Deutschland Info-Brief 04-05/08 - Bundesverband öffentlich ...
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<strong>Deutschland</strong><br />
In eigener Sache<br />
Der neue Newsletter des Fachbereichs Immobilienbewertung<br />
des BVS widmet sich der Öffentlichkeitsarbeit,<br />
einem neuen Titel für Immobilienbewerter,<br />
neuer Rechtssprechung und der Suche<br />
nach Vorstellungen der Mitglieder des BVS zum<br />
neuen Wertermittlungsrecht.<br />
BVS auf der EXPO-REAL<br />
Der BVS wird auf der größten internationalen<br />
Immobilienmesse in <strong>Deutschland</strong> vom 06. bis <strong>08</strong>.<br />
Oktober 20<strong>08</strong> in München vertreten sein. Der<br />
gemeinsame Stand von BVS und GTÜ befindet<br />
sich in der Halle C1, Messestand 522. Die Fachbereiche<br />
Bauschäden, technische Gebäudeausrüstung<br />
und Immobilienbewertung werden die Qualitäten<br />
von Sachverständigen vorstellen und vertreten.<br />
In Veranstaltungen zur baubegleitenden Qualitätsüberprüfung<br />
BQÜ und dem neuen Wertermittlungsrecht<br />
in <strong>Deutschland</strong> werden die Leistungen<br />
von unabhängigen Sachverständigen vorgestellt<br />
und über das Fachwissen die Qualität der Sachverständigen<br />
bewiesen.<br />
Während der gesamten Messezeit werden Vertreter<br />
der drei Fachbereiche vor Ort sein. Schon jetzt<br />
einen herzlichen Dank für die Freiwilligen, die den<br />
BVS repräsentieren wollen. Sollten Sie insbesondere<br />
mit den Leitungen der Fachbereiche das Gespräch<br />
suchen, können Sie direkt Termine bei<br />
Frau Borowski, Herrn Fischer-Werth und Herrn<br />
Bischoff individuell vereinbaren<br />
Wenn Sie den BVS besuchen wollen, dann kommen<br />
Sie vorbei, einen Kaffee haben wir sicher vor<br />
Ort.<br />
Bitte informieren Sie Ihre Geschäftspartner über<br />
unseren Stand und die Veranstaltungen des BVS.<br />
Ein Musterbrief liegt diesem Newsletter bei. Gerne<br />
können Sie sich auch mit Ihren Geschäftspart-<br />
22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
<strong>Info</strong>-<strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong>/<strong>08</strong><br />
Bundesfachbereich Immobilienbewertung<br />
nern auf unserem Strand verabreden, eine sinnvolle<br />
Anlaufstelle zum Pflegen der Kontakte.<br />
Änderungen zum Wertermittlungsrecht<br />
Mit dem Newsletter 03/20<strong>08</strong> wurden alle Mitglieder<br />
des BVS gebeten, ihre Meinung und Änderungsvorschläge<br />
zum neuen Wertermittlungsrecht<br />
auf der Grundlage des Berichts des Sachverständigengremiums<br />
zu übermitteln. Der Abschlussbericht<br />
des Sachverständigengremiums ist dem<br />
Newsletter beigefügt gewesen. Leider haben sich<br />
sehr wenige Mitglieder mit Meinungen, Korrekturvorschlägen<br />
oder Beispielberechnungen gemeldet.<br />
Die neue WertV befindet sich zur Zeit in der Ressortabstimmung<br />
im Bundesministerium für Verkehr,<br />
Bau und Stadtentwicklung und noch im<br />
August oder September sollen die Verbände, auch<br />
der BVS beteiligt werden. Wir haben damit die<br />
Möglichkeit, das Recht der Immobilienbewertung<br />
mit zu beeinflussen, eine Chance die nicht ungenutzt<br />
verstreichen sollte. Das Meckern über die<br />
Änderungen ist selbstverständlich einfacher als die<br />
Mitarbeit, nur sind für qualifizierte Sachverständige<br />
eigene Vorstellungen für die sie betreffenden<br />
Regelungen fachlich selbstverständlich.<br />
Die extra eingerichtete E-Mailanschrift steht weiter<br />
für Sie zur Verfügung:<br />
mailto:wertv20<strong>08</strong>@bvs-ev.de<br />
Änderungen beim Sachwertverfahren<br />
und neue NHK20<strong>05</strong><br />
Seit dem Februar 20<strong>08</strong> liegen die Ergebnisse des<br />
Forschungsprojekts zum Sachwertverfahren vor<br />
und können auf der Internetseite des BMVBS von<br />
Vorsitzender: Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff BVS-Bundesgeschäftsstelle<br />
Stellvertreter: Dipl.-Ing. Anne-Kathrin Borowski Lindenstraße 76, 10969 Berlin<br />
Dipl.-Ing. Bernd Fischer-Werth Telefon: 030-2559380, Telefax: 030-25593814<br />
Dipl.-Ing. Jürgen Schreiber e-Mail: info@bvs-ev.de
BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
jedermann heruntergeladen werden. Der Leiter des<br />
Bundesfachbereichs Immobilienbewertung, Bernhard<br />
Bischoff, hat in über 15 Fortbildungsveranstaltungen<br />
in fast allen Landesverbände diese Regelungen<br />
vorgestellt.<br />
Die neuen NHK und das neue Modell zur Alterswertminderung<br />
sind noch nicht Teil der WertR,<br />
sollen aber von allen Wertermittlern in einer laufenden<br />
Experimentierphase getestet werden. Der<br />
BVS hat hierzu eine besondere E-Mailanschrift<br />
eingerichtet, auf der Ihre Testberichte, Ergebnisse<br />
einer Fehlersuche, Musterrechnungen, Alternativvorschläge,<br />
Erfahrungsberichte oder alles andere<br />
zum Thema übermittelt werden können. Leider ist<br />
auch hier ein geringer Eingang zu verzeichnen.<br />
In den Veranstaltungen gab es deutliche Kritik,<br />
Wünsche nach Vertiefungen und Vereinfachungen<br />
oder Ergänzungen zu den neuen NHK und dem<br />
Alterswertminderungsmodell geäußert. Leider sind<br />
die genauen Ideen und Vorschläge sowie Hinweise<br />
nicht mehr übermittelt worden. Der BVS ist auch<br />
hier gefordert die fachliche Meinung seiner Mitglieder<br />
zu übermitteln. Dazu ist es aber erforderlich,<br />
dass die Mitglieder auch eine Meinung haben<br />
und diese kundtun. Also melden Sie ihre Meinung<br />
und Erfahrung an<br />
mailto:nhk20<strong>05</strong>@bvs-ev.de<br />
Fortbildung zum Vorzugspreis<br />
für BVS-Mitglieder<br />
Der BVS hat mit dem Seminarveranstalter Volksheimstättenwerk<br />
vhw ein Kooperationsabkommen<br />
geschlossen, wonach die Mitglieder des BVS nicht<br />
den vollen Preis der Seminare des vhw zu bezahlen<br />
haben, sondern nur den Betrag, den die Mitglieder<br />
des vhw zu leisten haben. Die Ermäßigung<br />
beträgt zwischen 20 % und 40 % und die entsprechenden<br />
Kosten sind den jeweiligen Seminarangeboten<br />
zu entnehmen. Bei der Anmeldung notieren<br />
Sie bitte neben den üblichen Anmeldedaten den<br />
Hinweis „BVS-Mitglied“. Die Mitgliedschaft beim<br />
BVS wird geprüft.<br />
Über die Seminare des vhw werden wir im Newsletter<br />
informieren. Die Anmeldungen senden Sie<br />
bitte direkt an das vhw. Der BVS hat weder ihre<br />
Namen und Anschriften oder sonstige Kommunikationsdaten<br />
weitergegeben, was aber das vhw<br />
nicht hindern kann auf anderen Wegen Sie zu<br />
informieren. So sind z.B. die Listen der <strong>öffentlich</strong><br />
bestellten und vereidigten Sachverständigen bei<br />
den Kammern oft <strong>öffentlich</strong> zugängig.<br />
Investmentgesetz: Mustergeschäftsordnung<br />
für Sachverständigenausschüsse<br />
Nach der Novelle des Investmentgesetzes mit<br />
veränderten Wertermittlungsregelungen für die<br />
offenen Immobilienfonds hat nun die Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine<br />
Mustergeschäftsordnung für die zu jedem Fonds<br />
zu bildenden Sachverständigenausschüsse ver<strong>öffentlich</strong>t,<br />
die die Basis für die jeweiligen Fonds<br />
sein soll. Der Text kann auf der Internetseite der<br />
BaFin www.bafin.de am besten durch Nutzung<br />
der Suchfunktion der Internetseite gefunden werden.<br />
Referentenentwurf für das<br />
Raumordnungsgesetz –ROG-<br />
Durch die Änderung des Grundgesetzes im Rahmen<br />
der Föderalismusreform ergeben sich weitere<br />
Änderungen bei anderen Gesetzen. Dazu gehört<br />
auch das Raumordnungsgesetz, dessen Referentenentwurf<br />
nun vorgelegt wurde. Der Text mit<br />
Begründung kann auf der Internetseite des Bundesministeriums<br />
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung<br />
www.bmvbs.de im Bereich „Raumentwicklung“<br />
heruntergeladen werden.<br />
Im Rahmen der Immobilienbewertung werden<br />
besonders die Bindungswirkungen der Raumordnungsplanung<br />
zu beachten sein, da abweichende<br />
Planungen oder Baugenehmigungen grundsätzlich<br />
nicht möglich sind.<br />
Baupreisindex wird umgestellt<br />
Der Baupreisindex wird mit dem Berichtsmonat<br />
August 20<strong>08</strong> (Erscheinungstermin Oktober 20<strong>08</strong>)<br />
auf das neue Basisjahr 20<strong>05</strong> = 100 umgestellt.<br />
Gleichzeitig wird es weitere Änderungen geben:<br />
• Wegfall der Indexreihe für „gemischt genutzte<br />
Gebäude“,<br />
• Wegfall der Indexreihen für Baupreise im<br />
früheren Bundesgebiet und in den neuen<br />
Bundesländern,<br />
• Aktualisierung neuer Arbeiten wie „Wärmedämm-Verbundsysteme“<br />
und Vereinfachung<br />
durch Zusammenfassung einiger<br />
Arbeiten.<br />
Das Statistische Bundesamt informiert zusätzlich,<br />
dass keine Garantie für den Fortbestand der Indexreihen<br />
für Einfamilienhäuser und Mehrfamili-<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
engebäude über das das Basisjahr 20<strong>05</strong> hinaus<br />
gegeben werden können.<br />
Mit der Einführung des neuen Basisjahres werden<br />
auch die bereits ver<strong>öffentlich</strong>ten Indices für das<br />
Jahr 20<strong>08</strong> auf das neue Basisjahr umgestellt.<br />
Nutzerentschädigung bei Aufgabe<br />
von Erholungsflächen<br />
In den neuen Bundesländern gibt es weiterhin oft<br />
Streit über die Höhe einer Entschädigung, die ein<br />
Grundstückseigentümer dem Nutzer des Grundstücks<br />
zu zahlen hat, wenn eine Erholungsnutzung<br />
vorliegt und diese Nutzung aufzugeben ist. Die für<br />
diese Fälle geschaffenen Regeln des<br />
SchuldRAnpG können nicht alle möglichen Einzelfälle<br />
detailliert lösen, so das es zu zahlreichen<br />
gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, die<br />
mit großer Emotionalität geführt werden.<br />
Der BGH hatte wieder die Gelegenheit, Einzelfragen<br />
zu entscheiden (Urteil vom 12. März 20<strong>08</strong> –<br />
XII ZR 156/<strong>05</strong>, www.bundesgerichtshof.de) und<br />
stellte fest:<br />
Der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3<br />
SchuldRAnpG ist der Höhe nach nicht auf den<br />
Zeitwert des Gebäudes (§ 12 Abs. 3) beschränkt.<br />
Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der<br />
Ermittlung des Verkehrswerts i. . von § 12 Abs. 3<br />
SchuldRAnpG ist bei Grundstücken, die der Erholung<br />
dienen, in der Regel nicht zu beanstanden.<br />
In diesem Fall ist die Grundlage ein Grundstück<br />
im Außenbereich (Wald), welches der Nutzer<br />
durch Errichtung eines Bungalows, eines Geräteschuppens,<br />
einer Kläranlage für die Erholungsnutzung<br />
aufbereitet hatte. Bei der Aufgabe der Nutzung<br />
hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer<br />
jene Vorteile auszugleichen, die der Nutzer veranlasst<br />
hat und die bei der Nutzungsaufgabe noch<br />
vorhanden sind. Im Urteil heißt es erklärend:<br />
„Das Gesetz unterscheidet danach, ob das Nutzungsverhältnis<br />
durch den Eigentümer oder durch<br />
den Nutzer (bzw. durch von ihm verschuldete<br />
Kündigung) beendet wird. Kündigt der Vermieter,<br />
so verliert der Nutzer das von ihm errichtete Gebäude<br />
gegen seinen Willen. Da er die Investition<br />
im Vertrauen auf den langfristigen Fortbestand<br />
des Nutzungsverhältnisses vorgenommen hat, soll<br />
er eine Entschädigung erhalten, wenn das Gebäude<br />
zum Zeitpunkt der Rückgabe noch einen Wert<br />
hatte. Der auf seine Investition zurückzuführende<br />
und noch vorhandene Wert soll ihm zugute kommen,<br />
und zwar unabhängig davon, ob das Grundstück<br />
durch die Bauten eine Werterhöhung erfährt.“<br />
Die Ermittlung des Verkehrswertes der zu zahlenden<br />
Entschädigung, die keine Entschädigung im<br />
Sinne des Enteignungsrechts ist, ist zwischen den<br />
Beteiligten oft strittig. In diesem Fall hatte der<br />
BGH sich zum Wertermittlungsverfahren zu äußern<br />
und stellt fest:<br />
„Da § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG keine Regeln enthält,<br />
wie die Verkehrswerterhöhung festzustellen<br />
ist, kann auf die Wertermittlungsverordnung zurückgegriffen<br />
werden, die für nahezu alle Bereiche<br />
anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des<br />
Verkehrswerts von Grundstücken enthält. Nach<br />
ständiger Rechtsprechung des BGH liegt die Wahl<br />
der Ermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen<br />
des Tatrichters. Die von ihm gewählte<br />
Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den<br />
Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein,<br />
den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden<br />
Gegenstand zu erfassen, ohne das Weltbild zu<br />
verzerren. Auf das Ertragswertverfahren abzustellen<br />
ist sinnvoll und damit sachgerecht, wenn das<br />
zu bewertende Grundstück dazu bestimmt ist,<br />
nachhaltige Erträge zu erzielen wie etwa bei Mietwohnhäusern,<br />
Geschäfts- und Gewerbegrundstücken.<br />
Dem Käufer eines derartigen Grundstücks<br />
kommt es nämlich in erster Linie darauf an, welche<br />
Rendite ihm das eingesetzte Kapital in Gestalt<br />
der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten<br />
Erträge erwirtschaftet. Demgegenüber<br />
eignet sich das Sachwertverfahren für Grundstücke,<br />
die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich<br />
nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis<br />
zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind,<br />
sondern der Eigennutzung dienen. Unter Beachtung<br />
dieser Grundsätze und auch sonst ohne Ermessensfehler<br />
haben der Sachverständige und ihm<br />
folgend das Berufungsgericht den Verkehrswert<br />
unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt.<br />
Sie liegen damit auf einer Linie mit der Bundesregierung,<br />
die im Gesetzgebungsverfahren der<br />
Auffassung war, dass bei Bauwerken, die Erholungszwecken<br />
dienen, sich die Bewertung in aller<br />
Regel am Sachwertverfahren orientieren muss.<br />
Auch die Literatur ist dieser Auffassung überwiegend<br />
gefolgt.“<br />
Im Urteil findet sich kein Hinweis auf eine Marktanpassung,<br />
die aber selbstverständlich ebenfalls<br />
zur Wertermittlung nach dem SchuldRAnpG gehört.<br />
Entgelt für eine Erholungsnutzung<br />
Erholungsflächen in den neuen Bundesländern<br />
führen zu zahlreichen Streitfällen über die Höhe<br />
des zu zahlenden Entgelts für die ausgeübte Nut-<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
zung. Der Gesetz- und der Verordnungsgeber<br />
haben mit der NutzEV eine Rechtsgrundlage geschaffen,<br />
die die Ansprüche von Nutzern und<br />
Grundstückseigentümern ausgleichen soll. So ist<br />
u.a. vorgesehen, dass die in der DDR üblichen<br />
geringen Nutzungsentgelte an die marktüblichen<br />
Werte anzupassen sind.<br />
Der BGH hatte nunmehr über das Nutzungsentgelt<br />
zu entscheiden, welches nach der NutzEV zu<br />
bestimmen ist. In der Entscheidung heißt es (Urteil<br />
vom 09. April 20<strong>08</strong> – XII ZR 2<strong>05</strong>/06,<br />
www.bundesgerichtshof.de):<br />
„§ 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV regelt die materiellen<br />
Voraussetzungen für die Anpassung des vereinbarten<br />
Nutzungsentgelts an die Marktmiete. Danach<br />
soll zum 1. November 1993 eine Verdoppelung<br />
des am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts möglich<br />
sein, mindestens aber eine Festsetzung auf<br />
0,15 bzw. 0,30 DM/m² bei bebauten Grundstücken.<br />
Die Erhöhung auf 0,15 bzw. 0,30 DM/m²<br />
soll damit auf jeden Fall erfolgen können, unabhängig<br />
davon, wie hoch das Entgelt am 2. Oktober<br />
1990 war. Sinn und Zweck des Erläuterungsgebotes<br />
werden nicht beeinträchtigt, wenn dem<br />
Grundstückseigentümer wegen seines falschen<br />
Ausgangspunktes zwar nicht das Doppelte des am<br />
2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts, aber jedenfalls<br />
das Mindestentgelt zugesprochen wird. Nach<br />
dem insoweit unmissverständlichen Wortlaut des<br />
Gesetzes soll der Nutzer mindestens - d.h. unabhängig<br />
davon, wie viel er bisher bezahlt hat, was<br />
ortsüblich ist usw. - 0,15 bzw. 0,30 DM/m² bezahlen.<br />
Diese Mindesterhöhung ist nicht davon abhängig,<br />
dass der Kläger in seinem Erhöhungsverlangen<br />
richtige Daten zugrunde legt und zutreffende<br />
Rechtsausführungen vertritt. Sie soll der<br />
Nutzer auch dann zahlen, wenn das Erhöhungsverlangen<br />
unwirksam ist. Der Nutzer bedarf insoweit<br />
auch keines Schutzes. Er weiß, dass er die<br />
sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebende Mindestvergütung<br />
auf jeden Fall zahlen muss.“<br />
Erkennbar ist, dass Teile der gesetzlichen Regelung<br />
auch ohne Marktbezug oder inhaltliche<br />
Ansprüche gelten. Damit sind in diesen Fällen<br />
auch Wertermittlung durch Sachverständige oder<br />
Gutachterausschüsse zu dieser Frage nicht<br />
erforderlich.<br />
Strittig war auch, ob Erhöhungen des Nutzungsentgelts<br />
nachträglich vorgenommen werden dürfen<br />
und so in einem Schritt mehrere rechtlich<br />
zulässige Erhöhungen erfolgen. Hierzu entschied<br />
der BGH:<br />
„Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig,<br />
versäumte Erhöhungen in einem Schritt<br />
nachzuholen, vermag sich der Senat dem nicht<br />
anzuschließen. Die Frage, ob ein Grundeigentü-<br />
mer, der einen Erhöhungsschritt nach § 3 Abs. 1<br />
Satz 2 NutzEV versäumt oder zeitweilig auf ihn<br />
verzichtet hat, ihn später in einem Schritt nachholen<br />
kann, ist streitig. Der Senat bejaht die Möglichkeit<br />
einer solchen Nachholung.“<br />
Diese neue Entscheidung lässt es nunmehr zu,<br />
auch unterlassene oder vergessene Erhöhungen in<br />
einem Schritt nachzuvollziehen, was zu erheblichen<br />
Erhöhungen führen kann.<br />
Bauvorbescheid und Planungsrecht:<br />
Durchsetzung der Planungshoheit<br />
gegenüber Bauherrn<br />
Sehr oft begehrt ein Bauherr eine Baugenehmigung<br />
oder einen Bauvorbescheid, während der<br />
Träger der Planungshoheit, in der Regel die Gemeinde,<br />
das beantragte Vorhaben verhindern<br />
möchte. Besonders die Regelungen zum § 35<br />
BauGB in Fällen der Nutzung von Windenergie<br />
führen zu Streitfällen, wenn die Gemeinde die<br />
Vorrangsflächen im Flächennutzungsplan –FNP-<br />
ausweist. In dem vom BGH zu entscheidenden<br />
Fall, hatte ein Bauherr eine Entscheidung des<br />
OVG herbeigeführt, die ihm einen Anspruch auf<br />
Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung<br />
einer Windkraftanlage zusprach. Der FNP, der die<br />
Vorrangflächen festlegte und den gewünschten<br />
Standort nicht aufgenommen hatte, war nicht<br />
wirksam geworden, da ein Formfehler vorgelegen<br />
hatte.<br />
Die Gemeinde erteilte trotz Urteil des OVG den<br />
gewünschten Vorbescheid nicht, weil sie zwischenzeitlich<br />
den FNP förmlich wirksam werden<br />
lassen konnte. Der Bauherr klagte nun auf dem<br />
Zivilrechtsweg auf Schadensersatz durch Amtspflichtverletzung,<br />
da er annahm, dass die Bearbeitung<br />
seines Vorbescheids so verzögert wurde, dass<br />
der FNP wirksam werden konnte. Der BGH kam<br />
zum Ergebnis (Urteil vom 19. März 20<strong>08</strong> – III ZR<br />
49/07, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Gegenüber der Vollstreckung aus einem rechtskräftigen<br />
Verpflichtungsurteil auf Erteilung eines<br />
Bauvorbescheids für eine Windenergieanlage kann<br />
die Behörde die Vollstreckungsabwehrklage darauf<br />
stützen, dass nach Rechtskraft des Urteils durch<br />
eine Änderung des Flächennutzungsplans die Voraussetzungen<br />
des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB geschaffen<br />
wurden. Zwar kann sich ein bestandskräftiger<br />
Bauvorbescheid, der die Feststellung<br />
enthält, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich<br />
zulässig ist, gegenüber nachfolgenden Rechtsänderungen<br />
durch das Inkrafttreten einer Veränderungssperre<br />
oder eines Bebauungsplans durchset-<br />
Seite: 4
BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
zen. Dem kann jedoch nicht ohne weiteres der<br />
Fall gleichgestellt werden, dass eine Behörde durch<br />
rechtskräftiges Urteil zum Erlass eines Bauvorbescheids<br />
verpflichtet worden ist, den Bescheid aber<br />
noch nicht erteilt hat. Der gerichtlich festgestellte<br />
Anspruch auf Erteilung verleiht, auch hinsichtlich<br />
des Vertrauensschutzes, nicht die gleiche Rechtsposition<br />
wie ein bereits erlassener Bauvorbescheid.<br />
Wie aus § 14 Abs. 3 BauGB zu ersehen ist, schützt<br />
erst ein erteilter Bescheid den Bauherrn vor<br />
Rechtsänderungen. Bis dahin steht der Anspruch<br />
auf Erteilung, auch wenn er rechtskräftig tituliert<br />
ist, unter dem Vorbehalt, dass sich die Sach- und<br />
Rechtslage nicht in rechtlich relevanter Weise<br />
ändert.“<br />
Das Windrad wurde nicht gebaut und auch die<br />
Amtspflichtverletzung kam nicht zum Zuge, da<br />
der Bauherr seinen Primärrechtsschutz nicht ausgenutzt<br />
hatte.<br />
Wert einer Wertminderung<br />
durch störende mobile Einrichtungen<br />
Ein Grundstückseigentümer möchte ein Grundstück<br />
vermieten, aber der vorherige gewerbliche<br />
Mieter, der sich im Insolvenzverfahren befindet,<br />
räumt die Werkzeugmaschinen nicht, so dass eine<br />
Vermietung nicht möglich ist oder nur sehr eingeschränkt<br />
realisiert werden kann. Für diese Einschränkung<br />
begehrt der Vermieter vom ehemaligen<br />
Mieter Schadensersatz. Vor dem BGH wird<br />
über die Zulässigkeit einer Revision geklagt, die<br />
wegen Unterschreitung des notwendigen Streitwertes<br />
abgelehnt wird.<br />
In der Entscheidung des BGH (Beschluss vom 10.<br />
April 20<strong>08</strong> – V ZR 154/07,<br />
www.bundesgerichtshof.de) wird zu der Höhe des<br />
erlittenen Wertverlustes des Grundstückseigentümers<br />
ausgeführt:<br />
Das Interesse des Grundstückseigentümers an der<br />
Beseitigung einer Störung ist grundsätzlich nach<br />
dem Wertverlust zu bestimmen, den die Sache<br />
durch die Störung erleidet. Der für die Beseitigung<br />
der Besitzstörung erforderliche Kostenaufwand ist<br />
für die Bemessung der Beschwer eines in seinem<br />
Eigentum gestörten Klägers dagegen grundsätzlich<br />
unerheblich und auch nicht dem Wert der Beschwer<br />
hinzuzurechnen Diese Kosten können nur<br />
mittelbar für die Bestimmung der Beschwer von<br />
Bedeutung sein, wenn sich aus ihnen ein Anhaltspunkt<br />
für die Wertminderung der Sache durch die<br />
Störung ergibt. Ob das hier so ist, bedarf indes<br />
keiner Entscheidung, weil die Kosten der Beseitigung<br />
in Höhe von 12.000 € unter der in § 26 Nr. 8<br />
EGZPO bestimmten Wertgrenze liegen.<br />
Für die Wertermittlung zeigt der BGH auf, dass<br />
nicht die Kosten für die Beseitigung eines Mangels<br />
entscheidend sind, sondern immer der Einfluss auf<br />
den Wert zu ermitteln und anzusetzen ist. Das gilt<br />
nicht nur für die Beseitigungskosten in diesem<br />
Fall, sondern auch für Baumängel oder –schäden.<br />
Gemeinsame Grenzmauer als<br />
Gebäudewand: Wärmedämmung<br />
zulässig?<br />
Zwei Grundstücksnachbarn habe eine gemeinsame<br />
Grenzmauer errichtet, die als Außenwand der<br />
jeweiligen Gebäude genutzt wird. Da die beiden<br />
Gebäude nicht die gesamte Wand beanspruchen,<br />
sind Teile der gemeinsamen Wand Außenwände<br />
der Gebäude. Ein Nachbar beabsichtigt an seinem<br />
freien Teil der gemeinsamen Mauer eine umfangreiche<br />
Wärmedämmung vorzunehmen, die dann<br />
aber auf dem Grundstück des anderen Nachbarn<br />
liegen würde. Hierüber entsteht Streit, den der<br />
BGH lösen musste.<br />
Der BGH bezieht eindeutig Stellung (Urteil vom<br />
11. April 20<strong>08</strong> – V ZR 158/07,<br />
www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Entscheidend für den Duldungsanspruch des<br />
Beklagten ist jedoch, dass die von dem Kläger<br />
beabsichtigte Maßnahme dazu führt, dass der freie<br />
Bereich der Giebelmauer in einen den heutigen<br />
Erfordernissen und Anschauungen entsprechenden<br />
Zustand versetzt wird. Anders als bei der<br />
Errichtung der Häuser vor ca. 100 Jahren ist es<br />
heute nicht mehr üblich und zudem mit der Notwendigkeit<br />
der Energieeinsparung unvereinbar, ein<br />
Wohnhaus mit einer ungedämmten Außenwand<br />
zu errichten, die nur aus einem Ziegelstein-<br />
Mauerwerk besteht. Selbst wenn es keine <strong>öffentlich</strong>-rechtliche<br />
Verpflichtung zur nachträglichen<br />
Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht<br />
es doch dem Interesse jedes vernünftig<br />
denkenden Teilhabers der Wand, diese so "nachzurüsten",<br />
dass sie in Funktion und Aussehen dem<br />
allgemein üblichen Standard entspricht. Es geht<br />
also hier nicht nur um das alleinige Interesse des<br />
Klägers an einer besseren Dämmung der Wand.<br />
Deshalb ist es unerheblich, ob das Anbringen<br />
einer Innendämmung im Haus des Klägers technisch<br />
unzulänglich ist. Die gegen diese Feststellung<br />
des Berufungsgerichts gerichteten Revisionsangriffe<br />
bedürfen somit keiner Prüfung. Dasselbe<br />
gilt, soweit die Revision die Erwägungen des Berufungsgerichts<br />
angreift, die es im Hinblick auf die<br />
Ansiedlung einer Pflanze in der Wand zu deren<br />
Sanierungsbedürftigkeit angestellt hat.“<br />
Seite: 5
BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
Die Kosten für die Wärmedämmung haben nach<br />
dieser Entscheidung nicht beide Wandeigentümer<br />
sondern nur der Begünstigte der Wärmedämmung<br />
zu tragen, deren Anbringung auch im handwerklich<br />
technischen Bereich der Montage der Nachbar<br />
zu dulden hat.<br />
Erlaubnisfreie Rechtsberatung<br />
oder nicht?<br />
Zur richtigen Immobilienbewertung gehört auch<br />
sehr oft die Betrachtung von rechtlichen Einflüssen<br />
auf ein Grundstück, wie es nicht nur Rechte<br />
und Belastungen eines Grundstücks sein können.<br />
So ist die Einschätzung des richtigen Planungsrechts<br />
nach § 34 oder § 35 BauGB relevant für die<br />
Immobilienbewertung, aber oft eine Rechtsfrage.<br />
Zur Abgrenzung von erlaubnisfreier und erlaubnispflichtiger<br />
Rechtsbesorgung hat der BGH nun<br />
in Fällen der Immobilienberatung eine Definition<br />
festgelegt (Beschluss vom 22. April 20<strong>08</strong> – XI ZR<br />
272/06, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung<br />
von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung ist<br />
auf den Kern und den Schwerpunkt der Tätigkeit<br />
abzustellen, weil eine Besorgung fremder Geschäfte<br />
außer mit wirtschaftlichen Belangen vielfach<br />
auch mit rechtlichen Vorgängen verknüpft ist.<br />
Maßgeblich ist, ob die Tätigkeit überwiegend auf<br />
wirtschaftlichem Gebiet liegt und die Wahrnehmung<br />
wirtschaftlicher Belange bezweckt, oder ob<br />
die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund<br />
steht und es wesentlich um die Klärung<br />
rechtlicher Verhältnisse geht. Bei der insoweit<br />
vorzunehmenden Prüfung, ob eine angebotene<br />
Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten<br />
oder nur als kaufmännische Hilfeleistung<br />
einzuordnen ist, ist entscheidend, ob die<br />
Teiltätigkeit als sozial abgrenzbare Aktivität mit<br />
eigenem, von dem sonstigen Berufsinhalt geschiedenen<br />
charakteristischen Gepräge im Hinblick auf<br />
die zu wahrenden Gemeinwohlbelange verboten<br />
werden muss.“<br />
Für die Immobilienbewertung durch Sachverständige<br />
ist wohl geklärt, dass es keine zu unterlassende<br />
Rechtsberatung ist, wenn die Fachfragen zu<br />
regeln sind.<br />
Vertrauensschutz einer Baugenehmigung<br />
Einem Bauherrn beantrag eine Baugenehmigung.<br />
Im Verfahren erhebt der Nachbar Einwände gegen<br />
die Baugenehmigung. Die Baugenehmigungsbehörde<br />
holt von Fachabteilungen der Verwaltung<br />
Stellungnahmen zu den Einwendungen ein und<br />
erteilt die Baugenehmigung am 01. September<br />
1997 und die Baufreigabe für die Durchführung<br />
von Erdarbeiten am 09. September 1997 und für<br />
die Tiefbauabreiten am 19. September. Der Nachbar<br />
legte bereits am 5. September 1997 Widerspruch<br />
gegen die Baugenehmigung ein.<br />
Im weiteren Klageverfahren wird die Baugenehmigung<br />
aufgehoben und der Bauherr verklagt die<br />
Verwaltung auf Schadensersatz. Der BGH konnte<br />
nun entscheiden (Urteil vom 28. April 20<strong>08</strong> – III<br />
ZR 252/06, www.bundesgerichtshof.de), dass<br />
zwar dem Grundstückseigentümer ein Eigenverschulden<br />
anzulasten sei, wenn er trotz Kenntnis<br />
des Widerspruchs weiter baut. Doch in diesem<br />
Fall gilt es auch zu beachten:<br />
„Aus der vorstehend zitierten Abgrenzungsformel<br />
des Senats kann keineswegs schematisch der<br />
Rückschluss gezogen werden, dass Aufwendungen,<br />
die in Kenntnis eines Nachbarwiderspruchs<br />
oder sonstigen Rechtsbehelfs getätigt werden, stets<br />
dem durch die Baugenehmigung begünstigten<br />
Bauherrn selbst zur Last fallen und die Bauaufsichtsbehörde<br />
von jeglicher eigener Verantwortlichkeit<br />
für die rechts- und amtspflichtwidrige<br />
Erteilung befreit wird. Zumindest ist dem Bauherrn<br />
gegen den Mitverschuldenseinwand die<br />
Replik zuzubilligen, er habe seinerseits bei Prüfung<br />
des nachbarlichen Rechtsbehelfs diesem keine<br />
Erfolgsaussicht beimessen dürfen. In diesem<br />
Zusammenhang macht die Klägerin mit der<br />
Revision zu Recht geltend, dass die Einwände des<br />
Nachbarn bereits im Zuge des<br />
Baugenehmigungsverfahrens offen gelegt, von der<br />
Bauaufsichtsbehörde eingehend geprüft und nicht<br />
für durchgreifend erachtet worden waren. Trotz<br />
der Einlegung des Widerspruchs kann sich der<br />
Bauherr daher auf den allgemeinen Grundsatz<br />
berufen, dass er nicht klüger zu sein braucht als<br />
die mit der Bearbeitung des Verwaltungsvorgangs<br />
betrauten sachkundigen Beamten. Der Senat hat<br />
sogar angenommen, dass das<br />
"Rechtsanwendungsrisiko", d.h. die ordnungsgemäße<br />
Handhabung der einschlägigen <strong>öffentlich</strong>rechtlichen<br />
Vorschriften, nicht bereits dadurch in<br />
vollem Umfang von der Behörde auf den antragstellenden<br />
Bürger selbst verlagert wird, dass dieser<br />
im Vergleich zu ihr über die besseren Erkenntnisquellen<br />
und die größere Erfahrung verfügt.“<br />
Der Schadensersatzanspruch wurde bestätigt.<br />
Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags<br />
Im Streit um so genannte Schrottimmobilien und<br />
den damit verbundenen Kaufpreisen werden zahlreiche<br />
Prozesse geführt, die auch zu Entscheidun-<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
gen des BGH führen. Im Rahmen der Immobilienbewertung<br />
ist zwar nicht zu entscheiden, ob<br />
eine Kaufpreisvereinbarung sittenwidrig ist weil<br />
der Kaufpreis überhöht gewesen sei, doch sind die<br />
Immobilienbewertungen Maßstab für diese Entscheidungen.<br />
Nach dem BGH ist auch zu klären,<br />
in welchem Umfang die am Kauf und Finanzierung<br />
beteiligten Fachleute diese Differenzen zwischen<br />
Kaufpreis und Verkehrswert hätten erkennen<br />
müssen. So führt der BGH zur Rolle der finanzierenden<br />
Bank aus (Urteil vom 29. April 20<strong>08</strong><br />
– XI ZR 221/07, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die<br />
Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse<br />
oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls<br />
der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs-<br />
und Hinweispflichten bezüglich des<br />
finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus<br />
den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls<br />
ergeben. Dies kann etwa dann der Fall sein,<br />
wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des<br />
Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor<br />
dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen<br />
kann. Eine Aufklärungspflicht der Bank über<br />
die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem<br />
rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs<br />
ist ausnahmsweise dann anzunehmen,<br />
wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation<br />
zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,<br />
dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung<br />
des Käufers durch den Verkäufer ausgehen<br />
muss. Von einer solchen sittenwidrigen<br />
Übervorteilung ist auszugehen, wenn der Verkaufspreis<br />
knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert<br />
der Wohnung.“<br />
Im vorliegenden Fall lag der Kaufpreis von<br />
129.000 DM mehr als doppelt so hoch wie der<br />
Verkehrswert von 63.500 DM. Zur Rolle der Bank<br />
heißt es dann im Urteil weiter:<br />
Schaden überschreitet die<br />
Grundstücksgrenze: Entschädigung?<br />
In der Wohnung eines Gebäudes entsteht ein<br />
Brand durch ein defektes Küchengerät. Dieser<br />
Brand springt auf das Nachbargebäude über, in<br />
dem ein Lederwarengeschäft seine Verkaufs- und<br />
Lagerräume hat. Die Warenvorräte sind so beschädigt<br />
worden, dass ein Schaden über 118.000<br />
entsteht. Diesen Schaden soll nun der Eigentümer<br />
des verursachenden Grundstücks übernehmen.<br />
Der BGH urteilte (Urteil vom 01. Februar 20<strong>08</strong> –<br />
V ZR 47/07, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs<br />
ist ein solcher Anspruch gegeben, wenn<br />
von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher<br />
Benutzung rechtswidrige Einwirkungen<br />
auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der<br />
Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks<br />
nicht dulden muss, aus besonderen Gründen<br />
jedoch nicht gemäß §§ 10<strong>04</strong> Abs. 1, 862 Abs.<br />
1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch<br />
Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer<br />
entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung<br />
übersteigen. Hiervon ist auszugehen, wenn<br />
ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift,<br />
da der Nachbar die Gefahr in aller Regel - und so<br />
auch hier - nicht erkennen und die Einwirkungen<br />
auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren<br />
kann.<br />
Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht ferner<br />
an, dass sich Inhalt und Umfang des Anspruchs<br />
nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung<br />
bestimmen und dass diese Entschädigung<br />
auch die Nachteile erfasst, die der hier<br />
Geschädigte infolge der Beeinträchtigung seiner<br />
Warenvorräte durch Rauch, Ruß und Löschwasser<br />
erlitten hat.<br />
Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend<br />
§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB dient als<br />
Kompensation für den Ausschluss primärer Abwehransprüche<br />
nach §§ 10<strong>04</strong> Abs. 1, 862 Abs. 1<br />
BGB, schützt also wie diese das Eigentum und<br />
den Besitz an einem Nachbargrundstück. Die<br />
Ausgleichsleistung knüpft an diese Rechtspositionen<br />
an; bei einer Besitzstörung richtet sie sich<br />
nach dem Vermögenswert, der auf dem Recht<br />
beruht, den Besitz innezuhaben. Folgt das Besitzrecht,<br />
wie hier, aus einem Mietvertrag über Gewerberäume,<br />
ist dies vor allem die Möglichkeit,<br />
den Besitz zur Unterhaltung eines Gewerbebetriebes<br />
zu nutzen. Daher sind die vermögenswerten<br />
Betriebsnachteile auszugleichen, die ihre Ursache<br />
in der Besitzstörung haben.“<br />
Bei Fällen der Ermittlung dieses Ausgleichs sind<br />
dann geringeren Werte der Enteignungsentschädigung<br />
zu berücksichtigen und nicht der höhere<br />
Schadensersatz.<br />
Vertikale Grundstücksteilung,<br />
geht das?<br />
Zwei benachbarte Grundstücke werden bebaut,<br />
wobei in den einzelnen Geschossen eine Überbauung<br />
stattfindet. Die Nutzungen überschreiten<br />
dabei aus jeder Richtung die Grundstücksgrenze,<br />
in einem Geschoss „von links nach rechts“ und<br />
darüber „von rechts nach links“, die Bauweise<br />
wird vom BGH als verschachtelt bezeichnet. Beide<br />
Eigentümer hatten dazu gegenseitige Überbaurechte<br />
vereinbart.<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
Ein Eigentümer errichtete einen Supermarkt, dessen<br />
Maschinenräume mit Kühlaggregaten direkt<br />
der Überbauung zuzuordnen sind. Der andere<br />
Eigentümer baute später Wohnungen. Strittig sind<br />
die Schallschutzmaßnahmen, da in den Wohnungen<br />
die Geräusche des Supermarktes und besonders<br />
der Maschinen sehr stören sollten.<br />
Für diese vertikale Trennung eines Grundstücks<br />
stellt der BGH fest: (Urteil vom 15. Februar 20<strong>08</strong><br />
– V ZR 222/06, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Wurden nebeneinander liegende Grundstücke in<br />
der Weise mit einem einheitlichen Gebäude bebaut,<br />
dass die Grundstücksgrenze das Gebäude<br />
durchschneidet, lässt sich die Frage nach dem<br />
Eigentum an dem Gebäude nicht unmittelbar aus<br />
dem Gesetz beantworten. § 93 BGB bestimmt das<br />
einheitliche Eigentum an dem gesamten Gebäude,<br />
stellt also die Gebäudeeinheit in den Vordergrund;<br />
die in § 94 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Bindung<br />
des Eigentums an dem Gebäude an das Grundstückseigentum<br />
führt dagegen zu einer vertikalen<br />
Aufspaltung des Eigentums an dem Gebäude. Es<br />
muss deshalb eine Lösung des sich bei einer solchen<br />
Sachlage ergebenden Widerspruchs gesucht<br />
werden, welche die widerstreitenden Gesetzesbestimmungen<br />
und die Interessen der Beteiligten<br />
angemessen berücksichtigt; dabei ist der Zweckgedanke<br />
der Überbauvorschriften, wirtschaftliche<br />
Werte zu erhalten.<br />
In dem Fall des so genannten Eigengrenzüberbaus<br />
erhält nach der Senatsrechtsprechung der in § 93<br />
BGB geregelte Grundsatz des einheitlichen Eigentums<br />
an einer Sache den Vorrang gegenüber der in<br />
§ 94 Abs. 1 BGB vorgesehenen Bindung des Eigentums<br />
an einem Gebäude an das Grundstückseigentum;<br />
überschreitet der Eigentümer zweier<br />
benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem<br />
dieser Grundstücke die Grenze zu dem anderen,<br />
wird der hinüber gebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil<br />
des überbauten Grundstücks, sondern<br />
das Gebäude bildet, wenn es ein einheitliches<br />
Ganzes darstellt, einen wesentlichen Bestandteil<br />
desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut<br />
wurde.<br />
Dasselbe gilt für den Fall der Teilung eines<br />
Grundstücks in der Weise, dass ein aufstehendes<br />
Gebäude von der Grenze der beiden neu gebildeten<br />
Grundstücke durchschnitten wird. Gelangen<br />
diese Grundstücke in das Eigentum verschiedener<br />
Personen, ist das Eigentum an dem Gebäude als<br />
Ganzem, wenn sich der nach Umfang, Lage und<br />
wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende<br />
Teil auf einem der Grundstücke befindet, mit dem<br />
Eigentum an diesem Grundstück verbunden. Nur<br />
wenn die Grenzziehung zu einer Trennung des<br />
Gebäudes in zwei wirtschaftlich selbständige Einheiten<br />
führt, kann jeder Gebäudeteil eigentumsrechtlich<br />
dem Grundstück zugeordnet werden, auf<br />
dem er steht (Grundsatz der vertikalen Teilung<br />
entsprechend dem Gedanken des § 94 Abs. 1<br />
BGB). Ragt jedoch ein Teil des einen Gebäudes in<br />
das Nachbargrundstück hinein, findet auf diesen<br />
Teil, auch wenn es sich nur um eines von mehreren<br />
Geschossen handelt, wiederum § 93 BGB<br />
Anwendung; nach dem darin zum Ausdruck gekommenen<br />
Grundsatz, wirtschaftliche Werte möglichst<br />
zu erhalten, werden Räume, die von ihrer<br />
Größe, Lage, baulichen Eigenart und wirtschaftlichen<br />
Nutzung her einem Gebäudeteil zugeordnet<br />
sind, auch eigentumsrechtlich diesem Gebäudeteil<br />
zugeordnet, sind also mit dem Eigentum an dem<br />
Grundstück verbunden, auf dem sich der maßgebende<br />
Teil des Gebäudes befindet.<br />
Für den hier vorliegenden Fall des wechselseitigen<br />
Überbaus einzelner Geschosse gilt nichts anderes.<br />
Wenn jedes Geschoss insgesamt nach seiner Lage,<br />
baulichen Gestaltung und wirtschaftlichen Nutzung<br />
eine Einheit mit einem der beiden Gebäude<br />
bildet, führt das zu dem Vorrang des in § 93 BGB<br />
ebenfalls zum Ausdruck gekommenen Gesichtspunkts<br />
der natürlich-wirtschaftlichen Einheit von<br />
Gebäuden vor der in § 94 Abs. 1 BGB bestimmten<br />
Zuordnung zu dem Grundstückseigentum.<br />
Eigentümer der Räume in den übergebauten Geschossen<br />
ist somit derjenige, dem das Grundstück<br />
gehört, auf dem sich das Gebäude befindet, dem<br />
die Geschosse bei natürlicher und wirtschaftlicher<br />
Betrachtung zuzuordnen sind.<br />
Der Kläger hat die Wohn- und Schlafräume zum<br />
Teil auf seinem Flurstück Nr. 290/2, zum Teil auf<br />
dem Flurstück Nr. 289/15 errichtet, und zwar<br />
teilweise über den Maschinenräumen, die von der<br />
Beklagten zum Teil auf dem ihr damals gehörenden<br />
Flurstück Nr. 289/15 und zum Teil auf dem<br />
Flurstück Nr. 290/2 des Klägers errichtet wurden.<br />
Die Maschinenräume sind somit, auch soweit sie<br />
sich als Überbau auf dem Flurstück Nr. 290/2<br />
befinden, eigentumsrechtlich dem Flurstück Nr.<br />
289/15 zuzuordnen, während die Räume in den<br />
darüber liegenden Geschossen auch insoweit im<br />
Eigentum des Klägers stehen, als sie auf dem Flurstück<br />
Nr. 289/15 errichtet wurden. Eine vertikale<br />
Teilung des Eigentums an den Gebäuden, die dazu<br />
führt, dass sämtliche Einheiten in allen Geschossen<br />
entgegen ihrer baulichen Gestaltung und tatsächlichen<br />
Nutzung auf der Grundstücksgrenze<br />
eigentumsrechtlich durchtrennt werden, widerspricht<br />
der natürlich-wirtschaftlichen Betrachtungsweise<br />
und insbesondere den Interessen der<br />
beiden Grundstückseigentümer.“<br />
Im Ergebnis ist für die Fragen der Wertermittlung<br />
festzustellen, dass es unter bestimmten Voraussetzungen<br />
möglich ist, das Eigentum an einem<br />
Grundstück vertikal verschachtelt zu teilen. Der<br />
Verkehrswert wäre dann entsprechend zu ermitteln.<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
Eigentümer von Wasserleitungen<br />
Bei vielen Wertermittlungen wird ein besonderer<br />
Ansatz für die Anschlüsse an die <strong>öffentlich</strong>e Ver-<br />
und Entsorgung berücksichtigt, der sich aus den<br />
Kosten und dem Eigentum an den Leitungen<br />
begründet. In einem Fall, der dem BGH vorlag,<br />
war durch das Rohr zur Wasserversorgung ein<br />
Schaden aufgetreten, den der Versicherer des<br />
Grundstückseigentümers nun vom Leitungsbetreiber<br />
einklagen wollte. Besonders problematisch<br />
ist es, weil der Eigentümer selber den Leitungsgraben<br />
ausgehoben hat, aber der Leitungsbetreiber<br />
die Verlegung durchführte. Im Urteil der<br />
der BGH fest: (Urteil vom 7. Februar 20<strong>08</strong> III ZR<br />
307/<strong>05</strong>, www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Allerdings ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen,<br />
dass die Beklagte im Bereich des hier in<br />
Rede stehenden Abschnitts des Hausanschlusses<br />
zwischen Grundstücksgrenze und Hauptabsperrvorrichtung<br />
Inhaberin der Rohrleitungsanlage war<br />
und damit, grundsätzlich ohne Rücksicht auf die<br />
Ursache des Lecks, für die infolge des ausströmenden<br />
Wassers entstandenen Schäden verantwortlich<br />
ist.<br />
Inhaber einer Anlage im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz<br />
1 HPflG ist, wer die tatsächliche Herrschaft über<br />
ihren Betrieb ausübt und die hierfür erforderlichen<br />
Weisungen erteilen kann. Das bestimmt sich bei<br />
Anschlussleitungen zu den Abnehmern einer Versorgungsanlage<br />
wesentlich nach den Regelungen in<br />
den Satzungen oder Versorgungsbedingungen der<br />
Unternehmen sowie den entsprechenden gesetzlichen<br />
Bestimmungen, hier seit 1980 der Verordnung<br />
über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung<br />
mit Wasser (AVBWasserV) vom 20. Juni<br />
1980 (BGBl. I S. 750, 1067). Der Senat hat auf<br />
dieser Grundlage in dem genannten Urteil vom 1.<br />
Februar 2007 (aaO Rn. 11 ff.) - nach Erlass des<br />
Berufungsurteils - für eine <strong>öffentlich</strong>-rechtlich<br />
geregelte Wasserversorgung entschieden, Inhaber<br />
des Hausanschlusses sei das Wasserversorgungsunternehmen<br />
auch insoweit, als die Anschlussleitung<br />
innerhalb des Privatgrundstücks verlaufe. Er<br />
hat sich dafür maßgeblich auf die bundesrechtlichen<br />
Vorschriften des § 10 Abs. 3 AVBWasserV<br />
gestützt. Danach gehören Hausanschlüsse zu den<br />
Betriebsanlagen des Wasserversorgungsunternehmens<br />
und stehen vorbehaltlich abweichender Vereinbarung<br />
in dessen Eigentum (Satz 1). Sie werden<br />
ausschließlich von diesem hergestellt, unterhalten,<br />
erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt (Satz<br />
2). Der Anschlussnehmer seinerseits darf keine<br />
Einwirkungen auf den Hausanschluss vornehmen<br />
oder vornehmen lassen (Satz 5). Das lässt im Ganzen<br />
nur den Schluss zu, das Versorgungsunternehmen<br />
haftungsrechtlich als Inhaber auch des<br />
Hausanschlusses anzusehen.<br />
Die vorliegende Fallgestaltung rechtfertigt keine<br />
andere Beurteilung. Die Beklagte hat hier zwar in<br />
Anwendung der in § 10 Abs. 6 AVBWasserV enthaltenen<br />
Ausnahmebestimmung das Eigentum am<br />
Hausanschluss und die Kostenlast für dessen Unterhaltung<br />
abweichend von § 10 Abs. 3 AVBWasserV<br />
geregelt. Der Teil der Anschlussleitung, der<br />
nicht im <strong>öffentlich</strong>en Raum liegt, wird nach § 4<br />
Abs. 8 Buchst. a der Ergänzenden Versorgungsbedingungen<br />
Eigentum des betroffenen Anschlussnehmers.<br />
Dieser hat auch die Kosten für<br />
die Unterhaltung, Erneuerung und Beseitigung des<br />
Leitungsabschnitts dem Versorgungsunternehmen<br />
zu erstatten (§ 4 Abs. 8 Buchst. d der Bedingungen).“<br />
In Fällen der Immobilienbewertung ist zu beachten,<br />
dass Eigentum einschließlich der Instandhaltung<br />
dem Leitungsträger obliegt und nicht dem<br />
Grundstückseigentümer anzulasten sind. In welchem<br />
Umfang dann die Ansätze in Gutachten zu<br />
korrigieren sind, kann nur im Einzelfall entschieden<br />
werden.<br />
Wert eines Jagdrechts<br />
In Bayern wird ein Jagdbezirk als „Hochwildrevier“<br />
verpachtet, der jährliche Pachtzins wird mit<br />
17,90 €/ha vereinbart. Das entsprechende Wild<br />
war offensichtlich nicht vorhanden und Fachleute<br />
betrachteten das Revier als Niederwildrevier. Es<br />
herrschte Einigkeit in den Instanzen des Rechtsweges,<br />
dass es sich bei dem Fortfall der Eigenschaft<br />
„Hochwildrevier“ um einen Mangel handelt,<br />
für den der Verpächter gewährleistungspflichtig<br />
ist. Der Pächter wollte zusätzlich auch den<br />
Pachtvertrag beenden, was der BGH beurteilte<br />
(Urteil vom 21. Februar 20<strong>08</strong> – III ZR 200/07,<br />
www.bundesgerichtshof.de):<br />
„Das Gesetz gesteht bei Mängeln der Mietsache<br />
allein dem Mieter bestimmte Rechte zu (Minderung,<br />
Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche<br />
nach den §§ 536 ff. BGB oder Kündigung<br />
aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1,<br />
Abs. 3 und 4 BGB). Der Vertragsinhalt im Übrigen<br />
bleibt davon unberührt, insbesondere findet<br />
ein Ausgleich zugunsten des Vermieters - etwa<br />
durch Verkürzung der Vertragslaufzeit - nicht<br />
statt. Dass sich vorliegend die vereinbarte Vertragsdauer<br />
an der gesetzlichen Mindestpachtzeit<br />
für Hochwildreviere orientiert hat, ist entgegen der<br />
Auffassung des Berufungsgerichts ohne Belang.“<br />
Die Pacht konnte gemindert werden, der Vertrag<br />
blieb bestehen.<br />
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung <strong>Info</strong> – <strong>Brief</strong> <strong>04</strong>-<strong>05</strong> /<strong>08</strong> 22.<strong>08</strong>.20<strong>08</strong><br />
Betriebskosten 2007: Übersicht<br />
des Deutschen Mieterbundes<br />
Der Deutsche Mieterbund ver<strong>öffentlich</strong>t regelmäßig<br />
eine Übersicht der Betriebskosten bei Wohnhäusern,<br />
die unter<br />
www.mieterbund.de<br />
im Bereich „Download“ zur Verfügung stehen.<br />
Neben den Betriebskosten finden sich auch Übersichten<br />
zu den Heizkosten. Zu beachten ist, dass<br />
keine regionalen Bezüge vorhanden sind und auch<br />
die Gebäudeart nicht mitgeteilt werden. Der Vergleich<br />
mit den Angaben zum Vorjahr zeigt auch<br />
deutlich, dass nicht jede Entwicklung der Werte<br />
nachvollziehbar ist.<br />
Erneuerbare Energien<br />
Die Wertermittlung von Grundstücken zur Nutzung<br />
erneuerbarer Energien wird immer schwieriger.<br />
Besonders bei Gebäuden mit Anlagen zur<br />
Nutzung der Solarenergie machen es notwendig,<br />
den wirtschaftlichen Vorteil durch die Einspeisungsvergütung<br />
in die Immobilienbewertung mit<br />
aufzunehmen, wenn der Grundstücksmarkt entsprechend<br />
reagiert. Die dazu gehörigen Berechnungen<br />
sind nicht immer einfach. Auf der Seite<br />
www.solarserver.de<br />
werden zahlreiche Angebote der Hersteller von<br />
Solaranlagen mit allen Baudaten vorgestellt. Ergänzt<br />
um einen Solarrechner gibt es die Möglichkeit,<br />
die Effizienz einer Solaranlage nach Region,<br />
Himmelsrichtung und Dachneigung zu ermitteln<br />
und kann den dargestellten wirtschaftlichen Effekt<br />
in die Immobilienbewertung einfließen lassen.<br />
Um die notwendigen Daten über Verbrauch, Kosten<br />
und Effizienz aller Möglichkeiten der erneuerbaren<br />
Energie objektiv zu erhalten, sollte auf<br />
www.bmu.de<br />
der Seite des Bundesumweltministeriums oder<br />
unter<br />
www.erneuerbare-energien.de<br />
das notwendige Material eingesehen und alle wirtschaftlichen<br />
Daten herunter geladen werden. Diese<br />
<strong>Info</strong>rmationen können bei der Immobilienbewertung<br />
als Basisinformation dienen, um die wirtschaftlichen<br />
Folgen bei der Bewirtschaftung eines<br />
Gebäudes darstellen zu können.<br />
Werkstattbericht: Nachhaltige<br />
Wohnungswirtschaft<br />
Das Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung<br />
untersucht im Auftrag verschiedener<br />
Auftraggeber zukünftige Entwicklungen. So wurde<br />
jetzt wein Werkstattbericht „Nachhaltige Wohnungswirtschaft“<br />
als Ergebnis mehrjähriger Forschungsarbeiten<br />
auf den Gebieten Bauen, Wohnen,<br />
Wohnungswirtschaft und nachhaltige Entwicklung<br />
erstellt, der unter<br />
www.izt.de<br />
im Bereich „Downloads“ herunter geladen werden<br />
kann.<br />
Alles über Wertsicherungsklauseln<br />
In vielen Miet- und Pachtverträgen oder Erbbaurechtsverträgen<br />
sind Anpassungen von Zahlungen<br />
in Wertsicherungsklauseln vereinbart worden.<br />
Durch die Umstellung von Preisindexreihen, die<br />
oft als Bezugsgröße vereinbart werden, entstehen<br />
erhebliche Probleme bei der Weiterführung der<br />
mit der Wertsicherung bezweckten Anpassung.<br />
Zur Lösung stellt das Statistische Bundesamt zahlreiche<br />
Dokumente zur Verfügung, die den inhaltlichen<br />
und mathematischen Umgang mit der Umbasierung<br />
erläutern. Zusätzlich kann unter<br />
www.destatis.de<br />
nach dem Klicken auf „Preise“, „Verbraucherpreise“<br />
und „Wertsicherungsklauseln“ eine Online-<br />
Rechenhilfe aufgerufen werden, die alle möglichen<br />
Kombinationen von Indexreihen auf den Einzelfall<br />
bezogen umrechnet. Zur richtigen Anwendung<br />
gibt es eine ausführliche Anleitung und ein Merkblatt<br />
um Punkte- und Prozentregelungen richtig zu<br />
berücksichtigen.<br />
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