2009 - LBBW Immobilien GmbH

Geschäftsbericht
2009

Schwungvolles
Entree: Die neue
Firmenzentrale
von IBM Deutschland
in Ehningen
hat die LBBW
Immobilien in
Partnerschaft mit
FOM Real Estate
realisiert
Die LBBW Immobilien ist das Immobilien-Kompetenzzentrum
im Konzernverbund der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).
Allein oder mit Partnern tritt die LBBW Immobilien,
die zu den großen Immobilienunternehmen in Deutschland gehört,
sowohl als Bestandshalter, Investor wie auch als Dienstleister auf.
Zu den großen Vorteilen der LBBW Immobilien-Gruppe gehört,
dass die gesamte immobilienwirtschaftliche Leistungspalette
– von der Standortanalyse und Grundstücksbeschaffung,
über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung, Bau,
Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis hin
zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent
aus einer Hand erbracht werden kann.
Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt,
dass sich die LBBW Immobilien auf alle Immobilienaktivitäten
konzentriert, während Finanzierungsangelegenheiten von der LBBW
und ihren anderen Töchtern abgedeckt werden.
LBBW Immobilien GmbH Konzernzahlen auf einen Blick
2009 2008 ***
Bilanzvolumen: 3.469.410 TEUR 3.421.556 TEUR
Eigenkapital: 798.433 TEUR 891.609 TEUR
Rohertrag: 51.389 TEUR 229.459 TEUR
Jahresergebnis vor Steuern nach Anteil Konzernfremder: 55.770 TEUR 151.657 TEUR
Umsatzvolumen: 417.474 TEUR 745.013 TEUR
Neubauverkauf: 199 Einheiten 267 Einheiten
Handel/Privatisierung WE: 905 Einheiten 1.068 Einheiten
Immobilienbestand * : 24.273 Einheiten 25.135 Einheiten
Verwaltete Eigentumswohnungen: 17.717 Einheiten 18.610 Einheiten
Mitarbeiter (IFRS-Konsolidierungskreis) ** : 929 710
* einschließlich angemieteter und treuhänderisch verwalteter Einheiten
** neu 2009: 180 Mitarbeiter BW-Immobilien GmbH und 25 Mitarbeiter Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH;
ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen
*** angepasst; siehe Anhang 2.4 (IAS 8)

Bericht zur
Geschäftsentwicklung
Jahresabschluss
Geschäftsbericht 2009
LBBW Immobilien-Gruppe
Firmengeschichte
Anschriften
Mitglieder des Aufsichtsrats
Mitglieder der Geschäftsführung
Mitglieder des Beirats
Geschäfts- und Rahmenbedingungen,
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Kennzahlen
Personal
Umweltbeauftragter
Risikobericht
Prognosebericht
Konzern Bilanz
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern Gesamtergebnisrechnung
Eigenkapitalveränderungsrechnung
Kapitalflussrechnung
Anhang
3
4
5
6
7
8
11
23
39
41
75
80
82
98
111
114
115
116
118
120
1

„Einen Vorsprung
im Leben
hat derjenige,
der bereits handelt,
während andere
noch reden.“
John F. Kennedy
LBBW Immobilien-Gruppe
3

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Firmengeschichte und Anschriften
4
1936
1971
1986
1987 - 1990
1995
1997
1999
2000
2003
Gründung der Vorgängergesellschaften
Ba dische Heimstätte
GmbH und Württembergische
Heimstätte GmbH in den damals
selbstständigen Ländern Baden
und Württemberg.
Zu sammenschluss unter dem
Namen LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Baden-Württemberg
mbH.
Erwerb von 76,2 Prozent der
Geschäftsanteile der Landsiedlung
Baden-Württemberg GmbH vom
Land Baden-Württemberg.
Verschmelzung der Tochtergesellschaften
LSG, GEWO, SfD,
LAWOG mit der LEG.
Firmengeschichte
Übernahme und Verschmelzung
der Wohnbau Württemberg GmbH.
Privatisierung der ehemals
landeseigenen LEG durch Verkauf
an die L-Bank.
Übertragung der LEG an die
durch Fusion aus dem Marktteil
der L-Bank, der Südwest LB und
der Landesgirokasse entstandene
Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW).
Erwerb der Kommunalentwicklung
Baden-Württemberg und der
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
Stuttgart.
Strategische Neuausrichtung
der LEG zum marktorientierten
Immobilien-Dienstleister und
Umbau der Unternehmensstruktur.
Die LEG wird zur Führungsgesellschaft
mit allen Steuerungs- und internen
Dienstleistungsfunktionen.
Die operativen Aufgaben werden
von ergebnisverantwortlichen,
selbstständigen Tochtergesellschaften
wahrgenommen.
Übernahme der Bahnhofplatzgesellschaften
Stuttgart.
Nach dem Ausscheiden der
Wüstenrot-Gruppe (25,1 Prozent)
und der Landesbausparkasse
Baden-Württemberg aus dem
Gesellschafterkreis halten die
LBBW 90 Prozent und die Kreissparkasse
Biberach zehn Prozent
der LEG-Anteile.
Neuordnung der kommunalnahen
Dienstleistungen innerhalb der
LEG-Gruppe. Marktauftritt und
Angebotspalette von Kommunalentwicklung
LEG und Landsiedlung
Baden-Württemberg sind nunmehr
klar abgegrenzt.
Die Weiterentwicklung des
Unternehmens zum Immobilien-
Kompetenzzentrum innerhalb des
LBBW-Konzerns wird durch einen
neuen Namen verdeutlicht.
Vom 1. Januar 2007 an firmiert die
LEG Baden-Württemberg mbH als
LBBW Immobilien GmbH.
Umwandlung der zehnprozentigen
Beteiligung der Kreissparkasse
Biberach in eine stille Beteiligung.
Die LBBW wird damit hundertprozentige
Gesellschafterin der
LBBW Immobilien.
Integration der BW-Immobilien
GmbH, einer hundertprozentigen
Tochtergesellschaft der LBBW, in
die LBBW Immobilien-Gruppe mit
Wirkung zum 31. Dezember 2008.
Beendigung der stillen Beteiligung
der Kreissparkasse Biberach.
2004
2005
2007
2008
2009

Sitz der Gesellschaft
Geschäftsstellen
Kathari nenstraße 20
70182 Stutt gart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-300
www.lbbw-immobilien.de
Stiftstraße 5
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 892340-0
Telefax: +49 711 892340-250
Königstraße 4
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-197
Rotebühlplatz 17
70178 Stuttgart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-300
Olgastraße 86
70180 Stuttgart
Telefon: +49 711 6454-0
Telefax: +49 711 6454-100
Ettlinger Straße 1
76137 Karls ruhe
Telefon: +49 721 3713-0
Telefax: +49 721 3713-107
Schwabstraße 68
88046 Fried richshafen
Telefon: +49 7541 7001-0
Telefax: +49 7541 7001-37
Hans-Sachs-Gasse 9
79098 Freiburg im Breisgau
Telefon: +49 761 38376-0
Telefax: +49 761 38376-20
L13, 3-4
68161 Mannheim
Telefon: +49 621 10758-0
Telefax: +49 621 10758-20
BW-Immobilien GmbH
Kleiner Schlossplatz 11
70173 Stuttgart
und
Tübinger Straße 33
70170 Stuttgart
Telefon: +49 711 31263
Telefax: +49 711 31163
Anschriften
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Bucuresti
Hauptsitz
Constantin
Coanda 5, et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Romania S.R.L.
Coanda 5, et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Cluj-Napoca
Str. Emil Isaac Nr. 9
400023 Cluj-Napoca
Romania
Telefon: +40 264 402261
Telefax: +40 264 402262
LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
74, Rue de Merl
2146 Luxembourg
Luxembourg
Telefon: +352 270 233-1
Telefax: +352 270 233-60
Ausland
5

6
Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Vorsitzender des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
ab 25. Juni 2009
Vorsitzender
ab 8. Oktober 2009
Dr. Siegfried Jaschinski
Vorsitzender des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
Vorsitzender
bis 19. Mai 2009
Jürgen Dosenbach *
Betriebsratsvorsitzender der
LBBW Immobilien GmbH
ab 27. März 2009
stellv. Vorsitzender
ab 8. Oktober 2009
Rolf Hartmann *
Zentralbereichsleiter
bei der LBBW Immobilien GmbH
stellv. Vorsitzender
bis 27. März 2009
Marcus Borck *
Gewerkschaftssekretär ver.di,
Landesbezirk Baden-Württemberg
ab 27. März 2009
Bernd Doll
Oberbürgermeister a.D. der Stadt
Bruchsal
bis 27. März 2009
Lutz Fricke *
Projektleiter bei der
LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH
bis 27. März 2009
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
ab 27. März 2009
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt
Vaihingen/Enz
Dietmar Miller *
Hausmeister bei der
LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH
bis 27. März 2009
Jenny Minieur *
LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH
ab 27. März 2009
Sigfried Mutter *
Betriebsratsvorsitzender der
BW-Immobilien GmbH
ab 27. März 2009
Dr. Ulrich Noll, MdL
Ehemals Vorsitzender der
FDP/DVP-Fraktion im Landtag
von Baden-Württemberg
bis 1. September 2009
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
im Landtag von Baden-Württemberg
ab 20. Januar 2010
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt
Freiburg im Breisgau
bis 11. September 2009
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat des Rhein-Neckar-Kreises,
Heidelberg
Präsident des Landkreistages
Baden-Württemberg
Werner Vorderwülbecke *
Stellvertretender Geschäftsführer
ver.di, Bezirk Stuttgart
bis 27. März 2009
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
bis 30. April 2010
* Arbeitnehmervertreter

Geschäftsführung
Mitglieder der Geschäftsführung
Gerd A. Hille
Vorsitzender der Geschäftsführung
ab 1. September 2009
Hans Strudel
Vorsitzender der Geschäftsführung
bis 30. Juni 2009
Markus Pflitsch
Stellvertretender Vorsitzender
der Geschäftsführung
ab 1. April 2009
Vorsitzender der Geschäftsführung
ab 1. Juli 2009
bis 31. August 2009
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
bis 29. April 2010
Achim Kern
Geschäftsführer
ab 1. Januar 2009
Michael Nagel
Geschäftsführer
ab 1. Januar 2010
Ralf P. Nisar
Geschäftsführer
bis 31. August 2009
7

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Mitglieder des Beirats
8
Mitglieder des Beirats
Ernst Pfister, MdL
Wirtschaftsminister des Landes
Baden-Württemberg
(Vorsitzender)
Dr. Wolfgang Schuster
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Stuttgart
(stellvertretender Vorsitzender)
Jens Beutel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Mainz
Heinz Fenrich
Oberbürgermeister der Stadt
Karlsruhe
Stefan Gläser
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
des Städtetages
Baden-Württemberg, Stuttgart
Professor Dr. Hanspeter Gondring
Studiendekan
BWL-Immobilienwirtschaft
an der Dualen Hochschule BW,
Stuttgart
Jürgen Hägele
Stellvertretender Vorsitzender
des Vorstands der L-Bank
Baden-Württemberg, Karlsruhe
Tilmann Hesselbarth
Verbandsgeschäftsführer
des Sparkassenverbandes
Baden-Württemberg, Stuttgart
Helmut M. Jahn
Landrat des Hohenlohekreises,
Künzelsau
Thomas Knödler
Ministerialdirigent im Finanz-
ministerium Baden-Württemberg,
Stuttgart
Jürgen Kurz
Bürgermeister der Stadt
Niefern-Öschelbronn
Heinz Panter
Vorsitzender des Vorstands
der LBS Landesbausparkasse
Baden-Württemberg, Stuttgart
Hans Otto Streuber
Präsident des Sparkassen- und
Giroverbandes Rheinland-Pfalz,
Mainz
Professor Dr. Thomas Vogel
Rektor der FH Biberach
Dr. Eckart Würzner
Oberbürgermeister der Stadt
Heidelberg
Stand: 1. Mai 2010

Erhebendes Wohngefühl:Eigentumswohnungen
im
ParkQuartier Berg
in Stuttgart
9

„Nichts in der
Geschichte
des Lebens
ist beständiger
als der Wandel.“
Charles Darwin
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
11

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
12
Wirtschaftslage
weltweit angespannt
Die weltweite Rezession hat 2009
die deutsche Wirtschaft geprägt.
Nach dem Einbruch der Wirtschaftsleistung
im vierten Quartal
2008 blieb das ökonomische
Umfeld schwierig. Im Jahr 2009
schrumpfte das globale Bruttoinlandsprodukt
um rund einen Prozentpunkt
gegenüber dem Vorjahr.
Von der Krise besonders getroffen
zeigte sich der Euro-Raum.
Hier sank das reale Bruttoinlandsprodukt
um vier Prozentpunkte.
Der Anteil des deutschen nominalen
Bruttoinlandsprodukts am
Bruttoinlandsprodukt der Eurozone
lag im Jahr 2009 bei 27 Prozent.
Das Wirtschaftswachstum in
Deutschland spiegelt die weltweit
angespannte Situation wider.
Mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts
um 4,8 Prozent
gegenüber dem Vorjahr bekam
Deutschland die Krise besonders
stark zu spüren. Das stärkste
Minus seit der Nachkriegszeit ist
unter anderem auf die Einbrüche
im Exportgeschäft zurückzuführen.
Gegen Jahresende hat sich die
Geschäftslage der Unternehmen
erstmals seit mehr als zwei Jahren
wieder gebessert. Die Geschäftserwartungen
sind stark gestiegen
und erreichten fast wieder den
langjährigen Durchschnitt.
Auch die Exporterwartungen und
die Investitionsbereitschaft der
Unternehmen haben sich positiv
entwickelt, wobei diese beiden
Werte noch weit unter den Kennziffern
der vergangenen Jahre
liegen.
Das produzierende Gewerbe
kommt nur langsam aus der Krise.
Mit einem Zuwachs von etwa
1,6 Prozent konnte es nur
verhalten zur wirtschaftlichen
Aufwärtsentwicklung beitragen.
In der Bauwirtschaft musste ein
leichter Rückgang um 0,1 Prozent
hingenommen werden.
In Baden-Württemberg schrumpfte
das reale Bruttoinlandsprodukt im
Jahr 2009 um acht Prozent. Dies ist
die stärkste Rezession seit Bestehen
des Landes. Die baden-württembergische
Wirtschaftsleistung
ist 2009 in etwa auf den Wert des
Jahres 2005 zurückgefallen. Ausgelöst
wurde der konjunkturelle
Einbruch durch den massiven Rückgang
der Exporte. In den Monaten
Januar bis September 2009 lagen
die Warenausfuhren der badenwürttembergischen
Industrie
um etwa 22 Prozent unter ihrem
Vorjahreswert. Im vierten Quartal
konnte jedoch eine Aufwärtsbewegung
bei den Exporten verzeichnet
werden.
Die Bilanz auf dem Arbeitsmarkt
fällt für 2009 verhalten aus, da
sich die Wirtschaftskrise auch
dort niedergeschlagen hat. Im
Jahresdurchschnitt 2009 waren in
Deutschland 3,4 Mio. Menschen
arbeitslos gemeldet, 155.000 mehr
als im Vorjahr. Im Westen waren im
Durchschnitt 2,3 Mio. Menschen
ohne Beschäftigung, im Osten
1,1 Mio. Die Arbeitslosenquote
betrug 8,2 Prozent und lag damit
um 0,4 Prozentpunkte höher als
2008.
Konjunktur bricht
im Südwesten ein

Arbeitslosenquote
bleibt niedrig
Öffentlicher Bau
stützt die Konjunktur
In Baden-Württemberg sank der
Beschäftigungsstand im Vergleich
zum Vorjahr kontinuierlich,
wobei sich das Tempo von
Monat zu Monat beschleunigt hat.
Viele Unternehmen versuchten in
der angespannten Lage, ihr qualifiziertes
Personal zu halten, indem
sie Kurzarbeit anmeldeten.
Dennoch ist die Arbeitslosenquote
in Baden-Württemberg im Verlauf
des Jahres 2009 von 4,7 auf
5,1 Prozent gestiegen. Nichtsdestotrotz
hat Baden-Württemberg
nach Bayern die bundesweit niedrigste
Arbeitslosenquote.
Die Konjunkturprogramme der
Bundesregierung haben die
Abwärtsentwicklung in der
Baubranche vorerst gestoppt.
Allerdings hat sich die schwierige
konjunkturelle Lage 2009 wie
vorhergesagt mit einem Minus
von fast vier Prozent im Umsatz
des Bauhauptgewerbes niedergeschlagen.
Die Rezession hat im Jahr 2009 die
Entwicklung des Wirtschaftsbaus
geprägt. Die Auftragseingänge
brachen mit der Jahreswende
2008/2009 in dieser Sparte um
30 Prozent ein. Trotz einer leichten
Erholung im dritten Quartal
lag der Umsatz im Wirtschaftsbau
um etwa neun Prozent unter dem
Vorjahresniveau.
Von den staatlichen Konjunkturprogrammen
hat in erster Linie
der öffentliche Bau profitiert.
In diesem Segment wuchs der
Umsatz im Vergleich zum Vorjahr
um 2,5 Prozent. Auch in den
kommenden Monaten wird der
öffentliche Bau dank guter
Auftragslage die Baukonjunktur
stützen können.
Für den Wohnungsbau haben
sich 2009 weder die steuerlichen
noch die politischen Rahmenbedingungen
geändert. Insofern sind
belebende Impulse ausgeblieben.
Trotz einer flachen Aufwärtsbewegung
bei den Auftragseingängen
im Verlauf des Jahres 2009 muss
hier mit einem Umsatzrückgang
von 5,5 Prozent gegenüber 2008
gerechnet werden.
13

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Klare Linien,
glänzende Bäder,
strahlende Räume:
Eigentumswohnungen
am
Glühwürmchenweg
in Stuttgart
14

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Viele haben sich
abgestrampelt, um
hier zu wohnen:
Das komplett
verkaufte Carré
d’Art-Quartier in
München-Haidhausen
16

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Schöne Aus-
und Einsichten
unterhalb vom
Schönblick:
Eigentumswohnungs-Objekt
Im Rotbad in
Tübingen
18

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Für höchste Wohnansprüche
in bester
Berliner Luft:
Palais Roseneck
direkt am
Grunewald
20

„Qualität bedeutet,
auch dann nach
dem Besten zu
streben, wenn
niemand zuschaut.“
Henry Ford
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
23

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
24
EU-Auflagen haben
Auswirkungen
Die LBBW Immobilien-Gruppe (mit
LBBW Immobilien ist im weiteren
Verlauf des Textes stets die
komplette Unternehmensgruppe
gemeint) gehört als wohnwirtschaftlicher
und gewerblicher
Immobilieninvestor, -entwickler
und -dienstleister zu den nationalen
Marktführern. Kernmärkte
sind Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz
und Sachsen. Darüber
hinaus gehören ausgewählte nationale
Aktivitäten wie beispielsweise
in München sowie in begrenztem
Maße internationale Aktivitäten –
allerdings ohne Neugeschäft – zur
Unternehmensstrategie.
Die Geschäftstätigkeit der LBBW
Immobilien war im Jahr 2009
wesentlich von der Unsicherheit
über den Ausgang der Verhandlungen
zwischen der Europäischen
Kommission und der Muttergesellschaft
Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW) geprägt. Um die
Auswirkungen der Finanzmarktkrise
abzufedern, hatten die Träger
der LBBW – die Landeshauptstadt
Stuttgart, das Land Baden-Württemberg
und der Sparkassenverband
Baden-Württemberg – eine
Kapitalerhöhung beschlossen und
Risiken bis zu einem Volumen von
12,7 Milliarden Euro abgesichert.
Diese Maßnahmen standen unter
dem Vorbehalt der Zustimmung
durch die EU-Kommission. Seit
Dezember 2009 herrscht Klarheit
über die Auflagen. Unter anderem
hat die Europäische Kommission
festgelegt, dass die LBBW ihren
durch die LBBW Immobilien-Gruppe
gehaltenen Wohnungsbestand von
rund 23.200 Einheiten verkaufen
soll. Diese Auflage stellt die LBBW
Immobilien vor eine erhebliche
Herausforderung und wird nicht
ohne Auswirkungen auf die
zukünftige Ausrichtung bleiben.
Diese komplexe Aufgabenstellung
soll bis Ende 2012 abgeschlossen
sein. Die LBBW Immobilien wird
diesen Zeitrahmen nutzen, um ein
optimales Ergebnis durch den Verkauf
zu erzielen und die Geschäftstätigkeit
neu zu strukturieren.
Bereits heute ist absehbar, dass
es im Zuge der Neuausrichtung
zu keiner weiteren Expansion der
LBBW Immobilien kommen wird.
Ein weiterer Schwerpunkt der
Geschäftstätigkeit war die Notwendigkeit,
die Projekte im Segment
Development insbesondere vor
dem Hintergrund der aktuellen
Wirtschaftskrise sowie der Neuausrichtung
der LBBW Immobilien
einer genauen Überprüfung mit
externer Unterstützung zu unterziehen.
Die Ergebnisse haben zu
erheblichen Wertberichtigungen im
Segment Development geführt.
Mit Wirkung zum 1. Januar 2009
ist am 2. Januar 2009 mit der
LBBW ein Beherrschungsvertrag
abgeschlossen worden.
Mit Wirkung zum 31. Dezember
2008 ist die BW-Immobilien GmbH
in die LBBW Immobilien integriert
worden. Im Zuge dieser Eingliederung
wurde das Segment Asset
Management in die zwei Segmente
Asset Management Wohnen und
Asset Management Gewerbe aufgeteilt.
Die BW-Immobilien GmbH
findet gemeinsam mit den bisher
im Teilsegment Asset Management
Gewerbe zusammengefassten
Bereichen ihren Niederschlag im
Segment Asset Management
Gewerbe. Das Segment Asset
Management Wohnen bündelt alle
Immobilienbestände, die bestandsbezogenenDienstleistungsaktivitäten
mit den Bereichen
Mietwohnungen, Eigentumswohnungen,
Gebäude-Service,
Mietwohnungsprivatisierung und
Immobilienhandel.
Asset Management
neu geordnet

Asset Management
Wohnen
Unter dem Dach der LBBW Immobilien
GmbH, in der die internen
Dienstleistungen wie Human
Resource Management, Informationstechnologie,
Controlling,
Rechnungswesen und Kommunikation/Marketing
angesiedelt sind,
gliedern sich die operativen Gesellschaften
der LBBW Immobilien in
nun vier Geschäftssegmente, deren
Aufgabenspektrum sich an den
Erfordernissen des Marktes und
der Kunden orientiert:
Die LBBW Immobilien-Gruppe
ist mit rund 23.200 eigenen
Wohnungen und 1,5 Millionen
Quadratmeter Wohnfläche einer
der größten privaten Wohnungsanbieter
in Baden-Württemberg.
Darüber hinaus werden rund
17.700 weitere Wohnungen für
institutionelle wie private Eigentümer
verwaltet.
Die Bewirtschaftung sowie der Verkauf
von Wohnimmobilien erfolgen
in der LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH, in welcher
die Gebietsverantwortlichkeiten für
den Wohnungsbestand mit derzeit
sechs Regionalstellen klar festgelegt
sind.
Die Bewirtschaftung der Immobilien
im Segment Asset Management
Wohnen ist auf eine stetige Mietentwicklung
und konstantes
Wertwachstum ausgerichtet. Der
Markt wird regelmäßig beobachtet,
um das Angebot an absehbare
quantitative und qualitative Nachfrageentwicklungen
anpassen zu
können. Die Entscheidungen hierzu
fallen unter den Gesichtspunkten
hoher absoluter Periodenergebnisse
einerseits und konstanter
Wertsteigerungen andererseits.
Kontinuierliche Portfolioanalyse
und -entwicklung verfolgen das
Ziel einer unter Rendite-Risiko-
Aspekten optimierten Portfoliostruktur.
Entsprechend werden bei
den Asset-Management-Aktivitäten
wie Mietentwicklung, Investition
und Desinvestition die Gebote der
wirtschaftlichen Transparenz und
der Ertrags- und Wertwirkungen
vor und nach Finanzierung berücksichtigt.
Operativ stehen Kostenoptimierung
und kontinuierliche
Service- und Qualitätsverbesserung
im Vordergrund.
Im Bereich der WEG-Verwaltung
trägt die Strategie Früchte, sich
auf chancenreiche Objekte zu
konzentrieren und unwirtschaftliche
Einheiten abzugeben. Mit diesen
Maßnahmen konnte sich die LBBW
Immobilien 2009 im schärfer
werdenden Wettbewerb sehr gut
behaupten.
Im harten Wettbewerb
gut behauptet
25

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
26
Asset Management
Gewerbe
Das Segment Asset Management
Gewerbe bündelt alle gewerblichen
Immobilienbestände und das
Facility Management.
Für die Gewerbeimmobilien sind
die LBBW Immobilien Management
Gewerbe GmbH und die BW-Immobilien
GmbH zuständig.
Die LBBW Immobilien Management
Gewerbe betreut rund 300.000
Quadratmeter eigene und fremde
Gewerbeimmobilienbestände,
so dass zusammen mit der BW-
Immobilien ein Bestand von derzeit
rund einer Million Quadratmeter
bewirtschaftet wird. Diese Größenordnung
bietet attraktive Chancen,
das Geschäft mit Dritten auszubauen.
Schwerpunkt der gewerblichen
Bestandsbewirtschaftung sind
die Optimierung des Immobilienportfolios
hinsichtlich nachhaltig
gesicherter Erträge und die
Nutzung von Ertragssteigerungspotenzialen.
Die Optimierung des
Immobilienportfolios erfolgt durch
die Konzentration auf Objekte
mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in den prosperierenden
Wirtschaftsräumen Deutschlands.
Diese Zielsetzung wird durch ein
aktives Immobilien- und Portfoliomanagement
umgesetzt.
Die Kompetenzfelder der LBBW
Immobilien Management Gewerbe
sind das kaufmännische und technische
Immobilienmanagement, die
Bestands- und Projektentwicklung
sowie das Portfoliomanagement.
Der Gewerbeimmobilienbestand
wird unter anderem durch Bestandsverkäufe
und Modernisierungsmaßnahmen
optimiert.
Das Segment Development bündelt
alle Aktivitäten, die im Zusammenhang
mit der Entwicklung und dem
Verkauf von Grundstücken mit
Wohn- und Gewerbeimmobilien
stehen. Zu den Kernaufgaben
dieses Bereiches gehören größere
gewerbliche Projektentwicklungen
in Form von Projektgesellschaften,
bei denen die dafür verantwortliche
LBBW Immobilien Development
GmbH allein oder als Co-Investor
mit begrenzten Risiken auftritt,
sowie klassische Bauträgermaßnahmen
im Wohnungsbau. Die Tätigkeitsschwerpunkte
liegen derzeit in
München, Stuttgart und Frankfurt,
weiteren deutschen Ballungszentren
sowie in Luxemburg,
Rumänien und Russland.
Geschäfte mit Eigenkapitalbeteiligungen
werden in der LBBW Immobilien
Capital GmbH im Segment
Development abgebildet.
Als kompetenter Ansprechpartner
entwickelt die LBBW Immobilien
Capital bundesweit gemeinsam mit
erfahrenen Investoren ausgesuchte
Projekte, an denen sie sich im
Rahmen von Objektgesellschaften
beteiligt. Neben der Bereitstellung
des projektnotwendigen Eigenkapitals
übernimmt sie auch die komplette
Finanzierungsstrukturierung
und Fremdkapitalbeschaffung und
entwickelt die gesellschaftsrechtlichen
und steuerlichen Konzeptionen.
Die LBBW Immobilien Capital hat
sich als Eigenkapitalbeteiligungsgesellschaft
der LBBW Immobilien-
Gruppe im deutschen Markt gut
positioniert und etabliert. Neben
den Eigenkapitalbeteiligungen
bilden die Beratungsleistungen im
Bereich Finanzierungsstrukturierung
das zweite Geschäftsfeld der
LBBW Immobilien Capital.
Development
Im deutschen Markt
gut positioniert

Kompetenter Partner
für gemischte Nutzung
Des Weiteren berät die LBBW
Immobilien Capital institutionelle
Immobilien-Investoren bei der
Entwicklung und Realisierung
geeigneter Finanzierungskonzepte.
Hierbei erstreckt sich das Leistungsspektrum
von der Beschaffung
und Strukturierung von Eigen-
und Fremdkapital über Finanzierungsmodelle,
die Beratung bei
der Sicherheitengestaltung und
die Auswahl der Bankpartner bis
hin zur Analyse und Entwicklung
von Risikostrukturen mit den
Elementen Cash-Flow-Analyse,
Vermietungs- und Vermarktungsanalyse
sowie Exitanalyse.
Ein viertes Standbein ist die
Beratung von Immobilieninvestoren
beim Management ihrer Bestandsimmobilien.
Nach einer ersten
Analyse werden die Grundlagen
für ein effizientes Management
erarbeitet und die zukünftige
Strategie festgelegt. Darüber
hinaus hilft die LBBW Immobilien
Capital Investoren beim Kauf und
Verkauf von Objekten und unterstützt
Immobiliengesellschaften bei
der gesamten Projektabwicklung.
Sie koordiniert externe Berater wie
Makler, Gutachter, Steuerberater
und Rechtsanwälte und begleitet
den Investor bei allen weiterführenden
Verhandlungen, die sich aus
der Transaktion ergeben.
Die Kombination von Wohn- und
Gewerbeimmobilienentwicklung,
verbunden mit hoher Projektsteuerungskompetenz,
zeichnet
die LBBW Immobilien-Gruppe als
Partner aus. Da vor allem bei innerstädtischen
Großprojekten verstärkt
Flächen für eine gemischte
Nutzung entwickelt werden, kann
sich die LBBW Immobilien hier
aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen
in verschiedenen Nutzungssegmenten
Vorteile verschaffen.
Vor dem Hintergrund der aktuellen
Wirtschaftskrise können derartige
Vorhaben jedoch nur angepackt
werden, wenn die Finanzierbarkeit
zweifelsfrei gewährleistet ist. Die
gestiegenen Anforderungen der
Banken an die zu stellenden Sicherheiten
und die Verschlechterung
der Marktbedingungen erfordern
es, bislang geplante Projektabläufe
kritisch zu überdenken. Die in den
vergangenen Jahren über Baden-
Württemberg hinaus ausgedehnte
Tätigkeit der LBBW Immobilien
Development wird dabei gezielt
unter die Lupe genommen. Sofern
sich rentable Möglichkeiten ergeben,
geht die LBBW Immobilien im
Rahmen von Co-Investments strategische
Partnerschaften mit anderen
Projektentwicklern ein. Ziel ist
es, die Position als bedeutender
Projektentwickler im Stammland
Baden-Württemberg auszubauen
und die bislang erreichte Position
zu sichern.
Die seit Mitte des Geschäftsjahres
2006 bestehenden Engagements in
Luxemburg und Rumänien sollen
vor diesem Hintergrund geordnet
beendet werden. Das Projekt in
Russland wird fortgeführt. Unter
Berücksichtigung der geänderten
Marktsituation sowie der Neuausrichtung
der LBBW Immobilien,
wurde das Jahr 2009 genutzt, das
Development-Portfolio generell –
auch unter Einbeziehung externer
Berater – zu überprüfen und aktuell
zu bewerten. Die daraus resultierende
Anpassung der Wertansätze
für Projektentwicklungen führt
im Jahr 2009 zu einem negativen
Ergebnisbeitrag.
Development-Portfolio
auf dem Prüfstand
27

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
28
Projektaufgaben
zusammengefasst
Mit Wirkung zum 1. Januar 2009
ist die LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH dem Segment
Development zugeordnet worden.
Diese Umgliederung vom Segment
Real Estate Services ermöglicht
eine transparentere Aufgabenverteilung
zwischen technischem
Projektmanagement und Projektentwicklung.
Im Zuge einer klaren Segmentzuordnung
wurde der Bereich
Technik, Instandhaltung, Modernisierung
(TIM) in die LBBW Immobilien
Management Wohnen und
Gewerbe integriert. Damit sind alle
Projektentwicklungsaktivitäten,
die Projektsteuerung sowie das
Projektcontrolling in einem
Segment zusammengefasst. Die
technische Richtlinienkompetenz
ebenso wie die Vergabe und
der Einkauf von Bauleistungen
verbleiben nach dieser organisatorischen
Neuordnung bei der
LBBW Immobilien Projektmanagement,
die sich seit Beginn des
Jahres 2009 ausschließlich auf die
Aufgabenbereiche technisches
Projektcontrolling und Erbringung
von Dienstleistungen in
Generalübernehmer-Verantwortung
konzentriert. Laufende Generalübernahme-Maßnahmen
werden
noch in der Funktion des Generalübernehmers
gemäß der bisher
angewandten Variante bearbeitet.
Die Planungs- und Projektsteuerungskompetenz
wird hauptsächlich
für die Hochbauprojekte des
Konzerns genutzt.
Die Palette der baubezogenen
Dienstleistungen reicht vom
Wohnungs- und Gewerbebau über
komplexe Sonderobjekte bis hin
zum Management aufwändiger
Genehmigungs- und Planungsprozesse.
Als Beispiele sind die
Planung der GÜ-Maßnahmen des
Projektes Stachus in München
sowie die Übernahme der Baubetreuung
für die Mannheimer
Objekte Augustaanlage und Bürogebäude
N2/10 zu nennen.
Ende 2009 bearbeitete die LBBW
Immobilien Projektmanagement
56 Projekte.
Mit der geplanten Zusammenlegung
der LBBW Immobilien
Development GmbH und der LBBW
Immobilien Projektmanagement
GmbH soll die 2009 bereinigte
Segmentzuordnung auch gesellschaftsrechtlich
vollzogen werden.
Nachdem das Projektmanagement
mit Jahresbeginn 2009 und das
Geschäft mit Eigenkapitalbeteiligungen
der LBBW Immobilien
Capital seit Anfang 2008 im
Segment Development abgebildet
werden, verbleiben im Segment
Real Estate Services im Wesentlichen
nicht investive Immobiliendienstleistungen
der IRP Immobilien-
Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH
und der Kommunalbau Rheinland-
Pfalz GmbH. Die LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
betätigt sich – neben ihrem Kerngeschäft
der Immobiliendienstleistungen
– in Einzelfällen auch
als Investor.
Real Estate Services

Stabile Auftragslage
im Bereich der
Kommunalentwicklung
Das verbleibende Teilsegment
Real Estate Services Stadtentwicklung
bündelt die kommunalnahen
Dienstleistungen zur Baulandentwicklung
sowie Stadt- und Dorferneuerung
der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung und der IRP
Immobilien-Gesellschaft Rheinland-
Pfalz. Das Leistungsspektrum der
IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz
mbH erstreckt sich auch
auf die Durchführung von Pre-
Developmentmaßnahmen.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit
der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
liegt in Baden-Württemberg.
Weitere Projekte werden in Hessen,
Bayern und Luxemburg sowie,
vom Regionalbüro Leipzig aus, in
Sachsen betreut. Die Auftragslage
ist trotz enger kommunaler Haushaltsspielräume
und einem durch
die anhaltende Wirtschaftskrise
verschärften Wettbewerb stabil,
weil insbesondere bei der Entwicklung
von Bauland und Brachflächen
sowie im Stadtumbau und in der
Stadterneuerung innovative Ansätze
zur Entlastung der Kommunen
und zur Kooperation mit privaten
Partnern als besondere Kompetenz
der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
nachgefragt werden.
Dienstleistungen für komplexe
Konversions- und Entwicklungsvorhaben
im Konzernverbund sichern
die Unternehmensentwicklung
nachhaltig.
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz
GmbH bietet Projektmanagementleistungen
für alle Maßnahmen des
Hoch- und Tiefbaus. Sie konzentriert
sich schwerpunktmäßig auf
Vorhaben von Landkreisen und
Kommunen, Sparkassen, sonstigen
öffentlich-rechtlichen Institutionen
sowie Trägern sozialer und
kirchlicher Aufgaben. Die LBBW
Immobilien Landsiedlung GmbH
positioniert sich als umfassender
Dienstleister in der ländlichen Entwicklung,
der Regionalentwicklung
und des Regionalmanagements sowie
in der Grundstücksentwicklung
und im Grundstücksmanagement.
Die LBBW Immobilien Landsiedlung
GmbH wird aufgrund ihrer besonderen
rechtlichen Ausgestaltung
nicht in den Konzernabschluss
der LBBW Immobilien-Gruppe
einbezogen.
Neben den Erträgen aus der
Zwischenanlage liquider Mittel
und aus Wertpapieren werden
im Segment Holding auch die
Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten sowie
in begrenztem Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
Holding und
Restkonsolidierung
LBBW Immobilien-Gruppe: Bestand an bewirtschafteten
und verwalteten Wohnungen/Gewerbeeinheiten nach IFRS
2009 2008
Eigene Wohnungen/Gewerbeeinheiten 23.156 24.093
Treuhänderische/angemietete Einheiten 1.117 1.024
Summe Wohnungen/Gewerbeeinheiten 24.273 25.135
Verwaltete Einheiten nach WEG 17.717 18.610
Gesamter verwalteter Bestand 41.990 43.745
Mieten LBBW Immobilien-Gruppe in €
(ohne Betriebskosten)
Monatsmieten pro m² (insgesamt) 5,84 5,70
Monatsmieten pro m² (eigene Einheiten) 5,80 5,68
Instandhaltung und Modernisierung
LBBW Immobilien-Gruppe in T€
Werterhalt 19.718 18.277
Wertverbesserung 12.283 7.108
Gesamt 32.001 25.385
29

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Technisch,
architektonisch und
energetisch auf
Fünf-Sterne-Niveau:
Die neue Deutschland-Zentrale
von
IBM in Ehningen
30

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
32

Runde Sache:
Shoppen unter dem
Stachus.
Seit Mai 2008
modernisiert die
LBBW Immobilien
die Einkaufspassagen
unter
Münchens meist
frequentiertem
Platz.
33

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Neue Räume für die
älteste Altenhilfeeinrichtung
in
Kirchheim/Teck:
Die LBBW Immobilien
erstellte
den Neubau des
Henriettenstiftes
für die Zieglerschen
Anstalten
34

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien GmbH
36

Wer hier arbeitet,
hat den Bogen raus:
Das Bürogebäude
Westend Windows
an der Bockenheimer
Landstraße
in Frankfurt
37

„Schöne Blumen
wachsen langsam,
nur das Unkraut hat
es eilig.“
William
Shakespeare
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
39

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
40
Konzernergebnis
erreicht historischen
Tiefpunkt
Marktlage allgemein
angespannt
Insgesamt ergibt sich ein Konzern-
Jahresfehlbetrag in Höhe von minus
56,1 Mio. EUR vor Ertragsteuern
und vor Anteil Konzernfremder
(im Vergleich zu einem Plus von
152,0 Mio. EUR im Vorjahr). Der
Anteil Konzernfremder beträgt
im Jahr 2009 minus TEUR 300
(Vorjahr: minus TEUR 363). Nach
Ertragsteuern und nach Anteil
Konzernfremder beläuft sich der
Verlust auf 83,4 Mio. EUR (Vorjahr:
plus 106,6 Mio. EUR).
Seit dem 1. Januar 2009 besteht
mit der LBBW eine umsatzsteuerliche
Organschaft. Der Jahresfehlbetrag
der LBBW Immobilien GmbH
im Einzelabschluss nach HGB in
Höhe von 298,8 Mio. EUR wird im
Rahmen des Beherrschungsvertrages
mit der LBBW von dieser
übernommen.
Das Ergebnis vor Ertragsteuern
liegt im Geschäftsjahr 2009 mit
einem Rückgang um 208,1 Mio. EUR
weit unter dem Vorjahr.
Die Einbußen im Segment Development
sind dabei vor allem auf
kalkulatorische Fehleinschätzungen
sowie die allgemein angespannte
Marktlage zurückzuführen. Der
positive Beitrag im Segment Asset
Management Wohnen konnte
diesen Verlust nur teilweise ausgleichen.
Das Segment Development
hatte seine Geschäftstätigkeit
in den vergangenen Jahren stark
ausgeweitet. Ein Großteil dieser
Neuprojekte steht nun auf dem
Prüfstand. Konnte im Vorjahr
im Segment Asset Management
Wohnen durch die Bewertung der
Wohnimmobilienbestände zum Fair
Value noch ein Rekordergebnis
erzielt werden, sind 2009 keine
wesentlichen Bewertungsergebnisse
zu verzeichnen.
Neben dem Ergebnis vor Ertragsteuern
spiegeln das Bewirtschaftungsergebnis,
das Ergebnis aus
der Bewertung von Investment
Properties zum Fair Value, das
Veräußerungsergebnis und das
Dienstleistungsergebnis den
Erfolg des Unternehmens wider.
Bei diesen Kenngrößen handelt
es sich jeweils um Ergebnisse mit
Deckungsbeitragscharakter, also
vor Personal-, Sach- und Verwaltungsaufwendungen
sowie vor
Finanz- und Beteiligungsergebnis.
Darüber hinaus stellt der Rohertrag
als Summe sämtlicher Ergebnisgrößen
einen Deckungsbeitrag vor
Personal- und Sachaufwendungen
und somit eine bedeutende
Erfolgskennzahl für die operativen
Segmente dar.
Das Ergebnis aus der Vermietung
von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien (Investment Properties)
und anderen Immobilienbeständen
wird im Bewirtschaftungsergebnis
ausgewiesen. Beim Ergebnis aus
der Bewertung von Investment
Properties zum Fair Value handelt
es sich um Wertsteigerungen, die
aus der Bewertung der Immobilien
zum beizulegenden Marktwert am
Stichtag des Berichtsjahres im Vergleich
zum Stichtag des Vorjahres
resultieren. Das Veräußerungsergebnis
stellt das Ergebnis aus dem
Verkauf von Investment Properties
(Privatisierungsergebnis) und zum
Verkauf bestimmter Immobilien
(Projektentwicklungen, Immobilienhandel
und Generalübernahme)
dar. Die Ergebnisse aus Baubetreuung
und Beratung sind im Dienstleistungsergebnis
enthalten.
Kennzahlen
für die operativen
Segmente

Einflüsse der
Rezession
Kennzahlen LBBW Immobilien-Gruppe
in Mio. € bzw. Wohneinheiten 2009 2008** Veränderung
Rohertrag 51 229 - 78 %
Bilanzvolumen 3.469 3.422 1 %
Eigenkapital 798 891 - 10 %
Ergebnis vor Ertragsteuern -56 152 > -100 %
Vertriebsbeginne WE 4 141 - 97 %
Fertigstellungen WE 170 288 - 41 %
Neubauverkauf WE 199 267 - 25 %
Handel/Privatisierung WE 905 1.068 - 15 %
Immobilienbestand (eigene Mieteinheiten) 23.156 24.093 - 4 %
Immobilienbestand (angemiet./Treuhand) 1.117 1.042 7 %
Verwaltete Eigentumswohnungen/Gewerbeeinheiten 17.717 18.610 - 5 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember * 929 710 31 %
EK-Quote 23,0 % 26,0 % - 12 %
durchschnittliche EK-Rendite -6,6 % 16,7 % > -100 %
* neu 2009: 180 Mitarbeiter BW-Immobilien GmbH und 25 Mitarbeiter Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH;
ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen
** angepasst; siehe Anhang 2.4 (IAS 8)
Die Rezession beeinflusst die
Ertragslage der LBBW Immobilien in
verschiedener Weise. Auf der einen
Seite wirken sich die Finanzmarktkrise
und die damit verbundenen
Unsicherheiten negativ auf die
Finanzierung von Projektentwicklungen
aus. Insbesondere Gewerbebauten
werden aufgrund der
Konjunkturschwäche vermindert
nachgefragt. Andererseits können
gerade in Zeiten der Finanzkrise
Immobilien als Alternative zu
risikoreichen Finanzanlagen dienen.
Darüber hinaus führen konjunkturell
bedingte Unsicherheiten
zu einer höheren Nachfrage nach
Mietwohnungen und erleichtern
insoweit die Durchsetzung von
Mieterhöhungen bei Bestandsimmobilien
am Markt. Es bleibt
daher Aufgabe der LBBW Immobilien,
die Entwicklungen im
Unternehmensumfeld genau zu
beobachten und in den einzelnen
Segmenten innovative Lösungen
und Marktstrategien zu entwickeln.
Mit der klaren Verantwortungsstruktur
in den vier Kernsegmenten
Asset Management Wohnen, Asset
Management Gewerbe, Development
und Real Estate Services hat
die LBBW Immobilien dafür die
entsprechenden Voraussetzungen
geschaffen.
Ab Seite 52 erläutern wir die
Ertragslage in den einzelnen
Segmenten (Vorjahreswerte ohne
Anpassung an Segmentänderung).
Verantwortlichkeiten
klar gegliedert
41

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
42
Wie Ferien auf
dem (ehemaligen)
Bauernhof: Eigentumswohnungen
aus dem Verwaltungsportfolio
der
BW-Immobilien in
Dresden-Altnaußlitz

Stilvolles Ambiente,
ausgesuchter
Service: Die von
der BW-Immobilien
verwaltete Villa
Emmaus in Dresden
43

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Moderner
Wohnkomfort
in historischer
Bausubstanz: EW-
Verwaltungsobjekte
der BW-Immobilien
in Dresden an
der Döbelner
Straße ...
44

... und an der
Bergbahnstraße
45

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Alles andere als
Leipziger Wohn-
Allerlei: EW-
Verwaltungsobjeke
an der Leibnizstraße
...
46

... und im
Waldstraßenviertel
... im Stadtteil
Gohlis ...
47

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Ein Beispiel für
Facility
Management der
BW-Immobilien
innerhalb des
LBBW-Konzerns:
Hauptsitz der
Sachsen Bank in
Leipzig
48

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Leipziger Lieblings-
Wohnlagen: Eigentumswohnungen
an der Kulkwitzer
Straße ...
50

... und im Ortsteil
Thekla
51

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
52
Asset Management
Wohnen
Weiterhin stabile
Ertragsquelle
Das gesamte wohnwirtschaftliche
Bestandsgeschäft der LBBW Immobilien
Management Wohnen mit
den Bestandsgesellschaften LBBW
Immobilien GmbH, Eisenbahn-
Siedlungsgesellschaft Stuttgart,
LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung,
LEG Baden Württemberg-
Wohnungsgesellschaft (KG I), LEG
Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft
(KG II)
sowie den immobiliennahen Dienstleistungsgesellschaften
LBBW
Immobilien Gebäude-Service und
LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung
ist im Konzernsegment
Asset Management Wohnen zusammengefasst.
Im Kerngeschäftsfeld Asset Management
Wohnen liegt das Ergebnis
vor Ertragsteuern mit 33,0 Mio. EUR
insgesamt deutlich unter dem
hohen Niveau des Vorjahres
(177,5 Mio. EUR).
Das Veräußerungsergebnis setzt
sich aus den Ergebnisbeiträgen der
Bereiche Immobilienprivatisierung
und Immobilienhandel zusammen.
In der Privatisierung war das
Geschäftsjahr durch mehrere Globalverkäufe
geprägt (etwa 40 Prozent).
Insbesondere in Pforzheim
konnten mehrere Objekte aus dem
ESG-Bestand privatisiert werden.
Bei den Verkäufen konnte mit
601 Einheiten der Vorjahreswert
von 841 Einheiten zwar nicht
erreicht werden, die Zahlen liegen
aber über dem Planansatz.
Insbesondere der Bruttomehrerlös
je Einheit übertrifft das Vorjahresniveau.
Im Immobilienhandel rangieren
sowohl die Zahl der verkauften
Einheiten mit 304 (Vorjahr: 227)
wie die Bruttomehrerlöse über den
Werten des Vorjahres. Dies ist insbesondere
auf mehrere Tranchenverkäufe
der Ganghofer-Siedlung
in Regensburg zurückzuführen.
In diesem Zusammenhang konnten
auch Rückstellungen aufgelöst werden.
Auch bei den Objekten Zaubzerstraße
und Cosimastraße in München
sowie beim Objekt Wöschhalde in
Villingen-Schwenningen konnten
nennenswerte Übergaben erzielt
werden. Im Immobilienhandel
konnte der Planansatz für das Jahr
2009 somit leicht übertroffen
werden. Insgesamt liegt das Veräußerungsergebnis
im Segment mit
9,9 Mio. EUR vor allem aufgrund
des etwas niedrigeren Bruttomehrerlöses
im Bereich Privatisierung
unter dem Vorjahr (10,9 Mio. EUR).
Asset Management Wohnen LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 63.963 69.560 - 8 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value - 609 140.142 > - 100 %
Veräußerungsergebnis 9.873 10.945 - 10 %
Dienstleistungsergebnis 4.684 4.455 5 %
Rohertrag 57.630 199.626 - 71 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 32.970 177.505 - 81 %
EBIT 57.705 204.912 - 72 %
EK-Rendite 5,6 % 34,0 % - 84 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 316 301 5 %
Immobilienhandel
übertrifft Planansatz

Sollmiete kann
gesteigert werden
In der Bewirtschaftung führten
insbesondere die höheren Instandhaltungsaufwendungen
zu einem
niedrigeren Ergebnis in Höhe von
64,0 Mio. EUR (Vorjahr: 69,6 Mio.
EUR). Die Mieterlöse der Investment
Properties in Höhe von 98,1 Mio. EUR
liegen aufgrund von Mieterhöhungen
und unter Berücksichtigung der
im Geschäftsjahr 2009 durchgeführten
Privatisierungen nur
leicht unter dem Vorjahresniveau
(98,6 Mio. EUR). Die Erlösschmälerungen
aus Leerstand konnten mit
3,6 Mio. EUR unter den Vorjahreswert
(3,9 Mio. EUR) gesenkt
werden. Rund ein Drittel des
Leerstandes hat marktbedingte
Gründe, der Rest wird durch
Modernisierungen oder geplante
Verkäufe ausgelöst. Die Mieterlöse
der anderen Immobilienbestände
(hauptsächlich Handelsbestände)
bleiben mit 11,2 Mio. EUR vor
allem aufgrund der Paketverkäufe
in der Ganghofer-Siedlung in
Regensburg unter den Zahlen von
2008 in Höhe von 11,7 Mio. EUR.
Die durchschnittliche Sollmiete
konnte von EUR 5,68 auf EUR 5,80
gesteigert werden. Außerdem
gelang es, die Mietrückstände
in laufenden Mietverhältnissen
im Verhältnis zur Sollmiete von
1,28 Prozent im Vorjahr auf 1,0
Prozent im Geschäftsjahr 2009
weiter zu verringern.
Die Überprüfung der Wohnimmobilienbestände
im Segment Asset
Management Wohnen führte zu
keinen wesentlichen Auffälligkeiten.
Im Ergebnis wurden die
Wertansätze für die Wohnimmobilienbestände
bestätigt. Die Fair-
Value-Änderung bei den Bestandsimmobilien
lag für das Geschäftsjahr
2009 bei minus TEUR 609
(Vorjahr: plus 140,1 Mio. EUR).
Diese weitgehend stabile Wertentwicklung
beruht auf der Erwartung,
dass die Mieten insbesondere
in den Ballungsräumen steigen
werden. Ein Indikator hierfür ist
die Angebotsverknappung durch
die wachsende Nachfrage nach
Objekten mit guter Infrastrukturversorgung,
getrieben durch ältere
Mieterschichten und steigende
Mobilitätskosten. Darüber hinaus
ermöglicht die Ablösung der
Kostenmiete in Baden-Württemberg
seit dem 1. Januar 2009
zumindest eine Annäherung der
betroffenen Bestände an ortsübliche
Vergleichsmieten. Außerdem
haben technische Maßnahmen zur
Modernisierung und der Abbau
des Instandhaltungsrückstands
zu Werterhöhungen in einzelnen
Objekten geführt. Nicht zuletzt
konnten auch im Jahr 2009 weitere
Mieterhöhungen durchgesetzt
werden.
Im Segment Asset Management
Gewerbe sind die Ergebnisse der
Gewerbeimmobilien der Bahnhofplatz-Gesellschaft
Stuttgart AG
(BAG), Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
(SAG), Industriehof-
Aktiengesellschaft (IAG), der
jeweiligen Tochter-Personengesellschaften,
der LBBW Immobilien
Management Gewerbe, des
LBBW Immobilien GmbH eigenen
Gewerbeimmobilienbestands sowie
erstmals für 2009 das Ergebnis der
BW-Immobilien GmbH enthalten.
Im Segment Asset Management
Gewerbe ist für das Jahr 2009 ein
Verlust in Höhe von 16,1 Mio. EUR
zu verzeichnen. Dieses Ergebnis,
das weit unter dem Vorjahresgewinn
in Höhe von 9,2 Mio. EUR
liegt, resultiert insbesondere aus
der negativen Wertentwicklung
des Hotels am Schlossgarten, der
Klett-Passage und Kronenstraße 4
in Stuttgart. Insgesamt ergab die
Überprüfung der Gewerbeimmobilienbestände
eine Wertminderung
in Höhe von 24,5 Mio. EUR.
Stabile Wertentwicklung
des Bestandes
Asset Management
Gewerbe
Deutlich negative
Fair-Value-Entwicklung
53

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
54
Bezogen auf das Buchwertvolumen
der Gewerbeimmobilienbestände
von rund 430 Mio. EUR entspricht
dies einer Minderung von rund
sechs Prozent gegenüber den
Wertansätzen per 31. Dezember
2008.
Die Instandhaltungsaufwendungen
sind von 6,8 Mio. EUR auf 7,6 Mio.
EUR gestiegen, was hauptsächlich
daran liegt, dass ein Teil des
ursprünglich für 2008 geplanten
Instandhaltungsprogramms erst
2009 umgesetzt worden ist.
Insbesondere betraf dies die Mannheimer
Liegenschaften Q5 und
Augustaanlage 67.
Die Mieterlöse der Investment Properties
in Höhe von 30,5 Mio. EUR
übertreffen im Segment Asset
Management Gewerbe leicht das
Vorjahresniveau (30,2 Mio. EUR).
Insbesondere bei den Stuttgarter
Liegenschaften Hindenburgbau,
Königstraße 1 und Klett-Passage
konnten gegenüber dem Vorjahr
höhere Einnahmen erzielt werden.
Die Erlösschmälerungen aus
Leerstand betragen insgesamt
1,8 Mio. EUR und liegen damit unter
dem Vorjahreswert (2,6 Mio. EUR).
Dieser Rückgang ist insbesondere
auf neu vermietete Flächen in der
Augustaanlage 67 in Mannheim
zurückzuführen. Insgesamt waren
am Ende des Jahres 13.205 Quadratmeter
nicht vermietet. Ein wesentlicher
Teil des Leerstands entfällt
nach wie vor auf die Objekte
Augustaanlage 67 und Q5 in
Mannheim.
Das positive Veräußerungsergebnis
im Segment Asset Management
Gewerbe war maßgeblich vom
Verkauf der Liegenschaft Villa
Augusta in Stuttgart geprägt. Daneben
erzielte die BW-Immobilien
aus der Übergabe von Wohnungen
beim Bauvorhaben Lehenpark in
Stuttgart einen Ergebnisbeitrag in
Höhe von 2,2 Mio. EUR.
Der sprunghafte Anstieg des
Dienstleistungsergebnisses auf
19,7 Mio. EUR im Geschäftsjahr
2009 ist auf die Erstkonsolidierung
der BW-Immobilien zurückzuführen
und betrifft die Erträge aus
der Geschäftsbesorgung mit der
LBBW. Der Ergebnisbeitrag der
BW-Immobilien im Segment Asset
Management Gewerbe beträgt nach
Anteilsfinanzierung 4,9 Mio. EUR.
Asset Management Gewerbe LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 18.520 16.689 11 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value - 24.516 12.895 > - 100 %
Veräußerungsergebnis 3.363 167 > 100 %
Dienstleistungsergebnis 19.687 214 > 100 %
Rohertrag 3.515 14.974 - 77 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 16.082 9.161 > - 100 %
EBIT - 5.727 24.832 > - 100 %
EK-Rendite - 15,2 % 8,5 % > - 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 200 16 > 100 %
Dienstleistungsergebnis
steigt sprunghaft

Development
Wohn- und Gewerbebau
tief in der Verlustzone
Angesichts der geänderten Marktlage
und der Neuausrichtung der
LBBW Immobilien-Gruppe wurde das
Development-Portfolio im Gesamtjahr
2009 einer tiefgreifenden
Überprüfung unterzogen. Das
Portfolio im Segment Development
umfasst rund 60 Projektentwicklungen
mit einem Buchwertvolumen
von derzeit rund 800 Mio. EUR.
Die mittlerweile abgeschlossene
Aufarbeitung ergab einen Wertberichtigungsbedarf
auf das Development-Portfolio
(einschließlich at
equity-Bewertungen) der LBBW
Immobilien von 310 Mio. EUR.
Die Abwertungen verteilen sich auf
eine Vielzahl von Projekten.
Bezogen auf das Buchwertvolumen
der Developmentbestände entspricht
die Wertberichtigung einer
Minderung von rund 30 Prozent
gegenüber den Wertansätzen zum
31. Dezember 2008.
Der Wertberichtigungsbedarf ist
auch darauf zurückzuführen, dass
aufgrund geänderter Markt- und
Finanzierungsbedingungen nicht
alle Projekte wie ursprünglich konzipiert
fortgeführt oder realisiert
werden.
Infolge der Wertberichtigungen
hat sich das Ergebnis vor Steuern
im Segment Development weiter
verschlechtert. Nach einem Minus
von 35,9 Mio. EUR im Vorjahr
ist 2009 ein Verlust in Höhe von
343,2 Mio. EUR aufgelaufen.
Sowohl der Bereich Wohnen (minus
88,6 Mio. EUR) wie auch der Bereich
Gewerbe (minus 254,6 Mio. EUR)
trugen zu diesem negativen
Ergebnis bei. Die im Geschäftsjahr
2009 aktivierten Fremdkapitalzinsen
nach IAS 23 betragen
21,3 Mio. EUR (Vorjahr: 13,7 Mio.
EUR).
Im klassischen Wohnungsbau
konnten bei der LBBW Immobilien
Development 250 Einheiten
(Vorjahr: 310) übergeben werden.
Nennenswerte Ergebnisbeiträge
haben die Projektentwicklungen
Karlsruhe City-Park, Tübingen Im
Rotbad, Pfullingen Hermannstraße
und Stuttgart Eierstraße beigesteuert.
Mehrere Grundstücksübergaben
wurden in Leutenbach
Mühlefeld und Meckenbeuren
Reute II getätigt.
Development LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 9.287 14.567 - 36 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value - 570 0 > - 100 %
Veräußerungsergebnis - 1.575 2.517 > - 100 %
Dienstleistungsergebnis 3.645 882 > 100 %
Rohertrag - 317.688 - 23.573 > - 100 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 343.238 - 35.866 > - 100 %
EBIT - 317.274 4.474 > - 100 %
EK-Rendite - 238,1 % - 13,2 % > - 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 119 74 61 %
55

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
56
Die Vertriebsaktivitäten schlugen
sich im Jahr 2009 mit 199 verkauften
Einheiten (Vorjahr: 267) mit
einem Volumen von 41,9 Mio. EUR
(Vorjahr: 63,4 Mio. EUR) nieder.
Verkauft wurden 17 Eigenheime
(Vorjahr: 20), 76 unbebaute
Grundstücke (Vorjahr: 32) und 106
Eigentumswohnungen (Vorjahr:
215). Davon entfielen 17 Einheiten
auf das Projekt Rue de Beggen in
Luxemburg und 19 Einheiten auf
die Residenz Cartierul German in
Chitila, Rumänien.
Das geringe Veräußerungsergebnis
ist neben den genannten Wertberichtigungen
auf nicht planungsgemäß
verlaufene Übergaben im
Wohnungsbau zurückzuführen.
Der Wegfall jeglicher staatlichen
Förderung und die unsichere
Finanzmarktsituation bremsen
insbesondere im mittleren
Preissegment den Neubauverkauf.
Folgerichtig konzentriert sich die
LBBW Immobilien verstärkt auf das
gehobene Preissegment im regionalen
Markt Baden-Württemberg.
Weitere Ergebnisbelastungen im
regionalen Bauträgergeschäft
ergaben sich durch 2009 gebildete
Rückstellungen aufgrund von
Baumängeln und Baudelkredere
für Wohnbauprojekte in Höhe von
4,1 Mio. EUR.
Darüber hinaus führte die Neubewertung
des Projektes Feuerbachstraße
40 in Frankfurt zu einer Abschreibung
des Beteiligungswertes
in Höhe von 8,6 Mio. EUR. Ebenso
wirkt sich das Ergebnis aus der
Neubewertung des Joint Ventures
ARGE ParkQuartier Berg 2009 mit
einem Minus von TEUR 739 aus.
Die at equity-Bewertung des Joint
Ventures ergab 2008 noch ein
positives Ergebnis in Höhe von
1,9 Mio. EUR. In München konnte
durch den Verkauf der Beteiligung
Hirschgarten ein positiver Ergebnisbeitrag
in Höhe von TEUR 646
erzielt werden.
Wie im Inland waren auch die
Projektentwicklungen an den
ausländischen Standorten im
Geschäftsjahr 2009 überwiegend
von hohen Verlusten geprägt. Im
Zuge der strategischen Neuausrichtung
der LBBW Immobilien werden
die Projekte Residence Quartette,
Château de Beggen, Parc Helfent
sowie Ronndriesch 123 in Luxemburg
geordnet und möglichst
bald beendet. Da auch auf dem
rumänischen Immobilienmarkt
derzeit große Verunsicherung und
starke Kaufzurückhaltung herrschen,
wird der Neubau des Innenstadtquartiers
Flacara in Cluj-Napoca
ebenfalls überprüft. Beim Projekt
Residenz Cartierul German in
Chitila konnten mehrere Einheiten
übergeben werden, allerdings wird
das positive Veräußerungsergebnis
durch nicht aktivierungsfähige
Zinsaufwendungen und Kursverluste
aus Währungsdifferenzen
kompensiert.
Der wesentliche Grund für den
Verlust im Segment Development
liegt im Geschäftsjahr 2009 in der
projektbezogenen Ermittlung von
notwendigen Wertberichtigungen
bei der gewerblichen Projektentwicklung.
Vor allem an den
einst prosperierenden Standorten
Frankfurt und München mussten
Bauvorhaben deutlich abgewertet
werden. Steigende Baukosten
sowie Schwächen des Vermietungsprofils
im Bereich Einzelhandel
führten zu Wertberichtigungen.
Die Münchner Projekte werden
größtenteils planmäßig fortgeführt.
Dagegen stehen die Bürogebäude
in Frankfurt zum Verkauf an.
Rückzug
aus Luxemburg
Notwendige
Wertberichtigungen

IBM-Hauptverwaltung
übergeben
Im November 2009 wurde die neue
IBM Hauptverwaltung in Ehningen
aus dem so genannten Turtle-Portfolio
feierlich übergeben. Auf mehr
als 12.000 Quadratmeter sind
Arbeitsplätze für rund 500 Mitarbeiter,
ein Kundenforum sowie ein
Konferenzzentrum entstanden. Im
Mai 2009 wurde der Grundstein für
das insgesamt neungeschossige
Bürohaus Auron im Münchner
Stadtquartier Laim gelegt. Bereits
vor Baubeginn konnten mehr als
40 Prozent der 38.000 Quadratmeter
Büro- und Gewerbeflächen vermietet
werden. Nach der geplanten
Fertigstellung im Herbst 2010 wird
das Marktforschungsunternehmen
TNS Infratest rund 15.000 Quadratmeter
der Büroflächen beziehen.
Der LBBW Immobilien Projektmanagement
gelang eine Einigung
bei den strittigen Nachträgen für
die Strahlenklinik Freiburg, so
dass die Schlussrechnung für das
Projekt gestellt werden konnte. Die
hierfür gebildeten Rückstellungen
wurden aufgelöst. Erträge aus der
Baubetreuung konnten vor allem in
der Funktion als konzerninterner
Dienstleister für Developmentprojekte
erzielt werden.
Betreuungsleistungen wurden
insbesondere bei den Umbaumaßnahmen
des Einkaufszentrums
Stachus in München, für die
Projekte ECCW in Mannheim, Auron
und Palais an der Oper in München
sowie Chitila in Rumänien erbracht.
Einen wesentlichen Beitrag zum
Veräußerungsergebnis haben die
Sanierung der Gewerbeimmobilien
an der Weinheimer Straße in
Mannheim sowie das Pflegeheim
in Kirchheim geleistet. Dagegen
konnte eine Reihe von Generalübernahme-Maßnahmen
etwa in
Luxemburg nicht wie geplant in
Angriff genommen werden.
Im Segment Real Estate Services ist
nach einem Vorjahresgewinn von
11,5 Mio. EUR für das Jahr 2009
ein Verlust in Höhe von TEUR 372
zu verzeichnen. Dieser erhebliche
Ergebnisrückgang resultiert im
Wesentlichen aus der Umgliederung
der Teilsegmente Projektmanagement
und Capital in das
Segment Development. Der Erfolg
im Vorjahr war insbesondere auf
die im Teilsegment Capital verbliebenen
und abgerechneten Projekte
Altstadt-Palais in München und
Kröpeliner Tor-Center in Rostock
zurückzuführen. Das verbleibende
Teilsegment Stadtentwicklung
steuerte 2008 noch 2,5 Mio. EUR
zum Ergebnis bei.
Real Estate Services LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 0 1.130 - 100 %
Veräußerungsergebnis 30 18.890 - 100 %
Dienstleistungsergebnis 15.022 21.363 - 30 %
Rohertrag 15.359 34.931 - 56 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 372 11.475 > - 100 %
EBIT 783 20.601 - 96 %
EK-Rendite - 57,6 % 23,4 % > - 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 157 200 - 22 %
Real Estate Services
Anlaufverluste belasten
das Segmentergebnis
57

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
58
Eine besondere Belastung entstand
im Geschäftsjahr 2009 durch das
Projekt Bahnstadt Heidelberg,
welches als Verbundprojekt im Ergebnis
aus at equity-Bewertungen
assoziierte Unternehmen seinen
Niederschlag im Segment Real
Estate Services findet. Aufgrund
von Anlaufverlusten war 2009 eine
Wertberichtigung des Beteiligungsansatzes
an der Entwicklungsgesellschaft
Heidelberg GmbH & Co.
KG erforderlich. Darüber hinaus
belasteten Finanzierungsaufwendungen
das Segmentergebnis.
Positiv zum Ergebnis des Segmentes
Real Estate Services trug
mit einem Überschuss von einer
Million Euro vor allem die LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung
bei. Das Dienstleistungsergebnis
liegt bei 15,0 Mio. EUR.
Wesentliche Umsatzerlöse aus
der Baubetreuung flossen im
Zusammenhang mit den Projekten
Bahnstadt Heidelberg, Entwicklungsgesellschaft
Bad Kreuznach
und Technologiepark Mannheim.
Aus dem eigenwirtschaftlichen Projekt
Gewerbepark Wildau in Berlin
konnte durch Grundstücksverkäufe
ein Ergebnisbeitrag in Höhe von
TEUR 48 erzielt werden. Zu einer
Ergebnisbelastung in Höhe von
TEUR 333 führte eine Risikovorsorge
für die Erschließungsmaßnahme
in Eggenstein-Leopoldshafen.
Die Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz (IRP) liegt mit
einem Ergebnis vor Ertragsteuern
in Höhe von TEUR 296 unter dem
Vorjahresniveau (1,1 Mio. EUR).
Wesentliche Dienstleistungserlöse
erbrachte die Geschäftsbesorgung
für die Housing Initiative Rheinland-Pfalz
(HIRP).
Auch aus dem 2009 angelaufenen
Projekt zur Planung und Erschließung
sowie Entwicklung und
Vermarktung von Grundstücken
und Infrastruktur am Flughafen
Frankfurt-Hahn sind erste Dienstleistungserlöse
realisiert worden.
Die erstmals in den Jahresabschluss
der LBBW Immobilien-Gruppe einbezogene
Kommunalbau Rheinland-Pfalz
weist 2009 ein Ergebnis
vor Ertragsteuern in Höhe von
TEUR 153 aus. Wesentliche Dienstleistungserlöse
konnten durch die
Projektsteuerung von Umbau- und
Sanierungsmaßnahmen bei Sparkassen
sowie im Krankenhausbau
erzielt werden.
Darüber hinaus ist im Teilsegment
Stadtentwicklung ein Ertrag in
Höhe von TEUR 194 aus der
Beteiligung LBBW Immobilien Landsiedlung
enthalten, die aufgrund
ihrer besonderen rechtlichen Ausgestaltung
nicht in den Konzernabschluss
der LBBW Immobilien-
Gruppe nach IFRS einbezogen wird.

Holding/
Restkonsolidierung
Im Segment Holding/Restkonsolidierung
werden neben den Zentralfunktionen,
wie beispielsweise
Personal und Rechnungswesen,
auch die Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten
sowie in begrenztem Umfang
die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
Vor Ertragsteuern ergibt sich ein Ergebnis
in Höhe von 270,7 Mio. EUR,
das damit wesentlich höher ausfällt
als das Defizit im Vorjahr (minus
10,3 Mio. EUR). Dieses positive
Ergebnis resultiert ausschließlich
aus der Verlustübernahme der
Muttergesellschaft LBBW in Höhe
von 298,8 Mio. EUR, welche sich im
sonstigen betrieblichen Ergebnis
niederschlägt. Die Personalaufwendungen
wuchsen um 5,3 Mio. EUR
auf 14,7 Mio. EUR. Dieser Anstieg
ist im Wesentlichen auf Rückstellungen
für Abfindungen sowie den
Ende 2008 und Anfang 2009 im
Zusammenhang mit der Ausweitung
der Development-Aktivitäten
betriebenen Ausbau der Zentralbereiche
zurückzuführen.
Die Zunahme der Sach- und
Verwaltungsaufwendungen von
4,3 Mio. EUR auf 7,0 Mio. EUR
resultiert im Wesentlichen aus
höheren Beratungskosten aufgrund
der Überprüfung des Development-Portfolios.
Eine zusätzliche
Ergebnisbelastung ist durch die
erforderliche Rückstellung für
Prozessrisiken im Zusammenhang
mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen
entstanden. Die Finanzaufwendungen
liegen um 2,6 Mio. EUR
über dem Vorjahr. Im Jahr 2009
wurde die stille Beteiligung der
Kreissparkasse Biberach beendet.
Für die Verzinsung der stillen
Einlage fielen 2009 noch Aufwendungen
in Höhe von 1,5 Mio. EUR
an. In der Folge und für das Darlehen
zur Finanzierung der eigenen
Anteile sind Fremdkapitalzinsen in
Höhe von 4,0 Mio. EUR angefallen.
Darüber hinaus konnten 2009
keine Erträge aus Wertpapieren
generiert werden, da 2008 fast alle
im Besitz befindlichen Wertpapiere
verkauft wurden. Die Erträge aus
Festgeldkonten und laufenden
Konten verringerten sich um
2,3 Mio. EUR im Vergleich zum
Vorjahr.
Holding/Restkonsolidierung LBBW Immobilien-Gruppe
Höhere
Beratungskosten
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 1.230 3.648 - 66 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 0 0 0 %
Veräußerungsergebnis 56 916 - 94 %
Dienstleistungsergebnis - 639 - 4.425 86 %
Rohertrag 292.571 3.500 > 100 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 270.653 - 10.256 > 100 %
EBIT 275.614 - 11.148 > 100 %
EK-Rendite > 100 % 26,2 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 137 119 15 %
59

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
60
LBBW Immobilien-
Gruppe Gesamt
Insgesamt haben sich die Sach-
und Verwaltungsaufwendungen
in der LBBW Immobilien-Gruppe
gegenüber dem Vorjahr um
8,5 Mio. EUR auf 37,6 Mio. EUR
deutlich erhöht. Dieser Anstieg ist
im Wesentlichen auf die erstmalige
Konsolidierung der BW-Immobilien
und der Kommunalbau Rheinland-
Pfalz sowie auf einen Anstieg der
Prüfungs- und Beratungskosten
aufgrund der bereits genannten
Überprüfung des Development-
Portfolios zurückzuführen.
Die Personalaufwendungen sind von
45,6 Mio. EUR auf 67,7 Mio. EUR
gestiegen. Diese Mehraufwendungen
gehen hauptsächlich auf
die Erstkonsolidierung der BW-Immobilien
sowie der Kommunalbau
Rheinland-Pfalz zurück. Darüber
hinaus sind in den Personalaufwendungen
3,4 Mio. EUR Rückstellungen
für Abfindungen enthalten.
Im Geschäftsjahr 2009 konnten
Finanzerträge von rund
9,8 Mio. EUR erzielt werden (Vorjahr
17,5 Mio. EUR).
Im Wesentlichen stammen diese
Erträge aus Festgeldanlagen sowie
aus realisierten Erträgen aus Devisenkursgeschäften.
Die gesamten
Fremdkapitalzinsen beliefen sich
im Jahr 2009 auf 98,3 Mio. EUR
(Vorjahr 122,7 Mio. EUR). Davon
wurden 21,3 Mio. EUR im Rahmen
der Anwendung des IAS 23 für
qualifizierte Vermögenswerte
aktiviert.
Die Zinsaufwendungen setzen sich
zum größten Teil aus Aufwendungen
für die Finanzierung von
Objekten (63,6 Mio. EUR) sowie aus
Aufwendungen für die Finanzierung
von Beteiligungen (9,8 Mio.
EUR) zusammen. Darüber hinaus
ergeben sich aus Fair Value-
Änderungen von Derivaten und
geleisteten Ausgleichszahlungen
aus Derivaten saldiert Verluste in
Höhe von 3,6 Mio. EUR.
Der EBIT ist neben dem bei der
Segmenterfolgsrechnung verwendeten
Ergebnis vor Ertragsteuern
die zweite wichtige Ergebnisgröße.
Er zeigt das operative Ergebnis
vor Zinsen und Steuern. Im EBIT
werden die Finanzierungskosten
von Objekten und Projekten bereinigt.
Abschreibungen finden in der
Rechnungslegung nach IFRS keine
Anwendung mehr, da der Wert
einer Immobilie im Rahmen einer
Marktwertbetrachtung jeweils neu
ermittelt wird. Im Geschäftsjahr
2009 verringerte sich der EBIT
im Vergleich zum Vorjahr von
243,7 Mio. EUR auf 11,1 Mio. EUR.
Die Eigenkapitalrendite als eine
zentrale Zielgröße aus Kapitalmarkt-
und Gesellschaftersicht hat sich im
abgelaufenen Geschäftsjahr, auf
den Gesamtkonzern bezogen, von
plus 16,7 Prozent im Geschäftsjahr
2008 auf minus 6,6 Prozent
verschlechtert. Dies ist auf das
deutlich negative Ergebnis vor
Ertragsteuern zurückzuführen.
Die Gesamtkapitalrendite liegt mit
0,6 Prozent (Vorjahr: 8,1 Prozent)
ebenfalls deutlich unter dem
Vorjahreswert.
EBIT
(Earnings Before
Interests and Taxes)
Eigenkapitalrendite

Finanzlage
Starke Expansion
bindet Eigenkapital
Mit der zentralen Planung, Steuerung
und Kontrolle der Finanzaktivitäten
innerhalb der operativen Geschäftstätigkeit
wird das Ziel verfolgt, die
Kapitalkosten zur weiteren Effektivitätssteigerung
abzusenken. Der
Bereich Corporate Finance gibt
hierzu in Abstimmung mit der
Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen
für das Finanzmanagement
vor und setzt somit die Leitplanken
zur Optimierung der Fremdmittelaufnahmen
und Geldanlagen im
Sinne eines systematischen Aktiv-
Passiv-Managements.
Ein konzernweites Cash-Pooling
bündelt die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie der
einzelnen Konzerngesellschaften.
Darüber hinaus werden die bestehenden
Finanzströme sowohl
konzernbezogen als auch projektbezogen
von den jeweils operativ
zuständigen Einheiten regelmäßig
überwacht und aktualisiert. Aufgrund
der starken Expansion
insbesondere im Segment Development
in den vergangenen Jahren
sind wesentliche Teile des Eigenkapitals
im operativen Geschäft
gebunden.
Aufgrund der verschärften Bedingungen
für Kreditvergaben bei
Developmentprojekten bestehen
derzeit Unsicherheiten in der mittel-
bis langfristigen Finanzierung.
Diese Projekte werden bis Ende
2010 über die LBBW finanziert.
Für die bisher nicht fristenkongruent
refinanzierten Projekte werden
derzeit Zwischenfinanzierungen
bis Anfang 2011 mit der LBBW verhandelt
und stehen kurz vor dem
Abschluss. Parallel hierzu werden
Gespräche für die abschließenden
Aufbaufinanzierungen geführt,
um eine fristenkongruente und
vollständige Projektfinanzierung
zu gewährleisten. Ergänzend
ist geplant, die im Rahmen des
Verlustausgleiches von der LBBW
zugeflossenen Mittel vorwiegend
für die Rückführung von Finanzierungen
der LBBW Immobilien zu
verwenden.
Gesamt LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (T€) 2008 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 92.999 105.594 - 12 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value - 25.695 153.037 > - 100 %
Veräußerungsergebnis 11.747 33.435 - 65 %
Dienstleistungsergebnis 42.399 22.488 89 %
Rohertrag 51.389 229.459 - 78 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 56.070 152.020 > - 100 %
EBIT 11.100 243.671 - 95 %
EK-Rendite - 6,6 % 16,7 % > - 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 929 710 31 %
61

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
62
Zinsbindungen und Fristigkeit der
Kapitalaufnahmen sowie Prolongationen
des bestehenden Darlehensbestandes
werden grundsätzlich
an den geplanten Objekt- und
Projekterfordernissen ausgerichtet.
Fristeninkongruente Finanzierungen,
die beispielsweise dadurch
entstehen können, dass bei einem
größeren Projekt zunächst nur ein
Grundstück erworben und hierfür
nur eine Grundstücksfinanzierung
gesichert wird, werden grundsätzlich
mit Beginn der Developmentmaßnahme
fristenkongruent
refinanziert. Die Verwerfungen an
den Weltfinanzmärkten erschweren
es, entsprechende Mittel aufzunehmen.
Auch wenn mittlerweile erste
Verbesserungen spürbar sind, so
stellt sich die Situation immer noch
deutlich schlechter dar als vor der
Krise. Durch Nachfinanzierungen
auch mit Drittbanken konnte der
Liquiditätsbedarf der Gruppe
gesichert werden. Im Zuge der anstehenden
Prolongationen werden
sämtliche Projekte so weit möglich
kongruent refinanziert.
Ein wesentlicher Teil der Bankverbindlichkeiten
in der LBBW
Immobilien-Gruppe ist festverzinslich,
so dass die Auswirkungen von
Zinsschwankungen mittelfristig
abgeschätzt und gesteuert werden
können. Die LBBW Immobilien
nimmt abhängig von den Marktverhältnissen
auch Darlehen mit
einem variablen Zinssatz auf. Zur
Reduzierung hieraus resultierender
Zinsänderungsrisiken schließt die
LBBW Immobilien derivative Finanzinstrumente
(Payer-Swaps, Caps
oder Swap-Cap-Kombinationen)
ab. Dabei erfolgt ein monatliches
Derivate-Reporting.
Die gesamten Verbindlichkeiten
haben sich zum 31. Dezember
2009 auf 2.513,0 Mio. EUR (Vorjahr:
2.382,1 Mio. EUR) erhöht. Die
Finanzverbindlichkeiten betrugen
davon 2.106,4 Mio. EUR (Vorjahr:
1.889,3 Mio. EUR).
Diese höheren Verbindlichkeiten
resultieren zum einen aus einer
Zunahme der langfristigen Finanzverbindlichkeiten
um 302,9 Mio.
EUR auf 1.767,8 Mio. EUR (Vorjahr:
1.464,9 Mio. EUR). Hiervon entfallen
253,5 Mio. EUR auf das Segment
Development. Dieser Anstieg
ist auf die erforderliche Darlehensaufnahme
zur Refinanzierung von
Gesellschafterdarlehen sowie auf
die Darlehensaufnahme bei den
Projekten Hofstatt – Mitten in München,
Turtle und German Centre
Moskau zurückzuführen. Diesen
Aufnahmen stehen Tilgungen bei
den Projekten Bockenheimer Landstraße
in Frankfurt und Stuttgart
21 entgegen. Die verbleibende
Zunahme ist insbesondere auf
sonstige Verbindlichkeiten in Höhe
von 80,0 Mio. EUR im Zusammenhang
mit der Umwandlung der stillen
Beteiligung der Kreissparkasse
Biberach in ein fremdfinanziertes
Darlehen zurückzuführen.
Zum anderen sind die kurzfristigen
Finanzverbindlichkeiten um 85,8
Mio. EUR auf 338,6 Mio. EUR (Vorjahr:
424,4 Mio. EUR) gesunken.
Der Grund sind Umschichtungen
kurzfristiger Betriebsmittelkredite
in langfristige Darlehen, zum
Beispiel beim Projekt Gärtnerplatz
in München.
Entwicklung der
Verbindlichkeiten

Finanzierungsstruktur
Kapitalflussrechnung
Von den gesamten Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern zum
Bilanzstichtag sind 1.914,1 Mio.
EUR (90,9 Prozent) (Vorjahr:
1.589,4 Mio. EUR; 84,1 Prozent)
Festzinspositionen. Aufgrund der
unsicheren Finanzmarktsituation
wurden vermehrt Darlehen mit
kürzerer Zinsbindung vereinbart.
Die Fälligkeiten im Jahr 2010 in
Höhe von 886,1 Mio. EUR weisen,
einschließlich der Tilgungen von
49,6 Mio. EUR, eine durchschnittliche
Verzinsung von 3,39 Prozent
pro Jahr auf.
Die Cash-Flow-Rechnung zeigt
folgende Entwicklung:
Im Geschäftsjahr 2009 hat sich
der Finanzmittelfonds um
41,6 Mio. EUR auf 122,3 Mio. EUR
(Vorjahr: 80,7 Mio. EUR) erhöht.
Der Cash Flow aus laufender
Geschäftstätigkeit fällt mit minus
50,8 Mio. EUR weniger negativ aus
als im Vorjahr (minus 146,8 Mio.
EUR). So haben insbesondere
Grundstücke ohne Bauten aufgrund
von Abverkäufen im Segment
Development abgenommen.
Im Geschäftsjahr 2009 konnten
Einzahlungen aus dem Abgang von
Investment Properties, insbesondere
in Zusammenhang mit den Privatisierungsbestrebungen,
in Höhe von
42,2 Mio. EUR erzielt werden. Dem
stehen nur unwesentliche Auszahlungen
entgegen. Unter Berücksichtigung
dieses Sachverhaltes liegt
der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
mit 36,5 Mio. EUR über
dem Vorjahr (minus 20,9 Mio. EUR).
Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit
liegt mit 55,8 Mio. EUR
unter dem Vorjahresniveau in Höhe
von 90,1 Mio. EUR. Die Aufnahme
von Finanzkrediten liegt auf einem
ähnlichen Niveau wie im Vorjahr.
Kapitalfluss LBBW Immobilien-Gruppe
2009 (Mio. €) 2008 (Mio. €) Veränderung
Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit -50,8 -146,8 65 %
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit 36,5 -20,9 > 100 %
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit 55,8 90,1 - 38 %
Die Mittel aus dem Verkauf von
Investment Properties wurden
unter anderem dazu benutzt,
Finanzkredite zurückzuführen,
allerdings in einem geringeren
Umfang als im Vorjahr. Die Umwandlung
der stillen Beteiligung
der Kreissparkasse Biberach in
ein fremdfinanziertes Darlehen
in Höhe von 80,0 Mio. EUR führte
zu einer Tilgung von Krediten zur
Finanzierung des Erwerbs von
eigenen Anteilen bei gleichzeitiger
Aufnahme von Fremdkapital.
Die Zinszahlungen liegen mit
81,7 Mio. EUR auf einem ähnlichen
Niveau wie im Vorjahr (77,7 Mio.
EUR).
63

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
64
Vermögenslage
Veränderungen
in der Bilanz
Die Bilanzsumme der LBBW
Immobilien-Gruppe hat sich 2009
mit 3.469,4 Mio. EUR gegenüber
dem Vorjahr (3.421,6 Mio. EUR)
um 47,8 Mio. EUR erhöht. Da sich
parallel dazu das Eigenkapital um
92,8 Mio. EUR auf 798,4 Mio. EUR
(2008: 891,2 Mio. EUR) verringerte,
ging die Eigenkapitalquote von
26,1 Prozent im Vorjahr auf
23,0 Prozent zurück.
Auf der Aktivseite haben sich
im Geschäftsjahr 2009 die langfristigen
Vermögenswerte von
1.918,5 Mio. EUR 2008 auf
1.797,3 Mio. EUR verringert.
Die Hauptursachen hierfür sind
die zahlreichen Privatisierungen
im Segment Asset Management
Wohnen sowie die im Vergleich
zum Vorjahr niedrigeren Fair
Values der Gewerbeimmobilien
im Segment Asset Management
Gewerbe. Darüber hinaus zählen
zu den langfristigen Vermögenswerten
die Beteiligungen an assoziierten
Unternehmen. In diesem
Bereich waren zahlreiche Abwertungen
erforderlich, unter anderem
bei dem Projekt Feuerbacher Straße
40 in Frankfurt und der Luxemburger
Beteiligung Ronndriesch.
Erhöht haben sich 2009 im Vergleich
zum Vorjahr die kurzfristigen
Vermögenswerte: von 1.503,0 Mio.
auf 1.628,7 Mio. EUR. Die Ursache
für diese Steigerung liegt im
Wesentlichen in einer Forderung
gegenüber der Muttergesellschaft
LBBW in Höhe von 298,8 Mio. EUR
infolge der Verlustübernahme
aufgrund des bestehenden
Beherrschungsvertrages. Ebenso
ist der Bestand an Grundstücken
mit unfertigen Bauten wegen
aktivierter Bauleistungen bei
Projektentwicklungsaktivitäten im
Jahr 2009 angestiegen.
Unter Berücksichtigung von
Umgliederungen zwischen
Grundstücken ohne Bauten und
Grundstücken mit Bauten sowie
Verkäufen von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien im Wohn-
wie Gewerbebereich ergibt sich
eine Bestandsminderung in Höhe
von 182,2 Mio. EUR.
Aufgrund des negativen Konzernergebnisses
hat sich auf der
Passivseite das Eigenkapital um
92,8 Mio. EUR verringert.
Die Refinanzierung von Gesellschafterdarlehen
sowie Kreditaufnahmen
bei diversen Projektentwicklungen
ließen das langfristige
Fremdkapital um 212,7 Mio. EUR
auf 1.890,0 Mio. EUR ansteigen.
Die Umwandlung der stillen Beteiligung
der Kreissparkasse Biberach
in Höhe von 80,0 Mio. EUR in ein
Darlehen, welches von der LBBW
ausgereicht wird, führte zu einer
Abnahme der sonstigen Verbindlichkeiten
und einer Zunahme
der Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten. Die Abnahme
des kurzfristigen Fremdkapitals
um 85,3 Mio. EUR auf 767,8 Mio.
EUR geht im Wesentlichen auf
Umschichtungen kurzfristiger
Betriebsmittelkredite in langfristige
Darlehen zurück. Die erhaltenen
Anzahlungen für unfertige
Erschließungsmaßnahmen sind
hingegen um 24,8 Mio. EUR und
für unfertige Bauten um
18,7 Mio. EUR gestiegen.
Die langfristigen Vermögenswerte
sind zu 46,6 Prozent (Deckungsgrad
A; Vorjahr 50,0 Prozent)
durch Eigenkapital gedeckt. Unter
Einbeziehung des langfristigen
Fremdkapitals, welches im Gegensatz
zu den langfristigen Vermögenswerten
gestiegen ist,
ergibt sich ein Deckungsgrad von
145,3 Prozent (Deckungsgrad B;

Die neuen Seiten
des ehemaligen
Standorts der
Süddeutschen
Zeitung: Projektentwicklung
Hofstatt –
Mitten in München
65

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
66
Nachtragsbericht
Vorjahr 119,3 Prozent).
Vorgänge von besonderer Bedeutung,
die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2009 eingetreten
sind und eine andere Darstellung
der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage
der LBBW Immobilien
GmbH erfordert hätten, sind nicht
eingetreten.
Die geplanten Verkäufe der Projekte
im Development Haidhausen
in München, Leonhardshaus in
Frankfurt sowie der Projekte
Residence Quartette, Château de
Beggen sowie Ronndriesch 123 in
Luxemburg haben zwischenzeitlich
stattgefunden. Die Veräußerung
dieser Projekte führte zu keinen
erfolgswirksamen Änderungen
der bilanziellen Wertansätze zum
31. Dezember 2009. Die Verhandlungen
zum Verkauf des Projekts
Parc Helfent in Luxemburg stehen,
bei im Wesentlichen unveränderten
Konditionen im Vergleich zum
31. Dezember 2009, kurz vor
dem Abschluss. Auch bei diesem
geplanten Verkauf wird der Wertansatz
zum 31. Dezember 2009
bestätigt.
Aufgrund der verschärften Bedingungen
für Kreditvergaben bei
Developmentprojekten bestehen
derzeit Unsicherheiten in der mittel-
bis langfristigen Finanzierung.
Für die bisher nicht fristenkongruent
refinanzierten Projekte werden
derzeit Zwischenfinanzierungen
bis Anfang 2011 mit der LBBW verhandelt
und stehen kurz vor dem
Abschluss. Parallel hierzu werden
Gespräche für die abschließenden
Aufbaufinanzierungen geführt,
um eine fristenkongruente und
vollständige Projektfinanzierung
zu gewährleisten. Ergänzend
ist geplant, die im Rahmen des
Verlustausgleiches durch die LBBW
zugeflossenen Mittel vorwiegend
für die Rückführung von Finanzierungen
der LBBW Immobilien zu
verwenden.
Im September 2009 wurde eine
große Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
von der LBBW und der LBBW
Immobilien mit der Durchführung
einer Sonderuntersuchung
ausgewählter Projekte der LBBW
Immobilien und ihrer Tochterunternehmen
beauftragt. Zielsetzung
war die Untersuchung ausgewählter
Projekte der LBBW Immobilien
zur Aufdeckung von möglichen
Pflichtverstößen. Zusätzlich wurden
in der zweiten Jahreshälfte 2009
staatsanwaltschaftliche Ermittlungen
wegen Untreue begonnen.
Angesichts der laufenden Untersuchungen
wurden bereits erste
organisatorische Vorkehrungen
und Maßnahmen ergriffen. Nach
Vorlage endgültiger Ergebnisse
aus der Sonderprüfung und der
staatsanwaltlichen Ermittlungen ist
die Prüfung der Einleitung weiterer
rechtlicher und organisatorischer
Schritte vorgesehen.

Urbanes Wohnen
mit direktem
Park-Anschluss:
Das Neubau-
Quartier City-Living
am Hirschgarten in
München
67

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Beste Aussichten
nach umfassender
Modernisierung:
Bestandswohnungen
in Mannheim
68

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Hochwertiger
Wohnraum an
gefragten Standorten:Bestandswohnungen
in
Stuttgart ...
70
... Freiburg ...
... und Baden-Baden

... und Tübingen
Darauf fährt nicht
nur der Nachwuchs
ab: Renovierte
Bestandswohnungen
in Stuttgart ...
71

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Keimzelle des
Science Parks
in Ulm, in dem der
LBBW Immobilien
fünf Gebäude
gehören:
Das Institut für
Lasertechnologien
in der Medizin und
Meßtechnik (ILM)
72

Volltreffer:
Umwandlung
der ehemaligen
Flakkaserne in
Friedrichshafen
zum Gewerbe- und
Bildungspark
Fallenbrunnen
Neues Leben in
einer ehemaligen
Industriebrache:
Der Campus
Technologie- und
Gewerbepark in
Mannheim-Käfertal
73

„Gebeugt erst
zeigt der Bogen
seine Kraft.“
Franz Grillparzer
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Personal, Risikomanagement,
Ausblick
75

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Der Start ins
Berufsleben ist
unter Dach und
Fach: Die
Auszubildenden
der LBBW
Immobilien
76
* ohne Auszubildende
Personal
Mitarbeiter LBBW Immobilien-Gruppe* (Stand 31.12.2009)
2009 2008
techn. Angestellte 127 93
kfm. Angestellte 688 499
sonst. Angestellte 5 5
Hausmeister 6 6
Hauswarte 103 107
Gesamt 929 710
Hauswarte (geringfügig Besch.) 207 223
LBBW Immobilien EW-Hauswarte 528 617

Von Kopf bis Fuß
auf Fragen
eingestellt:
Betriebsversammlung
in Stuttgart
Zielgruppenorientierte
Informationen:
Für Journalisten bei
der Bilanz-Pressekonferenz
...
... und für die
Belegschaft bei der
Vorstellung der
Kandidaten für den
Aufsichtsrat
77

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Die LBBW
Immobilien zeigt
Präsenz bei der
Messe Eigentum &
Wohnen in Stuttgart
Immer am Ball
bei der Nachwuchs-
Werbung:
Azubi-Messe in
Stuttgart
78

Runder Tisch
für die Traumimmobilie:Verkaufsveranstaltung
in Vaihingen/Enz
Wichtige Fingerzeige
zum Thema
Nachhaltiges
Bauen: Interne
Fortbildungsveranstaltung
in
Stuttgart
Unter einem Dach:
Gemeinschaftsstand
auf der MIPIM
in Cannes
79

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Umweltbeauftragter
Dr. Matthias Link
80
Umweltbeauftragter
Die LBBW Immobilien-Gruppe
bekennt sich zu den Prinzipien
der Nachhaltigkeit und ist der
Überzeugung, dass nachhaltiges
Bauen eine wesentliche Grundlage
ist, um in den kommenden Jahren
erfolgreich am Markt tätig zu sein.
Um die Herausforderungen der
Zukunft meistern zu können,
werden konzerninterne Arbeitsgrundlagen
und Ablaufprozesse
rund um das Thema nachhaltiges
Bauen stetig weiter entwickelt und
ergänzt.
Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
können sich hierbei mit
ihren Erfahrungen einbringen.
Aufgabe des Umweltbeauftragten
Dr. Matthias Link ist es,
diese Arbeiten zu steuern.
Mit nachhaltigen Immobilien bietet
die LBBW Immobilien-Gruppe ihren
Kunden attraktive Produkte an und
leistet gleichzeitig einen aktiven
Beitrag zum Klimaschutz sowie
zum verantwortungsvollen Umgang
mit natürlichen Ressourcen.

Geförderte
Graffiti:
Der Künstler
Moohee sorgt
für einen bunten
Willkommens-Gruß
im Mannheimer
Stadtteil
Herzogenried
81

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
82
Übergreifendes
Risikomanagementsystem
Die LBBW Immobilien-Gruppe ist
bei ihren Geschäftstätigkeiten
unterschiedlichen Risiken ausgesetzt,
die untrennbar mit dem
unternehmerischen Handeln als
Immobilienkonzern verbunden
sind. Ein regelmäßiger Strategieabgleich
sowie ein zielorientiertes
Controlling sollen gewährleisten,
dass bei unternehmerischen Entscheidungen
Chancen und Risiken
in einem ausgewogenen Verhältnis
zueinander stehen und Risiken
frühzeitig erkannt werden. Primäres
Ziel des Risikomanagements der
LBBW Immobilien-Gruppe ist daher
nicht, alle Risiken zu vermeiden.
Vielmehr soll die konzernsegment-
und geschäftsfeldbezogene Risikostrategie
gewährleisten, dass die
Risiken zuverlässig identifiziert
und gesteuert werden können.
Seit dem Geschäftsjahr 2007 ist
die LBBW Immobilien-Gruppe in die
konzernweite Risikosteuerung des
LBBW-Konzerns integriert.
Das Risikomanagementsystem ist
Bestandteil aller Geschäftsprozesse
und der konzernweiten Richtlinien.
Durch die enge Verzahnung mit den
Planungs- und Controllingprozessen
sowie durch die regelmäßige Berichterstattung
an Holding-Geschäftsführung,
Gesellschafter und Aufsichtsrat
soll eine kontinuierliche
Bewertung und Beurteilung der
aktuellen Risikosituation sichergestellt
werden. Für die als wesentlich
identifizierten Risiken der
LBBW Immobilien-Gruppe liegen
spezielle Strategien vor, die jährlich
überprüft und nötigenfalls angepasst
werden. Derzeit befinden
sich sowohl die Geschäftsstrategie
als auch die Risikostrategien in
Überarbeitung. Im Jahr 2010 sollen
die gesamten Risikostrategien in
Abhängigkeit von der fortgeschriebenen
Geschäftsstrategie grundlegend
überprüft und neu organisiert
werden.
Risikobericht
Die interne Revision überwacht
die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems.
Weiterhin
führte die interne Revision der
LBBW im Geschäftsjahr 2008 eine
Prüfung mit Schwerpunkt Projektentwicklung
durch. Erste Ergebnisse
dieser Prüfung, insbesondere
zur Prozessoptimierung bei der
Projektentwicklung, wurden im
Geschäftsjahr 2009 umgesetzt, die
weiteren Verbesserungen sollen
planmäßig 2010 abgeschlossen
werden. In diesem Zusammenhang
wurde eine große Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
mit einer
Sonderprüfung beauftragt, deren
Ziel es ist, sowohl die Beseitigung
der Beanstandungen der Revision
zu begleiten und zu überwachen
als auch etwaige Unregelmäßigkeiten
bei einigen Projektentwicklungen
zu untersuchen.
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen
zu können, werden zentral
und in sämtlichen operativen
Bereichen Marktbeobachtungen
durchgeführt. Untersucht werden
dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen-
und Marktsituation. In ihrem
Marktumfeld ist die LBBW Immobilien
vielfältigen steuerlichen,
wettbewerbs- und unternehmensrelevanten
Regelungen und Gesetzen
unterworfen. Durch rechtliche,
steuerliche und technische
Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung
ist die LBBW Immobilien-
Gruppe ausreichend über eventuell
entstehende Risiken informiert.
Alle Einkaufsaktivitäten und somit
das konzernweite Wissen über Auftragnehmer,
Baustoffe, Fertigungstechniken,
Umweltvorschriften und
gesetzliche Bestimmungen sind im
Technischen Einkauf konzentriert.
Die Vorteile liegen neben den
optimierten Einkaufspreisen, dem
verbesserten Umgang mit Preisänderungsrisiken
und einem fairen
Bieterwettbewerb vor allem in
der schnellen Bearbeitung durch
Rahmenverträge sowie in der
Transparenz der Vergabeverfahren.

Kontroll- und
Risikomanagementsystem
Die Jahresabschlusserstellung
und die laufende Buchhaltung der
Unternehmen der LBBW Immobilien-
Gruppe erfolgen grundsätzlich im
Zentralbereich Rechnungswesen,
Betriebswirtschaft und Kostenrechnung
der LBBW Immobilien
GmbH. Die Gesellschaften werden
als einzelne Buchungskreise im
SAP-System der LBBW Immobilien
GmbH geführt. Jeder Gesellschaft
ist ein Buchhalter aus dem Rechnungswesen
zugeordnet, der für
die laufende Buchhaltung und die
Abschlusserstellung verantwortlich
ist. Erfahrene Buchhalter unterziehen
die unterjährigen Abschlüsse
sowie den Jahresabschluss der
einzelnen Gesellschaften regelmäßig
einer Qualitätssicherung. Die
Abschlüsse werden monatlich an
die operativen Einheiten zur Durchsicht
und Rücksprache weitergeleitet.
Rückfragen und notwendige
Änderungen werden zeitnah vorgenommen.
Die handelsrechtlichen
Vorschriften des HGB bilden die
Basis für die Buchhaltung der in-
und ausländischen Gesellschaften.
Für den IFRS-Konzernabschluss
werden Korrekturbuchungen
im Wertebereich IFRS oder auf
gesonderten Konten für IFRS-Sachverhalte
vorgenommen. Externe
Dienstleister erstellen die Jahresabschlüsse
der ausländischen
Gesellschaften nach den lokalen
Vorschriften. Die im SAP-System
gebuchten Werte werden monatlich
mit denen der externen Dienstleister
abgeglichen. Die Bilanzierungsvorschriften
nach HGB und
IFRS sind im Bilanzierungshandbuch
der LBBW dokumentiert und
werden durch Bilanzierungsrichtlinien
und -anweisungen, die derzeit
überarbeitet werden, für die LBBW
Immobilien ergänzt. Der im SAP-
System hinterlegte Kontenrahmen
wird von allen im System geführten
Gesellschaften genutzt.
Die Abschlüsse der nicht im SAP-
System geführten Gesellschaften,
werden in der Konsolidierungssoftware
Konsis ebenfalls auf den
Konzernkontenrahmen geschlüsselt.
Der Konzernabschluss nach
IFRS wird mit Hilfe der Software
Konsis erstellt, wobei die Daten
aus der Primärbuchhaltung SAP
oder von externen Dienstleistern
in das Programm eingespielt werden.
Die Abschlüsse auf Ebene
der Einzelgesellschaften, der Konzernabschluss
nach IFRS sowie die
Segmentergebnisrechnung werden
nach der Erstellung mit Hilfe der
Software Analyser konzernweit
allen Organisationseinheiten für
Auswertungszwecke zur Verfügung
gestellt.
Die Jahresplanung mit allen wesentlichen
Terminen für die unterjährige
Abschlusserstellung wird
zu Beginn des Jahres konzernweit
kommuniziert. Eine Detailplanung
mit allen Aufgaben und Terminen
für das monatliche Reporting
steht sämtlichen verantwortlichen
Mitarbeitern der operativen und
zentralen Organisationseinheiten
zur Verfügung. Die Jahresabschlussarbeiten
werden jeweils
im Herbst disponiert. Die Planung
soll allen Verantwortlichen etwa
zwei Monate vor dem Bilanzstichtag
bekannt sein. Mitarbeiter im
Zentralbereich Rechnungswesen,
Betriebswirtschaft und Kostenrechnung
sorgen dafür, dass die
wesentlichen Termine eingehalten
werden und überwachen die Prozesse.
Die Planung erfolgt mit Hilfe
von MS-Project. Die Terminplanung
und die Ablaufplanung sind für alle
Gesellschaften der LBBW Immobilien-
Gruppe identisch, wobei so weit wie
möglich einheitliche Vorsysteme
eingesetzt werden.
Regelmäßige
Qualitätssicherung
der Jahresabschlüsse
Konzernweite
Jahresplanung
83

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
84
Sicherheitsregeln für
Zahlungsverkehr und
Bankvollmachten
So wird für die Fakturierung von
Ausgangsrechnungen an Kunden
sowie für konzerninterne
Leistungen konzernweit dieselbe
Software verwendet. Die Daten
werden mit Hilfe einer Schnittstelle
automatisch in die Buchhaltung
übernommen. Darüber hinaus werden
identische Systeme zur Bewertung
der Dienstleistungsprojekte
und der Fair-Value-Ermittlung für
Wohnimmobilienbestände genutzt.
In der LBBW Immobilien-Gruppe
gibt es mehrere Funktionstrennungen,
die organisatorisch
geregelt oder in den Systemeinstellungen
von SAP hinterlegt sind. Beispielsweise
werden Zahlläufe nur
von Mitarbeitern ausgeführt, die
im Rechnungswesen ausschließlich
für den Zahlungsverkehr verantwortlich
sind. Die verantwortlichen
Buchhalter erfassen, kontieren
und verbuchen die Eingangsrechnungen.
Die Zahlungsfreigabe
von kreditorischen Eingangsrechnungen
ist in einem speziellen
Freigabeworkflow in SAP geregelt.
Die Rechnungen für Projekte müssen
vom Projektleiter im System
freigeben werden. Bei Rechnungen
über 250.000 Euro ist darüber
hinaus die Freigabe durch einen
Prokuristen oder Geschäftsführer
der Gesellschaft notwendig.
Die Bankvollmachten liegen bei
den Geschäftsführern der Gesellschaften
und Mitarbeitern aus dem
Rechnungswesen. Es ist sichergestellt,
dass keine Einzelbankvollmachten
für die Bankkonten
der LBBW Immobilien-Gruppe
existieren. Wer als Mitarbeiter
die Befugnis für Zahlläufe in SAP
und eine Bankvollmacht hat, ist
nicht berechtigt in SAP Kreditorenstammdaten
anzulegen.
Die Risiken im Segment Asset
Management sind durch die Immobilien-Risikostrategie
abgedeckt.
In dieser Risikostrategie werden
potenzielle Verluste erfasst, die
aus Marktwertschwankungen des
Immobilienbestands resultieren
können. Zur Überwachung und
Steuerung dieser Risiken werden
verschiedene Frühwarnindikatoren
eingesetzt. Hierzu zählen beispielsweise
Mietprognosen, Leerstandsanalysen,
Überwachung der
Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten,
Beobachtung
der regionalen Marktentwicklungen
sowie Beobachtungen von An- und
Verkaufsaktivitäten.
Im Portfoliomanagementsystem
der LBBW Immobilien sind sämtliche
Wohnimmobilienbestände der
LBBW Immobilien-Gruppe erfasst.
Für diese werden Handlungsalternativen
ermittelt und bewertet
sowie Verkehrswerte auf Basis der
Discounted-Cash-Flow-Methode
ermittelt. Diese Berechnungen
dienen als Grundlage, um die
Wertentwicklung des Bestands zu
messen und die Werthaltigkeit zu
überprüfen. Ein entsprechendes
Portfoliomanagementsystem für
Gewerbeimmobilienbestände wurde
eingeführt.
Die potenziellen Risiken in den
Segmenten Development und
Real Estate Services werden durch
die Development-Risikostrategie
sowie die Real Estate Services-
Risikostrategie abgedeckt. Im
Geschäftsjahr 2009 sind bei der
LBBW Immobilien die Risiken aus
dem Developmentgeschäft in den
Vordergrund gerückt. In diesem
Geschäftsfeld werden insbesondere
gewerbliche aber auch wohnwirtschaftliche
Immobilienprojekte im
In- und Ausland entwickelt. Da es
sich überwiegend um spekulative
Objekte handelt, liegen die Risiken
insbesondere im Vermietungs- und
Veräußerungsbereich. Weitere
Risiken gibt es im Bereich der
Baukosten sowie der Termine.
Immobilienrisiken
Development-
und Real Estate
Services-Risiken

Reaktionsfähigkeit
stets gewährleistet
Finanzkrise beeinflusst
Projektgeschäft
Ein Projekt-Controlling sowie ein
regelmäßiges Berichtswesen, das
die wichtigsten Steuerungskennziffern
umfasst, sollen die Reaktionsfähigkeit
auf mögliche eintretende
Risiken gewährleisten. Die vorhandenen
Methoden zur Risikosteuerung
werden laufend überprüft
und erkannte Schwachstellen werden
beseitigt, wie beispielsweise
derzeit im Zuge des Projekts zur
Risikomessung bei der investiven
Projektentwicklung.
Naturgemäß wirken sich die
Finanz- und Immobilienmarktkrise
und die damit verbundenen
Veränderungen der Finanzierungsbedingungen,
die erhöhten
Eigenkapitalanforderungen der
Banken und die Verschlechterung
der Vermarktungssituation
aufgrund der Zurückhaltung
von privaten und institutionellen
Investoren auf das Projektentwicklungsgeschäft
aus. Die Überprüfung
der Projekte und die daraus
resultierenden Wertkorrekturen
haben zu einer grundlegenden
Novellierung der Risiko- und
Geschäftsstrategie geführt und
werden eine Neudimensionierung
und eine regionale Fokussierung
im Developmentbereich zur Folge
haben. Vor diesem Hintergrund
ist das Ergebnis 2009 als singulär
einzustufen. Die Mess- und Steuerungsverfahren
für die potenziellen
Risiken bei der Projektentwicklung
werden weiterentwickelt.
Aus mehreren in der Vergangenheit
im Segment Real Estate
Services geführten Altprojekten
bestehen Vertrags-, Kalkulations-
und Baukostenrisiken. Diese
werden seit 1. Januar 2009 dem
Segment Development zugeordnet.
Nach Überprüfung der zum Teil
geänderten Rahmenbedingungen
wurde aus heutiger Sicht eine ausreichende
Risikovorsorge getroffen.
Aufgrund der Schlussrechnung
eines Altprojektes konnte diese
Vorsorge im Geschäftsjahr 2009
wesentlich reduziert werden.
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen
der operativen Geschäftstätigkeit
ist die LBBW Immobilien-Gruppe
Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt.
Diese werden durch die
Marktpreis- und Liquiditätsrisikostrategie
des LBBW-Konzerns,
Teilstrategie LBBW Immobilien,
berücksichtigt. Zur Begrenzung
dieser Risiken betreibt die LBBW
Immobilien-Gruppe ein systematisches
Finanzmanagement und
einen aktiven Umgang mit Risiken
aus Zahlungsstromschwankungen.
Zinsänderungsrisiken existieren
aus dem verzinslichen Darlehensbestand
der LBBW Immobilien, der
zur Refinanzierung von Immobilienprojekten
aufgenommen wird.
In der Regel werden zur Begrenzung
dieser Risiken langfristige
Zinsbindungen entsprechend der
Haltedauer der Immobilien bevorzugt.
Diese relativ starre Finanzierungsstruktur
erschwert schnelle
Entscheidungen beim Handel mit
Immobilien und Immobilienbeständen.
Daher werden, um eine flexiblere
Gestaltung der Passivseite zu
erreichen, auch variable Finanzierungen
eingegangen, die jedoch
zur Begrenzung und Vermeidung
von Zinsänderungsrisiken durch
entsprechende Geschäfte unterlegt
sind. Hierzu werden einfache
derivative Finanzinstrumente wie
Swaps und Caps eingesetzt.
Auch Neugeschäfte und Anschlussfinanzierungen
werden grundsätzlich
fristenkongruent refinanziert.
Zur Flexibilisierung der Mittelaufnahme
und des Tilgungsverlaufs
werden Finanzierungen bei Bedarf
auch variabel verzinslich oder
kurzfristig abgeschlossen. Zur
Begrenzung beziehungsweise zum
Ausschluss von Zinsänderungsrisiken
werden dann ebenfalls
adäquate derivative Finanzinstrumente
wie Swaps und Caps
eingesetzt.
Finanzierungsrisiken/
Risiken
aus Zahlungsstromschwankungen
85

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
86
Adressausfallrisiken
Derivative Finanzinstrumente
dürfen ausschließlich zur projektbezogenen
Absicherung von
Zinsänderungsrisiken eingegangen
werden und zwar nur dann, wenn
eine adäquate laufende Bewertung
sichergestellt ist.
Die Systeme zur Liquiditätsplanung
und -steuerung werden derzeit
weiterentwickelt. In diesem Zusammenhang
werden im Geschäftsjahr
2010 die Software Imppris sowie
Moneta für SAP eingeführt, welche
die bisherigen Excel-basierten
Lösungen ersetzen sollen.
Die Werthaltigkeit der Anteile an
verbundenen Unternehmen und Beteiligungen
wird regelmäßig überprüft.
Grundsätzlich erfolgt die
Bewertung über ein Ertragswert-/
Discounted-Cash-Flow-Verfahren.
Das Risikomanagement der
Adressausfallrisiken erfolgt in der
LBBW Immobilien-Gruppe einzelgeschäftsbezogen.
Zur Überprüfung
von Mietinteressenten, Generalunternehmen
oder Bauunternehmen
werden gegebenenfalls Bonitätsauskünfte
eingeholt. So wird
beispielsweise bei jedem Mieterwechsel
eine Bonitätsprüfung des
Mietinteressenten durchgeführt.
Ebenso wird die Bonität möglicher
Projektpartner einzelfallbezogen
überprüft.
Im Bereich der Vermietung erfolgt
die Bewertung der Forderungen
grundsätzlich nach standardisierten
Verfahren. Danach werden bestimmte
Wertberichtigungsquoten
abhängig vom Alter und der Art
des zugrundeliegenden Geschäfts
(gekündigte oder laufende Mietverhältnisse)
gebildet.
Dabei erfolgt im Mietwohnungsbereich
die Überwachung rückständiger
Forderungen monatlich
über ein in SAP R/3 automatisiert
durchgeführtes Mahnverfahren. Im
Gewerbeimmobilienbereich erfolgt
dies über ein individuelles Mahnverfahren.
In den Segmenten Real Estate
Services und Development werden
Entscheidungen zur Wertberichtigung
von Forderungen einzelfallbezogen
getroffen.
Wird im Rahmen des laufenden
Projektcontrollings erkannt, dass
gewährte Gesellschafterdarlehen
nicht mehr bedient oder zurückgezahlt
werden können, werden
eventuelle Rückgriffmöglichkeiten
auf den Projektpartner geprüft.
Fällt diese Prüfung negativ aus,
wird der Beteiligungsansatz überprüft
und gewährte Darlehen werden
gegebenenfalls wertberichtigt.
Operationelle Risiken sind die
Gefahr von Verlusten, die in Folge
der Unangemessenheit oder des
Versagens von internen Verfahren
und Systemen, von Menschen
oder in Folge externer Ereignisse
eintreten. Durch die Einbindung
der LBBW Immobilien in die OpRisk-
Strategie des LBBW-Konzerns werden
alle auftretenden Schadensfälle
zusätzlich vollständig und zeitnah
in der zentralen Datenbank ORC
der LBBW erfasst. Dadurch ist die
Transparenz der aktuellen Schadensituation
der LBBW Immobilien
auch für den Gesellschafter jederzeit
gewährleistet.
Sonstige Risiken

Wesentliche Risiken für die LBBW
Immobilien im Bereich der operationellen
Risiken sind derzeit nicht
erkennbar. Insgesamt bewegen
sich die Schadensfälle in einem
kalkulierbaren Rahmen. Zum
31. Dezember 2009 summierten
sich die 13 Risiken mit einem
Bruttoschaden von jeweils mehr
als 1.000 EUR zu einer Gesamtschadenssumme
in Höhe von
1,41 Mio. EUR. Bei der Risikoinventur
2009 wurden 18 Risikoszenarien
identifiziert, welche die
für die LBBW Immobilien wesentlichen
Risiken abdecken. In diesem
Zusammenhang wurden auch
Handlungsstrategien und Maßnahmen
definiert, um das Risiko künftiger
Schadensfälle zu reduzieren
und daraus resultierende Verluste
zu vermeiden. Insgesamt werden
die getroffenen Maßnahmen als
der Risikosituation angemessen
eingeschätzt.
Rechtliche Risiken betreut eine
zentrale Rechtsabteilung in Zusammenarbeit
mit namhaften Rechtsanwaltskanzleien.
Wesentliche Risiken für die
LBBW Immobilien-Gruppe in den
Bereichen Informationstechnologie
und Personal sind aktuell nicht
erkennbar. In der Gesamtbetrachtung
lassen sich bestandsgefährdende
Risiken für die LBBW
Immobilien-Gruppe zurzeit nicht
feststellen – weder unter Substanz-
noch unter Liquiditätsgesichtspunkten,
welche über die LBBW
grundsätzlich gesichert ist.
Die LBBW Immobilien ist Mitglied
des Vereins Initiative Corporate
Governance der deutschen Immobilienwirtschaft
e.V. Der Verein
hat sich zum Ziel gesetzt, die
Grundsätze ordnungsmäßiger und
lauterer Geschäftsführung auf die
Immobilienwirtschaft zu übertragen.
Insoweit sind Strukturen
und Prozesse zur Leitung und
Überwachung eines Unternehmens
und seiner geschäftspolitischen
Grundsätze und Leitlinien zu implementieren
sowie ein System für
interne und externe Kontroll- und
Überwachungsmechanismen einzusetzen.
Die LBBW Immobilien hat Mitte
2007 diese Aufgaben im Zentralbereich
Corporate Finance/Compliance
zusammengefasst. Ziel ist es,
durch klare und transparente Corporate
Governance die Verantwortung
gegenüber Gesellschaftern,
Mitarbeitern, Kunden und Partnern
zu stärken und damit die gesamte
Wertschöpfung in der LBBW Immobilien-Gruppe
zu verbessern.
Im Rahmen einer offenen Informationspolitik
wurde dieses Ziel auch
gegenüber den Geschäftspartnern
in einem Brief vom November 2007
dokumentiert. Allerdings konnten
die allgemeinen Compliance-
Richtlinien bisher nicht wie geplant
überarbeitet werden. Die Umsetzung
ist unter Einbindung der Mitarbeiter
nunmehr für das Jahr 2010
vorgesehen. Dabei sollen durch
verbindliche Verhaltensgrundsätze
sowie begleitende Verfahren zur
Kontrolle und Durchsetzung dieser
Grundsätze, das Vertrauen und
die Identifikation der Kunden und
Mitarbeiter gefördert und gestärkt
werden.
Corporate Governance
87

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Mitarbeiterentwicklung
88
Hierzu sollen auch die Auswirkungen
aus den derzeit laufenden
staatsanwaltschaftlichen
Ermittlungen sowie aus der
Sonderprüfung durch eine große
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
abgewartet werden.
Die LBBW Immobilien-Gruppe hat
zum Ende des Jahres 2009 insgesamt
929 Mitarbeiter beschäftigt.
Dieser deutliche Anstieg im Vergleich
zum Vorjahr (710) ist im Wesentlichen
auf die Integration der
BW-Immobilien (180 Mitarbeiter)
und der Kommunalbau Rheinland-
Pfalz (25 Mitarbeiter) zurückzuführen.
Außerdem wurden mit der
Ausweitung der Development-Aktivitäten
auch die Zentralbereiche
ausgebaut.
Mit der Betriebsvereinbarung über
die Anstellung von Beschäftigten
(BAB) steht ein zentrales Mittel für
Leistungsanreize zu Verfügung.
Dieses leistungsabhängige Vergütungssystem
wurde 2003 von der
damaligen Geschäftsführung und
dem Betriebsrat unter bewusster
Abkehr vom Bundesangestelltentarif
geschaffen. Es enthält
im Wesentlichen ein reduziertes
Grundgehalt und einen angemessenen
leistungsabhängigen Vergütungsbestandteil.
Die Berufsausbildung genießt bei
der LBBW Immobilien traditionell
einen hohen Stellenwert. Die
zahlreichen Auszeichnungen, die
Auszubildende in den vergangenen
Jahren errungen haben, belegen
den anerkannt hohen Standard
der Berufsausbildung bei der LBBW
Immobilien. Während der Ausbildung
erhalten die Auszubildenden
einen umfassenden Einblick in die
gesamten Facetten des Immobilienmarktes.
Die LBBW Immobilien bildet in fünf
Ausbildungsberufen aus:
Kauffrau/-mann für Bürokommunikation,Informatikkauffrau/mann,
Immobilienkauffrau/-mann,
Immobilienassistent/-in, Bachelor
of Engineering (m/w).
Zurzeit befinden sich insgesamt
30 Auszubildende der diversen
Ausbildungsgänge bei der LBBW
Immobilien in einem Ausbildungsverhältnis.
Durch den hohen Qualitätsstandard
der Berufsausbildung
ist die LBBW Immobilien somit in
der Lage, junge engagierte Nachwuchskräfte
für den Eigenbedarf
zu entwickeln.
Darüber hinaus umfasst das System
der Personalentwicklung alle Instrumente
und Maßnahmen, mit denen
das Entwicklungspotenzial der Mitarbeiter
identifiziert, notwendige
Entwicklungsrichtung und -umfang
festgelegt und die jeweiligen
Maßnahmen initiiert und evaluiert
werden können. Diese erstrecken
sich über Fortbildungsseminare
sowie Weiterbildungslehrgänge
(Immobilienfachwirt/-in oder
Bilanzbuchhalter/-in) bis hin zu
Nachwuchsförderprogrammen.

Kapitalanlage mit
Schwarzwaldblick:
Handelsobjekt
im Stadtteil
Wöschhalde in
Villingen-
Schwenningen
89

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Höhepunkt der
seit Jahrzehnten
von der LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung
betreuten Sanierungsmaßnahme:
Das neugebaute
Bürger- und Verwaltungszentrum
der
Stadt Altensteig im
Schwarzwald gilt
als vorbildlich
90

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Bessere
Perspektiven durch
Abbruch: Neue
Platzgestaltung in
Altensteig rückt
das Alte Schloss ins
Blickfeld
92

Bindeglied
zwischen Tradition
und Moderne:
Die neu gestaltete
Ortsmitte von
Immenstaad am
Bodensee
93

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Baukultur und
architektonische
Qualität prägen die
Stadt Güglingen:
94
Seit 1972 von der
LBBW Immobilien
Kommunalentwickung
betreut

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Die Bagger liegen
im Fahrplan: Das
116 Hektar große
Gelände eines
ehemaligen
Güterbahnhofs
wird in das neue
Heidelberger
Quartier Bahnstadt
verwandelt
96

Neue Nachbarschaft
für
die barocke
Klosteranlage:
Revitalisierung
des Wilhelmshütten-Areals
in
Bad Schussenried
97

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
98
Entwicklung der
wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen
Konsumausgaben
dürften sinken
Nachdem sich die Konjunktur bis
zum vierten Quartal 2009 rasant
nach unten entwickelte, zeigen
die Prognosen für das Jahr 2010
überwiegend verhaltenen Optimismus.
Dank der Effekte der Konjunkturpakete
und der generellen
Aufhellung des weltweiten ökonomischen
Umfeldes dürfte sich die
wirtschaftliche Belebung zu Beginn
des Jahres 2010 zügig fortsetzen.
Ein nachhaltiger Aufschwung ist
jedoch noch nicht zu erwarten,
da auslaufende Konjunkturpakete
und Kredithürden im Finanzsektor
zum Jahresende bremsend wirken
werden. Zudem sind die Folgen der
Rezession noch nicht annähernd
überwunden.
Insbesondere die Vorhersagen für
den Arbeitsmarkt verdeutlichen,
dass die Krise auch 2010 noch
Auswirkungen haben wird. Konnten
2009 Entlassungen weitgehend
durch die Ausweitung der Kurzarbeiterregelung
vermieden werden,
so ist im Laufe des Jahres 2010 mit
einer Arbeitslosenzahl von 3,8 Millionen
zu rechnen, da die Beschäftigung
allmählich an das niedrige
Produktionsniveau angepasst wird.
Dies entspricht einer Arbeitslosenquote
von neun Prozent.
Einkommen und privater Konsum
erhalten seit Jahresanfang
2010 kurzfristig Impulse durch
das sogenannte Wachstumsbeschleunigungsgesetz
– insgesamt
betrachtet ist jedoch ein Rückgang
der Konsumausgaben um 0,5 Prozent
zu erwarten, da die privaten
Haushalte massiv durch den
Beschäftigungsrückgang belastet
werden. Die Zahlungen für das
Arbeitslosengeld müssen wegen
der steigenden Arbeitslosigkeit
deutlich erhöht werden.
Prognosebericht
Der Lohndruck dürfte sich nach
unten weiter verstärken. Bruttolöhne
und -gehälter werden sich
allenfalls geringfügig erhöhen, und
auch Tariflöhne werden 2010 mit
etwa 1,6 Prozent merklich geringer
zunehmen als 2009. Angesichts
der verhaltenen Wirtschaftsentwicklung
dürfte die Sparquote
weiterhin hoch bleiben.
Nur schleppend kommt die Regulierung
der Finanzmärkte voran:
Die Lage hat sich zwar spürbar
entspannt, die Finanzierungsbedingungen
bleiben aber dennoch
schwierig. Die Schwächung der
internationalen Finanzmärkte stellt
noch immer das Kernproblem der
derzeitigen wirtschaftlichen Lage
dar. Die Herausforderung für die
Banken wird darin bestehen, die
Bilanzen in Struktur und Umfang
zu bereinigen, gleichzeitig aber die
Wirtschaft ausreichend mit Krediten
zu versorgen. Diesbezüglich
bestehen weiterhin große Risiken.
Die deutsche Exportwirtschaft
wird im Prognosezeitraum von
den Impulsen der Konjunkturprogramme
im Ausland profitieren
und sich erholen. Dies verspricht
eine Besserung der Auftragslage
in der Exportindustrie. Laut IMK,
dem Institut für Makroökonomie
und Konjunkturforschung, werden
die Exporte um 8,1 Prozent
zunehmen. Auch beim Import von
Waren und Dienstleistungen wird
ein Zuwachs um 5,6 Prozent in
Aussicht gestellt.
Da im Jahr 2010 mit einer moderaten
Produktionsausweitung
um zwei Prozent gerechnet wird,
ist eine Verbesserung der Gewinnsituation
der Unternehmen
wahrscheinlich. Bei den Verbraucherpreisen
kann ein Anstieg von
0,8 Prozent angenommen werden.
Weiterhin hohe
Sparquote erwartet
Impulse durch
den Export

Prognosen zur
Wirtschaftsentwicklung
Bauinvestitionen
liefern Impulse
Das Bruttoinlandsprodukt dürfte
im Prognosezeitraum um 2,1
Prozent zunehmen, in der Summe
jedoch knapp fünf Prozent unter
seinem Wert vor der Krise bleiben.
Deutschland wird wohl erst gegen
Ende 2011 wieder jene Wirtschaftskraft
wie zur Jahresmitte 2008
erlangen können.
Nach dem Auslaufen der Konjunkturprogramme
ist damit zu rechnen,
dass sich die wirtschaftliche
Dynamik im Euroraum vorerst
abflachen wird.
Für 2010 wird vom Institut für Wirtschaftsforschung
an der Universität
in München eine Zunahme des
weltweiten Bruttoinlandsprodukts
um 3,1 Prozent prognostiziert.
In der Bauwirtschaft hat die Krise
bislang verhältnismäßig geringe
Spuren hinterlassen. Die Bauinvestitionen
konnten durch die
Konjunkturprogramme im Jahresverlauf
2009 deutlich ausgeweitet
werden. Dieser positive Impuls
wird voraussichtlich bis weit in das
Jahr 2010 wirken, schwächt sich
jedoch mit der Zeit ab. Insgesamt
betrachtet kann mit einer Zunahme
der Bauinvestitionen im Jahr
2010 um 2,4 Prozent gerechnet
werden. Die Wohnungsbauinvestitionen
werden 2010 ebenfalls
leicht ansteigen. Der Wirtschaftsbau
hingegen wird sich rückläufig
entwickeln.
Da die Bundesregierung gezwungen
ist, den Arbeitsmarkt zu
stabilisieren und das Wachstum anzukurbeln,
ist für die kommenden
Jahre mit einer Rekordverschuldung
der Bundesrepublik Deutschland
zu rechnen. Die Folgen dieser
enormen Haushaltsbelastungen,
die von einer Kombination aus
Abgabensenkung, Steuerreform
und Gesundheitsreform getrieben
werden, sind kaum absehbar. Auch
das Wachstumsbeschleunigungsgesetz
wird aller Voraussicht nach
die Verschuldung des Staates vorantreiben.
Das Deutsche Institut für
Wirtschaftsforschung hält für die
Jahre 2010 und 2011 eine staatliche
Neuverschuldung von insgesamt
rund 240 Milliarden Euro für
möglich.
Unmittelbare Auswirkungen der
derzeitigen Griechenland-Krise auf
die Geschäftstätigkeit der LBBW
Immobilien sind aus heutiger Sicht
nicht zu erwarten. Mittelfristig
kann eine sich weiter verschärfende
Bankenkrise in einer restriktiveren
Kreditvergabe mit höheren
Risikoaufschlägen und somit in
höheren Finanzierungsaufwendungen
münden. Auf der anderen
Seite könnte eine sich abzeichnende
Inflation die Nachfrage nach
Sachwerten erhöhen.
Als unmittelbare Folge der Entscheidung
der Europäischen
Kommission wird sich die LBBW
Immobilien-Gruppe zukünftig
als überwiegend regional tätiger
Immobilieninvestor mit starkem
Dienstleistungsbezug positionieren.
Tätigkeitsschwerpunkte werden die
Region Stuttgart und die Länder
Baden-Württemberg und Rheinland-
Pfalz sein. Eine Erweiterung des
Wirkungsbereichs erfolgt nur in
begründeten Ausnahmefällen. Ein
Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit
der LBBW Immobilien-Gruppe wird
der weitgehend risikofreie Dienstleistungsbereich
rund um die
Immobilie sein.
Positionierung der
LBBW Immobilien
99

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Konzentration auf den
regionalen Kernmarkt
100
Mittelfristige Planung
nach IFRS
Der Bereich Asset Management
wird sich auf all die Maßnahmen
konzentrieren, welche den Wert
einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios
erhalten und steigern.
Dazu gehören insbesondere
die kaufmännische und technische
sowie die infrastrukturelle Verwaltung.
Investive Projektentwicklungen
werden zukünftig in einem
überschaubaren Volumen mit
kalkulierbaren Risiken im regionalen
Kernmarkt realisiert. Diese
Tätigkeiten werden durch Dienstleistungen
für die öffentliche
Hand ergänzt. Hierzu gehören die
Entwicklung und Steuerung von
Erschließungs- und Baumaßnahmen
im kommunalen Bereich.
Die Neuausrichtung der LBBW
Immobilien wird auf Basis einer Geschäftsstrategie
erfolgen, die zum
Ende des zweiten Quartals 2010
dem Gesellschafter vorgelegt wird.
Daher wurde vom Gesellschafter lediglich
eine Planung auf IFRS-Basis
für das Geschäftsjahr 2010 verabschiedet,
die ebenfalls im zweiten
Quartal aktualisiert und bis 2014
fortgeschrieben werden soll.
Nachrichtlich wird in der mittelfristigen
Planung für die LBBW
Immobilien-Gruppe mit folgenden
IFRS-Ergebnissen gerechnet:
Das Jahr 2010 wird nach derzeitigem
Kenntnisstand auch ohne
weiteren Wertberichtigungsbedarf
bei Projektentwicklungen durch
einen leicht negativen Ergebnisbeitrag
aus dem Segment Development
belastet sein.
Das Segment Asset Management
Wohnen wird auch in der Zukunft
stabile Bewirtschaftungserträge
erzielen, wogegen aber die in der
Vergangenheit erzielten Ergebnisse
aus der Bewertung von Investment
Properties zum Fair Value in naher
Zukunft in dieser Höhe nicht mehr
erzielt werden können. Die Ergebnisse
aus der Wohnungsprivatisierung
werden sich zukünftig auf
einem niedrigen Niveau bewegen.
Das Segment Asset Management
Gewerbe, 2009 noch durch Verluste
aus Sondereffekten belastet,
soll sich 2010 wieder positiv entwickeln.
Insbesondere das 2008
begonnene und in den Folgejahren
weiter laufende Instandhaltungsprogramm
wirkt sich positiv auf die
erzielbaren Mietansätze und somit
auf die Wertveränderungen aus
Investment Properties aus.
2010 2011 2012
TEUR
2013 2014
Asset Management Wohnen 26.134 32.757 42.963 40.165 42.639
Asset Management Gewerbe 13.531 10.947 13.014 9.069 10.520
Development - 24.852 - 11.587 - 10.245 18.807 13.792
Real Estate Services 918 2.285 2.594 2.692 2.881
Holding -30.750 - 29.714 - 30.228 - 31.164 - 31.586
LBBW Immobilien-Gruppe - 15.019 4.688 18.098 39.506 38.246
Stabile Erträge aus
der Bewirtschaftung

Asset
Management Wohnen
Fokussierung auf ein
langfristig optimiertes
Halteportfolio
Im Segment Real Estate Services
wird mit stabilen Ergebnisbeiträgen
auf einem niedrigen Niveau
gerechnet.
Das Segment Asset Management
Wohnen bildet aufgrund des hohen
Immobilienbestandes weiterhin
eine bedeutende und stabile Hauptertragsquelle
der LBBW Immobilien-
Gruppe. Die Konsequenzen aus
einem Verkauf des Wohnungsbestands
sind aktuell nur schwer
abzuschätzen. Die Verkaufsmodalitäten
werden derzeit durch die
Geschäftsführung konkretisiert.
Insbesondere der von der EU-Kommission
vorgegebene Zeitrahmen
bis Ende 2012 erlaubt es, eine
für die LBBW Immobilien-Gruppe
optimale Lösung zu finden.
Wichtigstes Ziel im Segment Asset
Management ist es, die Privatisierungskompetenz
der LBBW
Immobilien-Gruppe zu nutzen,
um an attraktiven Standorten für
den Immobilienhandel Wohnungsbestände
zu erwerben und ertragsorientiert
zu vermarkten. Aufgabe
des Portfoliomanagements ist es
außerdem, Immobilienbestände,
die sich nicht für die langfristige
Bewirtschaftung eignen, zu identifizieren
und gezielt zu verkaufen.
Die Erfahrungen der seit Jahrzehnten
praktizierten Mietwohnungsprivatisierung
werden im Immobilienhandel
genutzt. Bis heute wurden
über 16.600 Wohnungen sozialverträglich
privatisiert, davon der
überwiegende Teil an Mieter und
deren Angehörige.
Beim Erwerb von Immobilienobjekten
stehen Handelsbestände im
Vordergrund, bei denen Chancen
und Risiken in einem ausgewogenen
Verhältnis stehen. Aufgrund
der schwierigen Marktsituation hat
sich die LBBW Immobilien-Gruppe
dazu entschieden, den Handelsbestand
im Jahr 2009 nicht zu
erweitern.
Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten
kann es je nach Marktlage
in Einzelfällen sinnvoll sein, einzelne
Projekte übergangsweise zu
vermieten, um die ursprünglich
geplanten Verkaufserlöse zu einem
späteren Zeitpunkt zu generieren.
Dennoch dürften die für 2010
anvisierten Planergebnisse erreicht
werden.
Insgesamt rechnet die LBBW
Immobilien-Gruppe damit, dass
2010 rund 400 Wohnungen aus
dem Handelsbestand verkauft
werden können.
Die Auswirkungen der Wirtschaftskrise
auf den Immobilienhandel
sind schwer abzuschätzen. Einerseits
werden zunehmend Objekte
von Finanzinvestoren auf den
Markt kommen, die ihre Bestände
nicht mehr finanzieren können.
Zudem gestaltet sich die Einzelprivatisierung
schwierig, da die
Aussichten auf dem Arbeitsmarkt
vage sind und gerade Schwellenhaushalte
erhebliche Probleme
haben, Kredite zu bekommen.
Andererseits behauptet sich der
deutsche Wohnungsmarkt gut in
der Krise und zieht das Interesse
privater Investoren auf sich.
Der Wohnungsbestand wird weiterhin
auf ein langfristiges, optimiertes
Halteportfolio ausgerichtet. Davon
wird bei einem Komplettverkauf
des Wohnungsbestandes auch der
potenzielle Erwerber profitieren.
Dieses Halteportfolio wird sich
durch die Konzentration auf
Objekte mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in prosperierenden
Wirtschaftsräumen und
den Rückzug aus der Fläche auszeichnen.
Mit diesen Maßnahmen
können nicht nur laufende Erträge
und Wertentwicklungen, sondern
auch Ertrags- und Risikostrukturen
optimiert werden.
Hohe Kompetenz in
der Privatisierung
Wohnungsmarkt
trotzt der Krise
101

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
102
Asset Management
Gewerbe
Bewirtschaftung und
Facility Management aus
einer Hand
In der Bewirtschaftung liegt das
Hauptaugenmerk weiter auf der
Wertsteigerung des Wohnungsbestands.
Kurzfristig sind durch die
im Geschäftsjahr 2008 realisierte
hohe Wertentwicklung keine nennenswerten
Ergebniseffekte aus
der Bewertung zum Fair Value zu
erwarten. Die Privatisierungsbestrebungen
der LBBW Immobilien-Gruppe
werden auch in Zukunft darauf
abzielen, einen ausgewogenen
Wohnungsbestand in baden-württembergischen
Regionen mit Wert-
und Mietentwicklungsperspektive
zu erreichen. Parallel dazu sollen
Bestände in bewirtschaftungsintensiven
Streulagen ohne nachhaltige
Entwicklungsperspektive reduziert
werden. Insgesamt rechnet die
LBBW Immobilien-Gruppe damit,
dass im Jahr 2010 von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
etwa 470 Einheiten veräußert
werden.
Mit der Integration der BW-Immobilien
in die LBBW Immobilien-Gruppe
zum 31. Dezember 2008 wird das
Segment Asset Management Gewerbe
durch die Bewirtschaftungs-
und Facility Management-Kompetenz
dieser Gesellschaft gestärkt. Schwerpunkte
der BW-Immobilien sind die
Bewirtschaftung der bankeigenen
und bankgenutzten Immobilien
sowie das Facility Management
gewerblicher Immobilien für Dritte.
Neben dem Verkauf einzelner
Objekte im Segment Asset Management
Gewerbe stehen die Modernisierung
und Weiterentwicklung von
Gebäuden in Toplagen künftig im
Vordergrund.
Aktuelle Beispiele dafür sind
größere Umbaumaßnahmen bei
den Mannheimer Liegenschaften
Q5 und Augustaanlage 67.
Übergeordnetes Ziel ist es, das
Gewerbeimmobilien-Portfolio in
den nächsten Jahren unter IFRS-
Gesichtspunkten (Werterhalt und
Wertsteigerung) zu optimieren.
Die in den vergangenen Jahren
über Baden-Württemberg hinaus
ausgedehnte Tätigkeit der LBBW
Immobilien Development unterliegt
einer kritischen Prüfung und
wird nicht in dem ursprünglich
geplanten Umfang fortgesetzt.
Die Überprüfung der Projekte
und die daraus resultierenden
Wertkorrekturen haben zu einer
grundlegenden Überprüfung der
Risiko- und Geschäftsstrategie
geführt und eine Neudimensionierung
sowie eine andere, regionale
Fokussierung im Developmentbereich
zur Folge. Allerdings wird die
LBBW Immobilien auch weiterhin,
sofern sich rentable Möglichkeiten
ergeben, im Rahmen von Co-Investments
strategische Partnerschaften
mit anderen Projektentwicklern
eingehen.
Die LBBW Immobilien wird ihre
Position als bedeutender Projektentwickler
im Stammland Baden-
Württemberg weiter ausbauen
und die bislang erreichte Position
nachhaltig sichern. Engagements
im Ausland sind vor diesem Hintergrund
nicht mehr vorgesehen.
Nachdem das Jahr 2009 durch die
Überprüfung des Development-
Portfolios geprägt war, wird das
Jahr 2010 dazu dienen, die gewonnenen
Erkenntnisse, auch im
Hinblick auf die zukünftige Marktentwicklung,
weiter zu präzisieren
und umzusetzen.
Zum 1. Januar 2009 wurde die
LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH vom Segment Real
Estate Services in das Segment
Development umgegliedert. Diese
Umgliederung ermöglicht eine
transparentere Aufgabenzuordnung
in der Zusammenarbeit
zwischen technischem Projektmanagement
und Projektentwicklung.
Development
Zukünftig regionales
Geschäft im Fokus

Real Estate Services
Gesellschaften
mit positiver
Entwicklung
Die technischen Betreuungsleistungen
werden dabei im
Wesentlichen für Projekte des
Konzernsegments Development
erbracht. Das technische Projektcontrolling
übernimmt die LBBW
Immobilien Projektmanagement für
alle Projekte, die in Partnerschaft
mit Dritten realisiert werden. Die
Dienstleistungen in Generalübernehmer-Verantwortung
werden
für alle Projekte ausgeführt, die
durch die LBBW Immobilien-Gruppe
selbst wie etwa das ECCW in Mannheim,
die Residenz Cartierul German
in Rumänien oder das Auron
in München realisiert werden. Als
Überwachungsinstrument dient das
technische Projektcontrolling dazu,
die strategischen und operativen
Projektziele, insbesondere bei Kosten,
Qualität und Terminen, einzuhalten.
Mit dieser Fokussierung
zeigt sich die wichtige Rolle der
LBBW Immobilien Projektmanagement
für die Marktpositionierung
und das Risikomanagement der
LBBW Immobilien-Gruppe.
Nachdem seit 1. Januar 2009 die
LBBW Immobilien Capital GmbH
und die LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH ausschließlich
im Bereich Development abgebildet
werden, verbleiben im Segment
Real Estate Services die überwiegend
nichtinvestiven Immobiliendienstleistungen
auf dem Feld der
Kommunal- und Stadtentwicklung.
Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
wird ihre gute
Marktposition durch konsequente
Qualitätssicherung ausbauen und
ihre Wettbewerbsfähigkeit durch
weitere Produktivitätssteigerungen
sichern. Die Geschäftstätigkeit
der Gesellschaft wird weiter konsequent
auf Ertragsorientierung
ausgerichtet. Synergien durch eine
Vertiefung der Wertschöpfungskette
im Konzern zeichnen sich
in aktuellen Projektentwicklungen
ab. Beispielhaft ist das Projekt
Bahnstadt Heidelberg zu nennen,
für das sich die Sparkasse Heidelberg,
die stadteigene Gesellschaft
für Grund- und Hausbesitz Heidelberg
und die LBBW Immobilien
GmbH zu einem Konsortium als
EGH – Entwicklungsgesellschaft
Heidelberg zusammengeschlossen
haben. Die EGH hat 60 Hektar
Entwicklungsflächen erworben,
auf denen in den nächsten 15 bis
20 Jahren 2.500 Wohnungen für
5.000 Einwohner, 7.500 Arbeitsplätze,
Handelsflächen sowie ein
Campus II mit Forschungseinrichtungen
und wissenschaftsnaher
Produktion entstehen werden.
Das Partnerprojekt Erlus-Gelände
in Speyer, die Entwicklung eines
rund 37.000 Quadratmeter großen
Areals direkt am Rhein, wird zur
Absicherung zukünftiger Dienstleistungserlöse
beitragen. Unter
den gegenwärtigen wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen unterliegen
aber auch solche Verbundprojekte
einer eingehenden Überprüfung.
Aus der langen Laufzeit solcher
Projekte resultieren Risiken, die
zu Projektbeginn nur schwer abschätzbar
sind.
103

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
104
Finanzmanagement
Der Integrationsprozess und die
Neustrukturierung der 2006 erworbenen
IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz und Kommunalbau
Rheinland-Pfalz wurden im
Jahr 2009 abgeschlossen. Die
Marktkenntnisse und Netzwerke
dieser Rheinland-Pfälzischen
Gesellschaften ermöglichen es,
zusammen mit der Kompetenz und
den Erfahrungen der Schwestergesellschaften
innerhalb der LBBW
Immobilien-Gruppe, das große
Potenzial unterschiedlicher Entwicklungsmaßnahmen
in Rheinland-Pfalz
und den angrenzenden
Märkten erfolgreich zu nutzen und
Synergien innerhalb der operativen
Gesellschaften der LBBW Immobilien-Gruppe
zu realisieren.
Im Finanzierungsbereich wird
nach den außergewöhnlichen
Jahren 2008 und 2009 künftig
eine weitgehende Normalisierung
erwartet. Dies dürfte nicht nur die
Refinanzierungsmärkte, sondern
auch die Zinsstrukturkurve bei
stärker anziehenden Zinsen im
kurzfristigen Bereich und leicht
steigenden Zinsen im langfristigen
Bereich betreffen. Neben den
anhaltend über dem langfristigen
Durchschnitt liegenden marktinduzierten
Spreads wird zusätzlich
insbesondere bei den Margen mit
weiteren Steigerungen gerechnet.
Stuttgart, 25. Mai 2010
LBBW Immobilien GmbH
Anzunehmen ist außerdem, dass
die derzeit restriktiven Vorgaben
bei der Kreditvergabe nur langsam
gelockert werden. Dies gilt insbesondere
für die Unterlegung von
Projekten mit Eigenkapital. Dies
alles wird sich erneut spürbar auf
die Ertragsituation im Konzern
auswirken.
Deshalb werden in Übereinstimmung
mit der Markteinschätzung
des LBBW-Research langfristige
Investments frühzeitig zinsgesichert.
Neue Zinsderivate werden
nur dann abgeschlossen, wenn der
darin liegende Vorteil die höheren
Kosten aufwiegt.
Die oben genannten Einflüsse
werden dazu führen, dass sich
das Ergebnis im Finanzierungsbereich
deutlich negativ entwickelt.
Durch die Allokation in tendenziell
risikoärmere Immobilienprojekte
wird sich das Finanzmanagement
auf die Liquiditätssteuerung der
einzelnen Objekte konzentrieren
und somit kurz- bis mittelfristig
vorhandene Liquidität vornehmlich
unter Risikogesichtspunkten optimiert
anlegen.
Hille Kern Nagel
Langfristige Investments
mit Zinssicherung

Aufgerundet:
Treppenanlage
in der IBM-
Deutschlandzentrale
in Ehningen
105

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Die Beratung
macht’s:
Ansiedlung eines
hochmodernen
Milchvieh-Betriebs
bei Markgröningen
mit Hilfe der LBBW
Immobilien
Landsiedlung
106

107

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Die LBBW
Immobilien
Landsiedlung
bringt Neubauprojekte
auf Trab:
Erweiterung des
Burrishofs, eines
Gestüts für Island-
und Fjordpferde,
in Frickenhausen
108

109

„Das Wesen
aller Dinge
ist die Zahl.“
Pythagoras
Jahresabschluss 2009
LBBW Immobilien Konzern
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
111

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
A K T I V A Anhang 31.12.2009 31.12.20081) 01.01.20082) EUR TEUR TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 7.1 1.693.499.218,01 1.734.320 1.591.728
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.264.374.159,91 1.295.577 1.186.623
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 360.034.303,39 364.196 331.039
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 67.369.804,71 70.011 69.463
4. Bauten auf fremden Grundstücken 1.720.950,00 4.536 4.603
II. Sachanlagen 7.3 8.365.378,86 35.038 26.269
1. Verwaltungsgebäude 4.304.460,97 4.390 4.476
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 4.060.917,89 4.086 3.452
3. Anlagen im Bau 0,00 5.965 1.308
4. Bauvorbereitungskosten 0,00 20.597 17.033
III. Immaterielle Vermögenswerte 7.2 2.028.247,93 2.355 1.759
IV. Finanzanlagen 7.4 9.223.291,68 10.728 8.992
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.742.333,64 3.238 3.314
2. Beteiligungen 6.480.958,04 7.491 5.673
3. Sonstige Ausleihungen 0,00 0 5
V. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen 7.4 1.684.914,21 30.269 4.220
VI. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 7.5 63.770.744,41 60.959 50.558
1. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung 9.231.111,76 10.993 11.306
2. Langfristige Forderungen Darlehen 54.011.000,00 49.516 37.967
3. Sonstige Vermögenswerte 528.632,65 449 1.285
VII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 8.3 484.040,02 867 5.568
VIII. Latente Steueransprüche 8.4 18.276.841,82 43.977 63.234
Summe langfristige Vermögenswerte 1.797.332.676,94 1.918.513 1.752.328
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 7.6 1.080.311.205,50 1.244.960 840.472
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 82.006.517,39 291.997 335.618
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen 226.375.794,81 192.028 152.088
3. Bauvorbereitungskosten 99.613.648,31 143.525 30.163
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 460.594.072,88 346.233 101.924
5. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 202.037.717,07 247.832 218.288
6. Geleistete Anzahlungen 9.683.455,04 23.346 2.391
II. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 7.5 421.881.750,38 174.701 311.114
1. Forderungen aus Vermietung 8.242.503,62 9.814 6.560
2. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3.493.866,52 11.383 133.345
3. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 18.934.893,37 22.965 55.143
4. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.003.196,21 3.275 3.232
5. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 13.755.334,38 60.311 46.228
6. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 260.193,17 4.045 1.258
7. Forderungen aus Verlustübernahme 298.793.421,07
8. Forderungen gegen assoziierte Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 9.411.493,58 5.742 833
9. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 80.169,20 111 270
10. Forderungen gegen Gesellschafter 223.328,56 718 863
11. Sonstige Vermögenswerte 66.683.350,70 56.337 63.382
III. Forderungen aus Ertragsteuern 8.4 4.216.981,71 2.473 0
IV. Wertpapiere 7.7 120.600,01 204 8.241
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 7.8 122.177.901,78 80.705 146.808
Summe kurzfristige Vermögenswerte 1.628.708.439,38 1.503.043 1.306.635
C. Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 8.8 43.369.102,01 0 0
Bilanzsumme 3.469.410.218,33 3.421.556 3.058.963
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2008 und 01.01.2008 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst siehe Note 2.3 IAS 8 2) angepasst siehe Note 2.3 IAS 8
112
Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2009

P A S S I V A Anhang 31.12.2009 31.12.20081) 01.01.20082) EUR TEUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 8.1 90.000.000,00 90.000 100.000
1. Gezeichnetes Kapital 100.000.000,00 100.000 0
2. Eigene Anteile -10.000.000,00 -10.000 0
II. Kapitalrücklage 8.1 441.081.618,30 441.082 301.082
III. Gewinnrücklagen 8.1 210.044.733,95 204.212 428.349
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.623.525,56 3.624 3.624
2. Bauerneuerungsrücklage 12.250.971,76 12.251 12.251
3. Andere Gewinnrücklagen 194.170.236,63 188.337 412.474
IV. Neubewertungsrücklage 8.1 -191.750,00 -76 1.252
V. Währungsrücklage 8.1 -1.438.472,75 -631 0
VI. Konzernbilanzgewinn 8.1 57.563.019,11 155.534 98.714
VII. Anteile in Fremdbesitz 8.1 1.374.256,63 1.074 710
Summe Eigenkapital 798.433.405,24 891.195 930.107
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 8.2 1.767.838.256,65 1.464.931 1.529.264
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.723.034.873,11 1.418.159 1.478.998
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 44.803.383,54 46.772 50.266
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 8.7 1.735.033,91 84.496 0
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 8.4 23.504.993,49 29.450 27.911
IV. Pensionsrückstellungen 8.5 23.337.917,00 20.709 14.899
V. Sonstige Rückstellungen 8.6 25.140.856,67 25.927 22.447
VI. Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 8.3 18.770.192,55 21.284 12.001
VII. Latente Steuerverbindlichkeiten 8.4 29.665.778,46 30.469 14.584
Summe langfristiges Fremdkapital 1.889.993.028,73 1.677.266 1.621.106
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 8.2 338.561.024,58 424.379 154.001
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 336.582.430,21 422.376 151.984
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.978.594,37 2.003 2.017
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 8.7 391.719.183,96 408.308 342.675
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 158.110.559,33 114.422 114.036
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.808.864,30 3.491 2.173
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0 0
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.822.607,35 44.120 21.025
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 2.219.808,53 16.207 1.231
6. Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 170.138,13 162 197
7. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.606.616,74 4.516 342
8. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500.000,00 5.500 36
9. Sonstige Verbindlichkeiten 185.590.469,57 210.619 200.812
10. Übrige sonstige Verbindlichkeiten 8.890.120,01 9.270 2.823
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 8.4 8.418.237,90 6.473 2.549
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen 8.6 29.126.085,70 13.935 8.525
Summe kurzfristiges Fremdkapital 767.824.532,14 853.095 507.750
D. Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 8.8 13.159.252,22 0 0
Bilanzsumme 3.469.410.218,33 3.421.556 3.058.963
113

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
114
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
Anhang 2009 2008 1)
EUR TEUR
1. Bewirtschaftungsergebnis 6.1 92.998.748,75 105.594
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 81.420.046,18 83.253
b) Andere Immobilienbestände 11.578.702,57 22.341
2. Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value 6.2 -25.694.570,73 153.037
3. Veräußerungsergebnis 6.3 11.746.982,87 33.435
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 6.950.252,56 8.277
b) Aus dem Verkauf bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte 4.796.730,31 25.159
4. Dienstleistungsergebnis 6.4 42.399.347,68 22.488
a) Umsatzerlöse 48.120.150,09 29.559
b) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen -5.720.802,41 -7.071
5. sonstiges betriebliches Ergebnis 6.5 17.673.919,61 4.123
a) Sonstige betriebliche Erträge 324.492.946,62 16.747
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen -306.819.027,01 -12.624
6. Finanzerträge 6.6 9.761.552,36 17.492
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und Ausleihungen des Finanzvermögens 7.523.353,68 9.536
b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.238.198,68 7.956
7. Finanzaufwendungen 6.7 -76.932.276,68 -109.143
a) Abschreibungen auf Wertpapiere, Derivate und Finanzanlagen -5.100,00 -76
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen -76.927.176,68 -109.068
8. Ergebnis aus der at equity-Bewertung 6.8 -21.626.477,92 2.208
9. Beteiligungsergebnis 6.9 1.061.460,74 224
Rohertrag 51.388.686,68 229.459
10. Personalaufwand 6.10 -67.659.867,57 -45.570
11. Sach- und Verwaltungsaufwand 6.11 -37.552.812,58 -29.021
12. Garantiedividende 6.13 -2.246.104,23 -2.849
Ergebnis vor Ertragsteuern -56.070.097,70 152.020
13. Ertragsteuern 6.12 -26.990.557,83 -45.070
Konzernergebnis -83.060.655,53 106.950
14. Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis 8.1 300.314,73 363
15. Ergebnisanteil Anteilseigner nach Steuern -83.360.970,26 106.587
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2008 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst siehe Anhang 2.4 (IAS 8)

Konzern Gesamtergebnisrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
01.01.-31.12.2009 01.01.-31.12.2008 1)
EUR TEUR
Konzernergebnis -83.060.655,53 106.950
Im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen
Gewinnrücklage
Versicherungsmathematische Verluste (-)/Gewinne (+) -1.957.070,00 928
Latente Steuer aus versicherungsmathematischen Verlusten (-)/Gewinnen (+) 602.801,98 -629
Gewinne/Verluste aus Neubewertung aus Finanzinstrumenten Afs
Im Eigenkapital erfasste Änderungen der Neubewertungsrücklage -83.030,00 -1.911
Latente Steuern auf Änderungen der Neubewertungsrücklage -33.186,78 583
Währungsrücklage -510.781,44 -928
Latente Steuer Währungsrücklage -296.861,22 297
Summe der im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen -2.278.127,46 -1.660
Konzerngesamtergebnis -85.338.782,99 105.290
Gesamtergebnisanteil Konzernfremder nach Steuern 300.314,73 363
Gesamtergebnisanteil Anteilseigner nach Steuern -85.639.097,72 104.927
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2008 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst siehe Note 2.4 (IAS 8)
115

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
116
Eigenkapitalveränderungsrechnung
Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage
TEUR TEUR
Eigenkapital zum 31.12.2007 100.000 301.082
Anpassungen gemäß IAS 8
Angepasstes Eigenkapital zum 01.01.2008 100.000 301.082
Kapitalentnahme der Berichtsperiode
Veränderung aus dem Konzernbilanzgewinn/-verlust der Berichtsperiode
Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Veränderung der Neubewertungsrücklage Afs
Veränderungen aus versicherungsmath. Gewinnen/Verlusten
Veränderungen aus der Währungsumrechnung
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisse
Konzerngesamtergebnis
Veränderungen im Konsolidierungskreis
Einzahlungen/Auszahlungen Anteilseigner 250.000
Erwerb eigener Anteile -10.000 -110.000
Sonstige Veränderungen
Angepasstes Eigenkapital zum 01.01.2009 90.000 441.082
Kapitalentnahme der Berichtsperiode
Veränderung aus dem Konzernbilanzgewinn/-verlust der Berichtsperiode
Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Veränderung der Neubewertungsrücklage Afs
Veränderungen aus versicherungsmath. Gewinnen/Verlusten
Veränderungen aus der Währungsumrechnung
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisse
Konzerngesamtergebnis
Veränderungen im Konsolidierungskreis
Sonstige Veränderungen
Eigenkapital zum 31.12.2009 90.000 441.082
Aus rechentechnischen Gründen können zum 01.01.2008, 01.01.2009 und 31.12.2009 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.

Gewinnrücklage Neubewertungsrücklage Währungsrücklage Bilanzgewinn Anteile Gesamt
einschließlich in Fremdbesitz
Gewinnvortrag
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
428.349 1.252 0 131.973 -9.434 953.222
-33.259 10.144 -23.115
428.349 1.252 0 98.714 711 930.107
-2.849 -2.849
106.587 363 106.950
-1.328 -1.328
299 299
-631 -631
299 -1.328 -631 -1.660
299 -1.328 -631 106.587 363 105.290
-3.972 -19.559 -23.531
-220.464 -29.536 0
-120.000
2.177 2.177
204.212 -76 -631 155.534 1.074 891.195
-2.246 -2.246
-83.361 300 -83.061
-116 -116
-1.354 -1.354
-807 -807
-1.354 -116 -807 -2.277
-1.354 -116 -807 -83.361 300 -85.338
-335 -6.610 -6.945
7.522 -5.754 1.768
210.045 -192 -1.438 57.563 1.374 798.433
117

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
Kapitalflussrechnung zum 31.12.2009 der LBBW Immobilien-Gruppe, Stuttgart (alle Angaben in Mio. EUR)
Anhang 2009 20081) Veränderung
Konzernergebnis -83,1 107,0 -190,1
Erträge aus Verlustübernahme -298,8 0,0 -298,8
Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Fair Value 6.2 25,7 -153,0 178,7
Abschreibungen auf Sachanlagen 6.11/7.3 1,2 1,4 -0,2
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte 6.11/7.2 1,1 1,0 0,1
Abschreibungen auf Firmenwert 6.11/7.2 2,8 0,0 2,8
Abschreibungen auf Finanzanlagen 7.4 0,0 0,0 0,0
Wertberichtigungen Vorräte im Zusammenhang Wertberichtigung Development Portfolio 7.6 288,3 2,6 285,7
Zunahme/Abnahme der langfristigen Rückstellungen 8.5/8.6 1,8 10,2 -8,4
Zuführung Einzelwertberichtigungen auf Forderungen 7.5 4,4 11,3 -6,9
Veränderung positive/negative Marktwerte aus derivaten Finanzinstrumenten 8.3 -2,1 14,0 -16,1
Veränderung aktive/passive latente Steuern 8.4 24,9 35,1 -10,2
Anpassungen IAS 8 2.3 0,0 10,6 -10,6
Sonstige Anpassungen (per Saldo) 9. 74,1 50,2 23,9
Cash Earnings 40,2 90,4 -50,1
Zunahme der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen 8.6 15,2 7,3 7,9
Gewinn aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie
6.2 7,0 -8,3 15,3
anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
7.5/7.6 -71,4 -297,4 226,0
anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 8.4/8.7 -26,5 73,3 -99,8
Erhaltene Zinsen und Dividenden 6.6 5,3 9,4 -4,1
Ertragsteuerzahlungen/Ertragsteuererstattungen 6.12 -8,2 -7,8 -0,4
Aktivierte Zinsen für Vorratsvermögen 7.6 -12,5 -13,7 1,2
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit -50,8 -146,8 96,0
Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien 6.2/7.1 42,2 52,1 -9,9
Auszahlungen (-) für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 6.3/7.1 -2,6 -33,4 30,8
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen 7.3 -1,4 -16,6 15,2
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagevermögen 7.3 0,0 6,4 -6,4
Auszahlungen (-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
7.2 -0,8 -1,6 0,8
sowie der Veräußerung von Tochterunternehmen 7.2 0,5 0,1 0,4
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 7.4 -1,4 -27,9 26,5
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit 36,5 -20,9 57,4
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter (Garantiedividende) 6.13 -2,2 -2,8 0,6
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner (Erwerb eigener Anteile)
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten zur Finanzierung
8.2/8.7 0,0 -120,0 120,0
Erwerb von eigenen Anteilen/stillen Einlagen 8.1/8.2 0,0 120,0 -120,0
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 7.1 10,1 36,3 -26,2
Erwerb von Beteiligungen 8.2 35,2 4,5 30,7
Vorratsvermögen
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Finanzkrediten zur Finanzierung
7.6 444,8 437,4 7,4
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 7.1 -24,6 -56,1 31,5
des Sachanlagevermögens 8.3 0,0 -0,2 0,2
Erwerb von eigenen Anteilen 8.1/8.2 -83,0 -0,5 -82,5
Erwerb von Beteiligungen 8.2 -55,1 -13,3 -41,8
Vorratsvermögen 7.6 -187,6 -237,5 49,9
Gezahlte Zinsen für 6.7
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -30,2 -33,2 3,0
das Sachanlagevermögen -1,0 -3,1 2,1
den Erwerb von eigenen Anteilen/stillen Einlagen -1,0 -6,5 5,5
den Erwerb von Beteiligungen -17,4 -8,1 -9,3
das Vorratsvermögen -32,1 -26,8 -5,3
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit 55,8 90,1 -34,3
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 41,4 -77,6 119,1
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 80,7 146,8 -66,1
Zunahme/Abnahme aus Änderung Konsolidierungskreis 0,1 11,5 -11,4
Effekte aus Wechselkursänderungen 0,1 0,0 0,1
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 9. 122,3 80,7 41,6
abzüglich liquider Mittel der IFRS 5 Gruppe 0,1 0,0 0,1
Zahlungsmittel/Zahlungsmitteläquivalente
1) angepasst siehe Note 2.3 IAS 8
Aus rechentechnischen Gründen können 2008 und 2009 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
122,2 80,7 41,5
118
Kapitalflussrechnung

Mit dem richtigen
Partner ist
gelungene
Stadtsanierung
kein Kunststück:
Einweihung des
neu gestalteten
Rathausplatzes
in Altensteig
119

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
1. Allgemeine Informationen
120
LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die LBBW Immobilien GmbH mit Sitz in der Katharinenstraße 20,
70182 Stuttgart, Deutschland, ist im Handelsregister beim Registergericht
des Amtsgerichts Stuttgart unter der HRB 12431 eingetragen.
Die LBBW Immobilien-Gruppe, im Folgenden LBBW Immobilien genannt,
ist das Immobilien-Kompetenzzentrum im Konzernverbund der Landesbank
Baden-Württemberg (LBBW, oberstes Mutterunternehmen). Direktes
Mutterunternehmen ist die LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart.
Allein oder mit Partnern tritt die LBBW Immobilien, die zu den großen
Immobilienunternehmen in Deutschland gehört, sowohl als Bestandshalter,
als Investor wie auch als Dienstleister auf.
Zu den großen Vorteilen der LBBW Immobilien gehört, dass die gesamte
immobilienwirtschaftliche Leistungspalette – von der Standortanalyse und
Grundstücksbeschaffung, über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung,
Bau, Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis
hin zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent aus
einer Hand erbracht werden kann.
Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt, dass sich die
LBBW Immobilien auf alle Immobilienaktivitäten konzentriert, während
Finanzierungsangelegenheiten von der LBBW und ihren anderen Töchtern
abgedeckt werden.
Die Jahresabschlüsse der konsolidierten und at equity bewerteten
Unternehmen sind auf den Stichtag des Jahresabschlusses zum
31. Dezember 2009 der LBBW Immobilien GmbH aufgestellt.
Zwischen der LBBW Immobilien und der LBBW wurde am 2. Januar 2009
ein Beherrschungsvertrag geschlossen.
Der Abschluss wird vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommen und der
Gesellschafterversammlung zur Genehmigung vorgelegt.
Der Konzernabschluss wird anschließend am 29. Juni 2010 von der
Geschäftsführung zur Veröffentlichung freigegeben.
2. Grundlage der Abschlusserstellung
2.1 Gesetzliche Vorschriften
Die Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2009
in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards
(IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften erfolgt freiwillig. Die IFRS umfassen die vom International
Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen IFRS, die International
Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des International
Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) und des Standing
Interpretations Committee (SIC).
Es werden alle zum Bilanzstichtag gültigen und in der Europäischen
Union verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen
berücksichtigt. Dadurch wird ein Bild vermittelt, das den tatsächlichen
Verhältnissen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entspricht.
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, soweit nicht
nachfolgend dargestellt, ergaben sich nicht.
Es wurden keine Methoden-Änderungen aus der freiwilligen Anwendung
von später verpflichtend anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
vorgenommen.
Die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen
wurden in der Berichtsperiode erstmalig angewendet:
Standard Bezeichnung erstmalige
Anwendung ab
IAS 1 revised Darstellung des Abschlusses 1. Januar 2009
IAS 23 revised Fremdkapitalkosten*) 1. Januar 2009
IAS 32 und Kündbare Finanzinstrumente 1. Januar 2009
IAS 1 amendment und bei Liquidation entstandene
Verpflichtungen
IAS 40 revised Als Finanzinvestition gehaltene 1. Januar 2009
Immobilien
IFRS 7 Finanzinstrumente: 1. Januar 2009
Verbesserte Angaben zu
Finanzinstrumenten
Verbesserungen Sammelstandard zur Änderung Überwiegend
von IFRS verschiedener IFRS 1. Januar 2009
(Annual Improvements Project 2008)
*) Zur vorzeitigen Anwendung siehe Erläuterungen IAS 23
Fremdkapitalkosten
IAS 1 Darstellung des Abschlusses
Die Änderungen des IAS 1 revised wurden angewandt. Sie wirkten
sich insbesondere auf die Darstellung und den Inhalt der Gewinn- und
Verlustrechnung sowie des Gesamtergebnisses und der Eigenkapitalveränderungsrechnung
aus. Der seit 1. Januar 2009 angewendete IAS 1
(überarbeitet) gewährt ein Wahlrecht, die Ertrags- und Aufwandsposten
und die Komponenten des Gesamtergebnisses entweder in einer Aufstellung
mit Zwischensummen oder in zwei getrennten Aufstellungen
darzustellen. Darin wird ausgehend vom Ergebnis nach Steuern auf das
Gesamtergebnis der Periode übergeleitet, das nicht anteilseignerbezogene
Eigenkapitalveränderungen umfasst. Die LBBW Immobilien-Gruppe hat
von dem Wahlrecht, die Gesamtergebnisrechnung in zwei getrennten
Aufstellungen abzubilden, Gebrauch gemacht. Die Bezeichnungen der
bisherigen Abschlussbestandteile wurden beibehalten. Für die einzelnen
Komponenten der nicht anteilseignerbezogenen Eigenkapitalveränderungen
sind die korrespondierenden Ertragsteuereffekte und Anpassungen

infolge von Umgliederungen anzugeben. Darüber hinaus wird die Eigenkapitalveränderungsrechnung
als separater Teil des Abschlusses gezeigt.
Die Anpassungen des geänderten Standards betreffen ausschließlich
Gesichtspunkte der Darstellung und hatten keine Auswirkungen auf die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LBBW Immobilien.
IAS 23 Fremdkapitalkosten
IAS 23 regelt, dass Fremdkapitalkosten, die direkt dem Bau oder der
Herstellung eines sogenannten qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet
werden können, zu aktivieren sind. Durch die Änderungen wird das bisher
bestehende Wahlrecht zur aufwandswirksamen Erfassung der Fremdkapitalkosten
zum 01. Januar 2009 abgeschafft. Als Folge werden sich die
zu aktivierenden Anschaffungskosten der betroffenen Vermögenswerte
erhöhen. Diese Änderung hatte keinen Einfluss auf diesen Abschluss, da
Fremdkapitalkosten in Bezug auf qualifizierende Vermögenswerte bereits
in der vorherigen Berichtsperiode von der Unternehmensgruppe aktiviert
wurden. Der IAS 23 wurde von der LBBW Immobilien bereits ab dem
1. Januar 2008 vorzeitig angewandt.
IAS 32 Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstandene
Verpflichtungen
Die Änderungen betreffen hauptsächlich die Abgrenzung von Eigen-
und Fremdkapital. Durch die Änderung von IAS 32 werden insbesondere
kündbare Finanzinstrumente, die derzeit die Definition einer finanziellen
Verbindlichkeit erfüllen, zukünftig unter bestimmten Voraussetzungen
als Eigenkapital klassifiziert. Aus der Anwendung dieser Vorschrift
ergeben sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der LBBW Immobilien.
IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die Änderungen sind Teil des jährlichen Verbesserungsprojekts des
IASB und wurden im Mai 2008 veröffentlicht. Immobilien im Bau, die als
Finanzinvestition gehalten werden sollen, fallen danach unter IAS 40.
Soweit die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Modell
des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, erfolgt die Bewertung der
Immobilien im Bau ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert. Soweit dieser
nicht zuverlässig bestimmbar ist, hat die Bewertung zu Anschaffungs-/
Herstellungskosten zu erfolgen, bis entweder der beizulegende Zeitwert
verlässlich bestimmt werden kann oder die Erstellung abgeschlossen ist
(je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt). Die Regelungen waren
prospektiv ab dem 1. Januar 2009 anzuwenden. Zu den Auswirkungen
der erstmaligen Anwendung dieser Vorschrift auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage verweisen wir auf Kapitel 7.1.
IFRS 7 Finanzinstrumente: Angaben
Die Änderungen verlangen zusätzliche Angaben zur Ermittlung der
beizulegenden Zeitwerte sowie zum Liquiditätsrisiko. Insbesondere ist
in einer dreistufigen Hierarchie darzustellen, inwieweit beizulegende Zeitwerte
von Finanzinstrumenten auf Basis von veröffentlichten Marktpreisen
oder unter Verwendung von nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden
Faktoren ermittelt worden sind. Die Anpassungen des geänderten
Standards hatten keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der LBBW Immobilien.
Verbesserungen von IFRS
Der Sammelstandard zur Änderung verschiedener IFRS vom Mai 2008
enthält eine Vielzahl kleinerer Änderungen einer Reihe von bestehenden
Standards. Ein Großteil der Änderungen ist erstmals auf Berichtsperioden,
die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen, verpflichtend
anzuwenden. Für die LBBW Immobilien ergaben sich mit Ausnahme der
Änderungen von IAS 40 (siehe oben) keine wesentlichen Änderungen der
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2009 waren folgende durch das IASB
überarbeitete und neu herausgegebene Standards und Interpretationen
verpflichtend anzuwenden, jedoch für die LBBW Immobilien im Geschäftsjahr
2009 nicht relevant.
Standard Bezeichnung gültig ab
IAS 20 Bilanzierung und Darstellung von 1. Januar 2009
Zuwendungen der öffentlichen Hand
IFRS 1 and IAS 27 Anschaffungskosten von Anteilen 1. Januar 2009
an Tochterunternehmen,
gemeinschaftlich geführten
Unternehmen oder assoziierten
Unternehmen
IFRS 2 Anteilsbasierte Vergütung: 1. Januar 2009
Ausübungsbedingungen und
Annullierungen
IFRIC 9/IAS 39 Eingebettete Derivate Perioden, die
am oder nach
dem 30. Juni
2009 enden
IFRS 8 Geschäftssegmente 1. Januar 2009
IFRIC 13 Kundenbindungsprogramme 1. Januar 2009
IFRIC 14, IAS 19 Die Obergrenze eines 1. Januar 2009
leistungsorientierten Pensionsfonds,
Mindestfinanzierungsvorschriften
und ihre Wechselwirkung
121

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die folgenden Standards sind erst nach dem 1. Januar 2009 oder später
verpflichtend anzuwenden:
Standard Bezeichnung gültig ab
IAS 24 revised Angaben über Beziehungen zu 1. Januar 2011;
nahe stehenden Unternehmen noch kein
und Personen Endorsement
IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse 1. Juli 2009
amendment
IAS 32 Klassifizierung von Bezugsrechten 1. Februar 2010
und ähnlichen Rechten*)
IAS 39 Finanzinstrumente: 1. Juli 2009
Ansatz und Bewertung - Geeignete
Grundgeschäfte
IFRS 1 Erstmalige Anwendung der IFRS*) 1. Januar 2010
IFRS 2 Anteilsbasierte Vergütungen mit 1. Januar 2010
Barausgleich innerhalb des
Konzerns*)
IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse 1. Juli 2009
amendment und folgende Änderungen
IFRS 9 Finanzinstrumente 1. Januar 2013;
noch kein
Endorsement
Verbesserungen Verbesserungen für IFRS 1. Januar 2010
von IFRS (veröffentlicht im April 2009)
IFRIC 12 Dienstleistungskonzessions- 29. März 2009
vereinbarungen*)
IFRIC 15 Verträge über die Errichtung von 1. Januar 2010
Immobilien
IFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition 30. Juni 2009
in einen ausländischen
Geschäftsbetrieb*)
IFRIC 17 Sachdividenden an Eigentümer*) 1. November 2009
IFRIC 18 Übertragung von Vermögenswerten 1. November 2009
durch einen Kunden*)
*) Voraussichtlich nicht relevant für die Gruppe
122
IAS 24 (überarbeitet) Angaben über Beziehungen zu nahe stehenden
Unternehmen und Personen
Die Änderungen wurden im November 2009 veröffentlicht und sind
erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem
1. Januar 2011 beginnen. Die Änderung gewährt eine Teilausnahme
von den Angabepflichten für regierungsverbundene Unternehmen und
modifiziert die Definition eines nahe stehenden Unternehmens oder
einer nahe stehenden Person.
IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse
Mit der Überarbeitung wurden die Vorschriften zur Bilanzierung von
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern eines Konzerns
und Transaktionen, die zum Beherrschungsverlust bei einem Tochterunternehmen
führen, geändert. Anteilsveräußerungen, die nicht zum
Verlust der Beherrschung führen, sind künftig als erfolgsneutrale
Eigenkapitaltransaktionen zu bilanzieren. Anteilsveräußerungen, die zu
einem Verlust der Beherrschung führen, sind dagegen erfolgswirksam zu
erfassen. Darüber hinaus ergaben sich Änderungen bezüglich des Gewinn-
und Verlustausweises in Bezug auf nicht beherrschende Anteilseigner.
Das Gesamtergebnis wird den Eigentümern des Mutterunternehmens und
den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies
dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo
ausweisen. Die Änderungen sind im Wesentlichen prospektiv anzuwenden
für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen.
Aus der erstmaligen Anwendung dieser Vorschriften werden sich keine
Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LBBW
Immobilien ergeben, da Sukzessiverwerbe und –verkäufe bereits in
Vorjahren entsprechend abgebildet wurden.
IAS 39 Finanzinstrumente – Ansatz und Bewertung
Die Änderungen konkretisieren die Bedingungen für die Absicherung von
Inflationsrisiken als Grundgeschäft und der Verwendung von Optionen zur
Absicherung einseitiger Risiken. Aus der erstmaligen Anwendung dieser
Vorschriften werden sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage der LBBW Immobilien ergeben.
Verbesserungen von IFRS
Der Sammelstandard zur Änderung verschiedener IFRS vom April 2009
enthält zahlreiche Änderungen, die das IASB als nicht dringlich, aber für
notwendig erachtet. Sie enthalten Änderungen, die Ausweis, Ansatz und
Bewertung sowie die Terminologie betreffen oder rein redaktioneller Natur
sind. Die Auswirkungen dieser Änderungen werden zur Zeit von der LBBW
Immobilien geprüft.
IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse und folgende Änderungen
Wesentliche Änderungen des IFRS 3 betreffen insbesondere die bilanzielle
Behandlung von nicht beherrschenden Anteilseignern, die Erfassung von
sukzessiven Unternehmenserwerben sowie die Behandlung von bedingten
Kaufpreisbestandteilen und Anschaffungsnebenkosten.
Im Falle von Unternehmenszusammenschlüssen werden diese Änderungen
Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien haben.

IFRS 9 Finanzinstrumente
IFRS 9 wurde im November 2009 veröffentlicht und ist erstmals für
Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013
beginnen. Die Veröffentlichung stellt den Abschluss des ersten Teils
eines dreiphasigen Projekts zur Ersetzung von IAS 39 „Finanzinstrumente:
Ansatz und Bewertung“ durch einen neuen Standard dar. Die erste Phase
regelt die Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten teilweise
neu. Demzufolge sind aus der erstmaligen Anwendung dieses Standards
Auswirkungen sowohl auf die Klassifikation und damit auf die Darstellung
von Finanzinformationen als auch auf die Bewertung von Finanzinstrumenten
zu erwarten. Die Entscheidung zur Übernahme des Standards
durch die EU (endorsement) wurde verschoben.
IFRIC 15 Verträge über die Errichtung von Immobilien
Die Interpretation regelt die Bilanzierung von Immobilienverkäufen, bei
denen es vor Abschluss der Bauarbeiten zum Vertragsabschluss mit dem
Erwerber kommt. In der Interpretation wird insbesondere geklärt, wie
Gesellschaften bestimmen, ob eine Vereinbarung über die Errichtung von
Immobilien in den Anwendungsbereich von IAS 11 Fertigungsaufträge
oder IAS 18 Erlöse fällt und zu welchem Zeitpunkt Umsatzerlöse aus der
Errichtung von Immobilien erfasst werden. Die Anwendung hat keine wesentlichen
Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien.
2.2 Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die Berichtswährung
des Konzernabschlusses ist der Euro. Alle Beträge werden in Tausend
Euro (TEUR) kaufmännisch gerundet angegeben, soweit nichts anderes
vermerkt ist. Alle Vorjahreszahlen werden in Klammern angegeben.
Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden
Vermögenswerte und Schulden. Diese werden in langfristig – bei Fälligkeit
über einem Jahr – und kurzfristig aufgegliedert. Pensionsrückstellungen
und latente Steuern werden als langfristig ausgewiesen. Wertpapiere werden
wegen ihrer schnellen Veräußerbarkeit als kurzfristig ausgewiesen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist im Gesamtkostenverfahren
dargestellt. Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit wird nach der
indirekten Methode ermittelt. Das Konzernergebnis wird um die zahlungsunwirksamen
Posten wie Bewertungsergebnisse und Rückstellungsveränderungen
sowie Veränderungen aus Forderungen und Verbindlichkeiten
bereinigt. Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit und aus der
Finanzierungstätigkeit wird nach der direkten Methode ermittelt.
Die nachfolgend dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
wurden für die im vorliegenden Konzernjahresabschluss enthaltenen
Perioden konsistent angewendet.
Im Konzernabschluss müssen Annahmen getroffen und Schätzungen
vorgenommen werden, die Auswirkungen auf Höhe und Ausweis der
bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, Erträge und Aufwendungen
sowie Eventualverbindlichkeiten haben.
2.3 Schätzungen und Ermessensentscheidungen
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind
durch das Management Ermessensentscheidungen zu treffen. Dies gilt
insbesondere für folgende Sachverhalte:
- Bei Immobilien ist zu bestimmen, ob diese dem Vorratsvermögen
oder Investment Property zuzuordnen sind.
- Bei einem Verhältnis zwischen einem Unternehmen und einer
Zweckgesellschaft ist zu beurteilen, ob das Verhältnis im Wesentlichen
vermuten lässt, dass die Zweckgesellschaft durch das Unternehmen
beherrscht wird.
- Bei einem Abgang finanzieller Vermögenswerte und bei der
Klassifizierung von Leasingverhältnissen ist zu bestimmen, ob alle
wesentlichen mit dem rechtlichen Eigentum verbundenen Risiken und
Chancen der Finanzanlagen und des Leasingvermögens auf andere
Unternehmen übertragen werden.
- Bei Übernahme der Kontrolle eines Tochterunternehmens oder dem
Erwerb von Vermögenswerten ist zu beurteilen, ob diese Transaktionen
als Unternehmenszusammenschluss nach IFRS 3 oder als Erwerb einer
Gruppe von Vermögenswerten und Nettovermögen zu klassifizieren
ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS werden in verschiedenen
Positionen Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen,
die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und
Schulden, der Erträge und Aufwendungen auswirken. Die tatsächlichen
Beträge können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen
abweichen. Schätzungen und Annahmen werden vorgenommen bei der
Ermittlung von Nutzungsdauern, der Ermittlung von Diskontierungszinssätzen,
der Beurteilung der Notwendigkeit sowie der Höhe einer
außerplanmäßigen Abschreibung oder Wertberichtigung. Insbesondere
betrifft dies die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zum Verkauf
bestimmte Grundstücke und andere Vorräte und Forderungen.
Hauptanwendungsbereiche für Annahmen und Schätzungen liegen bei
der Schätzung der Mietentwicklung für als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien, der Ermittlung abgezinster Cash Flows im Rahmen von
Impairmenttests. Die zukünftigen tatsächlichen Werte können von den
Schätzungen abweichen.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht von
einer wesentlichen Änderung der zu Grunde gelegten Annahmen und
Schätzungen auszugehen, so dass aus gegenwärtiger Sicht keine wesentliche
Anpassung der Buchwerte der angesetzten Vermögenswerte und
Schulden im Geschäftsjahr 2010 zu erwarten ist.
Zu den Sensitivitätsanalysen verweisen wir auf Kapitel 7.1 und 7.6.
2.4 Änderung von Rechnungslegungsmethoden
und Fehlerkorrekturen gemäß IAS 8
Nach IAS 8.43 hat ein Unternehmen einen Fehler aus einer früheren
Periode durch rückwirkende Anpassung zu korrigieren.
123

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
In den Konzernabschlüssen 2006, 2007 und 2008 wurden die Anteile
fremder Gesellschafter an den vollkonsolidierten Tochtergesellschaften
und Gesellschaften nach SIC-12 unabhängig von ihrer Ausgestaltung in
der Bilanz unter der Position Anteile im Fremdbesitz und in der GuV
unter der Position Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis ausgewiesen.
Die vorhandenen Minderheitenanteile an Kommanditgesellschaften
sind jedoch mit gesetzlichen Kündigungsfristen versehen und nach IAS
32.AG29A als Fremdkapital zu behandeln und mindestens in Höhe des
sogenannten „amounts payable on demand“ (IAS 39.49) anzusetzen.
Hieraus folgt, dass die auf die im Fremdkapital unter den sonstigen
Verbindlichkeiten auszuweisenden Minderheitenanteile entfallenden
Gewinn- oder Verlustbeteiligungen ergebniswirksam im Finanzergebnis
(Zinsaufwendungen und Zinserträge) zu erfassen waren. Der bislang
vorgenommene Ausweis der Minderheitenanteile an Kommanditgesellschaften
im Eigenkapital war insofern zu korrigieren. Die Korrektur
erfolgte gemäß IAS 8.42 retrospektiv.
Darüber hinaus ist bislang bei vollkonsolidierten Gesellschaften, die einen
nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag (Negativkapital) ausweisen
und an denen Dritte Anteile halten, vom Folgenden ausgegangen worden:
Soweit die Gesellschaften nach den Planungen in Zukunft Gewinne erwirtschafteten,
die ein aktuell bestehendes negatives Kapitalkonto eines
Kommanditisten ausglichen, wurden entsprechend der Beteiligungsquote
bilanzielle Verlustverrechnungen auch dann vorgenommen, wenn das
Kapitalkonto negativ wurde. Die im Eigenkapital ausgewiesenen Minderheitenanteile
enthielten damit auch negative Minderheitenanteile, für die
zum aktuellen Zeitpunkt keine Nachschusspflicht bestand.
Soweit es sich um als Eigenkapital zu behandelnde Minderheitenanteile
handelt, ist in diesen Fällen nach IAS 27.35 der Verlustbetrag, der den
jeweiligen Minderheitsanteil übersteigt, wie ein Verlust des Konzerns zu
erfassen, das heißt, er mindert in voller Höhe das Konzerneigenkapital.
Spätere Gewinne des Tochterunternehmens sind den konzernfremden
Gesellschaftern ab dem Zeitpunkt zuzuschreiben, ab dem in einer
Nebenrechnung die nicht angesetzten Verluste vollständig ausgeglichen
sind. Eine analoge Behandlung ergibt sich für die als Fremdkapital zu
bilanzierenden KG-Anteile, da ebenfalls keine Ausgleichspflichten der
Minderheitengesellschafter geregelt sind. Deshalb können die Anteile
Dritter im Fremdkapital können nicht unter einen Buchwert von Null
sinken. Die LBBW Immobilien hat eine rückwirkende Korrektur gemäß
IAS 8.42 vorgenommen.
Zudem wurden rückwirkend Fehler aufgrund des fristenkongruenten
Ausweises von Forderungen und Verbindlichkeiten korrigiert. Des Weiteren
werden Abwertungen auf Projektentwicklungen im Geschäftsjahr in
den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen. Der Vorjahresausweis
wurde entsprechend angepasst.
Darüber hinaus wurde 2009 ein Betrag in Höhe von TEUR 1.293 von
Sachanlagen in die Position Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte-Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen
Bauten umgebucht. Die Fehlerbereinigung erfolgte im Rahmen der
Quartalsabschlusserstellung per 30.09.2009. Zusätzlich wurde ein im
Vorjahr erworbener Geschäftswert (TEUR 2.781) erstmalig erfasst (siehe
hierzu auch Kapitel 7.2).
124
Aktiva
A. Langfristige Vermögenswerte
VI. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
1. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
4. Sonstige Vermögenswerte
XI. Aktive Rechnungsabgrenzung
B. Kurzfristige Vermögenswerte
VI. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
1. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
Passiva
A. Eigenkapital
VI. Konzernbilanzgewinn
VII. Anteile im Fremdbesitz
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
9. Sonstige Verbindlichkeiten
10. Übrige sonstige Verbindlichkeiten
V. Passive Rechnungsabgrenzung
Gewinn- und Verlustrechnung
3. Veräußerungsergebnis
b) Aus dem Verkauf bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen
7. Finanzaufwendungen
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Konzernergebnis
14. Anteil Konzernfremder am Konzernergebnis
15. Ergebnisanteil Anteilseigner nach Steuern

31.12.2008 01.01.2008/31.12.2007
TEUR TEUR
Veröffentlichter Anpassung Angepasster Veröffentlichter Anpassung Angepasster
Buchwert Buchwert Buchwert Buchwert
11.383 -11.383 0 133.345 -133.345 0
0 449 449 0 1.285 1.285
449 -449 0 1.285 -1.285 0
0 11.383 11.383 0 133.345 133.345
205.148 -49.614 155.534 131.973 -33.259 98.714
-26.126 27.200 1.074 -9.434 10.144 710
1.592.410 -174.251 1.418.159 1.492.482 -13.484 1.478.998
48.775 -2.003 46.772 52.283 -2.017 50.266
29.450 0 29.450 0 27.911 27.911
248.125 174.251 422.376 138.500 13.484 151.984
0 2.003 2.003 0 2.017 2.017
188.205 22.414 210.619 205.608 -4.796 200.812
0 9.270 9.270 0 2.823 2.823
9.270 -9.270 0 2.823 -2.823 0
22.575 2.584 25.159
-10.040 -2.584 -12.624
-99.315 -9.753 -109.068
116.703 -9.753 106.950
-1.190 1.553 363
115.513 -8.926 106.587
125

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
3. Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis
3.1 Konsolidierungsgrundsätze
Der Konzernabschluss wird nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden aufgestellt.
Zu den nachfolgenden Erläuterungen verweisen wir auf die Anteilsbesitzliste
am Ende des Anhangs.
Tochterunternehmen
Tochterunternehmen sind gemäß IAS 27 alle Unternehmen, über deren
Finanz- und Geschäftspolitik der Konzern die Kontrolle hat. In der
Regel besteht die Kontrolle bei einem Stimmrechtsanteil von mehr als
50 Prozent. Bei der Beurteilung, ob Kontrolle vorliegt, werden potenzielle
Stimmrechte berücksichtigt, die aktuell ausübbar oder umwandelbar sind.
Alle wesentlichen Tochterunternehmen sind in den Konzernabschluss
einbezogen. Die Gesellschaften Leonhardshaus GmbH, Projektgesellschaft
Bockenheimer Landstraße 33-35 GmbH & Co. KG, VVS II Verwaltungs-
GmbH und VVS III Verwaltungs-GmbH wurden bei einem Stimmrechtsanteil
von 50 Prozent als Tochterunternehmen vollkonsolidiert einbezogen.
Die Vollkonsolidierung beruht auf der Möglichkeit, basierend auf einer
Vereinbarung, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen.
Nach IAS 27 in Verbindung mit SIC-12 sind auch Zweckgesellschaften in
den Konzernabschluss einzubeziehen, bei denen der Stimmrechtsanteil
unter 50 Prozent liegt, die aber wirtschaftlich betrachtet vom Unternehmen
beherrscht werden, da der Konzern weiterhin die Mehrheit der
Chancen und Risiken behält. Sämtliche Unternehmen, auf die ein beherrschender
Einfluss ausgeübt werden kann, werden vollkonsolidiert in den
Konzernabschluss einbezogen.
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an konsolidiert, an
dem die Kontrolle auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Die
Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung
durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode
gem. IFRS 3 abgebildet. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt demnach
durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Anteile mit dem
anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen.
Identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten
der Tochterunternehmen werden bei der Erstkonsolidierung mit ihrem
beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein sich ergebender aktivischer
Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert unter den
immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Ein passivischer Unterschiedsbetrag
wird in der Periode seiner Entstehung ergebniswirksam
in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die aufgedeckten stillen
Reserven und Lasten werden bei der Folgekonsolidierung entsprechend
den korrespondierenden Vermögenswerten und Schulden fortgeführt.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Tochtergesellschaften
werden, wenn notwendig, geändert, um die Konzerneinheitlichkeit zu
gewährleisten.
126
Zur Bilanzierung der Anteile fremder Gesellschafter an den vollkonsolidierten
Tochtergesellschaften und Gesellschaften nach SIC-12 verweisen wir
auf die Ausführungen in Kapitel 2.4.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und
Erträge sowie die zwischen Konzernunternehmen bestehenden Forderungen
und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Auf temporäre Unterschiede
aus der Konsolidierung werden die nach IAS 12 erforderlichen Steuerabgrenzungen
vorgenommen.
Bei der Veräußerung eines Tochterunternehmens wird der darauf
entfallende Betrag des Geschäfts- oder Firmenwertes im Rahmen der
Ermittlung des Abgangserfolges berücksichtigt.
Anteile an Tochterunternehmen, die aufgrund untergeordneter Bedeutung
nicht im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen
werden, sind unter der Position Finanzanlagen (Afs) ausgewiesen.
Der Umfang dieser nicht einbezogenen Tochterunternehmen liegt,
bezogen auf die Bilanzsumme, das Eigenkapital und das Ergebnis,
jeweils in Summe unter einem Prozent.
Assoziierte Unternehmen
Nach der Equity-Methode werden solche Beteiligungen bewertet, bei denen
das Mutterunternehmen einen maßgeblichen Einfluss ausübt. Die in der
Anteilsbesitzliste (siehe Kapitel 12.10) als nicht einbezogene assoziierte
Unternehmen ausgewiesenen Gesellschaften wurden aus Wesentlichkeitsgesichtspunkten
nicht einbezogen. Ein maßgeblicher Einfluss wird bei
einem Anteilsbesitz von 20 bis 50 Prozent vermutet.
Die LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH wurde wegen der Wesentlichkeit
und der eingeschränkten Verfügung über das Sondervermögen des Bodenfonds
sowie durch den maßgeblichen Einfluss des Landwirtschaftsamtes
bei der Besetzung des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung nicht
konsolidiert.
Nach der Equity-Methode sind Anteile an assoziierten Unternehmen mit
ihren Anschaffungskosten in die Konzernbilanz aufzunehmen, die um
Veränderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten
Unternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt sowie Verluste durch
Wertminderungen von einzelnen Anteilen angepasst werden. Verluste
eines assoziierten Unternehmens, die den Anteil des Konzerns an diesem
assoziierten Unternehmen (der jegliche langfristige Investition enthält, die
dem wirtschaftlichen Gehalt nach Teil der Nettoinvestition des Konzerns in
das assoziierte Unternehmen ist) übersteigen, werden nur in dem Ausmaß
erfasst, wie der Konzern rechtliche oder faktische Verpflichtungen eingegangen
ist und Zahlungen an Stelle des assoziierten Unternehmens leistet.
Jeglicher Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs
über den Konzernanteil an den beizulegenden Nettozeitwerten der Vermögenswerte,
Schulden und Eventualschulden des assoziierten Unternehmens
zum Zeitpunkt des Erwerbs ist als Geschäfts- oder Firmenwert zu
erfassen. Der Geschäfts- oder Firmenwert ist Bestandteil des Buchwertes
der Beteiligung und wird als Teil dieser Beteiligung auf das Vorliegen einer

Wertminderung geprüft. Jeglicher Überschuss des Konzernanteils des
beizulegenden Nettozeitwertes der identifizierbaren Vermögenswerte,
Schulden und Eventualschulden über die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs
ist nach erneuter Beurteilung sofort erfolgswirksam zu
erfassen.
Geht ein Konzernunternehmen Geschäftsbeziehungen mit einem
assoziierten Unternehmen ein, sind Gewinne und Verluste im Umfang des
Konzernanteils an den entsprechenden assoziierten Unternehmen
zu eliminieren.
Gemeinschaftsunternehmen – Joint Ventures
Gemeinschaftsunternehmen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie mit
einem oder mehreren konzernfremden Partnerunternehmen gemeinsam
geführt werden können. Die LBBW Immobilien nimmt das Wahlrecht des
IAS 31.38 in Anspruch und bezieht die Gemeinschaftsunternehmen nach
der Equity-Methode ein.
3.2 Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis umfasst neben der LBBW Immobilien GmbH 99
vollkonsolidierte Gesellschaften. At equity bewertet wurden zehn assoziierte
Unternehmen und acht Gemeinschaftsunternehmen.
2009 2008
Anzahl der vollkonsolidierten Unternehmen 99 86
Anzahl der nach der Equity-Methode
bewerteten Beteiligungen 18 21
Summe der Gesellschaften 117 107
Eine vollständige Aufstellung der Konzernunternehmen (einbezogene
sowie auf Grund untergeordneter Bedeutung nicht einbezogene Unternehmen)
ist am Ende des Anhangs in Form der Anteilsbesitzliste beigefügt.
Die folgenden Gesellschaften wurden aufgrund der geänderten
Chancen- und Risikensituation oder der Änderung der Wesentlichkeit
2009 zusätzlich in den Konzernabschluss als Tochterunternehmen
oder Zweckgesellschaften im Sinne von SIC-12 Special Purpose Entities
vollkonsolidiert einbezogen:
- Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH
- VVS II Verwaltungs-GmbH
- VVS III Verwaltungs-GmbH
- VVS II GmbH & Co. KG
- VVS III GmbH & Co. KG
- Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61 - 62 mbH & Co. KG
- Grunewaldstraße 61 - 62 GmbH
- Entwicklungsgesellschaft Uhlandstraße 187 mbH & Co. KG
- Uhlandstraße 187 GmbH
- Bauwerk-Stuttgart GmbH
- Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l.
- Grensstraat LR Development S.P.R.L.
Davon wurden die folgenden vier Gesellschaften 2008 als assoziierte
Unternehmen at equity einbezogen und 2009 in die vollkonsolidierten
Gesellschaften umgegliedert, da der LBBW Immobilien seit 2009 die
Mehrheit der Chancen und Risiken zuzurechnen ist:
- VVS II Verwaltungs-GmbH
- VVS III Verwaltungs-GmbH
- VVS II GmbH & Co. KG
- VVS III GmbH & Co. KG
Darüber hinaus wurde die Beta Real Estate Luxembourg S.à.r.l. als neu gegründetes
Unternehmen erstmals in den Konsolidierungskreis einbezogen.
Die folgenden Gesellschaften wurden 2009 zusätzlich als assoziiertes
Unternehmen nach der Equity-Methode bewertet, da sich im Berichtsjahr
die Beurteilung ihrer Wesentlichkeit im Konzern geändert hat:
- Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG
- JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG
Die Anteile an dem Gemeinschaftsunternehmen F40 GmbH wurden im
Berichtszeitraum verkauft. Der Veräußerungspreis betrug 1EUR.
Im Geschäftsjahr 2009 sind folgende Umfirmierungen vorgenommen
worden:
- Entwicklungsgesellschaft Hauptstraße mbH & Co. KG in
Hauptstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
- Entwicklungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH & Co. KG in
Filderbahnstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG.
4. Fremdwährungsumrechnung
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die Berichtswährung
des Konzernabschlusses ist der Euro.
Geschäfte in Fremdwährungen werden in den Einzelabschlüssen der in
den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften mit den Kursen zum
Zeitpunkt der Geschäftsvorfälle umgerechnet. Nicht-monetäre Posten in
Fremdwährung, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden
mit den Kursen umgerechnet, die zum Zeitpunkt der Bewertung mit dem
beizulegenden Zeitwert Gültigkeit hatten. Zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertete nicht-monetäre Posten werden mit dem Wechselkurs
zum Zeitpunkt der erstmaligen bilanziellen Erfassung umgerechnet.
An jedem Bilanzstichtag werden monetäre Posten in Fremdwährung mit
dem gültigen Mittelkurs umgerechnet. Umrechnungsdifferenzen werden
ergebniswirksam in der Periode erfasst, in der sie auftreten. Der Nettoverlust
aus der Fremdwährungsumrechnung für das Geschäftsjahr wurde in
der Position Sach- und Verwaltungsaufwand in der Höhe von TEUR 1.366
(TEUR 1.797) ausgewiesen.
Der Einzelabschluss jedes Konzernunternehmens wird in der Währung
des primären Wirtschaftsraumes, in dem das Unternehmen tätig ist
(seiner funktionalen Währung) aufgestellt. Für Zwecke der Aufstellung
des Konzernabschlusses sind die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
sowie Erträge und Aufwendungen des Unternehmens in Euro umzurechnen.
Nach der modifizierten Stichtagskursmethode werden Eigenkapital-
127

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
positionen zu historischen Kursen, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
zum Stichtagskurs umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden zum
Durchschnittskurs der Periode umgerechnet. Resultierende Umrechnungsdifferenzen
werden gesondert im Eigenkapital, in der Währungsrücklage,
ausgewiesen.
Fremdwährungsumrechnung von Abschlüssen in Fremdwährung wird bei
der LBBW Immobilien lediglich bei einer Tochtergesellschaft, der Parcul
Banatului S.r.l., angewandt.
Umrechnungsdifferenzen aus Umrechnung der funktionalen Währung
ausländischer Geschäftsbetriebe in die Berichtswährung des Konzerns
sind im Berichtszeitraum mit TEUR 807 (TEUR 631) in der Währungsrücklage
erfasst.
5. Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
5.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen Wohn- und
Gewerbeimmobilien sowie Erbbaurechte, die zur Erzielung langfristiger
Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten
werden und nicht vom Konzern selbst genutzt werden.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich der im Bau
befindlichen Renditeimmobilien werden nach IAS 40 zum Zeitpunkt des
Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten
bilanziert (einschließlich Transaktionskosten und Fremdkapitalkosten).
Die Folgebewertung erfolgt nach IAS 40 zum beizulegenden
Zeitwert (Fair Value). Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem
Bau oder der Herstellung einer Immobilie zugeordnet werden können, um
sie in einen gebrauchsfertigen Zustand zu versetzen, werden als Teil der
Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert.
Nach dem Zeitpunkt der erstmaligen, prospektiven Anwendung von
IAS 23R (1. Januar 2009) fielen keine als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien im Bau unter diese Vorschriften.
Bei der Übertragung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
in den Bestand der Vorräte oder der selbst genutzten Immobilien
entspricht der Fair Value im Zeitpunkt der Nutzungsänderung den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die weitere Bewertung nach
IAS 2 oder IAS 16. Übertragungen in die Investment Properties aufgrund
der Änderung des IAS 40 fielen in zwei Fällen an (vgl. Kapitel 7.1).
Änderungen des Fair Values werden in der Gewinn- und Verlustrechnung
als Nettogewinne/Nettoverluste aus Fair-Value-Anpassung erfasst. Der
Abgang der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird erfasst,
sofern im Fall der Veräußerung respektive Vermietung (Finance-Lease) die
wesentlichen Chancen und Risiken auf den Erwerber übergegangen sind.
Bei der Ermittlung des Fair Values sind die Marktlage und die Marktbedingungen
am Abschlussstichtag zu berücksichtigen. Im besten Fall wird
der Fair Value durch auf einem aktiven Markt notierte, aktuelle Preise
ähnlicher Immobilien bestimmt, die sich am selben Ort und im selben
128
Zustand befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und
anderer, mit den Immobilien zusammenhängender Verträge sind. Wenn
diese Informationen nicht verfügbar sind, werden alternative Bewertungsmethoden,
wie kürzlich erzielte Preise auf weniger aktiven Märkten
oder Discounted Cash-Flow-Prognosen oder das Ertragswertverfahren
angewandt.
Da keine Marktdaten zur Verfügung stehen, wurden die Fair Values der als
Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien durch die LBBW Immobilien
mit Hilfe eines standardisierten Bewertungstools im Discounted-Cash-Flow
(DCF)-Verfahren ermittelt. Nach der DCF-Methode werden künftig erwartete
Zahlungsmittelüberschüsse eines Bewertungsobjekts auf den Bewertungsstichtag
abgezinst.
Als Bewertungsobjekt dient das Objekt als selbstständige, strategische
Geschäftseinheit. Ein Objekt ist bewertungstechnisch ein Gebäude (ein
Dach, eventuell mehrere Hauseingänge). Das Verfahren orientiert sich am
branchenüblichen Standard und unterliegt den folgenden Einflussgrößen:
- Bewirtschaftungseinnahmen
- Bewirtschaftungskosten
- Abbau/Aufbau Instandhaltungsrückstand
- Objektindividueller Diskontierungs-/Kapitalisierungszinssatz
Für die Ermittlung der erwarteten Zahlungsmittelüberschüsse pro
Bewertungsobjekt wird die Bewirtschaftungsperspektive unterstellt.
Für alle 1.675 Wohnimmobilien werden in einem Detailplanungszeitraum
von zehn Jahren die Zahlungsmittelüberschüsse als Saldo aus Einzahlungen
und Auszahlungen im Zusammenhang mit der Objektbewirtschaftung
ermittelt. Für das Ende des Detailplanungszeitraums wird ein Restwert des
Bewertungsobjekts prognostiziert, indem die Zahlungsmittelüberschüsse
des zehnten Jahres als ewige Rente kapitalisiert werden.
Bei Wohnimmobilien werden zur Prognose der künftigen Einnahmen
im Detailplanungszeitraum das Mietpotenzial und -risiko des einzelnen
Bewertungsobjekts sowohl unter finanzwirtschaftlichen und marktbezogenen
Aspekten als auch nach technischen Merkmalen der Ausstattung und
des Erhaltungszustands analysiert. Die Marktmiete wird mit zwei Prozent
pro Jahr dynamisiert. Bei frei finanzierten und nicht marktgerecht vermieteten
Objekten wird im Detailplanungszeitraum eine Annäherung an die
Marktmiete im Rahmen der mietrechtlichen Regelungen bei gleichzeitigem
Abbau des Instandhaltungsrückstands modelliert. Bei Förderobjekten
werden innerhalb der Restriktionen des jeweiligen Förderwegs die Mietentwicklungen
simuliert.
Bei der Bewertung der Wohnimmobilien wurde bereits im Vorjahr berücksichtigt,
dass Baden-Württemberg zum 1. Januar 2009 das Kostenmietrecht
abgeschafft hat. Die Ausgestaltung des Übergangs wurde den Kommunen
per Satzung übertragen. Demnach kann eine Mietentwicklung bis zu
90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Fristen
und Kappungsgrenzen des BGB, umgesetzt werden. Da es als relativ
unwahrscheinlich gilt, dass die Kommunen ihren Handlungsspielraum voll
ausnutzen werden, wurde im Modell unterstellt, dass die Kostenmiete an
die um 20 Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete sukzessive
herangeführt wird.

Die jährliche Erhöhung der Marktmiete wird mit zwei Prozent angenommen.
Aktuell deutet die insbesondere in Ballungsräumen zunehmende Angebotsverknappung
auf eine zukünftig steiler wachsende Mietentwicklung hin.
Eine überdurchschnittliche Mikrolage wird im Wertermittlungsverfahren über
einen Abschlag von 0,2 Prozent auf den Diskontierungszinssatz berücksichtigt.
Sofern Erbbaurechte- oder Nutzungsrechte mit begrenzten Laufzeiten in
die Bewertung eingehen, wurde deren tatsächliche Laufzeit berücksichtigt.
Dabei wurde die Ablösung des Kostenmietrechts in Baden-Württemberg
durch kommunale Satzungen berücksichtigt. Vorteile aus der geförderten
Finanzierung werden nicht im Fair Value des Bewertungsobjekts abgebildet.
Die Ausgaben für Verwaltung werden zu marktüblichen Sätzen normiert.
Leerstands- und Mietausfallkosten werden bei den Wohnimmobilien mit
2,5 Prozent der Sollmiete des Objekts angenommen. Instandhaltungsaufwendungen
werden objektkonkret unter Beachtung von objekttechnischer
Ausstattung und Baualtersklasse nach den normierten Sätzen der II.
Berechnungsverordnung geplant. Bei Wohnimmobilien werden einzelne
privatisierte Wohnungen methodisch insofern abweichend behandelt,
als dort kein Instandhaltungsrückstand erfasst wird.
Die Zahlungsmittelüberschüsse jeder Periode werden unter Anwendung
eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes auf
den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Diskontierungszinssatz für den
Wohnimmobilienbestand basiert auf einem Basiszinssatz in Höhe von
sechs Prozent und wird um objektspezifische Zu- oder Abschläge bereinigt.
In den Zu- und Abschlägen werden sowohl Risiken der aktuellen und
zukünftigen Marktsituation als auch spezifische Objektrisiken aus
Zustand, Mikrolage, Größe sowie Erbbaurechtsverträgen erfasst.
Die Diskontierungssätze für den Wohnimmobilienbestand bewegten
sich 2009 in einer Bandbreite von 4,6 bis 6,9 Prozent (Vorjahr: 2,5 bis
9,8 Prozent), wobei der weit überwiegende Teil (93,61 Prozent) der
Bewertungsobjekte Diskontierungszinssätze zwischen fünf und sechs
Prozent aufweist, 105 Objekte liegen über sechs Prozent, zwei Objekte
liegen unter fünf Prozent.
Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung der ewigen Rente wird aus
dem Diskontierungszinssatz abgeleitet, indem die wesentlichen nach
Ablauf des Planungszeitraums fortbestehenden bewertungsrelevanten
Kriterien, wie zum Beispiel Baujahr, Preisbindung, Förderart, Abschlag
für Mikrolage und Drittverwendungsfähigkeit bei generalvermieteten
Objekten mittels Zu- und Abschlägen erfasst werden.
Zur Plausibilisierung der ermittelten Werte dienen Vergleichswerte der
Maklerverbände und Erfahrungswerte aus eigenen Verkäufen. Darüber
hinaus wurde eine Plausibilisierung der Werte anhand von Wertermittlungen
von CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt a.M., vorgenommen. Erwerbsnebenkosten
des Verkäufers oder Käufers werden im Fair Value berücksichtigt.
Die Bewertung der Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von
160.000 Quadratmeter basiert im Berichtsjahr 2009 auf ermittelten
Werten der Gutachterstelle der Landesbank Baden-Württemberg sowie
weiterer Sachverständiger. Die Bewertung wurde nach dem Ertragswert-
verfahren vorgenommen. 2009 ist die Gesellschaft zu dem Ergebnis
gekommen, dass die auf Basis des Ertragswertverfahrens ermittelten Fair
Values zu zuverlässigeren Informationen in Bezug auf die Vermögens- und
Ertragslage des Konzerns führen.
Ein wesentliches Merkmal des Ertragswertverfahrens ist die getrennte
Bewertung von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits.
Der Ertragswert der Gewerbeimmobilien errechnet sich demnach aus dem
Ertragswert des Gebäudes und dem Bodenwert.
Der Ertragswert des Gebäudes bemisst sich nach dem Jahresrohertrag
abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Verzinsung des Bodenwerts
(sogenannter Liegenschaftszins). Der in der Bewertung unterstellte Liegenschaftszins
liegt zwischen 4,75 und 6,75 Prozent. Durch Multiplikation
mit dem finanzmathematisch ermittelten Vervielfältiger errechnet sich der
Ertragswert des Gebäudes. Der Vervielfältiger ist ein Kapitalisierungsfaktor
(zwischen 12,6 und 17,4) unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes
und der Restnutzungsdauer (zwischen 24 und 58 Jahren) des
Gebäudes. Der Bodenwert richtet sich nach dem marktüblichen Quadratmeterpreis
unter Berücksichtigung der Nutzungsmöglichkeiten. Letztere
werden insbesondere von der zulässigen Nutzungsart (etwa Wohn-,
Geschäfts- oder Mischnutzung), der genehmigungsfähigen Bruttogeschossfläche
sowie weiteren baurechtlichen Gegebenheiten beeinflusst.
Durch detaillierte Analyse der Objektdaten werden die nachhaltig über
die Restnutzungsdauer des Gebäudes erzielbaren Nettomieterlöse und
die entsprechenden Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Betriebs-,
Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) ermittelt.
Hierbei sind sowohl öffentlich rechtliche Gegebenheiten (wie Baurecht)
als auch privatrechtliche Vereinbarungen (Mietverträge) zu berücksichtigen.
Der Liegenschaftszins gibt nach § 11 WertV die durchschnittliche
marktübliche Verzinsung des im Verkehrswert gebundenen Kapitals
wieder und wird in der Praxis regelmäßig aus den vom Gutachterausschuss
veröffentlichten Daten abgeleitet. Er ist durch die Gutachterausschüsse
auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen
entsprechenden Reinerträge zu ermitteln. Die Restnutzungsdauer
wird in Abhängigkeit von der Gebäudeart und -nutzung, vom baulichen
Zustand des Gebäudes sowie unter Berücksichtigung der Instandhaltungsaufwendungen
bestimmt. Die Erbbauzinsen werden im
Planungszeitraum nach den Bestimmungen des einzelnen Erbbaurechtsvertrags
berücksichtigt.
Im Vorjahr erfolgte die Bewertung der Gewerbeimmobilien durch die
LBBW Immobilien in einem Discounted-Cash-Flow-Verfahren, deren
Ergebnisse durch akkreditierte unabhängige Gutachter plausibilisiert
wurden. Dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren lagen folgende
Bewertungsparameter zugrunde:
- Detailplanungszeitraum von zehn Jahren
- Ermittlung des Restwertes am Ende des Detailplanungszeitraums
- Mietdynamisierung zwischen einem Prozent bis 1,75 Prozent
- Diskontierungszinssatz zwischen 4,2 Prozent und 8,2 Prozent
129

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
5.2 Immaterielle Vermögenswerte
Der Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss
erworben wird, ist zum Zeitpunkt der Kontrollerlangung als immaterieller
Vermögenswert zu erfassen. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der
eine unbestimmte Nutzungsdauer hat, wird nicht planmäßig abgeschrieben.
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal
jährlich auf Werthaltigkeit überprüft (Impairment Test). Bestehen Anzeichen
für eine mögliche Wertminderung (wie bei hohen Fair-Value-Minderungen)
findet auch unterjährig eine Überprüfung der Werthaltigkeit statt. Der der
zahlungsmittelgenerierenden Einheit SG Management GmbH zugeordnete
Geschäfts- oder Firmenwert wurde im Geschäftsjahr auf den erzielbaren
Betrag abgeschrieben. Der Wertminderungsverlust wird in der Position
sonstige betriebliche Aufwendungen ausgewiesen. Ein für den Geschäfts-
oder Firmenwert erfasster Wertminderungsaufwand darf in künftigen
Perioden nicht aufgeholt werden.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer
werden bei Zugang mit Anschaffungskosten bewertet und soweit
abnutzbar über die voraussichtliche Nutzungsdauer aufwandswirksam
abgeschrieben. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben,
die direkt dem Erwerb zurechenbar sind.
Bei allen immateriellen Vermögenswerten erfolgt die Abschreibung
linear, wobei grundsätzlich eine Nutzungsdauer von drei Jahren und ein
Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent angenommen werden. Es erfolgt
eine Prüfung auf mögliche Wertminderung, sofern ein Anhaltspunkt
dafür vorliegt, dass der immaterielle Vermögenswert wertgemindert sein
könnte. Die erwartete Nutzungsdauer wird am Ende jedes Geschäftsjahres
überprüft und gegebenenfalls angepasst. Vorgenommene Abschreibungen
werden im Sach- und Verwaltungsaufwand erfolgswirksam erfasst. Sollte
sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der Buchwert
des Vermögenswertes (der Zahlungsmittel generierenden Einheit) auf
die neuerliche Schätzung des erzielbaren Betrages erhöht. Die Erhöhung
des Buchwertes ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte,
wenn für den Vermögenswert (die Zahlungsmittel generierende Einheit)
in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Im Geschäftsjahr ergaben sich keine Wertaufholungen.
Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte sind nicht vorhanden.
5.3 Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt
und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb
zurechenbar sind. Hierzu gehören auch die geschätzten Kosten für den
Abbruch, den Rückbau sowie für die Wiedernutzbarmachung von Flächen.
Die Herstellungskosten umfassen alle dem Herstellungskosten-Prozess
direkt zurechenbaren Kosten sowie Teile der zuordenbaren, fertigungsbezogenen
Gemeinkosten. Nach dem Zeitpunkt der erstmaligen,
prospektiven Anwendung von IAS 23R (1. Januar 2008) fielen keine
Sachanlagen im Bau unter diese Vorschriften.
Bei allen Sachanlagen erfolgt die Abschreibung linear. Dabei werden
Anlagen gleicher Nutzungsdauer in Anlagenklassen zusammengefasst.
130
Die wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden jährlich überprüft und
gegebenenfalls angepasst.
Dabei werden grundsätzlich folgende Nutzungsdauern angenommen:
- Geschäftsbauten -> 50 Jahre
- Maschinen und Anlagen -> 7 bis 12 Jahre
- Kraftfahrzeuge -> 5 bis 6 Jahre
- Betriebs- und Geschäftsausstattung -> 3 bis 13 Jahre
Eine Sachanlage wird ausgebucht, bei Abgang (Verkauf) oder, wenn kein
künftig wirtschaftlicher Nutzen von seiner Nutzung oder aus seinem
Abgang erwartet wird. Der Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung
entspricht der Differenz zwischen dem Erlös und dem Buchwert und ist
in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Periode, in der der Posten
ausgebucht wird, erfolgswirksam zu erfassen.
Die eigengenutzten Gewerbeimmobilien, Betriebs- und Geschäftsausstattung,
einschließlich Finance Lease, sowie Technische Anlagen und
Maschinen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
der kumulierten Abschreibungen und erfassten Wertminderungsaufwendungen
ausgewiesen.
Anlagen im Bau werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
erfasster Wertminderungsaufwendungen bilanziert. Die Anschaffungs-
oder Herstellungskosten enthalten Entgelte für Fremdleistungen.
Die Sachanlagen werden Impairment-Tests unterzogen, wenn entsprechende
Trigger-Events oder Änderungen der Umstände anzeigen, dass
der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Damit wird den Wertminderungen
aufgrund von technischer oder wirtschaftlicher Überalterung
oder Abnutzung sowie aufgrund eines Verfalls der Marktpreise Rechnung
getragen. Ein Wertminderungsverlust wird in der Höhe des den erzielbaren
Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare Betrag ist der
höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes
abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Der Ausweis von
Wertminderungen erfolgt in der Position sonstige betriebliche Aufwendungen.
Es wurden im Geschäftsjahr keine Wertminderungen festgestellt.
Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird
der Buchwert des Vermögenswertes auf die neuerliche Schätzung des
erzielbaren Betrages erhöht. Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei auf
den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert
in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Im Geschäftsjahr ergaben sich keine Wertaufholungen.
5.4 Finanzielle Vermögenswerte
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Finanzanlagen,
Forderungen und sonstige Vermögenswerte, Wertpapiere, Derivate sowie
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Die Klassen der finanziellen Vermögenswerte, die den Bilanzposten
entsprechen, werden in folgende Kategorien unterteilt:
- Darlehen und Forderungen (LaR)
- Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Afs)
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertete
finanzielle Vermögenswerte

Die Klassifizierung ist abhängig von dem jeweils bei Erwerb beabsichtigten
Verwendungszweck. Das Management bestimmt die Klassifizierung der
finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz. Kein Finanzinstrument
war der Kategorie bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen,
das heißt nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder
bestimmbaren Zahlungen und einer festen Laufzeit, zugeordnet.
Der Ansatz und die Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte erfolgt
zum Handelstag, wenn es sich um Finanzanlagen handelt, deren Lieferung
innerhalb des für den betroffenen Markt üblichen Zeitrahmens erfolgt.
Der Erstansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich der Transaktionskosten.
Davon ausgenommen sind finanzielle Vermögenswerte,
die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet kategorisiert
wurden. Hier erfolgt der erstmalige Ansatz zum beizulegenden Zeitwert
ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten. Diese werden zum
Erwerbszeitpunkt unmittelbar erfolgswirksam erfasst.
Darlehen und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte
mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven
Markt notiert sind. Sie entstehen, wenn der Konzern Geld, Güter oder
Dienstleistungen einem Schuldner bereitstellt ohne jegliche Absicht die
Forderungen zu handeln. Sie gehören zu den kurzfristigen Vermögenswerten
mit Ausnahme solcher, die erst zwölf Monate nach Bilanzstichtag
fällig werden. Letztere werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen.
Darlehen und Forderungen werden an den Folgestichtagen zu
den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind in der Regel kurzfristig
(Restlaufzeit unter einem Jahr). Daher entsprechen die fortgeführten
Anschaffungskosten und der beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag
abzüglich Wertminderungen. Ausleihungen und Forderungen werden
in der Bilanz nach Restlaufzeiten gegliedert unter den Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen ausgewiesen.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht derivative
finanzielle Vermögenswerte, die entweder dieser Kategorie zugeordnet
wurden oder zu keiner der anderen dargestellten Kategorien gehören.
Sie umfassen Wertpapiere und Beteiligungen und sind den langfristigen
Vermögenswerten zugeordnet, sofern das Management nicht die Absicht
hat, sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag zu veräußern.
Marktübliche Käufe und Verkäufe von Wertpapieren werden zum Handelstag
angesetzt, dem Tag, an dem sich der Konzern zum Kauf oder Verkauf
des Vermögenswertes verpflichtet. Die Folgebewertung erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert.
Die beizulegenden Zeitwerte notierter Anteile bemessen sich nach dem
aktuellen Angebotspreis. Wertpapiere, für die auf einem aktiven Markt
kein notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht
verlässlich ermittelt werden kann, werden aus Wesentlichkeitsgründen mit
den Anschaffungskosten unter Abzug von Wertminderungen bewertet.
Wenn für Wertpapiere kein aktiver Markt besteht oder es sich um nicht
notierte Vermögenswerte handelt, werden die beizulegenden Zeitwerte
durch die Depotbank oder den Vermögensverwalter mittels geeigneter
Bewertungsmethoden ermittelt und der LBBW Immobilien zur Verfügung
gestellt. Die Bewertungsmethoden umfassen Bezugnahmen auf kürzlich
stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern
sowie die Verwendung aktueller Marktpreise anderer Vermögenswerte,
die im Wesentlichen dem betrachteten Vermögenswert ähnlich sind.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Wertpapiere basieren auf
Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf aktiven Märkten für identische
Vermögenswerte abgeleitete Preise handelt. Es sind vielmehr indirekt
ableitbare Preise (Stufe 2 nach IFRS 7.27A), die für die Bewertung zugrunde
gelegt werden. Änderungen der beizulegenden Zeitwerte werden
erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst. Werden Wertpapiere, die als zur
Veräußerung verfügbar klassifiziert wurden, verkauft oder liegen objektive
Hinweise für eine Wertminderung vor, so werden die zuvor im Eigenkapital
erfassten kumulierten Wertänderungen des beizulegenden Zeitwerts
erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als Gewinne/Verluste
aus Wertpapieren unter den Finanzerträgen oder -aufwendungen erfasst.
Dividenden auf zur Veräußerung verfügbare Eigenkapitalinstrumente
werden erfolgswirksam im Posten Beteiligungserträge erfasst.
Die beizulegenden Zeitwerte von Eigenkapitalinstrumenten bemessen sich
anhand eines allgemein anerkannten Discounted-Cash-Flow-Verfahrens,
das auf Annahmen beruht, die sich weder auf beobachtbare aktuelle
Markttransaktionen mit demselben Instrument noch auf verfügbare,
beobachtbare Marktdaten stützen (Stufe 3 nach IFRS 7.27A).
Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein wesentlicher oder
andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die Anschaffungskosten
als Indikator für eine Wertminderung gesehen. Der kumulierte
Verlust – gemessen als Differenz zwischen den Anschaffungskosten und
dem aktuellen beizulegenden Zeitwert, abzüglich davor erfasster Wertminderungsverluste
– wird aus dem Eigenkapital ausgebucht und in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Einmal in der Gewinn- und Verlustrechnung
erfasste Wertminderungsverluste von Eigenkapitalinstrumenten
werden nicht ergebniswirksam rückgängig gemacht.
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Vermögenswerte umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Andere finanzielle Vermögenswerte, die zu Handelszwecken
gehalten werden (held for trading) oder dieser Kategorie gesondert
zugeordnet wurden (Designierung), bestehen nicht.
Entsprechend ihrer Finanzpolitik hält oder begibt die LBBW Immobilien
keine derivativen Finanzinstrumente zu Handelszwecken, sondern setzt
derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und Zinsoptionen
(Caps) lediglich zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken sowie zur
Zinskostenoptimierung von bestehenden Finanzierungen im operativen
Immobiliengeschäft ein.
Derivative Finanzinstrumente werden am Tag des Vertragsabschlusses
(Handelstag) erfasst und bei Einbuchung sowie in der Folge mit ihrem
beizulegenden Zeitwert (Marktwert) bewertet und je nach Vorliegen
eines positiven oder negativen Marktwertes entsprechend aktiviert oder
passiviert. Transaktionskosten werden zum Erwerbszeitpunkt unmittelbar
erfolgswirksam erfasst.
131

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Erworbene Zinsoptionen werden erstmalig in Höhe der gezahlten Optionsprämie
und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwert aktiviert. Die
Bewertung erfolgt auf Grundlage einer „mark-to-market“-Betrachtung, die
von der LBBW und anderen Kreditinstituten erhoben und zur Verfügung
gestellt wird. Der Marktwert von Zinsswaps bestimmt sich durch Abzinsung
der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des
Kontrakts auf Basis aktueller Marktzinsen oder Zinsstrukturkurven. Der
Marktwert der Zinsoptionen wird mithilfe gängiger Optionspreismodelle
berechnet. Die Ausbuchung der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewerteten finanziellen Vermögenswerte erfolgt, wenn die vertraglich
festgelegten Rechte auf Zahlungsmittelzuflüsse aus dem Vermögenswert
auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Derivate (positiv sowie
negativ) basiert auf Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf aktiven
Märkten für identische Vermögenswerte abgeleitete Preise handelt.
Es sind vielmehr indirekt ableitbare Preise (Stufe 2 nach IFRS 7.27A), die
für die Bewertung zugrunde gelegt werden. Die in der Berichtsperiode
erfassten Gewinne und Verluste sind in den Positionen Finanzerträge
und -aufwendungen enthalten.
Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen
Rechte auf die Zahlungsströme aus einem finanziellen Vermögenswert
auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert sowie im Wesentlichen
alle mit dem Eigentum des Vermögenswerts verbundenen Risiken und
Chancen auf einen Dritten übertragen werden.
5.5 Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten
Finanzielle Vermögenswerte, mit Ausnahme der erfolgswirksam zu beizulegenden
Zeitwerten bewerteten finanziellen Vermögenswerte, werden
zu jedem Bilanzstichtag auf das Vorhandensein von Indikatoren für eine
Wertminderung untersucht. Finanzielle Vermögenswerte werden als
wertgemindert betrachtet, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse,
die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eintraten, ein
objektiver Hinweis dafür vorliegt, dass sich die erwarteten zukünftigen
Zahlungsströme der Finanzanlage negativ verändert haben.
Sofern auslösende Ereignisse (Trigger Events) bestehen, so dass die
fälligen Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind, werden
diese mit dem niedrigeren realisierbaren Betrag angesetzt. Dieses Ereignis
kann die Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit eines Debitors sein.
Für nicht einzelwertberichtigte Forderungen werden pauschalierte Wertberichtigungen
gebildet. Wesentliches Kriterium ist hierbei die Altersstruktur
und – im Mietwohnungsbereich –, ob es sich um ein laufendes oder
gekündigtes Mietverhältnis handelt.
Der Betrag der Wertminderung wird erfolgswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung als betriebliche Aufwendung erfasst. Sofern eine Forderung
uneinbringlich geworden ist, wird sie gegen das Wertminderungskonto
für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgebucht.
Nachträgliche Zahlungseingänge auf vormals ausgebuchte Beträge werden
erfolgswirksam in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
132
Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen
und sonstige Ausleihungen) werden, wenn entsprechende Trigger
Events wie erhebliche finanzielle Schwierigkeiten des Emittenten oder
des Schuldners vorliegen, auf Wertminderungsbedarf geprüft und auf
Abschreibungsbedarf untersucht. Anteile an assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen, die in den Konzernabschluss einbezogen
sind, werden nach der Equity-Methode bilanziert.
Verringert sich die Höhe der Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts
in einer der folgenden Berichtsperioden und kann diese
Verringerung objektiv auf ein nach der Erfassung der Wertminderung
aufgetretenes Ereignis zurückgeführt werden, wird die vormals erfasste
Wertminderung über die Gewinn- und Verlustrechnung rückgängig
gemacht. Dabei wird jedoch auf keinen höheren Wert zugeschrieben als
den, der sich als fortgeführte Anschaffungskosten ergeben hätte, wenn
keine Wertminderung erfasst worden wäre.
5.6 Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist nach IAS 11 als ein Vertrag über die kundenspezifische
Fertigung eines Vermögenswertes definiert.
Der Konzern weist Fertigungsaufträge im Rahmen der Generalübernahmen
und unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betreuungs- und
Sanierungsleistungen mit pauschaler Honorarvereinbarung aus.
Der Konzern weist nach IAS 11 alle laufenden Fertigungsaufträge mit
aktivischem Saldo gegenüber Kunden, bei denen die angefallenen Kosten
zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste)
die Summe der erhaltenen Anzahlungen übersteigen, als Forderungen aus
langfristigen Fertigungsaufträgen aus.
Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrages verlässlich zu schätzen und ist
es wahrscheinlich, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die Auftragserlöse
über die Dauer des Auftrages erfasst. Die Erlösrealisierung bei
Generalübernahmen erfolgt nach Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag
(percentage of completion method) als Teil der entstandenen Auftragskosten
für die geleistete Arbeit im Verhältnis zu den erwarteten Auftragskosten.
Die Erlösrealisierung bei den unfertigen Leistungen aus noch nicht
abgerechneten Betreuungs- und Sanierungsleistungen mit pauschaler
Honorarvereinbarung erfolgt auf der Basis der bisher erbrachten Leistungen
im Verhältnis zur vereinbarten Gesamtleistung. Veränderungen in der
vertraglichen Arbeit, den Ansprüchen und den Leistungsprämien sind in
dem Ausmaß enthalten, in dem sie mit dem Kunden vereinbart wurden.
Sofern das Ergebnis aus einem Fertigungsauftrag nicht verlässlich ermittelt
werden kann, werden die Auftragserlöse nur in dem Maße erfasst, in dem
die angefallenen Auftragskosten wahrscheinlich erstattungsfähig sind.
Auftragskosten werden in der Periode, in der sie entstehen, als Aufwand
erfasst.
Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die gesamten
Auftragserlöse übersteigen werden, wird der erwartete Verlust sofort als
Aufwand erfasst. Der Konzern weist alle laufenden Fertigungsaufträge mit
aktivischem Saldo gegenüber Kunden, bei denen die angefallenen Kosten

zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste)
die Summe der Teilrechnungen übersteigen, als Vermögenswert aus.
Teilrechnungen, die von Kunden noch nicht bezahlt wurden, werden unter
den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.
Laufende Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden,
bei denen die Summe der Teilrechnungen die angefallenen Kosten
zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste)
übersteigt, werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
5.7 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unter den Vorräten werden diejenigen als kurzfristig bilanzierte Vermögenswerte
ausgewiesen, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit gehalten werden.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit und ohne Bauten werden mit
dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten der
bezogenen Lieferungen und Leistungen und Nettoveräußerungserlösen
angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren
Erwerbs- und Bereitstellungskosten. Die Herstellungskosten umfassen
alle direkt zurechenbaren Kosten sowie Fertigungs- und Materialgemeinkosten.
Der Nettoveräußerungserlös ist der geschätzte Veräußerungserlös
abzüglich der geschätzten Kosten für die Fertigstellung und der bis zum
Verkauf anfallenden Kosten. Bei den Bauvorbereitungskosten handelt es
sich um Aufwendungen für geplante Baumaßnahmen, bei denen der technische
Baubeginn bis zum Ende des Geschäftsjahres noch nicht erfolgt ist.
Die Bewertung erfolgt mit den bis zum Bilanzstichtag angefallenen, den
geplanten Baumaßnahmen zurechenbaren Herstellungskosten.
Bei der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit
unfertigen Bauten und den unfertigen Erschließungsmaßnahmen mit
eigenem Risiko werden die erwarteten Verkaufserlöse den geschätzten
Baukosten, Vorhaltezinsen und Vertriebskosten gegenübergestellt.
Wenn die geplanten Verkaufserlöse die ermittelten Kosten nicht decken,
wird eine Abwertung vorgenommen. Bei der Bewertung von Grundstücken
mit fertigen Bauten werden den geplanten Verkaufserlösen die anteiligen
Baukosten und der geschätzte Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand
sowie Vertriebskosten gegenübergestellt. Die geplanten Verkaufserlöse
werden gem. IAS 2.33 jedes Quartal neu ermittelt und den Anschaffungs-
und Herstellungskosten gegenübergestellt. Sollten sich Trigger Events
ereignen, die zu einer Abweichung der errechneten Verkaufserlöse führen
(wie eine Erhöhung der geplanten Baukosten) werden neue Überprüfungen
und Wertberichtigungen vorgenommen. Sollten Trigger Events, die
früher zu einer Wertminderung geführt haben, nicht länger bestehen
oder wenn es aufgrund geänderter wirtschaftlicher Gegebenheiten einen
substanziellen Hinweis auf eine Erhöhung der Verkaufserlöse gibt, wird
die Wertminderung berichtigt. Im Rahmen der Neuermittlung der Nettoveräußerungswerte
werden verschiedene Szenarien in Form einer
Sensitivitätsanalyse dargestellt, um Auswirkungen verschiedener Variablen
(wie Erhöhung von Verkaufserlösen oder Erhöhung der noch anfallenden
Kosten) auf den Wertberichtigungsbedarf zu analysieren.
Im Geschäftsjahr wurden zusätzlich Plausibilisierungen anhand von
externen Wertermittlungen vorgenommen.
Die Bewertung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne
Bauten ergibt sich in der Regel aus der Gegenüberstellung des Buchwertes
und des sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebenden Wertes. Übersteigt
der Buchwert den aus der Bodenrichtwertkarte ermittelten Wert, wird
abgewertet.
Bei Projektentwicklungen, deren Laufzeit erfahrungsgemäß mindestens
zwei Jahre beträgt, werden die angefallenen Fremdkapitalkosten, die
dem Grundstückserwerb oder der Bauerstellung im Herstellungszeitraum
gemäß IAS 23 zugerechnet werden können, aktiviert. Für die gewerbliche
Projektentwicklung werden direkt zuordenbare Darlehen aufgenommen,
deren Zinssatz direkt für die Aktivierung unterlegt werden kann. Um als
aktivierungsfähig zu gelten, müssen die Ausgaben für den Vermögenswert
tatsächlich anfallen, den Fremdkapitalkosten muss ein tatsächlicher
Liquiditätsabfluss zugrunde liegen und die erforderlichen Arbeiten, um
den Vermögenswert für seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf
herzurichten, müssen bereits begonnen haben.
5.8 Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird
Im Konzernabschluss werden langfristige Vermögenswerte sowie Gruppen
von Vermögenswerten entsprechend IFRS 5 als Verkaufsobjekte gesondert
ausgewiesen, sofern ein Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahrscheinlich
ist. Im vorliegenden Konzernabschluss der LBBW Immobilien
handelt es sich um die zur Veräußerung vorgesehenen vollkonsolidierten
Beteiligungen an der Château de Beggen S.A., der Blauenberg S.A., der
Parc Helfent S.A. sowie der at equity einbezogenen Ronndriesch 123 S.A..
Bei den vollkonsolidierten Gesellschaften handelt es sich jeweils um eine
einzelne zahlungsmittelgenerierende Einheit, die at equity bewertete
Gesellschaft ist als langfristiger zur Veräußerung gehaltener Vermögenswert
einzustufen.
Bei allen vier Gesellschaften handelt es sich um Projektgesellschaften des
Segments Development, in denen diverse gewerbliche oder wohnwirtschaftliche
Projekte im Raum Luxemburg abgebildet sind. Die als zur
Veräußerung gehalten klassifizierten Vermögenswerte betreffen im
Wesentlichen Anteile an at equity bewerteten Unternehmen (Ronndriesch
123 S.A.) sowie zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Bauvorbereitungskosten.
Die als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Verbindlichkeiten
betreffen im Wesentlichen Finanzverbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten. Hinsichtlich einer Aufstellung der Bilanzposten verweisen
wir auf Kapitel 8.8 der vorliegenden Anhangsangaben.
Als Folge eines Strategiewechsels ist vorgesehen, die Projektgesellschaften
im Rahmen eines Share Deals im Laufe des ersten Halbjahres 2010 zu
veräußern.
Die Bewertung der Vermögenswerte in der Veräußerungsgruppe richtet
sich zunächst nach den einschlägigen Standards. Die Bewertung erfolgte
unter Beachtung von IFRS 5.4 in Verbindung mit IFRS 5.5.
Die gemäß IFRS 5 zu erfolgende Bewertung hat zu keinem Gewinn oder
Verlust geführt, so dass ein gesonderter Ergebnisausweis entfällt.
133

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
5.9 Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen kurz- und
langfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sowie derivative
Finanzinstrumente mit negativen Marktwerten.
Die Klassen der Verbindlichkeiten entsprechen den Bilanzposten,
die in folgende Kategorien unterteilt werden:
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertete
finanzielle Verbindlichkeiten (siehe auch Kapitel 5.4)
- Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (FLAC)
Die Klassifizierung ist abhängig von der Art der Verbindlichkeit.
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Sie werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert (Marktwert)
angesetzt. Marktwertänderungen werden erfolgswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Als Fremdkapital auszuweisende
Anteile von KG-Minderheitsgesellschaftern sind mit dem beizulegenden
Zeitwert des Anspruchs auf Rückzahlung des Kommanditkapitals bewertet.
Wertveränderungen werden innerhalb des Finanzergebnisses unter der
Position Zinserträge/Zinsaufwendungen erfasst.
Unter die Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten fallen alle
anderen Verbindlichkeiten. Diese umfassen die kurz- und langfristigen
Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten. Sie werden in der Bilanz
entsprechend ihrer Restlaufzeit gegliedert.
Die Finanzverbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit
ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten
Anschaffungskosten, wobei bei Darlehensverbindlichkeiten jede Differenz
zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag über die
Laufzeit des Darlehensvertrages unter Anwendung der zinsproportionalen
Methode erfolgswirksam erfasst wird.
Die Ermittlung der Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten wird anhand diskontierter Mittelabflüsse auf Basis der
Zinsstrukturkurve vom 31. Dezember 2009 vorgenommen. Diese
Vorgehensweise erfolgt in Übereinstimmung mit allgemein anerkannten
Bewertungsmodellen basierend auf Discounted-Cash-Flow-Analysen
(Stufe 2 nach IFRS 7.27A).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten
sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter einem Jahr)
und unverzinslich. Sie werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit ihrem
beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Dabei entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten und der
beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag oder dem Rückzahlungsbetrag
der Verbindlichkeiten.
134
5.10 Langfristige Versorgungsleistungen
Pensionsrückstellungen
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem in IAS 19
vorgeschriebenen versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren
(Projected-Unit-Credit-Method) für leistungsorientierte Altersversorgungspläne
durch externe Versicherungsmathematiker.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden im Jahr ihres
Entstehens ergebnisneutral mit dem Eigenkapital verrechnet. Die Rückstellung
entspricht damit der tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen
Bilanzstichtag.
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften
und aus laufenden Leistungen an berechtigte aktive und ehemalige
Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebene gebildet und stellen langfristige
Schulden dar. Die betriebliche Altersversorgung beruht auf leistungsorientierten
Versorgungszusagen, bei denen im Wesentlichen die jeweilige
Dauer der Unternehmenszugehörigkeit und die versorgungsrelevanten
Bezüge maßgeblich sind. Die Höhe der Pensionsverpflichtungen hängt
zudem von langfristigen Trendannahmen wie Gehalts- und Rententrend
oder Sterblichkeit ab. Diese versicherungsmathematischen Risiken werden
im Wesentlichen vom Unternehmen getragen.
Bei den zum Konsolidierungskreis gehörenden Gesellschaften basiert die
Grund- und Zusatzversorgung auf verschiedenen Rechtsgrundlagen:
- Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft gGmbH:
Betriebsvereinbarung zwischen ESG und ihrem Betriebsrat
- Bahnhofplatzgesellschaften:
Ordnung für die Zusatzversorgung der Angestellten und Arbeiter der
Stadt Stuttgart (Zusatzversorgungsordnung)
Bei diesen leistungsorientierten Versorgungsplänen handelt es sich um
Endgehaltspläne. Hierbei orientiert sich die Versorgung, im Gegensatz
zu Karrieredurchschnittsplänen, prozentual am zuletzt, vor Eintritt in
den Ruhestand, gezahlten Gehalt. Die Zusatzversorgung umfasst dabei
die Kategorien des Zusatzruhegeldes, der Hinterbliebenenzusatzversorgung
und der Abfindung.
- Übrige zum Konsolidierungskreis gehörenden Gesellschaften:
Besoldungsrecht für Versorgungsempfänger des Landes
Baden-Württemberg
Die Mittelaufbringung erfolgt ausschließlich durch die jeweilige
Gesellschaft.
Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer
Im Konzern der LBBW Immobilien bestehen sowohl arbeitgeber- als
auch arbeitnehmerfinanzierte Altersversorgungssysteme. Abhängig vom
jeweiligen Arbeitgeber besteht eine Versicherung über die VBL (Versorgungsanstalt
des Bundes und der Länder) oder die VBLU (Versorgungsverband
bundes- und landesgeförderter Unternehmen e. V.).

a) Altersvorsorge in der VBL
Die VBL ist ein umlagefinanziertes Versorgungssystem. Die Versorgungsansprüche
ergeben sich aus einem Versorgungspunktemodell.
Die jährlichen Versorgungspunkte werden aus dem Verhältnis zwischen
dem individuellen zusatzversorgungspflichtigen Jahresentgelt und einem
versicherungsmathematisch festgelegten Referenzentgelt unter Berücksichtigung
eines Altersfaktors ermittelt. Bei Eintritt des Versicherungsfalles
wird die Summe der Versorgungspunkte wie im Vorjahr mit einem Messbetrag
von 0,4 Prozent des monatlichen Referenzentgelts multipliziert.
Insoweit ermitteln sich die Ansprüche nach einer ähnlichen Systematik wie
in der gesetzlichen Rentenversicherung.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Die VBLU ist eine Direktversicherung. Es besteht ein Gruppenversicherungsvertrag
zwischen ihr und einem Versicherungskonsortium, im vorliegenden
Fall mit der Allianz Lebensversicherungs-AG.
Die Beiträge zählen, entsprechend der VBL, zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung
der Pauschalversteuerungsmöglichkeit abgerechnet.
Die Erhöhung der Rente wird einmal jährlich durch die VBLU mitgeteilt.
Die Leistungen an Arbeitnehmer stellen laufenden Aufwand dar.
Die Umlageverpflichtung endet, sobald ein Arbeitnehmer ausscheidet.
5.11 Sonstige Rückstellungen
Rückstellungen stellen Schulden dar, die bezüglich ihrer Höhe oder ihrer
Fälligkeit ungewiss sind. Die Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und
übrige Verpflichtungen werden gebildet, wenn der Konzern gegenwärtig
eine rechtliche oder faktische Außenverpflichtung hat und es wahrscheinlich
ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem Nutzenabfluss
führen wird und die Höhe der Rückstellung verlässlich bestimmbar ist.
Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt nach IAS 37 sowie
nach IAS 19 mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfanges.
Dieser Betrag ist für Einzelrisiken der jeweils wahrscheinlichste Wert.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit
einem risiko- und fristadäquaten Zinssatz abgezinst.
5.12 Leasing
Leasingverhältnisse, bei denen ein wesentlicher Anteil des Nutzens und
der Risiken aus dem Eigentum am Leasingobjekt beim Leasinggeber verbleibt,
werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Unter einem
Operate-Leasing erhaltene Zahlungen werden linear über die Dauer des
Leasingverhältnisses in der Position Bewirtschaftungsergebnis erfasst.
Die geleisteten Zahlungen werden im Sach- und Verwaltungsaufwand
ausgewiesen.
Leasingverträge, bei denen der Leasingnehmer die wesentlichen Risiken
und den Nutzen aus dem Leasingobjekt trägt, werden als Finanzierungsleasing
(Finance-Leasing) klassifiziert. Vermögenswerte aus Finanzierungsleasing,
bei denen der Konzern Leasingnehmer ist, werden zu Beginn des
Leasingverhältnisses mit dem beizulegenden Zeitwert des Leasingobjekts
oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen aktiviert. Jede
Leasingrate wird in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufgeteilt, so dass
die Leasingverbindlichkeit konstant verzinst wird. Die Leasingverbindlichkeit
wird unter den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Der Zinsanteil
der Leasingrate wird im Finanzaufwand erfasst. Das unter einem Finanzierungsleasing
gehaltene Sachanlagevermögen wird über die wirtschaftliche
Nutzungsdauer des Vermögenswertes oder die kürzere Laufzeit des
Leasingverhältnisses abgeschrieben.
Wenn Vermögenswerte in einem Finanzierungsleasing vermietet werden,
wird der Barwert der Mindestleasingzahlungen als Leasingforderung angesetzt
und der Leasinggegenstand als Abgang erfasst. Der Unterschiedsbetrag
zwischen Bruttoforderung und Barwert der Forderung wird über
die Laufzeit des Leasingvertrags im Finanzergebnis erfasst. Zinserträge
werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses anhand der Annuitätenmethode
erfasst, aus der sich eine konstante jährliche Rendite ableitet.
Buchgewinne als Differenz zwischen dem Barwert der Mindestleasingzahlungen
und den Restbuchwerten der Leasingobjekte werden erfolgswirksam
in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst, wenn es sich bei
den abgeschlossenen Leasingverträgen um Hersteller- oder Händlerleasing
handelt.
Zu weiteren Ausführungen verweisen wir an dieser Stelle auf Kapitel 10.
5.13 Ertragsrealisierung
Die Umsatzerlöse der LBBW Immobilien umfassen:
- Erlöse aus der Bewirtschaftung
(Mieterlöse, Erlösschmälerung, Erlöse aus Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten, sonstige Erträge)
- Erlöse aus der Veräußerung
(Anlagenverkauf; Abgang von Grundstücken und Erbbaurechten;
Verkauf unbebauter Grundstücke, Projektentwicklung und
Immobilienhandel; Erlöse aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen,
Bauleistungen (GÜ) und aktivierte Eigenleistungen)
- Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen
(Baubetreuung, Wohnungsverwaltung für Dritte, Erträge aus
Geschäftsbesorgung, Projektbegleitung, Automatenprovision,
weiterbelastete Regiekosten, Beratungshonorare, Provisionen aus
Versicherungsvermittlung)
Die Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und
anderen Immobilienbeständen werden realisiert, wenn die Vergütung
verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen
Forderungen wahrscheinlich ist.
135

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Erträge aus Veräußerungsgeschäften werden realisiert, wenn die
folgenden Kriterien erfüllt sind:
- Alle maßgeblichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum
verbunden sind, wurden auf den Käufer übertragen
- Dem Konzern verbleiben über die verkauften Güter keine
Einflussnahmemöglichkeit und keine tatsächliche Verfügungsmacht
- Die Höhe der Erlöse kann verlässlich bestimmt werden
- Dem Unternehmen wird mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der
wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen
- Die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch
anfallenden Kosten können verlässlich bestimmt werden.
Umsatzerlöse aus Dienstleistungs-Projekten, die unter IAS 11 fallen,
werden nach der Percentage-of-Completion-Methode, nach Maßgabe
des Fertigstellungsgrades des Geschäfts am Bilanzstichtag, erfasst.
Alle anderen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen werden nach dem
Realisationsprinzip erfasst.
5.14 Ertragsteuern
Die Bilanzierung und Bewertung von Ertragsteuern erfolgt gemäß IAS 12.
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen oder -ansprüche werden mit den
aktuellen Steuersätzen berechnet und mit dem erwarteten Zahlungs- oder
Erstattungsbetrag angesetzt.
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre
Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden temporären
Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und
Steuerwerte von Vermögenswerten und Schulden (bereinigt um permanente
Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen
Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem die Besteuerung des Sachverhalts
erfolgen wird. Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen
werden auf Grundlage des Steuersatzes berechnet, der für den Zeitpunkt
ihrer Auflösung zu erwarten ist. Für temporäre Differenzen, die bei ihrer
Auflösung zu Steuerbelastungen führen, werden passive latente Steuern
angesetzt. Sind bei Auflösung von temporären Differenzen Steuerentlastungen
zu erwarten und ist deren Nutzung wahrscheinlich, erfolgt der
Ansatz aktiver latenter Steuern. Für steuerliche Verlustvorträge werden
aktive latente Steuern nur angesetzt, wenn deren zukünftige Nutzbarkeit
wahrscheinlich ist. Ausnahmen für die Bildung von latenten Steuern nach
IFRS sind permanente Differenzen, nicht ausgeschüttete Gewinne einzelner
Konzerngesellschaften, der Goodwill aus der Kapitalkonsolidierung
sowie Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und
Verpflichtungen. Latente Steuern auf erfolgsneutral entstandenen temporären
Differenzen werden ebenfalls erfolgsneutral in der Neubewertungsrücklage
erfasst. Eine Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern
wird gemäß IAS 12.74 vorgenommen.
136
6. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung
6.1 Bewirtschaftungsergebnis
Das Bewirtschaftungsergebnis ist in die Bereiche als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien und andere Immobilienbestände aufgeteilt.
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)
Die Umsatzerlöse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten
Mieterlöse, Erlösschmälerungen, Erlöse aus der Abrechnung von
Heiz- und Betriebskosten und sonstige Erträge aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungs-/Modernisierungskosten
und Erbbauzinsaufwand. In der Position Aufwendungen
für Rückstellungen und Wertberichtigungen der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien wird der Aufwand für Wertberichtigungen auf
Forderungen erfasst.
2009 2008
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 81.420 83.253
Umsatzerlöse 127.605 125.039
Mieterlöse 128.705 128.941
Erlösschmälerungen -5.523 -6.580
Erlöse Abrechnung Heiz- und Betriebskosten 2.277 1.213
Sonstige Erträge 2.146 1.465
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew.-Erlösen -46.185 -41.787
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -1.490 -3.552
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -1.886 -1.714
Instandhaltungskosten -38.360 -31.139
Erbbauzinsen -1.169 -1.679
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtungen -3.280 -3.702
b) Andere Immobilienbestände
Die Umsatzerlöse der anderen Immobilienbestände bestehen aus Mieterlösen,
Erlösschmälerungen, Erlösen aus der Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten und aus sonstigen Erträgen anderer Immobilienbestände.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungskosten. Die Aufwendungen
für Rückstellungen und Wertberichtigungen resultieren aus
der Bewertung von Mietforderungen TEUR 371 (TEUR 28).

2009 2008
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus anderen
Immobilienbeständen 11.579 22.341
Umsatzerlöse 21.390 29.178
Mieterlöse 25.479 31.442
Erlösschmälerungen -1.405 -2.299
Erlöse Abrechnung Heiz- und Betriebskosten -2.743 35
Sonstige Erträge 59 0
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew.-Erlösen -9.811 -6.837
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -6.759 -5.056
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -1.097 -624
Instandhaltungskosten -1.584 -1.130
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtungen -371 -28
6.2 Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien (Investment Properties) zum Fair Value
Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum Fair Value besteht aus dem Nettoergebnis aus Fair-Value-
Anpassungen.
2009 2008
TEUR TEUR
Nettoergebnis aus Fair-Value-Anpassung von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -25.695 153.037
davon Wohngebäude -609 140.142
davon Gewerbebauten -25.086 12.896
6.3 Veräußerungsergebnis
Das Veräußerungsergebnis ist in das Ergebnis aus dem Verkauf der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und aus zum Verkauf bestimmten
Grundstücken und anderen Vorräten aufgeteilt.
2009 2008
TEUR TEUR
Veräußerungsergebnis 11.747 33.435
a) Aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
Umsatzerlöse aus zur Finanzinvestition
6.950 8.276
gehaltenen Immobilien
Aufwendungen zur Veräußerung von
44.524 54.678
zur Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
b) Aus zum Verkauf bestimmter
-37.574 -46.402
Grundstücke und anderer Vorräte
Umsatzerlöse aus zum Verkauf
4.797 25.159
bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte
Aufwendungen zur Erzielung von
175.835 506.558
Veräußerungsergebnissen -171.038 -481.399
a) Veräußerungsergebnis aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien beziehen sich auf die Verkaufserlöse aus dem Abgang von
Wohn- und Geschäftsbauten sowie aus dem Abgang von Erbbaurechten.
Die Aufwendungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien setzen sich zusammen aus den Buchwerten und aus den
Verkaufskosten aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien.
b) Aus zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von zum Verkauf bestimmter Grundstücke
und anderer Vorräte setzen sich zusammen aus den Erlösen aus
dem Verkauf unbebauter Grundstücke, den Erlösen aus dem Verkauf von
Grundstücken mit Bauten, den Erlösen aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen
und Erlösen aus Bauleistungen (GÜ).
Die Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungserlösen enthalten
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten unbebauter Grundstücke,
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten der Grundstücke mit
Bauten.
137

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
6.4 Dienstleistungsergebnis
Das Dienstleistungsergebnis ist unterteilt in Umsatzerlöse aus
Dienstleistungen und in betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von
Dienstleistungserlösen.
2009 2008
TEUR TEUR
Dienstleistungsergebnis 42.399 22.488
Umsatzerlöse 48.120 29.559
aus Baubetreuung 21.068 19.395
aus Wohnungsverwaltung für Dritte 8.837 3.997
aus Geschäftsbesorgung 16.314 3.720
aus Automatenprovision 21 48
aus an Eigentümer weiterbelasteten
Regiekosten 388 407
aus Beratungshonoraren 1.012 1.421
aus Provisionen aus
Versicherungsvermittlung 481 571
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Dienstleistungsergebnissen -5.721 -7.071
a) Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen enthalten die Baubetreuung, die
Wohnungsverwaltung für Dritte, die Geschäftsbesorgung, die Beratung
und sonstige Leistungen. Die Steigerung der Dienstleistungserlöse ist auf
die erstmalige Einbeziehung der Gewinn- und Verlustrechnung der BW-
Immobilien GmbH zurückzuführen.
b) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
setzen sich zusammen aus den Aufwendungen aus der Baubetreuung
und den Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen von
Dienstleistungen.
138
6.5 Sonstiges betriebliches Ergebnis
Das sonstige betriebliche Ergebnis besteht aus den sonstigen
betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen.
2009 2008
TEUR TEUR
Sonstiges betriebliches Ergebnis 17.674 4.123
Sonstige betriebliche Erträge 324.493 16.746
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 5.534 4.934
Erträge aus nicht in Anspruch
genommenen Verpflichtungen 2.763 7.174
Sonstige Erträge Vorjahre 9.254 2.390
Erträge aus Verlustübernahme 298.793
Sonstige übrige Erträge 3.738 6.659
Sonstige betriebliche Aufwendungen -306.819 -12.624
Sonstige übrige Aufwendungen -15.752 -10.040
Abschreibungen auf Firmen-/Geschäftswert
Wertminderung von Vorräten aus
-2.781
Development-Projekten -288.286 -2.584
a) Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Kostenerstattungen, Erträge
aus dem Verkauf von Software, Nutzungsgebühren für den Betrieb von
Kabelanschlüssen, Erträge aus dem Abgang immaterieller Vermögensgegenstände
und von Betriebs- und Geschäftsausstattung, Erträge aus der
Auflösung von Rückstellungen sowie Eingänge auf abgeschriebene Forderungen
aus Vermietung und Erstattung von Aufwendungen früherer Jahre
enthalten. Des Weiteren ist in dieser Position die Verlustübernahme der LBBW
auf Grundlage des Beherrschungsvertrages vom 2. Januar 2009 enthalten.
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen übrigen betrieblichen Aufwendungen sind Abschreibungen
auf Bauvorbereitung, Zuführung zu Rückstellungen für Prozessrisiken,
Verluste aus dem Abgang von Betriebs- und Geschäftsausstattung (BGA)
und Aufwendungen für frühere Jahre enthalten. Der Restbetrag resultiert
im Wesentlichen aus der Ergebnisübernahme der Palmsche Park GbR bei
der BW-Immobilien GmbH TEUR 913 im Jahr 2008. Aufgrund der Erstkonsolidierung
der BW-Immobilien GmbH zum 31. Dezember 2008 wird
der Vorjahresbetrag hier nicht ausgewiesen (TEUR 1.634). Der Anstieg
der sonstigen übrigen betrieblichen Aufwendungen betrifft die Zuführung
zu Rückstellungen von sonstigen Risiken in Höhe von TEUR 8.515 (TEUR
4.665). Zusätzlich sind TEUR 2.908 (TEUR 374) aus Aufwendungen für
Devisensicherungsgeschäfte enthalten.
In der Wertminderung von Developmentprojekten von insgesamt
288,3 Mio. EUR sind Abwertungen unbebauter Grundstücke in Höhe
von 40,5 Mio. EUR enthalten. Aus der Abwertung von Grundstücken
mit fertigen und unfertigen Bauten resultieren 176 Mio. EUR und aus
der Bewertungsänderung Bauvorbereitungskosten 71,8 Mio. EUR.
An dieser Stelle verweisen wir zudem auf die Ausführungen zu dem im
Vorjahr erworbenen Geschäftswert in Kapitel 2.3 und Kapitel 5.2.

6.6 Finanzerträge
Die Finanzerträge setzen sich aus den Erträgen aus Wertpapieren und
Derivaten sowie den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen zusammen.
2009 2008
TEUR TEUR
Finanzerträge
Erträge aus Wertpapieren, Derivaten,
9.762 17.492
und Ausleihungen des Finanzvermögens 7.523 9.536
Erträge aus Wertpapieren 0 1.427
Erträge aus Derivaten
Erträge aus Ausleihungen des
4.457 8.109
Finanzanlagevermögens 2 0
Erträge aus Devisenkursgeschäften 3.064 0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.238 7.956
Zinsen für Guthaben auf laufenden Konten 116 604
Zinsen für Guthaben auf Festgeldkonten
Zinserträge aus Rücklagen für
457 2.278
Eigentumswohnungen 318 48
Zinserträge aus Mietforderungen 12 10
Zinsen für ausgegebene Erbbaurechte I.P. 213 151
Zinsertrag aus Kaufpreisstundungen
Zinsen für Darlehen Kreditinstitute aus
471 510
Aktivdarlehen verbundener Unternehmen -428 929
Andere Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen für Darlehen Kreditinstitute aus
46 188
Aktivdarlehen Beteiligungen
Zinsen für Darlehen Kreditinstitute aus
805 1.305
Aktivdarlehen assoziierter Unternehmen
Zinsen für ausstehendes Bewerber- und
0 1.650
Kaufanwärtereigenkapital 217 300
Zinsen für sonstige 13 -17
Die Zinserträge aus nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewerteten Finanzinstrumenten betragen im Berichtsjahr TEUR 2.029
(TEUR 7.816). Im Berichtsjahr sind keine Zinserträge aus Wertpapieren
6.7 Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen setzen sich aus den Abschreibungen auf Wertpapiere
und Finanzanlagen sowie aus Zinsen und ähnlichen Aufwendungen
zusammen. Die Zinsaufwendungen entfallen mit TEUR 71.247 (TEUR
87.419) auf Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert erfasst werden.
2009 2008
TEUR TEUR
Finanzaufwendungen -76.932 -109.144
Abschreibungen auf Finanzanlagen
und Wertpapiere -5 -76
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -76.927 -109.068
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -70.048 -77.666
Aufwendungen aus Derivaten
Aufwendungen aus der Bewertung der
-5.680 -21.649
Minderheitenanteile -1.199 -9.753
6.8 Ergebnis aus der at equity-Bewertung von Unternehmen
Das Ergebnis aus der at equity-Bewertung von assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen enthält Erträge aus deren Abgang,
Ergebnisse aus Beteiligungen an und Verlustübernahmen von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sowie Abschreibungen auf
at equity bewerteten Unternehmen.
2009 2008
TEUR TEUR
Ergebnis aus at equity-Bewertungen
von assoziierten
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen -21.626 2.208
Das Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus Abschreibungen auf at equity
bewerteten Unternehmen (F 40 GmbH 8.554 TEUR sowie Ronndriesch 123
S.A. 10.959 TEUR).
6.9 Beteiligungsergebnis
Das Beteiligungsergebnis enthält Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen,
Erträge aus Beteiligungen sowie Erträge aus Anteilen verbundener
Unternehmen.
(im Vorjahr TEUR 11) angefallen. 2009 2008
TEUR TEUR
Beteiligungsergebnis 1.062 224
Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen 461 84
Erträge aus Beteiligungen 407 18
Erträge aus Anteilen verbundener Unternehmen 194 122
139

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
6.10 Personalaufwand
Der Personalaufwand gliedert sich in Löhne und Gehälter sowie in soziale
Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung.
140
2009 2008
TEUR TEUR
Personalaufwand -67.660 -45.570
Löhne und Gehälter -56.036 -37.316
Soziale Abgaben und Aufwendungen für die
Altersvorsorge -11.623 -8.254
Aus der erstmaligen Einbeziehung der Gewinn- und Verlustrechnung der
BW-Immobilien GmbH resultieren TEUR 9.286 Aufwand für Löhne und
Gehälter sowie TEUR 2.166 für soziale Abgaben und Aufwendungen für
die Altersvorsorge. Auf die erstmalige Einbeziehung der Kommunalbau
Rheinland-Pfalz GmbH entfallen TEUR 1.736 für Löhne und Gehälter und
TEUR 276 für soziale Abgaben und Aufwendungen für die Altersvorsorge.
Des Weiteren sind TEUR 3.384 (TEUR 145) für die Zuweisung zur Rückstellung
für Abfindungen im Personalaufwand enthalten.
Für beitragsorientierte Pläne wurden im Berichtszeitraum Aufwendungen
in Höhe von TEUR 6.970 (TEUR 5.518) erfasst.
6.11 Sach- und Verwaltungsaufwand
Die Sach- und Verwaltungsaufwendungen enthalten im Wesentlichen die
Aufwendungen für Prüfungs- und Beratungshonorare, Kosten der Datenverarbeitung
und Raumkosten.
2009 2008
TEUR TEUR
Sach- und Verwaltungsaufwand -37.553 -29.021
Raumkosten -4.491 -2.910
Prüfungs- und Beratungskosten -10.324 -4.029
Kosten der Datenverarbeitung -3.400 -3.147
Aufwendungen für Geschäftsbesorgungen LEG -2.053 -919
Kosten des Geldverkehrs (Bankspesen) -1.991 -2.789
Kosten der Werbung -1.602 -2.138
Reise- und Fahrtkosten -1.534 -1.526
Abschreibungen auf BGA -1.160 -1.084
Abschreibungen auf DV-Software -1.137 -974
Aufwendungen für die Belegschaft -1.519 -1.387
Gerichts-, Anwalts- u. Notariatskosten -1.005 -1.144
Aufwendungen für die Inanspruchnahme
von Diensten Dritter -1.976 -1.065
Kraftfahrzeugkosten -1.387 -1.109
Telefon- und Portokosten -843 -712
Versicherungen -573 -506
Lichtpausen und Fotokopien -491 -314
Bürobedarf -374 -358
Kosten für den Geschäftsbericht -222 -199
Andere Aufwendungen für die Verwaltung -431 -631
Maschinenpflege und -reparatur -120 -435
Übrige -920 -1.644
Die übrigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus Personaleinstellungskosten
in Höhe von TEUR 210 (TEUR 465). Des Weiteren sind unter
der Position Übrige Aufwendungen für den Aufsichtsrat und Regularien
in Höhe von TEUR 204 (TEUR 247) sowie Beiträge in Höhe von TEUR 125
(TEUR 120) enthalten.
Von den Prüfungs- und Beratungsaufwendungen in der Berichtsperiode
entfallen auf den Konzernabschluss PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft TEUR 728 für Prüfungsleistungen
(TEUR 563). Davon sind TEUR 606 für Abschlussprüfungsleistung und
TEUR 122 andere Bestätigungsleistungen angefallen. Für Steuerberatungsleistungen
und sonstige Leistungen sind keine Honorare angefallen.

6.12 Ertragsteuern
Die Ertragsteueraufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2009 2008
TEUR TEUR
Laufender Ertragsteueraufwand 3.016 7.661
Ergebnis aus Ertragsteuern aus früheren Jahren 1.981 5.343
davon Minderung tatsächlicher Ertragsteuer-
aufwendungen wegen Nutzung von bislang
nicht aktivierten Verlustvorträgen und
4.997 13.004
Steuergutschriften 0 0
davon Minderung tatsächlicher Ertragsteuer-
aufwendungen wegen bisher nicht
berücksichtigter temporärer Unterschiede
früherer Perioden 0 0
Ergebnis aus latenten Ertragsteuern 21.994 32.066
davon latenter Ertragsteueraufwand/-ertrag
wegen Veränderung temporärer Unter-
schiedsbeträge 24.293 15.547
davon latenter Steueraufwand/-ertrag aus
Steuersatzänderungen 1.191 34.145
davon Minderung latenter Ertragsteuer-
aufwendungen wegen bisher nicht
berücksichtigter temporärer Unterschiede
früherer Perioden 0 0
davon latenter Steueraufwand/-ertrag
wegen Änderung der Wertberichtigungen 0 0
Ertragsteuern 26.991 45.070
Die latenten Steuern in der Neubewertungsrücklage haben sich gegenüber
dem Vorjahr in Höhe von TEUR 603 geändert. Der Betrag wurde erfolgsneutral
gebucht.
Folgende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen
ausgewiesenen und rechnerischen Ertragsteuern dar:
2009 2008
TEUR TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
und vor Garantiedividende -58.316 164.621
Anzuwendender Steuersatz 30,34 % 30,36 %
Rechnerische Ertragsteuer -17.693 49.979
Steuereffekte:
Aus abweichenden Steuersätzen bei
erfolgswirksamen Steuerabgrenzungen
Aus im Geschäftsjahr erfassten Steuern aus
12.660 -8.178
Vorjahren -8.259 4.903
Aus Steuersatzänderungen
Aus Körperschaftsteuer-
-1.096 1.162
erhöhungen/-minderungen
Aus nicht anrechenbaren Ertragsteuern
0 679
(Quellensteuern und ausländische Steuern) 0 0
Aus nicht abziehbaren Betriebsausgaben 4.343 295
Aus steuerfreien Erträgen -91.758 -2.185
Aus permanenten Steuereffekten
Aus mit abweichenden Steuersätzen
41.912 1.083
besteuerten Einkünften 0 0
Aus vorgenommenen Wertkorrekturen 46.947 1.614
Aus Bemessungsgrundlagen-Transfers 25.004 -7.691
Aus sonstigen Unterschieden 14.931 3.409
Ertragsteueraufwand 26.991 45.070
Der für die Überleitung anzuwendende Steuersatz ergibt sich zum einen
aus dem in Deutschland zum Stichtag geltenden Körperschaftsteuersatz
von 15 Prozent zuzüglich dem Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent
und dem vom jeweiligen Hebesatz abhängigen Gewerbesteuersatz
(Durchschnitt: 14,52 Prozent; Vorjahr: 14,54 Prozent). Der daraus
resultierende inländische Ertragsteuersatz beträgt 30,34 Prozent
(Vorjahr: 30,36 Prozent).
Der Ertragsteueraufwand aus sonstigen Unterschieden ergibt sich mit
TEUR 4.235 aus Hinzurechnung von Finanzierungsaufwendungen und
mit TEUR 10.992 aus Körperschaftsteuer, die von konzernfremden Gesellschaftern,
von vollkonsolidierten Personengesellschaften, zu tragen sind.
141

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Für folgende Verlustvorträge wurden keine latenten Steuern
angesetzt:
2009 wurden für alle ausländischen Gesellschaften aufgrund des vorgesehenen
Verkaufs und des Untergangs der steuerlichen Verlustvorträge
und fehlender positiver Ertragsprognose keine aktiven latenten Steuern
auf Verlustvorträge angesetzt.
Für die restlichen Gesellschaften wurden aktive latente Steuern auf
Verlustvorträge nur in Höhe des Passivüberhangs aus temporären
Differenzen berechnet. Ausgenommen hiervon wurden latente Steuern auf
Verlustvorträge für Gewerbesteuer und Zinsen bei den Projektpersonengesellschaften
mit positiver Fortführungsprognose berücksichtigt.
Aktive latente Steuern bilden die potenziellen Ertragsteuerentlastungen
aus zeitlich begrenzten Unterschieden zwischen den Wertansätzen
der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Konzernbilanz nach
IAS/IFRS und den Steuerbilanzwerten ab.
142
2009 2008
TEUR TEUR
Nicht angesetzte Verlustvorträge zum
Berichtsstichtag
Körperschaftsteuer 358.449 0
davon unverfallbar 358.449 0
Gewerbesteuer 434.462 233
davon unverfallbar 434.462 233
Zinsvortrag 57.010 0
davon unverfallbar 57.010 0
Aktive Steuerabgrenzungen wurden im Zusammenhang mit
folgenden Posten erfasst:
Aktivposten
2009 2008
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 569 17.441
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten 34 0
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
8.957 7.790
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition
0 0
gehaltene Immobilien 66.397 35.926
Sonstige Aktiva
Passivposten
41.971 13.395
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
390 171
Sicherungsinstrumenten 5.025 5.407
Rückstellungen 5.254 5.677
Sonstige Passiva 685 910
Steuerliche Verlustvorträge 45.206 51.046
Saldierung mit passiven latenten Steuern -156.212 -93.786
Latente Steueransprüche 18.276 43.977
Latente Ertragsteuerverpflichtungen stellen die potenziellen Ertragsteuerbelastungen
aus temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen
von Vermögenswerten und Verpflichtungen in der Bilanz
nach IFRS und der Steuerbilanz dar.

Passive latente Steuern wurden im Zusammenhang mit folgenden
Bilanzposten erfasst.
Aktivposten
2009 2008
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 41.217 16.873
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten 25 39
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
728 314
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
0 3.337
Immobilien 77.654 78.136
Sonstige Aktiva
Passivposten
44.759 4.307
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
9.717 18.158
Sicherungsinstrumenten 0 0
Rückstellungen 10.772 1.157
Sonstige Passiva 1.006 1.934
Saldierung mit aktiven latenten Steuern -156.212 -93.786
Latente Steuerverbindlichkeiten 29.666 30.469
Die erfolgswirksamen Veränderungen der temporären Unterschiede sind
wie folgt den Bilanzposten zugeordnet:
Aktivposten
2009 2008
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge) 7.471 2.988
Positive Marktwerte aus derivativen
Finanzinstrumenten 19 1.111
Finanzanlagen
Zur Veräußerung bestimmte langfristige
1.581 5.556
Vermögenswerte/Veräußerungsgruppen 0 0
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
-3.337 -49
Immobilien 29.990 -22.544
Sonstige Aktiva 69.028 11.549
104.752
Passivposten
-1.389
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
-8.223 -14.113
Sicherungsinstrumenten -382 2.463
Rückstellungen 9.287 179
Sonstige Passiva -857 -2.687
Steuerliche Verlustvorträge -6.350 17.233
-6.525 3.075
6.13 Garantiedividende
Im Berichtsjahr wurden Ausgleichszahlungen an außenstehende
Gesellschafter aufgrund von Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen
(im Konzernanhang als Garantiedividenden bezeichnet) in
Höhe von TEUR 2.246 (TEUR 2.849) an Minderheitengesellschafter der
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH, der Bahnhofplatz-
Gesellschaft Stuttgart AG, der Industriehof-Aktiengesellschaft und der
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft berücksichtigt.
143

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva
7.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
(Investment Properties)
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns wurden
zum Bewertungsstichtag 30. November 2009 mit Hilfe eines Bewertungstools
der innosys Aktiengesellschaft, Essen, bewertet und die Bestände
zum 31. Dezember 2009 fortgeschrieben.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
entwickelten sich in der Berichtsperiode wie folgt:
Vertragliche Verpflichtungen zum Kauf, zur Herstellung oder Instandhaltung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Wohnimmobilienbestand
bestehen nicht. Im Bereich der Gewerbeimmobilien besteht
für ein Objekt die vertragliche Verpflichtung sich in den nächsten zwei
Jahren mit einem Baukostenzuschuss in Höhe von maximal 4,2 Mio. EUR
an Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zu beteiligen.
144
Die Umbuchungen bei den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen
Bauten betreffen im Wesentlichen die Umgliederung von Bauvorbereitungskosten
bei zwei Objekten in Höhe von TEUR 19.293. Es handelt
sich um Objekte, die bislang gemäß IAS 16 bewertet wurden, aufgrund
der Änderung des IAS 40 erfolgt die Bewertung zum Fair Value.
Die Bewertungseffekte aus der Umgliederung betrugen TEUR 886.
Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgte insgesamt
eine Aufwertung in Höhe von TEUR 84.859 (TEUR 181.869) sowie eine
Abwertung in Höhe von TEUR 110.553 (TEUR 28.832).
Stand Zugänge Abgänge Um- Auf- Ab- Stand
01.01.2009 buchung wertung wertung 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke mit Wohnbauten 1.295.577 16 -30.583 0 62.534 -63.170 1.264.374
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 364.196 1.946 -5.060 19.293 19.451 -39.793 360.034
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 70.011 0 -707 0 2.671 -4.606 67.369
Bauten auf fremden Grundstücken 4.536 0 -31 0 202 -2.985 1.721
Summe der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 1.734.320 1.963 -36.381 19.293 84.859 -110.553 1.693.498
Stand Zugänge Abgänge Um- Auf- Ab- Stand
01.01.2008 buchung wertung wertung 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke mit Wohnbauten 1.186.623 542 -39.486 7.757 155.759 -15.618 1.295.577
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 331.039 25.821 -4.753 677 24.277 -12.865 364.196
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 69.463 0 -1.129 183 1.562 -68 70.011
Bauten auf fremden Grundstücken 4.603 0 -57 0 271 -281 4.536
Summe der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 1.591.728 26.363 -45.425 8.617 181.869 -28.832 1.734.320
Die Sensitivitätsanalyse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
hat ergeben, dass die höchste Sensitivität bezüglich der betrachteten Fair
Values im Bereich der Marktmieten liegt. Aus diesem Grund erfolgt die
Betrachtung der Fair Values unter der Annahme einer relativen Erhöhung
und Reduzierung der Marktmieten um zehn Prozent.
Im Bereich der Wohnimmobilien bezieht sich die Sensitivitätsanalyse auf
die preisfreien Wohnungen. Im Gewerbebereich werden alle Immobilien
betrachtet.
Eine Reduzierung der Marktmiete um zehn Prozent hätte eine weitere
Abwertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von
107,8 Mio. EUR im Wohnbereich und von 38,7 Mio. EUR im Gewerbebereich
zur Folge. Eine Erhöhung der Marktmiete um zehn Prozent würde im
Wohnbereich 92,6 Mio. EUR und im Gewerbebereich 30,4 Mio. EUR höhere
Fair Values ergeben.

7.2 Immaterielle Vermögenswerte
In den immateriellen Vermögenswerten, die sämtlich mit einer begrenzten
Nutzungsdauer ausgestattet sind, werden zum Geschäftsjahresende im
Wesentlichen entgeltlich erworbene Software und Lizenzen in Höhe von
TEUR 1.277 (TEUR 1.249) und für den SAP Releasewechsel geleistete
Anzahlungen in Höhe von TEUR 292 (TEUR 642) ausgewiesen.
Der Restbetrag entfällt auf ein Markenrecht.
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte im Jahr 2009
stellen sich wie folgt dar:
Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte in der Vorperiode:
Die ausgewiesene Software und Lizenzen werden mit fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet und linear über drei Jahre abgeschrieben.
Die planmäßigen Abschreibungen betrugen im Geschäftsjahr TEUR 1.137
(TEUR 974).
Der ausgewiesene Zugang des Geschäftswerts resultiert aus dem Erwerb
der SG-Management GmbH (siehe auch Kapitel 2.4). Für diesen war der
jährliche Impairment-Test auf Basis des Nutzungswerts durchzuführen,
der auf Grund der geänderten Strategie für das Hotel am Schlossgarten
zu einem Abwertungsbedarf in Höhe von 2.781 TEUR führte.
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software 8.593 820 -5 4 9.412
Geschäftswert 2.781 2.781
Summe immaterielle Vermögenswerte 8.593 3.591 -5 4 12.193
Abschr. Abschr. Abschr. Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software -6.238 -1.137 -8 -1 -7.384 2.028
Geschäftswert -2.781 -2.781 0
Summe immaterielle Vermögenswerte -6.238 -3.918 -8 -1 -10.165 2.028
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software
Geschäftswert
6.982 1.116 0 495 8.593
Summe immaterielle Vermögenswerte 6.982 1.116 0 495 8.593
Abschr. Abschr. Abschr. Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software -5.223 -1.015 -6.238 2.355
Geschäftswert 0 0
Summe immaterielle Vermögenswerte -5.223 -1.015 0 0 -6.238 2.355
145

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.3 Sachanlagen
Die eigen genutzten Gebäude und Grundstücke betreffen im Wesentlichen
das Bürogebäude in der Katharinenstraße 20/22 in Stuttgart mit einem
Buchwert von TEUR 4.304 (TEUR 4.390).
Die Betriebs- und Geschäftsausstattungen in Höhe von TEUR 3.548
(TEUR 3.688) betreffen im Wesentlichen EDV-Anlagen im Wert von
TEUR 523 (TEUR 656). Die BGA Finance Lease in Höhe von TEUR 477
146
(TEUR 398) betreffen im Wesentlichen die Kopierer. Die planmäßigen
Abschreibungen betragen TEUR 1.160.
Die Anlagen im Bau betrafen im Wesentlichen das Einkaufszentrum
Stachus in München. Die bis jetzt angefallenen Kosten werden nach der
Umgliederung im Umlaufvermögen dargestellt. Im Rahmen der veränderten
Marktsituation und unter Beachtung der Einhaltung der auferlegten EU-
Richtlinien wurde eine Neuausrichtung des Projekts (Entwicklung mit der
Absicht des Verkaufs) vorgenommen.
AHK Zugang Abgang Umbuchung Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude 11.053 11.053
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. 14.129 1.216 -1.378 45 14.012
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) 13.328 1.037 -1.195 45 13.215
(BGA/Finance Lease) 801 179 -183 797
3. Anlagen im Bau 6.336 6.365 -12.701 0
4. Bauvorbereitungskosten 21.226 -21.226 0
Summe Sachanlagen 52.744 7.581 -1.378 -33.927 45 25.065
Abschr. Abschr. Abschr. Umbuchung Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude -6.663 -86 -6.749 4.304
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. -10.043 -1.160 1.263 -11 -9.951 4.061
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) -9.640 -1.060 1.080 -11 -9.631 3.584
(BGA/Finance Lease) -403 -100 183 -320 477
3. Anlagen im Bau -371 371 0 0
4. Bauvorbereitungskosten -629 629 0 0
Summe Sachanlagen -17.706 -1.246 1.263 1.000 -11 -16.700 8.365

Nachfolgend die Darstellung der Vorjahreswerte:
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude 11.053 11.053
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. 12.181 1.738 -2.378 2.588 14.129
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) 11.614 1.456 -2.330 2.588 13.328
(BGA/Finance Lease) 566 283 -48 0 801
3. Anlagen im Bau 1.429 4.907 0 0 6.336
4. Bauvorbereitungskosten 17.662 7.376 -3.812 0 21.226
Summe Sachanlagen 42.325 14.021 -6.190 2.588 52.744
Abschr. Abschr. Abschr. Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude -6.577 -86 -6.663 4.390
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. -8.729 -1.441 126 -10.043 4.086
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) -8.485 -1.256 101 -9.640 3.688
(BGA/Finance Lease) -243 -185 25 -403 398
1)
3. Anlagen im Bau -121 -250 -371 5.965
4. Bauvorbereitungskosten -629 -629 20.597
Summe Sachanlagen -16.056 -1.777 126 0 -17.706 35.038
1) Impairment
147

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.4 Finanzanlagen
Der Ausweis bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen betrifft im
Wesentlichen die LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH mit TEUR 2.653
(TEUR 2.653).
Die Anteile an der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH mit TEUR 0
(TEUR 413) werden konsolidierungsbedingt nicht mehr unter diesem
Posten ausgewiesen. Diese Gesellschaft wird ab 2009 in den Konzernabschluss
der LBBW Immobilien aufgenommen.
Die übrigen Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen im
Wesentlichen die nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Vorratsgesellschaften.
Durch die Einbeziehung in den Konsolidierungskreis ergibt sich im
Wesentlichen ein Abgang bezüglich der Gesellschaft Kommunalbau
Rheinland-Pfalz GmbH mit TEUR 413. Die übrigen Abgänge betreffen
LEG Verwaltungsgesellschaft 3 bis 5 mbH.
Innerhalb der Beteiligungen handelt es sich bei den Zugängen um die
Anteile an der Gesellschaft EGH – Entwicklungsgesellschaft Hahn mbH
in Höhe von TEUR 38 sowie der Rhein-Neckar Wohnwerte Projekt-
Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) & Co. KG mit TEUR 3.
In den Abgängen ist im Wesentlichen ein Anteil der Cäcilienpark am
Neckar GbR der BW-Immobilien GmbH in Höhe von TEUR 1.000 enthalten.
Konsolidierungsbedingt ergibt sich ein Abgang in Höhe von TEUR 29
aus der Einbeziehung in den Konzernabschluss aus den Gesellschaften
Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61 – 62 mbH & Co. KG, der
148
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.238 -5 -491 2.742
2. Beteiligungen 7.827 41 -1.022 -29 6.817
Summe Finanzanlagen 11.065 41 -1.027 -520 9.559
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.742
2. Beteiligungen -336 -336 6.481
Summe Finanzanlagen -336 0 0 -336 9.223
AHK Zugang Abgang Änderung Impairment Zur Veräußerung Buchwert
GJ-Beginn Konsolidierungs- gehaltene langfristige 31.12.2009
kreis Vermögenswerte
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Anteile an at equity
bewerteten Unternehmen 30.269 1.541 -5.117 -41 -19.513 -5.454 1.685
Grunewaldstraße 61 – 62 GmbH, der Entwicklungsgesellschaft Uhlandstraße
187 mbH & Co. KG sowie der Uhlandstraße 187 GmbH.
Bei den Anteilen der at equity einbezogenen Unternehmen (Gemeinschaftsunternehmen)
haben sich im Geschäftsjahr die Anschaffungskosten an
der Beteiligung F 40 GmbH durch Einzahlung in die Kapitalrücklage um
TEUR 1.541 auf Anschaffungskosten in Höhe von TEUR 8.554 (TEUR
7.013) erhöht. Im Rahmen der projektbezogenen Bewertung wurden diese
Anteile voll abgeschrieben und zum Jahresende an den Projektpartner
veräußert. Des Weiteren sind die Anteile der Gesellschaft Ronndriesch 123
S.A., Luxemburg, außerplanmäßig um TEUR 10.959 abgeschrieben worden.
Die Anteile an dieser Gesellschaft werden nur noch zur Veräußerung
gehalten und im Rahmen eines einheitlichen Veräußerungsvorgangs 2010
verkauft (siehe Kapitel 8.8).
In den Abgängen sind Kapitalrückzahlungen der Entwicklungsgesellschaft
Hauptstraße mbH & Co. KG mit TEUR 700 sowie der Entwicklungsgesellschaft
Filderbahnstraße mbH & Co KG mit TEUR 700 enthalten sowie eine
Auszahlung aufgelaufener Ergebnisse der ARGE ParkQuartier Berg GbR mit
TEUR 2.196. Weiter sind in den Abgängen aus der regelmäßigen at equity-
Bewertung TEUR 1.150 für die EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg
GmbH & Co. KG enthalten. Der Buchwert dieser Gesellschaft beträgt
TEUR 517 (TEUR 1.667).

Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, die at equity einbezogen
werden, betreffen im Wesentlichen folgende Gesellschaften:
TCD LEG/FOM GbR; Entwicklungsgesellschaft Hauptstraße mbH & Co. KG;
Verwaltungsgesellschaft Hauptstraße mbH; Entwicklungsgesellschaft
Filderbahnstraße mbH & Co. KG; Verwaltungsgesellschaft Filderbahnstraße
mbH; ARGE ParkQuartier Berg GbR; Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft
mbH; Bauland Kruft Süd GmbH; SGB-Hotel-Verwaltung GmbH.
Die Anteile der Ronndriesch 123 S.A. werden seit 31. Dezember 2009
zur Veräußerung gehalten. Der Buchwert dieser Gesellschaft beträgt
TEUR 5.454 (TEUR 16.512). Im Berichtsjahr sind Verluste assoziierter
Unternehmen in Höhe von TEUR 4.851 (TEUR 490) sowie Verluste von
Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von TEUR 1.619 (TEUR 349) noch
nicht erfasst.
Aus Anteilen an beteiligten Unternehmen und nicht in den Konzernabschluss
einbezogenen verbundenen Unternehmen wurden
Beteiligungserträge in Höhe von TEUR 600 (TEUR 140) vereinnahmt.
Die Entwicklung der Finanzanlagen im Vorjahr stellt sich wie folgt dar:
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 3.314 54 -23 -107 3.238
2. Beteiligungen 6.008 5.041 -49 -3.173 7.827
3. Sonstige Ausleihungen 5 0 -5 0 0
Summe Finanzanlagen 9.327 5.095 -77 -3.280 11.065
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0 0 0 0 3.238
2. Beteiligungen -336 0 0 -336 7.491
3. Sonstige Ausleihungen 0 0 0 0 0
Summe Finanzanlagen -336 0 0 -336 10.729
AHK Zugang Abgang Änderung Buchwert
GJ-Beginn Konsolidierungskreis 31.12.2008
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Anteile an at equity
bewerteten Unternehmen 4.220 20.606 -13 5.456 30.269
Die Beteiligungen sind der Kategorie zur Veräußerung verfügbar
zugeordnet und werden zu Anschaffungskosten bilanziert.
Ein wesentlicher oder andauernder Rückgang des beizulegenden
Zeitwerts unter die Anschaffungskosten lag im Berichtsjahr nicht vor,
somit stellt der Buchwert in Höhe von TEUR 9.223 (TEUR 10.729) einen
angemessenen Näherungswert für den beizulegenden Zeitwert zum
Bilanzstichtag dar.
149

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Nachstehend findet sich eine Zusammenfassung von Finanzinformationen
zu den assoziierten Unternehmen des Konzerns:
Nachstehend findet sich eine Zusammenfassung von Finanzinformationen
zu den Gemeinschaftsunternehmen des Konzerns:
Zu den bei assoziierten Unternehmen und bei Gemeinschaftsunternehmen
eingegangenen Eventualschulden verweisen wir auf Kapitel 12.1.
150
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Vermögenswerte gesamt 183.706 196.210 91.362
Schulden gesamt 200.128 167.403 93.048
Nettoreinvermögen -16.422 22.603 -1.686
Konzernanteil am Nettoreinvermögen der assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen -4.824 5.249 -925
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse gesamt 6.492 14.124 12.746
Periodenergebnis gesamt -4.694 -333 -2.335
Konzernanteil am Periodenergebnis der assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen -1.504 31 -949
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Vermögenswerte gesamt 92.537 1.238 114.847
Schulden gesamt 73.210 6.204 110.313
Nettoreinvermögen 19.327 1.238 4.534
Konzernanteil am Nettoreinvermögen der assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 9.648 578 2.203
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse gesamt 4.383 637 11.656
Periodenergebnis gesamt -116 2.661 -576
Konzernanteil am Periodenergebnis der assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen -66 1.325 -251

7.5 Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt
zusammen:
Buchwert Wert- Forderungen
31.12.2009
berichtigung brutto < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 9.231 -272 9.503 9.231
Langfristige Forderungen Darlehen 54.011 54.011 37.996 16.015
Sonstige Vermögenswerte 529 529 529
Forderungen langfristig 63.771 -272 64.043 0 47.756 16.015
Forderungen aus Vermietung 8.243 -3.579 11.822 8.243
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3.494 3.494 3.494
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 18.935 -1.821 20.756 18.935
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.003 -562 2.565 2.003
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 13.755 -467 14.222 13.755
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 260 260 260
Forderungen aus Verlustübernahme 298.794 298.794 298.794
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
9.411 9.411 9.411
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 80 80 80
Forderungen gegen Gesellschafter 223 223 223
Sonstige Vermögenswerte 66.683 -2.811 69.494 66.683
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig 421.881 -9.240 431.121 421.881
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 485.652 -9.512 495.164 421.881 47.756 16.015
151

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
152
Buchwert Wert- Forderungen
31.12.2008
berichtigung brutto < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 10.993 -280 11.273 10.993
Langfristige Forderungen Darlehen 49.516 49.516 49.516
Sonstige Vermögenswerte 449 449 449
Forderungen langfristig 60.958 -280 61.238 60.958
Forderungen aus Vermietung 9.814 -4.116 13.930 9.814
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 11.383 11.383 11.383
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.965 -1.888 24.853 22.965
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.275 -345 3.620 3.275
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 60.311 -205 60.516 60.311
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4.045 4.045 4.045
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
5.742 5.742 5.742
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 111 111 111
Forderungen gegen Gesellschafter 718 718 718
Sonstige Vermögenswerte 56.338 -6.686 63.024 56.338
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig 174.702 -13.240 187.942 174.702
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 235.660 -13.520 249.180 174.702 60.958

Buchwert Wert- Forderungen
01.01.2008
berichtigung brutto < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 11.306 -202 11.508 11.306
Langfristige Forderungen Darlehen 37.967 37.967 37.967
Sonstige Vermögenswerte 1.285 1.285 1.285
Forderungen langfristig 50.558 -202 50.760 50.558
Forderungen aus Vermietung 6.559 -3.614 10.173 6.559
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 133.345 133.345 133.345
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 55.143 -758 55.901 55.143
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3.232 -276 3.508 3.232
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 46.228 -207 46.435 46.228
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.258 1.258 1.258
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
833 833 833
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 270 270 270
Forderungen gegen Gesellschafter 863 863 863
Sonstige Vermögenswerte 63.382 63.382 63.382
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig 311.114 -4.855 315.968 311.114
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 361.671 -5.057 366.728 311.114 50.558
Die langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte
TEUR 63.771 (TEUR 60.958) sowie die kurzfristigen Forderungen und
sonstigen Vermögenswerte TEUR 409.648 (TEUR 163.319) sind der
Kategorie Darlehen und Forderungen (LaR) zugeordnet.
Davon sind langfristige Forderungen aus Darlehen gegenüber at equity
einbezogenen Unternehmen und nicht einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen
in Höhe von TEUR 54.011 (TEUR 49.516). In den
kurzfristigen Forderungen sind die Forderungen der LBBW Immobilien
gegenüber der LBBW in Höhe von TEUR 298.793 aus der Verlustübernahme
gemäß Beherrschungsvertrag vom 2. Januar 2009 enthalten.
153

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen
Vermögenswerte stellt sich 2009 wie folgt dar:
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen
Vermögenswerte stellt sich 2008 wie folgt dar:
Forderungen, die der Einzelwertberichtigung unterliegen:
154
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Vermietung 11.822 9.349 7.957
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
2.565 3.433 3.183
Lieferungen und Leistungen 14.222 24.904 33.859
Sonstige Forderungen
Summe Forderungen, die der
Einzelwertberichtigung
69.777 22.136 0
unterliegen 98.386 59.822 44.999
Anfangs- Verbrauch Zuführungen Auflösungen Risikovorsorge
bestand gesamt
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Vermietung 4.116 1.182 3.040 2.395 3.579
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
mit Kaufpreisstundung (langfristig) 280 8 272
Forderungen aus Grundstücksverkäufen (kurzfristig) 1.888 13 386 440 1.821
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 345 74 358 66 562
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 205 35 455 158 467
Sonstige Vermögenswerte 6.686 4.000 125 2.811
Summe Wertberichtigungen 13.520 5.306 4.365 3.067 9.512
Anfangs- Verbrauch Zugänge aus Zuführungen Auflösungen Risikovorsorge
bestand Veränderungen des gesamt
Konsolidierungskreises
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Vermietung 3.614 893 3.122 1.727 4.116
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
mit Kaufpreisstundung (langfristig)
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
202 82 4 280
(kurzfristig) 758 42 70 1.341 239 1.888
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
276 -2 68 345
Lieferungen und Leistungen 207 2 205
Sonstige Vermögenswerte 6.686 6.686
Summe Wertberichtigungen 5.057 935 70 11.299 1.970 13.520
Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind der Kategorie
Darlehen und Forderungen zugeordnet und im Wesentlichen kurzfristig.
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
Die Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden
betragen TEUR 3.494 (TEUR 11.383). Die Auftragserlöse belaufen sich
auf TEUR 51.350 (TEUR 218.006). Der Saldo der angefallenen Auftragskosten
und ausgewiesenen Gewinne abzüglich ausgewiesener Verluste
beträgt TEUR 51.742 (TEUR 217.039). Die erhaltenen Anzahlungen
belaufen sich auf TEUR 670 (TEUR 1.193).

7.6 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 82.007 291.997 335.618
Unfertige Erschließungsmaßnahmen 226.376 192.028 152.088
Bauvorbereitungskosten 99.614 143.525 30.163
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 460.594 346.233 101.924
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 202.038 247.832 218.288
Geleistete Anzahlungen 9.683 23.346 2.391
Gesamt 1.080.311 1.244.961 840.472
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bauten
handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht in die Bebauung
übergeführte Grundstücke in Deutschland und Rumänien.
Die Grundstücke mit unfertigen Bauten enthalten 370 Wohneinheiten und
elf Gewerbeeinheiten aus dem Segment Development (im Vorjahr: 499 Wohneinheiten
und acht Gewerbeeinheiten aus dem Segment Development).
In den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen
Bauten sind 1.078 Wohneinheiten und sieben Gewerbeeinheiten (im
Vorjahr: 1.306 Wohneinheiten und acht Gewerbeeinheiten) mit einem
Buchwert von TEUR 103.261 (TEUR 111.630) aus dem Segment Asset
Management sowie 399 Wohneinheiten und 38 gewerbliche Einheiten
(im Vorjahr: 565 Wohneinheiten und 40 gewerbliche Einheiten) mit einem
Buchwert von TEUR 153.377 (TEUR 136.201) aus dem Segment Development
enthalten.
Bei den geleisteten Anzahlungen mit einem Buchwert in Höhe von
TEUR 9.683 (TEUR 23.346) handelt es sich um Grundstückskäufe,
deren Besitzübergang noch nicht erfolgt ist.
Die Realisierung von Vorräten in Höhe von TEUR 943.926 wird
erwartungsgemäß länger als zwölf Monate dauern. Der Buchwert
der Vorräte, der als Sicherheit für Verbindlichkeiten verpfändet ist,
beträgt TEUR 331.151.
Insgesamt wurden nach IAS 23 Fremdkapitalkosten in Höhe von
TEUR 12.500 (TEUR 13.669) aktiviert. Der Finanzierungskostensatz,
der bei der Bestimmung der aktivierbaren Fremdkapitalkosten
zugrunde gelegt worden ist, ist individuell und liegt zwischen 1,030 und
7,970 Prozent (4,342 und 7,750 Prozent).
Im Berichtszeitraum wurden Wertminderungen mit 288,3 Mio EUR
(2,6 Mio EUR) erfasst. Mittels einer Sensitivitätsanalyse wurden verschiedene
Szenarien wie Abschläge auf Verkaufserlöse um fünf Prozent und
Erhöhung der noch anfallenden Kosten um fünf Prozent konstruiert und
in diesem Zusammenhang ein zusätzlicher Wertberichtigungsbedarf von
56,3 Mio EUR beispielsweise 48,2 Mio EUR ermittelt.
AHK Impairment AHK Impairment Zur Veräußerung
GJ-Beginn GJ-Beginn gehaltene langfrist.
2008 2008 2009 2009 Vermögenswerte
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 295.334 3.337 186.421 57.886 28.985
Unfertige Erschließungsmaßnahmen 192.028 0 226.376 0 0
Bauvorbereitungskosten 149.433 5.908 148.793 60.743 8.513
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 346.683 450 587.103 129.073 0
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 252.937 5.105 298.724 40.582 0
Geleistete Anzahlungen 23.346 0 83 0 0
Gesamt 1.259.759 14.799 1.447.501 288.285 37.499
155

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.7 Wertpapiere
Börsennotierte Wertpapiere
Anleihen und
Die Wertpapiere sind der Kategorie zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte (Afs) zugeordnet.
Sie werden zu den beizulegenden Zeitwerten bilanziert, das heißt der Buchwert
von TEUR 121 (TEUR 204) entspricht dem beizulegenden Zeitwert.
Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes resultiert ausschließlich aus
Änderungen der Marktbedingungen.
7.8 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Hier werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten, die eine
Restlaufzeit bis zu maximal drei Monaten haben, der LBBW Immobilien
ausgewiesen.
Der Kassenbestand beträgt insgesamt TEUR 16 (TEUR 13).
Die Guthaben bei Kreditinstituten zum Bilanzstichtag betragen
TEUR 122.162 (TEUR 80.693). Darin enthalten sind TEUR 44.693
(TEUR 22.825) Guthaben auf Kontokorrentkonten bei verbundenen
Unternehmen. Der Bestand an Guthaben auf Festgeldkonten zum
Bilanzstichtag beträgt TEUR 27.319 (TEUR 42.880). Dabei werden
TEUR 18.688 (TEUR 31.475) auf Festgeldkonten bei verbundenen
Unternehmen unterhalten. Von den Guthaben auf Festgeldkonten
sind TEUR 12.000 (TEUR 19.609) als Sicherheiten in Verbindlichkeiten
verpfändet.
In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Fremdwährungsbestände im
Gegenwert der Konzernwährung in Höhe von TEUR 2.196 (TEUR 798)
enthalten. Fremdwährungsbestände zum 31. Dezember 2009 bestanden
in den Währungen rumänischer Lei (RON) und russischer Rubel (RUB) mit
jeweils umgerechnet TEUR 871 (TEUR 798) und TEUR 1.326 (TEUR 0).
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind kurzfristig,
somit stellt der Buchwert von TEUR 122.178 (TEUR 80.706) einen
angemessenen Näherungswert für den beizulegenden Zeitwert dar.
156
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
(Zeitwert) (Zeitwert) (Zeitwert)
TEUR TEUR TEUR
Schuldverschreibungen 121 204 321
Investmentanteile 0 0 7.920
8. Erläuterungen zur Konzernbilanz - Passiva
8.1 Eigenkapital
Das voll eingezahlte Stammkapital wurde im Berichtsjahr zu 84,6 Prozent
von der LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart, und zu 5,4 Prozent
von der LBBW Immobilien GmbH & Co. Beteiligung KG, Stuttgart, gehalten.
Die Anteile am Stammkapital verteilen sich unverändert zum Vorjahr wie folgt:
Gesellschafter Anteile Geschäftsanteile
in EUR
LBBW Immobilien GmbH & Co. Beteiligung KG 1 5.400.000
LBBW Immobilien-Holding 1 64.010.000
1 19.701.000
1 889.000
LBBW Immobilien GmbH 1 9.427.000
1 573.000
Gesamt 6 100.000.000
Im Vorjahr wurden eigene Anteile in Höhe von zehn Prozent zurück erworben.
Der Erwerb der eigenen Anteile schafft die Voraussetzung für die
weitere Optimierung der konzernweiten Aktivitäten im Immobiliengeschäft
im Konzernverbund mit der LBBW. Die eingeleitete Weiterentwicklung der
LBBW Immobilien GmbH zum modernen, marktorientierten Immobilien-
Kompetenzzentrum der LBBW-Gruppe wird fortgesetzt.
Die Kapitalrücklage enthält die Beträge, die aus gesellschaftsrechtlichen
Veränderungen heraus dem Eigenkapital zugeführt worden sind.
Zum Zwecke des Erwerbs eigener Anteile wurden 2008 aus der
Kapitalrücklage 110 Mio. EUR entnommen.
Die Gewinnrücklagen umfassen neben den gesellschaftsvertraglichen
Rücklagen und der Bauerneuerungsrücklage die Einstellungen und
Entnahmen aus dem Konzernjahresfehlbetrag/-überschuss der LBBW
Immobilien GmbH sowie die Konzernanteile an den Gewinnrücklagen der
konsolidierten Tochterunternehmen, soweit sie seit ihrer Zugehörigkeit
zum Konzern entstanden sind. In die Gewinnrücklagen sind aus dem
Ergebnisvortrag des Vorjahres acht Mio. EUR zugeführt worden.
In den anderen Gewinnrücklagen werden die kumulierten Auswirkungen
aus Konsolidierungsmaßnahmen, die Anpassung aus der Erstanwendung
der IFRS, nicht erfolgswirksame Veränderungen und direkt bei der
Erstkonsolidierung zu verrechnende Unterschiedsbeträge aufgeführt.
In den Anpassungen der anderen Gewinnrücklagen aus der Erstanwendung
der IFRS sind Fair-Value-Änderungen enthalten, die bei erstmaliger
Anwendung erfolgswirksam erfasst wurden sowie Veränderungen der
versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste. In der Neubewertungsrücklage
werden zusätzlich die nicht erfolgswirksamen Veränderungen
für Finanzinstrumente der Kategorie Afs sowie als Gegenposten die
Auswirkung auf die latenten Ertragsteuern ausgewiesen.
Neben den Anteilseignern des Mutterunternehmens sind noch weitere
Gesellschafter am Eigenkapital der Tochtergesellschaften beteiligt.

Diese Minderheitenanteile von Kapitalgesellschaften werden in der
Konzernbilanz im Eigenkapital angegeben. Sie betreffen im Wesentlichen
die Minderheitenanteile an der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH und
der IRP Immobiliengesellschaft Rheinland-Pfalz GmbH.
In Bezug auf die Gewinnrücklage sind die Effekte aus der Erstanwendung
und latenten Steuern nicht ausschüttungsfähig.
Zum Eigenkapital verweisen wir zudem auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung.
8.2 Finanzverbindlichkeiten
Buchwert (31.12.2009):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.767.838 0 125.047 1.642.791
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.723.034 0 116.854 1.606.180
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 44.804 0 8.193 36.611
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 338.561 338.561 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 336.582 336.582
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.979 1.979
Gesamt 2.106.399 338.561 125.047 1.642.791
Buchwert (31.12.2008):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.464.931 0 275.614 1.189.317
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.418.159 0 267.406 1.150.753
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 46.772 0 8.208 38.564
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 424.379 424.379 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 422.376 422.376
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.003 2.003
Gesamt 1.889.310 424.379 275.614 1.189.317
Buchwert (01.01.2008):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.529.264 0 340.764 1.188.500
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.478.998 0 332.524 1.146.474
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 50.266 0 8.240 42.026
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 154.001 154.001 0 0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 151.984 151.984
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.017 2.017
Gesamt 1.683.265 154.001 340.764 1.188.500
157

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Finanzverbindlichkeiten lauten ausschließlich auf Euro. Fremdwährungsverbindlichkeiten
aus Finanzierung bestehen derzeit nicht. Die
Finanzverbindlichkeiten sind der Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
zugeordnet.
Die Zuordnung der Verbindlichkeiten in die Laufzeitbänder ist entsprechend
dem frühesten vertraglich vereinbarten Rückzahlungstermin erfolgt.
Der Zeitwert der Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
beläuft sich im Berichtsjahr auf TEUR 1.973.595 (TEUR 1.754.899). Die
Änderung des beizulegenden Zeitwertes resultiert ausschließlich auf Änderungen
der Marktbedingungen.
Die Finanzverbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten sind teilweise
besichert durch:
158
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
Buchwert Buchwert Buchwert
TEUR TEUR TEUR
Grundpfandrechte 1.225.776 1.113.807 1.376.737
davon auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien 795.796 829.894 624.453
davon auf sonstige Immobilien
(zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und Vorräte) 427.516 281.265 75.380
davon auf Sachanlagen 2.464 2.648 0
Forderungsabtretungen 401.554 447.219 112.005
Verpfändete Festgelder 12.000 19.609 0
Gesamt 1.639.330 1.580.635 1.488.742
Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als Sicherheit für
Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden, beläuft
sich auf TEUR 1.639.330 (TEUR 1.580.635).
Die Pfandrechte, Forderungsabtretungen und verpfändeten Festgelder
sichern die bestehenden Ansprüche der Bank sowie Ansprüche der Bank
gegen Dritte, für deren Erfüllung der Kreditnehmer persönlich haftet. Die
Bank darf die den Sicherheiten unterliegenden Werte nur bei berechtigtem
Sicherungsinteresse, wie Nichtzahlung von Verbindlichkeiten bei Fälligkeit
unter Berücksichtigung einer angemessenen Nachfrist, zurückhalten. Den
finanzierenden Banken wurde ein Nachsicherungsrecht eingeräumt.
Von den Darlehen entfallen an den Stichtagen auf Förderdarlehen:
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Förderdarlehen 36.876 38.430 41.464
Die Verzinsung der Darlehen bewegt sich im Rahmen zwischen null und
drei Prozent.

8.3 Derivative Finanzinstrumente
Die auf der Passivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente
mit negativen Marktwerten TEUR 18.770 (TEUR 21.284) sowie die auf
der Aktivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente mit
positiven Marktwerten TEUR 484 (TEUR 867) sind der Kategorie
erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertete
Vermögenswerte/Verbindlichkeiten zugeordnet.
Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Derivate:
Buchwert für jede Kategorie von finanziellen
Vermögenswerten/Verbindlichkeiten:
Aktiva
Zinsswaps
Forward-Zinsswaps
31.12.2009 31.12.2008
Nominalvolumen Marktwert Nominalvolumen Marktwert
TEUR TEUR TEUR TEUR
Zinsoptionen (Caps) 203.290 484 175.680 867
Forward-Zinsoptionen
Devisentermingeschäft
Devisen-Swap
Passiva
Zinsswaps 240.558 -11.846 355.149 -15.486
Forward-Zinsswaps
Zinsoptionen (Caps)
Forward-Zinsoptionen
83.300 -6.924 58.300 -4.266
Devisentermingeschäft 9.349 -1.156
Devisen-Swap 3.012 -376
Summe: 527.148 -18.286 601.491 -20.417
159

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Laufzeiten der derivativen Finanzinstrumente:
Aktiva
Zinsswaps
Forward-Zinsswaps
160
2009 2008
Nominalvolumen Nominalvolumen
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Zinsoptionen (Caps) 50.000 149.630 3.660 171.940 3.740
Forward-Zinsoptionen
Devisentermingeschäft
Devisen-Swap
Passiva
Zinsswaps 217.567 22.991 27.000 218.265 109.884
Forward-Zinsswaps
Zinsoptionen (Caps)
Forward-Zinsoptionen
35.000 48.300 10.000 48.300
Devisentermingeschäft 9.349
Devisen-Swap 3.012
Summe: 50.000 402.197 74.951 39.361 400.205 161.924
Summe Derivate alle Laufzeiten: 527.148 601.491
Aktiva
Zinsswaps
Forward-Zinsswaps
2009 2008
Marktwerte Marktwerte
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Zinsoptionen (Caps) 405 79 789 78
Forward-Zinsoptionen
Devisentermingeschäft
Devisen-Swap
Passiva
Zinsswaps -10.534 -1.312 -321 -9.892 -5.273
Forward-Zinsswaps
Zinsoptionen (Caps)
Forward-Zinsoptionen
-3.475 -3.449 -2.171 -2.095
Devisentermingeschäft -1.156
Devisen-Swap -376
Summe: -13.604 -4.682 -1.853 -11.274 -7.290
Summe Derivate alle Laufzeiten: -18.286 -20.417

Fair-Value-Volumina (Brutto) zum 31.12.2009
Davon mit der LBBW zum 31.12.2009:
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 484 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 484 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 18.770 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 18.770 100,0 0 0,0
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 399 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 399 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 18.584 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 18.584 100,0 0 0,0
161

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Fair-Value-Volumina (Brutto) zum 31.12.2008:
162
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 867 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 867 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 -21.284 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 -21.284 100,0 0 0,0
Davon mit der LBBW zum 31.12.2008:
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
am Markt beobachtbare nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR % TEUR % TEUR %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 789 100,0 0 0,0
finanzielle Vermögenswerte 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 789 100,0 0 0,0
Handelspassiva
Der Fair-Value-Option zugeordnete
0 0,0 -20.911 100,0 0 0,0
finanzielle Verbindlichkeiten 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 -20.911 100,0 0 0,0

8.4 Steueransprüche und -verbindlichkeiten
Ertragsteueransprüche
Ertragsteuerverpflichtungen
Die Ertragsteuerverpflichtungen enthalten zum Bilanzstichtag fällige,
aber noch nicht entrichtete Steuerzahlungen für Ertragsteuern aus der
laufenden Periode und früheren Perioden.
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Laufende Ertragsteueransprüche 4.217 2.472 0
davon Inland 4.216 2.472 0
davon Ausland 1 0 0
Latente Ertragsteueransprüche 18.277 43.977 63.234
Ertragsteueransprüche 22.494 46.449 63.234
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008
TEUR TEUR TEUR
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen 31.923 35.923 30.460
davon langfristige laufende Ertragsteuerverpflichtungen 23.505 29.450 27.911
davon kurzfristige laufende Ertragsteuerverpflichtungen 8.418 6.473 2.549
Latente Ertragsteuerverpflichtungen 29.666 30.469 14.584
Ertragsteuerverpflichtungen 61.589 66.392 45.044
163

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8.5 Pensionsrückstellungen
Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen wurden getroffen:
164
LBBW Eisenbahn- LBBW LBBW LBBW LBBW Bahnhofplatz-
Immobilien Siedlungs- Immobilien Immobilien Immobilien Immobilien gesellschaft
GmbH gesellsch. Kommunal- Gebäude- Management Management Stuttgart
Stuttgart entwicklung Service Wohnen Gewerbe AG
gGmbH GmbH GmbH GmbH GmbH
Rechnungszinsfuß p.a. 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 %
Einkommenstrend p.a. 2,50 % - 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % -
Karrieretrend p.a. 0,50 % - 0,50 % 0,50 % 0,50 % 0,50 % -
Steigerung d. BMG in der
gesetzlichen Rentenvers. p.a.
Steigerung lfd. wertgesicherter
Renten gem.
Zusatzversorgungsordnung
2,00 % - - 2,00 % 2,00 % 2,00 % -
(nach Einkommenstrend p.a.)
Steigerung lfd. Sozial-
1,25 % - - - 1,25 % 1,25 % 1,25 %
versicherungsrenten p.a. 2,00 % 2,00 % 2,00 % - 2,00 % - -
Inflationsrate p.a. 2,00 % 2,00 % - 2,00 % 2,00 % 2,00 % -
Fluktuationsrate
Rententrend gemäß
5,00 % - - 5,00 % 5,00 % 5,00 % -
Beamtenversorgung 2,50 % 2,50 % 2,50 % - - - -
Vergleichswerte Vorjahr:
LBBW Eisenbahn- LBBW LBBW LBBW LBBW Bahnhofplatz-
Immobilien Siedlungs- Immobilien Immobilien Immobilien Immobilien gesellschaft
GmbH Gesellsch. Kommunal- Gebäude- Management Management Stuttgart
Stuttgart entwicklung Service Wohnen Gewerbe AG
gGmbH GmbH GmbH GmbH GmbH
Rechnungszinsfuß p.a. 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
Einkommenstrend p.a. 2,50 % - 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % -
Karrieretrend p.a.
Steigerung d. BMG in der
0,50 % - - 0,50 % 0,50 % 0,50 % -
gesetzlichen Rentenvers. p.a.
Steigerung lfd. wertgesicherter
Renten gem.
Zusatzversorgungsordnung
2,25 % - - 2,25 % 2,25 % 2,25 % -
(nach Einkommenstrend p.a.)
Steigerung lfd. Sozial-
1,25 % - - - - 1,25 % 1,25 %
versicherungsrenten p.a. 2,25 % 2,25 % 2,25 % - 2,25 % - -
Inflationsrate p.a. 2,50 % 2,50 % - 2,50 % 2,50 % - -
Fluktuationsrate
Rententrend gemäß
3,00 % - - 3,00 % 3,00 % 3,00 % -
Beamtenversorgung - 2,50 % 2,50 % - - - -

Schloss- Industriehof LBBW BW-
gartenbau AG Immobilien Immobilien
AG Projekt- GmbH
management
GmbH
5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 %
- 2,50 % 2,50 % 2,50 %
- 0,50 % 0,50 % -
- - 2,00 % -
1,25 % 1,25 % 1,25 % 2,00 %
- - 2,00 % -
- 2,00 % 2,00 % -
- 5,00 % 5,00 % -
- 2,50 % - -
Schloss- Industriehof LBBW BWgartenbau
AG Immobilien Immobilien
AG Projektmanagement
GmbH
GmbH
6,25 % 6,25 % 6,25 % 5,75 %
- 2,50 % 2,50 % -
- 0,50 % 0,50 % -
- - 2,25 % -
1,25 % 1,25 % 1,25 % -
- - 2,25 % -
- 2,50 % 2,50 % -
- 3,00 % 3,00 % -
- 2,50 % - -
Die Berechnung basiert auf versicherungsmathematischen Gutachten
unter Berücksichtigung biometrischer Rechnungsgrundlagen. Bei diesem
Verfahren werden nicht nur die am Bilanzstichtag bekannten Renten und
erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen
von Renten und Gehältern bei vorsichtiger Einschätzung der relevanten
Einflussgrößen berücksichtigt.
Hinsichtlich der Lebenserwartung der Anspruchsberechtigten wurden die
Richttafeln 2005 G nach Dr. Klaus Heubeck angewandt.
Die Änderung des Barwertes der leistungsorientierten Verpflichtungen
(Defined Benefit Obligation – DBO; entspricht Bilanzansatz) stellt sich wie
folgt dar:
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
DBO 01.01. 20.709 14.899
Laufender Dienstzeitaufwand
(Current Service Cost) 654 250
Zinsaufwand (Interest Cost) 1.221 754
Gezahlte Leistungen (Pension Payments)
Versicherungsmathematische Gewinne
-1.203 -1.085
(Actuarial gains) 1.957 -928
Sonstige Abgänge (Others)
Sonstige Zugänge
- -
(BW-Immobilien GmbH AB per 31.12.) - 6.819
DBO 31.12. 23.338 20.709
Der laufende Dienstzeitaufwand wurde in der Position Personalaufwand,
die geleisteten Anzahlungen als Verbrauch von Pensionsrückstellungen
und der Zinsaufwand in der Position Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen
erfasst. Der versicherungsmathematische Verlust in Höhe von
TEUR 1.957 (im Vorjahr als versicherungsmathematischer Gewinn in Höhe
von TEUR 928) wurde erfolgsneutral über das Eigenkapital verrechnet.
Es wird erwartet, dass ein Betrag von TEUR 22.135 (TEUR 19.624) erst
nach zwölf Monaten realisiert wird.
Der Barwert des Verpflichtungsumfangs der letzten vier Jahre entwickelte
sich wie folgt:
31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR
DBO 16.215 14.899 20.709 23.338
erfahrungsbedingte
versicherungsmathematische
Gewinne und Verluste - - 274 583
165

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8.6 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen haben sich 2009 wie folgt entwickelt:
2008 haben sich die sonstigen Rückstellungen wie folgt entwickelt:
166
Anfangs- Zuführungen Inanspruch- Auflösungen Veränderungen Endbestand
bestand nahme Konsolidierungskreis
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige sonstige Rückstellungen 25.927 3.993 1.013 3.766 0 25.141
RSt. für Rentenverpflichtungen 52 0 52 0 0 0
RSt. für drohende Verluste aus Mietverhältnissen 16.932 273 49 435 0 16.720
RSt. für drohende Verluste aus Lieferungen u. Leist. 7.844 2.964 883 2.860 0 7.065
RSt. für drohende Verluste aus Betreuung 1.034 756 29 407 0 1.354
RSt. für Risiken aus Zwischenvermietung 66 0 0 64 0 2
Kurzfristige sonstige Rückstellungen 13.935 20.435 3.944 1.768 468 29.126
RSt. für Abfindungen 361 3.041 361 101 360 3.300
RSt. für Baudelkredere 28 2.589 0 0 0 2.617
RSt. für zu behebende Baumängel 4.934 3.209 36 100 0 8.007
RSt. für Prozessrisiken 599 760 213 0 0 1.146
RSt. für Sonstiges 8.013 10.836 3.334 1.567 108 14.056
Anfangs- Zuführungen Inanspruch- Auflösungen Veränderungen Endbestand
bestand nahme Konsolidierungskreis
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige sonstige Rückstellungen 22.447 5.517 256 744 -1.037 25.927
RSt. für Rentenverpflichtungen 64 0 10 54 52 52
RSt. für drohende Verluste aus Mietverhältnissen 16.027 1.187 69 263 50 16.932
RSt. für drohende Verluste aus Lieferungen u. Leist. 5.578 2.428 162 0 0 7.844
RSt. für drohende Verluste aus Betreuung 707 764 15 422 0 1.034
RSt. für Risiken aus Zwischenvermietung 72 1.138 0 5 -1.139 66
Kurzfristige sonstige Rückstellungen 6.650 7.849 1.402 1.983 2.821 13.935
RSt. für Abfindungen 631 105 168 207 0 361
RSt. für Baudelkredere 28 0 0 0 0 28
RSt. für zu behebende Baumängel 1.469 3.849 162 316 94 4.934
RSt. für Prozessrisiken 502 363 167 99 0 599
RSt. für Sonstiges 4.020 3.532 905 1.361 2.727 8.013

Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Mietverhältnissen betreffen
mit TEUR 13.785 (TEUR 13.512) im Wesentlichen Rückstellungen, die
aufgrund der Vereinbarungen in den Bewirtschaftungsverträgen Facility-
Management mit der LEG Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
und der LEG Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG gebildet wurden. Diese
garantieren den Gesellschaften die Erzielung eines Mindestbewirtschaftungsergebnisses.
Die Rückstellungen wurden auf Basis der langfristigen
Wirtschaftspläne sowie der erwarteten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten
pro Einheit ermittelt. Bei der Rückstellungsbemessung wurde eine
Abzinsung von 4,5 Prozent pro Jahr vorgenommen.
Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Lieferungen und Leistungen
betreffen im Wesentlichen mit TEUR 4.277 (TEUR 7.065) Rückstellungen
aus Finanzierungsrisiken und Zwischenfinanzierungszinsen für die Medizinische
Klinik Heidelberg und Strahlenklinik Freiburg sowie mit TEUR 2.000
(TEUR 0) Rückstellungen für Vertragsstrafen wegen verspäteter Gebäudefertigstellung
bei gewerblichen Projektentwicklungen.
Die Rückstellungen für drohende Verluste Betreuung betreffen im
Wesentlichen mit TEUR 1.205 (TEUR 1.047) Rückstellungen für noch
anfallende Stunden aus Dienstleistungsprojekten mit pauschaler
Honorarvereinbarung.
Die Rückstellungen für zu behebende Baumängel betreffen im Wesentlichen
Rückstellungen für nicht weiterbelastbare Schäden mit TEUR 1.281
(TEUR 775) für Wohnungsträgerbauprojekte sowie mit 5.662 TEUR
(TEUR 4.000) für gewerbliche Projektentwicklungen.
Die Rückstellungen für Baudelkredere betreffen mit TEUR 2.617 (TEUR 28)
im Wesentlichen die Vorsorge für mögliche Gewährleistungsansprüche
aus Wohnungsträgerbauprojekten. Diese werden gemäß den gesetzlichen
Vorgaben über den erwarteten Gewährleistungszeitraum ausgewiesen.
Die Höhe der Rückstellungen entspricht einem Betrachtungszeitraum
über fünf Jahre.
Die Rückstellungen für Sonstiges betreffen im Wesentlichen mit
TEUR 3.200 (TEUR 0) Rückstellungen für strittige Kaufpreisnachforderungen
sowie mit 2.034 (TEUR 0) Rückstellungen für Gewährleistungsbürgschaften
und mit TEUR 1.977 (TEUR 102) Rückstellungen bezüglich Schadenersatzrisiken
bei gewerblichen Projektentwicklungen.
8.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
Die beizulegenden Zeitwerte der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten entsprechen annähernd den
Nominalwerten der Forderungen, da diese unverzinslich und in der Regel
kurzfristig mit Restlaufzeiten von weniger als einem Jahr sind.
Die Verbindlichkeiten sind der Kategorie sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten zugeordnet.
Buchwert (31.12.2009):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 1.735 1.735
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.735 1.735
und sonstige Verbindlichkeiten 391.719 391.719
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 158.111 158.111
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.809 2.809
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.822 23.822
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten
2.220 2.220
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
170 170
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.607 4.607
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 5.500
Sonstige Verbindlichkeiten 185.590 185.590
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 8.890 8.890
Gesamt 393.454 391.719
167

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
168
Buchwert (31.12.2008):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 84.496 84.496
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
84.496 84.496
und sonstige Verbindlichkeiten 408.308 408.308
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.422 114.422
Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.491 3.491
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 44.120 44.120
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten
16.207 16.207
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
162 162
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.516 4.516
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 5.500
Sonstige Verbindlichkeiten 210.619 210.619
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 9.270 9.270
Gesamt 492.804 408.308 84.496
Buchwert (01.01.2008):
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
0 0
und sonstige Verbindlichkeiten 342.675 342.675
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.036 114.036
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.173 2.173
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 21.025 21.025
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten
1.231 1.231
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
197 197
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 342 342
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 36 36
Sonstige Verbindlichkeiten 200.812 200.812
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 2.823 2.823
Gesamt 342.675 342.675 0

Die stille Einlage der KSK Biberach in Höhe von 83 Mio. EUR wurde 2009
zurückgezahlt. Ein Restbetrag in Höhe von 1,5 Mio. EUR sind noch nicht
fällige Zinsen auf diese Einlage. In den erhaltenen Anzahlungen auf
Bestellungen TEUR 158.111 (TEUR 114.422) werden erhaltene Anzahlungen
für unfertige Erschließungsmaßnahmen TEUR 114.243 (TEUR 89.410),
erhaltene Anzahlungen für Grundstücke mit unfertigen Bauten Ausland
TEUR 24.347 (TEUR 8.858) sowie erhaltene Anzahlungen für aus dem
Anlagevermögen verkaufte bebaute Grundstücke TEUR 11.845 (TEUR
11.666) ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Bauverträgen
TEUR 14.976 (TEUR 30.567) und Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen
TEUR 7.266 (TEUR 7.953).
Unter dem Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
war im Vorjahr die Kaufpreiszahlung für ein in den Konzernabschluss
neu einzubeziehendes Unternehmen enthalten. 2009 erfolgte die
Begleichung dieser Verbindlichkeit. Die übrigen Beträge betreffen
Verbindlichkeiten gegenüber nicht einbezogenen verbundenen Unternehmen
aus dem laufenden Verrechnungsverkehr und der umsatzsteuerlichen
Organschaft mit der LBBW.
Verbindlichkeiten beteiligter Unternehmen betreffen im Wesentlichen
Finanzierungssachverhalte von Projektgesellschaften im Ausland.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren aus dem
Gesellschafterdarlehen des Fremdgesellschafters Nagatino Property S.à.r.l..
Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen aus den im
Streubesitz befindlichen Aktien der Bahnhofplatzgesellschaften und aus
den Anteilen fremder Gesellschafter am Kapital von Personengesellschaften
sowie aus anderen Verbindlichkeiten zusammen.
Der Buchwert der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 393.454 (TEUR 470.389)
stellt auf Grund der Kurzfristigkeit einen angemessenen Näherungswert
für den beizulegenden Zeitwert dar.
8.8 Vermögenswerte und Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird
Die Vermögenswerte und Schulden, die als zur Veräußerung gehalten
klassifiziert werden, betreffen die Gesellschaften (jeweils zahlungsmittelgenerierende
Einheit) Blauenberg S.A., Château de Beggen S.A. und Parc
Helfent S.A. sowie Ronndriesch 123 S.A und setzen sich wie folgt
zusammen:
A K T I V A 31.12.2009
TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen 5.454
Summe langfristiger Vermögenswerte 5.454
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
37.498
ohne Bauten 28.985
2. Bauvorbereitungskosten 8.513
II. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 282
1. Sonstige Vermögenswerte 282
III. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 134
Summe kurzfristige Vermögenswerte 37.914
Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 43.368
P A S S I V A 31.12.2009
TEUR
A. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
12.683
und sonstige Verbindlichkeiten 476
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 470
2. Sonstige Verbindlichkeiten 6
Summe kurzfristiges Fremdkapital 13.159
Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 13.159
Hinsichtlich weiterer Erläuterungen verweisen wir auf die in Kapitel 5.8
gemachten Angaben.
169

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
9. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst
alle Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die sich aus Kassenbeständen
und Guthaben bei Kreditinstituten zusammensetzen. Festgelder
sind mit 12,0 Mio. EUR (16,9 Mio. EUR) verpfändet. Die Zusammensetzung
des Zahlungsmittelfonds wird in Kapitel 7.8 Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente erläutert. Die Cash Flows aus der Investitions-
und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cash
Flow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom
Konzernjahresfehlbetrag (Konzernjahresüberschuss) indirekt abgeleitet.
Im Rahmen der indirekten Ermittlung werden die berücksichtigten
Veränderungen von Bilanzposten im Zusammenhang mit der laufenden
Geschäftstätigkeit um nicht zahlungswirksame Sachverhalte bereinigt.
Dies betrifft ausgewiesene Abschreibungen und Zuführungen zu Wertberichtigungen
sowie Veränderungen der langfristigen Rückstellungen
und Verbindlichkeiten.
10. Leasing
10.1 Operate-Leasing
Mietverträge über Immobilien sind ausschließlich dem Operate-Leasing
zuzuordnen, wobei die LBBW Immobilien hier sowohl als Leasingnehmer
wie auch Leasinggeber auftritt.
LBBW Immobilien als Leasinggeber
Im Rahmen von Operate-Leasing waren als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien im Buchwert von TEUR 1.693.499 (TEUR 1.734.320) vermietet.
Die Mindestleasingzahlungen enthalten die Sollmieten bis zum vereinbarten
Vertragsende oder bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des
Leasingnehmers (Mieters), unabhängig davon, ob eine Kündigung oder
Nichtinanspruchnahme einer Verlängerungsoption tatsächlich erwartet
wird.
Bei den im Wohnungsbereich abgeschlossenen Mietverträgen handelt es
sich um unbefristete Verträge, die inhaltlich auf der Grundlage der gesetzlichen
Regelungen, laut Mietrecht im BGB, beruhen. Diesbezüglich werden
bei den Mieterhöhungen regelmäßig die mietrechtlichen Spielräume,
gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete, angewandt.
Im Gewerbebereich werden Mietverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen,
teilweise mit Verlängerungsoption, teilweise gehen die Mietverträge
nach der Festlaufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis über, welches
dann mit einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden
kann. Ganz vereinzelt wurden auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen.
Die Mietverhältnisse werden meist mit einer Festmiete abgeschlossen,
wenn möglich mit einer Wertsicherungsklausel, die sich am
Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert. In diesem Fall können
die Mieten in regelmäßigen Abständen im vertraglichen Rahmen der
Veränderung des Index angepasst werden. Vereinzelt gibt es auch Staffel-
oder Umsatzmieten.
170
Kaufoptionen der Mieter für die Objekte sind im Gewerbebereich
vertraglich nicht vereinbart. Für vier Objekte in Ulm hat das Land
Baden-Württemberg ein ständiges Ankaufsrecht.
Aus bestehenden Operate-Leasing-Verhältnissen wird die LBBW Immobilien
in den Folgeperioden noch Mindestleasingzahlungen erwarten:
Im Geschäftsjahr 2009 wurden Mietzahlungen von TEUR 123.128
(TEUR 122.361) in den Umsatzerlösen erfasst.
LBBW Immobilien als Leasingnehmer
Der Gesamtaufwand für Operate-Leasing als Leasingnehmer betrug
TEUR 3.066 (TEUR 1.795). Die Operate-Leasing-Vereinbarungen beziehen
sich auf gemietete Immobilien an verschiedenen Standorten und auf
gemietete Fahrzeuge.
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgejahren fällig:
10.2 Finance-Leasing
2009 2009 2008 2008
Wohnen Gewerbe Wohnen Gewerbe
TEUR TEUR TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 25.543 34.633 25.977 29.017
1 bis 5 Jahre - 125.798 - 74.075
Über 5 Jahre - 282.769 - 230.879
2009 2008
TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 2.398 2.677
1 bis 5 Jahre 12.349 11.754
Über 5 Jahre 17.606 14.459
Die Zahlungen für Finance-Leasing als Leasingnehmer betrugen für Leasingraten
TEUR 249 (TEUR 195) und der Zinsaufwand TEUR 23 (TEUR 16). Die
Finance-Leasing-Vereinbarungen beziehen sich auf gemietete Kopierer,
Drucker und Kaffeeautomaten.
Die Finance-Lease-Gegenstände, ebenso wie die daraus resultierenden
Verbindlichkeiten, sind entsprechend ihres Barwertes zum Abschlussstichtag
mit TEUR 477 (TEUR 402) in der Bilanz ausgewiesen.
Die Ermittlung der Barwerte ergibt sich aus den über die Laufzeit diskontierten
Anschaffungs- und Herstellungskosten des Leasinggegenstandes.
Zu diesem Wert werden die Finance-Lease-Gegenstände aktiviert und in
der Folgezeit planmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die wesentlichen Leasingvereinbarungen sehen eine Leasingdauer von
vier Jahren bei Kopierern und Druckern und von fünf Jahren bei Kaffeemaschinen
vor. Die Zahlung der Leasingraten erfolgt monatlich in Höhe
der fest vereinbarten Rate.

Die Verpflichtungen aus Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen werden wie
folgt fällig:
Es bestehen keine Mindestleasingzahlungen, die erst nach fünf Jahren
fällig sind.
11. Finanzrisikomanagement
11.1 Finanzrisiken
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
Mindestleasingzahlungen 496 426
davon fällig innerhalb 1 Jahres 29 29
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren 467 397
In den künftigen Mindestleasingzahlungen
enthaltener Zinsanteil 19 24
davon fällig innerhalb 1 Jahres 2 0
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren
Barwert der künftigen
17 24
Mindestleasingzahlungen 477 402
davon fällig innerhalb 1 Jahres 27 29
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren 450 373
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist die
LBBW Immobilien-Gruppe Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt. Diese
werden durch die Marktpreis- und Liquiditätsrisikostrategie des LBBW-
Konzerns, Teilstrategie LBBW Immobilien, berücksichtigt. Zur Begrenzung
dieser Risiken betreibt die LBBW Immobilien-Gruppe ein systematisches
Finanzmanagement und einen aktiven Umgang mit Risiken aus Zahlungsstromschwankungen.
Seit dem Beginn des Geschäftsjahrs 2007 ist die LBBW Immobilien in die
konzernweite Risikosteuerung des LBBW-Konzerns integriert.
Die interne Revision überwacht die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems.
Weiterhin führte die interne Revision der LBBW im
Geschäftsjahr 2008 eine Prüfung mit Schwerpunkt Projektentwicklung
durch. Erste Ergebnisse dieser Prüfung, insbesondere zur Prozessoptimierung
bei der Projektentwicklung, wurden im Geschäftsjahr 2009
umgesetzt, die weiteren Verbesserungen sollen planmäßig 2010 abgeschlossen
werden. In diesem Zusammenhang wurde eine große Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
mit einer Sonderprüfung beauftragt, deren
Ziel es ist, sowohl die Beseitigung der Beanstandungen der Revision zu
begleiten und zu überwachen als auch etwaige Unregelmäßigkeiten bei
einigen Projektentwicklungen zu untersuchen.
a) Liquiditätsrisiko
Mit der zentralen Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten
innerhalb der operativen Geschäftstätigkeit wird das Ziel verfolgt, die
Kapitalkosten zur weiteren Effektivitätssteigerung abzusenken. Der
Bereich Corporate Finance/Compliance gibt hierzu in Abstimmung mit
der Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen für das Finanzmanagement
vor und setzt somit die Leitplanken zur Optimierung der Fremdmittelaufnahmen
und Geldanlagen im Sinne eines systematischen Aktiv-Passiv-
Managements.
Ein konzernweites Cash-Pooling bündelt die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie der einzelnen Konzerngesellschaften.
Darüber hinaus werden die bestehenden Finanzströme sowohl konzernbezogen
als auch projektbezogen von den jeweils operativ zuständigen
Einheiten regelmäßig hinsichtlich der prognostizierten und tatsächlichen
Zahlungsströme und der Abstimmung der Fälligkeitsprofile von finanziellen
Vermögenswerten und Verbindlichkeiten überwacht und aktualisiert.
Auf Grund der starken Expansion insbesondere im Segment Development
in den vergangenen Jahren sind wesentliche Teile des Eigenkapitals im
operativen Geschäft gebunden. Aufgrund der marktbedingt verhaltenen
Kreditvergabe für Developmentprojekte bestehen derzeit Risiken in der
mittel- bis langfristigen Finanzierung. Diese Projekte werden bis zum
30. Juni 2010 über die LBBW finanziert. Die Geschäftsführung führt
gegenwärtig Verhandlungen über die fristenkongruente und vollständige
Projektfinanzierung.
Zu den finanziellen Vermögenswerten, die als Sicherheit für Verbindlichkeiten
oder Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden, verweisen wir auf
Kapitel 8.2.
b) Marktrisiko
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen zu können, werden zentral und
in sämtlichen operativen Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt.
Untersucht werden dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen- und Marktsituation.
In ihrem Marktumfeld ist die LBBW Immobilien vielfältigen
steuerlichen, wettbewerbs- und unternehmensrelevanten Regelungen
und Gesetzen unterworfen. Durch rechtliche, steuerliche und technische
Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung ist die LBBW Immobilien-Gruppe
ausreichend über eventuell entstehende Risiken informiert.
Der Konzern ist im Bereich der finanziellen Vermögenswerte im Wesentlichen
finanziellen Risiken aus der Änderung von Zinssätzen ausgesetzt.
Hierfür werden derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und
Zinsoptionen (Caps) abgeschlossen, um die bestehenden Zinsrisiken zu
begrenzen und zu steuern.
c) Zinsrisiko
Zinsänderungsrisiken existieren aus dem verzinslichen Darlehensbestand
der LBBW Immobilien, der zur Refinanzierung von Immobilienprojekten
aufgenommen wird. In der Regel werden zur Begrenzung dieser Risiken
langfristige Zinsbindungen entsprechend der Haltedauer der Immobilien
bevorzugt. Diese relativ starre Finanzierungsstruktur erschwert schnelle
Entscheidungen beim Handel mit Immobilien und Immobilienbeständen.
Daher werden, um eine flexiblere Gestaltung der Passivseite zu erreichen,
auch variable Finanzierungen eingegangen, die jedoch zur Begrenzung
und Vermeidung von Zinsänderungsrisiken durch entsprechende Geschäfte
unterlegt sind. Hierzu werden einfache derivative Finanzinstrumente wie
Swaps und Caps eingesetzt.
171

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Auch Neugeschäfte und Anschlussfinanzierungen werden grundsätzlich
fristenkongruent refinanziert. Zur Flexibilisierung der Mittelaufnahme und
des Tilgungsverlaufs werden Finanzierungen bei Bedarf auch variabel verzinslich
oder kurzfristig abgeschlossen. Zur Begrenzung beziehungsweise
zum Ausschluss von Zinsänderungsrisiken werden dann ebenfalls adäquate
derivative Finanzinstrumente wie Swaps und Caps eingesetzt.
Derivative Finanzinstrumente dürfen ausschließlich zur projektbezogenen
Absicherung von Zinsänderungsrisiken eingegangen werden und zwar nur
dann, wenn eine adäquate laufende Bewertung sichergestellt ist.
Bei einer Veränderung des Zinssatzes um 50 Basispunkte und sonst
unveränderten Bedingungen wäre der Zinsaufwand um TEUR 900
(TEUR 644) gestiegen beziehungsweise gesunken.
d) Währungsrisiko
Der Konzern ist durch in den Konzernabschluss einbezogene ausländische
Gesellschaften einem Währungsrisiko aus Wechselkursschwankungen ausgesetzt.
Um die hieraus resultierenden Wechselkursrisiken zu begrenzen,
werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen.
Die Wechselkursrisiken werden durch Devisentermingeschäfte innerhalb
genehmigter Limits gesteuert. Der Buchwert der auf fremde Währung
lautenden monetären Vermögenswerte und Schulden des Konzerns am
Stichtag lautet wie folgt:
Zum Bilanzstichtag haben keine Devisentermingeschäfte mehr bestanden.
Der Konzern ist nur den Wechselkursrisiken der russischen (RUB) und
rumänischen (RON) Währungen ausgesetzt.
Ein zehnprozentiger Anstieg oder Fall des Euros gegenüber dem russischen
Rubel (RUB) hätte eine Veränderung des Vermögenswertes um TEUR 133
(TEUR 0) zufolge. Die gleiche Änderung des Euros gegenüber dem rumänischen
Lei (RON) hätte eine Veränderung um TEUR 87 (TEUR 1) zur Folge.
e) Kreditrisiko
Die LBBW Immobilien ist im operativen Geschäft einem Ausfallrisiko ausgesetzt.
Dieses Risiko wird durch Mietermix und Mieterbonität minimiert.
Die Außenstände werden monatlich überwacht. Soweit bei den finanziellen
Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese Risiken
durch Wertberichtigungen erfasst.
Das maximale Risiko aus der Gewährung Darlehen und Forderungen für
die LBBW Immobilien Gruppe ist beigefügter Tabelle zu entnehmen. Die
Risikopositionen werden mindestens vierteljährlich auf Wertberichtigungsbedarf
überprüft.
172
Schulden Vermögens- Schulden Vermögens-
werte werte
2009 2009 2008 2008
TEUR TEUR TEUR TEUR
Russischer Rubel (RUB) - 1.326 - -
Rumänischer Lei (RON) - 871 - 7
Forderungen aus langfristigen
Der LBBW Immobilien liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die nicht
überfälligen und nicht wertberichtigten Forderungen nicht entsprechend
ihrer Fälligkeit beglichen werden.
Sicherheiten für die finanziellen Vermögenswerte werden nicht gehalten.
Zum Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als Sicherheiten für
Verbindlichkeiten oder Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden,
vergleiche Kapitel 8.2.
11.2 Finanzinstrumente
2009 2008
TEUR TEUR
Fertigungsaufträgen 3.494 11.383
Forderungen aus Verkauf Grundstücke
mit Kaufpreisstundung 9.503 11.273
Langfristige Forderungen Darlehen 62.750 49.516
Forderungen langfristig 75.747 72.172
Forderungen aus Vermietung 11.822 13.930
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 20.756 24.853
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.565 3.620
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 14.222 60.516
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0 0
Forderungen gegen assoziierte
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 672 5.742
Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 80 111
Forderungen gegen Gesellschafter 0 0
Sonstige Vermögenswerte 69.495 63.023
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte kurzfristig 119.612 171.795
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 195.359 243.967
Für die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten
findet das im Folgenden beschriebene Vorgehen Anwendung, unabhängig
davon, welcher Kategorie oder Klasse das Finanzinstrument zugeordnet
ist oder ob der ermittelte beizulegende Zeitwert für die Bewertung in der
Bilanz oder die Information im Anhang herangezogen wird. Finanzinstrumente,
die auf einem aktiven Markt gehandelt werden, sind mit dem
notierten Börsen- oder Marktpreis für identische Vermögenswerte oder
Verbindlichkeiten bewertet worden (Stufe 1). Erfolgt keine Preisstellung
auf aktiven Märkten, wird der beizulegende Zeitwert von vergleichbaren
Finanzinstrumenten abgeleitet oder durch die Anwendung von anerkannten
Bewertungsmodellen mit am Markt direkt oder indirekt beobachtbaren
Parametern (Zins, Währungskurs, Volatilität) bestimmt (Stufe 2).

Wenn eine Bewertung über Börsen- oder Marktpreise oder mittels eines
Bewertungsmodells mit am Markt direkt oder indirekt beobachtbaren
Inputfaktoren nicht oder nicht vollständig möglich ist, werden für die
Bewertung von Finanzinstrumenten auch nicht auf beobachtbaren
Marktdaten beruhende Faktoren (nichtbeobachtbare Inputfaktoren)
herangezogen (Stufe 3).
Die in Stufe 2 und 3 verwendeten Bewertungsmethoden umfassen
allgemein anerkannte Bewertungsmodelle wie die Barwertmethode, bei
der die künftig erwarteten Zahlungsströme mit den für die entsprechende
Restlaufzeit, Kreditrisiken und Märkte geltenden, am Bewertungsstichtag
aktuellen Zinssätzen und Zinsstrukturkurven diskontiert werden.
Diese Bewertungsmethode wird für die Bewertung von Wertpapieren mit
vereinbarten Zahlungsströmen und Finanzanlagen, die erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, angewandt. Ferner findet
sie Verwendung für die Bewertung von Zinsswaps und nicht optionalen
Termingeschäften (etwa Devisentermingeschäfte). Die beizulegenden
Zeitwerte von Optionen werden mit den für die jeweiligen Arten und den
zugrunde liegenden Basiswerten von Optionen entsprechenden allgemein
anerkannten Optionspreismodellen (wie Black 76 für Zinsoptionen) und den
diesen zugrunde liegenden allgemein anerkannten Annahmen berechnet.
Vermögenswerte
Bewertungs- Buchwert
kategorie 31.12.2009
nach IAS 39
in Mio. EUR
zur Veräußerung verfügbar Afs 9,3
zum Fair Value bewertet afvtpl 0,5
Darlehen und Forderungen LaR 561,3
In der Position zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte enthaltene
Finanzinstrumente
Darlehen und Forderungen LaR 0,4
Finanzschulden/Verbindlichkeiten
zu fortgeführten AK bewertet FLAC 2.226,7
zum Fair Value bewertet
In der Position Verbindlichkeiten
im Zusammenhang mit zur Veräußerung
gehaltene langfristige Vermögenswerten
enthaltene Finanzinstrumente
afvtpl 130,4
zu fortgeführten AK bewertet FLAC 13,2
Vermögenswerte
Bewertungs- Buchwert
kategorie 31.12.2008
nach IAS 39
in Mio. EUR
zur Veräußerung verfügbar Afs 10,9
zum Fair Value bewertet afvtpl 0,9
Darlehen und Forderungen LaR 288,1
In der Position zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte enthaltene
Finanzinstrumente
Darlehen und Forderungen LaR 0,0
Finanzschulden/Verbindlichkeiten
zu fortgeführten AK bewertet FLAC 2.057,3
zum Fair Value bewertet
In der Position Verbindlichkeiten
im Zusammenhang mit zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerten
enthaltene Finanzinstrumente
afvtpl 114,5
zu fortgeführten AK bewertet FLAC 0,0
Legende:
Afs Available for sale
afvtpl at fair value through profit or loss
LaR Loans and Receivables
FLAC Financial Liabilities At Cost
173

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2009:
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2008:
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Finanzschulden 486,6 517,7 1.912,4
Sonstige
Derivative Finanzinstrumente
93,2
Derivate nicht im Hedge Accounting
Verbindlichkeiten
21,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 44,1
Verbindlichkeiten aus Vermietung 3,5
Verbindlichkeiten gegenüber verb. Unternehmen 16,2
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 0,2
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4,5
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5,5
Sonstige Verbindlichkeiten 117,4
Gesamt 771,2 539,0 1.912,4
In den Nettogewinnen und -verlusten der Kategorien erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert und Afs sind enthalten: Abgangserfolge/-verluste
(soweit erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst) und
Erträge und Aufwendungen aus der Bewertung zum Fair Value.
Nicht enthalten sind laufende Zinserträge und -aufwendungen sowie
Dividendenerträge.
174
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Finanzschulden 393,1 357,3 2.321,4
Sonstige 111,7
Derivative Finanzinstrumente
Derivate nicht im Hedge Accounting 18,8
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23,8
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2,8
Verbindlichkeiten gegenüber verb. Unternehmen 2,5
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 0,2
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4,6
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5,5
Sonstige Verbindlichkeiten 72,1
Gesamt 616,9 376,1 2.321,4

Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Derivaten (erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert):
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Wertpapieren (Afs):
2009 2008
TEUR TEUR
Erträge aus Fair-Value-Änderung Derivate 7.730 7.666
Erhaltene Ausgleichszahlungen aus Derivaten 4.434 4.111
Aufwendungen aus Fair-Value-Änderung Derivate -5.599 -21.649
Geleistete Ausgleichszahlungen aus Derivaten -10.128 -1.670
Nettoergebnis gebucht -3.563 -11.542
2009 2008
TEUR TEUR
Erfolgswirksame Erfassung von
Fair-Value-Änderungen aufgrund von:
Erträgen aus d. Abgang von Wertpapieren - 1.413
Erfolgsneutrale Erfassung von
Fair-Value-Änderungen aufgrund von:
Veränderung der Neubewertungsrücklage -116 -1.328
Nettoergebnis -116 85
In den Nettogewinnen und -verlusten der Kategorie LaR sind enthalten:
Wertminderungen, Zuschreibungen, Auflösungen von Wertminderungen,
nachträgliche Eingänge aus abgeschriebenen Finanzinstrumenten. Nicht
enthalten sind laufende Zinserträge und -aufwendungen.
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Darlehen und Forderungen (LaR):
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
Erträge aus Auflösung
von Wertberichtigungen 3.075 1.970
Forderungen aus Vermietung 2.395 1.727
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 448 243
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen
66 0
und Leistungen 158 0
Sonstige Vermögensgegenstände
Aufwendungen aus Bildung
8 0
von Wertberichtigungen 4.364 11.376
Forderungen aus Vermietung 3.040 3.121
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 386 1.423
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen
358 68
und Leistungen 455 0
Sonstige Vermögenswerte 125 6.764
Nettoergebnis -1.289 -9.406
175

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
In der nachfolgenden Tabelle werden gemäß IRFS 7.20 (e) die Wertminderungen
entsprechend den Klassen der finanziellen Vermögenswerte
dargestellt:
Forderungen und sonstige Vermögenswerte (langfristig)
176
Wertminderungsaufwand (-)
2009 2008
Kategorie TEUR TEUR
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen LaR 0 0
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung LaR 0 -82
Langfristige Forderungen Darlehen LaR 0 0
Sonstige langfristige Vermögenswerte LaR 0 0
Forderungen und sonstige Vermögenswerte (kurzfristig)
Forderungen aus Vermietung LaR -3.040 -3.121
Forderungen aus Grundstücksverkäufen LaR -386 -1.423
Forderungen aus Betreuungstätigkeit LaR -358 -68
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen LaR -455 0
Forderungen gegen verbundene Unternehmen LaR 0 0
Forderungen aus Verlustübernahme LaR 0 0
Foderungen gegen assoziierte Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen LaR 0 0
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht LaR 0 0
Forderungen gegen Gesellschafter LaR 0 0
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte LaR -125 -6.686
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig LaR -4.364 -11.298
Langfristige Wertpapiere und Finanzanlagen Afs -5 -76
Langfristige Wertpapiere und Finanzanlagen Afs -5 -76
Derivate HFT -5.599 -21.649
Derivate HFT -5.599 -21.649
Summe Finanzanlagen -9.968 -33.023
Von den als zur Veräußerung verfügbar (Afs) klassifizierten finanziellen
Vermögenswerten wurden im Geschäftsjahr 2009 insgesamt TEUR -116
(TEUR -1.328) Bewertungsverluste direkt im Eigenkapital erfasst. Im Jahr
2009 wurden für diese Finanzinstrumente TEUR -5 (TEUR -76) entnommen
und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Überfällige, nicht wertgeminderte Forderungen:
Buchwert (31.12.2009)
Gesamt nicht überfällig überfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage bis 365 Tage
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Forderungen aus Vermietung 8,2 7,6 0,1 0,0 0,2 0,3
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 18,9 18,8 0,1
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2,0 0,1 1,2 0,1 0,1 0,5
Buchwert (31.12.2008)
Gesamt nicht überfällig überfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage bis 365 Tage
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Forderungen aus Vermietung 9,8 9,5 0,1 0,3
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 23,0 12,0 3,4 7,5
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3,3 0,2 3,1
Die Forderungen aus Vermietung und Betreuungstätigkeit sind nicht
besichert. Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind bis zur
endgültigen Begleichung des Verkaufspreises durch das Eigentum am
verkauften Objekt besichert. Erst bei erfolgter Übergabe und Begleichung
des Kaufpreises findet die Eigentumsübergabe an den Käufer statt.
177

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12. Sonstige Erläuterungen
12.1 Haftungsverhältnisse und Eventualschulden
12.1.1 Bürgschaften, Cost-Overrun-Garantien und sonstige Garantien
und Verpflichtungen
178
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
Kaufpreisbürgschaften
Mietwohnungsprivatisierung 0 0
Kaufpreisbürgschaften Trägerbau 544 4.874
Bauwerk-Stuttgart GmbH 880 0
Einkaufszentrum Stachus München GmbH
Entwicklungsgesellschaft
26.000 26.000
Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
500 500
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG 2.000 2.000
LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG 1.423 0
Turtle Portfolio GmbH & Co. KG
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
14.200 4.700
Sendlinger Straße mbH & Co. KG 85.000 0
Wohnbau Haidhausen GmbH & Co. KG 3.000 0
Employrion Immobilien GmbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
6.000 0
Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co.
0 2.000
Objekt Maistraße KG
JK Wohnbau GmbH & Co. KG
3.500 3.500
Objekt Waltherstrasse KG
Projektgesellschaft
2.000 2.000
Bockenheimer Landstr. 33-35 GmbH & Co. KG
Entwicklungsgesellschaft
0 1.500
Grunewaldstrasse 61-62 mbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
350 350
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG 5.400 5.400
Parcul Banatului S.R.L. 4.000 4.000
154.797 56.824
In den TEUR 154.797 (56.824) sind am Bilanzstichtag Bürgschaften in
Höhe von TEUR 133.547 (TEUR 38.074) enthalten.
Die Kaufpreisbürgschaften Trägerbau in Höhe von TEUR 544 (TEUR 4.874)
dienen für die Erwerber zur Sicherung des Kaufpreises. Die Bürgschaften
werden bis zum Anlegen der Grundbücher ausgegeben. Danach werden
diese zurückgefordert.
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien GmbH
gegenüber der Kreissparkasse Böblingen ohne zeitliche Beschränkung als
Selbstschuldner für die Bauwerk-Stuttgart GmbH bis zum Betrag von
TEUR 880 (TEUR 0).
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien Development
Beteiligungen GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg
ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für die Einkaufszentrum
Stachus München GmbH bis zum Betrag von TEUR 26.000 (TEUR 26.000).
Zur Sicherung der bankmäßigen Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien
GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg ohne zeitliche
Beschränkung als Selbstschuldner für die Entwicklungsgesellschaft
Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG bis zum Betrag von TEUR 500
(TEUR 500).
Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (Gläubigerin)
hat mit der Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-
Center Rostock mbH & Co. KG (Hauptschuldnerin) am 4. Mai 2007 einen
Grundstückskaufvertrag geschlossen. Zur Absicherung der Verpflichtungen
der Hauptschuldnerin ist die Hauptschuldnerin verpflichtet, der
Gläubigerin Sicherheit in Gestalt einer auf erstes Anfordern zahlbaren
schriftlichen, unbefristeten, unwiderruflichen Bürgschaft zu leisten.
Dies vorausgeschickt übernimmt die LBBW Immobilien GmbH hiermit
gesamtschuldnerisch für die vorgenannten (Zahlungs-)Ansprüche der
Gläubigerin aus dem Kaufvertrag vom 4. Mai 2007 die unbefristete,
unwiderrufliche und unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft auf
erstes Anfordern bis zum Höchstbetrag von TEUR 2.000 (TEUR 2.000).
Die LBBW Immobilien Development GmbH verbürgt sich für Verpflichtungen
der LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG gegenüber der Timon
Bauregie GmbH & Co. KG. Hierbei handelt es sich um einen noch nicht
ausbezahlten Sicherheitseinbehalt in Höhe von TEUR 1.423 (TEUR 0).
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien GmbH
gegenüber der Kreissparkasse Böblingen ohne zeitliche Beschränkung als
Selbstschuldner für die Turtle Portfolio GmbH & Co. KG bis zum Betrag
von TEUR 8.700 (TEUR 4.700).
Zur Sicherung aller Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien GmbH
gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg ohne zeitliche Beschränkung
als Selbstschuldner für die Turtle Portfolio GmbH & Co. KG bis zum
Betrag von TEUR 5.500 (TEUR 0).
Zur Sicherung der bankmäßigen Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien
Development GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg
ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für die Vermietungs- und
Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße mbH & Co. KG bis zum Betrag
von TEUR 20.000 (TEUR 0).
Zur Sicherung der bankmäßigen Ansprüche verbürgt sich die LBBW Immobilien
Development GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg
ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für die Vermietungs- und
Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße mbH & Co. KG bis zum Betrag
von TEUR 65.000 (TEUR 0).

Zur Sicherung des Kontokorrentkredits über TEUR 17.500 zur Finanzierung
des Bauvorhabens in München-Nymphenburg sowie in Anrechnung
auf den Kontokorrentkredit alternativ beanspruchter Kredite verbürgt
sich die LBBW Immobilien Development GmbH gegenüber der Landesbank
Baden-Württemberg ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für
die Wohnbau Haidhausen GmbH & Co. KG bis zum Betrag von TEUR 3.000
(TEUR 0).
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag Cost-Overrun-Garantien in Höhe
von TEUR 11.500 (9.000).
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der Employrion Immobilien
GmbH & Co. KG einen Kreditrahmenvertrag zugesagt. Die LBBW Immobilien
Capital GmbH verpflichtet sich gegenüber der Bank, dem Kreditnehmer
bis zur vollständigen und vorbehaltlosen Rückführung des zugesagten
Rahmenkreditvertrages Mittel in Höhe von bis zu TEUR 6.000 (TEUR 0)
zur Verfügung zu stellen.
Die Aareal Bank AG hat der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt
Maistraße KG (Begünstigte) Kredite zur Mitfinanzierung des Projektes
in 80337 München, Maistraße 41-47 zur Verfügung gestellt. Die der
Begünstigten von der IMBW Capital & Consulting GmbH als Liquiditätshilfe
zur Verfügung zu stellenden Mittel sind auf TEUR 3.500 (TEUR 3.500)
begrenzt.
Die Aareal Bank AG hat der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße
KG (Begünstigte) Kredite zur Mitfinanzierung des Projektes in 80337
München, Waltherstraße 7, 7a zur Verfügung gestellt. Die IMBW Capital
& Consulting GmbH verpflichtet sich gegenüber der Begünstigten, dieser
während der Laufzeit der Kreditverhältnisse mit dem Kreditgeber auf
erstes Anfordern als Kredit jeweils Mittel bis zu einem Gesamtbetrag in
Höhe von TEUR 2.000 (TEUR 2.000) zur Verfügung zu stellen.
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag sonstige Garantien und
Verpflichtungen in Höhe von TEUR 9.750 (TEUR 9.750).
Die Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG hat
in Berlin, Grunewaldstraße 61-62, ein Grundstück gekauft und wird dort
ein Büro- und Geschäftshaus errichten. Die Landesbank Baden-Württemberg
hat der Gesellschaft zur Mitfinanzierung einen Rahmenkreditvertrag
zur Verfügung gestellt. Sofern das Büro- und Geschäftshaus nicht zu
einem Mindestverkaufspreis an einen nach Wertung der Bank akzeptablen
Käufer verkauft wurde, ist die Abgabe einer zeitlich unbefristeten Kapitaldienstgarantie
in Höhe von TEUR 350 (TEUR 350) durch die LBBW Immobilien
GmbH erforderlich.
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der Grundstücksgesellschaft
Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG Kredite
zum Zwecke der Mitfinanzierung der Gesamtinvestitionen für das fertig
gestellte und verkaufte Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center in Rostock
gegeben. Die IMBW Capital & Consulting GmbH übernimmt gegenüber der
Bank die Garantie, bei jeweiliger Fälligkeit alle im Zusammenhang mit den
Kreditverträgen stehenden Ansprüche der Bank auf Rückzahlung bis zu
einem Betrag von TEUR 5.400 (TEUR 5.400) zu erfüllen.
Die LBBW Immobilien Development GmbH übernimmt für die Parcul
Banatului S.R.L. gegenüber der S.C. Heberger Constructii S.R.L. eine
Fertigstellungsgarantie in Höhe von TEUR 4.000 (TEUR 4.000).
Für alle oben genannten Bürgschaften, Cost-Overrun-Garantien und
sonstigen Garantien und Verpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag
keine signifikanten Anzeichen, dass die vertraglich vereinbarten
möglichen künftigen Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten werden.
12.1.2 Patronatserklärungen
Die LBBW Immobilien GmbH trägt durch Patronatserklärungen für die in
der Aufstellung des Anteilsbesitzes gekennzeichneten Unternehmen (2)
unabhängig von der Anteilsquote dafür Sorge, dass diese ihre Verbindlichkeiten
erfüllen können.
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
Patronatserklärungen:
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG
LEG Baden-Württemberg
61.668 63.119
Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG 30.100 31.266
aiP Isarauen GmbH & Co. KG 250 2.845
EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG 23.000 0
FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG 845 0
LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung GmbH 0 30.453
LOOP GmbH
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
0 18.500
Sendlinger Straße mbH & Co. KG 2.000 0
117.863 146.183
Die LBBW Immobilien GmbH hat zugunsten der LEG Baden-Württemberg
Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG in Höhe von TEUR
61.668 (TEUR 63.119) und der LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft
mbH & Co. KG in Höhe von TEUR 30.100 (TEUR 31.266) Patronatserklärungen
abgegeben. Die LBBW Immobilien GmbH übernimmt hiermit
die Verpflichtung, sicherzustellen, dass die Kommanditgesellschaften in
der Weise geleitet und finanziell ausgestattet werden, dass sie stets in
der Lage sind, allen ihren Verbindlichkeiten fristgemäß nachzukommen.
Dies gilt für die Zeit, in der die Kommanditgesellschaften ihre im Rahmen
von Grundstückserwerben übernommenen Kredite nicht vollständig
zurückgezahlt haben.
Darüber hinaus verpflichtet sich die LBBW Immobilien GmbH in der
Patronatserklärung vom 20. September 2006 im Bedarfsfall alle
Verpflichtungen der aiP Isarauen GmbH & Co. KG im Rahmen des
Bauprojekts Thalkirchen, München, bis zu einem Betrag in Höhe von
TEUR 250 (TEUR 2.845) zu übernehmen.
179

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die LBBW Immobilien GmbH verpflichtet sich in der Patronatserklärung
vom 27. April 2009 gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg
uneingeschränkt sicherzustellen, dass die EuroCityCenterWest GmbH & Co.
KG in der Zeit, in der sie ihren Kredit in Höhe von TEUR 23.000 (TEUR 0)
einschließlich Zinsen und Nebenkosten nicht vollständig zurückgezahlt
hat, in der Weise geleitet und finanziell ausgestattet wird, dass sie stets
in der Lage ist, allen ihren Verbindlichkeiten fristgemäß nachzukommen
und dass der Bank die zurückgezahlten Beträge unter allen Umständen
endgültig verbleiben.
Die LBBW Immobilien GmbH trägt in der Patronatserklärung vom
4. Mai 2009 bis zu einem Höchstbetrag von TEUR 845 (TEUR 0) dafür
Sorge, dass die FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG als
Auftraggeber ihren Verpflichtungen zur Zahlung der Vergütung gemäß
Werkunternehmervertrag für die Gewerke Abbruch/Rückbau und
Spezialtiefbau nachkommen wird.
Die LBBW Immobilien GmbH übernimmt in der Patronatserklärung vom
9. März 2009 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Hackenstraße 2 und den Wohnungs- und Teileigentümern dieser WEG die
uneingeschränkte Verpflichtung, dafür Sorge zu tragen, dass die Vermietungs-
und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG und
die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH in
der Weise geleitet und finanziell ausgestattet werden, dass sie stets zur
vollständigen und rechtzeitigen Erfüllung ihrer Verpflichtungen gegenüber
der WEG Hackenstraße 2 und deren Wohnungs- und Teileigentümern in
der Lage sind. Diese Verpflichtung ist in der Höhe begrenzt bis zu einem
Höchstbetrag von insgesamt TEUR 2.000 (TEUR 0).
Außerdem besteht eine Patronatserklärung zum Baukonzessionsvertrag
zwischen den Stadtwerken München GmbH und der LBBW Immobilien
GmbH vom 18. April 2007. Darin verpflichtet sich die LBBW Immobilien
GmbH unwiderruflich und bedingungslos, dafür zu sorgen, in der Weise
auf die Einkaufszentrum Stachus München GmbH Einfluss zu nehmen
und die Einkaufszentrum Stachus München GmbH (Konzernprojektgesellschaft)
finanziell so auszustatten, dass sie jederzeit zur vollständigen
Erfüllung ihrer gegenwärtigen und künftigen Verpflichtungen aus dem
Baukonzessionsvertrag in der Lage ist und dass der projektbezogene
Wissensstand nicht verloren geht.
Für alle oben genannten Patronatserklärungen bestehen zum Bilanzstichtag
keine signifikanten Anzeichen, dass die vertraglich vereinbarten
möglichen künftigen Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten werden.
12.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Das Treuhandvermögen in Höhe von TEUR 60.628 (TEUR 56.234) und
die in gleicher Höhe bestehenden Treuhandverbindlichkeiten betreffen
Bankguthaben und -verbindlichkeiten sowie Grundvermögen aus
Sanierungsträgerschaften in Höhe von TEUR 47.713 (TEUR 43.769)
und Mietkautionen in Höhe von TEUR 12.915 (TEUR 12.465).
180
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus im Bau befindlichen Maßnahmen
(Differenz zwischen der gesamten Auftragssumme und den bereits
bezahlten Abschlagszahlungen) sind Verpflichtungen aus Projekten
gegenüber Dritten.
Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus im Bau befindlichen
Maßnahmen betreffen geplante Baukosten für Projektentwicklungen.
Die Werte basieren auf den Werten der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
zu Beginn der Projekte und werden gemäß Projektverlauf regelmäßig
angepasst.
Es bestehen folgende konzerninterne Verpflichtungen:
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
aus Kauf von unbebauten Grundstücken 1.850 3.700
aus im Bau befindlichen Maßnahmen 167.724 118.500
Eigenkapitalnachschussverpflichtung 7.500 16.000
Die LBBW Immobilien Development GmbH verpflichtet sich in der
Ausgleichsverpflichtung vom 8. August 2008 als Kommanditistin der
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co.
KG (Kreditnehmerin) gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg für
die Laufzeit des Rahmenkredites über TEUR 274.000 zur Finanzierung
der Projektentwicklungsmaßnahme Hofstatt (ehemals Project PRIME) in
München, Mittel in dem Umfang zur Verfügung zu stellen, wie dies zum
Ausgleich von eventuell fälligen Steuern auf Grund der Zinsschrankenregelung
notwendig ist, so dass die Kreditnehmerin jederzeit in der Lage
ist, ihre diesbezüglichen Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt zu
erfüllen.
Des Weiteren besteht zwischen der LBBW Immobilien Development
GmbH und der Landesbank Baden-Württemberg eine Verpflichtung zu
Nachschüssen vom 8. August 2008, in der sich die LBBW Immobilien
Development GmbH gegenüber der Landesbank als Kommanditistin
der Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH
& Co. KG (Kreditnehmerin) für die Laufzeit des Rahmenkredites über
TEUR 274.000 verpflichtet, Mittel in dem Umfang zur Verfügung zu
stellen, wie dies im Ausgleich höherer Gesamtkosten (kalkulierte Gesamtkosten
TEUR 270.845) im vorstehenden Sinne notwendig ist, so dass die
Kreditnehmerin jederzeit in der Lage ist, ihre Verpflichtungen gegenüber
der Landesbank und Dritten zu erfüllen.
Außerdem verpflichtet sich die LBBW Immobilien GmbH gegenüber der
Eurohypo AG, der Ersten IMBW Capital & Consulting Objektgesellschaft
mbH & Co. KG (Darlehensnehmerin) für die Laufzeit des Darlehens Mittel
in dem Umfang zur Verfügung zu stellen, wie dies zum Ausgleich von
Liquiditätsdeckungen notwendig ist, so dass die Darlehensnehmerin
jederzeit in der Lage ist, ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen
gegenüber der Bank gemäß Darlehensvertrag nachzukommen.

Die IMBW Capital & Consulting GmbH verpflichtet sich außerdem,
als Gesellschafter der aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG (Kreditnehmerin),
die Kreditnehmerin mit ausreichenden finanziellen Mitteln auszustatten,
so dass diese auch ihren fälligen Verpflichtungen aus dem Kreditverhältnis
mit der Eurohypo AG sowie aus den im Zusammenhang mit dem Projekt
abzuschließenden Werk-, Architekten-, Dienstleistungs- und sonstigen
Verträgen resultierenden Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen
kann.
Für alle oben genannten sonstigen finanziellen Verpflichtungen bestehen
zum Bilanzstichtag keine signifikanten Anzeichen, dass die vertraglich
vereinbarten möglichen künftigen Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten
werden.
12.3 Kapitalmanagement
Das vorrangige Ziel des Kapitalmanagement der LBBW Immobilien-Gruppe
ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit
und die finanzielle Substanz erhalten bleiben.
Die LBBW Immobilien ist aufgrund des abgeschlossenen Beherrschungsvertrags
mit der LBBW grundsätzlich keinen eigenen Eigenkapitalrisiken
ausgesetzt. Anfallende Verluste der LBBW Immobilien werden durch die
LBBW ausgeglichen.
Die Eigenkapitalquote, die die Bilanzsumme des Konzernabschlusses
sowie das in der Konzernbilanz ausgewiesene Eigenkapital berücksichtigt,
ergibt sich zu den jeweiligen Stichtagen wie folgt:
31.12.2009 31.12.2008 01.01.2008 Veränderung in %
Eigenkapital in TEUR 798.433 891.195 930.107 -10,41
Bilanzsumme in TEUR 3.469.410 3.421.556 3.058.963 1,40
Eigenkapitalquote in % 23,01 26,05 30,41 -3,03
12.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2009 eingetreten sind und eine andere Darstellung
der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der LBBW Immobilien GmbH
erfordert hätten, sind nicht eingetreten.
Die geplanten Verkäufe der Projekte im Development Haidhausen in
München, Leonhardshaus in Frankfurt sowie der Projekte Residence
Quartette, Château de Beggen sowie Ronndriesch 123 in Luxemburg
haben zwischenzeitlich stattgefunden. Die Veräußerung dieser Projekte
führte zu keinen erfolgswirksamen Änderungen der bilanziellen Wertansätze
zum 31. Dezember 2009. Die Verhandlungen zum Verkauf des
Projekts Parc Helfent in Luxemburg stehen, bei im Wesentlichen unveränderten
Konditionen im Vergleich zum 31. Dezember 2009, kurz vor dem
Abschluss. Auch bei diesem geplanten Verkauf wird der Wertansatz zum
31. Dezember 2009 bestätigt.
Aufgrund der verschärften Bedingungen für Kreditvergaben bei Developmentprojekten
bestehen derzeit Unsicherheiten in der mittel- bis langfristigen
Finanzierung. Für die bisher nicht fristenkongruent refinanzierten
Projekte werden derzeit Zwischenfinanzierungen bis Anfang 2011 mit
der LBBW verhandelt und stehen kurz vor dem Abschluss. Parallel hierzu
werden Gespräche für die abschließenden Aufbaufinanzierungen geführt,
um eine fristenkongruente und vollständige Projektfinanzierung zu gewährleisten.
Ergänzend ist geplant, die im Rahmen des Verlustausgleiches
durch die LBBW zugeflossenen Mittel vorwiegend für die Rückführung von
Finanzierungen der LBBW Immobilien zu verwenden.
Im September 2009 wurde eine große Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
von der LBBW und der LBBW Immobilien mit der Durchführung einer
Sonderuntersuchung ausgewählter Projekte der LBBW Immobilien und
ihrer Tochterunternehmen beauftragt. Zielsetzung war die Untersuchung
ausgewählter Projekte der LBBW Immobilien zur Aufdeckung von möglichen
Pflichtverstößen. Zusätzlich wurden in der zweiten Jahreshälfte 2009
staatsanwaltschaftliche Ermittlungen wegen Untreue begonnen.
Angesichts der laufenden Untersuchungen wurden bereits erste organisatorische
Vorkehrungen und Maßnahmen ergriffen. Nach Vorlage
endgültiger Ergebnisse aus der Sonderprüfung und der staatsanwaltlichen
Ermittlungen ist die Prüfung der Einleitung weiterer rechtlicher und
organisatorischer Schritte vorgesehen.
181

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12.5 Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen
Als Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen werden die Geschäftsführung
und der Aufsichtsrat sowie deren enge Familienmitglieder
angesehen. Mit der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat sowie deren
nahen Angehörigen wurden nur in unwesentlichem Umfang Geschäfte
abgeschlossen.
Nachstehend werden die Vergütungen nahe stehender Personen
aufgezeigt.
Die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung der LBBW Immobilien
GmbH betragen im Berichtszeitraum TEUR 1.765 (TEUR 1.253). Die
Gesamtbezüge früherer Geschäftsführer und deren Angehörige belaufen
sich auf TEUR 741 (TEUR 487). Die Pensionsrückstellungen für Geschäftsführer
betragen TEUR 1.502 (TEUR 1.199). Pensionsrückstellungen für frühere
Geschäftsführer und deren Angehörige sind in Höhe von TEUR 6.382
(TEUR 6.468) gebildet. Die Bezüge der Aufsichtsräte der LBBW Immobilien
GmbH betragen TEUR 38 (TEUR 45).
Bei der LBBW waren zum Bilanzstichtag mit TEUR 63.381 (TEUR 54.300)
Bankguthaben angelegt und mit TEUR 1.317.130 (TEUR 1.104.222)
Darlehen aufgenommen. Hieraus resultierten Zinserträge mit TEUR 3.254
(TEUR 3.096) und Zinsaufwendungen mit TEUR 47.687 (TEUR 31.754). Aus
dem mit Wirkung zum 1. Januar 2009 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag
resultiert eine Forderung gegen die LBBW mit TEUR 298.793. Gegenüber
der LBBW wurden Leistungen in einem Volumen von TEUR 15.724
(TEUR 131) erbracht, von der LBBW wurden Leistungen in einem Volumen
von TEUR 607 (TEUR 36) empfangen. Zu den Derivaten vergleiche
Kapitel 8.3.
Mit nichtkonsolidierten Tochter- und Equity-Gesellschaften sowie Gemeinschaftsunternehmen
bestehen Geschäftsbeziehungen (etwa aus Geschäftsbesorgung,
Baubetreuung) die zu Marktkonditionen abgewickelt werden.
Das Volumen der erbrachten Dienstleistungen betrug 2009 0,4 Mio. EUR
Ertrag. Gegen die EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co.
KG besteht eine Darlehensforderung von 30 Mio. EUR (22,1 Mio. EUR), die
verzinst wird. Gegenüber der LBBW Immobilien Holding GmbH besteht
eine Verpflichtung auf Zahlung der Garantiedividende der Schlossgartenbau
AG.
182
31.12.2009 31.12.2008
TEUR TEUR
Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer 1.415 1.253
Leistungen nach Beendigung des
Arbeitsverhältnisses 0 0
Andere langfristig fällige Leistungen
Leistungen aus Anlass der Beendigung
1.502 1.199
des Arbeitsverhältnisses 350 0
Aktienbasierte Vergütungen 0 0
3.267 2.452
12.6 Leistungen an Arbeitnehmer
Die LBBW Immobilien GmbH ist Mitglied bei der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL). Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind
gemäß tariflicher und individualvertraglicher Vereinbarung bei der VBL
für eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung versichert.
Die aktuelle Satzung vom 1. Januar 1967, letztmalig geändert am
19. September 2002 und mit Wirkung vom 1. Januar 2003 in Kraft
getreten, findet auf die Versicherungsverhältnisse Anwendung.
Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme
belief sich 2009 auf TEUR 19.274 (TEUR 17.565). Bei der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH besteht bei einer weiteren Versorgungsanstalt
(ZVK) eine Mitgliedschaft, die der Beitragsbemessung zugrunde
liegende Lohn- und Gehaltssumme belief sich 2009 auf TEUR 5.267
(TEUR 4.910).
Die zu erwartenden Zusatzversorgungsleistungen an die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter werden von den Zusatzversorgungsanstalten getragen.
Weitere Kosten sind vom Arbeitgeber zurzeit nicht zu entrichten.
a) Altersvorsorge in der VBL
Die Mitarbeiter leisten wie im Vorjahr eine Eigenbeteiligung von
1,41 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens. Die von der
LBBW Immobilien an die VBL zu leistende Umlage von 6,45 Prozent
(Vorjahr 6,45 Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens ist
im Personalaufwand enthalten.
Die Umlagen zählen zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen Einkommen
und werden unter teilweiser Nutzung der Pauschalversteuerungsmöglichkeit
abgerechnet. Über die Umlage hinaus trägt der Arbeitgeber
einen Sanierungsbeitrag für Verpflichtungen des Umlagesystems der VBL,
der hauptsächlich aus der Zeit der großen Satzungsreform 2001/2002
resultiert. Dieser beträgt für das Geschäftsjahr 2009 11,99 Prozent (Vorjahr
12,92 Prozent) und vermindert sich 2010 auf 8,38 Prozent, wobei in
den Tochterunternehmen (LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH,
LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH und LBBW Immobilien Development GmbH) das
Sanierungsgeld 2006, 2007 und 2008 null Prozent beträgt.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Der von der LBBW Immobilien zu leistende Beitrag an die VBLU beträgt
wie im Vorjahr 5,6 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens.
Dieser ist im Personalaufwand enthalten. Der zu leistende Beitrag des
Arbeitnehmers beträgt 2,3 Prozent (Vorjahr 2,3 Prozent) des versorgungspflichtigen
Einkommens.

12.7 Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter betrug 2009:
31.12.2009 31.12.2008
Mitarbeiter 878 678
Leitende Angestellte 33 32
911 710
Auszubildende 25 18
Geringfügig Beschäftigte 242 254
267 272
12.8 Erklärung Corporate Governance für Schlossgartenbau AG
Zur LBBW Immobilien-Gruppe gehört auch die Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft,
Stuttgart. Diese ist ein börsennotiertes Unternehmen und hat
die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung (Entsprechenserklärung
zum Corporate Governance Kodex) abgegeben und den Aktionären auf
ihrer Homepage zugänglich gemacht (www.bahnhofplatzgesellschaften.de
-> Schlossgartenbau-AG -> Entsprechenserklärung).
183

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12.9 Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung
Mitglieder des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Vorstandsvorsitzender der Landesbank Baden-Württemberg
ab 25. Juni 2009
Vorsitzender ab 8. Oktober 2009
Dr. Siegfried Jaschinski
Vorsitzender des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
Vorsitzender bis 19. Mai 2009
Jürgen Dosenbach *
Betriebsratsvorsitzender LBBW Immobilien GmbH
ab 27. März 2009
stellvertretender Vorsitzender ab 8. Oktober 2009
Rolf Hartmann *
Zentralbereichsleiter bei der LBBW Immobilien GmbH
stellvertretender Vorsitzender bis 27. März 2009
Marcus Borck *
Gewerkschaftssekretär ver.di, Landesbezirk Baden-Württemberg
ab 27. März 2009
Bernd Doll
Oberbürgermeister a.D. der Stadt Bruchsal
bis 27. März 2009
Lutz Fricke *
Projektleiter bei der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH
bis 27. März 2009
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
ab 27. März 2009
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt Vaihingen/Enz
Dietmar Miller *
Hausmeister bei der LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH
bis 27. März 2009
Jenny Minieur *
LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH
ab 27. März 2009
Sigfried Mutter *
Betriebsratsvorsitzender der BW-Immobilien GmbH
ab 27. März 2009
Dr. Ulrich Noll, MdL
ehem. Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion im Landtag von Baden-Württemberg
bis 1. September 2009
184
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
ab 20. Januar 2010
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt Freiburg im Breisgau
bis 11. September 2009
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat des Rhein-Neckar-Kreises, Heidelberg
Präsident des Landkreistages Baden-Württemberg
Werner Vorderwülbecke *
Stellvertretender Geschäftsführer ver.di, Bezirk Stuttgart
bis 27. März 2009
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 30. April 2010
* Arbeitnehmervertreter
Mitglieder der Geschäftsführung
Gerd A. Hille
Vorsitzender der Geschäftsführung
ab 1. September 2009
Hans Strudel
Vorsitzender der Geschäftsführung
bis 30. Juni 2009
Markus Pflitsch
Stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsführung
ab 1. April 2009
Vorsitzender der Geschäftsführung
ab 1. Juli 2009 bis 31. August 2009
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
bis 29. April 2010
Achim Kern
Geschäftsführer
ab 1. Januar 2009
Michael Nagel
Geschäftsführer
ab 1. Januar 2010
Ralf Nisar
Geschäftsführer
bis 31. August 2009

Wer viel baut, hat
auch viel zu feiern:
Grundsteinlegung
für das Euro City
Center West in
Mannheim ...
... Übergabe des
German Centres in
Moskau ...
... Einweihung des
Henriettenstiftes in
Kirchheim/Teck
185

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12.10 Anteilsbesitzliste der LBBW Immobilien GmbH (Stand: 31.12.2009)
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw.
Stimmrechte)
Eigenkapital Ergebnis
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
1.1 Voll konsolidierte Tochterunternehmen
1 Bahnhofplatz Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,32 100,00 13.442 0
2 Bahnhofplatz Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 88,32 100,00 19 -4
3 Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG, Stuttgart 4) 88,32 4.452 0
4 BETA REAL ESTATE (Luxembourg) S.à.r.l., Luxemburg 1) 100,00 12 0
5 Blauenberg S.A., Luxemburg 1) 100,00 3.871 -93
6 BW-Immobilien GmbH, Stuttgart 4) 100,00 3.199 0
7 Château de Beggen Participations S.A., Luxemburg 1) 100,00 11.432 12.054
8 Château de Beggen S.A., Luxemburg 1) 100,00 15.203 -298
9 CTG S.A., Luxemburg 1) 6) 50,00 100,00 1.629 -900
10 Dritte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 702 0
11 Einkaufszentrum Stachus München GmbH, Stuttgart 1) 3) 4) 100,00 25 0
12 Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH, Stuttgart 94,87 11.000 0
13 Employrion Komplementär GmbH, Weil 1) 6) 35,00 100,00 26 1
14 Erste IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Weil 1) 6) 40,00 100,00 27 -1
15 Erste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 450 0
16 EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG, Stuttgart 3) 100,00 -5.165 0
17 EuroCityCenterWest Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 94,80 34 -1
18 FLANTIR PROPERTIES LIMITED, Limassol, Zypern 1) 80,00 100,00 -30.592 -31.112
19 FOM/LEG Verwaltungs GmbH, Heidelberg 1) 6) 50,00 27 2
20 Fünfte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 634 0
21 Gewerbepark Königstraße Kaiserslautern GmbH, Stuttgart 1) 100,00 -35 354
22 Grensstraat LR Development S.P.R.L., Brüssel, Belgien 1) 6) 50,00 99,99 -519 -271
23 Grunewaldstraße 61 - 62 GmbH, Berlin 1) 6) 24 HIRP Housing Initiative Rheinland-Pfalz
39,98 100,00 25 1
Management- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Mainz 1) 41,08 79,90 100 0
25 IMBW Capital & Consulting GmbH, Stuttgart 4) 100,00 250 0
26 Industriehof Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 88,60 100,00 30 7
27 Industriehof-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 88,60 23.282 0
28 IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH, Mainz 51,41 1.702 227
29 Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH, Mainz 51,40 1.009 267
30 KURIMA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 100,00 23 -1
186

Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Stimmrechte)
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
31 LBBW Immobilien Capital Fischertor GmbH & Co. KG, München 1) 93,98 94,00 -5.880 -1.361
32 LBBW Immobilien Capital GmbH, München 100,00 -1.340 -1.437
33 LBBW Immobilien Development Beteiligungen GmbH, Stuttgart 4) 100,00 25 0
34 LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart 4) 94,90 5.000 0
35 LBBW Immobilien Gebäude-Service GmbH, Stuttgart 4) 100,00 51 0
36 LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Stuttgart 4) 81,62 2.017 0
37 LBBW Immobilien Luxembourg S. A., Luxemburg 1) 100,00 -66.891 -61.823
38 LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, Stuttgart 4) 94,90 3.304 0
39 LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH, Stuttgart 4) 100,00 2.500 0
40 LBBW Immobilien Projektmanagement GmbH, Stuttgart 4) 100,00 3.500 0
41 LBBW Immobilien Romania S.R.L., Bukarest, Rumänien 1) 99,95 100,00 -21.455 -19.944
42 LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung GmbH, Stuttgart 4) 100,00 25 0
43 LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung GmbH, Stuttgart 4) 94,90 263 0
44 LEG Baden-Württemberg Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 100,00 25 5
45 LEG City-Park Südost Verwaltungs GmbH, Stuttgart 100,00 14 -1
46 LEG Projektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -11 0
47 LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -6.764 0
48 LEG Projektgesellschaft 4 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -33.161 0
49 LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH, Stuttgart 1) 100,00 27 0
50 Leonhardshaus GmbH, Kronberg i. T. 1) 50,00 -2.604 -2.319
51 LOOP GmbH, Stuttgart 1) 100,00 -2.021 -486
52 MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 100,00 24 -1
53 Nagatino Property S.à.r.l., Luxemburg 1) 80,00 -27.721 -25.552
54 Parc Helfent Participations S.A., Luxemburg 1) 100,00 12.114 11.815
55 Parc Helfent S.A., Luxemburg 1) 100,00 24.075 -180
56 Projekt 20 Verwaltungs GmbH, München 1) 93,98 100,00 29 3
57 Projektgesellschaft Bockenheimer Landstraße 33 - 35 GmbH & Co. KG, Kronberg i.T. 1) 94,00 50,00 -5.685 0
58 Schlossgartenbau Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 87,77 100,00 18.549 5.765
59 Schlossgartenbau Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 87,77 100,00 16 18
60 Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 87,77 6.592 0
61 Schockenried GmbH & Co. KG, Stuttgart 100,00 -4.428 0
62 Schockenriedverwaltungs GmbH, Stuttgart 94,80 25 1
63 Sechste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 308 0
64 SG Management GmbH, Stuttgart 1) 87,77 100,00 11.806 -5.363
187

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
188
Stimmrechte)
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
65 SGB-Hotel GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 87,77 100,00 -976 -985
66 Turtle Beteiligungs-Ehningen II GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 25 0
67 Turtle Beteiligungs-Hannover-City GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 22 -1
68 Turtle Beteiligungs-Portfolio GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 26 2
69 Turtle Ehningen II GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 -31 0
70 Turtle Portfolio GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 -41.612 0
71 Turtle 1. Verwaltungs-GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 36 9
72 Uhlandstraße 187 GmbH, Berlin 1) 6) 50,00 100,00 24 1
73 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße mbH, Stuttgart 1) 6) 47,45 100,00 29 -2
74 Verwaltungsgesellschaft Pflegeheim Hilzingen GmbH, Stuttgart 1) 100,00 16 -1
75 Vierte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 1.177 0
76 Wohnbauverwaltungsgesellschaft Haidhausen mbH, Grünwald 1) 6) 47,45 100,00 31 1
77 Zweite IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Stuttgart 100,00 27 0
78 Zweite Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 88,60 100,00 19.826 0
1.2 Voll konsolidierte Tochterunternehmen (SIC 12)
79 aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 45,00 50,00 -11.333 -6.731
80 Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l., Luxemburg 1) 50,00 10 -1
81 Bauwerk-Stuttgart GmbH, Stuttgart 1) 50,00 -58 -83
82 CTG Participations S.A., Luxemburg 1) 50,00 -1.019 -386
83 Employrion Immobilien GmbH & Co. KG, Weil (Ortsteil Schwabhausen) 1) 35,00 50,00 -3.234 0
84 Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61 - 62 mbH & Co. KG, Berlin 1) 39,98 50,00 -369 0
85 Entwicklungsgesellschaft Uhlandstraße 187 GmbH & Co. KG , Berlin 1) 50,00 -1.437 0
86 Erste IMBW Capital & Consulting Objektgesellschaft mbH & Co. KG, Weil 40,00 50,00 -44.309 0
87 FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 3) 50,00 16 0
88 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG, Berlin
89 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
50,00 -21.635 -17.788
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG, Berlin 1) 39,94 50,00 -10.054 -707
90 LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 3) 100,00 15,00 13.401 0
91 LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 3) 100,00 15,00 14.205 0
92 Parcul Banatului SRL, Bukarest, Rumänien 1) 47,45 50,00 -7.907 -937
93 Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M.
94 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
49,00 50,00 -65 0
Sendlinger Straße mbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 47,45 50,00 -41.436 0

Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Stimmrechte)
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
95 VVS II GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 47,45 47,45 -1.868 0
96 VVS II Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 47,45 47,45 22 -5
97 VVS III GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 47,45 47,45 -2.822 0
98 VVS III Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 47,45 47,45 21 -5
99 Wohnbau Haidhausen GmbH & Co. KG, Grünwald 1) 47,45 50,00 4.342 0
2. Gemeinschaftsunternehmen
100 ARGE ParkQuartier Berg, Stuttgart 50,00 4.307 0
101 Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft mbH (BKEG), Bad Kreuznach 50,00 -56 705
102 Filderbahnstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 1) 47,45 50,00 357 0
103 Hauptstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 1) 47,45 50,00 288 0
104 Ronndriesch 123 S.A., Luxemburg 1) 50,00 643 -799
105 TCD LEG/FOM GbR, Stuttgart 50,00 136 42
106 Verwaltungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH, Stuttgart 1) 0,00 24 0
107 Verwaltungsgesellschaft Hauptstraße mbH, Stuttgart 1) 0,00 23 0
3. Assoziierte Unternehmen
108 Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 40,00 50,00 -1.226 237
109 Bauland Kruft Süd GmbH, Mainz 1) 26,22 51,00 -777 -240
110 EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 33,33 731 0
111 EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH, Heidelberg 1) 33,33 29 2
112 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert-Roßhaupter-Straße 39 KG, München 1) 25,00 50,00 1.667 2.625
113 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing-Süd KG, München 1) 17,00 50,00 -55 -73
114 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG, München 1) 40,00 50,00 -14.208 -10.033
115 J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG, München 1) 25,00 50,00 -31.775 -23.948
116 JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG, München 1) 25,00 50,00 -7.389 -6.123
117 SGB-Hotel-Verwaltung GmbH , Stuttgart 1) 43,89 50,00 17 -7
II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
1.1 Nicht einbezogene Tochterunternehmen
118 aiP Gärtnerplatz Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 5) 6) 45,00 100,00 22 0
119 aiP Hirschgarten 1 Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 5) 6) 45,00 100,00 28 0
120 aiP Isarauen Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 5) 6) 45,00 100,00 25 1
189

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
190
Stimmrechte)
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
121 Bahnhof Münster Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG, Ettlingen 1) 51,00 -19 0
122 Bahnhof Münster Komplementär GmbH, Ettlingen 1) 51,00 20 -5
123 Gesellschaft zur Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen mbH i.L., Stuttgart 5) 100,00 15 1
124 Haerder-Center Lübeck Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 5) 6) 50,00 100,00 26 1
125 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Vermietungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 5) 83,40 8 30
126 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 5) 6) 39,94 100,00 14 0
127 KURIMA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald 2) 1,00 84,00 8 0
128 LEG Osiris 4 GmbH, Stuttgart 1) 100,00 23 -1
129 LEG Osiris 5 GmbH, Stuttgart 1) 100,00 22 -1
130 LEG Projektgesellschaft 3 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -20 0
131 LEG Projektgesellschaft 5 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 100,00 -8 0
132 LEG Verwaltungsgesellschaft 3 mbH, Stuttgart 1) 100,00 15 -11
133 LEG Verwaltungsgesellschaft 4 mbH, Stuttgart 1) 100,00 27 1
134 LEG Verwaltungsgesellschaft 5 mbH, Stuttgart 1) 100,00 26 0
135 MANUKA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 6,00 88,00 1 0
136 Zweite Karl-Scharnagl-Ring Immobilien Verwaltung GmbH, München 1) 5) 100,00 28 1
1.2. Nicht einbezogene Tochterunternehmen (SIC 12)
137 aiP Isarauen GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 3) 5) 45,00 50,00 -210 -94
138 Hirschgarten GÜ GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 5) 45,00 50,00 354 493
139 Residenzpost Planen + Bauen GmbH & Co. KG, München 50,00 4 0
140 Residenzpost Planen + Bauen Verwaltung GmbH, München 50,00 16 -7
3. Nicht einbezogene assoziierte Unternehmen
141 Altstadt-Palais Verwaltung GmbH, Weil 1) 5) 142 Rhein-Neckar Wohnwerte Beteiligungs-Unternehmergesellschaft
0,00 27 1
(haftungsbeschränkt), Heidelberg 1) 143 Rhein-Neckar Wohnwerte Projekt-Unternehmergesellschaft
27,21 33,33 k.A. k.A.
(haftungsbeschränkt) & Co. KG, Heidelberg 1) 27,21 33,33 k.A. k.A.
144 TC Objekt Bonn Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 24 0
145 TC Objekt Darmstadt Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 24 0
146 TC Objekt Münster Nord Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 24 0
147 TC Objekt Münster Süd Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 24 0
148 Waltherstraße Komplementär GmbH, München 1) 5) 0,00 25 0

Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Stimmrechte)
in % in TEUR 7) in TEUR 7)
4. Nicht einbezogene Beteiligungen mit einem Anteil am Kapital von 20% und mehr
149 LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH, Stuttgart 82,75 20.395 -753
Fußnoten:
1 Mittelbar gehalten.
2 Einschließlich mittelbar gehaltener Anteile.
3 Es besteht eine Patronatserklärung.
4 Mit der Gesellschaft besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
5 Es liegen Daten nur zum 31.12.2008 vor.
6 Tochterunternehmen einer SIC-12 Gesellschaft
7 Hierbei handelt es sich um handelsrechtliche Einzelabschlusswerte.
Die mit k.A. gekennzeichneten Gesellschaften wurden erst 2009 gegründet und haben noch keinen geprüften Jahresabschluss.
Stuttgart, 28. Mai 2010
LBBW Immobilien GmbH
Hille Kern Nagel
191

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
192
Wir haben den von der LBBW
Immobilien GmbH, Stuttgart,
aufgestellten Konzernabschluss –
bestehend aus Konzernbilanz,
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
und Konzern-Gesamtergebnisrechnung,Eigenkapitalveränderungsrechnung,Kapitalflussrechnung
und Konzernanhang
– sowie den Konzernlagebericht
für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis 31. Dezember 2009
geprüft. Die Aufstellung von
Konzernabschluss und Konzernlagebericht
nach den IFRS, wie sie
in der EU anzuwenden sind, und
den ergänzend nach § 315a Abs.
1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften, liegt in
der Verantwortung der Geschäftsführer
der Gesellschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über
den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung
nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf
die Darstellung des durch den
Konzernabschluss unter Beachtung
der anzuwendenden Rechnungs-
legungsvorschriften und durch den
Konzernlagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden
die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für
die Angaben im Konzernabschluss
und Konzernlagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der Jahresabschlüsse
der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen,
der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,
der angewandten
Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze
und der
wesentlichen Einschätzungen
der Geschäftsführer sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung
des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts. Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen
Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund
der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung dieser Vorschriften ein
den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Wir erteilen diesen Bestätigungsvermerk
auf Grundlage des mit
der Gesellschaft geschlossenen
Auftrags, dem, auch mit Wirkung
gegenüber Dritten, die beiliegenden
Allgemeinen Auftragsbedingungen
für Wirtschaftsprüfer
und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
vom 1. Januar 2002 zu
Grunde liegen.
Stuttgart, den 28. Mai 2010
PricewaterhouseCoopers
Den vorstehenden Bericht über die
Prüfung des Konzernabschlusses
der LBBW Immobilien GmbH, Stuttgart,
für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis 31. Dezember 2009
und des Konzernlageberichts für
dieses Geschäftsjahr erstatten
wir in Übereinstimmung mit den
gesetzlichen Vorschriften und den
Grundsätzen ordnungsmäßiger
Berichterstattung bei Abschlussprüfungen
(IDW PS 450).
Der von uns erteilte Bestätigungsvermerk
ist in Abschnitt B unter
„Wiedergabe des Bestätigungsvermerks“
enthalten.
Aktiengesellschaft - Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Eberhard Feil ppa. Thomas Apitzsch
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
193

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2009 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
194
Information
durch die
Geschäftsführung
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der LBBW Immobilien
GmbH hat im Geschäftsjahr
2009 die ihm nach Gesetz und
Gesellschaftsvertrag obliegenden
Aufgaben wahrgenommen und
die Geschäftsführung laufend
überwacht. Er hat sich von der
Geschäftsführung über die Lage
und Entwicklung der Gesellschaft
und des Konzerns, bedeutsame
Geschäftsvorfälle und zu Fragen
der Unternehmensplanung und
Geschäftspolitik unterrichten lassen
und mit der Geschäftsführung
hierüber beraten. Im Rahmen der
Überwachung der Geschäftsführung
und der Vorbereitung der für die
Gesellschafterversammlung anstehenden
Beschlüsse hat sich der
Aufsichtsrat von der Ordnungsmäßigkeit
der Geschäftsführung
überzeugt.
Neben den ordentlichen Sitzungen
des Aufsichtsrats am 27. März und
am 8. Oktober 2009, in denen die
Geschäftsführung den Aufsichtsrat
über die Lage und Entwicklung der
Gesellschaft durch schriftliche und
mündliche Berichte sowie ausführliche
Erläuterungen informiert hat,
berichtete die Geschäftsführung
dem Aufsichtsrat und den Gesellschaftern
regelmäßig schriftlich
über die Geschäftslage.
Nachdem Anhaltspunkte für mögliche
Mängel in verschiedenen
Geschäftsbereichen der LBBW
Immobilien GmbH festgestellt
wurden, sind umfangreiche externe
Sonderprüfungen veranlasst worden.
Eine Information des Aufsichtsrates
über die Ergebnisse der von Wirtschaftsprüfern
und Rechtsanwälten
durchgeführten Untersuchungen
erfolgte anlassbezogen durch
den Vorsitzenden, der von der
Geschäftsführung über den Verlauf
der Prüfungen unterrichtet wurde.

Veränderungen
im Aufsichtsrat
Prüfungsbericht 2009
Der Gesellschafterausschuss hat
am 27. März 2009 den Aufsichtsrat
für eine weitere Amtsperiode
bestellt. Herr Dr. Kaemmerer wurde
dabei zum Nachfolger von Herrn
Doll gewählt. Am 26. März 2009
wurden Frau Minieur und die
Herren Borck, Dosenbach und
Mutter als Arbeitnehmervertreter
für den Aufsichtsrat gewählt.
Seit dieser Wahl sind aus dem
Aufsichtsrat ausgeschieden:
Herr Dr. Siegfried Jaschinski
(19. Mai 2009), Herr Dr. Ulrich
Noll (1. September 2009) und
Herr Dr. Dieter Salomon
(11. September 2009). Neu in
den Aufsichtsrat berufen wurden
am 25. Juni 2009 Hans-Jörg Vetter
und am 20. Januar 2010 Dr. Hans-
Ulrich Rülke. Der Aufsichtsrat hat
in seiner konstituierenden Sitzung
am 8. Oktober 2009 Herrn Hans-
Jörg Vetter zum Vorsitzenden und
Herrn Jürgen Dosenbach zum stellvertretenden
Vorsitzenden gewählt.
Die Geschäftsführung hat dem Aufsichtsrat
den Jahresabschluss und
den Lagebericht der LBBW Immobilien
GmbH, den Konzernabschluss
und den Konzernlagebericht sowie
den Prüfungsbericht der LBBW
Immobilien GmbH der PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Stuttgart, vorgelegt. Der Abschlussprüfer
hat den Jahresabschluss
2009 uneingeschränkt bestätigt.
Der Aufsichtsrat hat von dem
Ergebnis der Prüfung Kenntnis
genommen. Er hat den vorgelegten
Jahresabschluss, den Lagebericht,
den Konzernlagebericht geprüft
und empfiehlt der Gesellschafterversammlung
die Feststellung des
Jahresabschlusses. Der Jahresfehlbetrag
2009 wurde auf Grund des
seit 1. Januar 2009 bestehenden
Beherrschungsvertrages von der
LBBW übernommen.
Der Aufsichtsrat dankt der
Geschäftsführung und allen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für ihr großes Engagement und
ihre hohe Einsatzbereitschaft.
Stuttgart, 7. Juli 2010
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Jahresabschluss 2009
Dank an die Mitarbeiter
195

Herausgeber:
LBBW Immobilien GmbH
Redaktion:
Dr. Brigitte Reibenspies
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe:
Christina Hackmaier, Mario Hanika,
Marco Köngeter, Kai Scheible,
Michael Soukup
Jahresabschluss/Anhang:
Andreas Garlt, Günter Rogge, Franz Kootz,
Matthias Goebel, Carina Leber
Fotos:
Susanne M. K. Baur,
Siegfried Gragnato,
Thomas Hörner, Susanne Kern,
Franziska Kraufmann,
LBBW Immobilien Archiv
Konzeption, Gestaltung,
Satz und Reproduktion:
Hasenmaile Unternehmenspräsentation,
Rutesheim
Druck:
Schwäbische Druckerei, Stuttgart

Geschäftsfelder

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