong>de</strong>s Risikos um mehr als eine Risikokategorie (außer bei<br />
aktuter Gefahr),<br />
- Maßnahmen zur Wasserbehandlung, wenn das betreffen<strong>de</strong> Wasservorkommen bereits<br />
im Niedrigrisiko-Bereich einzustufen ist.<br />
Monetarisisierung <strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken<br />
Für alle zur Erreichung <strong>de</strong>s Soll-Zustan<strong>de</strong>s abgeleiteten, erfor<strong>de</strong>rlichen und verhältnismäßigen<br />
Maßnahmen sind im nächsten Schritt geeignete Techniken auszuwählen. Unter Technik wer<strong>de</strong>n<br />
hier alle Bau- und Verfahrenstechnologien verstan<strong>de</strong>n, mit <strong>de</strong>nen <strong>de</strong>r Ist-Zustand in <strong>de</strong>n Soll-<br />
Zustand überführt wer<strong>de</strong>n kann. <strong>Die</strong> Betrachtung erfolgt für alle Maßnahmen und all ihren Kombinationen,<br />
die nach gutachterlichem Ermessen sinnvoll zu einer Maßnahmenkombination zusammengefasst<br />
wer<strong>de</strong>n können. Eine Maßnahmenkombination kann dann sinnvoll gebil<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n,<br />
wenn auf je<strong>de</strong> eingeschlossene Maßnahme die gleiche Technik angewen<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n kann (<strong>de</strong>r<br />
Begriff ‚Maßnahmenkombination’ schließt <strong>de</strong>m gemäß auch je<strong>de</strong> singuläre Maßnahme selbst ein).<br />
Für je<strong>de</strong> Maßnahmenkombination wer<strong>de</strong>n geeignete Techniken aus <strong>de</strong>m nach Stand <strong>de</strong>r Technik<br />
bekannten Metho<strong>de</strong>n festgelegt. Das erfolgt <strong>de</strong>rgestalt, dass alle prinzipiell geeigneten Techniken<br />
daraufhin untersucht wer<strong>de</strong>n, ob sie für die Erfüllung <strong>de</strong>r Maßnahmenkombination auch unter <strong>de</strong>n<br />
konkreten Bedingungen anwendbar sind. Für diese wird jeweils eine Kostenermittlung durchgeführt.<br />
42 | REFINA: | Projektbericht
Dazu wird die Maßnahmenkombination in Kostengruppen aufgeglie<strong>de</strong>rt, wobei dies in Anlehnung<br />
an DIN 276, Fassung Juni 1993, ausführungsorientiert entsprechend <strong>de</strong>m Niveau für eine Kostenschätzung<br />
erfolgen sollte. <strong>Die</strong> erste Ebene <strong>de</strong>r Kostenglie<strong>de</strong>rung wird nach herstellungsmäßigen<br />
Gesichtspunkten unterteilt. Hierfür kann die Glie<strong>de</strong>rung in Leistungsbereiche entsprechend <strong>de</strong>m<br />
Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) o<strong>de</strong>r ähnlichen Katalogen verwen<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n. In<br />
die zweite, meist für die Kostenschätzung genügend genaue Glie<strong>de</strong>rungsebene gelangt man bei<br />
ausführungs- o<strong>de</strong>r gewerkeorientierten Strukturen z. B. entsprechend <strong>de</strong>r Vergabe und Vertragsordnung<br />
für Bauleistungen VOB Teil C (DIN 18299 ff.).<br />
In <strong>de</strong>r konkreten Anwendung wird man ausgehend <strong>von</strong> Erfahrungen und praktischen Erwägungen<br />
meist die Grundgesamtheit aller möglichen Maßnahmenkombinationen auf eine tatsächlich sinnvolle<br />
Anzahl reduzieren. Das gleiche trifft für <strong>de</strong>n Katalog <strong>de</strong>r in eine engere Wahl zu stellen<strong>de</strong>n<br />
Techniken. Den Ausführungsrisiken ist dabei beson<strong>de</strong>re Beachtung zu schenken.<br />
Als Informationsquellen für die Auswahl <strong>de</strong>r Sanierungstechniken und die Festlegung eignen sich<br />
neben <strong>de</strong>n eigenen Quellen <strong>de</strong>s Sanierungspflichtigen weitere. Zu nennen sind (ohne Anspruch<br />
auf Vollständigkeit):<br />
- Datenbasen <strong>de</strong>r bearbeiten<strong>de</strong>n Stelle, z. B. Architektur- und Ingenieurbüro, Sanierungs-<br />
und Entwicklungsgesellschaften<br />
- standardisierte und normierte, öffentlich zugängliche Datenbanken und Auskunftsstellen 2<br />
- Internet, Fachliteratur (Bücher, Zeitschriften, Veröffentlichungen), Tagungen, Informationsmaterial<br />
<strong>von</strong> Sanierungsunternehmen)<br />
<strong>Die</strong> eigentliche Preisbildung folgt dann <strong>de</strong>r Glie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Kostengruppen nach DIN 276. Umfangreiche<br />
Beispiele sind in <strong>de</strong>n sechs Standortberichten enthalten.<br />
Prognose <strong>de</strong>s Investitionsrisikos<br />
Unter <strong>de</strong>m Investitionsrisiko wer<strong>de</strong>n Kosten verstan<strong>de</strong>n, die sich über ein Inanspruchnahmerisiko<br />
hinaus aus Umweltschutzverpflichtungen im Zusammenhang mit künftigen Nutzungen ergeben.<br />
Einfachstes Beispiel ist <strong>de</strong>r so genannte ‚kontaminationsbedingte Mehraufwand’ <strong>de</strong>r sich aus abfallrechtlichen<br />
Verpflichtungen - nicht aus gefahrenrelevanten Tatbestän<strong>de</strong>n - ergibt. Somit ist das<br />
Investitionsrisiko auf die ökologischen Kosten-Auswirkungen standortspezifischer realer Investitionsabsichten<br />
ausgerichtet.<br />
Im Gegensatz zum Inanspruchnahmerisiko, bei <strong>de</strong>m es im Rahmen öffentlich-rechtlicher Verantwortung<br />
um die Beurteilung einer vorhan<strong>de</strong>nen Situation im Status quo geht, sind somit bezüglich<br />
<strong>de</strong>s nutzungsbezogenen Risikos Vorhaben im weitesten Sinne zu berücksichtigen, die ein Grundstückseigentümer,<br />
-erwerber o<strong>de</strong>r –nutzer in <strong>de</strong>r Zukunft verwirklichen möchte, und welche das<br />
Gesetz an öffentlich-rechtliche Anfor<strong>de</strong>rungen knüpft, häufig sogar unter <strong>de</strong>m Vorbehalt <strong>de</strong>r Erteilung<br />
einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung, Erlaubnis, Bewilligung o<strong>de</strong>r Ähnliches stellt. Hierbei<br />
han<strong>de</strong>lt es sich z. B. um eine Baugenehmigung für die Errichtung einer baulichen Anlage o<strong>de</strong>r eine<br />
immissionsschutzrechtliche Genehmigung für Errichtung und Betrieb einer emittieren<strong>de</strong>n Anlage.<br />
Maßnahmen <strong>de</strong>r Stilllegung, <strong>de</strong>s Abrisses/Rückbaus baulicher und <strong>de</strong>r Demontage technischer Anlagen<br />
sind analog zu betrachten.<br />
<strong>Die</strong> Reichweite solcher Maßnahmen wird im Allgemeinen <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Erfor<strong>de</strong>rnissen bestimmt, die im<br />
Rahmen einer Konfliktbewältigung unter Berücksichtigung <strong>von</strong> Stoffbelastungen einerseits und <strong>de</strong>r<br />
Nutzung an<strong>de</strong>rerseits als verhältnismäßig zu betrachten sind. Dabei hat die Behör<strong>de</strong> – an<strong>de</strong>rs als<br />
beim polizeirechtlichen Eingriff, bei <strong>de</strong>m lediglich das zur Gefahrenabwehr ausreichen<strong>de</strong> Mittel<br />
durchsetzbar ist – die Möglichkeit, Umweltstandards anzustreben, die <strong>von</strong> Vorsorgeerwägungen<br />
2<br />
u. a.: - STLB-Bau Dynamische Baudaten (http://www.din-bauportal.<strong>de</strong>/) - SirAdos Baudaten<br />
(http://www.sirados.<strong>de</strong>/)<br />
- BRACKE, R.; KLÜMPEN, CH.: Materialien zur Altlastensanierung und zum Bo<strong>de</strong>nschutz Band 20, Leistungsbuch<br />
Altlasten und Flächenrecycling 2004 / 2005, Hrsg.: Lan<strong>de</strong>sumweltamt Nordrhein-<br />
Westfalen, Essen, 2005<br />
REFINA: | Projektbericht | 43
estimmt sind. <strong>Die</strong> Ermessensspielräume sind dabei wesentlich enger als beim Vollzug <strong>de</strong>s Polizei-<br />
und Ordnungsrechts, weil für <strong>de</strong>n Umgang mit kontaminierten Bo<strong>de</strong>nanteilen und kontaminiertem<br />
Baugrubenwasser abfallrechtlich bzw. wasserrechtlich normierte Prozeduren und technische<br />
Zielparameter vorgeschrieben sind.<br />
Zur Durchsetzung ihrer For<strong>de</strong>rungen bedient sich die Behör<strong>de</strong> nach Erfahrungen <strong>de</strong>r Autoren in<br />
<strong>de</strong>r Praxis regelmäßig <strong>de</strong>s Instrumentariums <strong>de</strong>r Nebenbestimmung zu <strong>de</strong>m betreffen<strong>de</strong>n Genehmigungsbescheid,<br />
wenn die Genehmigung nicht ohnehin vollständig versagt wird. Aussagen über<br />
öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Investitionsrisiko zu berücksichtigen sind, können somit<br />
nicht allein anhand <strong>de</strong>r aktuell vorgefun<strong>de</strong>nen Belastungen getroffen wer<strong>de</strong>n. Es bedarf vielmehr<br />
notwendigerweise <strong>de</strong>r Vorgabe eines zukünftigen Vorhabens, zumin<strong>de</strong>st jedoch bestimmter Nutzungsszenarien,<br />
wenn keine <strong>de</strong>taillierten Planungen vorliegen.<br />
<strong>Die</strong> Einschätzung <strong>de</strong>r Höhe <strong>de</strong>s finanziellen Risikos erstreckt sich somit sowohl auf investitionsverteuern<strong>de</strong><br />
Mehraufwendungen wegen Stoffbelastungen, die die Realisierung eines betreffen<strong>de</strong>n<br />
Vorhabens finanziell belasten, als auch auf die prognostische Betrachtung genehmigungsfähiger<br />
Grundstücksnutzungen unter Berücksichtigung statistischer Kenngrößen, wenn konkrete Planungen<br />
noch nicht vorliegen. Im ersten Falle wird <strong>de</strong>r mit <strong>de</strong>r Ermittlung <strong>de</strong>s Min<strong>de</strong>rwertes beauftragte<br />
Gutachter einen Planungsansatz wählen, im zweiten Fall wird er sich eines statistischen Ansatzes<br />
unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r Baunutzungsverordnung, <strong>de</strong>r bauregionstypischen Bebauung unter<br />
Wirtschaftlichkeitsaspekten, <strong>de</strong>r Geometrie <strong>de</strong>r Schadstoffverteilung und <strong>de</strong>r ortsüblichen umwelttechnischen<br />
Kosten bedienen.<br />
Anhand eines fundierten Wissens über diese Risiken besteht umgekehrt die Möglichkeit, Standortentwicklungskonzepte<br />
zu optimieren, in<strong>de</strong>m die <strong>städtebauliche</strong>n Konzepte <strong>de</strong>rart angepasst wer<strong>de</strong>n,<br />
dass ein minimales Kostenrisiko entsteht – ohne jedoch dabei <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Entwurf<br />
<strong>de</strong>rart zu verän<strong>de</strong>rn, dass seine Intention und Qualität verloren geht.<br />
<strong>Die</strong>se Frage ist ein Schwerpunkt <strong>de</strong>s Forschungsprojektes und wird anhand <strong>von</strong> sechs Mo<strong>de</strong>llstandorten<br />
exerziert. Generell wird hier zunächst in einer check-Tabelle aufgezeigt, welche Investitionsrisiken<br />
in ihrer Gesamtheit vorliegen können:<br />
1 Bau- und Anlagenbestand<br />
(Technische Abrissaufwendungen Hoch- und Tiefbau über <strong>de</strong>m normalen Rahmen)<br />
1.1 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich abfallrechtlicher Aufwendungen für die Hoch-<br />
und Tiefbausubstanz (belastete Bausubstanz ≥ Z 1.2, Asbest, Dachpappe, Teer usw.)?<br />
1.2 Bestehen Investitionsrisiken bezüglich <strong>de</strong>s Rückbaues und <strong>de</strong>r Entsorgung <strong>von</strong> über-<br />
und unterirdischen Anlagen?<br />
1.3 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken, die durch <strong>de</strong>n Rückbau <strong>de</strong>s<br />
Bau- und Anlagenbestan<strong>de</strong>s entstehen können?<br />
2 Bo<strong>de</strong>n, Ablagerungen und Abfälle<br />
(Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)<br />
2.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund <strong>von</strong> Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen<br />
≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand <strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
sind?<br />
2.2 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. schädlicher Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur<br />
(Baugrundverschlechterung)?<br />
2.3 Bestehen Investitionsrisiken bzgl. durchzuführen<strong>de</strong>r Abfallberäumungen?<br />
2.4 Existieren Anhaltspunkte für weitere Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen?<br />
44 | REFINA: | Projektbericht
3 Grund- und Oberflächenwässer<br />
(Investitionsrisiken durch anthropogene Beeinträchtigungen)<br />
3.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund <strong>von</strong> Kontaminationen <strong>de</strong>s Grundwassers?<br />
3.2 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund <strong>von</strong> Kontaminationen <strong>von</strong> Oberflächenwässern?<br />
4 Kampfmittel 3<br />
4.1 Bestehen Investitionsrisiken aufgrund eines Kampfmittelverdachtes?<br />
Son<strong>de</strong>rfall theoretisches maximales Investitionsrisiko<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich (s.o.). Da hinsichtlich <strong>de</strong>s strategischen Umganges mit einem brachliegen<strong>de</strong>m<br />
o<strong>de</strong>r Alt-Standort und <strong>de</strong>r damit verbun<strong>de</strong>nen Mittelplanung ökonomische Aspekte <strong>von</strong> herausragen<strong>de</strong>r<br />
Be<strong>de</strong>utung sind, wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r Praxis <strong>von</strong> Gutachtern auch Kostenprognosen auf <strong>de</strong>r<br />
Grundlage <strong>von</strong> noch unscharfen <strong>städtebauliche</strong>n Vorprojekten verlangt o<strong>de</strong>r gar eine Ermittlung<br />
<strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche möglichen Investitionsrisiken beauftragt. <strong>Die</strong> Autoren haben<br />
aus <strong>de</strong>r Praxis die Erfahrung gemacht, dass beispielsweise<br />
- bei <strong>de</strong>r ‚Environmental Due Diligence’ im Rahmen <strong>von</strong> Firmenverkäufen o<strong>de</strong>r<br />
- bei <strong>de</strong>r Bildung <strong>von</strong> Rückstellungen im Rahmen <strong>von</strong> Unternehmensbilanzen<br />
ein maximales Investitionsrisiko im Sinne eines aus kaufmännischer bzw. firmenstrategischer Sicht<br />
monetären worst-case-Szenarios zum Ansatz gebracht wird.<br />
Kostenprognose<br />
Bezüglich <strong>de</strong>r entstehen<strong>de</strong>n Kosten sind immer nur diejenigen Leistungen anzusetzen, die zusätzlich<br />
zu <strong>de</strong>n ohnehin entstehen<strong>de</strong>n Projektkosten entstehen; am Beispiel <strong>de</strong>s ‚kontaminationsbedingten<br />
Mehraufwan<strong>de</strong>s’ be<strong>de</strong>utet dies die Differenz aus <strong>de</strong>n Entsorgungskosten für <strong>de</strong>n kontaminierten<br />
Bo<strong>de</strong>n und <strong>de</strong>n Kosten für die Entsorgung unbelasteten Bo<strong>de</strong>ns. <strong>Die</strong> sogenannten ‚Sowieso-Kosten’<br />
(die Kosten, die bei <strong>de</strong>r Investition ohnehin entstehen) wie die Bauleistung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>naushubes<br />
(‚Lösen und La<strong>de</strong>n’) usw. sind grundsätzlich nicht Bestandteil <strong>de</strong>s Investitionsrisikos.<br />
<strong>Die</strong> Kostenprognose kann wie beim Inanspruchnahmerisiko anhand <strong>de</strong>r Kostengruppen in Anlehnung<br />
an die DIN 276 durchgeführt wer<strong>de</strong>n.<br />
Das Risikoprognosemo<strong>de</strong>ll<br />
Zur Ver<strong>de</strong>utlichung <strong>de</strong>r umweltrelevanten Sachverhalte hat es sich in <strong>de</strong>r Praxis bewährt, Profil-<br />
und Kartendarstellungen zu erarbeiten (vgl. Abb. 14). Solche Risikoprognoseprofile und –karten<br />
stellen alle bis zu diesem Zeitpunkt bekannten Standortsituationen dar, aus <strong>de</strong>nen Haftungs-<br />
/Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken abzuleiten sind. Sie wird stichtagsbezogen erarbeitet.<br />
Aus ihnen sind die monetären Aufwendungen aus ökologischen Grün<strong>de</strong>n zur planungsrechtlich<br />
zulässigen Entwicklung und Nachnutzung eines Grundstückes ableitbar.<br />
Es fin<strong>de</strong>n alle bewertungsrelevanten, organoleptisch feststellbaren und technisch-analytisch belegten<br />
Ergebnisse Eingang. In <strong>de</strong>r Karte erfolgt die Zuordnung dieser Ergebnisse zu Verpflichtungstypen<br />
und Belastungskategorien (dazu vgl. S. 46).<br />
3 Im engeren Sinne sind Risiken, die sich aus einem Kampfmittelverdacht ergeben, nicht <strong>de</strong>n Investitionsrisiken aus<br />
Umweltschutzverpflichtungen zugehörig. Sie wur<strong>de</strong>n hier jedoch mit aufgenommen, weil in <strong>de</strong>r Praxis zumeist die<br />
Kampfmittelfrage gemeinsam mit <strong>de</strong>n Betrachtungen zu <strong>de</strong>n Umweltschutzverpflichtungen beleuchtet wird.<br />
REFINA: | Projektbericht | 45
Abb. 14: Beispiel eines Risikoprognoseprofils und Risikoprognosekarten für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort C<br />
Inanspruchnahme-/Haftungsrisiken gemäß <strong>de</strong>n Verpflichtungstypen in Kapitel: Prognose<br />
<strong>de</strong>s Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos, die sich begrün<strong>de</strong>n auf<br />
I. Privatrecht I.1 aus nachbarschaftsrechtlichen Grün<strong>de</strong>n<br />
46 | REFINA: | Projektbericht<br />
I.2 aus vertraglichen Grün<strong>de</strong>n<br />
II. öffentliches Recht II.1 bzgl. behebungspflichtiger ökologischer Lasten<br />
a) zur Gefahrenerforschung<br />
b) zur Gefahrenabwehr für<br />
- Mensch<br />
- Bo<strong>de</strong>n<br />
- Oberflächengewässer<br />
- Grundwasser<br />
- Sonstige<br />
II.2 Altablagerungen/Deponien<br />
II.3 Anlagenverwahrung WHG<br />
II.4 Entsorgung gem. Krw.-/AbfG<br />
II.5 Bergrecht<br />
II.6 Atomrecht<br />
II.7 Öffentlich-rechtliche Vereinbarung/Vertrag (ÖRV)<br />
Investitionsrisiken gemäß <strong>de</strong>n Prüfkriterien in Kapitel: Prognose <strong>de</strong>s Investitionsrisikos,<br />
die sich begrün<strong>de</strong>n auf<br />
1. Technische Abrissaufwendungen bei Hoch- und Tiefbau über <strong>de</strong>n normalen Rahmen<br />
hinaus (Bau- und Anlagenbestand)<br />
2. Anthropogene Beeinträchtigungen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns, durch Ablagerungen und/o<strong>de</strong>r durch<br />
Abfälle<br />
3. Anthropogene Beeinträchtigungen <strong>de</strong>s Grundwassers o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> Oberflächengewässern<br />
4. Kampfmittelverdacht
Alle Fakten ökologischer Risiken, die in <strong>de</strong>r Risikoprognosekarte dargestellt sind, müssen ein<strong>de</strong>utig<br />
<strong>de</strong>finiert und <strong>de</strong>r Weg zu ihrer Findung zum Status quo klar nachvollziehbar sein.<br />
<strong>Die</strong> Darstellung kann als Karte/Plan zu einem o<strong>de</strong>r mehreren Themen bzw. als GIS in mehreren<br />
Ebenen erfolgen. Dabei ist wichtig, dass in die Darstellung auch alle auswertungsrelevanten Fakten,<br />
auch aus <strong>de</strong>m relevanten Umfeld, die in Wechselwirkung mit <strong>de</strong>m Standort stehen, eingearbeitet<br />
sind. Dazu gehören:<br />
1. Kartengrundlagen<br />
a) Standort- und Flurstücksgrenzen (nicht immer i<strong>de</strong>ntisch),<br />
b) angrenzen<strong>de</strong> Umfeldnutzung,<br />
c) <strong>de</strong>r Standortnutzung, geglie<strong>de</strong>rt nach<br />
1. Nutzung <strong>de</strong>r Untersuchungsgebietsfläche historisch<br />
2. Nutzung <strong>de</strong>r Untersuchungsgebietsfläche aktuell,<br />
d) zu<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Standortnutzung, geglie<strong>de</strong>rt entsprechend <strong>de</strong>r Nomenklatur in <strong>de</strong>n Erfassungsbögen<br />
nach<br />
1. Gebäu<strong>de</strong>n<br />
2. sonstigen baulichen (und technischen) Anlagen<br />
3. versiegelte Flächen<br />
4. unversiegelte Fläche<br />
jeweils alle mit Nummerierung<br />
2. Messpunkte und Untersuchungsergebnisse<br />
Markierung <strong>de</strong>r Aufschlüsse, Bohrungen, GW-Messstellen, Fotografierstandorte etc.,<br />
die zur Sachverhaltsaufklärung am Standort beitragen, ein<strong>de</strong>utig und durchgängig<br />
geglie<strong>de</strong>rt nach Zielstellung, Untersuchungsetappen und Gutachtern<br />
3. Auswertung<br />
a) Zuordnung zu <strong>de</strong>n Hauptkategorien<br />
1. Haftungs-/Inanspruchnahmerisiko<br />
2. Investitionsrisiko<br />
(G)<br />
(A)<br />
(V)<br />
(U)<br />
(H) und<br />
(I)<br />
b) räumlich-lokale Zuordnung zu <strong>de</strong>n Nutzungsbereichen nach 1.d) (G, A, V, U)<br />
c) Art <strong>de</strong>r ökologischen Lasten<br />
1. Bo<strong>de</strong>n/Auffülle/Grundwasserbereich<br />
2. Gebäu<strong>de</strong><br />
3. sonstige bauliche (und technische) Anlagen<br />
4. Abfälle<br />
Alle Teilflächen wer<strong>de</strong>n exakt nach Art <strong>de</strong>r Nutzung, <strong>de</strong>r Stoffbelastung und <strong>de</strong>s Risikos klassifiziert<br />
und nummeriert. <strong>Die</strong>s ist unabdingbar, um auf <strong>de</strong>r Karte die Lage und räumliche Position <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen/prognostizierten<br />
Stoffbelastung in Bo<strong>de</strong>n/Grundwasser, Gebäu<strong>de</strong> und Anlagen sowie<br />
Abfälle/Abfallablagerungen exakt zuordnen zu können.<br />
<strong>Die</strong> Abbildung (Abb. 15) zeigt zum Verständnis ein schematisches Risikoprognosemo<strong>de</strong>ll für die<br />
Bo<strong>de</strong>nbelastungen einzelner Intervall’scheiben’, wie sie für verschie<strong>de</strong>ne Gründungstiefen relevant<br />
sind.<br />
Im Falle einer Inanspruchnahme (Sanierungserfor<strong>de</strong>rnis) und/o<strong>de</strong>r für eine Investition kann anhand<br />
eines solchen Mo<strong>de</strong>lls eine Monetarisierung vorgenommen o<strong>de</strong>r prognostiziert wer<strong>de</strong>n. Dafür ist es<br />
erfor<strong>de</strong>rlich, Fläche, Kubator und Stoffbelastung so exakt wie möglich zu erfassen und mit Hilfe<br />
einschlägiger Regelwerke (LAGA, LAWA u. a) zu klassifizieren und zu bewerten. Eine standortbezogene<br />
Berechnungshilfe für die Entsorgung belasteter Bö<strong>de</strong>n wie in nachfolgen<strong>de</strong>r Tabelle ist<br />
(B)<br />
(G)<br />
(A)<br />
(M)<br />
REFINA: | Projektbericht | 47
dabei eine wertvolle Hilfe. <strong>Die</strong> Monetarisierung erfolgt dann in <strong>de</strong>r Glie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Kostengruppen<br />
nach DIN 276. Als Informationsquellen für die Auswahl <strong>de</strong>r Sanierungstechniken eignen sich die in<br />
Abschnitt: Prognose <strong>de</strong>s Haftungs-/Inanspruchnahmerisikos genannten.<br />
Abb. 15: Schematische Darstellung eines Risikoprognosemo<strong>de</strong>lls (hier Darstellung <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- und Investitionsrisikos<br />
für <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n)<br />
<strong>Die</strong> Wahl <strong>de</strong>r Auswertungsintervalle, ‚Bo<strong>de</strong>nscheiben’, folgt möglichen Gründungstiefen <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
sowie <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>s Grundwasserspiegels<br />
Tabelle: Beispiel Mo<strong>de</strong>llstandort C: Berechnungstabelle für Entsorgungskosten (€/m3) für Bo<strong>de</strong>naushub, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>m<br />
Haftungs- und <strong>de</strong>m Investitionsrisiko zuzuordnen ist. <strong>Die</strong> Farbgebung entspricht <strong>de</strong>r Legen<strong>de</strong> in Abb. 15.<br />
Entsorgungspreis<br />
2) €/m 3<br />
Risiko: Investitionsrisiko mögliches<br />
Inanspruchnahmerisi<br />
ko<br />
Folge: Wie<strong>de</strong>reinbau<br />
1)<br />
48 | REFINA: | Projektbericht<br />
Entsorgung bei Investition Gefahrenerfassung/<br />
Sanierung/<br />
Sicherung<br />
Klassen Z 1.1 Z 1.2 Z 2 > Z2 gefährlicher Abfall<br />
MKW<br />
Entsorgung zu Sowieso-Kosten,<br />
wenn<br />
kein Einbau<br />
möglioch<br />
36 36 - 90<br />
LHKW 18 26 40 40 - 160<br />
BETX 36 36 - 90<br />
Di/Fu - - - 36 - 500<br />
1) Wie<strong>de</strong>reinbau bei geotechnischer Eignung<br />
2)<br />
Entsorgungspreis gemäß Marktlage 2007 gerun<strong>de</strong>t inclusive pauschale Nebenleistungen<br />
(Deklaration, Transport, Ingenieurleistungen), angenommene Dichte 1,8 g/cm 3
Fazit: Mit Hilfe <strong>de</strong>s standortbezogenen Risikoprognosemo<strong>de</strong>lles ist es möglich,<br />
einen 3-dimensionalen Überblick über die Inanspruchnahme- und<br />
Investitionsrisiken im Standortuntergrund zu erlangen und eine bauliche<br />
Investition (Nachnutzung) <strong>de</strong>rart zu platzieren, dass <strong>de</strong>r geringmöglichste<br />
finanzielle Aufwand entsteht.<br />
Durch die Integration <strong>de</strong>r umweltrelevanten Sachverhalte in eine frühe Phase <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Entwurfsprozess konnten die Standortentwicklungskonzeptionen für die Mo<strong>de</strong>llstandorte in unterschiedlichem<br />
Maße optimiert wer<strong>de</strong>n. Basis dafür bil<strong>de</strong>ten die konkreten Kostenberechnungen für<br />
die ausgewählten <strong>städtebauliche</strong>n Varianten.<br />
Fazit und Ausblick<br />
Es wird im Ergebnis <strong>de</strong>r Erfahrungen <strong>de</strong>r Autoren an ca. 1.800 Standorten/Brachflächen mit Altlastenproblematik<br />
sowie im Ergebnis <strong>de</strong>r <strong>de</strong>taillierten naturwissenschaftlichen und rechtlichen Durchdringung<br />
anhand <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte ein Verfahren entwickelt und vorgestellt, die standortbezogenen<br />
Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken <strong>de</strong>rart hinreichend genau zu <strong>de</strong>finieren und erfor<strong>de</strong>rliche<br />
Maßnahmen unter <strong>de</strong>m Verhältnismäßigkeitsaspekt abzuleiten, dass <strong>de</strong>ren Monetarisierung potenziellen<br />
Investoren Entscheidungs- bzw. Handlungssicherheit gibt.<br />
<strong>Die</strong>se Ausarbeitung ist eingebun<strong>de</strong>n in die seit einigen Jahren in <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>srepublik intensiv geführte<br />
Diskussion um die Monetarisierung <strong>von</strong> Altlastenrisiken bzw. Wertermittlung altlastenbehafteter<br />
Grundstücke als Grundvoraussetzung für eine Hemmnisbeseitigung für <strong>de</strong>rartige Grundstücke<br />
(Beispiel: Arbeit <strong>de</strong>r ITVA-Arbeitsgruppe ‚Wertermittlung’).<br />
Fazit: <strong>Die</strong> risikobasierte Prüfungssystematik ist nach <strong>de</strong>n praktischen Erfahrungen<br />
<strong>de</strong>r Autoren das erste Instrument zur technischen Prüfung <strong>von</strong> Sanierungskonzepten<br />
im Hinblick auf <strong>de</strong>ren Verhältnismäßigkeit. Es bil<strong>de</strong>t die bislang<br />
fehlen<strong>de</strong> technische Grundlage zur Prüfung <strong>von</strong> Sanierungserfor<strong>de</strong>rnissen<br />
durch Sachverständige hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit.<br />
Ihre Ergebnisse können<br />
- <strong>von</strong> Behör<strong>de</strong>n zur Gestaltung <strong>von</strong> Sanierungsanordnungen,<br />
- <strong>von</strong> Juristen zur Beratung pflichtiger Mandanten sowie<br />
- <strong>von</strong> Gerichten zur Beweiserhebung<br />
verwen<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n.<br />
Das Verfahren erscheint zunächst umfangreich und kompliziert. <strong>Die</strong>s relativiert sich jedoch schnell,<br />
weil für je<strong>de</strong>n einzelnen Standort eine Vielzahl <strong>de</strong>r zu prüfen<strong>de</strong>n Kriterien nicht relevant sind. Jedoch<br />
ist die vollständige Prüfung aller Verpflichtungen unabdingbar, um das Haftungsrisiko zu <strong>de</strong>finieren.<br />
<strong>Die</strong> Wunschvorstellung insbeson<strong>de</strong>re <strong>von</strong> Vollzugs- und an<strong>de</strong>ren beteiligten Behör<strong>de</strong>n, einen solchen<br />
Abwägungsprozess beispielsweise auf <strong>de</strong>r Basis einer Entscheidungsmatrix ‚automatisiert’<br />
durchzuführen, bleibt illusorisch. <strong>Die</strong> Aufgabe ist nur mit entsprechen<strong>de</strong>m Sachverstand auf naturwissenschaftlicher<br />
und umweltrechtlicher Basis lösbar.<br />
Eine umfängliche Ausarbeitung zum Thema enthält <strong>de</strong>r BAND 2 (‚MESOTES - I<strong>de</strong>ntifizierung und<br />
Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten’) in überarbeiteter Fassung.<br />
2.3. Energetische Nutzung<br />
<strong>Die</strong> umwelt- und gesellschaftspolitischen Themen Klima und Energie sind <strong>von</strong> zunehmen<strong>de</strong>r Be<strong>de</strong>utung.<br />
In Übertragung auf <strong>städtebauliche</strong> Strategien zeigt die Entwicklung, dass <strong>de</strong>zentrale<br />
REFINA: | Projektbericht | 49
Energieversorgungssysteme unter Einbeziehung erneuerbarer Energien große Potenziale haben.<br />
Brachflächen, die unter bisherigen Gesichtspunkten nicht marktgängig sind, können zum Teil <strong>de</strong>r<br />
Nutzung durch <strong>de</strong>zentrale Energieproduktion, -verteilung und -speicherung zugeführt wer<strong>de</strong>n.<br />
Energetische Standortnutzungen bieten hinsichtlich vorhan<strong>de</strong>ner Altlasten geringe qualitative Ansprüche<br />
an die Flächensanierung und tragen somit zur Kostenreduzierung und gezielten Aufwertung<br />
<strong>de</strong>r betroffenen Brachflächen bei.<br />
Vor <strong>de</strong>m Hintergrund einer immer stärker in <strong>de</strong>n Fokus rücken<strong>de</strong>n nachhaltigen Energiepolitik und<br />
<strong>de</strong>s Klimaschutzes sind im Integrierten Ansatz <strong>de</strong>zentrale Nutzungsoptionen erneuerbarer Energien<br />
und Energieeffizienztechnologien unter Einbeziehung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Umfel<strong>de</strong>s ein<br />
Schwerpunkt <strong>de</strong>r Betrachtung und Bestandteil <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong>-Metho<strong>de</strong> in Phase III. Hierzu ist die<br />
<strong>de</strong>taillierte Berücksichtigung <strong>de</strong>r Grundlagen mit energetischem Hintergrund bei <strong>de</strong>r Standorterfassung<br />
<strong>von</strong> hoher Be<strong>de</strong>utung. <strong>Die</strong> Bewertungsmethodik <strong>de</strong>r Energieanwendungen basiert auf <strong>de</strong>r<br />
Untersuchung diesbezüglich be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong>r Kriterien:<br />
Technische Optionen: Voraussetzung für die Umsetzung <strong>von</strong> Energieanwendungen sind<br />
die jeweiligen technischen Möglichkeiten vor Ort. Beispielsweise<br />
ist eine Wasserkraftnutzung nur bei einem vorhan<strong>de</strong>nen Fließgewässer<br />
möglich (k.o.-Kriterium).<br />
Energiepotenzial: Zusammenhang <strong>von</strong> Standort und jeweiliger Energieanwendung<br />
[ortsbezogene kWh] (k.o.-Kriterium)<br />
Baurecht: Zulässigkeit energetischer Anwendungen (k.o.-Kriterium)<br />
Altlastenverträglichkeit: Beispielsweise können Solebohrungen für Erdwärmenutzung zur<br />
Kontaminationsverschleppung führen (k.o.-Kriterium im räumlichem<br />
Zusammenhang)<br />
Flächenpotenzial:<br />
Quantität<br />
Qualität<br />
50 | REFINA: | Projektbericht<br />
Energieanwendungen haben verschie<strong>de</strong>ne Anfor<strong>de</strong>rungen an<br />
Flächenqualität und Größe. Beispielsweise bestehen für Freiflächen-Photovoltaikanlagen<br />
erst ab etwa 1 ha Grundstücksfläche<br />
realistische Ausführungsoptionen. <strong>Die</strong> Anfor<strong>de</strong>rungen an die Bo<strong>de</strong>nqualität<br />
ist jedoch nahezu vernachlässigbar (k.o.-Kriterium)<br />
Erschließung: Vorhan<strong>de</strong>ne Energieleitungsnetze, z.B. zur Einspeisung <strong>von</strong> Solarstrom<br />
o<strong>de</strong>r Nahwärme (k.o.-Kriterium für einige Energieanwendungsoptionen)<br />
Energiebedarf Strom, Wärme<br />
und Kälte:<br />
Treibhausgas-<br />
Min<strong>de</strong>rungspotenzial:<br />
Energiebedarf in Form <strong>von</strong> Strom, Wärme o<strong>de</strong>r Kälte am Standort<br />
o<strong>de</strong>r in <strong>de</strong>r direkten Umgebung <strong>de</strong>s Standortes<br />
Zusammenhang <strong>von</strong> Energieanwendung und Jahresnutzungsgrad<br />
am Standort in Abhängigkeit vom Energieträger<br />
Gebäu<strong>de</strong>integration: Betrachtung, ob energetische Anwendungen wie z.B. ein KWK-<br />
BHKW o<strong>de</strong>r Solarenergiegewinnung in Bausubstanz am Betrachtungsstandort<br />
integriert wer<strong>de</strong>n kann<br />
Wirtschaftlichkeit: Optionen mit marktgängigen Technologien gelten in Abhängigkeit<br />
vom jeweiligen Energiepreis, Energiebedarf und ggf. För<strong>de</strong>rung<br />
als wirtschaftlich (z.B. Solarstrom bei entsprechen<strong>de</strong>r Min<strong>de</strong>steinstrahlung).<br />
Realisierungschancen: Abhängigkeit Wirtschaftlichkeit und standortspezifischer Kriterien<br />
Im Verlauf <strong>de</strong>r Standortuntersuchungen hat sich gezeigt, dass im Anschluss an die Analyse <strong>de</strong>r<br />
KO-Kriterien jeweils nur wenige standortgerechte Energieanwendungsmöglichkeiten verbleiben.<br />
Für diese wur<strong>de</strong>n weitere Untersuchungen unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r verbliebenen Kriterien vor-
genommen und auf diese Weise verschie<strong>de</strong>ne Energie-Anwendungen in die <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptvarianten<br />
integriert. Im Falle vorgefun<strong>de</strong>ner Wärmesenken am Standort wur<strong>de</strong>n aufgrund <strong>de</strong>r<br />
höheren Energieproduktivität <strong>de</strong>n Optionen zur Wärmebereitstellung Vorrang eingeräumt. <strong>Die</strong> Ergebnisse<br />
sind in die weitere <strong>Optimierung</strong>spotenzial-Bewertung eingeflossen.<br />
<strong>Die</strong> Gewichtung <strong>de</strong>r energetisch relevanten Kriterien ist nicht schematisiert vorzunehmen, son<strong>de</strong>rn<br />
orientiert sich im Dialog mit <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Belangen immer am jeweiligen Einzelfall. Da die<br />
<strong>städtebauliche</strong>n Entwürfe zu <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten <strong>de</strong>m Detaillierungsgrad <strong>von</strong> Vorplanungsstudien<br />
entsprechen, können die energetischen Betrachtungen in diesem Bearbeitungsstand ebenfalls<br />
nur überschlägig vorgenommen wer<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 51
3. Ergebnisse <strong>de</strong>r sechs Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
3.1. <strong>Die</strong> Mo<strong>de</strong>llstandorte im Projekt <strong>optirisk</strong><br />
<strong>Die</strong> Auswahl <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte erfolgte nach <strong>de</strong>n Kriterien:<br />
1. Verschie<strong>de</strong>nartigkeit <strong>de</strong>r Probleme für Revitalisierungen<br />
2. öffentliches Interesse an <strong>de</strong>r Konfliktlösung und Nutzen für <strong>de</strong>n Eigner<br />
3. teilweise Vorkenntnisse bei <strong>de</strong>n Verbundpartnern vorhan<strong>de</strong>n<br />
4. Verfügbarkeit <strong>von</strong> Daten<br />
5. beherrschbarer/voraussehbarer Arbeitsaufwand<br />
6. gute räumliche Erreichbarkeit<br />
<strong>Die</strong> nachfolgend genannten Standorte wur<strong>de</strong>n für die mo<strong>de</strong>llhaften Betrachtungen ausgewählt. Sie<br />
befin<strong>de</strong>n sich alle in Thüringen. <strong>Die</strong> <strong>de</strong>taillierte Darstellung <strong>de</strong>r Projektbearbeitung zu <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten<br />
befin<strong>de</strong>t sich in <strong>de</strong>n Dokumentationen:<br />
BAND 3 MODELLSTANDORT A: ROTASYM, PÖßNECK<br />
BAND 4 MODELLSTANDORT B: WGT-STANDORT FORST, JENA<br />
BAND 5 MODELLSTANDORT C: WGT-STANDORT TANKLAGER, JENA<br />
BAND 6 MODELLSTANDORT D: WEIMAR-WERK, BAD LOBENSTEIN<br />
BAND 7 MODELLSTANDORT E: GÜTERBAHNHOF, SONNEBERG<br />
BAND 8 MODELLSTANDORT F: TEERBECKEN, SÄTTELSTÄDT<br />
Abb. 16: Sitz <strong>de</strong>r Verbundpartner und Lage <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> in Thüringen.<br />
<strong>Die</strong> Bän<strong>de</strong> 3 - 8 wer<strong>de</strong>n auf <strong>de</strong>r Homepage <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> (www.<strong>optirisk</strong>.<strong>de</strong>) veröffentlicht.<br />
Aus Schutzgrün<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n die Anlagen (Standort-Atlas und Erfassungsbogen) nicht publiziert.<br />
In <strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong>n Kapiteln 3.2 bis 3.5 wer<strong>de</strong>n diese Mo<strong>de</strong>llstandortbän<strong>de</strong> zusammenfassend<br />
dargestellt.<br />
52 | REFINA: | Projektbericht
3.2. Mo<strong>de</strong>llstandort A: ROTASYM, Pößneck<br />
Abb. 17: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Altstandortes ROTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher Richtung<br />
blau: Verlauf <strong>de</strong>s Baches Kotschau<br />
Der westlich <strong>de</strong>r Altstadt gelegene Gewerbestandort ROTASYM liegt seit 1993 brach. <strong>Die</strong> 3,7 Hektar<br />
große Fläche ist größtenteils überbaut und durch eine hohe Freiflächenversiegelung gekennzeichnet.<br />
Abb. 17 zeigt eine Luftaufnahme <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes. In Verlängerung <strong>de</strong>r Blickachse ist das<br />
Stadtzentrum <strong>von</strong> Pößneck zu erkennen. Der Standort befin<strong>de</strong>t sich unmittelbar an <strong>de</strong>r B281, die<br />
ebenfalls in Blickrichtung durch das Bild streicht. Durch <strong>de</strong>n Standort verläuft als zentrale Vorflut<br />
die Kotschau.<br />
Das Untersuchungsobjekt ist Teil eines größeren ehemals gewerblich genutzten Komplexes, das<br />
zwar ebenfalls zur Fa. ROTASYM GmbH gehörte, jetzt aber durch die Beschäftigungs- und<br />
Weiterbildungsgesellschaft Pößneck (in Liquidation) genutzt bzw. verwaltet wird.<br />
REFINA: | Projektbericht | 53
3.2.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort A: ROTASYM, Pößneck<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Parzellenstruktur<br />
Ziele<br />
westlich <strong>de</strong>r Altstadt,<br />
Bun<strong>de</strong>sstraße B281 tangiert Standort<br />
ehemalig: Gewerbe/Industrie<br />
momentan: keine/Abbruch;<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: Wohnen und Gewerbe (Mischgebiet);<br />
54 | REFINA: | Projektbericht<br />
13.850 m²<br />
16.600 m²<br />
5.650 m²<br />
(38%)<br />
(46%)<br />
(16%)<br />
tangiert die Altstadt, an Schnittstelle zwischen Innenstadt und Stadtvorland,<br />
im Sanierungsgebiet westliche Altstadt,<br />
geprägt <strong>von</strong> gewerblichen Bau- und Raumstrukturen, heterogene Bauvolumen, diverse<br />
Baustile und Konstruktionsarten auf Grundstück und in Umgebung,<br />
<strong>de</strong>nkmalgeschützte Gebäu<strong>de</strong> (Fabrikantenvilla und zwei Produktionsgebäu<strong>de</strong>),<br />
Bachlauf <strong>de</strong>r Kotschau, Gewässer 2. Ordnung,<br />
Träger natürlicher Haushaltsfunktion <strong>de</strong>s Wasserkreislaufs (Grundwasserentlastungs-<br />
und Überschwemmungsgebiet),<br />
im Umfeld <strong>de</strong>r Gottesackerkirche archäologische Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmalfun<strong>de</strong> möglich<br />
im Innenbereich,<br />
gemischte Bauflächen im FNP (in Aufstellung),<br />
Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren,<br />
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch<br />
besteht aus Auffüllungssubstraten mit Altfundamenten und Altanlagen im hochwassergefähr<strong>de</strong>ten<br />
Talauenbereich,<br />
in akuter Erdfallzone (B-b-I-III), Auslaugung <strong>von</strong> Gips im Untergrund weit vorangeschritten,<br />
Deckgebirgsschichten verstürzt und als Rückstandsgebirge konsolidiert<br />
Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns und <strong>de</strong>s Grundwassers,<br />
bisher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen im Sinne BBodSchG abgeleitet<br />
Stadt Pößneck,<br />
Treuhän<strong>de</strong>r: LEG Thüringen,<br />
belastet mit <strong>Die</strong>nstbarkeiten zugunsten <strong>de</strong>s Energieversorgungsunternehmens (Mittelspannungskabel)<br />
Größe: 3,6 ha;<br />
Flurstücke vollständig im Entwicklungsbereich <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes<br />
Eigentümer = Stadt:<br />
Aufwertung <strong>de</strong>s Standortes als Magnet für die Innenstadt<br />
Interessenten:<br />
Investor will Tankstelle, Lebensmittel- und Elektromarkt errichten,<br />
beteiligt sich an Renaturierung <strong>de</strong>r Kotschau und Rückbau <strong>de</strong>r Bausubstanz
Abb. 18: Bestandslageplan 30. Mai 2006<br />
REFINA: | Projektbericht | 55
3.2.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es han<strong>de</strong>lt sich um:<br />
Konzeptvariante 1 ‚Einkaufsmärkte’<br />
Konzeptvariante 2 ‚Stadtpark’<br />
Konzeptvariante 3 ‚Wohnzeile’<br />
Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
Vorzugsvariante: Wohnen und Freizeit im Stadtpark<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
wur<strong>de</strong> die Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ aufgrund folgend genannter,<br />
wesentlicher Vorzüge als <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante ermittelt.<br />
Stadtbild und<br />
Landschaft:<br />
56 | REFINA: | Projektbericht<br />
· Stadtpark als neues lokales Merkzeichen mit hoher Freiraumqualität und<br />
neuen Blickbezügen<br />
· Teilweise an Raumkanten/Kubaturen Umgebung orientiert<br />
Bau- und Raumstruktur: · Optimale Mischnutzung, durchschnittliches Maß Bebauung<br />
· geringer Versiegelungsanteil<br />
Konfliktpotenzial:<br />
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:<br />
· keine beeinträchtigen<strong>de</strong>n Emissionen vom Standort<br />
· Erhalt <strong>de</strong>nkmalgeschützter Bebauung<br />
· hohe Aufwertung: Natur- und Umweltschutz, Stadtklima<br />
· Nachbarschaftsrecht wenig betroffen<br />
· Aufwertung Standort (Imagegewinn) mit Impulswirkung<br />
· Nachhaltige, gering innovative Nutzung, die ein Teil <strong>de</strong>r Stadtgeschichte<br />
(be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong>r Industriestandort) bewahrt<br />
Nach erfolgter Bo<strong>de</strong>nneuordnung wird erhaltenswerte Bestandsbebauung weiter genutzt. Der Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
stellt die Schnittstelle zwischen <strong>de</strong>r Pößnecker Innenstadt und <strong>de</strong>n anschließen<strong>de</strong>n<br />
Gewerbeflächen vor <strong>de</strong>r Stadt dar. In Verlängerung <strong>de</strong>r öffentlichen Grünanlage <strong>de</strong>r Villa (Saalfel<strong>de</strong>r/<br />
Orlamün<strong>de</strong>r Straße) entsteht eine Grünzäsur - ein Stadtpark mit Stadtteich zur Naherholung.<br />
Verkehrserschließung<br />
<strong>Die</strong> Haupterschließung erfolgt über eine Anbindung an <strong>de</strong>n Kreuzungspunkt Saalfel<strong>de</strong>r/Bahnhofstraße<br />
an <strong>de</strong>r Ostgrenze <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes. An die Dr.-Wilhelm-Külz-Straße wer<strong>de</strong>n die dort zu<br />
errichten<strong>de</strong>n Wohngebäu<strong>de</strong> direkt angeschlossen. Der Stadtpark ist an alle umliegen<strong>de</strong>n Straßen<br />
fußläufig angebun<strong>de</strong>n. Über die Kotschau und über die nördliche Saalfel<strong>de</strong>r Straße können Fußgängerbrücken<br />
errichtet wer<strong>de</strong>n. Für die Umnutzung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes sind die teilweise<br />
Umverlegung und die Hochwasserfreilegung <strong>de</strong>r Kotschau erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
Es ist vorgesehen, auf <strong>de</strong>m Grundstück einen Teil <strong>de</strong>r noch vorhan<strong>de</strong>nen Bebauung umzunutzen.<br />
<strong>Die</strong> bei<strong>de</strong>n fünfgeschossigen <strong>de</strong>nkmalgeschützten Fabrikgebäu<strong>de</strong> wer<strong>de</strong>n zu Wohnzwecken saniert.<br />
Dabei sind verschie<strong>de</strong>ne Wohnformen <strong>de</strong>nkbar (z.B. Mehrgenerationswohnen mit integrierter<br />
Betreuung). <strong>Die</strong> Shedhalle wird nach <strong>de</strong>r Sanierung als Schwimmbad genutzt. In Verbindung mit<br />
diesem Schwimmbad können im Erdgeschoss <strong>de</strong>s anschließen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong>s <strong>Die</strong>nstleistungen<br />
wie Physiotherapie, Krankengymnastik und Freizeitfunktionen angeboten wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> ehemalige<br />
Fabrikantenvilla kann nach <strong>de</strong>r Sanierung als Cafe genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Bebauung entlang <strong>de</strong>r Külz-Straße soll eine Straßenflucht zwischen <strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>nen Gebäu<strong>de</strong>n<br />
an dieser Straße bil<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Traufen sollten nicht höher als 6 - 7m sein.
Abb. 19: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
Freiflächen<br />
Der Bachlauf <strong>de</strong>r Kotschau wird in seinem Verlauf wie<strong>de</strong>r erlebbar sein. Von Überschwemmungsflächen<br />
begleitet bil<strong>de</strong>t er das zentrale Element <strong>de</strong>s Stadtparks. <strong>Die</strong>ser gibt <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort ein<br />
neues Image, ist i<strong>de</strong>ntitätsstiftend für das neue ‚Wohnen im Grünen’. Im Stadtpark entsteht ein<br />
großzügig anzulegen<strong>de</strong>r Kin<strong>de</strong>rspielplatz. Alle nicht überbauten Grundstücksteile, abgesehen <strong>von</strong><br />
<strong>de</strong>n notwendigen Zufahrten und Stellplätzen, wer<strong>de</strong>n gärtnerisch bzw. grünordnerisch angelegt,<br />
um <strong>de</strong>m Charakter <strong>de</strong>r Umgebung zu entsprechen. Im Stadtpark, auf größeren Grünflächen und<br />
straßenbegleitend sollen Bäume gepflanzt wer<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 57
3.2.3. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Altlastensituation<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>r Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wur<strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut<br />
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.<br />
Sowohl die Textilproduktion seit Ausgang <strong>de</strong>s 19. Jahrhun<strong>de</strong>rts, vor allem aber die Metallverarbeitung<br />
ab 1971 führten aufgrund <strong>de</strong>s Stan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r damaligen Technik, <strong>de</strong>r handlings- und Lagerungsbedingungen<br />
für Betriebs- und Betriebshilfsstoffe, letztendlich eines insgesamt sorgloseren Umganges<br />
mit unserer Umwelt, zu Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns und <strong>de</strong>s Oberen Grundwasserhorizontes<br />
mit Schadstoffen, in erster Linie Mineralölkohlenwasserstoffen.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
Es erfolgte eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich unzulässiger<br />
Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
58 | REFINA: | Projektbericht<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: geringes Risiko<br />
RK 3: mittleres Risiko<br />
RK 4: hohes Risiko<br />
RK 5: sehr hohes Risiko<br />
RK 6: akute Gefahr<br />
Abb. 20: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles ( =<br />
Verringerung Betroffenheitsgrad)<br />
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe Abb. 20) wer<strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong><br />
Risikoklassen abgeleitet:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 2, 3a,3b,3c<br />
RK 2 (geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c<br />
RK 3 (mittleres Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1b, 3d<br />
RK 4 (hohes Risiko): keine<br />
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine<br />
RK 6 (akute Gefahr): keine
Oberflächenwasser<br />
Abb. 21: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort A<br />
Grundwasser<br />
Abb. 22: Risikoeinstufung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasservorkommens am Mo<strong>de</strong>llstandort A<br />
Das Oberflächengewässer <strong>de</strong>s Kotschaubaches<br />
hat am Standort sowohl unter wasserwirtschaftlichen<br />
als auch unter ökosystemaren Aspekten nur<br />
einen relativ geringen Ressourcenwert.<br />
<strong>Die</strong> Beeinflussung <strong>de</strong>r Wasserqualität <strong>de</strong>s Kotschaubaches<br />
durch standortbürtige Schadstoffe<br />
wird als gering bewertet. Sofern in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />
relevante Schadstoffeinträge erfolgten, wird<br />
<strong>de</strong>ren Konzentrationsentwicklung über die Zeit als<br />
regressiv eingeschätzt.<br />
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.<br />
Der Obere Grundwasserleiter (quartärer Talgrundwasserleiter)<br />
hat am Standort sowohl unter wasserwirtschaftlichen<br />
als auch unter ökosystemaren<br />
Aspekten nur einen geringen Ressourcenwert.<br />
<strong>Die</strong> Beeinflussung <strong>de</strong>r Wasserqualität durch standortbürtige<br />
Schadstoffe konnte in <strong>de</strong>r Vergangenheit<br />
für <strong>de</strong>n Schadstoffparameter LHKW sicher, jedoch<br />
nur punktuell nachgewiesen wer<strong>de</strong>n.<br />
Vorbehaltlich eines konkreten aktuellen Nachweises<br />
<strong>de</strong>r Wasserqualität ist unter Berücksichtigung<br />
aller Umstän<strong>de</strong> <strong>von</strong> einer regressiven Ausbreitungsten<strong>de</strong>nz<br />
auszugehen.<br />
Es besteht somit insgesamt nur ein geringes Risiko.<br />
Fazit: Lediglich für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1b und 3d bestehen gewisse Risiken,<br />
die bei einer Standortentwicklung im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m Gebäu<strong>de</strong>rückbau,<br />
Eingriffen in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n und ggf. einer<br />
Vorflutergestaltung (Verrohrungsrückbau) angemessen zu berücksichtigen<br />
sind.<br />
Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
sind Gefahrenabwehrmaßnahmen mit <strong>de</strong>m<br />
Ziel einer angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
<strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>nfunktionen sowie <strong>de</strong>s Grund- und Oberflächenwassers nicht<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Es besteht somit kein Inanspruchnahmerisiko, dass aus<br />
<strong>de</strong>r Beeinträchtigung <strong>von</strong> Schutzgütern gem. BBodSchG abzuleiten wäre.<br />
REFINA: | Projektbericht | 59
Investitionsrisiko<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r 4 <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
<strong>de</strong>tailliert im BAND 3.<br />
Für das <strong>optirisk</strong> – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,<br />
da es einen Vergleichswert bil<strong>de</strong>t, an <strong>de</strong>m sich die Investitionsrisiken <strong>de</strong>r einzelnen <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche<br />
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu <strong>de</strong>n Inanspruchnahmerisiken (in diesem<br />
Falle keine) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen wür<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 489 T€ (Berechnung im BAND 3).<br />
Kostenzusammenstellung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: 0 €<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 489 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 489 T€<br />
Einsparpotenziale, die wie bei <strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Mo<strong>de</strong>llstandorten entstehen wür<strong>de</strong>n, wenn die Durchführung<br />
<strong>de</strong>r Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen<br />
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinan<strong>de</strong>r, son<strong>de</strong>rn ‚in einem<br />
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.<br />
3.2.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschie<strong>de</strong>nen Grün<strong>de</strong>n entstehen,<br />
z.B.:<br />
- durch Sanierungsanordnung <strong>de</strong>r Umweltbehör<strong>de</strong>, da vom Grundstück Gefahren ausgehen<br />
(entfällt in diesem Fall),<br />
- die Stadt/Gemein<strong>de</strong> beabsichtigt eine Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche,<br />
- <strong>de</strong>r Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,<br />
- das Grundstück soll verkauft/gekauft wer<strong>de</strong>n.<br />
Der brachliegen<strong>de</strong> Mo<strong>de</strong>llstandort ROTASYM Pößneck soll einer baulichen Nutzung zugeführt<br />
wer<strong>de</strong>n. Ein wesentlicher Konflikt ist <strong>de</strong>r Konflikt zwischen <strong>städtebauliche</strong>n Belangen und altstandorttypischen<br />
Umweltrisiken.<br />
<strong>Die</strong> Standortentwicklungshemmnisse wer<strong>de</strong>n <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Autoren drei Ebenen zugeteilt:<br />
- Rechtliche Aspekte<br />
- Finanzielle Aspekte<br />
- Fachtechnische Aspekte<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen.<br />
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer<br />
und an<strong>de</strong>rerseits die Kenntnis über <strong>de</strong>ren Verwertungsabsichten <strong>de</strong>r<br />
60 | REFINA: | Projektbericht
Grundstücke erfor<strong>de</strong>rlich. Als Eigentumsform wer<strong>de</strong>n das Alleineigentum sowie das gemeinsame<br />
Eigentum als Miteigentum und gesamthän<strong>de</strong>risches Eigentum unterschie<strong>de</strong>n (siehe 3.8.2).<br />
<strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes ROTASYM sind im Besitz eines Eigentümers. <strong>Die</strong> Eigentumsverhältnisse<br />
stellen sich wie folgt dar:<br />
Gesamtfläche: 3,6 ha: 100 % <strong>de</strong>r Fläche Stadt Pößneck<br />
Für die Stadt Pößneck tritt die LEG Thüringen als Treuhän<strong>de</strong>r bei <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche auf.<br />
Auf <strong>de</strong>n Grundstücken ist eine Grunddienstbarkeit zugunsten <strong>de</strong>s Energieversorgungsunternehmens<br />
zur Leitungsführung <strong>von</strong> Mittelspannungskabeln eingetragen. Damit ist keine uneingeschränkte<br />
Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Gesamtfläche gegeben.<br />
Fazit: Eine uneingeschränkte Entwicklung ist nur in Abhängigkeit <strong>von</strong> einer<br />
Einigung mit <strong>de</strong>m Energieversorgungsunternehmen bzgl. <strong>de</strong>ssen<br />
Grunddienstbarkeit möglich.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Der Standort befin<strong>de</strong>t sich im Innenbereich. Der Flächennutzungsplan weist das Gebiet als gemischt<br />
genutzte Bauflächen aus. Ein Bebauungsplan für <strong>de</strong>n Standort befin<strong>de</strong>t sich im Aufstellungsverfahren.<br />
Insofern sind <strong>de</strong>rzeit noch alle baulichen Vorhaben für das Grundstück nach § 34<br />
Baugesetzbuch (BauGB- Zulässigkeit <strong>von</strong> Vorhaben innerhalb <strong>de</strong>r im Zusammenhang bebauten<br />
Ortsteile) und <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>s sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich ihrer<br />
Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Ziel <strong>de</strong>s Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes<br />
sowie eines Elektrofachmarktes und einer Tankstelle (großflächiger Einzelhan<strong>de</strong>l).<br />
<strong>Die</strong>se Festsetzungen <strong>de</strong>s sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes entsprechen<br />
nicht <strong>de</strong>n Zielen <strong>de</strong>r Flächennutzungsplanung, <strong>de</strong>r FNP müsste geän<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n.<br />
Der Flusslauf <strong>de</strong>r Kotschau soll nach <strong>de</strong>n bisher bekannten Festsetzungen <strong>de</strong>s Bebauungsplanes<br />
umverlegt wer<strong>de</strong>n (weiter in <strong>de</strong>n südlichen Randbereich <strong>de</strong>s Standortes hinein). Dabei sind die<br />
Bestimmungen <strong>de</strong>s Hochwasserschutzes (Gewässer II. Ordnung) zu beachten.<br />
Hinsichtlich <strong>de</strong>s Baunebenrechts sind bei <strong>de</strong>r Überplanung <strong>de</strong>s Gebietes baurechtlich beachtliche<br />
Regelungstatbestän<strong>de</strong> an<strong>de</strong>rer Rechtsgebiete wie z.B. <strong>de</strong>s Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-<br />
und Straßenrechts zu hinterfragen, die möglicherweise (je nach Art <strong>de</strong>r späteren Grundstücksnutzung)<br />
zu Entwicklungshemmnissen o<strong>de</strong>r Nutzungskonflikten führen könnten.<br />
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen <strong>de</strong>rzeit<br />
keine Entwicklungshemmnisse hinsichtlich bestehen<strong>de</strong>r Nutzungsabsichten<br />
(großflächiger Einzelhan<strong>de</strong>l).<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. <strong>Die</strong> ermittelten Risiken durch mineralölbelastete<br />
Bö<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n erst bei investitionsbedingten Bo<strong>de</strong>neingriffen relevant.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> für <strong>de</strong>n Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>s Haftungsrisikos vorgenommen, mit <strong>de</strong>m Ergebnis, das ein solches nicht besteht. <strong>Die</strong>ser<br />
Schritt schafft die erfor<strong>de</strong>rliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung bzw.<br />
Renaturierung insofern, dass keine behördlichen Anordnungen zur Sanierung auf Grundlage bo<strong>de</strong>nschutzrechtlicher<br />
Normen zu erwarten sind.<br />
Fazit: Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht<br />
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein<br />
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.<br />
REFINA: | Projektbericht | 61
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte<br />
bei <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. <strong>Die</strong> nachstehen<strong>de</strong> Tabelle gibt eine Übersicht<br />
über recherchierte Bo<strong>de</strong>nricht- und resultieren<strong>de</strong> Grundstückswerte. Angewen<strong>de</strong>t auf das<br />
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 550 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n. Allein das<br />
Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen, monetarisiert mit<br />
rund 293 T€, nimmt damit rund 130 % <strong>de</strong>r Differenz aus <strong>de</strong>n Verkehrswerten <strong>de</strong>s ‚sanierten’ und<br />
‚unsanierten’ Grundstückes ein.<br />
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 16 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Grundstücks-/Bo<strong>de</strong>nrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten<br />
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 30 €/m²<br />
62 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 576 T€<br />
ca. 1.080 T€<br />
Differenz ca. 504 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko entfällt<br />
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer<br />
ökologischer Sachverhalte, betreffend:<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),<br />
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne <strong>de</strong>n Abriss<br />
selbst),<br />
3. schädliche Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur (Baugrundverschlechterung),<br />
4. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen und<br />
5. Status eines Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmals.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 489 T€ erfor<strong>de</strong>rn. <strong>Die</strong>s ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status<br />
quo nicht erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die<br />
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt wer<strong>de</strong>n. Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird<br />
unterschiedlich in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Abfällen<br />
usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses<br />
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise wür<strong>de</strong>n bei Konzepten ohne Eingriffe<br />
in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.<br />
<strong>Die</strong> im BAND 3 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>s jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 35 % bis max. 71 % <strong>de</strong>s theoretischen maximalen<br />
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>s Umstan<strong>de</strong>s, dass für <strong>de</strong>n Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wur<strong>de</strong> und<br />
die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter <strong>de</strong>rjenigen<br />
Summe liegt, die <strong>de</strong>r Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt<br />
(ca. 504 T€), kann die Standortentwicklung aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte rentierlich<br />
abgewickelt wer<strong>de</strong>n.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Standortfreilegung<br />
<strong>Die</strong> intensive Standortbebauung, die für <strong>de</strong>n größten Teil <strong>de</strong>r Nachnutzungskonzepte auch nicht<br />
wie<strong>de</strong>r verwendbar ist, stellt das wesentliche Entwicklungshemmnis dar. Je nach Nachnutzungsva-
iante nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Bachverlegung…) bis zum Beginn<br />
<strong>de</strong>r dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante Kosten <strong>von</strong> 1,2 bis 2,1 Mio € ein.<br />
Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund <strong>de</strong>r rückzubauen<strong>de</strong>n massiven Altsubstanz in<br />
<strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Unrentierlichkeit.<br />
Fazit: Aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte stellt die Finanzierung <strong>de</strong>r<br />
Standortentwicklung kein Hemmnis dar.<br />
Jedoch sind Aufwendungen für die Standortfreilegung (Abriss…) <strong>de</strong>rart<br />
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich<br />
durchführbar ist.<br />
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Das baulich-räumliche, das funktionelle und das gestalterische Konfliktpotenzial sind aufgrund <strong>de</strong>r<br />
Rahmenbedingungen (gewerbliche Nutzung) und <strong>de</strong>r unmittelbaren Nähe zum Stadtzentrum gegeben,<br />
jedoch bei Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben (<strong>de</strong>s BauGB und <strong>de</strong>r BauNVO) lösbar. <strong>Die</strong><br />
künftige Bebauung <strong>de</strong>s Standortes sollte jedoch gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das<br />
Gesamtgebiet und seine unmittelbare Umgebung setzen. Lediglich die aktuell noch vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Bebauung <strong>de</strong>s Grundstückes könnte einen Konflikt darstellen, da eine potentielle uneingeschränkte<br />
bauliche Nachnutzung nicht o<strong>de</strong>r nur erschwert möglich ist. Drei <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen Gebäu<strong>de</strong> stehen<br />
unter Denkmalschutz. In drei <strong>de</strong>r vier Konzeptvarianten wird vom vollständigen Abbruch <strong>de</strong>r noch<br />
vorhan<strong>de</strong>nen Bebauung ausgegangen.<br />
Da dieser im Bereich <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes komplett im Überschwemmungsgebiet <strong>de</strong>r Kotschau<br />
liegt, sind hier beson<strong>de</strong>re Vorkehrungen entsprechend <strong>de</strong>r gelten<strong>de</strong>n gesetzlichen Regelungen zu<br />
treffen.<br />
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische<br />
Wirkung <strong>de</strong>s Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss<br />
nehmen und <strong>de</strong>ren Leitlinien <strong>de</strong>finieren. Das Entstehen <strong>von</strong> Nutzungskonflikten<br />
zwischen Mischgebiet (wie im FNP als Ziel genannt) und angrenzen<strong>de</strong>n<br />
Nutzungen ist durch die Einhaltung <strong>de</strong>r gesetzlichen Vorgaben<br />
<strong>de</strong>s BauGB und <strong>de</strong>r BauNVO zu verhin<strong>de</strong>rn.<br />
Dabei ist <strong>de</strong>n beson<strong>de</strong>ren Rahmenbedingungen Denkmalschutz <strong>von</strong><br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong>n und Hochwasserschutz Rechnung zu tragen.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
<strong>Die</strong> Baugrundverhältnisse sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen. Daher sind bei <strong>de</strong>r Errichtung<br />
<strong>von</strong> Verkehrs-/o<strong>de</strong>r Lagerflächen zusätzliche kostenwirksame Maßnahmen zur Bo<strong>de</strong>nverbesserung<br />
erfor<strong>de</strong>rlich: Bo<strong>de</strong>naustausch o<strong>de</strong>r -verbesserung <strong>von</strong> ca. 40cm Schichtdicke und eine<br />
Planumsentwässerung. Bei <strong>de</strong>r Errichtung <strong>von</strong> Hochbauten sind Flachgründungen nur für untergeordnete<br />
Bauwerke möglich, sonst sind Tiefgründungen, Bo<strong>de</strong>naustausch o<strong>de</strong>r ggf. Gründungen auf<br />
zusätzlichen Polstern erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Zu diesem vermeintlichen Grundstücksmangel aufgrund <strong>de</strong>r ungünstigen Baugrundverhältnisse ist<br />
anzumerken, dass solche Verhältnisse für Gewerbestandorte in Talauen mit <strong>de</strong>m dort typischen<br />
Schichtaufbau durchaus normal sind. <strong>Die</strong> bauliche Nutzung angrenzen<strong>de</strong>r Flurstücke gibt beredtes<br />
Zeugnis da<strong>von</strong> ab, dass allein aus <strong>de</strong>r Baugrundsituation kein primäres Hemmnis für die Standortentwicklung<br />
abzuleiten ist.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse<br />
stellen kein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
REFINA: | Projektbericht | 63
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Ein gewichteter Vergleich <strong>de</strong>s Konfliktpotenzials aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis,<br />
dass die Problematik <strong>de</strong>r ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für <strong>de</strong>n Rückbau<br />
<strong>de</strong>r Altbausubstanz - vorrangige Be<strong>de</strong>utung für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich <strong>de</strong>r entwicklungshemmen<strong>de</strong>n<br />
Konflikte hat.<br />
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgen<strong>de</strong> Punkte <strong>von</strong> wesentlicher Be<strong>de</strong>utung:<br />
a) <strong>Die</strong> bestehen<strong>de</strong> Gebäu<strong>de</strong>substanz (mit Denkmalschutz für drei Gebäu<strong>de</strong>) ist<br />
angesichts ihrer Nicht-Verwendungsfähigkeit für zukunftsorientierte Standortentwicklungen<br />
das herausragen<strong>de</strong> Standorthemmnis aus ökonomischer Sicht.<br />
<strong>Die</strong> Kosten für die Standortfreilegung (Abriss…) sind so hoch, dass eine<br />
Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich durchführbar ist.<br />
b) <strong>Die</strong> Standortlage im Überschwemmungsgebiet <strong>de</strong>r Kotschau ist ebenfalls als<br />
<strong>de</strong>utliches ökonomisches Entwicklungshemmnis zu sehen, da für bestimmte<br />
Nachnutzungen entsprechen<strong>de</strong> Aufwendungen zum Hochwasserschutz erfor<strong>de</strong>rlich<br />
sind.<br />
c) <strong>Die</strong> Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfor<strong>de</strong>rn Aufwendungen,<br />
die jedoch angesichts <strong>de</strong>r dadurch erreichten Wertsteigerung <strong>de</strong>s<br />
Standortes noch im rentierlichen Bereich liegen. Ihre Einbeziehung in die<br />
Frühphase <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes schafft weitere<br />
Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung.<br />
d) Kein herausragen<strong>de</strong>s Entwicklungshemmnis stellen die Baugrundverhältnisse<br />
dar, die als insgesamt ‚ungünstig’, aber für solche Standorte als ‚normal’ einzustufen<br />
sind.<br />
e) Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht für die<br />
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches<br />
Inanspruchnahmerisiko.<br />
f) Aus Grün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Eigentumssituation und <strong>de</strong>s Baurechts wer<strong>de</strong>n keine Standortentwicklungshemmnisse<br />
abgeleitet.<br />
3.2.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
Für die Kostenprognose einer Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ gemäß Konzeptvariante<br />
4 wur<strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong> weitergehen<strong>de</strong> spezifische Annahmen unterstellt:<br />
- Es erfolgt ein Teilabriss – die Sanierung <strong>de</strong>r Altbauten wird im Rahmen <strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong><br />
– Projektes nicht kalkuliert. Auch die bei <strong>de</strong>r Sanierung <strong>de</strong>r Altbauten anfallen<strong>de</strong>n gefährlichen<br />
Abfälle (z.B. Dachpappe, Asbest) wer<strong>de</strong>n nicht kalkuliert. <strong>Die</strong> beim Abriss anfallen<strong>de</strong>n<br />
gefährlichen Abfälle wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>m Investitionsrisiko angerechnet.<br />
- Umbettung <strong>von</strong> Gräbern im Umfeld <strong>de</strong>r ‚Gottesackerkirche’ (Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmal) erfor<strong>de</strong>rlich,<br />
- Umverlegung <strong>de</strong>r Kotschau: Aushubtiefe <strong>de</strong>r neuen Kotschau-Sohle bei ca. 3 m u. GOK;<br />
Aushubtiefe <strong>de</strong>r neuen Kotschau-Aue ca. 2 m u. GOK. Im Aushubbereich <strong>de</strong>r neuen<br />
Kotschau-Aue wur<strong>de</strong> eine Mächtigkeit <strong>de</strong>r Auffülle <strong>von</strong> einheitlich 1,5 m angenommen.<br />
Darunter lagert geogener Auelehm. Der Aushub sowie <strong>de</strong>r beim Rückbau anfallen<strong>de</strong><br />
Bauschutt wird vollständig entsorgt.<br />
- <strong>Die</strong> Anlegung eines Parks (Bepflanzung) wird <strong>de</strong>n Investitionskosten zugeschrieben und<br />
im Rahmen dieser Kostenermittlung nicht berücksichtigt.<br />
64 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 23: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit<br />
im Stadtpark’<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 3 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos entfällt<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 171 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ ca. 1.211 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen<br />
Einspareffekte aufgrund <strong>von</strong> Synergien bestehen nicht<br />
ca. 1.382 T€<br />
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind wegen <strong>de</strong>r spezifischen Eigenheit <strong>de</strong>r ermittelten<br />
Risiken keine kostenwirksamen Einsparpotenziale bei kombinierter,<br />
zeitgleicher Beseitigung <strong>von</strong> Umweltrisiken und Investitionsmaßnahmen<br />
erreichbar.<br />
Aufgrund vergleichsweise niedriger umweltrelevanter Belastungen wer<strong>de</strong>n<br />
die Maßnahmeaufwendungen in Höhe <strong>von</strong> 1.382 T€ überwiegend<br />
durch die Grundstücksfreilegung selbst in Höhe <strong>von</strong> 1.211 T€ verursacht.<br />
REFINA: | Projektbericht | 65
3.2.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes wur<strong>de</strong> die Variante ‚Wohnen und Freizeit im<br />
Stadtpark’ als Vorzugsvariante ermittelt. <strong>Die</strong>se Variante stellt zugleich die kostengünstigste Variante<br />
im Ergebnis <strong>de</strong>r Kostenprognosen <strong>de</strong>s Investitionsrisikos dar. Ein Kostenrisiko zur Beseitigung<br />
behebungspflichtiger Lasten besteht für alle Varianten nicht. Zur Kostenersparnis ist <strong>de</strong>r Eingriff in<br />
<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n möglichst gering zu halten, um die Mehraufwendungen für <strong>de</strong>n Transport und die Entsorgung<br />
<strong>de</strong>s Erdaushubs zu verringern (Minimierung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos). Erdaushub und Bauschutt<br />
<strong>de</strong>r abzubrechen<strong>de</strong>n Bestandsgebäu<strong>de</strong> können auf <strong>de</strong>m Standort als Unterbau für befestigte<br />
Flächen wie Festplatz, Gemeinschaftshof o<strong>de</strong>r Zufahrten o<strong>de</strong>r zur Mo<strong>de</strong>llierung <strong>de</strong>s Gelän<strong>de</strong>s<br />
wie<strong>de</strong>r eingebaut wer<strong>de</strong>n. Im Bereich <strong>de</strong>s Spielplatzes sind die Anfor<strong>de</strong>rungen an die Qualität <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns hoch. Um einen kompletten Austausch <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns zu sparen, könnte die Sport- und<br />
Spielfläche in Form eines Bolzplatzes bzw. Basketballfel<strong>de</strong>s mit Kunststoffbelag o<strong>de</strong>r als Bereich<br />
zum Skaten auf versiegelter Oberfläche errichtet wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Nutzung <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen befestigten<br />
Oberfläche <strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s spart zusätzlich die Kosten für eine Tiefenenttrümmerung.<br />
Fazit: Eine Minimierung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos wird erreicht, in<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Eingriff<br />
in <strong>de</strong>n kontaminierten Bo<strong>de</strong>n möglichst gering gehalten wird. Wie<strong>de</strong>r<br />
einbaubarer Erdaushub und <strong>de</strong>r beim Abbruch <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong><br />
anfallen<strong>de</strong> Bauschutt wer<strong>de</strong>n am Standort selbst belassen.<br />
Abb. 24: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
66 | REFINA: | Projektbericht
Verkehrserschließung und Hochbauliche Nutzung<br />
Für die <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ (Abb. 24) wer<strong>de</strong>n in Bezug auf<br />
die Verkehrserschließung und die hochbauliche Nutzung im Vergleich zur Ausgangsvariante<br />
(Abb. 19) keine Än<strong>de</strong>rungen vorgenommen.<br />
Freiflächen: Nutzung <strong>de</strong>s <strong>Optimierung</strong>spotenzials<br />
Der Bachlauf <strong>de</strong>r Kotschau bil<strong>de</strong>t das zentrale Element <strong>de</strong>s Stadtparks, obwohl er im Vergleich zur<br />
Ausgangsvariante einen schmaleren Verlauf in <strong>de</strong>r optimierten Variante einnimmt. Im westlichen<br />
Standortbereich entsteht eine großzügig anzulegen<strong>de</strong> Fläche für Sport und Spiel, z.B. zum Bolzen,<br />
Basketball/Streetball spielen, Skaten, auf vorhan<strong>de</strong>nem befestigtem Untergrund.<br />
Auf <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort anfallen<strong>de</strong>r Erdaushub wird zur Gelän<strong>de</strong>mo<strong>de</strong>llierung vor Ort verwen<strong>de</strong>t.<br />
Durch Auffüllung und anschließen<strong>de</strong> Versiegelung entsteht ein Hof zur gemeinschaftlichen Benutzung<br />
durch die Bewohner. An <strong>de</strong>r Zufahrt zum Grundstück wird eine große Fläche angefüllt, <strong>de</strong>ren<br />
Oberfläche ebenfalls befestigt wird. Hier wird ein Baumsaal entstehen, unter <strong>de</strong>m Stellplätze errichtet<br />
wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Fläche kann temporär Festplatz für Stadtfeste o.ä. sein. Alle weiteren nicht überbauten<br />
Grundstücksteile, abgesehen <strong>von</strong> <strong>de</strong>n notwendigen Zufahrten, wer<strong>de</strong>n gärtnerisch bzw.<br />
grünordnerisch angelegt, um <strong>de</strong>m Charakter <strong>de</strong>r Umgebung zu entsprechen. Entlang <strong>de</strong>r Straßenverläufe<br />
und im Bereich <strong>de</strong>s Stadtparks sowie auf <strong>de</strong>n größeren Grünflächen sollen Bäume gepflanzt<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Kostenbetrachtung<br />
Abb. 25: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
REFINA: | Projektbericht | 67
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos entfällt<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 165 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ ca. 727 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 892 T€<br />
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante<br />
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’<br />
(Gesamtkosten ca. 1.382 T€)<br />
68 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 490 T€<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die<br />
optimierte <strong>städtebauliche</strong> Konzeption für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort A:<br />
2,500,000 €<br />
2,250,000 €<br />
2,000,000 €<br />
1,750,000 €<br />
1,500,000 €<br />
1,250,000 €<br />
1,000,000 €<br />
750,000 €<br />
500,000 €<br />
250,000 €<br />
theoretisches maximales<br />
Investitionsrisiko<br />
behebungspflichtige Lasten<br />
Wohnen & Freizeit optimiert<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
(Gefahrenabwehr)<br />
Investitionsrisiko aufgrund<br />
umweltrelevanter Sachverhalte<br />
Freilegungskosten (Rückbau<br />
und Herrichtung)<br />
Abb. 26: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0), das Investitionsrisiko und die<br />
Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort A<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Standortentwicklungskonzeptes <strong>de</strong>r Variante 4<br />
‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ können die Aufwendungen für die<br />
Beseitigung <strong>de</strong>r Investitionsrisiken, vor allem aber für die Freilegung,<br />
um insgesamt 490 T€ gesenkt wer<strong>de</strong>n.<br />
Das genutzte Einsparpotenzial beträgt damit 35%.
3.2.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort A<br />
Städtebauliche Ansätze<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort ROTASYM liegt an <strong>de</strong>r Schnittstelle <strong>de</strong>r Altstadt Pößneck zu <strong>de</strong>n Gewerbeflächen<br />
vor <strong>de</strong>r Stadt (‚Grüne Wiese’). Mit <strong>de</strong>r Inanspruchnahme dieser Fläche kann zum einen <strong>de</strong>r<br />
Abschluss <strong>de</strong>r Innenstadt geformt und die Innenstadtfunktionen ergänzt wer<strong>de</strong>n (Mischgebiet).<br />
Zum zweiten soll hier eine Grünzäsur in Verbindung mit <strong>de</strong>r Offenlegung <strong>de</strong>r Kotschau die Grenze<br />
zwischen Innenstadt und Umland klar formulieren.<br />
<strong>Die</strong> Grünzäsur in Form eines kleinen Stadtparks bringt <strong>de</strong>n Standort weg vom Brachflächen-Image<br />
<strong>de</strong>s ehemaligen Industriestandortes und bil<strong>de</strong>t die Grundlage <strong>de</strong>s neuen Innenstadt-Grün-Images.<br />
<strong>Die</strong> Sanierung <strong>de</strong>r <strong>de</strong>nkmalgeschützten Fabrikgebäu<strong>de</strong> und Nutzung als Wohngebäu<strong>de</strong> bewahrt<br />
einen Teil <strong>de</strong>r Geschichte <strong>de</strong>r Stadt Pößneck. In <strong>de</strong>n Wohngebäu<strong>de</strong>n sollte eine Mischung verschie<strong>de</strong>ner<br />
Wohnformen und Wohnungsgrößen angeboten wer<strong>de</strong>n. In einem Teilbereich ist betreutes<br />
Wohnen vorstellbar. <strong>Die</strong> Schwimmhalle in <strong>de</strong>r sanierten Sheddhalle kann mit weiteren Freizeitfunktionen<br />
o<strong>de</strong>r <strong>Die</strong>nstleistungen gekoppelt sein.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
Der Einsatz <strong>von</strong> Mitteln aus <strong>de</strong>m Freistellungsfond zur Altlastensanierung ist am Standort nicht<br />
möglich, da Gefahren im Sinne <strong>de</strong>s BBodSchG am Standort nicht bestehen.<br />
Obgleich somit keine Gefahrenabwehrmaßnahmen ergriffen wer<strong>de</strong>n müssen, wird jegliche Form<br />
<strong>de</strong>r Folgenutzung durch Investitionsrisiken aufgrund <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nkontaminationen belastet. Im Verhältnis<br />
zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter<br />
Bö<strong>de</strong>n), ermittelt mit 489 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten relativ hohe umsetzungsrelevante<br />
Anteile <strong>von</strong> 35 – 71 % an dieser Summe.<br />
Von wesentlich größerer Be<strong>de</strong>utung als Entwicklungshemmnis sind jedoch die aus <strong>de</strong>m umfangreichen<br />
Altbaubestand resultieren<strong>de</strong>n hohen Freilegungskosten. Bei vollständigem Gebäu<strong>de</strong>abriss<br />
und einer Freilegung <strong>de</strong>r Kotschau belaufen sich diese auf bis zu 2.108 T€.<br />
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle <strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
in erster Linie bei <strong>de</strong>n Freilegungskosten zu fin<strong>de</strong>n. So ist die mit <strong>de</strong>m Integrierten Standortentwicklungskonzept<br />
erreichte Kostenverringerung <strong>von</strong> ca. 490 T€ in erster Linie auf Einsparungen<br />
bei <strong>de</strong>n Freilegungskosten, weniger bei <strong>de</strong>n Investitionsrisiken, zurückzuführen.<br />
Doch selbst nach Ausnutzung <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>spotenziale wird die Standortentwicklung durch verbleiben<strong>de</strong><br />
hohe finanzielle Belastungen gehemmt. <strong>Die</strong> Standortentwicklung liegt kostenseitig <strong>de</strong>utlich<br />
im unrentierlichen Bereich. Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch <strong>de</strong>n<br />
Einsatz <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln erreicht wer<strong>de</strong>n.<br />
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort bil<strong>de</strong>t die Schnittstelle zwischen <strong>de</strong>r Innenstadt nordöstlich und <strong>de</strong>n Gewerbeentwicklungen<br />
im Stadtvorland südwestlich. Der Standort liegt somit zentral und wäre für eine bauliche<br />
Mischnutzung geeignet. An<strong>de</strong>rerseits befin<strong>de</strong>t er sich gleichzeitig im Überschwemmungsgebiet<br />
<strong>de</strong>r Kotschau und sollte aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht einen naturnahen, hochwasserschutzgerechten,<br />
innerstädtischen Freiraum bil<strong>de</strong>n.<br />
Den beschriebenen Entwicklungshemmnissen ist hier die planungsrechtliche Sicherheit für eine<br />
Investition positiv entgegenzusetzen. Im Gegensatz zur Entwicklung auf <strong>de</strong>r grünen Wiese besteht<br />
hier bereits in Teilbereichen Baurecht unter Beachtung <strong>de</strong>s Einfügungsgebots. Bei einer Gesamtentwicklung<br />
<strong>de</strong>s Standortes ist die <strong>städtebauliche</strong> Ordnung über ein Bauleitplanverfahren zu regeln.<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
Aktuell wird für die Bun<strong>de</strong>sstraße B 281 in <strong>de</strong>r Ortslage Pößneck eine Umgehungsstraße geplant.<br />
Ein Teil <strong>de</strong>r Ausgleichsmaßnahmen, die für diesen Eingriff ausgeführt wer<strong>de</strong>n müssen, könnten für<br />
das Anlegen <strong>de</strong>s neuen Stadtparks an <strong>de</strong>r Kotschau auf <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 69
<strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Städtebaulichen Konzepten<br />
Städtebauliche Konzepte können hinsichtlich <strong>de</strong>r Einsparung finanzieller Mittel vornehmlich im<br />
Bereich ‚Freilegungskosten’ (siehe voranstehen<strong>de</strong>n Abschnitt ‚Finanzielle Aspekte’) realisiert wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Möglichkeiten zur <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r Kosten liegen hier vornehmlich im Umgang mit <strong>de</strong>n<br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong>n sowie <strong>de</strong>m Umgang mit kontaminierten Bö<strong>de</strong>n.<br />
In <strong>de</strong>r Umsetzung be<strong>de</strong>utet dies:<br />
- Teile <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>substanz weiter- bzw. umnutzen<br />
- anfallen<strong>de</strong>n Bauschutt <strong>von</strong> Gebäu<strong>de</strong>n und Versiegelungen wie<strong>de</strong>r verwen<strong>de</strong>n (Einbau)<br />
- Eingriffe in <strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>nen kontaminierten Bo<strong>de</strong>n gering halten<br />
- anfallen<strong>de</strong>n Erdaushub wie<strong>de</strong>reinbauen (wenn geeignet)<br />
- Versiegelung <strong>von</strong> für die Nachnutzung sensiblen Bereichen (statt Bo<strong>de</strong>naustausch)<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
Im Falle einer rechtzeitigen Umsetzungsmöglichkeit einer solchen Expertise wie <strong>de</strong>r hier vorliegen<strong>de</strong>n<br />
kann das Entwicklungshemmnis für <strong>de</strong>n Standort gemil<strong>de</strong>rt, jedoch nicht völlig beseitigt wer<strong>de</strong>n,<br />
solange die Entwicklungskosten (hier vornehmlich <strong>de</strong>r Rückbau <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>-Altbestan<strong>de</strong>s)<br />
in Relation zur erreichbaren Grundstücksaufwertung im unrentierlichen Bereich bleiben.<br />
Im Verlaufe <strong>de</strong>r Projektbearbeitung in <strong>optirisk</strong> hat sich die Stadt für eine an<strong>de</strong>re, aus <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Sicht weniger anspruchsvolle Lösung, nämlich <strong>de</strong>r Errichtung eines Kaufmarktes mit<br />
Parkplatz entschie<strong>de</strong>n. Dabei wur<strong>de</strong>n einerseits wesentliche Belange <strong>de</strong>s Denkmalschutzes zu<br />
Gunsten wirtschaftlicher Aspekte negativ abgewogen und entgegen ökologischer und kulturhistorischer<br />
Bewertungen eine Genehmigung für <strong>de</strong>n Abbruch <strong>de</strong>s Bau<strong>de</strong>nkmales erwirkt. An<strong>de</strong>rerseits<br />
wur<strong>de</strong>n einzelne <strong>Optimierung</strong>selemente zur Anwendung gebracht, wie beispielsweise <strong>de</strong>r Einbau<br />
vor Ort recycelter Bauschuttmassen aus <strong>de</strong>r Altbausubstanz.<br />
70 | REFINA: | Projektbericht
3.3. Mo<strong>de</strong>llstandort B: WGT-Standort Forst, Jena<br />
Abb. 27: Luftaufnahme <strong>de</strong>s WGT-Standortes Forst Jena aus südöstlicher Richtung, Quelle: JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro<br />
GmbH, Aufnahmedatum 09.06.2006<br />
Beschreibung <strong>de</strong>r Abbildung: Im linken Bildmittelgrund befin<strong>de</strong>n sich die Gebäu<strong>de</strong>, die teilweise<br />
vom Bun<strong>de</strong>samt für Migration und Flüchtlinge genutzt wer<strong>de</strong>n. Im Bildhintergrund ist <strong>de</strong>r Ettersberg<br />
bei Weimar erkennbar.<br />
Der Standort befin<strong>de</strong>t sich auf einer Hochfläche (365 bis 370m über NN) westlich <strong>de</strong>s Stadtgebietes<br />
<strong>von</strong> Jena innerhalb eines forstwirtschaftlich genutzten Areals (‚Jenaer Forst’). <strong>Die</strong>se Plateaufläche<br />
wird als ‚Ammerbacher Platte’ bezeichnet und ist Teil <strong>de</strong>r Ilm-Saale-Ohrdrufer Platte. Das Gelän<strong>de</strong><br />
ist vollständig <strong>von</strong> Mischwald (Buche, Eiche, Kiefer, Fichte) bzw. Trockenrasenfläche umgeben.<br />
Der Standort liegt innerhalb <strong>de</strong>s LSG ‚Mittleres Saaletal’ und <strong>de</strong>s Kerngebietes Nr. 6 <strong>de</strong>s Naturschutzgroßprojektes<br />
‚Orchi<strong>de</strong>enregion Jena - Muschelkalkhänge im Mittleren Saaletal’. Außer<strong>de</strong>m<br />
grenzt er im Sü<strong>de</strong>n und Westen unmittelbar an das FFH - Gebiet Nr. 127 ‚Jenaer Forst’ an.<br />
<strong>Die</strong> Entfernung zum Stadtzentrum Jenas beträgt ca. 3,5 km (Luftlinie).<br />
REFINA: | Projektbericht | 71
3.3.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort B: WGT-Standort Forst, Jena<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Parzellenstruktur<br />
Ziele<br />
westlich <strong>de</strong>s Stadtgebietes (Entfernung zum Stadtzentrum ca. 3,5 km Luftlinie),<br />
Standort auf Hochfläche (365 bis 370m über NN) innerhalb eines forstwirtschaftlich<br />
genutzten Areals<br />
ehemalig: Militär/Wohnen<br />
momentan: keine/Leerstand/Abbruch<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: Ausgleichsfläche für BAB 4, Renaturierung<br />
72 | REFINA: | Projektbericht<br />
16.850 m²<br />
22.150 m²<br />
157.800 m²<br />
( 9%)<br />
(11%)<br />
(80%)<br />
keine klaren Bau- und Raumstrukturen,<br />
keine weitere bauliche Nutzung vorgesehen,<br />
Schützenswerte Biotope (Flora und Fauna) auf Mo<strong>de</strong>llstandort,<br />
Parkähnliche Anlage,<br />
Naturnähe/FFH-Gebiet,<br />
umgeben <strong>von</strong> forstwirtschaftlich genutztem Areal ‚Jenaer Forst’, Mischwald bzw.<br />
Trockenrasenfläche<br />
Außenbereich, Baurecht existiert nur nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB),<br />
Fläche für Wald im Flächennutzungsplan<br />
unter bis max. 2m tiefer Zersatzzone Kalk- bzw. Mergelsteine mit hoher Tragfähigkeit,<br />
Baugrundverhältnisse sind als ‚günstig’ einzustufen,<br />
theoretisch gewinnbare Werksteine im Untergrund<br />
Bo<strong>de</strong>nkontaminationen, ein Bereich (Erdtanks) bereits saniert<br />
Einsturzgefahr <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong><br />
Überwiegend Freistaat Thüringen (Son<strong>de</strong>rvermögen WGT Liegenschaft Thüringen)<br />
Geschäftsbesorgung: LEG Thüringen,<br />
private Flächen,<br />
städtische Flächen als Bestandteil <strong>de</strong>s Naturschutzprojektes ‚Mittleres Saaletal’,<br />
Flächen <strong>de</strong>r Stadtwerke Jena<br />
Größe: 34,1 ha;<br />
drei zusammenhängen<strong>de</strong> Flurstücke (Freistaat), geringer Anteil Wegeparzellen, sehr<br />
kleiner Anteil privat;<br />
keine Grundstücksneuordnung erfor<strong>de</strong>rlich<br />
Eigentümer:<br />
Rückbau <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>, Entsiegelung und Realisierung <strong>von</strong> Ausgleichsmaßnahmen<br />
für Ausbau <strong>de</strong>r Bun<strong>de</strong>sautobahn 4<br />
Stadt:<br />
Renaturierung <strong>de</strong>s ehemaligen Militärstandortes<br />
Interessenten:<br />
keine
Abb. 28: Bestandslageplan 30. Mai 2006<br />
REFINA: | Projektbericht | 73
3.3.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im <strong>optirisk</strong> – Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
bzw. landschaftsgestalterischer Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einem projektinternen<br />
Wettbewerbsverfahren diese vier <strong>städtebauliche</strong> Entwicklungskonzeptionen ausgewählt:<br />
Konzeptvariante 1 ‚naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche’<br />
Konzeptvariante 2 ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
Konzeptvariante 3 ‚Sicherung’<br />
Konzeptvariante 4 ‚vollständiger Rückbau und Sukzession’<br />
Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
wur<strong>de</strong> die Konzeptvariante 2 ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ als <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante<br />
aus folgen<strong>de</strong>n Grün<strong>de</strong>n ermittelt.<br />
Stadtbild und<br />
Landschaft:<br />
74 | REFINA: | Projektbericht<br />
· neue Blickbezüge, Stadtsilhouette gering beeinflußt<br />
· Gestaltung/Nutzung <strong>de</strong>r Freiräume unter Einbeziehung topografischer<br />
Gegebenheiten<br />
Bau- und Raumstruktur: · Waldnutzung (Landschaftsbau) im Sinne <strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes,<br />
geringe bauliche Nutzung (Aussichtsturm)<br />
· geringer Versiegelungsanteil<br />
Konfliktpotenzial: · keine nutzungsbedingten Emissionen<br />
· hohe Aufwertung in Bezug auf Natur- und Umweltschutz<br />
· Nachbarschaftsrecht ist nicht betroffen<br />
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:<br />
· Nutzwald mit Naherholungsfunktion als nachhaltige Nutzung verleiht<br />
brachliegen<strong>de</strong>m Militärstandort neues Image<br />
Der Standort soll zu öffentlich zugänglichen Waldflächen umgenutzt wer<strong>de</strong>n. Er wird zur Zeit nicht<br />
genutzt, liegt brach und befin<strong>de</strong>t sich im eigentlichen Außenbereich <strong>de</strong>r Stadt Jena innerhalb eines<br />
Landschaftsschutz- und eines FFH-Gebietes.<br />
Erschließung<br />
Da <strong>de</strong>r Standort komplett beräumt wer<strong>de</strong>n soll, sind die vorhan<strong>de</strong>nen verkehrlichen Erschließungsbauwerke<br />
zeitlich begrenzt noch notwendig. Nach Abschluss o<strong>de</strong>r während <strong>de</strong>r<br />
Beräumungsarbeiten kann die innere Erschließung ebenfalls rückgebaut wer<strong>de</strong>n; die äußere Anbindung<br />
mit Anschluss an einen Parkplatz kann als Ausgangspunkt für touristische Nutzungen<br />
(Wan<strong>de</strong>rn, Mountainbiking, Nordic Walking o.ä.) genutzt wer<strong>de</strong>n. Das Gelän<strong>de</strong> wird dann für je<strong>de</strong>rmann<br />
zugänglich sein und in das umgeben<strong>de</strong> Wan<strong>de</strong>rwegenetz integriert. Nach <strong>de</strong>r Aufgabe<br />
<strong>de</strong>r Kasernennutzung wur<strong>de</strong>n die stadttechnischen Erschließungsanlagen am Standort in <strong>de</strong>n vergangenen<br />
Jahren zum Teil gekappt. Das Pumpenhaus im Nor<strong>de</strong>n wird bis zum Auszug <strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>samtes<br />
betrieben und danach stillgelegt.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
<strong>Die</strong> Pumpstation im nördlichen Teil und ein Rudiment <strong>de</strong>s ehemaligen Hauptgebäu<strong>de</strong>s bleiben als<br />
Überwinterungs- und Koloniebildungshilfen für Fle<strong>de</strong>rmäuse erhalten. Auf <strong>de</strong>m südlichen Teil <strong>de</strong>s<br />
Gelän<strong>de</strong>s wird ein Aussichtsturm neu errichtet, <strong>de</strong>r die umgeben<strong>de</strong> Landschaft erlebbar macht.<br />
Freiflächen<br />
<strong>Die</strong> Freiflächen sollen unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r entstan<strong>de</strong>nen Biotope mit regionaltypischem<br />
Laubmischwald als Nutzwald aufgeforstet und auf diese Art und Weise in die umgeben<strong>de</strong>n Landschaftsschutz-<br />
und FFH-Gebiete integrieren wer<strong>de</strong>n.
Abb. 29: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
REFINA: | Projektbericht | 75
3.3.3. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>r Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wur<strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut<br />
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.<br />
Standorthistorie<br />
Nach einer ersten Nutzungsperio<strong>de</strong> <strong>von</strong> 1938 bis 1945 durch die Wehrmacht/Luftwaffe (schwere<br />
Flakstammbatterie) wur<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Standort nach <strong>de</strong>m 2. Weltkrieg bis zum Jahre 1991 <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Sowjetarmee/WGT<br />
(Stationierung mo<strong>de</strong>rnster operativ-taktischer Mittelstreckenraketen) übernommen.<br />
<strong>Die</strong> militärische Nutzung en<strong>de</strong>te mit <strong>de</strong>r Übergabe <strong>de</strong>r Liegenschaft durch die WGT an <strong>de</strong>n Bund<br />
am 28.06.1991.<br />
Bis 2003 wur<strong>de</strong>n die Gebäu<strong>de</strong> <strong>de</strong>s nordwestlichen Teils <strong>de</strong>r Liegenschaft vom Thüringer Innenministerium<br />
als Lan<strong>de</strong>sgemeinschaftsunterkunft verwen<strong>de</strong>t. Derzeit befin<strong>de</strong>t sich darin das Bun<strong>de</strong>samt<br />
für Migration und Flüchtlinge (BAMF), Außenstelle M-10 Jena.<br />
Ergebnisse bisheriger Untersuchungen und Sanierungsarbeiten<br />
Im Ergebnis <strong>de</strong>r zu Beginn <strong>de</strong>r 90er Jahre <strong>de</strong>s vergangenen Jahrhun<strong>de</strong>rts durchgeführten Altlastenerkundungen<br />
erfolgten 1995 die Tankbergung sowie die Munitionsfreisuche. Es ist da<strong>von</strong> auszugehen,<br />
dass bis auf lokal eng begrenzte Bereiche (z.B. das Umfeld <strong>de</strong>r geborgenen Tanks) keine<br />
Altlasten im Sinne <strong>de</strong>s BBodSchG mehr vorliegen. Im Bereich <strong>de</strong>r bebauten Flächen besteht<br />
aufgrund <strong>de</strong>s Umganges mit umweltrelevanten Schadstoffen das Risiko <strong>von</strong> kontaminationsbedingten<br />
Mehraufwendungen bei Abriss/Tiefenenttrümmerung o<strong>de</strong>r bei Eingriffen in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n.<br />
Einige Bestandsgebäu<strong>de</strong> bzw. bauliche Anlagen sind einsturzgefähr<strong>de</strong>t. Bei weiteren Rückbaumaßnahmen<br />
ist mit anteilig kontaminierter Bausubstanz (z.B. Verölungen) und geson<strong>de</strong>rt zu entsorgen<strong>de</strong>n<br />
Gebäu<strong>de</strong>teilen (Wellasbest, Dachpappe) zu rechnen.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
Es erfolgte eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich unzulässiger<br />
Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe folgen<strong>de</strong> Seite) wer<strong>de</strong>n<br />
folgen<strong>de</strong> Risikoklassen abgeleitet:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 3a und 3d<br />
RK 2 (geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 2<br />
RK 3 (mittleres Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a,1b, 3b und 3c<br />
RK 4 (hohes Risiko): keine<br />
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine<br />
RK 6 (akute Gefahr): keine<br />
Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
ergibt sich die Notwendigkeit <strong>de</strong>r angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s nur<br />
für die in die RK 4 o<strong>de</strong>r höher eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
Eine <strong>de</strong>taillierte Herleitung <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktionen in die Risikoklassen ist im BAND 4<br />
enthalten.<br />
76 | REFINA: | Projektbericht
Nach <strong>de</strong>n ausgewerteten Analysenbefun<strong>de</strong>n bestand ein Inanspruchnahmerisiko, dieses wur<strong>de</strong><br />
aber bereits 1995 durch die Tankbergung und Entsorgung sowie die Munitionsfreisuche beseitigt.<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: geringes Risiko<br />
RK 3: mittleres Risiko<br />
RK 4: hohes Risiko<br />
RK 5: sehr hohes Risiko<br />
RK 6: akute Gefahr<br />
Abb. 30: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles (= Verringerung<br />
<strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)<br />
Oberflächenwasser<br />
Abb. 31: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst Jena<br />
In nordwestlicher Richtung (‚Münchenrodaer<br />
Grund’) sind temporäre Oberflächengewässer<br />
(‚Einhügelquelle’, Bach) vorhan<strong>de</strong>n, die Austritte<br />
<strong>von</strong> Grundwässern an Stauhorizonten darstellen<br />
und entsprechend nie<strong>de</strong>rschlagsbedingter<br />
Grundwasserneubildungsraten nur temporär auftreten.<br />
Eine Beeinflussung <strong>de</strong>r Wasserqualität durch <strong>de</strong>n<br />
Bewertungsstandort hat nachweislich nicht stattgefun<strong>de</strong>n.<br />
Es bestehen somit auch keine Risiken.<br />
REFINA: | Projektbericht | 77
Grundwasser<br />
78 | REFINA: | Projektbericht<br />
Es existiert kein oberes Grundwasservorkommen,<br />
<strong>de</strong>mzufolge hat auch kein Eintrag <strong>von</strong> Schadstoffen<br />
stattgefun<strong>de</strong>n.<br />
Somit ist auch kein Inanspruchnahmerisiko abzuleiten.<br />
Abb. 32: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst Jena<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu<br />
folgen<strong>de</strong>m Ergebnis:<br />
Investitionsrisiko<br />
1. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
2. Es bestehen keine Inanspruchnahmerisiken zum Schutz <strong>de</strong>r<br />
Oberflächengewässer und <strong>de</strong>s Grundwassers.<br />
Für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst Jena sind daher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
bzw. Kosten zur Inanspruchnahme ableitbar.<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r vier <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
im BAND 4.<br />
Das als Vergleichswert für das <strong>optirisk</strong> – Projekt interessante theoretische maximale Investitionsrisiko<br />
beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche möglichen Investitionsrisiken,<br />
die zusätzlich zu <strong>de</strong>n i<strong>de</strong>ntifizierten und monetarisierten Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
(Inanspruchnahmerisiken) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch<br />
anfallen wür<strong>de</strong>n.
Abb. 33: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>m Bestand<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos aufgrund<br />
umweltrelevanter Sachverhalte erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 240 T€.<br />
<strong>Die</strong> <strong>de</strong>taillierte Berechnung ist im BAND 4 zu fin<strong>de</strong>n.<br />
Kostenzusammenstellung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: 0 €<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 240 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 240 T€<br />
Einsparpotenziale, die wie bei <strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Mo<strong>de</strong>llstandorten entstehen wür<strong>de</strong>n, wenn die Durchführung<br />
<strong>de</strong>r Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen<br />
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinan<strong>de</strong>r, son<strong>de</strong>rn ‚in einem<br />
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.<br />
REFINA: | Projektbericht | 79
3.3.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
<strong>Die</strong> Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Mo<strong>de</strong>llstandort ROTASYM erläutert.<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen.<br />
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer<br />
und an<strong>de</strong>rerseits die Kenntnis über <strong>de</strong>ren Verwertungsabsichten <strong>de</strong>r Grundstücke erfor<strong>de</strong>rlich. Als<br />
Eigentumsform wer<strong>de</strong>n das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und<br />
gesamthän<strong>de</strong>risches Eigentum unterschie<strong>de</strong>n (siehe 3.8.2).<br />
<strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Jena Forst sind im Besitz verschie<strong>de</strong>ner Eigentümer. <strong>Die</strong><br />
Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt dar:<br />
Gesamtplanbereich ca. 34 ha, da<strong>von</strong>:<br />
ca. 91,4 % <strong>de</strong>r Fläche Land Thüringen – Son<strong>de</strong>rvermögen ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’<br />
in Geschäftsbesorgung LEG Thüringen<br />
ca. 8,6 % <strong>de</strong>r Fläche Privateigentum.<br />
Das gesamte Areal wur<strong>de</strong> durch die Truppen <strong>de</strong>r Sowjetarmee genutzt. <strong>Die</strong> Flächen einschließlich<br />
<strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n ehemaligen Wohngebäu<strong>de</strong> im Südwesten <strong>de</strong>s Planbereiches wur<strong>de</strong>n nach einem<br />
Antrag <strong>de</strong>n ehemaligen Eigentümern rückübertragen. Für die Gebäu<strong>de</strong> wur<strong>de</strong>n durch das<br />
Land Thüringen Entschädigungen an die Privateigentümer gezahlt. <strong>Die</strong> verschie<strong>de</strong>nen Eigentümer<br />
haben unterschiedliche Entwicklungsabsichten. Während das Land Thüringen die Fläche als Ausgleichsfläche<br />
für <strong>de</strong>n Bau <strong>de</strong>r BAB nutzen will, haben die privaten Eigentümer keine konkreten<br />
Konzepte.<br />
Auf <strong>de</strong>m Standort befin<strong>de</strong>n sich technische Versorgungsgebäu<strong>de</strong>. Zum einen bleibt die<br />
Trafostation im Eigentum <strong>de</strong>r Stadtwerke erhalten. <strong>Die</strong> Trinkwasser-Pumpstation wird für die Versorgung<br />
nicht mehr benötigt, bleibt aber als Überwinterungsquartier für Fle<strong>de</strong>rmäuse erhalten.<br />
Fazit: Aufgrund unterschiedlicher Eigentümer ist eine vollständige Nutzung<br />
und Entwicklung <strong>de</strong>s Areals in absehbarer Zeit nicht möglich.<br />
Eine Umsetzung <strong>de</strong>r Entwicklungsabsicht ist nur unter Ausschluss <strong>de</strong>r<br />
privaten Teilfläche möglich.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort befin<strong>de</strong>t sich im Außenbereich. Im Flächennutzungsplan <strong>de</strong>r Stadt Jena ist <strong>de</strong>r<br />
Standort als Fläche für Wald (§ 5 Abs. 2 Nr. 9 und Abs. 4 BauGB) ausgewiesen und somit eine<br />
weitere bauliche Nutzung ausgeschlossen. Vorhan<strong>de</strong>ne bauliche Anlagen genießen – im Rahmen<br />
<strong>de</strong>r Zulässigkeitsvoraussetzungen <strong>de</strong>s BauGB – Bestandsschutz. <strong>Die</strong> vorhan<strong>de</strong>nen Gebäu<strong>de</strong> und<br />
technischen Anlagen wur<strong>de</strong>n länger als sieben Jahre nicht genutzt. Ein Baurecht im Außenraum<br />
nach § 35 BauGB ist am Mo<strong>de</strong>llstandort nicht vorhan<strong>de</strong>n.<br />
Gleichzeitig ist <strong>de</strong>r Standort Bestandteil eines Flora – Fauna – Habitat Gebietes (FFH-Gebiet) und<br />
eines Landschaftsschutzgebietes.<br />
80 | REFINA: | Projektbericht
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht besteht nach aktuell<br />
gültiger Bauleitplanung kein Baurecht.<br />
Eine bauliche Nach- o<strong>de</strong>r Umnutzung wäre mit einer Än<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes<br />
und <strong>de</strong>m Aufstellen eines Bebauungsplanes verbun<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> geplante Nutzung: Ausgleichsfläche stellt kein Hemmnis dar.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. <strong>Die</strong> ermittelten geringen Haftungsrisiken (Tanks<br />
und umgeben<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>n) wur<strong>de</strong>n bereits 1995 beseitigt.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> für <strong>de</strong>n Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>s Haftungsrisikos vorgenommen, mit <strong>de</strong>m Ergebnis, das ein solches nicht besteht. <strong>Die</strong>ser<br />
Schritt schafft die erfor<strong>de</strong>rliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung bzw.<br />
Renaturierung insofern, dass keine behördlichen Anordnungen zur Sanierung auf Grundlage bo<strong>de</strong>nschutzrechtlicher<br />
Normen zu erwarten sind.<br />
Fazit: Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht<br />
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein<br />
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten bzw. <strong>de</strong>r Finanzierung <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Nachstehen<strong>de</strong> Tabelle gibt Übersicht über<br />
recherchierte Bo<strong>de</strong>nricht- und resultieren<strong>de</strong> Grundstückswerte. Angewen<strong>de</strong>t auf das Grundstück<br />
könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 82 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 0,01 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Grundstücks-/Bo<strong>de</strong>nrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten<br />
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 0,25 €/m²<br />
ca. 3 T€<br />
ca. 85 T€<br />
Differenz ca. 82 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko entfällt<br />
Es besteht kein Standort-Min<strong>de</strong>rwert aufgrund eines Inanspruchnahmerisikos (s.o.). Jedoch bestehen<br />
Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend<br />
1. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz (Hauptkostenanteil,<br />
ohne <strong>de</strong>n Abriss selbst),<br />
2. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind<br />
3. <strong>de</strong>n Rückbau und die Entsorgung <strong>von</strong> über- und unterirdischen Anlagen sowie<br />
4. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 240 T€ erfor<strong>de</strong>rn.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo nicht<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die oben aufge-<br />
REFINA: | Projektbericht | 81
führten Positionen 1. - 4. berührt wer<strong>de</strong>n. Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird unterschiedlich<br />
in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Abfällen usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses<br />
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. <strong>Die</strong> im BAND 4 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte<br />
beanspruchen Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 14 %<br />
bis max. 21 % <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>s Umstan<strong>de</strong>s, dass für <strong>de</strong>n Standort kein Inanspruchnahmerisiko abgeleitet wur<strong>de</strong> und<br />
die Investitionsrisiken für die 4 Konzeptvarianten in ihrer finanziellen Höhe unter <strong>de</strong>rjenigen Summe<br />
liegt, die <strong>de</strong>r Standort durch die ‚Sanierung’ (d. h. Entwicklung) an Wertsteigerung erfährt (ca.<br />
85 T€), könnte eine Standortentwicklung aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte rentierlich abgewickelt<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Standortfreilegung<br />
<strong>Die</strong> auf Teilarealen <strong>de</strong>s Standortes vorhan<strong>de</strong>ne massive Bebauung, die für <strong>de</strong>n größten Teil <strong>de</strong>r<br />
Nachnutzungskonzepte auch nicht wie<strong>de</strong>r verwendbar ist, stellt das wesentliche Entwicklungshemmnis<br />
dar. Für alle Varianten mit konkreter Nachnutzung nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung<br />
(Abriss …) bis zum Beginn <strong>de</strong>r dann spezifischen Neuinvestition Kosten <strong>von</strong> 778 T€<br />
ein. Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund <strong>de</strong>r rückzubauen<strong>de</strong>n massiven Altsubstanz<br />
in <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Unrentierlichkeit. Ein Ausnahme bil<strong>de</strong>t hier die Konzeptvariante 3 (Standortsicherung<br />
bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo), die aber in diesem Sinne keine Nachnutzung enthält.<br />
Fazit: Aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte stellt die Finanzierung <strong>de</strong>r<br />
Standortentwicklung kein Hemmnis dar.<br />
Jedoch sind Aufwendungen für die Standortfreilegung (Abriss…) <strong>de</strong>rart<br />
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich<br />
durchführbar ist.<br />
För<strong>de</strong>rung<br />
Der Freistaat Thüringen und Städte und Gemein<strong>de</strong>n bedienen sich bei <strong>de</strong>r Flächenentwicklung oft<br />
eines Dritten. So hat z.B. die LEG Thüringen als Geschäftsbesorger <strong>de</strong>s Freistaates Thüringen bei<br />
<strong>de</strong>r Entwicklung <strong>von</strong> Flächen <strong>de</strong>s Son<strong>de</strong>rvermögens ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’ sowie durch<br />
Städte und Gemein<strong>de</strong>n beauftragter Entwicklungsträger für Industrie- und Gewerbeflächen weitgehen<strong>de</strong><br />
Erfahrung. Ein Inanspruchnahmerisiko (wenn vorhan<strong>de</strong>n) und teilweise auch Investitionsrisiken<br />
wer<strong>de</strong>n hier <strong>von</strong> <strong>de</strong>r LEG Thüringen nach vorhan<strong>de</strong>ner Grundstücksverfügbarkeit übernommen.<br />
Dennoch stellt sich auch hier für die LEG Thüringen als wirtschaftliches Unternehmen die<br />
Frage nach <strong>de</strong>r Refinanzierung <strong>de</strong>r Entwicklungskosten, die die Beseitigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahme-<br />
und Investitionsrisiken ebenso einschließen wie die Standortfreilegung. Eine Vermarktung <strong>de</strong>r<br />
Grundstücke, welches ein grundsätzliches Ziel <strong>de</strong>r LEG Thüringen darstellt, kann nur unter Ansatz<br />
marktüblicher Preise erfolgen. Allein dadurch ist eine Standortentwicklung altlastenbehafteter<br />
Grundstücke o<strong>de</strong>r Grundstücke mit massiven, nicht wie<strong>de</strong>r erlösbaren Freilegungskosten ohne die<br />
Einwerbung <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln kaum möglich. Einige För<strong>de</strong>rinstrumente zur Sanierung <strong>von</strong> Altlasten<br />
im Land Thüringen greifen hier nicht, da sie mit einer Wirtschaftsför<strong>de</strong>rung verknüpft sind. Nur<br />
aufgrund <strong>de</strong>r hier möglichen Inanspruchnahme <strong>de</strong>s Konversionsfonds ist eine Beräumung <strong>de</strong>r vorliegen<strong>de</strong>n<br />
WGT-Fläche aus <strong>de</strong>m Son<strong>de</strong>rvermögen <strong>de</strong>s Freistaates überhaupt möglich.<br />
Bebaute brachliegen<strong>de</strong> Grundstücke, für die eine bauliche Nachnutzung ausgeschlossen ist, eignen<br />
sich als Maßnahmenflächen für <strong>de</strong>n Ausgleich eines Eingriffs in die Natur und Landschaft an<br />
an<strong>de</strong>rer Stelle. <strong>Die</strong> Ausgleichsfunktion wird hier allerdings vorrangig nur <strong>de</strong>r Entsiegelung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns<br />
zugeschrieben. Ein geringer Ansatz <strong>de</strong>s aufwendigen Abbruchs ist für <strong>de</strong>n Ausgleich <strong>de</strong>s<br />
Landschaftsbil<strong>de</strong>s in Ansatz zu bringen. Der größte Teil <strong>de</strong>r Kosten für <strong>de</strong>n Abbruch ist nicht Bestandteil<br />
<strong>de</strong>r Ausgleichsbilanzierung, so dass hier für <strong>de</strong>n Investor die Wirtschaftlichkeit einer <strong>de</strong>rartigen<br />
Ausgleichsmaßnahme nicht nachweisbar ist und insofern Entscheidungen für die Umset-<br />
82 | REFINA: | Projektbericht
zung an<strong>de</strong>rer Maßnahmen getroffen wer<strong>de</strong>n. Folge sind Brachflächen, <strong>de</strong>ren Rückführung an die<br />
Natur aufgrund nicht refinanzierbarer Investitionen scheitert.<br />
Ausgleichsfläche als Hemmnis<br />
<strong>Die</strong> Standortnutzung als Ausgleichsfläche stellt einerseits ein Hemmnis hinsichtlich potenzieller<br />
baulicher Nachnutzung und an<strong>de</strong>rerseits einen Vorteil in Bezug auf die Renaturierung dar (Abb.<br />
34).<br />
Mit <strong>de</strong>r Sicherung als Ausgleichsfläche wird <strong>de</strong>m Grundstück das Recht auf eine bauliche Nutzung,<br />
unter Beachtung <strong>de</strong>s Bestandsschutzes, entzogen. Auch bei <strong>de</strong>r Nutzung als Ausgleichsfläche hat<br />
<strong>de</strong>r Eigentümer die Möglichkeit <strong>de</strong>r Veräußerung. Im Gegensatz zu strukturschwachen Regionen<br />
wer<strong>de</strong>n in strukturstarken Regionen solche Flächen manchmal wie Bauland gehan<strong>de</strong>lt, da man<br />
ohne Ausgleichsflächen nicht zum Baurecht kommt.<br />
Abb. 34: Schematische Darstellung <strong>de</strong>s Zusammenhangs <strong>de</strong>r Baulichen Nachnutzung mit <strong>de</strong>r Refinanzierung<br />
Maßnahmenflächen für <strong>de</strong>n Ausgleich wer<strong>de</strong>n immer gesucht, aber Brachflächen wie <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Jena Forst sind aufgrund <strong>de</strong>r Bestandsbebauung einfach teuer und kommen <strong>de</strong>shalb<br />
schwer in die Umsetzung. Im Normalfall kommen zu <strong>de</strong>n Grundstückserwerbskosten die Kosten für<br />
die Entsiegelung sowie <strong>de</strong>n Abbruch <strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> (Freilegung) hinzu. Letztere wer<strong>de</strong>n<br />
bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme anerkannt, lediglich für <strong>de</strong>n Ausgleich <strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s<br />
können Ausgleichspunkte angerechnet wer<strong>de</strong>n. Damit sind <strong>de</strong>rartige Brachflächen<br />
grundsätzlich wirtschaftlich nicht tragfähig <strong>Die</strong> Problematik muss auf Län<strong>de</strong>r- bzw. Bun<strong>de</strong>sebene<br />
gelöst wer<strong>de</strong>n.<br />
Fazit: Wesentliches Finanzierungshemmnis ist <strong>de</strong>r Umstand, dass <strong>de</strong>r Standort<br />
baulich nicht weiter genutzt wird und die Ausgleichsfunktion für <strong>de</strong>n<br />
Rückbau <strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> nicht anerkannt wird. Eine Refinanzierung<br />
<strong>de</strong>r Aufwendungen wird daher erschwert.<br />
REFINA: | Projektbericht | 83
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Langfristig hat <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandort eine Renaturierung mit <strong>de</strong>n Nutzungsschwerpunkten Forstwirtschaft<br />
bzw. Naherholung zum Entwicklungsziel. Eine bauliche Nachnutzung wird nicht angestrebt.<br />
Daraus ergeben sich keine <strong>städtebauliche</strong>n Konfliktpotenziale. Vorhan<strong>de</strong>ne Wegebeziehungen und<br />
Wan<strong>de</strong>rwege sollten als Potenzial erkannt und erweitert wer<strong>de</strong>n. Städtebauliche Konflikte können<br />
sich ergeben, wenn <strong>de</strong>r Eigentümer eine bauliche Nachnutzung beabsichtigt, da dann kein Baurecht<br />
vorliegt (vgl. auch Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts).<br />
Fazit: Bei einer Renaturierung sind keine <strong>städtebauliche</strong>n Konflikte zu erwarten.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
<strong>Die</strong> Baugrundverhältnisse wur<strong>de</strong>n bereits als ‚günstig’ eingestuft. Selbst im Falle <strong>von</strong> Neugründungen<br />
auf <strong>de</strong>m Standort ergeben sich keine Konflikte aus <strong>de</strong>n Baugrundverhältnissen heraus.<br />
Fazit: Aus <strong>de</strong>n Baugrundverhältnissen sind keine Konflikte abzuleiten.<br />
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Ein gewichteter Vergleich <strong>de</strong>s Konfliktpotenzials aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis,<br />
dass die Probleme <strong>de</strong>s Baurechtes und <strong>de</strong>r ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten<br />
für <strong>de</strong>n Rückbau <strong>de</strong>r Altbausubstanz – die vorrangigen Hemmnisse für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich<br />
einer multifunktionalen Standortweiternutzung incl. Neubebauung sind. Nachfolgen<strong>de</strong> Zusammenstellung<br />
zeigt das analysierte Konfliktpotenzial in gewichteter Reihenfolge:<br />
a) Am Standort besteht kein Baurecht. Eine bauliche Nach- o<strong>de</strong>r Umnutzung<br />
bedingt eine – unrealistische – Än<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes und das<br />
Aufstellen eines Bebauungsplanes.<br />
b) Aufgrund unterschiedlicher Eigentümer ist eine vollständige Nutzung und<br />
Entwicklung <strong>de</strong>rzeit nicht möglich. Bei einer Entwicklung muss die private<br />
Teilfläche ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />
c) <strong>Die</strong> bestehen<strong>de</strong> Altbausubstanz ist das herausragen<strong>de</strong> Standorthemmnis aus<br />
ökonomischer Sicht. <strong>Die</strong> Kosten für die Standortfreilegung (Abriss…) sind so<br />
hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend rentierlich durchführbar<br />
ist.<br />
d) Durch <strong>de</strong>n Umstand, dass <strong>de</strong>r Standort baulich nicht weiter genutzt und die<br />
Ausgleichsfunktion für <strong>de</strong>n Rückbau <strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> nicht anerkannt<br />
wird, wird eine Refinanzierung <strong>de</strong>r Aufwendungen erschwert.<br />
e) <strong>Die</strong> Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfor<strong>de</strong>rn Aufwendungen,<br />
die angesichts <strong>de</strong>r dadurch erreichten Wertsteigerung <strong>de</strong>s Standortes<br />
noch im rentierlichen Bereich liegen.<br />
f) Bei einer Renaturierung sind keine <strong>städtebauliche</strong>n Konflikte zu erwarten.<br />
g) Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht für die<br />
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches<br />
Inanspruchnahmerisiko.<br />
h) Aus <strong>de</strong>n Baugrundverhältnissen sind keine Konflikte abzuleiten.<br />
84 | REFINA: | Projektbericht
3.3.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
Abb. 35: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r Vorzugsvariante<br />
‚Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
In Anlehnung an die Nutzungsform angrenzen<strong>de</strong>r Areale ist eine Nachnutzung als forstwirtschaftlicher<br />
Nutzwald zielführend. Hierzu hat eine vollständige Entsiegelung und partielle Wie<strong>de</strong>raufforstung<br />
zu erfolgen. <strong>Die</strong> Funktion <strong>de</strong>s Areals als Naherholungsgebiet wird mit <strong>de</strong>r Errichtung eines<br />
Aussichtturmes und <strong>de</strong>r Anlage großzügiger Waldwan<strong>de</strong>rwege Rechnung getragen.<br />
Folgen<strong>de</strong> Annahmen liegen <strong>de</strong>n Kostenprognosen für eine angenommene Nachnutzung im Rahmen<br />
einer naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahme zugrun<strong>de</strong>:<br />
- Der Rückbau erfolgt in zwei Phasen. In Phase 1 wird lediglich die aufragen<strong>de</strong> Bausubstanz<br />
rückgebaut und <strong>de</strong>r anfallen<strong>de</strong> Bauschutt entsorgt. Das zugehörige Massengerüst<br />
wur<strong>de</strong> durch Kartierung vor Ort ermittelt (siehe Erfassungsbogen) und die Einheitspreise<br />
aus durchschnittlichen Wettbewerbspreisen übernommen.<br />
- Der Rückbau <strong>de</strong>r zweiten Phase wur<strong>de</strong> in Anlehnung <strong>de</strong>r auszugsweise vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Planung im Auftrag <strong>de</strong>s Lan<strong>de</strong>samtes für Straßenbau abgeleitet. Es erfolgt ebenfalls eine<br />
Entsorgung <strong>de</strong>r anfallen<strong>de</strong>n Bauschuttmassen.<br />
REFINA: | Projektbericht | 85
- <strong>Die</strong> Wie<strong>de</strong>raufforstung erfolgt unter Berücksichtigung <strong>de</strong>s Altbaumbestan<strong>de</strong>s und bereits<br />
erfolgter natürlicher Sukzessionsprozesse partiell.<br />
- Der touristische Aussichtturm erreicht eine Höhe <strong>von</strong> ca. 30 m, um <strong>de</strong>n umgeben<strong>de</strong>n<br />
Wald sicher zu überragen. <strong>Die</strong>se spezifische Investition (Hochbaukosten) wur<strong>de</strong> <strong>von</strong> <strong>de</strong>r<br />
Bauhaus-Universität mit ca. 200 T€ pauschal kalkuliert.<br />
- Zur Erschließung <strong>de</strong>s Areals ist die Neuanlage <strong>von</strong> Wegen vorgesehen.<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 4 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos ca. 0 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 51 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 779 T€<br />
∑ Gesamtkosten Vorbereitung <strong>de</strong>r Nachnutzung ca. 830 T€<br />
4. Investitionskosten für Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 306 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 1.136 T€<br />
Einspareffekt bei zeitgleicher Ausführung aller Maßnahmen ca. 0 T€<br />
Fazit: Aufgrund vergleichsweise niedriger umweltrelevanter Belastungen wer<strong>de</strong>n<br />
die investitionsvorbereiten<strong>de</strong>n Maßnahmeaufwendungen in Höhe<br />
<strong>von</strong> 830 T€ überwiegend durch die Grundstücksfreilegung selbst in<br />
Höhe <strong>von</strong> 779 T€ verursacht.<br />
Aufgrund nicht notweniger Gefahrenabwehrmaßnahmen und <strong>de</strong>r spezifischen<br />
Eigenheit <strong>de</strong>r Investitionsrisiken (Artenschutz,<br />
Abfallberäumung, Verkehrssicherung) sind keine kostenwirksamen Einsparpotenziale<br />
bei kombinierter, zeitgleicher Beseitigung <strong>von</strong> Umweltrisiken<br />
und Investitionsmaßnahmen erzielbar.<br />
3.3.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes wur<strong>de</strong> die Variante ‚ Nutzwald mit Aussichtsturm’<br />
als Vorzugsvariante ermittelt. Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Altlastenproblematik können bei Betrachtung<br />
<strong>de</strong>r Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten und <strong>de</strong>s Investitionsrisikos keine Anhaltspunkte<br />
für Kosteneinsparungspotenziale ermittelt wer<strong>de</strong>n.<br />
Kosteneinsparpotenziale wer<strong>de</strong>n jedoch im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n Entsorgungskosten <strong>de</strong>r beim<br />
Rückbau anfallen<strong>de</strong>n Bauschuttmassen ausgemacht. Bei <strong>de</strong>n gering belasteten Bauschuttmassen<br />
wird <strong>de</strong>r überwiegen<strong>de</strong> Anteil <strong>de</strong>s Entsorgungspreises durch Transportkosten bestimmt. Einsparpotenziale<br />
bestün<strong>de</strong>n darin, <strong>de</strong>n Bauschutt an Ort und Stelle einzubauen.<br />
Für die am Standort anfallen<strong>de</strong>n Bauschuttmassen wird in Anlehnung an die <strong>de</strong>rzeit in Thüringen<br />
gültige LAGA M20 in <strong>de</strong>r 5. Auflage vom 06.11.2003 eingeschätzt, dass diese nach<br />
Brecherdurchlauf und Separation <strong>von</strong> Störstoffen als Recyclingbaustoff prinzipiell wie<strong>de</strong>r einbaubar<br />
sind.<br />
Hierzu muss angemerkt wer<strong>de</strong>n, dass ein solches Vorhaben nicht bun<strong>de</strong>sweit genehmigungsfähig<br />
ist. In an<strong>de</strong>ren Bun<strong>de</strong>slän<strong>de</strong>rn ist ein Einbau <strong>von</strong> Recyclingmaterial trotz tolerabler Schadstoffgehalte<br />
zu landschaftsgestalterischen Maßnahmen nicht statthaft, um <strong>de</strong>n Bauherrn zum Einsatz<br />
bo<strong>de</strong>nartiger Substrate zu zwingen. Der Einsatz <strong>von</strong> mineralischen Recyclingbaustoffen ist lediglich<br />
in technischen Bauwerken unter Einhaltung <strong>de</strong>r maßgeblichen technischen Regelwerke (betreffen<br />
geotechnische Eignung und Schadstoffgehalte) im Allgemeinen statthaft.<br />
86 | REFINA: | Projektbericht
Zur Reduzierung <strong>de</strong>r unrentierlichen Kosten als wesentliche Voraussetzung für die Revitalisierung<br />
<strong>von</strong> Brachen mit hohem Bauschuttaufkommen wird als ein konkretes <strong>optirisk</strong> – Ergebnis die<br />
bun<strong>de</strong>sweite Zulassung <strong>de</strong>s Einbaues unbelasteter Bauschutt-Recyclingbaustoffe für landschaftsgestalterische<br />
Zwecke empfohlen.<br />
Bei <strong>de</strong>r Rückbauphase 1 (Rückbau <strong>de</strong>r aufragen<strong>de</strong>n Bausubstanz) beläuft sich das maximale Einsparpotenzial<br />
durch die Verwertung <strong>de</strong>s Recyclingmaterials am Standort auf bis zu 280 T€. Bei <strong>de</strong>r<br />
Rückbauphase 2 (Entsiegelung, Tiefenenttrümmerung) wird das Einsparpozential durch die standortinterne<br />
Bauschuttverwertung auf bis zu 172 T€ eingeschätzt. Das gesamte, aus <strong>de</strong>n Freilegungskosten<br />
resultieren<strong>de</strong> <strong>Optimierung</strong>spotenzial beträgt somit 452 T€.<br />
Bezüglich möglicher Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns besteht kein <strong>Optimierung</strong>spotenzial. Auf <strong>de</strong>m<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort mit einer Größe <strong>von</strong> rund 34 Hektar ist nur ein geringer Anteil <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns schadstoffbelastet<br />
(Investitionsrisiko). Da das Gelän<strong>de</strong> nach Abbruch und Entsiegelung renaturiert und<br />
nicht bebaut wird, erfolgen auch keine nennenswerten Eingriffe in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n.<br />
Fazit: Durch die standortinterne Verwertung <strong>von</strong> Bauschutt können im Rahmen<br />
<strong>de</strong>r Standortfreilegung (Rückbau und Erschließung) Entsorgungskosten<br />
in Höhe <strong>von</strong> bis zu 452 T€ eingespart wer<strong>de</strong>n.<br />
Bezüglich <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns ist das <strong>Optimierung</strong>spotenzial vernachlässigbar<br />
gering.<br />
Zur Unterstützung <strong>de</strong>s Naherholungsaspektes enthielt die Variante 2 einen Aussichtsturm. <strong>Die</strong>ser<br />
Turm wird in <strong>de</strong>r optimierten Variante durch einen Aussichtshügel ersetzt, <strong>de</strong>r aus <strong>de</strong>m Recyclingmaterial<br />
<strong>de</strong>r Standortfreilegung aufgebaut wird.<br />
Erschließung und Freiflächen<br />
Im Vergleich zur Ausgangsvariante: ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ (Abb. 29) wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
‚Nutzwald mit Aussichtshügel’ (Abb. 36) in Bezug auf die geplante öffentliche Nutzung,<br />
<strong>de</strong>ren verkehrliche und technische Erschließung sowie die Nutzung und Gestaltung <strong>de</strong>r Freiflächen<br />
keine Än<strong>de</strong>rungen vorgenommen.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
<strong>Die</strong> Pumpstation im nördlichen Teil und ein Rudiment <strong>de</strong>s ehemaligen Hauptgebäu<strong>de</strong>s bleiben<br />
auch in <strong>de</strong>r optimierten Variante als Überwinterungs- und Koloniebildungshilfen für Fle<strong>de</strong>rmäuse<br />
erhalten. Der beim Abbruch <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> und Erschließungsanlagen nicht kontaminierte Bauschutt<br />
wird zerkleinert und in Form eines Aussichtshügels im Sü<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Grundstückes im Bereich einer<br />
ehemaligen Bunkeranlage eingebaut. <strong>Die</strong>ser landschaftsgestalterisch geformte Hügel erhält Rekultivierungsbo<strong>de</strong>n,<br />
wird bepflanzt, an das Wegenetz angebun<strong>de</strong>n und kann als Aussichts- und Rastpunkt<br />
für Wan<strong>de</strong>rer und Erholungssuchen<strong>de</strong> genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 87
Abb. 36: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’<br />
88 | REFINA: | Projektbericht
Kostenbetrachtung<br />
Abb. 37: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
Vorbereitung <strong>de</strong>r Nachnutzung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos ca. 0 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 51 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ ca. 327 T€<br />
∑ Gesamtkosten Vorbereitung <strong>de</strong>r Nachnutzung ca. 378 T€<br />
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Variante 2 (830 T€) ca. 452 T€<br />
Investition<br />
∑ Gesamt-Investitionskosten für die Nachnutzung als ‚Nutzwald mit<br />
Aussichtshügel’ aus Bauschutt-Recyclingbaustoff<br />
ca. 106 T€<br />
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Variante 2 (306 T€) ca. 200 T€<br />
REFINA: | Projektbericht | 89
Nachfolgen<strong>de</strong> Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die<br />
1500000 €<br />
optimierte Konzeption (integriertes Standortentwicklungskonzept) für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort B:<br />
1400000 €<br />
1300000 €<br />
1200000 €<br />
1100000 €<br />
1000000 €<br />
900000 €<br />
800000 €<br />
700000 €<br />
600000 €<br />
500000 €<br />
400000 €<br />
300000 €<br />
200000 €<br />
100000 €<br />
theoretisches maximales<br />
Investitionsrisiko<br />
behebungspflichtige Lasten<br />
Nutzwald optimiert<br />
90 | REFINA: | Projektbericht<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
(Gefahrenabwehr)<br />
Investitionsrisiko aufgrund<br />
umweltrelevanter Sachverhalte<br />
Freilegungskosten (Rückbau<br />
und Herrichtung)<br />
spezifischer Investitionsanteil<br />
(konkrete bauliche Investition)<br />
Abb. 38: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für das Investitionsrisiko und <strong>de</strong>r Investitionskosten für die ursprüngliche<br />
und die optimierte Konzeptvariante 2 (integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort B<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>r Verwendung <strong>von</strong> Recyclingmaterial für <strong>de</strong>n Landschaftsbau<br />
kann mit <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llierung eines Aussichtshügels anstelle eines Turmes<br />
eine wesentliche Kostenersparnis in Höhe <strong>von</strong> 452 T€ bei <strong>de</strong>r Standortfreilegung<br />
erzielt wer<strong>de</strong>n. Gleichzeitig verringern sich die Investitionskosten<br />
durch die Substitution <strong>de</strong>s Turmes durch <strong>de</strong>n Hügel um weitere<br />
200 T€.<br />
Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes können<br />
mit <strong>de</strong>r Integration <strong>von</strong> Freilegungs- und Investitionsmaßnahmen<br />
Kosteneinsparungen in Höhe <strong>von</strong> 652 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
Gemessen an <strong>de</strong>n Gesamtaufwendungen <strong>von</strong> 1.136 T€ für die Umsetzung<br />
<strong>de</strong>r ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Konzeption 2 ‚Nutzwald mit<br />
Aussichtsturm’ besteht somit ein Einsparpotenzial <strong>von</strong> 57%.
3.3.7. Schlussfolgerungen für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort B<br />
Städtebauliche Ansätze: Mo<strong>de</strong>llcharakter für Schrumpfungsregionen<br />
Mit <strong>de</strong>r ehemaligen WGT-Liegenschaft Forst Jena wur<strong>de</strong> ein Standort betrachtet, <strong>de</strong>r für viele<br />
Brachflächen in Ost<strong>de</strong>utschland beispielhaft ist. Der gesellschaftliche Umbruch in Ost<strong>de</strong>utschland<br />
führte mit seinen politischen, militärischen und ökonomischen Auswirkungen auch zu einem<br />
Brachwer<strong>de</strong>n <strong>von</strong> Flächen außerhalb <strong>von</strong> Siedlungen im Landschaftsraum, hier einer ehemaligen<br />
WGT-Liegenschaft, aber auch Anlagen <strong>de</strong>r ehemaligen landwirtschaftlichen Genossenschaften,<br />
und an<strong>de</strong>ren. Eine bauliche Nachnutzung ist auch angesichts <strong>de</strong>s überwiegend schrumpfen<strong>de</strong>n<br />
Charakters <strong>de</strong>r Regionen in großen Teilen Ost<strong>de</strong>utschlands nicht sinnvoll, vielmehr bleibt die<br />
Rücknahme <strong>de</strong>s Baurechtes oft <strong>de</strong>r einzige sinnvolle Weg.<br />
Eine zu empfehlen<strong>de</strong> Renaturierung dieser Brachflächen und <strong>de</strong>ren Integration in <strong>de</strong>n Landschaftsraum<br />
ist in <strong>de</strong>n meisten Fällen, wie auch hier, unausbleiblich.<br />
Mo<strong>de</strong>llhaft steht dieser Standort auch für <strong>de</strong>n äußeren Saumbereich <strong>von</strong> Siedlungen (nicht mehr<br />
benötigte Gewerbegebiete am Rand <strong>de</strong>s Innenbereiches).<br />
Ökologische Aspekte: Beitrag zum Naturhaushalt und Klimaschutz<br />
Eine Renaturierung dieser Brachfläche und <strong>de</strong>ren Integration in <strong>de</strong>n Landschaftsraum bietet sich<br />
im Falle <strong>de</strong>s konkreten Standortes angesichts <strong>de</strong>s bereits naturschutzrechtlich geschützten Standortumfel<strong>de</strong>s<br />
und <strong>de</strong>s Charakters <strong>de</strong>s Jenaer Forstes als Ausflugs- und Erholungsraum für die Bürger<br />
<strong>de</strong>r Stadt Jena regelrecht an.<br />
<strong>Die</strong> damit verbun<strong>de</strong>ne Entsiegelung wirkt sich im Sinne <strong>von</strong> REFINA positiv auf <strong>de</strong>n Naturhaushalt<br />
aus. Als ökologischer Effekt ist auch die Nutzung <strong>de</strong>s Standortes für eine naturschutzrechtliche<br />
Ausgleichsmaßnahme zu sehen.<br />
Nicht unerwähnt sollen hier auch die Aspekte <strong>de</strong>s Klimaschutzes bleiben, die mit <strong>de</strong>r Rücknahme<br />
<strong>von</strong> Bauflächen und <strong>de</strong>r verstärkten Bewaldung erzielt wer<strong>de</strong>n; wenngleich diese im Gesamtmaßstab<br />
natürlich nur als geringfügig eingestuft wer<strong>de</strong>n können.<br />
Finanzielle Aspekte: Rückbau und Renaturierung als Subventionsprojekte und <strong>de</strong>r Zwang<br />
zur Kostenersparnis<br />
Ziel ist, das ehemalige Bauland in Grünland zu verwan<strong>de</strong>ln. Eine Renaturierung stellt keine lukrative<br />
Investition dar, weshalb eine Finanzierung problematisch ist. Ein Landschaftsumbau ist aufwendig<br />
und die Finanzierung ohne die Nutzung <strong>von</strong> ‚starken’ För<strong>de</strong>rtöpfen (Altlastenfreistellung, Altlastenfond,<br />
Konversionsfond, GA-Mittel…) sowie <strong>de</strong>r Kopplung mit arbeitsmarktpolitischen Instrumenten<br />
nicht umsetzbar.<br />
Aus diesen Grün<strong>de</strong>n müssen hier alle Möglichkeiten <strong>de</strong>r Kostenersparnis ausgeschöpft wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong>se stehen am Standort im direkten Zusammenhang mit <strong>de</strong>n Entsorgungskosten, die beim<br />
Rückbau <strong>de</strong>r anfallen<strong>de</strong>n Bauschuttmassen entstehen. Aufgrund <strong>de</strong>r geringen Belastung <strong>de</strong>s Bauschutts<br />
beeinflussen überwiegend die Transportkosten <strong>de</strong>n Gesamtpreis <strong>de</strong>r Entsorgungskosten.<br />
Durch <strong>de</strong>n landschaftsgestalterischen Einbau <strong>de</strong>s Recyclingmaterials an Ort und Stelle können<br />
Entsorgungskosten in Höhe <strong>von</strong> bis zu 452 T€ eingespart wer<strong>de</strong>n.<br />
Das Bauschutt-Recyclingmaterial kann in Form eines Aussichtshügels, wie in <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
(Abb. 36) dargestellt, erfolgen.<br />
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt<br />
Eine Reduzierung <strong>de</strong>s Baulan<strong>de</strong>s und die Renaturierung brachliegen<strong>de</strong>r Flächen im Landschafts-<br />
o<strong>de</strong>r suburbanen Raum ist nicht nur in schrumpfen<strong>de</strong>n Regionen ein wichtiger Aspekt, um die<br />
Attraktivität brachliegen<strong>de</strong>r Bauflächenpotenziale in <strong>de</strong>n Siedlungslagen zu erhöhen.<br />
Eine Entwicklung auf <strong>de</strong>r Grünen Wiese wi<strong>de</strong>rspricht nicht nur <strong>de</strong>m Grundsatz <strong>de</strong>s sparsamen<br />
Umgangs mit Grund und Bo<strong>de</strong>n, son<strong>de</strong>rn ist auch im Hinblick auf die finanztechnische Situation<br />
<strong>de</strong>r Städte und Gemein<strong>de</strong>n jeweils zu hinterfragen. Gera<strong>de</strong> im Bereich Jenaer Forst wären die bei<br />
einer baulichen Nutzung aufzubringen<strong>de</strong>n und langfristig bereitzustellen<strong>de</strong>n Erschließungs- und<br />
Unterhaltungskosten unverhältnismäßig hoch.<br />
REFINA: | Projektbericht | 91
Bewertung <strong>de</strong>r Ausgleichsmaßnahmen<br />
Im Flächennutzungsplan <strong>de</strong>r Stadt Jena wur<strong>de</strong> ein Teil <strong>de</strong>r Fläche <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes als Ausgleichsfläche<br />
gekennzeichnet. <strong>Die</strong> Standortnutzung als Ausgleichsfläche stellt einerseits ein<br />
Hemmnis hinsichtlich potenzieller baulicher Nachnutzung und an<strong>de</strong>rerseits einen Vorteil in Bezug<br />
auf die Renaturierung dar. An<strong>de</strong>rerseits bietet sie einen entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Vorteil in Bezug auf die<br />
Finanzierung einer Renaturierung und somit die Chance, ehemalige Brachflächen als Naturflächen<br />
in Wert zu setzen. In <strong>de</strong>r Praxis wer<strong>de</strong>n zum Ausgleich vorgesehene Flächen häufig mit übertrieben<br />
vielen, nicht immer standortgerechten Maßnahmen versehen, um rein bilanztechnisch ein hohes<br />
Ausgleichspotenzial auszuschöpfen. Zur Reduzierung <strong>von</strong> Brachflächen in nicht bebaubaren<br />
Bereichen ist jedoch weniger anzuraten, die Ausgleichsmaßnahmen auf wenige Flächen zu konzentrieren<br />
und diese Standorte <strong>de</strong>rart zu überfrachten, son<strong>de</strong>rn eher die Chance zu nutzen, mehrere<br />
Brachen zu renaturieren.<br />
Im Gegensatz zu strukturschwachen Regionen wer<strong>de</strong>n in strukturstarken Regionen Ausgleichsflächen<br />
manchmal wie Bauland gehan<strong>de</strong>lt, da man ohne Ausgleichsflächen nicht zum Baurecht<br />
kommt. Brachflächen wie <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandort Jena Forst sind für Ausgleichsmaßnahmen aufgrund<br />
<strong>de</strong>r Bestandsbebauung schwierige Grundstücke. Zu <strong>de</strong>n Kosten <strong>de</strong>r Entsiegelung kommt die Finanzierung<br />
<strong>de</strong>s Grundstückserwerbs und <strong>de</strong>s Abbruchs <strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> hinzu. Letztere<br />
wer<strong>de</strong>n bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme anerkannt, lediglich für <strong>de</strong>n Ausgleich <strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s<br />
können Ausgleichspunkte angerechnet wer<strong>de</strong>n. Damit sind <strong>de</strong>rartige Brachflächen<br />
grundsätzlich wirtschaftlich nicht tragfähig. <strong>Die</strong> Problematik muss auf Län<strong>de</strong>r- bzw. Bun<strong>de</strong>sebene<br />
gelöst wer<strong>de</strong>n.<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
Der grundsätzliche <strong>Optimierung</strong>sansatz <strong>de</strong>s Forschungsprojektes <strong>optirisk</strong>, das am Standort<br />
anfallen<strong>de</strong> Abbruchmaterial nicht zu entsorgen, son<strong>de</strong>rn für <strong>de</strong>n Landschaftsbau zu recyceln und in<br />
Form eines Aussichtshügels einzubauen, wur<strong>de</strong> praktisch verwirklicht.<br />
Grundsätzliche Umsetzung bei <strong>de</strong>r Standortgestaltung erfuhr dabei die Konzeptvariante 1 ‚Naturschutzrechtliche<br />
Ausgleichsfläche’ aufgrund <strong>de</strong>s dringen<strong>de</strong>n Bedarfes <strong>von</strong> Ausgleichsmaßnahmen<br />
im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r aktuellen Umverlegung <strong>de</strong>r BAB 4 im Raum Jena. Kombiniert wur<strong>de</strong><br />
diese Variante jedoch mit <strong>de</strong>m Aussichtshügel, errichtet mit <strong>de</strong>m Recycling-Material aus <strong>de</strong>r<br />
Standortfreilegung. Der damit im Zusammenhang stehen<strong>de</strong> <strong>Optimierung</strong>seffekt bot erst die grundsätzliche<br />
Möglichkeit <strong>de</strong>r Renaturierung dieses Standortes im Außenbereich.<br />
92 | REFINA: | Projektbericht
3.4. Mo<strong>de</strong>llstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena<br />
Abb. 39: Luftaufnahme <strong>de</strong>s WGT-Standortes Tanklager Jena aus südöstlicher Richtung, Quelle: Ballonteam Jena, Aufnahmedatum<br />
30.06.2004<br />
Beschreibung <strong>de</strong>r Abbildung: <strong>Die</strong> Luftaufnahme zeigt <strong>de</strong>n WGT-Standort Tanklager Jena aus südöstlicher<br />
Richtung, eingebettet in das Gewerbegebiet Jena-Nord/Saalepark. Im Vor<strong>de</strong>rgrund ist die<br />
Saale, in <strong>de</strong>r Bildmitte die B88 zu sehen. Hinter <strong>de</strong>m Standort verläuft die Bahntrasse Berlin-<br />
München (ICE), dahinter ist das Wohngebiet Nord I zu erkennen.<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort Tanklager befin<strong>de</strong>t sich in Randlage im Nordosten <strong>de</strong>s Stadtgebietes Jena in<br />
<strong>de</strong>r Saaleaue innerhalb gewerblich genutzter Bauflächen. In unmittelbarer Nähe führt eine Bahngleisanlage<br />
(ICE) westlich <strong>de</strong>s Plangebietes entlang; die Lage eines rückgebauten Anschlussgleises,<br />
das zu einem früheren Kohlehof führte, ist noch auf <strong>de</strong>m Grundstück zu erkennen.<br />
Nach 1990 erfolgte eine umfassen<strong>de</strong> Umgestaltung <strong>de</strong>s Standortumfel<strong>de</strong>s; vormals hier befindliche<br />
Betriebsstandorte <strong>de</strong>r Carl-Zeiss-Werke Nord I und II, das Gaswerk, ein Verkehrshof und an<strong>de</strong>re<br />
wur<strong>de</strong>n großteils rückgebaut und in neue Betriebs- und Gewerbestandorte umgewan<strong>de</strong>lt. <strong>Die</strong> Infrastruktur<br />
wur<strong>de</strong> in diesem Zusammenhang grundlegend rekonstruiert und <strong>de</strong>n neuen Standorterfor<strong>de</strong>rnissen<br />
angepasst.<br />
Direkt angrenzend befin<strong>de</strong>t sich das Umspannwerk Jena-Nord, wobei ein Gebäu<strong>de</strong> seit 1999 durch<br />
die Imaginata genutzt wird. Den wissenschaftlichen Hintergrund zur Imaginata bil<strong>de</strong>t das Projekt<br />
‚Imaginatives Lernen’ <strong>de</strong>s Lehrstuhls für Schulpädagogik und Schulentwicklung <strong>de</strong>r Friedrich-<br />
Schiller-Universität Jena.<br />
REFINA: | Projektbericht | 93
3.4.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort C: WGT-Standort Tanklager, Jena<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Parzellenstruktur<br />
Ziele<br />
in Randlage <strong>de</strong>s Stadtgebietes (Nordost),<br />
innerhalb gewerblich genutzter Bauflächen,<br />
in Saaleaue,<br />
tangieren<strong>de</strong> Bahngleisanlage (ICE)<br />
ehemalig: Militärtanklager, Gewerbe<br />
momentan: brachliegend, Gewerbe<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: gewerbliche Baufläche (Flächennutzungsplan);<br />
94 | REFINA: | Projektbericht<br />
45 m²<br />
2.050 m²<br />
7.870 m²<br />
( 0,5%)<br />
(20,5%)<br />
(79,0%)<br />
Gewerbegebiet ohne klare Bau- und Raumstrukturen (heterogene Bauvolumen,<br />
diverse Baustile und Konstruktionsarten)<br />
unbeplanter Innenbereich;<br />
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch;<br />
Tanks treiben durch nicht verankerte leere Erdtanks im Grundwasserschwankungsbereich<br />
mit Vertikalbewegungen im Zentimeter-Bereich auf; ohne Entfernung <strong>de</strong>r<br />
Erdtanks keine statisch belastbare Oberfläche;<br />
Bo<strong>de</strong>n- und Grundwasserkontaminationen;<br />
74 Tanks im Untergrund (1994 Reststoffentsorgung und Reinigung, Verfüllung <strong>de</strong>r<br />
Füllstutzen mit Flugasche);<br />
ungeklärter Umfang öffentlich-haftungsrechtlich begründbarer Sanierungsmaßnahmen;<br />
mögliche privatrechtliche Haftungsansprüche <strong>von</strong> Grundstückseignern im Abstrom,<br />
<strong>de</strong>ren Grundwasserqualität durch das Tanklager teilweise beeinträchtigt wur<strong>de</strong><br />
Freistaat Thüringen (Son<strong>de</strong>rvermögen WGT Liegenschaft Thüringen),<br />
Stadt Jena,<br />
Deutsche Bahn AG,<br />
private Erbengemeinschaft<br />
Größe: 1,1 ha;<br />
Flurstückszuschnitt schränkt Nutzungsmöglichkeiten im Gewerbegebiet ein;<br />
Flurstücke 74, 75, 76/2 nur zum Teil in Bearbeitungsgebiet <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes<br />
einbezogen<br />
Eigentümer:<br />
Eigentümergemeinschaft: Verkauf <strong>de</strong>s Flurstückes<br />
LEG Thüringen: Verkauf <strong>de</strong>s Flurstückes an Stadt Jena<br />
Deutsche Bahn: benötigt Flurstück nicht, bisher keine weiteren Aussagen<br />
Stadt:<br />
gewerbliche Eigennutzung (als Wertstoffhof)<br />
Interessenten:<br />
Kommunalservice Jena (KSJ), Eigenbetrieb <strong>de</strong>r Stadt Jena,<br />
Nutzung als Wertstoffhof
Abb. 40: Bestandslageplan 04. Dezember 2006<br />
REFINA: | Projektbericht | 95
3.4.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es han<strong>de</strong>lt sich um:<br />
Konzeptvariante 1 ‚Wertstoffhof’ Kommunalservice Jena (KSJ)<br />
Konzeptvariante 2 ‚Gewerbe’ (Autohaus, ‚Imaginata’ , teilweise Wertstoffhof)<br />
Konzeptvariante 3 ‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
Konzeptvariante 4 ‚Basketballstadion/Sportarena’<br />
Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
Mittels <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Bewertungsmatrix (2.2.1) wur<strong>de</strong> als <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante die<br />
Konzeptvariante 2 ‚Gewerbe’ aus nachfolgen<strong>de</strong>n Grün<strong>de</strong>n ermittelt. Dennoch wur<strong>de</strong> zur <strong>Optimierung</strong><br />
die Konzeptvariante 3 ausgewählt (Erläuterungen Kapitel 3.4.6).<br />
Stadtbild und<br />
Landschaft:<br />
96 | REFINA: | Projektbericht<br />
· angepasste Kubatur, Stadtsilhouette unbeeinflusst<br />
· durchschnittliche Gestaltung und Nutzung <strong>de</strong>r Freiräume<br />
Bau- und Raumstruktur: · zulässige Gewerbenutzung, durchschnittliche Ausnutzung <strong>de</strong>s zulässigen<br />
Maßes <strong>de</strong>r Bebauung<br />
· durchschnittlicher Versiegelungsanteil, offene Bauweise<br />
Konfliktpotenzial:<br />
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:<br />
· geringe Emissionen durch gewerbliche Nutzung<br />
· das Nachbarschaftsrecht ist wenig betroffen<br />
· Nutzung gebietskonform und nachhaltig, Imagegewinn<br />
· positive Wirkung auf Baukultur<br />
<strong>Die</strong> Ansiedlung einer Forschungseinrichtung in Nachbarschaft zur ‚Imaginata’ entspricht <strong>de</strong>n Zielen<br />
<strong>de</strong>r Stadt Jena (‚Stadt <strong>de</strong>r Wissenschaft und Hochtechnologie’) und ermöglicht eine Gesamtgestaltung<br />
<strong>de</strong>s Grundstückes. <strong>Die</strong>s trägt zur Aufwertung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Raumes bei (Abb. 41).<br />
Verkehrserschließung<br />
Das Plangrundstück wird über die Löbstedter Straße erschlossen. Parkstellplätze entstehen im<br />
rückwärtigen Bereich, zwischen Gebäu<strong>de</strong> und Gleisanlagen. Im östlichen Bereich <strong>de</strong>s Grundstücks<br />
soll eine Platzsituation (Campus) die beson<strong>de</strong>re Funktionalität <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s unterstützen. Der<br />
Fußgängertunnel (DB-Strecke) könnte in die Grundstückserschließung einbezogen wer<strong>de</strong>n.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
Auf <strong>de</strong>m Grundstück soll eine Büro- und Forschungseinrichtung mit maximal 4 Geschossen entstehen.<br />
Der Gebäu<strong>de</strong>komplex ist voll unterkellert. Form und Gestaltung <strong>de</strong>s Baukörpers entsprechen<br />
<strong>de</strong>n heutigen gestalterischen und funktionellen Aspekten eines mo<strong>de</strong>rnen Bürokomplexes.<br />
Das Gebäu<strong>de</strong> nimmt die Bauflucht <strong>de</strong>r Löbstedter Straße auf und umschließt mit <strong>de</strong>m gewinkelten<br />
Seitenflügel eine dreieckige Platzfläche. Auf dieser ‚Campusfläche’ könnte in Pavillonform ein kleines<br />
Café o.ä. als Treff- und Kommunikationspunkt entstehen.<br />
Freiflächen<br />
Der Versiegelungsgrad <strong>de</strong>r Flächen orientiert sich an <strong>de</strong>r BauNVO (§ 17 Abs. 1 - GRZ 0,8 Gewerbegebiete).<br />
Neben befahrbaren Flächen entstehen Stellplätze, teilweise versiegelte sowie landschaftsplanerisch<br />
anspruchsvoll gestaltete Freiflächen. Deren Befestigungen sollten wasseraufnahmefähig<br />
hergestellt wer<strong>de</strong>n. Nicht versiegelte Freiflächen sind als Grünflächen herzustellen und<br />
mit Bäumen zu bepflanzen (z.B. als Grundbestandteil Biotopvernetzung Gleisanlage).
Abb. 41: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
REFINA: | Projektbericht | 97
3.4.3. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Altlastensituation<br />
Auf <strong>de</strong>m Grundstück befin<strong>de</strong>n sich 74 Tanks im Untergrund. Mitte 1994 erfolgte eine Reststoffentsorgung<br />
und Reinigung/Stilllegung <strong>de</strong>r Erdtanks. <strong>Die</strong> Füllstutzen <strong>de</strong>r 74 geleerten Bo<strong>de</strong>ntanks wur<strong>de</strong>n<br />
mit Flugasche verfüllt, die Tanks selbst blieben nach aktuellem Kenntnisstand unverfüllt.<br />
Mehrere Untersuchungen seit 1992 wiesen Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns mit Mineralölkohlenwasserstoffen<br />
in 2 Höhenniveaus (oberflächennaher Eintrag und Leckagen im Bereich <strong>de</strong>r Tanks)<br />
nach. <strong>Die</strong> tieferen MKW-Kontaminationen haben sich <strong>de</strong>m Grundwasserhorizont mitgeteilt und<br />
wur<strong>de</strong>n dort flächig verbreitet. Hinsichtlich <strong>de</strong>r Belastungen <strong>de</strong>s Grundwassers spielen sie jedoch<br />
keine Rolle. Hingegen führten historische Leckagen an Lösemitteltanks zu einer im Abstrom über<br />
die Grundstücksgrenzen hinausreichen<strong>de</strong>n Kontamination mit Leichtflüchtigen Halogenierten Kohlenwasserstoffen<br />
(LHKW).<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
<strong>Die</strong> Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu folgen<strong>de</strong>m Ergebnis:<br />
1. Es besteht ein Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz <strong>de</strong>r Oberflächengewässer und <strong>de</strong>s<br />
Grundwassers.<br />
98 | REFINA: | Projektbericht<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: geringes Risiko<br />
RK 3: mittleres Risiko<br />
RK 4: hohes Risiko<br />
RK 5: sehr hohes Risiko<br />
RK 6: akute Gefahr<br />
Abb. 42: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles<br />
( = Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)<br />
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe Abb. 20) wer<strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong><br />
Risikoklassen abgeleitet:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 2, 3a, 3b und 3c<br />
RK 2 (geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1b<br />
RK 3 (mittleres Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1a<br />
RK 4 (hohes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 3d
Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
ergibt sich die Notwendigkeit <strong>de</strong>r angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r in<br />
die RK 4 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen um eine Risikoklasse. <strong>Die</strong> Ursache für die Risikoeinstufung<br />
ist für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 3d die Gleiche: <strong>Die</strong> Existenz <strong>von</strong> Erdtanks mit historischen Leckagen<br />
und <strong>de</strong>r Ausbreitung <strong>von</strong> Schadstoffen bewirkte die Betroffenheit dieser bei<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
Technisch bewältigbar ist die Erreichung <strong>de</strong>s Sanierungszieles ‚mittleres Risiko’ nur mittels <strong>de</strong>r<br />
Entfernung <strong>de</strong>r Tanks mit Verfüllung <strong>de</strong>r Hohlformen incl. Verdichtung. Damit ist die Nutzungsfunktion<br />
3d wie<strong>de</strong>r hergestellt. Mit <strong>de</strong>r Entfernung <strong>de</strong>r Tanks wird zu<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Betroffenheitsgrad <strong>de</strong>r<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c auf die Stufe 1 (‚geringfügig betroffen’) reduziert: Stoffbelastungen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns<br />
sind organoleptisch bzw. technisch-analytisch nachgewiesen, ein Stoffnachschub ist nicht o<strong>de</strong>r nur<br />
in geringem Maße zu prognostizieren. <strong>Die</strong>se Vorgehensweise hat <strong>de</strong>n Nebeneffekt, dass gleichzeitig<br />
<strong>de</strong>r Betroffenheitsgrad <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1a ebenfalls um eine Stufe reduziert wird.<br />
<strong>Die</strong> im BAND 5 <strong>de</strong>tailliert ermittelte Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 293 T€.<br />
Investitionsrisiko<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r vier <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
im BAND 5.<br />
Für das <strong>optirisk</strong> – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,<br />
da es einen Vergleichswert bil<strong>de</strong>t, an <strong>de</strong>m sich die Investitionsrisiken <strong>de</strong>r einzelnen <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche<br />
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu <strong>de</strong>n i<strong>de</strong>ntifizierten und monetarisierten<br />
Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiken) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten<br />
Sachverhalte theoretisch anfallen wür<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen<br />
Lasten erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand <strong>von</strong> ca. 975 T€ (Berechnung in BAND 5).<br />
Kostenzusammenstellung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos<br />
(nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten)<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen…<br />
(… unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, sie laufen nacheinan<strong>de</strong>r als zwei <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r<br />
unabhängige Baumaßnahmen ab [oft Praxis]. Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n<br />
Maßnahmen ‚in einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen<br />
Baustelleneinrichtung, aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits<br />
teilweise vorhan<strong>de</strong>nen Baugruben und weiterer Synergieeffekte ein<br />
Einspareffekt <strong>von</strong> ca. 40 T€.)<br />
ca. 975 T€<br />
ca. 1.268 T€<br />
REFINA: | Projektbericht | 99
3.4.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
<strong>Die</strong> Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Mo<strong>de</strong>llstandort ROTASYM erläutert.<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen.<br />
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer<br />
und an<strong>de</strong>rerseits die Kenntnis über <strong>de</strong>ren Verwertungsabsichten <strong>de</strong>r Grundstücke erfor<strong>de</strong>rlich. Als<br />
Eigentumsform wer<strong>de</strong>n das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und<br />
gesamthän<strong>de</strong>risches Eigentum unterschie<strong>de</strong>n (siehe 3.8.2).<br />
<strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes sind im Besitz verschie<strong>de</strong>ner Eigentümer. <strong>Die</strong> Eigentumsverhältnisse<br />
stellen sich wie folgt dar:<br />
45,99 % <strong>de</strong>r Fläche Deutsche Bahn AG<br />
42,08 % <strong>de</strong>r Fläche Stadt Jena<br />
10,59 % <strong>de</strong>r Fläche Land Thüringen – Son<strong>de</strong>rvermögen ‚WGT-Liegenschaften<br />
Thüringen’ in Geschäftsbesorgung LEG Thüringen<br />
1,34 % <strong>de</strong>r Fläche Erbengemeinschaft in Australien.<br />
Eine Altlastensanierung und Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche ist bislang nicht erfolgt. Ein Hauptgrund dafür<br />
war, dass die vier Eigentümer unterschiedliche Interessen haben. <strong>Die</strong> Deutsche Bahn AG wollte<br />
jahrelang die Zuordnung <strong>de</strong>r Fläche rückgängig machen o<strong>de</strong>r die Fläche an Stadt und LEG Thüringen<br />
veräußern, sicher aus Grün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r hohen zu erwarten<strong>de</strong>n Sanierungskosten. Eine Entwicklung<br />
<strong>de</strong>r Fläche nur durch die Stadt Jena und die LEG Thüringen stellte sich aus eben diesen<br />
Grün<strong>de</strong>n als nicht durchführbar dar.<br />
Das <strong>von</strong> Amtswegen festgestellte Sanierungserfor<strong>de</strong>rnis hat dazu geführt, dass auf privatrechtlicher<br />
Ebene nunmehr eine Vereinbarung über die Kostenteilung <strong>de</strong>s Eigenanteils an <strong>de</strong>r Sanierungsuntersuchung<br />
einschließlich Sanierungskonzept getroffen wur<strong>de</strong>.<br />
Fazit: Aus Grün<strong>de</strong>n unterschiedlicher Eigentümerinteressen erfolgte bislang<br />
keine Entwicklung <strong>de</strong>s Standortes, da mit <strong>de</strong>m Eigentum anteilige Haftung<br />
bezüglich <strong>de</strong>r Altlasten besteht.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Alle baulichen Vorhaben für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort sind nach § 34 Baugesetzbuch hinsichtlich ihrer<br />
Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB müssen bei einer eventuellen<br />
Überbauung <strong>de</strong>s Gebietes ‚.... die Anfor<strong>de</strong>rungen an gesun<strong>de</strong> Wohn- und Arbeitsverhältnisse ....<br />
gewahrt bleiben’, sodass also im Vorfeld einer möglichen Bebauung <strong>de</strong>r weitere Umgang mit <strong>de</strong>n<br />
vorhan<strong>de</strong>nen Altlasten zu klären ist. <strong>Die</strong>s soll sicherstellen, dass eine kontinuierliche <strong>städtebauliche</strong><br />
Ordnung und Entwicklung in diesem Bereich gewährleistet ist, sowie <strong>städtebauliche</strong> Missstän<strong>de</strong><br />
(auch hinsichtlich <strong>de</strong>s Umwelt- und Immissionsschutzes und <strong>de</strong>r Gefahrenabwehr) bei möglicher<br />
Neubebauung o<strong>de</strong>r Nutzungsän<strong>de</strong>rung vermie<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n.<br />
Hinsichtlich <strong>de</strong>s Baunebenrechts sind bei <strong>de</strong>r Überplanung <strong>de</strong>s Gebietes baurechtlich beachtliche<br />
Regelungstatbestän<strong>de</strong> an<strong>de</strong>rer Rechtsgebiete wie z.B. <strong>de</strong>s Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-,<br />
Straßen-, Arbeits-, Energie- und Nachbarschutzrechts zu hinterfragen, die möglicherweise<br />
(je nach Art <strong>de</strong>r späteren Grundstücksnutzung) zu Entwicklungshemmnissen o<strong>de</strong>r Nutzungskonflikten<br />
führen könnten.<br />
100 | REFINA: | Projektbericht
Im Gewerbegebiet ‚Unteraue’ sind nach Baunutzungsverordnung § 8 nicht erheblich belästigen<strong>de</strong><br />
Gewerbebetriebe zulässig. Dazu zählen:<br />
- Gewerbliche Betriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,<br />
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäu<strong>de</strong><br />
- Tankstellen<br />
- Anlagen für sportliche Zwecke<br />
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine<br />
Entwicklungshemmnisse.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. <strong>Die</strong> Altlastensituation wird vornehmlich durch<br />
die frühere Nutzung als militärischer Tanklager-Standort bestimmt. Insgesamt 74 Bo<strong>de</strong>ntanks befan<strong>de</strong>n<br />
sich in Nutzung, die zu<strong>de</strong>m teilweise nicht geotechnisch verankert waren.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> erstmals eine exakte I<strong>de</strong>ntifizierung und<br />
Monetarisierung <strong>de</strong>s Haftungsrisikos (siehe BAND 5 ‚Dokumentation Mo<strong>de</strong>llstandort C’, Kapitel 5.1)<br />
für <strong>de</strong>n Standort vorgenommen. <strong>Die</strong>ser Schritt schafft die erfor<strong>de</strong>rliche Klarheit über die monetären<br />
Risiken für eine Nachnutzung. Zu klären bleibt die Frage <strong>de</strong>r Übernahme <strong>de</strong>r Kosten o<strong>de</strong>r ein<br />
Schlüssel für die Splittung auf die einzelnen Eigentümer.<br />
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen wur<strong>de</strong> mit<br />
rund 293 T€ monetarisiert.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Unwägbarkeit <strong>de</strong>s aus ökologischen Sachverhalten resultieren<strong>de</strong>n<br />
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für<br />
die Standortentwicklung dar.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten bzw. <strong>de</strong>r Finanzierung <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Ein Verkehrswertgutachten existiert zum Standort nicht. Nach Angaben <strong>de</strong>s Gutachterausschusses<br />
beim Katasteramt Jena kann <strong>von</strong> einem Bo<strong>de</strong>nrichtwert <strong>von</strong> 30,00 €/m² für das ‚unsanierte Grundstück’<br />
ausgegangen wer<strong>de</strong>n. Entsprechend <strong>de</strong>r Grundstücksgröße wäre <strong>de</strong>r Verkehrswert mit<br />
330 T€ zu beziffern. Für die umliegen<strong>de</strong>n gewerblich genutzten Flurstücke konnte ein Bo<strong>de</strong>nrichtwert<br />
<strong>von</strong> 50,00 €/m² recherchiert wer<strong>de</strong>n. Angewen<strong>de</strong>t auf das Grundstück <strong>de</strong>s Tanklagers könnte<br />
so nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 550 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n. Allein das Inanspruchnahmerisiko<br />
zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen, monetarisiert mit rund 293 T€, nimmt<br />
damit rund 130 % <strong>de</strong>r Differenz aus <strong>de</strong>n Verkehrswerten <strong>de</strong>s ‚sanierten’ und ‚unsanierten’ Grundstückes<br />
ein.<br />
Grundstückswert für unsanierten Standort: 30 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Grundstücks-/Bo<strong>de</strong>nrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten<br />
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 50 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
ca. 330 T€<br />
ca. 550 T€<br />
Differenz ca. 220 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko ca. 293 T€<br />
REFINA: | Projektbericht | 101
Zu<strong>de</strong>m bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),<br />
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,<br />
3. <strong>de</strong>n Rückbau und die Entsorgung <strong>von</strong> über- und unterirdischen Anlagen,<br />
4. schädliche Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur (Baugrundverschlechterung),<br />
5. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen und<br />
6. Kontaminationen <strong>de</strong>s Grundwassers (bei Baugrubenwasserhaltungen).<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 975 T€ (zusätzlich zur Beseitigung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten/Inanspruchnahmerisiko)<br />
erfor<strong>de</strong>rn.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo nicht<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die oben aufgeführten<br />
Positionen 1. - 6. berührt wer<strong>de</strong>n. Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird unterschiedlich<br />
in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Anlagen usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses<br />
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise fallen bei Konzepten ohne Eingriffe in<br />
<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) an.<br />
<strong>Die</strong> im BAND 5 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>s jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 2 % bis max. 23 % <strong>de</strong>s theoretischen maximalen<br />
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.<br />
<strong>Die</strong> Finanzierung <strong>von</strong> Altlastensanierungen bei verschie<strong>de</strong>nen Eigentümern stellt in <strong>de</strong>r Praxis oft<br />
ein schwerwiegen<strong>de</strong>s Problem dar. Dabei dominiert häufig die Streitfrage, wie Gesamt-<br />
Sanierungskosten zwischen Flurstückseignern gesplittet wer<strong>de</strong>n sollen:<br />
a) pauschal dividiert durch die Anzahl <strong>de</strong>r Eigentümer,<br />
b) pauschal anteilig nach Flurstücksgröße,<br />
c) real nach Anteil <strong>de</strong>r Sanierungskosten je Flurstück (sehr aufwändig) o<strong>de</strong>r<br />
d) gewichtet nach <strong>de</strong>m Haupt-Verursacher <strong>de</strong>s Scha<strong>de</strong>ns.<br />
Wie auch immer die Kostensplittung vorgenommen wird, ist dazu eine vertragliche Vereinbarung<br />
notwendig. Das am Mo<strong>de</strong>llstandort Jena Tanklager festgestellte Sanierungserfor<strong>de</strong>rnis hat dazu<br />
geführt, dass auf privatrechtlicher Ebene nunmehr eine Vereinbarung über die Kostenteilung <strong>de</strong>s<br />
Eigenanteils an <strong>de</strong>r Sanierungsuntersuchung einschließlich Sanierungskonzept getroffen wur<strong>de</strong>.<br />
<strong>Die</strong> Parteien sind sich darin einig, dass aufgrund <strong>de</strong>s unverhältnismäßig hohen Aufwan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r<br />
geringe Anteil <strong>de</strong>r Kosten <strong>de</strong>r Erbengemeinschaft auf die restlichen Eigentümer entsprechend aufgeteilt<br />
wird. Vorerst bleiben die Flächen im jeweiligen Eigentum.<br />
Land Thüringen, Städte und Gemein<strong>de</strong>n bedienen sich bei <strong>de</strong>r Flächenentwicklung oft eines Dritten.<br />
So hat z.B. die LEG Thüringen als Geschäftsbesorger <strong>de</strong>s Freistaates Thüringen bei <strong>de</strong>r Entwicklung<br />
<strong>von</strong> Flächen <strong>de</strong>s Son<strong>de</strong>rvermögens ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’ sowie durch Städte<br />
und Gemein<strong>de</strong>n beauftragter Entwicklungsträger für Industrie- und Gewerbeflächen weitgehen<strong>de</strong><br />
Erfahrung. Inanspruchnahmerisiko und Teile <strong>de</strong>s Investitionsrisikos wer<strong>de</strong>n hier <strong>von</strong> <strong>de</strong>r LEG Thüringen<br />
nach vorhan<strong>de</strong>ner Grundstücksverfügbarkeit übernommen.<br />
<strong>Die</strong> hauptsächlichen För<strong>de</strong>rinstrumente zur Sanierung <strong>von</strong> Altlasten im Land Thüringen sind im<br />
Kapitel 3.8.3 <strong>de</strong>tailliert aufgezeigt.<br />
Für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort Jena Tanklager liegt ein Freistellungsbescheid vor. Im Rahmen <strong>de</strong>r Zusage<br />
<strong>von</strong> Zuwendungen für die <strong>de</strong>rzeit vorgenommenen Sanierungsuntersuchungen wur<strong>de</strong> das ‚Son<strong>de</strong>rvermögen<br />
WGT-Liegenschaften Thüringen’ ausgenommen. Hier sind 100 % <strong>de</strong>r anteiligen Kosten<br />
zu übernehmen, damit künftig auch <strong>de</strong>r Gesamtanteil <strong>de</strong>r Sanierungskosten.<br />
102 | REFINA: | Projektbericht
Da <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandort im Sanierungsgebiet ‚Gewerbegebiet Unteraue’ liegt, gilt das beson<strong>de</strong>re<br />
Städtebaurecht. Für kommunale sowie private Bauvorhaben bestehen im Sanierungsgebiet För<strong>de</strong>rmöglichkeiten.<br />
För<strong>de</strong>rfähig sind u.a.:<br />
- Grun<strong>de</strong>rwerb <strong>de</strong>r Stadt<br />
- Ordnungsmaßnahmen<br />
- Freiraumgestaltung<br />
Eine finanzielle Entlastung <strong>de</strong>r Stadt kann die Möglichkeit <strong>de</strong>r Übernahme kommunaler<br />
Mitleistungsanteile durch <strong>de</strong>n Eigentümer/Interessenten im Falle <strong>de</strong>r Nutzung durch <strong>de</strong>n Kommunalservice<br />
Jena darstellen. <strong>Die</strong>s wäre in diesem konkreten Fall zu prüfen.<br />
Dass allein <strong>de</strong>r Bedarf an Flächen für gewerbliche Nutzungen, also die Nachfrage auf <strong>de</strong>m Markt,<br />
so stark ist, dass die finanziellen Risiken bei <strong>de</strong>r Standortentwicklung nur eine untergeordnete Rolle<br />
spielen, muss bezweifelt wer<strong>de</strong>n.<br />
Prinzipiell ist in diesem Zusammenhang jedoch die Frage <strong>de</strong>s Anteils <strong>de</strong>r finanziellen Risiken durch<br />
die Hemmnisbeseitigung an <strong>de</strong>r Gesamtinvestition zu stellen. Bei großen Investitionen, in <strong>de</strong>ren<br />
Rahmen diese Hemmnisbeseitigung nur einen geringen Bruchteil ausmacht, spielt diese Frage nur<br />
eine entsprechend untergeordnete Rolle.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> aus haftungsrechtlich begründbaren Ansprüchen resultieren<strong>de</strong>n<br />
Sanierungsaufwendungen (293 T€) sind um ca. 1/3 höher als die Wertsteigerung<br />
<strong>von</strong> 220 T€, die <strong>de</strong>r Standort durch die Sanierung erfährt.<br />
Unter <strong>de</strong>r Prämisse, dass für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort Tanklager För<strong>de</strong>rmittel<br />
in Anspruch genommen wer<strong>de</strong>n können, stellt die Finanzierung <strong>de</strong>r<br />
unrentierlichen Kosten kein wesentliches Hemmnis dar.<br />
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Das baulich-räumliche und das gestalterische Konfliktpotenzial ist aufgrund <strong>de</strong>r Rahmenbedingungen<br />
gering. Lediglich <strong>de</strong>r aktuelle Zuschnitt <strong>de</strong>s Grundstückes stellt einen Konflikt dar, da eine potentielle<br />
Nutzung eingeschränkt wird. Deshalb wer<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>n Konzeptvarianten bereits angrenzen<strong>de</strong><br />
Flurstücke in <strong>de</strong>n Entwurf einbezogen.<br />
<strong>Die</strong> Umsetzung <strong>de</strong>r einzelnen Varianten steht damit in direktem Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Verfügbarkeit<br />
aller, auch <strong>de</strong>r in die Planung einbezogenen Grundstücke. <strong>Die</strong> sicherlich umsetzungsfähigste<br />
Variante wäre, wenn <strong>de</strong>r Entwicklungsbereich im Alleineigentum stehen wür<strong>de</strong>. Dazu müssten<br />
alle Grundstücke durch einen Eigentümer (hier entwe<strong>de</strong>r Stadt/LEG o<strong>de</strong>r Bahn) erworben bzw. ein<br />
Flächentausch vorgenommen wer<strong>de</strong>n. Aufgrund <strong>de</strong>r zu erwarten<strong>de</strong>n Sanierungskosten stellt diese<br />
Variante allerdings ein zu hohes Risiko für <strong>de</strong>n einzelnen dar und ist daher eher als unrealistisch<br />
einzuschätzen.<br />
Ein in <strong>de</strong>r Praxis bewährtes Verfahren zur Bo<strong>de</strong>nneuordnung ist die freiwillige Umlegung (BauGB –<br />
Vierter Teil – Bo<strong>de</strong>nordnung §§45 ff.). Alle betroffenen Grundstückseigentümer werfen ihre Grundstücke<br />
in die Verteilungsmasse ein. Es entsteht kurzzeitig ein Gesamtgrundstück. Nach Abzug <strong>de</strong>r<br />
öffentlichen Flächen, welche <strong>de</strong>r Stadt zugeteilt wer<strong>de</strong>n, erhält je<strong>de</strong>r Partner nach Abschluss <strong>de</strong>s<br />
notariellen Vertrages, Auflassungsvormerkung und Eintragung ins Grundbuch anteilig Nettobauland.<br />
Am Mo<strong>de</strong>llstandort erweist sich allerdings ein gesamthän<strong>de</strong>risches Eigentum <strong>de</strong>r Partner als<br />
sinnvoll, da die verschie<strong>de</strong>nen Varianten nur auf <strong>de</strong>m Gesamtgrundstück realisierbar sind. Eine<br />
mögliche Grundstücksteilung muss im Verfahren ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />
Sollte langfristig keine Einigung mit <strong>de</strong>n angrenzen<strong>de</strong>n Grundstückseigentümern erzielt wer<strong>de</strong>n,<br />
sind die Entwicklungsvarianten am Standort nicht umsetzbar.<br />
REFINA: | Projektbericht | 103
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung setzt eine Bo<strong>de</strong>nneuordnung<br />
voraus. Das Entstehen unnutzbarer Grundstückszuschnitte<br />
und somit potentieller Brachen wird dadurch verhin<strong>de</strong>rt.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
<strong>Die</strong> Baugrundverhältnisse sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen. Daher sind bei <strong>de</strong>r Errichtung<br />
<strong>von</strong> Verkehrs-/o<strong>de</strong>r Lagerflächen zusätzliche kostenwirksame Maßnahmen zur Bo<strong>de</strong>nverbesserung<br />
erfor<strong>de</strong>rlich: Bo<strong>de</strong>naustausch o<strong>de</strong>r –verbesserung <strong>von</strong> ca. 40cm Schichtdicke und eine<br />
Planumsentwässerung. Bei <strong>de</strong>r Errichtung <strong>von</strong> Hochbauten sind Flachgründungen nur für untergeordnete<br />
Bauwerke möglich, sonst sind Tiefgründungen, Bo<strong>de</strong>naustausch o<strong>de</strong>r ggf. Gründungen auf<br />
zusätzlichen Polstern erfor<strong>de</strong>rlich. Das Vorhan<strong>de</strong>nsein <strong>von</strong> Tanks und daraus entstehen<strong>de</strong> Hemmnisse<br />
sind <strong>de</strong>n ökologischen Sachverhalten zuzuordnen.<br />
Zu diesem vermeintlichen Grundstücksmangel aufgrund <strong>de</strong>r ungünstigen Baugrundverhältnisse ist<br />
anzumerken, dass solche Verhältnisse für Gewerbestandorte in Talauen mit <strong>de</strong>m dort typischen<br />
Schichtaufbau durchaus normal sind. <strong>Die</strong> gewerbliche Nutzung angrenzen<strong>de</strong>r Flurstücke gibt beredtes<br />
Zeugnis da<strong>von</strong> ab, dass allein aus <strong>de</strong>r Baugrundsituation kein primäres Hemmnis für die<br />
Standortentwicklung abzuleiten ist.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse<br />
stellen kein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Ein gewichteter Vergleich <strong>de</strong>s Konfliktpotenzials aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis,<br />
dass die Problematik <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte vorrangige Be<strong>de</strong>utung für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>r entwicklungshemmen<strong>de</strong>n Konflikte hat.<br />
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgen<strong>de</strong> Punkte <strong>von</strong> wesentlicher Be<strong>de</strong>utung:<br />
a) <strong>Die</strong> Einbeziehung <strong>de</strong>r Altlastenproblematik in die Frühphase <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Konzeptes schafft eine wirksame Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei <strong>de</strong>r<br />
Hemmnisbeseitigung. Im speziellen Fall ist die Nutzung <strong>de</strong>r Baugruben, die bei <strong>de</strong>r Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten entstehen, für das konkrete Investitionsvorhaben<br />
synergetisch kostensenkend.<br />
b) Zur Beseitigung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten ist die Aufstellung eines Sanierungsplans<br />
nach BBodSchG durch <strong>de</strong>n Sanierungsverantwortlichen die ordnungsrechtliche<br />
Vorraussetzung für eine weiterführen<strong>de</strong> Bebauung <strong>de</strong>s Standortes.<br />
c) Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n hierfür ermittelten Kosten ist die Klärung <strong>de</strong>r Sanierungsverantwortlichkeit<br />
essentiell. Sofern <strong>de</strong>r ursächliche Handlungsstörer nicht mehr herangezogen<br />
wer<strong>de</strong>n kann, müssen die Flurstückseigentümer als Zustandsstörer für die Behebung<br />
<strong>de</strong>r Lasten in Anspruch genommen wer<strong>de</strong>n.<br />
d) Zur Beseitigung <strong>de</strong>s Eigentumskonfliktes ist eine Bün<strong>de</strong>lung <strong>de</strong>r Eigentumsverhältnisse<br />
und <strong>de</strong>r Sanierungsverantwortlichkeit zweckmäßig.<br />
e) <strong>Die</strong> Inanspruchnahme <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln ist notwendig, da die Sanierung <strong>de</strong>r Altlasten<br />
vom Eigentümer nicht allein geleistet wer<strong>de</strong>n kann. <strong>Die</strong> Unterstützung sollte vollständig<br />
<strong>de</strong>n Umfang <strong>de</strong>r unrentierlichen Maßnahmen ausgleichen.<br />
104 | REFINA: | Projektbericht
3.4.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
Folgen<strong>de</strong> Annahmen liegen <strong>de</strong>n Kostenprognosen für eine angenommene Nachnutzung als ‚Institut/Forschungseinrichtung<br />
’ zugrun<strong>de</strong>:<br />
- <strong>Die</strong> Entfernung aller Tanks und aller schädlichen Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen im Grundwasserschwankungsbereich<br />
erfolgt im Rahmen <strong>de</strong>r Beseitigung behebungspflichtiger Lasten<br />
(Inanspruchnahmerisiko)<br />
- Mit <strong>de</strong>r Neubebauung erfolgt eine Kellergründung bis ca. 2 m u. GOK.<br />
- Unterhalb <strong>de</strong>r Kellersohle erfolgt die Wie<strong>de</strong>rverfüllung <strong>de</strong>r Sanierungsbereiche mit Liefermaterial,<br />
welches im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Beseitigung behebungspflichtiger Lasten<br />
und <strong>de</strong>m dort auftreten<strong>de</strong>n Massen<strong>de</strong>fizit bereits kalkuliert ist.<br />
- Unterhalb <strong>von</strong> Frei- und Verkehrsflächen sowie <strong>de</strong>n Baugrubenrän<strong>de</strong>rn wird eine Wie<strong>de</strong>rverfüllung<br />
mit standorteigenem Material als ausreichend angenommen.<br />
- Weitere Kosten, z.B. für einen ggf. erfor<strong>de</strong>rlichen Verbau <strong>de</strong>r Baugrube zur Straße hin<br />
wur<strong>de</strong>n zunächst nicht berücksichtigt<br />
Abb. 43: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseitigung behebungspflichtiger<br />
Lasten und <strong>de</strong>r Kellergründung für eine Neubebauung Institut/Forschungseinrichtung<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 5 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
REFINA: | Projektbericht | 105
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos für die Errichtung <strong>de</strong>s<br />
Institutes (nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten)<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen…<br />
(… unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, sie laufen als 2 <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r unabhängige<br />
Baumaßnahmen nacheinan<strong>de</strong>r ab. Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen ‚in einem<br />
Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen Baustelleneinrichtung,<br />
aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein<br />
Einspareffekt <strong>von</strong> ca. 76 T€.)<br />
106 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 167 T€<br />
ca. 460 T€<br />
Fazit: Für die Umsetzung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes ‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
entstehen Gesamtkosten zur Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte in Höhe <strong>von</strong> ca. 460 T€.<br />
Bei <strong>de</strong>r (oft in <strong>de</strong>r Praxis nicht üblichen) Beseitigung <strong>de</strong>s<br />
Inanspruchnahmerisikos und <strong>de</strong>r Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’<br />
entsteht ein Einspareffekt <strong>von</strong> ca. 76 T€. Gemessen an <strong>de</strong>n Gesamtaufwendungen<br />
besteht somit ein Einsparpotenzial <strong>von</strong> 17%.<br />
Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Beseitigung <strong>von</strong> Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte entstehen<br />
weitere Leistungen und Kosten, die jedoch auch ohnehin bei <strong>de</strong>r beabsichtigten Investition ‚Institut/<br />
Forschungseinrichtung’ anfallen (‚Sowieso’ – Kosten) 4 .<br />
<strong>Die</strong>se ‚Sowieso’ – Kosten sind Aufwendungen für Maßnahmen, Arbeiten und Arbeitsschritte, die für<br />
sich alleine keine Gefahrenabwehrmaßnahmen o<strong>de</strong>r investitionsbedingten Mehraufwendungen<br />
darstellen, zur Durchführung dieser aber unabdingbar sind und bei <strong>de</strong>r vorgesehenen Investition<br />
genauso notwendig wären (z.B. La<strong>de</strong>n und Lösen bei Bo<strong>de</strong>naushub, sofern sich <strong>de</strong>r zugehörige<br />
Arbeitsbereich mit <strong>de</strong>r investitionsbedingten Baugrube überschnei<strong>de</strong>t).<br />
<strong>Die</strong> Grafik Abb. 44 gibt eine Übersicht über die Kostenstruktur im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n ökologischen<br />
Sachverhalten für die Konzeptvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’. <strong>Die</strong> grafisch dargestellten<br />
Überschneidungen beim Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko kennzeichnen das Einsparpotenzial<br />
in Höhe <strong>von</strong> 76 T€, das durch die Kombination bei<strong>de</strong>r Leistungspakete erzielt wer<strong>de</strong>n<br />
kann.<br />
4 ‚Sowieso’-Leistungen o<strong>de</strong>r auch –kosten ist eine feststehen<strong>de</strong> Begrifflichkeit aus <strong>de</strong>r Baupraxis. Zuweilen wird<br />
auch <strong>de</strong>r adäquate Begriff ‚Ohnehin’-Kosten verwen<strong>de</strong>t.
3.4.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
- <strong>Optimierung</strong>svariante -<br />
Wahl <strong>de</strong>r geeigneten Variante<br />
Aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht wur<strong>de</strong> die Variante ‚Autohaus/kleiner Gewerbehof’ mittels <strong>de</strong>s im Projekt<br />
entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe als <strong>städtebauliche</strong><br />
Vorzugsvariante <strong>von</strong> <strong>de</strong>n vier untersuchten Konzeptvarianten ermittelt.<br />
1,000,000 €<br />
900,000 €<br />
800,000 €<br />
700,000 €<br />
600,000 €<br />
500,000 €<br />
400,000 €<br />
300,000 €<br />
200,000 €<br />
100,000 €<br />
theoretisches maximales Investitionsrisiko<br />
behebungspflichtige Lasten<br />
Wertstoffhof Autohaus Institut Stadion<br />
Abb. 44: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, <strong>de</strong>s Investitionsrisikos sowie <strong>de</strong>r ‚Sowieso’-Kosten für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
C für vier verschie<strong>de</strong>ne Investitionsvorhaben (Konzeptvarianten 1 – 4)<br />
Bei <strong>de</strong>n Varianten ‚Autohaus’ und ‚Wertstoffhof’ wird die Grube, die bei <strong>de</strong>r Beseitigung <strong>de</strong>s<br />
Inanspruchnahmerisikos (= Altlastensanierung) entsteht, nicht zur Bebauung benötigt. Durch <strong>de</strong>n<br />
sonst geringen Eingriff in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n bieten sich bei <strong>de</strong>n bei<strong>de</strong>n Varianten kaum Chancen für eine<br />
<strong>Optimierung</strong>. <strong>Die</strong> Bergung und Entsorgung <strong>de</strong>r unterirdischen Tanks und <strong>de</strong>r notwendigen Sanierung<br />
<strong>de</strong>r Altlasten steht in keinem Verhältnis zu <strong>de</strong>r relativ geringen Gesamtinvestition zur Herstellung<br />
<strong>de</strong>r Bebauung, <strong>de</strong>r Freiraumgestaltung und <strong>de</strong>m zu erwarten<strong>de</strong>n Gewinn <strong>de</strong>r Betreibung.<br />
Bei <strong>de</strong>r Betrachtung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die ökologischen Lasten (Inanspruchnahme- und<br />
Investitionsrisiko) weist die Variante ‚Basketballstadion/Sportarena’ in <strong>de</strong>r grafischen Darstellung<br />
die größte Überschneidung auf (siehe Grafik: Abb. 44). Damit wird ausgedrückt, dass bei <strong>de</strong>r Beseitigung<br />
<strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos und <strong>de</strong>r Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’ ein Einspareffekt<br />
<strong>von</strong> ca. 90 T€ entsteht. Bei dieser Konzeptvariante besteht jedoch aufgrund <strong>de</strong>r Größe <strong>de</strong>s Baukörpers<br />
und <strong>de</strong>r kleinen Fläche <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes kein weiteres <strong>Optimierung</strong>spotenzial hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>naushubs, da Form und Größe fix sind. Da <strong>de</strong>r Baukörper fast die gesamte Grundstücksfläche<br />
einnimmt, lassen sich die Aufwendungen für <strong>de</strong>n Aushub nicht minimieren.<br />
Hohes Einsparpotenzial besteht dort, wo die bei <strong>de</strong>r Entsorgung <strong>de</strong>r Tanks entstehen<strong>de</strong> Grube als<br />
Baugrube für die Investition genutzt wer<strong>de</strong>n kann. Eine solche Situation stellt sich bei <strong>de</strong>r Konzept-<br />
REFINA: | Projektbericht | 107
variante ‚Institut/Forschungseinrichtung’ dar, die daher für eine weitere Untersuchung <strong>von</strong> <strong>Optimierung</strong>smöglichkeiten<br />
für ein Integriertes Standortentwicklungskonzept dienen soll.<br />
<strong>Optimierung</strong>sansätze für ein Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
Zur Entwicklung eines Integrierten Standortentwicklungskonzeptes stehen zwei grundsätzlich verschie<strong>de</strong>ne<br />
Ansätze zur Diskussion.<br />
Ansatz A:<br />
Abb. 45: Konzeptvariante <strong>Optimierung</strong>sansatz A<br />
Ansatz B:<br />
Abb. 46: Konzeptvariante <strong>Optimierung</strong>sansatz B<br />
108 | REFINA: | Projektbericht<br />
<strong>Die</strong>ser Ansatz ist ein Kompromiss aus ursprünglichem<br />
<strong>städtebauliche</strong>n I<strong>de</strong>al-Entwurf und kostengünstigem<br />
Eingriff in <strong>de</strong>n kontaminierten Bo<strong>de</strong>n.<br />
Das Integrierte Konzept A versucht die ursprüngliche<br />
<strong>städtebauliche</strong> Konzeptvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
so auf <strong>de</strong>m Grundstück neu<br />
zu arrangieren, dass zwar die bei <strong>de</strong>r Sanierung<br />
<strong>de</strong>r ‚Behebungspflichtigen Lasten’ (=Inanspruchnahmerisiko)<br />
entstan<strong>de</strong>ne Baugrube genutzt<br />
wird, aber <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>habitus <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Konzeptvariante <strong>de</strong>utlich erkennbar<br />
bleibt. Dabei wird ein zusätzlicher Eingriff in <strong>de</strong>n<br />
Bo<strong>de</strong>n notwendig.<br />
<strong>Die</strong>ser Ansatz ist im Hinblick auf <strong>de</strong>n Eingriff in<br />
<strong>de</strong>n kontaminierten Bo<strong>de</strong>n kostengünstig, weicht<br />
aber erheblich vom ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n<br />
I<strong>de</strong>alkonzept ab.<br />
Das Integrierte Konzept B basiert auf einem minimalen<br />
Eingriff in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> nach <strong>de</strong>r Sanierung<br />
<strong>de</strong>r ‚Behebungspflichtigen Lasten’ (= Inanspruchnahmerisiko)<br />
entstan<strong>de</strong>ne Baugrube<br />
fixiert die Positionen <strong>de</strong>r Kellergeschosse. Das<br />
Gebäu<strong>de</strong>volumen für das Institut/die Forschungseinrichtung<br />
aus <strong>de</strong>m Städtebaulichen Konzept<br />
wird überformt und orientiert sich an diesen vorgegebenen<br />
Kellergeschossen. Da am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
C keine Raumkanten und Kubaturen<br />
umgeben<strong>de</strong>r Bebauung aufzugreifen ist, ist auch<br />
die Konzeptvariante aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht<br />
umsetzbar. Aufgrund <strong>de</strong>s größeren <strong>Optimierung</strong>seffektes<br />
wird sie nachfolgend weiter entwickelt.
Städtebauliches Konzept <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante (Ansatz B)<br />
Labor/Forschungseinrichtung<br />
Verkehrserschließung<br />
Wie in <strong>de</strong>r Ausgangsvariante erfolgt die Erschließung über die Löbstedter Straße. Stellplätze für<br />
Mitarbeiter befin<strong>de</strong>n sich an <strong>de</strong>r Bahn, für Besucher an <strong>de</strong>r Straße. Der Hauptzugang befin<strong>de</strong>t sich<br />
im zweigeschossigen Zwischenbau, <strong>de</strong>m Atrium.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
In <strong>de</strong>n bei <strong>de</strong>r Sanierung <strong>de</strong>r ‚Behebungspflichtigen Lasten’ entstan<strong>de</strong>nen Baugruben wer<strong>de</strong>n die<br />
notwendigen Kellergeschosse errichtet, auf <strong>de</strong>nen eine Gebäu<strong>de</strong>kombination aus Büro- und Forschungseinrichtungen<br />
entsteht.<br />
Der Gebäu<strong>de</strong>komplex setzt sich aus drei Gebäu<strong>de</strong>n zusammen. Das nördliche Gebäu<strong>de</strong> ist zehngeschossig<br />
und komplett unterkellert. Das südliche viergeschossige Gebäu<strong>de</strong> ist teilunterkellert<br />
und umschreibt einen Innenhof, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Funktion <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s entsprechend zu gestalten ist.<br />
Bei<strong>de</strong> Gebäu<strong>de</strong> wer<strong>de</strong>n durch ein zweigeschossiges Atrium miteinan<strong>de</strong>r verbun<strong>de</strong>n. Das Atrium<br />
stellt <strong>de</strong>n Haupteingang dar, ist Zentrum <strong>de</strong>r Information und Kommunikation. Hier ist das kleine<br />
Café <strong>de</strong>r ursprünglichen Konzeptvariante integriert.<br />
<strong>Die</strong> Gestaltung <strong>de</strong>s Baukörpers wird heutigen gestalterischen und funktionellen Ansprüchen eines<br />
mo<strong>de</strong>rnen Bürokomplexes gerecht.<br />
Freiflächen<br />
<strong>Die</strong> Nutzung und Gestaltung <strong>de</strong>r Freiflächen unterschei<strong>de</strong>t sich nicht <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Ausgangsvariante<br />
(siehe Kapitel 3.4.2)<br />
Kostenbetrachtung<br />
Abb. 47: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseitigung behebungspflichtiger<br />
Lasten und <strong>de</strong>r optimierten Kellergründung für eine Neubebauung im Rahmen einer Nachnutzung als Institut/Forschungseinrichtung<br />
(integriertes Standortentwicklungskonzept)<br />
REFINA: | Projektbericht | 109
Abb. 48: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Labor/Forschungseinrichtung’<br />
110 | REFINA: | Projektbericht
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen vergleichen<strong>de</strong>n Überblick zu <strong>de</strong>n Kosten <strong>de</strong>r ursprünglichen Variante<br />
(vgl. Abschnitt 3.4.5) und <strong>de</strong>m Integrierten Standortentwicklungskonzept:<br />
ursprüngliche<br />
Variante<br />
‚Institut’<br />
Integriertes<br />
Standortentwicklungskonzept<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 293 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos für die<br />
Errichtung <strong>de</strong>s Institutes:<br />
(nach erfolgter Sanierung behebungspflichtiger Lasten)<br />
ca. 167 T€<br />
ca. 144 T€<br />
3. ‚Sowieso’- Kosten ca. 233 T€ ca. 167 T€<br />
∑ Gesamtkosten unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, Maßnahmen<br />
1 und 2 laufen nacheinan<strong>de</strong>r ab:<br />
Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen ‚in einem Zuge’ erfolgen,<br />
ergäben sich<br />
- aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen Baustelleneinrichtung,<br />
- aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits teilweise<br />
vorhan<strong>de</strong>nen Baugruben und<br />
- weiterer Synergieeffekte<br />
Einspareffekte in Höhe <strong>von</strong>:<br />
� ca. 693 T€ � ca. 604 T€<br />
ca. 76 T€ ca. 125 T€<br />
Differenz: � ca. 617 T€ � ca. 479 T€<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Grafik stellt diese Kostenstruktur für die ursprüngliche und die optimierte <strong>städtebauliche</strong><br />
Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort C gegenüber:<br />
REFINA: | Projektbericht | 111
Abb. 49: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten und das Investitionsrisiko für die ursprüngliche<br />
und die optimierte Konzeptvariante 3 (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort C<br />
<strong>Die</strong> Überschneidungen beim Inanspruchnahme- und Investitionsrisiko kennzeichnen auch hier die<br />
Einsparpotenziale, die durch die Kombination bei<strong>de</strong>r Leistungspakete erzielt wer<strong>de</strong>n können.<br />
Fazit: Wer<strong>de</strong>n die Leistungen für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- und<br />
<strong>de</strong>s Investionsrisikos als zwei <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r unabhängige, nacheinan<strong>de</strong>r<br />
ablaufen<strong>de</strong> Baumaßnahmen durchgeführt, entstehen für die Umsetzung<br />
<strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes ‚Institutsneubau’ Gesamt-<br />
Aufwendungen für die Beseitigung umweltrelevanter Sachverhalte incl.<br />
<strong>de</strong>r ‚Sowieso’- Kosten in Höhe <strong>von</strong> insgesamt 693 T€ (100%).<br />
Wird das <strong>städtebauliche</strong> Konzept hinsichtlich <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>r Unterkellerungen<br />
<strong>de</strong>n Baugruben für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos<br />
angepasst und die Tiefbauleistungen ‚in einem Zuge’ durchgeführt, betragen<br />
die Kosten für diese Leistungen nur noch 479 T€ (69%).<br />
Somit kann ein Einspareffekt <strong>von</strong> 214 T€ (entspricht 31%) erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
112 | REFINA: | Projektbericht
3.4.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort C<br />
Städtebauliche Ansätze<br />
<strong>Die</strong> Stegreifentwürfe haben gezeigt, dass auf diesem Standort infolge <strong>de</strong>r heterogenen Rahmenbedingungen<br />
eine Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r Lösungsmöglichkeiten gefun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n kann. Sowohl<br />
die Lage im Gewerbegebiet als auch die direkte Nachbarschaft <strong>de</strong>r ICE-Bahnstrecke hatte bei erster<br />
Betrachtung dafür gesprochen, <strong>de</strong>n Wert <strong>de</strong>s Grundstückes als gering und eine nachhaltige<br />
Entwicklung mit Impulsen für die Umgebung <strong>de</strong>s Standortes als kaum umsetzbar einzustufen. Bei<br />
intensiverer Untersuchung stellte sich dann aber heraus, dass das Potenzial <strong>de</strong>s Standortes gera<strong>de</strong><br />
in <strong>de</strong>r Heterogenität <strong>de</strong>s Standortes liegt.<br />
Dadurch ist es möglich, alternativ zu <strong>de</strong>r favorisierten Nutzung als Standort <strong>de</strong>s städtischen Wertstoffhofs<br />
eine Nutzung als Forschungs- und Wissensstandort zu entwickeln. Ein Institut o<strong>de</strong>r Laborgebäu<strong>de</strong><br />
wür<strong>de</strong> <strong>de</strong>n ‚Imaginata’-Standort sichtlich stärken und könnte eine Initialzündung zur<br />
Entwicklung <strong>de</strong>s ganzen Stadtteils darstellen. Denkbar wäre ein Demonstrations- und Schulungsgebäu<strong>de</strong><br />
mit Anlagen zur Energieerzeugung aus regenerativen Energiequellen (Solarthermie, Photovoltaik,<br />
oberflächennahe Geothermie… ) und Maßnahmen zur Energieeinsparung (transparente<br />
Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, latente Wärmespeicherung). In Objektnähe könnte ein<br />
Motor-BHKW o<strong>de</strong>r ein Brennstoffzellen-BHKW stehen, welches neben <strong>de</strong>r Nahwärmeversorgung<br />
benachbarter Einrichtungen und Stromeinspeisung auch als Schulungsobjekt genutzt wer<strong>de</strong>n<br />
kann. An<strong>de</strong>re Optionen zur effizienten CO2-Min<strong>de</strong>rung, wie die Errichtung einer Lärmschutzwand<br />
zur Bahnstrecke mit unterschiedlichsten Photovoltaik-Modulen als Testanlage sind ebenfalls <strong>de</strong>nkbar.<br />
<strong>Die</strong> Nähe zur Innenstadt und die gute verkehrliche Anbindung sprächen für ein solches Schulungszentrum,<br />
welches möglicherweise mit <strong>de</strong>r präsenten Wissenschaftslandschaft in Jena gekoppelt<br />
wer<strong>de</strong>n könnte.<br />
Mit einer Nutzung als Forschungs- und Wissensstandort wäre <strong>de</strong>m Ziel <strong>de</strong>r Stadt Jena zur Revitalisierung<br />
<strong>de</strong>r Innenstadt unter <strong>de</strong>n Gesichtspunkten Attraktivität und Lebensqualität, <strong>de</strong>r Schaffung<br />
<strong>von</strong> Standorten mit hoher Erlebnisqualität und Anreizen für Bildung und Arbeit weit mehr gedient<br />
als <strong>de</strong>m pragmatischen Ansatz <strong>de</strong>r Nutzung als Wertstoffhof.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
Eine intensive bauliche Nutzung <strong>de</strong>s Grundstücks bringt finanzielle Vorteile mit sich: Zum einen ist<br />
es erfor<strong>de</strong>rlich, die Tanks im Rahmen <strong>de</strong>r Altlastensanierung zu entsorgen. <strong>Die</strong> dadurch entstehen<strong>de</strong><br />
Baugrube reduziert für Bauvorhaben mit geplanter Unterkellerung <strong>de</strong>utlich die Investitionskosten.<br />
Außer<strong>de</strong>m ist die Verfüllung <strong>de</strong>r Baugrube nicht notwendig, wie dies zum Beispiel beim<br />
Wertstoffhof, <strong>de</strong>r ohne Unterkellerung auskommt, <strong>de</strong>r Fall wäre. Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m Schulungsobjekt<br />
könnte hier über die Nutzung <strong>von</strong> Erdwärme über ‚Energiepfähle’ im<br />
Fundamentbereich nachgedacht wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> anfallen<strong>de</strong>n Sanierungskosten für die Entsorgung <strong>de</strong>r Tanks sind beträchtlich. Um diese Aufwendungen<br />
in eine wirtschaftliche Entwicklung <strong>de</strong>s Grundstückes einbin<strong>de</strong>n zu können ist eine<br />
hohe Investition erfor<strong>de</strong>rlich. <strong>Die</strong> prozentualen Aufwendungen für die Altlastensanierung fallen bei<br />
einer hohen Gesamtinvestition geringer aus als bei einer geringen Investition und verbessern dadurch<br />
die Wirtschaftlichkeit <strong>de</strong>r Gesamtmaßnahme.<br />
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt<br />
Neben <strong>de</strong>n bestehen<strong>de</strong>n Entwicklungshemmnissen am Standort Tanklager ist hier beson<strong>de</strong>rs die<br />
planungsrechtliche Sicherheit für eine spätere Investition hervorzuheben. Im Gegensatz zur Entwicklung<br />
auf <strong>de</strong>r Grünen Wiese besteht hier bereits Baurecht unter Beachtung <strong>de</strong>s Einfügungsgebots.<br />
Der Investor spart neben <strong>de</strong>n Planungskosten auch Zeit für ein oft langwieriges und aufwändiges<br />
Bauleitplanverfahren mit immer ungewissem Ausgang. Beson<strong>de</strong>rs die naturschutzfachlichen<br />
Aspekte, wie <strong>de</strong>r Nachweis <strong>de</strong>s Ausgleiches und die Beeinträchtigung <strong>de</strong>r Umweltfaktoren im<br />
REFINA: | Projektbericht | 113
Rahmen <strong>de</strong>s Umweltberichtes, sind am Standort nicht zu erbringen. Des Weiteren sind durch <strong>de</strong>n<br />
Investor keine aufwändigen Erschließungsleistungen herzustellen.<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> <strong>städtebauliche</strong>n Konzepten<br />
Eine nachträgliche <strong>Optimierung</strong> eines vorhan<strong>de</strong>nen <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes bzw. eines architektonischen<br />
Entwurfes erscheint zunächst problematisch und nicht an je<strong>de</strong>m Standort und bei<br />
je<strong>de</strong>m Konzept möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess entstehen hier zusätzliche Kosten,<br />
die aber angesichts <strong>de</strong>r hier beispielhaft durchgeführten Berechnungen gerechtfertigt sind.<br />
Eine frühzeitige und genaue Darstellung <strong>de</strong>r Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
behebungspflichtigen Lasten und <strong>de</strong>s speziellen Investitionsrisikos sollte die Basis für das Konzept<br />
<strong>de</strong>r baulich räumlichen Gestaltung und <strong>de</strong>r Gestaltung <strong>de</strong>s Freiraumes bil<strong>de</strong>n. Dabei stellt bereits<br />
die synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls mit <strong>de</strong>m<br />
Risikoprognosemo<strong>de</strong>ll eine hilfreiche Grundlage dar.<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
Ausdrücklicher Wunsch <strong>de</strong>r Stadt Jena und <strong>de</strong>s Kommunalservice Jena (KSJ) ist es, auf <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
<strong>de</strong>n zum Teil bereits betriebenen städtischen Wertstoffhof auszubauen. Aus gesamtstädtischen<br />
Überlegungen ist <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandort für einen Wertstoffhof im Stadtgebiet geeignet. Er<br />
befin<strong>de</strong>t sich im Gewerbegebiet, in unmittelbarer Nähe zu <strong>de</strong>m Hauptsitz <strong>de</strong>s KSJ. Das Grundstück<br />
ist gut an die städtische Infrastruktur angebun<strong>de</strong>n. Einen Ersatzstandort mit ähnlich günstigen Voraussetzungen<br />
zu entwickeln, ist für die Stadt Jena mit einem erheblichen Aufwand verbun<strong>de</strong>n und<br />
wird daher als eher unrealistisch eingeschätzt.<br />
114 | REFINA: | Projektbericht
3.5. Mo<strong>de</strong>llstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein<br />
Abb. 50: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Standortes Weimar-Werk Bad Lobenstein, Quelle: GeoContent, Aufnahmedatum 30.09.2000<br />
<strong>Die</strong> Luftaufnahme zeigt <strong>de</strong>n Standort Weimar-Werk Bad Lobenstein inmitten eines aus Wohnbebauung<br />
und Kleingewerbe bestehen<strong>de</strong>n Mischgebietes. Der Standort befin<strong>de</strong>t sich in zentraler<br />
Lage <strong>de</strong>r Ortschaft.<br />
Östlich <strong>de</strong>s Standortes grenzt die Poststraße an, gefolgt <strong>von</strong> Gleisanlagen <strong>de</strong>r Deutschen Bahn<br />
AG. In einer Entfernung <strong>von</strong> ca. 80 m fließt die Lemnitz als nächstgelegener Vorfluter in südliche<br />
Richtung.<br />
Südlich <strong>de</strong>s Standortes grenzt Wohnbebauung an, gefolgt <strong>von</strong> industrieller Nutzung. In einer Entfernung<br />
<strong>von</strong> ca. 500 m befin<strong>de</strong>t sich die ‚ARDESIA-Therme’ mit angeschlossenem Kurbetrieb und<br />
einem Freibad.<br />
Westlich grenzt die Heinrich-Behr-Straße an das Grundstück, gefolgt <strong>von</strong> Wohnbebauung.<br />
Im Nor<strong>de</strong>n befin<strong>de</strong>n sich gewerblich genutzte Gebäu<strong>de</strong> und in einer Entfernung <strong>von</strong> ca. 200 m eine<br />
Sportanlage.<br />
REFINA: | Projektbericht | 115
3.5.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort D: Weimar-Werk, Bad Lobenstein<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Nördlich <strong>de</strong>r Altstadt, in fußläufiger Entfernung zu Zentrum und Kurpark;<br />
in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof;<br />
unweit <strong>de</strong>r Schulstandorte;<br />
ehemalig: Gewerbe/Industrie<br />
Parzellenstruktur Größe: 0,63 ha;<br />
Ziele<br />
momentan: Leerstand/Abbruch<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: Wohnen und Gewerbe<br />
116 | REFINA: | Projektbericht<br />
1.355 m²<br />
2.655 m²<br />
3.585 m²<br />
(18%)<br />
(35%)<br />
(47%)<br />
in Stadtlage, Zentrumsnähe,<br />
in unmittelbarer Nähe zum geplanten zweiten Zentrum,<br />
Nähe zu Schul- und Sporteinrichtungen,<br />
heterogene Bauvolumen, diverse Baustile und Konstruktionsarten in Nachbarschaft<br />
Innenbereich;<br />
gemischt genutzte Baufläche im Flächennutzungsplan (in Aufstellung),<br />
Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren;<br />
bauliche Vorhaben für Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch<br />
Um eine heterogene Tragfähigkeit für Verkehrsflächen zu erreichen, ist ein Bo<strong>de</strong>naustausch<br />
bis ca. 30 cm unter Planum erfor<strong>de</strong>rlich (bei Durchfeuchtung/weicher Konsistenz<br />
bis 60 cm).<br />
Für Bauwerke mit mo<strong>de</strong>raten Lasten ist eine Flachgründung auf einem 1 m mächtigen<br />
Polster möglich. Bei höheren Lasten sind zusätzliche Baugrun<strong>de</strong>rkundungen<br />
erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Bo<strong>de</strong>nkontaminationen: Umfang öffentlich-haftungsrechtlich begründbarer Sanierungsmaßnahmen<br />
bislang ungeklärt;<br />
Grundwasserkontaminationen, die sich auf benachbarte Grundstücke aus<strong>de</strong>hnen:<br />
mögliche privatrechtliche Haftungsansprüche <strong>von</strong> Grundstückseignern im Abstrom,<br />
<strong>de</strong>ren Grundwasserqualität beeinträchtigt wur<strong>de</strong>, ebenfalls ungeklärt<br />
GESA mbH -<br />
Gesellschaft zur Entwicklung und Sanierung <strong>von</strong> Altstandorten mbH<br />
Eigentümer:<br />
zum Verkauf angeboten<br />
Stadt:<br />
Entwicklung eines zweiten innerstädtischen Zentrums (großflächiger Han<strong>de</strong>l, <strong>Die</strong>nstleistung)<br />
um <strong>de</strong>n Heinrich-Scherer-Platz in <strong>de</strong>r Nähe <strong>de</strong>s Grundstücks,<br />
Wohn- und Gewerbenutzung<br />
Interessenten:<br />
keine
Abb. 51: Bestandslageplan 06. Juli 2006<br />
REFINA: | Projektbericht | 117
3.5.2. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es han<strong>de</strong>lt sich um:<br />
Konzeptvariante 1 ‚Autohaus’<br />
Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’<br />
Konzeptvariante 3 ‚Mischgebiet neu’<br />
Konzeptvariante 4 ‚Wohnen’<br />
Vorzugsvariante ‚Mischgebiet Bestand’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
wur<strong>de</strong> die Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’ aufgrund folgend genannter, wesentlicher<br />
Vorzüge als <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante ermittelt.<br />
Stadtbild und<br />
Landschaft:<br />
118 | REFINA: | Projektbericht<br />
· bei angemessenen Kubaturen wer<strong>de</strong>n Raumkanten hergestellt und die<br />
Stadtsilhouette bleibt unbeeinflusst<br />
· nutzungsadäquate Freiraumqualität<br />
Bau- und Raumstruktur: · optimale Nutzungsmischung (Wohnen und Gewerbe)<br />
· durchschnittliche Ausnutzung <strong>de</strong>s Maßes <strong>de</strong>r Bebauung und <strong>de</strong>s Versiegelungsanteils<br />
· gemischte Bauweise und umgebungstypische Dachform<br />
Konfliktpotenzial:<br />
Potenzial Aufwertung/Stabilisierung:<br />
· durchschnittliche Emission<br />
· In Bezug auf Natur- und Umweltschutz teilweise Aufwertung<br />
· Nachbarschaftsrecht wenig betroffen<br />
· Stadtklima unbeeinflusst<br />
· Nachhaltige Nutzung<br />
· Gering ist <strong>de</strong>r Einfluss auf Impulswirkung, Image, Innovation und Baukultur<br />
Verkehrserschließung<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r topographischen Gegebenheiten ist die Erschließung <strong>de</strong>s Standortes <strong>von</strong> bei<strong>de</strong>n<br />
angrenzen<strong>de</strong>n Straßen (Poststraße im Osten, Heinrich-Behr-Straße im Westen) aus möglich. Somit<br />
wäre <strong>de</strong>r Standort für die geplante Nutzung optimal erschlossen, da für die verschie<strong>de</strong>nen<br />
Funktionsbereiche Wohnen im westlichen Teil und gewerbliche Nutzung im östlichen Teil jeweils<br />
separate Zufahrtsmöglichkeiten bestehen. <strong>Die</strong> stadttechnischen Erschließungsanlagen in <strong>de</strong>r Heinrich-Behr-Straße<br />
entsprechen nach <strong>de</strong>rzeitigem Kenntnisstand eher <strong>de</strong>nen eines Wohngebietes,<br />
am Grundstück befin<strong>de</strong>t sich jedoch bereits eine Trafostation. Sowohl die verkehrliche als auch die<br />
stadttechnische Erschließung <strong>de</strong>s gewerblich genutzten Grundstückteils soll sich daher nach <strong>de</strong>r<br />
Poststraße, die als städtische Erschließungsstraße dient, orientieren.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
Es ist vorgesehen, auf <strong>de</strong>m Grundstück die noch vorhan<strong>de</strong>ne Bebauung entlang <strong>de</strong>r Poststraße zu<br />
sanieren und zu erhalten. Hier könnte sich Wohnnutzung mit nicht stören<strong>de</strong>n Kleingewerbebetrieben<br />
ansie<strong>de</strong>ln. <strong>Die</strong> Grundstücksabgrenzung zur westlichen Wohnbebauung kann mittels Stützmauer<br />
o<strong>de</strong>r Gelän<strong>de</strong>terrassierung erfolgen, im rückwärtigen Grundstücksbereich können Stellplätze<br />
geschaffen wer<strong>de</strong>n.<br />
Der westliche Grundstücksteil (entlang <strong>de</strong>r Heinrich-Behr-Straße) soll hochbaulich für Einfamilienhaus-<br />
o<strong>de</strong>r Doppelhausbebauung zur Verfügung stehen. <strong>Die</strong> Traufhöhe sollte 5,5 m nicht überschreiten,<br />
die Gebäu<strong>de</strong> sind mit Satteldächern zu versehen.
Abb. 52: Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’<br />
Freiflächen<br />
Alle nicht überbauten Grundstücksteile (außer notwendigen Stellplätzen) sollten gärtnerisch bzw.<br />
grünordnerisch gestaltet wer<strong>de</strong>n, um <strong>de</strong>m Charakter <strong>de</strong>r Umgebung zu entsprechen. Der Höhenunterschied<br />
<strong>von</strong> ca. drei Metern zwischen Neubebauung und <strong>de</strong>m Bestand kann als begrünter<br />
Carport genutzt wer<strong>de</strong>n. Eine fußläufige Verbindung <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Wohngrundstücken zu <strong>de</strong>n Stellplätzen<br />
bzw. zu <strong>de</strong>n Gewerbeeinheiten sollte möglich sein.<br />
REFINA: | Projektbericht | 119
3.5.3. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>r Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wur<strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut<br />
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.<br />
Seit 1934 wur<strong>de</strong> auf <strong>de</strong>m Standort Metallverarbeitung betrieben (zunächst ‚Metallwerk Werner<br />
Schrö<strong>de</strong>r’). Nach 1948 firmierte das Werk unter ‚VEB (B) Mewa Lobenstein’, später unter ‚Lomafa<br />
Lobenstein’. 1994 wur<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Standort als Betriebsteil Lobenstein <strong>de</strong>r ‚Weimar-Werk GmbH’ zugeschlagen.<br />
<strong>Die</strong> Fertigung <strong>von</strong> Halberzeugnissen, vor allem aber die Metallvere<strong>de</strong>lung (Galvanik)<br />
incl. <strong>de</strong>r Entfettung führten aufgrund <strong>de</strong>s Stan<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r damaligen Technik, <strong>de</strong>r handlings- und Lagerungsbedingungen<br />
für Betriebs- und Betriebshilfsstoffe, letztendlich eines insgesamt sorgloseren<br />
Umganges mit unserer Umwelt, zu Kontaminationen im Untergrund. So liegen in unterschiedlichen<br />
Tiefen Bo<strong>de</strong>nkontaminationen vor. Das Grundwasser ist ebenfalls kontaminiert.<br />
Hauptkontaminanten sind Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe (LHKW) sowohl für <strong>de</strong>n<br />
Bo<strong>de</strong>n als auch für das Grundwasser. Daneben sind für die Bo<strong>de</strong>nkontamination auch MKW (Mineralölkohlenwasserstoffe)<br />
und Schwermetalle (Cr und Ni) relevant.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
Es erfolgte eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich unzulässiger<br />
Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
120 | REFINA: | Projektbericht<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: geringes Risiko<br />
RK 3: mittleres Risiko<br />
RK 4: hohes Risiko<br />
RK 5: sehr hohes Risiko<br />
RK 6: akute Gefahr<br />
Abb. 53: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles (= Verringerung<br />
<strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe Abb. 20) wer<strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong><br />
Risikoklassen abgeleitet:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 2, 3a, 3b und 3c<br />
RK 2 (geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1b<br />
RK 3 (mittleres Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1a<br />
RK 4 (hohes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 3d<br />
RK 5 (sehr hohes Risiko): keine<br />
RK 6 (akute Gefahr): keine<br />
Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
ergibt sich die Notwendigkeit <strong>de</strong>r angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r in<br />
die RK 4 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen um eine Risikoklasse. <strong>Die</strong> Ursache für die Risikoeinstufung<br />
ist für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 3d die Gleiche: <strong>Die</strong> Existenz <strong>von</strong> Schadstoffkontaminationen im<br />
Untergrund und in <strong>de</strong>r verbliebenen Bausubstanz bewirkte in erster Linie die Betroffenheit dieser<br />
bei<strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
Technisch zu bewältigen ist die Erreichung <strong>de</strong>s Sanierungszieles ‚mittleres Risiko’ nur mittels <strong>de</strong>r<br />
Sanierung <strong>de</strong>s Bereiches um die ehemalige Neutralisationsgrube mit Verfüllung <strong>de</strong>r Hohlformen<br />
und Verdichtung sowie durch die Versiegelung <strong>de</strong>r kontaminierten Bereiche innerhalb <strong>de</strong>r verbliebenen<br />
Bausubstanz. Damit ist die Nutzungsfunktion 3d wie<strong>de</strong>r hergestellt. Mit <strong>de</strong>r Sanierung <strong>de</strong>r<br />
kontaminierten Bereiche wird zu<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Betroffenheitsgrad <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c auf die Stufe 1<br />
(‚geringfügig betroffen’) reduziert: ein Stoffnachschub ist nunmehr nicht o<strong>de</strong>r nur noch in geringem<br />
Maße zu prognostizieren. Bei dieser Vorgehensweise tritt als Nebeneffekt ein, dass gleichzeitig <strong>de</strong>r<br />
Betroffenheitsgrad <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1a ebenfalls um eine Stufe reduziert wird.<br />
<strong>Die</strong> im BAND 6 <strong>de</strong>tailliert ermittelte Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 565 T€, wenn das Bestandsgebäu<strong>de</strong> bestehen bleibt. Wird dieses entfernt,<br />
fallen aufgrund <strong>de</strong>r dann fehlen<strong>de</strong>n Versiegelung weitere Sicherungsmaßnahmen mit Kosten in<br />
Höhe <strong>von</strong> zusätzlichen 188 T€ an.<br />
Oberflächenwasser<br />
Es ist ein Oberflächengewässer in <strong>de</strong>r vom<br />
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhan<strong>de</strong>n<br />
(Lemnitz). Eine vom Standort ausgehen<strong>de</strong> Kontamination<br />
<strong>de</strong>s Oberflächengewässers wird als<br />
unwahrscheinlich eingeschätzt.<br />
Es besteht <strong>de</strong>mnach kein Risiko.<br />
Abb. 54: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort D, Weimar-Werk Lobenstein<br />
REFINA: | Projektbericht | 121
Grundwasser<br />
122 | REFINA: | Projektbericht<br />
Aus <strong>de</strong>r Einstufung gemäß <strong>de</strong>r Entscheidungsmatrix<br />
ergibt sich eine Zuordnung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasserstockwerkes<br />
in ein ‚hohes<br />
Inanspruchnahmerisiko’.<br />
Ein verbesserter Zustand <strong>de</strong>s Grundwassers kann<br />
am Standort durch die Wie<strong>de</strong>rherstellung <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion<br />
1c erreicht wer<strong>de</strong>n (Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
Schadstoffquelle, Verhin<strong>de</strong>rung eines Schadstoffnachschubes,<br />
Tolerierung <strong>de</strong>r Schadstoffe, die<br />
bereits ‚auf <strong>de</strong>m Wege’ sind.).<br />
Sanierungsmaßnahmen, das Grundwasser selbst<br />
betreffend, erübrigen sich, wenn nicht privatrechtliche<br />
Ansprüche <strong>von</strong> Anrainern geltend gemacht<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Abb. 55: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort D, Weimar-Werk Bad Lobenstein<br />
Investitionsrisiko<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r vier <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
im BAND 6.<br />
Das als Vergleichswert für das <strong>optirisk</strong> – Projekt interessante theoretische maximale Investitionsrisiko<br />
beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche möglichen Investitionsrisiken,<br />
die zusätzlich zu <strong>de</strong>n i<strong>de</strong>ntifizierten und monetarisierten Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
(Inanspruchnahmerisiken) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch<br />
anfallen wür<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen<br />
Lasten erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand <strong>von</strong> ca. 2.290 T€ (Detaillierte Berechnung<br />
in BAND 6).
Kostenzusammenstellung<br />
1. Inanspruchnahmerisiko<br />
a) Kosten beim Stehenlassen <strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s ca. 565 T€<br />
b) Kosten incl. zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen bei Abbruch <strong>de</strong>s<br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong>s und einer Entsiegelung<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos<br />
(nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten)<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen<br />
(… unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, sie laufen nacheinan<strong>de</strong>r als 2 <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r<br />
unabhängige Baumaßnahmen ab [oft Praxis]. Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen<br />
‚in einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen<br />
Baustelleneinrichtung, aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits teilweise<br />
vorhan<strong>de</strong>nen Baugruben und weiterer Synergieeffekte ein Einspareffekt<br />
<strong>von</strong> lediglich 8 T€.)<br />
ca. 753 T€<br />
ca. 2.290 T€<br />
a) Kosten beim Stehenlassen <strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s ca . 2.855 T€<br />
b) Kosten incl. zusätzlicher Sicherungsmaßnahmen bei Abbruch <strong>de</strong>s<br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong>s und einer Entsiegelung<br />
ca . 3.043 T€<br />
Fazit: Infolge einer Entscheidung, ob für eine zukünftige Standortnutzung das<br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong> erhalten bleibt o<strong>de</strong>r rückgebaut wer<strong>de</strong>n soll, fallen<br />
Kosten für das Inanspruchnahmerisiko zur angemessenen Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1c und 3d unterschiedlich aus: Wird das<br />
Bestandsgebäu<strong>de</strong> weitergenutzt, betragen die Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
565 T€. Im Falle <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>abrisses entstehen weitere Kosten<br />
zur Gefahrenabwehr in Höhe <strong>von</strong> 188 T€, so dass sich die Summe auf<br />
753 T€ erhöht.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos nach<br />
erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten<br />
(Inanspruchnahmerisiko) erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand <strong>von</strong> ca. 2.290<br />
T€.<br />
Bei zeitgleicher Ausführung <strong>de</strong>r Maßnahmen zur Risikobehebung entsteht<br />
ein Einspareffekt <strong>von</strong> lediglich ca. 8 T€ (0,3 %).<br />
3.5.4. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
<strong>Die</strong> Grundlagen zur Konfliktanalyse sind im Abschnitt 3.2.4 am Mo<strong>de</strong>llstandort ROTASYM erläutert.<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen.<br />
<strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Weimar-Werk Bad Lobenstein sind im Besitz eines Eigentümers.<br />
<strong>Die</strong> Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt dar:<br />
REFINA: | Projektbericht | 123
Gesamtfläche: 0,63 ha: 100 % <strong>de</strong>r Fläche GESA GmbH<br />
Fazit: Eine aus eigentumsrechtlichen Gegebenheiten resultieren<strong>de</strong> Konfliktsituation<br />
besteht nicht. Eine uneingeschränkte Standortentwicklung ist<br />
aus dieser Sicht möglich.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Am Mo<strong>de</strong>llstandort müssen künftige Bauvorhaben zur Zeit nach § 34 Baugesetzbuch (Bauen im<br />
unbeplanten Innenbereich) hinsichtlich ihrer Genehmigungsfähigkeit beurteilt wer<strong>de</strong>n. Nach Stand<br />
<strong>de</strong>s Flächennutzungsplanes <strong>de</strong>r Stadt Bad Lobenstein ist <strong>de</strong>r Standort als Mischgebietsfläche (§ 5<br />
Abs. 2 Nr. 1 BauGB) ausgewiesen. Vorhan<strong>de</strong>ne bauliche Anlagen genießen – im Rahmen <strong>de</strong>r<br />
Zulässigkeitsvoraussetzungen <strong>de</strong>s BauGB – Bestandsschutz. Gleichzeitig ist <strong>de</strong>r Standort Bestandteil<br />
eines sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes, <strong>de</strong>r ebenfalls das Ziel<br />
einer späteren Mischgebietsnutzung hat.<br />
Hinsichtlich <strong>de</strong>s Baunebenrechts sind bei <strong>de</strong>r Überplanung <strong>de</strong>s Gebietes baurechtlich beachtliche<br />
Regelungstatbestän<strong>de</strong> an<strong>de</strong>rer Rechtsgebiete wie z.B. <strong>de</strong>s Wasser-, Immissionsschutz-, Naturschutz-<br />
und Straßenrechts zu hinterfragen, die möglicherweise (je nach Art <strong>de</strong>r späteren Grundstücksnutzung)<br />
zu Entwicklungshemmnissen o<strong>de</strong>r Nutzungskonflikten führen könnten.<br />
Fazit: Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine<br />
Entwicklungshemmnisse.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv bearbeitet. <strong>Die</strong> Altlastensituation wird vornehmlich durch<br />
die frühere Nutzung als Standort für die Maschinenproduktion bestimmt. Aufgrund <strong>von</strong> Handhabungsverlusten<br />
sowie unzureichen<strong>de</strong>r Dichtigkeiten <strong>de</strong>r unterschiedlichen Produktionsstrecken<br />
kam es zur Verfrachtung <strong>von</strong> Schadstoffen in <strong>de</strong>n Untergrund und in das Grundwasser.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> erstmals eine exakte I<strong>de</strong>ntifizierung und<br />
Monetarisierung <strong>de</strong>s Haftungsrisikos (BAND 6, Abschnitt 5.1.) für <strong>de</strong>n Standort vorgenommen. <strong>Die</strong>ser<br />
Schritt schafft die erfor<strong>de</strong>rliche Klarheit über die monetären Risiken für eine Nachnutzung.<br />
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen wur<strong>de</strong> mit<br />
rund 565 T€ monetarisiert.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Unwägbarkeit <strong>de</strong>s aus ökologischen Sachverhalten resultieren<strong>de</strong>n<br />
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für<br />
die Standortentwicklung dar.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten bzw. <strong>de</strong>r Finanzierung <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Es existieren insgesamt drei Verkehrswertgutachten aus <strong>de</strong>n Jahren 1995, 2004 und 2006 zum<br />
Standort. Nach Angaben <strong>de</strong>s Gutachterausschusses (Geschäftsstelle Lobenstein) kann <strong>von</strong> einem<br />
Bo<strong>de</strong>nrichtwert <strong>von</strong> 40 €/m² für unbebautes Gelän<strong>de</strong> ausgegangen wer<strong>de</strong>n. Aufgrund <strong>de</strong>s Bebauungszustan<strong>de</strong>s<br />
wur<strong>de</strong> dieser Wert im Gutachten <strong>von</strong> 2006 auf ca. 28,5 €/m² reduziert. Entsprechend<br />
<strong>de</strong>r Grundstücksgröße wur<strong>de</strong> <strong>de</strong>r Verkehrswert mit ca. 178,9 T€ ausgewiesen. Angewen<strong>de</strong>t<br />
auf das Grundstück <strong>de</strong>s Weimar-Werkes könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 252 T€<br />
erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
124 | REFINA: | Projektbericht
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 28,5 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Bo<strong>de</strong>nrichtwert für sanierten Standort (gemessen an benachbarten Grundstücken,<br />
gem. Gutachterausschuss): 40 €/m²<br />
ca. 179 T€<br />
ca. 252 T€<br />
Differenz ca. 73 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko (mind.) ca. 565 T€<br />
Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen, das für<br />
<strong>de</strong>n Fall <strong>de</strong>s Bestehenbleibens <strong>de</strong>s Hauptgebäu<strong>de</strong>s mit rund 565 T€ monetarisiert wur<strong>de</strong>, nimmt<br />
fast das 8-fache <strong>de</strong>r Wertsteigerung ein, die das Grundstück durch die Sanierung erfährt.<br />
Zu<strong>de</strong>m bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (Hauptkostenanteil),<br />
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,<br />
3. <strong>de</strong>n Rückbau und die Entsorgung <strong>von</strong> über- und unterirdischen Anlagen,<br />
4. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen<br />
5. Kontaminationen <strong>de</strong>s Grundwassers (bei Baugrubenwasserhaltungen)<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 2,29 Mio € erfor<strong>de</strong>rn.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo nicht<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die oben aufgeführten<br />
Positionen 1. - 5. berührt wer<strong>de</strong>n.<br />
Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird unterschiedlich in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau<br />
o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Abfällen, Baugrubenwasserhaltung usw. erfor<strong>de</strong>rlich. Unterschiedliche<br />
Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses theoretischen<br />
maximalen Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 0,04 % bis max. 10 % je nach Konzeptvariante.<br />
Sie sind im BAND 6 <strong>de</strong>tailliert aufgeführt.<br />
Fazit: Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen beträgt das 8-fache <strong>de</strong>r Wertsteigerung, die das<br />
Grundstück durch die Sanierung erfährt.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r Höhe <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos im Vergleich zum<br />
Grundstückswert sowie <strong>de</strong>r für eine Nachnutzung zusätzlich anfallen<strong>de</strong>n<br />
Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s speziellen Investitionsrisikos kann die<br />
Standortentwicklung aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte ohne die<br />
Inanspruchnahme <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln nicht rentierlich abgewickelt wer<strong>de</strong>n.<br />
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Das baulich-räumliche, das funktionelle und das gestalterische Konfliktpotential sind aufgrund <strong>de</strong>r<br />
Rahmenbedingungen (Mischgebietsnutzung), wenn alle rechtlichen Vorgaben (<strong>de</strong>s BauGB und <strong>de</strong>r<br />
BauNVO) eingehalten wer<strong>de</strong>n, relativ gering. <strong>Die</strong> künftige Bebauung <strong>de</strong>s Standortes sollte jedoch<br />
gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das Gesamt- B- Plan- Gebiet setzen. Lediglich die aktuell<br />
noch vorhan<strong>de</strong>ne Bebauung <strong>de</strong>s Grundstückes könnte einen Konflikt darstellen, da eine poten-<br />
REFINA: | Projektbericht | 125
tielle uneingeschränkte bauliche Nachnutzung nicht o<strong>de</strong>r nur erschwert möglich ist. Deshalb wird in<br />
3 Konzeptvarianten vom Abbruch <strong>de</strong>r noch vorhan<strong>de</strong>nen Bebauung ausgegangen.<br />
Der im Bereich <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Poststraße zur Heinrich-Behr-Straße zu überwin<strong>de</strong>n<strong>de</strong><br />
Höhenunterschied erschwert allerdings die Nutzung als ein durchgehen<strong>de</strong>s Grundstück, weshalb<br />
auch die Konzeptvarianten <strong>von</strong> einer terrassierten Nutzung <strong>de</strong>s Grundstückes ausgehen.<br />
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische<br />
Wirkung <strong>de</strong>s Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss<br />
nehmen und <strong>de</strong>ren Leitlinien <strong>de</strong>finieren. Das Entstehen <strong>von</strong> Nutzungskonflikten<br />
im Mischgebiet ist durch die Einhaltung <strong>de</strong>r gesetzlichen Vorgaben<br />
<strong>de</strong>s BauGB und <strong>de</strong>r BauNVO zu verhin<strong>de</strong>rn.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
<strong>Die</strong> drei relevanten Baugrundschichten (Auffülle, Hanglehm/-schutt, Tonschiefer/-zersatz) weisen<br />
insgesamt mäßige bis günstige Eigenschaften bei <strong>de</strong>n hier bestimmen<strong>de</strong>n Parametern Konsistenz/<br />
Lagerungsdichte/Festigkeit (DIN 1054) auf. Auch die Tragfähigkeiten sind sowohl für die Gründung<br />
<strong>von</strong> Verkehrsflächen als auch für Hochbauten insgesamt nur als ‚mäßig’ bis ‚günstig’ einzustufen.<br />
Daher sind bei <strong>de</strong>r Errichtung <strong>von</strong> Verkehrs-/o<strong>de</strong>r Lagerflächen nur geringe zusätzliche kostenwirksame<br />
Maßnahmen zur Bo<strong>de</strong>nverbesserung erfor<strong>de</strong>rlich: Bo<strong>de</strong>naustausch o<strong>de</strong>r -verbesserung <strong>von</strong><br />
ca. 30-60 cm Schichtdicke (abhängig <strong>von</strong> Durchfeuchtung und Konsistenz).<br />
Bei <strong>de</strong>r Errichtung <strong>von</strong> Hochbauten sind Flachgründungen auf einem 1m mächtigen Polster möglich.<br />
Tiefgründungen erfor<strong>de</strong>rn zusätzliche Baugrun<strong>de</strong>rkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen.<br />
<strong>Die</strong> jahrzehntelange Bebauung durch mehrgeschossige Gebäu<strong>de</strong> zeigt, dass aus <strong>de</strong>r Baugrundsituation<br />
kein primäres Hemmnis für die Standortentwicklung abzuleiten ist.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> insgesamt als ‚mäßig’ bis ,günstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse<br />
stellen kein Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
<strong>Die</strong> Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis, dass die Problematik <strong>de</strong>r ökonomischen Sachverhalte<br />
vorrangige Be<strong>de</strong>utung für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich seiner Entwicklung hat. Nachfolgen<strong>de</strong> Zusammenstellung<br />
zeigt das analysierte Konfliktpotenzial in gewichteter Reihenfolge:<br />
a) Wesentliches Entwicklungshemmnis ist das aus ökologischen Sachverhalten<br />
resultieren<strong>de</strong> Haftungsrisiko.<br />
b) Ja nach konkreter Art <strong>de</strong>r baulichen Nachnutzung fallen für die Berücksichtigung<br />
umweltrelevanter Sachverhalte in Form <strong>von</strong> Investitionsrisiken weitere<br />
Kosten an.<br />
c) <strong>Die</strong> <strong>städtebauliche</strong> Situation bil<strong>de</strong>t kein Entwicklungshemmnis, <strong>de</strong>nnoch sollte<br />
ein Entwicklungskonzept für <strong>de</strong>n Standort auf die gestalterische Wirkung <strong>de</strong>s<br />
Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss nehmen und <strong>de</strong>ren Leitlinien<br />
<strong>de</strong>finieren.<br />
d) Kein Entwicklungshemmnis stellen die Baugrundverhältnisse dar, die als<br />
‚mäßig’ bis ‚günstig’ einzustufen sind.<br />
e) Aus baurechtlicher und baunutzungsrechtlicher Sicht bestehen keine Entwicklungshemmnisse.<br />
126 | REFINA: | Projektbericht
f) Aus Grün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>r Eigentumssituation wer<strong>de</strong>n ebenfalls keine Standortentwicklungshemmnisse<br />
abgeleitet.<br />
Aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse wer<strong>de</strong>n die prinzipiellen Schlussfolgerungen abgeleitet:<br />
- Zur Beseitigung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten ist die Aufstellung eines Sanierungsplans<br />
nach BBodSchG durch <strong>de</strong>n Sanierungsverantwortlichen die ordnungsrechtliche<br />
Vorraussetzung für eine weiterführen<strong>de</strong> Bebauung <strong>de</strong>s Standortes.<br />
- Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n hierfür ermittelten Kosten ist die Klärung <strong>de</strong>r Sanierungsverantwortlichkeit<br />
essentiell. Sofern <strong>de</strong>r ursächliche Handlungsstörer nicht mehr herangezogen<br />
wer<strong>de</strong>n kann, müssen die Flurstückseigentümer als Zustandsstörer für die Behebung<br />
<strong>de</strong>r Lasten in Anspruch genommen wer<strong>de</strong>n.<br />
- <strong>Die</strong> Inanspruchnahme <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln ist notwendig, da die Sanierung <strong>de</strong>r Altlasten<br />
vom Eigentümer nicht allein geleistet wer<strong>de</strong>n kann. <strong>Die</strong> Unterstützung sollte vollständig<br />
<strong>de</strong>n Umfang <strong>de</strong>r unrentierlichen Maßnahmen ausgleichen.<br />
3.5.5. Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Mischgebiet Bestand’<br />
Der Kostenprognose für eine angenommene Nachnutzung als Mischgebiet aus Gewerbefläche<br />
(Produktionshauptgebäu<strong>de</strong> bleibt bestehen) und Wohnbebauung gemäß Konzeptvariante 2 liegen<br />
folgen<strong>de</strong> Annahmen zugrun<strong>de</strong>:<br />
- Im Vorfeld <strong>de</strong>r Erdbauarbeiten erfolgt die Entsorgung <strong>de</strong>r Abbruchmassen <strong>de</strong>s ehemaligen<br />
zentralen Mehrzweckgebäu<strong>de</strong>s, <strong>de</strong>r Abbruch <strong>de</strong>r alten Trafo-Station und <strong>de</strong>r versiegelten<br />
Freiflächen sowie die Entsorgung <strong>de</strong>r aus <strong>de</strong>m Abbruch anfallen<strong>de</strong>n Bauschuttmassen<br />
(Investitions-Kosten).<br />
- Mit <strong>de</strong>r Neubebauung erfolgt keine Kellergründung. <strong>Die</strong> maximale Aushubtiefe für die<br />
Gebäu<strong>de</strong>gründung wird mit 1 m unter Gelän<strong>de</strong> angesetzt. Für die Freifläche (Stellplatz<br />
und Wiese) wird ebenfalls <strong>von</strong> einer maximalen Eingreiftiefe <strong>von</strong> 1 m unter Gelän<strong>de</strong> ausgegangen.<br />
- Verbesserungsmaßnahmen <strong>de</strong>s Baugrun<strong>de</strong>s hinsichtlich <strong>de</strong>r geotechnischen Tragfähigkeit<br />
können zunächst ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />
- Es erfolgt keine tiefreichen<strong>de</strong> Entfernung <strong>de</strong>r kontaminierten Bo<strong>de</strong>nmassen außerhalb<br />
<strong>de</strong>s Sanierungsbereiches. Das Eindringen <strong>von</strong> Nie<strong>de</strong>rschlagswasser und <strong>de</strong>m damit verbun<strong>de</strong>nen<br />
Auswaschen <strong>von</strong> Schadstoffen aus <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>nschichten ist unterhalb <strong>de</strong>s bestehen<strong>de</strong>n<br />
Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s nicht zu besorgen.<br />
REFINA: | Projektbericht | 127
Abb. 56: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseitigung behebungspflichtiger Lasten.<br />
Für bestimmte Standorte ist bzgl. <strong>de</strong>r Kosten <strong>von</strong> Belang, ob die Beseitigung <strong>de</strong>s für die Konzeptvariante<br />
spezifischen Investitionsrisikos zeitlich nach <strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen erfolgt o<strong>de</strong>r<br />
technisch in einem Zuge mit diesen kombiniert wer<strong>de</strong>n kann. Letzteres kann unter bestimmten<br />
Bedingungen zu Einsparpotenzialen führen.<br />
<strong>Die</strong> Variante eines Mischgebietes mit Erhaltung <strong>de</strong>s Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s erfor<strong>de</strong>rt nach <strong>de</strong>r<br />
Sanierung durch Ausbohren <strong>de</strong>r Schadstoffquelle (LHKW) keine weiteren Baugruben.<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 6 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 565 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos<br />
(nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten)<br />
128 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 92 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 657 T€<br />
Da im vorliegen<strong>de</strong>n Fall jedoch das Bestandsgebäu<strong>de</strong> erhalten bleibt und weiter keine Baugruben<br />
in kontaminierten Bereichen entstehen, sind auch keine Kostenersparnisse durch die Baugrubennutzung<br />
für die Beseitigung <strong>von</strong> Investitionsrisiken erzielbar.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos für die Nachnutzung als Mischgebiet<br />
für Wohnen und Gewerbe bei Erhalt (Umnutzung) <strong>de</strong>s Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s<br />
erfor<strong>de</strong>rt nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen<br />
Lasten einen Kostenaufwand <strong>von</strong> ca. 92,3 T€.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>von</strong> Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken sind<br />
verschie<strong>de</strong>nen Arbeitsschritten zuzuordnen (Erdbau bzw. Abbruch und<br />
Entsorgung Bauschutt). Somit entsteht kein Einspareffekt bei einer Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken ‚in einem Zuge’.<br />
<strong>Die</strong> Gesamtkosten für die Behandlung <strong>de</strong>r umweltrelevanten Sachverhalte<br />
betragen 657 T€.
Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Beseitigung <strong>von</strong> Risiken aufgrund ökologischer Sachverhalte entstehen<br />
weitere Leistungen und Kosten, die jedoch auch ohnehin bei <strong>de</strong>r beabsichtigten Investition ‚Mischgebiet<br />
Bestand’ anfallen (‚Sowieso’ – Kosten, Erläuterungen siehe im Abschnitt Mo<strong>de</strong>llstandort C).<br />
<strong>Die</strong> Grafik Abb. 57 gibt eine Übersicht über die Kostenstruktur im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n ökologischen<br />
Sachverhalten für die Konzeptvariante ‚Mischgebiet Bestand’. Aufgrund <strong>de</strong>s dargelegten<br />
Umstan<strong>de</strong>s, dass keine <strong>Optimierung</strong>seffekte durch eine Kopplung <strong>de</strong>r Maßnahmen zur Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Inanspruchnahme- und <strong>de</strong>r Investitionsrisiken möglich sind, existieren im Diagramm auch keine<br />
Überschneidungen <strong>de</strong>s roten und gelben Kostenblockes wie beispielsweise am Standort C.<br />
3.5.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’<br />
Mit <strong>de</strong>m im Projekt entwickelten Bewertungsinstrument wur<strong>de</strong> die Variante ‚Mischgebiet Bestand’<br />
als Vorzugsvariante ermittelt. <strong>Die</strong>se Variante stellt auch im Vergleich <strong>de</strong>r für alle Varianten angestellten<br />
Kostenprognosen (behebungspflichtige Lasten und Investitionsrisiko) die günstigste Variante<br />
dar.<br />
<strong>Die</strong> Varianten ‚Autohaus’, ‚Mischgebiet neu’ und ‚Wohnen’ führen zu einer Entsiegelung <strong>de</strong>r kontaminierten<br />
Bo<strong>de</strong>nareale und schaffen somit Wegsamkeiten zur Verlagerung <strong>de</strong>r Schadstoffe in<br />
<strong>de</strong>n tieferen Untergrund. <strong>Die</strong>s betrifft sowohl Bereiche mit behebungspflichtigen Lasten unterhalb<br />
<strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s als auch min<strong>de</strong>rkontaminierte Bereiche.<br />
2,500,000 €<br />
2,400,000 €<br />
2,300,000 €<br />
2,200,000 €<br />
2,100,000 €<br />
2,000,000 €<br />
1,900,000 €<br />
1,800,000 €<br />
1,700,000 €<br />
1,600,000 €<br />
1,500,000 €<br />
1,400,000 €<br />
1,300,000 €<br />
1,200,000 €<br />
1,100,000 €<br />
1,000,000 €<br />
900,000 €<br />
800,000 €<br />
700,000 €<br />
600,000 €<br />
500,000 €<br />
400,000 €<br />
300,000 €<br />
200,000 €<br />
100,000 €<br />
Autohaus<br />
theoretisches maximales Investitionsrisiko<br />
behebungspflichtige Lasten<br />
Mischgebiet Bestand<br />
Mischgebiet neu<br />
Abb. 57: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’<br />
für die Konzeptvarianten 1-4 am Mo<strong>de</strong>llstandort D<br />
Der Neubau <strong>de</strong>s Autohauses führt zu einer sofortigen Versiegelung dieser Bereiche, wodurch sich<br />
weitere Sicherungsmaßnahmen erübrigen. Durch die großflächige Baugrube <strong>de</strong>s Autohauses fallen<br />
jedoch die höchsten Investitionskosten für die Entsorgung kontaminierter Bo<strong>de</strong>nmassen an.<br />
Wohnen<br />
REFINA: | Projektbericht | 129
In <strong>de</strong>n Varianten ‚Mischgebiet neu’ und ‚Wohnen’ wird nur ein geringer Teil <strong>de</strong>s freigelegten kontaminierten<br />
Bereiches durch Neubebauung über<strong>de</strong>ckt. Zwischen <strong>de</strong>n Neubauten bleiben ungeschützte<br />
Freiflächen, die durch <strong>de</strong>n Einbau einer Folie in 1m Tiefe gesichert wer<strong>de</strong>n müssen.<br />
Durch diese Maßnahme entstehen zusätzliche Investitionskosten.<br />
<strong>Die</strong> Variante ‚Mischgebiet Bestand’ weist die geringsten Investitionsrisiken auf, da das Hauptgebäu<strong>de</strong><br />
nicht abgebrochen wird und somit keine zusätzliche Sicherungsmaßnahme erfor<strong>de</strong>rlich wird.<br />
Somit stellt die Variante ‚Mischgebiet Bestand’ nicht nur aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht die<br />
geeigneteste, son<strong>de</strong>rn aus Sicht <strong>de</strong>r umweltrelevanten Sachverhalte auch die finanziell günstigste<br />
Variante dar.<br />
Grundgedanke<br />
Grundgedanke <strong>de</strong>r optimierten Variante ist, mit einer Versiegelung <strong>de</strong>s Hofbereiches als alternative<br />
Gefahrenabwehrmaßnahme für <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Tri-Wäsche die Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s<br />
Inanspruchnahmerisikos zu reduzieren. Eine solche Vorgehensweise beruht auf <strong>de</strong>r Annahme,<br />
dass seit <strong>de</strong>n letzten Untersuchungen <strong>von</strong> 2005 eine Reduzierung <strong>de</strong>r Kontaminationen durch Migrations-,<br />
Verdünnungs- und Abbaueffekte auf natürlichem Wege bereits eingetreten sind und somit<br />
die Gefahrenlage zu novellieren ist.<br />
Begründung: <strong>Die</strong> Notwendigkeit <strong>de</strong>r Quellsanierung durch Ausbohren beruht auf Untersuchungen<br />
zwischen 1995 und 2005. Es ist in Analogie zu ähnlichen Standorten aufgrund <strong>de</strong>r Erfahrung <strong>de</strong>r<br />
Autoren anzunehmen, dass sich zwischenzeitlich die Konzentration <strong>de</strong>r Hauptkontaminanten<br />
(LHKW) reduziert hat bzw. mit <strong>de</strong>m Sicker-/Grundwasser abtransportiert wur<strong>de</strong>.<br />
Spätestens seit <strong>de</strong>r Stilllegung <strong>de</strong>s Weimar-Werkes im Jahre 1994 gelangten keine weiteren<br />
Schadstoffe durch Produktionsprozesse in <strong>de</strong>n Untergrund. Aus fachgutachterlicher Sicht ist die<br />
Versiegelung <strong>de</strong>r ehemaligen Tri-Wäsche eine hinreichen<strong>de</strong> Sicherungsmetho<strong>de</strong> zur Gefahrenabwehr.<br />
Damit wer<strong>de</strong>n das Eindringen <strong>von</strong> Nie<strong>de</strong>rschlagswasser und die daraus resultieren<strong>de</strong> Mobilisierung<br />
<strong>de</strong>r Schadstoffe in ausreichen<strong>de</strong>m Maße unterbun<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> hier formulierten Annahmen bedürfen jedoch vor einer Praxisumsetzung eines gutachterlichen<br />
Nachweises.<br />
In Bezug auf die Nutzung, die Verkehrserschließung und die hochbauliche Nutzung än<strong>de</strong>rt sich im<br />
Vergleich zur ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante 2 nichts.<br />
Freiflächen<br />
Auf <strong>de</strong>m östlichen Grundstücksteil, <strong>de</strong>r für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, wird in <strong>de</strong>ssen<br />
nördlichen Bereich eine versiegelte Hoffläche gestaltet. Wie in <strong>de</strong>r ursprünglichen Vorzugsvariante<br />
2 wer<strong>de</strong>n alle weiteren nicht überbauten Grundstücksteile (außer notwendige Stellplätze)<br />
analog <strong>de</strong>r Umgebung gärtnerisch bzw. grünordnerisch gestaltet. Der Höhenunterschied <strong>von</strong> ca.<br />
drei Metern zwischen Neubebauung und <strong>de</strong>m Bestand kann als begrünter Carport genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Auch die fußläufige Verbindung <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Wohngrundstücken zu <strong>de</strong>n Stellplätzen bzw. zu <strong>de</strong>n Gewerbeeinheiten<br />
sollte in <strong>de</strong>r optimierten Variante möglich sein.<br />
130 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 58: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’<br />
Kostenbetrachtung<br />
REFINA: | Projektbericht | 131
Abb. 59: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r min<strong>de</strong>st notwendigen Maßnahmen für die Beseitigung behebungspflichtiger Lasten<br />
für optimierte Variante 2 ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’ (Integriertes Standortentwicklungskonzept)<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die Kosten zur Behandlung umweltrelevanter<br />
Sachverhalte für die optimierte Variante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept):<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 14 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos<br />
(nach erfolgter Sanierung <strong>de</strong>r behebungspflichtigen Lasten)<br />
132 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 92 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 106 T€<br />
Einspareffekt bei zeitgleicher Ausführung bei<strong>de</strong>r Maßnahmen nicht möglich<br />
Einspareffekt gegenüber ursprünglicher Vorzugsvariante 2: ca. 551 T€<br />
Nachfolgend wer<strong>de</strong>n die Kostenprognosen für das ursprüngliche <strong>städtebauliche</strong> Entwicklungskonzept<br />
2 und die optimierte Variante (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort D<br />
gegenübergestellt:
Abschließend wer<strong>de</strong>n die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die optimierte <strong>städtebauliche</strong><br />
Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort D gegenübergestellt:<br />
2,500,000 €<br />
2,400,000 €<br />
2,300,000 €<br />
2,200,000 €<br />
2,100,000 €<br />
2,000,000 €<br />
1,900,000 €<br />
1,800,000 €<br />
1,700,000 €<br />
1,600,000 €<br />
1,500,000 €<br />
1,400,000 €<br />
1,300,000 €<br />
1,200,000 €<br />
1,100,000 €<br />
1,000,000 €<br />
900,000 €<br />
800,000 €<br />
700,000 €<br />
600,000 €<br />
500,000 €<br />
400,000 €<br />
300,000 €<br />
200,000 €<br />
100,000 €<br />
Mischgebiet Bestand<br />
theoretisches maximales<br />
Investitionsrisiko<br />
Mischgebiet Bestand, optimiert<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
(Gefahrenabwehr)<br />
Investitionsrisiko<br />
(altstandorttypische Mehr-<br />
aufwendungen)<br />
‚Sowieso’ – Kosten<br />
Abb. 60: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’<br />
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept)<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort D<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r Konzeptvariante 2 zu einem Integrierten Standortentwicklungskonzept<br />
kann ein Kosteneffekt <strong>von</strong> 550,8 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong>s entspricht einem Einsparpotenzial <strong>von</strong> 84%.<br />
REFINA: | Projektbericht | 133
3.5.7. Schlussfolgerungen für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort D<br />
Städtebauliche Ansätze<br />
<strong>Die</strong> Stegreifentwürfe haben gezeigt, dass auf diesem Standort infolge <strong>de</strong>r Mischnutzung und <strong>de</strong>r in<br />
Teilen heterogenen Rahmenbedingungen eine Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r Lösungsmöglichkeiten<br />
gefun<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n können.<br />
<strong>Die</strong> Wie<strong>de</strong>r-Nutzung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes kann zu einer Aufwertung <strong>de</strong>s Quartiers führen. Dafür<br />
sollte die <strong>städtebauliche</strong> Konzeption auf die gestalterische Wirkung <strong>de</strong>s Gesamtgebietes und seiner<br />
Umgebung mehr Einfluss nehmen und klare Leitlinien <strong>de</strong>finieren.<br />
<strong>Die</strong> Nähe zur Innenstadt, zum Han<strong>de</strong>l- und <strong>Die</strong>nstleistungsstandort Heinrich-Scherer-Platz, zu <strong>de</strong>n<br />
Schulstandorten und <strong>de</strong>m Gewerbegebiet sind entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Standortvorteile, die für eine<br />
Inwertsetzung <strong>de</strong>s Grundstückes sprechen. <strong>Die</strong> technische und verkehrstechnische Anbindung und<br />
die Nähe zum Bahnhof unterstreichen dies. Eine gewerbliche Nutzung <strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s<br />
kann auch im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m Kurbetrieb stehen.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
<strong>Die</strong> Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung <strong>de</strong>s Areals ist aufgrund <strong>de</strong>r erfor<strong>de</strong>rlichen Maßnahmen für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken sowie <strong>de</strong>r Investitionsrisiken als absolut unrentierlich einzustufen.<br />
Selbst mit <strong>de</strong>r optimierten Variante <strong>de</strong>s Integrierten Standortentwicklungskonzeptes ist bei einem<br />
Bo<strong>de</strong>nrichtwert <strong>von</strong> 40 €/m 2 für das sanierte Gelän<strong>de</strong> keine Wirtschaftlichkeit bei <strong>de</strong>r Veräußerung<br />
<strong>de</strong>s Grundstückes zu erzielen.<br />
Derzeit besteht in Bad Lobenstein nur eine geringe Nachfrage bezüglich Bauland, weshalb das<br />
finanzielle Risiko für Investoren als hoch einzuschätzen ist. Eine selbst tragen<strong>de</strong> Entwicklung ist<br />
<strong>de</strong>rzeit nicht möglich (C-Lage).<br />
Der Erhalt <strong>de</strong>s Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s ist aus Altlastensicht vorteilhaft, jedoch birgt die Sanierung<br />
<strong>de</strong>r nutzungs- und leerstandsbedingten Gebäu<strong>de</strong>schä<strong>de</strong>n ein zusätzliches (nicht umweltrelevantes)<br />
Investitionsrisiko in Höhe <strong>von</strong> 70-100 T€. <strong>Die</strong>se Hochbaukosten wur<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r Kostenanalyse<br />
nicht berücksichtigt.<br />
Dem Erhalt in dieser Variante 2 steht <strong>de</strong>r Abbruch <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> bei <strong>de</strong>n Varianten 1 ‚Autohaus’, 3<br />
‚Mischgebiet neu’ und 4 ‚Wohnen’ gegenüber. <strong>Die</strong> Kosten für <strong>de</strong>n Abbruch <strong>de</strong>s Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s<br />
und <strong>de</strong>r Trafostation betragen ca. 150 T€.<br />
Der Erhalt <strong>de</strong>s Produktionshauptgebäu<strong>de</strong>s und die gewerbliche Nachnutzung ist in Bezug auf das<br />
Haftungs- und Inanspruchnahmerisiko kostengünstig. Aus Sicht <strong>de</strong>r Stadtplanung besitzt das Gebäu<strong>de</strong><br />
zu<strong>de</strong>m einen ästhetischen Wert und sollte erhalten wer<strong>de</strong>n.<br />
Ein Teil <strong>de</strong>r Kosten für die Sanierung <strong>de</strong>r Altlasten ließe sich aufbringen, wenn das Grundstück in<br />
Nord-Süd-Richtung getrennt wür<strong>de</strong>. Aus <strong>de</strong>m Verkauf <strong>de</strong>r westlichen Einfamilienhausgrundstücke<br />
könnte die Sanierung <strong>de</strong>s östlichen Grundstückes mitfinanziert wer<strong>de</strong>n.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
<strong>Die</strong> I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos zeigt, dass die erfor<strong>de</strong>rlichen<br />
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr Kosten hervorrufen, die in keinem Verhältnis zum Bo<strong>de</strong>nrichtwert<br />
und zur Grundstücksgröße stehen. <strong>Die</strong> behördliche Inanspruchnahme zur Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
eines gefahrlosen Zustan<strong>de</strong>s (Altlastensanierung) wür<strong>de</strong> einen immensen Aufwand erfor<strong>de</strong>rn, <strong>de</strong>r<br />
ohne Verwendung <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln nicht realisierbar wäre.<br />
Tritt <strong>de</strong>r für die optimierte Variante prognostizierte Umstand ein, dass aufgrund natürlicher Vorgänge<br />
die Schadstoffkonzentrationen über Jahre <strong>de</strong>s Brachbleibens <strong>de</strong>s Standortes rückläufig sind,<br />
lässt dies die provokant erscheinen<strong>de</strong> Frage aufkommen, ob eine Verzögerung <strong>von</strong> Anordnungsverfahren<br />
zur Altlastensanierung bei Standorten mit abbaubaren Schadstoffen nicht ohne technisches<br />
Zutun bereits zu einer Verbesserung <strong>de</strong>s Zustan<strong>de</strong>s führen.<br />
134 | REFINA: | Projektbericht
<strong>Die</strong>se Frage wird in <strong>de</strong>r Fachliteratur im Rahmen <strong>de</strong>r Diskussion um die ‚Natural attenuation’ –<br />
Prozesse 5 kontrovers behan<strong>de</strong>lt. Besteht kein zeitlicher Drang zu einer Standort-Nachnutzung,<br />
wer<strong>de</strong>n keine Dritten durch die Kontaminationen privatrechtlich betroffen, kann die als ‚MNA –<br />
Monitored Natural Attenuation’ (= ‚kontrolliertes Nichtstun’) bezeichnete Vorgehensweise eine<br />
ernsthafte Option zum Umgang mit <strong>de</strong>m Standort sein.<br />
Vergleich ‚Grüne Wiese’/Innenstadt<br />
Der Bebauung innerstädtischer Brachflächen mit privatem Wohneigentum auch in Verbindung mit<br />
gewerblichen Nutzungen ist gegenüber Einfamilienhausgebieten auf <strong>de</strong>r Grünen Wiese Vorrang zu<br />
gewähren. <strong>Die</strong> im Standort vorhan<strong>de</strong>ne technische, verkehrstechnische und soziale Infrastruktur<br />
bietet hier einen klaren Vorteil wie auch das bestehen<strong>de</strong> Baurecht. Vor allem Städte mit Bevölkerungsrückgang,<br />
wie Bad Lobenstein, müssen durch die Innenentwicklung gestärkt wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Städtebaulichen Konzepten<br />
Eine nachträgliche <strong>Optimierung</strong> eines vorhan<strong>de</strong>nen <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes bzw. eines architektonischen<br />
Entwurfes ist problematisch und nicht an je<strong>de</strong>m Standort und bei je<strong>de</strong>m Konzept<br />
möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess entstehen zunächst zusätzliche Kosten.<br />
Eine frühzeitige und genaue Darstellung <strong>de</strong>r Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
behebungspflichtigen Lasten sollte die Basis für das Konzept <strong>de</strong>r baulich räumlichen Gestaltung<br />
und <strong>de</strong>r Gestaltung <strong>de</strong>s Freiraumes bil<strong>de</strong>n. Dabei stellt die synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st<br />
notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls eine hilfreiche Grundlage dar.<br />
An diesem Standort erfolgte die mo<strong>de</strong>llhafte Reduzierung <strong>de</strong>r hohen Sanierungskosten durch eine<br />
alternative Versiegelung einer Fläche anstelle <strong>de</strong>s Ausbohrens einer tiefgründigen Bo<strong>de</strong>nkontamination.<br />
Voraussetzung ist eine umweltfachliche Prognose bezüglich eines auf natürlichen Vorgängen<br />
beruhen<strong>de</strong>n Rückganges <strong>de</strong>r Kontaminationen, die zu beweisen ist. <strong>Die</strong> Versiegelung hat keine<br />
negativen Auswirkungen auf die <strong>städtebauliche</strong> Konzeption.<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
<strong>Die</strong> Kommune verfolgte <strong>de</strong>n Bearbeitungsprozess im <strong>optirisk</strong> – Projekt mit regem Interesse.<br />
Mit <strong>de</strong>m Bürgermeister und <strong>de</strong>r Bauamtsleiterin erfolgten bereits Abstimmungen. <strong>Die</strong> Erkenntnisse<br />
<strong>de</strong>s Forschungsprojektes fließen direkt in <strong>de</strong>n in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan für die<br />
Umgebung <strong>de</strong>s Heinrich-Scherer-Platzes ein. Aus <strong>de</strong>r Forschungsarbeit lassen sich Festsetzungsempfehlungen<br />
für <strong>de</strong>n Bebauungsplan im Hinblick auf die Versiegelung <strong>de</strong>r Hoffläche analog <strong>de</strong>r<br />
optimierten Konzeptvariante ableiten.<br />
5 Natürliche Schadstoffrückhalt- und Abbauprozesse<br />
REFINA: | Projektbericht | 135
3.6. Mo<strong>de</strong>llstandort E: Güterbahnhof Sonneberg<br />
Abb. 61: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Güterbahnhof vom 08.05.2008 aus nordwestlicher Richtung<br />
Der Güterbahnhof befin<strong>de</strong>t sich im Siedlungsgefüge <strong>de</strong>r Stadt Sonneberg. Im Nor<strong>de</strong>n liegt die historische<br />
Altstadt, die das funktionale Zentrum Sonnebergs bil<strong>de</strong>t. Im Sü<strong>de</strong>n befin<strong>de</strong>t sich das<br />
Wohngebiet ‚Wolkenrasen’. Bei<strong>de</strong> Stadtteile sind durch eine <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort queren<strong>de</strong> Fußgänger-<br />
und Radfahrerbrücke miteinan<strong>de</strong>r verbun<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong>se führt über die Bahnhofsstraße zur<br />
Fußgängerzone und somit zu <strong>de</strong>n zentralen Plätzen <strong>de</strong>r Stadt.<br />
Nördlich an <strong>de</strong>n Standort grenzt unmittelbar die Bahnanlage mit <strong>de</strong>m Hauptbahnhof <strong>de</strong>r Stadt Sonneberg<br />
und <strong>de</strong>m Busbahnhof auf <strong>de</strong>r gegenüberliegen<strong>de</strong>n Seite. Im Westen befin<strong>de</strong>t sich das Gelän<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>s MEDINOS-Krankenhauses.<br />
136 | REFINA: | Projektbericht
3.6.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort E: Güterbahnhof Sonneberg<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Parzellenstruktur<br />
Ziele<br />
zwischen historischer Altstadt (Nor<strong>de</strong>n) und Wohngebiet ‚Wolkenrasen’ (Sü<strong>de</strong>n);<br />
Nähe Hauptbahnhof<br />
ehemalig: Güterbahnhof mit technischen Anlagen und Lagergebäu<strong>de</strong>n<br />
momentan: 95% ungenutzt,<br />
Lokschuppen und Drehscheibe genutzt;<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: Mischgebiet; Zwischennutzung Stadtgarten<br />
11.650 m²<br />
17.115 m²<br />
41.340 m²<br />
(17%)<br />
(24%)<br />
(59%)<br />
Nähe zur Innenstadt, aber Barriere Bahnanlage;<br />
Fußgänger- und Radfahrerbrücke als Bin<strong>de</strong>glied zwischen Altstadt und Wohngebiet<br />
‚Wolkenrasen’, Blickbezüge zum gesamten Grundstück als Potenzial nutzen;<br />
heterogene Umgebung ohne relevante Raumkanten;<br />
<strong>de</strong>nkmalgeschützte Objekte in unmittelbarer Nachbarschaft;<br />
Blickbezug zum Turm <strong>de</strong>s Rathauses darf nicht verbaut wer<strong>de</strong>n;<br />
kaum Nachnutzungsoptionen für Gebäu<strong>de</strong>bestand und technische Anlagen,<br />
Ausnahme: Güterschuppen und Dampfloktraditionsanlage mit <strong>de</strong>m Lokschuppen<br />
Fachplanungsvorbehalt für Flächen im Eigentum <strong>de</strong>r DB AG;<br />
Laut FNP: Teilflächen für Bahnanlagen und gemischte Nutzung;<br />
Baurecht im Innenbereich (§34 BauGB, GRZ = 0,6 und GFZ = 1,2); wegen Grundstücksgröße<br />
und heterogener Umgebung Aufstellung Bebauungsplan notwendig;<br />
eingetragene <strong>Die</strong>nstbarkeiten: Leitungsrechte und Wegerecht vorhan<strong>de</strong>n<br />
Baugrundverhältnisse sind als ‚günstig’ einzustufen:<br />
Auffüllungssubstrate (vorwiegend Bahnschotter und Kiese), <strong>de</strong>nen quartäre Lehmhorizonte<br />
und Schotterbänke unterlagert sind;<br />
ab ca. 7,0 m steht Mittlerer Buntsandstein an;<br />
Untergrund in Abhängigkeit <strong>von</strong> zulässigen Setzungen ausreichend tragfähig;<br />
zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>neigenschaften für Gründungszwecke<br />
nicht erfor<strong>de</strong>rlich;<br />
empfohlene Gründungstiefe für Pfahlgründungen beträgt 3,0 m;<br />
im Bereich Fußgängertunnel und alter Leitungsschächte ist mit locker gelagerten<br />
Auffüllungsschichten zu rechnen<br />
lokal Bo<strong>de</strong>nkontaminationen mit Mineralölkohlenwasserstoffen; punktueller Schadstoffeintrag<br />
in Oberen Grundwasserleiter; bisher keine Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
im Sinne <strong>de</strong>s BBodSchG durch zuständige Behör<strong>de</strong> angeordnet; vor allem im Bereich<br />
bebauter Flächen besteht Risiko <strong>von</strong> kontaminationsbedingten Mehraufwendungen<br />
bei Abriss/Tiefenenttrümmerung o<strong>de</strong>r bei Eingriffen in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n für Neugründungen;<br />
durch Bombardierung <strong>de</strong>s Untersuchungsgebietes im Zweiten Weltkrieg besteht<br />
weiterhin <strong>de</strong>r Verdacht auf Munitionskontamination in tieferen Bo<strong>de</strong>nschichten<br />
Flurstück: Deutsche Bahn AG<br />
Stadt Sonneberg<br />
Gebäu<strong>de</strong>: teilweise privat<br />
Größe: 7,1 ha;<br />
vier Flurstücke, die sich zum Teil über Mo<strong>de</strong>llstandort hinaus erstrecken;<br />
Größe <strong>de</strong>r Flurstücke differiert zwischen 180 m² und 105.750 m²<br />
Eigentümer:<br />
DB AG will verkaufen; Brücke im Eigentum <strong>de</strong>r Stadt soll langfristig gesichert sein<br />
Stadt:<br />
gemischte Nutzung (Gewerbe, Handwerk, <strong>Die</strong>nstleistung, Wohnen); Zwischennutzung:<br />
temporärer Stadtgarten; Berücksichtigung Themen Spielen / Spielzeugstadt;<br />
Möglichkeit Energiebereitstellung/-speicherung (Versorgung ‚Wolkenrasen’)<br />
Interessenten:<br />
Konzept Bahnpark; bahnnahe Nutzungen; Logistik-Unternehmen/Containerspediteur;<br />
Temporäre Messe<br />
REFINA: | Projektbericht | 137
Abb. 62: Bestandslageplan, 09. September 2008<br />
138 | REFINA: | Projektbericht
3.6.2. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Altlastensituation<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>r Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wur<strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut<br />
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.<br />
<strong>Die</strong> Nutzung als Güterbahnhof, die Instandhaltung <strong>de</strong>r technischen Anlagen und letztendlich ein<br />
insgesamt sorgloserer Umgang mit unserer Umwelt führten zu Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns und<br />
<strong>de</strong>s Oberen Grundwasserhorizontes mit Schadstoffen, in erster Linie Mineralölkohlenwasserstoffen.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
Es erfolgte eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich unzulässiger<br />
Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
2, 3a<br />
3c<br />
3b<br />
1b<br />
1a, 1c,<br />
3d<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: sehr geringes Risiko<br />
RK 3: geringes Risiko<br />
RK 4: mittleres Risiko<br />
RK 5: hohes Risiko<br />
RK 6: sehr hohes Risiko<br />
Sanierungsziele für Nutzungsszenarien<br />
Abb. 63: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles<br />
(=Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)<br />
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe Abb. 20) ergeben sich:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 2, 3a und 3c<br />
RK 2 (sehr geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1b<br />
RK 3 (geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d<br />
RK 4 (mittleres Risiko): entfällt<br />
RK 5 (hohes Risiko): entfällt<br />
RK 6 (sehr hohes Risiko): entfällt<br />
REFINA: | Projektbericht | 139
<strong>Die</strong> Ursache für die Risikoeinstufung liegt für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d hauptsächlich<br />
in <strong>de</strong>r Existenz <strong>von</strong> Schadstoffkontaminationen im Untergrund, welche in erster Linie <strong>de</strong>ren Betroffenheit<br />
bewirkten. Zusätzlich sind Risiken bezüglich <strong>de</strong>r unklaren Munitionsbelastung und <strong>de</strong>m<br />
(aufgefüllten)<br />
Baugrund ableitbar. Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
besteht die Notwendigkeit einer angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>r in die RK 4 bis 6 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen bei Beibehaltung einer gewerblichen<br />
Nutzung. Entsprechen<strong>de</strong> Gefahrenabwehrmaßnahmen sind unter diesem Aspekt am<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort nicht erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Wer<strong>de</strong>n jedoch sensiblere Nutzungsszenarien (Wohnen, Park, Freizeit usw.) umgesetzt, wer<strong>de</strong>n<br />
an<strong>de</strong>re Sanierungsziele relevant (siehe Abb. 63). <strong>Die</strong> Reduzierung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c, 3b und 3d wird erfor<strong>de</strong>rlich. Für die Erreichung <strong>de</strong>s Umweltqualitätszieles<br />
‚Kin<strong>de</strong>rspielfläche’ ist gar noch eine weitere Reduzierung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s notwendig.<br />
Oberflächenwasser<br />
140 | REFINA: | Projektbericht<br />
Es ist kein Oberflächengewässer in <strong>de</strong>r vom<br />
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhan<strong>de</strong>n.<br />
Es besteht <strong>de</strong>mnach auch kein<br />
Inanspruchnahmerisiko.<br />
Abb. 64: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort E, Güterbahnhof Sonneberg<br />
Grundwasser<br />
Aus <strong>de</strong>r Einstufung gemäß <strong>de</strong>r Entscheidungsmatrix<br />
ergibt sich eine Zuordnung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasserstockwerkes<br />
in ein ‚sehr geringes<br />
Inanspruchnahmerisiko’. Sanierungsmaßnahmen,<br />
das<br />
Grundwasser selbst betreffend, erübrigen sich.<br />
Zu<strong>de</strong>m wird am Standort ein verbesserter Zustand<br />
<strong>de</strong>s Grundwassers durch die Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c erreicht.<br />
Abb. 65: Risikoeinstufung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasservorkommens am Mo<strong>de</strong>llstandort E, Güterbahnhof Sonneberg
<strong>Die</strong> Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu folgen<strong>de</strong>m Ergebnis:<br />
1. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz <strong>von</strong> Oberflächengewässern.<br />
3. Es besteht ein sehr geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz <strong>de</strong>s Grundwassers.<br />
Der abgeleitete Beeinträchtigungsgrad <strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>nfunktionen rechtfertigt eine verhältnismäßige<br />
Gefahrenabwehr nicht.<br />
Fazit: Für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort E Güterbahnhof Sonneberg sind keine Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
bzw. Kosten für die Beseitigung zur Inanspruchnahme<br />
ableitbar.<br />
Investitionsrisiko<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r 4 <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
<strong>de</strong>tailliert im BAND 7.<br />
Für das <strong>optirisk</strong> – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,<br />
da es einen Vergleichswert bil<strong>de</strong>t, an <strong>de</strong>m sich die Investitionsrisiken <strong>de</strong>r einzelnen <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche<br />
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu <strong>de</strong>n Inanspruchnahmerisiken (in diesem<br />
Falle keine) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen wür<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 3.720 T€ (Berechnung im BAND 7).<br />
Kostenzusammenstellung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: 0 €<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 3.720 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 3.720 T€<br />
Einsparpotenziale, die wie bei <strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Mo<strong>de</strong>llstandorten entstehen wür<strong>de</strong>n, wenn die Durchführung<br />
<strong>de</strong>r Gefahrenabwehrmaßnahmen (Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen<br />
maximalen Investitionsrisikos nicht getrennt zeitlich nacheinan<strong>de</strong>r, son<strong>de</strong>rn ‚in einem<br />
Zuge’ erfolgt, entfallen hier, weil keine Gefahrenabwehrmaßnahmen durchzuführen sind.<br />
REFINA: | Projektbericht | 141
3.6.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschie<strong>de</strong>nen Grün<strong>de</strong>n entstehen,<br />
z.B.:<br />
- durch Sanierungsanordnung <strong>de</strong>r Umweltbehör<strong>de</strong>, da vom Grundstück Gefahren ausgehen<br />
(entfällt in diesem Fall),<br />
- die Stadt/Gemein<strong>de</strong> beabsichtigt eine Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche,<br />
- <strong>de</strong>r Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,<br />
- das Grundstück soll verkauft/gekauft wer<strong>de</strong>n.<br />
Der brachliegen<strong>de</strong> Mo<strong>de</strong>llstandort Güterbahnhof Sonneberg soll einer baulichen Nutzung zugeführt<br />
wer<strong>de</strong>n. Ein wesentlicher Konflikt ist <strong>de</strong>r Konflikt zwischen <strong>städtebauliche</strong>n Belangen und altstandorttypischen<br />
Umweltrisiken.<br />
Den Standortentwicklungshemmnissen wer<strong>de</strong>n <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Autoren drei Ebenen zugeteilt:<br />
- Rechtliche Aspekte<br />
- Finanzielle Aspekte<br />
- Fachtechnische Aspekte<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvoraussetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen<br />
(vgl. auch BAND 1, Kapitel 3.6.2., Abschnitt d). <strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Güterbahnhof<br />
Sonneberg sind im Besitz mehrerer Eigentümer. <strong>Die</strong> Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt<br />
dar:<br />
- Gesamtfläche: 7,1 ha<br />
- ca. 60 % <strong>de</strong>r Fläche: Deutsche Bahn AG (Flurstücke 1860/34; 1860/38)<br />
- ca. 40 % <strong>de</strong>r Fläche: Stadt Sonneberg (Flurstücke 1860/33; 1860/35)<br />
- Gebäu<strong>de</strong>: z.T. in Privateigentum<br />
Auf <strong>de</strong>n Flurstücken 1860/33 und 1860/35 sind Grunddienstbarkeiten zugunsten <strong>de</strong>r Deutschen<br />
Bahn AG in Form eines Kabelrechtes sowie einer Immissionsschuldverpflichtung vorhan<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong><br />
Stadt Sonneberg ist bestrebt die Fläche zu entwickeln, die Deutsche Bahn AG will das Grundstück<br />
verkaufen. <strong>Die</strong> Preisverhandlungen mit <strong>de</strong>r DB AG gestalten sich aufgrund <strong>de</strong>r Freilegungskosten<br />
und <strong>de</strong>r kontaminationsbedingten Mehraufwendungen schwierig. Weitere Entwicklungshemmnisse<br />
für <strong>de</strong>n Standort stellen die Widmung <strong>de</strong>r Bahnflächen und die ungeklärten Eigentümerinteressen<br />
bzgl. <strong>de</strong>r Privatgebäu<strong>de</strong> dar.<br />
Fazit: Eine uneingeschränkte Entwicklung ist nur in Abhängigkeit <strong>von</strong> einer<br />
Einigung mit <strong>de</strong>r Deutschen Bahn und <strong>de</strong>n privaten Gebäu<strong>de</strong>eigentümern<br />
möglich. <strong>Die</strong> Entwidmung <strong>de</strong>r Bahnflächen sollte erfolgen o<strong>de</strong>r<br />
die künftigen Nutzungen sind hinsichtlich <strong>de</strong>s kommunalen Planungsrechts<br />
mit <strong>de</strong>m Fachplanungsrecht zu vereinbaren.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Ein Problem ehemaliger Bahnflächen besteht darin, dass diese als exterritoriale Gelän<strong>de</strong> aus vielen<br />
<strong>städtebauliche</strong>n Planungen ausgenommen waren.<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort befin<strong>de</strong>t sich im bebauten Innenbereich und wäre somit nach §34 BauGB bebaubar.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r Größe <strong>de</strong>s Grundstückes und <strong>de</strong>r Heterogenität <strong>de</strong>r umgeben<strong>de</strong>n Nutzungen<br />
und Bebauungen sollte für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort ein Bebauungsplan aufgestellt wer<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>r die Art<br />
und das Maß <strong>de</strong>r (baulichen) Nutzung regelt.<br />
142 | REFINA: | Projektbericht
Fazit: Zur Entwicklung <strong>de</strong>s Standortes und zur Sicherung <strong>de</strong>s Baurechtes ist<br />
die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. Vornutzungsbedingt kam es am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
zur Verfrachtung <strong>von</strong> Mineralölkohlenwasserstoffen in <strong>de</strong>n Untergrund, sowie einem punktuellen<br />
Schadstoffeintrag in das Grundwasser. Es wur<strong>de</strong>n ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen und ein sehr geringes Inanspruchnahmerisiko<br />
zum Schutz <strong>de</strong>s Grundwassers abgeleitet. Gefahrenabwehrmaßnahmen, <strong>de</strong>n Standort selbst betreffend,<br />
erübrigen sich. <strong>Die</strong> ermittelten Risiken durch mineralölbelastete Bö<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n erst bei<br />
investitionsbedingten Bo<strong>de</strong>neingriffen relevant.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> für <strong>de</strong>n Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>s Haftungsrisikos vorgenommen. Es wur<strong>de</strong>n keine Gefahrenabwehrmaßnahmen bzw. Kosten<br />
zur Inanspruchnahme abgeleitet.<br />
Fazit: Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht<br />
für die Standortentwicklung auch keine Konfliktsituation, die auf ein<br />
Inanspruchnahmerisiko zurückzuführen wäre.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte<br />
bei <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Ein Verkehrswertgutachten zum Standort existiert nicht. <strong>Die</strong> nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt eine Übersicht<br />
über recherchierte Bo<strong>de</strong>nricht- und resultieren<strong>de</strong> Grundstückwerte. Angewen<strong>de</strong>t auf das<br />
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 946 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 3 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Grundstücks-/Bo<strong>de</strong>nrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten<br />
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 13,50 €/m²<br />
ca. 210 T€<br />
ca. 946 T€<br />
Differenz ca. 736 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko entfällt<br />
Inanspruchnahmerisiken bestehen nicht (s.o.). Jedoch bestehen Investitionsrisiken aufgrund weiterer<br />
ökologischer Sachverhalte, betreffend:<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind,<br />
2. abfallrechtliche Aufwendungen für Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne <strong>de</strong>n Abriss selbst),<br />
3. schädliche Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur (Baugrundverschlechterung),<br />
4. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen und<br />
5. <strong>de</strong>n Kampfmittelverdacht.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 3.720 T€ erfor<strong>de</strong>rn. <strong>Die</strong>s ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status<br />
quo nicht erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die<br />
oben aufgeführten Positionen 1. - 5. berührt wer<strong>de</strong>n. Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird<br />
REFINA: | Projektbericht | 143
unterschiedlich in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Abfällen<br />
usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses<br />
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise wür<strong>de</strong>n bei Konzepten ohne Eingriffe<br />
in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.<br />
<strong>Die</strong> im BAND 7 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>s jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 14 % bis max. 34 % <strong>de</strong>s theoretischen maximalen<br />
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.<br />
<strong>Die</strong> Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten übersteigen in ihrer finanziellen Höhe jene<br />
Kosten, die <strong>de</strong>r Standort bei einer Wertsteigerung durch eine ‚Sanierung’ (d.h. Entwicklung) erfährt<br />
(ca. 736 T€). Daher kann eine rentierliche Abwicklung <strong>de</strong>r Standortentwicklung aus Sicht <strong>de</strong>r ökologischen<br />
Sachverhalte nicht erfolgen.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Standortfreilegung<br />
<strong>Die</strong> intensive Standortbebauung, die für <strong>de</strong>n Großteil <strong>de</strong>r Nachnutzungskonzepte nicht o<strong>de</strong>r nur<br />
teilweise wie<strong>de</strong>r verwendbar ist, stellt ein großes Entwicklungshemmnis am Mo<strong>de</strong>llstandort dar. Je<br />
nach Nutzungsvariante nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Rückbau <strong>von</strong><br />
Gleisanlagen, etc.) bis zum Beginn <strong>de</strong>r dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante<br />
Kosten <strong>von</strong> 1.551 T€ bis 2.081 T€ ein. Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund <strong>de</strong>r<br />
rückzubauen<strong>de</strong>n massiven Altbausubstanz, sowie bahntypischen baulichen Anlagen (Gleise, Montagegruben,<br />
etc.) in <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r Unrentierlichkeit.<br />
Fazit: Neben <strong>de</strong>n Entwicklungshemmnissen bezüglich <strong>de</strong>r Aufwendungen aufgrund<br />
ökologischer Sachverhalte sind die Freilegungskosten für <strong>de</strong>n<br />
Standort <strong>de</strong>rart hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend<br />
rentierlich durchführbar ist.<br />
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Durch die Heterogenität <strong>de</strong>r Umgebung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes ist eine Berücksichtigung vorhan<strong>de</strong>ner<br />
Raumkanten / Baufluchten nicht notwendig. Von <strong>de</strong>r stark frequentierten Fußgänger- und Radfahrerbrücke<br />
zwischen <strong>de</strong>r Innenstadt und <strong>de</strong>m ‚Wolkenrasen’ sind Blickbezüge über <strong>de</strong>n gesamten<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort gegeben. <strong>Die</strong> künftige Nutzung und Bebauung <strong>de</strong>s Standortes muss <strong>de</strong>m gerecht<br />
wer<strong>de</strong>n und sollte gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das Gesamtgebiet und seine<br />
unmittelbare Umgebung setzen.<br />
Abgesehen <strong>von</strong> <strong>de</strong>r <strong>de</strong>nkmalgeschützten Sichtachse zum Rathausturm, die nicht verbaut wer<strong>de</strong>n<br />
darf, bestehen keine <strong>de</strong>nkmalpflegerischen Einschränkungen am Standort. Dennoch sollte die<br />
vorhan<strong>de</strong>ne Dampfloktraditionsanlage erhalten bleiben.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r angrenzen<strong>de</strong>n Bahnanlagen im Nor<strong>de</strong>n und <strong>de</strong>r Wohnbebauung im Sü<strong>de</strong>n ist <strong>de</strong>r<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort nicht uneingeschränkt nutzbar (Emission und Immission).<br />
<strong>Die</strong> Entwicklung eines Stadtgartens mit <strong>de</strong>m Schwerpunkt: Spielen (Konzept aus <strong>de</strong>m SEK) ist<br />
aufgrund <strong>de</strong>r Altlastensituation nicht uneingeschränkt möglich.<br />
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische<br />
Wirkung <strong>de</strong>s Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss<br />
nehmen und <strong>de</strong>ren Leitlinien <strong>de</strong>finieren. Mögliche Nutzungskonflikte<br />
zwischen einer gemischten bzw. gewerblichen Nutzung (wie im FNP als<br />
Ziel genannt) und <strong>de</strong>m angrenzen<strong>de</strong>n Wohnen ist durch die Einhaltung<br />
<strong>de</strong>r gesetzlichen Vorgaben <strong>de</strong>s BauGB und <strong>de</strong>r BauNVO zu verhin<strong>de</strong>rn.<br />
Dabei ist <strong>de</strong>r Blickbezug <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Brücke zu beachten. <strong>Die</strong> <strong>de</strong>nkmalgeschützte<br />
Sichtachse zum Rathausturm ist zu stärken.<br />
144 | REFINA: | Projektbericht
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
<strong>Die</strong> Baugrundverhältnisse sind am Standort insgesamt als ‚günstig’ einzustufen. Bei <strong>de</strong>r Errichtung<br />
<strong>von</strong> Verkehrs- o<strong>de</strong>r Lagerflächen sind keine zusätzlichen Maßnahmen zur Verbesserung <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>neigenschaften<br />
für Gründungszwecke erfor<strong>de</strong>rlich. Tiefgründungen erfor<strong>de</strong>rn zusätzliche Baugrun<strong>de</strong>rkundungen<br />
(v.a. hinsichtlich <strong>de</strong>r vermuteten Munitionskontamination in tieferen Bo<strong>de</strong>nschichten)<br />
und Standsicherheitsbetrachtungen. Im Rahmen einer Bebauung gemäß <strong>de</strong>r entwickelten<br />
Konzeptvarianten sind für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort keine Risiken hinsichtlich <strong>de</strong>r Baugrundsituation<br />
ableitbar.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> insgesamt als ‚günstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse stellen<br />
kein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Ein gewichteter Vergleich <strong>de</strong>s Konfliktpotenzials aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis,<br />
dass die Problematik <strong>de</strong>r ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für <strong>de</strong>n Rückbau<br />
<strong>de</strong>r Altbausubstanz - vorrangige Be<strong>de</strong>utung für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich <strong>de</strong>r entwicklungshemmen<strong>de</strong>n<br />
Konflikte hat.<br />
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgen<strong>de</strong> Punkte <strong>von</strong> wesentlicher Be<strong>de</strong>utung:<br />
a) <strong>Die</strong> Eigentumssituation und die damit verbun<strong>de</strong>nen Verkaufsverhandlungen<br />
stellen gegenwärtig das größte Entwicklungshemmnis dar.<br />
b) Aufgrund <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen Gebäu<strong>de</strong>masse sind die Freilegungskosten für<br />
<strong>de</strong>n Standort <strong>de</strong>rart hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend<br />
rentierlich durchführbar ist. Der Wie<strong>de</strong>reinbau <strong>de</strong>s anfallen<strong>de</strong>n Baumaterials<br />
am Standort trägt zur Kostenersparnis bei.<br />
c) Eine rentierliche Standortentwicklung kann aufgrund <strong>de</strong>r Höhe <strong>de</strong>r finanziellen<br />
Aufwendungen für eine Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos aufgrund ökologischer<br />
Sachverhalte nicht ohne die Inanspruchnahme <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln abgewickelt<br />
wer<strong>de</strong>n. Ihre Einbeziehung in die Frühphase <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Konzeptes schafft weitere Kostenersparnis und ist eine Hilfe bei<br />
<strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung.<br />
d) Erst nach Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht Baurecht für <strong>de</strong>n<br />
Standort.<br />
e) Mögliche Nutzungskonflikte zwischen <strong>de</strong>m Standort und <strong>de</strong>m angrenzen<strong>de</strong>n<br />
Wohnen sind durch die Einhaltung <strong>de</strong>r gesetzlichen Vorgaben <strong>de</strong>s BauGB<br />
und <strong>de</strong>r BauNVO zu verhin<strong>de</strong>rn. Weitere Entwicklungshemmnisse bestehen<br />
aufgrund <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Belange nicht.<br />
f) Aufgrund <strong>de</strong>s Fehlens umweltrechtlicher Haftungstatbestän<strong>de</strong> besteht für die<br />
Standortentwicklung auch kein Hemmnis durch ein behördliches<br />
Inanspruchnahmerisiko.<br />
g) Aus <strong>de</strong>n Baugrundverhältnissen ergeben sich keine Standortentwicklungshemmnisse.<br />
REFINA: | Projektbericht | 145
3.6.4. Energiepotenzial<br />
Grundlegen<strong>de</strong> Potenziale, Einschränkungen und <strong>Optimierung</strong>smöglichkeiten hinsichtlich energetischer<br />
Nachnutzungen müssen bereits in <strong>de</strong>r Vorplanungsphase eines Standortentwicklungskonzeptes<br />
berücksichtigt wer<strong>de</strong>n. Häufig ist eine Kombination mehrerer Energieformen sinnvoll. <strong>Die</strong><br />
Wahl <strong>de</strong>r Energieversorgung und –Speicherung ist vom jeweiligen Nutzungskonzept und <strong>de</strong>n spezifischen<br />
Standortbedingungen abhängig. Vorrangig ist <strong>de</strong>r Bestand vorhan<strong>de</strong>ner Energienanlagen<br />
und die Option <strong>de</strong>r Betriebsfortsetzung zu prüfen.<br />
Bei <strong>de</strong>r Erzeugung <strong>von</strong> Wärme sollte zur Vermeidung <strong>von</strong> Leitungsverlusten die Wärmeabnahme<br />
in <strong>de</strong>r Nähe <strong>de</strong>r Quelle sein. Dafür eignen sich auch solarthermische Anlagen auf und an Gebäu<strong>de</strong>n.<br />
Wird <strong>de</strong>r Wärmebedarf durch das BHKW ge<strong>de</strong>ckt, kann das Flächenpotenzial am Standort zur<br />
Stromerzeugung mit Photovoltaikanlagen genutzt wer<strong>de</strong>n. Der Strom kann ins Netz gespeist, und<br />
zu <strong>de</strong>n Konditionen <strong>de</strong>s Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) vergütet wer<strong>de</strong>n.<br />
Weiter eignet sich eine oberflächennahe geothermische Nutzung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns in <strong>de</strong>r Umgebung<br />
vorhan<strong>de</strong>ner Wärmesenken. Erdkollektoren sollten bevorzugt im Bereich <strong>von</strong> unversiegelten Flächen<br />
errichtet wer<strong>de</strong>n, um die Einlagerung <strong>von</strong> Solarenergie zu erleichtern. Eine geothermische<br />
Nutzung durch Erdson<strong>de</strong>n ist am Standort ungeeignet, da aufgrund <strong>de</strong>r Altlastensituation großflächig<br />
das Risiko <strong>de</strong>r Kontaminationsverschleppung durch Son<strong>de</strong>nbohrungen besteht.<br />
Sommerliche Überschusswärme aus solarthermischen Anlagen kann <strong>de</strong>m Bo<strong>de</strong>n über die<br />
Geothermieanlagen zugeführt wer<strong>de</strong>n. Dadurch wird ein Auskühlen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns verhin<strong>de</strong>rt. Der<br />
Bo<strong>de</strong>n kann so als saisonaler Wärmespeicher fungieren. Da das oberflächennahe Temperaturniveau<br />
für Heizzwecke nicht ausreicht, kann die im Bo<strong>de</strong>n gespeicherte Wärme mit Hilfe <strong>von</strong> Wärmepumpen<br />
auf eine höhere Temperatur angehoben wer<strong>de</strong>n. Durch Umschalten <strong>de</strong>r Wärmepumpenkreisläufe<br />
kann auch kostengünstig Kälte für Räume mit hohen sommerlichen Klimaanfor<strong>de</strong>rungen<br />
produziert wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> verschie<strong>de</strong>nen Möglichkeiten <strong>de</strong>r Energiebereitstellung müssen speziell an die Standortbedingungen<br />
und die Altlastensituation angepasst wer<strong>de</strong>n, um im Einklang mit <strong>de</strong>n Sanierungszielen<br />
aus vorhan<strong>de</strong>nen Potenzialen das spezifische wirtschaftliche Optimum zu erreichen. In Abhängigkeit<br />
<strong>von</strong> <strong>de</strong>r gewählten Variante können auf Teilflächen <strong>de</strong>s Güterbahnhofs nachstehen<strong>de</strong> Energieanwendungen<br />
umgesetzt wer<strong>de</strong>n:<br />
- geothermische Nutzung, insbeson<strong>de</strong>re im Bereich <strong>de</strong>s Gleisbett-Bo<strong>de</strong>naustauschs<br />
- Solarenergienutzung mittels Solarwän<strong>de</strong>n<br />
- Langzeitwärmespeicher zur saisonalen Wärmeenergiespeicherung<br />
- kleine Demo-Windrä<strong>de</strong>r<br />
- Mini-Blockheizkraftwerke (BHKW) für regenerative Brennstoffe (alternativ zur Integration<br />
BHKW ‚Wolkenrasen’)<br />
An und in Gebäu<strong>de</strong>n bzw. baulichen Anlagen können folgen<strong>de</strong> Energieanwendungen erfolgen:<br />
- solarthermische Nutzung und photovoltaische Solarenergienutzung auf Dächern, an <strong>de</strong>n<br />
Südfassa<strong>de</strong>n und Balkonbrüstungen<br />
- geothermische Energienutzung in Kombination mit Gründungsarbeiten<br />
Für eine Nutzung <strong>von</strong> Solaranlagen sollten bereits bei <strong>de</strong>r Planung <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> die Ausrichtung<br />
<strong>von</strong> Dächern und Fassa<strong>de</strong>n und <strong>de</strong>ren mögliche Verschattungen Berücksichtigung fin<strong>de</strong>n.<br />
Bei baulichen Maßnahmen sollte auf gute Energieeffizienzstandards mit wirkungsvoller Dämmung<br />
<strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>hüllen geachtet wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> ökologischste Kilowattstun<strong>de</strong> ist die vermie<strong>de</strong>ne Kilowattstun<strong>de</strong>.<br />
Durch <strong>de</strong>n Einsatz ökologisch unbe<strong>de</strong>nklicher Rohstoffe aus <strong>de</strong>r Region entstehen<br />
keine neuen ‚Altlasten’.<br />
146 | REFINA: | Projektbericht
3.6.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren vier <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es han<strong>de</strong>lt sich um:<br />
Konzeptvariante 1 ‚Bahnlogistik’<br />
Konzeptvariante 2 ‚Bahnnahes Gewerbe, Grün<strong>de</strong>rzentrum <strong>de</strong>r Fachschule Spiel-<br />
zeug<strong>de</strong>sign, Mietfabrik’<br />
Konzeptvariante 3 ‚Spielzeugland mit Energieinformationsflächen’<br />
Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’<br />
Vorzugsvariante: ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
wur<strong>de</strong> die Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ aufgrund folgend<br />
genannter, wesentlicher Vorzüge als <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante ermittelt. <strong>Die</strong> Variante erzielte<br />
965 <strong>von</strong> 1.095 möglichen Punkten.<br />
Stadtbild und<br />
Landschaft:<br />
Bau- und Raumstruktur: · geringer Versiegelungsanteil<br />
Konfliktpotenzial:<br />
Potenzial Aufwertung / Stabilisierung:<br />
· ordnet sich <strong>de</strong>m Rathausturm unter<br />
· nutzt die Blickbezüge <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Radfahrer- und Fußgängerbrücke<br />
· nutzt die topografischen Gegebenheiten und stellt eine hohe Freiraumqualität<br />
her<br />
· vom Standort gehen keine beeinträchtigen<strong>de</strong>n Emissionen aus<br />
· Denkmalschutz <strong>de</strong>r Umgebung nicht beeinträchtigt<br />
· Belange <strong>de</strong>s Natur- und Umweltschutzes wer<strong>de</strong>n beachtet<br />
· das Nachbarschaftsrecht ist nicht betroffen<br />
· Aufwertung <strong>de</strong>s Standortes (Imagegewinn) mit Impulswirkung auf die<br />
Nutzung <strong>de</strong>r umliegen<strong>de</strong>n Wohnbebauung<br />
· hohe Innovation<br />
· ein hoher Gestaltanspruch wird realisiert<br />
Das Grundstück wird in drei Teilbereiche geglie<strong>de</strong>rt, sodass sich das Konzept in Bauabschnitten<br />
schrittweise realisieren lässt. Abgesehen <strong>von</strong> <strong>de</strong>n baulichen und technischen Anlagen im Bereich<br />
<strong>de</strong>r Dampfloktraditionsanlage und <strong>de</strong>m älteren Teil <strong>de</strong>s Güterschuppens wer<strong>de</strong>n alle Gebäu<strong>de</strong><br />
abgebrochen, das Grundstück freigelegt.<br />
Verkehrserschließung<br />
<strong>Die</strong> Anbindung <strong>de</strong>r Dampfloktraditionsanlage an die Bahn bleibt erhalten. Ein neu zu errichten<strong>de</strong>s<br />
Gleis im Rasenbett führt über die Drehscheibe bis zum temporären Messegelän<strong>de</strong>.<br />
<strong>Die</strong> Haupterschließung für <strong>de</strong>n Straßenverkehr erfolgt über eine Anbindung an die Oberlin<strong>de</strong>r<br />
Straße an <strong>de</strong>r Ostgrenze <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes. Eine weitere Zufahrt wird es im Bereich <strong>de</strong>r<br />
Dammstraße geben. Eine Verteilung <strong>de</strong>s Verkehrs auf <strong>de</strong>m Grundstück erfolgt über Privatstraßen/wege.<br />
Stellplätze sind im Bereich <strong>de</strong>r Traditionsanlage und temporär auf <strong>de</strong>m Messegelän<strong>de</strong> vorhan<strong>de</strong>n.<br />
Alle Anbindungen an die Radfahrer- und Fußgängerbrücke bleiben erhalten.<br />
Hochbauliche Nutzung<br />
<strong>Die</strong> Dampfloktraditionsanlage (Drehscheibe und Lokschuppen) im Osten <strong>de</strong>s Grundstückes bleibt<br />
erhalten und soll weiterhin durch <strong>de</strong>n ‚Verein Lokbahnhof Sonneberg e.V.’ genutzt wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong><br />
vorhan<strong>de</strong>nen Lokschuppen wer<strong>de</strong>n durch <strong>de</strong>n Neubau eines eingeschossigen Vereinsgebäu<strong>de</strong>s<br />
ergänzt.<br />
REFINA: | Projektbericht | 147
Abb. 66: Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, M1:3.000<br />
148 | REFINA: | Projektbericht
Westlich <strong>de</strong>r Fußgängerbrücke entsteht ein Stadtgarten mit befestigten Wegen und Flächen für<br />
Sport und Spiel. Eine Gelän<strong>de</strong>mo<strong>de</strong>llierung ermöglicht zum einen <strong>de</strong>n Schallschutz zur Bahn, zum<br />
an<strong>de</strong>ren entstehen abwechslungsreiche Spielflächen. In diesem Bereich ist die Integration eines<br />
Wärmespeichers für das Blockheizkraftwerk im ‚Wolkenrasen’ geplant.<br />
Östlich <strong>de</strong>r Fußgängerbrücke entsteht eine Fläche, die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten gerecht<br />
wer<strong>de</strong>n kann. Sie ist je nach Bedarf temporär: Messegelän<strong>de</strong>, Festplatz für Dampflokfesttage mit<br />
Gleisanschluss, Skaterfläche o<strong>de</strong>r Stellplatzanlage.<br />
Der ältere Teil <strong>de</strong>s Güterschuppens wird saniert und als Servicegebäu<strong>de</strong> für Feste und Messen<br />
bzw. als überdachte Skaterfläche genutzt.<br />
Freiflächen<br />
<strong>Die</strong> Außenbereiche <strong>de</strong>r Traditionsanlage sind ihrer Nutzung entsprechend zu gestalten. <strong>Die</strong> Flächen<br />
zur Erschließung sind zu befestigen. Der westliche Stadtgarten wird begrünt, die verschie<strong>de</strong>nen<br />
Bereiche wer<strong>de</strong>n mit Hecken eingefasst. <strong>Die</strong> Wege sind zu befestigten. <strong>Die</strong> Fläche östlich <strong>de</strong>r<br />
Fußgängerbrücke (temporäres Messegelän<strong>de</strong>) ist befestigt.<br />
Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’<br />
Der Kostenbetrachtung für eine angenommene Nachnutzung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes als ‚Stadtgarten<br />
mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ liegen folgen<strong>de</strong> Annahmen zugrun<strong>de</strong>:<br />
- Es erfolgt ein anteiliger Rückbau <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong>, baulichen Anlagen, Gleisanlagen<br />
und versiegelten Freiflächen, sowie im Vorfeld <strong>de</strong>r Erdbauarbeiten die Entsorgung <strong>de</strong>s anfallen<strong>de</strong>n<br />
Bauschutts. Der östliche Bereich <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes (Drehscheibe und Lokschuppen)<br />
bleibt in <strong>de</strong>r Bestandsbebauung erhalten.<br />
- Mit Ausnahme <strong>de</strong>r Rückbaugruben besteht ein Sanierungserfor<strong>de</strong>rnis für <strong>de</strong>n gesamten<br />
westlichen Bereich <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes, das Abstellgleis im Westen <strong>de</strong>r Drehscheibe, sowie<br />
<strong>de</strong>n Untergrund <strong>de</strong>r ehemaligen Tankstelle.<br />
- Auf <strong>de</strong>r unversiegelten Freifläche erfolgt im westlichen Standortbereich gemäß <strong>de</strong>m Nutzungsszenario<br />
‚Kin<strong>de</strong>rspielflächen’ nach BBodSchV die Entsorgung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns bis 0,5 m u.<br />
GOK.<br />
- Im Bereich <strong>de</strong>s Langzeitwärmespeichers erfolgt ein Aushub bis in 2,5 m u. GOK.<br />
- Mit <strong>de</strong>r Neubebauung erfolgt keine Kellergründung.<br />
REFINA: | Projektbericht | 149
Abb. 67: Konzeptvariante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
150 | REFINA: | Projektbericht
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 7 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos ca. 17 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 1.055 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Stadtgarten mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>’<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen<br />
(… unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, sie laufen als 2 <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r unabhängige<br />
Baumaßnahmen nacheinan<strong>de</strong>r ab. Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen ‚in<br />
einem Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen Baustelleneinrichtung,<br />
aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein<br />
Einspareffekt <strong>von</strong> ca. 17 T€.)<br />
ca. 1.551 T€<br />
ca. 2.623 T€<br />
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind kostenwirksame Einsparpotenziale bei<br />
kombinierter, zeitgleicher Beseitigung <strong>von</strong> Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
<strong>von</strong> ca. 17 T€ erreichbar.<br />
Der überwiegen<strong>de</strong> Anteil <strong>de</strong>r Maßnahmenaufwendungen wird durch die<br />
Grundstücksfreilegung in Höhe <strong>von</strong> 1.551 T€ verursacht.<br />
Energetische Betrachtung<br />
<strong>Die</strong> Nutzungscharakteristik dieser Konzeptvariante sieht als energetische Beson<strong>de</strong>rheit einen<br />
Langzeitwärmespeicher mit einem großen Speichervolumen vor. <strong>Die</strong>ser soll an das vorhan<strong>de</strong>ne<br />
BHKW ‚Wolkenrasen’ angeschlossen wer<strong>de</strong>n und dient primär <strong>de</strong>r Abpufferung <strong>von</strong> Lastspitzen.<br />
Das BHKW kann durch die Wärmespeicherung einen verlängerten Zeitraum im Grundlastbereich<br />
betrieben wer<strong>de</strong>n. Auf <strong>de</strong>r Erzeugerseite erfolgt durch Laufzeitverkürzung <strong>de</strong>s Spitzenlastheizkessels<br />
eine Verringerung <strong>de</strong>s CO2 Ausstoßes. Der BHKW-Anlagenbetrieb erfolgt homogener und<br />
effizienter. <strong>Die</strong> Lebensdauer <strong>de</strong>r Anlage wird verlängert.<br />
Der Wärmespeicher kann im Bereich <strong>de</strong>s erfor<strong>de</strong>rlichen Altlasten-Bo<strong>de</strong>naushubs eingelassen wer<strong>de</strong>n.<br />
Als Speichermedium ist Wasser o<strong>de</strong>r ein Kies/ Wassergemisch möglich. Unabdingbar ist eine<br />
optimale Anschlussleitungs- und Speicherdämmung wobei Speicherdämmstärken bis zu 60,0 cm<br />
o<strong>de</strong>r Vakuumdämmplatten vorzusehen sind. <strong>Die</strong> Wirtschaftlichkeit <strong>de</strong>s Langzeitwärmespeichers<br />
hängt in hohem Maße <strong>von</strong> folgen<strong>de</strong>n Randbedingungen ab:<br />
- Verlängerung <strong>de</strong>r Lebensdauer <strong>de</strong>s BHKW, Reduzierung <strong>de</strong>r Spitzenlast-Heizkessellaufzeit,<br />
- Leitungs- und Speicherverluste,<br />
- Speicherbaukosten,<br />
- Erhalt <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln für <strong>de</strong>n Speicherbau,<br />
- Einsparungen bei <strong>de</strong>n Erdarbeiten durch Synergieeffekte bei Altlastenbo<strong>de</strong>naushub.<br />
<strong>Die</strong> Neubebauung sollte mit hohen Energieeffizienzstandards ausgeführt wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Dachflächen<br />
<strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> eignen sich für eine solare Nutzung mittels Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung,<br />
da in dieser Variante ein geringer Wärmebedarf vorliegt und <strong>de</strong>r Abstand <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> zum Langzeitwärmespeicher<br />
für solarthermische Nutzung zu groß ist.<br />
REFINA: | Projektbericht | 151
Abb. 68: Energetische Betrachtung Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, in Synopsis mit <strong>de</strong>r<br />
Altlastensituation<br />
152 | REFINA: | Projektbericht
3.6.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’<br />
Aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht wur<strong>de</strong> die Variante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ mittels<br />
<strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe als<br />
<strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante <strong>von</strong> <strong>de</strong>n 4 untersuchten Konzeptvarianten ermittelt. Zu<strong>de</strong>m wur<strong>de</strong>n<br />
die vier Konzeptvarianten inklusive <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Bewertung <strong>de</strong>r Stadt Sonneberg vorgestellt.<br />
Ein Interessent für Freiflächenmessen ist vorhan<strong>de</strong>n. Beim momentanen Festplatz <strong>de</strong>r Stadt<br />
bestehen Nutzungskonflikte aufgrund <strong>de</strong>r Lärmbelästigung <strong>de</strong>r umgeben<strong>de</strong>n Wohnbebauung.<br />
Aus umweltfachlicher Sicht stellt die Variante 4 jedoch einen vergleichsweise hohen Kostenmehraufwand<br />
durch die Verpflichtung zur Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos im Zusammenhang<br />
mit <strong>de</strong>r flächenhaften Entstehung einer unversiegelten Freifläche im Westen <strong>de</strong>s Gelän<strong>de</strong>s dar.<br />
Zur Kostenersparnis ist <strong>de</strong>r Eingriff in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n möglichst gering zu halten, um Mehraufwendungen<br />
für <strong>de</strong>n Transport und die Entsorgung <strong>de</strong>s Erdaushubs zu verringern (Minimierung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos).<br />
<strong>Die</strong> Konzeptvariante 4 wird daher im Rahmen <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> hinsichtlich <strong>de</strong>r Nutzung<br />
im Westen <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes verän<strong>de</strong>rt. In diesem Bereich entsteht in <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
5 ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ eine versiegelte Fläche mit integriertem<br />
Langzeitwärmespeicher und einer Konzertarena. Mit diesem Konzept ist umweltrelevanter Erdaushub<br />
im Westen <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes lediglich noch für die entstehen<strong>de</strong>n Baugruben zu entsorgen.<br />
Weiterhin wird in <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante ein Lärmschutzwall im Sü<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Gelän<strong>de</strong>s entlang <strong>de</strong>r<br />
bestehen<strong>de</strong>n Böschung errichtet, in <strong>de</strong>n <strong>de</strong>r beim Rückbau <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong> anfallen<strong>de</strong> Bauschutt<br />
vollständig eingebaut wer<strong>de</strong>n kann.<br />
Fazit: Eine Minimierung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos wird erreicht, in<strong>de</strong>m <strong>de</strong>r Eingriff<br />
in <strong>de</strong>n kontaminierten Bo<strong>de</strong>n möglichst gering gehalten wird. Der<br />
beim Abbruch <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong> anfallen<strong>de</strong> Bauschutt wird durch<br />
die Errichtung eines Lärmschutzwalls vollständig am Standort belassen.<br />
Das Konzept lässt sich in Bauabschnitten schrittweise realisieren.<br />
Abgesehen <strong>von</strong> <strong>de</strong>n baulichen und technischen Anlagen im Bereich <strong>de</strong>r Dampfloktraditionsanlage<br />
und <strong>de</strong>m älteren Teil <strong>de</strong>s Güterschuppens wer<strong>de</strong>n alle Gebäu<strong>de</strong> abgebrochen. Das anfallen<strong>de</strong>,<br />
wie<strong>de</strong>r verwendbare Bauschuttmaterial verbleibt in Form eines Lärmschutzwalles am Südrand <strong>de</strong>s<br />
Gelän<strong>de</strong>s am Standort.<br />
Verkehrserschließung<br />
<strong>Die</strong> Anbindung <strong>de</strong>r Dampfloktraditionsanlage an die Bahn bleibt erhalten. Ein neu zu errichten<strong>de</strong>s<br />
Gleis im Rasenbett führt über die Drehscheibe bis zum temporären Messegelän<strong>de</strong>.<br />
<strong>Die</strong> Haupterschließung für <strong>de</strong>n Straßenverkehr erfolgt über eine Anbindung an die Oberlin<strong>de</strong>r<br />
Straße an <strong>de</strong>r Ostgrenze <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes. Eine weitere Zufahrt wird es im Bereich <strong>de</strong>r<br />
Dammstraße geben. Eine Verteilung <strong>de</strong>s Verkehrs auf <strong>de</strong>m Grundstück erfolgt über Privatstraßen/wege.<br />
Stellplätze sind im Bereich <strong>de</strong>r Traditionsanlage und temporär auf <strong>de</strong>m Messegelän<strong>de</strong> vorhan<strong>de</strong>n.<br />
Alle Anbindungen an die Radfahrer- und Fußgängerbrücke bleiben erhalten.<br />
Nutzung und Bebauung<br />
<strong>Die</strong> Dampfloktraditionsanlage (Drehscheibe und Lokschuppen) im Osten <strong>de</strong>s Grundstückes bleibt<br />
erhalten und soll weiterhin durch <strong>de</strong>n ‚Verein Lokbahnhof Sonneberg e.V.’ genutzt wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong><br />
vorhan<strong>de</strong>nen Lokschuppen wer<strong>de</strong>n durch <strong>de</strong>n Neubau eines Vereinsgebäu<strong>de</strong>s ergänzt. Alle neu<br />
zu errichten<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> erhalten ein Geschoss.<br />
Westlich <strong>de</strong>r Fußgängerbrücke entsteht ein Festplatz mit Arena. In diesem Bereich ist die Integration<br />
eines Wärmespeichers für das Blockheizkraftwerk im ‚Wolkenrasen’ geplant.<br />
REFINA: | Projektbericht | 153
Östlich <strong>de</strong>r Fußgängerbrücke entsteht eine Fläche, die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten gerecht<br />
wer<strong>de</strong>n kann. Sie ist je nach Bedarf temporär: Messegelän<strong>de</strong>, Festplatz für Dampflokfesttage mit<br />
Gleisanschluss, Skaterfläche o<strong>de</strong>r Stellplatzanlage.<br />
Der ältere Teil <strong>de</strong>s Güterschuppens wird saniert und als Servicegebäu<strong>de</strong> für Feste und Messen<br />
bzw. als überdachte Skaterfläche genutzt.<br />
Freiflächen<br />
<strong>Die</strong> Außenbereiche <strong>de</strong>r Traditionsanlage sind ihrer Nutzung entsprechend zu gestalten. <strong>Die</strong> Flächen<br />
zur Erschließung sind zu befestigen.<br />
Der westliche Festplatz, die Arena sowie das temporäre Messegelän<strong>de</strong> wer<strong>de</strong>n befestigt.<br />
Qualitative Bewertung <strong>de</strong>s Entwurfes<br />
<strong>Die</strong> Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’, erzielte 965 <strong>von</strong> 1095 möglichen<br />
Punkten.<br />
154 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 69: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, M1:3.000<br />
REFINA: | Projektbericht | 155
Kostenbetrachtung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos entfällt<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 233 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Festplatz mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>’<br />
156 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 1.382 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 1.615 T€<br />
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante<br />
‚Stadtgarten mit temporären Messegelän<strong>de</strong>’<br />
(Gesamtkosten ca. 2.606 T€)<br />
ca. 991 T€<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die<br />
optimierte <strong>städtebauliche</strong> Konzeption (Integriertes Standortentwicklungskonzept) für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
E:<br />
Abb. 70: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten<br />
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 4 (Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort E)<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Standortentwicklungskonzeptes <strong>de</strong>r Variante 4<br />
als ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ können die Aufwendungen<br />
für die Beseitigung <strong>de</strong>r Investitionsrisiken und die Freilegung um insgesamt<br />
991 T€ gesenkt wer<strong>de</strong>n. Das genutzte Einsparpotenzial beträgt<br />
damit 38 %.
Abb. 71: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante<br />
REFINA: | Projektbericht | 157
Energetische Betrachtung<br />
Im Vergleich zu <strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren Varianten bietet die Variante ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’<br />
weitgehend konventionelle Energieeffizienzlösungen. Der Langzeitwärmespeicher fungiert als<br />
Bin<strong>de</strong>glied zwischen <strong>de</strong>m BHKW ‚Wolkenrasen’ und <strong>de</strong>m benachbarten Wohngebiet. Er dient <strong>de</strong>r<br />
Lasthomogenisierung und kann <strong>de</strong>n Betrieb <strong>de</strong>r Gesamtanlage optimieren. Zur weiteren Vermin<strong>de</strong>rung<br />
<strong>von</strong> Treibhausgasemissionen kann das BHKW auf einen regenerativen Brennstoff wie z.B.<br />
Biodiesel umgestellt wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Ausführung und Integration <strong>de</strong>s Langzeitwärmespeichers in das<br />
vorhan<strong>de</strong>ne Wärmenetz erfor<strong>de</strong>rt eine <strong>de</strong>taillierte Vorplanung.<br />
Durchschnittliches flächenbezogenes regeneratives Energieangebot auf einem Grundstück<br />
mit 1.000 m² in Deutschland<br />
Energieangebot Angebot<br />
Nutzung <strong>de</strong>r Solareinstrahlung mittels Solarthermie 750.000 kWh<br />
Nutzung <strong>de</strong>r Solareinstrahlung mittels Photovoltaik 150.000 kWh<br />
Windkraft 40.000 kWh<br />
Tiefengeothermie 1.300.000 kWh<br />
Oberflächennahe Geothermie 288.000 kWh<br />
<strong>Die</strong>ses Angebot ist <strong>von</strong> <strong>de</strong>n jeweiligen Standortbedingungen abhängig und oft durch die Stadtgeometrie<br />
eingeschränkt. Der Wind wird durch die Stadtoberfläche stark verwirbelt und abgebremst.<br />
Auch die Emissionen in Form <strong>von</strong> Lärm und Schattenwurf führen zu Nutzbarkeitskonflikten. Bei <strong>de</strong>r<br />
Rekultivierung <strong>von</strong> Altlastenstandorten kommen noch zusätzliche Einschränkungen <strong>de</strong>r energetischen<br />
Nutzung dazu. Beispielsweise wer<strong>de</strong>n geothermische Nutzungen durch Erdson<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r<br />
Grundwasserpumpen durch die Kontaminationen erschwert. Auch nach <strong>de</strong>r Detailuntersuchung<br />
<strong>de</strong>r Altlastenstandorte sind unbekannte Kontaminationen nicht auszuschließen und könnten durch<br />
Son<strong>de</strong>nbohrungen weiter verbreitet wer<strong>de</strong>n. Dennoch verbleiben an <strong>de</strong>rartigen Standorten vielfältige<br />
energetische Potentiale. Durch frühzeitige und integrative Planung kann ein großer Teil dieser<br />
Potenziale am Mo<strong>de</strong>llstandort ausgeschöpft wer<strong>de</strong>n.<br />
158 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 72: Energetische Betrachtung <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’, in Synopsis mit<br />
<strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
REFINA: | Projektbericht | 159
3.6.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort E<br />
Städtebauliche Ansätze<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort Güterbahnhof liegt im Siedlungsgefüge an <strong>de</strong>r Schnittstelle zwischen <strong>de</strong>m<br />
Stadtzentrum/Altstadt und <strong>de</strong>m Wohngebiet ‚Wolkenrasen’. <strong>Die</strong> direkte Nähe zur Bahn und zur<br />
stark frequentierten Fußgänger- und Radfahrerbrücke machen <strong>de</strong>n Standort in seiner Wahrnehmung<br />
be<strong>de</strong>utend. Mit <strong>de</strong>r Inanspruchnahme dieser Fläche kann ein weiterer Schritt zur Aufwertung<br />
<strong>de</strong>r Stadt geleistet wer<strong>de</strong>n.<br />
Der Erhalt <strong>de</strong>r Dampfloktraditionsanlage bewahrt ein Stück Geschichte und schafft zusammen mit<br />
<strong>de</strong>m neuen Festplatzgelän<strong>de</strong> eine Veranstaltungsmöglichkeit für Dampflokfesttage und Son<strong>de</strong>rfahrten,<br />
z.B. nach Meiningen. Mit <strong>de</strong>m neuen Festplatz fin<strong>de</strong>n die traditionellen Feste <strong>de</strong>r Stadt nun<br />
wie<strong>de</strong>r ‚mittendrin’ - an einem zentralen Anlaufpunkt statt. Das temporäre Messegelän<strong>de</strong> bietet<br />
eine zusätzliche Entwicklungsmöglichkeit für das Gewerbe und die Spielzeugindustrie Sonnebergs.<br />
Den überwiegen<strong>de</strong>n Teil <strong>de</strong>s Jahres dient <strong>de</strong>r Güterbahnhof für Sport und Spiel, wie z.B. als<br />
Skaterfäche. Temporär kann das Grundstück auch zum Parken genutzt wer<strong>de</strong>n. Alle Aktivitäten auf<br />
<strong>de</strong>m Gelän<strong>de</strong> können <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Brücke wahrgenommen wer<strong>de</strong>n.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
<strong>Die</strong> Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung <strong>de</strong>s Areals ist aufgrund <strong>de</strong>r erfor<strong>de</strong>rlichen Maßnahmen für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Investitionsrisiken als absolut unrentierlich einzustufen. Obwohl am Standort keine Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
im Sinne <strong>de</strong>s BBodSchG ergriffen wer<strong>de</strong>n müssen, wird jegliche Form<br />
<strong>de</strong>r Folgenutzung durch Investitionsrisiken aufgrund <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nkontaminationen belastet. Im Verhältnis<br />
zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter<br />
Bö<strong>de</strong>n), ermittelt mit 3.720 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten relativ geringe umsetzungsrelevante<br />
Anteile <strong>von</strong> 6 – 34 % an dieser Summe. Jedoch ist selbst bei <strong>de</strong>r optimierten Variante<br />
<strong>de</strong>s Integrierten Standortentwicklungskonzeptes bei einem Bo<strong>de</strong>nrichtwert <strong>von</strong> 13,50 €/m² für<br />
das sanierte Gelän<strong>de</strong> keine Wirtschaftlichkeit bei <strong>de</strong>r Veräußerung <strong>de</strong>s Grundstücks zu erzielen.<br />
Von wesentlich größerer Be<strong>de</strong>utung als Entwicklungshemmnis sind jedoch die aus <strong>de</strong>m umfangreichen<br />
Altbaubestand resultieren<strong>de</strong>n hohen Freilegungskosten für das Grundstück. Bei vollständigem<br />
Gebäu<strong>de</strong>abriss und einem Rückbau <strong>de</strong>r bahnspezifischen Anlagen belaufen sich diese auf bis<br />
zu 2.081 T€.<br />
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle <strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
in erster Linie bei <strong>de</strong>n Freilegungskosten zu fin<strong>de</strong>n. So ist die mit <strong>de</strong>m Integrierten Standortentwicklungskonzept<br />
erreichte Kostenverringerung im Gegensatz zum maximalen theoretischen<br />
Investitionsrisiko <strong>von</strong> ca. 2.104 T€ in erster Linie auf Einsparungen bei <strong>de</strong>n Freilegungskosten,<br />
weniger bei <strong>de</strong>n Investitionsrisiken, zurückzuführen.<br />
Doch selbst nach Ausnutzung <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>spotenziale wird die Standortentwicklung durch verbleiben<strong>de</strong><br />
hohe finanzielle Belastungen gehemmt. <strong>Die</strong> Standortentwicklung liegt kostenseitig <strong>de</strong>utlich<br />
im unrentierlichen Bereich. Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch <strong>de</strong>n<br />
Einsatz <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln erreicht wer<strong>de</strong>n.<br />
Bahnflächen<br />
Gegenwärtig und in unmittelbarer Zukunft beabsichtigt die Deutsche Bahn AG die Veräußerung<br />
zahlreicher Liegenschaften. Bahnbrachen bil<strong>de</strong>n einen Schwerpunkt innerstädtischer Brachen.<br />
Wesentliche Konflikte bei <strong>de</strong>r Entwicklung solcher Flächen ergeben sich aus <strong>de</strong>n bei<strong>de</strong>n typischen<br />
Merkmalen:<br />
- meist langgestreckter Grundstückszuschnitt<br />
- bahntypische Altlasten und daraus abzuleiten<strong>de</strong>s Gefährdungspotenzial<br />
Aus <strong>de</strong>n vorliegen<strong>de</strong>n Forschungsergebnissen am Mo<strong>de</strong>llstandort Sonneberg lässt sich feststellen,<br />
dass die <strong>optirisk</strong>-Metho<strong>de</strong> geeignet ist, um an ähnlichen Bahnflächen das Nutzungs- und<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenzial für eine Revitalisierung zu erörtern.<br />
160 | REFINA: | Projektbericht
Ausgleichsmaßnahmen<br />
Für die Konzeption eines Stadtgartens wäre eine Unterstützung notwendig. <strong>Die</strong>se könnte zum Beispiel<br />
in Form <strong>von</strong> Ausgleichsflächen erfolgen. Der Mo<strong>de</strong>llstandort ist aufgrund <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Gebäu<strong>de</strong>massen als Ausgleichsfläche nicht geeignet, da <strong>de</strong>r Rückbau <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> nicht mit bilanziert<br />
wer<strong>de</strong>n kann.<br />
<strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Städtebaulichen Konzepten<br />
Städtebauliche Konzepte können hinsichtlich <strong>de</strong>r Einsparung finanzieller Mittel am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
im Bereich ‚Freilegungskosten’ und ‚Investitionsrisiken’ realisiert wer<strong>de</strong>n. In <strong>de</strong>r Umsetzung be<strong>de</strong>utet<br />
dies:<br />
- Wie<strong>de</strong>reinbau beim Rückbau anfallen<strong>de</strong>r Bauschuttmassen in konzipiertem Lärmschutzwall<br />
- alternative Versiegelung <strong>von</strong> Teilbereichen <strong>de</strong>s Gelän<strong>de</strong>s statt Bo<strong>de</strong>naustausch<br />
- Eingriffe in <strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>nen kontaminierten Bo<strong>de</strong>n gering halten<br />
Eine nachträgliche <strong>Optimierung</strong> eines vorhan<strong>de</strong>nen <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes ist problematisch<br />
und nicht an je<strong>de</strong>m Standort bzw. bei je<strong>de</strong>m Konzept möglich. Durch einen erneuten Planungsprozess<br />
entstehen zunächst zusätzliche Kosten.<br />
Eine frühzeitige und genaue Darstellung <strong>de</strong>r Aufwendungen und Maßnahmen zur Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
behebungspflichtigen Lasten sollte die Grundlage für das Konzept <strong>de</strong>r baulich-räumlichen Gestaltung<br />
und <strong>de</strong>r Gestaltung <strong>de</strong>s Freiraumes bil<strong>de</strong>n.<br />
Energie<br />
Energetische Aspekte in Stadtentwicklungsprozessen gewinnen mit zunehmen<strong>de</strong>r Energieverknappung,<br />
Emissionsbelastung und Klimaverän<strong>de</strong>rung an Be<strong>de</strong>utung. Alle dargestellten Varianten<br />
bieten diesbezüglich Maßnahmenpakete unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r spezifischen Potenziale.<br />
<strong>Die</strong> Wirtschaftlichkeit <strong>von</strong> Einzelmaßnahmen muss theoretisch im globalvolkswirtschaftlichklimatischen<br />
Gesamtzusammenhang betrachtet wer<strong>de</strong>n. Investoren liegt diese Betrachtungsweise<br />
erfahrungsgemäß häufig fern. Im vorliegen<strong>de</strong>n Fall muss daher vor <strong>de</strong>r Ausführung <strong>de</strong>r energetisch<br />
motivierten Maßnahmen eine technische Detailanalyse <strong>de</strong>r Bedarfsgrößen und <strong>de</strong>r Investitionskosten<br />
zur Erstellung einer Kosten-Nutzen Analyse vorgenommen wer<strong>de</strong>n. Durch die kontinuierlich<br />
steigen<strong>de</strong>n Energiekosten und gfls. Einbeziehung öffentlicher För<strong>de</strong>rungen gelangen inzwischen<br />
energietechnische Maßnahmen in <strong>de</strong>n Blickwinkel, die noch vor wenigen Jahren als unwirtschaftlich<br />
galten.<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
<strong>Die</strong> Bearbeitung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Güterbahnhof erfolgte in enger Zusammenarbeit mit <strong>de</strong>r<br />
Stadt Sonneberg. <strong>Die</strong> <strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>’ stellt auch<br />
die Vorzugsvariante aus Sicht <strong>de</strong>r Stadt dar. Gegenwärtig wird die Realisierung <strong>de</strong>s Langzeitwärmespeichers<br />
geprüft. <strong>Die</strong> Verwendung <strong>de</strong>s anfallen<strong>de</strong>n Abbruchmaterials zur Herstellung <strong>de</strong>s<br />
Lärmschutzwalles bedarf ebenfalls einer konkreten Prüfung.<br />
Grundvoraussetzung für die Umsetzung <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante ist <strong>de</strong>r Erwerb <strong>de</strong>r Grundstücke<br />
durch die Stadt Sonneberg. <strong>Die</strong> Verkaufsverhandlungen stellen gegenwärtig das größte Entwicklungshemmnis<br />
dar.<br />
REFINA: | Projektbericht | 161
3.7. Mo<strong>de</strong>llstandort F: Teerbecken Sättelstädt<br />
Abb. 73: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Teerbecken vom Mai 2004 aus nordöstlicher Richtung<br />
<strong>Die</strong> ehemaligen Teerbecken befin<strong>de</strong>n sich außerhalb <strong>de</strong>s Siedlungsgefüges <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong><br />
Sättelstädt in nordöstlicher Richtung. Direkt nördlich an <strong>de</strong>n Standort grenzen Gebäu<strong>de</strong> aus <strong>de</strong>r<br />
Zeit <strong>de</strong>s Autobahnbaus in <strong>de</strong>n 1930er Jahren an, die momentan als Lagergebäu<strong>de</strong> genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Im Sü<strong>de</strong>n tangiert die Bahn das Grundstück. Parallel dazu verläuft die B 7. <strong>Die</strong> neue Autobahn<br />
BAB 4 wird gegenwärtig parallel zum Standort in westlicher Richtung gebaut. Dort entsteht<br />
auch die Anschlussstelle Sättelstädt.<br />
In unmittelbarer Nähe zum Mo<strong>de</strong>llstandort befin<strong>de</strong>t sich in nordöstlicher Richtung das ‚Gewerbe-<br />
und Industriegebiet Sättelstädt’. Weitere Flächen in <strong>de</strong>r Umgebung wer<strong>de</strong>n landwirtschaftlich genutzt<br />
bzw. sind Sukzessionsflächen.<br />
162 | REFINA: | Projektbericht
3.7.1. Bestand<br />
Deskription Mo<strong>de</strong>llstandort F: Teerbecken Sättelstädt<br />
Lage in Stadt<br />
Nutzung<br />
Städtebau<br />
Baurecht<br />
Baugrund<br />
Altlasten<br />
Eigentum<br />
Parzellenstruktur<br />
Ziele<br />
Außerhalb <strong>de</strong>s Siedlungsgefüges; zwischen Ortslage und Industrie- und Gewerbegebiet;<br />
Nähe zur neuen Autobahnanschlussstelle<br />
ehemalig: Lagerung <strong>von</strong> teer- und bitumenhaltigen Stoffen zum Bau <strong>de</strong>r Reichs-<br />
autobahn 1935/36; später Lagerfläche LPG<br />
momentan: ungenutzt; teilweise Lagerfläche<br />
bebaute Fläche (Hochbauten)<br />
versiegelte Oberfläche<br />
unversiegelte Oberfläche<br />
geplant: Renaturierung<br />
950 m²<br />
170 m²<br />
15.220 m²<br />
( 6%)<br />
( 1%)<br />
(93%)<br />
Grundstück liegt im ländlichen Raum; umgeben<strong>de</strong> Flächen dienen überwiegend <strong>de</strong>r<br />
landwirtschaftlichen Nutzung o<strong>de</strong>r sind Sukzessionsflächen;<br />
nördlich angrenzend befin<strong>de</strong>n sich mehrere Lagergebäu<strong>de</strong> aus <strong>de</strong>n 1930er Jahren;<br />
östlich grenzt ein Wohngrundstück mit Einfamilienhaus an<br />
Baurecht nach §35 BauGB – Bauen im Außenbereich: Errichtung <strong>von</strong> baulichen<br />
Anlagen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, für Gartenbaubetriebe o<strong>de</strong>r zum<br />
Zwecke <strong>de</strong>r öffentlichen Versorgung mit technischer Infrastruktur bzw. Errichtung<br />
notwendiger baulicher und technischer Anlagen zur energetischen Nutzung ist möglich;<br />
zur Sicherung <strong>von</strong> Bauvorhaben mit an<strong>de</strong>ren, z.B. gewerblichen Nutzungen, wird<br />
Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig;<br />
beschränkte persönliche <strong>Die</strong>nstbarkeit für südlich tangieren<strong>de</strong> Gasleitung<br />
Baugrundverhältnisse insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen:<br />
Auffüllungssubstrate und quartäre Hangschutt, <strong>de</strong>nen die ausstreichen<strong>de</strong>n triassischen<br />
Gesteinseinheiten <strong>de</strong>s Lettenkeupers und Oberen Muschelkalks unterlagern;<br />
Festgesteinsuntergrund durch zahlreiche Störungszonen gekennzeichnet, die in<br />
Tiefen bis zu 20 m starke Auflockerungen verzeichnen; durch Subrosionsvorgänge im<br />
Mittleren Muschelkalk sind oberflächennahe Senkungen prinzipiell möglich; Auffüllungsschichten<br />
und Schichten <strong>de</strong>s Hangschutts sind <strong>von</strong> steifer bis halbfester Konsistenz,<br />
stark wasser- und frostempfindlich, sowie verformbar; aufgrund möglicher Setzungen<br />
und lokal festgestellter oberflächennahe Schichtwasserführung <strong>von</strong> 0,90 m<br />
und 1,10 m am Standort, sind zusätzliche Maßnahmen bei <strong>de</strong>r Baugrubenherstellung<br />
erfor<strong>de</strong>rlich<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort liegen gefahrenrelevante stoffliche Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen durch<br />
Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe, Mineralölkohlenwasserstoffe und<br />
Phenole vor; Gefahrenrelevanz bezieht sich punktuell auf <strong>de</strong>n Wirkpfad Bo<strong>de</strong>n →<br />
Mensch durch Teerbecken selbst und daran angrenzen<strong>de</strong> Bo<strong>de</strong>npartien, sowie im<br />
angrenzen<strong>de</strong>n Umfeld <strong>de</strong>r Teerbecken lokal auf <strong>de</strong>n Wirkpfad Bo<strong>de</strong>n → Sickerwasser;<br />
Teerbecken sind als altlastverursachen<strong>de</strong> permanente Schadstoffquelle einzustufen;<br />
gefahrenrelevante stofflich beeinträchtigte Sickerwässer verursachten / verursachen<br />
auf angrenzen<strong>de</strong>n Flurstücken schädliche Bo<strong>de</strong>nverän<strong>de</strong>rungen im Sinne<br />
<strong>de</strong>s BBodSchG;<br />
Gefahrenabwehrmaßnahmen im Sinne <strong>de</strong>s BBodSchG wur<strong>de</strong>n bislang nicht angeordnet<br />
GESA mbH (Gesellschaft für Entwicklung und Sanierung <strong>von</strong> Altstandorten mbH).<br />
Größe: 1,6 ha;<br />
zwei Flurstücke, die sich zum Teil über Mo<strong>de</strong>llstandort hinaus erstrecken<br />
Eigentümer:<br />
keine Renaturierung, unsanierter Standort soll zur Entwicklung verkauft wer<strong>de</strong>n<br />
Gemein<strong>de</strong>:<br />
gewerbliche Entwicklung im Zusammenhang mit entstehen<strong>de</strong>m Autobahnanschluss<br />
Interessenten:<br />
Entwicklung Rasthof<br />
REFINA: | Projektbericht | 163
Abb. 74: Bestandslageplan, 26. August 2008<br />
164 | REFINA: | Projektbericht
3.7.2. Umwelthemmnisse:<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
Altlastensituation<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>r Bestandserfassung und Analyse zu umweltrelevanten Sachverhalten wur<strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>ne<br />
Untersuchungsergebnisse und Gutachten ausgewertet, eine Analysendatenbank aufgebaut<br />
und die abgeleiteten umweltrelevanten Sachverhalte räumlich dargestellt.<br />
Am Untersuchungsstandort erfolgte in <strong>de</strong>n 1930er Jahren ein Umgang mit umweltrelevanten Stoffen<br />
(teer- und bitumenhaltige Substanzen), sowie in <strong>de</strong>n Folgejahren eine unkontrollierte Ablagerung<br />
<strong>von</strong> kommunalen Abfällen, Bauschutt und Hausmüll. <strong>Die</strong>se Nutzung und ein insgesamt sorgloser<br />
Umgang mit <strong>de</strong>r Umwelt führten zu Kontaminationen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns und <strong>de</strong>s Sickerwassers, in<br />
erster Linie mit MKW und PAK.<br />
Inanspruchnahmerisiko<br />
Es erfolgte eine Prüfung <strong>de</strong>r Standortdatenlage im Hinblick auf das Vorliegen <strong>von</strong> Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken<br />
bezüglich möglicher Gefahrenwirkungen und/o<strong>de</strong>r ordnungsrechtlich unzulässiger<br />
Einwirkungen, die <strong>von</strong> Anlagen, Bauwerken o<strong>de</strong>r Abfällen o<strong>de</strong>r <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Stoffbelastung <strong>de</strong>s<br />
Bo<strong>de</strong>ns ausgehen.<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
Legen<strong>de</strong>:<br />
schutzgutspezifische Betroffenheitsgra<strong>de</strong><br />
0 - nicht betroffen<br />
1 - geringfügig betroffen<br />
2 - betroffen<br />
3 - außer Funktion<br />
nutzungsspezifische Sensibilitäts-/Vulnerabilitätsgra<strong>de</strong><br />
0 - robust<br />
1 - gering sensibel<br />
2 - sensibel<br />
3 - höchst sensibel<br />
RK = Risikoklassen<br />
RK 1: kein Risiko<br />
RK 2: sehr geringes Risiko<br />
RK 3: geringes Risiko<br />
RK 4: mittleres Risiko<br />
RK 5: hohes Risiko<br />
RK 6: sehr hohes Risiko<br />
Sanierungsziele für Nutzungsszenarien<br />
Abb. 75: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnismäßigen Sanierungszieles<br />
(=Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s)<br />
In <strong>de</strong>r Synopsis <strong>de</strong>r Risikoklassifizierung für die 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen (siehe Abb. 20) ergeben sich:<br />
RK 1 (kein Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 2, 3a und 3b<br />
RK 2 (sehr geringes Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktion 1b und 3c<br />
RK 3 (geringes Risiko): entfällt<br />
RK 4 (mittleres Risiko): Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c und 3d<br />
RK 5 (hohes Risiko): entfällt<br />
RK 6 (sehr hohes Risiko): entfällt<br />
REFINA: | Projektbericht | 165
<strong>Die</strong> Ursache für die Risikoeinstufung liegt für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c und 3d hauptsächlich in<br />
<strong>de</strong>r Existenz <strong>von</strong> Schadstoffkontaminationen im Untergrund, welche in erster Linie <strong>de</strong>ren Betroffenheit<br />
bewirkten. Zusätzlich sind Risiken bezüglich <strong>de</strong>r ungünstigen Baugrundsituation und vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Altablagerungen (Teerbecken) am Mo<strong>de</strong>llstandort ableitbar. Gemäß <strong>de</strong>r postulierten Verfahrensweise<br />
zur Anwendung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes besteht die Notwendigkeit einer angemessenen<br />
Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r in die RK 4 bis 6 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
Entsprechen<strong>de</strong> Gefahrenabwehrmaßnahmen sind somit am Mo<strong>de</strong>llstandort für die<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1a, 1c und 3d erfor<strong>de</strong>rlich. Technisch zu bewältigen wäre die Erreichung <strong>de</strong>s<br />
Sanierungszieles ‚geringes Risiko’ nur mittels <strong>de</strong>r Beseitigung <strong>de</strong>r Teerbecken incl. <strong>de</strong>r Teerablagerungen<br />
und Verfüllung <strong>de</strong>r Baugruben. Stoffbelastungen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns sind technisch-analytisch<br />
nachgewiesen, ein Stoffnachschub ist nicht o<strong>de</strong>r nur in geringem Maße zu prognostizieren. Mit <strong>de</strong>r<br />
Beseitigung <strong>de</strong>r Teerbecken und –ablagerungen wird gleichzeitig <strong>de</strong>r Betroffenheitsgrad <strong>de</strong>r in die<br />
RK 1 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen um eine Risikoklasse reduziert. Mit Durchführung <strong>de</strong>r entsprechen<strong>de</strong>n<br />
Sanierungsmaßnahmen bestün<strong>de</strong>n für die Bo<strong>de</strong>nfunktionen 1b und 3c keine Risiken<br />
mehr am Mo<strong>de</strong>llstandort.<br />
Oberflächenwasser<br />
166 | REFINA: | Projektbericht<br />
Es ist kein Oberflächengewässer in <strong>de</strong>r vom<br />
Standort beeinflussbaren Umgebung vorhan<strong>de</strong>n.<br />
Es besteht <strong>de</strong>mnach auch kein<br />
Inanspruchnahmerisiko.<br />
Abb. 76: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort Mo<strong>de</strong>llstandort F, Teerbecken Sättelstädt<br />
Grundwasser<br />
Aus <strong>de</strong>r Einstufung gemäß <strong>de</strong>r Entscheidungsmatrix<br />
ergibt sich eine Zuordnung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasserstockwerkes<br />
in ein ‚geringes<br />
Inanspruchnahmerisiko’. Sanierungsmaßnahmen,<br />
das Grundwasser selbst betreffend, erübrigen<br />
sich, wenn nicht berechtigte privatrechtliche Ansprüche<br />
<strong>von</strong> Anrainern geltend gemacht wer<strong>de</strong>n<br />
(können).<br />
Zu<strong>de</strong>m wird am Standort ein verbesserter Zustand<br />
<strong>de</strong>s Grundwassers durch die Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c erreicht.<br />
Abb. 77: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort F, Teerbecken Sättelstädt
Fazit: <strong>Die</strong> Standortanalyse bzgl. möglicher Inanspruchnahmerisiken führte zu<br />
folgen<strong>de</strong>m Ergebnis:<br />
1. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung<br />
beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen.<br />
2. Es besteht kein Inanspruchnahmerisiko zum Schutz <strong>von</strong> Oberflächengewässern.<br />
3. Es besteht ein geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz<br />
<strong>de</strong>s Grundwassers (Oberes Grundwasservorkommen).<br />
Investitionsrisiko<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r gefahrenrelevanten Beeinträchtigung <strong>de</strong>s Sickerwassers<br />
durch die Teerbecken und <strong>de</strong>r hierdurch verursachten stofflichen Beeinträchtigung<br />
angrenzen<strong>de</strong>r Flurstücke sind grundsätzlich Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Als wesentliches Sanierungsziel ist die<br />
Unterbrechung <strong>de</strong>s Wirkpfa<strong>de</strong>s Teerbecken → Sickerwasser zu nennen.<br />
Es wur<strong>de</strong> die Notwendigkeit einer angemessenen Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>r in die Risikoklasse 4 eingestuften Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
1a, 1c und 3d um eine Risikoklasse nachgewiesen. Durch die<br />
Verringerung <strong>de</strong>s Beeinträchtigungsgra<strong>de</strong>s <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktionen wird<br />
gleichzeitig eine Verringerung <strong>de</strong>r Beeinträchtigung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasserleiters<br />
erzielt.<br />
Eine reale Ermittlung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ist nur unter Zugrun<strong>de</strong>legung eines realen Investitionsprojektes<br />
möglich und erfolgt für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort anhand <strong>de</strong>r 3 <strong>städtebauliche</strong>n Varianten<br />
<strong>de</strong>tailliert im BAND 8.<br />
Für das <strong>optirisk</strong> – Projekt ist das theoretische maximale Investitionsrisiko insofern interessant,<br />
da es einen Vergleichswert bil<strong>de</strong>t, an <strong>de</strong>m sich die Investitionsrisiken <strong>de</strong>r einzelnen <strong>städtebauliche</strong>n<br />
Varianten messen lassen können. Es beinhaltet eine Ermittlung <strong>de</strong>r gesamten auf <strong>de</strong>r Standortfläche<br />
möglichen Investitionsrisiken, die zusätzlich zu <strong>de</strong>n Inanspruchnahmerisiken (in diesem<br />
Falle keine) bei <strong>de</strong>r Beseitigung aller umweltrelevanten Sachverhalte theoretisch anfallen wür<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos erfor<strong>de</strong>rt einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 562 T€ (Berechnung im BAND 8).<br />
Kostenzusammenstellung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos: ca. 249 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos ca. 562 T€<br />
∑ Gesamtkosten bei<strong>de</strong>r Maßnahmen ca. 811 T€<br />
Einsparpotenziale wür<strong>de</strong>n sich für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort ergeben, wenn die Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
(Inanspruchnahmerisiko) und die Beseitigung <strong>de</strong>s theoretischen maximalen Investitionsrisikos<br />
nicht getrennt zeitlich nacheinan<strong>de</strong>r, son<strong>de</strong>rn ‚in einem Zuge’ erfolgen wür<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 167
3.7.3. Ergebnisse: Interdisziplinäre Analyse<br />
Konfliktanalyse<br />
Ein Handlungsbedarf bei altlastenbehafteten Grundstücken kann aus verschie<strong>de</strong>nen Grün<strong>de</strong>n entstehen,<br />
z.B.:<br />
- durch Sanierungsanordnung <strong>de</strong>r Umweltbehör<strong>de</strong>, da vom Grundstück Gefahren ausgehen<br />
(entfällt in diesem Fall),<br />
- die Stadt/Gemein<strong>de</strong> beabsichtigt eine Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche,<br />
- <strong>de</strong>r Eigentümer selbst hat eine Entwicklungsabsicht,<br />
- das Grundstück soll verkauft/gekauft wer<strong>de</strong>n.<br />
Der brachliegen<strong>de</strong> Mo<strong>de</strong>llstandort Teerbecken Sättelstädt soll einer baulichen Nutzung zugeführt<br />
wer<strong>de</strong>n. Ein wesentlicher Konflikt ist <strong>de</strong>r Konflikt zwischen <strong>städtebauliche</strong>n Belangen und altstandorttypischen<br />
Umweltrisiken.<br />
Den Standortentwicklungshemmnissen wer<strong>de</strong>n <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Autoren drei Ebenen zugeteilt:<br />
- Rechtliche Aspekte<br />
- Finanzielle Aspekte<br />
- Fachtechnische Aspekte<br />
Rechtliche Konflikte<br />
(Eigentum, Ordnungsrecht, Baurecht, Inanspruchnahme)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvoraussetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen<br />
(vgl. auch BAND 1, Kapitel 3.6.2., Abschnitt d). <strong>Die</strong> Flurstücke <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Teerbecken<br />
Sättelstädt sind im Besitz eines Eigentümers:<br />
- Gesamtfläche: 1,6 ha<br />
- 100 % <strong>de</strong>r Fläche: GESA<br />
Für die im Sü<strong>de</strong>n tangieren<strong>de</strong> Gasleitung besteht eine beschränkte persönliche <strong>Die</strong>nstbarkeit (Leitungsrecht)<br />
zugunsten <strong>de</strong>r ‚Ohra Hörselgas GmbH’.<br />
Fazit: Aus <strong>de</strong>r Eigentumssituation entstehen keine Hemmnisse für die Entwicklung<br />
<strong>de</strong>s Standortes.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort ist entsprechend §35 BauGB - Bauen im Außenbereich bebaubar. Danach<br />
können Bauvorhaben für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, für Gartenbaubetriebe o<strong>de</strong>r zum<br />
Zwecke <strong>de</strong>r öffentlichen Versorgung mit technischer Infrastruktur bzw. notwendige Anlagen für<br />
energetische Nutzungen genehmigt wer<strong>de</strong>n. Eine Entwicklung an<strong>de</strong>rer, z.B. gewerblicher Bauflächen,<br />
ist nur mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan möglich.<br />
Fazit: Zur Entwicklung <strong>de</strong>s Standortes mit Nutzungen, die nicht <strong>de</strong>m §35<br />
BauGB - Bauen im Außenbereich – entsprechen, ist die Aufstellung eines<br />
Bebauungsplanes notwendig. <strong>Die</strong>s wür<strong>de</strong> einen zeitlichen Mehraufwand<br />
be<strong>de</strong>uten.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>s Haftungsrisikos<br />
<strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Inanspruchnahme- o<strong>de</strong>r auch Haftungsrisikos aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
wur<strong>de</strong> im Rahmen dieser Arbeit intensiv diskutiert. <strong>Die</strong> Altlastensituation wird vornehmlich durch<br />
die frühere Standortnutzung als Lagerfläche für teer- und bitumenhaltige Substanzen bestimmt.<br />
Aufgrund <strong>von</strong> Handhabungsverlusten sowie unzureichen<strong>de</strong>r Dichtigkeiten <strong>de</strong>r Teerbecken kam es<br />
lokal zur Verfrachtung <strong>von</strong> Schadstoffen in <strong>de</strong>n Untergrund und in das Schichtwasser. Es wur<strong>de</strong>n<br />
168 | REFINA: | Projektbericht
ein mittleres Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen und<br />
ein geringes Inanspruchnahmerisiko zum Schutz <strong>de</strong>s Grundwassers abgeleitet.<br />
Mit <strong>de</strong>r hier angewandten Methodik wur<strong>de</strong> für <strong>de</strong>n Standort erstmals eine exakte Analyse hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>s Haftungsrisikos vorgenommen. <strong>Die</strong>ser Schritt schafft die erfor<strong>de</strong>rliche Klarheit über die<br />
monetären Risiken für eine Nachnutzung.<br />
Das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen wur<strong>de</strong> mit ca.<br />
249 T€ monetarisiert.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> Unwägbarkeit <strong>de</strong>s aus ökologischen Sachverhalten resultieren<strong>de</strong>n<br />
Inanspruchnahmerisikos stellte bislang ein wesentliches Hemmnis für<br />
die Standortentwicklung dar.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
(Städtebau, För<strong>de</strong>rinstrumente, Sanierungskosten Gefahrenabwehr, altstandorttypische<br />
Mehraufwendungen)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Berücksichtigung ökologischer Sachverhalte<br />
bei <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
Ein Verkehrswertgutachten zum Standort existiert nicht. <strong>Die</strong> nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt eine Übersicht<br />
über recherchierte Bo<strong>de</strong>nricht- und resultieren<strong>de</strong> Grundstückswerte. Angewen<strong>de</strong>t auf das<br />
Grundstück könnte nach erfolgter Sanierung ein Preis <strong>von</strong> 163 T€ erzielt wer<strong>de</strong>n.<br />
Grundstückswert für ‚unsanierten Standort’: 0,42 €/m²<br />
(gem. Gutachterausschuss)<br />
Grundstücks-/Bo<strong>de</strong>nrichtwert sanierter Standort (gemessen an benachbarten<br />
Grundstücken, gem. Gutachterausschuss): 10,00 €/m²<br />
ca. 7 T€<br />
ca. 163 T€<br />
Differenz ca. 156 T€<br />
Inanspruchnahmerisiko ca. 249 T€<br />
Allein das Inanspruchnahmerisiko zur Wie<strong>de</strong>rherstellung beeinträchtigter Bo<strong>de</strong>nfunktionen übersteigt<br />
die Wertsteigerung, die das Grundstück durch eine Sanierung erfährt, immens. Zu<strong>de</strong>m bestehen<br />
Investitionsrisiken aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, betreffend:<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind,<br />
2. schädliche Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur (Baugrundverschlechterung),<br />
3. abfallrechtliche Aufwendungen für Hoch- und Tiefbausubstanz (ohne <strong>de</strong>n Abriss selbst),<br />
4. Rückbau und Entsorgung <strong>von</strong> über- und unterirdischen Anlagen,<br />
5. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen und<br />
6. Kontaminationen <strong>de</strong>s Schichtwassers (bei Baugrubenwasserhaltung).<br />
<strong>Die</strong> Beseitigung all dieser Risiken (theoretisches maximales Investitionsrisiko) wür<strong>de</strong> einen Kostenaufwand<br />
<strong>von</strong> ca. 562 T€ (bei Herstellung einer ‚Grünen Wiese’) erfor<strong>de</strong>rn. <strong>Die</strong>s ist jedoch umweltrechtlich<br />
bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo nicht erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn<br />
im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die oben aufgeführten Positionen 1. - 6. berührt wer<strong>de</strong>n. Je<br />
nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird unterschiedlich in Bö<strong>de</strong>n eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r<br />
Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Abfällen usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen in <strong>de</strong>r Regel differenzierte Anteile<br />
dieses theoretisch maximalen Investitionsrisikos. <strong>Die</strong> in dieser Dokumentation aufgeführten Standortentwicklungskonzepte<br />
stellen diesbezüglich einen Son<strong>de</strong>rfall dar. Sie beanspruchen jeweils die<br />
gleichen Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos in Höhe <strong>von</strong> 3,4 % <strong>de</strong>s theoretischen<br />
REFINA: | Projektbericht | 169
maximalen Investitionsrisikos (19 T€), da für je<strong>de</strong> Variante die gleichen Maßnahmen zur Grundstücksfreilegung<br />
erfor<strong>de</strong>rlich sind.<br />
<strong>Die</strong> Investitionsrisiken für die drei Konzeptvarianten sind im Vergleich zur Höhe jener Kosten, die<br />
<strong>de</strong>r Standort bei einer Wertsteigerung durch eine ‚Sanierung’ (d.h. Entwicklung) erfährt (156 T€) in<br />
ihrer finanziellen Höhe gering. Insgesamt kann jedoch aufgrund <strong>de</strong>r hohen Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken (249 T€) eine rentierliche Abwicklung <strong>de</strong>r Standortentwicklung aus<br />
Sicht <strong>de</strong>r ökologischen Sachverhalte nicht erfolgen.<br />
Fazit: Durch die Höhe <strong>de</strong>r finanziellen Aufwendungen für eine Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
kann eine Standortentwicklung ohne die Inanspruchnahme <strong>von</strong><br />
För<strong>de</strong>rmitteln nicht rentierlich abgewickelt wer<strong>de</strong>n. Das<br />
Inanspruchnahmerisiko stellte bislang das herausragen<strong>de</strong> Hemmnis bei<br />
<strong>de</strong>r Standortentwicklung dar.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Kosten für die Standortfreilegung<br />
<strong>Die</strong> Kosten für die Standortfreilegung sind für alle drei Nachnutzungsvarianten i<strong>de</strong>ntisch, da jeweils<br />
die gleichen Maßnahmen zur Grundstücksfreilegung erfolgen. <strong>Die</strong> Freilegungskosten - d.h. die<br />
Bauvorbereitung (Beräumung <strong>de</strong>r Freifläche, Abriss vorhan<strong>de</strong>ner Bausubstanz, etc.) bis zum Beginn<br />
<strong>de</strong>r dann spezifischen Neuinvestition – betragen für alle Konzeptvarianten Kosten <strong>von</strong> 97 T€.<br />
Im Vergleich zur Wertsteigerung <strong>de</strong>s Grundstücks nach erfolgter Sanierung stellt dies einen erheblichen<br />
Kostenfaktor dar, <strong>de</strong>r die Standortentwicklung unrentierlich wer<strong>de</strong>n lässt.<br />
Fazit: Neben <strong>de</strong>n Entwicklungshemmnissen bezüglich <strong>de</strong>r Aufwendungen aufgrund<br />
ökologischer Sachverhalte sind die Freilegungskosten für <strong>de</strong>n<br />
Standort <strong>de</strong>rart hoch, dass eine Standortentwicklung unrentierlich wird.<br />
Fachtechnische Aspekte<br />
(Baugrund, Ästhetik <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>städtebauliche</strong>r Belange<br />
Aus <strong>städtebauliche</strong>r Sicht ist am Standort sowohl eine Renaturierung entsprechend <strong>de</strong>r umgeben<strong>de</strong>n<br />
Landwirtschaftsflächen als auch eine bauliche Entwicklung im Zusammenhang mit <strong>de</strong>m vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Gewerbe- und Industriegebiet und <strong>de</strong>r entstehen<strong>de</strong>n Autobahnanschlussstelle <strong>de</strong>nkbar.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r Lage sind Raumkanten, Baufluchten und Dachformen nicht ein<strong>de</strong>utig zu <strong>de</strong>finieren.<br />
<strong>Die</strong> Einsehbarkeit <strong>de</strong>s Grundstückes <strong>von</strong> <strong>de</strong>r neuen BAB 4, insbeson<strong>de</strong>re <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Anschlussstelle<br />
und <strong>de</strong>r tangieren<strong>de</strong>n Eisenbahnlinie, aber auch <strong>de</strong>r Bezug zum Landschaftsraum sollten Beachtung<br />
fin<strong>de</strong>n.<br />
Mit <strong>de</strong>r Aufwertung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes sollte gleichzeitig eine Impulswirkung zur Entwicklung<br />
<strong>de</strong>s Gewerbe- und Industriegebietes und <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> Hörselberg-Hainich einhergehen.<br />
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auch einen Impuls<br />
für die Umgebung bil<strong>de</strong>n. Dabei sind neben <strong>de</strong>r Integration in <strong>de</strong>n Landschaftsraum<br />
gestalterische Aspekte zu berücksichtigen.<br />
Konfliktsituation aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
Der Festgesteinsuntergrund ist durch zahlreiche Störungszonen gekennzeichnet, die in Tiefen bis<br />
zu 20 m starke Auflockerungen verzeichnen. <strong>Die</strong> Auffüllungsschichten und Schichten <strong>de</strong>s Hangschutts<br />
sind <strong>von</strong> steifer bis halbfester Konsistenz, stark wasser- und frostempfindlich, sowie verformbar.<br />
Aufgrund möglicher Setzungen und einer lokal festgestellten oberflächennahen Schichtwasserführung<br />
sind zusätzliche Maßnahmen bei <strong>de</strong>r Baugrubenerstellung erfor<strong>de</strong>rlich (Wasserhal-<br />
170 | REFINA: | Projektbericht
tung, Sicherung <strong>de</strong>r Baugrubenböschungen durch Spundwän<strong>de</strong>, usw.). Tiefgründungen erfor<strong>de</strong>rn<br />
zusätzliche Baugrun<strong>de</strong>rkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen.<br />
<strong>Die</strong> Baugrundverhältnisse sind am Standort insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen.<br />
Fazit: <strong>Die</strong> insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse<br />
stellen kein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
Gesamtbewertung <strong>de</strong>r Konfliktsituation und Grundsätze <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
Ein gewichteter Vergleich <strong>de</strong>s Konfliktpotenzials aus <strong>de</strong>r Konfliktanalyse führt zu <strong>de</strong>m Ergebnis,<br />
dass die Problematik <strong>de</strong>r ökonomischen Sachverhalte – und hierunter die Kosten für <strong>de</strong>n Rückbau<br />
<strong>de</strong>r Altbausubstanz - vorrangige Be<strong>de</strong>utung für <strong>de</strong>n Standort hinsichtlich <strong>de</strong>r entwicklungshemmen<strong>de</strong>n<br />
Konflikte hat.<br />
Für die Hemmnisbeseitigung sind folgen<strong>de</strong> Punkte <strong>von</strong> wesentlicher Be<strong>de</strong>utung:<br />
a) <strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken aufgrund ökologischer<br />
Sachverhalte und dabei insbeson<strong>de</strong>re das Inanspruchnahmerisiko<br />
stellte bislang das herausragen<strong>de</strong> Hemmnis bei <strong>de</strong>r Standortentwicklung dar.<br />
b) Zusätzlich lassen die Freilegungskosten für <strong>de</strong>n Standort eine Entwicklung<br />
unrentierlich wer<strong>de</strong>n.<br />
c) <strong>Die</strong> insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen<strong>de</strong>n Baugrundverhältnisse stellen<br />
kein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar.<br />
d) Zur Entwicklung <strong>de</strong>s Standortes mit Nutzungen, die nicht <strong>de</strong>m §35 BauGB -<br />
Bauen im Außenbereich – entsprechen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes<br />
notwendig, was einen zeitlichen Mehraufwand be<strong>de</strong>utet.<br />
e) Aus <strong>de</strong>n Eigentumsverhältnissen und aus gestalterischen Aspekten lassen<br />
sich keine nennenswerten Entwicklungshemmnisse ableiten.<br />
3.7.4. Energiepotenzial<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> wer<strong>de</strong>n Möglichkeiten <strong>de</strong>r Integration <strong>de</strong>zentraler Energieversorgung<br />
durch regenerative Energietechnologien in regionale Entwicklungskonzepte untersucht.<br />
<strong>Die</strong> Standortanalyse umfasst eine differenzierte Berücksichtigung <strong>de</strong>r Altlastensituation.<br />
Aus energetischer Sicht erfolgt für die Konzeptvarianten zunächst eine spezifische Potenzialanalyse.<br />
Es wird untersucht, welche Be<strong>de</strong>utung innerstädtische Brachflächen bei einer energieeffizienten<br />
Standortplanung haben können. Dafür ist eine Betrachtung <strong>de</strong>r energetischen <strong>Optimierung</strong>sbereiche<br />
notwendig, die geglie<strong>de</strong>rt sind in:<br />
a) Minimierung <strong>de</strong>s Energiebedarfs<br />
b) Effiziente Energieversorgung<br />
c) Nutzung regenerativer Energiequellen<br />
REFINA: | Projektbericht | 171
In Abhängigkeit <strong>von</strong> <strong>de</strong>r gewählten Variante können auf <strong>de</strong>n Flächen <strong>de</strong>s betrachteten Standortes<br />
nachstehen<strong>de</strong> Energieanwendungen umgesetzt wer<strong>de</strong>n:<br />
- Photovoltaische Solarenergienutzung<br />
- Windkraftanlagen<br />
- Biogasanlage mit Gas-Netzeinspeisung<br />
Im Falle <strong>von</strong> Wärmebedarf im Bereich <strong>de</strong>s Standortes kommen zusätzlich folgen<strong>de</strong> Optionen in<br />
Betracht:<br />
- Biogasanlage gekoppelt mit Blockheizkraftwerk zur Biogasverstromung und Wärmeerzeugung<br />
- Thermische Solarenergiegewinnung<br />
- Oberflächennahe Geothermie<br />
Bei <strong>de</strong>r Erzeugung <strong>von</strong> Solarstrom und Biogas muss eine Möglichkeit zur Einspeisung in bestehen<strong>de</strong><br />
Leitungsnetze in <strong>de</strong>r näheren Umgebung vorhan<strong>de</strong>n sein. Photovoltaisch erzeugter Strom<br />
und Biogas kann zu <strong>de</strong>n Konditionen <strong>de</strong>s Erneuerbare-Energien-Gesetzes EEG vergütet wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> geothermische Nutzung durch Erdson<strong>de</strong>n ist am Standort ungeeignet, da aufgrund <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
im westlichen Standortbereich das Risiko <strong>de</strong>r Kontaminationsverschleppung durch<br />
Son<strong>de</strong>nbohrungen besteht. Mit hinreichen<strong>de</strong>m Sicherheitsabstand zu <strong>de</strong>n vorhan<strong>de</strong>nen Kontaminationen<br />
wären eventuell Son<strong>de</strong>nbohrungen möglich, jedoch wird alternativ eine oberflächennahe<br />
geothermische Nutzung <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>ns empfohlen. <strong>Die</strong> Wirtschaftlichkeit geothermischer Anlagen<br />
hängt im Wesentlichen <strong>von</strong> <strong>de</strong>ren Nähe zu Wärmeabnehmern ab.<br />
<strong>Die</strong> Nutzung <strong>von</strong> Windkraft ist am Standort grundsätzlich möglich - hängt allerdings neben einem<br />
auskömmlichen Win<strong>de</strong>rtrag <strong>von</strong> verschie<strong>de</strong>nen Randbedingungen ab. <strong>Die</strong> Errichtung <strong>von</strong> Windkraftanlagen<br />
bedarf einer Baugenehmigung. WKA mit einer Gesamthöhe <strong>von</strong> über 50m können nur<br />
in dafür im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Eignungsgebieten o<strong>de</strong>r durch so genannte<br />
„Win<strong>de</strong>nergieerlasse“ in Abstimmung mit <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> aufgestellt wer<strong>de</strong>n. Hierzu ist auch eine<br />
Umweltverträglichkeitsprüfung und eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erfor<strong>de</strong>rlich. Bei<br />
Errichtung <strong>von</strong> weniger als drei WKA an einem Standort können im Einvernehmen mit <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong><br />
vereinfachte Genehmigungsverfahren angewen<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Möglichkeiten <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten mit Optionen erneuerbarer<br />
Energiebereitstellung und Speicherung wur<strong>de</strong>n in Abstimmung mit <strong>de</strong>n Altlasten-Sanierungszielen<br />
und <strong>de</strong>m Regionalentwicklungs-Leitbild für die Varianten erarbeitet. Aus <strong>de</strong>r Zusammenstellung<br />
verschie<strong>de</strong>ner energetischer Optionen ergeben sich auf <strong>de</strong>r Basis <strong>von</strong> Wirtschaftlichkeitsabschätzungen<br />
favorisierte Technologien für die <strong>Optimierung</strong>svariante. Durch frühzeitige und integrative<br />
Planung kann ein großer Teil dieser Potenziale ausgeschöpft wer<strong>de</strong>n.<br />
Vorbehaltlich Detailuntersuchungen wer<strong>de</strong>n im Hinblick auf die Nutzung erneuerbarer Energien am<br />
betrachteten Standort die Potenziale <strong>von</strong> Photovoltaik und Biomasse am größten eingeschätzt.<br />
3.7.5. Städtebauliche Entwicklungskonzeption<br />
Im Projektteil ‚Funktion und Gestalt’ (Stadtplanung) wur<strong>de</strong>n aus einer Vielzahl <strong>städtebauliche</strong>r<br />
Stegreifentwürfe für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort in einer Art Wettbewerbsverfahren drei <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzeptionen ausgewählt. Es han<strong>de</strong>lt sich um:<br />
Konzeptvariante 1: ‚Renaturierung’<br />
Konzeptvariante 2: ‚Photovoltaik’<br />
Konzeptvariante 3: ‚Gewerbestandort mit Autohof’<br />
Vorzugsvariante: ‚Photovoltaik’<br />
Mittels <strong>de</strong>s im Projekt entwickelten Instrumentes <strong>de</strong>r qualitativen Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe<br />
wur<strong>de</strong>n die Variante 2: ‚Photovoltaik’ und die Variante 3: ‚Gewerbe’ mit jeweils 680 <strong>von</strong> 1.200<br />
möglichen Punkten als beste Varianten ermittelt.<br />
172 | REFINA: | Projektbericht
Mit <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort F Teerbecken Sättelstädt sollte analog <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst Jena<br />
eine weitere kontaminierte Brachfläche außerhalb einer Siedlungslage untersucht wer<strong>de</strong>n. Der<br />
Standort war zur Renaturierung vorgesehen. Aufgrund <strong>de</strong>r geringen vorhan<strong>de</strong>nen Versiegelung ist<br />
das Grundstück als Ausgleichsfläche ungeeignet. <strong>Die</strong> Finanzierung einer künftigen Renaturierung<br />
erweist sich somit als schwierig. Der Umstand, dass in unmittelbarer Nähe zum Grundstück eine<br />
Autobahnanschlussstelle entsteht soll hier zur Verallgemeinerbarkeit <strong>de</strong>r Ergebnisse vernachlässigt<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Im Rahmen <strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong>-Forschungsprojektes wird <strong>de</strong>shalb die Variante 2: ‚Photovoltaik’ weiter<br />
optimiert.<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort befin<strong>de</strong>t sich einerseits in Siedlungsrandlage, an<strong>de</strong>rerseits jedoch in unmittelbarer<br />
Nähe zum Gewerbe- und Industriegebiet Sättelstädt. <strong>Die</strong> Konzeptvariante 2 stellt die Vertiefung<br />
<strong>de</strong>s Stegreifentwurfs: ‚Energiegewinnung durch Photovoltaik für das ‚Gewerbe- und Industriegebiet<br />
Sättelstädt’ dar.<br />
<strong>Die</strong> teerhaltigen Substanzen und Abfallablagerungen aus <strong>de</strong>n Teerbecken 1, 2 und 4 sowie ein<br />
Kontaminationssaum (Bo<strong>de</strong>naushub) in <strong>de</strong>r unmittelbaren Umgebung <strong>de</strong>r Teerbecken wer<strong>de</strong>n<br />
beseitigt. Das Wasser aus Teerbecken 3 wird abgepumpt und nach Deklaration am Standort versickert.<br />
<strong>Die</strong> Freifläche wird <strong>von</strong> sämtlichen Abfall- und Bauschuttablagerungen sowie vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Versiegelungen bereinigt. Weiterhin wird das Gebäu<strong>de</strong> im Südwesten <strong>de</strong>s Standortes abgebrochen.<br />
<strong>Die</strong> bei <strong>de</strong>n Baumaßnahmen entstan<strong>de</strong>nen Baugruben wer<strong>de</strong>n durch Bo<strong>de</strong>nabtrag vom Ostteil<br />
<strong>de</strong>s Gelän<strong>de</strong>s verfüllt, die Oberfläche planiert und verdichtet.<br />
Verkehrserschließung<br />
<strong>Die</strong> vorhan<strong>de</strong>ne Anbindung an die Hastrungsfel<strong>de</strong>r Straße im Nor<strong>de</strong>n und Westen bleibt erhalten.<br />
Ein Ausbau <strong>de</strong>r Straße ist nicht erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Nutzung und Bebauung<br />
<strong>Die</strong> nördlich angrenzen<strong>de</strong>n Lagergebäu<strong>de</strong> bleiben erhalten und können weiterhin genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Auf <strong>de</strong>m Standort wird eine Photovoltaikanlage inklusive Trafo errichtet.<br />
Durch die Photovoltaikanlage kann u. a. für das nahe gelegene Gewerbe- und Industriegebiet kostengünstig<br />
Energie bereitgestellt wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong>ser Standortvorteil gegenüber konkurrieren<strong>de</strong>n Gewerbegebieten<br />
kann zusätzlich Investoren anziehen. Eine spätere Erweiterung <strong>de</strong>r Anlage auf die<br />
nördlich angrenzen<strong>de</strong>n Flurstücke ist bei Bedarf zu prüfen.<br />
<strong>Die</strong> technischen Anlagen wer<strong>de</strong>n durch einen Zaun, <strong>de</strong>r das gesamte Grundstück umschließt gesichert<br />
(<strong>Die</strong>bstahl, Wandalismus). In diesen Zaun können Wildtieröffnungen integriert wer<strong>de</strong>n.<br />
Freiflächen<br />
Alle Freiflächen sind unversiegelt und sollen mit standorttypischen Gräsern bewachsen sein. <strong>Die</strong>s<br />
schließt auch die Flächen unter <strong>de</strong>n PV-Anlagen mit ein. Bei entsprechen<strong>de</strong>r Höhe <strong>de</strong>r Module<br />
kann die Freifläche auch als Wei<strong>de</strong>land genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
REFINA: | Projektbericht | 173
Abb. 78: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’, M1:1.500<br />
174 | REFINA: | Projektbericht
Kostenbetrachtung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzeptes<br />
‚Photovoltaik’<br />
Der Kostenbetrachtung für eine angenommene Nachnutzung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes als ‚Photovoltaik’<br />
liegen folgen<strong>de</strong> Annahmen zugrun<strong>de</strong>:<br />
- <strong>Die</strong> Beseitigung <strong>de</strong>r mit teerhaltigen Substanzen verfüllten 3 Teerbecken erfolgt im Rahmen<br />
<strong>de</strong>r Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos.<br />
- <strong>Die</strong> Baugrube <strong>de</strong>r Fundamentgründung für die Trafostation erfolgt im Bereich unbelasteten<br />
Bo<strong>de</strong>ns und wird mit einer Tiefe <strong>von</strong> 1,0 m u. GOK angenommen.<br />
- Es entstehen keine weiteren Baugruben durch Baumaßnahmen im Rahmen <strong>de</strong>r Neubebauung.<br />
Dadurch verbleibt <strong>de</strong>r entsorgungsrelevante Bo<strong>de</strong>naushub in <strong>de</strong>r Umgebung <strong>de</strong>r Teerbecken<br />
am Standort.<br />
- Es erfolgt ein Rückbau <strong>de</strong>s wassergefüllten Teerbeckens A03, <strong>de</strong>s Bestandsgebäu<strong>de</strong>s, sowie<br />
<strong>de</strong>r Betonplattenversieglungen auf <strong>de</strong>r Freifläche. <strong>Die</strong> Belastung <strong>de</strong>s angefallenen Bauschutts<br />
wird zu 80 % mit < Z 2 und zu 20 % mit Z 2 angenommen.<br />
- <strong>Die</strong> Freifläche wird <strong>von</strong> sämtlichen Abfall- und Bauschuttablagerungen beräumt und diese<br />
wer<strong>de</strong>n einer Entsorgung zugeführt.<br />
REFINA: | Projektbericht | 175
Abb. 79: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’ in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
176 | REFINA: | Projektbericht
Nachfolgen<strong>de</strong> Tabelle gibt einen Überblick über die im BAND 7 <strong>de</strong>tailliert für diese Variante ermittelten<br />
Kosten:<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos ca. 249 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 19 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Photovoltaik’ ca. 97 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen<br />
(… unter <strong>de</strong>r Voraussetzung, sie laufen als 2 <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r unabhängige<br />
Baumaßnahmen nacheinan<strong>de</strong>r ab. Wür<strong>de</strong>n die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen ‚in einem<br />
Zuge’ erfolgen, ergäbe sich aufgrund <strong>de</strong>r nur einmaligen Baustelleneinrichtung,<br />
aufgrund <strong>de</strong>r für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Baugruben und aufgrund weiterer Synergieeffekte ein Einspareffekt<br />
<strong>von</strong> ca. 20 T€.)<br />
ca. 365 T€<br />
Fazit: Im konkreten Fallbeispiel sind kostenwirksame Einsparpotenziale bei<br />
kombinierter, zeitgleicher Beseitigung <strong>von</strong> Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken<br />
<strong>von</strong> ca. 20 T € erreichbar.<br />
Der überwiegen<strong>de</strong> Anteil <strong>de</strong>r Maßnahmenaufwendungen wird durch die<br />
Beseitigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken in Höhe <strong>von</strong> 249 T€ verursacht.<br />
Energetische Betrachtung<br />
Lage und Neigung <strong>de</strong>s Standortes eignen sich gut zur Montage <strong>von</strong> Solarpaneelen für die photovoltaische<br />
Nutzung <strong>von</strong> Sonnenenergie. Solarzellen bestehen aus Halbleitermaterialien (gängig:<br />
Silizium) die kurzwellige Strahlungsenergie direkt in elektrischen Gleichstrom umwan<strong>de</strong>ln. Unter<br />
Verwendung <strong>von</strong> elektronischen Wechselrichtern kann <strong>de</strong>r solar erzeugte Strom als Wechselstrom<br />
o<strong>de</strong>r Drehstrom in das öffentliche Netz eingespeist wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> Solarpaneele können auf teilbeweglichen Unterkonstruktionen montiert und automatisch <strong>de</strong>r<br />
Sonnenlaufbahn nachgeführt wer<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r sind klassisch in Reihen auf starren Unterkonstruktionen<br />
nach Sü<strong>de</strong>n ausgerichtet.<br />
<strong>Die</strong> direkte Nachbarschaft an einer Bahnlinie lässt eine verschatten<strong>de</strong> hochbauliche Nutzung <strong>de</strong>r<br />
südlich angrenzen<strong>de</strong>n Flächen nicht erwarten. <strong>Die</strong> Bahnstrommasten bewirken allenfalls für die<br />
nächstliegend montierten Solarpaneele minimale Ertragseinbußen durch temporäre Verschattung.<br />
<strong>Die</strong> Trafostation sollte in <strong>de</strong>r Nähe zur nächstgelegenen Stromeinspeisemöglichkeit aufgestellt<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
Durch Verwendung <strong>von</strong> Solarpaneelen aus Thüringen wird die regionale Wirtschaft gestärkt.<br />
REFINA: | Projektbericht | 177
3.7.6. Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante: ‚Photovoltaikanlage’<br />
Das <strong>Optimierung</strong>spotenzial für die Konzeptvariante 2 ergibt sich vorwiegend aus <strong>de</strong>m<br />
Inanspruchnahmerisiko. Eine Kostenersparnis wird bei <strong>de</strong>r optimierten Variante<br />
‚Photovoltaikanlage’ erreicht, in<strong>de</strong>m die Gefahrenabwehrmaßnahmen als ‚nachnutzungsangepasste<br />
Sicherung’ durchgeführt wer<strong>de</strong>n. Im Vergleich zur ursprünglichen Variante erfolgt kein Komplettrückbau<br />
einschließlich einer Entsorgung <strong>de</strong>r Teerbecken, son<strong>de</strong>rn lediglich <strong>de</strong>ren Leerung sowie<br />
ein Abbruch und Nachzerkleinern <strong>de</strong>r Betonfundamente. <strong>Die</strong> entstehen<strong>de</strong>n Baugruben wer<strong>de</strong>n mit<br />
standorteigenem Material verfüllt (Bauschutt und Bo<strong>de</strong>naushub), verdichtet und mit einer Asphaltbeton<strong>de</strong>ckschicht<br />
versiegelt. Damit ist die Scha<strong>de</strong>nsquelle beseitigt, ein weiterer Schadstoffaustrag<br />
wird verhin<strong>de</strong>rt.<br />
Weiterhin erfolgt kein investitionsbedingter Eingriff in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n. Somit sind lediglich die Abfallablagerungen<br />
innerhalb und in <strong>de</strong>r Umgebung <strong>de</strong>r Teerbecken zu entsorgen. Das Investitionsrisiko<br />
wird verringert, in<strong>de</strong>m die Bauschuttmassen aus <strong>de</strong>m Gebäu<strong>de</strong>abriss, <strong>de</strong>m Abbruch <strong>de</strong>r Versiegelungen<br />
sowie <strong>de</strong>r Freifläche nicht entsorgt, son<strong>de</strong>rn ebenfalls zur Baugrubenverfüllung <strong>de</strong>s Teerbeckens<br />
3 genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
Fazit: Eine Minimierung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos wird erreicht, in<strong>de</strong>m die<br />
Gefahrenabwehrmaßnahmen als nachnutzungsangepasste Sicherung<br />
durchgeführt wer<strong>de</strong>n. Einsparpotenziale bei <strong>de</strong>n Investitionsrisiken ergeben<br />
sich durch <strong>de</strong>n Wie<strong>de</strong>reinbau <strong>de</strong>r Bauschuttmassen aus <strong>de</strong>m<br />
Abbruch <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>substanz und Bauschuttablagerungen <strong>de</strong>r Freifläche<br />
vor Ort.<br />
<strong>Die</strong> <strong>Optimierung</strong>svariante basiert auf <strong>de</strong>r Konzeptvariante 2: ‚Photovoltaik’. Im Vergleich zu dieser<br />
bestehen bei <strong>de</strong>r optimierten Variante lediglich Än<strong>de</strong>rungen im Bezug zum Umgang mit <strong>de</strong>n Freiflächen.<br />
<strong>Die</strong> Standorte <strong>de</strong>r ehemaligen vier Teerbecken wer<strong>de</strong>n im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Sanierung<br />
<strong>de</strong>r Altlasten versiegelt. Alle übrigen Freiflächen wer<strong>de</strong>n wie in Konzeptvariante 2 beschrieben<br />
begrünt.<br />
178 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 80: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Photovoltaikanlage’, M1:1.500<br />
REFINA: | Projektbericht | 179
Kostenbetrachtung<br />
1. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos ca. 124 T€<br />
2. Kosten für die Beseitigung <strong>de</strong>s Investitionsrisikos ca. 16 T€<br />
3. Freilegungskosten für die Nachnutzung ‚Photovoltaikanlage’ ca. 82 T€<br />
∑ Gesamtkosten aller Maßnahmen ca. 222 T€<br />
Einspareffekt im Vergleich zur ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante<br />
‚Photovoltaik’<br />
(Gesamtkosten ca. 365 T€)<br />
180 | REFINA: | Projektbericht<br />
ca. 143 T€<br />
Nachfolgen<strong>de</strong> Grafik zeigt in Gegenüberstellung die Kostenprognosen für die ursprüngliche und die<br />
optimierte <strong>städtebauliche</strong> Konzeption (integriertes Standortentwicklungskonzept) für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
F:<br />
Abb. 81: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten<br />
für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort F)<br />
Fazit: Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Standortentwicklungskonzeptes <strong>de</strong>r Variante 2<br />
als ‚Photovoltaikanlage’ können die Aufwendungen für die Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r ökologischen Lasten und Investitionsrisiken sowie für die Freilegung<br />
um insgesamt 142 T€ gesenkt wer<strong>de</strong>n. Das genutzte Einsparpotenzial<br />
beträgt damit ca. 39 %.
Abb. 82: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Photovoltaikanlage’ in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation, M1:1.500<br />
REFINA: | Projektbericht | 181
Energetische Betrachtung<br />
In <strong>de</strong>r optimierten Variante wird die Konzeptvariante 2 vertiefend betrachtet. Der Standort ist aufgrund<br />
<strong>de</strong>r Größe, Neigung und weitgehen<strong>de</strong>n Verschattungsfreiheit sehr gut als<br />
Photovoltaikertragsfläche geeignet.<br />
Bei <strong>de</strong>rzeitigem Wirkungsgrad marktgängiger Solarmodule kann mit einem Spitzenertrag <strong>von</strong> etwa<br />
300 kWp auf <strong>de</strong>r betrachteten Fläche gerechnet wer<strong>de</strong>n. Durch <strong>de</strong>n Einsatz ökologisch unbe<strong>de</strong>nklicher<br />
Rohstoffe für die Modulstän<strong>de</strong>r, z.B. aus regional verfügbaren Holzarten entstehen keine<br />
neuen ‚Altlasten’. In diesem Zusammenhang wird <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Verwendung <strong>von</strong> Dünnschichtsolarzellen<br />
mit Cadmiumanteilen abgeraten.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r gesetzlich festgelegten Min<strong>de</strong>steinspeisevergütung aus <strong>de</strong>m Erneuerbare-Energien-<br />
Gesetz (EEG) und stetig verbesserter Solarzellenwirkungsgra<strong>de</strong> ergeben sich positive wirtschaftliche<br />
Realisierungsoptionen auch für Westthüringen. <strong>Die</strong> energetische Amortisation für Produktion,<br />
Aufstellung und Betrieb erfolgt innerhalb 3-5 Jahre. Bei einer geschätzten Modullebensdauer <strong>von</strong><br />
mehr als 20 Jahren ergibt sich eine <strong>de</strong>utlich positive Energiebilanz <strong>de</strong>r Solarverstromung.<br />
Der Solarpark ist sowohl <strong>von</strong> Zugreisen<strong>de</strong>n als auch <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Autobahn gut sichtbar. Er fungiert als<br />
öffentlichkeitswirksamer Kristallisationspunkt einer mo<strong>de</strong>rnen Energieversorgung in <strong>de</strong>r Region.<br />
3.7.7. Schlussfolgerungen für Mo<strong>de</strong>llstandort F<br />
Städtebauliche Ansätze<br />
Der Mo<strong>de</strong>llstandort Teerbecken liegt am Siedlungsrand <strong>de</strong>r Ortslage Sättelstädt im ländlichen<br />
Raum. Durch die ländliche bzw. landwirtschaftlich geprägte Umgebung war <strong>de</strong>r Standort ursprünglich<br />
zur Renaturierung vorgesehen. Der Kostenaufwand, <strong>de</strong>n eine Renaturierung als Landwirtschaftsfläche<br />
o<strong>de</strong>r altlastensanierte Sukzessionsfläche mit sich bringen wür<strong>de</strong> steht in keinem Verhältnis<br />
zum Nutzen. Eine bauliche bzw. technische Nachnutzung ist <strong>de</strong>shalb einer Renaturierung<br />
vorzuziehen.<br />
Finanzielle Aspekte<br />
<strong>Die</strong> Teerbecken stellen ein herausragen<strong>de</strong>s Hemmnis für die Standortentwicklung dar. Eine Wie<strong>de</strong>rnutzbarmachung<br />
<strong>de</strong>s Areals ist aufgrund <strong>de</strong>r erfor<strong>de</strong>rlichen Gefahrenabwehrmaßnahmen für die<br />
Beseitigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken, kalkuliert mit 249 T€, als absolut unrentierlich einzustufen.<br />
Jegliche Form <strong>de</strong>r Folgenutzung wird somit durch das Vorliegen <strong>von</strong> Altlasten nachteilig beeinträchtigt.<br />
Im Verhältnis zum theoretischen maximalen Investitionsrisiko (Beseitigung aller, auch gering belasteter<br />
Bö<strong>de</strong>n), ermittelt mit 562 T€, erreichen die betrachteten Konzeptvarianten nur relativ geringe<br />
umsetzungsrelevante Anteile <strong>von</strong> 20,6 % an dieser Summe. Durch die geringen Anteile versiegelter<br />
Flächen und Gebäu<strong>de</strong>substanz am Standort, sind die Freilegungskosten mit 97 T€ verhältnismäßig<br />
gering.<br />
Aufgrund dieser spezifischen Standortgegebenheiten sind relevante finanzielle <strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
in erster Linie bei <strong>de</strong>n Kosten zur Beseitigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahmerisiken zu fin<strong>de</strong>n. So<br />
ist die mit <strong>de</strong>m Integrierten Standortentwicklungskonzept erreichte Kostenverringerung <strong>von</strong> ca. 124<br />
T€ im Gegensatz zur ursprünglichen Konzeptvariante in erster Linie auf Einsparungen durch die<br />
Wahl einer geeigneten Sicherungsmaßnahme zurückzuführen.<br />
Jedoch ist selbst bei <strong>de</strong>r optimierten Variante <strong>de</strong>s Integrierten Standortentwicklungskonzeptes bei<br />
einem Bo<strong>de</strong>nrichtwert <strong>von</strong> 10,00 €/m² für das sanierte Gelän<strong>de</strong> im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n vorliegen<strong>de</strong>n<br />
Altlasten und Freilegungskosten keine Wirtschaftlichkeit bei <strong>de</strong>r Veräußerung <strong>de</strong>s Grundstücks<br />
zu erzielen. <strong>Die</strong> Standortentwicklung liegt kostenseitig <strong>de</strong>utlich im unrentierlichen Bereich.<br />
Eine Kompensation dieser Hemmnisse kann letztlich nur durch <strong>de</strong>n Einsatz <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln erreicht<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
182 | REFINA: | Projektbericht
Ausgleichsmaßnahmen<br />
Für Brach- bzw. Konversionsflächen im Außenbereich ist häufig eine Renaturierung die sinnvolle<br />
Nachnutzung. Dabei stellt die Umsetzung <strong>von</strong> Ausgleichsmaßnahmen häufig die einzige Finanzierungsmöglichkeit<br />
dar.<br />
Zum Ausgleich sind jedoch Versiegelungen an an<strong>de</strong>rer Stelle notwendig, was gera<strong>de</strong> in strukturschwachen<br />
Regionen aufgrund fehlen<strong>de</strong>r Investitionsbudgets schwer umsetzbar ist. Deshalb sind<br />
für eine Renaturierung häufig staatliche För<strong>de</strong>rungen erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Am Mo<strong>de</strong>llstandort Teerbecken wäre <strong>de</strong>r Ausgleichsbedarf durch <strong>de</strong>n sechsspurigen Ausbau <strong>de</strong>r<br />
Bun<strong>de</strong>sautobahn BAB 4 im räumlichen Zusammengang gegeben, jedoch ist die Größe <strong>de</strong>r versiegelten<br />
Flächen auf <strong>de</strong>m Grundstück sehr gering. Deshalb fand <strong>de</strong>r Standort zum Ausgleich <strong>de</strong>r<br />
Baumaßnahmen keine Berücksichtigung.<br />
Energie<br />
<strong>Die</strong> Berücksichtigung <strong>von</strong> Energieanwendungen bei <strong>de</strong>r Revitalisierung <strong>von</strong> Altlastenstandorten<br />
kann das Portfolio <strong>de</strong>r wirtschaftlichen Nachnutzungsvarianten erweitern. <strong>Die</strong> Erschließung regenerativer<br />
Energiequellen ist an nahezu je<strong>de</strong>m Standort möglich. <strong>Die</strong> Altlastenproblematik stellt im<br />
Gegensatz zu hochwertigen baulichen Nutzungen für die Umsetzung <strong>von</strong> energetisch motivierten<br />
Projekten nur geringe Einschränkungen dar. Angesichts <strong>de</strong>r Notwendigkeit <strong>von</strong> Energieeffizienz<br />
und Nutzung erneuerbarer Energiequellen im Zuge <strong>de</strong>s Klimaschutzes und <strong>de</strong>r Ressourcenschonung<br />
sind Altlastenstandorte für die Umsetzung <strong>von</strong> dahingehen<strong>de</strong>n Energieprojekten prä<strong>de</strong>stiniert.<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
<strong>Die</strong> Bearbeitung <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Teerbecken erfolgte in Abstimmung mit <strong>de</strong>m Eigentümer,<br />
<strong>de</strong>r GESA mbH.<br />
Aufgrund <strong>de</strong>r neuen Autobahnanschlussstelle hält die GESA das Konzept einer Autobahnraststätte<br />
für die Variante mit <strong>de</strong>n größten Umsetzungschancen. Sollte kein Investor für diese Lösung gefun<strong>de</strong>n<br />
wer<strong>de</strong>n, stellt die Revitalisierung <strong>de</strong>s Standortes zur Erzeugung <strong>von</strong> Energie in Form einer<br />
Photovoltaikanlage eine realistische Entwicklungsmöglichkeit dar.<br />
REFINA: | Projektbericht | 183
3.8. Fazit<br />
3.8.1. Gemeinsame Merkmale <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte und spezifische<br />
homogene Mo<strong>de</strong>llbedingungen<br />
Wie in Abschnitt 3.1 dargelegt, erfolgte die Auswahl <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte nach bestimmen<strong>de</strong>n Kriterien,<br />
wobei in <strong>de</strong>r Auflistung das Kriterium ‚Verschie<strong>de</strong>nartigkeit <strong>de</strong>r Probleme für Revitalisierungen’<br />
an erster Stelle stand. Beabsichtigt war mit <strong>de</strong>m Projekt, die Breite <strong>de</strong>s Spektrums an Problemen<br />
bei mit ökologischen Risiken behafteten Brachflächen zu erfassen.<br />
Für weitere Verallgemeinerungen, die auch Inhalt <strong>de</strong>r Projektweiterführung (‚Leitfa<strong>de</strong>n’) sind, ist<br />
jedoch <strong>von</strong> Be<strong>de</strong>utung, die trotz <strong>de</strong>r Verschie<strong>de</strong>nartigkeit <strong>de</strong>r Standorte bestehen<strong>de</strong>n gemeinsamen<br />
Merkmale herauszuarbeiten.<br />
Zunächst ist festzustellen, dass vier <strong>de</strong>r Standorte <strong>de</strong>m Innen- und zwei Standorte <strong>de</strong>m Außenbereich<br />
zuzuordnen sind. <strong>Die</strong>se Wahl geschah in <strong>de</strong>r Projektanarbeitung aufgrund <strong>de</strong>r Verschie<strong>de</strong>nartigkeit<br />
<strong>de</strong>r Grundprobleme<br />
a) für Standorte mit Baurecht und <strong>de</strong>m REFINA-Grundgedanken <strong>de</strong>r Brachflächennutzung<br />
zur Vermeidung <strong>de</strong>r Flächen-Neuinsprauchnahme und<br />
b) für Standorte im Rand- und Außenbereich ohne Baurecht als Mo<strong>de</strong>ll für die Problematik<br />
in ‚schrumpfen<strong>de</strong>n Regionen’ (Perspektive Renaturierung)<br />
Standorte im Innenbereich<br />
<strong>Die</strong> Mo<strong>de</strong>llstandorte A, C, D und E weisen folgen<strong>de</strong> wesentliche gemeinsame Merkmale auf:<br />
Sie befin<strong>de</strong>n sich im Innenbereich <strong>von</strong> Städten und verkörpern brach gebliebene ehemalige Gewerbeflächen<br />
in Zentrumsnähe <strong>de</strong>r Städte. Das mögliche Vorhan<strong>de</strong>nsein <strong>von</strong> Altlasten mit <strong>de</strong>r Einstufung<br />
als ‚Altlastenverdachtsflächen’ und die Ungewissheit <strong>von</strong> Sanierungsrisiken/-kosten ist bei<br />
allen dieser drei Standorte ein wesentlicher (Mit-)Grund für das Brachbleiben bis heute.<br />
<strong>Die</strong>se Standorte stellen typische Gewerbebrachen im Innenbereich auch aus Altlastensicht dar: <strong>Die</strong><br />
Standortnutzung geht auf die 1. Hälfte <strong>de</strong>s 20. Jahrhun<strong>de</strong>rts zurück, es gab Kriegseinwirkungen.<br />
<strong>Die</strong> geomorphologische Lage (Auenbereich mit Vorflutnähe) und das geologische Profil (Auffülle,<br />
Auelehm, Kiessandterrasse) sind vergleichbar. Der Grundwasserflurabstand ist gering und für Gebäu<strong>de</strong>gründungen<br />
relevant. Hinsichtlich bo<strong>de</strong>nschutzrechtlicher Belange sind die gleichen Bo<strong>de</strong>nfunktionen<br />
an <strong>de</strong>n drei Standorten relevant und teilweise beeinträchtigt. Das Grundwasser ist kontaminiert,<br />
die Belastungen erstrecken sich teilweise auch auf Nachbargrundstücke im Abstrom.<br />
Neben Maßnahmen zur Gefahrenabwehr (Inanspruchnahmerisiko) sind finanzielle Risiken aus<br />
abfallrechtlichen Grün<strong>de</strong>n für neue Nutzungen (Investitionsrisiken) <strong>von</strong> großer Be<strong>de</strong>utung. Aus<br />
diesem Grun<strong>de</strong> ist die <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten, die auf <strong>de</strong>r Kenntnis Kosten<br />
erzeugen<strong>de</strong>r umweltrelevanter Sachverhalte basiert, <strong>von</strong> wesentlichem Interesse für die Revitalisierung.<br />
Standorte im Außenbereich<br />
<strong>Die</strong> Mo<strong>de</strong>llstandorte B und F wur<strong>de</strong>n bewusst in das <strong>optirisk</strong> – Projekt aufgenommen, um die<br />
Problematik ‚Standort ohne gewerbliche Nachnutzungschancen’ (auch: ‚schrumpfen<strong>de</strong> Regionen’)<br />
insbeson<strong>de</strong>re im Vergleich zu <strong>de</strong>n Revitalisierungschancen im Innenbereich beleuchten zu können.<br />
Zusätzlich wur<strong>de</strong> dabei anhand <strong>de</strong>r herausgearbeiteten Kostenstrukturen bzgl. <strong>de</strong>r umweltrelevanten<br />
Sachverhalte (Inanspruchnahmerisiko, Investitionsrisiko [maximal-theoretisch und konkret],<br />
Freilegungskosten usw.) aufgezeigt, dass auch bei <strong>de</strong>r Renaturierung solcher Standorte <strong>Optimierung</strong>smöglichkeiten<br />
bestehen.<br />
Weitere Gemeinsamkeiten aller Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
An allen Standorten sind Bebauungen bzw. technische Anlagen vorhan<strong>de</strong>n. Eine Umnutzung unter<br />
Erhalt <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> ist nicht für je<strong>de</strong> Nutzungsart möglich und erschwert die Suche nach einem<br />
potenziellen Nachnutzer. Der Abbruch <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong> ist mit hohen Kosten verbun<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Freilegungskosten<br />
stellen ein weiteres Investitionshemmnis dar.<br />
184 | REFINA: | Projektbericht
3.8.2. Zusammenfassung Konfliktanalyse für Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
<strong>Die</strong> Interdisziplinäre Konfliktanalyse wur<strong>de</strong> an <strong>de</strong>n sechs Mo<strong>de</strong>llstandorten durchgeführt und zeigt<br />
unterschiedliche Standortentwicklungshemmnisse auf:<br />
Tabelle: Übersicht <strong>de</strong>r Entwicklungshemmnisse <strong>de</strong>r sechs untersuchten Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
Standort<br />
Rechtliche Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:<br />
ROTASYM<br />
Pößneck<br />
WGT-Standort<br />
Forst, Jena<br />
WGT-Standort Tanklager,<br />
Jena<br />
Weimar-Werk<br />
Bad Lobenstein<br />
Güterbahnhof<br />
Sonneberg<br />
Teerbecken<br />
Sättelstädt<br />
A B C D E F<br />
Eigentum X X XX – XX –<br />
Baurecht – XX – – X X<br />
Haftungsrisiko – – XX XX – XX<br />
Finanzielle Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:<br />
Investitionsrisiko<br />
aufgrund ökologischer Sachverhalte<br />
– – XX X X XX<br />
Kosten bzw. Finanzierung Standortfreilegung XX XX – – XX X<br />
Fachtechnische Aspekte - Konfliktsituation aufgrund:<br />
Städtebau X – – – X –<br />
Baugrundverhältnisse – – – – – –<br />
Legen<strong>de</strong>: XX herausragen<strong>de</strong>s Konfliktpotenzial = dominantes Hemmnis<br />
X mittleres Konfliktpotenzial = relevantes Hemmnis<br />
– kein o<strong>de</strong>r nur geringes Konfliktpotenzial = kein Hemmnis<br />
REFINA: | Projektbericht | 185
In Auswertung <strong>de</strong>r aufgeführten Standortkonflikte kommen die Autoren zu folgen<strong>de</strong>n Ergebnissen:<br />
a) Bei <strong>de</strong>r Hälfte <strong>de</strong>r Standorte sind die Haftungsrisiken, die aus ökologischen<br />
Sachverhalten resultieren, die dominieren<strong>de</strong>n Standortentwicklungshemmnisse<br />
(‚Inanspruchnahmerisiko’).<br />
b) <strong>Die</strong> Kosten für die Freilegung (Rückbau <strong>de</strong>r Altbausubstanz ohne ökologisch<br />
bedingte Anteile) stellen für Standorte mit massiver, nicht o<strong>de</strong>r nur schwer<br />
nachnutzbarer Bebauung, ein wesentliches Entwicklungshemmnis dar.<br />
c) <strong>Die</strong> Investitionsrisiken aufgrund ökologischer Sachverhalte erfor<strong>de</strong>rn Aufwendungen,<br />
die angesichts <strong>von</strong> Nachnutzungen, die eben diese Risiken nicht<br />
berücksichtigen, eine Umsetzung unrentierlich wer<strong>de</strong>n lassen können. Für die<br />
Hälfte <strong>de</strong>r Standorte sind die Investitionsrisiken wesentliches Entwicklungshemmnis.<br />
d) <strong>Die</strong> Frage <strong>de</strong>s Eigentums ist nur bei einem <strong>de</strong>r Standorte als wesentliches<br />
Entwicklungshemmnis relevant.<br />
e) Fachtechnische Aspekte <strong>de</strong>s Städtebaues stellen keine o<strong>de</strong>r nur geringfügige<br />
Hemmnisse dar.<br />
f) Das Baurecht stellt für die Standorte im Innenbereich ebenfalls kein Hemmnis<br />
dar.<br />
g) Fragen <strong>de</strong>s Baugrun<strong>de</strong>s sind keine grundsätzlichen Entwicklungshemmnisse.<br />
<strong>Die</strong> dargestellte Reihenfolge <strong>de</strong>r Wichtung <strong>de</strong>r Konflikte kann nicht so wie voran stehend verallgemeinert<br />
wer<strong>de</strong>n, da sie <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Auswahl <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte abhängig ist. Jedoch kann aus Sicht<br />
<strong>de</strong>r am Projekt <strong>optirisk</strong> beteiligten Fachleute, die sich mit Altlasten, Altlastenverdachtsflächen<br />
und Fragen <strong>de</strong>s Min<strong>de</strong>rwertes aufgrund ökologischer Sachverhalte befassen, festgestellt wer<strong>de</strong>n,<br />
das die hier dominieren<strong>de</strong>n Konflikte a) bis d) auch in <strong>de</strong>r Praxis herausragen<strong>de</strong> Grün<strong>de</strong> für das<br />
bisherige Brachbleiben solcher Standorte sind.<br />
<strong>Die</strong> Faktoren Infrastruktur und Erschließung fan<strong>de</strong>n in <strong>de</strong>r Konfliktanalyse keine Berücksichtigung.<br />
Sie sind an allen sechs Standorten vorhan<strong>de</strong>n, da sich diese im Innenbereich befin<strong>de</strong>n bzw. das<br />
Grundstück ehemals baulich genutzt wur<strong>de</strong> (Mo<strong>de</strong>llstandorte Forst und Sättelstädt). Für Brachflächen<br />
im Innenbereich stellt die Infrastruktur kein Hemmnis für eine Nachnutzung dar.<br />
a) Entwicklungshemmnisse aufgrund <strong>von</strong> Haftungsrisiken<br />
Projektziel war, die standortbezogenen Haftungs-/Inanspruchnahmerisiken <strong>de</strong>rart hinreichend genau<br />
zu <strong>de</strong>finieren und erfor<strong>de</strong>rliche Maßnahmen unter <strong>de</strong>m Verhältnismäßigkeitsaspekt abzuleiten,<br />
dass <strong>de</strong>ren Monetarisierung potenziellen Investoren Entscheidungs- bzw. Handlungssicherheit<br />
gibt.<br />
<strong>Die</strong> im FuE-Projekt entwickelte risikobasierte Prüfsystematik MESOTES zur I<strong>de</strong>ntifizierung und<br />
Monetarisierung ökologischer Risiken hat sich bei <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten bewährt.<br />
<strong>Die</strong> Analyse zeigt, dass nur bei <strong>de</strong>r Hälfte <strong>de</strong>r altlastenverdächtigen Mo<strong>de</strong>llstandorte tatsächlich<br />
Haftungs- bzw. Inanspruchnahmerisiken bestehen. <strong>Die</strong>se Einstufung basiert auf <strong>de</strong>r Anwendung<br />
<strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und einer Antizipierung <strong>de</strong>s Behör<strong>de</strong>nermessens; tatsächlich<br />
ist bisher zu keinem <strong>de</strong>r Standorte ein Bescheid zur Altlastensanierung ergangen.<br />
Haftungsrisiken bestehen für die Mo<strong>de</strong>llstandorte C, D, und F, weil für <strong>de</strong>n jeweiligen Standort relevante<br />
Bo<strong>de</strong>nfunktionen in gefahrenrelevanter Weise beeinträchtigt sind. Aufgrund <strong>de</strong>s Versagens<br />
<strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktion 1c (‚Grundwasserschutzfunktion’) sind massive örtliche Grundwasserschä<strong>de</strong>n<br />
eingetreten. Solche Schä<strong>de</strong>n sind durch die Entfernung <strong>de</strong>r Scha<strong>de</strong>nsquelle zu beheben, ggf. sind<br />
Sicherungsmaßnahmen (z.B. Versiegelung) zur Abwehr <strong>de</strong>r Gefahren ausreichend (vgl. Mo<strong>de</strong>llstandorte<br />
D und F).<br />
186 | REFINA: | Projektbericht
Wesentliche Be<strong>de</strong>utung hinsichtlich <strong>de</strong>r Hemmnisbeseitigung hat die entwickelte Metho<strong>de</strong> für die<br />
Schaffung <strong>von</strong> Transparenz. Brachflächen mit einer langen Nutzungsgeschichte, mit einem<br />
schlechten, ‚schmutzigen’ o<strong>de</strong>r verwahrlosten äußeren Erscheinungsbild, zu<strong>de</strong>m oft Zielscheibe für<br />
Vandalismus, haben ein schlechtes Image. Ein (angeblicher) Altlastenmakel führt zu einer Stigmatisierung<br />
<strong>de</strong>r Standorte, so auch <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte A und B. Es ist z. B. oft Meinung <strong>de</strong>r Öffentlichkeit,<br />
dass ein reichlich bebauter und lange genutzter Standort ‚<strong>de</strong>r Russen’, wie <strong>de</strong>r Standort B,<br />
eine Altlast sein muss. Das Gegenteil ist oft <strong>de</strong>r Fall: aus eigenen Erfahrungen <strong>de</strong>r Autoren treffen<br />
für viele ehemalige WGT-Standorte weniger ökologische Inanspruchnahmerisiken aufgrund <strong>von</strong><br />
Schadstoffen zu, son<strong>de</strong>rn eher die Probleme, die durch Blindgänger und Fundmunition entstehen.<br />
So sind in <strong>de</strong>n Fällen <strong>de</strong>r Standorte A und B das oben beschriebene Stigma <strong>de</strong>s äußeren Erscheinungsbil<strong>de</strong>s<br />
hinsichtlich <strong>de</strong>r Behebung <strong>de</strong>m Investitionsrisiko o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>n Freilegungskosten zuzuordnen.<br />
b) Entwicklungshemmnisse aufgrund umfangreicher Freilegungen<br />
Bei Standorten mit intensiver Bebauung (A, B, E), die für Nachnutzungen nicht wie<strong>de</strong>r verwendbar<br />
ist, stellen die Freilegungskosten ein wesentliches Entwicklungshemmnis dar. <strong>Die</strong>ses resultiert<br />
einfach aus <strong>de</strong>r großen Menge abzutransportieren<strong>de</strong>r und zu <strong>de</strong>ponieren<strong>de</strong>r Altbausubstanz. Damit<br />
kann die Standortentwicklung allein aufgrund <strong>de</strong>r rückzubauen<strong>de</strong>n massiven Altsubstanz in <strong>de</strong>n<br />
Bereich <strong>de</strong>r Unrentierlichkeit geraten.<br />
c) Entwicklungshemmnisse aufgrund <strong>von</strong> Investitionsrisiken<br />
Investitionsrisiken bestehen aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, die nicht <strong>de</strong>n Haftungsrisiken<br />
zuzuordnen sind. Sie betreffen:<br />
1. Kontaminationen <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand<br />
<strong>von</strong> behördlich anzuordnen<strong>de</strong>n Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (oft <strong>de</strong>r Hauptkostenanteil),<br />
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,<br />
3. <strong>de</strong>n Rückbau und die Entsorgung <strong>von</strong> über- und unterirdischen Anlagen,<br />
4. schädliche Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r natürlichen Bo<strong>de</strong>nstruktur (Baugrundverschlechterung),<br />
5. durchzuführen<strong>de</strong> Abfallberäumungen und<br />
6. Kontaminationen <strong>de</strong>s Grundwassers bei Baugrubenwasserhaltungen.<br />
<strong>Die</strong> Summe dieser Risiken bezeichnen die Autoren als theoretisches maximales Investitionsrisiko.<br />
Eine Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung <strong>de</strong>s Status quo nicht<br />
erfor<strong>de</strong>rlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen <strong>de</strong>r Standortentwicklung die oben aufgeführten<br />
Arten berührt wer<strong>de</strong>n. Je nach Art <strong>de</strong>r Standortentwicklung wird unterschiedlich in Bö<strong>de</strong>n<br />
eingegriffen, wer<strong>de</strong>n Rückbau o<strong>de</strong>r Teilrückbau, Entsorgung <strong>von</strong> Anlagen usw. erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
<strong>Die</strong>ser Umstand eröffnet <strong>Optimierung</strong>spotenzial dahingehend, Standortentwicklungskonzepte so<br />
anzulegen, dass die Investitionsrisiken gering gehalten wer<strong>de</strong>n können. Beispielsweise fallen bei<br />
Konzepten ohne Eingriffe in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) an.<br />
d) Entwicklungshemmnisse aufgrund <strong>de</strong>s Eigentums<br />
<strong>Die</strong> Verfügbarkeit <strong>de</strong>r Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung <strong>von</strong> Flächen.<br />
Das eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnis wird in <strong>de</strong>r nachfolgen<strong>de</strong>n Übersicht ver<strong>de</strong>utlicht.<br />
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer<br />
und an<strong>de</strong>rerseits die Kenntnis über <strong>de</strong>ren Verwertungsabsichten <strong>de</strong>r Grundstücke erfor<strong>de</strong>rlich. Als<br />
Eigentumsform wer<strong>de</strong>n das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und<br />
gesamthän<strong>de</strong>risches Eigentum unterschie<strong>de</strong>n. Beim Miteigentum kann je<strong>de</strong>r Eigentümer über seinen<br />
Anteil verfügen und je<strong>de</strong>r Zeit Teilung verlangen. Beim Gesamthandseigentum, das z.B. bei<br />
<strong>de</strong>r ehelichen Gütergemeinschaft und <strong>de</strong>r Erbengemeinschaft vorkommt, können grundsätzlich die<br />
Gesamthän<strong>de</strong>r nur gemeinsam über die ‚Sache’ verfügen. In seltenen Fällen han<strong>de</strong>lt es sich bei<br />
REFINA: | Projektbericht | 187
Abb. 83: Eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse<br />
188 | REFINA: | Projektbericht
<strong>de</strong>r zu entwickeln<strong>de</strong>n Fläche nur um ein Grundstück im Alleineigentum (alleiniges Besitz-, Verfügungs-<br />
und Nutzungsrecht über Gebäu<strong>de</strong> und Grund und Bo<strong>de</strong>n). Erbengemeinschaften mit nicht<br />
geordneten Erbenfolgen, unbekannt verzogene Mitglie<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Erbengemeinschaft, Mitglie<strong>de</strong>r im<br />
Ausland mit an<strong>de</strong>rem gelten<strong>de</strong>n Eigentumsrecht lassen die Ordnung <strong>de</strong>r Eigentumsverhältnisse<br />
manchmal zum Puzzlespiel unter Einsatz ‚kriminalistischer Metho<strong>de</strong>n’ wer<strong>de</strong>n.<br />
Neben <strong>de</strong>r Auffindung aller betroffenen Grundstückseigentümer stehen oft die unterschiedlichen<br />
Eigentümerinteressen einer geordneten Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche entgegen. Nicht nur unterschiedliche<br />
Vorstellungen über eine spätere Nutzung <strong>de</strong>s Grundstückes, son<strong>de</strong>rn oft auch überzogene<br />
Vorstellungen über eine wirtschaftliche Verwertung <strong>de</strong>r Fläche stellen sich als Entwicklungshemmnis<br />
dar. Neben privaten Regelungsmöglichkeiten wie z.B. Flächenerwerb, Flächentausch, besteht<br />
auch die Möglichkeit <strong>de</strong>r Anwendung öffentlich rechtlicher Verfahren, allerdings muss hier ein öffentliches<br />
Interesse zur Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche vorliegen. <strong>Die</strong>se Verfahren sind stets mit einem<br />
erheblichen Zeitaufwand und finanziellen Belastungen verbun<strong>de</strong>n und wer<strong>de</strong>n daher in <strong>de</strong>r Praxis<br />
eher als ‚letzte’ Möglichkeit angewandt.<br />
e) Entwicklungshemmnisse aufgrund fachtechnischer Aspekte <strong>de</strong>s Städtebaus<br />
Im Ergebnis <strong>de</strong>r Untersuchungen an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten kann festgestellt wer<strong>de</strong>n, dass <strong>städtebauliche</strong><br />
Aspekte in diesen Fällen kein Hemmnis für die bauliche Nachnutzung <strong>de</strong>r Brachflächen<br />
darstellen. Grün<strong>de</strong> dafür liegen insbeson<strong>de</strong>re in <strong>de</strong>r Heterogenität <strong>de</strong>r Bau- und Raumstrukturen<br />
<strong>de</strong>r Umgebung <strong>de</strong>r Brachflächen. Auch hinsichtlich <strong>de</strong>r geplanten bzw. zulässigen baulichen Nutzungen<br />
ergeben sich keine Entwicklungshemmnisse in Bezug auf eine geordnete <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklung an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten.<br />
Eine zeitliche Verzögerung <strong>de</strong>r Standortentwicklung kann sich allerdings aus <strong>de</strong>r Notwendigkeit <strong>de</strong>r<br />
Aufstellung eines Bebauungsplanes ergeben. <strong>Die</strong>s stellt jedoch kein herausragen<strong>de</strong>s Entwicklungshemmnis<br />
dar.<br />
f) Entwicklungshemmnisse aufgrund <strong>de</strong>s Baurechts<br />
Baurecht liegt für Grundstücke im Innenbereich grundsätzlich vor. In Einzelfällen ist es notwendig<br />
für die Umsetzung <strong>de</strong>r gewünschten baulichen Nutzung einen Bebauungsplan zu erarbeiten bzw.<br />
<strong>de</strong>n rechtskräftigen Flächennutzungsplan zu än<strong>de</strong>rn. <strong>Die</strong>s stellt jedoch kein Investitionshemmnis<br />
dar.<br />
g) Entwicklungshemmnisse aufgrund <strong>de</strong>r Baugrundverhältnisse<br />
Für die Standorte im Innenbereich (A, C, D und E) sind die Baugrundverhältnisse vergleichbar. Sie<br />
befin<strong>de</strong>n sich in Talauen mit <strong>de</strong>m dort typischen Schichtaufbau mit Auffülle, Auelehm o<strong>de</strong>r<br />
Hanglehm am Talrand, Kiessandterrasse und darunter meist stauen<strong>de</strong>r Festgesteinsuntergrund.<br />
<strong>Die</strong> relevanten Baugrundschichten weisen meist ‚mäßige’ bis teilweise auch ‚ungünstige’ Eigenschaften<br />
bei <strong>de</strong>n hier bestimmen<strong>de</strong>n Parametern Konsistenz/Lagerungsdichte/Festigkeit (DIN<br />
1054) auf. Auch die Tragfähigkeiten sind sowohl für die Gründung <strong>von</strong> Verkehrsflächen als auch<br />
für Hochbauten insgesamt nur als ‚mäßig’ einzustufen.<br />
<strong>Die</strong> gewerbliche Nutzung solcher Standorte ist oft bereits aus <strong>de</strong>r Zeit <strong>de</strong>s Mittelalters bekannt. <strong>Die</strong><br />
jahrzehntelange Bebauung durch mehrgeschossige Gebäu<strong>de</strong> o<strong>de</strong>r die bauliche Nutzung angrenzen<strong>de</strong>r<br />
Flurstücke zeigt, dass aus <strong>de</strong>r Baugrundsituation für solche Standorte kein primäres<br />
Hemmnis für die Standortentwicklung abzuleiten ist. In einigen Fällen sind für Neugründungen<br />
Maßnahmen zur Bo<strong>de</strong>nverbesserung erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
Bei einigen Standorten sind insgesamt als ‚ungünstig’ einzustufen<strong>de</strong> Baugrundverhältnisse - wie<br />
z.B. Auffüllungsschichten mit intensivem Setzungsverhalten und einem geringen Grundwasserflurabstand<br />
(Mo<strong>de</strong>llstandort F) – zu beobachten. <strong>Die</strong>se erfor<strong>de</strong>rn zusätzliche Maßnahmen bei <strong>de</strong>r<br />
Baugrubenerstellung (Wasserhaltung, Sicherung <strong>de</strong>r Baugrubenböschungen durch Spundwän<strong>de</strong>,<br />
usw.), sowie zusätzliche Baugrun<strong>de</strong>rkundungen und Standsicherheitsbetrachtungen bei geplanten<br />
Tiefgründungen. Jedoch stellen auch solche ‚ungünstigen’ Baugrundverhältnisse kein wesentliches<br />
Hemmnis für die Standortentwicklung insgesamt dar.<br />
REFINA: | Projektbericht | 189
Weitere spezielle Entwicklungshemmnisse<br />
Folgen<strong>de</strong>, das Projekt tangieren<strong>de</strong> Probleme wer<strong>de</strong>n an dieser Stelle aufgeführt:<br />
- Eine aufwändige Grundlagenermittlung <strong>de</strong>r Bestandsdaten sowie unklare Verwaltungsstrukturen<br />
und Ansprechpartner kosten viel Zeit und tragen somit hemmend zur Standortentwicklung<br />
bei. Brachflächen-/bzw. Baulückenkataster und Behör<strong>de</strong>nwegweiser für<br />
Bauherren und Investoren sind flächen<strong>de</strong>ckend als Informationsbasis herauszubil<strong>de</strong>n.<br />
Einige Kommunen bedienen sich hier bereits Geografischer Informationssysteme.<br />
- Speziell in Ost<strong>de</strong>utschland stimmt an vielen Standorten historisch bedingt (Volkseigentum)<br />
die ehemalige Nutzungsgrenze nicht mit <strong>de</strong>n Flurstücksgrenzen überein, bzw. ist<br />
<strong>de</strong>r Eigentümer <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s nicht immer auch Eigentümer <strong>de</strong>s Grundstücks. Daher<br />
stellen hier bo<strong>de</strong>nordnen<strong>de</strong> Maßnahmen <strong>de</strong>n ersten Schritt zur Entwicklung <strong>de</strong>r Brachflächen<br />
dar.<br />
- Bei innerstädtischen Standorten sind häufig auch Belange <strong>de</strong>s Denkmalschutzes (Bau<strong>de</strong>nkmal,<br />
Bo<strong>de</strong>n<strong>de</strong>nkmal) zu berücksichtigen und können insbeson<strong>de</strong>re <strong>de</strong>n Verwertungsinteressen<br />
<strong>von</strong> Grundstückseigentümern bzw. <strong>de</strong>r Rentierlichkeit <strong>von</strong> Vorhaben<br />
entgegen stehen. In die Abwägung konträrer Interessenslagen sind die Denkmalschutzbelange<br />
in diesem Fall gleichberechtigt neben ökologischen und ökonomischen Aspekten<br />
einzubeziehen. Der Denkmalstatus <strong>von</strong> Gebäu<strong>de</strong>n (Einzel<strong>de</strong>nkmal) kann aufgrund steuerrechtlicher<br />
Bestimmungen unter bestimmten Vorrausetzungen aber auch Investitionen<br />
beför<strong>de</strong>rn.<br />
- Baugrundstücke in Überschwemmungsgebieten müssen prinzipiell <strong>de</strong>n jeweiligen Rahmenbedingungen<br />
zum Hochwasserschutz entsprechen. <strong>Die</strong>s kann für die bauliche Nutzung<br />
<strong>de</strong>s Standortes ein Entwicklungshemmnis darstellen, lässt sich jedoch nicht verallgemeinern.<br />
- Ein aufgrund <strong>de</strong>r Spezifik und <strong>de</strong>s Umfanges hier nicht behan<strong>de</strong>ltes Thema ist das <strong>de</strong>s<br />
‚merkantilen Grundstücksmin<strong>de</strong>rwertes’. Unter diesem Begriff ist <strong>de</strong>r theoretische Wertverlust<br />
zu verstehen, <strong>de</strong>r beim Grundstücksverkauf angesichts <strong>de</strong>s Umstan<strong>de</strong>s anfallen<br />
wür<strong>de</strong>, dass sich auf <strong>de</strong>m Grundstück Altlasten befun<strong>de</strong>n hatten. In einem Teilthema <strong>de</strong>s<br />
REFINA-Forschungsprojektes SINBRA wird diese Problematik behan<strong>de</strong>lt.<br />
- Ebenfalls im Zusammenhang mit <strong>de</strong>n ökologischen Sachverhalten hier nicht behan<strong>de</strong>lt<br />
wur<strong>de</strong>n die Fragen <strong>de</strong>r Fundmunition/Blindgänger. Hier sei nur auf die umfangreiche Literatur<br />
und die klare Rechtslage verwiesen.<br />
3.8.3. Altlasten und För<strong>de</strong>rmittel<br />
Eine Standortentwicklung altlastenbehafteter Grundstücke ist ohne Inanspruchnahme <strong>von</strong> För<strong>de</strong>rmitteln<br />
kaum möglich. Nachfolgend wer<strong>de</strong>n die hauptsächlichen För<strong>de</strong>rinstrumente zur Sanierung<br />
<strong>von</strong> Altlasten im Land Thüringen aufgezeigt:<br />
Geför<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n jegliche Maßnahmen, die auf <strong>de</strong>r Grundlage einer erteilten Freistellung nach<br />
Art.1 § 4 Abs.3 <strong>de</strong>s Umweltrahmengesetzes <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Demokratischen Republik vom 29.Juni<br />
1990 (GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. <strong>de</strong>s Art.12 <strong>de</strong>s Gesetzes zur Beseitigung <strong>von</strong> Hemmnissen bei <strong>de</strong>r<br />
Privatisierung <strong>von</strong> Unternehmen und zur För<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Investitionen vom 22. März 1991<br />
(BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert wer<strong>de</strong>n. Der Antrag auf Freistellung musste<br />
fristgerecht gestellt wer<strong>de</strong>n und ein Freistellungsbescheid vorliegen. <strong>Die</strong> Freistellung kann an<br />
Dritte übertragen wer<strong>de</strong>n.<br />
Richtlinie <strong>de</strong>s Freistaats Thüringen für die ‚Gewährung <strong>von</strong> Zuwendungen im Rahmen <strong>de</strong>r Gemeinschaftsaufgabe<br />
‚Verbesserung <strong>de</strong>r regionalen Wirtschaftsstruktur’ (GA) – GA-Richtlinie<br />
Teil II: För<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Ausbaus <strong>de</strong>r wirtschaftsnahen Infrastruktur<br />
Der Freistaat Thüringen gewährt Zuwendungen für <strong>de</strong>n Ausbau <strong>de</strong>r wirtschaftsnahen Infrastruktur,<br />
soweit diese für die Entwicklung <strong>de</strong>r gewerblichen Wirtschaft erfor<strong>de</strong>rlich ist.<br />
För<strong>de</strong>rfähig ist die Wie<strong>de</strong>rherrichtung <strong>von</strong> brachliegen<strong>de</strong>n Industrie- und Gewerbegelän<strong>de</strong>n; hierzu<br />
gehören auch Maßnahmen zum Abbruch <strong>von</strong> Gebäu<strong>de</strong>n, Rückbaumaßnahmen und Maßnahmen<br />
190 | REFINA: | Projektbericht
zur Beseitigung <strong>von</strong> Altlasten, soweit diese für eine wirtschaftliche Nutzung <strong>de</strong>r Flächen erfor<strong>de</strong>rlich<br />
und wirtschaftlich vertretbar sind (Kosten-Nutzen-Nachweis).<br />
Zuwendungsempfänger ist <strong>de</strong>r Träger <strong>de</strong>r Maßnahme. Maßnahmeträger kann eine Gebietskörperschaft<br />
o<strong>de</strong>r ein kommunaler Zweckverband sein, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Kommunalaufsicht untersteht. Der<br />
Maßnahmeträger kann die Ausführung, <strong>de</strong>n Betrieb und die Vermarktung <strong>de</strong>s GA-geför<strong>de</strong>rten Infrastrukturprojektes<br />
an juristische Personen (z.B. LEG Thüringen), die auf Gewinnerzielung ausgerichtet<br />
sind, übertragen.<br />
Der Grundstückserwerb ist nicht för<strong>de</strong>rfähig, ist allerdings bei <strong>de</strong>r Zuwendung nachzuweisen. <strong>Die</strong><br />
LEG Thüringen nutzt im Rahmen <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>von</strong> Projekten vielfach diese För<strong>de</strong>rmöglichkeit.<br />
Zum Zeitpunkt <strong>de</strong>r Erschließung <strong>de</strong>s Standortes wird die Beseitigung <strong>de</strong>r Altlasten gleichzeitig vorgenommen.<br />
Zu diesem Zeitpunkt sind in <strong>de</strong>n seltensten Fällen die späteren Investoren bekannt.<br />
Eine <strong>städtebauliche</strong> <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Vorhabens zur Einsparung <strong>von</strong> Kosten bei <strong>de</strong>r Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Altlasten gestaltet sich in <strong>de</strong>r praktischen Umsetzung sehr schwer.<br />
Richtlinie <strong>de</strong>s Thüringer Ministeriums für Landwirtschaft, Naturschutz, Umwelt und Forsten für die<br />
För<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Maßnahmen zur Altlastenbehandlung im Freistaat Thüringen – För<strong>de</strong>rrichtlinie Altlasten<br />
För<strong>de</strong>rfähig sind Maßnahmen <strong>de</strong>r<br />
- Erkundung, Untersuchung und Gefährdungsabschätzung<br />
- Sanierungsuntersuchung und –planung<br />
- Sanierung<br />
- Überwachung und Eigenkontrolle<br />
<strong>von</strong> altlastenverdächtigen Flächen und Altlasten gem. <strong>de</strong>m BBodSchG.<br />
Zuwendungsempfänger können sein:<br />
- Thüringer Körperschaften <strong>de</strong>s öffentlichen Rechts wie Gemein<strong>de</strong>n, Gemein<strong>de</strong>verbän<strong>de</strong>,<br />
Landkreise, kreisfreie Städte und kommunale Zweckverbän<strong>de</strong><br />
- sonstige juristische Personen <strong>de</strong>s öffentlichen Rechts mit Ausnahme <strong>de</strong>s Bun<strong>de</strong>s sowie<br />
juristische Personen <strong>de</strong>s privaten Rechts mit Ausnahme noch nicht privatisierter Treuhandunternehmen<br />
- natürliche Personen.<br />
Ausgeschlossen <strong>von</strong> <strong>de</strong>r För<strong>de</strong>rung sind:<br />
- Maßnahmen an Flächen, die aus <strong>de</strong>m Son<strong>de</strong>rvermögen ‚WGT-Liegenschaften Thüringen’<br />
<strong>von</strong> <strong>de</strong>r LEG erworben wur<strong>de</strong>n<br />
- Maßnahmen, die auf <strong>de</strong>r Grundlage einer erteilten Freistellung nach Art.1 § 4 Abs.3 <strong>de</strong>s<br />
Umweltrahmengesetzes <strong>de</strong>r <strong>de</strong>utschen Demokratischen Republik vom 29.Juni 1990<br />
(GBl.I Nr. 42 S. 649) i.d.F. <strong>de</strong>s Art.12 <strong>de</strong>s Gesetzes zur Beseitigung <strong>von</strong> Hemmnissen bei<br />
<strong>de</strong>r Privatisierung <strong>von</strong> Unternehmen und zur För<strong>de</strong>rung <strong>von</strong> Investitionen vom 22. März<br />
1991 (BGBl.I S. 766) vom 22.03.1991 (GBl. I S.766) finanziert wer<strong>de</strong>n.<br />
Als Hemmnisse im Sinne <strong>de</strong>s Umweltrahmengesetzes wer<strong>de</strong>n insbeson<strong>de</strong>re Kosten <strong>de</strong>r Inanspruchnahme<br />
zur Gefahrenbeseitigung nach BBodSchG anerkannt. Hemmnisse im Sinne <strong>de</strong>r Beseitigung<br />
kontaminationsbedingter Mehraufwendungen wer<strong>de</strong>n im Regelfall nicht durch die Altlastenfreistellung<br />
geför<strong>de</strong>rt. Da für <strong>de</strong>n Standort keine Gefahrenabwehrmaßnahmen abgeleitet wur<strong>de</strong>n,<br />
wäre die Inanspruchnahme <strong>von</strong> Son<strong>de</strong>rmitteln <strong>de</strong>r Altlastenfreistellung voraussichtlich nicht<br />
möglich.<br />
3.8.4. <strong>Optimierung</strong>spotenziale und -effekte<br />
Benennung <strong>de</strong>r auf ökologischen Sachverhalten beruhen<strong>de</strong>n<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
<strong>Die</strong> Konfliktanalyse bietet neben <strong>de</strong>n Grundlagen für die Ansätze zur Konfliktbewältigung letztendlich<br />
auch die Möglichkeit <strong>de</strong>r Fokussierung <strong>de</strong>s Blickes auf die Art <strong>de</strong>s standortspeziellen <strong>Optimierung</strong>spotenzials.<br />
Denn grundsätzlich kann aus <strong>de</strong>n Erfahrungen in <strong>optirisk</strong> und aus <strong>de</strong>r Bearbeitung<br />
<strong>von</strong> zahlreichen weiteren Standorten abgeleitet wer<strong>de</strong>n:<br />
REFINA: | Projektbericht | 191
Fazit: I Bezüglich <strong>de</strong>s Haftungsrisikos besteht das größte <strong>Optimierung</strong>spotenzial<br />
dort, wo erfor<strong>de</strong>rliche Gefahrenabwehrmaßnahmen baulich für die<br />
Nachnutzung ‚mitgenutzt’ wer<strong>de</strong>n können (Beispiel: Standort C), o<strong>de</strong>r<br />
dort, wo die Gefahrenabwehrmaßnahme als nachnutzungsangepasste<br />
Sicherung (Standorte D, F) durchgeführt wird.<br />
II Hinsichtlich <strong>de</strong>r Freilegungskosten besteht das größte <strong>Optimierung</strong>spotenzial<br />
dort, wo große Anteile <strong>de</strong>r rückzubauen<strong>de</strong>n Altbausubstanz in<br />
recycelter Form am Standort für Neugründungen o<strong>de</strong>r Landschaftsbau<br />
genutzt wer<strong>de</strong>n.<br />
(Beispiele: Standorte A, B und E)<br />
III Das Investitionsrisiko kann mit folgen<strong>de</strong>n Möglichkeiten optimiert wer<strong>de</strong>n:<br />
Eingriffe in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n generell weitgehend vermie<strong>de</strong>n<br />
(Beispiel: Konzeptvariante 1 ‚Wertstoffhof’ am Standort C, Standort E).<br />
Gebäu<strong>de</strong>gründungen, Unterkellerungen wer<strong>de</strong>n in Standortbereiche<br />
verlegt, wo keine Bo<strong>de</strong>nbelastungen auftreten<br />
(Beispiel: Konzeptvarianten 3 und 4 am Standort D).<br />
Ausgehobene belastete Bo<strong>de</strong>nsubstrate dürfen am Standort unter bestimmten<br />
Bedingungen wie<strong>de</strong>r eingebaut wer<strong>de</strong>n (= Regelungen, die in<br />
einem Sanierungsplan nach BBdSchG getroffen wer<strong>de</strong>n können).<br />
(Beispiel: Standorte E, F)<br />
IV Weiteres <strong>Optimierung</strong>spotenzial besteht, wenn Maßnahmen zur Gefahrenabwehr<br />
und Investition nicht als zwei <strong>von</strong>einan<strong>de</strong>r unabhängige<br />
Baumaßnahmen ablaufen (in <strong>de</strong>r Praxis oft <strong>de</strong>r Fall).<br />
Erfolgen die bei<strong>de</strong>n Maßnahmen ‚in einem Zuge’, ergeben sich oft aufgrund<br />
<strong>de</strong>r beispielsweise für die 2. Maßnahme bereits teilweise vorhan<strong>de</strong>nen<br />
Baugruben und weiterer Synergieeffekte <strong>de</strong>utliche Einspareffekte.<br />
(Beispiel: Konzeptvariante 3 am Standort C)<br />
<strong>Die</strong> voran stehen<strong>de</strong>n <strong>Optimierung</strong>spotenziale I bis IV beruhen auf ökologischen Sachverhalten.<br />
Aus ihrer Ausnutzung kann ein weiteres <strong>Optimierung</strong>spotenzial resultieren:<br />
V Wer<strong>de</strong>n <strong>Optimierung</strong>spotenziale aus I bis IV umgesetzt, können sich<br />
unter bestimmten Umstän<strong>de</strong>n Kostensenkungen bei <strong>de</strong>n ‚Sowieso’-<br />
Kosten im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Investition ergeben.<br />
(Beispiel: Konzeptvariante 3 am Standort C)<br />
192 | REFINA: | Projektbericht
Erreichte <strong>Optimierung</strong>seffekte<br />
(Integrierte Standortentwicklungskonzepte <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte)<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort<br />
A 4<br />
B 2<br />
C 2/3 2)<br />
D 2<br />
E 4<br />
Vorzugsvariante<br />
Optimierte<br />
Vorzugsvariante<br />
(Integriertes<br />
Standortentwicklungskonzept)<br />
‚Wohnen und Freizeit<br />
im Stadtpark’<br />
‚Nutzwald mit Aussichtshügel’ <br />
‚Institut/Forschungseinrichtung’<br />
‚Mischgebiet<br />
Bestand’<br />
‚Festplatz mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>’<br />
Haftung<br />
Art <strong>de</strong>s<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenzials<br />
Freilegung<br />
Investition<br />
I II III IV V<br />
in einem Zug<br />
‚Sowieso’<br />
in T €<br />
Höhe <strong>de</strong>r erreichten<br />
<strong>Optimierung</strong><br />
<strong>de</strong>r Aus-<br />
gangsva<br />
riante<br />
in %<br />
<strong>de</strong>s<br />
Grundstücksw<br />
ertes 1)<br />
- X X - - 490 35 45<br />
- X X - - 452 54 532<br />
X - X X X 214 31 39<br />
X - X - - 551 84 219<br />
- X X X - 991 38 105<br />
F 2 ‚Photovoltaikanlage’ X X X - - 142 39 87<br />
1) bezogen auf <strong>de</strong>n ‚sanierten Standort’<br />
2) <strong>städtebauliche</strong>n Vorzug hatte Variante 2; die <strong>Optimierung</strong> wur<strong>de</strong> aufgrund <strong>de</strong>r besseren Mo<strong>de</strong>llhaftigkeit an<br />
Variante 3 durchgeführt<br />
REFINA: | Projektbericht | 193
Abb. 84: Aufwertung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte (A – F, farbig) durch die Integrierten Standortentwicklungskonzepte <strong>Die</strong> Pfeile<br />
zeigen die <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> <strong>de</strong>r ursprünglichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante zum Integrierten Standortentwicklungskonzept<br />
an.<br />
A, B und C – Flächeneinstufung nach <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>ll <strong>de</strong>s Europäischen Brachenflächenforschungsverbun<strong>de</strong>s CA-<br />
BERNET, vgl. Tab<br />
Voran stehen<strong>de</strong> Tabelle und die grafische Darstellung ver<strong>de</strong>utlichten <strong>de</strong>n <strong>Optimierung</strong>seffekt <strong>de</strong>r<br />
Metho<strong>de</strong>. Mit <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvarianten zu Integrierten Standortentwicklungskonzepten<br />
erfahren die Mo<strong>de</strong>llstandorte eine Aufwertung, die sie in <strong>de</strong>n Bereich <strong>de</strong>r so<br />
genannten B-Flächen (potenzielle Entwicklungsflächen, auch ‚public-private partnership- Flächen’)<br />
rücken lassen. Damit besteht die Chance, dass diese Flächen am Grundstücksverkehr wie<strong>de</strong>r teilnehmen.<br />
Unter bestimmten Bedingungen erreicht Mo<strong>de</strong>llstandort C möglicherweise <strong>de</strong>n A-Bereich<br />
(‚Selbstläufer’).<br />
3.8.5. Zusammenfassung <strong>de</strong>r Ergebnisse zu <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten<br />
<strong>Die</strong> wesentlichen Erkenntnisse aus <strong>de</strong>r Betrachtung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte sind in nachfolgen<strong>de</strong>r<br />
Tabelle zusammenfasst.<br />
194 | REFINA: | Projektbericht
ÖKOLOGIE<br />
ÖKONOMIE<br />
STÄDTEBAU/<br />
KULTURLANDSCHAFT<br />
ERGEBNISSE<br />
Bewertungsaspekte Mo<strong>de</strong>llstandort A:<br />
ROTASYM, Pößneck<br />
I<strong>de</strong>ntifizierung umweltrelevanter<br />
Sachverhalte<br />
[Haftungsrisiken, Investitionsrisiken,<br />
weitere]<br />
Flächenhaushalt<br />
(REFINA) - Ziel<br />
Investitionsvorbereitung<br />
[Kosten für Haftungsrisiken,<br />
Kosten für Investitionsrisiken,<br />
Freilegung, weitere]<br />
Qualitative Bewertung<br />
<strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe)<br />
[Gestaltqualität, Funktionalität,<br />
Lebensqualität, …]<br />
Integriertes Standortentwicklungskonzept <br />
<strong>Optimierung</strong>sschwerpunkte<br />
· keine Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme<br />
durch Nachnutzung zentrumsnaherinnerstädtischer<br />
Industriebrache<br />
(3,6 ha)<br />
· keine Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, Kosten<br />
rentierlich<br />
· dominierend: hohe Kosten<br />
für Standortfreilegung<br />
(Abriss), unrentierlich<br />
· Überschwemmungsgebiet:<br />
Aufwendungen<br />
Hochwasserschutz<br />
· gesamtstädtisch wirksame<br />
Aufwertung <strong>de</strong>s<br />
Stadtbil<strong>de</strong>s<br />
· funktionale Stärkung <strong>de</strong>s<br />
Stadtzentrums<br />
· Innenentwicklung<br />
· Revitalisierung Innenstadt<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort B:<br />
Forst, Jena<br />
· (geringe) Haftungsrisiken<br />
bereits beseitigt<br />
· geringe Investitionsrisiken:<br />
kontaminierte Bö<strong>de</strong>n<br />
· schützenswerte Biotope<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r<br />
Siedlungs- und Verkehrsfläche<br />
· keine Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, Kosten<br />
geringfügig<br />
· dominierend: hohe Kosten<br />
für Standortfreilegung<br />
(Abriss), unrentierlich<br />
· Biotopschutz: ‚Fle<strong>de</strong>rmausturm’<br />
· lokal wirksame Aufwertung<br />
<strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s<br />
· funktionale Stärkung <strong>de</strong>s<br />
Naherholungsstandortes<br />
Jena-Forst (Aussichtspunkt)<br />
· · ·<br />
‚Wohnen und Freizeit im<br />
Stadtpark’<br />
· Minimierung <strong>de</strong>r Kosten<br />
<strong>de</strong>r Standortfreilegung<br />
durch Einbau <strong>von</strong> Abbruchmaterial<br />
sowie <strong>von</strong><br />
Erdstoffen sowie Teil-<br />
Weiternutzung <strong>de</strong>r Bestandsgebäu<strong>de</strong>.<br />
· Minimierung <strong>de</strong>r Eingriffe<br />
in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n (Investitionsrisiko)<br />
und Modifikation<br />
Freiraumgestaltung<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenzial · Kostenreduzierung <strong>de</strong>r<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um 35 % (0,5 Mio €)<br />
Chancen <strong>de</strong>r Umsetzung<br />
[völlige, teilweise o<strong>de</strong>r keine<br />
Umsetzung <strong>de</strong>r mo<strong>de</strong>llhaften<br />
Ableitungen in die<br />
Praxis]<br />
· Elemente <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong><br />
wer<strong>de</strong>n am Standort<br />
umgesetzt (teilweise Umsetzung)<br />
‚Nutzwald mit Aussicht-<br />
shügel’<br />
· Minimierung <strong>de</strong>r Kosten<br />
<strong>de</strong>r Standortfreilegung<br />
durch Verwendung <strong>von</strong><br />
Abbruchmaterial zum<br />
Landschaftsbau<br />
· Kostenreduzierung <strong>de</strong>r<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um 54 % (0,45 Mio €)<br />
· Nebeneffekt: Reduzierung<br />
Bauinvestition um<br />
weitere 200 T€.<br />
· aufgezeigtes <strong>Optimierung</strong>spotenzial<br />
wur<strong>de</strong> am<br />
Standort weitgehend umgesetzt<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort C:<br />
Tanklager, Jena<br />
· hohe Haftungsrisiken:<br />
74 Erdtanks, Bo<strong>de</strong>n- &<br />
Grundwasserkontaminationen<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n u. a.<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme<br />
durch Nachnutzung<br />
einer innerstädtischen<br />
Industriebrache<br />
(1,1 ha)<br />
· dominierend: hohe<br />
Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>de</strong>r Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken:<br />
kontaminierte Bö<strong>de</strong>n,<br />
Anlagen, Kosten je<br />
nach <strong>städtebauliche</strong>m<br />
Konzept hoch<br />
· keine weiteren wesentlichen<br />
Kosten für<br />
Standortfreilegung<br />
· gesamtstädtisch wirksame<br />
Aufwertung <strong>de</strong>s<br />
Stadtbil<strong>de</strong>s (Bahntrasse)<br />
· funktionale Stärkung<br />
<strong>de</strong>s Gewerbestandortes<br />
· Innenentwicklung<br />
‚Institut/Forschungs-<br />
einrichtung’<br />
· Signifikante Än<strong>de</strong>rung<br />
<strong>städtebauliche</strong>s Konzept:<br />
Ausnutzung Baugruben<br />
<strong>de</strong>r Altlastensanierung(Haftungsrisiko)<br />
für Gebäu<strong>de</strong>gründung/Unterkellerung.<br />
Minimierung weiterer<br />
Eingriffe in Bo<strong>de</strong>n (Investitionsrisiko).Durchführung<br />
Maßnahmen<br />
‚in einem Zuge’, auch<br />
Senkung <strong>de</strong>r ‚Sowieso’-Kosten<br />
· Kostenreduzierung<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um 31% (0,2<br />
Mio€)<br />
· Nebeneffekt: Reduzierung<br />
Bauinvestition um<br />
Erdarbeiten und Entsorgung<br />
Aushub Kellergeschoß.<br />
· voraussichtlich keine<br />
Umsetzung, Stadt verfolgt<br />
an<strong>de</strong>re Interessen<br />
REFINA: | Projektbericht | 195
Mo<strong>de</strong>llstandort D:<br />
Bad Lobenstein<br />
· hohe Haftungsrisiken:<br />
vom kontaminiertem Bo<strong>de</strong>n<br />
ausgehen<strong>de</strong> Grundwasserkontaminationen<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n u. a.<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme<br />
durch Nachnutzung einer<br />
zentrumsnahen Industriebrache<br />
(0,6 ha)<br />
· dominierend: hohe Kosten<br />
zur Beseitigung <strong>de</strong>r<br />
Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, Anlagen,<br />
Kosten je nach <strong>städtebauliche</strong>m<br />
Konzept<br />
sehr hoch<br />
· lokal wirksame Aufwertung<br />
<strong>de</strong>s Stadtbil<strong>de</strong>s<br />
· funktionale Stärkung <strong>de</strong>r<br />
Innenstadt<br />
· Innenentwicklung<br />
· Revitalisierung Innenstadt<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort E:<br />
Güterbhf., Sonneberg<br />
· keine Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, belasteter<br />
Gleisschotter, Bausubstanz,<br />
usw.<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme<br />
durch Nachnutzung zentrumsnaherinnerstädtischer<br />
Industriebrache<br />
(7,1 ha)<br />
· keine Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, Kosten<br />
sehr hoch<br />
· dominierend: hohe Kosten<br />
für Standortfreilegung<br />
(Abriss), unrentierlich<br />
· gesamtstädtisch wirksame<br />
Aufwertung Stadtbild<br />
(Bahntrasse) und Wohngebiet<br />
· Innenentwicklung<br />
· Revitalisierung Innenstadt<br />
· Blickbeziehung Brücke<br />
196 | REFINA: | Projektbericht<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort F:<br />
Teerb., Sättelstädt<br />
· Haftungsrisiken: Teerbecken<br />
mit Teerablagerungen;<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n und<br />
Bausubstanz<br />
· schützenswerte Biotope<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r<br />
Siedlungs- und Verkehrsfläche<br />
· hohe Kosten zur Beseitigung<br />
<strong>von</strong> Haftungsrisiken<br />
· Investitionsrisiken: kontaminierte<br />
Bö<strong>de</strong>n, Kosten<br />
geringfügig<br />
· lokal wirksame Aufwertung<br />
<strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s<br />
‚Mischgebiet Bestand’<br />
·<br />
‚Festplatz mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>’<br />
·<br />
‚Photovoltaikanlage’<br />
·<br />
· Aufzeigen prinzipieller<br />
Möglichkeit, bei geeigneten<br />
<strong>städtebauliche</strong>n EntwicklungskonzeptenGefahrenabwehr<br />
als Sicherung<br />
(hier: Versiegelung<br />
Hofbereich) durchzuführen.<br />
Ein Umweltfachlicher<br />
Nachweis ist erfor<strong>de</strong>rlich,<br />
das <strong>Optimierung</strong>spotenzial<br />
jedoch enorm.<br />
· Kostenreduzierung <strong>de</strong>r<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um bis zu 84 %<br />
(0,55 Mio €)<br />
· Stadt zeigt reges Interesse<br />
an vorgeschlagener<br />
Umsetzungsvariante<br />
· Minimierung <strong>von</strong> Eingriffen<br />
in Standortbereiche<br />
mit Bo<strong>de</strong>nbelastungen<br />
(<strong>Optimierung</strong> Investitionsrisiko)<br />
· Wie<strong>de</strong>reinbau <strong>von</strong> Bauschuttmaterial<br />
aus <strong>de</strong>r<br />
Standortfreilegung (Integration<br />
in Nutzungskonzept<br />
durch Lärmschutzwall)<br />
· Kostenreduzierung <strong>de</strong>r<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um bis zu 38 % (0,99<br />
Mio. €)<br />
· Stadt arbeitet an <strong>de</strong>r<br />
Umsetzung <strong>de</strong>s Festplatzes<br />
mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong><br />
· Minimierung <strong>de</strong>s<br />
Inanspruchnahmerisikos<br />
mittels Durchführung <strong>von</strong><br />
Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
als nachnutzungsangepassteSicherung<br />
· Wie<strong>de</strong>reinbau <strong>von</strong> Bauschuttmaterial<br />
aus <strong>de</strong>r<br />
Standortfreilegung<br />
·<br />
· Kostenreduzierung <strong>de</strong>r<br />
Investitionsvorbereitung<br />
um bis zu 39 % (0,14<br />
Mio. €)<br />
· Eigentümer wartet Bau<br />
<strong>de</strong>r Anschlussstelle ab,<br />
Interesse an <strong>optirisk</strong>-<br />
Ergebnissen<br />
Allgemein<br />
<strong>Die</strong> entwickelte Metho<strong>de</strong> <strong>de</strong>r<br />
I<strong>de</strong>ntifizierung umweltrelevanter<br />
Sachverhalte hat sich bei <strong>de</strong>n 4<br />
Mo<strong>de</strong>llstandorten bewährt. Sie<br />
leistet einen Beitrag zur<br />
· Aufklärung: Schaffung <strong>von</strong><br />
Transparenz gegenüber <strong>de</strong>m<br />
Stigma einer Altlast<br />
· Reduzierung <strong>de</strong>r Flächen-Neuinanspruchnahme<br />
durch die<br />
Perspektive einer kostenoptimiertenWie<strong>de</strong>rnutzbarmachung<br />
Es sind weniger die Kosten für<br />
die Beseitigung vom Haftungsrisiken,<br />
die eine Standortentwicklung<br />
aus umweltrelevanten Grün<strong>de</strong>n<br />
verteuern, son<strong>de</strong>rn Investitions-<br />
und Freilegungskosten.<br />
Gera<strong>de</strong> diese Kosten sind durch<br />
ihre Berücksichtigung in <strong>de</strong>r<br />
frühen Planungsphase reduzierbar<br />
<strong>Die</strong> Reaktivierung innerstädtischer<br />
Brachen stärkt die Innenentwicklung.<br />
Nachnutzungen<br />
führen zu funktionaler Stärkung<br />
und gestalterischer Aufwertung.<br />
<strong>Die</strong> Renaturierung <strong>de</strong>r Brache im<br />
Landschaftsraum leistet einen<br />
Beitrag zur Pflege und Entwicklung<br />
<strong>de</strong>r Kulturlandschaft.<br />
Transparenz bezüglich umwelt-<br />
relevanter Sachverhalte<br />
↓<br />
Kostensicherheit bezüglich<br />
finanzieller Risiken<br />
↓<br />
Nutzung <strong>von</strong> <strong>Optimierung</strong>s-<br />
potenzialen<br />
↓<br />
Aussagen zu Rentierlichkeit<br />
<strong>von</strong> Nachnutzungen<br />
↓<br />
Reduzierung <strong>de</strong>r<br />
Flächeninanspruchnahme
Grundsätzlich ist festzustellen, dass mit <strong>de</strong>m Verfahren zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzeptionen<br />
die Rückführung belasteter Grundstücke in <strong>de</strong>n Flächenkreislauf beför<strong>de</strong>rt wer<strong>de</strong>n<br />
kann. Insbeson<strong>de</strong>re durch Reaktivierung <strong>von</strong> zum Teil viele Jahre brachliegen<strong>de</strong>n Grundstücken<br />
innerhalb bebauter Ortslagen kann damit die weitere Inanspruchnahme unbebauter Flächen<br />
reduziert wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Metho<strong>de</strong> aus <strong>optirisk</strong> ist auch für Brachflächen im ländlichen Raum hinsichtlich<br />
<strong>de</strong>r Umsetzung einer Renaturierung anwendbar. Ist <strong>de</strong>r Standort als Ausgleichsfläche<br />
geeignet, kann durch intelligente Planung und Umsetzung <strong>von</strong> <strong>Optimierung</strong>sstrategien eine rentable<br />
Entwicklung <strong>de</strong>r Fläche erreicht wer<strong>de</strong>n, die Umweltschä<strong>de</strong>n min<strong>de</strong>rt und gleichzeitig einen Beitrag<br />
zur Reduzierung <strong>de</strong>s Flächenverbrauchs leistet.<br />
Reaktivierung <strong>von</strong> Brachflächen im Innenbereich be<strong>de</strong>utet in <strong>de</strong>r Regel auch eine Reduzierung <strong>de</strong>r<br />
finanziellen Aufwendungen zur Gewährleistung <strong>de</strong>r Erschließung und leistet darüber hinaus einen<br />
Beitrag zur Stärkung <strong>de</strong>r Innenentwicklung. Weitere ökonomische Potenziale können mit <strong>de</strong>m Verfahren<br />
zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzeptionen insofern erschlossen wer<strong>de</strong>n, als<br />
dass sich mit <strong>de</strong>r Monetarisierung <strong>de</strong>r finanziellen Risiken, die auf umweltrelevanten Sachverhalten<br />
beruhen, und ihrer konkreten Verortung Möglichkeiten für Kosten sparen<strong>de</strong> Entwicklungskonzeptionen<br />
eröffnen. Vorraussetzung ist die Realisierung <strong>de</strong>r Gefahrenabwehr in <strong>de</strong>m gesetzlich vorgeschriebenen<br />
Umfang unter Wahrung <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit. I<strong>de</strong>al ist die Ausnutzung <strong>von</strong> Baumaßnahmen<br />
zur Gefahrenabwehr für die Neuinvestition. Darüber hinaus jedoch ergeben sich<br />
Spielräume im Umgang mit <strong>de</strong>n verbleiben<strong>de</strong>n Kontaminationen und damit Spielräume zur Reduzierung<br />
<strong>de</strong>r Investitionsrisiken.<br />
<strong>Die</strong> Untersuchungen an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten haben gezeigt, dass generell eine Abhängigkeit <strong>de</strong>r<br />
ökologisch bedingten finanziellen Risiken <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Art und <strong>de</strong>r Verteilung auf <strong>de</strong>m Grundstück gegeben<br />
ist. Flächig verteilte nicht behebungspflichtige Kontaminationen bedingen eine generelle<br />
Abhängigkeit <strong>de</strong>s Investitionsrisikos <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Art und <strong>de</strong>m Umfang <strong>de</strong>s Eingriffes in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n.<br />
Vereinfacht kann in diesem Fall festgestellt wer<strong>de</strong>n: geringer Eingriff in <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n be<strong>de</strong>utet geringes<br />
Risiko. Der größte Spielraum für eine Kostenminimierung ergibt sich bei ein<strong>de</strong>utig räumlich<br />
begrenzten Kontaminationen auf <strong>de</strong>m Baugrundstück. Durch intelligente Entwicklungskonzeptionen<br />
kann das finanzielle Investitionsrisiko erheblich reduziert unter Umstän<strong>de</strong>n sogar vollständig<br />
ausgeschlossen wer<strong>de</strong>n.<br />
Für alle Mo<strong>de</strong>llstandorte kann festgestellt wer<strong>de</strong>n, dass die geplanten, zum Teil realisierten Maßnahmen<br />
<strong>de</strong>r Reaktivierung bzw. Renaturierung <strong>de</strong>r Brachflächen in unterschiedlichem Maß zur<br />
Aufwertung <strong>de</strong>s Stadt- bzw. Landschaftsbil<strong>de</strong>s beigetragen haben. <strong>Die</strong>s ist ein nicht gering zu<br />
schätzen<strong>de</strong>r Aspekt, da viele <strong>de</strong>r immer noch brachliegen<strong>de</strong>n, ehemals gewerblich o<strong>de</strong>r militärisch<br />
genutzten Flächen sich im Bereich wichtiger Wahrnehmungslinien, zum Beispiel an Hauptverkehrsstraßen<br />
und Bahnlinien, liegen und damit maßgeblich das Bild <strong>de</strong>s Ortes beeinträchtigen<br />
können. Neben <strong>de</strong>m städtebaulich gestalterischen Aspekt ist es vor allem die erneute Nutzung <strong>von</strong><br />
Grundstücken an vier Mo<strong>de</strong>llstandorten die, wie<strong>de</strong>rum in unterschiedlichem Maße, zur funktionellen<br />
Aufwertung <strong>de</strong>r Stadt/<strong>de</strong>s Stadtteiles und damit zur nachhaltigen Stärkung <strong>de</strong>r Innenentwicklung<br />
beitragen.<br />
Mit <strong>de</strong>r Nutzung und Gestaltung <strong>de</strong>s vor Ort eingebauten Abbruchmaterials in Form eines Aussichtspunktes<br />
am Mo<strong>de</strong>llstandort Forst Jena wird <strong>de</strong>r traditionelle Naherholungsort <strong>de</strong>r Jenenser<br />
zusätzlich zur Öffnung und naturnahen Gestaltung <strong>de</strong>s bisher unzugänglichen ehemaligen Militärgelän<strong>de</strong>s<br />
gestärkt.<br />
<strong>Die</strong> Validierung <strong>de</strong>r Metho<strong>de</strong> anhand zweier weiterer Mo<strong>de</strong>llstandorte in <strong>de</strong>r III. Projektphase hat<br />
bestätigt, dass durch intelligente Planung <strong>de</strong>r Entwicklungskonzeptionen das finanzielle Risiko<br />
<strong>de</strong>rart minimiert wer<strong>de</strong>n kann, dass eine rentable Entwicklung <strong>de</strong>r ursprünglich mit Altlastenmakel<br />
behafteten ‚Problemflächen’ in Verbindung mit einer Rückführung in <strong>de</strong>n Grundstücksverkehr ermöglicht<br />
wird.<br />
REFINA: | Projektbericht | 197
4. Wesentliche Projektergebnisse und Ausblick<br />
4.1. Leitfa<strong>de</strong>n zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong><br />
Standortentwicklungskonzepten für belastete Grundstücke<br />
In <strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>r Vorhabensfortschreibung erfolgte eine Ergebnisverallgemeinerung <strong>de</strong>r entwickelten<br />
Methodik aus <strong>optirisk</strong> durch die Formulierung eines Leitfa<strong>de</strong>ns als ‚Handlungsempfehlungen<br />
zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten für ökologisch belastete Grundstücke’. In<br />
diesem Rahmen wur<strong>de</strong> ein Ratgeber für Kommunen und Planer erstellt, um die Revitalisierung <strong>von</strong><br />
mit Altlasten behafteten Brachflächen gezielt anzugehen.<br />
Hintergrund<br />
<strong>Die</strong> Umsetzung <strong>de</strong>r Vision eines weitgehen<strong>de</strong>n Flächenkreislaufs erfor<strong>de</strong>rt die Einbeziehung aller<br />
Brachflächen entsprechend ihrer Entwicklungspotenziale. Entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>s Hemmnis bei <strong>de</strong>r Entwicklung<br />
gewerblicher und militärischer Brachflächen ist oftmals <strong>de</strong>r Verdacht auf Kontaminationen,<br />
welcher häufig Ursache für das Brachliegen über einen sehr langen Zeitraum ist.<br />
Mit <strong>de</strong>m entwickelten Leitfa<strong>de</strong>n wird das Ziel verfolgt, mit <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung betrauten<br />
Akteuren eine Entscheidungshilfe in die Hand zu geben, um <strong>de</strong>n zum Teil langwierigen und oft<br />
schwierigen Prozess <strong>de</strong>r Revitalisierung altlastenbehafteter Grundstücke offensiv anzugehen und<br />
zu strukturieren. Im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Flexibilität <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Nachnutzungsabsicht<br />
besteht die Möglichkeit, <strong>Optimierung</strong>spotenziale <strong>de</strong>r Brachflächen aufzuspüren, die eine Revitalisierung<br />
kostengünstiger wer<strong>de</strong>n lassen, als zunächst angenommen. <strong>Die</strong> Wie<strong>de</strong>reinglie<strong>de</strong>rung <strong>von</strong><br />
Brachflächen in <strong>de</strong>n Grundstücksverkehr leistet damit einen Betrag zur Reduzierung <strong>de</strong>s Flächenneuverbrauchs<br />
und einer nachhaltigen Entwicklung <strong>de</strong>r Siedlungsstrukturen.<br />
Methodik<br />
<strong>Die</strong> Glie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Handlungsempfehlungen orientiert sich an <strong>de</strong>r Systematik räumlicher Planungen<br />
sowie <strong>de</strong>r Erfassung und Analyse ökologischer Lasten für kontaminierte Brachflächen. <strong>Die</strong> im<br />
Rahmen <strong>von</strong> <strong>optirisk</strong> entwickelte Methodik zur <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten<br />
sowie dazu notwendige Grundlagen wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>m Anwen<strong>de</strong>r schrittweise vermittelt. In <strong>de</strong>n<br />
Textpassagen sind zwecks Übersichtlichkeit und Anwendbarkeit nur wesentliche Inhalte beschrieben.<br />
Beispielhafte Fragestellungen am En<strong>de</strong> je<strong>de</strong>r Passage dienen <strong>de</strong>r Selbstkontrolle. <strong>Die</strong> eingefügten<br />
Beispiele aus <strong>de</strong>r Praxis veranschaulichen die <strong>von</strong> <strong>de</strong>n Autoren entwickelte und angewandte<br />
Metho<strong>de</strong>. Formulierte Tipps vermitteln dabei gewonnene Erfahrungen. Zusätzlich erfolgen Hinweise<br />
auf weiterführen<strong>de</strong> Arbeitshilfen im <strong>optirisk</strong> – Forschungsprojekt bzw. in <strong>de</strong>r Anlage, die<br />
Benennung <strong>von</strong> Informationsquellen sowie ein Verweis auf verwandte, mit <strong>de</strong>r Thematik betraute<br />
Projekte.<br />
Durch die Verbundpartner wur<strong>de</strong> ein herausklappbares Hardcover (Abb. 85) entwickelt, das in Ergänzung<br />
zu <strong>de</strong>n Textpassagen <strong>de</strong>r Orientierung im phasenweise geglie<strong>de</strong>rten Analyse- und Planungsprozess<br />
dient und auch <strong>de</strong>n Quereinstieg in <strong>de</strong>n Planungsablauf ermöglicht.<br />
198 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 85: Schema zum Planungsablauf bei <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>von</strong> Integrierten Standortentwicklungskonzepten<br />
Eine Definition wesentlicher Begriffe <strong>de</strong>r drei Fachdisziplinen Städtebau, Energie und Umwelt erfolgt<br />
in <strong>de</strong>n einführen<strong>de</strong>n Textpassagen sowie weiterführend im Glossar.<br />
Inhalte (Planungsschritte und Handlungsempfehlungen)<br />
Der grundlegen<strong>de</strong> Ansatz <strong>de</strong>r Handlungsempfehlungen besteht in <strong>de</strong>r frühzeitigen engen Verknüpfung<br />
<strong>städtebauliche</strong>r und umweltrelevanter Aspekte. <strong>Die</strong> Komplexität <strong>de</strong>r Thematik erfor<strong>de</strong>rt generell<br />
eine interdisziplinäre Bearbeitung <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten für belastete Grundstücke.<br />
Dabei zeigt sich, dass Bestandserfassung, Analyse und Konzept speziell <strong>de</strong>r Fachdisziplinen<br />
Städtebau, Energie und Umwelt nach Möglichkeit zeitgleich erfolgen müssen. Nur dadurch lassen<br />
sich in <strong>de</strong>r Anschlussphase <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong> verlässliche Aussagen generieren.<br />
<strong>Die</strong> im Ergebnis entstehen<strong>de</strong>n Integrierten Standortentwicklungskonzepte stellen eine Synthese<br />
aus <strong>de</strong>m <strong>städtebauliche</strong>n Entwicklungskonzept und <strong>de</strong>r Umweltsituation dar. Eine <strong>Optimierung</strong><br />
durch die Nutzung <strong>von</strong> Einsparpotenzialen kann mittels <strong>de</strong>r räumlichen Überlagerung bei<strong>de</strong>r Komponenten<br />
erreicht wer<strong>de</strong>n. Dazu sind mehrere Schritte erfor<strong>de</strong>rlich:<br />
1. Bestandserfassung<br />
Neben <strong>de</strong>n Stammdaten <strong>de</strong>s Grundstücks sind für die Brachfläche alle Daten zu erfassen, die<br />
<strong>städtebauliche</strong> Belange, energetische und umweltrelevante Aspekte betreffen. Für eine explizite<br />
Dokumentation und Verwaltung <strong>de</strong>r Daten empfiehlt sich die Erfassung in einer mit einem GIS<br />
verknüpften Datenbank.<br />
REFINA: | Projektbericht | 199
2. Interdisziplinäre Standortanalyse<br />
In Auswertung <strong>de</strong>r Bestandsdaten und Überlagerung <strong>de</strong>r rechtlichen und <strong>städtebauliche</strong>n Festsetzungen<br />
und Ziele wer<strong>de</strong>n die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Standortentwicklung bestimmt.<br />
Ergebnis <strong>de</strong>r <strong>städtebauliche</strong>n Analyse sind standortspezifische Aussagen zu Art und Maß<br />
<strong>de</strong>r baulichen Nutzung, <strong>de</strong>r Freiraumnutzung und städtebaulich-räumlicher Gestaltqualitäten.<br />
In Ergänzung erfolgt eine Energiepotenzialanalyse für standortspezifische energetische Handlungsmöglichkeiten<br />
mit <strong>de</strong>m Ziel <strong>de</strong>r Integration regenerativer Nachnutzungsoptionen in das <strong>städtebauliche</strong><br />
Entwicklungskonzept. <strong>Die</strong>s ist im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, generiert<br />
wirtschaftliche Impulse und kann umfangreiche Synergieeffekte <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung hervorrufen.<br />
<strong>Die</strong> konkreten Planungsansätze wer<strong>de</strong>n in Entwicklungsszenarien zusammenfassend dargestellt<br />
und bil<strong>de</strong>n in dieser Form die Grundlage für die Erarbeitung <strong>von</strong> Konzeptvarianten.<br />
<strong>Die</strong> parallele Erarbeitung <strong>de</strong>r Umweltrisikoprognose hat die Analyse ökologischer Sachverhalte für<br />
<strong>de</strong>n Standort zum Inhalt. Auf Grundlage <strong>de</strong>r erfassten umweltrelevanten Bestandsdaten und ausgewerteter<br />
Gutachten erfolgt eine I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung <strong>von</strong> Haftungs- und Investitionsrisiken,<br />
die im Ergebnis in Form <strong>von</strong> GIS-basierten Risikoprognosemo<strong>de</strong>llen 3-dimensional<br />
abgebil<strong>de</strong>t wer<strong>de</strong>n. Aus <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>ll können die monetären Aufwendungen für die Beseitigung<br />
ökologischer Lasten zur planungsrechtlich zulässigen Nachnutzung eines Grundstücks abgeleitet<br />
wer<strong>de</strong>n.<br />
3. Integrierte Konzeptvarianten<br />
Kernstück <strong>de</strong>r integrierten Konzeptbearbeitung ist die Variantendiskussion unter Einbeziehung <strong>de</strong>r<br />
Kostenprognosen für die jeweiligen Haftungs- und Investitionsrisiken. Durch die Integration umweltrelevanter<br />
Sachverhalte mit stadtstrukturellen und energetischen Betrachtungen ist es möglich, die<br />
Risiken bei <strong>de</strong>r Nachnutzung belasteter Grundstücke <strong>von</strong> vorn herein in <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfsprozess<br />
einzubeziehen und nach Möglichkeit zu minimieren.<br />
Für die Brachfläche wer<strong>de</strong>n entsprechend <strong>de</strong>n Entwicklungsszenarien <strong>de</strong>r Analyse mehrere Konzeptvarianten<br />
erarbeitet. Im Ergebnis einer nach festzusetzen<strong>de</strong>n einheitlichen Kriterien durchzuführen<strong>de</strong>n<br />
Bewertung wird eine <strong>städtebauliche</strong> Vorzugsvariante ausgewählt.<br />
Durch die Revitalisierung kontaminierter Standorte ergeben sich mit intelligenter Planung Handlungsspielräume<br />
für Energieanwendungen, vor allem hinsichtlich zusätzlicher energetischer Optionen<br />
in Folge <strong>von</strong> Altlastensanierungsmaßnahmen. <strong>Die</strong> Konzeptvarianten wer<strong>de</strong>n diesbezüglich<br />
einer energetischen Betrachtung unterzogen, die eine ausgewogene Kombination <strong>von</strong> Energiebedarfsreduzierung<br />
und mo<strong>de</strong>rner Anlagentechnik zum Ziel hat.<br />
Auf Grundlage <strong>de</strong>r räumlichen Überlagerung <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfs mit <strong>de</strong>n ermittelten umweltrelevanten<br />
Sachverhalten aus <strong>de</strong>r Umweltrisikoprognose kann für je<strong>de</strong> Konzeptvariante eine<br />
Kostenprognose erstellt wer<strong>de</strong>n, die die Aufwendungen für die Beseitigung ökologischer Lasten<br />
monetarisiert.<br />
4. <strong>Optimierung</strong><br />
<strong>Die</strong> Untersuchung und Klassifizierung verschie<strong>de</strong>ner <strong>Optimierung</strong>spotenziale basiert auf <strong>de</strong>r ganzheitlichen<br />
Betrachtung <strong>de</strong>r Standortentwicklung im Sinne einer interdisziplinären Verflechtung <strong>städtebauliche</strong>r<br />
und ökologischer Belange. <strong>Die</strong> Umsetzung <strong>von</strong> <strong>Optimierung</strong>sstrategien impliziert signifikante<br />
Kostenersparnisse, die eine Brachflächenentwicklung rentierlich wer<strong>de</strong>n lassen. Durch<br />
energetische Optionen kann zusätzlich eine Aufwertung <strong>de</strong>s Standortes erfolgen.<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenziale für das Standortentwicklungskonzept resultieren aus einem geschickten<br />
Umgang mit <strong>de</strong>n ökologischen Lasten. Folgen<strong>de</strong> <strong>Optimierung</strong>sbereiche und Handlungsstrategien<br />
wer<strong>de</strong>n durch die Autoren <strong>de</strong>finiert:<br />
200 | REFINA: | Projektbericht
I <strong>Optimierung</strong>spotenzial Haftungsrisiko<br />
a) erfor<strong>de</strong>rliche Gefahrenabwehrmaßnahmen wer<strong>de</strong>n baulich für die Nachnutzung<br />
‚mitgenutzt’<br />
b) Gefahrenabwehrmaßnahmen wer<strong>de</strong>n als nachnutzungsangepasste Sicherung durchgeführt<br />
II <strong>Optimierung</strong>spotenzial Investitionsrisiko<br />
a) Eingriffe in belastete Bö<strong>de</strong>n wer<strong>de</strong>n generell weitgehend vermie<strong>de</strong>n o<strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>gründungen<br />
/ Unterkellerungen wer<strong>de</strong>n in Standortbereiche verlegt, wo keine Bo<strong>de</strong>nbelastungen<br />
auftreten<br />
b) ausgehobene belastete Bo<strong>de</strong>nsubstrate dürfen am Standort unter bestimmten Bedingungen<br />
wie<strong>de</strong>r eingebaut wer<strong>de</strong>n<br />
III <strong>Optimierung</strong>spotenzial Freilegung<br />
große Anteile <strong>de</strong>r rückzubauen<strong>de</strong>n Altbausubstanz wer<strong>de</strong>n in recycelter Form am<br />
Standort wie<strong>de</strong>reingebaut und somit in das Nutzungskonzept integriert<br />
IV <strong>Optimierung</strong>spotenzial ‚in einem Zuge’<br />
Maßnahmen zur Gefahrenabwehr und <strong>de</strong>r baulichen Investition wer<strong>de</strong>n gleichzeitig<br />
ausgeführt<br />
<strong>Die</strong> voran stehen<strong>de</strong>n <strong>Optimierung</strong>spotenziale I bis IV beruhen auf ökologischen Sachverhal-<br />
ten. Aus ihrer Ausnutzung kann sich ein weiteres <strong>Optimierung</strong>spotenzial:<br />
V <strong>Optimierung</strong>spotenzial ‚Sowieso’-Kosten<br />
im Zusammenhang mit <strong>de</strong>r Investition ergeben.<br />
Mit einer Prüfung <strong>de</strong>r erarbeiteten Konzeptvarianten auf standortrelevante <strong>Optimierung</strong>spotenziale<br />
wird die Grundlage für wirksame Kostensenkungen bei <strong>de</strong>r Revitalisierung geschaffen. Für die<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenziale wer<strong>de</strong>n im Leitfa<strong>de</strong>n weiterhin jeweils Handlungsempfehlungen für die<br />
Anwen<strong>de</strong>r beschrieben.<br />
5. Anlagen<br />
<strong>Die</strong> Anlagen <strong>de</strong>r Handlungsempfehlungen dienen als Hilfestellung und Entscheidungsunterstützung<br />
beim Revitalisierungsprozess. Folgen<strong>de</strong> Instrumente stehen auf <strong>de</strong>r Projekthomepage<br />
(www.<strong>optirisk</strong>.<strong>de</strong>) zum Download bereit:<br />
- Anlage 1: Erfassungsbogen<br />
- Anlage 2: EPASch – Energiepotenzialanalyse <strong>von</strong> Standortentwicklungskonzepten<br />
- Anlage 3: Prüftabelle Haftungsrisiko<br />
- Anlage 4: Prüftabelle Investitionsrisiko<br />
- Anlage 5: Bewertungsmatrix Städtebau<br />
Der Erfassungsbogen, die Prüftabellen zum Haftungs- bzw. Investitionsrisiko (aus MESOTES) und<br />
die Bewertungsmatrix Städtebau entstan<strong>de</strong>n im Ergebnis <strong>de</strong>s Forschungsprojektes <strong>optirisk</strong>.<br />
REFINA: | Projektbericht | 201
EPASch ist eine Weiterentwicklung <strong>de</strong>r energetischen Betrachtungen <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte in <strong>de</strong>r III.<br />
Projektphase und wur<strong>de</strong> während einer Diplomarbeit an <strong>de</strong>r FH-Nordhausen weiter vertieft und<br />
optimiert.<br />
Fazit und Ausblick<br />
<strong>Die</strong> Handlungsempfehlungen sollen die mit <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung betrauten Akteure animieren,<br />
die Revitalisierung ökologisch belasteter Grundstücke offensiv anzugehen. Mit <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong><br />
– Metho<strong>de</strong> wird eine Transparenz bezüglich umweltrelevanter Sachverhalte sowie gleichzeitig eine<br />
Kostensicherheit hinsichtlich finanzieller Risiken geschaffen.<br />
Mit <strong>de</strong>n Handlungsempfehlungen können Risikopotenziale unterschiedlicher Entwicklungen bei <strong>de</strong>r<br />
Revitalisierung ökologisch belasteter Grundstücke realistisch eingeschätzt und Fakten für eine<br />
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bereitgestellt wer<strong>de</strong>n. <strong>optirisk</strong> dient <strong>de</strong>r Sensibilisierung <strong>von</strong><br />
Entscheidungsträgern, kann die Aquisition <strong>von</strong> Investoren und Kofinanzierungen unterstützen sowie<br />
Argumentationshilfen für Verhandlungen mit Grundstückseigentümern liefern.<br />
<strong>Die</strong> Metho<strong>de</strong> ist als Ansatz o<strong>de</strong>r Vorstufe für weitere Bearbeitungsschritte zu verstehen, kann aber<br />
die klassische Standortentwicklung nicht ersetzen. <strong>Die</strong> Machbarkeit technischer Vorschläge kann<br />
im Rahmen <strong>de</strong>s Leitfa<strong>de</strong>ns nicht im Detail geklärt wer<strong>de</strong>n.<br />
<strong>Die</strong> entwickelten Bewertungsverfahren für <strong>städtebauliche</strong> Konzepte und die umweltfachliche Risikoprognose<br />
sind Hilfestellungen für komplexe Lösungen und keine ‚automatisierten’ Verfahren. <strong>Die</strong><br />
Metho<strong>de</strong> ist nur mit entsprechen<strong>de</strong>m Sachverstand auf naturwissenschaftlicher und umweltrechtlicher<br />
Basis anwendbar.<br />
4.2. Weitere Ergebnisse<br />
Brachflächenanalyse<br />
Eine <strong>de</strong>r wesentlichen Ursachen für das bisherige Brachbleiben <strong>de</strong>r im Rahmen <strong>von</strong> <strong>optirisk</strong><br />
bearbeiteten Mo<strong>de</strong>llstandorte sind für die beteiligten Akteure die Unwägbarkeiten in Form unbekannter<br />
o<strong>de</strong>r unkalkulierbarer Kosten, die sich aus ökologischen Sachverhalten ergeben. <strong>Die</strong> Einbeziehung<br />
<strong>de</strong>r Altlastenproblematik in die Frühphase <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfsprozesses ist im<br />
Sinne einer interdisziplinären Analyse, <strong>de</strong>ren Vorteil in <strong>de</strong>r unmittelbaren Rückkoppelung <strong>städtebauliche</strong>r<br />
und umweltrelevanter Aspekte besteht. <strong>Die</strong>s bil<strong>de</strong>t die Grundlage für die Erarbeitung<br />
Integrierter Standortentwicklungskonzeptionen, die eine <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>s Investitionsbedarfes mit<br />
<strong>de</strong>m Ergebnis <strong>de</strong>r Verbesserung <strong>de</strong>r Reaktivierungschancen ökologisch belasteter Grundstücke<br />
zulassen.<br />
Energetische Optionen<br />
Durch die Revitalisierung kontaminierter Standorte ergeben sich Handlungsspielräume für Energieanwendungen,<br />
die im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung sind. <strong>Die</strong> Betrachtung<br />
energetischer Nutzungsoptionen, v. a. im Zuge <strong>von</strong> Altlastensanierungsmaßnahmen an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten,<br />
führt zu einer zusätzlichen Aufwertung <strong>de</strong>r Brachflächen. Im Rahmen <strong>de</strong>r Metho<strong>de</strong><br />
wer<strong>de</strong>n energetische Potenziale <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte schrittweise in <strong>de</strong>n Analyse- und Planungsprozess<br />
integriert.<br />
Energetische Aspekte in Stadtentwicklungsprozessen gewinnen mit zunehmen<strong>de</strong>r Ressourcenverknappung,<br />
Emissionsbelastung und Klimaverän<strong>de</strong>rung an Be<strong>de</strong>utung. <strong>Die</strong> Berücksichtigung <strong>von</strong><br />
Energieanwendungen bei <strong>de</strong>r Revitalisierung <strong>von</strong> Altlastenstandorten kann das Portfolio <strong>de</strong>r wirtschaftlichen<br />
Nachnutzungsvarianten erweitern. <strong>Die</strong> Erschließung regenerativer Energiequellen ist<br />
an nahezu je<strong>de</strong>m Standort möglich. <strong>Die</strong> Altlastenproblematik stellt im Gegensatz zu hochwertigen<br />
baulichen Nutzungen mit für die Umsetzung <strong>von</strong> energetisch motivierten Projekten nur geringe<br />
Einschränkungen dar. Angesichts <strong>de</strong>r gebotenen Erfor<strong>de</strong>rnisse <strong>von</strong> Energieeffizienz und Nutzung<br />
erneuerbarer Energiequellen im Zuge <strong>de</strong>s Klimaschutzes und <strong>de</strong>r Ressourcenschonung sind Altlastenstandorte<br />
für die Umsetzung <strong>von</strong> dahingehen<strong>de</strong>n Energieprojekten prä<strong>de</strong>stiniert.<br />
202 | REFINA: | Projektbericht
Risikomonetarisierung<br />
Mit <strong>de</strong>r Metho<strong>de</strong> zur ‚I<strong>de</strong>ntifizierung und Monetarisierung ökologischer Risiken auf urbanen Standorten<br />
mit <strong>de</strong>m Prüf- und Entscheidungssystem MESOTES’ wer<strong>de</strong>n standortbezogene Umweltqualitätsziele<br />
nach <strong>de</strong>m Grundsatz <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit <strong>de</strong>finiert. <strong>Die</strong> Monetarisierung <strong>de</strong>r abgeleiteten<br />
Maßnahmen versetzt potenzielle Investoren in die Lage, Kalkulationen zu Investitionen handlungssicher<br />
unter Realbedingungen treffen zu können. <strong>Die</strong>se Metho<strong>de</strong> ist als eigenständiges Teilergebnis<br />
<strong>de</strong>s <strong>optirisk</strong> - Projektes zu würdigen und wird in <strong>de</strong>r Praxisroutine bereits angewandt<br />
und weiter getestet.<br />
Impulswirkung<br />
<strong>Die</strong> im <strong>optirisk</strong> – Projekt erzielten Ergebnisse zeugen da<strong>von</strong>, dass die Brachflächen eine überraschen<strong>de</strong><br />
Leistungsfähigkeit besitzen und ein breit gefächertes Spektrum an verschie<strong>de</strong>nsten<br />
Nutzungen zulassen, die im Vorfeld un<strong>de</strong>nkbar schienen. <strong>Die</strong> Erarbeitung einer Vielzahl <strong>von</strong> Stegreifentwürfen<br />
und <strong>de</strong>ren vertiefen<strong>de</strong> Betrachtung in Konzeptvarianten bringt eine Vielfalt an Nachnutzungsszenarien<br />
hervor und kann im Weiteren die Grundlage für eine intensive Diskussion unterschiedlicher<br />
Entwicklungsmöglichkeiten zwischen Eigentümern, Kommunen und potenziellen<br />
Investoren bil<strong>de</strong>n. Zu<strong>de</strong>m beseitigt die in <strong>de</strong>r Öffentlichkeit wahrgenommene Untersuchung <strong>de</strong>r<br />
Standorte <strong>de</strong>ren Altlastenmakel und das Vorurteil <strong>de</strong>r Wertlosigkeit. Bereits im Ergebnis <strong>de</strong>r Stegreifentwürfe<br />
für die Mo<strong>de</strong>llstandorte kann festgestellt wer<strong>de</strong>n, dass <strong>von</strong> einer qualifizierten Variantendiskussion<br />
insbeson<strong>de</strong>re für langjährig brachliegen<strong>de</strong> Grundstücke und Gebäu<strong>de</strong> wesentliche<br />
Impulse für eine Revitalisierung ausgehen können.<br />
Bewertungsmodul<br />
<strong>Die</strong> angefertigten <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptvarianten waren unter komplexen Gesichtspunkten zu<br />
vergleichen. Dafür wur<strong>de</strong> als Teil <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Planungsprozesses eine Bewertungsmatrix<br />
entwickelt. <strong>Die</strong>ses Instrument dient <strong>de</strong>m Abgleich unterschiedlicher Interessenlagen potenzieller<br />
Entscheidungsträger und ist bei <strong>de</strong>r Einstufung einzelner <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe <strong>von</strong> hoher Be<strong>de</strong>utung.<br />
<strong>Die</strong>ses Modul ist auch außerhalb <strong>de</strong>s Forschungsprojektes bei <strong>de</strong>r Ermittlung <strong>von</strong> Entwicklungszielen<br />
<strong>de</strong>r Gebietskörperschaften einsetzbar und folglich ebenfalls als separates Teilergebnis<br />
hervorzuheben.<br />
Standortoptimierung<br />
Während <strong>de</strong>r Projektbearbeitung hat sich gezeigt, dass eine frühzeitige Integration umweltrelevanter<br />
Sachverhalte in <strong>de</strong>n <strong>städtebauliche</strong>n Entwurfsprozess weitgehen<strong>de</strong> Planungs- und Kostensicherheit<br />
schafft. Kostenbelastungen, die durch die Beseitigung <strong>de</strong>s Inanspruchnahmerisikos entstan<strong>de</strong>n<br />
sind, können durch <strong>Optimierung</strong>en <strong>de</strong>s <strong>städtebauliche</strong>n Konzeptes teilweise wie<strong>de</strong>r aufgehoben<br />
wer<strong>de</strong>n. Auch für die Validierungsstandorte <strong>de</strong>r III. Projektphase wur<strong>de</strong>n mittels <strong>de</strong>r entwickelten<br />
Metho<strong>de</strong> <strong>de</strong>utliche <strong>Optimierung</strong>seffekte für die ausgewählten Konzeptvarianten erreicht.<br />
Auf Basis <strong>de</strong>r entwickelten standortbezogenen Risikoprognosemo<strong>de</strong>lle war es möglich, einen 3dimensionalen<br />
Überblick über die Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken im Standortuntergrund<br />
zu erlangen und eine bauliche Investition (Nachnutzung) <strong>de</strong>rart zu platzieren, dass <strong>de</strong>r geringmöglichste<br />
finanzielle Aufwand entsteht.<br />
Im Ergebnis <strong>de</strong>r Validierung <strong>de</strong>r Methodik anhand <strong>de</strong>r bearbeiteten Mo<strong>de</strong>llstandorte in <strong>de</strong>r III. Projektphase<br />
hat sich gezeigt, dass <strong>Optimierung</strong>s- bzw. Einsparpotenziale bei <strong>de</strong>n städtebaulich anspruchsvollsten<br />
Varianten am größten sind, da diese auch mit <strong>de</strong>n umfänglichsten Eingriffen in <strong>de</strong>n<br />
Bo<strong>de</strong>n verbun<strong>de</strong>n sind. Grenzen wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>m <strong>Optimierung</strong>sanliegen durch die Sanierungspflicht<br />
bei umweltrelevanten Gefahrentatbestän<strong>de</strong>n sowie <strong>de</strong>m Umstand gesetzt, dass eine Flächenneuentwicklung<br />
nicht nur nach rein ökonomischen und funktionalen, son<strong>de</strong>rn auch nach ästhetischen<br />
Gesichtspunkten erfolgt.<br />
Transparenz<br />
Wesentliches Ergebnis <strong>de</strong>r aufgezeigten Metho<strong>de</strong> ist die erreichte Transparenz hinsichtlich <strong>de</strong>r<br />
standortspezifischen umweltrelevanten Sachverhalte und damit verbun<strong>de</strong>ner finanzieller Risiken,<br />
REFINA: | Projektbericht | 203
die bei <strong>de</strong>n beteiligten Akteuren <strong>de</strong>r Brachflächenentwicklung oft zu einer Relativierung <strong>de</strong>s vermeintlichen<br />
‚Altlastenmakels’ führt. <strong>Die</strong> entstehen<strong>de</strong> Kostensicherheit durch Feststellung <strong>de</strong>r Altlastensituation<br />
sowie die <strong>Optimierung</strong> <strong>de</strong>r Revitalisierungskosten versetzt Entscheidungsträger in die<br />
Lage, eine Entwicklung auf Grundlage belasteter Aussagen anzuschieben. Sofern noch keine konkreten<br />
Vorhaben geplant sind bzw. zur Realisierung anstehen, bietet das Verfahren die Möglichkeit,<br />
potenziellen Interessenten die Risiken und Chancen <strong>de</strong>s belasteten Grundstücks transparent<br />
darzustellen. <strong>Die</strong> in diesem Fall frühzeitig mögliche Berücksichtigung <strong>de</strong>r Inanspruchnahme- und<br />
<strong>de</strong>r Investitionsrisiken erlaubt im Ermessen <strong>de</strong>s Bauherrn eine weitgehen<strong>de</strong> Nutzung <strong>de</strong>s nachgewiesenen<br />
<strong>Optimierung</strong>spotenzials.<br />
Verhältnisgrundsatz<br />
Ein weiteres wesentliches Ergebnis besteht im Nachweis <strong>de</strong>r Abhängigkeit bestehen<strong>de</strong>r Risiken<br />
<strong>de</strong>r Altlastenbeseitigung <strong>von</strong> <strong>de</strong>r Höhe <strong>de</strong>r Gesamtinvestition. Es wur<strong>de</strong> dargestellt, dass die<br />
Chancen zur Entwicklung <strong>von</strong> belasteten Grundstücken <strong>de</strong>utlich steigen, wenn eine intensive<br />
Nachnutzung <strong>de</strong>s Grundstückes in Betracht gezogen wird. Je größer die Gesamtinvestition ist,<br />
<strong>de</strong>sto niedriger fällt <strong>de</strong>r prozentuale Aufwand für die erfor<strong>de</strong>rliche Altlastensanierung / Gefahrenabwehr<br />
aus und verbessert dadurch die Wirtschaftlichkeit <strong>de</strong>r Gesamtmaßnahme.<br />
Innenstadtpriorität<br />
<strong>Die</strong> planungsrechtliche Sicherheit für eine spätere Investition in <strong>de</strong>r Innenstadt wur<strong>de</strong> als wesentlicher<br />
Vorteil gegenüber einer Investition auf <strong>de</strong>r ‚Grünen Wiese’ erkannt. Das Um<strong>de</strong>nken <strong>de</strong>r Städte<br />
und Gemein<strong>de</strong>n unter <strong>de</strong>m Druck <strong>de</strong>s Marktes und strategischer Ziele übergeordneter Planungen<br />
führt zur Stärkung <strong>de</strong>r Innenstadtentwicklung. Im Gegensatz zur Entwicklung auf <strong>de</strong>r Grünen Wiese<br />
besteht hier bereits Baurecht unter Beachtung <strong>de</strong>s Einfügungsgebots. Investoren sparen neben<br />
<strong>de</strong>n Planungskosten auch Zeit für ein oft langwieriges und aufwendiges Bauleitplanverfahren mit<br />
immer ungewissem Ausgang. Beson<strong>de</strong>rs die naturschutzfachlichen Faktoren, wie <strong>de</strong>r Nachweis<br />
<strong>de</strong>s Ausgleiches und die Beeinträchtigung <strong>de</strong>r Umweltfaktoren im Rahmen <strong>de</strong>s Umweltberichtes,<br />
sind am Standort nicht zu erbringen. Des Weiteren sind durch <strong>de</strong>n Investor keine aufwendigen<br />
Erschließungsleistungen herzustellen.<br />
Gleichzeitig bietet <strong>de</strong>r Umstand höherer Bo<strong>de</strong>nrichtwerte im Innenstadtbereich größeren finanziellen<br />
Handlungsspielraum für die beteiligten Akteure, Umweltsanierungen mit einer gewissen Rentabilität<br />
durchführen zu können und dabei höhere Grundstückswerte zu erzielen.<br />
Baurechtsrelevanz<br />
Vorbereiten<strong>de</strong> Bauleitplanung<br />
Altlasten stellen in kommunalen Planverfahren ein be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong>s Hemmnis dar. Aus <strong>de</strong>r Pflicht zur<br />
Kennzeichnung <strong>de</strong>r Altlastenverdachtsflächen in Flächennutzungsplänen entsteht für betroffene<br />
Brachflächen neben <strong>de</strong>r Wertmin<strong>de</strong>rung durch die Umweltschä<strong>de</strong>n ein weiterer Grundstücksmakel,<br />
<strong>de</strong>r ‚merkantile Min<strong>de</strong>rwert’, <strong>de</strong>r eine Vermarktung/Entwicklung aufgrund <strong>de</strong>s damit verbun<strong>de</strong>nen<br />
schwer kalkulierbaren finanziellen Risikos weiter erschwert o<strong>de</strong>r gar verhin<strong>de</strong>rt. Um diesem Wertverlust<br />
entgegenzuwirken und eine geplante Entwicklung <strong>de</strong>r Altlastenverdachtsfläche zu beför<strong>de</strong>rn,<br />
kann die <strong>optirisk</strong> – Metho<strong>de</strong> als Verfahren zur Bewertung <strong>de</strong>r finanziellen Risiken und<br />
zur Schaffung <strong>von</strong> Transparenz Anwendung fin<strong>de</strong>n.<br />
Verbindliche Bauleitplanung<br />
Da in Bebauungsplänen bzw. Vorhabens- und Erschließungsplänen die Art <strong>de</strong>r baulichen Nutzung<br />
verbindlich festgesetzt wird, muss sich <strong>de</strong>r Planungsträger mit bekannten Altlasten und Altlastenverdachtsflächen<br />
auseinan<strong>de</strong>rsetzen. <strong>Die</strong> unabdingbare Kennzeichnungspflicht <strong>de</strong>r Altlasten erfor<strong>de</strong>rt<br />
die Ausräumung <strong>de</strong>s Altlastenverdachts z.B. durch Gutachten und führt bei <strong>de</strong>r Festsetzung<br />
<strong>von</strong> Nutzungen mit meist hohem Schutzstatus fast immer zur Altlastenbeseitigung als Gefahrenabwehr.<br />
Für diese Fälle kann das finanzielle Inanspruchnahmerisiko aufgeklärt wer<strong>de</strong>n, in<strong>de</strong>m Art<br />
und Umfang <strong>de</strong>r Kontaminationen im Verfahren bewertet und die Gefahrenabwehr nach <strong>de</strong>m<br />
Grundsatz <strong>de</strong>r Verhältnismäßigkeit abgeleitet wird. Übrig bleibt das kostenwirksame, aber nicht<br />
204 | REFINA: | Projektbericht
gefahrenrelevante Investitionsrisiko in <strong>de</strong>r Art <strong>von</strong> kontaminationsbedingten Mehraufwendungen<br />
(beispielsweise beim Aushub <strong>von</strong> Bö<strong>de</strong>n), <strong>de</strong>ren Höhe für die Investitionen sicher kalkuliert wer<strong>de</strong>n<br />
sollten. Zu diesem Zwecke ist die Anwendung <strong>de</strong>r <strong>optirisk</strong> – Metho<strong>de</strong> in einem frühen Planungsstadium<br />
zu empfehlen.<br />
4.3. Tangieren<strong>de</strong> Problemstellungen<br />
4.3.1. Renaturierung <strong>von</strong> Brachflächen<br />
<strong>Die</strong> Renaturierung <strong>von</strong> ehemals baulich genutzten Flächen stellt auf <strong>de</strong>n ersten Blick keine lukrative<br />
Investition dar, da die Kosten für Landschaftsplanung und –pflege zumeist nicht durch kommunale<br />
Einnahmen ge<strong>de</strong>ckt wer<strong>de</strong>n. Daher ist <strong>de</strong>ren Finanzierung oftmals problematisch.<br />
Renaturierung im Innenbereich<br />
Eine Renaturierung <strong>von</strong> Brachflächen im Innenbereich kann mittels <strong>städtebauliche</strong>r För<strong>de</strong>rungen,<br />
<strong>de</strong>r Durchführung <strong>von</strong> Lan<strong>de</strong>s- und Bun<strong>de</strong>sgartenschauen o<strong>de</strong>r auch durch Ausgleichsmaßnahmen<br />
für bauliche Neuversiegelungen realisiert wer<strong>de</strong>n. <strong>Die</strong> Renaturierung <strong>von</strong> innerstädtischen<br />
Teilflächen kann zur Imageaufwertung <strong>von</strong> Städten / Gemein<strong>de</strong>n bzw. Stadtquartieren / Wohnbauprojekten<br />
beitragen, wodurch die Finanzierung solcher Maßnahmen für die Gemein<strong>de</strong> o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>n<br />
Investor oftmals lukrativ sein kann.<br />
Renaturierung im Außenbereich<br />
Für Brach- bzw. Konversionsflächen im Außenbereich ist eine Renaturierung häufig die einzig<br />
sinnvolle Nachnutzung, insbeson<strong>de</strong>re in strukturschwachen Regionen. Eine Finanzierungsmöglichkeit<br />
bietet die Realisierung <strong>von</strong> Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft. Vor<br />
<strong>de</strong>r Umsetzung <strong>von</strong> Renaturierungsmaßnahmen ist eine langfristige Planung unbedingt notwendig,<br />
da Maßnahmen zur Kompensation <strong>von</strong> Eingriffen in Natur und Landschaft, wie z.B. Entsiegelungsmaßnahmen,<br />
zumeist nicht reversibel sind und oftmals in Verbindung mit <strong>de</strong>r Entwicklung<br />
bzw. Erweiterung eines Naturschutzgebietes stehen. In strukturschwachen Regionen ist eine Renaturierung<br />
ohne staatliche För<strong>de</strong>rung nur in wenigen Ausnahmefällen möglich.<br />
4.3.2. Ausgleichsflächen<br />
Im Ergebnis <strong>de</strong>r Bearbeitung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte B und F wur<strong>de</strong> <strong>de</strong>utlich, dass Brachflächen im<br />
Außenbereich oftmals ein großes Potential für Entsiegelungsmaßnahmen aufweisen und damit<br />
einen Beitrag zur Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme leisten können.<br />
Für die Neuversiegelung <strong>von</strong> Naturflächen muss entsprechend <strong>de</strong>m Naturschutzgesetz ein Ausgleich<br />
in räumlich-funktionalem Zusammenhang geschaffen wer<strong>de</strong>n. Ausgleichsflächen bieten<br />
einen entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Vorteil in Bezug auf die Finanzierung einer Renaturierung und somit die<br />
Chance, ehemalige Brachflächen als Naturflächen in Wert zu setzen.<br />
Dabei wird eine Diskrepanz zwischen Regionen mit starkem Wachstum und strukturschwachen<br />
Regionen <strong>de</strong>utlich. Während in wachsen<strong>de</strong>n Regionen ein gewisser Druck auf Flächen bedingt<br />
durch eine hohe Nachfrage besteht, fehlt dieser in schrumpfen<strong>de</strong>n und stagnieren<strong>de</strong>n Regionen.<br />
Das wirkt sich einerseits auf <strong>de</strong>n Grad <strong>de</strong>r Neuversiegelung aus, jedoch auch auf die Intensität <strong>von</strong><br />
Entsiegelungs- bzw. Renaturierungsmaßnahmen. In wachsen<strong>de</strong>n Regionen und Regionen mit<br />
beschränktem Flächenpotential sind Bauflächen knapp bzw. teuer. Sie wer<strong>de</strong>n <strong>de</strong>shalb z.T. wie<br />
Bauland gehan<strong>de</strong>lt, da ohne notwendige Ausgleichsfläche <strong>de</strong>r Eingriff nicht gestattet wird.<br />
In <strong>de</strong>r Praxis wer<strong>de</strong>n zum Ausgleich vorgesehene Flächen häufig mit zu vielen, nicht immer standortgerechten<br />
Maßnahmen versehen, um rein bilanztechnisch ein hohes Ausgleichspotenzial auszuschöpfen.<br />
Partiell besteht die Gefahr, dass Brachflächen selbst bereits aus Grün<strong>de</strong>n <strong>de</strong>s Biotopschutzes<br />
bzw. aus artenschutzrechtlichen Grün<strong>de</strong>n eine eigene (hohe) naturschutzfachliche Be<strong>de</strong>utung<br />
aufweisen. Eine eigene hohe naturschutzfachliche Be<strong>de</strong>utung <strong>von</strong> Brachflächen min<strong>de</strong>rt<br />
zugleich <strong>de</strong>n Kompensationseffekt in <strong>de</strong>r Bilanzierung, was bei <strong>de</strong>r Planung <strong>von</strong> Renaturierungs-<br />
REFINA: | Projektbericht | 205
maßnahmen zu berücksichtigen ist. <strong>Die</strong> planerische Zuordnung <strong>von</strong> Brachflächen kann zu<strong>de</strong>m<br />
Konflikte zum Waldbegriff nach Waldgesetz im Sinne einer Konkurrenz <strong>von</strong> Flächennutzungen<br />
beinhalten, was ebenfalls in <strong>de</strong>r Planung zu berücksichtigen ist und zum Ausschluss bestimmter<br />
Brachflächen für Ausgleichsmaßnahmen führen kann.<br />
Um das 30 ha-Ziel zu erreichen, müssen mehr Brachflächen mit weniger Aufwand renaturiert, sowie<br />
die Konversion <strong>von</strong> militärischen und gewerblichen C-Flächen in strukturschwachen Regionen<br />
vorangetrieben wer<strong>de</strong>n. Daraus resultiert die Notwendigkeit, Ausgleichsmaßnahmen <strong>von</strong> Regionen<br />
mit stärkerer Eingriffsnachfrage zumin<strong>de</strong>st teilweise in Regionen mit geringerer Eingriffsnachfrage<br />
zu lenken. <strong>Die</strong>s kann regional, län<strong>de</strong>rintern o<strong>de</strong>r bun<strong>de</strong>sweit durch Flächenpools o<strong>de</strong>r Ökokonten<br />
realisiert wer<strong>de</strong>n. Zur Orientierung für Gemein<strong>de</strong>n, Investoren und Planer sollte <strong>de</strong>mentsprechend<br />
eine Anlaufstelle eingerichtet wer<strong>de</strong>n. Im Rahmen <strong>von</strong> REFINA arbeiten verschie<strong>de</strong>ne Forschungsprojekte<br />
an dieser Problematik.<br />
Dadurch könnten bei Eingriffen in Natur und Landschaft (z.B. für Straßenbaumaßnahmen) durch<br />
<strong>de</strong>n Bund / das Land / <strong>de</strong>n regionalen Zweckverband v.a. strukturschwache Regionen bei <strong>de</strong>r Renaturierung<br />
<strong>von</strong> Brachflächen und damit im Zusammenhang stehen<strong>de</strong>n Aufwertung <strong>von</strong> Natur und<br />
Landschaft und Imageverbesserung unterstützt wer<strong>de</strong>n, was zugleich einen wesentlichen Beitrag<br />
zur Reduzierung <strong>de</strong>r Flächeninanspruchnahme leisten wür<strong>de</strong>.<br />
Brachflächen mit einer umfangreichen Bestandsbebauung sind für Ausgleichsmaßnahmen schwierige<br />
Grundstücke. Zu <strong>de</strong>n Kosten <strong>de</strong>r Entsiegelung kommt die Finanzierung <strong>de</strong>s Grundstückserwerbs<br />
und <strong>de</strong>s Abbruchs <strong>de</strong>r aufstehen<strong>de</strong>n Gebäu<strong>de</strong> hinzu. Letztere wer<strong>de</strong>n bislang nicht als Ausgleichsmaßnahme<br />
anerkannt, lediglich für <strong>de</strong>n Ausgleich <strong>de</strong>s Landschaftsbil<strong>de</strong>s können Ausgleichspunkte<br />
angerechnet wer<strong>de</strong>n. Damit sind <strong>de</strong>rartige Brachflächen grundsätzlich wirtschaftlich<br />
nicht tragfähig <strong>Die</strong> Problematik muss auf Län<strong>de</strong>r- bzw. Bun<strong>de</strong>sebene gelöst wer<strong>de</strong>n.<br />
4.4. Ausblick<br />
<strong>Die</strong> Zielstellung, im Projekt <strong>optirisk</strong> Metho<strong>de</strong>n zu entwickeln, die es ermöglichen, mittels Integrierter<br />
Standortentwicklungskonzepte <strong>de</strong>n Investitionsbedarf für belastete Grundstücke zu optimieren<br />
und somit <strong>de</strong>ren Reaktivierungschancen zu verbessern, wur<strong>de</strong> erreicht. Für die sechs ausgewählten<br />
Mo<strong>de</strong>llstandorte wur<strong>de</strong>n damit entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Beiträge zu <strong>de</strong>ren Entwicklung geleistet,<br />
die im Projektbericht dargestellt sind.<br />
<strong>Die</strong> Verbundpartner JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH, Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft Thüringen<br />
mbH und Bauhaus-Universität Weimar ziehen zu<strong>de</strong>m eine positive Bilanz insbeson<strong>de</strong>re aus<br />
<strong>de</strong>m Blickwinkel <strong>de</strong>s interdisziplinären Zusammenwirkens, <strong>de</strong>r fachübergreifen<strong>de</strong>n Diskussionen<br />
und Ergebnisse.<br />
Zu<strong>de</strong>m wur<strong>de</strong> mit <strong>de</strong>m Projekt <strong>optirisk</strong> bei JENA-GEOS ® ein dauerhafter, bei <strong>de</strong>n an<strong>de</strong>ren<br />
Verbundpartnern mehrere zumin<strong>de</strong>st temporäre Arbeitsplätze geschaffen. In <strong>de</strong>r Praxis wen<strong>de</strong>t<br />
JENA-GEOS ® die entwickelte Methodik MESOTES bei <strong>de</strong>r Bearbeitung <strong>von</strong> Routineaufträgen bereits<br />
an, auch außerhalb Thüringens. In ARGE mit Stadtplanern ist die erste Auftrags-Studie für ein<br />
Integriertes Standortentwicklungskonzept zu einem brachliegen<strong>de</strong>n Gewerbestandort in Südthüringen<br />
erfolgt. <strong>Die</strong> LEG Thüringen verbreitet die Methodik in <strong>de</strong>n verschie<strong>de</strong>nen Entwicklungsbereichen<br />
<strong>de</strong>r Gesellschaft.<br />
Der Projekterfolg berechtigt zur Zielstellung, <strong>optirisk</strong> weiter in <strong>de</strong>r Praxis mit Hilfe <strong>de</strong>r erarbeiteten<br />
„Handlungsempfehlungen“ zu etablieren. <strong>Die</strong>ser Leitfa<strong>de</strong>n soll <strong>de</strong>n Städten und Gemein<strong>de</strong>n,<br />
Eigentümern <strong>von</strong> Flächenportfolios mit Brachflächenanteilen, aber auch Ingenieurbüros mit Aufgaben<br />
<strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>nschutzes sowie Stadtplanern, Architekten und Landschaftsarchitekten zur Verfügung<br />
stehen. Hoch-, Fach- und Fachhochschulen mit Lehrstühlen im Bau- und Umweltbereich<br />
sollen Inhalte <strong>de</strong>s Leitfa<strong>de</strong>ns in die Lehre aufnehmen.<br />
206 | REFINA: | Projektbericht
Literatur (Auswahl)<br />
An dieser Stelle erscheint nur eine Auswahl. Im Projekt wur<strong>de</strong> eine Literaturdatenbank (access)<br />
aufgebaut, die aktuell über 500 Einträge enthält.<br />
AIGNER, B.; OTPARLIK, R. [2003]: Green Brownfields II – UBA – U.S.EPA – CiF e.V. – Konferenzbericht. altlasten<br />
spektrum 5/2003, S. 266-267<br />
ARNDT, K.; A. BOCK; R.-S. ULRICH [2005]: Altlastensanierung in Thüringen – Neue Wege, neue Chancen altlasten<br />
spektrum 03/2005<br />
ARNDT, K.; B. KAISER-NEUHALFEN; R.-S. ULLRICH; K. ZUBER [2006]: Neue Strategie: Von <strong>de</strong>r nachnutzungsbezogenen<br />
Sanierung zur präinvestiven Sanierung. - altlasten spektrum 03/2006<br />
ASCH, K. (HRSG.) [2000]: GIS in Geowissenschaften und Umwelt. GUG Ges. f. Umweltgeowissenschaften.<br />
Springer Verl., 200 S.<br />
BACHMANN, G. [2004]: Mehr Wert für die Fläche: Das Ziel-30-ha für die Nachhaltigkeit bei <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>von</strong><br />
Stadt und Land. – altlasten spektrum 5/2004, S. 241<br />
BECK, ELGENDY, ROTH, KRIEGER, SCHMID [2003]: Nachhaltiges Bauflächenmanagement Stuttgart (NBS), Forschungsbericht<br />
FZKA-BW-Plus, 171 S.<br />
BISCHOFF, B. & H. HILSE [2005]: Monetäre Bewertung ökologischer Lasten auf Gründstücken und <strong>de</strong>ren Einziehung<br />
in die Verkehrsentwicklung – Grundlagen einer Handlungsempfehlung – altlasten spektrum<br />
03/2005<br />
BIZER, K. & F. BURCHARDI F. [2007]: Volkswirtschaftliche Folgewirkungen einer Brachflächenrevitalisierung im<br />
Stadtbereich. - altlasten spektrum 05/2007<br />
BÖHME, C.; BUNZEL, A.; DEIWICK, B.; HERBERG, A.; KÖPPEL, J. [2003]: Statusbericht Flächen- und<br />
Maßnahmepools. –Dt. Inst. f Urbanistik<br />
BRACKE, R. & C. KLÜMPE [2005]: Leistungsbuch – Altlasten und Flächenentwicklung 2004/2005. - Ministerium für<br />
Umwelt, Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NRW, Essen, 2005<br />
BUNDESMINISTERIUM FÜR BILDUNG UND FORSCHUNG [2004]: Auf <strong>de</strong>m Weg zur Stadt 2030 – Leitbil<strong>de</strong>r, Szenarien<br />
und Konzepte. - Ergebnisse <strong>de</strong>s Forschungsverbun<strong>de</strong>s „Stadt 2030“. – Bonn, 64 S.<br />
BURMEIER, H.; FUCHS, O. & RÜPKE, A. [2000]: <strong>Die</strong> Bo<strong>de</strong>n-Wert-Bilanz: ein neues ökonomisches Mo<strong>de</strong>ll für die<br />
Potenzialanalyse <strong>von</strong> Altstandorten und Naturflächen. Inf.z.Raumentw., H.5/6.2000, S. 311 - 318.<br />
CAGGIANO, R.; D'EMILIO, M.; RAGOSTA, M.; MACCHIATO, M. [2002]: The application of an integrated GIS procedure<br />
for characterising TSP industrial emissions impact: a test case in southern Italy. Environmental Studies,<br />
7 (Development and Application of Computer Techniques to Environmental Studies), S. 89 - 98<br />
CLAUSEN S. [2007]: Versicherungen für Vorhaben im Bereich <strong>de</strong>s Flächenrecycling. - altlasten spektrum 05/2007<br />
DANNEMANN, H. & J. GROßMANN U. A [2007]: Überwindung <strong>von</strong> Hemmnissen bei <strong>de</strong>r Wie<strong>de</strong>rnutzung kontaminierter<br />
Gründstücke – Ergebnisse eines DECHEMA Workshops – altlasten spektrum 03/2006<br />
DEGENHART, H. [2006]: <strong>Die</strong> Finanzierung <strong>de</strong>s Flächenrecyclings durch Kreditinstitute. - altlasten spektrum<br />
06/2006<br />
DOETSCH, P.; RÜPKE, A.; BURMEIER, H. [1998]: Revitalisierung <strong>von</strong> Altstandorten versus Inanspruchnahme <strong>von</strong><br />
Naturflächen – Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Flächenalternativen zur gewerblichen Nutzung durch qualitative,<br />
quantitative und monetäre Bewertung <strong>de</strong>r gesellschaftlichen Potentiale und Effekte. UBA Forschungsbericht<br />
97-111, Texte 15/98, Berlin, S. 135 - 154<br />
EISELE [2004]: Absicherbarkeit <strong>von</strong> (Rest-)Risiken beim Flächenrecycling. Forschungsbericht FZKA-BW-Plus,<br />
Rottenburg, 102 S.<br />
FREIER, K.; DOETSCH, P.; GRÜNHOFF, D.; HEMPFLING, R.; STUBENRAUCH, S. [1997]: Konzept zur Expositions- und<br />
Risikoabschätzung <strong>von</strong> Altlasten. altlasten spektrum 8/97, S. 166 - 175<br />
GRIMSKI, D. [2006]: Flächenverbrauch reduzieren - Brachflächen sanieren. - altlasten spektrum 03/2006<br />
HARTEMA, G.; NOLL, H. P.; PULIDO, J.C.; WOLFF, I. [1996]: Rechnergestützte Erstbewertung <strong>von</strong> Altlast - Verdachtsflächen<br />
mit Hilfe eines Geographischen Informationssystems. Mathematische Geol.<br />
HILBERTS, J. [2005]: Mobilisierung <strong>von</strong> Flächen für die wachsen<strong>de</strong> Stadt. - geotechnik 28<br />
ITVA [2007]: Monetäre Bewertung ökologischer lasten auf Grundstücken und <strong>de</strong>ren Einbeziehung in die Verkehrswertermittlung<br />
– Entwurf. – Berlin, April 2007<br />
JANSEN, T. [ ]: RE move! Instrument zur Bewertung <strong>de</strong>r ökonomischen Risiken <strong>von</strong> Altlasten und Brachflächen. -<br />
altlasten spektrum 02/2006<br />
REFINA: | Projektbericht | 207
JUCHELKA R. [2003]: Immobilien Standort Entwicklung – Eine empirische Untersuchung zu Trends <strong>de</strong>r Standortentwicklung<br />
auf Brachlandflächen in Innenstädten – RWTH Aachen, Geogr. Inst.<br />
JUCKENACK, C. [2003]: Brachflächenkataster <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llregion Nordhausen: Vervollständigung und <strong>Optimierung</strong><br />
<strong>de</strong>s Pilotprojektes. – FH Nordhausen<br />
KAMPE, D. [2000]: Mo<strong>de</strong>llvorhaben Sanierungs- und Entwicklungsgebiete. Versuch einer Zwischenbilanz. Inf. z.<br />
Raumentw., H.5/6.2000, S. 341-348<br />
KLAPPERICH, H. & M. HANKE [2005]: Von <strong>de</strong>r Altlastensanierung zum Flächenmanagement. - Geotechnik 28<br />
(2005) Nr. 3<br />
LAUERWALD, U. [2002]: <strong>Die</strong> monetäre Bewertung ökologischer Lasten<br />
MEIßNER, T. [2004]: Kommunaler Leitfa<strong>de</strong>n für ein intelligentes Brachflächenmanagement.- (FH Nordhausen)<br />
OKX, J.P. & B.R. KUIPERS [1993]: Wahrscheinlichkeitskrigen für Bo<strong>de</strong>nsanierungszwecke. – Z. math. Geol. u.<br />
Geoinform. 5 (1993) S. 49 – 53<br />
OSBERGHAUS, T. [2007]: Flächenrecycling und Wertermittlung in <strong>de</strong>r Praxis: Wohnbebauung einer Altablagerung.<br />
- altlasten spektrum 6/2007<br />
POKKER, T. [2005]: Kalkulation <strong>von</strong> Erdarbeiten in kontaminierten Bereichen. - Tiefbau H. 2/2005, S. 98 - 101<br />
ROSELT, K.; SCHEIBERT, C.; EINAX, J. W.; KRAFT, J. [2004]: <strong>Die</strong> Lösung <strong>von</strong> Nutzungskonflikten aufgrund flächenhafter<br />
Bo<strong>de</strong>nkontaminationen mit Hilfe Geografischer Informationssysteme und Mitteln <strong>de</strong>r Geostatistik.<br />
UWSF – Z. Umweltchem. Ökotox. 16 (2), S. 99-104<br />
SCHAUBS, A.; V. GRUNEWALD; J. GROßMANN, F. V. SPIESS (2004): Quantifizierung finanzieller Risiken <strong>von</strong> Altlasten<br />
mit <strong>de</strong>m Instrumentarium KOBALT. - altlasten spektrum 2/2004<br />
SCHEIBERT, C. [2002]: Methodik zur standortbezogenen Bewertung <strong>von</strong> Bo<strong>de</strong>nfunktionen. - unveröff., JENA-<br />
GEOS-Ingenieurbüro GmbH, 08.07.2002, im Auftrag <strong>de</strong>r Thüringer Lan<strong>de</strong>sanstalt für Umwelt und Geologie,<br />
64 S.<br />
SCHRENK, V. [2000]: Bo<strong>de</strong>n- und Flächenressourcenmanagement in Ballungsräumen: Teilprojekt: Innovative<br />
Erkundungsmetho<strong>de</strong>n <strong>von</strong> Schadstoffbelastungen<br />
SCHRENK, V.; BARCZEWSKI, B. U.A. [2000]: Bo<strong>de</strong>n- und Flächenressourcenmanagement in Ballungsräumen: mehrere<br />
Teilprojekte, Forschungsbericht FZKA-BW-Plus<br />
SIMSCH, K.; BRÜGGEMANN, J.; LIETMANN, C.; FISCHER, J. U.; SCHULZ-BÖDECKER, K.-U.; HENRICI, S. [2000]: Handlungsempfehlungen<br />
für ein effektives Flächenrecycling. UBA-Forschungsbericht 000007, UBA-Texte<br />
10/2000, 192 S.<br />
SCHRENK, V.; SCHLICHER, T. BARCZEWSKI, B. U.A. [2000]: Entwicklung einer EDV-gestützten Bewertungsmatrix<br />
und Datenbank zur Ableitung übertragbarer Kriterien für ein systematisiertes Flächenrecycling in Ba<strong>de</strong>n-<br />
Württemberg. Stuttgart 2004<br />
VETTER, A. [2004]: Integrale Altlastenbearbeitung nach <strong>de</strong>m BBODSCHG. altlasten spektrum 2/2004, S. 91 - 98<br />
VOERKELIUS, U.; SPANDAU, L. [1989]: Operationalisierung <strong>de</strong>r Bo<strong>de</strong>nfunktionen als Bilanzgrößen <strong>de</strong>s Bo<strong>de</strong>nschutzes<br />
am Beispiel eines ausgewählten Raumes. Umweltbun<strong>de</strong>samt, Texte 8/89, Berlin.<br />
WEPNER-BANKO, M.; SCHAMANN, M. [2004]: Industrielle/gewerbliche Brachflächen in Österreich. Wie<strong>de</strong>rnutzungspotenzial<br />
und Barrieren. altlasten spektrum 6/2004, S. 331 - 335<br />
WERNER, W.; U. KERL; G. GRUNER [2003]: Fachinstrumente Flächenrecycling. Kostenermittlung für Flächenaufbereitung<br />
– KONUS –. - Bun<strong>de</strong>sministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit<br />
WILLAND, A.; BUCHHOLZ, G. [2008]: Nicht über alle Maßen. – TerraTech 3/2008<br />
ZEPP, H.; FLACKE, J. [2002]: Stadtökologie o<strong>de</strong>r nachhaltige Siedlungsentwicklung ? - Geograph. Rdsch 54<br />
Heft 5, S. 18 – 24<br />
208 | REFINA: | Projektbericht
Glossar<br />
AEP agrarstrukturelle Entwicklungsplanung<br />
ALVF Altlastenverdachtsfläche<br />
BAB Bun<strong>de</strong>sautobahn<br />
BauNVO Baunutzungsverordnung<br />
BBodSchG Bun<strong>de</strong>sbo<strong>de</strong>nschutzgesetz<br />
BETX Benzol Ethylbenzol Toluol Xylol<br />
Di/Fu Dioxine/Furane<br />
FFH-Gebiete spezielle Schutzgebiete zum Schutz <strong>von</strong> Pflanzen (Flora), Tieren<br />
(Fauna) und Habitaten (Lebensraumtypen),<br />
ausgewiesen nach <strong>de</strong>r Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie<br />
FNP Flächennutzungsplan<br />
GA Gemeinschaftsaufgabe<br />
GIS Geoinformationssystem o<strong>de</strong>r Geografisches Informationssystem<br />
GW Grundwasser<br />
ILEG Integriertes Ländliches Entwicklungskonzept<br />
ITVA Ingenieurtechnischer Verband Altlasten<br />
Krw-/AbG Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz<br />
KSJ Kommunalservice Jena<br />
LAGA Län<strong>de</strong>rarbeitsgemeinschaft Abfall<br />
LAWA Län<strong>de</strong>rarbeitsgemeinschaft Wasser<br />
LEG Lan<strong>de</strong>sentwicklungsgesellschaft Thüringen<br />
LEP Lan<strong>de</strong>sentwicklungsplan<br />
LHKW Leichtflüchtige Halogenierte Kohlenwasserstoffe<br />
MKW Mineralölkohlenwasserstoffe<br />
REK Regionales Entwicklungskonzept<br />
ROP Raumordnungsplan<br />
SEK Stadtentwicklungskonzept<br />
TÖB Träger öffentlicher Belange<br />
VU Voruntersuchung<br />
WGT die Westgruppe <strong>de</strong>r Truppen bezeichnet die in <strong>de</strong>r DDR stationierten<br />
Teile <strong>de</strong>r Sowjetarmee,<br />
vor 1989 hieß sie GSSD (Gruppe <strong>de</strong>r sowjetischen Streitkräfte in<br />
Deutschland)<br />
WHG Wasserhaushaltsgesetz<br />
ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr<br />
REFINA: | Projektbericht | 209
Abbildungsverzeichnis<br />
Abb. 1: Industrielle Brachfläche mit Altlastenverdacht 8<br />
Abb. 2: Projektziel <strong>von</strong> <strong>optirisk</strong> ist die Rückführung <strong>von</strong> Problemflächen in <strong>de</strong>n<br />
Grundstücksverkehr (in Anlehnung an das A-B-C-Mo<strong>de</strong>ll <strong>de</strong>s Europäischen<br />
Brachenflächenforschungsverbun<strong>de</strong>s CABERNET) 9<br />
Abb. 3: Eine <strong>de</strong>r zahlreichen Projektdiskussionen im Projektverbund <strong>optirisk</strong> 12<br />
Abb. 4: Brachflächen und Altlasten in Polen (links) und Rumänien (rechts) 14<br />
Abb. 5: Schematische Darstellung <strong>de</strong>s inhaltlichen Projektablaufes 16<br />
Abb. 6: Workshop ‚Umweltfachliche Risikoprognose’ am 02.11.2007 in Jena 19<br />
Abb. 7: Datenbankstruktur <strong>de</strong>r Standorterfassung 23<br />
Abb. 8: Datenerfassung: Kartierungsarbeiten an <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandorten (hier v.l.n.r.:<br />
Mo<strong>de</strong>llstandorte A bis D) 26<br />
Abb. 9: Projektarbeit am GIS-Arbeitsplatz (links) sowie ingenieurtechnische Konstruktionen<br />
über BENTLEY (rechts) 26<br />
Abb. 10: Auszüge einiger GIS-Themen aus <strong>de</strong>m Standort-Atlas <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes C 28<br />
Abb. 11: Bewertungsmatrix für qualitative Bewertung <strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe 29<br />
Abb. 12: Entscheidungsmatrix zur Umsetzung <strong>de</strong>s Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes<br />
bo<strong>de</strong>nschutzbezogener Sanierungsmaßnahmen insgesamt (durchzuführen für alle<br />
8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen) mit Sanierungsoptionen (rote Pfeile) für eine gewerbliche<br />
Nachnutzung. 39<br />
Abb. 13: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung <strong>de</strong>s Betroffen-heitsgra<strong>de</strong>s) am Beispiel<br />
<strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes D 41<br />
Abb. 14: Beispiel eines Risikoprognoseprofils und Risikoprognosekarten für <strong>de</strong>n<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort C 46<br />
Abb. 15: Schematische Darstellung eines Risikoprognosemo<strong>de</strong>lls (hier Darstellung <strong>de</strong>s<br />
Inanspruchnahme- und Investitionsrisikos für <strong>de</strong>n Bo<strong>de</strong>n) <strong>Die</strong> Wahl <strong>de</strong>r<br />
Auswertungsintervalle, ‚Bo<strong>de</strong>nscheiben’, folgt möglichen Gründungstiefen<br />
<strong>städtebauliche</strong>r Entwürfe sowie <strong>de</strong>r Lage <strong>de</strong>s Grundwasserspiegels 48<br />
Abb. 16: Sitz <strong>de</strong>r Verbundpartner und Lage <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte <strong>de</strong>s Projektes <strong>optirisk</strong> in<br />
Thüringen. 52<br />
Abb. 17: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Altstandortes ROTASYM Pößneck vom 09.06.2006 aus westlicher<br />
Richtung blau: Verlauf <strong>de</strong>s Baches Kotschau 53<br />
Abb. 18: Bestandslageplan 30. Mai 2006 55<br />
Abb. 19: Konzeptvariante 4 ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 57<br />
Abb. 20: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines<br />
verhältnismäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung Betroffenheitsgrad) 58<br />
Abb. 21: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort A 59<br />
Abb. 22: Risikoeinstufung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasservorkommens am Mo<strong>de</strong>llstandort A 59<br />
Abb. 23: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r<br />
Konzeptvariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 65<br />
Abb. 24: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Wohnen und Freizeit im Stadtpark’ 66<br />
Abb. 25: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante 67<br />
Abb. 26: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten (0),<br />
das Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die<br />
optimierte Konzeptvariante 4 Integriertes Standortentwicklungskonzept am<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort A 68<br />
Abb. 27: Luftaufnahme <strong>de</strong>s WGT-Standortes Forst Jena aus südöstlicher Richtung,<br />
Quelle: JENA-GEOS ® -Ingenieurbüro GmbH, Aufnahmedatum 09.06.2006 71<br />
Abb. 28: Bestandslageplan 30. Mai 2006 73<br />
Abb. 29: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ 75<br />
Abb. 30: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles (= Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s) 77<br />
Abb. 31: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst Jena 77<br />
Abb. 32: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort B Forst<br />
Jena 78<br />
210 | REFINA: | Projektbericht
Abb. 33: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>m<br />
Bestand 79<br />
Abb. 34: Schematische Darstellung <strong>de</strong>s Zusammenhangs <strong>de</strong>r Baulichen Nachnutzung mit<br />
<strong>de</strong>r Refinanzierung 83<br />
Abb. 35: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r<br />
Vorzugsvariante ‚Nutzwald mit Aussichtsturm’ 85<br />
Abb. 36: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Nutzwald mit Aussichtshügel’ 88<br />
Abb. 37: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante 89<br />
Abb. 38: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für das Investitionsrisiko und <strong>de</strong>r<br />
Investitionskosten für die ursprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 2<br />
(integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort B 90<br />
Abb. 39: Luftaufnahme <strong>de</strong>s WGT-Standortes Tanklager Jena aus südöstlicher Richtung,<br />
Quelle: Ballonteam Jena, Aufnahmedatum 30.06.2004 93<br />
Abb. 40: Bestandslageplan 04. Dezember 2006 95<br />
Abb. 41: Städtebauliche Vorzugsvariante ‚Institut/Forschungseinrichtung’ 97<br />
Abb. 42: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles ( = Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s) 98<br />
Abb. 43: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseiti-<br />
gung behebungspflichtiger Lasten und <strong>de</strong>r Kellergründung für eine Neubebauung<br />
Institut/Forschungseinrichtung 105<br />
Abb. 44: Kostenprognose behebungspflichtiger Lasten, <strong>de</strong>s Investitionsrisikos sowie <strong>de</strong>r<br />
‚Sowieso’-Kosten für <strong>de</strong>n Mo<strong>de</strong>llstandort C für vier verschie<strong>de</strong>ne Investitionsvor-<br />
haben (Konzeptvarianten 1 – 4) 107<br />
Abb. 45: Konzeptvariante <strong>Optimierung</strong>sansatz A 108<br />
Abb. 46: Konzeptvariante <strong>Optimierung</strong>sansatz B 108<br />
Abb. 47: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s min<strong>de</strong>st notwendigen Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseiti-<br />
gung behebungspflichtiger Lasten und <strong>de</strong>r optimierten Kellergründung für eine<br />
Neubebauung im Rahmen einer Nachnutzung als Institut/For-schungseinrichtung<br />
(integriertes Standortentwicklungskonzept) 109<br />
Abb. 48: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Labor/Forschungseinrichtung’ 110<br />
Abb. 49: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten und<br />
das Investitionsrisiko für die ur-sprüngliche und die optimierte Konzeptvariante 3<br />
(Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort C 112<br />
Abb. 50: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Standortes Weimar-Werk Bad Lobenstein, Quelle: GeoContent,<br />
Aufnahmedatum 30.09.2000 115<br />
Abb. 51: Bestandslageplan 06. Juli 2006 117<br />
Abb. 52: Konzeptvariante 2 ‚Mischgebiet Bestand’ 119<br />
Abb. 53: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles (= Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s) 120<br />
Abb. 54: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort D, Weimar-Werk<br />
Lobenstein 121<br />
Abb. 55: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort D,<br />
Weimar-Werk Bad Lobenstein 122<br />
Abb. 56: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>s Baugrubenmo<strong>de</strong>lls für die Beseitigung behebungs-<br />
pflichtiger Lasten. 128<br />
Abb. 57: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das<br />
Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’ für die Konzeptvarianten 1-4 am<br />
Mo<strong>de</strong>llstandort D 129<br />
Abb. 58: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’ 131<br />
Abb. 59: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r min<strong>de</strong>st notwendigen Maßnahmen für die Beseitigung<br />
behebungspflichtiger Lasten für optimierte Variante 2 ‚Mischgebiet Bestand mit Hof’<br />
(Integriertes Standortentwicklungskonzept) 132<br />
Abb. 60: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das<br />
Investitionsrisiko und die ‚Sowieso-Kosten’ für die ursprüngliche und die optimierte<br />
Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept) am Mo<strong>de</strong>llstandort D 133<br />
Abb. 61: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Güterbahnhof vom 08.05.2008 aus nordwest-<br />
licher Richtung 136<br />
REFINA: | Projektbericht | 211
Abb. 62: Bestandslageplan, 09. September 2008 138<br />
Abb. 63: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles (=Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s) 139<br />
Abb. 64: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort E, Güterbahnhof<br />
Sonneberg 140<br />
Abb. 65: Risikoeinstufung <strong>de</strong>s Oberen Grundwasservorkommens am Mo<strong>de</strong>llstandort E,<br />
Güterbahnhof Sonneberg 140<br />
Abb. 66: Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, M1:3.000 148<br />
Abb. 67: Konzeptvariante ‚Stadtgarten mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, in Synopsis mit <strong>de</strong>r<br />
Altlastensituation 150<br />
Abb. 68: Energetische Betrachtung Konzeptvariante 4 ‚Stadtgarten mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>, in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation 152<br />
Abb. 69: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Festplatz mit temporärem Messegelän<strong>de</strong>, M1:3.000 155<br />
Abb. 70: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das<br />
Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte<br />
Konzeptvariante 4 (Integriertes Standortentwicklungskonzept am Mo<strong>de</strong>llstandort E) 156<br />
Abb. 71: Synoptische Darstellung <strong>de</strong>r Überlagerung <strong>de</strong>s Kontaminationsstatus mit <strong>de</strong>r<br />
<strong>Optimierung</strong>svariante 157<br />
Abb. 72: Energetische Betrachtung <strong>de</strong>r <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Festplatz mit temporärem<br />
Messegelän<strong>de</strong>’, in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation 159<br />
Abb. 73: Luftaufnahme <strong>de</strong>s Mo<strong>de</strong>llstandortes Teerbecken vom Mai 2004 aus nordöstlicher<br />
Richtung 162<br />
Abb. 74: Bestandslageplan, 26. August 2008 164<br />
Abb. 75: Synopsis <strong>de</strong>r Einstufung <strong>de</strong>r 8 Bo<strong>de</strong>nfunktionen und Ableitung eines verhältnis-<br />
mäßigen Sanierungszieles (=Verringerung <strong>de</strong>s Betroffenheitsgra<strong>de</strong>s) 165<br />
Abb. 76: Risikoeinstufung für Oberflächengewässer am Mo<strong>de</strong>llstandort Mo<strong>de</strong>llstandort F,<br />
Teerbecken Sättelstädt 166<br />
Abb. 77: Risikoeinstufung für das Obere Grundwasservorkommen am Mo<strong>de</strong>llstandort F,<br />
Teerbecken Sättelstädt 166<br />
Abb. 78: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’, M1:1.500 174<br />
Abb. 79: Konzeptvariante 2 ‚Photovoltaik’ in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation 176<br />
Abb. 80: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Photovoltaikanlage’, M1:1.500 179<br />
Abb. 81: Gegenüberstellung <strong>de</strong>r Kostenprognosen für die behebungspflichtigen Lasten, das<br />
Investitionsrisiko und die Freilegungskosten für die ursprüngliche und die optimierte<br />
Konzeptvariante 2 (Integriertes Standortentwicklungskonzept am Mo<strong>de</strong>llstandort F) 180<br />
Abb. 82: <strong>Optimierung</strong>svariante ‚Photovoltaikanlage’ in Synopsis mit <strong>de</strong>r Altlastensituation,<br />
M1:1.500 181<br />
Abb. 83: Eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnisse 188<br />
Abb. 84: Aufwertung <strong>de</strong>r Mo<strong>de</strong>llstandorte (A – F, farbig) durch die Integrierten<br />
Standortentwicklungskonzepte <strong>Die</strong> Pfeile zeigen die <strong>Optimierung</strong> <strong>von</strong> <strong>de</strong>r ursprüng-<br />
lichen <strong>städtebauliche</strong>n Vorzugsvariante zum Integrierten Standortentwicklungskonzept<br />
an. A, B und C – Flächeneinstufung nach <strong>de</strong>m Mo<strong>de</strong>ll <strong>de</strong>s Europäischen<br />
Brachenflächenforschungsverbun<strong>de</strong>s CABERNET, vgl. Tab 194<br />
Abb. 85: Schema zum Planungsablauf bei <strong>de</strong>r Entwicklung <strong>von</strong> Integrierten<br />
Standortentwicklungskonzepten 199<br />
212 | REFINA: | Projektbericht