Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien
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<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong>:<br />
<strong>Der</strong> <strong>ultimative</strong> <strong>Steuerratgeber</strong> <strong>für</strong><br />
<strong>Privat<strong>in</strong>vestitionen</strong> <strong>in</strong> <strong>Wohnimmobilien</strong><br />
2. Auflage 2017-2018<br />
ISBN 978-0-9948533-6-3 (Taschenbuch)<br />
ISBN 978-0-9948533-8-7 (Gebundene Ausgabe)<br />
© 2017 by M&E Books Verlag GmbH, Köln<br />
Alle Angaben und Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr <strong>für</strong> Vollständigkeit und<br />
Richtigkeit. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe<br />
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Steuer-Nr: 218/5725/1344<br />
USt.-IdNr.: DE310782725<br />
LESEPROBE<br />
Geschäftsführer: Vu D<strong>in</strong>h<br />
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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation <strong>in</strong> der Deutschen Nationalbibliographie.<br />
Detaillierte bibliographische Daten s<strong>in</strong>d im Internet über http://dnb.de abrufbar
VORWORT<br />
Vermögende Menschen haben erkannt, dass klassische Geldanlagen<br />
<strong>in</strong> Deutschland e<strong>in</strong>er erdrosselnden Besteuerung unterliegen und,<br />
dass Immobilien<strong>in</strong>vestments e<strong>in</strong>e elegante Lösung se<strong>in</strong> können, die<br />
Steuerlast zu senken. Genau darum geht es <strong>in</strong> diesem Buch.<br />
Auf vielfach geäußerten Wunsch der Leser me<strong>in</strong>es ersten Buches<br />
„Geld verdienen mit <strong>Wohnimmobilien</strong> – Erfolg als privater Immobilien<strong>in</strong>vestor“<br />
habe ich nun dieses weitere Buch geschrieben, das ich<br />
ausschließlich dem Thema Steuern widme. Ich erkläre Ihnen Schritt<br />
<strong>für</strong> Schritt die Funktionsweise der Besteuerung von vermieteten Immobilien.<br />
Dabei ist der Fokus darauf gerichtet, Ihre Immobilien<strong>in</strong>vestments<br />
steueroptimiert zu gestalten, um dem Staat ke<strong>in</strong> Geld zu schenken.<br />
Ich verspreche Ihnen, dass ich nur die wirklich praxisrelevanten<br />
Themen vorstellen und Sie nicht mit irrelevanten Ausführungen<br />
langweilen werde.<br />
Me<strong>in</strong> Markenzeichen ist, komplexe Themen e<strong>in</strong>fach zu erklären.<br />
So haben auch Leser ohne Vorkenntnisse die Chance, die Zusammenhänge<br />
zu verstehen und den Weg durch den Steuerdschungel zu f<strong>in</strong>den.<br />
Ich kenne die Themen nicht nur aus der Theorie, sondern auch<br />
von der praktischen Seite her. Profitieren Sie von me<strong>in</strong>en praktischen<br />
Erfahrungen als erfolgreicher Investor, Jurist mit Spezialisierung im<br />
Steuerrecht und als kaufmännischer Projektleiter <strong>in</strong> der Immobilienbranche!<br />
LESEPROBE<br />
4<br />
Alexander Goldwe<strong>in</strong>
INHALTSVERZEICHNIS<br />
VORWORT .................................................................................. 4<br />
INHALTSVERZEICHNIS .......................................................... 6<br />
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................. 9<br />
A. EINFÜHRUNG...................................................................... 11<br />
B. GRUNDLAGEN DER INVESTITION IN<br />
WOHNIMMOBILIEN .............................................................. 18<br />
I. Rendite & Wertsteigerung ....................................................................... 22<br />
II. Welche Voraussetzungen muss e<strong>in</strong> Investor erfüllen? ..................... 25<br />
III. Wie wird man vom Laien zum Profi? .................................................. 28<br />
IV. Grundüberlegungen zur Rendite von <strong>Wohnimmobilien</strong> ................. 30<br />
1. Errechnung der Rendite .............................................................................................. 31<br />
2. Vervielfältiger ................................................................................................................ 36<br />
3. Nachsteuerrendite ....................................................................................................... 39<br />
4. Veräußerungsgew<strong>in</strong>ne................................................................................................ 40<br />
C. ABLAUF EINER IMMOBILIENTRANSAKTION ........... 42<br />
I. Phasen des Erwerbsvorgangs .................................................................. 43<br />
II. Abschluss des notariellen Kaufvertrages ............................................ 45<br />
1. Umfang der Beurkundungspflicht .......................................................................... 46<br />
2. Notwendige und übliche Regelungen <strong>in</strong> Kaufverträgen .................................. 48<br />
III. Vollzug des Immobilienkaufvertrags ................................................. 51<br />
IV. Besitzübergang ....................................................................................... 55<br />
6<br />
D. RELEVANTE STEUERTHEMEN ...................................... 58<br />
I. E<strong>in</strong>kommensteuer..................................................................................... 59<br />
1. Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung ....................................... 61<br />
2. Veräußerungsgew<strong>in</strong>ne ................................................................................................ 82<br />
3. Mietverträge mit Angehörigen & Freunden ........................................................ 93<br />
4. Problembaustelle „E<strong>in</strong>kunftserzielungsabsicht“ ................................................ 96<br />
II. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer .......................................... 100<br />
1. Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen.............................................. 102<br />
2. Freibeträge und Steuersätze .................................................................................. 105<br />
3. Schenkungen als Steuersparmodell ...................................................................... 110<br />
III. Grunderwerbsteuer ............................................................................. 120<br />
1. Bemessungsgrundlage der Steuer ........................................................................... 121<br />
2. Bemessungsgrundlage bei Bauträgerverträgen ................................................ 123<br />
3. Steuersätze .................................................................................................................... 127<br />
4. Schuldner der Steuer ................................................................................................. 129<br />
IV. Grundsteuern ....................................................................................... 130<br />
V. Umsatzsteuer .......................................................................................... 132<br />
VI. Bauabzugssteuer .................................................................................. 134<br />
VII. Kauf & Verwaltung von Immobilien durch e<strong>in</strong>e GmbH ............... 135<br />
E. DENKMALSCHUTZIMMOBILIE<br />
ALS RENDITEOBJEKT .......................................................... 139<br />
I. Erhöhte Abschreibungssätze ................................................................ 140<br />
II. Stolperfalle „Bereits saniertes Objekt“ .............................................. 142<br />
III. Exkurs: Eigengenutzte Denkmalschutzimmobilie ......................... 143<br />
LESEPROBE<br />
F. FERIENIMMOBILIEN ALS RENDITEOBJEKT ............. 145<br />
I. Internationales Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen<br />
................................................................................................... 147<br />
II. Stolperfalle “Eigennutzung” ............................................................... 150
III. Stolperfalle “Unterschreitung ortsüblicher<br />
Auslastungsungsquote” ............................................................................ 153<br />
IV. Stolperfalle “Gewerblichkeit” ............................................................ 154<br />
G. IMMOBILIENFONDS & IHRE STEUERRECHTLICHE<br />
BEHANDLUNG ...................................................................... 156<br />
I. Geschlossener Immobilienfonds .......................................................... 157<br />
II. Offener Immobilienfonds .................................................................... 160<br />
III. Immobilienpool „Family & Friends“ ................................................. 162<br />
H. BEISPIEL MIT KONKRETEN ZAHLEN & HINWEISEN<br />
FÜR DIE STEUERERKLÄRUNG .......................................... 164<br />
J. BERECHNUNGSTOOL FÜR FINANZIERUNG &<br />
RENDITE ................................................................................. 180<br />
I. Basisdaten .................................................................................................181<br />
II. Mieterliste .............................................................................................. 185<br />
III. Konditionen und Kosten des Darlehens .......................................... 187<br />
IV. Cashflow & Rendite mit Prognose <strong>für</strong> 10 Jahre ................................ 191<br />
STICHWORTVERZEICHNIS ............................................... 195<br />
BONUSMATERIAL ................................................................ 203<br />
DER AUTOR ............................................................................ 204<br />
8<br />
ABBILDUNGSVERZEICHNIS<br />
Abbildung 1:<br />
Grenz- und Durchschnittssteuersätze 2016 ............................................. 12<br />
Abbildung 2:<br />
Deutschland ist Miet-Europameister ....................................................... 20<br />
Abbildung 3:<br />
Trotz steigender Mieten: Wohnkosten werden seltener als<br />
Belastung empfunden ........................................................................... 21<br />
Abbildung 4:<br />
Phasen beim Immobilienerwerb................................................................. 43<br />
Abbildung 5:<br />
Vollzug e<strong>in</strong>es Immobilienkaufvertrages .................................................. 52<br />
Abbildung 6:<br />
Vere<strong>in</strong>fachtes Prüfschema “Gewerblicher Grundstückshandel” ..... 87<br />
Abbildung 7:<br />
Anlage V - E<strong>in</strong>kommensteuererklärung ................................................ 166<br />
Abbildung 8:<br />
Anlage V – ausgefüllte E<strong>in</strong>kommensteuererklärung ........................ 176<br />
Abbildung 9:<br />
Berechnungstool - Basisdaten .................................................................. 182<br />
Abbildung 10:<br />
Berechnungstool - Mieterliste .................................................................. 186<br />
Abbildung 11:<br />
Berechnungstool - F<strong>in</strong>anzierung ............................................................. 188<br />
Abbildung 12:<br />
Berechnungstool – Cash-Flow & Renditeprognose ........................... 192<br />
LESEPROBE
10<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
A. EINFÜHRUNG<br />
Ich möchte Sie zunächst da<strong>für</strong> sensibilisieren, wie hoch die Steuerbelastungsquote<br />
<strong>in</strong> Deutschland ist. Wenn Sie beispielsweise e<strong>in</strong> E<strong>in</strong>kommen<br />
aus der Vermarktung Ihrer Arbeitskraft versteuern, dann<br />
zahlen Sie satte 42% E<strong>in</strong>kommensteuer <strong>für</strong> Beträge ab € 53.666 (Stand:<br />
2017) zu versteuernden E<strong>in</strong>kommens. 1 H<strong>in</strong>zu kommt noch der Solidaritätszuschlag<br />
<strong>in</strong> Höhe von 5,5% auf die Steuerlast womit Sie bereits bei<br />
44,31% E<strong>in</strong>kommensteuer liegen. Ggf. kommt noch Kirchensteuer h<strong>in</strong>zu.<br />
Das s<strong>in</strong>d Zahlen, die schlechte Laune machen. In der nachfolgenden<br />
Grafik können Sie das Ansteigen des E<strong>in</strong>kommensteuersatzes bis<br />
auf diesen unerfreulichen Wert ablesen.<br />
1 Für die Beträge bis € 53.666 (Stand: 2017) ergibt sich e<strong>in</strong>e niedrigere<br />
Steuerlast. Das ergibt sich aus dem Grundfreibetrag und e<strong>in</strong>em<br />
niedrigeren E<strong>in</strong>gangssteuersatz. Die Belastung steigt l<strong>in</strong>ear progressiv an<br />
bis auf 42% (= erste Stufe des Spitzensteuersatzes). Bei Verheirateten oder<br />
Lebenspartnern greift die erste Stufe des Spitzensteuersatzes aufgrund<br />
des Splitt<strong>in</strong>gtarifes erst ab dem doppelten Betrag des zu versteuernden<br />
E<strong>in</strong>kommens (= € 107.332). Noch unerfreulicher wird es bei E<strong>in</strong>kommen<br />
ab € 256.304 (= zweite Stufe des Spitzensteuersatzes) <strong>für</strong> Ledige und entsprechend<br />
dem doppelten Betrag <strong>für</strong> Ehepartner oder Lebenspartner.<br />
Dann steigt der E<strong>in</strong>kommensteuersatz auf 45% an.<br />
LESEPROBE<br />
11
A. E<strong>in</strong>führung<br />
12<br />
Abbildung 1: Grenz- und Durchschnittssteuersätze 2016<br />
Quelle der Abbildung 1:<br />
Institut Arbeit und Qualifikation der Universität Duisburg-Essen 2<br />
Aber das ist ja noch nicht das Ende der Fahnenstange. Wenn Sie<br />
nun mit dem so versteuerten Geld e<strong>in</strong>kaufen gehen, zahlen Sie <strong>in</strong> der<br />
Regel zusätzlich noch 19% Umsatzsteuer. Bei E<strong>in</strong>rechnung der Umsatzsteuer<br />
kommen Sie <strong>in</strong> dem E<strong>in</strong>kommenssegment oberhalb von €<br />
53.666 (Stand: 2017) auf e<strong>in</strong>e Belastungsquote von 63,31%! Unter Berücksichtigung<br />
des Grundfreibetrages und e<strong>in</strong>es niedrigeren E<strong>in</strong>gangssteuersatzes<br />
ergibt sich <strong>für</strong> e<strong>in</strong>en alle<strong>in</strong>stehenden Arbeitnehmer e<strong>in</strong>e<br />
durchschnittliche Gesamtbelastungsquote mit Steuern und Sozialab-<br />
2 Quelle: Institut Arbeit und Qualifikation der Universität Duisburg-Essen<br />
auf der Grundlage der Daten des Bundesf<strong>in</strong>anzm<strong>in</strong>isteriums -<br />
https://goo.gl/m0tzid<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
gaben von schmerzhaften 54,6%. 3 Das bedeutet, dass e<strong>in</strong> Arbeitnehmer<br />
bis zum 18.Juli e<strong>in</strong>es Jahres <strong>für</strong> den Staat arbeitet und erst danach bis<br />
zum Ende des Jahres <strong>in</strong> die eigene Tasche wirtschaftet. 4 Ich ahne, dass<br />
sich Ihre M<strong>in</strong>e beim Lesen dieser Zahlen verf<strong>in</strong>stert. Und das zu Recht,<br />
denn man fragt sich als Bürger, welche Gegenleistung man vom Staat<br />
erhält <strong>für</strong> e<strong>in</strong>e derart hohe Belastung mit Steuern und Abgaben.<br />
Deutschland liegt bei der Belastungsquote mit Steuern und Sozialabgaben<br />
ausweislich e<strong>in</strong>er aktuellen Studie der OECD auf e<strong>in</strong>em traurigen<br />
zweiten Platz! 5 Nur <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em anderen Mitgliedsstaat der OECD<br />
ist die Belastungsquote <strong>für</strong> alle<strong>in</strong>stehende Arbeitnehmer höher. Ihnen<br />
dürfte auf der Grundlage dieser Zahlen klar geworden se<strong>in</strong>, dass man<br />
alle<strong>in</strong> mit anständiger und ehrlicher Arbeit als E<strong>in</strong>kommensquelle <strong>in</strong><br />
Deutschland nicht auf e<strong>in</strong>en grünen Zweig kommen kann.<br />
E<strong>in</strong>e Entlastung der Menschen <strong>in</strong> Deutschland ist auch deshalb<br />
nicht <strong>in</strong> Sicht, weil der Staat sich traditionell e<strong>in</strong>er plausiblen und belastbaren<br />
Rechtfertigung des angeblichen F<strong>in</strong>anzbedarfes und der damit<br />
zusammenhängenden Steuerbelastung entzieht. Das hängt auch<br />
damit zusammen, dass Politiker anders als Unternehmer denken und<br />
agieren. Ausgangspunkt der Überlegungen von Politikern ist leider<br />
nicht die Frage, wie hoch der F<strong>in</strong>anzbedarf ist, um den Staat effizient<br />
und zum Wohle der Bürger zu organisieren, um dann zu entscheiden,<br />
wie hoch die Steuern festgelegt werden müssen, um diesen F<strong>in</strong>anzbe-<br />
3 Ich verweise dazu auf e<strong>in</strong>en Artikel <strong>in</strong> der Onl<strong>in</strong>e-Ausgabe des Handelsblattes<br />
vom 17.07.2017. Sie f<strong>in</strong>den den Artikel im Internet unter dem<br />
folgenden Kurzl<strong>in</strong>k: https://goo.gl/DiQYRb<br />
LESEPROBE<br />
4 Ich verweise dazu auf e<strong>in</strong>en Artikel <strong>in</strong> der Onl<strong>in</strong>e-Ausgabe des Handelsblattes<br />
vom 17.07.2017. Sie f<strong>in</strong>den den Artikel im Internet unter dem<br />
folgenden Kurzl<strong>in</strong>k: https://goo.gl/DiQYRb<br />
5 Ich verweise dazu auf e<strong>in</strong>en Artikel <strong>in</strong> der Onl<strong>in</strong>e-Ausgabe der FAZ vom<br />
11.04.2017. Sie f<strong>in</strong>den den Artikel im Internet unter dem folgenden Kurzl<strong>in</strong>k:<br />
https://goo.gl/SoGGVS<br />
13
A. E<strong>in</strong>führung<br />
darf zu decken. Solche eigentlich denklogisch notwendigen Überlegungen<br />
f<strong>in</strong>den nicht <strong>in</strong> dem gebotenen Maß statt. Stattdessen unterstellen<br />
Politiker als nicht mehr h<strong>in</strong>terfragte Arbeitshypothese, dass alle<br />
bereits gesetzlich e<strong>in</strong>gestellten Steuern wirklich benötigt werden und<br />
gehen nur noch der Frage nach, wie man beabsichtigte Mehrausgaben<br />
durch e<strong>in</strong>e Erhöhung der Steuern f<strong>in</strong>anziert und wie man diese politisch<br />
rechtfertigt. Erforderlich wäre aber e<strong>in</strong>e viel grundsätzlichere<br />
Analyse, <strong>in</strong> welchem Umfang die bisherigen Ausgaben wirklich erforderlich<br />
s<strong>in</strong>d und, ob die gesetzlich e<strong>in</strong>gestellte Steuerbelastung wirklich<br />
gerechtfertigt ist. Solche Überlegungen f<strong>in</strong>den leider nicht im erforderlichen<br />
Umfang statt und werden auch im Bundestag und <strong>in</strong> den<br />
Medien leider nicht wirklich thematisiert. Solange das so ist, wird die<br />
Steuerbelastung <strong>in</strong> Deutschland weiter auf Rekordniveau bleiben. Da<br />
somit e<strong>in</strong>e Entlastung der Menschen, die ihr E<strong>in</strong>kommen mit ihrer Arbeitskraft<br />
erzielen (und nicht mit Kapital), auf sehr lange Sicht nicht<br />
realistisch ist, müssen Sie andere Wege gehen.<br />
Es gibt jedoch nicht nur schlechte Nachrichten. Ich habe Ihnen ja<br />
im Vorwort angekündigt, dass ich Ihnen Wege aufzeigen werde, um<br />
die erdrückende Steuerlast <strong>für</strong> sich zu senken. E<strong>in</strong> sehr vielversprechender<br />
Weg s<strong>in</strong>d Kapitalanlagen <strong>in</strong> <strong>Wohnimmobilien</strong>. Wenn Sie dieses<br />
Buch zu Ende gelesen und verstanden haben, wie effektiv man die<br />
Steuerbelastung mit Investitionen <strong>in</strong> vermietete Immobilien senken<br />
kann, dann werden Sie verstehen, warum sich <strong>in</strong> diesem Sektor Millionäre<br />
und Milliardäre tummeln. Sehr vermögende Menschen s<strong>in</strong>d<br />
häufig auch deshalb vermögend, weil sie viel Zeit darauf verwenden,<br />
Wege zur Absenkung der Steuerlast zu f<strong>in</strong>den. Was <strong>in</strong> großem Stil<br />
funktioniert, ist auch <strong>in</strong> kle<strong>in</strong>em Stil möglich. Es ist nicht erforderlich,<br />
Millionär zu se<strong>in</strong>, um von diesen Erkenntnisse zu profitieren.<br />
Die <strong>in</strong> diesem Buch besprochenen Steuerstrategien s<strong>in</strong>d selbstverständlich<br />
völlig legal und vom Staat sogar darauf angelegt, von vermögenden<br />
Menschen ausgenutzt zu werden. Bleiben Sie nicht länger nur<br />
Zaungast bei der Steuersparparty der wirklich Reichen. Die E<strong>in</strong>trittskarte<br />
<strong>für</strong> die Party halten Sie <strong>in</strong> Form dieses Buches bereits <strong>in</strong> der<br />
14<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
Hand. Ich kann Ihnen versprechen, dass Sie erstaunt se<strong>in</strong> werden, wie<br />
großzügig der Staat gegenüber Leuten ist, die im Steuerdschungel die<br />
verschlungenen Pfade gefunden haben.<br />
Nehmen wir e<strong>in</strong> Beispiel, um zu verdeutlichen was ich me<strong>in</strong>e:<br />
Beispiel:<br />
E<strong>in</strong> von mir beratener Investor hat Anfang 2003 e<strong>in</strong> Mehrfamilienhaus<br />
<strong>in</strong> München <strong>für</strong> rund € 400.000 gekauft. Anlässlich des<br />
Verkaufes Ende 2014 hat er mich noch e<strong>in</strong>mal kontaktiert und begeistert<br />
mitgeteilt, dass er diese Immobilie nun <strong>für</strong> rund € 950.000<br />
verkaufen konnte.<br />
Da zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen<br />
waren, konnte der Investor den Veräußerungsgew<strong>in</strong>n von<br />
mehr als e<strong>in</strong>er halben Millionen Euro steuerfrei vere<strong>in</strong>nahmen.<br />
Sie werden beim Lesen dieses Beispiels vielleicht denken, dass es<br />
ungerecht ist, dass e<strong>in</strong> kle<strong>in</strong>er Angestellter mit e<strong>in</strong>em E<strong>in</strong>kommen von<br />
beispielsweise € 45.000 pro Jahr gnadenlos besteuert wird, während<br />
e<strong>in</strong> Investor mit riesigen Gew<strong>in</strong>nen ungeschoren davonkommt. Aber<br />
genau so ist das Steuerrecht <strong>in</strong> Deutschland konstruiert. Sie dürfen<br />
nicht vergessen, dass Deutschland e<strong>in</strong> kapitalistisches Wirtschaftssystem<br />
hat und, dass viele Politiker und Teilhaber der Macht <strong>für</strong> sich und<br />
ihresgleichen Privilegien im System verankert haben. Das ist übrigens<br />
nicht nur e<strong>in</strong> deutsches Phänomen. Das gibt es ausnahmslos <strong>in</strong> allen<br />
Staaten auf diesem Planeten. Damit diese Privilegien <strong>für</strong> die Nichtprivilegierten<br />
nicht so sichtbar s<strong>in</strong>d, werden sie <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Steuerdschungel<br />
e<strong>in</strong> wenig versteckt. Auch das ist e<strong>in</strong> Grund, warum das Steuerrecht<br />
künstlich kompliziert gestaltet ist.<br />
LESEPROBE<br />
Ich möchte Ihnen an dieser Stelle den Rat geben, ke<strong>in</strong>e Kraft damit<br />
zu verschwenden, sich über diese Ungerechtigkeiten aufzuregen. Sie<br />
werden die Welt nicht verändern, weil Sie viel zu mächtige Gegner haben,<br />
die dieses System geschaffen haben und von ihm profitieren. Sei-<br />
15
A. E<strong>in</strong>führung<br />
en Sie schlau und versuchen Sie besser, im Rahmen Ihrer Möglichkeiten<br />
von den versteckten Steuergeschenken auch zu profitieren. Das ist<br />
e<strong>in</strong>e viel effizientere Form des Protestes und des Widerstands gegen<br />
die Ungerechtigkeiten des Steuersystems. Genau dazu dient dieses<br />
Buch. Wenn Sie so wollen, ist dieser Leitfaden e<strong>in</strong>e „Schatzkarte“, um<br />
Sie zu den verborgenen Steuerprivilegien zu führen.<br />
16<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
LESEPROBE<br />
17
D. Relevante Steuerthemen<br />
58<br />
D. RELEVANTE STEUERTHEMEN<br />
Im Folgenden werde ich auf die steuerrechtlichen Aspekte von<br />
Renditeimmobilien e<strong>in</strong>gehen, um Ihnen deutlich zu machen, dass die<br />
Immobilie gegenüber anderen Geldanlagen sehr gut abschneidet. Die<br />
Steuervorteile werden immer wieder von Immobilienmaklern und<br />
Vertriebsagenturen plakativ beschworen. Aber leider werden die genauen<br />
Inhalte und Zusammenhänge <strong>in</strong> aller Regel nicht erklärt. Diese<br />
Informationslücke soll durch die nachfolgende Darstellung geschlossen<br />
werden. Dadurch werden Sie <strong>in</strong> den Stand versetzt, zu erkennen<br />
worauf es wirklich ankommt und was steuerrechtlich erreichbar ist<br />
und was nicht.<br />
Zunächst werde ich Ihnen <strong>in</strong> Abschnitt I. die e<strong>in</strong>kommensteuerrechtlichen<br />
H<strong>in</strong>tergründe und Zusammenhänge erklären. Das betrifft<br />
<strong>in</strong>sbesondere die laufenden E<strong>in</strong>künfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
und Veräußerungsgew<strong>in</strong>ne.<br />
Im Anschluss daran werde ich <strong>in</strong> Abschnitt II. die erbschafts- und<br />
schenkungssteuerrechtlichen Aspekte darstellen. Zum Schluss komme<br />
ich <strong>in</strong> Abschnitt III. auf die Grunderwerbsteuer und <strong>in</strong> Abschnitt IV.<br />
auf die Grundsteuer zu sprechen.<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
I. EINKOMMENSTEUER<br />
Immer wieder werden Immobilien als Steuersparmodelle angepriesen.<br />
Dabei wird landläufig die Behauptung aufgestellt, dass e<strong>in</strong>e als<br />
Renditeobjekt erworbene Immobilie dann besonders lukrativ ist, wenn<br />
damit kräftige Verluste e<strong>in</strong>gefahren werden. Diese pauschale Behauptung<br />
ist falsch und gefährlich, wenn nicht differenziert wird.<br />
Wenn über Verluste im Zusammenhang mit e<strong>in</strong>er Immobilienbewirtschaftung<br />
gesprochen wird, dann muss differenziert werden, ob es<br />
sich um rechnerische Buchverluste aus Abschreibungen handelt oder<br />
ob es um tatsächliche operative Verluste geht.<br />
Rechnerische Buchverluste können sich daraus ergeben, dass<br />
Abschreibungen auf die Immobilie <strong>für</strong> Abnutzung (AfA) höher ausfallen,<br />
als die E<strong>in</strong>nahmen aus der Immobilie. Diese Konstellation tritt<br />
häufig bei Immobilien auf, die <strong>in</strong> den ersten Jahren erhöhte Sonderabschreibungen<br />
ermöglichen (z.B. denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude<br />
<strong>in</strong> städtebaulichen Entwicklungsgebieten). 16<br />
Von diesen rechnerischen Buchverlusten zu unterscheiden s<strong>in</strong>d<br />
tatsächliche operative Verluste. Damit s<strong>in</strong>d solche Verluste geme<strong>in</strong>t,<br />
die sich nicht rechnerisch aus Abschreibungen als Abzugsposten der<br />
Miete<strong>in</strong>künfte ergeben, sondern aus e<strong>in</strong>em tatsächlichen Überhang<br />
aus echten Kosten (z.B. Darlehensz<strong>in</strong>sen und Reparaturaufwand) ge-<br />
LESEPROBE<br />
16 Höhere Abschreibungssätze als l<strong>in</strong>ear 2% pro Jahr s<strong>in</strong>d derzeit nur noch<br />
<strong>für</strong> bestimmte Immobilien möglich. Dazu gehören z.B. Gebäude <strong>in</strong><br />
städtebaulichen Entwicklungsgebieten (siehe § 7 h EStG) und<br />
denkmalgeschützte Gebäude (siehe § 7 i EStG).<br />
59
D. Relevante Steuerthemen<br />
genüber den Miete<strong>in</strong>künften. Operative Verluste treten z.B. im Falle<br />
e<strong>in</strong>es Leerstandes sehr schnell auf, weil die E<strong>in</strong>nahmen wegbrechen,<br />
aber die Kosten weiterlaufen.<br />
Während sich aus rechnerischen Buchverlusten <strong>in</strong> der Tat Steuervorteile<br />
ergeben können, s<strong>in</strong>d tatsächliche operative Verluste schädlich<br />
und können über die steuerrechtliche Berücksichtigung den Verlust<br />
nur begrenzen, aber ke<strong>in</strong>eswegs voll kompensieren. <strong>Der</strong> Immobilienkäufer<br />
muss sich darüber im Klaren se<strong>in</strong>, dass Verluste aus e<strong>in</strong>er<br />
Immobilie nur teilweise durch Steuererstattungen kompensiert werden<br />
können und zwar maximal <strong>in</strong> Höhe des Spitzensteuersatzes des Immobilieneigentümers.<br />
Wenn Sie also e<strong>in</strong>en Spitzensteuersatz von 42%<br />
haben, dann können Sie über Steuererstattungen auch nur maximal<br />
42% (zzgl. Solidaritätszuschlag) von aufgelaufenen Verlusten aus der<br />
Vermietung kompensieren, aber niemals 100% oder gar mehr. Verluste<br />
verwandeln sich über die Steuer eben nicht wie von Zauberhand <strong>in</strong><br />
Gew<strong>in</strong>ne. Daher sollten Sie als kluger Investor selbstverständlich das<br />
Ziel haben, operative Gew<strong>in</strong>ne und ke<strong>in</strong>e Verluste zu erzielen.<br />
Bei Erträgen aus der Veräußerung der Immobilie ist dieser Zusammenhang<br />
noch offensichtlicher. Hier s<strong>in</strong>d Verluste absolut schädlich<br />
und sollten unter allen Umständen vermieden werden. Das gilt<br />
umso mehr als Veräußerungsverluste nicht mit sonstigen E<strong>in</strong>künften<br />
verrechnet werden können, sondern nur mit Veräußerungsgew<strong>in</strong>nen.<br />
Insbesondere können Veräußerungsgew<strong>in</strong>ne fast immer steuerfrei<br />
vere<strong>in</strong>nahmt werden, wenn e<strong>in</strong>ige Grundregeln beachtet werden.<br />
60<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
1. Laufende Erträge aus Vermietung und<br />
Verpachtung<br />
Bei laufenden Erträgen aus der Vermietung der Immobilie stellt<br />
sich die Lage steuerrechtlich wie folgt dar: Die Miete<strong>in</strong>nahmen s<strong>in</strong>d<br />
steuerpflichtiges E<strong>in</strong>kommen und als solche der E<strong>in</strong>kommensteuer<br />
unterworfen. 17 Von diesen E<strong>in</strong>künften dürfen aber die so genannten<br />
Werbungskosten und Sonderausgaben abgezogen werden. Tatsächlich<br />
steuerpflichtig ist somit nur die Differenz aus Miete<strong>in</strong>nahmen e<strong>in</strong>erseits<br />
und Werbungskosten und Sonderausgaben andererseits.<br />
a) Def<strong>in</strong>ition von E<strong>in</strong>künften aus Vermietung und<br />
Verpachtung<br />
Werfen wir zunächst e<strong>in</strong>en Blick auf die Def<strong>in</strong>ition der E<strong>in</strong>künfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung. Dazu gehören die folgenden Positionen:<br />
• Kaltmieten<br />
• Betriebskostenumlagen (Straßenre<strong>in</strong>igung, Müllentsorgung, Abwassergebühren,<br />
Wasserversorgung, Versicherung, Grundsteuern<br />
etc.)<br />
LESEPROBE<br />
• Mieten <strong>für</strong> Garagen und KfZ-Stellplätze<br />
17 Siehe § 2 Absatz 1 Nr. 6 EStG.<br />
61
D. Relevante Steuerthemen<br />
Davon s<strong>in</strong>d die sogenannten Werbungkosten <strong>in</strong> Abzug zu br<strong>in</strong>gen,<br />
um das zu versteuernde E<strong>in</strong>kommen aus Vermietung und Verpachtung<br />
zu ermitteln.<br />
b) Def<strong>in</strong>ition von Werbungskosten<br />
Was s<strong>in</strong>d denn überhaupt Werbungskosten? <strong>Der</strong> Begriff umfasst<br />
alle Aufwendungen, die <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em wirtschaftlichen Zusammenhang mit<br />
der Vermietung der Immobilie stehen und dem Erwerb, der Sicherung<br />
und Erhaltung der E<strong>in</strong>nahmen dienen.18<br />
62<br />
Zu den Werbungskosten gehören die folgenden Positionen:<br />
• Darlehensz<strong>in</strong>sen <strong>für</strong> Anschaffung und Instandhaltung der Immobilie<br />
(ohne Tilgung)<br />
• Nebenkosten <strong>für</strong> Darlehensbeschaffung (Grundschuldbestellung<br />
und E<strong>in</strong>tragung <strong>in</strong>s Grundbuch)<br />
• Betriebskosten (Straßenre<strong>in</strong>igung, Müllentsorgung, Abwassergebühren,<br />
Wasserversorgung, Versicherung, Grundsteuern etc.)<br />
• Verwaltungskosten<br />
• Absetzung <strong>für</strong> Abnutzung (AfA)<br />
• Instandhaltungsaufwendungen<br />
In zeitlicher H<strong>in</strong>sicht s<strong>in</strong>d auf jeden Fall diejenigen Aufwendungen<br />
als Werbungskosten absetzbar, die während e<strong>in</strong>er bereits laufenden<br />
Vermietung angefallen s<strong>in</strong>d. Darüber h<strong>in</strong>aus können unter bestimmten<br />
Voraussetzungen auch solche Aufwendungen absetzbar se<strong>in</strong>, die zeit-<br />
18 Ich verweise auf § 9 Abs. 1 EStG.<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
lich e<strong>in</strong>er Vermietung vorgelagert oder nachgelagert s<strong>in</strong>d. 19 Vorgelagerte<br />
Werbungskosten können z.B. Bauzeitz<strong>in</strong>sen se<strong>in</strong>, die <strong>in</strong> der Phase<br />
der Errichtung e<strong>in</strong>er Renditeimmobilie <strong>für</strong> e<strong>in</strong>e Bauf<strong>in</strong>anzierung<br />
auflaufen.<br />
Werbungskosten müssen nach dem Abflusspr<strong>in</strong>zip grundsätzlich<br />
<strong>in</strong> dem Jahr angesetzt werden, <strong>in</strong> dem diese tatsächlich angefallen<br />
s<strong>in</strong>d. 20 Bei Zahlungen von Rechnungen (z.B. <strong>für</strong> Handwerkerleistungen<br />
oder Versicherungsprämien) ist demnach die tatsächliche Zahlung<br />
maßgeblich und nicht das Datum der Rechnungsstellung. 21 Wenn Angehörige<br />
<strong>für</strong> Sie die Beauftragung von Handwerkern durchführen und<br />
verauslagte Kosten von Ihnen erstattet bekommen, dann s<strong>in</strong>d auch<br />
diese Aufwendungen unproblematisch als Werbungskosten von den<br />
Miete<strong>in</strong>nahmen abziehbar. 22<br />
E<strong>in</strong>e Problembaustelle kann die sogenannte „E<strong>in</strong>kunftserzielungsabsicht“<br />
se<strong>in</strong>. Diese ist Grundvoraussetzung <strong>für</strong> den Werbungskostencharakter<br />
von Aufwendungen und wird von der F<strong>in</strong>anzverwaltung<br />
immer dann <strong>in</strong> Zweifel gezogen, wenn die Aufwendungen auch<br />
Bezug zur privaten Lebensgestaltung des Vermieters haben. Das kann<br />
19 Die E<strong>in</strong>zelheiten zu vor- und nachgelagerten Werbungskosten f<strong>in</strong>den<br />
Sie weiter unten im Abschnitt g) dargestellt.<br />
20 Das ergibt sich aus dem Zufluss- und Abflusspr<strong>in</strong>zip, das <strong>in</strong> § 11 E<strong>in</strong>kommensteuergesetz<br />
(EStG) geregelt ist. E<strong>in</strong>e Ausnahme von diesem<br />
Grundsatz ist <strong>in</strong> § 82b E<strong>in</strong>kommensteuerdurchführungsverordnung (ESt-<br />
DVO) geregelt, der e<strong>in</strong>e Verteilung von Instandhaltungsaufwand auf 2 bis<br />
5 Jahre ermöglicht.<br />
LESEPROBE<br />
21 Die E<strong>in</strong>zelheiten zu vor- und nachgelagerten Werbungskosten f<strong>in</strong>den<br />
Sie weiter unten im Abschnitt g) dargestellt.<br />
22 Ich verweise auf Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil vom 15.01.2008 (Az IX R<br />
45/07) sowie auf das Schreiben des Bundesf<strong>in</strong>anzm<strong>in</strong>isteriums vom<br />
07.07.2008 (Az IV C 1 -S 2211/07/10007) – abrufbar unter folgendem<br />
Kurzl<strong>in</strong>k im Internet: http://goo.gl/9sOq5i<br />
63
D. Relevante Steuerthemen<br />
<strong>in</strong>sbesondere bei Ferienimmobilien der Fall se<strong>in</strong>, die nicht nur vermietet,<br />
sondern auch <strong>für</strong> e<strong>in</strong>ige Wochen pro Jahr selbst genutzt werden. 23<br />
Problematisch kann <strong>in</strong> dieser H<strong>in</strong>sicht auch die Vermietung von<br />
Wohnraum an Angehörige zu unrealistisch günstigen Konditionen<br />
se<strong>in</strong>, die e<strong>in</strong>em Fremdvergleich nicht entsprechen. 24<br />
Ke<strong>in</strong>e Werbungskosten s<strong>in</strong>d Eigenleistungen an der vermieteten<br />
Immobilie. Diese s<strong>in</strong>d steuerrechtlich irrelevant.<br />
c) Darlehensz<strong>in</strong>sen<br />
Darlehensz<strong>in</strong>sen <strong>für</strong> die F<strong>in</strong>anzierung des Immobilienerwerbs oder<br />
von Instandhaltungsaufwendungen können bei Renditeobjekten als<br />
Werbungskosten von den Miete<strong>in</strong>nahmen abgezogen werden. Das<br />
gleiche gilt <strong>für</strong> Bauzeitz<strong>in</strong>sen, die während der Errichtung e<strong>in</strong>er Renditeimmobilie<br />
anfallen. 25 Die gezahlten Darlehensz<strong>in</strong>sen reduzieren somit<br />
den tatsächlich der Steuer unterworfenen Anteil der E<strong>in</strong>künfte aus<br />
Vermietung. Wichtig ist jedoch <strong>in</strong> diesem Zusammenhang, dass die<br />
Darlehensz<strong>in</strong>sen e<strong>in</strong>deutig e<strong>in</strong>er vermieteten Immobilie zuzuordnen<br />
s<strong>in</strong>d. Ich empfehle daher, die Zahlungen über separate Konten laufen<br />
zu lassen. Das gilt <strong>in</strong>sbesondere dann, wenn Sie mehrere Darlehen laufen<br />
haben und mehrere Immobilien gleichzeitig durch verschiedene<br />
Darlehen f<strong>in</strong>anzieren. Das F<strong>in</strong>anzamt erkennt die Darlehensz<strong>in</strong>sen nur<br />
64<br />
23 Ich verweise dazu auf die detaillierten Ausführungen weiter unten <strong>in</strong><br />
Kapitel F.<br />
24 In diesen Fällen kommt es mitunter zur Kürzung von Werbungskosten,<br />
wenn die vere<strong>in</strong>barte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
beträgt. Ich verweise dazu auf die detaillierten Ausführungen<br />
weiter unter <strong>in</strong> Abschnitt 3. dieses Kapitels.<br />
25 Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 07.11.1989 (Az IX R 190/85).<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
dann als Werbungskosten an, wenn diese e<strong>in</strong>deutig e<strong>in</strong>er Immobilie<br />
zuzuordnen s<strong>in</strong>d.<br />
Beispiel:<br />
Sie kaufen zeitgleich e<strong>in</strong> E<strong>in</strong>familienhaus <strong>für</strong> € 250.000 zur<br />
Nutzung als Eigenheim und e<strong>in</strong>e Eigentumswohnung <strong>für</strong> € 125.000<br />
zur Vermietung als Renditeobjekt und setzen <strong>in</strong>sgesamt € 100.000<br />
Eigenkapital e<strong>in</strong>. Sie nehmen e<strong>in</strong> e<strong>in</strong>ziges Bankdarlehen <strong>für</strong> beide<br />
Immobilienkäufe auf. Steuerrechtlich ist es <strong>für</strong> Sie am besten,<br />
wenn Sie das Eigenkapital nur <strong>für</strong> den Erwerb des Eigenheims e<strong>in</strong>setzen<br />
und das Bankdarlehen nur <strong>für</strong> das Renditeobjekt, um die<br />
Bankkreditz<strong>in</strong>sen möglichst steuerm<strong>in</strong>dernd ansetzen zu können.<br />
Wenn Sie nun gegenüber dem F<strong>in</strong>anzamt nicht e<strong>in</strong>deutig dokumentieren<br />
können, dass Sie das Eigenkapital nur <strong>für</strong> die Bezahlung<br />
des Eigenheims e<strong>in</strong>gesetzt haben, werden Sie Probleme haben,<br />
die günstigste Variante vom F<strong>in</strong>anzamt anerkannt zu bekommen.<br />
Das könnte z.B. passieren, wenn die Darlehensvaluta zunächst<br />
auf e<strong>in</strong> Konto fließt, auf dem auch das Eigenkapital liegt<br />
und von diesem Konto sämtliche Kaufpreise überwiesen werden.<br />
Wenn Sie h<strong>in</strong>gegen mit getrennten Konten arbeiten, können<br />
Sie gegenüber dem F<strong>in</strong>anzamt jederzeit dokumentieren, welchen<br />
Teil des Darlehens Sie <strong>für</strong> welche Immobilie e<strong>in</strong>gesetzt haben. Damit<br />
wird auch die Zuordnung der Kreditz<strong>in</strong>sen zu E<strong>in</strong>nahmen aus<br />
der Vermietung problemlos möglich, um die Steuerlast zu drücken.<br />
Darüber h<strong>in</strong>aus können auch solche Kosten als Werbungskosten<br />
anerkannt werden, die im Zusammenhang mit der F<strong>in</strong>anzierung stehen.<br />
Dazu gehören z.B. die Kosten der Bestellung e<strong>in</strong>er Grundschuld<br />
<strong>für</strong> die Bank zur Absicherung des Darlehens.<br />
LESEPROBE<br />
E<strong>in</strong>e Vorfälligkeitsentschädigung, die <strong>für</strong> die vorzeitige Rückzahlung<br />
des Darlehens an die Bank beim Verkauf e<strong>in</strong>er Immobilie gezahlt<br />
werden musste, kann jedoch nicht als Werbungskostenposition abgezogen<br />
werden. Sie ist allenfalls bei der Errechnung der Höhe e<strong>in</strong>es<br />
65
D. Relevante Steuerthemen<br />
Veräußerungsgew<strong>in</strong>ns oder Veräußerungsverlustes zu berücksichtigen.<br />
26<br />
d) Disagio<br />
Immer wieder hört man davon, dass e<strong>in</strong> Disagio bei der F<strong>in</strong>anzierung<br />
von Renditeimmobilien aus steuerrechtlicher Sicht s<strong>in</strong>nvoll se<strong>in</strong><br />
soll. Ich möchte Ihnen daher erklären, worum es dabei geht und welche<br />
Argumente <strong>für</strong> und gegen die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>es Disagios sprechen.<br />
Das Disagio stellt e<strong>in</strong>e Vorabzahlung von Darlehensz<strong>in</strong>sen dar, mit<br />
welcher e<strong>in</strong> niedrigerer Nom<strong>in</strong>alz<strong>in</strong>ssatz über die Laufzeit des Darlehens<br />
erkauft wird. Es wird entweder <strong>in</strong> Prozent des Kreditbetrages angegeben<br />
(üblicherweise <strong>in</strong> e<strong>in</strong>er Größenordnung von 5 – 10%) oder als<br />
Prozentsatz des um das Disagio reduzierten Auszahlungsbetrages des<br />
Darlehens ausgedrückt (z.B. 95% Auszahlungsbetrag, was e<strong>in</strong>em<br />
Disagio von 5% entspricht).<br />
Das Disagio wird vom Auszahlungsbetrag des Darlehens abgezogen<br />
und von der Bank direkt e<strong>in</strong>behalten. <strong>Der</strong> Kreditnehmer muss jedoch<br />
gleichwohl 100% der Darlehenssumme verz<strong>in</strong>sen und tilgen. Wegen<br />
des nicht ausgezahlten Disagios ist somit e<strong>in</strong> höherer Kreditbetrag<br />
aufzunehmen, zu verz<strong>in</strong>sen und zurückzuzahlen als bei e<strong>in</strong>em Kredit<br />
ohne Disagio. Das ist durchaus e<strong>in</strong> gewichtiger Nachteil, da sich<br />
dadurch unter Umständen auch das Verhältnis des Eigenkapital- und<br />
Darlehensanteils an der gesamten F<strong>in</strong>anzierung ungünstig verschiebt.<br />
66<br />
26 Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 15.01.2008 (Az IX B 166/07)<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
Die Vere<strong>in</strong>barung e<strong>in</strong>es Disagios kann überhaupt nur dann s<strong>in</strong>nvoll<br />
se<strong>in</strong>, wenn man den Betrag im Jahr der Kreditauszahlung als Werbungskosten<br />
steuerrechtlich geltend machen kann. Das ist grundsätzlich<br />
nur bei Renditeimmobilien und nicht bei selbst genutzten<br />
<strong>Wohnimmobilien</strong> der Fall. Weitere Voraussetzung der sofortigen steuerrechtlichen<br />
Absetzbarkeit ist, dass die Z<strong>in</strong>sen des Darlehens <strong>für</strong><br />
m<strong>in</strong>destens 5 Jahre festgeschrieben werden und das Disagio marktüblich<br />
ist. Das wird von der F<strong>in</strong>anzverwaltung immer dann angenommen,<br />
wenn das Disagio maximal 5% der Darlehenssumme beträgt. Allerd<strong>in</strong>gs<br />
kann nach e<strong>in</strong>er aktuellen Entscheidung des Bundesf<strong>in</strong>anzhofes<br />
auch bei höheren Prozentsätzen die Marktüblichkeit e<strong>in</strong>es Disagios<br />
und damit die sofortige Abziehbarkeit als Werbungskostenaufwand<br />
gegeben se<strong>in</strong>. 27<br />
<strong>Der</strong> bei Renditeimmobilien durch das Disagio erzielte Steuervorteil<br />
besteht <strong>in</strong> e<strong>in</strong>em Steuerstundungseffekt. Das heißt, dass die Steuerlast<br />
<strong>in</strong> die Zukunft verschoben, aber nicht vermieden wird. Denn der ger<strong>in</strong>gere<br />
Darlehensz<strong>in</strong>ssatz aufgrund des Disagios führt dazu, dass <strong>in</strong><br />
den Folgejahren die Z<strong>in</strong>slast ger<strong>in</strong>ger wird und damit auch die Werbungskosten,<br />
die von der Steuer abgesetzt werden können. <strong>Der</strong> Steuerspareffekt<br />
ist daher bei Lichte betrachtet eher e<strong>in</strong> Liquiditätseffekt. Ich<br />
persönlich verzichte daher bei me<strong>in</strong>en F<strong>in</strong>anzierungen aus all diesen<br />
Gründen auf den E<strong>in</strong>bau e<strong>in</strong>es Disagios. Insbesondere <strong>in</strong> Niedrigz<strong>in</strong>sphasen,<br />
wie wir sie derzeit vorf<strong>in</strong>den, ist das Disagio e<strong>in</strong> ungeeignetes<br />
Instrument. Denn der E<strong>in</strong>spareffekt bezieht sich dann auf mikroskopisch<br />
kle<strong>in</strong> gewordene Z<strong>in</strong>sunterschiede und ist damit ke<strong>in</strong> geeigneter<br />
Hebel mehr, um nennenswerte Steuerspareffekte zu erzielen.<br />
LESEPROBE<br />
27 Ich verweise dazu auf Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 08.03.2016 (Az IX R<br />
38/14) – abgedruckt <strong>in</strong> DStR 2016, S. 1408 ff.<br />
67
D. Relevante Steuerthemen<br />
e) Abschreibung <strong>für</strong> Abnutzung (AfA)<br />
Zu den abziehbaren Werbungskosten gehören darüber h<strong>in</strong>aus die<br />
Abschreibungen <strong>für</strong> Abnutzung (AfA). Dabei handelt es sich um e<strong>in</strong>en<br />
pauschalen Ansatz e<strong>in</strong>er Wertm<strong>in</strong>derung des Gebäudes aufgrund<br />
von Abnutzung der Bausubstanz im Laufe der Zeit. Die AfA wird jährlich<br />
<strong>in</strong> Höhe e<strong>in</strong>es Prozentsatzes der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
des Gebäudes (ohne Grundstück) angesetzt. Für die Besteuerung<br />
wird (bis auf wenige Ausnahmen) e<strong>in</strong>e Nutzungsdauer des<br />
Wohngebäudes von 50 Jahren zugrunde gelegt. Daraus ergibt sich der<br />
Abschreibungssatz von 2% jährlich <strong>für</strong> den Normalfall.<br />
Da nur auf Gebäude und Gebäudeteile und nicht auf das Grundstück<br />
e<strong>in</strong>e Abschreibung erfolgen kann, ist es <strong>für</strong> Renditeimmobilien<br />
anstrebenswert, die Anschaffungskosten zu e<strong>in</strong>em möglichst großen<br />
Teil auf das Gebäude und zu e<strong>in</strong>em möglichst kle<strong>in</strong>en Teil auf das<br />
Grundstück zu verteilen. Damit wird die Abschreibungsbasis betragsmäßig<br />
möglichst groß, welches positive Wirkungen auf den Betrag der<br />
jährlichen Abschreibungen hat. Allerd<strong>in</strong>gs muss die Aufteilung realistisch<br />
se<strong>in</strong>, da sie ansonsten vom F<strong>in</strong>anzamt nicht anerkannt wird. 28<br />
Grundsätzlich soll die Aufteilung im Verhältnis der tatsächlichen Verkehrswerte<br />
von Grund und Boden und aufstehendem Gebäude erfolgen.<br />
Für die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks können<br />
Sie auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen, die vom Gutachterschuss<br />
<strong>für</strong> den entsprechenden Standort veröffentlicht worden s<strong>in</strong>d. 29 Wenn<br />
die konkreten Umstände (Mikrolage und Zuschnitt des Grundstücks)<br />
es rechtfertigen, können Sie auf den Bodenrichtwert e<strong>in</strong>en Abschlag<br />
vornehmen. Das müssen Sie natürlich plausibel begründen. 30<br />
68<br />
28 Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)<br />
29 Ich verweise dazu auf die folgenden Internetseite:<br />
http://www.gutachterausschuesse-onl<strong>in</strong>e.de<br />
30 Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
Das Bundesf<strong>in</strong>anzm<strong>in</strong>isterium hält auf se<strong>in</strong>er Internetseite e<strong>in</strong><br />
Excel-Tool und e<strong>in</strong>e Anleitung zur Errechnung des Gebäudeanteils<br />
zum Download bereit, das durchaus brauchbar ist. 31 Mit diesem Tool<br />
können Sie die geplante Aufteilung des Kaufpreises auf Bodenwert<br />
und Gebäude auf Plausibilität prüfen. Wenn die im notariellen Kaufvertrag<br />
vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück<br />
und Gebäude ke<strong>in</strong>e Veranlassung zu nennenswerten Zweifeln gibt,<br />
wird das F<strong>in</strong>anzamt diese <strong>in</strong> aller Regel ohne weitere Prüfung anerkennen.<br />
32<br />
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und<br />
Notar- und Gerichtskosten <strong>für</strong> die Eigentumsumschreibung) gehören<br />
ebenfalls zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsgrundlage.<br />
Da die pauschal angesetzten Abschreibungsbeträge relativ großzügig<br />
bemessen s<strong>in</strong>d, ist der tatsächliche Wertverzehr durch Abnutzung<br />
<strong>in</strong> aller Regel ger<strong>in</strong>ger. Die Abschreibung kann auch dann genutzt<br />
werden, wenn die Immobilie tatsächlich ke<strong>in</strong>en entsprechenden<br />
Wertverzehr erfahren hat. Durch diesen Effekt werden die Miete<strong>in</strong>nahmen<br />
rechnerisch <strong>in</strong> der Regel stärker gedrückt als tatsächlich<br />
Wertm<strong>in</strong>derungen e<strong>in</strong>getreten s<strong>in</strong>d. Aus diesen Effekten ergeben sich<br />
Steuervorteile <strong>für</strong> Erträge aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien.<br />
Insbesondere können zusätzlich Instandhaltungsmaßnahmen<br />
von der Steuer abgesetzt werden. Wenn durch diesen Effekt die<br />
E<strong>in</strong>nahmen aus Vermietung negativ werden, können sie die Steuerlast<br />
<strong>für</strong> andere E<strong>in</strong>kunftsarten (z.B. Arbeitslohn aus unselbständiger Arbeit)<br />
m<strong>in</strong>dern.<br />
LESEPROBE<br />
31 Sie f<strong>in</strong>den die Anleitung und das Excel-Tool über den folgenden<br />
Kurzl<strong>in</strong>k im Internet: http://goo.gl/PbEJWg.<br />
32 Bundesf<strong>in</strong>anzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)<br />
69
D. Relevante Steuerthemen<br />
Die Abschreibung <strong>für</strong> Abnutzung (AfA) wird nach derzeit geltender<br />
Rechtslage <strong>für</strong> Wohngebäude mit l<strong>in</strong>ear 2% pro Jahr gestattet. Für Gebäude,<br />
die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt worden s<strong>in</strong>d, gilt e<strong>in</strong> Abschreibungssatz<br />
von l<strong>in</strong>ear 2,5% pro Jahr. 33<br />
E<strong>in</strong>e degressive Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen<br />
<strong>in</strong> den ersten Jahren ist nach aktueller Rechtslage nur noch <strong>in</strong> Sonderfällen<br />
möglich. Dazu gehören z.B. denkmalgeschützte Gebäude (siehe §<br />
7 i EStG) und Gebäude <strong>in</strong> städtebaulichen Entwicklungsgebieten (siehe<br />
§ 7 h EStG). Früher gab es deutlich mehr Möglichkeiten zur degressiven<br />
Abschreibung. <strong>Der</strong> Gesetzgeber hat diese jedoch massiv zusammengestrichen.<br />
Von Immobilienerwerbern wird häufig außer Acht gelassen, dass<br />
hohe Sonderabschreibungen <strong>in</strong> den Anfangsjahren natürlich erkauft<br />
s<strong>in</strong>d durch niedrigere Abschreibungsraten <strong>in</strong> späteren Jahren, denn die<br />
Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen. Bei Lichte<br />
betrachtet s<strong>in</strong>d also durch die Sonderabschreibungen <strong>in</strong> den ersten<br />
Jahren Steuerlasten nur <strong>in</strong> die Zukunft verschoben worden, was natürlich<br />
e<strong>in</strong>en Vorteil <strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>es Steuerstundungseffektes br<strong>in</strong>gt. Sonderabschreibungen<br />
s<strong>in</strong>d daher bei Lichte betrachtet nicht die Supersteuersparmodelle<br />
als die sie von Beratern häufig angepriesen werden.<br />
Ich rate daher dazu, <strong>in</strong> erster L<strong>in</strong>ie auf solche Immobilien zu setzen,<br />
die auch ohne Berücksichtigung von Steuervorteilen attraktive Renditen<br />
abwerfen. Es spricht nichts dagegen, diese Renditen durch Steuervorteile<br />
zu erhöhen. Es ist jedoch bedenklich, auf e<strong>in</strong>e Renditeimmobilie<br />
zu setzen, die nur durch Sonderabschreibungen <strong>in</strong> den ersten Jahren<br />
überhaupt halbwegs akzeptable Renditen abwirft. Denn nach Auslaufen<br />
der Sonderabschreibungsmöglichkeiten kommt dann das böse<br />
Erwachen.<br />
70<br />
33 Siehe § 7 Abs. 4 EStG.<br />
<strong>Steuerleitfaden</strong> <strong>für</strong> <strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong><br />
Bei neu errichteten Gebäuden stellen die Herstellungskosten die<br />
Abschreibungsbasis dar. Herstellungskosten s<strong>in</strong>d diejenigen Kosten,<br />
die <strong>für</strong> die Errichtung des Gebäudes aufgewendet wurden, um es <strong>in</strong> e<strong>in</strong>en<br />
gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Dazu gehören neben den<br />
Kosten <strong>für</strong> Handwerkerleistungen und Baumaterial auch die Kosten<br />
e<strong>in</strong>es Architekten und Baustatikers. Ebenfalls erfasst s<strong>in</strong>d die Kosten<br />
<strong>für</strong> den Anschluss des Grundstückes an Versorgungsnetze. Ke<strong>in</strong>e abschreibungsfähigen<br />
Herstellungskosten s<strong>in</strong>d h<strong>in</strong>gegen die öffentlichrechtlich<br />
erhobenen Erschließungskosten der Geme<strong>in</strong>de. Sie werden<br />
den Anschaffungskosten des Grundstückes zugerechnet, die nicht abschreibungsfähig<br />
s<strong>in</strong>d.<br />
Die AfA beg<strong>in</strong>nt mit der Fertigstellung des Gebäudes, d.h. wenn<br />
dieses zur Nutzung bereitgestellt werden kann. Beim Erwerb e<strong>in</strong>er Bestandsimmobilie<br />
beg<strong>in</strong>nt die AfA mit dem Erwerb des Gebäudes (wirtschaftlicher<br />
Übergang). 34 Fallen Erwerb oder Fertigstellung e<strong>in</strong>es Gebäudes<br />
nicht zufällig mit dem Beg<strong>in</strong>n e<strong>in</strong>es Kalenderjahres zusammen,<br />
dann kann im ersten Jahr die AfA nur zeitanteilig geltend gemacht<br />
werden.<br />
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Renditeimmobilien? <strong>Der</strong><br />
Erbe oder Beschenkte führt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten<br />
des Erblassers bzw. Schenkers fort. Die vom Rechtsvorgänger vorgenommene<br />
AfA wird dann auch Grundlage <strong>für</strong> den Rechtsnachfolger<br />
und e<strong>in</strong>fach fortgeschrieben. 35<br />
Was gilt, wenn e<strong>in</strong>e Immobilie zunächst selbst genutzt worden ist<br />
und dann vermietet wird? AfA kann <strong>in</strong> solchen Fällen erst ab dem<br />
LESEPROBE<br />
34 Ich verweise dazu auf die Ausführungen im Kapitel C. Abschnitt IV.<br />
dieses Buches. Dort wird der wirtschaftliche Übergang e<strong>in</strong>er Immobilie<br />
erklärt.<br />
35 Ich verweise dazu auf § 11d Abs. 1 E<strong>in</strong>kommensteuerdurchführungsverordnung<br />
(EStDV).<br />
71
STICHWORTVERZEICHNIS<br />
A<br />
Abflusspr<strong>in</strong>zip ........................................................................................................................ 63<br />
Abgeltungssteuer ........................................................................................................... 91, 160<br />
Ablauf e<strong>in</strong>er Immobilientransaktion .............................................................................. 42<br />
Abrisskosten ........................................................................................................................... 79<br />
Abschreibungen <strong>für</strong> Abnutzung (AfA)........................................................................... 68<br />
Anfangsrendite .................................................................................................................... 184<br />
Angehörige ..................................................................................................................... 93, 169<br />
Anlage V ......................................................................................................................... 164, 165<br />
Anlageklasse ........................................................................................................................... 22<br />
Anrechnung der Quellensteuer...................................................................................... 148<br />
Anschaffungskosten ............................................................................................................. 31<br />
anschaffungsnaher Aufwand ........................................................................................... 74<br />
Anschaffungsvorgang ......................................................................................................... 89<br />
Aufteilung der Anschaffungskosten ............................................................................ 170<br />
Auslastungsquote ................................................................................................................. 153<br />
B<br />
Bauabzugssteuer ...................................................................................................................134<br />
Bauträgerverträge ................................................................................................................ 123<br />
Bauzeitz<strong>in</strong>sen .................................................................................................................. 63, 64<br />
Belastungsquote ..................................................................................................................... 12<br />
Berechnungstool.................................................................................................................. 180<br />
Besitz ......................................................................................................................................... 44<br />
LESEPROBE<br />
195
Besitzübergang ....................................................................................................................... 55<br />
Betriebskostenumlagen ..................................................................................................... 169<br />
Betriebsvermögen ............................................................................................................... 135<br />
Beurkundungspflicht ........................................................................................................... 46<br />
Bewirtschaftungskosten ................................................................................................... 184<br />
Bodenrichtwert .................................................................................................................... 183<br />
Bodenwert ............................................................................................................................... 69<br />
Bundesaufsichtsamt <strong>für</strong> das F<strong>in</strong>anzwesen ................................................................ 160<br />
C<br />
Cash-Flow ............................................................................................................... 28, 180, 191<br />
D<br />
Darlehen ................................................................................................................................. 187<br />
Darlehensanteil ...................................................................................................................... 22<br />
Darlehensf<strong>in</strong>anzierung ......................................................................................................... 51<br />
Darlehensverb<strong>in</strong>dlichkeiten ............................................................................................. 112<br />
Darlehensz<strong>in</strong>sen .................................................................................................................... 64<br />
Denkmalschutzbehörde ..................................................................................................... 141<br />
Denkmalschutzimmobilie ................................................................................................ 139<br />
Disagio.............................................................................................................................. 66, 188<br />
Doppelbesteuerungsabkommen .................................................................................... 148<br />
Drei-Objekt-Grenze .............................................................................................. 84, 90, 159<br />
E<br />
Eigenkapital ............................................................................................................................ 24<br />
Eigenkapitalanteil ................................................................................................................. 23<br />
Eigenkapitalb<strong>in</strong>dung ............................................................................................................ 26<br />
Eigenkapitalrendite .............................................................................................................. 22<br />
Eigennutzung ........................................................................................................................ 150<br />
Eigennutzung e<strong>in</strong>er Denkmalschutzimmobilie ........................................................ 143<br />
196<br />
Eigentum .................................................................................................................................. 44<br />
Eigentumsumschreibung ................................................................................................... 50<br />
Eigentumswohnung ................................................................. 28, 42, 47, 84, 94, 121, 173<br />
e<strong>in</strong>heitliche und gesonderte Gew<strong>in</strong>nfeststellung ............................................ 159, 168<br />
E<strong>in</strong>kaufsfaktor ............................................................................................................... 36, 184<br />
E<strong>in</strong>kommensteuer .................................................................................................................. 11<br />
E<strong>in</strong>kommensteuersatz .................................................................................................... 11, 39<br />
E<strong>in</strong>künfte aus Kapitalerträgen ....................................................................................... 160<br />
E<strong>in</strong>künfte aus Vermietung ................................................................................................. 58<br />
E<strong>in</strong>künfte aus Vermietung und Verpachtung ..................................................... 61, 159<br />
E<strong>in</strong>kunftserzielungsabsicht .......................................................................63, 96, 150, 169<br />
Elster – Formulare .............................................................................................................. 164<br />
Elster-Formulare ................................................................................................................. 170<br />
Erbbauimmobilien ................................................................................................................ 79<br />
Erbbaurechtsgesetz ............................................................................................................... 80<br />
Erbbauz<strong>in</strong>s ............................................................................................................................... 80<br />
Erbpacht ................................................................................................................................... 80<br />
Erbschaft .................................................................................................................................. 89<br />
Erbschafts- und Schenkungssteuer .............................................................................. 100<br />
Erbschaftssteuer .................................................................................................................. 100<br />
Erschließungskosten ............................................................................................................ 78<br />
erweiterte Anschaffungskosten ....................................................................................... 35<br />
Erweiterten Anschaffungskosten .................................................................................... 38<br />
F<br />
Ferienimmobilie ...................................................................................................................145<br />
Ferienimmobilie im Ausland ........................................................................................... 147<br />
F<strong>in</strong>anzierung ......................................................................................................................... 187<br />
Freibeträge ............................................................................................................................. 105<br />
Fremdf<strong>in</strong>anzierungskosten.............................................................................................. 159<br />
LESEPROBE<br />
197
G<br />
Gebäudeanteil ....................................................................................................................... 171<br />
Geme<strong>in</strong>schaftseigentum ..................................................................................... 47, 121, 173<br />
geschlossener Immobilienfonds ............................................................................. 85, 157<br />
gewerblicher Grundstückshandel ................................................................................... 83<br />
Gewerblichkeit ..................................................................................................................... 154<br />
GmbH ...................................................................................................................................... 135<br />
Grundbuch ...................................................................................................................... 55, 129<br />
Grundbuchamt ....................................................................................................................... 55<br />
Grunderwerbssteuer ............................................................................................................ 46<br />
Grunderwerbsteuer .................................................................................................... 120, 129<br />
Grunderwerbsteuergesetz ................................................................................................ 120<br />
Grunderwerbsteuersatz ..................................................................................................... 127<br />
Maklerprovision ............................................................................................................ 35, 182<br />
Grundpfandrechte ................................................................................................................ 49<br />
Grundschulden ...................................................................................................................... 49<br />
Grundsteuer .......................................................................................................................... 130<br />
Grundsteuererlass ............................................................................................................... 130<br />
Gutachterkosten .................................................................................................................... 75<br />
H<br />
Haltedauer ........................................................................................................................ 89, 98<br />
Hebelung der Eigenkapitalrendite .................................................................................. 22<br />
Herstellungskosten ......................................................................................................... 71, 73<br />
I<br />
Immobilienfonds ................................................................................................................. 156<br />
Immobilienpool .................................................................................................................... 162<br />
Instandhaltungsaufwendungen ............................................................... 33, 72, 173, 174<br />
Instandhaltungsrücklage ............................................................................................ 47, 121<br />
198<br />
Jahresnettomiete ............................................................................................................ 32, 34<br />
Kapitalisierungsfaktor ......................................................................................................... 36<br />
Kaufnebenkosten ............................................................................................ 31, 69, 171, 182<br />
Kaufvertrag .........................................................................................................42, 45, 48, 55<br />
KfZ –Stellplätze ....................................................................................................................133<br />
L<br />
Leerstand ................................................................................................................................. 98<br />
Leerstandszeiten .................................................................................................................. 152<br />
M<br />
Mängelgewährleistungsrechte ......................................................................................... 50<br />
Mieterhöhung ....................................................................................................................... 185<br />
Mieterliste .............................................................................................................................. 185<br />
Mietspiegel ............................................................................................................................ 185<br />
M<strong>in</strong>desthaltefrist ................................................................................................................... 90<br />
Mobiliar ............................................................................................................. 46, 49, 121, 172<br />
Modernisierungmaßnahmen ............................................................................................ 73<br />
N<br />
Nachgelagerte Werbungskosten ...................................................................................... 77<br />
Nachsteuerrendite ................................................................................................................ 39<br />
Nebenkostenabrechnung ................................................................................................. 130<br />
negative E<strong>in</strong>künfte ............................................................................................................... 96<br />
Notar .................................................................................................................................... 51, 55<br />
Notarkosten ............................................................................................................................ 35<br />
O<br />
offenen Immobilienfonds................................................................................................. 160<br />
LESEPROBE<br />
J<br />
K<br />
199
P<br />
privater Vermögensverwaltung ....................................................................................... 83<br />
prognostizierte Rendite ......................................................................................................157<br />
Provisionen <strong>für</strong> Immobilienmakler ................................................................................ 76<br />
Q<br />
Quellensteuer ....................................................................................................................... 147<br />
R<br />
Rendite ........................................................................................................... 22, 23, 30, 32, 37<br />
Renditeobjekt .......................................................................................................................... 30<br />
Rentabilität .............................................................................................................................. 30<br />
S<br />
Sanierungsmaßnahmen .....................................................................................................142<br />
vorweggenommenen Erbfolge.......................................................................................... 89<br />
Schenkung ....................................................................................................................... 89, 110<br />
Schenkungssteuer ............................................................................................................... 100<br />
Solidaritätszuschlag ................................................................................................................11<br />
Sonderausgaben................................................................................................................... 143<br />
Sondereigentum .................................................................................................................. 174<br />
Steuerbelastungsquote ..........................................................................................................11<br />
Steuererklärung ................................................................................................................... 164<br />
Steuerfreibeträge .................................................................................................................. 101<br />
Steuerklassen ........................................................................................................................ 105<br />
Steuerlast ....................................................................................................................................11<br />
Steuersätze............................................................................................................................. 108<br />
Totalüberschuss ............................................................................................................ 97, 150<br />
Umsatzsteuer ......................................................................................................................... 132<br />
T<br />
U<br />
200<br />
Veräußerungsgew<strong>in</strong>n ......................................................................................................... 113<br />
Veräußerungsgew<strong>in</strong>ne ................................................................................... 24, 40, 58, 82<br />
Vergleichswertverfahren .................................................................................................. 103<br />
Verluste..................................................................................................................................... 59<br />
Vermietung an Angehörige ........................................................................................ 93, 96<br />
Vervielfältiger .................................................................................................................. 36, 37<br />
Verwaltungskosten ............................................................................................................... 34<br />
Vollzug des Kaufvertrages .................................................................................................. 51<br />
Vorbehaltsnießbrauch ........................................................................................................ 114<br />
Vorgelagerte Werbungskosten .................................................................................. 63, 76<br />
Vorsteuerrendite ................................................................................................................... 39<br />
W<br />
Werbungskosten........................................................................................................... 62, 170<br />
Wertsteigerungen .................................................................................................................. 40<br />
Wertsteigerungspotential ................................................................................................... 25<br />
<strong>Wohnimmobilien</strong>markt ....................................................................................................... 18<br />
LESEPROBE<br />
V<br />
201
DER AUTOR<br />
Alexander Goldwe<strong>in</strong> ist gelernter Jurist und hat e<strong>in</strong>en <strong>in</strong>ternationalen<br />
Bildungsh<strong>in</strong>tergrund. Er hat <strong>in</strong> drei Staaten <strong>in</strong> drei Sprachen<br />
studiert. Er ist mit Kapitalanlagen <strong>in</strong> Immobilien self-made Millionär<br />
geworden.<br />
Als Autor und Berater hat er zahlreiche Menschen zu wirtschaftlichem<br />
Erfolg geführt. Goldwe<strong>in</strong> verfügt über e<strong>in</strong>e große Bandbreite<br />
praktischer Erfahrung aus se<strong>in</strong>er Tätigkeit als Jurist <strong>in</strong> der Rechtsabteilung<br />
e<strong>in</strong>er Bank sowie als kaufmännischer Projektleiter <strong>in</strong> der Immobilienbranche.<br />
In se<strong>in</strong>er praktischen Laufbahn hat er Immobilien<strong>in</strong>vestments<br />
<strong>in</strong> den USA und <strong>in</strong> Deutschland aus wirtschaftlicher und recht-<br />
204<br />
licher Sicht begleitet und verantwortet. Durch se<strong>in</strong>e Bücher hat Goldwe<strong>in</strong><br />
sich bei privaten Kapitalanlegern e<strong>in</strong>en legendären Ruf erarbeitet,<br />
weil er mit se<strong>in</strong>en ganzheitlichen Erklärungsansätzen den idealen<br />
Nährboden <strong>für</strong> gelungene Investitionen <strong>in</strong> <strong>Wohnimmobilien</strong> erzeugt.<br />
Mit eigenen Investitionen <strong>in</strong> Immobilien hat er e<strong>in</strong> beachtliches Vermögen<br />
aufgebaut und wirtschaftliche Unabhängigkeit erlangt.<br />
Goldwe<strong>in</strong> verfolgt konsequent den Ansatz, komplexe Themen e<strong>in</strong>fach<br />
zu erklären, so dass auch Anfänger ohne Vorkenntnisse mühelos<br />
folgen können. Er erreicht so alle, die gerne <strong>in</strong> Immobilien <strong>in</strong>vestieren<br />
würden, aber bisher noch ke<strong>in</strong>en Zugang zu dem notwendigen Fachwissen<br />
erhalten haben. Leider werden Grundkenntnisse des Investierens<br />
und des klugen Umgangs mit Geld <strong>in</strong> unserem Bildungssystem<br />
sträflich vernachlässigt. So erklärt sich, dass viele Menschen<br />
sich damit schwer tun und ihre Chancen nicht richtig nutzen.<br />
LESEPROBE<br />
205
GELD VERDIENEN MIT<br />
WOHNIMMOBILIEN<br />
Erfolg als privater Immobilien<strong>in</strong>vestor<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/22FkyNs<br />
ISBN: 978-0993950643 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-0994853332 (Gebundene Ausgabe)<br />
206<br />
Auch Sie können Erfolg haben mit Kapitalanlagen <strong>in</strong> <strong>Wohnimmobilien</strong>!<br />
In diesem Buch erklärt der gelernte Jurist und Banker Alexander<br />
Goldwe<strong>in</strong> verständlich und mit konkret durchgerechneten<br />
Beispielen, wie Sie mit <strong>Wohnimmobilien</strong> e<strong>in</strong> Vermögen aufbauen und<br />
f<strong>in</strong>anzielle Freiheit erlangen können. Die Lektüre setzt ke<strong>in</strong>e<br />
Vorkenntnisse voraus und ist auch <strong>für</strong> Anfänger geeignet.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
In diesem Buch erfahren Sie ganz konkret:<br />
Strategien zur sicheren & rentablen Kapitalanlage <strong>in</strong> <strong>Wohnimmobilien</strong><br />
Aufspüren lukrativer Renditeimmobilien auch <strong>in</strong> angespannten<br />
Märkten<br />
Grundlagen der Immobilienbewertung und Kaufpreisf<strong>in</strong>dung<br />
Checklisten zur professionellen Prüfung & Verhandlungsstrategien<br />
<strong>für</strong> den Ankauf<br />
Strategien <strong>für</strong> die optimale F<strong>in</strong>anzierung und Hebelung der Eigenkapitalrendite<br />
Berechnung von Cash-Flow & Rendite mit dem als Bonus erhältlichen<br />
Excel-Rechentool<br />
Steueroptimierte Bewirtschaftung & Realisierung von Veräußerungsgew<strong>in</strong>nen<br />
Praxisrelevante Grundlagen des Immobilienrechtes (<strong>in</strong>klusive der<br />
Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen)<br />
Praxisrelevante Grundlagen des Mietrechtes (<strong>in</strong>klusive der Regelungen<br />
zu Mieterhöhungen)<br />
LESEPROBE<br />
207
VERMIETUNG & MIETERHÖHUNG<br />
Mit anwaltsgeprüftem Mustermietvertrag<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/22Fll0I<br />
ISBN: 978-0994853318 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-0994853394 (Gebundene Ausgabe)<br />
208<br />
Dieser Ratgeber hilft mit umfassenden Informationen und praktischen<br />
Tipps, die Vermietung professionell anzupacken. Er führt<br />
verständlich <strong>in</strong> die praxisrelevanten Grundlagen des Mietrechtes e<strong>in</strong><br />
und leitet daraus strategische Empfehlungen ab.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Anwaltsgeprüfter Mustermietvertrag und zahlreiche Mustertexte<br />
<strong>für</strong> die praktische Umsetzung<br />
Strategien <strong>für</strong> die richtige Mieterauswahl<br />
Muster <strong>für</strong> professionelle Nebenkostenabrechnung<br />
Mieterhöhungen durchsetzen & Mietm<strong>in</strong>derungen abwehren<br />
Entschärfung von Konfliktherden mit Mietern<br />
Dieses Buch ist die 2. überarbeitete und aktualisierte Auflage 2017.<br />
Was Leser über das Buch me<strong>in</strong>en:<br />
Leicht verständlich und übersichtlich<br />
“Dieser Vermietungsratgeber ist leicht verständlich geschrieben und<br />
sehr gut gegliedert. Es packt alle Themen an. Hilfreich ist auch das<br />
Mietvertragsmuster. Rundum empfehlenswert.“<br />
LESEPROBE<br />
209
IMMOBILIEN STEUEROPTIMIERT<br />
VERSCHENKEN & VERERBEN<br />
Erbfolge durch Testament regeln & Steuern sparen mit Freibeträgen<br />
& Schenkungen von Häusern & Eigentumswohnungen<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2cAaoPs<br />
ISBN: 978-0994853370 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-0994853349 (Gebundene Ausgabe)<br />
210<br />
Bei der Übertragung von Immobilien auf die kommende Generation<br />
muss vieles bedacht werden. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen praxisorientiert<br />
und e<strong>in</strong>fach verständlich, wie Sie Fehler vermeiden und die<br />
Gestaltungsspielräume optimal ausnutzen. Dabei geht es nicht nur um<br />
die E<strong>in</strong>sparung von Erbschafts- und Schenkungssteuern, sondern<br />
auch um e<strong>in</strong>e optimale Gestaltung der Erbfolge zur Realisierung der<br />
folgenden Zielsetzungen:<br />
<br />
<br />
<br />
Optimale Gestaltung des Testamentes zur Übertragung von Immobilienvermögen<br />
Optimale und mehrfache Ausnutzung von Steuerfreibeträgen<br />
durch Schenkungen<br />
Absicherung des Schenkers und Senkung des steuerpflichtigen<br />
Übertragungswertes durch Nießbrauch, Wohnrecht und Leibrente<br />
<strong>Der</strong> Autor Goldwe<strong>in</strong> ist Wirtschaftsjurist mit e<strong>in</strong>er Spezialisierung<br />
im Steuerrecht und im Immobilienrecht. Er ist selbst erfolgreicher Immobilien<strong>in</strong>vestor<br />
und hat darüber h<strong>in</strong>aus als kaufmännischer Projektleiter<br />
<strong>in</strong> der Immobilienbranche und als Syndikusanwalt <strong>in</strong> der<br />
Rechtsabteilung e<strong>in</strong>er Bank gearbeitet. Mehrere se<strong>in</strong>er praktischen<br />
Ratgeber zu Kapitalanlagen <strong>in</strong> Immobilien s<strong>in</strong>d Beststeller Nr. 1 bei<br />
Amazon geworden.<br />
LESEPROBE<br />
211
DIE GESETZE VON ERFOLG & GLÜCK<br />
Ihr Weg zu f<strong>in</strong>anzieller Freiheit & Zufriedenheit<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2pPSAAm<br />
ISBN: 978-3947201013 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-3947201136 (Gebundene Ausgabe)<br />
212<br />
Es ist die Frage der Fragen: Wie wird man als Mensch erfolgreich<br />
und glücklich?<br />
<strong>Der</strong> self-made Millionär und Bestsellerautor Goldwe<strong>in</strong> gibt Antworten<br />
und verrät <strong>in</strong> diesem Buch die Geheimnisse se<strong>in</strong>es phänomenalen<br />
Erfolges. Innerhalb weniger Jahre ist der gelernte Jurist mit<br />
Kapitalanlagen <strong>in</strong> Immobilien Millionär geworden und darüber h<strong>in</strong>aus<br />
zu e<strong>in</strong>em der erfolgreichsten Sachbuchautoren <strong>in</strong> Deutschland<br />
aufgestiegen. Er hat mit se<strong>in</strong>en Ratgeberbüchern viele Leser begeistert<br />
und zu wirtschaftlichem Erfolg geführt.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Aus dem Inhalt:<br />
Selbsterkenntnis als Schlüssel zum Erfolg<br />
Wege <strong>in</strong> die f<strong>in</strong>anzielle Freiheit<br />
Chancen erkennen & nutzen<br />
Steigerung der Effizienz mit e<strong>in</strong>fachen Mitteln<br />
Steigerung der Lebensqualität & Zufriedenheit<br />
Mehr Erfolg bei weniger Stress<br />
Unabhängigkeit & Freiheit erlangen<br />
LESEPROBE<br />
213
IMMOBILIENFINANZIERUNG FÜR<br />
EIGENNUTZER<br />
Ratgeber <strong>für</strong> Kauf, Bau & Kredit<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2tCIoAc<br />
ISBN: 978-3947201099 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-3947201105 (Gebundene Ausgabe)<br />
214<br />
Kauf und F<strong>in</strong>anzierung e<strong>in</strong>es Eigenheims stellen langfristige und<br />
weitreichende Weichenstellungen dar. In diesem Ratgeber werden Sie<br />
zielgenau mit dem praxisrelevanten Wissen versorgt und <strong>in</strong> den Stand<br />
versetzt, Ihre Entscheidung auf e<strong>in</strong>er soliden Informationsgrundlage<br />
aufzubauen.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Aus dem Inhalt:<br />
Strategien <strong>für</strong> e<strong>in</strong>e <strong>in</strong>telligente F<strong>in</strong>anzierung mit Darlehen & Eigenkapital<br />
Staatliche Förderung des Eigenheimerwerbs (z.B. Wohn-Riester)<br />
Kauf e<strong>in</strong>er gebrauchten Immobilie<br />
Kauf e<strong>in</strong>er Neubauimmobilie vom Bauträger<br />
Kauf <strong>in</strong> der Zwangsversteigerung<br />
Kauf e<strong>in</strong>es Grundstückes & Bau <strong>in</strong> Eigenregie<br />
Besonderheiten beim Kauf e<strong>in</strong>er Eigentumswohnung<br />
Sie erhalten umfangreiche Informationen und Checklisten <strong>für</strong> die<br />
Prüfung e<strong>in</strong>er Immobilie auf Herz und Nieren. Als Bonus ist e<strong>in</strong> Excel-<br />
Rechentool <strong>für</strong> Immobiliendarlehen verfügbar. Mit diesem Ratgeber<br />
werden Sie <strong>in</strong> der Lage se<strong>in</strong>, den Kauf und die F<strong>in</strong>anzierung gut zu organisieren<br />
und teure Fehlgriffe zu vermeiden.<br />
LESEPROBE<br />
215
FERIENIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND<br />
& IM AUSLAND<br />
Erwerben, Selbstnutzen & Vermieten<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2i2pwHi<br />
ISBN: 978-3947201150 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-3947201167 (Gebundene Ausgabe)<br />
216<br />
Viele Menschen träumen von e<strong>in</strong>er eigenen Ferienimmobilie <strong>in</strong><br />
Deutschland oder im Ausland. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es<br />
beim Erwerb und bei der F<strong>in</strong>anzierung ankommt und wie Sie Fehler<br />
vermeiden.<br />
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<br />
Sie erfahren ganz konkret:<br />
Kriterien <strong>für</strong> die Auswahl der Ferienimmobilie<br />
Kriterien <strong>für</strong> die Auswahl des Standortes<br />
Ermittlung des angemessenen Kaufpreises<br />
Rechtssicherer Erwerb im Inland und im Ausland<br />
Elim<strong>in</strong>ierung typischer Fehlerquellen<br />
Eigennutzung und Vermietung der Ferienimmobilie<br />
Ferienimmobilie als Kapitalanlage<br />
Steuerrechtliche Fragen bei Erwerb und Vermietung<br />
VISA-Anforderungen bei Auslandsimmobilien<br />
<strong>Der</strong> Bestsellerautor Goldwe<strong>in</strong> ist gelernter Jurist und hat <strong>in</strong> drei<br />
Staaten <strong>in</strong> drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren<br />
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien<br />
<strong>in</strong> Deutschland, Spanien und Florida. Mehrere se<strong>in</strong>er<br />
Bücher s<strong>in</strong>d Bestseller Nr. 1 bei Amazon und haben zahlreiche Leser<br />
begeistert und zum Erfolg geführt.<br />
Als Leser dieses Buches s<strong>in</strong>d Sie zum kostenlosen Bezug von attraktivem<br />
Bonusmaterial des Autors <strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>es Wissenspaketes <strong>für</strong><br />
<strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong> berechtigt.<br />
LESEPROBE<br />
217
FERIENIMMOBILIEN IN SPANIEN<br />
Erwerben, Selbstnutzen & Vermieten<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2wqBhgd<br />
ISBN: 978-3947201211 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-3947201228 (Gebundene Ausgabe)<br />
218<br />
Viele Menschen träumen von e<strong>in</strong>er eigenen Ferienimmobilie <strong>in</strong><br />
Spanien. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es beim Erwerb und bei<br />
der F<strong>in</strong>anzierung ankommt und wie Sie Fehler vermeiden.<br />
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Sie erfahren ganz konkret:<br />
Kriterien <strong>für</strong> die Auswahl der Ferienimmobilie<br />
Ermittlung des angemessenen Kaufpreises<br />
Rechtssicherer Erwerb <strong>in</strong> Spanien<br />
Elim<strong>in</strong>ierung typischer Fehlerquellen<br />
Eigennutzung und Vermietung<br />
Ferienimmobilie <strong>in</strong> Spanien als Kapitalanlage<br />
Steuerrechtliche Fragen bei Erwerb und Vermietung<br />
VISA-Anforderungen <strong>für</strong> langfristige Niederlassung<br />
<strong>Der</strong> Bestsellerautor Goldwe<strong>in</strong> ist gelernter Jurist und hat <strong>in</strong> drei<br />
Staaten <strong>in</strong> drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren<br />
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien<br />
<strong>in</strong> Spanien, Deutschland und Florida. Mehrere se<strong>in</strong>er<br />
Bücher s<strong>in</strong>d Bestseller Nr. 1 bei Amazon und haben zahlreiche Leser<br />
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Bonusmaterial des Autors <strong>in</strong> Form e<strong>in</strong>es Wissenspaketes <strong>für</strong><br />
<strong>Immobilien<strong>in</strong>vestoren</strong> berechtigt.<br />
LESEPROBE<br />
219
FERIENIMMOBILIEN IN DEN USA<br />
Erwerben, Selbstnutzen & Vermieten<br />
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich<br />
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2h3um77<br />
ISBN: 978-3947201235 (Taschenbuch)<br />
ISBN: 978-3947201242 (Gebundene Ausgabe)<br />
220<br />
Viele Menschen träumen von e<strong>in</strong>er eigenen Ferienimmobilie <strong>in</strong><br />
den USA. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es beim Erwerb und bei<br />
der F<strong>in</strong>anzierung ankommt und wie Sie Fehler vermeiden.<br />
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Kriterien <strong>für</strong> die Auswahl der Ferienimmobilie<br />
Kriterien <strong>für</strong> die Auswahl des Standortes<br />
Ermittlung des angemessenen Kaufpreises<br />
Rechtssicherer Erwerb <strong>in</strong> den USA<br />
Elim<strong>in</strong>ierung typischer Fehlerquellen<br />
Eigennutzung und Vermietung<br />
Ferienimmobilie als Kapitalanlage<br />
Steuerrechtliche Fragen bei Erwerb und Vermietung<br />
VISA-Anforderungen <strong>in</strong> den USA<br />
<strong>Der</strong> Bestsellerautor Goldwe<strong>in</strong> ist gelernter Jurist und hat <strong>in</strong> drei<br />
Staaten <strong>in</strong> drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren<br />
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien<br />
<strong>in</strong> den USA, Deutschland und Spanien. Mehrere se<strong>in</strong>er<br />
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LESEPROBE<br />
221