casanostra 117 - Februar 2013

14_ RATGEBER__ service
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Nebenkosten:
Von pauschal zu akonto
(und umgekehrt)
Ein Wechsel zwischen Akonto- und Pauschalverrechnung
ist gut möglich. Hinweise, was dabei zu
beachten ist.
__Im Wesentlichen gibt es vier Verrechnungsarten
für die Nebenkosten. Die häufigste ist die Akontozahlung.
Die Pauschale hingegen verliert zunehmend
an Bedeutung, da sie den Veränderungen der
effektiven Kosten nur ungenügend Rechnung trägt.
Die Direktzahlung wiederum wird vor allem bei Einfamilienhäusern
verwendet. Der umfassende Mietzins
schliesslich kommt in der Praxis fast nur bei
mündlichen Verträgen zum Zug. Was ist nun bei den
einzelnen Verrechnungsarten zu beachten?
Im Zweifelsfall Akontozahlung
Bei der Akontozahlung werden die im Voraus bezahlten
und vereinbarten Nebenkostenbeträge am
Ende einer Rechnungsperiode den effektiven Kosten
gegenübergestellt. Jede Mietpartei erhält jährlich
eine Abrechnung dazu. Der Saldo daraus wird als
Guthaben oder Schuld verrechnet. Ist nicht klar, ob
es sich beim gewählten System um die Akontozahlung
oder die Pauschale handelt, so wird die Verrechnung
nach akonto vermutet.
Einsichtsrecht auch bei Pauschale
Bei der Pauschale werden die Nebenkosten im Voraus
festgelegt. Bei dieser Variante sind, unabhängig
vom resultierenden Saldo, alle Nebenkosten abgegolten.
Die Basis zur Erfassung der Pauschale müssen
die Durchschnittswerte der vorausgegangenen
drei Jahre darstellen. Der Vermieter hat keine Verpflichtung,
dem Mieter eine Abrechnung zu erstellen,
der Mieter hat jedoch das Einsichtsrecht in die
Abrechnungen.
Beispiel wenn verschiedene Gebäudeteile eine unterschiedliche
Nutzung aufweisen, einzelne Gebäudeteile
schlecht isoliert sind oder aber wenn nur einzelne
Zimmer untervermietet werden.
Mix der Verrechnungsarten möglich
Die erwähnten Verrechnungsarten können miteinander
kombiniert werden. Wichtig ist, dass im Vertrag
jeweils klar herauskommt, um welche Art der
Verrechnung es sich handelt.
Unabhängig vom gewählten System ist zu erwähnen,
dass der Vermieter bei der Erhebung der
Nebenkosten keinen Gewinn erzielen darf. Das
heisst, er darf dem Mieter nur die tatsächlichen Kosten
in Rechnung stellen.
Eine Änderung des Verrechnungssystems der
Nebenkosten, deren Höhe oder Zusammensetzung
bedeutet das gleiche Vorgehen wie bei einer Mietzinsanpassung.
Das heisst, der Vermieter hat dem
Mieter solche Änderungen jeweils unter Einhaltung
der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen
auf den nächstmöglichen Kündigungstermin
und auf einem amtlich genehmigten Formular anzuzeigen.
Die entsprechenden Formulare dazu finden
sich auf der Website des Hausvereins Schweiz: www.
hausverein.ch.__
Text_Michel Wyss, Beraterteam
Hausverein Mittelland
www.wyssliegenschaften.ch
Nützliche Broschüren mit kompaktem Wissen
Keine Abrechnung bei Direktzahlung
Bei der Direktzahlung zahlt der Mieter die Nebenkosten
direkt an den Rechnungssteller. Zum Beispiel
läuft der Öleinkauf unabhängig vom Vermieter. Eine
Abrechnung ist in diesem Fall nicht nötig. Einzig beim
Auszug würde in diesem Zusammenhang eine Verrechnung
stattfinden, sollte der Ölvorrat mit der Ölmenge
beim Antritt der Miete nicht übereinstimmen.
Umfassender Mietzins bei einzelnen Zimmern
Im umfassenden Mietzins sind alle Nebenkosten bereits
im vereinbarten Mietzins enthalten. Das ist nur
interessant, wenn keine Vergleichsgrössen zum Verrechnen
der Nebenkosten vorhanden sind. Zum
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casanostra_117/2013