Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz ... - Stadt Kaarst

Rahmenplanung Gewerbegebiet
Kaarster Kreuz
Stand: Mai 2011
Ergebnisbericht Potentialanalyse
und Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Inhaltsverzeichnis
1 Aufgabenstellung und Ziel der Bearbeitung ....................................................... 1
2 Vorgehensweise und Methodik ......................................................................... 3
2.1 Erläuterungen zur Methodik .............................................................................. 3
2.2 Termine und Workshops ................................................................................... 4
3 Grundlagenermittlung und Bestandsanalyse ...................................................... 5
3.1 Abgrenzung des Entwicklungsgebietes ................................................................ 5
3.2 Übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung .......................................................... 6
3.3 Übergeordnete Siedlungsstrukturen .................................................................... 7
3.4 Planungsrecht .................................................................................................. 8
3.4.1 Regionalplan ................................................................................................... 8
3.4.2 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 8
3.4.3 Bebauungsplanung .......................................................................................... 8
3.5 Bestandssituation ............................................................................................. 9
3.5.1 Teilgebiet A – Hüngert II ................................................................................. 10
3.5.2 Teilgebiet B – Hüngert I und Randbereiche ....................................................... 11
3.5.3 Teilgebiet C – Bestandsgebiet nördlich Neersener Straße ................................... 12
3.6 Nutzungsstruktur ............................................................................................ 13
3.7 Eigentumsverhältnisse ..................................................................................... 13
3.8 Workshop I - 26.11.2010 .............................................................................. 14
4 Markt- und Standorteinschätzung ................................................................... 16
4.1 Standortanalyse ............................................................................................. 16
4.1.1 Geographische Lage ...................................................................................... 16
4.1.2 Strukturdaten ................................................................................................. 17
4.1.3 Soziodemographische Daten ........................................................................... 18
4.1.4 Wirtschaft ...................................................................................................... 19
4.1.5 Verkehr ......................................................................................................... 20
4.1.6 Tourismus...................................................................................................... 21
4.1.7 Zusammenfassung (Stärken – Schwächen) ........................................................ 22
4.2 Nachfrage- und Wettbewerbsanalyse ............................................................... 23
4.2.1 Markteinschätzung Kaarst ............................................................................... 23
4.2.2 Nutzungssegment – Wohnen ........................................................................... 25
4.2.3 Nutzungssegment – Gewerbe .......................................................................... 27
4.2.4 Nutzungssegment – Büro und Dienstleistungen ................................................. 30
4.2.5 Nutzungssegment – Einzelhandel ..................................................................... 31
4.2.6 Nutzungssegment – Hotel ............................................................................... 33
4.2.7 Nutzungssegment Hochschulen / Forschung und Entwicklung ............................ 34
4.3 Bewertung Standortprofil Kaarst ....................................................................... 35
© Drees & Sommer

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5 Standorteinschätzung Entwicklungsgebiet ........................................................ 36
5.1 Bewertung der Standortpotentiale Teilgebiete ................................................... 36
5.1.1 Standorteinschätzung Teilgebiet A ................................................................... 37
5.1.2 Standorteinschätzung Teilgebiet B .................................................................... 39
5.1.3 Standorteinschätzung Teilgebiet C ................................................................... 39
5.1.4 Gliederung Teilflächen ................................................................................... 40
5.2 Räumliche Darstellung der Stärken und Schwächen ........................................... 41
5.3 Bewertung Nutzungspotentiale ........................................................................ 44
5.3.1 Aspekte der Landesentwicklung ....................................................................... 44
5.3.2 Potentielle Branchencluster Gewerbe ............................................................... 45
5.3.3 Branchencluster im Bereich mittlerer Niederrhein .............................................. 46
5.3.4 Ansätze Gewerbegebiet Kaarster Kreuz ............................................................ 47
5.4 Bewertung Teilflächen .................................................................................... 50
5.4.1 Gliederung .................................................................................................... 50
5.4.2 Steckbriefe..................................................................................................... 51
6 Entwicklungskonzeption ................................................................................. 60
6.1 Leitbild Kaarster Kreuz .................................................................................... 60
6.2 Grünentwicklungsplan .................................................................................... 64
6.3 Verkehrskonzept ............................................................................................. 66
6.4 Strukturkonzept .............................................................................................. 68
6.4.1 Teilgebiet A ................................................................................................... 69
6.4.2 Teilgebiet B ................................................................................................... 72
6.4.3 Teilgebiet C ................................................................................................... 74
6.5 Zusammenfassung ......................................................................................... 76
6.6 Parzellierungsvorschlag................................................................................... 76
6.6.1 Teilgebiet B und C ......................................................................................... 76
6.6.2 Teilgebiet A (Hüngert II) .................................................................................. 77
6.6.3 Flächenbilanz ................................................................................................ 79
6.7 Bewertung ..................................................................................................... 79
7 Prioritäten und Maßnahmenplanung ............................................................... 81
7.1 Ecktermine weitere Entwicklung ....................................................................... 81
7.2 Modulares Stufenkonzept ................................................................................ 82
7.3 Maßnahmenkatalog ....................................................................................... 83
7.4 Ansätze einer nachhaltigen Gewerbeflächenentwicklung .................................... 97
7.4.1 Nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung in NRW ............................................. 97
7.4.2 Modellprojekt Petershagen .............................................................................. 99
7.4.3 Ansätze für das Gewerbegebiet Kaarster Kreuz ................................................. 99
8 Weitere Vorgehensweise ............................................................................. 100
Abbildungsverzeichnis
Anlagen
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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Auftraggeber Stadt Kaarst
Am Neumarkt 2
41564 Kaarst
Ansprechpartner Herr Manfred Meuter
Herr Dieter Güsgen
Herr Huber Zirbes
Bearbeitungszeitraum September 2010 bis Mai 2011
Köln, 24.05.2011
Drees & Sommer Infra Consult und
Entwicklungsmanagement GmbH
Martin Altmann Markus Lampe Christian Schadt
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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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1
Aufgabenstellung und
Ziele der Bearbeitung
1 A u f g a b e n s t e l l u n g

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
1 Aufgabenstellung und Ziel der Bearbeitung
Die Drees & Sommer Infra Consult und Entwicklungsmanagement
GmbH wurde im August
2010 von der Stadt Kaarst auf der Grundlage
eines Leistungsangebotes vom 18.01.2010 mit der
Erarbeitung einer Potenzialanalyse und Entwicklungskonzeption
beauftragt. Im Zeitraum
zwischen September 2010 und März 2011 erfolgte
die stufenweise Bearbeitung in einer Analysephase
und einer Konzeptionsphase. In enger Abstimmung
mit den beteiligten Fachbereichen der Verwaltung
sowie durch ergänzende Workshops und Einzelgespräche
wird die Gesamtkonzeption in Form
einer Rahmenplanung bzw. eines Handlungsrahmens
mit diesem Bericht vorgelegt. Die
Leistungsbausteine des Angebotes umfassen:
� Zieldefinition und Strategieentwicklung,
� Grundlagenentwicklung und Bestandsaufnahme/-analyse,
� Markt- und Standorteinschätzung,
� Stärken-/Schwächen-Analyse,
� Auswertung der bestehenden Planung,
� Nutzungs- und Planungskonzeption / Strukturkonzept,
� Modulares Stufenkonzept (Planungs- und
Realisierungsbausteine),
� Ausarbeitung eines Gesamttermingerüstes,
� Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung
� Formulierung der Entwicklungsstrategie,
� Handlungsempfehlung.
Darüber hinaus sind mit der Beauftragung ergänzende
Aspekte formuliert worden, die in der
Gesamtkonzeption berücksichtigt werden. Diese
können wie folgt zusammengefasst werden:
� Schwerpunkt Gewerbegebiet /
kein Industriegebiet,
� angemessene, maßstäbliche und anspruchsvolle
Entwicklung / Verbindung zur umgebenden
Landschaft,
� Rahmenplangebiet inkl. bestehende
Gewerbegebiete in der Nachbarschaft
Übergeordnete Rahmenbedingungen:
� Vorschläge zur Neuordnung und Prüfung
mögliche Wechselwirkungen im Standortumfeld
IKEA,
� Einordnung der Gewerbebereiche in die
Landschaftsstruktur,
� Berücksichtigung von Verkehrsbeziehungen,
Fuß- und Radewegeverbindungen / Naherholung,
� Vorschläge zur Integration IKEA in Gesamtkonzept,
� Schaffung von Quartieren und Entwicklung
einer Zonierung zur Neuordnung.
Ziel ist es, auf der Grundlage der Entwicklungskonzeption
die kurz- und mittelfristigen Handlungsfelder
und Maßnahmen für eine angemessene,
maßstäbliche und anspruchsvolle
sowie stufenweise Fortentwicklung der Bestandsgebiete
und der neu auszuweisenden Gewerbegebietsflächen
abzuleiten. Eine Erfolg versprechende
und verträgliche, an den Siedlungs-
und Wirtschaftsstrukturen orientierte Umsetzung ist
nur mit einem integrierten und nachhaltigen Ansatz
möglich.
Abb. 1: Grundansatz der Entwicklungskonzeption
Die Beurteilung der Entwicklungsperspektiven
erfolgt unter der Berücksichtigung der übergeordneten
Rahmenbedingungen.
� Zusätzliche Ortsumgehung durch die Kreisstraße
37 neu sowie,
� geplante Verlagerung und Erweiterung des
IKEA-Marktes.
© Drees & Sommer Seite 1
Aufgabenstellung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Auf Grund der Strukturen und der Abgrenzung des
definierten Untersuchungsgebietes ergeben sich
aus städtebaulicher Sicht drei wesentliche Handlungsfelder:
� Neuausrichtung des erweiterten Gewerbegebietes
Kaarster Kreuz im Sinne der
Positionierung als Gewerbestandort,
� Aufwertung der bestehenden gewerblichen
Gebiete,
� Neuordnung und Ergänzung der bestehenden
Gewerbegebiete durch Nutzung von Flächenpotentialen
und Verlagerungsoptionen.
Der Standort Kaarst ist durch seine hervorragende
Verkehrsanbindung und die zentrale Lage im
Ballungsraum Düsseldorf geprägt. Neben Dienstleistungsunternehmen
sind vor allem Handelsunternehmen
in Kaarst zu finden. Zu den Neuansiedlungen
der letzten Jahre zählen unter
anderem: L'Oreal, Parker Hannifin, Viebrockhaus
AG und Andere. Vor dem Hintergrund, dass
sowohl expandierende ortsansässige Unternehmen
als auch ansiedlungswillige neue Unternehmen
stehen keine adäquaten Gewerbeflächenangebote
derzeit zur Verfügung. Aktuell sind ca. 2 Hektar
städtische Gewerbeflächen verfügbar. Aus Sicht
der weiteren Standortentwicklung sollen somit zwei
Entwicklungsrichtungen betrieben werden. Zum
Einen die Optimierung und Neuordnung bestehender
Gewerbegebiete und zum Andren die
Schaffung neuer moderner, flexibler Gewerbegrundstücke.
Als wesentlicher Anstoß der Entwicklung wird die
geplante Verlagerung des IKEA in Kaarst angesehen.
Sie soll vor allem innerhalb des Bestandes
neue Entwicklungsmöglichkeiten eröffnen.
Ein angemessenes gestuftes und flexibles Angebot
an neuen Gewerbeflächen soll nachhaltig den
Gewerbestandort Kaarst stärken. Hierzu hat die
Stadt Kaarst bereits umfassend Grunderwerb im
Entwicklungsgebiet getätigt.
© Drees & Sommer Seite 2
Aufgabenstellung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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2
Vorgehensweise und Methodik
2 V o r g e h e n s w e i s e

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
2 Vorgehensweise und Methodik
2.1 Erläuterungen zur Methodik
Grundsätzlich schlägt Drees & Sommer bei der
Erarbeitung einer langfristig angelegten Entwicklungsstrategie
eine stufenweise Erarbeitung
vor. Die im Rahmen dieser Bearbeitung vorgelegte
Entwicklungskonzeption ist die Grundlage für eine
geordnete und flexible Ansiedlungsstrategie. Auf
der Grundlage einer gemeinsam erarbeiteten Zieldefinition
Strategieentwicklung werden in Stufe 1
die Rahmenbedingungen analysiert und in wesentliche
Eckpunkte sowie Stärken und Schwächen des
Standortes zusammengeführt. Eine Strukturierung
des Gebietes aufgrund der Größe und der unterschiedlichen
Anforderungen geht damit einher.
In der zweiten Stufe werden dann für die Teilgebiete
Teilkonzeptionen in unterschiedlicher Maßstäblichkeit
und Bearbeitungstiefe in Konzeptform
bearbeitet, die sich in einer Rahmenkonzeption für
das Gesamtgebiet wiederfinden.
Abb. 2: Übersicht Methodik
Für die aufgrund der Analyse definierten Teilgebiete
ergeben sich somit unterschiedliche Entwicklungsoptionen
und Handlungsfelder. Die
Gesamtausrichtung aus Sicht der Stadtentwicklung
unter Berücksichtigung des Bestandes sowie der
wirtschaftlichen und städtebaulichen Ziele werden
dabei berücksichtigt. Zusammengefasst wird die
entwickelte Konzeption in einer planerischen Darstellung
als Leitbild / Rahmenplanung und in einer
nach Prioritäten gegliederten Maßnahmenplanung.
Insoweit kann die Gesamtentwicklungskonzeption
nur für einzelne Themen konkretere Aussagen zur
kurzfristigen Entwicklung treffen. Die eher mittel-
und langfristig angelegten Aussagen bedürfen
einer schrittweisen Prüfung und Fortschreibung im
weiteren Prozess.
Die in Abbildung 2 dargestellte Stufe 3 ist der
aktive Planungs- und Ansiedlungsprozess, der sich
an die Verabschiedung einer Rahmenkonzeption
anschließen muss.
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Vorgehensweise
und Methodik

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Der folgende Terminplan zeigt den groben Ablauf des Bearbeitungszeitraums zwischen August 2010 und
Mai 2011.
Abb. 3: Terminplan
2.2 Termine und Workshops
Neben dem regelmäßigen Austausch mit den
Fachbehörden sowie der Wirtschaftsförderung der
Stadt Kaarst fanden im Zuge der Bearbeitung der
Rahmenplanung drei Workshops in Kaarst statt. An
den Workshops, die von Drees & Sommer geleitet
wurden, nahmen Vertreter der Stadtverwaltung, der
Fraktionen, des Förderkreises Holzbüttgen und
ausgewählte Experten teil.
� Workshop 1: Aufnahme von Ideen und
Strategieansätzen als Input für die Analysephase
� Workshop 2: Vorstellung und Abstimmung des
Entwurfs zur Rahmenplanung und Aufnahme
von Hinweisen und Ergänzungen
� Workshop 3: Präsentation und Diskussion
Entwurf Endbericht
Projektbeteiligte im Rahmen der Bearbeitung
waren:
Name Institution
Franz-Josef Stadt Kaarst
Moormann Bürgermeister
Manfred Stadt Kaarst
Meuter
Techn. Beigeordneter
Dieter Güsgen Stadt Kaarst
Bereich Liegenschaften und
Wirtschaftsförderung
Hubert Zirbes Stadt Kaarst
Bereich Liegenschaften und
Wirtschaftsförderung
Bruno Nelles Stadt Kaarst, Stadtentwicklung,
Planung und Bauordnung
Winfried Stadt Kaarst, Stadtent-
Warner
wicklung, Planung und Bauordnung
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Vorgehensweise
und Methodik

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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3
Grundlagenermittlung und
Bestandsanalyse
3 G r u n d l a g e n e r m i t t l u n g

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3 Grundlagenermittlung und Bestandsanalyse
3.1 Abgrenzung des Entwicklungsgebietes
Neben der eigentlichen Entwicklungsfläche zur
Neuausweisung mit dem potenziellen Standort des
IKEA-Marktes, die eine Fläche von ca. 55 ha ausmacht,
wurde in Abstimmung mit der Stadt Kaarst
die Abgrenzung des Betrachtungsraums erweitert
auf die bestehenden Gewerbegebiete Hüngert 1
sowie die Bestandsgebiete im Bereich Düsselstraße
und Weckenhof. Aufgrund der Dimension der
Neuausweisung und der möglichen Auswirkungen
einer Verlagerung des IKEA-Standortes ist es
konsequent, auch die möglichen Wechselwirkungen
in den Bestandsgebieten zu betrachten.
Abb. 4: Abgrenzung des Untersuchungsgebietes (Quelle: Auszug Realnutzungskarte Kaarst)
Insbesondere die Entwicklung von Flächen-
Potentialen, die sich bereits im Eigentum der Stadt
Kaarst befinden und die Entwicklungschance, die
sich durch eine Verlagerung des IKEA-Möbelhauses
und des IKEA-Lagerhauses ergeben, stellen
zusätzliche Potentiale der Stadtentwicklung dar, die
in der Gesamtstrategie zur weiteren Entwicklung
von Hüngert II berücksichtigt werden müssen.
Insgesamt umfasst das in der Grafik dargestellte
Gebiet rund 177 ha und liegt zum großen Teil
innerhalb des allgemeinen Siedlungsbereiches.
Im Osten wird das Untersuchungsgebiet durch die
Autobahn A 57 begrenzt. Im Süden bilden die
ineinander übergehenden Straßen am Mühlenweg
und Auf dem Berg die Grenze. Südöstlich begrenzt
die Gemarkungsgrenze zu Neuss das Gebiet. Die
K 37 in Fortführung der Siemensstraße bildet die
westliche Abgrenzung. Nördlich bildet die Königsberger
Straße und die Girmes-Kreuzstraße als
Übergang zwischen Gewerbegebiet und Wohngebiet
die Grenze. (siehe Anlage 1)
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Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.2 Übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung
Die Bestandsstrukturen im Bereich Gewerbegebiet
Kaarster Kreuz zeigen eine eher ungeordnete
städtebauliche und nutzungsbezogene Entwicklung.
Es sind einige Nutzungscluster (z.B.
Wohnmeile und Autohandel) erkennbar. Mit der
Option, das Möbelhaus IKEA am Standort Kaarst
zu verlagern, ergeben sich zum einen Erfordernisse
zur geordneten Neuausweisung bzw. Erweiterung
des Gebietes Hüngert. Gleichzeitig entstehen
Chancen sowohl für die Bestandsgebiete als auch
für die nachhaltige und verträgliche Entwicklung
von Gewerbeflächenangeboten vor allem für
lokale und auch regionale Unternehmen.
Abb. 5: Übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung
Die Bedeutung des Entwicklungsgebietes Kaarster
Kreuz zeigt sich darin, dass keine andere sinnvolle
und angemessene Ausweitung der Siedlungsfläche
laut Regionalplan in anderen Bereichen von Kaarst
möglich sind. Die Lage und die Einbindung in die
Siedlungs- und Landschaftsstruktur sprechen für
den Standort. Angelehnt an die städtebaulichen
Ziele muss jedoch eine angemessene und flächenschonende
Aufsiedlung erfolgen.
Die übergeordneten Ziele der Stadtentwicklung
werden wie folgt formuliert und bilden den
Rahmen für die weitere Bearbeitung.
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Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.3 Übergeordnete Siedlungsstrukturen
Um eine grundsätzliche Bewertung der geplanten
Siedlungserweiterung durchführen zu können, ist es
wichtig, Siedlungsstrukturen übergeordnet zu analysieren.
Der folgende Plan des übergeordneten
Leitbildes zeigt die Erweiterung der vorhandenen
Siedlungsstruktur in Richtung Süden. Weiterhin
werden die Freibereiche und Siedlungskanten dargestellt.
Übergeordnete Grünverbindungen sind
mit grünen Pfeilen markiert.
Abb. 6: Übergeordnete Siedlungsstrukturen
Es ist zu erkennen, dass die Siedlungsflächen von
Neuss und Kaarst in einem übergeordneten Band
von West nach Ost erstrecken und durch die
Hauptachsen der Autobahnen getrennt sind. Im
gleichen Maß ist das Gebiet durch großräumige
Landwirtschaftsflächen und Grünbereiche gegliedert.
Die Abbildung 6 deutet an, dass grundsätzlich
die geplante südliche Erweiterung der
Siedlungsfläche von Kaarst keinen Fremdkörper in
der vorhandenen Siedlungsstruktur darstellt.
© Drees & Sommer Seite 7
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.4 Planungsrecht
3.4.1 Regionalplan
Laut Regionalplan L4704 Krefeld von 2009 liegt
ein Großteil des Entwicklungsgebietes im Allgemeinen
Siedlungsbereich (ASB). Der süd-westliche
Teil wird als Allgemeine Agrar- und Freiraumfläche
aufgeführt.
Abb. 7: Auszug Regionalplan
(Quelle: Regionalplan L4704 Krefeld 2009)
3.4.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Kaarst
von 1982 wird das Entwicklungsgebiet Hüngert II
ausschließlich als „Flächen für die Landwirtschaft“,
das Entwicklungsgebiet Hüngert und Bruchweg
hauptsächlich als „Gewerbliche Baufläche“ ausgewiesen.
Zudem sind „Flächen für Landwirtschaft“
und „Flächen für Ver- und Entsorgung“ im Westen
sowie „Flächen für Land- und Forstwirtschaft“ im
Osten des Gebietes dargestellt. Die Flächen nördlich
der Neersener Straße werden im Flächennutzungsplan
(FNP) der Stadt Kaarst hauptsächlich
als „Gewerbliche Baufläche“ ausgewiesen. Zudem
sind „Flächen für Land- und Forstwirtschaft“ im
Osten des Gebietes zu finden.
Abb. 8: Auszug aus Flächennutzungsplan
3.4.3 Bebauungsplanung
Die Altflächen IKEA sollen wegen des bestehenden
Planrechts möglichst in die Verfügung der Stadt
Kaarst kommen (z. B. durch Tausch), um Fehlentwicklungen
im Gebiet zu vermeiden.
� B-Pläne für Hüngert II sind noch nicht aufgest.
� Folgende B-Pläne sollen im Zuge der Entwicklung
aufgestellt werden.
o 2 Bebauungspläne für weitere Unternehmensverlagerungen
und
neuansiedlungen (westliches Teilgebiet und
mittleres Teilgebiet)
o 1 Bebauungsplan für die Verlagerung von
IKEA (Landesplanerische Abstimmung
erfolgt, Aufstellungsbeschluss) östliches
Teilgebiet
o 3 Bebauungspläne für die Verkehrserschließung
und Randnutzungen (Bürgerbeteiligung
Abb. 9: B-Plan Nr. 86, 90, 110
© Drees & Sommer Seite 8
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.5 Bestandssituation
Drees & Sommer führte durch mehrere Ortsbegehungen
eine Bewertung und
Charakterisierung des Untersuchungsgebietes
durch. Um eine Grundordnung für die weitere
Bearbeitung festzulegen, wurde eine Gliederung
des Gebietes anhand bestehender Strukturen und
Verkehrsachsen durchgeführt.
Abb. 10: Flächenbilanz Teilgebiete
Anhand dieser Charakterisierung erfolgte eine Aufteilung
in drei Teilgebiete A, B und C. Diese Aufteilung
wurde im ersten Workshop vorgestellt und
freigegeben.
Teilflächen Dominierende Nutzungen Größe (ha)
Teilfläche A Landwirtschaft 75
Teilfläche B Dienstleistung, Handwerk, Gewerbe 55
Teilfläche C Handel, Dienstleistung 47
Gesamtfläche 177
Die Einordnung der Teilgebiete in zukünftige
Handlungsfelder erfolgt durch die Bestandsaufnahme
und Charakterisierung, die wie folgt zusammengefasst
wird:
© Drees & Sommer Seite 9
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.5.1 Teilgebiet A – Hüngert II
Das Teilgebiet A ist das südliche der drei Teilgebiete
und wird im Osten durch die Autobahn
A57 und im Westen durch die Siemensstraße begrenzt.
Die südliche Grenze bildet die Straße Auf
dem Berg (Pannenbecker Hof / Schiffer Hof). Die
nördliche Grenze stellt im Osten die Straße
Hüngert und im Westen die Siemensstraße dar.
Das Teilgebiet A hat eine Größe von rund 70 ha.
In diesem Gebiet sind hauptsächlich landwirtschaftliche
Nutzflächen vorzufinden, sowie einige
Höfe und Gärtnereien.
Teilgebiet Charakterisierung
A - 75 ha � Landwirtschaftliche Nutzfläche nach FNP
Hof am Großen Mühlenweg
Umsiedlungsfläche IKEA
Abb. 11: Ist-Situation Teilgebiet A
� Undefinierter Siedlungsrand und Höfe
� Landwirtschaftliche Betriebe in Randlage
� Landwirtschaftliche Wegebeziehungen
� Teilweise Flächen im Besitz der Stadt
� Teilweise noch im Einzugsbereich der Regiobahn
Blick von der Siemensstraße Richtung Süden
Blick von „Auf dem Berg“ auf Gebiet B
© Drees & Sommer Seite 10
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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3.5.2 Teilgebiet B – Hüngert I und Randbereiche
Das Teilgebiet B liegt in der Mitte zwischen den
Teilgebieten A und C. Die nördliche Grenze bildet
die Friedrich-Krupp-Straße. Im Osten wird das
Gebiet durch die Autobahn A 57 und im Westen
vom östlichen Siedlungsrand von Holzbüttgen
begrenzt. Die südliche Grenze bilden die Siemensstraße
und Hüngert. Das Teilgebiet B hat eine
Größe von rund 50 ha und teilt sich auf in einen
westlichen Bereich „Am Bruchweg“ und einen
östlichen Bereich „Hüngert I“.
Teilgebiet Charakterisierung
Das Gewerbegebiet „Am Bruchweg“ stellt sich als
ein uneinheitliches und ungeordnetes Mischgebiet
dar. Es dominieren Dienstleistungs-, Gewerbe- und
Handelsnutzungen. In Hüngert I sind noch
Flächenpotentiale vorhanden. Entlang des Bruchweges
haben sich zudem Rotlicht-Etablissements
angesiedelt. Stilprägend für das Teilgebiet sind die
große Logistikfläche von L’Oreal inklusive
Optionsfläche, sowie zahlreiche Kfz-Händler und
Autowerkstätten. Missstände stellen punktuelle
Leerstände, ein großer Schrotthandel im Osten auf
Neusser Gemarkung sowie vom Erscheinungsbild
her unattraktive Containerhändler dar.
B – 55 ha � Östliches Teilgebiet mit geordneter gewerblicher Neuentwicklung und mit Flächenpotentialen
� Verträgliche gewerbliche Nutzungsmischung
� Einschränkungen durch Autobahntrasse, Hochspannungsleitungen
� Schrotthändler angrenzend auf Neusser Gemarkung
� Gute Verkehrsanbindung
� Westliches Teilgebiet mit heterogenem Erscheinungsbild (Nutzungen und Flächengrößen)
� Im Einzugsgebiet der Regiobahn
� Struktur aus kleinen und mittleren Unternehmen
� Vereinzelt Leerstände / ungenutzte Flächen
� Vereinzelt noch kein geordneter Übergang zwischen Wohnen und Gewerbe
� Aufwertung durch Herstellung Grünzug Commerhof
� Wohn- und Mischgebiet in Insellage entlang der K37 alt
Spielhalle / Casino
Grünzug Commerhof
Abb. 12: Ist-Situation Teilgebiet B
Viebrockhaus Musterhauspark
Bismarck Maschinenhaus, Daimlerstraße
Unternehmen Schiessl
Poco-Lager , Daimlerstraße
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Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.5.3 Teilgebiet C – Bestandsgebiet nördlich
Neersener Straße
Zwischen Teilgebiet B und C verläuft die
Regiobahnlinie, mit einer Haltestelle „Kaarst IKEA“,
die Kaarst mit Düsseldorf verbindet.
Das Teilgebiet C wird im Norden durch die angrenzenden
Wohngebiete der Stadt Kaarst begrenzt.
Die östliche Grenze bildet die Autobahn
A57 und die westliche Grenze die Straße „Am
Sandfeld“. Der Süden des Teilgebietes wird durch
Teilgebiete Charakterisierung
die Neersener Straße begrenzt. Das Teilgebiet C
hat eine Größe von ca. 36 ha. Dieses Gebiet wird
dominiert von den Nutzungen Dienstleistung und
Handel. Stilprägend sind diverse Möbel-/ Einrichtungshäuser,
allen voran IKEA sowie Autohäuser.
Im Osten des Gebietes innerhalb der
Autobahnschleife sind größere Freiflächen und
Fastfood-Ketten vorhanden.
C – 57 ha � Gute Verkehrsanbindung
� Haltepunkt Regiobahn im westlichen Bereich
� Cluster Möbel-Handel
� Cluster Autohandel / Werkstätten
� Handelsschwerpunkt Discounter und Möbel
� Entwicklungspotentiale vorhanden
� Vereinzelte Leerstände / ungenutzte Flächen
� Fehlende Übergänge zwischen Gewerbe und Wohnen
� Einschränkungen durch Autobahntrasse, Hochspannungsleitungen und Topographie
Hof in der Autobahnschleife
Wohnbebauung, Düsselstraße
Abb. 13: Bilder Teilgebiet C
IKEA Altstandort
Uni-Polster, Düsselstraße
Mit dieser vorgenommenen Charakterisierung
erfolgen im Weiteren die Bewertung der städtebaulichen
Stärken und Schwächen sowie die Darstellung
möglicher EntwicklungsPotentiale für
Einzelflächen bzw. für die Ausweisung des Teilgebietes
A.
Wohnmeile Kaarst
Poco-Möbelhaus, Nierstraße/Düsselstraße
Insoweit erfolgt nur für die Teilfläche A die Erarbeitung
einer konkreten Konzeption. In den Teilflächen
B und C wird für die definierten
FlächenPotentiale eine Projektidee für das Leitbild
formuliert.
© Drees & Sommer Seite 12
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
3.6 Nutzungsstruktur
Im Zuge der Bestandsanalyse wurde durch Ortsbegehungen
und ergänzende Recherchen die
Nutzungsstruktur in den Teilgebieten aufgenommen.
Der Plan in Anlage 2 zeigt im Überblick
die Mischung zwischen den Nutzungsbausteinen
Wohnen, Dienstleistungen, Handel,
Gewerbe/Handwerk und Freizeiteinrichtungen. Es
zeigt sich deutlich, dass im Teilgebiet C der
Handel seinen Schwerpunkt hat (Möbel, Auto,
Lebensmittel) zudem bildet die Straßenmeisterei
und das Hotel weitere flächenbezogene Schwerpunkte.
Im Teilgebiet B zeigt sich eine deutliche Mischung,
die relativ ungeordnet die Schwerpunkte
Gewerbe/Handwerk, Handel und Dienstleistungen
aufweist, darüber hinaus sind Freizeiteinrichtungen
sowie ein kleinerer Wohnschwerpunkt enthalten.
Im östlichen Teilgebiet B liegen Flächenpotentiale
zur weiteren Entwicklung vor.
Das Teilgebiet A (zukünftige Entwicklungsfläche
Hüngert II) wird aktuell geprägt durch landwirtschaftliche
Nutzungen. In den Randbereichen sind
einzelne Wohnnutzungen platziert.
Es zeigt sich deutlich, dass im Rahmen der Entwicklungskonzeption
der Fokus nicht nur auf die
Entwicklung des Teilgebietes A gelegt werden
kann, sondern, auch in den bestehenden
Quartieren Handlungsbedarf bezüglich der Aufwertung
und Neuordnung bestehen. Die Zielformulierungen
werden im Weiteren darauf ausgerichtet.
3.7 Eigentumsverhältnisse
Die Abbildung 14 - Eigentumsverhältnisse zeigt
auf, dass in den Teilgebieten B und C nur wenige
Flächen im Besitz der Stadt sind. Das bedeutet,
dass die Stadt auf diese Flächen nur im geringen
Maße einwirken kann. Sollten allerdings private
Flächen zum Verkauf stehen, muss die Stadt überlegen,
diese zu sichern.
Im Teilgebiet A verfügt die Stadt Kaarst bereits
über relativ große Flächen. Für die qualitative
Entwicklung von Hüngert II ist eine rechtzeitige
Grundstückssicherung seitens der Stadt notwendig.
Die Stadt Kaarst hat im Zuge der Vorbereitungen
zur Verlagerung von IKEA vor allem im östlichen
Bereich die relevanten Grundstücksflächen erworben.
Gleichzeitig sind auch im westlichen Bereich
des Teilgebietes A an der Siemensstraße
bereits eine große Fläche im Eigentum der Stadt
Kaarst.
Teilgebiet* Eigentum Stadt
in m² (in %)
gelb
A (Flächen 310.000
innerhalb ASB) (57 %)
Eigentum Privater
in m² (in %)
blau
234.000 (43 %)
B 47.900 (9 %) 506.100 (91 %)
C 35.150 (7 %) 436.850 (93 %)
*Alle Flächen Zirkaangaben als Bruttoentwicklungsflächen
Im Teilgebiet B ist ersichtlich, dass die erforderlichen
Grundstücksbereiche für die Trasse der
K37n gesichert sind. Zudem ist das von der K37
tangierte „Premium“ Grundstück an der Ecke
Neersener Straße / Siemensstraße als bedeutendes
Flächenpotenzial anzusehen.
Im Teilgebiet C beschränkt sich das Flächenpotenzial
der Stadt Kaarst auf die Flächen, die im
Zuge der Neuanbindung der K37n innerhalb des
Autobahnohrs liegen. Die darüber hinaus
gehenden städtischen Flächen stellen ein ergänzendes
Flächenpotenzial dar. (Siehe Anlage 3)
Zur weiteren strukturierten Entwicklung im
Gesamtgebiet ist eine vorsorgende Baulandpolitik
vorzunehmen.
© Drees & Sommer Seite 13
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 14: Eigentumsverhältnisse
3.8 Workshop I - 26.11.2010
Die Erstellung der Unterlagen und Bestandsanalyse
wurde ergänzt durch Gespräche mit den beteiligten
Bereichen der Verwaltung und einen
Workshop mit Vertretern der Stadt, Politik
(Fraktionen des Stadtrates), Förderkreis
Holzbüttgen, Verwaltung und externen Externen.
Ziel des ersten Workshops am 26.11.2010 war es,
anhand von Leitthemen Hinweise und Aspekte, die
in Zusammenhang mit der Gesamtentwicklung
stehen, zu erfassen. Der Workshop schloss die
Grundlagenermittlung und Analyse zur Bearbeitung
der Entwicklungskonzeption ab.
Die Randbedingungen, Anregungen und Hinweise
können in folgende Leitthemen zusammengefasst
werden:
� Standortprofil Kaarster Kreuz
� Planerische Eckpunkte
� Strukturen und Zonierung
� Nutzungen
� Verkehr und Grün
© Drees & Sommer Seite 14
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 15: Zusammenfassung wesentlicher Leitthemen
© Drees & Sommer Seite 15
Grundlagenermittlung
und Bestandsanalyse

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
© Drees & Sommer
4
Markt- und Standorteinschätzung
4 M a r k t - u n d S t a n d o r t e i n s c h ä t z u n g

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4 Markt- und Standorteinschätzung
Im Folgenden ist die Markt- und Standorteinschätzung
für Kaarst nach Untersuchungsschwerpunkten
zusammengefasst. Im Ergebnis werden
Nutzungsschwerpunkte und mögliche Potentiale
bewertet. Eine Stärken-/ Schwächen-Bewertung ergänzt
die Informationen. Folgende Bereiche
wurden anhand von sekundär-statistischen Daten
untersucht:
� Strukturdaten
� Soziodemographische Daten
� Wirtschaft
� Branchencluster
� Verkehr
� Tourismus
� Immobilienmarkt
Folgende Quellen wurden hierzu verwendet:
� Stadt Kaarst
� Rhein-Kreis Neuss
� IHK Mittlerer Niederrhein
� Bundesagentur für Arbeit
� Zukunftsatlas Prognos AG
� Einzelhandelsgutachten CIMA GmbH
� Internetrecherchen / Eigene Erhebungen
Abb. 16: Lage der Stadt im Bundesgebiet, sowie im Ballungsgebiet Rhein-Ruhr
4.1 Standortanalyse
4.1.1 Geographische Lage
Die Stadt Kaarst mit einer Bevölkerung von rund
41.750 Einwohner liegt in Nordrhein-Westfalen,
dem bevölkerungsreichsten Bundesland. Die Stadt
liegt auf der westlichen Rheinseite am Rande des
Ballungsgebietes Rhein-Ruhr im Rhein-Kreis Neuss.
Kaarst grenzt im Nordosten an die Stadt
Meerbusch. Im Osten bilden die Autobahnen A57
die Grenze zur Stadt Neuss. Der gemeinsame
Grenzverlauf im Südosten erstreckt sich über landwirtschaftlich
genutzte Flächen. Im Süden und
Südwesten grenzen die Stadtteile Büttgen, Driesch
und Vorst an die Nachbarstadt Korschenbroich.
Westlich des Kaarster Sees und im weiteren Verlauf
nordwestlich der Autobahn A52 findet sich die
Grenze zur Stadt Willich im Kreis Viersen.
Das Entwicklungsgebiet liegt im Süd-Osten des
Kaarster Stadtgebietes.
© Drees & Sommer Seite 16
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 17: Lage des Entwicklungsgebietes im Stadtgebiet Kaarst
4.1.2 Strukturdaten
Die Stadt Kaarst liegt als Mittelzentrum zwischen
den Oberzentren Mönchengladbach, Krefeld und
Düsseldorf. Auf einer Fläche von 37,4 km² leben
im Jahr 2010 ca. 41.750 Menschen. Die im
deutschlandweiten Vergleich hohe Bevölkerungsdichte
von 1.118,9 Einwohner pro km² kann als
Indikator gelten, dass in Kaarst nur wenige Freiflächen
zur Verfügung stehen.
Daher stellen die großen Freiflächen in Hüngert II
eine Besonderheit im Kaarster Stadtgebiet dar.
Die geringe Arbeitslosenquote von 4,9 % (2010)
zeigt auf, dass Kaarst in einer wirtschaftlich starken
Region liegt. Die Kaufkraftkennziffer von Kaarst
liegt mit 118,5 deutlich über dem nationalen
Durchschnitt (Kaufkraftkennziffer 100).
Lage/Einordnung Kaarst als Mittelzentrum zwischen den Oberzentren Mönchengladbach,
Krefeld und Düsseldorf im Rhein-Kreis Neuss
Gemeindestruktur 5 Stadtteile: Kaarst (23.297 EW), Büttgen (6.319 EW), Holzbüttgen
(5.947 EW), Vorst (5.436 EW), Driesch (752 EW)
Fläche 37,4 km²
Bevölkerungszahl 41.750 (2010)
Bevölkerungsdichte 1.118,9 Einwohner/km²
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 7.463 (2008)
Arbeitslosenquote 4,9 % (2010)
Kaufkraftkennziffer 118,5 (2010)
Umsatzkennziffer 114,9 (2010)
Quellen: Demographiefakten Kaarst, Regionalplanungsbehörde Düsseldorf, Einzelhandelsgutachten CIMA 2010, Stadt Kaarst
© Drees & Sommer Seite 17
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.1.3 Soziodemographische Daten
Die Stadt Kaarst weist im bundesweiten Vergleich
eine fast fünfmal höhere Bevölkerungsdichte auf.
Die Altersstruktur der Bevölkerung deckt sich im
Wesentlichen mit dem Bundesdurchschnitt. Das
Durchschnittsalter liegt allerdings mit 44,9 Jahren
knapp 2 Jahre über dem Bundesdurchschnitt. Die
Bevölkerungsentwicklung in Kaarst stieg bis 2002
an, ist seit dem jedoch leicht rückläufig. Für die
Zukunft wird ein Rückgang der Bevölkerung in
Kaarst um -5,8 % prognostiziert (NRW: -4,2%).
Der Ausländeranteil in Kaarst ist mit 7,9 % im
Vergleich zum landesweiten Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen
relativ gering.
Bezüglich der Altersstruktur der Bevölkerung kann
keine Besonderheit im Vergleich zum Gesamttrend
in Deutschland erkannt werden. Die Bevölkerungsentwicklung
zeigt, dass in den Jahren bis 1996 ein
stetiger Anstieg erfolgt ist, was vermutlich mit der
sukzessiven Etablierung des Wohnstandortes
Kaarst im Umfeld von Düsseldorf und entsprechende
Wohnungsangebote begründet ist. Ab
1998 zeigt sich ein schwankendes Bild, dass zum
Teil mit dem zunehmenden Wettbewerb der
Standorte und den unterschiedlichen Angeboten
am Wohnungsmarkt begründet ist.
Filter Daten Bewertung
Bevölkerungszahl 41.750 (2010)
Bevölkerungsdichte 1.118,9 Einwohner/km² BRD-Durchschnitt von
231 EW/km²
Bevölkerungsstruktur Unter 6 Jahre: 4,6 %
6 bis 18 Jahre: 11,9 %
18 bis unter 25 Jahre: 6,7 %
25 bis 40 Jahre: 15,8 %
40 bis 65 Jahre: 38,1 %
65 Jahre und älter: 22,9 %
Kaarst altert analog zur
restlichen Bundesrepublik
Durchschnittsalter 44,9 Jahre Über dem NRW-Durchschnitt
von 42,8 Jahren
Bevölkerungsentwicklung
(1987 bis 2010)
Bevölkerungsprognose
(2006 bis 2025)
Anteil der Menschen mit
Migrationshintergrund
Rückläufige Bevölkerungsentwicklung
zwischen 2002 und
2010
- 5,8 % Stärkerer Bevölkerungsrückgang
gegenüber
dem Rhein-Kreis-Neuss
7,9 % (2008)
mit - 4,2%
Im Vergleich zum NRW-
Durchschnitt
gering
relativ
Quellen: Wirtschaftsförderung Kaarst, Demographiefakten Kaarst, Demographiebericht Kaarst, Bertelsmann-Stiftung
© Drees & Sommer Seite 18
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.1.4 Wirtschaft
Die Kaarster Wirtschaft konzentriert sich sehr stark
auf die Bereiche Handel und Dienstleistung. Nur
etwa 16 % der Beschäftigten sind im
produzierenden Gewerbe tätig. Den Beschäftigungsmotoren
Handelsvermittlung und
Großhandel, Gesundheits- und Sozialwesen,
unternehmensnahe Dienstleistungen, öffentliche
Verwaltung und Datenverarbeitung und Forschung
stehen Branchen mit rückläufiger Beschäftigung
(z.B. Baugewerbe, Gastgewerbe und Verkehr)
gegenüber.
Im Laufe der Jahre haben sich in Kaarst eine Reihe
von bekannten Unternehmen angesiedelt, u.A.
Parker Hannifin, IKEA, L’Oréal und 11883 Telecom.
Kaarst besitzt im regionalen Vergleich einen
negativen Pendlersaldo von -6.150, d.h. viele im
Umkreis Beschäftigte nutzen Kaarst als Wohnort,
arbeiten jedoch Auswärts. Die gleiche Tendenz
zeigt das Fachkräftevorkommen auf. Viele Hochqualifizierte
nutzen Kaarst als Wohnort, aber nur
vergleichsweise wenige sind auch in Kaarst beschäftigt.
Filter Daten Bewertung
Beschäftigungsstruktur Handel, Gastgewerbe und Verkehr:
44,58 %
Sonstige Dienstleistungen: 37,77 %
Produzierendes Gewerbe: 15,53 %
Land- und Forstwirtschaft: 2,12 %
Beschäftigungsmotoren
(wichtige Branchen mit
steigender Beschäftigung)
Problembranchen
(wichtige Branchen mit rückläufiger
Beschäftigung)
Handelsvermittlung und Großhandel,
Gesundheits- und Sozialwesen, unternehmensnahe
Dienstleistungen,
öffentliche Verwaltung, Datenverarbeitung
und Forschung
Baugewerbe, Gastbewerbe, Verkehr
Kaarster Wirtschaft stark von
Handel und Dienstleistung
geprägt
Leitunternehmen Parker Hannifin GmbH, Produktion, 300 Beschäftigte in Kaarst
Gärtner Pötschke GmbH, Handel, 200 Beschäftigte in Kaarst
IKEA Deutschland GmbH, Handel,
300 Beschäftigte in Kaarst
L'Oréal Luxusprodukte GmbH, Produktion/Logistik,
120 Beschäftigte in Kaarst
11883 Telecom GmbH, Telekommunikation, 250 Beschäftigte in
Kaarst
Pendlerverhalten Einpendler: 5.260
Auspendler: 11.410
Pendlersaldo: -6.150
Fachkräftevorkommen Hochqualifizierte am Arbeitsort: 6,8 %
Hochqualifizierte
am Wohnort: 12,2 %
Steuerhebesätze Gewerbesteuer: 444
Grundsteuer A: 237
Grundsteuer B: 411
größter Auspendlerüberschuss
der Region, Kaarst als Wohnort
für im Umkreis Beschäftigte
Viele Fachkräfte nutzen Kaarst
als Wohnort, nicht aber als
Arbeitsort
regionaler Durchschnitt
Quellen: Demografiefakten Kaarst, Regionalplanungsbehörde Düsseldorf, Immobilienmarktbericht Bulwien Gesa 2009, Demografie-
bericht Kaarst, Bertelsmann-Stiftung
© Drees & Sommer Seite 19
Markt- und
Standorteinschätzung

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.1.5 Verkehr
Der Standort Kaarst verfügt über eine hervorragende
Verkehrsanbindung. Mit drei Anschlussstellen
liegt Kaarst direkt an den Autobahnen A 52
und A 57 (Autobahnkreuz Kaarst) und ist somit
ideal ins überregionale Straßenverkehrsnetz
integriert. Die Einbindung in den ÖPNV ist durch
die fünf Regiobahn-Haltestellen und die diversen
Buslinien ebenfalls sehr gut.
Per Regiobahn lässt sich in 30 Minuten der Hauptbahnhof
Düsseldorf erreichen, von wo aus überregionale
Schnellzüge (ICE/IC) innerhalb ganz
Deutschlands verkehren. In unmittelbarer Nähe
befinden sich außerdem der International Airport
Düsseldorf und der Regionalflughafen Mönchengladbach.
Nur 7 km Entfernung trennen Kaarst
vom NDH Hafen Neuss und 14 km vom NDH
Hafen Düsseldorf, welche eine wichtige
strategische Position für die Wirtschaft darstellen.
Filter Daten Bewertung
Autobahnanbindung
ÖPNV
Flughafen
Hafen (Entfernungen)
direkte Anbindung durch drei Anschlussstellen
an die A52 und die A57, Autobahnkreuz
Kaarst
Lage im Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR),
S-Bahn-Anschluss (5 Haltestellen, 2 Linien),
HBF Düsseldorf (ICE/IC) 30 Minuten Fahrzeit
entfernt, diverse Buslinien
International Airport Düsseldorf (DUS) 20 km
bzw. 20 Autominuten entfernt,
Regionalflughafen Mönchengladbach (MGL)
10 km bzw. 10 Autominuten entfernt
NDH Hafen Neuss 7 km
NDH Hafen Düsseldorf 14 km
Hafen Stürzelberg Dormagen 18 km
Hafen Duisburg 38 km
Quellen: Homepage Kaarst, Homepage Verkehrsverbund Rhein-Ruhr, Expertengespräch Aengevelt, Eigene Erhebung
Abb. 18: Linienplan Rhein-Kreis-Neuss, Quellen: www.kaarst.de
überragende Verkehrsanbindung
überragende Verkehrsanbindung
überragende Verkehrsanbindung
überragende Verkehrsanbindung
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Markt- und
Standorteinschätzung

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.1.6 Tourismus
Der Tourismus in Kaarst konzentriert sich vorwiegend
auf den Geschäftsreiseverkehr mit kurzer
Aufenthaltsdauer. Das Messegeschäft in Düsseldorf
nimmt hierbei eine besondere Stellung ein. Die
Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass die Anzahl
der Ankünfte und der Übernachtungen stark ansteigt,
die durchschnittliche Aufenthaltsdauer aber
leicht sinkt.
Indikator Bewertung
Anzahl der Ankünfte 2008: 44.778
2003: 33.750
2002: 34.305
2001: 32.972
Übernachtungen 2008: 83.219
2003: 66.309
2002: 68.545
2001: 64.629
Aufenthaltsdauer
(in Tagen)
2008: 1,9
2003: 2,0
2002: 2,0
2001: 2,0
Quellen: Einzelhandelsgutachten CIMA 2004 & 2010
starker Anstieg in der
letzten Jahren
starker Anstieg in den
letzten Jahren
Tendenz leicht fallend
© Drees & Sommer Seite 21
Markt- und
Standorteinschätzung

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.1.7 Zusammenfassung (Stärken – Schwächen)
Standorteinschätzung
Segment Stärken Schwächen
Soziodemographische Daten � Ausländeranteil im landes- � Durchschnittsalter ca. 2 Jahre über
weiten Vergleich relativ gering dem Bundesdurchschnitt
� Rückläufige Bevölkerungsent-
Wirtschaft � Wirtschaft konzentriert sich auf
wicklung prognostiziert
� Rückläufige Beschäftigung im Bau-
Handel / DL
gewerbe, Gastgewerbe, Verkehr
� Beschäftigungsmotoren: � Negatives Pendlersaldo
Handelsvermittlung, Großhandel,
Gesundheits- und
Sozialwesen, unternehmensnahe
DL, öffentliche Verwaltung,
Datenverarbeitung &
Forschung
� Standort bekannter Unternehmen:
u.a. Parker Hannifin,
IKEA, L’Oreal, 11833 Telecom,
Datango AG, Gärtnerei
Pötschke
Verkehr � Hervorragende Verkehrs- � Zeitweise hohes Verkehrsaufanbindung
mit drei Autobahnkommen und Verkehrsprobleme auf
anschlussstellen
� Sehr gute ÖPNV Anbindung
durch fünf Regiobahn Haltestellen
und diverse Buslinien
� In unmittelbarer Nähe befinden
sich der International
Airport Düsseldorf und der
der K37 und Neersener Straße
Regionalflughafen
gladbachMönchen-
� Max. 40 km Entfernung zu vier
Häfen in der Umgebung
Tourismus � Anzahl der Ankünfte und Übernachtungen
steigt seit 2001
stark an
Thesen zum Standortprofil Kaarst
� Kaarst ist Wohnstandort mit hohem Auspendlersaldo
� Kaarst besitzt eine gute Lage innerhalb des
Städtedreiecks der Oberzentren Düsseldorf,
Mönchengladbach und Krefeld
� Kaarst liegt im unmittelbaren Einzugsbereich
Düsseldorfs, umgeben von ländlichen Strukturen
� Kaarst ist optimal an den überregionalen Verkehr
angebunden
� In der Regel kurze Aufenthaltsdauer
� Durchschnittliche Aufenthaltsdauer
sinkt leicht seit 2001
� Kaarst ist hervorragend an den ÖPNV angebunden
(Regiobahn und S-Bahn, S28 und S8)
� Kaarst weist eine geringe Arbeitslosenquote und
ein hohes Kaufkraftpotential auf
� In Kaarst dominieren die Wirtschaftszweige
Handel und Dienstleistung
© Drees & Sommer Seite 22
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.2 Nachfrage- und Wettbewerbsanalyse
4.2.1 Markteinschätzung Kaarst
Bevor in den weiteren Unterkapiteln einzelne
Nutzungssegmente in Kaarst genauer betrachtet
werden, soll an dieser Stelle eine allgemeine
Markteinschätzung von Kaarst anhand ausgewählter
Charts abgegeben werden.
Kaarst weist mit 6.150 Personen einen hohen
Auspendler-Saldo auf. Gleichzeitig weist Kaarst
den geringsten Anteil von Beschäftigten mit
gleichem Wohn- und Arbeitsort auf (28,8% der
Beschäftigten). Diese Daten lassen darauf
schließen, dass Kaarst ein beliebter Wohnort ist,
allerdings nur relativ wenige adäquate Arbeitsplätze
für die Kaarster Bevölkerung bieten kann.
Abb. 19: Pendlerverflechtungen
Quelle: Neuss.de 2009
Abb. 20: Branchenprofil Kaarst
Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein 2008
Die Untersuchung der IHK Mittlerer Niederrhein
zeigt ein eindeutiges Bild für Kaarst. Die beschäftigungsreichsten
Wirtschaftszweige stellen
Einzelhandel und der Großhandel dar. Des
Weiteren haben unternehmensnahe Dienstleistungen
sowie Gesundheit- und Sozialwesen
eine größere Bedeutung in Kaarst. Zudem zeigen
die Daten auf, dass Kaarst keinen ausgeprägten
Schwerpunkt im Bereich Forschung und Technologie
besitzt.
© Drees & Sommer Seite 23
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 21: Bodennutzung „Gewerbe“ (km²/Anteil an Gesamt-
fläche), Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010 des Gutachter-
ausschusses Rhein-Kreis Neuss
Kaarst weist im regionalen Vergleich einen
geringen Anteil an Gewerbenutzung an der
Gesamtfläche des Stadtgebietes auf (1,6 %). Dies
ist ein weiterer Indikator dafür, dass Kaarst kein
Profil als Gewerbestandort hat.
Abb. 22: Bodennutzung „Wohnen“ (km²/Anteil an Gesamt-
fläche), Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010 des Gutachter-
ausschusses Rhein-Kreis Neuss
Kaarst weist im regionalen Vergleich den höchsten
Anteil an Wohnnutzung an der Gesamtfläche des
Stadtgebietes auf (21,9 %). Dies verdeutlicht die
große Bedeutung Kaarsts als Wohnstandort.
Im Vergleich zu anderen Standorten im Rhein-Kreis
Neuss verfügt Kaarst über geringe gewerbliche
Freiflächen (1,9 ha). Im gesamten Rhein-Kreis
Neuss sind dagegen umfangreiche Gewerbefreiflächen
vorhanden. Die Ergebnisse zeigen, dass
derzeit ein sehr großes Angebot an sofort verfügbaren
Gewerbeflächen im Rhein-Kreis Neuss vorhanden
ist.
Die Gewerbeflächen innerhalb des Entwicklungsgebietes
Kaarster Kreuz schaffen das Potential sich
im Wettbewerb neu zu positionieren. Diese Aussage
wird von dem folgenden Chart bestätigt.
Abb. 23: Gewerbliche Bauflächen im Rhein-Kreis Neuss (Ø
Flächenumsatz in m² pro Kauffall), Quelle: Grundstücksmarkt-
bericht 2010 des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss
Im Rhein-Kreis Neuss lag der durchschnittliche
Flächenumsatz in den Jahren 2005 bis 2009
zwischen 2.707 m² und 9.071 m². Bis auf 2006
lag der durchschnittliche Flächenumsatz bei rund
3.000 m². In Kaarst gab es in diesem Zeitraum 10
Kauffällle mit einem Flächenumsatz von insgesamt
20.000 m². Überwiegend fanden Gewerbeansiedlungen
im Gewerbegebiet „Kaarster See“
statt. Der geringe Flächenumsatz in Kaarst lässt
sich u.A. damit erklären, dass nur wenige gewerbliche
Bauflächen zur Verfügung stehen. Dennoch
geht die Tendenz im Rhein-Kreis Neuss in den
letzten Jahren zu Verkäufen eher kleiner gewerblicher
Flächen, was bei der Entwicklung von
Hüngert II berücksichtigt werden sollte.
Abb. 24: Kaufpreis gewerblicher Bauflächen im Rhein-Kreis
Neuss (Ø € pro m²), Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010
des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss
Im Rhein-Kreis Neuss lagen die durchschnittlichen
Verkaufspreise in den Jahren 2005 bis 2009
zwischen 55 € und 101 € pro m². Der Bodenrichtwert
für Gewerbeflächen in Kaarst liegt dagegen
bei 110 – 120 € /m² (2011).
© Drees & Sommer Seite 24
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.2.2 Nutzungssegment – Wohnen
Die Bodenrichtwerte und Immobilienpreise (Kauf
und Miete) in Kaarst sind im regionalen Vergleich
relativ hoch. Es existiert allerdings ein Preisgefälle
zum Immobilienmarkt des Ballungsraumes Düsseldorf.
In den letzten Jahren war hierbei in Kaarst
insbesondere im Bereich „Kauf von Neubauimmobilien“
ein Preisanstieg zu beobachten. Der
Markt in Kaarst ist allgemein sehr aktiv. Die Anzahl
der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
sind in den letzten Jahren stark angestiegen.
Wohnungsbestand insgesamt 19.691
darunter preisgebundene Mietwohnungen 1,9%
darunter Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern 54,1%
darunter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 45,0%
Baufertigstellungen 1999-2008 167
Baufertigstellungen 2006-2008 102
Baugenehmigungen 1999-2008 172
Baugenehmigungen 2006-2008 137
Miet-/Eigentumsquote 45,4 % / 56,4 %
Insgesamt ist in Kaarst ein sehr ausgeglichenes
Angebot an Ein-/Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern
vorzufinden.
Nach Einschätzung der Stadt Kaarst ist die Nachfrage
nach Wohnraum sehr groß, was die
aktuellen Bauprojekte auch widerspiegeln. Zudem
konnte eine steigende Nachfrage nach barrierefreien
Wohnungen festgestellt werden.
Zu beachten ist das südöstlich an das Planungsgebiet
angrenzende Entwicklungsgebiet „Westfeld“
Neuss, welches zukünftig aller Voraussicht nach als
Naherholungsgebiet genutzt werden soll. Gewerbe
ist hier nicht und Wohnen nur in geringem Ausmaß
vorgesehen.
Abb. 25: Wohnungsbestand insgesamt Quellen: Kommunalprofil Kaarst 2009, NRW Bank, www.immobilienscout24.de
Stadtteil Bodenrichtwert
Büttgen 330 €/m²
Driesch 270 €/m²
Holzbüttgen 300 €/m²
Kaarst 320 €/m²
Vorst 270 €/m²
Abb. 26: Bodenrichtwerte nach Stadtteile (Wohnbauflächen, je m² inkl. Erschließung, Stand 2011), Quelle: Stadt Kaarst
© Drees & Sommer Seite 25
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Kaarst 6,88 €/m² (errechneter Durchschnittspreis)
Meerbusch 7,89 €/m² (errechneter Durchschnittspreis)
Neuss 6,86 €/m² (errechneter Durchschnittspreis)
Korschenbroich 6,39 €/m² (errechneter Durchschnittspreis)
Willich 6,16 €/m² (errechneter Durchschnittspreis)
Abb. 27: Wohnungsmarkt (Kaltmiete) in der Region Quelle: www.immobilienscout24.de
Region Baugrundstücke
für
Eigenheime
(€/m²)
Neubau Bestandsimmobilie
Reiheneigenheime
(€)
Eigentumswohnungen
(€/m²)
Freistehende
Eigenheime (€)
Reiheneigenheime
(€)
Eigentumswohnungen
(€/m²)
Krefeld 250 180.000 2.000 240.000 160.000 950
Willich 230 200.000 1.700 230.000 175.000 1.000
Viersen 195 190.000 1.900 220.000 160.000 1.200
Mönchengladbach
200 210.000 2.000 320.000 170.000 1.000
Duisburg 240 200.000 1.700 210.000 160.000 1.000
Ratingen 330 280.000 2.300 450.000 265.000 1.600
Düsseldorf 370 270.000 2.800 450.000 250.000 1.700
Meerbusch 350 260.000 2.500 440.000 255.000 1.500
Kaarst 320 → 245.000 ↑ 2.100 ↑ 270.000 → 230.000 → 1.350 →
Korschenbroich 250 240.000 2.100 265.000 180.000 1.400
Anmerkung: →↑↓ Preisänderung
Abb. 28: Immobilienkaufpreise in der Region, Quelle: Wohnungsmarktbericht 2009 Krefeld, LBS Landesbausparkasse
Das Wohngebiet „Hubertusstraße“ wird derzeit im
Stadtteil Büttgen realisiert. Hier stehen 30 Grundstücke
zur Bebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Die Grundstücke mit einer Größe von
300-700 m² sind zu lageabhängigen Preisen von
310 bzw. 330 €/m² verfügbar. Inzwischen sind
alle Baugrundstücke veräußert worden.
Bewertung – Segment Wohnen
Stärken/Chancen
• Kaarst als attraktiver Wohnstandort in der
Region um Düsseldorf
• Gute Lage und optimale Verkehrsanbindung
(Straße, ÖPNV)
• Große Nachfrage nach Wohnraum in Kaarst
Wohnbebauung ist in einzelnen Bereichen der
Bestandsgebiete im Übergang zu bestehenden
Wohnflächen denkbar. Insbesondere die Segmente
„Betreutes Wohnen“ oder „Altersgerechtes
Wohnen“ erscheinen vor dem Hinblick des demographischen
Wandels und des geringen Angebotes
in Kaarst vielversprechend.
Schwächen/Risiken
• Im regionalen Vergleich hohe Miet- und Kaufpreise
• Steigende Preisentwicklungen in den letzten
Jahren
• Geringes Angebot im Bereich „altersgerechtes
Wohnen“
© Drees & Sommer Seite 26
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.2.3 Nutzungssegment – Gewerbe
In der Markt- und Wettbewerbsanalyse kommt
dem Nutzungssegment Gewerbe in Kaarst und
Umgebung eine wichtige Bedeutung zu. Dazu wird
das Entwicklungsareal als möglicher Gewerbestandort
untersucht und mit den bereits vorhandenen
Gewerbestandorten verglichen.
Die Gewerbemietpreise in Kaarst befinden sich im
Vergleich zur restlichen Region auf leicht überdurchschnittlichem
Niveau, während die Bodenpreise
als relativ hoch zu bewerten sind. Aktuell
sind in Kaarst fast alle gewerblichen Bauflächen
belegt. Laut IHK Nordrhein-Westfalen finden sich
inzwischen in der gesamten Wirtschaftsregion
Mittlerer Niederrhein Engpässe bei der Versorgung
mit Flächen für industrielle Nutzung und im
gesamten Bereich der Logistik.
Gewerbegebiet Größe
Kaarst-West / Kaarster See 14 ha
Holzbüttgen-West 7,5 ha
Kaarst-Ost / Möbelmeile 24 ha
Kaarster Kreuz / Hüngert 48 ha
Büttgen 10 ha
Davon verfügbar 1,9 ha
Abb. 29: Übersicht vorhandene Gewerbegebiete in Kaarst, Quelle: www.kaarst.de, Stadt Kaarst
Abb. 30:Gewerbegebiete in Kaarst
Nach Meinung des Expertenteams Aengevelt, das
in den Workshops beteiligt war, sollte bei der Entwicklung
von Hüngert II berücksichtigt werden,
dass die Verfügbarkeit an innerstädtischen Standorten
wie beispielsweise in Düsseldorf in den letzen
Jahren stark gestiegen ist (genaue Auflistung der
Gewerbe- und Büroparks im weiteren und näheren
Umfeld Kaarsts siehe Abb. 34) Dies bedeutet, dass
es in Düsseldorf und der weiteren Umgebung
bereits ansprechende, preiswerte und gut erreichbare
Gewerbe-, Büro-, und Service-Standorte gibt.
Bei der Neuansiedlung und Vermarktung der
Flächen in Hüngert II sollte zudem berücksichtigt
werden, dass erfahrungsgemäß 80 % der Nachfrage
von regional vertretenen Unternehmen belegt
werden und nur 20 % der Nachfrage durch
überregionale Unternehmen entsteht.
© Drees & Sommer Seite 27
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Lager- und Produktionsflächen
(in €)
Hallenflächen
(komfortabel)
(Rampe, wärmegedämmt,
beheizt,
natürlich belichtet,
Sprinkleranlage,
Kranbahn)
Hallenflächen (normal)
(befahrbar, mit Rampe,
wärmegedämmt)
Hallenflächen (einfach)
(ohne Rampe, unbeheizt,
ohne Wärmedämmung)
Kaarst Neuss Willich Meerbusch
Korschenbroich
Krefeld Mönchengladbach
3-6 4-6 3-5 4-5 3-4 3-5 3-5 4-6
2-4 2-4 3-4 3-4 2-3 2-4 2-4 3-5
1-3 1-3 2-3 2-3 1-2 1-3 1-3 2-4
Abb. 31: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein 2010
Kaarst Willich Meerbusch
Neuss Korschenbroich
Mön-chengladbach
Düsseldorf
Düsseldorf
Krefeld
Gewerbefläche gesamt 103,5 212 ha 15,5 459,5 126,4 ha 430 ha 985 ha k.A.
ha
ha ha
davon verfügbar 1,9 ha k.A. 6,2 ha 54,5 16,9 ha 45 ha k.A. 240
ha
ha
Bodenrichtwerte €/m² 110- 45-80 70- 100 80 65-75 140- 50-80
120
100
220
Gewerbesteuersatz 444 410 450 445 440 450 440 440
Abb. 32: Konkurrenzflächen Gewerbe, Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein, IHK Krefeld, Homepages der Städte, Information Stadt Kaarst
© Drees & Sommer Seite 28
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Weiteres Umfeld
Düsseldorfs Norden
Größe Nutzung/Branchen
Business-Park am Flughafen, DD-Lichtenbroich 4 ha
Quartier Wanheimer Straße 13 ha
Airport Business Park 3 ha
Gewerbeareal Nord, Theodorstraße / Rath 85 ha
Düsseldorf-Heerdt
Büro, Handel, Logistik,
Dienstleistung
Büro, Gewerbe, Logistik,
Handel, Dienstleistung
Industrie, Handel,
Dienstleistung
Gewerbe, Logistik, Handel,
Dienstleistung
Forum Oberkassel (FOK) - -
Hansapark 7 ha Büro, Logistik
Seestern-Gebiet 40 ha Büro
Gewerbeareal Heerdt - -
Neuss
Neuss Hafen 500 ha
Handel, Dienstleistung,
Industrie, Logistik, Industrie
Neuss Rennbahn 1,6 ha Büro, Forschung
Hammerfelddamm - -
Ratingen
Ratingen-Lintorf, Breitscheider Kreuz 6 ha
Gewerbe, Logistik,
Dienstleistung
Rehhecke 3 ha Gewerbe, Logistik
Stadionring < 2 ha Büro
Näheres Umfeld
Krefeld Fichtenhain 70 ha Gewerbe, Logistik
Willich-Münchheide 140 ha
Handwerk, Diensteistung,
Handel
Willich-Schiefbahn 45 ha Handel, Produktion
Grevenbroich Kapellen 30 ha Dienstleistung, Handel
Meerbusch Osterath 10 ha Büro
Kaarst Büttgen 3 ha
Neuss Moselstraße 50 ha
Neuss Holzheim 10 ha
Gewerbe, Logistik, Produktion,
Handel
Produktion, Dienstleistung,
Handel
Handwerk, Diensteistung,
Handel
Abb. 33:Konkurenzflächen weiteres Umfeld, Quelle: Eigene Erhebung (Internetrecherche)
Bewertung – Segment Gewerbe
Stärken/Chancen
• Sehr gute Verkehrsanbindung (Straße, Schiene,
Wasser)
• Zentrale Lage in Metropolregion
angesiedelte Unternehmen
Nokia, Luftfahrt-Bundesamt, Allianz,
Tsurumi, Seika Sangyo, uvm.
E-Plus, Mitsubishi, Oracle, LTU, Siemens,
Schenker, uvm.
Ingenieurbüro Krumphaar, Graficom,
Prorising, uvm.
Kikkoman, Hilti, Thyssen Krupp, Fiat,
Hankyu, Nippon, BMW, uvm.
© Drees & Sommer Seite 29
-
Kito, Orac, Toshiba, CSL, HGC, vm.
Avaya, Ericsson, Versatel, Huawei,
Vodafone, ZTE, uvm.
-
Dachser, Danogips, Dyckerhoff, EWT,
Fahrner Logistics, uvm.
-
-
Plastico, Dynetek, PST, Maxcom, uvm.
Aldi, Lintorfer Eisengieserei, uvm.
-
Canon, Kawai, Okuna, Telekom, uvm.
Fujinon, LG Electronics, uvm.
Kent, Siegfried Frenzen Maschinenbau,
A+S, Meyer Logistics, uvm.
Archos, Tieka, uvm.
EPSON, Kyocera, uvm.
Parker Hannifin, Sauer Stahlbau, uvm.
Stadtwerke Neuss, Mediamarkt, Autohaus
Kniest, uvm.
Wellneuss, Seidler
Werkzeugmaschinenbau, uvm.
Schwächen/Risiken
• Im regionalen Vergleich hohe Bodenpreise
• Kaum produzierendes Gewerbe in
Kaarst
• Große Konkurrenz (Gewerbefreiflächen)
in der Region
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Die Ergebnisse zeigen, dass derzeit ein sehr großes
Angebot an sofort verfügbaren Gewerbeflächen in
der Region vorhanden ist. Jedoch sind die
städtischen Gewerbeflächen in Kaarst bis auf 1,9
ha belegt, so dass eine sukzessive Entwicklung des
Gewerbegebietes Hüngert II als sinnvoll erachtet
wird. Neben der sukzessiven Entwicklung des
Gewerbegebietes erscheint eine flexible Gestaltung
der Flächengrößen für den Erfolg des Standortes
von großer Bedeutung. Zudem sollte sich das
Gewerbegebiet durch eine hohe Qualität auszeichnen,
die beispielsweise durch angemessene
Grünstrukturen im Gebiet erreicht werden kann.
Die Wirtschaftsförderung Kaarst hat die eingegangenen
Immobilienanfragen zwischen April
und Dezember 2010 aufgenommen und die Daten
Drees & Sommer zur Verfügung gestellt. Bis Mitte
Dezember 2010 sind ca. 60 Anfragen eingegangen.
Von diesen Anfragen kommen etwa 40
Interessenten aufgrund der Größen- und Lageanforderungen
für die Ansiedlung in Hüngert II in
Frage.
Büroflächen (in €) Kaarst Neuss Willich Meerbusch
Zentrumslage (Moderner
Standard)
Zentrumslage (Alter
Standard)
Stadtrandlage (Moderner
Standard)
Stadtrandlage (Alter
Standard)
Diese Anfragen zeigen auf, dass eine Nachfrage
nach geeigneten Gewerbeflächen und Immobilien
in Kaarst vorhanden ist. Die angefragten Grundstücksflächen
reichen von wenigen hundert
Quadratmetern bis hin zu mehreren Hektar. Die
anfragenden Unternehmen stammen vor allem aus
der Logistik-, Lager,- und Bürobranche.
4.2.4 Nutzungssegment – Büro und Dienstleistungen
Der Mietpreis für Büro- und Dienstleistungsimmobilien
liegt in Kaarst im regionalen Vergleich
auf einem durchschnittlichen Niveau, ist im Vergleich
zu Düsseldorf jedoch deutlich günstiger.
Kor-schenbroich
Krefeld Mönchengladbach
Düsseldorf
7-9 8-12 7-9 8-11 6-8 6-11 8-12 15-25
5-7 5-7 5-7 7-8 4-6 4-7 5-9 6-10
7-9 7-9 7-9 7-9 6-8 5-9 6-10 10-15
4-6 4-7 5-7 3-6 4-6 3-6 4-6 5-8
Abb. 34: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein 2010
Laut dem gewerblichen Immobilienmarktbericht
von Bulwien Gesa 2009 ist der Büroflächenleerstand
in Kaarst mit 8 % auf durchschnittlichem
Niveau. Der Büroflächenumsatz ist im Rhein-Kreis
Neuss deutlich höher als in den benachbarten
Kreisen Mönchengladbach, Leverkusen und Krefeld.
Generell ist zu beobachten, dass neue Büroprojekte
zuletzt in Kaarst gut angelaufen sind.
Das Büro- und Geschäftshaus Friedensstraße ist
bereits komplett vermietet, während das Büro- und
Gewerbeobjekt „Am Kaarster See“ schon zu 50 %
vorvermietet ist. Die Angaben sind ggf. zu verifizieren.
Nach Einschätzung des Expertenteams Aengevelt
werden diverse Standorte an der nördlichen Peripherie
Düsseldorfs, einschließlich Ratingen und
Neuss, als mögliche Bürostandorte dem Kaarster-
Kreuz / Hüngert II vorgezogen, da diese attraktiver
und verhältnismäßig preiswert sind.
Daher erscheint eine größere Büroansiedlung nur
in exponierten und verkehrlich sehr gut erschlossenen
Lagen im Entwicklungsgebiet erfolgversprechend.
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Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Bewertung – Segment Büro und Dienstleistung
Stärken/Chancen
• Zum Teil deutlich günstigere Mietpreise als im
benachbarten Düsseldorf
• Neue Projekte laufen bislang sehr gut an in
Kaarst
• Durchschnittlicher Büroleerstand in Kaarst
4.2.5 Nutzungssegment – Einzelhandel
Die Mietpreise für Einzelhandelsverkaufsflächen in
Kaarst sind im regionalen Vergleich relativ günstig.
Die Mieten in den drei Oberzentren Mönchengladbach,
Krefeld und vor allem Düsseldorf sind
Einzelhandelsflächen
(in €)
1a-Lage
(bis ca. 100 m²)
1a-Lage
(ab ca. 100 m²)
1b-Lage
(bis ca. 100 m²)
1b-Lage
(ab ca. 100 m²)
Kaarst Neuss Willich Meerbusch
Schwächen/Risiken
• Große Konkurrenz in der Region
um einiges höher. Bei den angrenzenden Städten
wie beispielsweise Neuss oder Meerbusch bleibt
festzuhalten, dass die Mieten mit zunehmender
Nähe zu Düsseldorf steigen.
Korschenbroich
Krefeld Mönchengladbach
Düssel-dorf
15-25 40 -60 7-13 18-30 8-15 30-70 25-65 140-230
13-20 30-55 7-13 12-22 8-15 20-38 20-40 120-200
8-13 12-20 7-13 8-15 8-15 15-30 10-25 25-60
6-10 10-19 7-13 7-12 8-15 8-18 7-20 20-40
Nebenlagen 5-8 5-10 4-10 5-7 5-8 5-10 4-13 20-50
Abb. 35: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein 2010
Die 270 Betriebe des Einzelhandelssektors in
Kaarst verteilen sich auf eine Verkaufsfläche von
68.980 m². Generell gibt es im Einzelhandelssektor
in Kaarst kaum Leerstände zu beobachten.
Kaarst nimmt in der Region eine Spitzenposition
ein und ist Teil des „Wohlstandsrings“ rund um
Düsseldorf. Die Kaufkraft in Kaarst liegt 18 % über
dem Bundesdurchschnitt.
Im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt verfügt
Kaarst mit 1,65 m² Verkaufsfläche pro Einwohner
eine höhere Einzelhandelsdichte (Deutschland:
1,5 m²). Der Einzelhandel in Kaarst ist in den
letzten Jahren stark gewachsen, denn bei der
letzten Erhebung im Jahr 2007 betrug die Einzelhandelsdichte
in Kaarst noch 1,44 m².
Der Kaufkraftindex von 118,5 deutet an, dass
grundsätzlich eine starke Kaufkraft in Kaarst vorliegt.
Dem gegenüber deutet die Einzelhandelszentralität
von 96,9 an, dass die Kaufkraft nicht
vollständig in Kaarst gebunden werden kann.
Als Besonderheit ist darauf hinzuweisen, dass die
oben genannte Kaufkraftbindung / Einzelhandelszentralität
überlagert wird vom Möbelsegment
(IKEA etc.)
© Drees & Sommer Seite 31
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Verkaufsfläche im Einzelhandel 68.980 m²
Anzahl der Betriebe 270
durchschn. Verkaufsfläche pro Betrieb 255 m²
Umsatz im Einzelhandel 234,6 Mio. €
Einzelhandelszentralität 2010 96,9
EH-relevanter Kaufkraftindex 2010 118,5
Kaufkraftabfluss 88,1 Mio. €
Kaufkraftabfluss detailliert v.a. Lebensmittel/Reformwaren, Bekleidung/Wäsche,
Gesundheits- und Körperpflege, Elektroartikel und Baumarktspezifische
Sortimente
Kaufkraftzufluss 69,4 Mio. €
Nachfragepotential in Kaarst 315,2 Mio. €
Nachfragepotential im Einzugsgebiet 253,3 Mio. €
Einzelhandelsdichte 1,65 m² Verkaufsfläche pro Einwohner (BRD: 1,5 m²)
Einzelhandelsumsatz 5.619 € pro Einwohner (BRD: 4.919 €)
Leerstand kaum vorhanden
Abb. 36: Fakten über den Kaarster Einzelhandelsmarkt, Quelle: Wirtschaftsdaten Stadt Kaarst und
Einzelhandelsgutachten von 2010, CIMA GmbH, Gfk, Eigene Berechnungen
Der Einzelhandel in Kaarst ist grundsätzlich einem
hohen Konkurrenzdruck durch die umliegenden
Städte ausgesetzt, beispielsweise durch das Einkaufszentrum
„RHEINPARK-CENTER“ in Neuss, die
„Düsseldorf Arcaden“ in Düsseldorf, die „Coens
Galerie“ in Grevenbroich und viele weitere große
Einkaufszentren in der Umgebung.
Hinsichtlich des Gewerbegebietes Kaarster Kreuz
empfiehlt das Einzelhandelsgutachten der CIMA
Bewertung – Segment Einzelhandel
Stärken/Chancen
• Einzelhandel in Kaarst vergleichsweise sehr
stark vertreten
• Kaarst als Teil des „Wohlstandsrings“ rund
um Düsseldorf
• Sehr hohe Kaufkraft in Kaarst vorhanden
• Deutlich günstigere Mieten als in den Oberzentren
Düsseldorf, Krefeld und Mönchengladbach
• Chancen durch das Zugpferd IKEA
GmbH die Ansiedlung eines Baumarktes und
Bildung bzw. Ausweitung des Kfz-Clusters, wobei
hier die Konkurrenz durch das naheliegende
Düsseldorf beachtet werden sollte (eine potentielle
Verlagerung des IKEA-Standortes ist dabei nicht
bewertet).
Schwächen/Risiken
• Starke Konkurrenz in der Region, vor allem durch
das „RHEINPARK-CENTER“ in Neuss
• Knapp unterdurchschnittliche Kaufkraftbindung,
die durch das Möbel-Segment überlagert wird.
© Drees & Sommer Seite 32
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.2.6 Nutzungssegment – Hotel
Der Hotelmarkt in Kaarst bietet ein vielfältiges
Angebot vom einfachen Landhaus bis zum 4-
Sterne-Hotel. Ausgehend von den Auslastungen
der Hotels scheint der Markt in dem Stadtteil
Kaarst zu florieren, lediglich die Hotels in Büttgen
beklagen eine eher schlechte Auslastung. Die
Hotels sind im Wesentlichen von den Messen im
angrenzenden Düsseldorf und von Geschäftsreisen
abhängig.
Nr. Hotelname Zimmer Betten Gästestruktur Bemerkungen/Auslastung
1 Hotel Landhaus Michels 20 30 Geschäftsleute, Messe- generell zufriedenstellende Ausbesucherlastung
2 Classic Hotel 22 40 Geschäftsleute, Messe- 45-60 % Auslastung
besucher
(+/- 20 % pro Jahr)
3 Park Inn Hotel 192 280 Geschäftsleute, Messe- generell zufriedenstellende Ausbesucher,
Freizeitgäste lastung
4 ISA Sportarena & Hotel 37 55 Gemischt positive Auslastung
5 Hotel im Sportforum 14 34 Sportgäste, z.T. Messebesucher
6 Hotel Jan van Werth 28 40 Geschäftsleute, Messebesucher
7 Hotel Alt Büttgen 16 20 Geschäftsleute,
besucherMesse-
8 Hotel Tespo, Tennis- 25 46 Sportgäste, z.T. Ge-
und Sportpark
schäftsleute,besucherMesse-
Abb. 37: Hotelmarkt Kaarst (November 2010)
Abb. 38: Lage der Hotels,
Quellen: Informationen der Stadt Kaarst, Google Maps
Auslastung nicht zufriedenstellend,
Stoßzeiten nur bei
Messen und während Trainingszeiten
erhebliche Einbußen in 2009,
langsame Besserung erst ab 2.
HJ 2010
eher schlechte Auslastung in
2010
generell zufriedenstellende Auslastung
Der Hotelmarkt in Düsseldorf verzeichnete aufgrund
der Auswirkungen der weltweiten Finanz-
und Wirtschaftskrise im Jahr 2009 erstmals seit
2003 im Vergleich zum Vorjahr rückgängige
Übernachtungszahlen. Ein weiterer Grund für die
Negativentwicklung war zudem die Tatsache, dass
aufgrund des Veranstaltungszyklus 2009 ein
extrem messearmes Jahr für Düsseldorf war.
Bereits im 2. Halbjahr des Jahres 2009 war aber
schon eine positive Trendwende zu erkennen,
welche sich Anfang 2010 fortgesetzt hat und über
das gesamte Jahr anhalten sollte.
© Drees & Sommer Seite 33
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
2006 2007 2008 2009 2010 (1.Hj)
Übernachtungen 2.900.000 3.050.000 3.360.000 3.220.000 1.670.000
Bettenangebot 18.600 21.220 21.880 22.520 22.640
Bettenauslastung 41,5 % 42,5 % 42,6 % 40,0 % 40,6 %
Zimmerauslastung 60,2 % 62,9 % 63,1 % 58,0 % 59,0 %
ARR (Average Room Rate, durchschn.
Zimmerpreis)
97,00 € 102,00 € 104,00 € 95,00 € 98,00 €
Room Yield (Ertrag pro Zimmer) 58,00 € 64,00 € 66,00 € 55,00 € 58,00 €
Abb. 39: Hotel Markt Düsseldorf
Bewertung – Segment Hotel
Stärken/Chancen
• Messebetrieb in Düsseldorf liefert viele
Gäste
• Chancen durch die Stärkung der Position
als Übernachtungsort für Messegäste in
Düsseldorf
• Hotels im Stadtteil Kaarst mit zufriedenstellender
bis guter Auslastung
• Zukünftige Flächenpotentiale
Schwächen/Risiken
• Starke Konkurrenz durch großes Hotelangebot in
Düsseldorf
• Bei Messen sind Hotels in Düsseldorf regelmäßig
überlastet
Expertengespräche haben ergeben, dass der Bedarf nach einem Hotel mit Veranstaltungsräumlichkeiten in
Kaarst vorhanden ist. Die gute Auslastung der Hotels im Kaarster Stadtgebiet spiegelt dies wider. Daher wäre
die Entwicklung eines Hotels im Gebiet Kaarster Kreuz denkbar.
4.2.7 Nutzungssegment Hochschulen /
Forschung und Entwicklung
Abb. 40: Hochschulenstandorte in NRW
Nordrhein-Westfalen verfügt über eine hohe Hochschuldichte,
wie in der Abbildung zu sehen ist.
Kaarst ist umgeben von zahlreichen Hochschulstandorten.
Somit verfügt die Stadt neben der
hohen Lebensqualität über einen weiteren
wichtigen Standortfaktor. Dieser Standortvorteil
konnte nach Auskunft der Stadt Kaarst in der Vergangenheit
bereits bei der Ansiedlung von Unternehmen
genutzt werden. Ansiedelnde Unternehmen
können in Kaarst und Umgebung auf
einen großen Pool an qualifizierten Fachkräften
und Bewerbern zurückgreifen. Ein Ziel der Stadt
Kaarst und der ansässigen Unternehmen sollte es
daher sein, die Kooperation zwischen
Stadt/Unternehmen und den Hochschulen auszubauen.
Die Stadt Kaarst kann hierdurch ein Netzwerk
mit den Hochschulen und Ausbildungseinrichtungen
auf- und ausbauen.
© Drees & Sommer Seite 34
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
4.3 Bewertung Standortprofil Kaarst
Um eine Gesamteinschätzung zum Standort Kaarst
im regionalen Kontext und mit Blick auf die zukünftige
Ausrichtung und Entwicklungsgeschwindigkeit
des Gebietes Kaarster Kreuz zu
erhalten, führt Drees & Sommer die Erkenntnisse
der Markt- und Standorteinschätzung sowie der
Workshops in einer vereinfachten Darstellung der
Stärken und Schwächen sowie der Chancen und
Risiken zusammen. Mit Blick auf die Entwicklungsperspektive
des Gewerbegebietes Kaarster Kreuz
werden folgende Bereiche hierin eingeordnet.
� Kaarst hat aktuell kein Profil als Gewerbestandort,
hat aber durch die Entwicklung von
Hüngert II die Chance, dieses Profil auf- und
auszubauen.
� Das mangelnde Gewerbeflächenangebot in
Kaarst stellt aktuell eine Schwäche dar. Das
Gewerbeflächenangebot wird sich allerdings
durch die Entwicklung von Hüngert II vergrößern.
Hierzu bedarf es einer Gesamtstrategie.
� Aufgrund der zu erwartenden eher Rückläufigen
Bevölkerungsentwicklung in Kaarst
stellt sich der Faktor Demografie als
Schwäche und Risiko dar. Jedoch verläuft die
Bevölkerungsentwicklung auf nationalem
Durchschnittsniveau, weshalb Kaarst gegenüber
anderen Regionen in Deutschland nicht
im Nachteil sein dürfte.
Abb. 41: Zusammenfassung Standort- und Marktentwicklung
� Kaarst ist ein solider Wirtschaftsstandort. Die
beschäftigungsreichsten Wirtschaftszweige
stellen Einzelhandel, Großhandel, unternehmensnahe
Dienstleistungen sowie
Gesundheit- und Sozialwesen dar.
Insbesondere in den Branchen Großhandel
und unternehmensnahe Dienstleistungen ist
zuletzt die Beschäftigung gestiegen. Ohne
das Möbelsegment ist eine stark unterdurchschnittliche
Kaufkraftbindung festzustellen.
� Der Arbeitsmarkt mit einer sehr geringen
Arbeitslosenquote von 4,9 %, stellt eine der
Stärken des Standortes Kaarst dar. Durch die
Entwicklung von Hüngert II besteht die
Chance, dass weitere Arbeitsplätze in Kaarst
geschaffen werden.
� Kaarst ist ein beliebter Wohnstandort. Bei der
Entwicklung des Gebiets spielt die Nutzung
„Wohnen“ allerdings eine eher untergeordnete
Rolle.
� Die größte Stärke von Kaarst ist die Lage. Die
Stadt ist optimal an den überregionalen Verkehr
angebunden und liegt im Einzugsbereich
des Oberzentrums Düsseldorfs.
� Positive Gewerbesteuerentwicklung in den
letzten Jahren (6,8 Mio, 1998 / 23 Mio,
2010)
© Drees & Sommer Seite 35
Markt- und
Standorteinschätzung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
© Drees & Sommer
5
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet
5 S t a n d o r t e i n s c h ä t z u n g E n t w i c k l u n g s g e b i e t

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5 Standorteinschätzung Entwicklungsgebiet
5.1 Bewertung der Standortpotentiale Teilgebiete
Nach der Markt- und Standorteinschätzung zur
Stadt Kaarst erfolgt in diesem Kapitel eine vertiefende
Betrachtung der Standorteigenschaften
des Untersuchungsgebietes. Wie im Kapitel
Grundlagenauswertung und Bestandsanalyse beschrieben,
ist die Aufteilung in die Teilgebiete A, B
und C Grundlage für die weitere Beschreibung
und konzeptionelle Bearbeitung.
Abb. 42: Teilgebiete A, B, C
Die Charakterisierung der Teilgebiete aufgrund der
Bestandsstrukturen, Nutzungsstrukturen, Lage und
Flächenverfügbarkeit wurde überführt in eine
grobe Bewertung der Standortpotentiale für die
Gebiete A, B und C. Dies erfolgt in den nachfolgenden
Grafiken in einer qualitativen Darstellung
nach folgenden Kriterien:
� Lage
� Flächenverfügbarkeit
� Planungsrecht
� Anbindung ÖPNV
� Nutzungsstruktur
� städtebauliche Integration
� Flächenverfügbarkeit
� Image / Profil
� Entwicklungspotentiale
Die Einordnung in das Schema Stärken /
Schwächen und Chancen/Risiken soll im Vergleich
die Position der einzelnen Teilgebiete nach Einschätzung
Drees & Sommer widerspiegeln.
© Drees & Sommer Seite 36
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.1.1 Standorteinschätzung Teilgebiet A
Abb. 43: Standorteinschätzung Teilgebiet A
Das Teilgebiet A umfasst die Entwicklungsflächen
der Neuausweisung Hüngert II. Sie bietet grundsätzlich
die Möglichkeit einer neuen tragfähigen
und angemessenen städtebaulichen Zonierung
und Integration. Zudem stellen die Flächen die
entscheidende Flächenreserve zur weiteren Entwicklung
des Gewerbestandortes Kaarst dar. Die
Chancen werden vor allem gesehen in der möglichen
engen Verknüpfung zu den Bestandsstrukturen
und der neuen Anbindung durch die
K37N. Die Entwicklungspotentiale können zum
einen in der Synergie mit der Neuansiedlung IKEA
wie auch mit der angemessenen und tragfähigen
Quartiersbildung von zukunftsträchtigen Gewerbebereichen
gesehen werden. Dies erfordert eine
integrierte und abgestimmte Ansiedlungskonzeption.
Das Image des Gewerbestandortes
Kaarster Kreuz kann nachhaltig gestärkt werden.
Die Lage im Bereich des Autobahnkreuzes Kaarst
und die hervorragende Sichtbarkeit bieten zudem
Potentiale für die Ansiedlung von überregional
tätigen Unternehmen.
Die Aufgabe der städtebaulichen Integration birgt
jedoch auch insbesondere in den Übergängen zu
den Bestandsgebieten Wohnen (Holzbüttgen)
einige Risiken, die in der konkreten Konzeption
und in der weiteren Bauleitplanung beachtet
werden müssen. Die Ausweitung der Gewerbeflächen
nach Süden erfordert zudem die Stärkung
der ÖPNV-Vernetzung und der Vernetzung von
Geh- und Radwegeverbindungen.
Dem Teilgebiet A kommt eindeutig die Rolle der
gewerblichen Flächenreserve für die lokalen und
regionalen Unternehmen sowie die Stärkung im
Wettbewerb zu. Die Flächen bieten die Chance
der angemessenen maßstäblichen und stufenweisen
Entwicklung von zielgruppenorientierten
Quartieren, die zudem das Profil des Gewerbestandortes
Kaarst nachhaltig prägen sollen.
© Drees & Sommer Seite 37
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.1.2 Standorteinschätzung Teilgebiet B
Abb. 44: Standorteinschätzung Teilgebiet B
Das Teilgebiet B muss aufgrund seiner Ostwestausdehnung
sowie der bestehenden Nutzungskonflikte
differenziert betrachtet werden. Die geordnete
Entwicklung im östlichen Bereich (Hanns-
Martin-Schleyer-Straße) und die dort vorhandenen
Flächenpotentiale können die Gesamtentwicklungsstrategie
sinnvoll ergänzen und müssen
in Abstimmung mit dem Teilgebiet A entwickelt
werden. Der westliche Bereich (Bruchweg) ist bestimmt
durch städtebauliche Missstände zwischen
Gewerbe, Wohnen und Freizeiteinrichtungen und
dem Übergang zum Wohngebiet Holzbüttgen.
Als Risiken und Schwächen werden in diesem Teilgebiet
somit die Nutzungsstruktur, die mögliche
Integration der verschiedenen Nutzungen, das
bestehende Standortprofil, die relativ beschränkten
Entwicklungspotentiale und die aktuelle bauplanungsrechtliche
Situation gesehen.
Dennoch kann durch eine schrittweise Aufwertung
und Neuordnung die städtebauliche Integration
verbessert werden. Dies insbesondere vor dem
Hintergrund der zukünftigen Flächenpotentiale im
Teilgebiet A.
Die wesentliche Stärke des Teilgebietes B ist die
Anbindung an den ÖPNV und die insgesamt sehr
gute Erreichbarkeit über den Autobahnanschluss
Holzbüttgen und die K 37.
Der Handlungsbedarf im Teilgebiet B, insbesondere
im westlichen Bereich, ist bestimmt
durch eine Aktivierung von privaten Initiativen
sowie einer aktiven Beseitigung von Mängeln in
der Nutzungsmischung. Im Zuge der Neuentwicklung
im Teilgebiet A ergeben sich hier gegebenenfalls
Verlagerungs- und Neuordnungspotentiale,
die jedoch nur mittel- bis langfristig
umgesetzt werden können. Die Schnittstellen zum
Wohngebiet Holzbüttgen bezüglich Verkehr und
städtebaulichem Übergang müssen im Fokus
stehen. Die Lage am ÖPNV-Haltepunkt stellt den
wichtigsten Standortfaktor dar.
© Drees & Sommer Seite 38
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.1.3 Standorteinschätzung Teilgebiet C
Abb. 45: Standorteinschätzung Teilgebiet C
Das Bestandsgebiet nördlich der Neersener Straße
im Bereich Düsselstraße und Weckenhofstraße
besitzt gewachsene Strukturen mit einem Schwerpunkt
im Möbelsegment und im Autohandel. Unter
der Annahme, dass eine Verlagerung des IKEA-
Standortes erfolgt und gegebenenfalls die Fortentwicklung
der Wohnmeile weitere Flächenpotentiale
eröffnen kann, bieten sich im Teilgebiet C neue
Chancen in der Integration bestehender und neuer
sich ergänzender Nutzungen.
Die bauplanungsrechtliche Situation ist aufgrund
des Alters des Gebietes gegebenenfalls neu zu
bewerten. Auch für das Teilgebiet C gilt, dass die
Lage und die Anbindung an den ÖPNV die
wesentlichen Stärken darstellen.
Die Aufwertung der Nutzungsstrukturen, auch mit
Blick auf die Übergänge zu den bestehenden
Wohngebieten nördlich und westlich, bietet mit
Blick auf die zukünftige Stadtentwicklung ein bedeutendes
Potenzial.
Das Teilgebiet C wird in Zukunft geprägt durch
die bei der IKEA-Verlagerung entstehenden
Chancen zur Neuordnung und zur Bildung von
gewerblichen Clustern. Damit können bei Bedarf
mögliche Konflikte zwischen bestehenden Wohngebieten
und den gewerblichen Nutzungen entschärft
werden und übergeordnete Grün- und
Wegebeziehungen etabliert werden.
© Drees & Sommer Seite 39
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.1.4 Gliederung Teilflächen
In einer nächsten Stufe der Strukturierung des Gebietes
in Vorbereitung der Konzeptentwicklung
ergibt sich aus den vorgenannten Bewertungen
eine weitere Untergliederung der Teilflächen A, B
und C. Die Abgrenzungen orientieren sich in den
Teilgebieten B und C an den vorhandenen Erschließungstrassen.
Das Teilgebiet A, welches als
Neuausweisung vorgesehen ist, wird als Vorschlag
in vier Teilflächen gegliedert, wobei die Teilfläche
A1 als Handelsschwerpunkt mit dem IKEA-
Standort/Sondergebiet als Vorgabe definiert wird.
Für die weiteren Entwicklungsflächen von Hüngert
II wird im Konzept ein städtebauliches Grundgerüst
vorgeschlagen.
Die Flächenbilanzierung dieser Gebietsgliederung
ergibt sich wie folgt (siehe Anlage 4) :
Abb. 46: Teilflächen A1 – C3
Flächenbilanz
A1: 183.000 m²
A2: 165.000 m²
A3: 196.000 m²
A4: 206.000 m²
gesamt 750.000 m²
B1: 194.000 m²
B2: 360.000 m²
gesamt 554.000 m²
C1: 110.000 m²
C2: 182.000 m²
C3: 180.000 m²
Gesamt 472.000 m²
Gesamtfläche: 1.776.000 m²
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Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.2 Räumliche Darstellung der Stärken und
Schwächen
Der Standort wurde systematisch aufgenommen
und bewertet. Die Darstellung der Stärken und
Schwächen des Entwicklungsgebietes erfolgt im
Weiteren durch eine detaillierte Analyse mit den
Kriterien Städtebau, Verkehr und Grün bzw. Freiflächenanteil.
Der zusammenfassende Plan stellt
die Beziehungen und Abhängigkeiten grafisch dar
(siehe Abb. 48 und Anlage 5). Hier werden sowohl
die Stärken (Farbe grün) als auch die Schwächen
(Farbe rot) des Gebietes gekennzeichnet.
Abb. 47: Stärken und Schwächen (siehe Anlage 5)
Die Potentialflächen werden in einem Gelb- bzw.
Orangeton dargestellt. Die Stärken- und
Schwächenkarte zeigt die grundsätzlichen städtebaulichen
und nutzungsspezifischen Mängel des
Gebietes. Es werden Konfliktpunkte aufgezeigt und
Nutzungskolisionen dargestellt. Der Stärken- /
Schwächenplan und die aufgezeigten Punkte sind
neben der Markt- und Standortanalyse und der
Bestandsaufnahme die Grundlagen für eine
weitere Konzeptionsentwicklung und die daraus zu
entwickelnden Handlungsempfehlungen.
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Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Stärken Schwächen
Städtebau Potentialfläche (ehem. IKEA Lager)
im nordwestlichen Teilgebiet C
bietet Chance zur sinnvollen Erweiterung
der bestehenden Nutzung
in der nordwestlichen Nachbarschaft.
Verlagerungschancen für möbelaffinen
Handel im Teilgebiet C gegeben.
Stärken Schwächen
Verkehr Gute MIV (Motorisierter Individualverkehr)
Anbindung des Gewerbestandortes,
Nähe zur Autobahn A57
bedingt kurze Wege.
Gute Rad- und Fußwegeverbindungen
im Teilgebiet B. Nord-
Süd-Verbindung entlang des Grünzuges
Commerhof.
Übergang Wohnen – Gewerbe im
nordwestlichen Teilgebiet C nicht verhältnismäßig
und nicht qualitätsvoll.
Lärmbelästigungen durch Hauptverbindungsstraße
L390 und Bahnverbindung.
Undefinierte städtebauliche Körnung
(Bebauungsstruktur) führt in Teilgebiet
C und B zu Attraktivitätsverlusten.
Hotel im nordöstlichen Teilgebiet C
schlecht angebunden. Parkplatz weist
hohe Freiflächenversiegelungen auf.
Schlechtes Erscheinungsbild des
Schrottplatzes auf der Gemarkung
Neuss.
Übergang zwischen Gewerbegebiet
und Wohngebiet im Teilgebiet B noch
nicht ausgeprägt.
Schwierige Erschließung des Autobahnohrs
Hauptverbindung L390 Kaarst – Neuss
weist keinen eindeutigen Stadteingang
auf.
Direkte Verbindung ohne Hinderungen
von MIV vom bestehenden Gewerbegebiet
in das Wohngebiet Holzbüttgen
belastend.
Beeinträchtigte oder nicht vorhandene
Rad- und Fußwegeverbindungen in den
Bereichen:
Teilgebiet C: Von L390 Richtung
Zentrum Kaarst.
Keine eindeutige weitere Nord-Süd-
Verbindung entlang der Hauptverbindungen
innerhalb des Teilgebiets B.
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Standorteinschätzung
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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Stärken Schwächen
Grün Grünverbindung entlang der Bahntrasse
als leichte Trennung zwischen
den Nutzungen.
Grüner Siedlungsrand im Bereich
östlich der Autobahn A57 vorhanden,
Fortführung nötig.
Begrünter Stadteingang im nordwestlichen
Bereich des Teilgebietes
A als eindeutiger Übergang Landschaft
– Stadt sehr gut ausgebildet.
Hohe Freiflächenversiegelungen vorhanden.
Besonders auf Parkplatzflächen
im Teilgebiet C.
Lückenhafter Siedlungsrand im nordwestlichen
Bereich des Teilgebietes A
vorhanden; auch Fortführung entlang
der Siemensstraße bislang nicht vorhanden.
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Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.3 Bewertung Nutzungspotentiale
5.3.1 Aspekte der Landesentwicklung
� Gewerbe- und Industrieflächen nach Bedarf
Nachfrageorientierung der Flächenausweisung
� Neues Verständnis des Flächenverbrauchs
� Umgebungsschutz für Vergangenheit und Zukunft
� Mehr übergreifende Standortentwicklungen
� Innenentwicklung fördern, Zentren stärken
� Bessere Infrastruktur für Güterverkehr
� Verkehrspolitik ohne Dogmen
� Kulturlandschaften nicht konservieren
Vorausschauende Bereitstellung
Bedarfsermittlung auf Grundlage eines Monitorings
Nettobetrachtung des Flächenverbrauchs und der
Flächenversiegelung
Investitionssicherheit für Unternehmen durch Umgebungsschutz
(Industrie)
Förderung von regionalen und interkommunalen
Standortentwicklungskonzepten auf freiwilliger
kommunaler Basis
Revitalisierung von Innenstadtlagen und Vermeidung
von Entstehung innerstädtischer Brachflächen
Bedarfsgerechter Ausbau der Supra- und Infrastruktur
Verknüpfung und Ausbau aller Verkehrsträger zur
Sicherung der optimalen Erreichbarkeit von Wohnund
Gewerbestandorten sowie der Innenstädte
Kulturlandschaften müssen auch in Zukunft die
Möglichkeit des Wandels zulassen
Abb. 48:Aspekte der Landesentwicklung (Quelle Vereinigung der Industrie- und Handelskammer in Nordrhein-Westfalen: Raum für
Wirtschaft – Fachbeitrag der Wirtschaft zum Landesentwicklungsplan NRW August 2009)
Orientiert am Landesentwicklungsprogramm ergeben
sich eine Reihe von Ansätzen, die für eine
zukunftsfähige Entwicklung von Gewerbegebieten
wesentlich sind.
Die oben genannten Aspekte der Landesentwicklung
sowie der Anforderungen aus Sicht der
Wirtschaft zeigen im Besonderen die Anforderungen
an eine zukunftsfähige Gewerbeflächenentwicklung
auf.
Mit Blick auf die Entwicklungskonzeption für die im
Zuge der Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster
Kreuz deuten sich diese Ansätze sowohl in den
Zielformulierungen, der Entwicklungsstrategie und
der erforderlichen Maßnahmen und Prozesse an.
Im Kern muss die Gewerbegebietsentwicklung
flexibel und marktorientiert darstellen. Dabei
spielen insbesondere Kooperationen und Netzwerke
sowie einheitliche Informationsgrundlagen
eine wichtige Rolle.
Die IHK Mittlerer Niederrhein stellt die wichtigsten
Anforderungen der Wirtschaft auf Grundlage einer
Befragung wie folgt fest:
� Investitionen und Standorte sichern
� Gewerbeflächenangebot differenzieren
� Flächenverbrauch sachlich analysieren
� Realistische Brachflächenpolitik
� Monitoringinstrumente für Gewerbeflächenbedarfe
entwickeln
� Gewerbe- und Industrieflächen effektiver
mobilisieren
� Gliederungsprinzip Flächentrias (landes,
regionalbedeutsame und kommunale
Flächen) flexibilisieren
� Landesbedeutsame Gewerbeflächen
� Regionale und interkommunale Gewerbestandorte
stärken
� Bereitstellung lokaler Gewerbeflächen fördern
� Marktgerechte und verkehrsgünstige Standorte
für Industrie und Logistik vorhalten
� Gewerbe an Verkehrsachsen
Die Anforderungen an einen nachhaltigen Entwicklungsprozess
sind in der weiteren Strategie zu
beachten.
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Standorteinschätzung
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Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.3.2 Potentielle Branchencluster Gewerbe
Zukunftsbranchen laut Zukunftsatlas
Laut Prognos Zukunftsatlas Branchen 2009 werden
sieben Zukunftsfelder für Deutschland identifiziert
werden:
� Gesundheitswirtschaft
� Hochwertige Unternehmens-, Forschungs-
und Entwicklungsdienstleistungen
� Logistik
� Maschinenbau
� Fahrzeugbau
� Informations- und Kommunikationstechnologien
� Mess-, Steuer, und Regeltechnik
Abb. 49: Zukunftsatlas, Quelle: Zukunftsatlas Branchen 2009 Prognos
Regionen mit hoher Konzentration der Zukunftsfelder
verfügen über besonders gute Wachstumspotentiale.
Laut Prognos Zukunftsatlas 2009 besitzt
der Rhein-Kreis Neuss „hohe Zukunftschancen“,
die Stadt Düsseldorf gar „sehr hohe Zukunftschancen“.
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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.3.3 Branchencluster im Bereich mittlerer Niederrhein
Filter Daten
Top-Branchen am Mittleren Niederrhein Haushalt, Nahrung, Beauty, Mode, Technologieunter,
Kommunikation und Dienstleistung
Cluster am Mittleren Niederrhein Neuss: Ernährungswirtschaft (Food City)
Mönchengladbach: Textilindustrie, Maschinenbau, Logistik,
IT und Medien, Gesundheitsbranche
Rhein-Kreis Neuss: Logistik, Metallgewinnung und
-verarbeitung, Maschinenbau, Energie
Krefeld: Gesundheitsbranche
Großraum Niederrhein: Life Science Branche (BioRiver)
Rheinland: Automobilzulieferindustrie (Automotive Rheinland)
Branchenfelder der Clusterpolitik in NRW Automotive, Chemie, Energiewirtschaft, Informations- und
Kommunikationstechnologien (IKT), Logistik, Maschinenbau/
Produktionstechnik, Kultur- und Kreativwirtschaft,
Kunststoff, Biotechnologie, Energieforschung, Medizinforschung,
Nano-/Mikrotechnik, Innovative Werkstoffe,
Ernährung, Umwelttechnologien, Gesundheitswirtschaft,
Medien
Abb. 50: Übersicht Cluster Mittlerer Niederrhein
Die regionale Bedeutung von Branchen kann nicht
nur lokal bewertet werden, da zahlreiche harte und
weiche Faktoren für die Etablierung einer Branche
bzw. eines Wirtschaftszweiges bedeutsam sind. Am
mittleren Niederrhein werden durch die IHK eine
Vielzahl von Top-Branchen ausgewiesen, u.A.
Haushalt, Nahrung, Beauty, Mode, Technologieunternehmen,
Kommunikation und Dienstleistung.
Es haben sich in der Region auch schon diverse
Cluster gebildet. Vor allem Mönchengladbach
betreibt ein sehr vorbildliches Clustermanagement.
Die Landesregierung von Nordrhein-Westfalen
verfolgt eine aktive Clusterpolitik und hat sich zum
Ziel gesetzt, Nordrhein-Westfalen zum Innovationsland
Nr. 1 zu machen. Hierfür wird die Kooperation
von Unternehmen, Forschungseinrichtungen
und Öffentlicher Hand entlang von
Wertschöpfungsketten in 16 Branchen- und
Technologiefeldern bzw. Clustern gefördert.
Im Gewerbegebiet Hüngert I / Kaarster Kreuz kann
ein Autohandel-/ Autowerkstatt- und ein Freizeitcluster
identifiziert werden. Des Weiteren existiert
mit L’Oreal ein großes und renommiertes Unternehmen,
das im Gewerbegebiet Holzbüttgen
Logistikflächen nutzt. Die Logistikbranche stellt am
Mittleren Niederrhein, aber auch in ganz Nordrhein-Westfalen,
ein wichtiges Cluster dar.
Quellen: Homepage IHK Mittlerer Niederrhein, Cluster-Studie
IHK Mittlerer Niederrhein, www.exzellenz.nrw.de, Prognos
Zukunftsatlas Branchen 2009
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Standorteinschätzung
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Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.3.4 Ansätze Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Werden die landes- und regionalwirtschaftlichen
Strukturen mit dem Nutzungsprofil des Standortes
Kaarst verglichen, so ergeben sich zum einen
einige Ansätze, die durch Bestandsförderung und
Ergänzung gestärkt werden können (z. B. Life
science, Gesundheitswesen). Gleichzeitig zeigt sich
im konkreten Fall des Gebietes Kaarster Kreuz,
insbesondere in den Bestandsgebieten (B und C),
dass neben den Themen Einzelhandel, mit den
Schwerpunkten Möbel und Automobil, sowie
Musterhäusern, kein Leitthema erkennbar ist. Es
besteht somit die Chance, für die Entwicklung des
Teilgebietes C (Hüngert II) sowohl Erweiterungsoption
für die Sicherung bestehender Unternehmen
als auch die Etablierung neuer sich teilweise ergänzender
Unternehmen und Branchen zu
etablieren.
In der Entwicklungskonzeption zur Rahmenplanung
wird sich dies hauptsächlich in einer räumlichen
Differenzierung von quartiersbezogenen Clustern
andeuten, die sich am Wettbewerb und an den
Marktanforderungen orientieren müssen. Dabei ist
insbesondere auf die angemessene Mobilisierung
von FlächenPotentialen im Bestand und eine Differenzierung
der zukünftigen Angebote erforderlich.
Für das Gebiet Kaarster Kreuz ergeben sich
folgende bestehende Cluster:
� Möbel-Cluster: IKEA, POCO, Markant
Möbel, Meda Gute Küchen, Uni Polster,
Hansen Möbel
� Freizeit-Cluster: Kartbahn, Spielhalle, Health
City Kaarst, Algarve Bad, ISA Intersport
Arena, Easy-Fitness
� Automobilhandel-/ Automobilwerkstatt-
Cluster:
o GE Holzbüttgen: mad Vertrieb – Automobil-Zulieferer,
Köppe Motoren GmbH –
Motorentechnik, Jochen Neu GmbH –
Autoreparatur, Kfz-Werkstatt, Schröter
Reifenservice – Reifenservice, Autohaus
Timmermanns GmbH – Autohaus, Sturm
GmbH & Co. KG – Automobilservice
Scania, Autohaus Burghartz GmbH –
Autohaus
o Nördlich Neersener Straße: Autohaus Moll
Kaarst, Autohaus Dresen, Gottschalk
GmbH – LKW Service, Chris Automobile
Händler
� Unternehmensnahe Dienstleistungen z. B.
Büropark an der Gümpgesbrücke:
Unternehmen im Bereich des Büroparks An der
Gümpgesbrücke
SCA Rhein Display GmbH Marketing
Atvita GmbH Marketing
Atvita Solar GmbH Solartechnik
EUROTUBE GmbH Stahlhandel
Priva Building Intelligence
© Drees & Sommer Seite 47
GmbH
Gebäude-u. Prozessver-
waltungssysteme
Priva Comuter Systems GmbH Computersysteme
Newbetech Solutions GmbH
Benteler International AG Stahlhandel
EBV Elektronik GmbH Computertechnik
MTL Instuments GmbH Netzwerke
Reedereikontor Biedermann
GmbH
Reederei
Kölla GmbH Obst-u.
Gemüsevermarktung
Schiffer Industrieservice GmbH Maschinen-u.
Anlagenbau
CP Channelpartners GmbH Marketing
Ligotec GmbH Personaldienstleistung
JPH GmbH Spritz-und Straltechnik
Fidis GmbH Software
GIS Personallogistik GmbH Personalservice
Visser & Smit Hanab GmbH Kesselanlagen /
IBB Engineering GmbH
Stahlhandel
Im Teilgebiet C (C3 und C2) hat sich im Umfeld
des IKEA-Standortes die sogenannte „Wohnmeile“
etabliert. Das Nutzungssegment Möbel ist somit
bereits prägend für den Standort Kaarst. Mit der
potentiellen Verlagerung des IKEA-Standortes
werden sich ggf. die bestehenden Strukturen
ändern oder anpassen müssen.
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Daher ist für die Entwicklungskonzeption das
Flächenpotential in der Teilfläche A1 (Hüngert II)
als potentielle Entwicklungsfläche zur weiteren
Etablierung und Neuordnung des Themas
„Wohnmeile“ als Variante dargestellt. Generell gilt
es dabei zu beachten, dass bei der Entwicklung
des Gesamtareals keine Verkaufsflächenzuwächse
entstehen dürfen und die zentrumsrelevanten
Randelemente begrenzt bleiben müssen.
Es sind darüber hinaus andere bestehende
Gewerbegebiete zu betrachten, die bereits Leitunternehmen
aufweisen. Die Entwicklungsstrategie
muss somit auch bestehende Strukturen berücksichtigen
und im Sinne der Stärkung des Gewerbestandortes
Kaarst aufgreifen.
Die Bildung von räumlichen und inhaltlichen
Clustern wird sich somit vor allem auf den Entwicklungsflächen
Hüngert 2 (Teilgebiete A.2 und
A.3) konzentrieren. Das Cluster Einzelhandel wird
sich zudem durch eine Verlagerung und Ausweitung
des IKEA-Standortes und gegebenenfalls
ergänzenden Ansiedlungen aus dem Bestand
weiter etablieren und stärken. Für die Neuansiedlung
können mit differenzierten und flexiblen
Flächenangeboten kleine und mittlere Unternehmen
im Sinne von Clustern etabliert werden.
Darauf geht das Strukturkonzept zur Entwicklungskonzeption
ein. Folgende Branchen werden hierbei
auf Basis der Analyse als zukunftsträchtig angesehen:
� Unternehmensnahe Dienstleistungen zur bestehenden
Leitunternehmen
� Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen,
gegebenenfalls in Kooperation mit Hochschulen
� Life science und Gesundheitswesen
� Informationstechnologie und Kommunikation
Diese Branchen bieten zudem die Möglichkeit,
auch in kleineren und mittleren Strukturen Unternehmensnetzwerke
zu bilden und unterstützen
zudem die Imagebildung des Gesamtstandortes.
Als reiner Dienstleistungs- und Bürostandort wird
Kaarst nach Expertenmeinung aufgrund der bestehenden
Nähe zu Düsseldorf und weiteren Bürostandorten
nicht etablieren können.
Flächenpotentiale in den Bestandsgebieten B und
C können vor allem als Chance zur Optimierung
der Nutzungsstrukturen im Bestand sowie der
Nachverdichtung und Erweiterung von bereits
vorhandenen Unternehmen angesehen werden.
Zur weitergehenden Analyse und Vorbereitung
einer Vermarktungsstrategie sind konkrete Bedarfsanalysen
sowie Marktansprachen erforderlich.
Potentielle neue Cluster:
� Energiewirtschaft: Wichtiges Cluster in NRW.
Kaarster Kreuz attraktiv für Unternehmen aus
der Energiewirtschaft, bei Umsetzung von
Nachhaltigkeitsstrategien.
� Logistik: Wichtiges Cluster in NRW. Mit
L’Oreal hat bereits ein renommiertes Unternehmen
seinen Standort in Kaarst. Neue
großflächige Gewerbeflächen dürften auch
für andere Logistikunternehmen interessant
sein.
Das Nutzungssegment Hotel / Freizeit stellt keine
eigentliche gewerbliche Nutzung im Sinne eines
Gewerbegebietes dar. Es soll dennoch an dieser
Stelle mit Blick auf die mögliche Nachverdichtung
in der Teilfläche C3 erwähnt werden. Die
Rahmenbedingungen für die Etablierung eines
weiteren Hotelstandortes sind zu prüfen. Eine
weitere Bedarfsanalyse ist hierbei erforderlich.
Die Abbildung 51 und 52 geben einen Überblick
über Zuordnung von potentiellen Nutzungsbausteinen
zu den Teilflächen.
© Drees & Sommer Seite 48
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 51: Gliederung Teilflächen A1 bis C3
Teilflächen Nutzungsbausteine
Wohnen
Gewerbe /
Handwerk
Dienstleistung Logistik Handel
Teilfläche A
A1
A2
A3
A4
Teilfläche B
B1
B2
Teilfläche C
C1
C2
C3
(x)
Abb. 52: Zukünftige Nutzungspotentiale der Teilflächen
x
x (x) x
x x x
x x
x
x
x
x
Hotel /
Freizeit
© Drees & Sommer Seite 49
x
x
x
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.4 Bewertung Teilflächen
5.4.1 Gliederung
Da sich das Entwicklungsgebiet über eine große
Fläche erstreckt und selbst die Teilgebiete A, B und
C sehr heterogen in ihrer Struktur sind, wurden die
Teilgebiete weiter untergliedert. Jedes Teilgebiet
hat ein eigenes Standortprofil.
Gliederung Teilflächen A1 bis C3
© Drees & Sommer Seite 50
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
5.4.2 Steckbriefe
Die Eckpunkte der Analyse sowie der Potenzialbewertung werden im Folgenden in einzelnen Steckbriefen je
Teilfläche nochmals zusammengefasst. Sie dienen der Übersicht und formulieren die Rahmenbedingungen,
die in der Leitbildentwicklung und der planerischen Entwicklungskonzeption dargestellt werden sollen.
Teilgebiet A1
Bestand
- Entwicklungsfläche ca. 18 ha
- Flächenverfügbarkeit fast vollständig gesichert
- landwirtschaftliche Fläche
- Bevorzugter Standort für IKEA
- Hohe Lagequalität
- Optionsflächen
- Randgrundstücke nicht gesichert
Bewertung
Stärken:
- Entwicklungsflächen mit hoher Lagegunst
(Nähe und Einsicht A 57, K37n)
- Großteil der Flächen in städtischer Hand
- IKEA als Nutzungsschwerpunkt angestrebt
Handlungsbedarf
- Ansiedlung und städtebauliche Integration von IKEA
- Optimierung Flächennutzung und Versiegelung
- Eingrünung vom IKEA-Gelände und Übergang zu A2
- Optimierung der ÖPNV-Anbindung im Gebiet
- Grundstückssicherung von Restflächen
Schwächen:
- Option Clusterbildung „Wohnmeile“ (ohne Verkaufsflächenzuwachs)
- Potential für Umsiedlung weiterer Unternehmen aus C3
Nutzungspotential
- Neuansiedlung IKEA mit ca. 12 ha (SO-Gebiet)
- Südliche Erweiterung als GE-Gebiet
- Private Teilfläche aktuell nicht verfügbar
- Mögliche Konflikte Gewerbe / Landwirtschaft
- Schrott-/Lagerfläche im Osten
- Unzureichende ÖPNV Anbindung
© Drees & Sommer Seite 51
A1
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet A2
Bestand
- Entwicklungsfläche ca. 16 ha
- Nur teilweise in Verfügbarkeit der Stadt
- Verkehrsanbindung K 37
Bewertung
Stärken:
- Möglicher Standortpunkt der gewerblichen
Neuentwicklung
- Gute Erreichbarkeit über K 37
- Flexibel und stufenweise erschließbar
(West-Ost und Nord-Süd)
- Verfügbares Flächenpotential für Um- und Neuansiedlung
Handlungsbedarf
Schwächen:
- Nur teilweise im Eigentum der Stadt
- Flexible Gestaltung der Gewerbeflächen mit Quartieren / Nutzungsschwerpunkten
- Mögliche Konflikte von Gewerbe / Landwirtschaft
© Drees & Sommer Seite 52
A2
- Integration Siedlungsrand und LW-Betriebe
- Bildung eines eigenständigen Profils / Image- und Clusterbildung (eigene Adresse neben IKEA)
- Gesamtheitliche Einbindung in Stadtentwicklung
- Eingrünung des Gewerbegebietes (Fortführung Grünzug)
- Wahrnehmbare Eingrünung der durch A2 führenden Erschließung
- Einbindung in ÖPNV
- Entwicklung und Abwägung Ankaufsstrategie (Wirtschaftlichkeit vs. städtebauliche Qualität)
- Umsetzung eines nachhaltigen, ökologischen Konzeptes für Gewerbeflächen mit Leitthema
- Verträgliche Integration LW-Betriebe
Potential
- Entwicklungsflächen für Leitthemen / Gewerbeparks bzw. Umsiedlung Erweiterung Bestand
- Beachtung einer verträglichen und marktorientierten Entwicklung / Stufenkonzept
- Umsetzung eines nachhaltigen, ökologischen Konzeptes für Gesamtgebiet
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet A3
Bestand
- Entwicklungsfläche ca. 20 ha
- Nur teilweise in Verfügbarkeit der Stadt
- Landwirtschaftliche Fläche / Betriebe
- Nachbarschaft L´Oreal
- Verkehrsanbindung K 37
Bewertung
Stärken:
- Möglicher Standortpunkt der gewerblichen
Neuentwicklung
- Gute Erreichbarkeit über K 37
- Flexibel und stufenweise erschließbar
(West-Ost und Nord-Süd)
- Verfügbares Flächenpotential für Um- und Neuansiedlung
Handlungsbedarf
Schwächen:
© Drees & Sommer Seite 53
A3
- Nur teilweise im Eigentum der Stadt
- Flexible Gestaltung der Gewerbeflächen mit Quartieren / Nutzungsschwerpunkten
- Mögliche Konflikte von Gewerbe / Landwirtschaft
- Integration Siedlungsrand und LW-Betriebe
- Bildung eines eigenständigen Profils / Image- und Clusterbildung (eigene Adresse neben IKEA)
- Gesamtheitliche Einbindung in Stadtentwicklung
- Eingrünung des Gewerbegebietes (Fortführung Grünzug)
- Wahrnehmbare Eingrünung der durch A3 führenden Erschließung
- Einbindung in ÖPNV
- Entwicklung und Abwägung Ankaufsstrategie (Wirtschaftlichkeit vs. städtebauliche Qualität)
- Umsetzung eines nachhaltigen, ökologischen Konzeptes für Gewerbeflächen mit Leitthema
- verträgliche Integration LW-Betriebe
Potential
- Entwicklungsflächen für Leitthemen / Gewerbeparks bzw. Umsiedlung Erweiterung Bestand
- Beachtung einer verträglichen und marktorientierten Entwicklung / Stufenkonzept
- Umsetzung eines nachhaltigen, ökologischen Konzeptes für Gesamtgebiet
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet A4
Bestand
- Fläche ca. 20 ha
- Landwirtschaftliche Fläche und Betriebe
- Randlage im Übergang zum Wohngebiet
- Ungeordnete Entwicklung (LW / Wohnen)
- Lage außerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereichs
Bewertung
Stärken:
- Lage in Nachbarschaft zum Wohnen
- Bildet Übergang / Puffer zur Landschaft und zum Wohnen
- Integration übergeordnete Grünbezüge
Handlungsbedarf
- Schaffung eines angemessenen Übergangs in die Landschaft
Schwächen:
- Abstandsgrün zum Gewerbegebietes A3 (Fortführung Grünzug Commerhof)
- Beteiligung der Anlieger
Potential
- Bestandsnutzung
© Drees & Sommer Seite 54
A4
- Mögliche Konflikte Gewerbe / Landwirtschaft / Wohnen
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet B1
Bestand
- Entwicklungsfläche ca. 19 ha
- Flächenpotentiale zur Ansiedlung
- Musterhaussiedlung, Logistik, Gewerbe, Autohandel
- Flächenreserve im Eigentum der Stadt
- Hochspannungstrasse am östlichen Rand
Bewertung
Stärken:
- Hochwertige Flächenpotentiale
- Frequenzerhöhung durch IKEA
- Sehr hohe Lagequalität
- Bereits gebildetes Standortprofil
- Gute ÖPNV-Anbindung
Handlungsbedarf
Schwächen:
- Missstand durch Schrottplatz im östlichen Bereich
- Umstrukturierungsbedarf
- Nutzungsbarriere Leitungstrassen
- „Premiumgrundstück“ / Ansiedlung eines hochwertigen Leitprojekts als Imageträger und Adresse
- Nachverdichten der kleineren, verfügbaren Freiflächen
- Ggf. Ausbau des ÖPNV
- Wahrnehmbare Eingrünung der durch B1 führenden Erschließung
- Aktivierung privater Initiativen zur Nutzung von Potentialen
- Teilweise Umstrukturierung und Erweiterung bestehender Betriebe
- Aufwertung öffentlicher und privater Flächen und Leitsystem zur Etablierung
Potential
- Aktive Vermarktung der städtischen Flächen mit Schwerpunkt Büro / Dienstleistung
- Abstimmung und Kommunikation im Zuge des Baus der K 37n
- Mittelfristige Nachverdichtung und Beseitigung von Missständen.
© Drees & Sommer Seite 55
B1
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet B2
Bestand
- Entwicklungsfläche ca. 36 ha
- Geringe Flächenverfügbarkeit Stadt
- Aktuelle Nutzung: v.A. Dienstleistung und Handel,
Freizeit- und Vergnügungsstätten
- Ungeordnete und teilweise nicht oder falsch genutzte Flächen
- Teilweise Gebäudeleerstand
- Bestandsgebiet mit Verknüpfung zu Wohnen
Bewertung
Stärken:
- Cluster Gewerbe und Handwerk, Kleinbetriebe
- Sehr gute verkehrliche Erschließung
- Anschluss Regiobahn IKEA
- Übergeordnete Rad- und Fußwegeverbindung
- Aufwertung durch Grünzug Commerhof
- Gute MIV Anbindung über K 37a und
Friedrich-Krupp-Straße
Handlungsbedarf
Schwächen:
- Kein eigenes Profil
- Heterogenes Erscheinungsbild
- Teilweise Leerstand / mindergenutze Flächen
- Ungeordnete Nutzungsmischung Gewerbe, Wohnen
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B2
- Vergnügungsstätten als Imageproblem
- Flächen vornehmlich im Besitz Dritter
- Baurechtlicher Status schränkt Eingriffe ein
- Aufwertung und Umstrukturierung des Gebietes als eigenes Teilgebiet > Schaffung einer Identität
- Freiflächen nachverdichten, Leerstände neu besetzen
- Vorhandene Cluster ausbauen und stärken
- Ansprache Grundstücksbesitzer und Nutzer
- Minderung der Missstände durch Verlagerung von nichtverträglichen Nutzungen
- Aufwertung öffentlicher und privater Flächen
- Etablierung eines übergeordneten Leitsystems
- Aufwertung der Übergänge zu Holzbüttgen
Potential
- Umstrukturierung und Aufwertung durch Profilbildung und Nachverdichtung
- Lokale und regionale Kleinbetriebe
- Attraktive Zwischennutzungen
- Erweiterungsoptionen bestehender Betrieb im Rahmen der Neuordnung
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet C1
Bestand
- Entwicklungsflächen ca. 11 ha
- Teilweise in Verfügbarkeit der Stadt
- Aktuelle Nutzung: Gastronomie, LKW-Werkstatt,
Gewerbe, Wohnen (ehem. Musterhäuser)
- Autobahnzubringer
Bewertung
Stärken:
- Entwicklungsflächen teilweise im Eigentum Stadt
- Anfragen liegen vor
- Gute Sichtbarkeit
- Potentialfläche im Bereich Leitungstrassen
- Chance zur attraktiven Gestaltung des Stadteingangs
Handlungsbedarf
- Klärung und Optimierung der verkehrlichen Anbindung
- Prüfung geeignete Nutzungen bzw. Verlagerungen
- Ansprache Grundstücksbesitzer und Betriebe
- Aktivierung privater Initiativen, zur Aufwertung des Bestandes
Potential
- Erweiterungs- oder Umsiedlungsoptionen bestehender Betriebe
- Keine Konkurrenz schaffen zu C3 oder B1, B2
- „Eingangstor“ nach Kaarst – Städtebauliche Aufwertung
Schwächen:
- Lage Autobahnohr
- Lärmbelästigung an der A 57
- Einschränkungen durch Leitungstrassen
- Einschränkungen durch zukünftige K37n
- Keine Übergänge in Umfeld
- schwierige Erschließungssituation
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C1
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet C2
Bestand
- Entwicklungsflächen ca. 18 ha
- Geringe Anteile in Verfügbarkeit Stadt
- Aktuelle Nutzung: Handel, Autohandel
Reparaturbetriebe, Straßenmeisterei, Hotel
- In Teilen gewachsene, verträgliche Strukturen
Bewertung
Stärken:
- Gebiet mit einheitlichem Erscheinungsbild und
Nutzungsstruktur
- Entwicklungsfläche Krülland
- Nähe zu Regiobahn IKEA
- Sehr gute ÖPNV Anbindung
- Sehr gute MIV Anbindung über Neersener Straße
- Hohe Lagequalität
Handlungsbedarf
- Klärung der Entwicklungsoptionen im nördlichen Übergang
- Konzeption Nachnutzung des Leerstandes Krülland
- Aufwertung innere Erschließung und Anbindung Hotel
Schwächen:
- Nutzungskonflikte mit Wohnen
- Punktuelle Leerstände
- Hotelstandort in Randlage
- Verdichtung und Bildung von städtebaulichen Kanten entlang Neersener Straße
Potential
- Angemessene Umnutzung Krülland-Gelände
- Bildung einer Vision / Übergang zu Wohngebiet Bestand
- Nachverdichtung von Teilflächen
- Bestandspflege und mittelfristige Nachnutzung von Flächenpotentialen
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C2
- Einschränkungen durch Topographie
- Fehlende städtebauliche Kanten an Neersener Straße
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilgebiet C3
Bestand
- Entwicklungsflächen ca. 18 ha
- Geringe Verfügbarkeit Stadt
- Aktuelle Nutzung: v.A. Möbelhandel (IKEA, POCO),
Kleingewerbe, Dienstleistungen, Wohnen
- Regio-Bahn IKEA
Bewertung
Stärken:
- Gebiet geprägt durch IKEA und Möbler
- Übergeordnete Rad- und Fußwegeverbindung
- Hohe Lagequalität am Stadteingang und Regiobahn
- Chance für grundlegende Neuordnung
durch Verlagerung IKEA
Handlungsbedarf
- Sicherung des Altstandortes IKEA durch Stadt
Schwächen:
© Drees & Sommer Seite 59
C3
- Verkehrliche Überlastung durch IKEA
- Mögliche Konflikte durch Handel und Wohnen
- Kein angemessener Übergang bzw. Puffer zwischen
Wohnen und Handel
- Ggf. Umsiedlung oder Aufgabe von Betrieben
durch IKEA-Verlagerung
- Konzept Neuordnung nach Verlagerung IKEA> Adressbildung, Profilbildung
- Chance der wirtschaftlichen Nachnutzung von Teilflächen
- Aktive Ansprache und Prüfung von Umsiedlungen und Erweiterungen
- Übergang von Wohnen zu Handel aufwerten
Potential
- Gliederung des Gesamtgebietes west-ost möglich (Wohnen, Gewerbe, Handel, Büro)
- Bestandspflege / Nachverdichtung
- Neunutzung an prominenter Stelle (z.B. Hotel, Büro etc.), Leitprojekt an Regiobahn
- Option Zwischennutzung IKEA-Halle
Standorteinschätzung
Entwicklungsgebiet

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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6
Entwicklungskonzeption
6 E n t w i c k l u n g s k o n z e p t i o n

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6 Entwicklungskonzeption
Die Entwicklungskonzeption stellt mit den
Planungsinstrumenten „Leitbild“ und „Strukturkonzept“
die Planungsziele dar. Die Ausarbeitung
eines Leitbildes für das Projektgebiet und die Darstellung
der Maßnahmen in einem Strukturkonzept
ist als städtebaulich informelles Planungsinstrument
des Rahmenplans zu verstehen. Das Strukturkonzept
als Gesamtschau mit den Teilbereichen
Verkehrskonzept und Grünentwicklungsplan zeigt
die Entwicklungspotenziale und die Perspektiven
eines Entwicklungsgebiet auf und verknüpft diese
mit den vorgeschlagenen Maßnahmen und Handlungsempfehlungen.
Als weitere Ergänzung zur Ausarbeitung des
Strukturkonzeptes wird ein „städtebaulicher Entwurf“
vorgelegt. Der städtebauliche Entwurf zeigt
exemplarisch eine mögliche Bebauungsstruktur des
untersuchten Projektgebietes mit der Darstellung
der gewünschten Körnung und städtebaulichen
Dichte. Auch die Ziele des Strukturkonzeptes für
Frei- und Grünbereiche werden hier konkretisiert.
6.1 Leitbild Kaarster Kreuz
Das Leitbild „Kaarster Kreuz“ stellt die wesentlichen
Leitziele des Projektgebietes dar. Auf übergeordneter
Quartiersebene werden im Leitbildplan
Aussagen zur räumlichen Vernetzung von Erschließung
und Grün, Bestand, Aufwertung und
Neuordnung, Flächenpotenzialen, Bestandsförderung
und Integration des neuen IKEA-
Standortes dargestellt. Ein wesentliches Ziel des
Leitbildes „Kaarster Kreuz“ ist es, die vorhandenen
Strukturen aufzunehmen, zu bewerten und zukünftige
Entwicklungsrichtungen aufzuzeigen.
Die Einbindung der neuen Flächen in die bestehende
Siedlungsstruktur wird als wichtigste
Maßnahme dieser Planung erachtet. Somit ist die
städtebauliche, stadtplanerische und nutzungsspezifische
Verknüpfung bzw. Anknüpfung des
neuen Areals an die bestehende Nutzung ein
wesentlicher Bestandteil des Entwicklungskonzeptes.
Weiterhin sind in den Leitzielen
konkrete Maßnahmen zur Etablierung des Bestandsgebietes
und deren Weiterentwicklung
formuliert.
Auf Quartiersebene werden im Leitbildplan die
bestehenden Gewerbegebietsflächen dargestellt
und mit konkret ausgearbeiteten Maßnahmen und
Handlungsempfehlungen der Entwicklung belegt.
Hier werden folgende Themen aufgegriffen:
� Integration des neuen Gewerbegebietes und
des neuen Sondergebietes (IKEA) auf Teilfläche
A
� Aufwertung, Nachverdichtung und Neuansiedlung
des bestehenden Gewerbegebietes
auf Teilfläche B
� Umstrukturierung des bestehenden Gewerbegebietes
auf Teilfläche C
Die Siedlungserweiterung nach Süden (Teilfläche
A) ist ein logischer Schritt zur Entwicklung des
gesamten bestehenden Gewerbegebietes. Das
neue Sondergebiet (IKEA) wird im Leitbild „Kaarster
Kreuz“ sinnvoll eingebettet und verortet. Wichtige
städtebaulich markante Punkte werden im Leitbild
definiert und im Leitbildplan gekennzeichnet.
Hierbei handelt es sich um vier hervorstechende
Bereiche:
� Im Norden des Gebietes auf der ehemaligen
Fläche des IKEA-Möbelhauses an der Ecke
Neersener Straße und Girmes-Kreuz Straße ist
eine Potentialfläche hinsichtlich städtebaulicher
markanter Punkte zu benennen.
� Der Bereich an der Neersener Straße
zwischen der Einmündung Siemensstraße und
der neuen Verbindungsstraße Richtung Süden
ist durch den bestehenden Entwurf bereits als
ein städtebaulich markanter Punkt definiert.
� Der Auftaktpunkt des neuen, erweiterten
Gewerbegebietes im Südwesten des Projektgebietes
südlich der Siemensstraße gilt ebenfalls
als markanter Punkt. Hier ist es wichtig,
die Thematik „Übergeordnete Grünverbindung“
und „Anfang der Erweiterung des
Gewerbegebietes“ zu knüpfen.
� Der vierte und letzte städtebaulich relevante
Punkt kann zwischen der Fläche „neues
Sondergebiet“ (IKEA) und Weiterentwicklung
des bestehenden Gewerbegebietes gesehen
werden. Hier ist städtebaulich das Potential
einer spürbaren Weiterentwicklung des bestehenden
Gewerbegebiets vorhanden.
© Drees & Sommer Seite 60
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Das Leitbild „Kaarster Kreuz“ legt im übergeordneten
Maßstab neben den Nutzungen auch
die Grünverbindungen und wesentliche Erschließungsverbindungen
und die damit ver-
Abb. 53: Leitbildplan „Kaarster Kreuz“ (siehe Anlage 6)
bundenen Radwegeverbindungen fest. Der
folgende Planausschnitt zeigt die zeichnerische
Darstellung des Leitbildes „Kaarster Kreuz“ (siehe
Anlage 6):
© Drees & Sommer Seite 61
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Zusammenfassend sind in folgender Tabelle die konkreten Leitziele des Leitbildes „Kaarster Kreuz“ mit deren
Inhalten stichpunktartig aufgeführt:
Leitziel Inhalt
Allgemein � Einbindung Gesamtgebiet in Siedlungs- und Landschaftsbild
� Imagebildung und Positionierung Kaarster Kreuz
� Vermeidung Beeinträchtigungen Wohnstandort Holzbüttgen
� Aufbau Kommunikations- und Vermarktungsstrategie
� Rechtzeitige Bodenvorratspolitik
� Qualitätssicherung durch Gestaltungsplanung
Ausbau und Vernetzung
Erschließung und Grün
Bestandsförderung lokales Gewerbe
Etablierung überregionaler
GE-DL Standort
Aufwertung und Neuordnung der
Bestandsgebiete
Nutzung von ungenutzten / mindergenutzten
Flächenpotentialen
Integration neuer Standort IKEA
� Schaffung Landschafts- und Grünübergänge
� Grünvernetzung im Gesamtgebiet
� Anpassung und Aufwertung Verkehrsbeziehungen
� Ausbau ÖPNV
� Umsetzung K 37n
� Schaffung von Entwicklungsperspektiven für Verlagerung und
Erweiterungen bestehender Betriebe
� Berücksichtigung Auswirkungen auf LW-Betriebe
� Aktive Unternehmensansprache
� Nutzung bestehende Strukturen
� Schaffung eines Leitthemas für Neuentwicklung in Hüngert II
� Ansiedlung eines gewerblichen Anker-Nutzers/Leitprojekt
� Angemessenes Entwicklungstempo
� Optimierung der Nutzungsstruktur
� Pflege und Aufbau Netzwerk
� Aufwertung öffentlicher Räume
� Entwicklungskonzeption Alt-Standort IKEA
� Aufbau Flächenmonitoring
� Rechtzeitige Grundstückssicherung
� Umsetzung marktorientierte / stufenweise Entwicklung
� Klare Festlegung Handelsschwerpunkt
� Abstimmung Vorgaben Planung IKEA
� baurechtliche und privatrechtliche Regelungen
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Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Aus den formulierten Inhalten der Leitziele ergibt sich eine Zuordnung der Ziele auf die Teilbereiche A1 bis
A4, B1 und B2 und C1 bis C3:
Abb. 54: Quartiersbezogene Zuordnung der Leitziele
© Drees & Sommer Seite 63
Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.2 Grünentwicklungsplan
Die im Grünentwicklungsplan dargestellten Maßnahmen
zeigen die Möglichkeit, das Areal städtebaulich
und nachhaltig in das Gesamtgebiet und
in das neue Gewerbegebiet zu integrieren und
gleichzeitig aufzuwerten. Der Grünentwicklungsplan
ist Teil des Leitbildes und definiert im Projektgebiet
die Ziele und Maßnahmen auf der Ebene
der
� übergreifenden Grünvernetzung im Bestand
� Siedlungsrandeingrünung
� Aufwertung von Erschließungsanlagen im
Bestand
� Schaffung von eingegrünten Abstandsbereichen
(Puffer)
� Schaffung von nachhaltigen Erschließungsanlagen
(Neubau)
Die Signaturen und Darstellungen des Grünentwicklungsplanes
stellen keine vermassten Einheiten
dar, sondern legen lediglich die Betonung auf die
Bedeutung der verträglichen Einbindung der neuen
Gewerbegebiete.
Die übergreifenden Grünvernetzungen im Bestand
sind Maßnahmen zur Erhaltung und Ausweitung
der bestehenden Strukturen. Die Schaffung eines
grünen Knotenpunktes im Kreuzungsbereich der
Grünstruktur der Stadtbahntrasse und der Nord-
Südverbindung „Wohnstandort Kaarst“ und des
Zwischenbereiches „Wohnstandort Holzbüttgen“
und Gewerbegebiet Kaarster-Kreuz ist eine sinnvolle,
übergreifenden Maßnahme zur Vernetzung
der Teilgebiete.
Ein weiteres Ziel ist die Schaffung sinnvoller
Siedlungsrandbeziehungen am Ende der
Siedlungsstrukturen als Übergang zur Landschaft
bzw. zu landwirtschaftlichen Flächen. Besonders im
Bereich südwestlich des Wohnstandortes
Holzbüttgen wird dies als sinnvolle, qualitätssteigernde
Maßnahme erachtet. Die Weiterführung
des geschaffenen grünen Siedlungsrandes im
Südwesten entlang des neuen Gewerbegebietes
bis nach Osten zur Autobahn A57 ist ein wesentlicher
Bestandteil der vorgeschlagenen Grünentwicklungsplans.
Die Aufwertung von Erschließungsanlagen im Bestand
wird besonders für die Teilgebiete B und C
vorgeschlagen. Hier sind Maßnahmen wie z.B. die
Eingrünung von bestehenden Straßenzügen
(Pflanzung von Bäumen im öffentlichen Raum) und
die Aufwertung durch straßenbegleitende Grünanlagen
sinnvoll um die Qualität an diesen Standorten
zu steigern.
Die Schaffung von eingegrünten Abstandsbereichen
(Puffer) ist besonders für den Übergang
von der Gewerbegebietsnutzung zur Wohnnutzung
sinnvoll. Hier werden im Wesentlichen drei Handlungsschwerpunkte
als möglich erachtet:
� Übergang Gewerbegebiet Kaarster Kreuz und
Wohnstandort Holzbüttgen
� Übergang neues Gewerbegebiet Hünger II
und Reiterhöfe im Süden
� Übergang neues Gewerbegebiet Hünger II
und Siedlungsbereich Morgensternsheide im
Südosten des Gebietes
Dem südlichen Übergang zwischen Hüngert II
(Teilgebiet A) und den landwirtschaftlichen Flächen
kommt eine besondere Bedeutung bzgl. des gestalteten
Siedlungsrandes zu. Zum einen soll durch
eine Grüngestaltung auf den privaten Gewerbeflächen
eine qualitätsvolle Eingrünung erreicht
werden. Zudem sollten auch die daran angrenzenden
öffentlichen und privaten Bereiche
(Wirtschaftswege, Reitwege, landwirtschaftliche
Flächen) in die Gestaltung eingebunden werden.
Hier können auch naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen
platziert werden. Dies bietet
die Möglichkeit das Ziel eines übergeordneten
Grünzuges in entsprechender Dimension ohne
wesentliche funktionale Einschränkungen der
Gewerbebetriebe zu realisieren. Die konkrete Ausgestaltung
ist Aufgabe der weiteren Planungsverfahren.
Als weitere Maßnahme wird vorgeschlagen, die
neuen Erschließungsanlagen innerhalb des neuen
Gewerbegebietes möglichst nachhaltig auszuprägen.
Diese Maßnahme kann eine großzügig
begrünte Erschließungsachse und begrünte
Nebenstraßen beinhalten. Ein Regenwassermanagement
mit dem Bau von Retentionsbecken
und der Bau von Gewerbebauten mit den
Standards der Nachhaltigkeit werden für das neue
Gewerbegebiet als wichtig erachtet. Hier ist das
Ziel ein ressourcenschonendes Gebiet zu
etablieren und somit die Rahmenbedingungen für
die zukünftigen energetischen Anforderungen von
Quartieren zu schaffen.
Weiteres Ziel ist es, den Straßenraum entlang der
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Siemensstraße beidseitig durch straßenbegleitende
Grünanlagen aufzuwerten. Dies sollte sowohl auf
Übergeordnete Grünverbindungen erhalten Radwegebeziehung
in West-Ost als auch in Nord-Süd-
Richtung, dies wird im Verkehrskonzept näher erläutert.
Abb. 55: Grünentwicklungsplan (siehe Anlage 9)
Die Dimensionierung der bestehenden Grünbereiche
sind in der weiteren Planung in Anlehnung
an die hier dargestellte Bedeutung vorzunehmen.
Dabei müssen durch Gestaltungsrichtlinien
Festsetzungen sowohl öffentlich als auch
private Flächen einbezogen werden.
öffentlichen als auch auf privaten Flächen
erfolgen.
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.3 Verkehrskonzept
Das Verkehrskonzept ist neben dem Grünentwicklungsplan
der zweite wichtige Teil des Leitbildes
„Kaarster Kreuz“. (siehe Anlage 8)
Das Verkehrskonzept dient insbesondere der Darstellung
eines Grundgerüsts für die zukünftige
Entwicklung des Teilgebietes A (Hüngert II) und
deutet die mögliche äußerer Anbindung an. Hier
wird die wesentliche Erschließungsführung von
neuen Straßen und Verkehrsverbindungen dargestellt
und vorgeschlagen. Der geplante Ausbau
von Radwegeverbindungen innerhalb des bestehenden
und des neuen Gewerbegebietes ist
eine Maßnahme um eine Verknüpfung von Norden
nach Süden zu erreichen. Die schon angesprochen
Grünverbindungen unterstützen dieses Ziel.
Für das neue Gewerbegebiet auf der Teilfläche A
wird eine zentrale Achse von Westen nach Osten
mit zwei Anknüpfungspunkten an die Siemensstraße
vorgeschlagen. Die Anknüpfungspunkte an
die überörtliche Funktion der Siemensstraße sollten
so gering wie möglich gehalten werden. Abhängig
von der Gliederung des Gebietes kann optional
eine dritte Anbindung geprüft werden (siehe hierzu
auch Kapitel städtebaulicher Entwurf).Das vorgeschlagene
Verkehrskonzept auf Teilfläche A ist
auf eine maximale Flexibilität ausgelegt und ist Teil
einer rasterartigen Erschließungssituation.
Hierdurch können innerhalb der Teilfläche A
sowohl kleinteilige als auch größere Baufelder
geschafften werden. Das Erschließungskonzept
passt sich somit dem Bedarf flexibel an (siehe Plan:
Orange-Rote Darstellung einer möglichen, neuen
Erschließung).
Die dargestellte schematisch Verkehrserschließung
als Schnitt der geplanten Straßen zeigt die
mögliche Ausprägung der zentralen Achse und der
restlichen Erschließungsstraßen.
Als weitere Maßnahme werden im Verkehrskonzept
zwei Erschließungsstraßen im Teilgebiet C (ehem.
IKEA-Flächen) vorgeschlagen. Hier kann je nach
Nutzungskonzept flexibel reagiert werden.
Der folgende Plan zeigt den Teil des Verkehrskonzeptes
zum Leitbild „Kaarster Kreuz“ und berücksichtigt
die Eckpunkte des Verkehrsgutachtens
zur K 37n.
Grundsätzlich wäre eine weitere Ausrichtung an
die K37 im Bereich A2 denkbar. Damit könnte der
Handelsschwerpunkt IKEA von der Gewerbegebietsentwicklung
abgehängt werden und ein
stärkerer Übergangsbereich geschaffen werden.
Dies und die Lage der westlichen Zufahrt ist in der
weiteren Planung zu bewerten. Die stufenweise
Erschließung von bereits im Eigentum der Stadt
befindlichen Flächen ist dabei zu beachten.
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 56: Verkehrskonzept (siehe Anlage 8)
Abb. 57: Schemaschnitte Verkehrserschließung Teilgebiet A
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Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.4 Strukturkonzept
Das Strukturkonzept stellt die Verbindung zwischen
dem Leitbild und den hier betrachteten Bereichen
dar. Die konkreten Maßnahmen und Handlungsempfehlungen
zur Entwicklung des Gewerbegebiets
Kaarster Kreuz werden sowohl in einem
Plan (zeichnerische Darstellung der vorgeschlagenen
Maßnahmen des Strukturkonzeptes)
als auch in textlicher Form beschrieben.
Abb. 58: Strukturkonzept (siehe Anlage 9)
Die Überlagerung der bereits formulierten Ziele
aus dem Leitbild und die Konkretisierung der Ziele
auf Teilgebietsebene werden im Folgenden dargestellt
und im weiteren Verlauf jeweils pro Abschnitt
formuliert:
© Drees & Sommer Seite 68
Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.4.1 Teilgebiet A
Das Teilgebiet A ist in die Teilflächen A1 bis A4
unterteilt. Hierdurch ist es möglich auf alle Teilgebiete
spezifische Aussagen zu den Vorschlägen
aus dem Leitbild zu geben.
Entlang der Siemensstraße Richtung Süden ist es
ein Ziel, die neuen Gewerbeeinheiten von der
Siemensstraße abzurücken und den Übergang
zwischen Siemensstraße und neuer Bebauung mit
einem Grünstreifen und einer Radwegeverbindung
zu planen. Die Erschließung des Gebietes A geschieht
durch das innenliegende Erschließungssystem,
dass mit einer boulevardartig ausgebauten
und begrünten Erschließungsachse ausgestattet ist.
Von dieser inneren Erschließungsachse erstrecken
sich weitere Verzweigungen des Gebietes. Eine
Flexibilität des Erschließungssystems lässt unterschiedliche
Ausprägungen von Grundstücksgrößen
zu und ermöglicht somit eine flexible städtebauliche
Struktur, um möglichst auf alle Entwicklungen
reagieren zu können. Zusätzlich existiert eine Radwegeverbindung
die sowohl in Nord-Süd- als auch
in Ost-West-Richtung das Gebiet durchquert. Die
rasterartige Anordnung möglicher Baufelder lässt
eine flexible Strukturierung des Gesamtgebietes zu.
Das Gebiet A erstreckt sich über die gesamte
Länge südlich der Siemensstraße von Westen nach
Osten. Das Gebiet A ist die Fläche, die als südliche
Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes
angesehen werden kann (Hüngert II).
Im Osten des Gebietes A ist das Baufeld verortet,
das als Standort für IKEA vorgesehen ist. Die verkehrsgünstige
Lage mit direktem Anschluss an die
neue Verbindungsstraße ermöglicht einen
effektiven Verkehrsfluss.
Im Teilgebiet A2 (westlich von A1) schließt sich die
Erweiterung des Gewerbegebietes an. Die Fläche
A2 wird als eine der Auftaktentwicklungen für das
neue Gewerbegebiet angesehen. Hier besteht die
Möglichkeit eine eigene Adresse für die Ansiedlung
von Gewerbetreibenden neben IKEA zu bilden. Die
Siemensstraße muss soweit wie möglich anschlussfrei
bleiben und somit ergeben sich Richtung
Süden zwei Anknüpfungspunkte für mögliche Erschließungsstraßen.
Das Teilgebiet A3 als größtes bebaubares Teilgebiet
innerhalb des Gebietes A zeigt eine flexible
Verkehrserschließung mit durchgehenden Grünachsen
in Nord-Süd- als auch in West-Ost-
Richtung.
Das Teilgebiet A4 wird nicht als Baufläche ausgewiesen
und bildet somit den landschaftlichen
Übergangsbereich zwischen dem Teilgebiet A3
und dem Wohnstandort Holzbüttgen. Die Fortführung
des eingegrünten Siedlungsrandes der
Teilgebiete A1, A2 und A3 mündet ins Teilgebiet
A4 und wird hier fortgeführt in Richtung Westen
am bestehenden Siedlungsrand des Wohnstandortes
Holzbüttgen.
Im Folgenden werden die Maßnahmen der Teilgebiete
A1 bis A4 stichpunktartig beschrieben:
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilfläche A1
� Integration Entwicklungsflächen IKEA
� Formulierung von gestalterischen Vorgaben für B-Plan
� Eingrünung/ Integration des IKEA-Geländes in Gesamtgebiet
� Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien in Bau und Betrieb durch IKEA
� Übergeordnete Einbindung in Siedlungsrand und Übergang Westfeld / Neuss
� Option: Nutzung von Verlagerungspotentialen aus Bestandsgebiet C zur Etablierung „Wohnmeile“
Teilfläche A2
� Ausbildung eigenständiges inneres Erschließungssystem (West-Ost / Nord-Süd)
� Integration in übergeordnete Grünstrukturen
� Ausbildung Adresse / Kante zur Siemensstraße
� Ausbildung südlicher Siedlungsrand und Übergang zu IKEA-Flächen
� Wahrnehmbare Eingrünung der durch A2 führenden Erschließung
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A2
A1
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilfläche A3
� Ausbildung eigenständiges inneres Erschließungssystem (West-Ost / Nord-Süd)
� Integration in übergeordnete Grünstrukturen
� Beispielhafte Konzeptionen / Best Practice
� Ausbildung Adresse / Kante zur Siemensstraße
� Ausbildung südlicher Siedlungsrand
� Wahrnehmbare Eingrünung der durch A3 führenden Erschließung
Teilfläche A4
� Einbeziehung in zu gestaltenden Siedlungsrand und Wegesystem
� Abstandsfläche zwischen Gewerbe und LW/Wohnen
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A4
A3
Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.4.2 Teilgebiet B
Das Teilgebiet B gliedert sich in Teilfläche B1 und
B2. Hierbei handelt es sich um das bestehende
Gewerbegebiet zwischen der Siemensstraße und
der Neersener Straße und Hüngert. In diesem
Teilgebiet B sind nur wenige Flächen im Eigentum
der Stadt Kaarst. Eine positive Einwirkung auf diese
Flächen kann durch Planungsmaßnahmen wie z.B.
B-Pläne, Gestaltungssatzungen oder über die Aufwertung
der öffentlichen Bereiche erfolgen.
Teilfläche B1
In der Teilfläche B1 wird die Etablierung von
Dienstleistung als Auftakt von Norden forciert.
Weitere Aufwertungsmaßnahmen dieses Gebietes
sind über die Aufwertung der Infrastruktur möglich.
Einzelne verbleibende Baufelder müssen qualitätvoll
gestaltet werden und sollten sich an einem
Gestaltungshandbuch orientieren.
� Nutzungsziel städtisches Grundstück
� Prüfung Nachverdichtung und Umnutzung mindergenutzter Flächen
� Nutzung mögliche Erweiterungspotentiale im östlichen Bereich (abhängig von Leitungstrassen)
� K 37n und Eingangssituation zu Hüngert II
� Wahrnehmbare Eingrünung der durch B1 führenden Erschließung
Die Teilfläche B1 charakterisiert sich durch die
Ziele Nachverdichtung und Umnutzung
mindergenutzer Flächen.
Die Teilfläche B2 verhält sich im Wesentlichen wie
die Teilfläche B1. Die Arrondierung der Teilfläche
B2 zum Wohnstandort Holzbüttgen wird derzeit
noch geprägt durch die teilweise vorhandene
Grünzäsur. Im Zuge der Umsetzung des Rahmenkonzeptes
„Gewerbegebiet Kaarster Kreuz“ muss
die Verbindung zwischen Norden und Süden entlang
der Teilfläche B2 und dem Wohnstandort
Holzbüttgen ausgebaut werden. Auch die mög-
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B1
liche verkehrliche Verbindung zwischen der Teilfläche
B2 und dem Wohnstandort Holzbüttgen
kann verkehrlich dazu führen, dass
Schleichverkehre einstehen. Dies ist durch geeignete
Maßnahmen in der Infrastruktur zu vermeiden.
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilfläche B2
� Aufwertung öffentliche Räume und Verknüpfungen zu anderen Teilgebieten
� Nachverdichten von ungenutzten und mindergenutzten Flächen
� Maßnahmen / Programm zur mittelfristigen Aufwertung
� Aufwertung unabhängig von Neuentwicklung Hüngert II
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B2
Entwicklungskonzeption

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6.4.3 Teilgebiet C
Das Teilgebiet C gliedert sich in die Teilflächen
C1, C2 und C3. Die Teilflächen liegen oberhalb
der Neersener Straße. Auch hier handelt es sich
um ein Bestandsgebiet. Speziell im Teilgebiet C1
sind Nutzungen angesiedelt die zwischen der
Neersener Straße und der Auffahrt zur Autobahn
liegen. Die Flächenpotenziale sind hier beschränkt
und weisen nur eine kleine Fläche erster Rangordnung
und eine größere Potenzialfläche zweiter
Ordnung für eine Entwicklung aus. Weiterhin liegt
die größere Potenzialfläche unterhalb der frei zu
lassenden Hochspannungsleitung, die in Nord-
Süd-Richtung verläuft. In diesem Teilgebiet ist es
wichtig, Attraktivitätssteigerungen auf versiegelten
Freiflächen durchzuführen.
Die Teilfläche C2 ist schwerpunktmäßig durch eine
heterogene Gebäudestruktur gekennzeichnet.
Weiterhin werden hier Aufwertungsmaßnahmen
hinsichtlich der bestehenden Infrastruktur
empfohlen. Die Infrastruktur der Königsbergerstraße
erfährt im Rahmenplankonzept eine Aufwertung
durch Grünstrukturen.
Teilfläche C1
� Angemessene Sondernutzung bzw. Erweiterung bestehender Betriebe
� Potential zur Gestaltung eines attraktiven Stadteinganges
Die Teilfläche C3 ist von der Verlagerung des
IKEA-Standortes am stärksten betroffen. Die uneinheitlichen
Gebäudestrukturen in diesem Gebiet
zeigen die historische Entwicklung dieses Areals.
Eine Aufwertung der Infrastruktur und der nicht
begrünten Freibereiche sind Ziele, die es zu verfolgen
gilt.
Durch die Verlagerung entstehen zwei große
Potenzialflächen. Wesentliche städtebauliche
Herangehensweise ist es hier, einen Auftaktpunkt
zu schaffen, der ein Initialprojekt auf dem ehemaligen
IKEA-Gelände an der Ecke Neersener
Straße und Girmes-Kreuz Straße auslöst, um somit
eine Attraktivitätssteigerungen an diesem städtebaulich
markanten und wichtigen Punkt zu erreichen.
Das ehemalige Möbellager des Möbelhauses IKEA
an der westlichen Grenze der Teilfläche C3 ist eine
Fläche mit städtebaulichem Potenzial. Hier ist es
sinnvoll, neue kleinteilige Gebäudestrukturen anzulegen,
um einen Übergang zwischen der Teilfläche
C3 und dem anstehenden Wohnstandort
Kaarst in Richtung Nordwesten zu unterstützen.
Eine großteilige Gebäudestruktur wird hier als
nicht zielführend erachtet.
C1
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Teilfläche C2
� Aufwertung Übergang im Bereich Königsberger Straße
� Aufwertung und Verdichtung entlang Neersener Straße
� Übergang Wohnen zu Gewerbe schaffen
� Aufwertung öffentlicher Räume
Teilfläche C3
C3
� Umnutzung Flächen IKEA Lagerhalle in Mischgebiet / Wohngebiet
� Stufenweise Entwicklung mit Leitprojekt im Bereich Regiobahn / Altstandort IKEA Haupthaus
� Übergang Wohnen zu Gewerbe schaffen
� Nutzung mindergenutzter Flächen
� Aufwertung öffentlicher Raum
� langfristige Neuordnung zwischen Düsselstraße und Rurstraße
C2
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Entwicklungskonzeption

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.5 Zusammenfassung
Teilgebiet A
� Erweiterung der Gewerbeflächen in
Richtung Süden,
� Maßnahmen zur Aufwertung der neuen
Struktur durch Begrünung, Ausbildung und
Weiterführung eines Siedlungsrandes im
südlichen Bereich,
� Maßnahmen zur Einbindung des neuen
Sondergebietes in die Gebietserweiterung
und Eingliederung in überörtliche Grünbezüge.
� Darstellung der Anknüpfungspunkte der
Infrastruktur an die Siemensstraße.
Teilgebiet B
� Aufwertungsmaßnahmen durch Bestandsoptimierung
und Clusterbildung,
� Maßnahmen zur Etablierung bzw. Weiterentwicklung,
Nachverdichtung und Neuansiedlung,
� Konkrete Handlungsansätze zur Nutzungsverteilung,
� Aufwertung der Bestandsinfrastruktur,
� Attraktivitätssteigerung durch Umstrukturierung
von z.B. stark versiegelten
Freiflächen.
� Verkehrsberuhigungsmaßnahmen Richtung
Holzbüttgen (Übergang zum Wohngebiet).
Teilgebiet C
� Erweiterungstendenzen in südwestlicher
Richtung des Wohn-/Mischgebietes im
nordwestlichen Teil des Gebietes C,
� Umstrukturierungsmaßnahmen des Bestandsgebietes
zur Verbesserung der Außendarstellung
und –wahrnehmung des
Teilgebietes,
� Umstrukturierungsmaßnahmen vor dem
Hintergrund von Verlagerungstendenzen
einzelner Handelsbetriebe,
� Schaffung städtebaulicher Kanten entlang
der Hauptverbindung L390 zur Stärkung
des stadträumlichen Gefüges,
� Auftaktpunkt / Initialprojekt auf der ehem.
IKEA Fläche nötig zur Attraktivitätssteigerung.
6.6 Parzellierungsvorschlag
6.6.1 Teilgebiet B und C
Vertiefend zum Strukturkonzept des Teilgebietes A,
B und C zeigt die städtebauliche Erstkonzeption
eine mögliche Parzellierungsstruktur. Hier handelt
es sich um exemplarisch dargestellte Baumassen,
die eine mögliche Grundstücksstruktur aufzeigen.
Im Teilgebiet C wird in einem städtebaulichen
Entwurf eine Möglichkeit aufgezeigt die ehem.
Flächen von IKEA nachzunutzen und ggf. baulich
zu verdichten. Auf der ehem. Fläche des Abhollagers
von IKEA ist es sinnvoll einen städtebaulichen
Übergang zwischen den Baumassen des
bestehenden Gewerbegebietes und des bestehenden
Wohnstandtortes Kaarst zu erreichen.
Dies wird durch Baumassen erreicht, die mittel- bis
kleinteilig ausgeprägt werden und somit den
Übergang zu den angrenzenden Wohngebäuden
erreichen.
Auf der Fläche des ehem. Möbelhauses IKEA
werden Gebäude mittlerer Größe vorgeschlagen.
Diese bieten mittelgroßen Betrieben oder Büro-
und Geschäftshäuser die Möglichkeit sich anzusiedeln.
Auch der Maßstab eines Hotels ist an
dieser Stelle denkbar. Wesentlich ist die städtebauliche
Ausrichtung der Gebäude. Hier ist es sinnvoll
eine bauliche Kante zur Neersener Straße hin zu
erzeugen. Die Ecke Neersener Straße und Girmes-
Kreuz-Straße erfährt eine bauliche Aufwertung und
sollte mit Baumasse betont werden.
Die schon bestehenden städtebaulichen Ideen
innerhalb des Autobahnohrs oberhalb der
Neersener Straße werden im Zuge dieser Ausarbeitung
mit Gewerbebauten kleiner bis mittlerer
Größe nachverdichtet und durch bereits schon
erläuterte Maßnahmen aufgewertet.
Das Baufeld im Teilgebiet B zwischen der Siemensstraße
und der neuen Erschießungsstraße Richtung
Süden (K37n) wird als Bürostandort ausgeprägt
und ist markanter städtebaulicher Punkt mit
Außenwirkung zur Neersener Straße.
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 59: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet B und C
6.6.2 Teilgebiet A (Hüngert II)
Das Teilgebiet A ist das neu zu ermittelnde
Gewerbegebiet, welches den IKEA-Standort aufnehmen
soll. Es muss aufgrund seiner Größe für
unterschiedliche gewerbliche Nutzungen und bauliche
Strukturen geeignet sein. Daher werden an
dieser Stelle zwei Varianten von Parzellierungsvorschlägen
bezüglich der möglichen Grundstücksgrößen
und Erschließungsoptionen dargestellt. Das
zukünftige Gebäude von IKEA im östlichen Bereich
(Teilfläche A1) wird bezüglich der Baumasse
prägend sein. Daher wird eine Aufgabe der
weiteren Entwicklung sein, geeignete maßstäbliche
Übergänge von Ost nach West in den baulichen
Strukturen zu erreichen. Gemäß Strukturkonzept
stellt die zentrale Achse des Gebietes von Western
nach Osten die Haupterschließung dar, die gleichzeitig
die Nord-Süd-Ausrichtung des Gesamtgebietes
teilt und eine Ringerschließung ermöglicht.
Variante 1
Variante 1 sieht vor, dass sich aus städtebaulichen
Gründen die Baumassen von Ost nach West
stufenweise zu verringern. Somit wird ein Übergang
zu dem bestehenden Wohngebiet
(Holzbüttgen) geschaffen. Auch in Richtung Süden
(neuer grüner Siedlungsrand) sind die Baumassen
in der Größe zu reduzieren um den Übergang in
die Landschaft zu erleichtern und die Gebäude
nicht als überdimensional erscheinen zu lassen.
Das Abrücken der Bebauung von der Siemensstraße
ist wichtiges Gestaltungselement des städtebaulichen
Entwurfs und birgt die Möglichkeit einen
begrünten Fuß- und Radweg zu realisieren. Dabei
sind sowohl die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
der Entwicklung sowie die Anforderungen
der Betriebe zu berücksichtigen. Die
dargestellten Grundstücksgrößen reichen von
5.000 m² im westlichen Gebiet und 35.000 m² im
östlichen Gebiet. (siehe Anlage 10a)
© Drees & Sommer Seite 77
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 60: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet A, Variante 1
Variante 2
Die Variante 2 des Parzellierungsvorschlags sieht
eine strikte Trennung der Entwicklungsfläche IKEA
von den weiteren gewerblichen Nutzungen vor.
Dies bedingt, dass eine dritte Anbindung an die
K37 im Bereich des Teilgebietes A2 als Ringerschließung
für das Gewerbegebiet erforderlich ist.
Abb. 61: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet A, Variante 2
Die Entwicklungsperspektive für das zukünftige
Gewerbegebiet wird durch das Strukturkonzept
deutlich und soll mit den Parzellierungsvorschlägen
mit Blick auf die Nachfrageanforderungen und
Nutzungsmischung plausibilisiert werden. Eine
endgültige Festlegung der Baumassen der baulichen
Dichte, der Bauhöhe und der Grad an Versiegelung
wird über die Bauleitplanung und den
damit verbundenen B-Plan konkretisiert.
Insoweit würde der IKEA-Standort eine separate
Anbindung erhalten. Durch eine Grünzäsur
zwischen A 1 und A2 erfolgt eine Zäsur im Übergang
zum Gewerbegebiet. Die Variante 2 zweigt
auch, dass das bestehende Grundgerüst der Erschließung
eine sehr flexible Parzellierung ermöglicht,
mit Grundstücksgrößen zwischen 2.000 und
10.000 m². (siehe Anlage 10b)
Ziel ist es, ein neues nachhaltiges Gewerbegebiet
unter Berücksichtigung der zukünftigen marktgerechten,
energetischen und ökologischen Anforderungen
zu etablieren.
Unter Berücksichtigung von zukünftigen Marktanforderungen
und einer flexiblen Entwicklungsstrategie
sollte Variante 1 im weiteren Planungsprozess
vertieft werden.
© Drees & Sommer Seite 78
Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
6.6.3 Flächenbilanz
Gemäß den im Strukturkonzept festgelegten
Flächenpotentialen in den Bestandsgebieten B und
C, ergeben sich potentielle zukünftige Entwicklungsflächen
ersten Ranges von ca. 90.000
m². Diese Potentialflächen müssen im Rahmen des
weiteren Prozesses mit Projektideen belegt und
gemeinsam zwischen Stadt und Eigentümern angemessen
entwickelt werden.
Für das Teilgebiet A kann auf der Grundlage des
Parzellierungsvorschlags (Variante 1)eine Flächenbilanz
abgeleitet werden. Diese weist folgende
überschlägige Kennzahlen aus:
Gesamtfläche ohne A4 ca. 544.000 m²
Erschließung und Grün /
sonstige Flächen ca. 117.000 m²
Nettobauland ca. 427.000 m²
Das Grundsystem lässt relativ viel Spielraum
bezüglich der Ausgestaltung der Grünübergänge.
Dabei muss ein ausgewogenes Verhältnis zwischen
Wirtschaftlichkeit und nachhaltiger Gestaltung
gefunden werden.
6.7 Bewertung
Das Strukturkonzept stellt die Rahmenkonzeption
für die zukünftige Entwicklung des Gesamtgebietes
Kaarster Kreuz dar. Die Aufwertungs- und Neuordnungsmaßnahmen
in den Teilgebieten B und C
sind durch die aktive Ansprache der privaten
Partner und die Umsetzung erster öffentlicher
Maßnahmen geprägt. Potentialflächen müssen im
Sinne der Gesamtentwicklung des Gewerbestandortes
Kaarst geprüft und verwertet werden.
Das Teilgebebiet A (Hüngert II) kann auf der
Grundlage der Rahmenkonzeption schrittweise und
flexibel umgesetzt werden. Aus Sicht der
Etablierung und der Weiterentwicklung des
Gewerbestandortes Kaarst, sind flexible Angebote
für die lokalen und regionalen Unternehmen als
auch für potentielle neue großflächige Ansiedlungen
zu schaffen. Das Grundgerüst schafft
hierzu die Basis. Die stufenweise und quartiersbezogene
Entwicklung von West nach Ost ist vor
allem bestimmt durch die Flächenverfügbarkeit der
Stadt Kaarst und bietet die Möglichkeit mittel bis
langfristig den Gesamtbereich angemessen und
nachhaltig vor zu entwickeln.
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Entwicklungskonzeption

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
© Drees & Sommer
7
Prioritäten und Maßnahmenplanung
7 P r i o r i t ä t e n

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
7 Prioritäten und Maßnahmenplanung
7.1 Ecktermine weitere Entwicklung
Folgende Terminliste ist eine erste grobe Einschätzung
der weiteren Schritte. Die Termine
müssen im weiteren Verfahren verifiziert und ergänzt
werden.
Bereich Vorgang Monat/Jahr
Übergeordnet Beratung und Abstimmung Ergebnisbericht
Entwicklungskonzeption
Juni 2011
Bürgerinformation Juli 2011
Vorbereitung und Organisation weiterer
Entwicklungsprozess (Arbeitsgruppe /
Projektmanagement)
K 37n Vergabe, Planung und rechtliche Begleitung
Bebauungsplan K 37n (ggf. Teilleistungen)
bis Oktober 2011
bis Ende 2012
Planung K 37n Ab September 2012
Baubeginn K 37n Anfang 2013
Fertigstellung K 37n 2014
Hüngert II (Teilgebiet A) Konkretisierung Vermarktungsstrategie /
Bedarfsanalyse
Prüfung und Erstellung weitere Ankaufstrategie
bis Oktober 211
bis Dezember 2011
Erster Bebauungsplan in A3 ab Anfang 2012
Start der Vermarktung und Vertrieb ab Mitte 2012
Planung und Bau erster Erschließungsabschnitt
Wie in der Analyse und Konzeption dargestellt, soll
im Gesamtgebiet Kaarster Kreuz neben der Neuausweisung
von Gewerbeflächen und einem
Sondergebiet Einzelhandel die Positionierung und
Weiterentwicklung des Gewerbestandortes Kaarst
erreicht werden. Damit einher gehen begleitende
Maßnahmen der Neuordnung und Aufwertung der
Bestandsgebiete. Da es Wechselwirkungen nach
innen und nach außen gibt, muss die Entwicklungsstrategie
sowohl auf Anforderungen der
lokalen Bevölkerung und Wirtschaft, als auch auf
die Anforderungen des Marktes in den einzelnen
Nutzungssegmenten (harte und weiche Standortfaktoren)
eingehen. Im Focus der Rahmenplanung
steht dabei die Sicherung und Ansiedlung von
Unternehmen und Arbeitsplätzen.
Anfang 2013
Als ein Grundsatz der Entwicklung wird unterstellt,
dass eine aktive Entwicklung durch die Stadt nur
auf solchen angegangen wird, wo sie sich im
Eigentum befasst.
© Drees & Sommer Seite 81
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
7.2 Modulares Stufenkonzept
Aus der Analyse und der Konzeption ergeben sich
eine Reihe von grundlegenden Bedingungen für
die zukünftige Entwicklungsstrategie zum
Gewerbegebiet Kaarster Kreuz. In den Bestandsgebieten
B und C sind eigenständige Prozesse aus
Sicht der Stadtentwicklung zu initiieren, die in Abhängigkeit
der Verfügbarkeit von Flächen und den
Entwicklungsabsichten bestehender Unternehmen
und Betriebe abhängen. Die wesentlichen aktiven
Prozesse, die seitens der Stadt zügig angestoßen
werden können, sind die Vermarktung des
„Premiumgrundstück“ an der Neersener Straße in
der Teilfläche B1 sowie der entstehenden Entwicklungspotentiale
ersten Ranges durch die Verlagerung
des IKEA-Marktes. Inwieweit sich in den
Teilflächen C1 und B1 im Übergang zur Autobahn
Nutzungsoptionen ergeben, ist im weiteren Prozess
zu prüfen.
Der Vorschlag des Strukturkonzeptes und des
städtebaulichen Entwurfs zum Teilgebiet A ermöglicht
eine klare Abschnitts- und Quartiersbildung
mit unterschiedlich differenzierten Flächenangeboten.
An dieser Stelle wird darauf aufbauend
ein erstes Stufenkonzept dargestellt, das sowohl die
Entwicklungsrichtung als auch die zur Verfügung
stehenden Flächenangebote differenziert.
Es bleibt den weiteren bauplanungsrechtlichen
Verfahren überlassen, in welcher konkreten Form
Erschließungs- und Bauabschnitte gebildet werden.
Die Anbindung des Gebietes Hüngert II durch die
neue K37n ist für die zukünftige Leistungsfähigkeit
des Verkehrssystems bestimmend insbesondere für
die Ansiedlung des IKEA-Marktes im Sondergebiet
aufgrund der entstehenden Frequenzen. Dennoch
ermöglicht der Rahmenplan sowohl in den
Bestandgebieten B und C als auch in Hüngert II
(A), wenn erforderlich, eine frühzeitige Ausweisung
und Anbindung von gewerblichen Flächenpotentialen
für die Vermarktung.
In nachfolgender Abbildung sind 6 Stufen dargestellt,
wobei Stufe I neben der K 37n und der
Entwicklungsfläche IKEA (A 1.1) die Möglichkeit
umfasst gleichzeitig in Teilfläche A3 ein erstes
Quartier zu erschließen. Damit soll auf den
konkreten Flächenbedarf reagiert werden.
In einer II. Stufe nach Umsiedlung von IKEA soll
die Potentialfläche des Altstandortes entwickelt
werden und die Option der SO-Erweiterung südlich
von IKEA folgen. Da die Erschließung ergänzend
gesichert werden kann ist auch eine GE-
Ausweisung möglich. Die Stufen III bis IV sind Vorschläge
für weitere Erschließungsabschitte, um
marktgerechte Angebote für die weitere Entwicklung
zu schaffen. Dies ist unter andrem von
der Flächenverfügbarkeit abhängig.
Die zeitliche Reihenfolge der Baurechtschaffung ist
dabei flexibel zu gestallten.
© Drees & Sommer Seite 82
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 62: Vorschlag mögliche Bauabschnitte
7.3 Maßnahmenkatalog
Mit den Leitzielen zur Rahmenplanung werden
Eckpunkte der Gesamtentwicklung festgelegt, die
eine nachhaltige Gesamtentwicklung des Gebietes
Kaarster Kreuz unter Berücksichtigung der Faktoren
� Ausbau K 37n
� Verlagerung und Neubau IKEA-Markt in Teilfläche
A1
anstreben. Der Handlungsrahmen stellt darüber
hinaus auf die eigenständige Entwicklung von
Quartieren im Bestand und in Hüngert II ab und
soll auch eine angemessene und zukunftsfähige
Entwicklung ermöglichen, die das Profil von Kaarst
als Gewerbestandort schärft und erweitert. Im
Maßnahmenkatalog werden auf Grundlage der
Entwicklungskonzeption für die einzelnen Teilflächen
erste Maßnahmen formuliert, die zur Vorbereitung
und Umsetzung der Ziele durchgeführt
werden sollten.
Die Maßnahmen stellen ein Gerüst dar und sind
abhängig von weiteren Entscheidungen bzgl.
Organisation und Finanzierung.
Der Maßnahmenkatalog gliedert auf Ebene der
Leitziele und der beschriebenen Einzelziele Einzelmaßnahmen,
die kurz,- mittel- oder langfristig
umgesetzt werden sollen. Der Katalog bedarf der
Fortschreibung und muss auf sich ändernde
Rahmenbedingungen jeweils angepasst werden.
Begleitmaßnahmen im privaten Bereich (Gestaltung,
Flächenumnutzung etc. ) sollten im anstehenden
Prozess innerhalb der einzelnen
Quartiere gemeinsam mit den Anliegern diskutiert
werden. Mit Blick auf die Finanzierung und die
Flächenverfügbarkeit müssen Vereinbarungen bzw.
Programme mit den Beteiligten etabliert werden.
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Die Priorisierung erfolgt in den Stufen kurz-, mittel
und langfristig.
Kurzfristig = 3-5 Jahre
Mittelfristig = 6-8 Jahre
Langfristig = >8 Jahre
Die auf der Grundlage des Leitbildes formulierten
Leitziele können in den einzelnen Teilgebieten und
Teilflächen in unterschiedlicher Art erreicht werden.
Zum Teil ergeben sich übergeordnete Maßnahmen,
die insbesondere im Bereich der Imagebildung
und Positionierung das Gesamtgebiet
Kaarster Kreuz umfassen. Für die Teilgebiete B und
C sind vor allem Umstrukturierungs-
Neuordnungs-sowie Aufwertungsmaßnahmen
formuliert. Für die neuen Entwicklungsflächen im
Teilgebiet A ist eine nachhaltige und gestufte sowie
verträgliche Entwicklung anzustreben, die flexibel
auf zukünftige Anforderungen reagieren kann. Der
zeichnerische Teil des Rahmenplans / Entwicklungskonzeption
stellt die räumliche Zielformulierung
und Bewertung dar. Der Maßnahmenkatalog
konkretisiert die Aussagen durch
konkrete Projektideen, die vorbehaltlich einer
organisatorischen, terminlichen und wirtschaftlichen
Prüfung der Realisierung vorgesehen werden
sollen.
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Allgemein
Schwerpunkte A, B, C
Ziel 1.
Einbindung Gesamtgebiet in die nachhaltige Stadtentwicklung (Prozess)
Zur Vorbereitung der Umsetzung ist der definierte Handlungsrahmen transparent
zu evaluieren und fortzuschreiben. Wesentliche Entscheidungen der Stadtentwicklung
müssen abgestimmt werden.
Maßnahmen
1.1 Verabschiedung grundsätzliche Entwicklungsstrategie und Information
Öffentlichkeit. Formulierung der Eckpunkte für die Planung 2011 und
2012. Schaffung der Entscheidungsgrundlage für stufenweise Entwicklung
Hüngert II.
1.2 Einbindung in eine Nachhaltigkeitsstrategie (lokal und regional). Entwicklung
eines Gesamtkonzeptes.
1.3 Schaffung eines begleitenden Lenkungsgremiums, insbesondere für die
Entscheidungsfindung bei wesentlichen Ansiedlungsentscheidungen mit
Wirkung auf den Rahmenplan. Einbindung von Unternehmen und ggf.
Hochschulen.
1.4 Etablierung eines regelmäßigen Review auf der Grundlage der tatsächlichen
Entwicklung.
1.5 Organisation und wirtschaftliche Planung des Grundstücksankaufs in
Hüngert II auf Basis eines Stufenkonzepts. Sicherung der Übernahme der
Flächen des Altstandortes IKEA.
1.6 Schaffung der Organisationsstrukturen innerhalb der Stadt Kaarst und
Einbindung eines übergeordneten Projektmanagement zur Koordination
der Verfahren und Maßnahmen der folgenden zwei bis drei Jahre
kurzfristig
Kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
Leitziel Allgemein
Schwerpunkte A, B, C
Ziel 2.
Imagebildung und Positionierung Kaarster Kreuz
Mit dem Start der Ausweisung und Umsetzung des Rahmenplans ergibt sich die
Erfordernis mit dem Leitbild die Vermarktung und Kommunikation insbesondere
für Hüngert II klar zu formulieren.
Maßnahmen
2.1 Differenzierung des Leitbildes Rahmenplan bezogen auf lokale, regionale
und überregionale Ziele.
kurzfristig
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Festlegung der „gewerblichen Produkte“ die kommuniziert werden.
Erstellung strukturierte und transparente Vermarktungsplanung und Aktivitätenplanung
für die Teilgebiete A,B und C.
Konstituierung und Begleitung eines Unternehmensnetzwerkes im Bestand
und in der Neuentwicklung.
Planung und Ausschreibung eines übergeordneten Leitsystems „Kaarster
Kreuz“ (z.B. Beschilderung).
Prüfung von Leitprojekten und Kampagnen als Imageträger.
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
Kurzfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Allgemein
Schwerpunkte A, B, C
Ziel 3.
Qualitätssicherung und Gestaltungsplanung
Zur Qualitätssicherung und aktiven Gestaltung sind Ziele und Regelungen zu
formulieren, die in einem Prozess vorbereitet und gesteuert werden müssen.
Insbesondere in Hüngert II.
Maßnahmen
3.1 Formulierung der Anforderungen an eine Qualitätssicherung als Vorgabe
für ein Gestaltungshandbuch.
Festlegung der möglichen Vertragsregelungen.
kurzfristig
3.2 Entwurf eines Gestaltungshandbuches für die Bereiche Neuordnung und
Umstrukturierung und für die Neuansiedlung in Hüngert II.
kurzfristig
3.3 Einsetzung eines Qualitätsmanagements zur Steuerung und Überwachung,
das Teil der Arbeitsgruppe sein kann.
mittelfristig
3.4 Erarbeitung der Grundlage für eine nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung
in Hüngert II. Prüfung von Kooperationen mit Hochschulen,
Etablierung von Pilotprojekten.
mittelfristig
3.5 Etablierung Schwerpunktthema „Gesamtkonzept Stadteingänge“
mittelfristig
Leitziel Allgemein
Schwerpunkte A, B, C
Beteiligung und Berücksichtigung von betroffenen Teilorten
Ziel 4.
Insbesondere Holzbüttgen ist von den Entwicklungen im Bereich Kaarster Kreuz
betroffen. Mit der weiteren Entwicklungskonzeption muss eine offene
Kommunikation gestartet werden.
Maßnahmen
4.1 Präsentation der Ergebnisse und weiteren Vorgehensweise vor Ort. kurzfristig
4.2 Einbindung der Information zur Entwicklung Kaarster Kreuz in die Vermarktungskonzeption,
z.B. Tag der offenen Tür bei Unternehmen,
„Kaarster Kreuz open“ usw. Gleichzeitig Werben für die Anliegen und
Anforderungen der Wirtschaft.
kurzfristig
4.3 Reduktion der Beeinträchtigungen durch Verkehr durch klare Verkehrsregelungen
in den Übergangsbereichen.
mittelfristig
4.4 Sinnvolle und gestalterisch anspruchsvolle Einbindung neuer Gewerbebetriebe
zur Vermeidung von städtebaulichen Konflikten.
mittelfristig
4.5 Etablierung einer Informationsplattform mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Allgemein
Schwerpunkte A, B, C
Ziel 5.
Leistungsfähige Medienversorgung
Ansiedlung von neuen Betrieben und Neuordnung von Bestandsgebieten ist auf
eine moderne Anbindung an leistungsfähige Datenleitungen angewiesen, nicht
gebunden.
Maßnahmen
5.1 Prüfung von Kooperationen mit Betreibern.
kurzfristig
5.2 Gleichzeitige Verknüpfung der Medienversorgung in Bestandsgebieten
(Wohnen und Gewerbe).
5.3 Sicherstellung der Mindestanforderungen an eine tragfähige und nachhaltige
Ansiedlung neuer Betriebe.
5.4 Auf- und Ausbau eines leistungsfähigen Datennetzes (z.B. VDSL, Glasfaser).
Ggf. Aufbau eines Leerrohrnetzes.
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
Leitziel Ausbau und Vernetzung Erschließung und Grün
Schwerpunkte A1,A2,A3
Ziel 6.
Schaffung von Landschafts- und Grünübergänge
Mit dem Start der Entwicklung von Hüngert II auf 70 ha ergeben sich aus der
Siedlungsstruktur von Kaarst Anforderungen an die Ausbildung des Siedlungsrandes
sowie der Übergänge zwischen den betroffenen Bestandsgebieten.
Maßnahmen
6.1 Umsetzung der Grundstrukturen der Entwicklungskonzeption bzgl. Erschließungsabschnitten
und Grünzügen im Teilgebiet A.
mittelfristig
6.2 Nutzung der vorhandenen und im Bau befindlichen Strukturen. Gestufte
und koordinierte Umsetzung von öffentlichen Maßnahmen.
6.3 Soweit möglich Einbeziehung von privaten Flächen, die nicht gewerblich
genutzt werden.
6.4 Aktivierung von privaten Initiativen zur Aufwertung der Eingrünungen als
Bestandteil des Gesamtkonzeptes (K37 / Siemensstraße)
6.5 Gestaltungsvorgaben und Kontrolle mit Blick auf gesamtheitliche Qualität.
Unterstützung und Beratung der Unternehmen im Rahmen der Neuansiedlung.
6.6 Nutzung und ggf. Aufwertung des Landschaftsübergangs in A4. Schaffung
von Mindestbreiten der Randeingrünung. Ggf. unter Einbeziehung von
privaten LW-Flächen.
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Ausbau und Vernetzung Erschließung und Grün
Schwerpunkte B1,B2,C1,C2,C3
Ziel 7.
Anpassung und Aufwertung Verkehrsbeziehungen
Die Strukturen im Bestandsgebiet B hat die Chance im Zuge der Entwicklung
Hüngert II an den Rändern und den Haupterschließungen eine Aufwertung zu
erreichen.
Maßnahmen
7.1 Durchführung einer Bestandsaufnahme inkl. vorliegender Planungen und
Teilprojekte.
kurzfristig
7.2 Auslobung eines Studentenwettbewerbs (Grün in der Stadt) zur Aufwertung
des Bestandsgebietes B unter Beteiligung der Anlieger.
7.3 Prüfung der Neuordnung der Parkierung, Teilbegrünung,
Gehwegsbereiche, Zufahrten, Radwegführung, tw. Aufplasterung in den
Bereich „Am Bruchweg“ etc.
7.4 Unterstützung der Schaffung einer Identität und gleichzeitige Neuordnung
soweit möglich.
7.5 Bauplanungsrechtliche Sicherung von Verkehrsflächen und Funktionen
(privat und öffentlich)
kurzfristig
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
Leitziel Ausbau und Vernetzung Erschließung und Grün
Schwerpunkte B2, A1,A2,A3
Ziel 8.
Umsetzung K37 neu
Die neue Anbindung und Verlagerung der K37 stellt für das Gebiet Kaarster Kreuz
einen entscheidenden Standortfaktor dar. Die Schritte der Planung und der Umsetzung
sind stringent zu koordinieren und innerhalb der Bebauungsplanung abzusichern.
Die Sicherstellung dieses Prozesses ist Bedingung für die aktive Marktansprache
im Zuge der Vermarktung des neuen Gewerbegebietes Hüngert II und
optimiert zudem die Bestandssituation.
Maßnahmen
8.1 Klärung Finanzierung und Fortschreibung. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. kurzfristig
8.2 Abstimmung und Festlegung Planungs- und Umsetzungsprozess K37n.
8.3 Vertiefende Verkehrsplanung zu den Randbedingungen und Auswirkungen
im Gesamtgebiet.
8.4 Prüfung alternativer Konzepte zur Optimierung der Verkehrsführung in den
Randbereichen (Geh- und Radwege).
8.5 Einsetzung eines übergeordneten Projektmanagements zur Koordinierung
der verschiedenen Verfahren und Zusammenführung der terminlichen und
wirtschaftlichen Vorgaben.
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Ausbau und Vernetzung Erschließung und Grün
Schwerpunkte A1,A2,A3,B1
Ziel 9.
Ausbau ÖPNV
Der Gewerbestandort ist hervorragend über die Bahnhalte der Regiobahn in das
regionale Netz eingebunden. Mit der Neuausweisung von Hüngert II und der
möglichen Verlagerung des IKEA-Marktes ergibt sich die Erfordernis den ÖPNV-
Anschluss zu ergänzen. Dies gilt sowohl für zukünftige Arbeitnehmer am Standort
als auch die Kunden von IKEA.
Maßnahmen
9.1 Aufwertung der Gehwegbeziehungen zwischen den Teilfächen und den
bestehenden Haltepunkten der Regiobahn.
mittelfristig
9.2 Aufbau eines Leitsystems für Fußgänger und Radfahrer.
kurzfristig
9.3 Aufbau einer Radmietstation am Haltepunkt.
9.4 Ausbau der Busverbindungen nach Kaarst und die Teilorte.
9.5 Prüfung Stufenkonzept für den ÖPNV-Ausbau.
9.6 Abstimmung von Kooperationen innerhalb des Gebietes Kaarster Kreuz.
9.7 Prüfung von Kooperationen unter dem Leitthema E-Mobility
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
mittelfristig
Leitziel Bestandsförderung lokales Gewerbe
Schwerpunkte B1, B2, C1, C2
Schaffung von Entwicklungsperspektiven für Verlagerung und Erweiterung bestehender
Betriebe
Ziel 10.
Die Aufwertung und Neuordnung ist bedingt durch die nachhaltige Anpassung
von Nutzungsstrukturen. Potentielle Verlagerungs- und erweiterungswünsche
müssen als Chance genutzt werden. Insbesondere wenn die Stadt nicht im Eigentum
von Flächen ist.
Maßnahmen
Konkrete Bestandsaufnahme in den Bestandsgebieten um mittelfristige
10.1 Entwicklungen zu erkennen. Verlagerung von IKEA kann eine Dynamik
auslösen.
Durchführung von Planspielen auf Basis des Flächenmonitoring. (z.B.
kurzfristig
10.2 Planungswerkstätten, studentische Wettbewerbe)
kurzfristig
10.3
10.4
10.5
10.6
Erarbeitung von Verlagerungskonzepten und Beratung im Sinne der
Gesamtkonzeption.
Abstimmung Leitthema in Arbeitsgruppe und im Unternehmensnetzwerk.
Darstellung der Vorteile durch Clusterung, Z.B. „Werkstatt der Stadt“
.
Prüfung und Erstellung der Projektidee „Wohnmeile“ an neuem Standort.
mittelfristig
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
© Drees & Sommer Seite 89
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Bestandsförderung lokales Gewerbe
Schwerpunkte A1,A2,A3,A4
Ziel 11.
Berücksichtigung der Auswirkungen auf LW-Betrieb
Die bestehenden LW-Betriebe und Reitbetriebe sind von Entwicklungen in Hüngert
II teilweise unmittelbar betroffen. In den konkreten Planungsschritten sind die Anlieger
zu beteiligen.
Maßnahmen
Ansprache und konkrete Erhebung der Anforderungen und Entwicklungs-
11.1 absichten der LW-Betriebe.
kurzfristig
11.2 Einbindung der Betroffenen in die Arbeitsgruppe. kurzfristig
11.3
11.4
11.5
Einbringung der Anforderungen in die weiteren Planungsschritte.
Bei Bedarf Schaffung von Ersatz oder Erweiterungsflächen. (z.B. aufgrund
von Flächenverlusten bei Gestaltung des Siedlungsrandes)
Sicherstellung der Erschließung / Erreichbarkeit der Betrieb auch während
der Entwicklungszeit.
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
11.6 Prüfung Finanzierungsoption / Förderprogramme (Reitwege) mittelfristig
Leitziel Bestandsförderung lokales Gewerbe
Schwerpunkte B1, B2, C1, C2
Ziel 12.
Aktive Unternehmensansprache
Die bestehenden Unternehmen und Betriebe sind eine Hauptzielgruppe für die
Gesamtentwicklung und wichtige Multiplikatoren in der Kommunikation.
Gleichzeitig sind angemessene Flächenpotentiale für lokale und regionale Unternehmen
vorzuhalten.
Maßnahmen
Etablierung eines Unternehmerstammtischs zur regelmäßigen Information
12.1
zu Themen der Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung. Bei Bedarf
Einzelgespräche.
kurzfristig
12.2
12.3
12.4
Initiierung eines Unternehmer-Netzwerks und einer Datenbank analog zum
Flächenmonitoring.
Durchführung strukturierte laufende Unternehmensansprache auf Basis der
Vermarktungskonzeption.
Vorbereitung Mailingaktionen, Events usw. die als Imagebildend genutzt
werden können.
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
© Drees & Sommer Seite 90
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Etablierung überregionaler GE-DL Standort
Schwerpunkte B1,B2,C1,C2,C3
Ziel 13.
Nutzung bestehender Strukturen
Nach dem Motto „Stärken stärken“ sind bestehende Netzwerke auszubauen und
vorhandene Betriebsstrukturen zu nutzen.
Maßnahmen
13.1
Schaffung von Synergien durch Flächenangebote im Gesamtgebiet.
kurzfristig
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
Analyse der möglichen Anknüpfungspunkte für die bestehenden Unternehmen.
Erarbeitung und Fortschreibung von Teilkonzepten in den Gebieten A,B,C.
Einbindung der führenden Unternehmen in Kaarst in die Arbeitsgruppe
bzw. das Netzwerk.
Abstimmung Nutzbarkeit von Vorhalteflächen im Bereich Hochspannungsleitungen.
Durchführung einer Bedarfsanalyse Hotelnutzung.
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
mittelfristig
mittelfristig
Leitziel Etablierung überregionaler GE-DL Standort
Schwerpunkte A2,A3
Schaffung eines Leitthemas für die Neuentwicklung von Hüngert II
Ziel 14. Die Neuentwicklung von Hüngert II braucht neben der Ansiedlung von IKEA ein
eindeutiges Profil und Thema, dass für die zukünftige Marktansprache gilt.
Maßnahmen
14.1
Formulierung des Selbtverständnisses bzgl. der Neuentwicklung Hüngert II.
„IKEA ist nur ein Baustein“.
kurzfristig
14.2
Erarbeitung eines Konzeptes zur nachhaltigen Gewerbegebietsentwicklung.
kurzfristig
Zum Beispiel unter dem „Leitthema Energie“
14.3
Schaffung der Grundlagen für ein Energiekonzept .
kurzfristig
14.4
14.5
14.6
Abstimmung Energiekonzeption mit lokalen und regionalen Energieversorgern.
Inhaltliche Ausarbeitung der Themen auf Basis des Entwicklungskonzeptes.
Schaffung breites Angebot für unterschiedliche Zielgruppen.
Beratung und Unterstützung in der Qualitätssicherung des Quartiers.
kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Etablierung überregionaler GE-DL Standort
Schwerpunkte A2,A3
Ziel 15.
Angemessenes Entwicklungstempo
Für eine qualitätsvolle Gesamtentwicklung ist ein Stufenkonzept umzusetzen, dass
sowohl aktuelle Engpässe bedienen kann, als auch eine angemessene Flächenausweisung
und –erschließung vorzusehen. Auch unter wirtschaftlichen Aspekten.
Maßnahmen
Erstellung zeitliche Gesamtplanung der Entwicklung um stadteigene
15.1 Grundstücke mit Baurecht zu vermarkten.
kurzfristig
15.2
15.3
15.4
15.5
Entwicklung von Prozessabläufen zur flexiblen und schnellen Reaktion auf
Anfragen.
Laufende Anpassung des Stufenkonzeptes an die jeweilige Nachfragesituation.
Planung und Ausführung in Stufen. Ausschreibungen sind entsprechend
auszugestalten.
Keine zu große Flächenbereitstellung, dennoch müssen differenzierte Angebote
vorliegen.
kurzfristig
mittelfristig
mittelfristig
kurzfristig
Leitziel Etablierung überregionaler GE-DL Standort
Schwerpunkte A2,A3
Schaffung von marktgerechten und angemessenen Quartieren
Ziel 16.
Mit dem Gebiet Hüngert II ist es möglich eine geordnete Entwicklung zu starten,
die sich am Markt orientiert und differenzierte Formen von Gewerbequartieren
ermöglicht.
Maßnahmen
Vertiefung des Grundgerüstes des Rahmenplans in Baufeldern und
16.1 Quartieren.
kurzfristig
16.2
16.3
16.4
Ggf. Initiierung von kleinen und mittleren Quartieren im Sinne Gewerbepark
zur Ansprache von innovativen Unternehmen.
Durchführung von regelmäßigen Expertenrunden / Forum zur Marktentwicklung.
Initiierung von Pilotprojekten ggf. mit Unterstützung des Landes. Prüfung
und Initiierung von Pilotprojekten gegebenenfalls mit Unterstützung des
Landes.
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
© Drees & Sommer Seite 92
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Aufwertung und Neuordnung der Bestandsgebiete
Schwerpunkte B1,C1,C2,C3
Ziel 17.
Optimierung der Nutzungsstruktur
Die festgestellten Missstände und Optimierungspotenziale in den Bestandsgebieten
können nur mittelfristig angegangen werden. Dennoch muss über das
Flächenmonitoring und eine aktive Ansprache der Betriebe die zukünftige
Optimierung der Nutzungsstruktur angestrebt werden.
Maßnahmen
Der östlich des Gebietes der Teilfläche B.1 liegende Schrottplatz (Gemar-
17.1
kung Neuss) ist als Missstand durch eine Verlagerung zu beseitigen, nein
Beseitigung des Missstandes Schrottplatz östlich Teilfläche B.2 durch Verlagerung
Prüfung und Darstellung der konkreten Verlagerungs- und Aufwertungs-
kurzfristig
17.2 maßnahmen in Bezug auf die Nutzungsstruktur (Fortschreibung Bestandsaufnahme)
Die Ansprache von Betrieben mit untergenutzten Grundstücksflächen zur
kurzfristig
17.3 Prüfung einer weitergehenden Verwertung
kurzfristig
17.4
17.5
Angemessen und einvernehmliche Prüfung der Anpassung bzw. Veränderung
der Nutzungen Wohnen und Vergnügungsstätten in Teilfläche
B.2
Konkretisierung eines Teilleitbildes für die Teilfläche C mit Blick auf die
Verlagerung des IKEA-Standortes und die möglichen Auswirkungen im
Segment Möbelhandel
mittelfristig
kurzfristig
© Drees & Sommer Seite 93
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Aufwertung und Neuordnung der Bestandsgebiete
Schwerpunkte B1,C1,C2,C3
Ziel 18.
Pflege und Aufbau Netzwerk
Die Stadt Kaarst ist nur sehr eingeschränkt in den Teilgebieten B und C Eigentümer
von Flächen. Zudem ist eine bauplanungsrechtliche Anpassung nicht ohne
weiteres möglich. Durch aktive Kommunikation im Rahmen eines Netzwerkes
sollen private aktiviert werden, um einem Prozess im Sinn einer Win-Win-Situation
anzustoßen.
Maßnahmen
18.1
Zusammenführung aller Informationen zu Betrieben, Eigentümern, vertraglichen
Bindungen und Ähnliches in einer Informationsplattform
kurzfristig
18.2
Kommunikation der Ergebnisse und der zukünftigen Aktivitäten aus der
Entwicklungskonzept zur Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ansprache und Informationsveranstaltung zu den angestrebten Zielen und
kurzfristig
18.3 Maßnahmen in den Bestandsgebieten und den Möglichkeiten in Hüngert II mittelfristig
18.4
Prüfung von konkreten Einzelmaßnahmen in den Bestandsquartieren im
Sinne der Imagebildung und Identität
Leitziel Aufwertung und Neuordnung der Bestandsgebiete
Schwerpunkte B1,C1,C2,C3
Ziel 19.
Entwicklungskonzeption Altstandort IKEA
Die bestehenden Grundstücksflächen von IKEA (Markt und Lager) stellen im Falle
eine Verlagerung sehr bedeutsame Flächenpotentiale dar. Sie umfassen einen
erheblichen Teil der mittelfristig verfügbaren Flächen dar und bieten die Chance
einer Neuordnung im Gebiet C.
Maßnahmen
19.1
Vertragliche Sicherung der Übernahme der Flächen durch die Stadt Kaarst.
Kurzfristig
19.2
19.3
19.4
19.5
19.6
Fortentwicklung der Neuordnung C3 z.B. durch Wettbewerb oder
Studentenarbeit
Festlegung Zielstellung im Übergangsbereich zum Wohnen. Wirtschaftliche
Bewertung vor dem Hintergrund Gesamtentwicklung Kaarster Kreuz.
Anentwicklung des Bereichs IKEA-Markt für eine exponierte und hochwertige
Nutzung für Kaarst.
Ggf. Investorenwettbewerb zum Verkauf.
Integration dieser Flächen in die Gestaltungs- und Qualitätssicherungsverfahren.
kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
mittelfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Nutzung von ungenutzten / mindergenutzten Flächenpotentialen
Schwerpunkte A, B, C
Aufbau Flächenmonitoring
Ziel 20.
Aufgrund der Größe und der Struktur des Gebietes sowie den gesetzten Zielen im
Gewerbegebiet Kaarster Kreuz ist umfassendes Flächenmonitoring für die
Steuerung der Prozesse erforderlich.
Maßnahmen
Durchführung einer Bestandsaufnahme zu den Betrieben und den Ent-
20.1 wicklungspotentialen im Gesamtgebiet Kaarst.
kurzfristig
20.2
20.3
20.4
20.5
20.6
Erstellung einer Flächendatenbank mit wesentlichen Informationen.
Regelmäßiger Austausch mit den Betrieben zur Prüfung von Verlagerungspotentialen
und Anforderungen insbesondere in den Bestandgebieten.
Laufende Auswertung und Abstimmung von Potentialen in der Arbeitsgruppe.
Entwicklung von Projektideen und Prüfung der Machbarkeit für Einzelflächen.
Aktive Entwicklung und Vermarktung von Flächen im Eigentum der Stadt
mit bestehendem Baurecht. (Teil der Vermarktungsstrategie)
kurzfristig
mittelfristig
kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
Leitziel Nutzung von ungenutzten / mindergenutzten Flächenpotentialen
Schwerpunkte A, B, C
Umsetzung marktorientierte / stufenweise Entwicklung
Ziel 21.
Der Umfang der Entwicklungsflächen erfordert eine Prioritätensetzung und eine
stufenweise Entwicklung. Es sind nachhaltige und flächensparende Quartiere zu
entwickeln.
Maßnahmen
Für die definierten Flächenpotentiale, die sich im Besitz der Stadt befinden
21.1
sind Vermarktungsstrategien zu entwickeln. Konkurrenz zur Neuausweisung
in A ist zu vermeiden.
kurzfristig
21.2
21.3
21.4
21.5
21.6
Als Finanzierungsbaustein für die Gesamtentwicklung in A,B und C sind
Grundstückserlöse wesentlich.
Erarbeitung Nutzungskonzeptionen C1. Prüfung Beeinträchtigung durch
Trassen.
Etablierung einer Prozesssteuerung zur geordneten Entwicklung (Konzept,
Ankauf, Planungsrecht, Erschließung, Vermarktung).
Ggf. frühzeitiger Ankauf von Flächen durch die Stadt zur Sicherung von
Entwicklungspotentialen.
Vermeidung von Konkurrenz und verträgliche Platzierung von Nutzungen.
Angebot verschiedener zielgruppenspezifischer Quartiere.
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Leitziel Integration neuer IKEA-Standort
Schwerpunkte A1
Ziel 22.
Festlegung Handelsschwerpunkt
Die bisherigen Abstimmungen mit der Regionalplanung und der Rahmenplan
legen einen eindeutigen auf IKEA ausgerichteten Handelsschwerpunkt als Sondergebiet
fest. Die südliche Teilfläche von A1 soll zunächst bzgl. einer Umsetzung der
Wohnmeile geprüft werden.
Maßnahmen
22.1 Prüfung und Festlegung Kaufgegenstand IKEA. kurzfristig
22.2 Bewertung sog. Optionsfläche mit Blick auf die Ziele von IKEA. kurzfristig
22.3
22.4
22.5
22.6
Verabschiedung der Eckpunkte vor Vertragsabschluss und konkrete Festsetzungen
im B-Plan.
Ansprache Unternehmen und Prüfung der Verlagerungsoptionen „Wohnmeile“
nach A1.
Planungsrechtliche und wirtschaftliche Bewertung der Optionen.
Erstellung Zeitplan für die Entscheidungsfindung.
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
Leitziel Integration neuer IKEA-Standort
Schwerpunkte A1, A2
Ziel 23.
Abstimmung Vorgaben IKEA
Der neue IKEA-Markt wird das bestimmende Element von Hüngert II sein. Seine
Anordnung und Gestaltung soll dem Gesamtgebiet angemessen sein und durch
entsprechende Vorgaben geregelt werden. Mit der Entscheidung IKEA anzusiedeln,
sind Eckpunkte aus den Betriebserfordernissen bereits gegeben.
Maßnahmen
Vorlage und Abstimmung von Varianten der Gestaltung durch IKEA unter
23.1
Berücksichtigung der
Planungskonzepte)
betrieblichen Anforderungen. (Simulationen,
kurzfristig
23.2
23.3
23.4
23.5
23.6
Einbindung von IKEA in die städtebauliche und technische Gesamtkonzeption
von Hüngert II. Schaffung von Synergien für den Bestand (z.B.
Energie).
Einbindung IKEA in die Erarbeitung eines Gestaltungshandbuchs. (Modellprojekt
IKEA)
Beachtung der architektonischen und nutzungsbezogenen Konzepte für
Teilfläche A2
Festsetzungen von gestalterischen Maßnahmen im B-Plan. Umsetzung der
Randbegrünung in den Übergängen zur Landschaft und zu den benachbarten
Teilflächen.
Laufende Einbindung von IKEA als Hauptnutzer in die Kommunikationsstrategie.
kurzfristig
kurzfristig
kurzfristig
mittelfristig
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Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
7.4 Ansätze einer nachhaltigen Gewerbeflächenentwicklung
7.4.1 Nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung
in NRW
Die NRW-Modellprojekte zur „Nachhaltigen
Gewerbeflächenentwicklung“ sollen exemplarische
Lösungen mit nachhaltigen, ökologischen, ökonomischen
und sozialen Kriterien liefern.
„Nachhaltige Gewerbegebiete“ sind zukunftsfähig
durch geringe Inanspruchnahme von Wasser,
Energie, Boden und stofflichen Ressourcen.
Die Entwicklung neuer, ökonomisch sinnvoller,
nachhaltiger Strukturen ist als Kernaufgabe der
Landesregierung NRW formuliert.
Dabei bietet die „Nachhaltigkeit“ – neben den
ökologischen Vorteilen – auch die Chance zur
Profilierung der wirtschaftlichen Aktivitäten, der
Steigerung der Rentabilität und Effizienz sowie eine
Erhöhung der Effektivität.
� Ziel ist die Schaffung geschlossener Kreisläufe,
auf örtlicher, lokaler oder regionaler
Ebene.
� Es ist besonders wichtig, die nachhaltigen
Gewerbegebiete kostenmäßig konkurrenzfähig
zu den konventionellen Gebieten zu
entwickeln. Durch intelligente Kooperation
und Synergiebildung der Unternehmen entstehen
dauerhafte Arbeitsplätze und eine besondere
Bindung der Unternehmen an den
Standort.
� Ökoeffizientes Wirtschaften in den Unternehmen,
die Schonung der Ressourcen, der
Aufbau von Kreislaufwirtschaft und überbetriebliche
Verwertungsverbünde schaffen
wirtschaftliche Vorteile.
Das MUNLV begleitet in den nächsten Jahren
exemplarisch verschiedene Modellprojekte nachhaltiger
Gewerbegebiete in NRW
Ökologische Kriterien Soziale Kriterien Ökonomische Kriterien
Vermeidung von Eingriffen in
Natur und Landschaft
Minimierung des Flächenver-
brauchs
Minimierung des Energiever-
brauchs
Reduktion von Emissionen
Entwicklung einer nachhaltigen
Verkehrsplanung
Entwicklung baubiologischer
und kostenschonender Bau-
konzepte
Beteiligung aller relevanten
Personengruppen am Ent-
wicklungsprozess der
Gewerbeflächen
Schaffung eines qualitätsvollen
Umfeldes
Entwicklung imagebildender
Faktoren nach innen und nach
außen
Effiziente und effektive Gewerbe-
flächenentwicklung und Bewirt-
schaftung
Aktivierung von Synergie-
Potentialen und zwischen den
beteiligten Unternehmen
Schaffung positiver lokaler und
regionaler ökonomischer
Sekundäreffekte
Abb. 63: Kriterien für nachhaltige Gewerbesiedlungen, Quelle: Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft,
Natur- und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen
© Drees & Sommer Seite 97
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Eine nachhaltige Gewerbeflächenentwicklung trägt
unter Anderem dazu bei, durch Maßnahmen
Umweltfolgeschäden weitestgehend zu vermeiden:
� Minimierung des Flächenverbrauchs,
� Schutz landschaftlich sensibler Gebiete und
die Schonung natürlicher Ressourcen,
� Verringerung des Energieverbrauchs und der
umweltgerechte Umgang mit Abwasser und
Abfall.
Das schließt auch die Verbesserung der
funktionalen Abläufe im Gewerbegebiet und die
nachhaltige Optimierung von Produktionsprozessen
im Betrieb mit ein.
Nachhaltig angelegte Gewerbeflächen bieten
Zukunftspotentiale für die Kommunen und fördern
die wirtschaftliche Entwicklung. Sie sind als Standort
gerade für zukunftsorientierte Unternehmen
attraktiv. Besondere Impulse sind in Gewerbegebieten
zu erwarten, in denen sich Unternehmen
für neue Technologien und regenerative Energien
ansiedeln.
Ansatz Eco-Industrial Parks
Das Ziel eines Eco-Industrial Parks ist die Kooperation
der angesiedelten Unternehmen untereinander
und mit der lokalen Gemeinde mit der
Absicht Abfall und Verschmutzung zu reduzieren,
Ressourcen zu teilen, den ökonomischen Nutzen zu
steigern und die Umwelt zu schützen. Bei der
Transformation eines bestehenden Gewerbegebietes
in ein ökologisches Gewerbegebiet bzw.
bei der Entwicklung eines ökologischen Industrie-/
Gewerbegebietes müssen, wie in Abbildung 65
dargestellt, diverse Aspekte wie die Infrastrukturentwicklung,
die Planung, das Grundstücksmanagement,
der Schutz der Umwelt und die
Kompetenzbildung der einzelnen Interessengruppen
berücksichtigt und in den Prozess involviert
werden.
Abb. 64: Eco Industrial Park
Quelle: www.hrdp-net.in
Die Schonung von Ressourcen, der Schutz der
Umwelt und die Vermeidung von Verschmutzungen
kann durch die Nutzung von erneuerbaren
Energien erzielt werden. Das regenerative Energieangebot
ist sehr vielfältig. Welche nachhaltigen
Energieformen an einem bestimmten Standort
genutzt werden können, hängt insbesondere von
den lokalen Standortbedingungen ab.
Ansatz Elektromobilität
Im Rahmen der Entwicklung eines ökologischen
Gewerbegebietes kann Elektromobilität ein
wichtiger Baustein für eine zukunftsfähige Entwicklung
sein. Die Umsetzung der Elektromobilität
beginnt in der Regel in den Kommunen. Die Umsetzung
sollte in Form eines integrierten Konzeptes
geschehen, wie es in Abbildung 66 dargestellt ist,
da Elektromobilität viele Bereiche in der Kommune
betrifft, die in dem Prozess berücksichtigt und mit
einbezogen werden sollten.
Abb. 65:Ansatzpunkte für integrierte Konzepte zur Elektro-
mobilität
Quelle: www.e-mobilbw.de
© Drees & Sommer Seite 98
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
7.4.2 Modellprojekt Petershagen
� Projektbezeichnung: Energieschonendes/
Energie gewinnendes Gewerbegebiet
� Lage: ca. 2,5 km nördlich vom Zentrum von
Petershagen, ca. 27.000 Einwohner (Kreis
Minden-Lübbecke)
� Größe: ca. 13 ha
� Gebietstyp: bestehendes, aber nur zum Teil
bereits bebautes Gewerbegebiet
Petershagen will ein bereits bestehendes, größtenteils
noch unbebautes Gewerbegebiet nachhaltig
weiterentwickeln. Hierzu wurde ein Bebauungsplan
für ein „Energie schonendes und Energie gewinnendes
Gewerbegebiet“ erarbeitet. Mit ihm
sollen die vorhandenen Betriebe energetisch
optimiert, Neuansiedlungen nur mit begrenzten
Emissionen und Beeinträchtigungen für das Umfeld
zugelassen und soll das Gebiet landschaftsplanerisch
aufgewertet werden.
Die Strategie beruht im Wesentlichen auf den
klassischen planungsrechtlichen Instrumenten. Der
Bebauungsplanentwurf und die begleitenden Gestaltungssatzung
treffen Festsetzungen im Sinne
einer nachhaltigen Gewerbeflächenentwicklung.
Ein Beratungs- und Förderangebot seitens der
Kommune wird interessierten Unternehmen zudem
angeboten.
Im Mittelpunkt des Modellprojektes steht die
Energieeinsparung und Energieerzeugung. Mittels
eines Blockheizkraftwerkes werden die Unternehmen
gemeinsam versorgt. Zudem wird der Bau
von Photovoltaikanlagen auf den Dächern der
Unternehmen angeregt.
Auf den noch freien Gewerbeflächen sollen sich
vornehmlich Betriebe ansiedeln, die sich in
Produktion, Forschung und Entwicklung im
weiteren Sinne mit regenerativen Energien beschäftigen
und Synergien untereinander und zu
den bestehenden Betrieben aufbauen.
7.4.3 Ansätze für das Gewerbegebiet Kaarster
Kreuz
Das Modellprojekt ist im Wesentlichen aus zwei
Gründen sehr interessant für die Gewerbeflächenentwicklung
in Hüngert II: Zum einen wurde bereits
in Expertengesprächen die Verwendung eines Ge-
staltungshandbuches zur Qualitätssicherung im
Gewerbegebiet Hüngert II angeregt, zum anderen
wurde die Idee von der gemeinschaftlichen
Nutzung einer nachhaltigen Energieanlage geäußert.
Beide Maßnahmen sollen in Petershagen
umgesetzt werden und sollten daher in der Folge
näher betrachtet werden. Ein Austausch mit
Experten ist in diesem Zusammenhang sinnvoll.
Zudem wäre es auch in Hüngert II denkbar, einen
Business Park anzusiedeln, in dem vor allem
Unternehmen aus dem Bereich regenerativer
Energien untergebracht sind.
Bei der Entwicklung des Gewerbegebietes Hüngert
II besteht die Möglichkeit, die Kriterien für nachhaltige
Gewerbesiedlungen von vornherein zu
implementieren. Eingriffe in die Natur und Landschaft
lassen sich dabei nicht vermeiden. Durch
eine vorsorgende und nachfragenorientierte Ansiedlung
kann der Flächenbedarf optimiert werden.
Die Minimierung des Energieverbrauchs und die
Reduktion von Emissionen können durch die
Nutzung von regenerativen Energien erzielt
werden. Nach Angaben des Westdeutschen Rundfunks
kann in NRW auf 70% der Fläche Erdwärme
sinnvoll genutzt werden. Das geothermische
Potential wird auf dem Kaarster Stadtgebiet mit
über 74 Watt/Meter angegeben. Diese geothermische
Ergiebigkeit ist in Deutschland selten zu
finden. Dieses Potential könnte im Gewerbegebiet
Hüngert II bei der Entwicklung eines nachhaltigen
Gewerbegebietes genutzt werden. Ob das
Potential für die Versorgung des gesamten Gebietes,
z.B. in Form eines Geothermiekraftwerkes,
ausreicht, oder ob primär einzelne Betriebe durch
Geothermie versorgt werden, gilt es zu prüfen.
Die Erstellung eines Energiekonzeptes im Zuge der
Nachhaltigkeitsstrategie wird empfohlen.
© Drees & Sommer Seite 99
Prioritäten und Maßnahmenplanung

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
© Drees & Sommer
8
Weitere Vorgehensweise
8 W e i t e r e V o r g e h e n s w e i s e

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
8 Weitere Vorgehensweise
Das vorgelegte Ergebnis der Potentialanalyse und
Entwicklungskonzeption zum Gewerbegebiet
Kaarster Kreuz bildet als Rahmenplanung ein informelles
Instrument zur Darstellung der Ziele und
der Handlungsbereiche für die zukünftige Entwicklung
des Gesamtgebietes. Die formulierten
Ziele für das Gesamtgebiet werden in den
definierten Teilgebieten A, B und C unterschiedliche
Prozesse erfordern. Dabei stehen in den Bestandsgebieten
die eher kleinräumig wirksamen
Maßnahmen unter Einbeziehung der lokalen
Unternehmen sowie der Einwohner im Mittelpunkt
stehen. Diese umfasst auch Maßnahmen die ohne
der Erweiterung des Gewerbegebietes nach Süden
im Rahmen einer Bestandspflege erforderlich sind.
Unter der Maßgabe der Optimierung der überörtlichen
Verkehrsanbindung und der erforderlichen,
bedarfsgerechten und differenzierten Schaffung
von Flächenangeboten für lokale und überregionale
Unternehmen und Betriebe sollen auf
der Grundlage der Rahmenkonzeption die
weiteren Prozesse eingeleitet werden. Als übergeordnete
Projekte kommen dabei dem Bau der K
37n sowie der Verlagerung des IKEA-Markets eine
besondere Bedeutung zu. Der Planungs- und Umsetzungsprozess
dieser Projekte müssen in einem
konsensualem Prozess unter Einbeziehung der
Bürger und der betroffenen Unternehmen erfolgen.
Gleichzeitig bietet die Entwicklungskonzeption die
Chance auch unabhängig von einer Verlagerung
des IKEA-Makrtes attraktive Gewerbeflächen zu
schaffen. Gleichzeitig sollen im Sinne einer
integrierten und nachhaltigen Entwicklungsstrategie
bestehende und zukünftig entstehende Flächenpotentiale
in den Bestandsgebieten konsequent
genutzt werden.
Auf der Grundlage des vorgelegten Berichts wird
folgende weitere Vorgehensweise vorgeschlagen:
� Information der Öffentlichkeit über das
Ergebnis und die Ziele, sowie den anstehenden
Prozess.
� Konkretisierung der vorrangigen Ziele und
Aufgaben.
� Auftrag der Politik an die Verwaltung zur
stufenweisen Umsetzung von Maßnahmen.
� Vorbereitung des Planungsprozesses und
der Baurechtschaffung zur K 37n und
erster quartiersbezogener Bebauungspläne.
� Erstellung einer bedarfsgerechten Ansiedlungsstrategie
für Hüngert II.
� Paralleler Start des Prozesses zur Ansprache
von Unternehmen in den Bestandsgebieten
mit Blick auf die Mitwirkungsbereitschaft.
� Entwicklung einer Perspektive für die bestehenden
und noch entstehenden
Flächenpotentiale im Gesamtgebiet (z.B.
Altstandort IKEA).
© Drees & Sommer Seite 100
Weitere
Vorgehensweise

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Grundansatz der Entwicklungskonzeption ................................................................................... 1
Abb. 2: Übersicht Methodik .................................................................................................................. 3
Abb. 3: Terminplan .............................................................................................................................. 4
Abb. 4: Abgrenzung des Untersuchungsgebietes (Quelle: Auszug Realnutzungskarte Kaarst) ...................... 5
Abb. 5: Übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung ................................................................................. 6
Abb. 6: Übergeordnete Siedlungsstrukturen ........................................................................................... 7
Abb. 7: Auszug Regionalplan ................................................................................................................ 8
Abb. 8: Auszug aus Flächennutzungsplan .............................................................................................. 8
Abb. 9: B-Plan Nr. 86, 90, 110 ............................................................................................................ 8
Abb. 10: Flächenbilanz Teilgebiete........................................................................................................ 9
Abb. 11: Ist-Situation Teilgebiet A ....................................................................................................... 10
Abb. 12: Ist-Situation Teilgebiet B ....................................................................................................... 11
Abb. 13: Bilder Teilgebiet C ............................................................................................................... 12
Abb. 14: Eigentumsverhältnisse ........................................................................................................... 14
Abb. 15: Zusammenfassung wesentlicher Leitthemen ............................................................................ 15
Abb. 16: Lage der Stadt im Bundesgebiet, sowie im Ballungsgebiet Rhein-Ruhr ....................................... 16
Abb. 17: Lage des Entwicklungsgebietes im Stadtgebiet Kaarst .............................................................. 17
Abb. 18: Linienplan Rhein-Kreis-Neuss, Quellen: www.kaarst.de ........................................................... 20
Abb. 19: Pendlerverflechtungen .......................................................................................................... 23
Abb. 20: Branchenprofil Kaarst ........................................................................................................... 23
Abb. 21: Bodennutzung „Gewerbe“ (km²/Anteil an Gesamtfläche), Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010
des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss ................................................................................ 24
Abb. 22: Bodennutzung „Wohnen“ (km²/Anteil an Gesamtfläche), Quelle: Grundstücksmarktbericht 2010
des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss ................................................................................ 24
Abb. 23: Gewerbliche Bauflächen im Rhein-Kreis Neuss (Ø Flächenumsatz in m² pro Kauffall), Quelle:
Grundstücksmarktbericht 2010 des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss .................................. 24
Abb. 24: Kaufpreis gewerblicher Bauflächen im Rhein-Kreis Neuss (Ø € pro m²), Quelle:
Grundstücksmarktbericht 2010 des Gutachterausschusses Rhein-Kreis Neuss .................................. 24
Abb. 25: Wohnungsbestand insgesamt Quellen: Kommunalprofil Kaarst 2009, NRW Bank,
www.immobilienscout24.de ......................................................................................................... 25
Abb. 26: Bodenrichtwerte nach Stadtteile (Wohnbauflächen, je m² inkl. Erschließung, Stand 2011), Quelle:
Stadt Kaarst ................................................................................................................................ 25
Abb. 27: Wohnungsmarkt (Kaltmiete) in der Region Quelle: www.immobilienscout24.de ......................... 26
Abb. 28: Immobilienkaufpreise in der Region, Quelle: Wohnungsmarktbericht 2009 Krefeld, LBS
Landesbausparkasse ................................................................................................................... 26
Abb. 29: Übersicht vorhandene Gewerbegebiete in Kaarst, Quelle: www.kaarst.de, Stadt Kaarst .............. 27
Abb. 30:Gewerbegebiete in Kaarst...................................................................................................... 27
Abb. 31: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer
Niederrhein 2010 ....................................................................................................................... 28
Abb. 32: Konkurrenzflächen Gewerbe, Quelle: IHK Mittlerer Niederrhein, IHK Krefeld, Homepages der
Städte, Information Stadt Kaarst ................................................................................................... 28
Abb. 33:Konkurenzflächen weiteres Umfeld, Quelle: Eigene Erhebung (Internetrecherche) ....................... 29
Abb. 34: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer
Niederrhein 2010 ....................................................................................................................... 30
Abb. 35: Nettomieten (ohne Nebenkosten pro m²) im regionalen Vergleich, Quelle: IHK Mittlerer
Niederrhein 2010 ....................................................................................................................... 31
Abb. 36: Fakten über den Kaarster Einzelhandelsmarkt, Quelle: Wirtschaftsdaten Stadt Kaarst und
Einzelhandelsgutachten von 2010, CIMA GmbH, Gfk, Eigene Berechnungen .................................. 32
Abb. 37: Hotelmarkt Kaarst (November 2010) ..................................................................................... 33
Abb. 38: Lage der Hotels, .................................................................................................................. 33
Abb. 39: Hotel Markt Düsseldorf ......................................................................................................... 34
© Drees & Sommer Seite 101

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Abb. 40: Hochschulenstandorte in NRW .............................................................................................. 34
Abb. 41: Zusammenfassung Standort- und Marktentwicklung ................................................................ 35
Abb. 42: Teilgebiete A, B, C ............................................................................................................... 36
Abb. 43: Standorteinschätzung Teilgebiet A ......................................................................................... 37
Abb. 44: Standorteinschätzung Teilgebiet B ......................................................................................... 39
Abb. 45: Standorteinschätzung Teilgebiet C ......................................................................................... 39
Abb. 46: Teilflächen A1 – C3 ............................................................................................................. 40
Abb. 47: Stärken und Schwächen (siehe Anlage 5) ............................................................................... 41
Abb. 48:Aspekte der Landesentwicklung (Quelle Vereinigung der Industrie- und Handelskammer in
Nordrhein-Westfalen: Raum für Wirtschaft – Fachbeitrag der Wirtschaft zum Landesentwicklungsplan
NRW August 2009) ..................................................................................................................... 44
Abb. 49: Zukunftsatlas, Quelle: Zukunftsatlas Branchen 2009 Prognos .................................................. 45
Abb. 50: Übersicht Cluster Mittlerer Niederrhein .................................................................................. 46
Abb. 51: Gliederung Teilflächen A1 bis C3 ......................................................................................... 49
Abb. 52: Zukünftige Nutzungspotentiale der Teilflächen ........................................................................ 49
Abb. 53: Leitbildplan „Kaarster Kreuz“ (siehe Anlage 6) ........................................................................ 61
Abb. 54: Quartiersbezogene Zuordnung der Leitziele .......................................................................... 63
Abb. 55: Grünentwicklungsplan (siehe Anlage 9) ................................................................................. 65
Abb. 56: Verkehrskonzept (siehe Anlage 8) .......................................................................................... 67
Abb. 57: Schemaschnitte Verkehrserschließung Teilgebiet A .................................................................. 67
Abb. 58: Strukturkonzept (siehe Anlage 9)............................................................................................ 68
Abb. 59: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet B und C............................................................................. 77
Abb. 60: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet A, Variante 1 ..................................................................... 78
Abb. 61: Parzellierungsvorschlag Teilgebiet A, Variante 2 ..................................................................... 78
Abb. 62: Vorschlag mögliche Bauabschnitte ........................................................................................ 83
Abb. 63: Kriterien für nachhaltige Gewerbesiedlungen, Quelle: Ministerium für Klimaschutz, Umwelt,
Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen .............................. 97
Abb. 64: Eco Industrial Park ............................................................................................................... 98
Abb. 65:Ansatzpunkte für integrierte Konzepte zur Elektromobilität ......................................................... 98
© Drees & Sommer Seite 102

Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
Anlagenverzeichnis
Anlage 1: Luftbild
Anlage 2: Nutzungsstruktur
Anlage 3: Eigentumsverhältnisse
Anlage 4: Gliederung Teilflächen
Anlage 5: Stärken-Schwächenanalyse
Anlage 6: Leitbild Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Anlage 7: Grünentwicklungsplan
Anlage 8: Verkehrskonzept
Anlage 9: Strukturkonzept
Anlage 10: Städtebauliches Konzept
© Drees & Sommer Seite 103

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 1
Luftbild

Entwicklunggebiet
Kaarster Kreuz
Hüngert in Kaarst
Bestandsaufnahme
Luftbild
Infra Consult und
Entwicklungsmanagement GmbH
Liebknechtstraße 33
70565 Stuttgart
Telefon:
Telefax:
www.dreso.com
M 1:2000 in A0
+49 (0) 711 222 933 - 0
+49 (0) 711 222 933 - 4191
Stand: 01.04.2011
Plan-Nr. 7680-765-07-00
N

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Anlage 2
Nutzungsstruktur

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Anlage 3
Eigentumsverhältnisse

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Anlage 4
Gliederung Teilflächen

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Anlage 5
Stärken-Schwächenanalyse

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 6
Leitbild Gewerbegebiet
Kaarster Kreuz

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 7
Grünentwicklungsplan

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 8
Verkehrskonzept

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 9
Strukturkonzept

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Ergebnisbericht Potentialanalyse und Entwicklungskonzeption
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Anlage 10
10a - Parzellierungsvorschlag Variante1
10b – Variante 2