Siedlungswerk Baden eV - Baugenossenschaft Familienheim ...

Baugenossenschaft
Familienheim
Mosbach.
Geschäftsbericht
2009

Baugenossenschaft
Familienheim
Mosbach.
Geschäftsbericht
Heidelberger Straße 12 D-74821 Mosbach
Postfach 15 64 D-74805 Mosbach
Telefon (0 62 61) 92 03-0
Telefax (0 62 61) 92 03-22
E-Mail: info@familienheim-mosbach.de
www.familienheim-mosbach.de
2009

2
Inhalt
Informationen auf einen Blick 3
Bericht des Vorstandes 4
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 4
Die Lage der Genossenschaft 8
Neubau- und Verkaufstätigkeit 8
Grundstücksbewirtschaftung 10
Miethausbewirtschaftung 10
Instandhaltung und Modernisierung 14
Verwaltung Wohnungseigentum 16
Mitglieder 16
Wirtschaftliche Verhältnisse 17
Vermögenslage 17
Ertragslage 17
Organisation 18
Chancen-/Risikobericht 19
Prognosebericht 20
Nachtragsbericht 21
Schlussbemerkungen 21
Bericht des Aufsichtsrates 22
Bilanz 23
Gewinn- und Verlustrechnung 26
Anhang Jahresabschluss 2009 27

Informationen auf einen Blick
Gründung 19. Januar 1947
Eingetragen im
Genossenschaftsregister
Mannheim Register-Nr. 440046
Mitgliedschaften vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Siedlungswerk Baden e. V., Karlsruhe
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V., Köln
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V., Düsseldorf
Industrie- und Handelskammer Rhein-Neckar, Mannheim
Geschäftsanteil € 160,00
31.12.2006 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
Mitgliederstand 1.999 1.997 2.025 1.993
Insgesamt gezeichnete Geschäftsanteile 4.051 3.994 4.009 3.959
Gesamtbauleistung Wohnungen 4.242 4.242 4.252 4.260
T€ T€ T€ T€
Bilanzsumme 40.050 41.221 41.816 41.573
Anlagevermögen 35.366 35.598 35.726 35.689
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten 4.684 5.623 6.090 5.884
Geschäftsguthaben 663 658 653 648
Rücklagen 12.767 12.717 12.836 12.902
Rückstellungen 1.162 1.240 1.380 1.283
Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten 25.355 26.541 26.852 26.642
Jahresüberschuss (+) /Jahresfehlbetrag (-) +192 –57 +180 +100
Bilanzgewinn 103 65 95 98
3

4
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Vorbemerkung
Die Genossenschaft zählt nach den im Han-
delsgesetzbuch (HGB) festgelegten Größenklassen
zu den „kleinen“ Genossenschaften und muss daher
nach dem Gesetz keinen Lagebericht nach § 289 HGB
aufstellen. Auch bestimmt die Satzung der Genossenschaft
in § 34, dass ein Lagebericht nur dann zu
erstellen ist, wenn er nach HGB erforderlich ist. Bei
dem Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr
handelt es sich daher nicht um einen Lagebericht im
Sinne des HGB. Die nachfolgenden Ausführungen sollen
den Geschäftsverlauf unserer Genossenschaft und
aller ihrer Tätigkeiten im gesamten wirtschaftlichen
Umfeld widerspiegeln. Chancen und Risiken im lokalen
Marktgeschehen werden dabei genauso beleuchtet
wie die Entwicklungen auf Landes-, Bundes- oder
teilweise europäischer Ebene. Aus der Betrachtung
des abgelaufenen Geschäftsjahres und unter Berücksichtigung
der momentanen Situation soll auch ein
Ausblick auf die zukünftigen Entwicklungen versucht
werden.
Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
2009 schrumpfte die deutsche Wirtschaft erstmals
seit sechs Jahren wieder. Dabei bedeutete dieser
Rückgang die mit Abstand tiefste Rezession der Nachkriegszeit.
Während sich in der zweiten Jahreshälfte
2009 – wenn auch auf niedrigem Niveau – eine
Stabilisierung abzeichnete, fand der drastische wirtschaftliche
Einbruch hauptsächlich im Winterhalbjahr
2008/2009 statt. Nach Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes war das Bruttosozialprodukt im
Jahresdurchschnitt 2009 um 5,0 % niedriger als im
Vorjahr. 2008 betrug das deutsche Wirtschaftswachstum
noch 1,3 %, im Jahr davor 2,5 %. Positive Impulse
zur Wirtschaftsleistung 2009 kamen ausschließlich
vom Konsum. Der Beitrag der Konsumausgaben zum
Wachstum des Bruttoinlandsprodukts betrug 0,7 %,
wobei der Konsum des Staates die tragende Rolle übernahm.
Sowohl die Ausrüstungsinvestitionen als auch
die Exporte brachen 2009 ein. Der stärkste negative
Impuls ging vom Außenhandel aus. Erstmals seit 1993
wurden in Deutschland weniger Waren und Dienstleistungen
exportiert als im Vorjahr. Die Exporte sanken
preisbereinigt in zweistelliger Rate um 14,7 %. Trotz
ebenfalls rückläufiger Importe ergab sich ein negativer
Außenbeitrag zum Bruttoinlandsprodukt von 3,4 %.

Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland
Nachdem bereits in der zweiten Jahreshälf-
te 2008 die Konjunktur massiv eingebrochen war
und sich der Konjunkturabschwung in den ersten
Quartalen 2009 noch verschärfte, wird für Gesamtdeutschland
mit einem Rückgang des Bruttoinlandsproduktes
um die 5 % zu rechnen sein. 2010 ist die
konjunkturelle Wende zwar eingeleitet, so dass auf ein
Wirtschaftswachstum von 1,4 % gehofft werden kann.
Überwunden ist die Wirtschaftskrise damit aber noch
nicht. In Baden-Württemberg ging das preisbereinigte
Bruttoinlandsprodukt um 8 % zurück. Auch hier ist
für 2010 ein Wachstum von ca. 1,5 % prognostiziert.
In Zeiten der Globalisierung wurden von Regierungen
und Zentralbanken engagierte Schritte zur Bekämpfung
des Konjunktureinbruchs unternommen, mit der
„Abwrackprämie“ beispielsweise die Automobilindustrie
unterstützt. Auch die Baubranche erhielt durch
zinsverbilligte Kredite für die energetische Gebäudemodernisierung
oder durch Sonderprogramme für öf-
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr
(reale Entwicklung, Vorjahrespreise)
Reales Bruttoinlandsprodukt 1,2 0,8 3,2 2,5 1,3 –5,0 1,7
Privater Konsum* 0,1 0,3 1,3 –0,4 0,4 0,4 0,2
Öffentlicher Konsum –0,7 0,4 1,0 1,7 2,1 2,7 1,3
Bauinvestitionen –3,9 –3,0 4,6 0,0 2,6 –0,7 0,5
Wohnungsbauinvestitionen –2,9 –3,8 5,2 –1,5 0,5 –0,8 1,0
Exporte 10,3 7,7 13,0 7,5 2,9 –14,7 8,4
Arbeitsmarkt
Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 38.880 38.835 39.075 39.724 40.279 40.242 39.879
Veränderung in % gegenüber Vorjahr 0,4 –0,1 0,6 1,7 1,4 –0,1 –0,9
Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 4.381 4.861 4.487 3.776 3.268 3.423 3.900
Arbeitslosenquote** 10,5 11,7 10,8 8,7 7,8 8,2 9,4
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2009 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2010 nach Instituten und
Bundesregierung Ende 2009/Anfang 2010
*nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck
**nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)
Der Arbeitsmarkt blieb auch
in der Krise stabil.
fentliche Bauten Unterstützung, so dass die Baukonjunktur
angekurbelt wurde. Solche Maßnahmen bis
hin zur Verstaatlichung von Banken waren in diesem
Umfang vor Jahren noch undenkbar.
Auf dem Arbeitsmarkt haben sich die Auswirkungen
der Konjunkturschwäche bisher nicht in dem
befürchteten Ausmaß niedergeschlagen. Zwar ging
die Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg
2009 um rund 0,5 % zurück und im Jahr 2010
könnten die negativen Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt
nochmals zunehmen. Nach Schätzungen
der Deutschen Bundesbank belief sich die Zahl der
arbeitslosen Menschen 2009 auf rund 3,4 Mio. Somit
ist der Arbeitsmarkt nach einmütiger Einschätzung
von Experten ohne allzu große Blessuren durch die
schwerste Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten gekommen.
Dies kann auch als Ergebnis der funktionierenden
Sozialpartnerschaft gewertet werden. Arbeitgeber
5

6
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
und Gewerkschaften hatten unter anderem mit
flexiblen Arbeitszeitmodellen die Voraussetzungen
geschaffen, dass Betriebe angepasst auf Auftragsflauten
reagieren konnten. Die oben skizzierte expansive
Fiskalpolitik führte zu einer deutlichen Ausweitung
des Staatsdefizites. Der Haushalt von Bund, Ländern,
Gemeinden und verschiedenen Sondervermögen wird
2009 die Defizitkriterien des Vertrages von Maastricht
von 3 % nicht einhalten. Eine Kreditaufnahme von 93
Milliarden Euro war erforderlich und trotz korrigierter
Prognosen für das Jahr 2010, wo eine ursprüngliche
Kreditaufnahme von 144,5 Milliarden Euro im Raum
stand, wird die 3 %-Linie deutlich überschritten werden.
Ab 2011 soll das Defizit jährlich um 0,5 %-Punkte
zurückgeführt werden.
Die Leitzinsen sind aufgrund der expansiven
Geldpolitik auf einem einmalig niedrigen Stand
verblieben. Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen
damit, dass die Europäische Zentralbank auch das
gesamte Jahr 2010 den Leitzins unverändert belassen
und erst Mitte des Jahres 2011 anheben wird. Diese
Einschätzung gilt auch vor dem Hintergrund sich aufhellender
Konjunkturaussichten.
Bezüglich der Lebenshaltungskosten kann man
im Jahr 2009 faktisch von Preisniveaustabilität sprechen.
Lt. Mitteilung des Statistischen Bundesamtes
ist der Verbraucherpreisindex im Jahresdurchschnitt
2009 lediglich um 0,4 % (in Baden-Württemberg
sogar nur um 0,3 %) gestiegen. Dies ist die geringste
Steigerung im wiedervereinigten Deutschland. Die
durchschnittliche Jahresteuerungsrate seit 1999 liegt
bei 1,5 % und betrug 2008 beispielsweise 2,6 %.
Eine leichte Preissteigerung gab es rund um das
Wohnen. Dort erhöhten sich die Nettokaltmieten im
Jahresvergleich um 1,1 %, die Strompreise sogar um
6,2 %. Im Dezember 2009 hat sich der Preisauftrieb
mit 0,9 % gegenüber Dezember 2008 wieder ver-
Die Leitzinsen der EZB verblieben
auf einem historischen Tiefstand.
stärkt. In das gesamtdeutsche Bild faktischer Preisstabilität
passt auch die Betrachtung wesentlicher
Kostengruppen des hiesigen Wohnungsmarktes: So
sind die Strompreise im Versorgungsgebiet der Stadtwerke
Mosbach sowie der EnBW gleich geblieben. Der
Gaspreis hat sich in Mosbach lediglich um 0,4 % im
Jahresdurchschnitt verteuert. In Eberbach liegt er nun
nach einer Reduzierung um 3,1 % auf dem gleichen
Niveau. Deutlich zurückgegangen sind die Kosten der
Fernwärme in der Mosbacher Waldstadt um 10,6 %.
Der Aufwand für Wasser und Abwasser ist in Mosbach
um 1,7 % und in Eberbach um 4,4 % gestiegen.
Die Mieten unserer Genossenschaftswohnungen
erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,03 € auf
durchschnittlich 4,33 € pro qm, was einer Steigerung
von 0,7 % entspricht und deutlich unter dem bundesrepublikanischen
Wert liegt. Ursächlich hierfür waren
moderate Anpassungen nach Modernisierungen.
Der negative Konjunkturverlauf spiegelt sich
auch in Baden-Württemberg in einer deutlich höheren
Konkursanzahl wider. 2.850 Firmen waren 2009 hiervon
betroffen. In Baden-Württemberg ist die Zahl der
Unternehmensinsolvenzen im Vergleich zum Vorjahr
um 648 oder 29,4 % gestiegen. Der Neckar-Odenwald-Kreis
war dabei in 45 Fällen betroffen (Vorjahr
44). Es entstanden dabei Forderungen in Höhe von
19,825 Mio. €. 203 Arbeitsplätze gingen verloren.
Auch die Zahl der Privatinsolvenzen wird für das Jahr
2009 mit 135.000 höher als im Vorjahr ausfallen.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder
Erwerbsimmobilien ist die Bevölkerungsentwicklung.
Hierbei hat jedoch auch Baden-Württemberg die
„demographische Wende“ erreicht. Drei Jahre früher
als vorausgesagt, beginnt bereits 2009 die Bevölkerung
zu schrumpfen. So lebten Anfang des Jahres
2009 noch 10.749.500 Menschen in Baden-Würt-

temberg, knapp 200 weniger als im Vorjahr, womit
die Stagnation deutlich wird. Ausschlaggebend für
diese „Wende“ sind zum einen das Geburtendefizit,
das im Jahr 2008 extrem hoch war. Zum anderen
fiel der Wanderungsgewinn geringer aus als in den
Vorjahren und kann das Geburtendefizit nicht mehr
vollständig ausgleichen. Speziell bei den Wanderungstendenzen
ist festzustellen, dass der Trend zum
Wohnen in den Städten an Attraktivität gewinnt.
Allerdings profitieren von diesem Trend deutlich
stärker die Großstädte Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim,
in beträchtlicher Form auch Heilbronn und
Heidelberg sowie der stark verdichtete Rhein-Neckar-Kreis.
Die ländlich geprägten Regionen wie der
Neckar-Odenwald- oder der Main-Tauber-Kreis weisen
dem gegenüber deutlich mehr Fort- als Zuzüge
auf. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage
ist daneben auch die Zahl der Haushalte. Diese wird
sich in Baden-Württemberg ausgehend von ca. 4,95
Mio. Haushalten im Jahr 2007 auf voraussichtlich
knapp 5,27 Mio. Haushalte im Jahr 2020 erhöhen.
Ursächlich für diese Entwicklung sind vor allem der
Trend zu kleineren Haushalten, die sinkende Alterssterblichkeit
und die nach wie vor höhere Lebenserwartung
von Frauen. Danach ist auch in den kommenden
Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten
zu rechnen. Kleinräumige Betrachtungen
zeigen hier jedoch ebenfalls deutliche regionale
Unterschiede. Nach den Wohnungsbaubedarfsprognosen
dürfte bis 2025 der Bau von mindestens
480.000 Wohnungen erforderlich sein. Dies entspräche
im Jahre 2010 rund 28.000 Wohnungen, in
den folgenden Jahren ab 2011 rund 22.000. Damit
würde der jährliche Bedarf gegenüber dem aktuellen
Fertigstellungsvolumen deutlich zurückgehen. Dieses
lag 2008 bei 27.587 Wohnungen.
Bundesweit wurden 2009 in Deutschland
159.000 Wohnungen fertiggestellt. Dies waren 9,6 %
weniger als im Vorjahr. Seit 1995, als mit knapp
603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht
wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen
um mehr als 73 % zurück und erreichte 2009
den niedrigsten Wert seit der deutschen Wiedervereinigung.
Signifikant sind hier jedoch die regionalen
Unterschiede. So lag der Rhein-Neckar-Kreis mit 817
neuen Wohngebäuden an der Spitze Baden-Württembergs,
die ländlichen Regionen rangieren leider auf
den hinteren Plätzen.
Bautätigkeit in Baden-Württemberg 2009
Baugenehmigungen
Jahre Wohngebäude Nichtwohngebäude
Gebäude Wohnungen Gebäude
1999 28.246 47.386 5.260
2000 23.226 39.353 5.325
2001 18.553 31.424 4.978
2002 19.623 31.654 4.259
2003 22.413 35.657 3.729
2004 20.550 34.144 3.661
2005 20.284 33.122 3.578
2006 19.024 33.400 3.822
2007 12.762 23.612 4.140
2008 12.440 22.934 4.318
2009 12.339 23.402 3.813
Baufertigstellungen
1999 26.707 50.703 5.034
2000 27.018 48.261 5.027
2001 21.586 37.735 5.083
2002 19.592 33.566 4.652
2003 19.341 31.530 4.075
2004 21.331 34.301 3.667
2005 19.335 31.935 3.372
2006 20.549 33.306 3.492
2007 16.693 29.543 3.744
2008 13.142 24.161 4.225
2009 12.025 22.487 3.696
Die Baufertigstellungen sind
deutlich zurückgegangen.
7

8
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Die Lage der Genossenschaft
Aufgabe der Genossenschaft ist es, Bauten in
allen Rechts- und Nutzungsformen zu errichten, zu
erwerben, zu veräußern, zu bewirtschaften, zu verwalten
und zu betreuen. Diesen Satzungsauftrag hat die
Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2009 erfüllt.
Die Genossenschaft erreichte trotz einem erheblichen,
der Vermietungssituation geschuldeten Anstieg der
Instandhaltungskosten ein positives Geschäftsergebnis,
sogar weit besser als geplant. Die gesamten wohnungswirtschaftlichen
Leistungen sanken zwar um 0,3
Millionen Euro auf 9,8 Millionen Euro, dies ist jedoch
immer noch das zweitbeste Ergebnis der letzten sieben
Jahre.
Die wohnungswirtschaftlichen Leistungen im
Geschäftsjahr 2009 lassen sich wie folgt darstellen:
2007 2008 2009
T€ T€ T€
Miethausbewirtschaftung
Neubautätigkeit 284 316 9
Modernisierungen 1.204 982 1.248
Verkauf Bestandswohnungen
200 274 94
Instandhaltungen 923 925 1.122
Umsatzerlöse (Mieten
und Nebenkosten)
Bauträgerbereich
5.715 5.718 5.845
Umsatzerlöse
Sonstige Tätigkeiten
0 1.683 1.348
Erstellung
Photovoltaikanlagen
88 121 0
Umsatzerlöse 94 83 134
Gesamtleistung 8.508 10.102 9.800
Neubau- und Verkaufstätigkeit
Nach Abschluss des Planungsabschnittes „B“
durch Verkauf und Vermietung von jeweils zwei Doppelhaushälften
wurde für den Projektabschnitt „C“
im Baugebiet „Mittel“ ein Passivhaus entwickelt. Der
hierbei erforderliche kompakte Baukörper mit flach
geneigtem Pultdach und die aus wirtschaftlichen
Gründen gebotene Bebauung mit fünf Einheiten
fanden jedoch aufgrund der Vorgaben des Bebauungsplanes
bei der Baurechtsbehörde zunächst keine
Zustimmung. In einer Reihe von Abstimmungsgesprächen
sowie nach Veränderungen und Optimierungen
konnte letztendlich ein zustimmender Bauvorbescheid
erreicht werden. Wir werden weiterhin an diesem
zukunftsweisenden Konzept arbeiten, die bauliche
Umsetzung jedoch erst beginnen, wenn sich konkrete
Interessenten für den Erwerb zumindest der ersten
beiden Häuser finden. Eine abschnittsweise Realisierung
wäre dann möglich.
Parallel geprüft wurde nach dem Verkauf einer
Teilfläche im Planungsabschnitt „F“ im Mittel die
Bebauung der Restfläche mit zwei Einzel- oder einem
Doppelhaus. Auch hier würde bei einer Realisierung
die Umsetzung im Passivhaus- oder Niedrigstenergiehausstandard
erfolgen. Auch der Verkauf des Grundstückes
oder einer Teilfläche in unbebautem Zustand
wäre möglich.
Über die Realisierung von vier Stadthäusern
in Untereisesheim ist auch weiterhin noch nicht
entschieden. Durch die Verlängerung der Baugenehmigung
für diese Maßnahme wurde die Möglichkeit
Häuser Typ B Baugebiet „Mittel“ Teilabschnitt „C“ Baugebiet „Mittel“

geschaffen, bei Veränderungen der Nachfragesituation
in kurzer Zeit zu reagieren. Eine Bebauung in
zukunftsweisender Technik und mit zeitgemäßer Bauform
soll dann begonnen werden, wenn sich entsprechende
Nachfrage abzeichnet.
Für das 2005 zusammen mit der Baugenossenschaft
Familienheim Heidelberg erworbene Gelände
der ehemaligen Jugendherberge in Eberbach gibt es
noch immer keine konkrete Lösung. Für das seit 2000
leer stehende Gebäude erfolgte trotz umfangreicher
Konzeptermittlungen keine Zustimmung zur Errichtung
einer wirtschaftlich sinnvollen Zahl an barrierefreien
Wohnungen. Seit Ende des Jahres 2008 wird
u. a. versucht, zumindest vorübergehend die Nutzung
des Gebäudebestandes durch einen Verein zu ermöglichen.
Dieser plant die Einrichtung einer Internatsherberge
für Berufsschüler und Studenten. Hierbei wurde
ein Teilerfolg erzielt und unserem Einspruch gegen
den zunächst ablehnenden Vorbescheid zur Nutzungsänderung
stattgegeben. Die Nutzungsänderung kann
daher jetzt beantragt werden. Falls der Verein in der
Lage ist, alle Auflagen zu erfüllen und das Projekt
insgesamt zu schultern, ist eine Verpachtung für zunächst
fünf Jahre beabsichtigt.
Schwerpunkt des aktuellen Bauträgergeschäfts
ist nach wie vor das 3.094 qm große Grundstück
in Mosbach, Eisenbahnstraße 30 und 30/1. Dieses
Gelände in hervorragender Lage zur fußläufig erreichbaren
Innenstadt grenzt direkt an den Grünzug der
Elz. In zwei Abschnitten wurden insgesamt 28 an
den Vorgaben des barrierefreien Bauens orientierte
Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit mit 236 qm
Nutzfläche errichtet. Bis zum Jahresende 2009 waren
vierzehn Wohnungen veräußert. Mehrere konkrete
Interessenten, teilweise mit verbindlichen Reservierungen,
waren vorhanden. Bis zum Zeitpunkt der
Berichterstellung zeichneten sich der Verkauf von
weiteren zwei Wohnungen sowie die Vermietung der
Gewerbeeinheit an die Johannes-Diakonie ab. Weitere
intensive Vermarktungsbemühungen werden unternommen.
Die schwierige Marktlage im hiesigen ländlichen
Raum mit einem deutlichen Überangebot an zur
Veräußerung stehenden Objekten wird jedoch immer
wieder deutlich.
Jugendherberge Eberbach
Eisenbahnstraße 30
9

10
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Bauort Mietwohnungen
Die seit der Gründung unserer Genossenschaft im
Jahre 1947 erstellten 4.260 Wohnungen wurden in
folgenden Gemeinden errichtet:
Wohnungen
in Eigenheimen/
Eigentumswohnungen
Baubetreuung
Wohnungen
Auerbach 13 2
Billigheim 11 8
Binau 2
Buchen 4 10
Dallau 3 19
Diedesheim 28 66 10
Eberbach 248 397 20
Fahrenbach 10
Haßmersheim 54 83 1
Heinsheim 150 4
Herbolzheim 23 2
Hüffenhardt 2
Katzental 1
Krumbach 2
Limbach 28
Lindach 2
Lohrbach 28
Mosbach 546 1.262 93
Muckental 28
Mülben 6
Neckarburken 17
Neckarelz 124 227 4
Neckargerach 7
Neckarzimmern 52 44
Neudenau 12 183 5
Neckarbischofsheim 14 8
Obrigheim 63 56 1
Oberdielbach 11
Rittersbach 2
Robern 2
Schefflenz 3 1
Schollbrunn 12
Stein 31 1
Strümpfelbrunn 147 2
Trienz 2 2
Untereisesheim 24 23
Wagenschwend 3
Zwingenberg u. a. 9 2
1.172 2.928 160
Daneben wurden zahlreiche Garagen, 29 Ladengeschäfte,
Büro- und Praxiseinheiten, zwei Kindergärten,
drei Pflegeheime, ein Gemeindehaus, zwei
Verwaltungs- und ein Werkstattgebäude erstellt.
Grundstücksbewirtschaftung
Der Bestand an Baugelände gliedert sich zum Jahresende
2009 wie folgt:
Mosbach, Baugebiet Mittel 4.340 qm
Untereisesheim 356 qm
Neckarbischofsheim 1.392 qm
Sonstiges Gelände 3.273 qm
Im Baugebiet Mittel konnte ein Grundstück mit
185 qm gewinnbringend unbebaut veräußert werden.
Miethausbewirtschaftung
Am 31. Dezember 2009 beträgt der genossenschaftseigene
Bestand an Wohnungen und sonstigen Einheiten
1.089 Wohnungen,
325 Garagen,
6 gewerbliche Einheiten,
1 Werkstattgebäude und
das eigene Verwaltungsgebäude.
Bei vier weiteren Wohnungen und zwei gewerblichen
Einheiten besitzt die Genossenschaft zur Hälfte, bei
einer anderen gewerblichen Einheit 4/10 Miteigentum.
208 Wohnungen (19,1 %) unterliegen der Mietpreisbindung.
bis 1960 erstellt
1961–1980 erstellt
1981–1990 erstellt
ab 1991 erstellt
Altersstruktur/Anzahl Wohnungen
59
555
102
373

Die Altersstruktur der Wohnungen ergibt sich wie folgt:
Baujahr bis 1960 373 Wohnungen 34,2 %
Baujahr 1961 bis 1980 555 Wohnungen 51,0 %
Baujahr 1981 bis 1990 59 Wohnungen 5,4 %
Baujahr ab 1991 102 Wohnungen 9,4 %
Von den bis 1965 erstellten 624 Wohnungen wur-
den 429 Wohnungen (68,8 %) durch nachträgliche
Modernisierung an die heute geforderten Standards
angepasst. In den zurückliegenden Jahren wurden
bei 228 Wohnungen nachträglich Balkone angebaut.
89,2 % der Wohnungen haben nunmehr einen Balkon
oder eine Terrasse. Bei 87,9 % der Wohnungen sind
Wasseruhren eingebaut und somit ist eine verbrauchsgerechte
Abrechnung der Wasserkosten möglich.
Nach den einzelnen Standorten und nach der Art der
Beheizung gliedert sich der Wohnungsbestand wie folgt:
Heizungsart/ Zentrale Heizanlage mit ElektroIns- Standort
Mosbach
Öl Gas Fernheizungheizunggesamt
Stadtlage 273 273
Waldstadt 226 226
Neckarelz 125 125
Diedesheim 18 18
Dallau 3 3
Eberbach 235 235
Neckarzimmern 52 52
Obrigheim 14 32 17 63
Haßmersheim 46 46
Neckarbischofsheim 13 13
Neudenau 12 12
Untereisesheim
23 23
Insgesamt 66 780 226 17 1.089
Prozentual 6,1 71,6 20,7 1,6 100
Wohnungsbestand
235
52
63 46
143
51
226
273
Mosbach Stadtlage
Mosbach-Waldstadt
Neckarelz/Diedesheim
Eberbach
Neckarzimmern
Obrigheim
Haßmersheim
Neudenau u. a.
Nach der Größe der Wohnungen gliedert sich der Wohnungsbestand
wie folgt:
Standort Gesamt Anzahl der Zimmer ohne Küche und Bad
1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5 Zi
Mosbach
Stadtlage 273 6 120 113 32 2
Waldstadt 226 10 47 152 17
Neckarelz 125 2 31 58 26 8
Diedesheim 18 3 12 3
Dallau 3 3
Eberbach 235 2 111 105 17
Neckarzimmern 52 7 30 10 5
Neckarbischofsheim 13 13
Obrigheim 63 4 24 28 7
Haßmersheim 46 20 24 2
Neudenau 12 1 5 5 1
Untereisesheim 23 11 9 3
Insgesamt 1.089 25 392 536 118 18
Prozentual 100,0 2,3 36,0 49,2 10,8 1,7
Wohnfläche qm 71.759 965 20.283 37.968 10.498 2.045
Prozentual 100,0 1,3 28,3 52,9 14,6 2,9
Die Wiedervermietung einer unrenovierten Wohnung
ist weiterhin schwierig. Auch 2009 war es notwendig,
vor Wiedervermietung der Wohnungen umfangreiche
Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
durchzuführen. Auch aufgrund dieser Bemühungen
verminderten sich die Leerstandszeiten erheblich auf
1,8 % (Vorjahr 2,2 %) der Vermietungszeit von 1.089
Wohnungen. Die Erlösschmälerungen verminderten
sich entsprechend auf rd. 83.500 €, das sind 2,0 %
(Vorjahr 2,7 %) der Grundmieten.
Weiterhin große Schwierigkeiten gab es 2009
mit zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietern.
Im Jahr 2009 mussten 15 (Vorjahr 13) Mietver-
Anzahl der Zimmer
536
18
118 25
392
1-Zi.-Wohnung
2-Zi.-Wohnung
3-Zi.-Wohnung
4-Zi.-Wohnung
5-Zi.-Wohnung
11

12
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
hältnisse fristlos gekündigt werden, wobei 4 (Vorjahr
3) davon zu Räumungsklagen führten. 2 Wohnungen
(Vorjahr keine Wohnung) mussten zwangsweise geräumt
werden. Bereits wertberichtigte Forderungen
aus Vorjahren mussten in Höhe von 6.043,42 €
endgültig abgeschrieben werden. Trotz des strengen
Mahnverfahrens betrugen 2009 die Forderungsausfälle
einschl. neuer Wertberichtigungen wieder 6.477,06
€ (0,11 % der Umsatzerlöse) und die Forderungen
aus Vermietung betrugen zum Jahresende vor Wertberichtigungen
38.387,31 € gegenüber 24.858,33 €
Ende 2008.
Die Anzahl der Kündigungen sank im Jahr
2009 nochmals auf 93 (Vorjahr 97) Mietverhältnisse.
Bei 24 Wohnungen wechselten die Mieter in eine andere
bedarfsgerechtere Genossenschaftswohnung. 69
(Vorjahr 77) Mieter verließen aus unterschiedlichen
Gründen die Genossenschaft. Die Fluktuationsquote
über den gesamten Wohnungsbestand der Genossenschaft
betrug 6,3 % im Jahr 2009, wobei sich
weiterhin große Unterschiede in der Fluktuation nach
Wohngebieten zeigen.
Die durchschnittliche Mietdauer hat sich 2009
wieder erhöht und betrug bei den 69 gekündigten
Mietverhältnissen rd. 100 Monate gegenüber 89 Monaten
im Jahr 2008. Es ist abzuwarten, ob sich diese
positive Entwicklung wieder fortsetzt.
Die Durchschnittsmieten ergeben sich Ende 2009 wie folgt:
Durchschnittliche Fluktuation:
Fluktuationsrate
%
Anzahl Wohnungswechsel
2004 2005 2006 2007 2008 2009
9,0 8,2 7,2 8,3 7,1 6,3
98 89 78 91 77 69
Im Jahre 2009 wurden 91 (Vorjahr 108) neue Mietverhältnisse
begründet.
Die Grundmieten erhöhten sich 2009 um
20.189,50 €, davon entfallen auf Mieterhöhungen
nach Modernisierungsmaßnahmen 11.322,75 €
und auf Mietanhebungen bei Anschlussvermietung
7.400,75 €. Die restlichen Erhöhungen der Grundmieten
betreffen allgemeine Mietänderungen bei
einzelnen Wohnungen und die erstmalige Vermietung
von PKW-Stellplätzen. Gleichzeitig sank die Grundmiete
um 3.167,25 €, im Wesentlichen aufgrund des
Verkaufs einer Wohnung. Die Durchschnittsmiete im
Dezember 2009 beträgt 4,33 € pro qm/Monat, das
ist gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres ein
Anstieg um 0,7 %.
Häufig als „zweite Miete“ bezeichnet werden
die Mietnebenkosten, die nach der Betriebskostenverordnung
aufzustellen und abzurechnen sind. Insbesondere
durch die Entwicklung der Energiepreise
Grundmiete Wohnungen 2008 Wohnungen 2009
€ Anzahl % € Anzahl % €
–3,49 19 1,7 3,16 20 1,8 2,98
3,50–3,99 201 18,4 3,83 188 17,3 3,83
4,00–4,49 444 40,8 4,18 426 39,1 4,20
4,50–4,99 370 34,0 4,59 393 36,1 4,61
5,00– 56 5,1 5,38 62 5,7 5,36
1.090 100,0 4,30 1.089 100,0 4,33
Die Zahl der Kündigungen
ging erneut zurück.

kann es hier im jährlichen Vergleich zu erheblichen
Schwankungen kommen. Solche waren für 2009
allerdings nur in geringem Umfang zu verzeichnen.
Zum Glück setzten gerade die Energiekosten ihre
Aufwärtsentwicklung des Vorjahres nicht fort, sondern
blieben auf dem Niveau von 2008 oder gingen sogar
zurück. So blieb der Strompreis im Versorgungsgebiet
der Stadtwerke Mosbach und Eberbach gleich. In
Obrigheim, Haßmersheim, Neckarzimmern, Elztal und
Neudenau, wo die elektrische Energie von der EnBW
geliefert wird, gingen die Preise in der untersten
Abnahmestaffel um 6,2 % zurück, bei den mittleren
und größeren Abnahmemengen stiegen sie moderat
um 2,8 % bzw. 3,3 %. Die Gaspreise in Mosbach und
Eberbach liegen nach Verhandlungen mit den beiden
Versorgern nun auf genau gleichem Niveau. Sie stiegen
im Jahresdurchschnitt in Mosbach unwesentlich
um 0,4 % und gingen in Eberbach um 3,1 % zurück.
Der größte Rückgang war mit 10,6 % bei den Kosten
der Fernwärme in Mosbach-Waldstadt zu verzeichnen.
Bei den Wasser- und Abwasserpreisen ergab sich ein
stärker differenziertes Bild. Während in Mosbach
(+1,7 %), Neckarzimmern (+1,8 %), Untereisesheim,
Neudenau und Obrigheim (jeweils +-0 %) der Preis
faktisch fast gleich blieb, stieg er in Elztal und Eberbach
um 4,3 % bzw. 4,4 %. In Haßmersheim dagegen
ging er um 11 % zurück. Die höchsten m3-Preise liegen bei 5,82 € in Neudenau, die niedrigsten bei
3,61 € in Untereisesheim.
Wie nachhaltig sich die Auswirkungen der
energetischen Gebäudesanierung erweisen, zeigt die
tabellarische Zusammenstellung des Gasverbrauches
im Haus „Konradus“, Konradus-Straße 3 + 5 in
Mosbach-Neckarelz. Dieses Gebäude wurde 2007
komplett energetisch saniert. Neben Balkonanbauten
zu Verbesserung der Wohnqualität erhielt das Haus
einen Vollwärmeschutz durch ein Wärmedämmverbundsystem,
neue Fenster, ein neues Dach sowie eine
Kellerdeckendämmung. Der Gasverbrauch für die
Raumheizung ist danach zwischen 2006 und 2008
um 42 % zurückgegangen. Trotz der erheblichen Preissteigerung
für Gas um rund 14 % in diesem Zeitraum
und der zwischenzeitlich ebenfalls eingetretenen Erhöhung
der Mehrwertsteuer um 3 % reduzierten sich die
Heizkosten um 31 %.
Raumheizung Konradusstraße 3+5 von 2006 bis 2008
Jahr Verbrauch Kosten Durchschnittspreise
kwh % € % €/m_ €C/kwh %
2006 111.566 100,0 5.423,67 100,0 0,53 4,91 100
2007 80.638 72,3 4.134,50 76,2 0,38 5,01 102
2008 64.736 58,0 3.722,39 68,6 0,34 5,76 115
Neben der Betrachtung der Energie- und sons-
tigen Kosten spielt beim Zustandekommen der Mietnebenkosten
natürlich der Witterungsverlauf und das
individuelle Nutzerverhalten eine entscheidende Rolle.
Konradusstraße
13

14
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Verbrauchsabhängige Betriebskosten
(Heiz- und Warmwasserkosten)
Im Durchschnitt ergaben sich in unseren drei
großen Wohngebieten folgende Betriebskosten:
2007
€/m 2 /Monat
2008
€/m 2 /Monat
2009
€/m 2 /Monat
Mosbach (Zentralheizungen Gas) 0,81 0,94 0,97
Waldstadt (Fernwärme) 0,95 1,03 0,99
Eberbach (Zentralheizungen Gas) 0,90 0,98 0,97
Verbrauchsabhängige
Betriebskosten (Wasserkosten)
Mosbach 0,39 0,40 0,42
Waldstadt 0,43 0,42 0,42
Eberbach 0,54 0,53 0,55
Übrige Betriebskosten
(ohne Müllkosten)
Mosbach 0,41 0,44 0,48
Waldstadt 0,42 0,44 0,50
Eberbach 0,45 0,44 0,51
Betriebskosten insgesamt
Mosbach 1,61 1,78 1,87
Waldstadt 1,80 1,89 1,91
Eberbach 1,89 1,95 2,03
Müllgebühren (nur Eberbach) 0,20 0,20 0,18
Haus Gangolf vor
und nach Anbau
eines Aufzuges
Im bundesweiten Vergleich wohnungswirtschaftlicher
Kennwerte liegt unsere Genossenschaft
nach wie vor sehr gut. Der aktuelle Betriebskostenspiegel
des Deutschen Mieterbundes e. V. (DMB) listet
die einzelnen Bestandteile der sog. „zweiten Miete“
getrennt für die Bundesländer Ost und West auf. In
die nachfolgende Tabelle wurden aus Gründen der
Vergleichbarkeit nur die Faktoren aufgenommen, die
auch in unserer Betriebskostentabelle enthalten sind.
Betriebskosten insgesamt (€/m²/Jahr) BK-Spiegel/DMB
Genossenschaftswohnungen Bundesländer
Jahr Mosbach Waldstadt Eberbach Ost West
2007 1,61 1,80 1,89 2,02 2,21
2008 1,78 1,89 1,95 2,04 2,42
2009 1,87 1,91 2,03
Instandhaltung und
Modernisierung
Für die Modernisierung und Instandhaltung des Woh-
nungsbestandes wurden rd. 2,4 Millionen € (Vorjahr
1,9 Millionen €) investiert. Die Kosten verteilen sich
auf folgende Maßnahmen:
Laufende Instandsetzungskosten T€ 843,2
Modernisierung von Wohnungen
(Küchen und Bäder)
T€ 198,4
Grundrissänderungen T€ 168,2
Energetische Sanierung
Pestalozzistraße (Eberbach)
T€ 449,3
Energetische Sanierung
Konradusstraße (Mosbach)
T€ 313,7
Aufzugseinbau
Solbergallee (Mosbach)
T€ 141,4
Außenanlage Im Brühl (Obrigheim) T€ 50,2
Ladenumbau
Neue Anlage (Neudenau)
T€ 95,8
Elektroerneuerungen T€ 28,1
Restkosten für Modernisierungsmaßnahmen
des Vorjahres
T€ 79,0
Sonstige Modernisierungsmaßnahmen T€ 2,2
Die Kosten der Bestandserhaltung und -verbesserung betragen
pro qm Wohnfläche 33,02 € (Vorjahr 26,55 €).
Im Jahre 2009 haben wir in der Solbergallee 71
in Mosbach-Waldstadt ebenfalls nachträglich einen
Personenaufzug an ein Mehrfamilienhaus angebaut,
um die Attraktivität des Hauses zu steigern. Allerdings
ist bei diesem aus baulichen Gründen die Erschließung
der Kellergeschosse nicht möglich gewesen. Auch wurden
weitere zwei Wohngebäude mit 36 Wohnungen
entsprechend den Richtlinien der KfW-Bank energetisch
saniert (Wärmedämmverbundsystem, Speicher-,
Dach- und Kellerdeckendämmung, Wärmeschutzfenster).
Zusätzlich wurden in einem dieser Gebäude mit

24 Wohnungen die sanierungsbedürftigen Balkone
abgerissen und durch wartungsfreundlichere Stahlbalkone
ersetzt, im anderen mit 12 Wohnungen derartige
Balkone erstmalig angebracht. Das Investitionsvolumen
insgesamt beträgt rund 933.000 € und wurde
mit zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank finanziert.
Auch für das Jahr 2010 sind Sanierungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen in vergleichbarem Umfang
geplant. Die Wohngebäude Am Wildwechsel
6/8/10 in Mosbach-Waldstadt und Waldstraße 15
in Eberbach werden energetisch saniert. Am Haus
Solbergallee 23 in Mosbach-Waldstadt werden wir
ebenfalls einen Personenaufzug anbauen. Der Aufzug
wird auch die Kellergeschosse erschließen und einschließlich
aller Nebenarbeiten rd. 190.000 € kosten.
Hiermit ermöglichen wir den Mietern, ihre Wohnungen
bis ins hohe Alter zu bewohnen und steigern insgesamt
die Attraktivität des Hauses. Außerdem wird
auf dem Dach des Hauses Am Wildwechsel 6/8/10
in Mosbach-Waldstadt eine weitere Photovoltaikanlage
mit Nettokosten von rund 100.000 € errichtet.
Diese Anlage hat eine geplante Leistung von 29 kWp
und stellt neben den energetischen Sanierungsmaßnahmen
einen weiteren Beitrag zur Energieeinsparung
und zum Klimaschutz dar. Einschließlich dieser Maßnahmen
enthält der Modernisierungs- und Instandhaltungsplan
für das Jahr 2010 einen Betrag von rund
2,8 Mio €. Zur Finanzierung dieser Maßnahmen werden
zinsvergünstigte Darlehen der KfW aus verschiedenen
Programmen im Umfang von 1.232.500 € in
Anspruch genommen.
Bei allen Bau-, Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
werden überwiegend mittelständische
Handwerksbetriebe aus unserer Region berücksichtigt.
Unsere Tätigkeit sichert damit auch viele
Arbeitsplätze.
Haus Florian,
Wildwechsel 6/8/10
Pestalozzistraße
vor und nach
der Sanierung
15

16
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Aufzugsanbau,
Solbergallee 23
Anzahl
4.800
4.200
3.600
3.000
2.400
1.800
1.200
600
0
Verwaltung Wohnungseigentum
Am 31. Dezember 2009 war die Genossenschaft
bei 17 Eigentümergemeinschaften mit 220 Wohnungen
und 17 gewerblichen Einheiten als Verwalter im
Sinne der §§ 20 ff. WEG bestellt. Von den genannten
Objekten befinden sich 63 Wohnungen und 5 gewerbliche
Einheiten im Eigentum der Genossenschaft.
Die Abrechnungen für das Jahr 2009 sind
erstellt und den Eigentümern zugegangen. Die Wohnungseigentümerversammlungen
für das Wirtschaftsjahr
2009 fanden statt. Das für die Eigentümergemeinschaften
am 31. Dezember 2009 treuhänderisch
verwaltete Geldvermögen betrug 618.377,60 €.
Mitglieder
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
betragen am 31. Dezember 2009 616.016,50 €
und die Gesamtsumme aller gezeichneten Anteile
2.336
4.443
2.003
4.029
1.999
4.051
1.997
3.994
Mitglieder/Anteile
2.025
4.009
1.993
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Mitglieder Anteile
3.959
633.440,00 €. Die Mitglieder der Genossenschaft haften
lediglich mit ihrem Geschäftsguthaben.
Die rückständigen fälligen Mindestzahlungen
auf die Geschäftsanteile betragen am Schluss des Geschäftsjahres
18.128,91 €.
Die Mitgliederbewegung zum 31. Dezember 2009
stellt sich wie folgt dar:
Mitglieder Anteile
Stand am Beginn
des Geschäftsjahres
Zugang im Jahre 2009 durch
2.025 4.009
Beitritt 83 132
Zeichnung weiterer Anteile 64
Abgang im Jahre 2009 durch
2.108 4.205
Kündigung 57 137
Tod 37 74
Ausschluss 13 21
Übertragung 8 14
Stand am Ende des Geschäftsjahres 1.993 3.959
TE
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
34.987
34.202 33.996
Anlagevermögen
34.869 35.366 35.598 35.726 35.689
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

TE
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Wirtschaftliche Verhältnisse
Vermögenslage
Die Vermögenslage und -struktur lässt sich zusammengefasst wie folgt darstellen:
31.12.2008 31.12.2009
T€ % T€ %
Anlagevermögen 35.726 85,4 35.689 85,9
Umlaufvermögen 5.935 14,2 5.740 13,8
Rechnungsabgrenzungsposten 155 0,4 144 0,3
Gesamtvermögen 41.816 100 41.573 100
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
1.380 3,3 1.283 3,1
Langfristig (AV)
Sonstige Verbindlichkeiten
24.063 57,5 23.755 57,1
und auszuschüttende Dividende 2.820 6,7 2.918 7
Reinvermögen 13.553 32,5 13.617 32,8
Reinvermögen am Jahresanfang 13.409 13.553
Vermögenszuwachs 144 1,1 64 0,5
Die Verkäufe von Grundstücken und Wohnungen aus
dem Anlage- und Umlaufvermögen führten zu einer
Verminderung des Gesamtvermögens um 0,2 Mio. €.
Gleichzeitig konnten jedoch auch die langfristigen
Verbindlichkeiten entsprechend um 0,3 Mio. € zurückgeführt
werden. Durch den Vermögenszuwachs von
64 T€ stieg daher trotz des Rückgangs des Bilanzvolumens
der Anteil des bilanziellen Eigenkapitals leicht an
und beträgt 32,8 % der gesamten Vermögenswerte.
Das Kapital setzt sich wie folgt zusammen:
31.12.2008 31.12.2009
T€ % T€ %
Eigenkapital
Geschäftsguthaben 653 1,6 648 1,6
Rücklagen 12.900 30,9 12.969 31,2
Rückstellungen 1.380 3,3 1.283 3,1
Fremdkapital 26.883 64,2 26.673 64,1
Gesamtkapital 41.816 100 41.573 100
12.968
37.347
13.176
37.700
13.439
39.434
13.533
40.049
13.440
41.221
Kapitalentwicklung
13.648
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Eigenkapital Bilanzvolumen
13.584
41.816
41.573
Ertragslage
Die einzelnen Geschäftsbereiche trugen 2009 wie
folgt zum Gesamtergebnis bei:
2008 2009 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 1.006 1.071 + 65
Bauträgertätigkeit/
Immobilenverkäufe 210 46 – 164
Betreuungstätigkeit 57 60 + 3
Finanzwirtschaft 15 9 – 6
Deckungsbeiträge 1.288 1.186 – 102
Personal- und Sachaufwand
der Verwaltung
1.133 1.136 + 3
Betriebsergebnis 155 50 –105
Sonstiges Ergebnis 25 50 + 25
Gesamtergebnis 180 100 – 80
Körperschaftssteuer 0 0 +/– 0
Jahresüberschuss 180 100 – 80
17

18
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
Ehrungen 2009
Die Ertragssituation im Jahr 2009 hat sich
durch die gesunkenen Überschüsse aus dem Bereich
Bauträgertätigkeit/Immobilienverkäufe verschlechtert.
Wie im Vorjahr konnte jedoch der Sach- und
Personalaufwand aus dem operativen Ergebnis abgedeckt
werden. Es wurde auch wieder ein positives
Gesamtergebnis erreicht, sogar wesentlich besser als
geplant. (Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend
einer geänderten Zuordnung in den Positionen Hausbewirtschaftung
und Personal- und Sachaufwand der
Verwaltung angepasst.)
Der Cashflow (Einnahmenüberschuss) nach
DVFA/SG beträgt 1.293 T€ im Jahr 2009 gegenüber
1.405 T€ im Vorjahr. Nach Abzug der planmäßigen
Tilgungen von 949 T€ verblieb im Jahr 2009 ein
Netto-Cashflow von 344 T€ (Vorjahr 496 T€).
Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage,
ihre Zahlungsverpflichtungen kurzfristig zu erfüllen.
Neubauinvestitionen und Modernisierungen erforderten
die Aufnahme weiterer Fremdfinanzierungsmittel
in Höhe von 0,9 Mio. €. Girokredite wurden 2009
praktisch nicht in Anspruch genommen.
Organisation
Die Geschäfte der Genossenschaft wurden im
Berichtsjahr von einem hauptamtlichen und einem
nebenamtlichen Vorstandsmitglied geführt.
Neben dem geschäftsführenden Vorstand sind
sechs weibliche und sechs männliche Mitarbeiter im
Unternehmen beschäftigt. Von den genannten Mitarbeitern
sind zwei in unserem Gebäude- und Wohnungsunterhaltungsbetrieb
tätig, vier Mitarbeiterinnen
sind teilzeitbeschäftigt. Daneben werden weitere
Kräfte aushilfs- bzw. stundenweise beschäftigt.
Die Mitgliederversammlung für das Jahr
2008 fand am 19. Oktober 2009 statt. In Erledigung
der Regularien wurde der Jahresabschluss
zum 31.12.2008 festgestellt, Vorstand und
Aufsichtsrat entlastet, eine Dividende in Höhe
von 5 % beschlossen und das Ergebnis der gesetzlichen
Prüfung des Geschäftsjahres 2007 zur
Kenntnis genommen. Außerdem standen Wahlen
zum Aufsichtsrat an. Nachdem die Amtszeit der
Aufsichtsratsmitglieder Albrecht Streng und Dr.
Matthias Neureither endete und sie sich zu einer
erneuten Kandidatur bereit erklärt hatten, wurden
beide Aufsichtsräte einstimmig wiedergewählt.
Auch 2009 konnte die Genossenschaft wieder
Mitglieder für langjähriges Wohnen in einer Genossenschaftswohnung
ehren. Aufsichtsrat und
Vorstand haben hierzu am 10. September 2009
beschlossen, diese Ehrung nach 20, 30, 40 und
50 Jahren vorzunehmen. Geschah dies für 17 Mitglieder
anlässlich ihres 20-jährigen Jubiläums auf
schriftlichem Wege, so wurden in der Versammlung
acht Personen für 30, sieben für 40 und fünf
Mitglieder für 50 Jahre Wohnen in einer unserer
Wohnungen geehrt. Vorstand und Aufsichtsrat bedankten
sich bei diesen mit einer entsprechenden
Urkunde und einem Geschenk für die langjährige
Treue und Solidarität.

Chancen-/Risikobericht
Wie alle am Wirtschaftsleben teilnehmenden
Organisationen ist auch unsere Genossenschaft im
Rahmen ihrer geschäftlichen Aktivitäten naturgemäß
Risiken ausgesetzt. Nach dem Gesetz zur Kontrolle
und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG)
muss das Unternehmen über ein Überwachungssystem
verfügen, das es erlaubt, frühzeitig Risiken zu
erkennen, die den Fortbestand gefährden oder die
Entwicklung nachhaltig beeinträchtigen könnten. Es
wurde deshalb 2009 im Zuge der jährlich im Auftrag
des Aufsichtsrates durchgeführten Überwachungsprüfung
ein entsprechendes Risikomanagementhandbuch
angelegt. Dieses enthält die Risikoidentifikation, die
Risikoanalyse, eine Liste der Controllinginstrumente
sowie die Dokumentation der Risikoüberwachung. Es
wird jährlich verifiziert und überarbeitet.
Neben den Controllinginstrumenten macht
das Risikomanagementhandbuch auch Aussagen zur
Abdeckung von Risiken in Form abgeschlossener Versicherungen
bzw. zur Prüfung des Versicherungsschutzes.
Dieser war 2009 ebenfalls Gegenstand der o. g.
Prüfung. Sie wurde von der AWTS, einer auf die Analyse
von Versicherungsfragen spezialisierten Tochtergesellschaft
unseres Prüfungsverbandes, durchgeführt.
Die Bewertung der bestehenden Risiken
erfolgt nach den Kategorien „geringes, mittleres
oder hohes“ Risiko. Die Erarbeitung entsprechender
Checklisten und die jährliche Überprüfung ergab für
die Baugenossenschaft Familienheim durchweg „geringe“,
in Ausnahmefällen „mittlere“ Risiken. Diese
betreffen insbesondere das Bauträgergeschäft, das
unumstritten der am risikobehaftetste Bereich ist.
Verschlechterungen der Vermarktungssituation sowie
Überschreitungen der geplanten Kosten sind die
größten Risiken. Diesen wird durch konsequentes Controlling
sowie kritischer Analyse vor Inangriffnahme
einer Baumaßnahme begegnet. Trotzdem kann nicht
ausgeschlossen werden, dass der Markt Objekte oder
einzelne Wohnungen nicht annimmt. In diesem Fall ist
es jedoch immer möglich, im Bestand der Genossenschaft
verbleibende Objekte einer kostendeckenden
Vermietung zuzuführen. Dies bietet auch die Chance,
das Mietwohnungsangebot der Genossenschaft mit
modernen Neubauwohnungen zu erweitern und abzurunden,
wodurch auch das Anlagevermögen nachhaltig
gestärkt würde.
Auch bezüglich der Nachfrage nach Mietwohnungen
bestehen nach wie vor Risiken. Die Leerstandsquote
bildet dies ab. Hierbei ist der aktuelle
Wert von 1,8 % nicht Besorgnis erregend, vor allem
auch im Hinblick auf die Leerstandszeiten durch
notwendige Modernisierungen und Instandsetzungen
sowie das Überangebot auf dem hiesigen Wohnungsmarkt.
Umfangreiche Modernisierungen und Instandsetzungen
sind darauf ausgerichtet, diesem Überangebot
mit zeitgemäß ausgestatteten Wohnungen zu
angemessenen Preisen zu begegnen. Für die Wohngebäude
der Genossenschaft wird hierzu ein jährlicher
Instandhaltungs- und Modernisierungsplan mit einem
Finanzvolumen zwischen einer und drei Millionen Euro
aufgestellt und abgearbeitet.
Dieser Teil der Wirtschaftsplanung, in den
neben den Erträgen aus der Bestandsbewirtschaftung
zumindest teilweise auch Erlöse aus anderen
Betriebszweigen, etwa dem Bauträgergeschäft, einfließen,
umfasst auch das jährlich neu festgelegte
Modernisierungsprogramm. Es dient der Bereitstellung
und Erhaltung von energetisch und in Bezug
auf ihre Ausstattung zeitgemäßen Mietwohnungsgebäuden.
Eine 2005 angefertigte unabhängige Bewertung
des Gebäudezustandes und ihre jährliche
Fortschreibung sowie die Kenntnis des gesamten
Wohnungsbestandes sind Planungsgrundlage. Mit
Hilfe des Programms AnalysSuite etwa kann der
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
bis zu drei Millionen Euro jährlich.
19

20
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
langfristige Investitionsbedarf in die Gebäude und
Wohnungen ermittelt werden.
Beim Vergleich mit den Vorjahreszahlen ist zu
berücksichtigen, dass hierbei in jedem Jahr die wegen
der Preissteigerungen erhöhten Baukosten aufgrund
des aktualisierten Baukostenindexes zugrunde gelegt
werden, was für 2010 zu einer linearen Steigerung um
ca. 2 % führt. Zusätzlich werden in allen relevanten
Kostengruppen für die Ausführung von Maßnahmen
der Wärmedämmung die technischen Vorgaben
der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)
zugrunde gelegt. Hieraus resultieren wegen der wesentlich
strengeren – und damit technisch ungleich
höheren und kostspieligeren – Anforderungen Kostensteigerungen
von teilweise über 30 %.
Seit 2007 werden außerdem technische Einrichtungen
wie Aufzüge oder Photovoltaikanlagen in
die Bedarfsermittlung aufgenommen. Solche Maßnahmen
sind zwar nicht als Instandhaltungsstau im
klassischen Sinne zu verstehen, beeinflussen aber den
Mittelbedarf für zukünftige Modernisierungen. Das
gleiche gilt für die Kostenposition der Außenanlage,
bei der in unserem Konzept wesentlich mehr Arbeiten
durchgeführt werden als zur bloßen Mängelbeseitigung
notwendig wären. Vielmehr erfolgt bei den
Sanierungsmaßnahmen an unseren Häusern die komplette
Neugestaltung der Außenanlage, auch um eine
weitgehende Barrierefreiheit zu erreichen.
Nach Durchführung der für 2009 vorgesehenen
Maßnahmen im Umfang von 1,16 Mio. € ergibt
sich unter Berücksichtigung der skizzierten Fakten
aktuell für den gesamten Wohnungsbestand unserer
Genossenschaft ein Investitionsbedarf von 5,86 Mio.
Euro (Vorjahr 5,8 Mio. Euro). 3,35 Mio. Euro (57 %)
hiervon betreffen energetische Modernisierungsmaßnahmen,
insbesondere Wärmedämmung. Ein echter
„Instandhaltungsstau“ besteht auch nach diesen ak-
tualisierten und dem höheren Aufwand angepassten
Zahlen mit der verbleibenden Restsumme von rund
2,5 Mio. Euro damit nicht. Auch zukünftig soll durch
die Fortsetzung des eingeschlagenen Weges an der
Zielsetzung festgehalten werden, die Mietnebenkosten
durch Reduzierung des Verbrauches zu verringern bzw.
höhere Bezugspreise zu kompensieren.
Im Wohnungsverwaltungsbereich wird weiterhin
mit einem konstanten Ergebnis gerechnet. Risiken,
welche die Ertragssituation wesentlich beeinflussen
könnten, sind nicht erkennbar.
Die Liquidität der Genossenschaft wird durch
Instrumente der Finanzplanung und Finanzanalyse
gesteuert und überwacht. Hierzu wird ein Liquiditätsplan
mit einem monatlichen Planungshorizont erstellt,
der wöchentlich angepasst wird. Dem Saldo aus geplanten
Ein- und Auszahlungen wird der Bestand von
Giro- und Tagesgeldguthaben gegenübergestellt. Bei
einer Unterdeckung werden Refinanzierungsmittel bei
einer der Hausbanken beantragt, bei denen allesamt
freie Kreditrahmen bestehen. Innerhalb dieser erfolgt
ein Vergleich der Konditionen. Da die Entwicklung der
Zinsen auf dem Kapitalmarkt in der jetzigen Form mit
deutlich gesunkenen Zinsen nicht vorhersehbar war,
wurde möglichen Zinsänderungsrisiken im langfristigen
Bereich durch vorzeitige Zinsfestschreibung bis
2013 zu Forwardkonditionen begegnet. Zum aktuellen
Zeitpunkt wären deutlich günstigere Konditionen zu
erreichen gewesen, jedoch liegt der Durchschnittszinssatz
unserer Darlehen mit 4,07 % (Vorjahr 4,13 %) im
Rahmen, bezogen auf den Vergleich mit den Genossenschaften
im Siedlungswerk Baden.
Prognosebericht
Im Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 wird
davon ausgegangen, dass aus unseren Leistungsbereichen
zusammengefasst im bereits laufenden
Die Verbrauchskosten im Mietbereich
sollen auch weiterhin reduziert werden.

Geschäftsjahr wiederum ein Jahresüberschuss
entsteht. Dies wird trotz der weiterhin hohen Instandhaltungskosten,
deren Notwendigkeit nach
wie vor unumstritten ist, möglich. Der Ansatz der
Sollmieten wurde aufgrund der in der Vergangenheit
durchgeführten und auch zukünftig fortgesetzten
Modernisierungen nochmals leicht erhöht. Hier
bleibt abzuwarten, ob dieses Ergebnis erreicht werden
kann, zumal Anlageverkäufe (z. B. ein Reihenhaus
in Elztal-Dallau sowie ein Mehrfamilienhaus
in Mosbach) angestrebt werden. Insbesondere der
Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Wohngebiet
Obere Wilhelm-Schwarz-Straße würde zum einen
hohe zukünftig zu erwartende Instandhaltungskosten
vermeiden, zum anderen die Chance eröffnen,
nicht mehr zeitgemäße und nur schwer vermietbare
Wohnungen aus unserem Bestand herauszunehmen.
Dieser könnte stattdessen durch Übernahme
der gleichen Zahl an modernen Einheiten in der
Eisenbahnstraße ergänzt werden.
Die Abschreibungen werden sich auf Vorjahresniveau
bewegen. Nach den Modernisierungen und wegen
der dafür in Anspruch genommenen verbilligten
Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden
die Kapitalkosten geringfügig um ca. 3 % steigen.
Ebenfalls erhöht wurden wegen der moderaten
tariflichen Steigerung der Löhne und Gehälter in der
Wohnungswirtschaft der Ansatz für den Personalaufwand.
Die Erträge aus dem Bauträgergeschäft und
aus Verkäufen sind vorsichtig geschätzt.
Neben der unternehmensbezogenen Öffentlichkeitsarbeit
wurden und werden die Maßnahmen der
Marketinginitiative der Wohnungsgenossenschaften
Rhein-Neckar unterstützt. Zur Teilnahme an diesen
unternehmensübergreifenden Werbe- und Öffentlichkeitsmaßnahmen
ist unsere Genossenschaft dem
regionalen Verbund Rhein-Neckar der Wohnungsbaugenossenschaften
Deutschland beigetreten. Unter
dem bundesweit verwandten „Bauklötzchen-Logo“
sollen die Leistungen, der Anspruch und Qualität
deutscher Wohnungsbaugenossenschaften sowie ihr
Vorteil der Wohnform zwischen Miete und Eigentum
noch stärker bekannt gemacht werden. 2009 wurde
eine erste Plakatwerbeaktion innerhalb der Metropolregion
durchgeführt, die auch an Litfaßsäulen und auf
Großflächenplakaten in Mosbach zu sehen war. 2010
wird diese Kampagne wiederholt und mit Kino- und
Rundfunkspots ergänzt.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach
dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind,
haben sich bis zum Zeitpunkt dieser Berichterstattung
nicht ergeben.
Schlussbemerkungen
Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben
sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder mit großem
Engagement in die tägliche Arbeit unserer Genossenschaft
eingebracht und somit zum Erfolg und positiven
Ergebnis beigetragen. Hierfür bedankt sich der Vorstand
sehr herzlich. Wir sind sicher, trotz wirtschaftlich
immer schwieriger werdender Zeiten, auch zukünftig
erfolgreich am Markt agieren zu können. Hierzu trug
und trägt auch die konstruktive Zusammenarbeit mit
unserem Aufsichtsrat bei, der uns stets, wie in Gesetz
und Satzung vorgesehen, bei der Verwirklichung der
gemeinsamen Ziele unterstützt. Deshalb gilt ihm der
Dank des Vorstandes genauso wie allen Mitgliedern
unserer Genossenschaft, allen Mieterinnen und Mietern,
Käuferinnen und Käufern sowie den Wohnungseigentümergemeinschaften,
die uns ihr Vertrauen
geschenkt haben. Außerdem allen Geschäftspartnern,
auch den Städten und Gemeinden in unserem Geschäftsgebiet,
den Kreditinstituten, mit denen wir seit
vielen Jahren vertrauensvoll zusammenarbeiten, dem
Die Baugenossenschaft Familienheim Mosbach ist Mitglied in der
Marketinginitiative „Die Wohnungsbaugenossenschaften".
21

22
Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2009
Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen
für die wohlwollende Begleitung
sowie unseren Architekten, Fachingenieuren, Handwerkern
und allen Vertretern der Bauwirtschaft. Sie alle
können sich auch weiterhin auf uns, die Baugenossenschaft
Familienheim Mosbach eG, verlassen, denn wir
werden unseren genossenschaftlichen Auftrag auch
zukünftig gewissenhaft ausführen und hoffen dabei
auf eine weiterhin gute Partnerschaft.
Mosbach, im Juli 2010
Dr. Klaus-Dieter Roos Horst Jürgen Müller
Vorstand
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat nach § 38 Genossenschaftsgesetz
„den Vorstand bei seiner Geschäftsführung
in allen Zweigen der Verwaltung zu überwachen
und zu dem Zweck sich von dem Gange der Angelegenheiten
der Genossenschaft zu unterrichten“.
Der Aufsichtsrat wurde im Berichtsjahr vom
Vorstand über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft
sowie über alle wichtigen Vorgänge und
grundsätzlichen Fragen regelmäßig und umfassend
unterrichtet. In vier gemeinsamen Sitzungen mit dem
Vorstand wurden die nach Gesetz und Satzung erforderlichen
Beschlüsse gefasst. In einer zusätzlichen Besichtigungsfahrt
konnten die Modernisierungsprojekte
in Eberbach sowie in der Waldstadt und ferner die
Neubaumaßnahme in der Eisenbahnstraße besichtigt
werden. Vor Ort und anhand entsprechender Statistiken
sowie durch die Erläuterungen des Vorstandes
konnte sich der Aufsichtsrat einen guten Überblick
verschaffen. Des Weiteren tagte der Prüfungsaus-
schuss am 27.07.2009. Seine Prüfung, genau wie
die des genossenschaftlichen Prüfungsverbandes im
November 2009, führte zu keinen Beanstandungen.
Dasselbe gilt für die Prüfungshandlungen der WTS
und AWTS, die im Auftrag des Aufsichtsrates durchgeführt
wurden.
Erwähnenswert ist die Teilnahme des Aufsichtsrates
zusammen mit dem Vorstand an der Ettlinger
Schlosstagung. Diese im zweijährigen Rhythmus stattfindende
Veranstaltung des Siedlungswerks Baden
ist sicher ein Höhepunkt wohnungswirtschaftlicher
Veranstaltungen. Dies galt im Jahr 2009 umso mehr,
da der Präsident des Bundesverbandes der deutschen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Lutz Freitag,
als profunder Kenner und exzellenter Redner den Festvortrag
hielt.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009,
das Inventar, der Lagebericht und der Vorschlag des
Vorstandes über die Verwendung des Bilanzgewinnes
wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Dabei haben sich
keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat
den Jahresabschluss gebilligt und empfiehlt der Mitgliederversammlung
dessen Feststellung.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Gewinnverteilungsvorschlag
des Vorstandes an und empfiehlt
der Mitgliederversammlung, der vorgeschlagenen Verwendung
des Bilanzgewinnes zuzustimmen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die
vertrauensvolle Zusammenarbeit und spricht ihm sowie
den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Dank und
Anerkennung für die erfolgreich geleistete Arbeit aus.
Mosbach, im Juli 2010
Klaus Wäsch
Vorsitzender
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die vertrauensvolle Zusammen-
arbeit und spricht ihm sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
Dank und Anerkennung für die erfolgreich geleistete Arbeit aus.

Bilanz
Gewinn- und
Verlustrechnung
Anhang
Jahresabschluss
2009
23

24
Bilanz über das Geschäftsjahr 2009
Bilanz zum 31. Dezember 2009
Aktivseite Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 8.332,00 7.232,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 29.277.607,00 29.075.106,00
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 6.061.468,00 6.280.380,00
Grundstücke ohne Bauten 3.609,00 3.609,00
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.373,00 39.168,00
Technische Anlagen und Maschinen 188.920,00 199.349,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 139.551,00 115.092,00
Anlagen im Bau 0,00 0,00
Bauvorbereitungskosten 0,00 35.679.528,00 0,00
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 1,00 4.488,03
Andere Finanzanlagen 1.350,00 1.351,00 1.350,00
Anlagevermögen insgesamt 35.689.221,00 35.725.774,03
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 735.004,43 757.430,32
Bauvorbereitungskosten 62.854,39 61.206,54
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit unfertigen Bauten
2.373.792,66 2.571.501,89
Unfertige Leistungen 1.642.923,65 1.587.806,80
Andere Vorräte 79.447,66 4.894.022,79 85.992,32
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 22.387,31 13.858,33
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 4.950,52 117.841,78
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 18.604,24 6.604,10
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 64,55 62,70
Sonstige Vermögensgegenstände 192.138,47 238.145,09 60.246,08
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Postbankguthaben und
Guthaben bei Kreditinstituten 607.297,42 672.756,14
Bausparguthaben 0,00 607.297,42 0,00
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 41.415,00 44.249,00
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 103.050,00 144.465,00 110.497,00
Bilanzsumme
41.573.141,30
41.815.827,03

Passivseite Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 31.934,59 22.844,21
der verbleibenden Mitglieder 616.016,50 625.458,21
aus gekündigten Geschäftsanteilen 0,00 647.951,09 4.640,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile €18.128,91 (Vorjahr € 16.497,58)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 1.537.000,00 1.526.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: € 11.000,00 (Vorjahr € 19.000,00)
Freie Rücklagen 11.365.000,00 12.902.000,00 11.310.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt:
€ 55.000,00 (Vorjahr € 100.000,00)
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 63.725,73 33.548,34
Jahresüberschuss 100.102,95 180.207,95
Einstellung in Ergebnisrücklagen 66.000,00 97.828,68 119.000,00
Eigenkapital insgesamt 13.647.779,77 13.583.698,71
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 1.141.464,00 1.158.876,00
Steuerrückstellungen 0,00 0,00
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 127.181,57
Sonstige Rückstellungen 142.000,00 1.283.464,00 94.000,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 23.303.252,85 23.399.925,70
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 904.589,67 921.722,98
Erhaltene Anzahlungen 1.942.855,25 2.075.284,61
Verbindlichkeiten aus Vermietung 85.476,42 68.701,36
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 45,00 95,95
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 353.423,35 343.705,01
Sonstige Verbindlichkeiten 31.618,44 26.621.260,98 22.860,31
davon aus Steuern € 15.762,35 (Vorjahr € 8.868,05)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 11.958,37
(Vorjahr € 4.328,77)
Rechnungsabgrenzungsposten
Vorausbezahlte Mieten 20.636,55 19.774,83
Bilanzsumme
41.573.141,30
41.815.827,03
25

26
Gewinn- und Verlustrechnung über das Geschäftsjahr 2009
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar Geschäftsjahr Vorjahr
bis 31. Dezember 2009 € € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 5.754.285,70 5.599.515,06
b) aus Verkauf von Grundstücken 1.382.556,25 1.684.673,50
c) aus Betreuungstätigkeit 34.597,72 33.727,78
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 59.377,01 7.230.816,68 49.302,38
Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen
–140.944,53 428.925,78
Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 0,00
Sonstige betriebliche Erträge 236.631,67 228.207,60
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 2.683.417,03 2.437.921,47
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.152.839,97 1.986.661,80
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 10.469,21 3.846.726,21 11.956,60
Rohergebnis 3.479.777,61 3.587.812,23
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
564.603,36 543.588,95
für Altersversorgung und Unterstützung
250.996,02 815.599,38 265.981,70
davon für Altersversorgung:
€ 139.892,33 (Vorjahr € 162.659,00)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
1.225.081,60
1.198.985,35
Sonstige betriebliche Aufwendungen 228.223,54 285.025,65
Erträge aus Ausleihungen und anderen Finanzanlagen 97,17 252,87
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.428,41 7.525,58 14.123,38
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 991.342,71 1.000.989,19
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 227.055,96 307.617,64
Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,00 0,00
Sonstige Steuern 126.953,01 127.409,69
Jahresüberschuss 100.102,95 180.207,95
Gewinnvortrag 63.725,73 33.548,34
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss 66.000,00 119.000,00
Bilanzgewinn
97.828,68
94.756,29

Anhang Jahresabschluss 2009
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches erstellt. Die Gliederung der
Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte
nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn-
und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
Angaben zu Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Bei der Position Geldbeschaffungskosten bestand ein
Bilanzierungswahlrecht. Eine Bilanzierung wurde vorgenommen.
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu
fortgeführten Anschaffungskosten bewertet unter Berücksichtigung
linearer Abschreibungen von 20 %.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet. Die Herstellungskosten setzen sich aus
Fremdkosten und Eigenleistungen (technische Leistungen)
zusammen und enthalten keine allgemeinen
Verwaltungskosten. Fremdkapitalzinsen sind lediglich
bei den Grundstücken mit Geschäfts- und anderen
Bauten enthalten, hierbei wurden für eine Anlage alle
aktivierungsfähigen Fremdkapitalzinsen einbezogen.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt
vorgenommen:
Grundstücke mit Wohnbauten sowie Grundstücke
mit Geschäfts- und anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung
einer Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 90 Jahren
(Wohnbauten einschl. Garagen), von 25 bis 34 Jahren
(Werkstattgebäude einschl. Garagen sowie Geschäftsbauten
und Einzelgaragen). Aufgrund von Modernisierungen
wurde im Geschäftsjahr bei 4 Wohnbauten die
Gesamtnutzungsdauer um 2 bis 10 Jahre erhöht.
Außenanlagen, Stellplätze und Carports werden getrennt
von den Gebäudekosten mit 6,67 und 10 %
der Herstellungskosten abgeschrieben, Wasserspeicher
mit 5 % der Herstellungskosten, besondere Betriebseinrichtungen
mit 7,14 % der Herstellungskosten,
Betriebsvorrichtungen mit 7,14 und 10 % der Herstellungskosten,
technische Anlagen und Maschinen mit
5 % der Herstellungskosten.
Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden wie im
Vorjahr nach steuerlichen Grundsätzen abgeschrieben,
für die geringwertigen Wirtschaftsgüter wurde der
steuerlich vorgeschriebene Sammelposten gebildet
und mit 20 % der Anschaffungskosten abgeschrieben.
Bei den Finanzanlagen wurden die sonstigen Ausleihungen
zu den Anschaffungskosten – vermindert um
Tilgungen – bewertet. Die Bewertung der anderen
Finanzanlagen erfolgte zu den Anschaffungskosten.
Grundstücke ohne Bauten des Umlaufvermögens wurden
zu den Anschaffungskosten bewertet. Einzelne
Grundstücke wurden in früheren Jahren auf einen
Erinnerungswert abgeschrieben.
Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit unfertigen
Bauten und unfertige Leistungen wurden zu Anschaffungs-
und Herstellungskosten bewertet. Allgemeine
Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen wurden in
die Bewertung nicht einbezogen.
Heizmaterialien sind zu Einstandspreisen bewertet.
Bei den Mietforderungen wurde eine Pauschalwertberichtigung
von € 16.000,00 aktiv abgesetzt. Bei den
übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
bestehen keine erkennbaren Risiken.
Die Geldbeschaffungskosten wurden entsprechend
des Zeitraums der Zinsfestschreibung bzw. der Laufzeit
des Darlehens abgeschrieben.
Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen entsprechend dem Teilwertverfahren
nach § 6 a EStG unter Berücksichtigung
eines Rechnungszinsfußes von 6 v. H. gebildet. Der
Teilwert wurde auf der Grundlage der biometrischen
Wahrscheinlichkeiten der Richttafeln 2005G gebildet.
27

28
Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2009
Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt.
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
€
Zugänge des
Geschäftsjahres
€
Abgänge des
Geschäftsjahres
€
Umbuchungen
(+/–)
€
Zuschreibungen
€
Abschreibungen
(kumulierte)
€
Buchwert am
31.12.2009
€
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
€
IMMATERIELLE VERMÖ-
GENSGEGENSTÄNDE
SACHANLAGEN
Grundstücke
93.876,92 8.311,73 15.624,30 0,00 0,00 78.232,35 8.332,00 6.039,61
mit Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- und
46.402.400,84 1.160.616,21 114.906,07 0,00 0,00 18.170.503,98 29.277.607,00 867.050,76
anderen Bauten
Grundstücke
8.635.179,47 95.793,06 0,00 0,00 0,00 2.669.504,53 6.061.468,00 314.705,06
ohne Bauten
Grundstücke mit Erbbau-
8.725,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.116,00 3.609,00 0,00
rechten Dritter
Technische Anlagen
39.168,00 0,00 30.795,00 0,00 0,00 0,00 8.373,00 0,00
und Maschinen
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäfts-
208.549,71 0,00 0,00 0,00 0,00 19.629,71 188.920,00 10.429,00
ausstattung 408.748,49 51.914,92 50.718,85 0,00 0,00 270.393,56 139.551,00 26.857,17
Anlagen im Bau 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Bauvorbereitungskosten 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
55.702.771,51 1.308.324,19 196.419,92 0,00 0,00 21.135.147,78 35.679.528,00 1.219.041,99
FINANZANLAGEN
Sonstige Ausleihungen 6.736,71 4.487,03* 0,00 2.248,68 1,00 0,00
Andere Finanzanlagen 1.350,00 0,00 0,00* 1.350,00
8.086,71 0,00 4.487,03 2.248,68 1.351,00 0,00
55.804.735,14 1.316.635,92 216.531,25
0,00
0,00 0,00 21.215.628,81 35.689.211,00 1.225.081,60
*) davon Tilgungen 4.487,03
In den unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebskosten) sind € 129.959,54 Gemeinkosten enthalten.

Die Forderungen stellen sich wie folgt dar:
Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr
€ €
Forderungen aus Vermietung 22.387,31 1.454,36
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 4.950,52 0,00
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 18.604,24 0,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 64.55 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände 192.138,47 22.500,00
238.145,09 23.954,36
Vorjahreszahlen 198.612,99 3.268,73
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Rückstellungen für noch zu erwartende Baukosten veräußerter Objekte € 75.000,00
Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten € 37.000,00
Rückstellungen für Urlaubsverpflichtungen € 30.000,00
€ 142.000,00
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkei-
ten, die durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitsspiegel.
Verbindlichkeiten Insgesamt davon Restlaufzeit davon gesichert Art der
( ) Vergleichszahlen des Vorjahres unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung
€ € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber 23.303.252,85 1.691.382,99 10.215.510,46 11.396.359,40 23.303.252,85 Grund-
Kreditinstituten (1.218.380,12) pfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber 904.589,67 18.098,27 69.429,00 817.062,40 904.589,67 Grund-
anderen Kreditgebern (18.047,03) pfandrechte
Erhaltene Anzahlungen 1.942.855,25 1.942.855,25 0,00 0,00
(2.075.284,61)
Verbindlichkeiten aus 85.476,42 17.189,14 0,00 68.287,28
Vermietung (7.620,61)
Verbindlichkeiten aus 45,00 45,00 0,00 0,00
Betreuungstätigkeit (95,95)
Verbindlichkeiten aus 353.423,35 353.423,35 0,00 0,00
Lieferungen und Leistungen (340.540,01)
Sonstige Verbindlichkeiten 31.618,44 24.590,37 7.028,07 0,00
(20.865,95)
Gesamtbetrag 26.621.260,98 4.047.584,37 10.291.967,53 12.281.709,08 24.207.842,52 Grund-
(3.680.834,28) pfandrechte
29

30
Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2009
In den erhaltenen Anzahlungen sind € 1.832.202,25
Betriebskostenvorauszahlungen enthalten.
In den sonstigen Erträgen sind Erträge aus dem
Verkauf von bebauten Grundstücken des Anlagevermögens
in Höhe von 12.260,55, aus dem Verkauf
von sonstigen Anlagegegenständen in Höhe von
€ 1.798,00, aus Tilgungszuschüssen für Darlehen
der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von
€ 51.400,00 und aus der Auflösung von Rückstellungen
für Bauinstandhaltung in Höhe von € 127.181,57
enthalten. Die den Rückstellungen entsprechenden
Instandhaltungsmaßnahmen wurden 2009 durchgeführt
bzw. fallen nicht mehr an.
Die Aufwendungen der Hausbewirtschaftung setzten
sich wie folgt zusammen:
2008 2009
€ €
Betriebskosten 1.505.413,12 1.555.136,99
Instandhaltungskosten
924.655,35 1.121.758,94
Sonstige Kosten 7.853,00 6.521,10
2.437.921,47 2.683.417,03

Sonstige Angaben
Es bestehen keine Haftungsverhältnisse aus der Bestellung
von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten.
Nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind, werden wie folgt angegeben:
Von den noch zu erwartenden Kosten aus der Fertigstellung
von Wohnbauten (Eigentumswohnungen)
sind € 270.536,98 noch nicht durch ausstehende
Zahlungen von Käufern oder andere Fremdfinanzierungsmittel
abgedeckt.
Aus zwei Arbeitsgemeinschaften besteht die gesamtschuldnerische
Haftung für Verbindlichkeiten in Höhe
von € 2.316.252,85.
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 4 3,75
Technische Mitarbeiter 2
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte
2 8,25
8 12
Mitgliederbewegung
Anzahl der
Mitglieder
Geschäftsanteile
Ende 2008 2.025 4.009
Zugang 2009 83 196
Abgang 2009 115 246
Ende 2009 1.993 3.959
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr um € 9.441,71 vermindert.
Die rückständigen fälligen Mindestzahlungen
auf die Geschäftsanteile betragen zum Schluss des
Geschäftsjahres € 18.128,91. Die Mitglieder haften
lediglich mit ihren Geschäftsanteilen.
31

32
Anhang Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2009
Name und Anschrift des Prüfungsverbandes
Verband Baden-Württembergischer Wohnungsund
Immobilienunternehmen e. V.
Herdweg 52, 70174 Stuttgart
Mitglieder des Vorstandes
Dr. Klaus-Dieter Roos, Geschäftsführender Vorstand
Horst Jürgen Müller, Diplom-Volkswirt
Mitglieder des Aufsichtsrates
Klaus Wäsch, Diplom-Verwaltungswirt (FH)
a. D. (Vorsitzender, Prüfungsausschuss)
Thomas Flicker, Sparkassenbetriebswirt
(stellv. Vorsitzender, Prüfungsausschuss)
Gerhard Hacker, Elektro-Betriebsmeister
(Schriftführer, Prüfungsausschuss)
Albrecht Streng, Verwaltungsbeamter
(stellv. Schriftführer, Prüfungsausschuss)
Helmut Spohn, Elektromeister
Dr. Matthias Neureither,
öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Gewinnverteilungsvorschlag
Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, den
Bilanzgewinn 2009 von € 97.828,68 wie folgt zu
verwenden:
Ausschüttung von 5 %
Dividende auf die
dividendenberechtigten
Geschäftsguthaben
€ 31.041,57
Vortrag auf neue Rechnung € 66.787,11
€ 97.828,68
Mosbach, im April 2010
Der Vorstand
Dr. Roos Müller

Siedlungswerk
Baden e.V.
Familienheim
Lörrach.
Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
Familienheim
Freiburg.
Bauverein
Breisgau. Freiburg
Familienheim
Markgräflerland. Müllheim
Familienheim
Rhein-Neckar. Mannheim
Familienheim
Karlsruhe.
Siedlungswerk
Baden e.V.
Familienheim
Rastatt.
Familienheim
Mittelbaden. Achern
Familienheim
Mittelbaden. GS Lahr
Familienheim
Bad Säckingen.
Familienheim
Hausach.
Familienheim
Heidelberg.
Baugenossenschaft
ALBA Ettlingen.
Familienheim
Baden-Baden.
Familienheim Hochschwarzwald.
Titisee-Neustadt
Familienheim
Bodensee. Radolfzell
Familienheim
Bruchsal.
Baugemeinschaft
Ettlingen.
Baugenossenschaft
FÖFA Waldshut-Tiengen.
Familienheim
Eppingen.
Familienheim
Pforzheim.
Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg.
Villingen-Schwenningen
Familienheim
Buchen-Tauberbischofsheim.
Familienheim
Mosbach.
Platz zum Leben, Spielräume
für die gesamte Familie.
Wir bauen familiengerecht,
innovativ und energiesparend.
Ob Miete oder Eigentum –
wir sind Ihr
zuverlässiger Partner.
Baugenossenschaft Schwarzwald-Baar.
Donaueschingen
Familienheim
Bodensee. GS Markdorf
Siedlungswerk Baden e.V. · Karlstr. 8 · 76133 Karlsruhe
Tel. 07 21 / 2 12 12 · Fax 07 21 / 2 12 13
E-Mail: info@siedlungsbau-baden-ev.de · www.siedlungsbau-baden-ev.de