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IFM NEWS
Integrated Facility Services IFS – ein Ansatz zur Optimierung in der Gebäudebewirtschaftung
IFS – Optimierung in der
Gebäudebewirtschaftung
Aufgrund des globalen Wettbewerbes vieler multinationaler und
nationaler Unternehmen wird versucht, Kosteneinsparungen im und
ums Gebäude zu realisieren.
Ein Bericht von Horst Pichlmüller
und Alexander Redlein
Gemäß der IFMA – International Facility
Management Association betragen
die Aufwendungen für Gebäude
10–18 % des Budgets eines Unternehmens.
Daher wird von vielen Unternehmen intensiv
versucht, diesen Kostenanteil zur reduzieren.
In Österreich könnten 2 /3 der Unternehmen ihre
Kosten um 20 bis 30 % reduzieren. Outsourcing
ist ein Ansatz, um diese Kostenreduktion zu
erreichen, wobei vor allem folgende Bereiche
outgesourct werden:
� Reinigung
� Instandhaltung
� Sicherheitsdienste
Externe Firmen haben nun die Möglichkeit,
aufgrund ihrer „Economy of Scale“ Einsparungs-
und Rationalisierungspotenzial zu
generieren und ihren potenziellen Kunden
daher Services zu günstigeren Kosten zu offerieren,
als das im Vergleich zu Eigenleistung
möglich wäre. Beim klassischen Outsourcing
von Facility Services wird das Einsparungspotenzial
aber nicht vollständig genutzt, da
die Services nicht von einem Unternehmen
erbracht werden, sondern von mehreren (diese
beschäftigen in vielen Fällen wieder Subunternehmen).
Die Synergien zwischen den
einzelnen Gewerken und Services können
damit nicht genutzt werden
IFS – Forschungsprojekt des IFM
An der Technischen Universität Wien wird
nun im Rahmen eines Forschungsprojektes
gemeinsam mit Immobiliennutzern und
Dienstleistern analysiert, welche Synergien
sich im Zuge eines IFS-Projektes ergeben,
wobei folgende Fragen überprüft werden:
� Gibt es wesentliche Synergien zwischen
den einzelnen Gewerken und Tätigkeiten?
� Wie können diese Synergien
genutzt werden?
� Was sind die Probleme
und Hindernisse bei der
Nutzung der Synergien?
Vorgehen
Im Zuge der Studie wurden
die maßgeblichen Gesetze
und Normen analysiert, um
eine vollständige Liste aller
in einem Gebäude laut gesetzlichen
Bestimmungen
und dem üblichen wirtschaft- Horst Pichlmüller
lichen Gebrauch notwendigen
Tätigkeiten zu erstellen.
Bei unserer Recherche hatte sich herausgestellt,
dass solche Listen zwar pro Gewerk bei
den Anbietern vorhanden sind, aber fast kein
Anbieter alle in einem Gebäude notwendigen
Tätigkeiten aufl isten kann.
Dazu wurden vor allem die ÖNORM A 7000,
die ÖNORM A 8101, die GEFMA 100-2, die
VDMA 24186 ff., die VDI 3801 ff., das Arbeitnehmerschutzgesetz,
die TRVB „Technische
Richtlinie Vorbeugender Brandschutz“
und diverse lokale Gesetze (z. B. das Wiener
Aufzugsgesetz) analysiert.
Bei der Aufl istung der Tätigkeiten wurde
zusätzlich erhoben, welche Gewerbeberechtigungen
erforderlich sind, welches
Basiswissen die Ausführenden haben müssen
bzw. welche Spezialschulungen erforderlich
sind und wie fl exibel die Durchführung
der Tätigkeit ist.
Im nächsten Schritt wurde erhoben, bei welchen
Anlagenklassen bzw. in welchen Raumkategorien
(Büro, Lager, Sanitärraum etc.) die Tätigkeiten
durchzuführen sind und wie häufi g. Um
diesen letzten Schritt zu unterstützen, wurde
eine Datenbank geschaffen. Dies geschah auch
um die folgenden Auswertungen zu vereinfachen.
Darauf aufbauend wurden alle Tätigkeiten,
die terminlich fl exibel sind oder den glei-
chen Tätigkeitszyklus aufweisen,
dahingehend analysiert, ob diese
durch ein und denselben Mitarbeitertyp
ausgeführt werden
können. Das Ziel dieser Analyse
ist es, Mitarbeiter zu fi nden, die
sich bereits im entsprechenden
Raum befi nden und dort zusätzliche
Tätigkeiten (Services) erbringen
können. Diese können
auch von unterschiedlichen Gewerken
kommen.
Erste quantifi zierbare Ergebnisse
Aufgrund der Tatsache, dass das Reinigungspersonal
täglich in fast allen Räumen arbeitet,
ist es diesem möglich, Mängel festzustellen und
zu beheben. Einige Beispiele für den Sanitärbereich
sind lockere Seifenspender, verstopfte
Toiletten, gebrochenes Spiegelglas, defekte
Schalter und Beleuchtungsmittel. In Hörsälen
und Büros wurden Defekte wie kaputte Steckdosen,
Schalter, Datendosen, Leuchtmittel, gesprungenes
Fensterglas etc. aufgenommen.
In der praktischen Umsetzung hat sich ergeben,
dass dazu die Mitarbeiter verstärkt auszubilden
sind. Außerdem sollte man darauf
achten, die Reinigungskräfte nicht zu überfordern.
Auf Basis der theoretischen Analyse
wurden im ersten Schritt zu viele und teilweise
zu komplexe Aufgaben den Reinigungskräften
zugeordnet. Dies führte zu einer Überlastung
der Mitarbeiter. Mängel, die daher nicht durch
ein zusätzlich qualifi ziertes Reinigungspersonal
behoben werden können, werden durch
einen „Facility Service Operator“, der eine
„Haustechnik-Allround-Fachkraft“ ist, behoben.
Diese Haustechnik-Fachkraft hat eine
Ausbildung in Elektro- und Installationstechnik.
In den Praxistests hat sich ergeben, dass in
diesem Bereich alleine durch Vermeidung von
Wegzeiten bei der Inspektion eine wesentliche
Einsparung erwirtschaften lässt.
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