Webversion_DW-Sonderheft-7_GdW_2017

Stadtbau und Stadtentwicklung
Neubau und Sanierung Energie und Technik Markt und Management Rechtssprechung Haufe Gruppe
Die erste Voraussetzung (Außengesellschaft) wird
immer erfüllt sein, wenn mehrere Wohnungsunternehmen
gemeinsam ein Bauunternehmen mit dem
Bau eines Gebäudes beauftragen. Wird unterstellt,
dass die zweite Voraussetzung (Gesamthandsgemeinschaft)
ebenfalls vorliegt, wird es sich bei den
Zahlungen, die die Gesamthandsgemeinschaft von
den beteiligten Wohnungsunternehmen anfordert,
um Einlagen handeln, sodass auch die dritte Voraussetzung
erfüllt ist.
Damit kommt es darauf an, ob eine Gesamthandsgemeinschaft
vorliegt oder ob Bruchteilseigentum
gegeben ist. Nur im ersten Fall müssen die Anschaffungs-
und Herstellungskosten unter den Beteiligungen
erfasst werden. Im zweiten Fall erfolgt die
Bilanzierung der Kosten unter Anlagen im Bau bzw.
unter Bauvorbereitungskosten.
Gesamthandsgemeinschaft versus
Bruchteilseigentum
Die Ausgestaltung der Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen
in der Bauphase ist abhängig
von der jeweiligen Ausgangssituation, von den
Interessen der beteiligten Unternehmen und u. U.
auch von den Vorgaben des Grundstücksverkäufers.
Daher kann die Zusammenarbeit sehr unterschiedlich
ausgestaltet sein. Folgende drei grundsätzliche
Ausprägungen der Zusammenarbeit, die
auch die nebenstehende Abbildung zeigt, lassen
sich dabei unterscheiden:
Reale Bruchteile
Das Vorliegen realer Bruchteile wird an folgendem
Beispiel verdeutlicht: Zwei Wohnungsunternehmen
sind jeweils Eigentümer eines Grundstücks.
Die Grundstücke grenzen aneinander. Auf der Grenze
soll gemeinsam ein Gebäude errichtet werden.
Jedes Wohnungsunternehmen ist Eigentümer des
Gebäudeteils, der sich auf dem Grundstück des jeweiligen
Wohnungsunternehmens befindet.
Wenn beide Wohnungsunternehmen jeweils das
Bauunternehmen mit dem Bau ihres Gebäudeteils
beauftragen und auch in der Bauphase keine gemeinsame
Haftung vereinbart wird, liegen auch in
der Bauphase reale Bruchteile vor, d. h. es besteht
kein Gesamthandseigentum.
Ideelle Bruchteile (Miteigentum)
Bei ideellen Bruchteilen liegen hingegen keine
realen Anteile am Eigentum vor, sondern den
Wohnungsunternehmen steht ein quotenmäßiger
Anteil am Gesamtvermögen zu. Über diesen Anteil,
der rechtlich selbständig ist, kann jedes Unternehmen
selbst verfügen. Somit ist es denkbar,
dass ein beteiligtes Unternehmen seinen Anteil in
der Bauphase veräußern kann. Auch bei Vorliegen
von Miteigentum (ideelle Bruchteile) liegt kein
BEISPIEL ...
... für eine etwas ausführlichere Darstellung
im Anhang:
„Die Genossenschaft/Gesellschaft ist mit
50 % an der …GbR beteiligt. Zweck der Gesellschaft
ist der Ankauf und die Bebauung
des Grundstücks … zusammen mit einem
weiteren Wohnungsunternehmen. Nach
Fertigstellung wird das Objekt auf die beteiligten
Unternehmen aufgeteilt und die GbR
aufgelöst. Mit einer Inanspruchnahme aus
der unbeschränkten Haftung für Verbindlichkeiten
der … GbR wird nicht gerechnet.“
Gesamthandseigentum vor, d. h. die Bilanzierung
der Baukosten erfolgt in der Bauphase unter Bauvorbereitungskosten
bzw. Anlagen im Bau.
Gesamthandseigentum
Beim Gesamthandseigentum liegen hingegen keine
Bruchteile vor. Vereinfacht lässt sich sagen, dass
hier jedem Wohnungsunternehmen alles gehört.
Das Vermögen ist aber gesamthänderisch gebunden,
was bedeutet, dass das einzelne Wohnungsunternehmen
ohne Zustimmung des anderen nicht
über das Gesamthandseigentum verfügen kann.
Hinzu kommt, dass alle Gesamthandseigentümer
gesamtschuldnerisch haften, was bedeutet, dass
das Bauunternehmen als Gläubiger von jedem
Gesamtschuldner die volle Leistung fordern kann.
Zur sachgerechten Bilanzierung muss die Gesamtheit
der bei größeren Bauvorhaben oft umfangreichen
vertraglichen Vereinbarungen daraufhin
beurteilt werden, ob Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum
(BGB-Gesellschaft) gegeben
ist.
BGB-Gesellschaft – Folgen für die beteiligten
Wohnungsunternehmen
Wenn Gesamthandseigentum vorliegt, stellen die
Zahlungen der Herstellungskosten an das Bauunternehmen
für das bilanzierende Wohnungsunternehmen
Einlagen in die BGB-Gesellschaft dar.
Das Vorhandensein einer BGB-Gesellschaft hat
Auswirkungen auf den Bilanzausweis und auf die
Anhangangaben. Bei Spargenossenschaften entstehen
daneben zusätzliche Meldepflichten.
Bilanzausweis
Die Zahlung der Einlagen ist – wie schon dargestellt
– im Finanzanlagevermögen unter Beteiligungen zu
zeigen, da die Mitgliedschaft an der BGB-Gesellschaft
einen einheitlichen Vermögensgegenstand
darstellt. Es ist in diesem Fall, wegen der fehlenden
Möglichkeit über die Vermögensgegenstände der
BGB-Gesellschaft unmittelbar zu verfügen, nicht
zulässig, anteilige Vermögensgegenstände unter
Anlagen im Bau auszuweisen.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 271 Absatz
2 HGB („beherrschender Einfluss“) erfolgt der
Ausweis statt unter Beteiligungen unter Anteile an
verbundenen Unternehmen.
Anhangangaben
Im Zusammenhang mit dem Ausweis im Finanzanlagevermögen
ist zu beachten, dass neben dem Beteiligungsausweis
bestimmte Angaben im Anhang
erforderlich werden. Nach § 285 Nr. 11 HGB sind
im Anhang anzugeben:
• Name und Sitz der Beteiligung,
• die Höhe des Anteils am Kapital,
• das Eigenkapital und
• das Ergebnis des letzten Geschäftsjahres, für das
ein Jahresabschluss vorliegt.
Da für BGB-Gesellschaften lediglich die Pflicht
besteht, periodische Rechnungsabschlüsse zu erstellen
und handelsrechtliche Rechnungslegungspflichten
jedoch nicht bestehen, sind die Angaben
ggf. entsprechend anzupassen. Weiterhin muss auf
die bestehende unbeschränkte Haftung hingewiesen
werden (§ 285 Nr. 11a HGB).
Meldepflichten für Spargenossenschaften
Für Genossenschaften mit Spareinrichtung kommt
weiterhin hinzu, dass auch das Entstehen, die Veränderungen
und die Beendigung einer Beteiligung
an einer BGB-Gesellschaft an die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungen und an die Deutsche Bundesbank
gemeldet werden müssen (sog. Aktivische
Beteiligungsanzeige).
Fazit
Größere Bauvorhaben, die von mehreren Wohnungsunternehmen
gemeinsam durchgeführt
werden, erfordern oft umfassende Abstimmungen
und ebenfalls umfangreiche und teils auch
komplexe vertragliche Regelungen. Die Frage des
Bilanzausweises („Gesamthandseigentum oder
Bruchteilseigentum“) steht dabei natürlich nicht
an erster Stelle, sollte jedoch auch nicht unbeachtet
bleiben, wenn die oben dargestellten Folgen des
Vorhandenseins einer BGB-Gesellschaft eigentlich
vermieden werden sollen.
Die wohnungswirtschaftlichen Prüfungsverbände
und ihre nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
stehen für Fragen und Hinweise in
diesem Zusammenhang gerne zur Verfügung.
1
Vgl. HFA 1/1993 „Zur Bilanzierung von Joint Ventures“
Weitere Informationen:
www.pruefungsverbaende.de
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