casanostra 82 - Dezember 2006

18_ NACHBARRECHT__ratgeber
Hilfe, der Nachbar baut
Vieles muss man erdulden, wenn nebenan gebaut wird. Das Verfügungsrecht
über das Eigentum ist nie so beschränkt wie während der Bauzeit
in der unmittelbaren Nachbarschaft. Dies ist vom Gesetzgeber so gewollt,
andernfalls könnte kaum gebaut werden.
FRÜHZEITIGER KONTAKT MIT NACHBAR WICHTIG
Luzius Theiler
__ Bauarbeiten in der Nachbarschaft sind
nicht angenehm. Mit der Ruhe kann es
für einige Zeit vorbei sein. Und nicht nur
das: Plötzlich wird das eigene Grundstück
für Baustelleninstallationen beansprucht,
im Garten muss für Durchleitungen
gegraben werden, das kleine
private Zufahrtssträsschen wird durch
schwere Lastwagen kaputtgefahren.
Oft nimmt der Bauherr vernünftigerweise
bereits vor Baueingabe mit der
Nachbarschaft Kontakt auf. Er versucht,
die lästigen Immissionen so weit wie
möglich zu begrenzen. Ansonsten gilt es,
die Baueingabe genau zu studieren. Projekte
im Rahmen der baurechtlichen
Grundlagen (Baureglement, Zonenplan)
können kaum grundsätzlich angefochten
werden. Sie können aber oft im Einspracheverfahren
in Bezug auf ästhetische
Gestaltung und Verkehrserschliessung
noch verbessert werden. Wie die Praxis
leider zeigt, legen die lokalen Baubehörden
die rechtlichen Grundlagen bei
einflussreichen Bauherren oft sehr large
aus. Besonders bei Ausnahmegesuchen
gilt es, die Auswirkungen genau zu
prüfen. Während der Einsprachefrist von
30 Tagen (aber nicht mehr später!) können
tangierte Nachbarn ein Lastenausgleichsbegehren
nach kantonalem Recht anmelden,
sofern die Bauherrschaft einen
Sondervorteil zulasten des Wertes der
Nachbarliegenschaften beansprucht.
Es ist dringend zu empfehlen, mit der
Bauherrschaft vor Ablauf der Einsprachefrist
oder im Rahmen der Einspracheverhandlungen
einige wichtige vorsorgliche
Massnahmen vertraglich zu regeln, zum
Beispiel:
– Die Wiederherstellung des alten Zustandes
des eigenen Gebäudes (z.B. bei
Mauerrissen), des Grundstückes und
evtl. der Zufahrten. Der Zustand vor
Baubeginn ist als Bestandteil des Vertrages
möglichst genau und mit Fotos
zu dokumentieren. Spätere Diskussionen,
welche Schäden schon vor Baubeginn
bestanden, erübrigen sich damit.
– Die Entschädigung für Inkonvenienzen,
z.B. wenn Sie über einen Teil des
Grundstückes während der Bauzeit
nicht verfügen können, weil auf Ihrem
Parkplatz die Schuttmulde «parkiert»
wird.
– Eine Entschädigung für evtl. dauerhafte
Nachteile, z.B. ein Näherbaurecht
zu Ihren Lasten. Oft kann dieses auch
durch ein Näherbaurecht zu Ihren
Gunsten kompensiert werden.
– Die ausdrückliche Verpflichtung der
Bauherrschaft auf die Baulärmrichtlinie
des Bundesamtes für Umwelt
(www.umwelt-schweiz.ch/publikationen).
– Eine Regelung evtl. neuer Zugangsund
Wegrechte und die Festlegung
der künftigen Unterhaltspflichten. Ein
neuer Nutzer muss nach «Nutzungsintensität»
zum Unterhalt beitragen.
«Lärm muss ertragen werden»
Die meisten Diskussionen gibt es um
den Baulärm, der nach Bundesgericht ertragen
werden muss, auch wenn er als
«übermässige Immission aus der Nachbarschaft»
eigentlich verboten wäre. Merkwürdigerweise
ist die baulärmgeplagte
Eigentümerschaft rechtlich besser gestellt,
wenn sie vermietet, als wenn sie
selber im betroffenen Haus wohnt oder
ein Geschäft betreibt. Nach Mietrecht haben
die Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion,
wenn das Mietobjekt ganz
oder teilweise nicht zum vorgesehenen
Zweck genutzt werden kann, was besonders
bei Geschäftslokalen zu massiven
Mietzinsreduktionen (bis zu 80 %)
führen kann. Diese können gemäss Art.
259d OR der Bauherrschaft des Nachbargrundstückes
belastet werden. Eigene
Entschädigungsansprüche hingegen sind
nach Art. 679 ZGB bereffend «Überschreitung
der Eigentumsrechte» geltend zu
machen und juristisch schwer durchsetzbar,
da logischerweise gelegentliche
Bauarbeiten zur Nutzung des Eigentums
gehören.
Bei allem Ärger über Baulärm aus der
Nachbarschaft ist nicht zu vergessen,
dass früher oder später auch auf Ihrem
Grundstück wieder gebaut wird... __
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Text_Luzius Theiler
casanostra_82/2006