Cross-Border - Mieterverein Bochum

Stadtwerke Bochum 

Wir geben Ihnen die nötige Energie 

anders � agenten, bochum

INHALT: 

Neues Angebot: 

Mediation bei Streit 

unter Mietern S. 4-5 

Bochum: 

Schutz für privatisierte 

Mieter? S. 6 

LEG-Verkauf: 

Beschlossen 

trotz Volksinitiative 

S. 7 

Kündigungsschutz: 

Regierung Rüttgers 

kappt Sperrfrist S. 9 

Herr Berger, sind Sie 

eigentlich Anwalt? S. 10 

Urteile: 

Bochumer Mieter erfolgreich 

vor Gericht S. 11 

Neues von der 

Verkaufswelle S. 12-13 

Bochum: 

Cross-Border-Sünde 

bleibt ungesühnt S. 14-15 

Wärme-Contracting: 

EX-Viterra Mieter erhalten 

Geld zurück S. 16 

Mietrecht: 

Winterpflichten 

S. 17 

Tipps: 

Richtig 

heizen! S. 18 

Mieterverein ./. ARGE: 

Streit um Heizkosten S. 19 

Urteile: 

Sozialgerichte zum 

Alg II S. 20 

Mensch 

MieterIn! 

Wir leben in einer repräsentativen 

Demokratie. Alle Staatsgewalt geht vom 

Volke aus, aber eben nur indirekt. 

Genaugenommen alle vier bis fünf Jahre, 

wenn wir aufgerufen werden, zur 

Wahl zu gehen. In der Zwischenzeit haben 

die Parlamente das Sagen: Bundestag, 

Landtag und Stadtrat. Die Parlamente 

sollen den Willen des Volkes repräsentieren, 

also wiedergeben. 

Ich kenne eine Menge Leute, die halten 

das für richtig so, und tatsächlich ist 

diese indirekte Demokratie die einzige 

Form von Demokratie, die es heute auf 

der Welt gibt. Bei den alten Griechen, 

den Erfindern der Demokratie, versammelten 

sich noch alle freien Bürgerauf 

dem Marktplatz und debattierten direkt 

und stimmten ab. Frauen gehörten 

allerdings nicht zu den freien Bürgern - 

und Sklaven auch nicht. 

Ich kenne aber auch eine Menge Leute, 

die halten den Parlamentarismus für 

eine Krücke der Demokratie. Wer seine 

„Stimme abgibt“, der hat sie eben anschließend 

nicht mehr selbst, sondern ist 

darauf angewiesen, dass derjenige, dem 

er sie gegeben hat, in seinem Sinne spricht 

und handelt. 

Das ist immer öfter nicht der Fall, 

und die in Meinungsumfragen oder Leserbriefen 

geäußerte Unzufriedenheit der 

Bürger mit ihren Politikern war noch nie 

so groß wie heute. Allerdings ziehen die 

Menschen ganz entgegengesetzte Schlüsse 

daraus: Die einen werden „politikverdrossen“, 

gehen nicht mehr zur Wahl 

oder zu politischen Veranstaltungen, verschließen 

und verweigern sich. Je größer 

die Unzufriedenheit, desto niedriger die 

Wahlbeteiligung. 

Die anderen tun genau das Gegenteil: 

Sie mischen sich ein, gehen auf die 

Straße, sammeln Unterschriften, engagieren 

sich - aber oft außerhalb von Par- 

Spuren 

Grabenstr. 5 · 40213 Düsseldorf 

www.alzheimer-forschung.de 

hinterlassen 

Dieses mächtige Steingrab hinterließen 

uns Menschen, die vor rund 

3.500 Jahren lebten. 

Hinterlassen auch Sie Spuren – 

z.B. durch ein Vermächtnis für die 

Alzheimer-Forschung. 

EDITORIAL 

teien und Parlamenten. In den 

60er Jahren nannte man das 

APO, außerparlamentarische 

Opposition. 

Als Zugeständnis an das 

damals wachsende bürgerschaftliche 

Engagement wurden 

dann doch einige vorsichtige Elemente der 

direkten Demokratie eingeführt, wenn 

auch in komplizierten Verfahren und mit 

vielen Einschränkungen: Bürgerbegehren 

und Bürgerentscheide auf kommunaler 

Ebene, Volksinitiativen und Volksbegehren 

auf Landesebene. Denn auf einen 

Marktplatz passen die Bürger auch in der 

kleinsten Kleinstadt nicht mehr. Auf 

Bundeseben (wie in der Schweiz) fehlen 

solche Instrumente völlig. 

Und auch da, wo es sie gibt, sind sie 

Fremdkörper geblieben, ins Rechtssystem 

nicht integriert. Das zeigt sich immer 

dann, wenn Bürgerbegehren vor Gericht 

landen. Welches Schicksal das letzte erfolgreiche 

Begehren in Bochum dort fand, 

lesen Sie auf den Seiten 14 und 15. 

Mehr Erfolg war einer Freiburger Initiative 

beschieden. Am 12. November 

wurde dem schwarz-grünen Stadtrat der 

Verkauf der städtischen Wohnungen per 

Bürgerentscheid verboten - ein bundesweites 

Signal für die Privatisierer zwischen 

Flensburg und Garmisch. Politiker, 

Finanzjongleure und Wirtschaftsredakteure 

jaulen um die Wette. Und die 

Velberter sind drauf und dran, es den 

Freiburgern nach zu tun. Mehr dazu auf 

Seite 13. 

Es ist also noch nicht aller Tage 

Abend - auch nicht für die LEG in NRW! 

Herzlichst 

Ihr 

Fordern Sie unsere Broschüre zum Thema Testament 

kostenlos an: 

Name 

Vorname 

Geboren am 

Straße, Hausnr. 

PLZ, Ort 

T8 

3

INTERNES 

4 

Neues Angebot an Mitglieder: 

Mediation bei Mieterstreitigkeiten 

Etliche Mitglieder kennen das Problem schon: Bei Streitig 

keiten zwischen Mietern übernimmt der Mieterverein keine 

rechtliche Vertretung. So schreibt es aus gutem Grund 

aber sehr zum Unwillen der betroffenen Mitglieder unsere 

Vereinssatzung vor. Höchste Zeit also, endlich einen Service 

anzubieten, der Abhilfe verspricht! 

„Wir können unmöglich die rechtliche Vertretung übernehmen, 

wenn es Mieter gegen Mieter heißt!“, so Geschäftsführer 

Michael Wenzel. Immerhin sollen Mietervereine die 

Interessen aller Mieter wahren. Zu allem Überdruss käme es 

außerdem häufiger vor, dass auch noch beide Streitparteien 

Mitglied seien. „Dann geht sowieso nichts, denn unsere Juristen 

würden gegen Standesrecht verstoßen, wenn beide 

Seiten gleichzeitig vertreten würden.“, erläutert Wenzel die 

vertrackte Situation. 

Der Mieterverein kann aber auch gut verstehen, dass die 

betroffenen Mitglieder sich alleine gelassen fühlen. Daher 

gibt es künftig folgendes abgestuftes Angebot: 

• Mitglieder können sich bei Nachbarschaftsstreitigkeiten 

in der Rechtsberatung künftig zumindest allgemein über 

die Rechtslage informieren lassen. Wie bisher findet aber 

keine rechtliche Vertretung, z. B. durch das Aufsetzen von 

Schriftsätzen, statt. 

• In Absprache mit dem zuständigen Rechtsberater besteht 

danach die Möglichkeit, statt der rechtlichen Vertretung 

eine Beratung durch unsere ausgebildete Mediatorin Frau 

Buschmann in Anspruch zu nehmen. Im Vier-Augen-Gespräch 

haben die Mitglieder dann Gelegenheit, über ih- 

Interview: 

MieterForum: Von Mediation liest man in den letzten Jahren 

immer öfter. Aber was ist das genau? 

Buschmann: Mediatoren unterstützen Menschen als Begleiter 

und bringen Menschen miteiander in Kontakt, die Probleme 

miteinander haben. Das hat nichts mit 

Kompromisssuche zu tun. Ziel ist es, das beide mit dem Gefühl 

rausgehen, dass sie beide gewonnen haben. Es gibt verschiedene 

Richtungen und Ausbildungen. Ich arbeite mit der 

Methode der „Gewaltfreien Kommunikation“ nach Dr. Marshall 

Rosenberg. 

MieterForum: Nehmen wir doch ein Beispiel aus der Praxis. 

Zwei Mieter in untereinanderliegenden Wohnungen haben 

Streit, weil der im dritten Stock gerne Abends auf dem Balkon 

sitzt, um in Ruhe ein Buchg zu lesen und ein Glas Wein 

zu trinken. Der andere, der im zweiten Stock, sitzt auch gerne 

Abends auf dem Balkon, aber um mit Freunden Würstchen 

zu grillen und Skat zu spielen. Dabei geht es natürlich ziemlich 

laut zu, und der oben fühlt sich sowohl durch die Gerüche 

als auch den Lärm gestört. Aufs Lesen konzentrieren kann 

er sich jedenfalls nicht. 

Buschmann: Ein gutes Beispiel! Der Normalfall wäre ja in so 

einer Situation, dass beide eine Rechtsberatung aufsuchen 

und ihren Streit durch Anwälte und Gerichte klären. Da gibt 

es dann ein Urteil, wer den Balkon wann wie nutzen darf, 

und das kostet eine Menge Geld. Heraus kommt dann ein 

ren Ärger und die Ursachen des Streits zu sprechen. Im 

Rahmen der Beratung werden den Mitgliedern Tipps für 

einen anderen Umgang mit dem Konflikt zu geben (Siehe 

dazu das Interview auf dieser Seite). 

• Wenn vom Mitglied gewünscht und vorausgesetzt, die 

„Gegenseite“ ist ebenfalls dazu bereit, kann im Anschluss 

eine Mediation durchgeführt werden. Dabei geht es in 

einem gemeinsamen Gespräch aller Beteiligten darum, 

den Konflikt mit Hilfe der Mediatorin gemeinsam zu lösen. 

„Die Kollegen des Berliner Mietervereins haben sehr gute 

Erfahrungen mit einem ähnlichen Angebot gemacht!“, betont 

Geschäftsführer Michael Wenzel. 

So funktioniert es: 

Wenn Sie wegen einer Nachbarschaftsstreitigkeit eine 

Beratung benötigen, nehmen Sie bitte zunächst 

Kontakt mit Ihren zuständigen Rechtsberater auf. Im Anschluss 

können Sie einen Termin für ein Vier-Augen-Gespräch 

mit unserer Mediatorin vereinbaren. Wenn von 

Ihnen gewünscht, wird die Mediatorin danach versuchen, 

ein gemeinsames Gespräch mit der „Gegenseite“ zu vermitteln. 

Die Termine finden in der Bochumer Geschäftsstelle 

statt. Wir wollen zunächst Erfahrungen mit dem 

neuen Angebot sammeln. Mitgliedern entstehen in der Einführungsphase 

daher keine Kosten! 

Mediation - was ist denn das? 

Kompromiss, dass der eine am 1. und der andere am 2. Samstag 

dran ist, oder einer gewinnt und der andere verliert - 

richtig zufrieden ist keiner. 

MieterForum: Und was passiert bei einer Mediation? 

Buschmann: Da wird gefragt: Was steckt eigentlich hinter 

diesem Streit? Der eine sucht Entspannung, der andere Unterhaltung. 

Der erste Schritt ist, dass ich als Mediatorin die 

beiden so ins Gespräch miteinander bringe, dass jeder merkt, 

dass er das Bedürfnis des Anderen auch manchmal hat. Keiner 

entspannt 24 Stunden, und keiner feiert 24 Stunden. Das 

ist der wichtige Punkt: Man sieht, dass die Bedürfnisse des 

anderen keinen Angriff auf einen selbst darstellen. In dem 

Moment fällt das Feindbild weg - diese Idee: Das macht der 

nur, um mich zu ärgern; oder: der ist rücksichtslos - der ist 

pinselig. 

MieterForum: Aber wir haben dann immer noch ein Mengenproblem: 

Der eine denkt: Wie kann man nur so viel feiern, 

der andere: wie kann man nur so viel Ruhe brauchen ... 

Buschmann: Dann sind die beiden aus der Beurteilungs- 

Schleife noch nicht raus. Es geht nicht darum, herauszufinden, 

was am Anderen einen rasend macht, sondern warum. 

Der Zauber in der Mediation liegt darin, wegzukommen von 

den Begriffen Recht und Unrecht. So lange man darin feststeckt, 

ist der andere der Feind und man muss kämpfen.

MieterForum: Was heißt das für unser Beispiel? 

Buschmann: Wir müssen dann fragen: Was will zum Beispiel 

der Ruhe-Bedürftige wirklich? Welches eigene Bedürfnis 

steckt hinter seinem Ärger? Beispielsweise kann es sein, 

dass er die Wahl haben möchte, wann er in seiner Wohnung 

was machen kann. Ich versuche, die Leute dazu zu bringen, 

sich darüber klar zu werden, was sie selbst wollen, nicht, was 

sie am anderen stört. 

MieterForum: Und der Skatbruder möchte seine Kumpel 

nicht enttäuschen, die er vielleicht gar nicht einlädt, sondern 

die ganz von alleine vorbeikommen und sogar einen 

Kasten Bier mitbringen ... 

Buschmann: Das wäre auch ein durchaus denkbares Bedürfnis. 

Und wenn beide gespürt haben, dass sie das Bedürfnis 

des anderen - zumindest manchmal - auch haben, kann man 

den nächsten Schritt machen: sie zu fragen, was sie vom anderen 

wollen. Dann kommt der hinter der Verurteilung liegende 

Wunsch heraus, beispielsweise dass der eine einfach 

nur gefragt werden möchte. Oder es ist ihm wichtig, eine 

Wahl zu haben und auch mal „nein“ sagen zu können. Zum 

Beispiel: „Hallo, meine Freunde stehen unten und wollen 

Skat spielen, stört es Sie, wenn wir auf den Balkon gehen?“ 

er Ruhe-Bedürftige könnte sich dann jedes Mal neu entscheiden, 

würde nicht übersehen, sondern als Nachbar respektiert. 

Deshalb ist es ganz wichtig, dass man den Wunsch positiv 

formuliert: Was kann der andere tun - nicht: Was soll er 

lassen? 

MieterForum: Und wie sieht das aus Sicht des Skat-Bruders 

aus? 

Buschmann: Der will vielleicht, dass sein Nachbar versteht, 

wie wichtig ihm diese Treffen sind, zum Beispiel, weil er im 

Moment keine Arbeit hat und sich sonst ausgeschlossen fühlt. 

Er ist froh und es ist ihm wichtig, dass die Kumpel immer 

kommen und sogar Bier mitbringen, dass er sich vielleicht 

INTERNES 

sonst gar nicht leisten kann. Vielleicht fühlt er sich von dem 

anderen auch schon schief angekuckt, weil er keine Arbeit 

hat ... 

MieterForum: Aber wenn nun der Skatbruder jeden Anebd 

klingelt und fragt, nervt das den anderen doch auch ... 

Buschmann: Das wird nicht passieren; die beiden sind nun 

in Kontakt, reden miteinander und kennen die Wünsche 

und Bedürfnisse des Anderen. Und vor allem: sie haben die 

„Lösung“, d.h. eine Vereinbarung über das weitere Umgehen 

miteinander, selbst getroffen. Die Erfahrung zeigt, dass 

das funktioniert. 

MieterForum: Heißt das, dass Sie als Mediatorin für jedes 

Problem eine Lösung finden können? 

Buschmann: Meine Rolle ist es nicht, eine Lösung zu finden. 

Ich habe eine Übersetzer-Funktion - ich helfe den Leuten, 

ihre Lösung selbst zu finden. Wir leben in einer Gesellschaft, 

in der wir alle nicht gelernt haben, zu sehen, was 

wir brauchen und was wir wirklich wollen. Im Grunde haben 

wir alle die gleichen Bedürfnisse - nur oft zu unterschiedlichen 

Zeitpunkten. Sobald die Leute das erkannt haben, ist 

die Frage „wann und wie lebe ich meine Bedürfnisse?“ nur 

noch eine Frage der Verständigung und Vereinbarung. Es 

kann auch durchaus sein, dass bei einer Mediation das gleiche 

Ergebniss herauskommt wie bei einem Gerichtsprozess 

- zum Beispiel, dass man einen Plan macht, wer wann dran 

ist -, aber der Weg war ein anderer, und deshalb haben die 

Leute ein anderes Gefühl, sind zufriedener. 

MieterForum: Ist jeder Konflikt für eine Mediation geeignet 

oder gibt es Streithähne, denen Sie nicht helfen können? 

Buschmann: Naja, es muss zumindest die Bereitschaft da 

sein, sich - unbewaffnet - an einen Tisch zu setzen. Aber 

darüberhinaus gibt es keine Karre, die so tief im Dreck steckt, 

dass man sie nicht wieder heraus bekommen könnte. Natürlich 

ist das auch eine Frage der Zeit. Das geht nicht in einer 

Stunde. 

MieterForum: Und wenn der Andere gar nicht bereit ist, mitzumachen? 

Buschmann: Man kann eine sogenannte Stellvertreter-Mediation 

machen, in der ein zweiter Mediator den Streitpartner 

spielt. Das kann manchmal sogar sehr nützlich sein. Der 

Kollege spielt den Nachbarn ohne Zünder. Da kann man alles 

sagen, ohne dass der Andere wütend wird, und so sehen: 

Worum geht es mir eigentlich? 

MieterForum: Wenn eine Stunde in der Regel nicht reicht: 

Was kann dieses Angebot im Mieterverein nutzen? 

Buschmann: Das ist ja erstmal nur ein Gespräch mit einer 

Person. Oft kommt da schon was in Gang, wenn man das 

Problem durch eine andere Brille betrachtet. Wenn man alleine 

nicht weiterkommt, bekommt man aber zumindest ein 

Gefühl dafür, ob eine Mediation helfen kann, das Problem 

zu lösen. Mit mir als Mediatorin kann jederzeit ein Termin 

vereinbart werden; wie es dann in Kooperation mit dem 

Mieterverein weitergeht, ist noch nicht entschieden - wir 

wollen erstmal Erfahrungen sammeln. 

MieterForum: Frau Buschmann - danke für das Gespräch! 

5

VERMIETER 

Kündigungsschutz 

für 

Mieter in 

Werne 

Beim Verkauf von rund 250 ehemals städtischen 

Wohnungen in diesem Jahr hat die VBW 

mit der Häusser-Bau-GmbH Vereinbarungen 

über den Schutz der Mieter getroffen, die die 

Mieter zunächst gar nicht kannten. Jetzt gibt 

es Verhandlungen zwischen Häusser-Bau, 

VBW, Mieterrat und Mieterverein. 

Trotz aller Kritik an dem Verkaufs 

paket in diesem Jahr: Die VBW hat 

ihre Mieter keineswegs völlig im Regen 

stehen lassen. Wer sich auf die Sozialklausel 

des BGB berufen kann, soll - 

auch bei Weiterverkäufen - Schutz vor 

Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen 

bekommen (wir berichteten). 

Das ist in der Regel bei hohem Alter, 

langer Wohndauer, Krankheit oder 

Behinderung der Fall. 

Dazu ist eine Ergänzung im Mietvertrag 

nötig, damit die Mieter ihre Rech- 

Mieterverein und VBW 

verhandeln über Mieterschutz 

6 

Zwischen dem Mieterverein und der 

halbstättischen VBW gibt es Verhandlungen 

über einen erweiterten 

Mieterschutz bei Verkäufen. Das ist das 

Will keine „Heuschrecke“ sein: 

Die VBW in der Wirmerstraße 

te auch schwarz auf weiß haben. In einem 

ersten Schritt hat der Mieterrat der 

Siedlung „Im Streeb/Krachtstraße“ in 

Bochum Werne mit Unterstützung des 

Mietervereins eine Erhebung unter den 

Mietern durchgeführt. Auch erste Verhandlungen 

von Mieterrat und Mieterverein 

mit der Käuferin, der Häusser-Bau 

GmbH, haben stattgefunden. Sie verliefen 

erfreulich konstruktiv. 

Ziel von Mieterrat und -verein: Mieter 

ab 65 und ab 30 Jahren Wohndauer 

oder mit mindestens 80 % Schwer- 

erste Ergebnis eines Gesprächs zwischen 

Mieterverein Bochum und VBW-Spitze 

am 30. November. Eine richtige „Sozialcharta, 

wie es sie bei der Viterra 

(inzwischen Deutsche Annington) 

oder bei der Gagfah in Essen 

gibt, will Bochums größtest 

Wohnungsunternehmen 

allerdings nicht auflegen. 

Denn die VBW sieht sich 

nicht in einem Boot mit 

Münteferings „Heuschrecken“. 

Bei dem Paket, dass in diesem Jahr 

an Häusser-Bau verkauft wurde, 

handelte es sich um Wohnungen, 

die sich nicht in die bestehenden 

Quartiere integrieren ließen. Geschäftsführer 

Dr. Krämer: „Wir 

sind keine Großverkäufer, sondern 

Bestandshalter. Das in diesem 

Jahr war unser erstes und ein- 

Sichtbare Zeichen der Verkaufsvorbereitungen: 

Neue Zäune in der Siedlung „Im Stree/Krachtstraße“ 

behinderung sollen auf Dauer geschützt 

werden. Für Mieter in Prüfungsvorbereitungen 

oder mit kleinen Kindern 

ist ein befristeter Schutz im Gespräch. 

Da alles zusammen fast 80 % der 

Mieter in der Siedlung betrifft, hat 

Häusser-Seniorchef Werner Heckendorf 

eine siedlungsbezogene Lösung vorgeschlagen. 

Ein Umzug innerhalb der 

Siedlung soll zumutbar sein, damit einige 

Häuser vor einem Verkauf freigezogen 

werden können. 

ziges Paket. Eine Wiederholung ist nicht 

zu befürchten.“ 

Allerdings will die VBW Verkäufe 

einzelner Objekte, die gar nicht in ihr 

„quartiersbezogenes Management“ passen, 

nicht völlig ausschließen. Dabei 

sollen die Mieter - wie auch bei dem 

Paketverkauf in diesem Jahr - durch vertragliche 

Vereinbarungen mit den Käufern 

geschützt werden. Darüber soll es 

weitere Gespräche mit dem Mieterverein 

geben. 

Michael Wenzel, Geschäftsführer 

des Mieterverein, äußerte sich nach dem 

Gespräch vorsichtig zufrieden: „So, wie 

das dieses Jahr gelaufen ist, war unser 

„Grundvertrauen“ doch erheblich gestört. 

Jetzt sieht es so aus, dass die VBW 

unsere Sorgen - und die der Mieter - 

durchaus ernst nimmt. Es ist wichtig, 

dass wir im Gespräch bleiben.“

LEG-Verkauf: 

Geheimnis- 

krämerei 

und Sozial- 

charta plus 

Unter unwürdiger Geheimhaltung unterrichtete 

die Landesregierung über ihren „Rahmenplan“ für 

die Privatisierung der 95.600 LEG-Wohnungen. 

Das groß angekündigte Bankengutachten 

bekamen die Landtagsabgeordneten nur in 

verstümmelter und kodierter Form zu Gesicht. Die 

betroffenen Mieter und Beschäftigten sowie die 

Öffentlichkeit sollen mit einer „Gagfah- 

Sozialcharta plus“ ruhig gehalten werden. 

Ein seltsamen Bild bot sich den Zu 

schauern (und Zuhören) der Plenarsitzung 

am 26. Oktober 2006 im 

Düsseldorfer Landtag. Ratlose 

Oppositionsangeordnete blätterten in 

einem Heft, durchnummeriert mit einer 

groß aufgedruckten Ziffer. Wer das 

gerade ausgehändigte und um vermeintlich 

brisante Informationen gekürzte 

Papier weiter geben würde, wäre 

zu überführen. Es handelte sich um das 

von Sal. Oppenheim und WestLB im 

Auftrag der Landesregierung erarbeitete 

Gutachten zu Verkaufsoptionen für 

die Landesentwicklungsgesellschaft 

(LEG). 

Wer von Regierungserklärung und 

Aussprache zu einer Großen Anfrage der 

SPD-Fraktion Antworten auf existentielle 

Fragen zur Wohn- und Arbeitsplatzsicherheit 

erwartete, wurde enttäuscht. 

Statt Zukunft boten die Regierungskoalitionäre, 

die nur durch ihre Fachminister 

und die wenigen Fachabgeordneten 

vertretenen waren, Vergangenheit. 

Statt Perspektiven gab es viel 

Polemik. 

Die einzige Erkenntnis des Tages: 

Finanzminister Dr. Helmut Linssen hatte 

sich aus dem Gutachten die schnellste 

und einträglichste Verkaufsvariante ausgesucht 

und gegen das von Bauminister 

Oliver Wittke favorisierte Modell durchgesetzt. 

Danach soll die LEG bis Ende 

2007 oder Anfang 2008 komplett verkauft, 

das heißt die Landesbeteiligung 

von ca. 68 Prozent unter Sozialauflagen 

europaweit meistbietend versteigert 

werden. Das in Kommunen entwickelte 

Konzept eines Verkaufs in Teilpaketen 

an regionale Wohnungsunternehmen 

oder eine andere staatliche Lösung hat 

in der Regierungskoalition derzeit keine 

Mehrheit. 

Vage 

Versprechungen 

Erst aus der Presseberichterstattung 

der folgenden Tage und der eigenen 

Pressemitteilung der Landesregierung 

im Internet ließ sich ein Bild über die 

beabsichtigten Auflagen erlangen. 

Danach sollen Mieter und Beschäftigte 

für die Dauer von 10 Jahren (auch bei 

einem zwischenzeitlichen Weiterverkauf) 

besonders geschützt werden. Der 

Standard orientiert sich dabei an der 

Gagfah-Sozialcharta, die 2004 beim Verkauf 

dieses Wohnungsunternehmens 

der Bundesversicherungsanstalt BfA an 

die amerikanische Fortress entstand: 

• Die Beschäftigten der LEG werden 

vor betriebsbedingten Kündigungen 

geschützt, Betriebsvereinbarungen 

und Tarifverträge bestehen fort 

• Mieterhöhungen und Wohnungsverkäufe 

werden begrenzt 

• Kündigungen bei Wohnungsverkäufen 

werden ausgeschlossen, 

Mieter ab dem 60. Lebensjahr erhalten 

ein generelles Dauerwohnrecht 

VOLKSINITIATIVE 

Bei den bundesweiten Protesten gegen Sozialabbau am 21. 

Oktober kamen auch 30.000 Demontranten nach 

Dortmund. Mitten drin: Die Aktivisten der Volksinitiative 

• Bei Modernisierung und Instandsetzung 

gibt es Vorgaben 

Für den Trägerkreis der Volksinitiative 

„Sichere Wohnungen und Arbeitsplätze“, 

der mit Betriebsräten aus 

LEG und Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft 

die Regierungserklärung 

und Aussprache vor Ort verfolgte, ist die 

Sozialcharta ein Erfolg, nicht aber das 

Ziel. Das bleibt die Sicherheit durch 

Verzicht auf den Verkauf der LEG. Angesichts 

des wenig transparenten 

Vorgehens der Landesregierung wäre es 

ein weiter Weg, die Auflagen für alle 

Mieter und Beschäftigten rechtsfest und 

einklagbar zu machen - auch gegenüber 

Briefkastenfirmen in Steuerparadiesen. 

Viele offene Fragen bleiben. 

Initiativensprecher Helmut Lierhaus: 

„Wir führen die Volksinitiative weiter. 

Der LEG-Verkauf gehört wieder in den 

Landtag. Dann aber mit aussagefähigen 

Argumenten und vor vollem Haus.“ 

Volksinitiative 

„Sichere Wohnungen 

und Arbeitsplätze“ 

jetzt erst recht! 

Tel. 0234/9611434, 

www.volksinitiative-leg.de 

7

PORTRAIT 

MANN VON DER BASIS ZEIGT, 

WIE’S GEHT 

Für die Volksinitiative 

„Sichere Wohnungen und Arbeitsplätze“ 

sind einige hundert Menschen aktiv. 

Unterschriften in Mengen werden aber 

nicht von den Großorganisationen, 

sondern von „Einzelkämpfern“ gesammelt. 

Einer davon ist der LEG-Mieterbeirat Ulrich 

Braun aus Dortmund-Wickede. 

Beständig gesammelt 

8 

Es kommt vor, dass Mieter für die 

Volksinitiative „Sichere Wohnungen 

und Arbeitsplätze“ unterschreiben wollen, 

aber nicht bei Parteien. Braun stört 

das nicht. „Ich bin unabhängig, auch 

wenn ich bei Informationsständen der 

SPD aushelfe.“ Er hat die Unterschriftenlisten 

auf ein Schreibbrett geklemmt 

und ist unterwegs an den Marktständen 

und in den Geschäften. Am liebsten 

geht er aber in seiner Siedlung im 

östlichsten Stadtteil von Dortmund 

von Tür zu Tür. 1360 Unterschriften bei 

insgesamt 1435 Wohnungen hat er mit 

einigen Helfern hier gesammelt, 

weitere 200 in Obereving 

und Scharnhorst-Ost. 

Sein Bekanntheitsgrad hat 

ihm geholfen, die Sperre vieler 

Mieter vor Haustürbesuchen 

und Unterschriften zu 

überspringen. 1965 zog er mit 

seiner Ehefrau in die Wohnung, 

die sie jetzt noch bewohnen. 

Weil es dort anfangs 

nur Kohleheizung gab, zogen 

sie der Kinder wegen vorübergehend 

nach Kirchlinde und 

1972 wieder zurück. Überhaupt 

hat Braun eine Beständigkeit 

im Leben entwickelt, 

die es so nie wieder geben kann. Geboren 

vor 65 Jahren in Stettin, kam er 

1954 nach Dortmund. Gearbeitet hat 

er von der Lehre als Elektromaschinenbauer 

bis zum Industriemeister und 

zum Ruhestand im Januar 2002 bei 

einer Firma in Dortmund. 

Einen Mieterbeirat gibt es im östlichsten 

Dortmunder Stadtteil Wickede seit 

Mitte der 70er Jahre, noch zu Neue- 

Heimat-Zeiten. Braun kam erst vor einigen 

Jahren hinzu und ist Beisitzer. Er 

„Ich mache das 

nicht nur für mich.“ 

Ulrich Braun, LEG-Mieterbeirat 

startete 2001 gleich mit der ersten großen 

Auseinandersetzung mit der LEG. 

Es ging um den Einbau von Zentralheizungen, 

wo es vorher Gasetagenheizungen 

gab. Eine Fremdfirma installierte 

die Anlage und betreibt sie im so 

genannten Wärmecontracting. Braun: 

„Die LEG hatte uns versprochen, dass 

wir beim Einbau der neuen Heizung 

nicht finanziell schlechter gestellt werden 

als vorher.“ Tatsächlich existiert 

sogar ein entsprechender Aufsichtsratsbeschluss. 

Die Umstellung brachte den- 

Hier kennt ihn jeder: Ulrich Braun auf 

Stimmenfang in der LEG-Siedlung in 

Dortmund-Wickede. 

noch eine hohe Kostensteigerung. Der 

Mieterbeirat verhandelte und es wurde 

neu gerechnet, bis schließlich für die 

Mieter eine Ersparnis von 46.000 Euro 

gegenüber der ersten Abrechnung herauskam. 

Im selben Jahr war Ulrich Braun 

Mitbegründer des Zusammenschlusses 

„Aktionsbündnis Zukunft der LEG“. 

Die damalige SPD/Grünen-Landesregierung 

hatte den Verkauf der Landesbeteiligung 

an der LEG schon im 

Etat eingeplant, als das Bündnis aus 

Betriebsräten, Gewerkschaft, Mieterbeiräten 

und Mietervereinen mobil machte 

und das Vorhaben stoppte. Ob das 

durch die Volksinitiative erneut gelingen 

könnte, beurteilt Braun zurückhaltend: 

„Nach den Plänen der Landesregierung 

könnte ich wohnen bleiben. 

Aber ich mache das nicht für mich. Ich 

wäre auch mit einer sozialverträglichen 

Vereinbarung einverstanden. Dann 

hätten wir schon etwas erreicht.“ (li) 

Fotos: Stephanie Sack / report.age

Landesregierung hebt Sperrfrist auf 

Rüttgers schafft heimlich 

Mieterschutz ab 

Die Landesregierung hat - hinter verschlossenen Türen- die Abschaffung 

der verlängerten Kündigungssperrfrist für umgewandelte 

Mietwohnungen verordnet. Damit besteht für Mieter in Umwandlungsobjekten 

nur noch ein Schutz vor Eigenbedarfskündigungen 

von maximal drei Jahren. 

Bislang konnten sich Erwerber umgewandelter 

Mietwohnungen in 

vielen Städten in NRW für einen Zeitraum 

von 8 oder 6 Jahren nach erstmaligem 

Verkauf bei einer Kündigung der 

ursprünglichen Mieter nicht auf Eigenbedarf 

oder eine sogenannte. unzureichende 

wirtschaftliche Verwertung berufen. 

Diese Landesverordnung wurde 

nun zum 31. 12. 2006 aufgehoben. Für 

Mieter in umgewandelten Mietwohnungen, 

die bereits in den letzten Jahren 

verkauft wurden, gilt gemäß 

Landesverordnung übergangsweise 

eine Sperrfrist bis zum 31. 12. 2009. Für 

alle Umwandlungen ab dem 1. 1. 2007 

gilt nur noch die bundesgesetzliche 3jährige 

Sperrfrist. 

Diese Entscheidung fällte die Landesregierung 

bereits am 19. September. 

Aber erst am 7. November wurde die 

Aufhebung im Gesetzes- und Verordnungsblatt 

bekannt gegeben. Also nach 

dem Presserummel um die Entscheidung 

zum Verkauf der LEG. 

Selbst als am 16. 11. im Landtag ein 

Antrag der Grünen auf Beibehaltung der 

Kündigungssperrfrist behandelt wurde, 

informierte die Regierung die Parlamentarier 

nicht über die bereits gefällte 

Entscheidung und stimmte für Überweisung 

an den Fachausschuss. 

„Wer behauptet, die Mieter würden 

bei einem Verkauf der LEG gegen Verdrängung 

geschützt, gleichzeitig aber 

das wirksamste Mittel für einen solchen 

Schutz klammheimlich abschafft, macht 

sich völlig unglaubwürdig“, wirft 

Mieterforum Ruhr Ministerpräsident 

Rüttgers vor. 

Mieterforum Ruhr sieht in der Abschaffung 

der Sperrfrist eine logische 

Ergänzung der Privatisierungspläne. 

„Ohne diesen verbindlichen Schutz ist 

die LEG gleich einiges mehr wert und 

selbst unverbindliche Selbstverpflichtungen 

können dann als Erfolg ausgegeben 

werden.“ 

Nicht ohne Grund richtet sich die 

„Volksinitiative sichere Wohnungen 

und Arbeitsplätze“ deshalb auch gegen 

die Abschaffung der Sperrfrist. Auch 

hier gilt: „Jetzt erst recht! Wir fordern 

mit der Volksinitiative die Wiedereinführung 

der Verordnung!“ 

Die nächsten Landtagswahlen sind 

2010. Genau zu diesem Jahr läuft die 

Übergangsregelung aus und damit 

könnte es zu einer Welle von Eigenbedarfskündigungen 

kommen. „Sollte 

sich dies bewahrheiten, kann sich 

Rüttgers im Wahlkampf auf einen Sturm 

einstellen“, warnt Mieterforum Ruhr. 

K. Unger 

MIETERSCHUTZ 

Ideologischer Schlag 

gegen die Mieter 

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt bundesweit 

eine Sperrfrist von 3 Jahren. Die Landesregierungen 

dürfen diese Frist per Verordnung 

unter Berufung auf die Wohnungsmarktsituation 

für bestimmte Gebiete auf bis zu 10 Jahre 

verlängern. Viele - auch CDU-regierte - Länder 

haben das getan. In NRW gilt seit dem 1. 10. 

2004 in 57 Kommunen eine Sperrfrist von 8 

Jahren und in 48 Kommunen 6 Jahre Sperrfrist. 

Davor gab es in 274 NRW-Kommunen 10 Jahre 

Sperrfrist. Der Erlass der NRW-Verordnung 2004 

basierte auf einer umfassenden und langwierigen 

wissenschaftlichen Untersuchung der 

Wohnungsmärkte in NRW. Die schwarzgelbe 

Regierung streicht die Verordnung jetzt nur zwei 

Jahre später ohne jede Untersuchung und 

behauptet einfach: Die Märkte sind entspannt. 

Die Anwendung der Verordnung war völlig 

bürokratiefrei und hat dem Land keinerlei Kosten 

verursacht. Dieser Schlag gegen den Mieterschutz 

ist rein ideologisch begründet. 

Aichard Hoffmann 

Mieterschutz nach 

Sperrfrist-Streichung 

Als Folge der Entscheidung der Landesregierung 

befürchtet Mieterforum Ruhr eine weitere 

Anheizung der Umwandlungswelle und eine 

starke Verunsicherung der Mieter, die nun 

voreilig ausziehen oder sich zu teuren 

Wohnungskäufen gezwungen sehen könnten. 

Mieterforum Ruhr rät den betroffenen Mietern, 

nicht in Panik zu geraten. Auch nach Ablauf der 

Sperrfrist sei nicht sicher, ob ein Eigentümer die 

Wohnung auch selbst nutzen wolle. Vor allem 

ältere Mieter könnten einer Eigenbedarfskündigung 

aus sozialen Härtegründen widersprechen. 

Bei der Deutschen Annington und einigen 

anderen Unternehmen gelten zusätzliche 

Absicherungen aufgrund von freiwilligen Selbstverpflichtungen 

der Unternehmen, Belegungsrechten 

der Industrie oder Siedlungsvereinbarungen. 

Überdies ist zur Kündigungssperrfrist 

noch nicht das letzte Wort gesprochen. 

„Nach unserer Rechtsauffassung wird durch die 

z. T. massive Verkürzung der Sperrfrist der 

Vertrauensschutz betroffener Mieter verletzt. 

Beim Verkauf der umgewandelten Wohnung 

haben Mieter eventuell ihr Vorkaufsrecht nicht 

genutzt, weil sie auf die längere Frist vertraut 

haben. Jetzt wird dieser Zeitraum verkürzt!“, 

erklärt Rainer Stücker vom Mieterforum Ruhr. 

„Auch für die Mieter, deren Wohnungen in den 

letzten Jahren umgewandelt, aber noch nicht 

verkauft wurden, ist rechtlich zu klären, ob sie 

sich auf Vertrauensschutz berufen können.“ Eine 

rechtliche Klärung wird aber vermutlich erst ab 

2010 möglich sein. 

Mieterforum, Nr .4/2006 

9

INTERN 

„Herr Berger, sind Sie 

eigentlich richtiger Anwalt?“ 

Eine häufige Frage, die Mitglieder naturgemäß 

immer wieder umtreibt, ist die, 

ob unsere Rechtsberater „richtige Anwälte“ 

sind. Mieterforum sprach mit Ralf 

Berger, der seit 26 Jahren als Rechtsberater 

und Prozessagent beim Mieterverein 

tätig ist. 

10 

MF: Herr Berger, sind Sie richtiger Anwalt? 

Berger: Die Frage müsste richtigerweise 

lauten: Sind Sie richtiger Volljurist? Ja, 

ein richtiger Volljurist bin ich - ebenso 

wie alle anderen Kolleginnen und Kollegen, 

die im Mieterverein die Rechtsberatung 

durchführen. Die Begriffe 

Rechtsanwalt oder Richter sind lediglich 

Berufsbezeichnungen. Wichtiger ist daher 

die Frage, ob Jemand Volljurist ist, 

also beide juristischen Staatsexamina 

abgelegt hat und somit, wie es im Gesetz 

heißt, die „Befähigung zum Richteramt“ 

erworben hat. 

MF: Also sind Sie eigentlich Richter, 

oder wie? 

Berger (schmunzelt): : Nein, bin ich 

nicht! Aber wir haben die gleiche Ausbildung 

wie Anwälte oder Richter absolviert. 

Die juristische Ausbildung ist 

in Deutschland sehr streng geregelt. Sie 

setzt sich aus dem Universitätsstudium 

und einem 2 ½-jährigen Referendariat 

zusammen. Außerdem muss man zwei 

juristische Staatsexamina ablegen. Ist 

das erfolgreich geschafft, hat man die 

besagte „Befähigung zum Richteramt“. 

Die Frage, ob man Anwalt, Richter, 

Staatsanwalt oder eben Berater bei einem 

Mieterverein wird, stellt sich erst 

danach. 

MF: Was würden Sie sagen, unterscheidet 

Sie von den anderen genannten 

Berufen? 

Berger: Ich denke, der wesentliche Unterschied 

ergibt sich aus der Spezialisierung. 

Ich persönlich berate seit 26 Jahren 

Mitglieder in mietrechtlichen Fragen 

und selbst unsere jüngste Kollegin 

berät mittlerweile 15 Jahre. Das bringt 

natürlich einen besonders großen 

Erfahrungsschatz mit sich. Außerdem 

sind wir als Angestellte des Mietervereins 

gehalten, regelmäßig Fortbildungen 

zu absolvieren. Die Kollegen 

und ich nehmen im Durchschnitt an 

mindestens drei ganz- oder sogar mehrtägigen 

mietrechtlichen Seminaren pro 

Jahr teil. So ist sichergestellt, dass wir 

beim Mietrecht immer auf dem aktuellen 

Stand sind. 

MF: Wäre es trotz allem nicht besser, 

die Anwaltszulassung zu erhalten? 

Berger: Bisher hat lediglich die Kollegin 

Hüppop, die unsere Hattinger Geschäftsstelle 

betreut, die Anwaltszulassung. 

Tatsächlich gibt es auch entsprechende 

Überlegungen im Mieterverein. 

Aber eigentlich nur, um die Frage 

von Mitgliedern nach dem „richtigen 

Anwalt“ ein für alle mal zu erledigen. 

Einen fachlichen Grund gibt es 

dafür eigentlich nicht! 

MF: Daneben sind Sie auch noch 

Prozessagent. Was muss man sich denn 

darunter vorstellen? 

Berger: Na ja, Prozessagenten sind, 

wenn man so will, eine aussterbende 

Spezies. Eigentlich ist es so, dass die 

Vertretung vor Gericht Rechtsanwälten 

vorbehalten ist. Bis Anfang der 80ziger 

Jahre war es aber noch möglich, eine 

Genehmigung zur gerichtlichen Vertretung 

zu beantragen, wenn man als Volljurist 

eben nicht als Rechtsanwalt tätig 

sein wollte, sondern zum Beispiel als 

Berater in einem Mieterverein. Diese 

Genehmigung haben der Kollege 

Papenheim und ich selber. 

MF: Ist das bei vielen Mietervereinen 

üblich? 

Berger: Nein, im Gegenteil! Nach meinem 

Kenntnisstand sind wir hier in 

Bochum der letzte Mieterverein, der 

seinen Mitgliedern über die Prozessagenten 

eine Vertretung vor Gericht 

anbieten kann. Das bietet natürlich viele 

Vorteile, weil sich nicht erst ein Anwalt 

in den ganzen Fall einlesen muss, 

wenn eine außergerichtliche Lösung 

nicht möglich ist. Die Fälle bleiben 

sozusagen im Hause. Lediglich bei Berufungsverfahren, 

die aber eher seltener 

vorkommen, arbeiten wir mit Anwälten 

zusammen. 

MF: Werden eigentlich viele Prozesse 

geführt? 

Berger: Nein, dass ist zum Glück nicht 

der Fall. Im Gegenteil sind wir stolz darauf, 

dass die DMB-Mietervereine über 

95 % aller Streitigkeiten außergerichtlich 

klären können. Das erspart im Ergebnis 

den Mitgliedern sehr viele 

Kostenrisiken und schont vor allem 

auch ihre Nerven. 

MF: Herr Berger, wir danken Ihnen für 

das Gespräch. 

So helfen wir Ihnen! 

Der Mieterverein berät Sie nicht 

nur kompetent in allen mietrechtlichen 

Fragen, sondern übernimmt 

den gesamten Schriftverkehr 

mit dem Vermieter. 

Wir überprüfen auch Ihre 

Nebenkostenabrechnung und bieten 

einen Schnellservice an, wenn Sie einen 

neuen Mietvertrag unterzeichnen 

wollen. Im Vereinsgebiet können 

wir Sie aber auch vor den Amtsgerichten 

gerichtlich vertreten, wenn es gar 

nicht anders möglich ist, Ihnen zu 

Ihrem Recht zu verhelfen. 

Bis auf die gerichtliche Vertretung 

sind alle Leistungen mit dem Mitgliedsbeitrag 

abgegolten. Zusätzlich 

können wir Ihnen auf Wunsch eine 

äußerst preiswerte Mietrechtschutzversicherung 

anbieten, um auch die 

Kostenrisiken bei Gerichtsverfahren 

abzusichern.

Der Bochumer Mieterverein ist der einzige 

Mieterverein in Deutschland, der seine 

Mitglieder noch durch eigene Prozessagenten 

vor Gericht vertreten kann. Zwar hat die 

Zahl der Prozesse in den letzten Jahren 

deutlich abgenommen, aber auf unsere 

unverändert hohe Erfolgsquote sind wir 

durchaus ein bisschen stolz. Hier zwei Urteile, 

die wir für unsere Mitglieder vor dem 

Amtsgericht Bochum erstritten haben. 

Bochumer Mieter erfolgreich 

vor Gericht 

Keine Kündigung 

wegen Spanien 

Wenn Mieter ihre Wohnung tat 

sächlich überhaupt nicht mehr 

nutzen, sondern sie Anderen dauerhaft 

zur Nutzung überlassen, kann dies eine 

fristlose Kündigung durch den Vermieter 

rechtfertigen. Dazu reicht es aber 

nicht aus, dass sie postalisch in Spanien 

gemeldet sind und nach Auskunft 

aus den deutschen Melderegister unbekannt 

verzogen sind, oder dass die Miete 

vom Konto der anderen Nutzer gezahlt 

wird. 

AG Bochum, Urteil vom 11. 8. 

2006, AZ 40 C 125/06 

Im vorliegenden Fall lebten der 

Sohn des Mieterpaares und seine Lebensgefährtin 

städnig in der Wohnung 

in Bochum-Engelsburg, die Eltern verbrachten 

die meiste Zeit des Jahres in 

einer möblierten Wohnung in Spanien 

und waren dort postalisch gemeldet. Sie 

kamen jedoch mindestens zwei Mal 

jährlich für mehrere Wochen nach 

Bochum und ließen auch notwendige 

ärztliche Behandlungen hier vornehmen. 

Sie beabsichtigten, nach Bochum 

zurückzukehren, wenn sich ihr gesundheitlicher 

Zustand verschlechtern sollte. 

Die Miete wurde vom Konto der Lebensgefährtin 

des Sohnes überwiesen. 

Der Vermieter, der die Wohung gern 

selbst genutzt hätte, aber wegen des 

Dauerwohnrechts für ältere Mieter in 

der ehemaligen Viterra-Wohnung keinen 

Eigenbedarf anmelden konnte, 

kündigte fristlos wegen dauernder 

Gebrauchsüberlassung an Dritte. Er trug 

vor, die Mieter hätten ihren 

Lebensmittelpunkt nach Spanien verlegt 

und hielten sich in Bochum nur 

noch besuchsweise auf. 

Das Gericht wies seine Räumungsklage 

jedoch ab. „Der Umstand, dass sie 

sich die überwiegende Zeit des Jahres 

in Spanien aufhalten, ist unschädlich“, 

schrieb Amtsrichter Haardt in der 

Urteilsbegründung, „die Aufnahme von 

Angehörigen auch für längere Zeit bei 

überwiegender Ortsabwesenheit der 

Mieter stellt keine unzulässige 

Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Im 

Übrigen ist festzustellen, dass der ... 

Sohn ... und die ... Lebensgefährtin ... 

ohnehin in den Personenbereich fallen, 

denen die Gebrauchsüberlassung zu 

gestatten ist bzw. die berechtigterweise 

in den Wohnraum aufgenommen werden 

dürfen.“• 

Nebenkosten nicht stillschweigend 

vereinbart 

Mieter haben das Recht, Miet 

zahlungen einzubehalten, um 

dem von ihnen für begründet gehaltenen 

Anspruch auf Auszahlung eines 

Guthabens - beispielsweise aus einer 

Nebenkosten-Abrechnung - Nachdruck 

zu verleihen. Eine derartige Rechtsausübung 

ist nicht als schuldhaft zu bezeichnen, 

geschweige denn als derart 

schuldhaft, dass daraus eine fristlose 

Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt 

wäre. 

AG Bochum, Urteil vom 3. 8. 

2006, AZ 83 C 16/06 

MIETRECHT 

Die Vermieterin einer Wohnung in 

der Innenstadt hatte die Euro-Umstellung 

genutzt, um Nebenkosten, deren 

Umlage vertraglich nicht vereinbart 

war, auf den Mieter abzuwälzen. In einem 

Schreiben zur „Klarstellung•g hatte 

sie die Umstellung der Zahlungen von 

DM auf Euro angekündigt und in einer 

Anlage eine neue Liste mit Nebenkosten 

beigefügt, die teilweise vertraglich 

gar nicht vereinbart waren. 

Der Mieter hatte das zunächst nicht 

gemerkt und drei Jahre lang die geforderten 

Beträge gezahlt. Erst für die Jahre 

2004 und 2005 hatte er nach einer 

Rechtsberatung im Mieterverein die 

Zahlungen gekürzt. Als der Kürzungsbetrag 

die Höhe von zwei Monatsmieten 

erreicht hatte, kündigte die 

Vermieterin fristlos und klagte auf Räumung. 

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht 

befand. Dem Schreiben der Vermieterin 

„war nicht mit hinreichender Deutlichkeit 

zu entnehmen, dass nunmehr 

bislang nicht gesondert umlagefähige 

Nebenkosten gesondert umlagefähig 

sein sollten•g. In der Tatsache, dass der 

Mieter drei Jahre lang die Abrechnungen 

nicht gerügt hatte, wertete das Gericht 

nicht als Ersatz vor eine „einverständliche 

Vereinbarung“. Das bloße 

Übersehen sei keine „rechtsgeschäftliche 

Zustimmungserklärung“. 

Dies führte das Gericht aus, obwohl 

es diese Fragen nicht einmal für 

entscheidungserheblich hielt. Denn in 

jedem Fall durfte der Mieter die Ansicht 

vertreten, dass nur die Nebenkosten 

verlangt werden dürfen, die auch im 

Mietvertrag vereinbart sind. Selbst 

dann, wenn er mit dieser Ansicht später 

kein Recht bekäme, sei die Kürzung 

nicht so schuldhaft, dass sie eine fristlose 

Kündigung rechtfertige. Die 

Vermieterin hätte statt auf Räumung 

auch auf Zahlung klagen können. 

11

Bewegung 

12 

Stoppen Mieter den 

Privatisierungswahn? 

Ein erfolgreicher Bürgerentscheid in Freiburg, 

Bürgerbegehren in Velbert, die LEG-Volksinitiative, 

das Nein der SPD zur Zulassung von 

Wohnungs-REITS .. Die letzten Monate haben 

gezeigt, dass die Verramschung des sozialen 

Wohnens an die Finanzwirtschaft auf 

wachsende Widerstände trifft. Schon orakeln 

Experten der Deutschen Bank darüber, dass das 

„Zeitfenster“ für billig finanzierbare Großübernahmen 

verpasst werden könnte. Die Zinsen 

für solche Geschäfte steigen. Wenn der 

Widerstand so weitergeht, kann vielleicht ein 

Teil des öffentlichen Wohnungssektors doch 

noch gerettet werden. 

Heuschrecken fliegen schnell 

Die großen Fondsgesellschaften haben 

begonnen, einen Teil ihres Kapitals aus 

den aufgekauften Wohnungs-Gesellschaften 

herauszuziehen. Dabei spielen 

Börsengänge über steuerbegünstigte 

ausländische REITs und ähnliche 

Konstruktionen eine zentrale Rolle. 

Im Oktober brachte der US-amerikanische 

Fonds „Fortress“ seine jungen 

Eroberungen (Gagfah, WoBa Dresden, 

Nileg...) über eine Luxemburger 

Holding (Steuerersparnis!) mit großen 

Hurra und Anfangserfolgen an die Börse. 

150.000 öffentliche Wohnungen 

wurden innerhalb von nur zwei Jahren 

in Spekulationsobjekte verwandelt. 

Im gleichen Monat wurde bekannt, 

dass 45.500 ehemalige ThyssenKrupp- 

Wohnungen von dem Bankenkonstrukt 

Immeo (Morgan Stanley, Kölner 

Sparkasse) an den französischen REIT 

„Foncière Développement Logements“ 

Teilerfolg im Immobilien-Streit 

REITs ohne 

Wohnung 

Die Kritiker haben sich teilweise durchgesetzt: Im 

Oktober beschloss das Bundeskabinett den 

Gesetzentwurf für die Einführung von Real Estate 

Investment Trusts (REITs) in Deutschland. Anders 

als im ersten Entwurf sind darin Wohnimmobilien 

nicht mehr enthalten. 

REITs sind börsennotierte Immobilienfonds, 

die selbst keine Steuern zahlen, 

aber 90 % der Erlöse an die Anteilseigner 

ausschütten müssen. Sie gelten 

als attraktive Anlageform für internationale 

Finanzfonds. Diese wollen ihre 

in Deutschland erworbenen Wohnungen 

möglichst schnell an die Börse 

weiter reichen. Mieterorganisationen 

befürchteten, dass nach einer Zulassung 

von REITs die verbliebenen ca. 3 Millionen 

öffentlichen Wohnungen privatisiert 

würden. REITs würden das Sozialgut 

Wohnen endgültig den Finanzmärkten 

ausliefern. Denn wie Erfahrungen 

aus den USA, Kanada und Frankreich 

belegen, führen REITs zu Mieterhöhungen, 

zu Umwandlungen preisgünstiger 

Mietwohnungen in Eigen- 

(FDL) weitergereicht werden sollen. 

Morgan Stanley wird zugleich Großanleger 

bei FDL. 

In November berichtete die 

Wirtschaftspresse, dass auch die Deutsche 

Annington einen Börsengang 

plant. Es könnte der größte Börsengang 

des nächsten Jahres werden. 

Die Verkäufe bestätigen Befürchtungen, 

dass die Finanzinvestoren nur als 

eine Art Zwischenhändler der Wohnungen 

agieren. 

Die Transaktionen wurden in der 

Wirtschaftspresse als Argument für die 

zügige Zulassung deutscher REITs verwendet. 

Aus Sicht von Mieterforum 

Ruhr zeigt das Geschäft dagegen, wie 

sehr die internationalen Spekulanten 

auf den schnellen Umstieg in REITs setzen. 

Die Zulassung von deutschen 

Wohn-REITs würde den Prozess nur beschleunigen 

und zahlreiche öffentlich 

verbundene Wohnungen gefährden. 

tumswohnungen und zu einer gigantischen 

Konzentration von Marktmacht. 

REITs sind als Partner für die kommunale 

Wohnungspolitik ungeeignet. 

Der Deutsche Mieterbund und 

Mieterforum Ruhr haben die Zulassung 

von REITs deshalb von Anfang an bekämpft. 

Seit Anfang des Jahres wurden 

auch die Kritiker in der SPD-Fraktion 

immer lauter. Diese befürchteten neben 

einem Ausverkauf der Wohnungen 

auch milliardenschwere Steuerausfälle. 

Sie ließen sich auch nicht durch immer 

neuen Argumentationspapieren und Zugeständnissen 

des Finanzministers von 

ihren Befürchtungen abbringen. Am 

Ende sprach sich auch Wohnungsbauminister 

Tiefensee gegen REITs für 

Wohnungen aus. Steinbrück musste reagieren 

und strich die Wohnungen aus 

seinem Gesetzentwurf. 

Wenn es so kommt, wie derzeit geplant, 

dürfen Gebäude, deren Grundfläche 

zu mehr als 50 % aus Wohnraum 

besteht, nicht zu REITs gehören. Nur 

neu gebaute Wohnungen machen da 

eine Ausnahme. 

Den Finanzanlegern steht mit Einzelhandels-, 

Industrie- und Verwaltungsimmobilien 

zwar weiterhin ein 

riesiges REITs-Potenzial zur Verfügung. 

Trotzdem laufen sie Sturm gegen die 

Herausnahme der Wohnungen. Auch 

aus der CDU kommen Forderungen 

nach einer Revision des Schutzes für 

Wohnungen. Deshalb ist noch nicht sicher, 

dass der derzeitige Gesetzentwurf 

die weiteren parlamentarischen Beratungen 

unverändert überlebt. 

Auch wenn Wohnungen zunächst 

ausgenommen werden, führen REITs zu 

Risiken für die Steuereinnahmen, die 

öffentliche und soziale Infrastruktur 

(Schulen, Verwaltungsgebäude...) und 

erhöhen den Verwertungsdruck auf den 

Wohnungsmärkten.

Immeo-Mieter-Versammlung in Essen 

Immeo-Mieter in 

Proteststimmung 

350 MieterInnen füllten die Aula der 

Gesamtschule Essen-Frohnhausen. 

Immeo-Mieter aus Frohnhausen, aber 

auch Mieter der Siedlung „Heimaterde“ 

aus Mülheim und aus anderen 

Essener Stadtteilen, trafen sich zur 

Beratung gemeinsamer Strategien 

gegen die „Heuschrecken“, gegen 

Immeo und Co. Und gegen REITs. 

Denn kurz vor der Versammlung war 

bekannt geworden, dass die ehemaligen 

Krupp-Wohnungen in Essen über 

die US-Großbank Morgan Stanley an 

einen Französischen REIT weiter 

gereicht worden waren. 

Der Dortmunder Stadtsoziologe und 

Raumplaner Sebastian Müller informierte: 

REITs sei ein internationales 

Aktienformat für großen und anonymen 

Immobilienbesitz. Es werde überall 

in der Welt durch dieselbe Finanzlobby 

in einer annähernd gleichen Form auf 

die Beine gebracht. Vom Käufer der 

Immeo, dem französischen Foncière- 

Région-Dévelopement, sei das selbe zu 

erwarten, was Immeo Mieter seit 2 Jahren 

erfahren hätten: Mieterhöhungen 

wie in Frohnhausen angekündigt und 

Verkauf ohne Rücksicht auf langjährige 

Mieter. Kurz: Mit der Ruhe und der 

Sicherheit sei es endgültig vorbei. Auf 

dauernde und scharfe Auseinandersetzungen 

müsse man sich einrichten und 

dagegen ankämpfen. 

In der Diskussion meldeten sich viele 

MieterInnen zu Wort, die oft schon 

40 Jahre und länger in ihren Wohnungen 

leben, manche seit ihrer Kindheit. 

Etliche Mieter waren noch bei einem 

Krupp-Betrieb, manche bei verkauften 

ehemaligen Krupp- oder Thyssen Betrieben 

beschäftigt. Betriebsräte meldeten 

sich zu Wort. 

Thyssen-Krupp, so viele Redner, habe 

durch seinen Verkauf der Wohnungen 

an Finanzinvestoren die Unsicherheit, 

das Verkaufskarussell und den heutigen 

Druck auf die Mieter ausgelöst. 

Thyssen-Krupp müsse in die Verantwortung 

dafür gezwungen werden. Dafür 

gab es immer viel Beifall. 

Auch, dass Bürgermeister und Lokalpolitik 

sich einschalten müssten, um für 

mehr Mieterschutz zu sorgen, wurde 

immer wieder gefordert. Eine Wittener 

Mieterin, die sich als allein erziehende 

Hartz IV Bezieherin outete, machte klar, 

wie sehr sie auf ihre preiswerte Thyssen- 

Wohnung angewiesen sei. 

Gegen Ende brachte die Versammlungsleitung 

den Vorschlag einer Demonstration 

am 2.12. in Essen ein. Alle 

hoben die Hände für die Demonstration. 

Mit ihr soll die Forderung nach 

umfassenden Mieterschutzrechten und 

gegen Mieterverdrängung unterstützt 

werden. Unter dem Motto „Sicheres 

Wohnen statt Wohnungsmonopoly“ 

richtet sich die Essener Demo auch gegen 

REITs und gegen die Privatisierung 

der LEG. 

„Nicht ein paar Neurotiker haben 

Angst vor Veränderungen in der Welt, 

nicht ein paar Privilegierte suchen 

preiswerte Wohnungen für sich zu sichern, 

sondern eine Mieterbewegung 

will den internationalen Handel mit 

ihren Wohnungen beschränken“, stellte 

der Soziologe Müller fest. . 

Bewegung 

Freiburger Signal 

gegen Wohnungsprivatisierung 

Die Freiburger Bürger haben am 10. November 

mit einem Bürgerentscheid den von 

Oberbürgermeister Dieter Salomon (Grüne) 

geplanten Verkauf kommunaler Wohnungen 

gestoppt. Die Mieterorganisationen feierten 

diese Entscheidung als Signal an die Politiker in 

ganz Deutschland. 

Bei dem Bürgerentscheid in Freiburg stimmten 

70,5 % der Wähler gegen die Pläne der 

Stadt, 7900 ihrer insgesamt 8900 Wohnungen 

zu veräußern. Auch das gesetzlich vorgeschriebene 

Quorum von 25 Prozent der Wahlberechtigten 

wurde erreicht. 

"Wer öffentliche Wohnungsbestände verkaufen 

will, stellt sich gegen die Interessen der 

Mehrheit der Bürger. Das ist das Freiburger 

Signal an Politiker in ganz Deutschland", sagte 

Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen 

Mieterbundes. "Die Bürger und Mieter in den 

Städten wehren sich. Sie protestieren und 

demonstrieren gegen die Wohnungsverkäufe. 

Eine Wohnungspolitik gegen die Interessen 

der großen Mehrheit der Bürger muss scheitern." 

Auch die Volksinitiative Sichere Wohnungen 

und Arbeitsplätze in NRW begrüßte die 

Freiburger Entscheidung. Sie sei eine Ermutigung 

für die Kampagne gegen den Verkauf der 

landeseigenen LEG. 

Velberter gegen 

WOBAU-Verkauf 

In Velbert hat die Bürgerinitiative „Pro Wobau“ 

5600 Unterschriften für ein Bürgerbegehren 

gegen den geplanten Verkauf der städtischen 

Mehrheitsanteile an der Wohnungsbaugesellschaft 

WOBAU (4300 Wohnungen) 

gesammelt. Die Unterschriften werden zur Zeit 

geprüft. Sind genug gültige Unterschriften 

beisammen, muss der Stadtrat entscheiden, ob 

er sich dem Anliegen des Bürgerbegehrens 

anschließt. Wenn er an den Verkaufsplänen 

festhält, kommt es zum Bürgerentscheid. 

Die Mehrheit im Velberter Stadtrat hatte ein 

sogenanntes Interessenbekundungsverfahren 

in Gang gesetzt, um einen Käufer für 74,9 

Prozent der Gesellschaftsanteile zu finden. 

Dagegen richtet sich die Bürgerinitiative, ein 

Bündnis von Mieterverein, Beschäftigten, 

Grünen, Linkspartei und betroffenen Bürgern. 

Nach Ansicht der Initiative würden die erwarteten 

fünf bis sechs Millionen Euro VErkaufs- 

Einnahmen den Haushalt nur für wenige 

Monate sichern. 

13

BOCHUM 

Hier wurde die direkte Demokratie in NRW beerdigt. 

14 

Keine 10 Minuten brauchte die 15. 

Kammer unter Vorsitz von 

Verwaltungsrichter Meier jeweils für die 

Urteilsberatung. Dann schmetterte sie 

beide Klagen mit nahezu gleichlautenden 

Begründungen ab. 

Dabei hätten die Fälle in Bochum 

und Recklinghausen - trotz der offenkundigen 

Parallelen - kaum unterschiedlicher 

sein können. In Bochum 

hatte der Rat das Bürgerbegehren unmittelbar 

vor Unterzeichnung des Vertrages 

für zulässig erklärt, aber beschlossen, 

es nicht zu beachten. Der in der 

Gemeindeordnung für diesen Fall zwingend 

vorgeschriebene Bürgerentscheid 

wurde nicht durchgeführt. In 

Recklinghausen hingegen wurde das 

Bürgerbeghren vom Rat für unzulässig 

erklärt, unter anderem, weil ein Kostendeckungsvorschlag 

fehlte. 

Dementsprechend hatten die 

Bochumer Bürger auf Durchführung des 

Bürgerentscheids geklagt; die 

Recklinghäuser verlangten, dass ihr Begehren 

für zulässig erklärt werden sollte. 

Inzwischen ist nämlich durch ein 

Urteil des Oververwaltungsgerichts 

Münster geklärt, dass Bürgerbegehren 

keinen Kostendeckungsvorschlag brauchen, 

wenn sie nicht auf etwas abzielen, 

was kostet, sondern nur auf etwas, 

das Einnahmen verhindert. Doch das 

Gericht hielt beide Klagen für unzulässig. 

Die Kammer interessierte dabei weder 

die Frage, ob die Stadt Bochum eine 

rechtliche Verpflichtung (Durchfüh- 

Fast genau gleichzeitig liefen im Winter 2002/2003 in Bochum 

und Recklinghausen zwei Bürgerbegehren gegen Cross-Border- 

Leasing-Geschäfte mit den städtischen Kanalnetzen. Auf den 

Tag genau gleichzeitig wurden im März 2003 die Geschäfte 

trotz der abgeschlossenen Begehren unterzeichnet. Und 

ebenfalls genau am gleichen Tag verhandelte das Verwaltungsgericht 

Gelsenkirchen die Klagen der Bürger gegen die Missachtung 

ihrer Begehren. Dieser 10. November wurde zum schwarzen 

Freitag für die direkte Demokratie in Nordrhein-Westfalen. 

Cross-Border- 

Cross-Border- 

Sünde Sünde bleibt 

bleibt 

ungesühnt 

ungesühnt 

rung des Bürgerentscheids) verletzt hatte, 

oder ob die Stadt Recklinghausen das 

Bürgerbegehren zu Recht für unzulässig 

erklärt hatte. Entscheidungserheblich 

war allein, dass die angefochtenen 

Ratsbeschlüsse, einen Cross- 

Border-Leasing-Vertrag abzuschließen, 

inzwischen vollzogen sind. Da sie mit 

Vertragsabschluss „verbraucht“ seien, 

könnten die Beschlüsse nicht mehr aufgehoben 

werden. Dass ein Bürgerbegehren 

„schwerfällig“ sei und daher 

„überholt werden könne“, müsse man 

in Kauf nehmen. 

Auch dem Hilfsantrag der Bochumer 

Kläger, wenn schon nachträglich kein 

Bürgerentscheid durchgeführt würde, 

wenigstens festzustellen, dass er hätte 

durchgeführt werden müssen, mochte 

das Gericht nicht entsprechen. Dies sei 

eine abstrakte Rechtsfrage, die nicht 

Gegenstand eines Feststellungsantrags 

sein könne. 

Die Bochumer Kläger zeigten sich 

vom Urteil tief enttäuscht. „Wir hatten 

mehr erwartet und fühlen uns im Stich 

gelassen“, sagte Jürgen Bargmann, einer 

der drei Vertretungsberechtigten des 

Bürgerbegehrens nach dem Urteil. Nun 

wollen die Kläger die schriftliche Urteilsbegründung 

abwarten, um zu entscheiden, 

ob sie Berufung einlegen. Sie dürfte 

wenig aussichtsreich sein, da das VG 

mehrfach betonte, es habe durch ständige 

Rechtsprechung des OVG Münster 

keinen anderen Entscheidungsspielraum. 

Siehe auch Kommentar auf Seite 15 

Ohne Erfolg in Gelsenkirchen: Rechtsanwalt Günter Arndt und die Kläger 

Jürgen Bargmann, Rainer Bach und Daniel Zoels (v.l.)

Haltet still 

und lasst euch regieren ! 

E 

ine Einladung an mündige Bürger, 

sich für das politische Geschen am 

Ort zu interessieren und sich einzumischen 

waren die Urteile des 

Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen in 

den beiden Gross-Border-Leasing Fällen 

aus dem Ruhrgebiet ganz sicher nicht. 

Das schien auch dem Vorsitzenden 

Richter bewusst zu sein, der sich in der 

mündlichen Urteilsbegründung sichtlich 

Mühe gab, den Eindruck von 

Sympatie für die Sache der Kläger zu 

wecken, deren Klage seine Kammer grade 

in Bausch und Bogen abgeschmettert 

hatte. Ihm seien die Hände gebunden, 

die Instrumente der direkten Demokratie 

seien in NRW nun mal 

schwach ausgebildet. 

Anders als in Bayern, wie Richter 

Meier immer wieder hervorhob. Dort 

haben nicht nur abgeschlossene, sondern 

sogar noch laufende Bürgerbegehren 

eine Sperrwirkung, sobald drei 

Viertel der benötigten Unterschriften 

eingereicht seien. Und eben weil das in 

Bayern so in der Gemeindeordnung 

steht, in NRW aber nicht, muss man 

daraus schließen, dass der Gesetzgeber 

in NRW offenbar keine Sperrwirkung 

wollte. 

Richtig, Euer Ehren, aber nur halb. 

Denn es steht auch in der Gemeindeordnung 

NRW: „Folgt der Rat dem zulässigen 

Bürgerbegehren nicht, findet 

innerhalb von drei Monaten ein Bürgerentscheid 

statt.“ Punkt. Kein Komma, 

mit anschließendem „es sei denn, der 

angefochtene Ratsbeschluss wurde 

inzwischen vollzogen“. Daraus kann 

man mit ebensoviel Berechtigung folgern, 

dass in einem Fall wie in Bochum 

eben doch eine Sperrwirkung gewollt 

ist. 

Aber so viel Mühe, das gegeneinander 

abzuwägen, hat sich das Gericht 

nicht gemacht. Denn Sperrwirkung 

oder nicht hielt es sowieso 

nicht für entscheidungserheblich. Der 

Vertrag ist unterschrieben, und, so Meier 

„das ist unabhängig vom Schicksal 

des zu Grunde liegenden Ratsbeschlusses“. 

Mit anderen Worten: Fakt 

ist Fakt - und ob die Fakten rechtmäßig 

oder unrechtmäßig geschaffen wurden, 

spielt keine Rolle. Mit der gleichen Logik 

kann man allerdings auch einen 

Mörder freisprechen. Denn wenn er 

verurteilt wird, macht das sein Opfer 

nicht wieder lebendig 

Noch krasser kam das im anschließenden 

Prozess um die Parallelsache aus 

Recklinghausen zur Sprache. Anders als 

in Bochum hatte der Rat das ebenfalls 

erfolgreiche Bürgerbegehren für unzulässig 

erklärt. Ob zu Recht oder Unrecht, 

darüber wollten die Kläger gerne streiten. 

Doch auch diese Frage hielt das 

Gericht für unerheblich. Entscheidend 

fand es allein, dass der Vertrag 

inzwischen unterschrieben ist, eine 

Aufhebung des Ratsbeschlusses durch 

einen Bürgerentscheid also nichts mehr 

ändern würde. 

Die Botschaft dieser Urteile ist 

ebenso brutal wie fatal. Sie bedeutet eine 

absoluten Freibrief für Kommunen, zu 

tun und zu lassen, was sie wollen. Auch 

eine vollkommen willkürliche oder 

sogar völlig unbegründete Ablehnung 

eines Bürgerbegehrens schadet nicht, 

denn die Vertretungsbe-rechtigten des 

Bürgerbegehrens brauchen drei Jahre, 

bis ihre Klage vor dem zuständigen 

Verwaltungsgericht verhandelt wird. 

Eine Menge Zeit, angefochtene Ratsbeschlüsse 

umzusetzen. Und vor Gericht 

interessieren die Gründe ja nicht 

mehr. 

Eine einstweilige Verfügung, die es 

prinzipiell im Verwaltungsrecht auch 

gibt, hilft leider nicht weiter. Denn 

bisher ist es noch nie einer Bürgerinitiative 

in NRW gelungen, eine zu bekommen. 

Die Gerichte lehnen das ab - mit 

Verweis auf die fehlende Sperrwirkung, 

wie gehabt. 

Ob Richer Meier und seine Kammer 

sich der Tragweite ihrer Entscheidung 

wirklich bewusst waren, kann dahinstehen. 

Fakt ist, dass sie am 10. November 

die ohnehin schwachen plebiszitären 

Elemente in NRW zu Grabe getragen 

haben. 

Es sei denn, die Politik fühlt sich nun 

doch noch gefordert und ändert die 

Gemeindeordnung. Denn so, wie sie 

jetzt ist - bzw. von den Gerichten ausgelegt 

wird - ist sie das Papier nicht wert, 

auf dem sie gedruckt ist. Wenn man mit 

bürgerschaftlichem Engagement so 

umgehen darf, kann man das ohnehin 

zarten Pflänzchen der direkten Demokratie 

gleich wieder abschaffen. Entweder 

entscheidet sich die Politik zu einer 

wirksamen und durch-setzungsfähigen 

Bürgerbeteiligung, oder sie sagt gleich: 

Haltet still und lasst euch regieren! 

aha 

BOCHUM 

Zur Erinnerung: 

Cross-Border-Leasing 

in Bochum 

Am 21. November 2002 beschloss der Rat der 

Stadt Bochum, die Verwaltung mit dem Abschluss 

eines Cross-Border-Leasing Vertrages zu beauftragen. 

Dabei sollte das städtische Kanalnetz für 

99 Jahre an einen US-amerikanischen Investor vermietet 

und von dort zurück gemietet werden. Da 

in den USA Pachtverträge über einen so langen 

Zeitraum steuerlich wie ein Kauf behandelt wurde, 

entstanden bei sochen Geschäften für den US- 

Investor erhebliche Steuervorteile, von denen die 

Stadt Bochum 20 Mio. Euro abbekommen sollte. 

Diese Einnahmen erschienen ihr unverzichtbar für 

einen ausgeglichenen Haushalt. 

Allerdings verpflichtet ein solcher Vertrag auch 

zum Erhalt des Kanalnetzes in seinem jetzigen 

Zustand über die gesamte Laufzeit. Wegen der beträchtlichen 

Risiken reichte die attac-Ortsgruppe 

Bochum im Dezenber ein Bürgerbegehren gegen 

den ratsbeschluss ein, dem der Mieterverein sich 

Anfang Januar anschloss. Gemeinsam sammelte 

man 15.131 Unterschriften, von denen 13.271 als 

gültig anerkannt wurden. Damit war das Quorum 

von 11.921 (4% der Wahlberechtigten) deutlich 

überschritten. 

Kanal 

Kanal 

voll? 

voll? 

Auf einer Sondersitzung am Sonntag (!), den 9. 

März 2003 beschloss der Rat , dass das Bürgerbegehren 

zulässig und erfolgreich war, man ihm 

aber nicht folgen werde. Statt jedoch den für diesen 

Fall vorgeschriebenen Bürgerentscheid einzuleiten, 

flog die damalige Kämmerin Ottilie Scholz 

am nächsten Tag in die USA und unterzeichnete 

die Verträge. Deshalb reichten die Vertretungsberechtigten 

des Bürgerbegehrens im Mai Klage 

ein. Sie verlangten die nachträgliche Durchführung 

des Bürgerentscheids oder hilfsweise die Feststellung, 

dass der Bürgerentscheid vor Unterzeichnung 

des Vertrages hätte durchgeführt werden müssen. 

Inzwischen gibt es kein Cross-Border-Leasing 

mehr. Die Steuerbehörede der USA stufte 2004 diese 

Geschäfte als das ein, was sie tatsächlich auch sind: 

als Steuerhinterziehung - und verbot sie. 

15

WÄRME-CONTRACTING 

Rückzahlungen an 20.000 Mieterhaushalte: 

Mietervereine erstreiten 

zweistelligen Millionenbetrag 

16 

16 

Deutsche Annington und Mietervereinigungen erzielen Einigung 

über Verfahren bei der Rückerstattung des Wärmecontractings 

Die Viterra AG (jetzt Deutsche 

Annington) hatte für ca. 

20.000 Wohnungen die Heizkosten 

in den Jahren 2001 bis 

2004 nach dem Prinzip des 

Wärmecontracting abgerechnet, 

ohne dass dies vertraglich vereinbart 

war. Neben den Energiekosten 

für Gas oder Öl sind im 

Wärmepreis auch Investitions-, 

Reparatur-, Verwaltungskosten 

und sowie Gewinne des Wärmelieferanten 

enthalten. 

Da diese Kosten bislang Bestandteil 

der Kaltmiete waren und keine vertragliche 

Vereinbarung bestand, hat der 

Bundesgerichtshof auch im Fall eines 

Mietverhältnisses bei der Viterra die einseitige 

Umstellung auf das sog. 

Wärmecontracting für unzulässig erklärt 

(BGH, VIII ZR 362/04, wir berichteten). 

Rückerstattungen gibt es nicht, 

• wenn die Wohnungen mit Gasetagenheizungen 

ausgestattet sind, 

da der Mieter direkt an die örtlichen 

Gasversorger zahlt. 

• wenn die Viterra AG gar keine 

Wärmekosten, sondern nur die Gaslieferung 

abgerechnet hat (so bei 

Sozialwohnungen und bei den meisten 

Wohnungen in Witten, da die 

Viterra hier nach einer Schiedsstellenentscheidung 

2000 in den 

meisten Fällen das Contracting aufgab). 

• bei Anmietungen ab dem 

01.01.1999, da die geschlossenen 

Mietverträge ausdrücklich die 

Wärmeabrechnung vorsehen. 

Das vereinbarte Verfahren 

zur Rückerstattung: 

Unsere Mietervereine und die DA 

haben sich auf eine Berechnungsmethode 

geeinigt, mit deren Hilfe die 

überzahlten Heizkosten jetzt rückabgewickelt 

werden. Die bisherigen 

Heizungskosten werden so zurückgerechnet, 

dass die Belastung für die 

Gasversorgung ermittelt wird. Überzahlungen 

werden erstattet. Die betroffenen 

Mieter sollen Anfang des Jahres 

2007 die Berechnung der Gutschrift und 

das Geld erhalten. 

Für die Mietervereine ist dieses Verfahren 

akzeptabel, da Kostenvorteile der 

DA an die Mieter weitergegeben und 

vereinbart wurde, dass alle Mieter mit 

Vertragsabschluss vor dem 01.01.1999 

von dieser Korrektur profitieren. Das 

Recht des einzelnen Mieters auf korrigierte 

Abrechnungen bleibt aber unberührt. 

In diesem Fall kann aber im Er- 

Beweisen, was wir können 

„Zweistelliger Millionenbetrag für 

Mieter erstritten!“ hört sich verdammt 

gut an, weckt aber auch Hoffnungen 

und Fragen. Solche Beträge ergeben sich 

typischerweise dann, wenn die großen 

Wohnungsunternehmen sich einen 

„neuen Dreh“ ausdenken, mit dem sie 

ihre Mieter belasten. 

Dies ist dann die Chance für uns 

Mietervereine, zu beweisen, was wir leisten 

können. Am Anfang steht ein Betroffener, 

der mit einem solchen Vorgang 

zu uns in die Beratung kommt. Ist das 

Problem erkannt, geht es darum, das 

Thema insgesamt bekannt zu machen. 

Denn mietrechtlich ist es so, dass jeder 

Betroffene für sich seine Rechtsposition 

absichern muss. 

Beim Streit um das Wärmecontracting 

hat es dreieinhalb Jahre gedauert, 

bis wir die BGH-Entscheidung 

hatten, die wir brauchten. An sich eine 

gebnis eine geringere Erstattung 

erfolgen, da der „Bonus“ für den 

geringeren Verwaltungsaufwand 

entfällt. 

„Durch die vereinfachte Berechnung 

wird niemand benachteiligt, 

insgesamt erfolgen höhere 

Rückzahlungen!“, betont Rainer 

Stücker, für die beteiligten 

Mietervereine. Für eine 60-m²- 

Wohnung ergeben sich Gutschriften 

von ca. 300 bis 600 Euro 

für den Zeitraum von 2001 – 2004, bei 

geringerer Wohndauer selbstverständlich 

eine geringere Erstattungen. 

Mieter, die ihre Wohnungen gewechselt 

haben und bislang nicht von 

der DA angeschrieben wurden, sollten 

sich bei den jeweiligen Niederlassungen 

der DA melden. Mieter aus Siedlungen, 

die noch von der Viterra en bloc verkauft 

wurden, sollten sich dringend mit 

ihren Abrechnungsunterlagen beim 

Mieterverein melden. Hier muss der 

Erstattungsanspruch noch durchgesetzt 

werden. 

fast unlösbare Aufgabe, ca. 20.000 Betroffene 

zu bewegen, sich bei inzwischen 

vier falschen Heizkostenabrechnungen 

abzusichern und gegenüber ständigen 

Mahnungen und „Drohbriefen“ durchzuhalten. 

Um so wichtiger war es, zu Beginn 

der Auseinandersetzung im Winter 

2002/2003 so viel Druck zu erzeugen, 

dass Viterra öffentlich erklärte, dass 

man ein für die Mieter positives 

Grundsatzurteil für alle Betroffenen 

anerkennen wird. Alle, die sich damals 

beteiligt haben, sind die eigentlichen 

Gewinner. Unsere Mietervereine haben 

den Protest und die mietrechtliche Klärung 

erfolgreich verknüpft. Genau deshalb 

gibt es uns. Es wäre schön, wenn 

möglichst viele „Gewinner“ Mitglied 

werden oder bleiben. Denn dies ist die 

Basis für den nächsten Erfolg. 

Rainer Stücker

Winterpflichten 

Der Winter kommt. Welche Pflichten 

bei Schnee und Eis zu beachten 

sind und welche Regelungen im 

Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter 

gelten, hat Ihr MieterForum für Sie 

zusammengestellt: 

• Verantwortlich für die Schnee- und 

Eisbeseitigung ist im Regelfall der 

Hauseigentümer. 

• Bei Mehrfamilienhäusern oder 

Wohnungsanlagen schalten Eigentümer 

häufig einen professionellen 

Winterdienst ein, oder die Arbeiten 

werden von einem Hausmeister 

durchgeführt. 

• Mieter können zu diesen Winterpflichten 

nur herangezogen werden, 

wenn dies von Anfang an im Mietvertrag 

wirksam vereinbart ist. 

• Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach 

Mieter immer oder zum Beispiel 

immer die Erdgeschossmieter 

Schnee fegen müssen. 

• Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag 

verpflichtet ist, den Winterdienst 

durchzuführen, bleibt der Eigentümer 

in der Verantwortung. Er 

ist verpflichtet, zu überwachen und 

zu kontrollieren, ob die Pflichten 

ordnungsgemäß erfüllt werden. Er 

muss auch Streumittel und Arbeitsgeräte, 

wie Schneeschaufel und Besen, 

zur Verfügung stellen. Anders 

möglicherweise bei vermieteten Einfamilienhäusern. 

Wann ann ann streuen 

streuen 

Streuen ist wichtiger als Fegen (BGH III 

ZR 165/66). Je nach Witterungsverhältnissen 

muss im Laufe des Tages 

auch mehrfach gefegt und gestreut 

werden (BGH VI ZR 49/83; KG 14 U 

159/02). 

Wo o streuen 

streuen 

Bürgersteige und Gehwege müssen so 

gestreut werden, dass sie von sich 

vorsichtig bewegenden Passanten ohne 

Gefahr benutzt werden können (OLG 

Dresden 6 U 3690/99). 

Gehwege 

Gehwege 

Es reicht aus, wenn Gehwege in einem 

Bereich von 1,00 bis 1,20 m frei 

geräumt werden (OLG Nürnberg 6 U 

2402/00). Bei selten benutzten 

Zugangswegen auf einem Privat- 

• Ist die Räumpflicht wirksam auf 

mehrere Mieter eines Hauses abgewälzt, 

muss der Vermieter rechtzeitig 

und eindeutig regeln, wer wann 

verantwortlich ist. Üblich sind Regelungen 

mit wöchentlichem Wechsel 

oder „Schneekarten“, die jeweils 

von einem Mieter an den anderen 

weitergereicht werden, wenn tatsächlich 

geräumt werden musste. 

Wenn im Hause eine oder mehrere 

Wohnungen leer stehen, ist der Vermieter 

wiederum in der Pflicht. 

Schließlich fällt der Leerstand in seinen 

Verantwortungsbereich. 

• Notwendig, aber auch ausreichend 

ist es, wenn Bürgersteige und Gehwege 

so gefegt und bestreut werden, 

dass zwei Fußgänger problemlos 

aneinander vorbeigehen können. Es 

gilt der Grundsatz: Maßnahmen gegen 

Glätte haben Vorrang vor dem 

Wegräumen des Schnees. 

• Die Ortssatzungen geben einen Zeitrahmen 

vor, in dem Schnee und Eis 

beseitigt werden müssen: Die 

Winterpflichten bei Schnee- und 

Eisglätte beginnen in der Regel morgens 

um 7 Uhr und enden abends 

um 20 Uhr. Je nach Bedarf müssen 

die Arbeiten tagsüber wiederholt 

werden. 

• Wer zur Ausübung der Streu- und 

Räumpflichten verpflichtet, aber 

verhindert ist, beispielsweise wegen 

Berufstätigkeit, wegen Krankheit, 

grundstück genügen 0,50 m (OLG 

Frankfurt 23 U 195/00). 

Dauerschneefall 



Bei Dauerschneefall muss nicht 

fortlaufend gefegt werden, wenn dies 

völlig nutzlos wäre. Sobald es aber nur 

noch geringfügig schneit oder wenn es 

aufgehört hat, muss der Winterpflichtige 

fegen (OLG Celle 9 U 220/ 

03; OLG Naumburg 12 U 144/99; 

Brandenburgisches OLG 2 U 11/99). 

Morgens Morgens Morgens und und mittags 

mittags 

Ist nach nächtlichem Schneefall 

morgens intensiv geräumt und gestreut 

worden, reicht es aus, wenn mittags 

noch einmal nachgeräumt und gestreut 

wird. Auch bei andauerndem 

Schnellfall kann eine kontinuierliche, 

das heißt praktisch ununterbrochene 

MIETRECHT 

Amerika - du hast es besser! 

wegen Urlaubsreise usw., muss für 

eine Vertretung sorgen. 

• Kommt es aufgrund der Eisglätte zu 

einem Unfall, hat der gestürzte Passant 

unter Umständen Anspruch auf 

Schadensersatz und Schmerzensgeld. 

War der Mieter zum Winterdienst 

verpflichtet, hilft ihm eine 

private Haftpflichtversicherung. Der 

Abschluss einer solchen Versicherung 

ist dringend anzuraten. 

Eis und Schnee - So urteilen die Gerichte 

Fortsetzung des Schneeräumens, nicht 

verlangt werden (LG Bochum 2 O 102/ 

04). 

Frühaufstehen 

Frühaufstehen 

Ist vor Ort vorgeschrieben, dass 

morgens zu einer bestimmten Uhrzeit 

mit Schneefegen und Streuen 

begonnen werden muss, sind diese 

Zeiten für den zum Winterdienst 

Verpflichteten verbindlich. Eine Warteund 

Vorbereitungszeit gibt es dann 

nicht mehr (OLG Schleswig 11 U 174/ 

01). 

5 5 Uhr 

Uhr 

Ohne besondere Vereinbarungen 

besteht keine Streupflicht des Vermieters 

in den frühen Morgenstunden, 

um 5.00 Uhr, für Garagenzufahrten (LG 

Berlin 62 S 85/01). 

17

TIPPS 

Im Winter wichtig: 

So heizen Sie richtig! 

Heizkosten sind in aller Munde - weil sie 

so hoch sind. ALG II-Empfänger müssen 

sparen, weil die Heizkosten „angemessen“ 

sein müssen. Andere Mieter wollen 

sparen, um den Geldbeutel zu schonen. 

Und für das zur Zeit viel beachtete 

Weltklima ist der sparsame Umgang mit 

Energie allemal unerlässlich. Durch 

richtiges Heizen und Lüften kann man 

Klima und Kasse schonen. Wir sagen, 

wie’s geht. 

18 

Tipp 1: Kurz und 

kräftig lüften! 

Lüften Sie alle Zimmer mindestens 

zweimal täglich zehn Minuten lang mit 

weit geöffnetem Fenster. Fenster abkippen 

ist im Winter tabu! Dabei dauert 

der Luftaustausch viel zu lang, und 

die Außenwände kühlen aus. Sie wieder 

zu erwärmen kostet viel (Heiz-) Energie 

– und Ihr Geld. Noch schneller geht der 

Luftaustausch beim so genannten 

„Querlüften“ - im Volksmund „Durchzug“ 

genannt. Dabei reichen zwei bis 

drei Minuten. Je größer der Temperaturunterschied 

zwischen drinnen und 

draußen, desto schneller geht der Luftaustausch. 

Übrigens: So vermeiden Sie 

auch Feuchtigkeitsschäden! Denn die 

Feuchtigkeit, die beim Wohnen automatisch 

entsteht (pro Person, pro 

Duschbad, pro Zimmerpflanze und für’s 

Kochen jeweils bis zu einem Liter am 

Tag), verschwindet beim Lüften gleich 

mit. 

§ 

Tipp 2: Gleichmäßig 

heizen! 

Vermeiden Sie schwankende Temperaturen. 

Es kostet viel mehr Energie, 

einen abgekühlten Raum wieder aufzuheizen, 

als einen einmal beheizten auf 

Temperatur zu halten. Stellen Sie am 

besten die Thermostat-Ventile Ihrer 

Heizung auf die Temperatur ein, bei der 

Sie sich wohlfühlen, und fassen Sie sie 

dann nicht mehr an. Nur während des 

Lüftens sollten Sie die Heizkörper ausdrehen 

und anschließend sofort wieder 

auf die vorherige Einstellung bringen. 

Ansonsten funktioniert der Regler automatisch: 

Ist die eingestellte Temperatur 

erreicht, schaltet er den Heizkörper 

ab. Auf- und zudrehen ist nicht nötig! 

Tipp 3: Schlafzimmer 

nicht „mitheizen“! 

Viele Menschen lieben es im Schlafzimmer 

etwas kühler als in den übrigen 

Räumen. Sie lassen deshalb die Heizung 

dort aus und die Tür offen, damit 

Das genügt. Und dann: Finger weg! 

Frieren muss nicht sein! 

Auch wer sparsam mit Heizenergie 

umgehen will, muss nicht frieren. Wer 

eine Wohnung mit Heizung gemietet 

hat, hat Anspruch auf eine 

Mindesttemparatur von 20 bis 22 

Grad zwischen 7 und 23 Uhr. 

Nachts wird in viele Heizanlagen 

die Temperatur abgesenkt. Das ist auch 

sinnvoll, um die Kosten im Griff zu 

behalten. 17 bis 18 Grad müssen aber 

auch in der Nacht erreicht werden 

können. 

Vertragliche Regelungen, die die 

Heizpflicht des Vermieters auf niedrigere 

Temperaturen, kürzere Zeiten 

oder bestimmte Jahreszeiten beschränken, 

sind ungültig. Das haben Gerichte 

entschieden. 

So geht’s: Fenster weit auf, Heizventil 

runter - 10 Minuten genügen! 

(Quelle: Deutsche Energie-Agentur GmbH 

(dena) / Solarpraxis AG 

) 

ein bisschen Wärme aus dem Rest der 

Wohnung „rüberkommt“. Das ist genau 

verkehrt. Stellen Sie das Thermostat- 

Ventil im Schlafzimmer etwas niedriger 

ein als in den anderen Räumen und 

halten Sie die Tür geschlossen! So sparen 

Sie Geld und vermeiden 

Feuchtigkeitsschäden. 

Tipp 4: Pullover ist 

besser als Stellung 4! 

Die meisten Menschen fühlen sich 

bei 20 Grad Celsius durchaus wohl. Das 

entspricht der mittleren Stellung Ihres 

Thermostatventils (z.B. 3 von 5). Im 

Sommer werden bei diesen Temperaturen 

T-Shirts getragen. Aber: Müssen Sie 

denn im Winter in Ihrer Wohnung im 

T-Shirt herumlaufen? Jedes Grad mehr 

kostet sie 10 % Heizenergie (und Kosten!), 

jedes Grad weniger spart 10 %. 

Ein warmer Pulli kostet viel weniger als 

die nächste Heizkostenabrechnung! 

Tipp 5: Mit dem 

Vermieter reden! 

Wird Ihre Wohnung mit einem 

modernen Kessel beheizt? Ist die Wärmedämmung 

auf dem Stand der Technik? 

Wenn Nein: Reden Sie mit Ihrem 

Vermieter. Energiesparende Maßnahmen 

werden mit öffentlichen Mitteln 

hoch gefördert. Außerdem: Wer Fenster, 

Außenwände, Dach und Kellerdecken 

dämmt und zudem den Heizkessel 

erneuert, kann 75 % Energie einsparen.

Zwischen dem Mieterverein 

Bochum und der ARGE ist es zu 

einem heftigen Streit über die 

Kürzungen bei den Heizkosten- 

Zahlungen für ALG II-Empfänger 

gekommen. Der Mieterverein rät 

zum Widerspruch. Auch sonst liegt 

in Bochum noch 

manches 

im ARGEn 

Da ging ganz schön was ab zwischen 

ARGE Bochum und Mieterverein 

im November - so würden das unter 20- 

Jährige wohl formulieren. Der Mieterverein 

warf der ARGE bewusste Täuschung 

ihrer Kunden vor. Die ARGE 

nannte das eine „Unverschämtheit“. 

Hintergrund waren zahlreiche 

Schreiben der ARGE, mit denen sie ankündigte, 

zukünftig nur noch „angemessene“ 

Heizkosten, die dem Durchschnitt 

des Hauses entsprechen, übernehmen 

zu wollen. Beim Mieterverein 

gibt es Fälle, in denen auch schon „Guthaben“ 

von den laufenden Zahlungen 

abgezogen werden. 

Heizkosten gehören zu den "Kosten 

der Unterkunft" und müssen Langzeit- 

Arbeitslosen zusätzlich zum Regelsatz 

gezahlt werden. Wie bei der Kaltmiete 

sieht das Gesetz vor, dass die Kosten "angemessen" 

sein müssen. Was angemessen 

ist, ist im Gesetz jedoch nicht definiert. 

Die ARGE hält für angemessen, was 

dem Durchschnitt des Hauses entspricht, 

wenn es eine Zentralheizung 

gibt, oder was sich durch Formeln des 

VDI errechnen lässt. Sie hält diese Praxis 

für "gerichtsfest" - und beruft sich 

auf ein 16 Jahre altes Urteil des Oberverwaltungsgerichts 

Münster. Dabei 

verschweigt sie, dass heute die Gesetzeslage 

eine ganz andere ist und statt der 

Verwaltungsgerichte die Sozialgerichte 

zuständig sind. 

Diese haben ähnliche Fälle bisher 

durchweg so entschieden: Als "angemessene 

Heizkosten" gelten die Kosten, 

die tatsächlich angefallen sind. Denn sowohl 

der subjektive Wärmebedarf der 

Menschen ist verschieden und je nach 

den individuellen Eigenschaften der 

Wohnung braucht man unterschiedlich 

viel Energie, um die gleiche Temperatur 

zu erzielen. Einzige Ausnahme: Je- 

mand heizt buchstäblich "zum Fenster 

hinaus". Dafür muss es aber Anhaltspunkte 

geben. (Kurzbesprechungen einiger 

Urteile auf Seite 19) 

Natürlich kennt die ARGE diese Urteile 

- jedoch: Sie interessieren sie 

nicht. Sie will nur ein Urteil des Sozialgerichts 

Dortmund akzeptieren, und 

zwar der Kammer, die für Bochum zuständig 

ist. 

Vor dem Sozialausschuss wehrte sich 

ARGE-Chefin Susanne Schomburg am 

22. November vehement gegen den 

Vorwurf, ihre Behörde würde mit Pauschalen 

arbeiten. Allerdings offenbarte 

sie dabei ein ganz spezielles 

Verstädnis des Be- 

griffs „Pauschale“: Den 

hielte sie nur dann für zutreffend, 

wenn die ARGE 

für alle Wohnungen ohne 

jeden Unterschied den gleichen Betrag 

pro Quadratmeter als angemessen bezeichnen 

würde. Deshalb hält sie die 

bisherigen Urteile der Sozialgerichte 

auch für nicht einschlägig. 

Überhaupt versteht Schomburg die 

ganze Aufregung nicht: „Wir wenden 

die gleichen Richtlinien an, die schon 

seit 1991 im Sozialamt verwendet werden. 

Das ist auch eine Gleichbehandlung 

mit den Sozialhilfeempfängern, 

die ich richtig finde. Es 

gibt keine neue Praxis bei der ARGE.“ 

Das sehen die Betroffenen natürlich 

anders. Denn zunächst waren ja seit Einführung 

des ALG II die vollen Heizkosten 

übernommen worden. Dazu 

Susanne Schomburg: „Wir haben unseren 

Kunden Zeit gegeben, sich an die 

neue Lage zu gewöhnen, länger als bei 

den kalten Unterkunftskosten.“ 

Weitgehende Einigkeit herrschte bei 

den Fraktionen im Ausschuss, dass die 

Frage wohl gerichtlich geklärt werden 

muss. Einzige Ausnahme: Die PDS. Sie 

HARTZ IV 

kündigte einen Antrag an, die Richtlinien 

für Heizkosten ebenso zu überarbeiten 

wie die der kalten Unterkunftskosten 

2005 überarbeitet worden war - 

und dabei die aktuelle Rechtsprechung 

der Sozialgerichte zu berücksichtigen. 

Die Neufassung der Richtlinie für die 

kalten Unterkunftskosten hat übrigens 

nur wenigen geholfen: In nur 135 von 

den 1400 Fällen, in denen die ARGE 

Anfang 2006 die Senkung der „Kosten 

der Unterkunft“ von den Hilfeempfängern 

gefordert hatte, sind 

aufgrund der Änderungen diese Aufforderungen 

zurückgezogen worden. 

Ansonsten glänzt - was 

Zahlen angeht - die ARGE 

ARGE völlig mit Ahnungslosigkeit. So 

kann sie zum Beispiel nicht 

ahnungslos 

sagen, wie viele „Bedarfsgemeinschaften“ 

aufgrund 

dieser Aufforderungen bisher umgezogen 

sind und wohin. Auch, wie viele 

zur Senkung der Heizkosten aufgefordert 

wurden, weiß die ARGE nicht. Das 

ist schließlich „laufendes Geschäft“. 

Hier forderte der Ausschuss allerdings, 

dass das in Zukunft per Strichliste nachgehalten 

wird. 

Der Mieterverein wird auch die Frage 

der Umzugs-Quoten nicht auf sich 

beruhen lassen. Denn eine hohe Zahl 

an Zwangsumzügen straft nicht nur die 

Arbeitslosen ab, die nach dem Job auch 

noch die Wohnung verlieren, sondern 

hat auch schädliche Folgen für die ausgewogene 

soziale Mischung in den 

Wohnquartieren. Denn wer wenig Geld 

für das Wohnen ausgeben kann, zieht 

natürlich da hin, wo die Mieten niedrig 

sind. 

Für den Widerspruch gegen die Heizkosten-Kürzungen 

hat der Mieterverein 

Bochum ein Musterschreiben entwickelt. 

Mehr dazu im Bochumer Lokalteil 

auf Seite 21. 

19

HARTZ IV 

Höchst sozial gerichtet? Das 

20 

Zum Thema Mietwohnungen ent 

schied das Gericht: 

1. Die Angemessenheit der Größe richtet 

sich nach den Bestimmungen des 

Sozialen Wohnungsbaus für das jeweilige 

Bundesland. In NRW wären 

das 45 qm für eine Person und 15 

qm mehr für jede weitere Person. 

2. Der Ausstattungsstandard muss im 

unteren Segment der Wohnungen 

am jeweiligen Ort liegen. 

3. Einen Umzug in eine andere Stadt, 

in der die Mieten niedriger sind, 

kann in der Regel nicht verlangt werden. 

4. Die Wohngeld-Tabellen dürfen als 

Angemessenheitsgrenzen nur herangezogen 

werden, "wenn alle anderen 

Erkenntnismöglichkeiten ausgeschöpft 

sind". AZ: B 7b AS 18/06 R 

Das Bundessozialgericht 

in Kassel 

(Quelle: BSG) 

Der Mieterverein Bochum sieht sich 

durch das Urteil in seiner Rechtsauffassung 

bestätigt, dass Pauschalie-rungen von Kosten 

der Unterkunft bei den Sozialgerichten 

keine Chance haben und immer der Einzelfall 

geprüft werden muss. 

Beim Thema Eigentum legte das 

Bundessozialgericht angemessene 

Größen fest. Eine vierköpfige Familie 

darf danach ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung 

mit bis zu 120 qm 

bewohnen. Für drei Personen sah das 

Gericht 100 qm als angemessen an, für 

eine oder zwei Personen 80 qm. Erst 

wenn die Wohnung oder das Haus größer 

ist, gelten sie nicht mehr als Schonvermögen 

und müssen verkauft werden. 

AZ: B 7b AS 2/05 

Hartz IV hat den Sozialgerichten in 

Deutschland eine Klagewelle ohne Beispiel 

beschert. 45.000 Prozesse sind bisher in 

Deutschland angestrengt worden. Jetzt hat 

die Flut das höchste Sozialgericht in Deutschland, 

das Bundessozialgericht in Kassel 

erreicht. Am 7. November fällte es seine 

ersten Urteile zum Arbeitslosengeld II. Zwei 

davon betrafen die „Kosten der Unterkunft“. 

Erwerbslosen Forum Deutschland 

hat bereits darauf hingewiesen, dass sich 

die Lage damit für Eigenheim-Familien mit 

weniger als vier Personen im Vergleich zur 

früheren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 

verschlechtert hat. Der 

Deutsche Mieterbund in Berlin kritisierte 

hingegen, dass für Eigenheimbesitzer weit 

höhere qm-Zahlen als angemessen gelten 

als für Mieter und forderte gleiches Recht 

für alle. Zum Vergleich: Ein Mieterhaushalt 

müsste sechs Personen umfassen, um die 

gleiche Wohnungsgröße bewohnen zu dürfen 

wie ein vierköpfiger Eigentümerhaushalt. 

Den Regelsatz in Höhe von 345 Euro 

hingegen empfindet das BSG nicht 

als einen Verfassungsstoß und wieß eine 

entsprechende Klage am 23. November 

ab. AZ: B 11b AS 1/06 R 

Heizkosten für Hartzer: 

Gezahlt wird, was anfällt! 

Urteile von Landessozialgerichten (2. Instanz) 

Dabei dürfen die Gemeinden aber 

keine Pauschalen zu Grunde legen. 

... Die Behörde könne nicht einfach von 

einer Nebenkostenpauschale ausgehen. 

Vielmehr müsse sie die tatsächlichen 

Kosten übernehmen. 

LSG RPf, AZ: L 3 ER 148/06 4.10.2006 

Die Pauschalierung der Heizkosten, 

ist nicht statthaft, wenn eine konkrete 

und nachvollziehbare Berechnung 

der Heizkosten vorliegt. Diese ergibt 

sich entweder aus dem Mietvertrag oder 

aus den Abschlagsforderungen der 

Energiever-sorger. Ausnahmen von einem 

solchen Vorgehen sind nur dann 

möglich, wenn Anhaltspunkte für ein 

unwirtschaftliches Energieverhalten des 

ALG II-Empfängers vorliegen. 

LSG Hessen, AZ: L 7 AS 126/06 ER 

Die Angemessenheit der Aufwen 

dungen für die Heizung kann nur 

unter Betrachtung eines längeren Zeitraumes 

sachgerecht ermittelt werden. 

Insbesondere bei einer Beheizung durch 

Heizöl kann die Angemessenheit nicht 

anhand der Kosten überprüft werden, 

maßgebend ist vielmehr der Verbrauch. 

LSG NS-Bremen, AZ: L 8 AS 439/05 ER 

Da die notwendigen Heizkosten von 

Faktoren wie z.B. dem baulichem 

Zustand, der Lage der Wohnung und 

dem Alter der Heizungsanlage abhängen 

und die notwendigen Kosten daher 

bei gleichem Heizverhalten erheblich 

voneinander abweichen können, 

sind die tatsächlichen Kosten zu übernehmen, 

solange es keine konkreten 

Anhaltspunkte für ein unvernünftiges 

Heizverhalten gibt. 

LSG Thüringen AZ: L 7 AS 770/05 ER 

Grundsätzlich ergibt sich die Höhe 

der als angemessen anzusehenden 

Heizungskosten aus den von den 

Energieunternehmen festgesetzten Vorauszahlungen. 

LSG NRW, AZ: L 19 B 68/05 AS ER 

Das Sozialgericht Aurich urteilte außerdem, 

dass auch bei der Beheizung die 

komplette Wohnfläche (also nicht zwei 

Drittel) berücksichtigt werden muss, soweit 

nicht aufgrund der baulichen Gegebenheiten 

einzelne Räume von der 

Beheizung ausgenommen werden können, 

ohne dass Schäden entstehen. 

SG Aurich, AZ: S 15 AS 3/05 ER

Muster-Widerspruch 

für Bochum 

Im Bochumer Heizkosten-Streit findet 

inzwischen auch die ARGE , dass 

die Sache gerichtlich geklärt werden 

muss. Dabei möchten wir gerne helfen: 

Wir möchten möglichst viele 

ALG II-Empfänger bewegen, den 

Kürzungen zu widersprechen und 

würden eine Muster-Klage vor dem 

SG Dortmund finanzieren. 

Deshalb haben wir einen Muster- 

Widerspruch entwickelt, den Sie auf 

unserer Homepage finden. Es handelt 

sich um eine RTF-Datei, die mit 

jedem Textverarbeitungsprogramm 

geöffnet werden kann. Sie müssen 

überall da, wo Sie kursiven Text finden, 

diesen durch Ihre persönlichen 

Angaben ersetzen: Name, Aktenzeichen, 

Datum, Beträge etc. Eventuell 

können weitere besondere Umstände 

angegeben werden, die erklären, 

warum in Ihrem konkreten Fall die 

Heizkosten höher sind als der Durchschnitt. 

Dann nur noch ausdrucken 

und abschicken! 

Die Datei heißt „argeheizkosten.rtf“ 

und kann hier heruntergeladen 

werden: http:// 

www.mvbo.de/fileadmin/ 

downloads 

Fast 70 000 Menschen, die in Essen 

von Hartz IV leben müssen, sind 

Mieter bei großen Wohnungsunternehmen. 

Da für viele Wohnungen Ende 

des Jahres die Sozialbindung ausläuft, 

dürfen etliche mit teils saftigen Mieterhöhungen 

rechnen. Ob die Mieten 

dann noch „angemessen“ sind, darüber 

müssen sie sich mit ihren Sachbearbeitern 

bei der Arge auseinandersetzen. 

Darüber sprach die Mietergemeinschaft 

Essen mit Hans-Peter 

Leymann-Kurtz, Sozialpädagoge in der 

Jugend- und Familienhilfe aus Essen. 

MG Essen: Nach welchem Kriterien 

wird die Angemessenheit beurteilt? 

H.P. Leymann-Kurtz: Nach meiner Information 

wird als Orientierung hauptsächlich 

der Mietspiegel von 1993 eingesetzt, 

obwohl alle 2 Jahre ein neuer 

erstellt werden muss. Der letzte ist von 

2005. In den letzten Jahren haben sich 

Mieten, aber vor allen Dingen die Miet- 

Auch im EN-Kreis: 

Ärger mit der Job-Agentur 

Auch im Ennepe-Ruhr-Kreis missachtet 

die JobAgentur systematisch 

die Rechtsprechung zur Übernahme der 

Heizkosten. Lagen die tatsächlichen 

Heizkosten über den festgesetzten Pauschalen, 

wurden sie in einer Vielzahl 

von Fällen nicht übernommen. Trotz 

klarer Rechtslage behauptet die Job- 

Agentur EN, es gebe gesonderte Angemessenheitsgrenzen 

der Heizung. 

Allerdings müssten diese in jedem Einzelfall 

geprüft werden. Dass es ohne 

Einzelfallprüfung allein aufgrund der 

Pauschalen zu Kürzungen komme, sei 

nicht vorgesehen und ein Umsetzungsproblem 

bei den lokalen Agenturen. In 

einzelnen Fällen wurden inzwischen 

Besuche zur Überprüfung des Heizverhaltens 

angekündigt. 

Wenn Ihre tatsächlichen Heizkosten 

nicht in voller Höhe übernommen werden, 

wenden Sie sich bitte an die Mietervereine 

oder das HAZ, Stephan Schulze-Bentrop 

02324 - 591 – 150. 

Kaution als Darlehen 

Im SGB II ist eindeutig geregelt, dass 

bei einem notwendigen Umzug die Kaution 

für die neue Wohnung von der 

70.000 ALG II-Empfänger in 

Essen vor Mieterhöhungen 

nebenkosten drastisch erhöht. Die Verwaltung 

muss beauftragt werden realistische 

Mietdeckelungen zu erarbeiten. 

MG Essen: Was sollen die Betroffenen 

denn nun tun, wenn sie aufgefordert 

werden, ihre Wohnungen zu verlassen, 

oder evtl sogar in andere Städte mit 

preiswerteren Wohnraum zu ziehen? 

H.P. L-K: Die Aufforderung, ihre Wohnung 

zu verlassen, sollten sich die Betroffenen 

unbedingt von der Arge 

schriftlich geben lassen. Danach kann 

der Betroffene diese Aufforderung durch 

das Sozialgericht in Duisburg überprüfen 

lassen. Bedürftige haben ein Recht 

auf Prozesskostenbeihilfe und sollten im 

Zweifelsfall immer anwaltliche Rechtsberatung 

in Anspruch nehmen. Aufforderungen 

in eine andere Stadt zu ziehen 

sind rechtsunwirksam. 

MG Essen: Was wäre denn Ihre Aufforderung 

an die Politik? 

HARTZ IV 

ARGE/JobAgentur übernommen werden 

muss. Sie kann die Kaution so sichern, 

dass sie bei Auszug oder Ende des 

ALG II-Bezugs zurückgezahlt werden 

muss, aber nicht während des 

Leistungsbezugs. Trotzdem gibt es im 

EN-Kreis viele Beispiele dafür, dass die 

Kaution nur auf Darlehensbasis übernommen 

wird. Die Arbeitslosen müssen 

dann die Kaution vom Regelsatz abstottern. 

Zum Teil wurden ALG II-Abhängigen 

Erklärungen zur Unterschrift vorgelegt, 

mit denen sie sich mit dieser Regelung 

„freiwillig“ einverstanden erklären. 

Verweigern Sie in solchen Fällen die 

Unterschrift! Bestehen Sie auf Übernahme 

der Kaution! Wenden Sie sich an die 

Vorgesetzten des Sachbearbeiters und/ 

oder eine Beratungsstelle. Wenn Ihnen 

gesagt wird „ohne Unterschrift keine 

Übernahme der Kaution“ lassen Sie sich 

das schriftlich geben. 

Auch doppelte Mieten und eine notwendige 

Erstausstattung mit Möbeln 

(wenn z.B. in der alten Wohnung eine 

Einbauküche vorlag, die nicht mitgenommen 

werden kann) und eine notwendige 

Anfangsrenovierung gehören 

nicht zum Regelsatz. 

H.P-L-K: Die Politik soll ordnungspolitisch 

Einfluss nehmen, das können 

sie zum Beispiel mit ihren eigenen 

Wohnungsbeständen. Auch auf 

Energiekosten muss die Politik reagieren. 

Denn wenn diese steigen, braucht 

die Kommune, da sie ja die Heizkosten 

übernehmen , immer mehr Geld. Das 

heißt also: mit jeder Erhöhung kommt 

es auch zu einem Griff in die städtischen 

Kassen. 

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SERVICE 

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Geschäftszeiten 

Geschäftsstelle Bochum: 

Brückstraße 58 · 44787 Bochum 

Fon : 02 34 / 9 6114 - 0 

Fax : 02 34 / 9 6114 - 11 

E-mail : info@mvbo.de 

Internet : www.mvbo.de 

Öffnungszeiten: 

Mo - Do: 9.00 - 18.00 Uhr 

Fr : 9.00 - 12.00 Uhr 

Geschäftsstelle Hattingen: 

Bahnhofstraße 37 · 45525 Hattingen 

Fon : 0 23 24 / 5 25 24 

Fax : 0 23 24 / 95 03 49 

Öffnungszeiten: 

Di : 9.00 - 12.00 + 13.00 - 18.00 

Mi + Do: 9.00 - 12.00 + 13.00 - 15.00 

Bankverbindung: 

Sparda Bank Essen eG, BLZ 360 605 91, 

Kto. Nr. 520 619 

Impressum 

Herausgeber: 

DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen 

und Umgegend e. V., 

Brückstraße 58 · 44787 Bochum 

Auflage : 22.500 

Redaktion: Michael Wenzel, Aichard 

Hoffmann (v.i.S.d.P.) 

Fon/Fax : 02 34 / 9 6114 - 44 / - 74 

E-mail : mensch.mieter@mvbo.de 

Anzeigen : Michael Wenzel 

Fon/Fax : 02 34 / 9 6114 - 40 / - 70 

E-Mail : gf@mvbo.de 

Druck : Lensing-Druck, Dortmund 

Titellayout :Weritz Werbung · Bochum 

Fon/Fax : 02 34 / 3 61 77- 40 / - 19 

Unzustellbare Exemplare bitte zurück 

an den Herausgeber. 

Service 

Rechtsberatung in der Geschäftsstelle: 

Örtliche Zuständigkeit! 

Unsere Rechtsberater/innen haben feste örtliche Zuständigkeiten für neue Fälle. 

Diese richten sich nach der Postleitzahl: 

Berater/in PLZ in Bochum andere Orte Durchwahl 

Ralf Berger 44791 44805 Datteln, Essen 96 11 435 

44807 44809 

Rainer Klatt 44787 44789 alle anderen Orte 96 11 431 

44795 44799 

Gisela Krieter 44793 44866 – 96 11 432 

44867 44869 

Rainer Papenheim 44801 44803 Dortmund 96 11 436 

44892 44894 

Jutta Hüppop 44879 44797 Hattingen, Witten, Di, Mi und Do 

Sprockhövel 0 23 24 / 5 25 24 

Mo und Fr 

02 34 / 96 11 40 

Achtung: Dies gilt nicht für bereits länger laufende Fälle! Sie können eine 

bereits vor dem 1. August 2003 angefangene Vertretung bei Ihrem/r gewohnten 

Berater/in zu Ende führen. 

Bitte vereinbaren Sie ihren Beratungstermin unter den oben genannten Rufnummern 

unserer Geschäftsstellen. 

Rechtsberatung am Telefon: 

Wir rufen Sie an! 

Bei uns ist Schluss mit dem langen Herumhängen in der Warteschleife, wenn 

Sie versuchen, Ihren Rechtsberater oder Ihre Rechtsberaterin telefonisch zu erreichen. 

Wir rufen bei Ihnen an. Und das, wann Sie es möchten! 

Das funktioniert so: Wenn Sie Beratungsbedarf haben, der sich auch telefonisch 

erledigen lässt, oder Ihre Berater/in um Rückruf gebeten hat, rufen Sie die oben 

angegebenen Rufnummern in der Geschäftsstelle an. Dort wird man einen Termin 

mit Ihnen vereinbaren. Innerhalb der vereinbarten Zeit sollten Sie dann in 

der Nähe Ihres Telefons sein – und eventuell benötigte Unterlagen auch. Aber 

bitte: Im Interesse stabiler Mitgliedsbeiträge sollte es ein Festnetz-Telefon sein! 

Denn die Kosten des Beratungsgesprächs übernehmen dann logischerweise wir. 

Wenn es neue Unterlagen gibt – etwa ein Schreiben des Vermieters –, die für die 

Beratung benötigt werden, können Sie uns dies vorab per Fax oder Post schicken. 

Anregungen? Kritik? Beschwerden? 

Sprechen Sie mit dem Chef! 

Wir sind ständig bemüht, unseren Service für Sie zu verbessern. Ihre Vorschläge, 

Kritik oder Beschwerden sind dabei eine wichtige Hilfe. Sprechen Sie mit dem 

Chef! Geschäftsführer Michael Wenzel, Durchwahl: 02 34 / 96 11 440. 

Ortstermine: 

Wir kommen zu Ihnen ins Haus! 

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, in Ihrer Wohnung eine Ortsbesichtigung 

durchzuführen. Hierzu arbeiten wir mit einem Experten zusammen, mit 

dem Sie Termine direkt vereinbaren können. Ortstermine kosten 75,- Euro. 

Darin enthalten: Anfahrt (Bo + Hat), 1 Stunde vor Ort, Kurzprotokoll, MWSt. 

Begutachtung von Wohnungsmängeln, Feuchtigkeitsmessungen, Begleitung bei 

der Wohnungsübergabe: Joachim Ehrhardt (Dipl. Biol.), Tel. 02 34 / 38 36 19, 

mobil: 01 79 / 4 93 15 67.

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