Wohnen & Gesellschaft - Das Branchenmagazin von Vonovia

Wohnen & Gesellschaft 

Das Magazin der Vonovia SE 

Wohnen & Gesellschaft 

Das Magazin der Vonovia SE 

Themen: 

Finanzieren 

Vonovia Vorstand 

Dr. A. Stefan Kirsten 

über nachhaltiges 

Investment 

und soziale 

Verantwortung, S.18 

Vermieten 

Fakten und Zahlen 

über preisgünstiges 

Wohnen in 

Deutschland – 

auch in den 

Großstädten, S.22 

1,5 

MILLIONEN 

neue Wohnungen könnten in Deutschland 

allein durch die Aufstockung 

bestehender Häuser entstehen, hat 

der Darmstädter Architektur-Professor 

Kasten Tichelmann errechnet. 

www.vonovia.de 

Kluge Kästen | 2017 www.vonovia.de 

KLUGE 

KÄSTEN 

Wir brauchen mehr preisgünstige Wohnungen. 

Ihre rationelle Herstellung in Modulen bietet guten, 

raschen und überraschend vielfältigen Neubau, S.10

EDITORIAL 

3 

WOHNEN 

NEU DENKEN 

W&G online Für die papierlose Lektüre 

und den Spontanzugriff unterwegs 

bieten wir Ihnen die E-Version 

unseres Magazins auf 

www.wohnen-und-gesellschaft.de 

liebe leserinnen und leser, 

kennt das Wohnen nur eine Richtung: immer größer, immer aufwendiger, 

immer teurer? Nein: In Zeiten knapper Flächen, Räume und 

Budgets müssen und können wir unsere Mittel klüger einsetzen. Wir 

können erschlossene Grundstücke und Siedlungen nutzen, die Platz 

für mehr Häuser bieten. Wir können Wohnungen schaffen, die hohe 

Lebensqualität auf effizient gestaltetem Raum bieten. Und wir können 

anders bauen: in Serien, die so sorgsam erdacht und geplant sind wie 

neue Automodelle. Mit standardisierten Fenstern, Türen oder Bädern. 

Und mit Modulen, die in der Fabrik schnell und qualitätssicher gebaut 

und vor Ort nur noch zusammen gefügt werden. 

Das muss keinesfalls zu Uniformität führen – schon gar nicht in einer 

schon bestehenden Siedlung. Hier können neue Häuser das Quartier 

beleben und auch architektonisch bereichern. Aber die Verbesserung 

von Stadtquartieren geschieht nicht nur per Neubau. In dieser dritten 

Ausgabe von „Wohnen & Gesellschaft“ porträtieren wir auch bestehende 

Siedlungen mit langjähriger Tradition, die nach einer schwierigen 

Zeit die Wende geschafft haben oder gerade dabei sind – und die für 

ihre Bewohner bezahlbar bleiben. Und wir stellen Menschen vor, die 

den Wandel vorantreiben. 

Wir wollen aber auch die übergreifende Diskussion über Bauland, 

Mieten und Wohnkonsum mit Fakten und Daten anregen. Nicht zuletzt 

laden wir Sie zum Dialog darüber ein, wie wir Leistungen für Bewohner 

und Gesellschaft mit den wirtschaftlichen Zielen einer großen Aktiengesellschaft 

vereinbaren. Der Wunsch nach stabilen, guten Verhältnissen 

verbindet Mieter, Städte und langfristig denkende Investoren. Es ist 

unsere Aufgabe, diese Interessen miteinander in Einklang zu bringen. 

Rolf Buch 

Vorstandsvorsitzender 

der Vonovia SE. 

ANREGENDE LEKTÜRE WÜNSCHT IHR 

www.wohnen-und-gesellschaft.de

4 INHALT 

INHALT 

5 

INHALT 

# 2017 

BAUEN 

6 – 7 

Barbara Hendricks 

Die Bauministerin über Neubau 

und Grün in der Stadt 

Mehr Geld – 

mehr Wohnung 

Wohnen wird unbezahlbar? 

Von wegen: 

Raph Henger weist 

nach, dass vielerorts 

die Wohnkosten im 

Verhältnis zu den Einkommen 

sinken S. 26 

Genug Häuser – 

Bauen unnötig? 

Wo Neubau ist, da 

ist auch Widerstand. 

Manche fordern gar 

ein totales Bauverbot. 

Paul Lichtenthäler 

kennt die Hintergründe 

S. 15 

34 

Privatheit und Nähe: 

Neue Wohnmodelle zum 

Flächensparen 

BEWOHNEN 

32–33 

34 –35 

36–37 

Blühendes Leben 

Nachbarschaftstreff auf dem 

einstigen Parkdeck 

Wohnflächen 

Das Leben auf weniger 

Quadratmentern senkt die 

Kosten – aber die Lebensqualität 

bleibt hoch: Drei 

Strategien 

Wohnungswirtschaft 

Staat oder privat – kein Gegensatz 

für Stefanie Frensch 

8 – 9 

10 –14 

15 

16 –17 

18 –20 

21 

Flächen 

Ist Deutschland zugebaut 

oder haben wir noch Platz? 

Günstiger Neubau 

Vonovia industrialisiert 

die Wohnungsproduktion 

mit Modulen 

Protest 

Widerstand gegen Neubau – 

einige wollen gar keinen 

VERMIETEN 

Willkommen in Köln 

Kurzzeit-Angebote erleichtern 

Zuzüglern den Start 

Kapital für Wohnungen 

Vonovia Vorstand Dr. A. Stefan 

Kirsten über Anleger und 

Verantwortung für die Mieter 

Wachstum 

Wohnungs-Aktiengesellschaften 

in Deutschland 

26 

Einkommen: 

Mehr Wohnung fürs Geld 

18 

Vonovia Finanzvorstand Dr. A. Stefan Kirsten 

kennt die Aktionäre seines Unternehmens: 

Anleger, die langfristiges und nachhaltiges 

Wirtschaften erwarten 

38 – 41 

42– 43 

44 – 47 

48 – 49 

50 

Genießen in Dresden 

Sachsens Metropole bietet 

nicht nur historische Pracht, 

sondern auch wachsende 

Alltagsqualität für Bürger 

VERBESSERN 

Wende in Dortmund 

Symbolischer Neustart auf 

dem Spielplatz 

Gemeinsinn in Hamburg 

Unternehmen, Bürger und 

Stadt verbessern miteinander 

das Quartier Steilshoop 

Barriere-Abbau 

Wohnungen, die für alle 

taugen: Senioren, Kranke 

und körperlich eingeschränkte 

Menschen 

Zahlen 

Wohnhochhäuser, 

Mietschulden, Pendlerwege 

22 –25 

Günstig wohnen 

Niedrige Mieten gibt es öfter, 

als viele vermuten 

26 –27 

Kaufkraft 

Wo Einkommen stärker 

steigen als Mieten 

28 –30 

31 

Fallstudie 

Wo Häuser moderner werden 

und günstig bleiben 

Energie 

Allianz für Sanierung – und 

ein Statement der DENA 

HAUSWERK 

10 

Raum-Module werden in der Fabrik vormontiert und auf der Baustelle nur noch 

zusammengefügt. Das Bauen wird schneller und rationeller – aber nicht einförmig 

32 

Bewegung in Kiel: 

Stadtteil-Leben im 

früheren Parkdeck 

44 

Perspektiven erneuert: 

Eine Zukunft für die Siedlung 

Hamburg-Steilshoop

6 BAUEN 

Bauen 

DREI FRAGEN AN 

BARBARA HENDRICKS 

1 

W&G: Ihr Ziel sind 350.000 neue Wohnungen im Jahr. 

Was tun Sie, damit private Unternehmen möglichst viele 

davon bauen? 

Barbara Hendricks: Gemeinsam mit Partnern aus der 

Wirtschaft und Politik habe ich eine Wohnungsbauoffensive 

angestoßen, die wir jetzt gemeinsam umsetzen 

müssen. Der Bund stellt neues Bauland vergünstigt zur 

Verfügung. Für den sozialen Wohnungsbau erhalten 

die Länder 2017 vom Bund 1,5 Milliarden Euro – so viel 

wie noch nie. All das zeigt Wirkung: Nach Jahren des 

Stillstands gibt es Bewegung – die Baugenehmigungen 

steigen. 

2 

» 

Wenn es gut läuft, 

profitieren alle vom 

klimafreundlichen 

Wohnen – Mieter, 

Eigentümer 

und natürlich 

die Umwelt« 


über die energetische Sanierung 

und ihren Nutzen 

Verdichtete Städte und gesunde Städte – ein Widerspruch? 

Ganz und gar nicht. Urbanes Grün macht unsere Städte 

attraktiver und lebenswerter. Das „Grün in der Stadt“ 

ist Schwerpunkt meiner Stadtentwicklungspolitik. 

Dafür habe ich einen intensiven Dialogprozess gestartet 

und werde bald ein Weißbuch vorstellen. Auch in 

Zukunft muss es grüne Oasen in den Städten geben. 

3 

Das Energiesparen soll Mieter nicht zu sehr belasten und 

sich für Eigentümer rechnen. Wer zahlt? 

Der Staat unterstützt Eigentümer mit umfangreichen 

Förderprogrammen. Nach der energetischen Gebäudesanierung 

steigt der Wohnkomfort – die Energiekosten 

für Mieter sinken. Wenn es gut läuft, profitieren alle 

vom klimafreundlichen Wohnen: Mieter, Eigentümer 

und natürlich auch die Umwelt. 


ist Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, 

Bau und Reaktorsicherheit

8 BAUEN 

BAUEN 

9 

Grundfrage 

Bauflächen 

Boden ist knapp und teuer, aber das hat Vorteile: Es zwingt zum 

kompakten Bauen, das ökonomisch, ökologisch und urban 

vorteilhafter ist als weitläufige Siedlungen auf der grünen Wiese 

Deutschland gehen die freien 

Flächen aus? Von wegen: 

Zu 82 Prozent besteht unser 

Land nach wie vor aus Feld, 

Wald und Wiesen, teilt das Umweltbundesamt 

mit. Zwar wird immer mehr 

davon zur Siedlungs- und Verkehrsfläche, 

zuletzt rechnerisch 69 Hektar pro Tag. Aber 

wenn es in dem Tempo weiterginge, wäre 

Deutschland erst in 1165 Jahren theoretisch 

komplett verstädtert. 

Trotzdem klagen Bauwillige im ganzen 

Land über fehlende Flächen – selbst in 

Kleinstädten und Dörfern herrscht Landfrust. 

Im rheinischen Pulheim zum Beispiel 

bewarben sich kürzlich um 48 Grundstücke 

449 Interessenten. Vor allem in den Metropolen 

explodieren die Preise: Einfamilienhaus- 

Bauland in Hamburg wurde in nur einem 

Jahr rund 13 Prozent teurer, Grundstücke für 

Mehrfamilienhäuser in Frankfurt um 27 Prozent 

und Parzellen jeder Art in der Berliner 

Innenstadt sogar um rund 50 Prozent. 

Zwar mobilisieren die Städte im Inneren 

alles, was in jüngerer Zeit brachgefallen ist 

– Güterbahnhöfe oder Kasernen, Kaianlagen 

oder Fabrikgelände. Aber schon jetzt ist klar: 

Das wird den Mangel kaum lindern und die 

Preise nur wenig senken. 

Expansion ist teuer für die Stadt 

Denn für Grundstücksknappheit und entsprechende 

Preisforderungen gibt es gleich 

ein ganzes Bündel von Ursachen: räumliche, 

stadtplanerische und ökologische. Das 

größte Problem ist die ungleich verteilte 

Nachfrage. Sie ist ausgerechnet in den dicht 

bebauten Innenstädten am höchsten, wo 

freies Land am knappsten ist. Die wenigen 

Baugrundstücke erzielen Exklusivpreise. 

Roland Stimpel ist 

gelernter Stadt- und 

Regionalplaner und 

Chefredakteur des 

Deutschen Architektenblatts 

»Am vielversprechendsten erscheint 

die Strategie, einheitlich strukturierte 

Siedlungen durch Aufstockungen, Anbauten 

oder Neubauten zu verdichten« 

Elisabeth Merk, Stadtbaurätin von München 

Häuser 

sind nur die 

halbe Stadt 

24.856 km 2 

51 % 

Gebäude* 

* mit umgebenden 

Freiflächen 

** unbebaute Betriebsflächen, 

Friedhöfe usw. 

Angaben in Quadratkilometern 

für ganz 

Deutschland 

Quelle: Roy/König, UBA, 

Statistisches Bundesamt 

Und draußen? Städte erweitern sich 

jetzt nach oft jahrzehnetlanger Pause 

wieder auf die Äcker und Wiesen 

– etwa in Hamburg-Billwerder oder 

München-Freiham. Aber das tun sie 

oft nur zögerlich. Denn die Aufstellung 

von Bebauungsplänen ist ein 

jahrelanger, aufwendiger und juristisch 

oft riskanter Akt. Stadtrand-Neubaugebiete 

sind teuer in der Herstellung 

mit allen Straßen, Leitungen und 

Schulen. Die Kosten versucht man 

zwar auf Großinvestoren und kleine 

Häuslebauer abzuwälzen, aber das 

gelingt nur bedingt. Zudem wird 

auch der Betrieb einer Stadt mit jeder 

neuen Fläche teurer: Infrastruktur 

verursacht in ausgedünnten Städten 

mehr Kosen für Betrieb und Unterhalt. 

Zugleich gibt es am Stadtrand weniger Nutzer, 

die dafür zahlen könnten. Dazu kommt 

Bürgerwiderstand: Bei denen, die schon 

versorgt sind und Wählermehrheiten stellen, 

ist Bauen in der Nachbarschaft oft unbeliebt 

(siehe Seite 15). 

Last but not least gibt es ökologische 

Hindernisse: Bundesregierung und Bundestag 

wollen, dass statt täglich 69 nur noch 30 

Hektar zur Siedlungs- und Verkehrsfläche 

werden. Darum hat das Parlament das Baugesetzbuch 

geändert: Pläne in der Innenstadt 

können leichter aufgestellt werden, 

Pläne für Erweiterungen am Rand noch 

schwerer. „Urbane Gebiete“ sollen mehr Mischung 

von Wohnen und Gewerbe erlauben. 

Urbanität dank Bauland-Not 

Wichtige Öko-Themen in den Städten und 

Gemeinden sind der ästhetische und ökologische 

Landschaftsschutz, Kaltluftschneisen 

und der Wunsch nach einer insgesamt kompakten 

Struktur, in der es weniger Autoverkehr 

gibt und Bürger sich mit weniger Wohnfläche 

begnügen. Alle Hindernisse für neues 

Bauland und die hohen Bodenpreise führen 

3 % 

Sonstiges** 

1387 km 2 

Deutschlands 

Siedlungs- und 

Verkehrsflächen 

bestehen zum Gutteil 

aus Straßen, 

Parks und un bebauten 

Gewerbe- 

Arealen 

37 % 

Verkehr 

18.099 km 2 

9 % 

Erholung 

4228 km 2 

letztlich dazu, dass in bestehenden Siedlungen 

und Gebäuden und auf innerstädtischen 

Brachen mehr Potenziale genutzt werden – 

für Anbauten, Aufstockungen, Lückenfüller 

und Umbauten. Das mag die Freunde neuer 

Vorstadt-Eigenheime ärgern und ist auch für 

Nachbarn teils gewöhnungsbedürftig. 

Aber es führt letztlich zu einer dichteren 

Stadt, und die ist ökonomisch und im 

Flächengebrauch effizienter, für Bewohner 

bunter und angebotsreicher und zudem ökologisch 

verträglicher. So hat die Bauland-Not 

auch eine gute Seite: Es kommen kompaktere, 

lebendigere Städte heraus.

10 BAUEN 

BAUEN 

11 

ments bei der Bauherrin Vonovia. „Die sind 

extrem standardisiert, man kann aber die 

tollsten Dinge damit machen.“ 

Module können den Wohnungsbau günstiger, 

schneller und besser machen. Aber er wird nicht 

monoton und schlecht, sondern bereichert 

bestehende Quartiere um neue Qualitäten 

KLUGE 

BAUKÄSTEN 

Bochum-Hofstede, ein beschauliches 

Siedlungsgebiet im Herzen 

des Ruhrgebiets. Erst kommen 

Doppel- und Reihenhäuser in 

Fertigbauweise, dahinter stehen 

vier gleiche Mietshauszeilen aus der Nachkriegszeit. 

Die Architektur wirkt sehr seriell 

hier. Nur der jüngste Bau nicht: Er ist kantig, 

doch mit zehn Ecken und Winkeln lebhaft 

gegliedert. Vor der Haustür ist ein netter 

kleiner Vorplatz, im Treppenhaus fällt Licht 

von oben durchs Dach und einen Fensterschlitz 

von draußen. Auf jeder Etage sind 

fünf unterschiedliche Wohnungen mit zwei, 

drei oder vier Zimmern – jede mit anderen 

Raumgrößen, Grundrissen, Fensterreihen 

und Balkonen. 

Ausgerechnet dieses eigenwillig wirkende 

Haus ist aber kein gebauter Spezialfall, 

sondern bildet den Auftakt zu einer Großserie 

von Häusern in ganz Deutschland. Und 

ausgerechnet dieses Haus ist nicht als architektonisches 

Einzelstück entworfen und 

individuell gefertigt, sondern aus Standard- 

Elementen zusammengesetzt: Raummodulen 

aus der Hausfabrik, die per Lastwagen 

kommen. Sie sind stets 6,50 mal 3,12 Meter 

groß, mit gleichartigen Fenstern, Türen und 

Anschlusspunkten für den Zusammenbau. 

Auch Leitungen, Kabel, Heizungen und an 

Außenwänden die Dämmschichten werden 

schon im Werk montiert. „Wir nennen 

das unsere Lego-Steine“, sagt Konstantina 

Kanellopoulos, Leiterin des Produktmanage- 

Serienproduktion: 

Im Modulbauwerk in 

Lingen an der Ems 

werden die Elemente 

montiert. Noch 

wirken alle gleich – 

vor dem weiteren 

Ausbau. 

Gleiche Module – vielerlei Häuser 

Die immer gleichen Einzelmodule ergeben 

lang gestreckte oder kompakte Häuser 

von drei bis acht Etagen oder abgestuft 

mit unterschiedlichen Höhen. Es kann 

Treppenhaus und Fahrstuhl in der Mitte 

geben wie in Bochum oder Treppen, 

Aufzüge und Laubengänge an der Seite. 

Standardisierung im Einzelnen, Vielfalt im 

Großen – beides ist gleichermaßen wichtig 

für Vonovia, wie Kanellopoulos erläutert: 

„Per Standardisierung senken wir Kosten, 

verkürzen die Bauzeit und schaffen eine 

höhere Qualität, weil die Module nicht bei 

Wind und Wetter auf der Baustelle montiert 

werden, sondern kontrolliert und in 

sorgsamer Ausführung in der Halle. Und 

die Vielfalt im Großen muss sein, damit 

wir für unterschiedlichste Orte jeweils das 

Passende planen können.“ 

Passen muss es, da Vonovia keine 

neuen Siedlungen draußen auf der Wiese 

baut, sondern in bereits bestehenden 

Quartieren. Von denen sind viele aus der 

Nachkriegszeit, in der die zerbombten 

Städte viel freien Platz boten und das Ideal 

der grünen, aufgelockerten Stadt galt. In 

Bochum-Hofstede zum Beispiel ist allein 

die zentrale Wiese im Karree mit dem Neubau 

3000 Quadratmeter groß – fast wie ein 

halbes Fußballfeld. 

Trotzdem findet natürlich jeder Neubau 

ältere Nachbarhäuser vor, auf die er 

Rücksicht nehmen muss. Zu ihnen muss 

er in gebührendem Abstand stehen, damit 

noch die Sonne scheint und die Nachbarn 

nicht gar zu nah sind. Ältere und neue 

Häuser sollen einander wenig Sonne nehmen 

und in Höhe und Größe nicht gar zu 

unterschiedlich sein. „Also verlangt jedes 

Baugrundstück ein anderes Gebäude“, 

folgert Kanellopoulos. „Wir könnten nicht 

ein Einheitshaus entwerfen und das dann 

hundertfach überall im Land aufstellen.“ 

Aber warum macht es sich Vonovia so 

schwer und bebaut statt weniger blanker 

Großfelder viele kleine, manchmal 

komplizierte Parzellen? „Zunächst ganz 

einfach, weil sie uns gehören und wir sie 

nicht kaufen müssen. Dann, weil wir die 

Quartiere, die Bedürfnisse und Möglich-

12 BAUEN 

BAUEN 

13 

Zimmer am Kran: 

Ein ausgebautes 

Modul wird auf der 

Baustelle herabgelassen. 

Fenster, Rohre 

und Leitungen sind 

schon eingebaut. 

Kern aus Beton: 

Der Erschließungskern 

mit Treppe und 

Fahrstuhlschacht 

wird noch herkömmlich 

gebaut – hierfür 

taugt Modulbau 

nicht. 

Stock auf Stock: 

Die Montage der Mudule 

dauert nur wenige 

Tage. Das verkürzt 

die Bauzeit vor Ort 

drastisch – was auch 

die Nachbarn freut. 

vieles mehr. Besonderen Kummer macht 

Kanellopoulos die Stellplatzpflicht: „Selbst 

wenn in einem Haus vor allem Studenten 

oder Rentner leben, verlangen die Städte oft 

für jede Wohnung einen Stellplatz und für 

größere Wohnungen rechnerisch eineinhalb. 

Und wenn das aus Platzgründen nur per 

Tiefgarage geht, macht es alle Einspar-Bemühungen 

an anderer Stelle zunichte.“ 

Barrierefrei und gut geschnitten 

Manchmal lässt sich das Parkproblem aber 

zu ebener Erde lösen, so auch in Bochum. 

Hier gibt es keine Tiefgarage, ja noch nicht 

einmal einen Keller, stattdessen Abstellräume 

im Erdgeschoss – natürlich ab Werk in 

die Module integriert. Wegen der Vorfertigung 

geht der Bauprozess vor Ort schneller, 

leiser, weniger staubig und mit weniger Anliferverkehr 

vonstatten – in Bochum dauerte 

er nur vier Monate. 

Seriell geplant und montiert, das klingt 

erst einmal karg und nur für genügsame 

Lebenskünstler gebaut. Nicht so in Bochum: 

Die auf diese Weise entstandenen Wohnungen 

sind barrierefrei erreichbar, haben ge- 

Gestapelt: Binnen 

Kurzem sind drei Etagen 

emporgewachsen. 

Begehrt: Wohnungssuchende 

freuen sich 

über den Neubaustandard 

für günstige 

Mieten. 

Montiert: Von 

Bauleuten verlangt 

die Modul-Montage 

mehr Fingerspitzengefühl 

als Kraft. 

räumige, gleichfalls standardisierte Balkone, 

bodentiefe Fenster und sorgsam durchdachte 

Raumzuschnitte. „Ein Serienprodukt ist 

alles andere als ein schlechtes Produkt“, sagt 

Kanellopoulos. Es ermöglicht Qualitäten für 

viele, die sonst weniger Menschen vorbehalten 

blieben. Den Quadratmeter Neubauwohnung 

kann Vonovia in Bochum unter 

10 Euro pro Quadratmeter vermieten. Das 

erlaubt Angebote auch für Menschen und 

Orte, deren Kaufkraft nicht für konventionell 

gefertigte neue Wohnungen reicht. 

Äußerlich simple Massenware, rein 

technisch und ohne Gestaltungs-Ehrgeiz 

erdacht? Dem widerspricht die Architektin 

Nina Bendler vehement. Sie ist Direkto- 

» Wir denken uns kein Einheitshaus 

aus und stellen es überall in 

Deutschland hin. Auch ein 

Serienprodukt ist vor Ort individuell« 

Konstantina Kanellopoulos, 

Leiterin Produktmanagement bei Vonovia 

keiten der Menschen dort bestens kennen. 

Weil wir in die Quartiere neue Wohnangebote, 

mehr Vielfalt und Leben bringen und 

die Infrastruktur besser auslasten“, sagt die 

Produktmanagerin Kanellopoulos. Nicht 

zuletzt brauche es anders als auf der grünen 

Wiese kein langwieriges Planverfahren mit 

Stadtratsabstimmung und vielleicht vielen 

Diskussionen. 

Bürokratie und Parkplätze 

Für die nötige Baugenehmigung eröffnet 

der Modulbau noch ganz andere Perspektiven: 

Wenn eine Stadt für einen Bautyp die 

Statik, den Brandschutz, das Energiekonzept 

und vieles mehr genehmigt hat – warum 

müssen dann die nächste und übernächste 

Stadt sich und dem bauwilligen Unternehmen 

die Mühe machen, jedes Mal eine neue 

Genehmigungsprozedur durchzuführen? 

Kanellopoulos wünscht sich eine standardisierte 

Genehmigung – was am ersten Ort 

geprüft und für gut befunden wurde, hat 

damit grünes Licht für fünf oder fünfzig andere. 

Aber noch dürfen Gemeinden so nicht 

handeln, selbst wenn sie wollten. Deutschlandweit 

funktioniert es auch schon deshalb 

nicht, weil 16 Bundesländer 16 unterschiedliche 

Bauordnungen haben. Berlin erlaubt 

zum Beispiel siebengeschossige Holzwohnhäuser, 

Bayern nur dreigeschossige. 

Dazu kommen Bundes-, EU- und DIN- 

Normen-Höchststandards für das Energiesparen, 

für Schallschutz, Barrierefreiheit und

14 BAUEN 

BAUEN 

15 

Platt gegen Pläne 

Aus dem Ei gepellt: 

Dem verputzten Haus 

sieht man die Bauweise 

nicht an. Balkone werden 

außen vorgesetzt – auch 

das preisgünstig und 

rasch 

Ein Buchautor fordert ein komplettes Bauverbot – 

bestens untergebrachte urbane Egoisten finden das gut. 

Doch es treibt Wohnungssuchende hinaus aus den Städten 

rin des Essener Büros Koschany + Zimmer 

Architekten KZA, das das Bochumer Haus 

entworfen hat. Und das mit viel Gestaltungslust, 

wie Bendler berichtet: „Wir haben 

erst einmal angefangen, den Wohnungsbau 

neu zu denken.“ „Größen nach Sozialbau- 

Richtlinien, DIN-Normen, Gewohnheiten 

– all das sollten und wollten wir infrage 

stellen.“ Statt wie oft üblich die Wohnfläche 

zu maximieren, optimierten die Architekten 

sie. Stets ging es darum, „auf weniger 

Quadratmetern gleich viel Wohnqualität 

zu haben. Man soll im Alltag nicht merken, 

dass an Fläche gespart wird.“ Wohl aber am 

Portemonnaie: Die Miete kann hundert Euro 

niedriger sein als in einer Wohnung mit weniger 

effizientem Grundriss, die mehr Fläche 

hat, aber nicht mehr Raum bietet. 

Aber sieht nicht die Welt irgendwann 

schrecklich monoton aus, wenn überall 

Gebäude aus den gleichen Modulen stehen? 

Für Vonovia stellt Kanellopoulos klar: „Wir 

möchten nicht jedes Mal ein neues Stück 

Baukunst kreieren. Unsere Kunden wollen 

und können schließlich keine bewohnbaren 

Kunstwerke bezahlen.“ Es drohe aber auch 

keine Monotonie, beruhigt die Architektin 

Bendler: „Erstens entstehen die neuen 

Häuser nicht an einem Ort geballt, sondern 

zwischen vorhandenen Häusern und sehen 

per se anders aus als sie. Zweitens können 

sie aus den Modulen nicht nur ganz unterschiedliche 

Häuser bauen, sondern auch 

variantenreiche Fassadenbilder erzeugen.“ 

Etwa mit unterschiedlichen Farben und 

Materialien. Es kann Putz sein oder Klinkerriemchen, 

theoretisch ginge auch Stuck, 

nackter Beton oder imitiertes Fachwerk. 

Auch drinnen gibt es Spielraum. Zum 

Beispiel könnten Mieter eine gemeinsame 

Gästewohnung halten. Singles könnten 

kleine Wohnungen zum Zurückziehen 

haben, die gemeinsame Küchen und andere 

Gemeinschaftsflächen besitzen. Auch das ist 

im Modulbau denkbar. Er legt Standards der 

Montage fest – aber nicht die Wohnungen, 

die daraus entstehen. Und erst recht nicht 

das Leben, das darin gelebt wird. 

» Durch Dachgeschossaufstockungen 

und Nachverdichtung 

in serieller Bauweise 

können wir günstig in nachgefragten 

Städten mit attraktiver 

Infrastruktur bauen« 

Klaus Freiberg, Mitglied des Vorstandes der Vonovia SE 

Paul Lichtenthäler 

ist Pressesprecher 

der Bundesarchitektenkammer 

und seit 

über 20 Jahren im 

Bereich Planen und 

Bauen tätig 

Verbietet das Bauen! Sofort, 

vollständig und überall in 

Deutschland. Das meint Daniel 

Fuhrhop aus Oldenburg 

wirklich ernst und hat ein 

Büchlein mit diesem Titel geschrieben. Der 

frühere Verleger von Architekturbroschüren 

meint: Räume haben wir doch mehr 

als genug, nimmt man den Mittelwert von 

München und Mecklenburg, von leeren 

Altbüros und gefragten Apartments. Erstmal 

füllen wir die alle auf, bevor wir einen 

einzigen Quadratmeter neu bauen. 

Absurd? Fuhrhop tingelt damit eifrig 

durch die Lande und findet Widerhall auf 

Vortragsabenden, in Beteiligungsverfahren 

und bei Protestveranstaltungen. Manche 

nicken zu seiner Forderung, weil sie über 

unser aller Zukunft besorgt sind und das 

Glück in Reduzierung und Verzicht sehen. 

Aber auch andere stimmen ihm zu: 

Menschen, die selbst gut untergebracht 

sind und gerade ein Bauprojekt in ihrer 

Umgebung verhindern wollen, weil es ihren 

Fernblick aus dem schönen Heim bedroht, 

den Hundeauslauf um die Ecke oder den 

urbanen Kleingarten mit Mini-Pacht. 

Bloß keine neuen Nachbarn! 

Sie suchen Argumente, die nicht ganz so 

egoistisch wirken wie ihre wahren Motive 

– und werden bei Fuhrhop fündig: Jeder 

Neubau sei schlecht für Natur, Frischluftschneisen, 

Energieverbrauch und auch für 

die Gerechtigkeit, weil Neubauten nur für 

Reiche seien: „Bauen spaltet die Gesellschaft. 

Bauen ist unsozial.“ Unliberal übrigens 

auch: „Bauen bedroht unsere Freiheit.“ 

Aber was tun mit den wachsenden 

Städten? Ihnen empfiehlt Fuhrhop „Anti- 

Stadtmarketing“ – sie sollten „darin investieren, 

Zuzügler abzuschrecken, um so die 

Ungleichheit der Regionen in Deutschland 

zu mildern“. Statt in Düsseldorf einen guten 

Job zu nehmen, bauen die Leute in der 

Oberpfalz und der Niederlausitz den Wohnungsleerstand 

ab, und alle sind glücklich. 

Nur scheinbar fürs Gemeinwohl 

Mit solchen Forderungen versuchen gut 

etablierte Stadtbürger ihren Protest gegen 

den Neubau nebenan moralisch zu legitimieren. 

Nicht mehr sie selbst sind schuld, 

wenn andere nichts finden. Sondern die 

anderen sind frech und unverantwortlich, 

wenn sie die Stadt infiltrieren, wenn 

ihre Familie wächst oder wenn ihr Betrieb 

expandiert. Im Effekt weisen sie Zuzügler 

jeder Art so rigoros ab wie manche Leute 

Flüchtlinge. Beide Abwehrhaltungen treffen 

sich in Fuhrhops zweitem Buch, in dem er 

Flüchtlinge mit der Feststellung begrüßt: 

„Neubau für Neubürger ist unnötig.“ 

Fuhrhop reklamiert für sich, das 

Gemeinwohl zu vertreten. Wer ihm folgt, 

möchte sich den Betreibern und Befürwortern 

von Neubau moralisch überlegen 

fühlen. Dumm nur, dass diese Haltung am 

Ende das Gegenteil des Gewollten bewirkt. 

Neubaugegner, die es vor allem in den 

Städten gibt, zwingen Bauwillige nach 

draußen, wo sie Landschaft zersiedeln, 

mehr Auto fahren und oft mehr Wohnfläche 

haben als drinnen. All das ist denen 

drinnen egal – Hauptsache, die Neuen 

bauen nicht vor der eigenen Tür. 

Dabei stellt Fuhrhop auch ein paar 

handfeste Ideen vor, Flächen ohne Zwang 

besser zu nutzen – zum Beispiel Leerstandskataster, 

Tauschbörsen, sparsameres 

Wohnen oder die Aufwertung heute 

unattraktiver Orte. Aber das geht unter in 

seinem autoritären und unzeitgemäßen 

Ruf nach dem großen Bauverbot.

16 VERMIETEN 

35 

Vermieten 

KISSEN IN KÖLN 

Quadratmeter haben die 

kleinsten Wohnungen, 

die Vonovia möbliert und 

auf Zeit anbietet – zu 

wenig für Familien, 

gerade richtig als 

Sprungbrett für 

Einzelpersonen. 

E 

Einen guten Start in Köln bietet Katharina Link, 

stellvertretende Regionalleiterin von Vonovia. Ihr 

Angebot richtet sich an Menschen, die für ein paar 

Monate herkommen oder für den Anfang in der Stadt 

nur eine kleine Wohnung suchen, bevor sie die Familie 

nachholen. In schönster Südstadt-Lage, 200 Meter vom 

Rhein und ganz nah an der quirligen Severinstraße, 

bietet sie eine schicke, zugleich gemütliche kleine 

Wohnung zur Miete auf Zeit. 

Daran besteht nicht nur in Köln immenser Bedarf. 

Das Apartment in der Achterstraße ist eines von 

bisher 23 Pilotprojekten an zwölf Vonovia Standorten 

deutschlandweit, die Julian Hildebrand als Projektleiter 

Neuprodukte organisiert. Eher kleine, für Familien 

nicht passende City-Wohnungen werden modern, 

praktisch und zugleich gemütlich ausgestattet und 

helfen jetzt mobilen Arbeitnehmern, Freiberuflern 

oder Studenten. Sie haben es so bei einem Aufenthalt 

von mehreren Wochen oder Monaten weit günstiger 

als im Hotel und viel einfacher als in einer möbellosen 

Wohnung. 

Aufwendiger Boardinghouse-Service wie etwa ein 

Concierge oder Essen aufs Zimmer wird hier bewusst 

nicht geboten, denn es geht nicht um Luxusquartiere 

für Führungskräfte. Es hilft dagegen einer Gruppe, die 

es auf dem Wohnungsmarkt nicht gerade leicht hat: 

frisch Zuziehenden, die nicht lange suchen können 

und oft keinen Bekanntenkreis in der Stadt haben, der 

Tipps gibt. „Die ersten Erfahrungen sind gut, darum 

werden wir die Pilotierung 2017 fortführen und bei 

weiterhin positiver Resonanz ausweiten“, verspricht 

Julian Hildebrand. 

Katharina Link und Julian Hildebrand 

kümmern sich um angenehmes, 

unkompliziertes Wohnen auf Zeit

18 VERMIETEN 

VERMIETEN 

19 

„Für den 

schnellen Euro 

ungeeignet“ 

Wem gehört eigentlich Vonovia – 

und wie lassen sich Eigentümerund 

Mieterwünsche vereinen? 

Finanzvorstand Dr. A. Stefan 

Kirsten erklärt es 

W&G: Wohnungsunternehmen an der Börse – 

das ist ziemlich neu in Deutschland. Brauchen 

wir das? 

DR. STEFAN KIRSTEN: Bis vor zehn Jahren 

gab es bei uns nicht die Möglichkeit, per Aktienkauf 

in Wohnimmobilien zu investieren. 

Man konnte entweder direkt ein Haus kaufen 

oder sich an kleinen Unternehmen beteiligen. 

Beides kommt aber für viele internationale 

Großinvestoren nicht infrage, die ihr Geld 

grundsätzlich gern in Immobilien anlegen. 

Das können sie nun auch in Deutschland 

tun. Nicht nur wir als Unternehmen profitieren 

von diesem Kapital. Das Vertrauen und 

nicht zuletzt die monetären Mittel ausländischer 

Investoren stärken das deutsche 

Wirtschaftswachstum nachhaltig. 

Wer sind diese Investoren? 

Zuallererst langfristig orientierte Institutionen, 

im Wesentlichen Staatsfonds und Pensionskassen. 

Bei uns sind zum Beispiel Norwegen 

und Staaten aus dem Nahen Osten 

investiert, die ihre Erträge aus dem Öl- und 

Gasverkauf sicher und dauerhaft anlegen 

wollen. Diese internationalen Investoren sind 

stark im Dollar investiert und suchen Diversifikation, 

wollen aber keine großen Risiken 

eingehen. Dafür ist unsere Aktie perfekt. 

Nehmen wir einmal Norges Invest, den 

Staatsfonds von Norwegen, als Beispiel. Dessen 

Anlagestrategie folgt hohen ethischen 

Standards und untersteht der direkten Kontrolle 

des norwegischen Parlaments. Norges 

Finanzchef 

Dr. A. Stefan Kirsten, 56, ist 

Diplom-Kaufmann, war Finanzvorstand 

von Metro und Thyssen- 

Krupp und ist seit 2011 in gleicher 

Funktion bei Vonovia (anfangs 

Deutsche Annington) 

ist also gezwungen, sich sehr genau mit dem 

Geschäftsmodell seines Investments auseinanderzusetzen. 

Verschwindet Immobilienvermögen aus 

Deutschland? 

Ganz und gar nicht. Zum einen wächst bei 

uns der Anteil deutscher Investoren seitdem 

wir im DAX notieren. Zum anderen wird das 

Vermögen hier investiert. Internationales 

Kapital tut uns gut und ist nötig, wollen wir 

in Deutschland die insgesamt 20 Millionen 

Mietwohnungen pflegen, modernisieren und 

dazu neue bauen. Wichtig ist der sehr langfristige 

Horizont dieser Fonds. Nehmen Sie 

den britischen Wellcome Trust, für den wir 

das größte Aktien-Engagement sind. Da zeigt 

man uns gern immer wieder einen Stahlstich 

aus dem 18. Jahrhundert mit Szenen aus 

Westminster, und wir hören: Wir profitieren 

heute von dem, was sich dort in Jahrhunderten 

entwickelt hat. Das sind keine Investoren, 

die in Quartalen denken. 

Es gibt aber auch andere. 

Ja, man kann die langfristig agierenden Fonds 

als tiefen, ruhigen Ozean bezeichnen und die 

anderen als Wellen obendrauf. Kurzfristiger 

denkende Investoren mögen die Einfachheit 

unseres Geschäftsmodells. Sie sorgen für 

höhere Aktien-Umsätze, auch für gewisse 

Kursschwankungen – eben die Wellen. Aber 

im Verhältnis zum Ozean sind die Wellen homöopathisch 

klein. An einem normalen Börsentag 

werden vielleicht Vonovia Aktien für 

30 oder 40 Millionen Euro umgesetzt. Unser 

Marktwert beträgt aber rund 15 Milliarden 

Euro, ungefähr 375-mal so viel. 

Werden Mieter von den Wellen geschüttelt? 

Gott sei Dank nein. Das würde nur drohen, 

wenn wir zum Beispiel einen sehr hohen 

Verschuldungsgrad hätten und kurzfristig 

Wohnungen verkaufen müssten. Aber da wir 

»Unsere Anteilseigner sind 

stark im Dollar investiert 

und suchen Diversifikation, 

wollen aber keine großen 

Risiken eingehen. Dafür ist 

unsere Aktie perfekt« 

15 

Millarden Euro 

beträgt der Marktwert 

von Vonovia – das 

Immobilienvermögen 

minus Verbindlichkeiten 

» Wir bieten die einfachste, 

niedrigschwelligste und damit 

demokratischste Form, Immobilien 

zu erwerben. Sie können 

sich mit gut 30 Euro an unseren 

professionell gemanagten 

Wohnungen beteiligen« 

solide finanziert sind, merken unsere Mieter 

von diesen Wellen nichts. 

Also kein Einfluss von Heuschrecken? 

Wir sind ohnehin nichts für Heuschrecken, 

die nach dem damals geprägten Wort von 

Franz Müntefering ein Unternehmen kahl 

fressen und dann weiterziehen. Wir haben 

durchaus Investoren mit kurzem Zeithorizont 

– aber die leben genauso gut mit unserer 

Dividendenrendite von 3,6 Prozent wie 

alle anderen auch. Und wir haben renommierte 

Anlagefonds, die ihrerseits börsennotiert 

sind. Die investieren aber nicht für den 

schnellen Ertrag bei uns, sondern nutzen uns 

als Stabilisator, weil wir mit unserem sehr 

langfristigen Geschäftsmodell Ruhe in ihr 

Portfolio bringen. 

Braucht eigentlich der deutsche Wohnungsmarkt 

ein so großes Unternehmen wie Ihres 

mit rund 392.000 Wohnungen? 

Viele Wohnungsunternehmen haben 5000, 

10.000 oder 20.000 Wohnungen. Das sind zu 

wenige, um das Geschäft effizient zu betreiben. 

Wir haben den Markt konsolidiert, 

sind aber weit entfernt von einer Marktkonzentration; 

uns gehören nicht einmal zwei 

Prozent aller deutschen Mietwohnungen. 

Aber wir können dank dieser Größe unsere 

Prozesse industrialisieren: Modernisierung, 

Instandhaltung, Zählerablesung, Multimedia, 

Routinevorgänge rund um das Vermieten – 

und jetzt auch den Neubau von Mehrfamilienhäusern 

mit vorgefertigten Modulen. Diese 

Skaleneffekte werden wir mit den 24.500 

Wohnungen aus der erfolgreichen conwert- 

Übernahme weiter ausbauen. Das Portfolio 

passt perfekt zu uns, und wir stellen uns in 

den Wachstumsmetropolen Berlin, Dresden 

und Leipzig noch breiter auf.

20 VERMIETEN 

VERMIETEN 

21 

Diesen „industriellen“ Ansatz verfolgen wir 

übrigens auch bei der Finanzierung – wir 

haben die Bausteine genau definiert und 

somit für jede finanzielle Herausforderung 

schnell das passende Instrument zur Hand. 

Hier schließt sich der Kreis: Eben weil wir 

das so machen, sind wir so interessant für 

Investoren und für Fremdkapitalgeber. Und 

nur über die Kapitalmärkte können wir unser 

Wachstum finanzieren. Das Resultat: Mit 

unserer Bilanzsumme von 32,5 Milliarden 

Euro gehören wir heute weltweit zu den zehn 

größten Unternehmen unserer Branche. 

Ist das vor allem fürs Prestige – für das Gefühl, 

in einer Liga mit Allianz, Daimler und Siemens 

zu spielen? 

Nein, das ist eine sehr handfeste Sache. Es 

hilft der ganzen Immobilienbranche, wenn 

eines ihrer Unternehmen solches Gewicht 

gewinnt. Wir selbst gewinnen dadurch neue 

große Investoren, die nicht speziell nach 

einer Immobilienanlage suchen, sondern 

nach einem Dax-Unternehmen mit hohen 

Aktienumsätzen und entsprechend hoher 

Liquidität der Papiere. Wir werden dadurch 

auch als Arbeitgeber attraktiver. Schließlich 

stehen Dax-Unternehmen unter schärfster 

Beobachtung und bieten ein Höchstmaß an 

Transparenz durch die regelmäßig veröffentlichten 

Finanz- und Nachhaltigkeitsberichte. 

Wird Ihr Geschäft nicht viel riskanter, weil Sie 

auch mit geliehenen Mitteln arbeiten? 

Solange beides in einem gesunden Verhältnis 

bleibt, nicht. Für uns als Unternehmen ist es 

monetär gleich, ob wir 3,6 Prozent Dividende 

ausschütten oder 3,6 Prozent Zinsen 

zahlen. 

Sind Sie auch etwas für heimische 

Privatinvestoren, die vielleicht nur 

ein paar Hundert Euro anlegen 

wollen? 

Ja, wir bieten die einfachste, 

niedrigschwelligste und damit 

demokratischste Form, Immobilien 

zu erwerben. Sie können sich 

mit gut 30 Euro an unseren professionell 

gemanagten Wohnungen beteiligen, 

ohne Makler, Notar und Kreditbank. Und 

wenn Sie das Geld brauchen, kommen Sie 

genau so einfach wieder heraus. 

Aber Sie sind nichts für den schnellen Euro? 

Gerade für private Investoren taugen wir als 

Langfrist-Investment. Ich zum Beispiel habe 

nicht vor, meine Vonovia-Aktien kurz- oder 

mittelfristig zu verkaufen. 

32,5 

Milliarden 

Bilanzsumme 

Vonovia zählt zu 

den zehn größten 

Unternehmen der 

Wohnungsbranche 

» Der Mieter muss sein 

Grundbedürfnis nach 

Wohnen befriedrigen. 

Dafür ist der Markt 

streng reguliert, und 

das ist richtig« 

Laufende Erträge kommen letztlich immer von 

den Mietern. Verstehen Sie die Sorgen mancher, 

dass ihre Wohnungen zum anonymen, 

im Einzelnen gleichgültigen Teil einer großen 

Investment-Masse werden? 

Ich gebe zu, wir blicken etwas rationaler auf 

die Welt als viele Privatvermieter. Wenn in 

deren Haus ein Wasserschaden auftritt, dann 

kommt am Samstag die Eigentümerin mit 

selbst gebackenem Käsekuchen vorbei und 

entschuldigt sich. Das schafft natürlich ein 

gutes Gefühl. Wir bringen keinen Käsekuchen. 

Aber unsere angestellten Handwerker 

reparieren den Schaden 

oft schneller als der Klempner, 

den die Dame erst beauftragen 

muss. Vor allem sorgen 

sie dafür, dass der Schaden 

möglichst gar nicht erst 

auftritt. Zugegeben: Wir sind 

mit unseren Mietern nicht 

per Du. Aber wir sind professionell, 

berechenbar und letztlich 

preiswerter für alle Beteiligten. 

Manche meinen sogar, man dürfe mit der 

Befriedigung von Grundbedürfnissen wie dem 

Wohnen keinen Gewinn erzielen. 

Man darf es auch mit Grundbedürfnissen 

wie Essen und Kleidung. Und man darf den 

Mieter nicht ausbeuten, dafür ist der Markt 

bei uns streng reguliert. Das ist auch völlig 

richtig; es schafft auch für uns stabile Be- 

dingungen. Man darf es mit der Regulierung 

natürlich nicht übertreiben, wenn der Markt 

gute Wohnungen bieten und neu gebaut 

werden soll. 

Aber Mieter sind Massenware in Ihrer 

Industrie? 

Nein, mit ihnen reden wir weiterhin persönlich, 

mit manchen überhaupt nur dank 

unserer Größe – weil sich bei uns ein Kundenservice 

in sechs Sprachen trägt. 

Bewohner wollen mäßige Mieten, Investoren 

wollen steigende Erträge. Das passt doch nicht. 

Natürlich gibt es Interessengegensätze, die 

wir als Management in Übereinkunft bringen 

müssen. Aber es ist doch nicht so, dass 

andere Vermieter keine Erwartungen haben. 

Und vor allem gibt es auch starke gemeinsame 

Interessen: Unsere Mieter wollen stabile 

Verhältnisse, aber manche wollen auch für 

komfortablere Wohnungen mehr zahlen. 

Unsere Investoren wollen eine regelmäßige, 

verlässliche Rendite und hohe Immobilienwerte. 

Beides passt. 

Als Sie vor gut einem Jahr in den Dax kamen, 

sagten Vertreter von Mietervereinen: Jetzt kann 

sich die Vonovia nicht mehr vor Mietern und 

Öffentlichkeit verstecken. 

Das haben wir schon vorher nicht getan. 

Und das wollen wir auch nicht. Im Gegenteil. 

Wir wollen an unserer Leistung gemessen 

werden. Den Leistungen für Kapitalgeber, für 

Mitarbeiter und für Mieter. 

Wachsender 

Markt 

Deutschlands Immobilien-Aktiengesellschaften 

sind zusammen rund 56 Milliarden Euro wert, ihre 

Immobilien sogar rund 90 Milliarden. Die Differenz 

entsteht durch Kredite, die vom Marktwert der Immobilien 

abgezogen werden müssen. Rund 70 Prozent 

der Immobilien sind Wohnhäuser, der Rest umfasst 

alle Arten von gewerblichen Immobilien – vom 

Einkaufszentrum bis zur Lagerhalle. Die zehn hier 

aufgeführten Unternehmen besitzen zwei Drittel aller 

Werte. Noch vor einigen Jahren waren die meisten Aktien 

bei wenigen großen Anteilseignern konzentriert; 

jetzt werden mehr und mehr an der Börse gehandelt. 

Der „Free Float“ (Streubesitz) explodierte binnen acht 

Jahren geradezu von 1,5 Milliarden auf 42 Milliarden 

Euro. Damit ist ein Markt entstanden, der Investoren 

aus aller Welt und in jeder Größenordnung einlädt. 

14,4 

10,1 

Vonovia 

Deutsche Wohnen 

4,7 

LEG Immobilien 

*Marktkapitalisierung am 30.12.16 

Börsenwert in Mrd. € 

Quelle: Bloomberg 

Deutschlands größte Immobilien- 

Aktiengesellschaften* 

2,7 

Grand City Properties 

Buwog 

Das Anbieten von Mietwohnungen 

bindet viel Kapital, das zunehmend 

an der Börse gewonnen wird. 

Die Zahlen zeigen den Aktienkurs 

multipliziert mit der Zahl der 

ausgegebenen Papiere. 

2,2 2,1 

1,9 

TAG Immobilien 

Deutsche Euroshop 

Sedlmayr Grund und Immobilien 

1,8 1,8 

Alstria Office 

1,4 

ADO Properties

22 VERMIETEN 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2015 

VERMIETEN 

23 

Günstige 

Wohnungen – 

acht 

Vorurteile 

Angeblich sind Wohnungen mit niedrigen Mieten 

chronisch knapp, nur von Armen bewohnt und in 

Sozialbauten oder außerhalb der Großstädte gelegen. 

Nichts davon stimmt, wie Statistiken zeigen 

Wird in Deutschland 

über Mieten geredet, 

dann meist über hohe. 

In den Schlagzeilen 

sind Luxusapartments, 

Extrem-Mieten und tatsächlicher oder 

angeblicher Wucher. Oder auch die unbestreitbare 

Notwendigkeit, bezahlbaren 

Neubau für breite Schichten zu schaffen. 

Viel weniger im Gespräch ist das besonders 

preisgünstige Bestandssegment. Es ist von 

existenzieller Bedeutung, um Menschen 

mit knappem Budget zu beheimaten. Aber 

in der öffentlichen Diskussion tauchen 

Wohnungen mit niedrigen Mieten fast 

nur als etwas auf, das es angeblich kaum 

noch gibt. Und wenn doch, dann mit 

ziemlich unangenehmen Eigenschaften: 

als angebliche Slums oder als Niedergangs- 

Phänomen in sterbenden Regionen. Aber 

das deutsche Günstig-Segment ist größer, 

besser als sein Ruf und recht breit verteilt. 

Das zeigen amtliche Datenwerke – erhoben 

vom Statistischen Bundesamt oder für den 

jüngsten Wohngeld- und Mietenbericht 

der Bundesregierung. Sie widerlegen viele 

Vorurteile, die es über Wohnungen mit 

niedrigen Mieten gibt. 

1Es gibt kaum noch 

günstige Wohnungen 

100 % 

Anteil der 

Wohnkosten am 

verfügbaren 

Haushaltseinkommen 

75 % 

50 % 

25 % 

53,3 

31,8 

Nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe von 

2013 lebten seinerzeit 15,2 Prozent aller Mieterhaushalte in 

Wohnungen, die weniger als 300 Euro im Monat kosteten. 

Weitere 25,9 Prozent kosteten 300 bis 400 Euro. Gemeint 

ist jeweils die Bruttokaltmiete, also mit allen Nebenkosten 

außer Heizung und Warmwasser. Auf absolute Zahlen umgerechnet 

bedeutet das: Es gab 2013 mehr als acht Millionen 

Wohnungen in Deutschland für weniger als 400 Euro, davon 

fast drei Millionen für unter 300 Euro. Die gleiche Quelle 

enthält Angaben zur Quadratmetermiete. Danach kosteten 

32,6 Prozent aller Wohnungen unter 6,00 Euro pro Quadratmeter. 

Dies ergibt mehr als 6,5 Millionen Wohnungen für 

unter 6,00 Euro Ein Drittel von ihnen kostete sogar weniger 

als 5,00 Euro pro Quadratmeter. 

51,0 

30,9 

47,2 

27,5 

28,3 50,0 

3 

Ebenfalls 

27,9 50,5 

Es gibt mehr 

bedürftige 

Haushalte 

als günstige 

Wohnungen 

Belastung steigt nicht 

2008 mussten Durchschnitts-Haushalte 

(rot) 31,8 Prozent ihrer Budgets für 

Wohn- und alle Nebenkosten aufwenden, 

2015 nur noch 27,3 Prozent. Auch 

bei den Armutsgefährdeten ging die 

relative Wohnkosten-Belastung zurück. 

28,2 50,1 

27,3 52,2 

Armutsgefährdete Bevölkerung gesamt 

Bevölkerung gesamt 

27,3 51,2 

Quelle: Statistisches Bundesamt 

2Die Mietbelastung 

steigt, weil günstige 

Wohnungen 

verschwinden 

Das Statistische Bundesamt beziffert 

den Anteil der Wohnkosten am 

Haushaltseinkommen für die Jahre 

2008 bis 2014 und gibt den Wohnkostenanteil 

inklusive Heiz- und 

„sonstigen Wohnkosten“ an – was 

zu weit höheren rechnerischen 

Belastungen führt als die Betrachtung 

der Brutto-Warmmiete. Die 

Statistiker trennen nach sozialen 

Gruppen. Für die auf günstiges 

Wohnen angewiesene „armutsgefährdete 

Bevölkerung“ fraß dieser 

Kostenblock im Jahr 2008 vom 

verfügbaren Einkommen 53,3 Prozent. 

2014 war der Anteil auf 52,2 

Prozent gesunken. Das deutet auf 

fast konstant hohe, aber nicht auf 

wachsende Wohnkosten für diese 

Gruppe hin. Ähnlich sieht es in der 

Gruppe der Alleinerziehenden aus, 

die oft auf günstige Wohnungen 

angewiesen sind: 2008 mussten sie 

50,4 Prozent ihres Budgets dafür 

aufbringen; 2015 waren es noch 

49,2 Prozent. Ursache für den leichten 

Rückgang könnten vor allem 

die gesunkenen Ölpreise sein. 

nach der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe hatten 

2013 rund 7,977 Millionen Mieterhaushalte ein monatliches Einkommen 

unter 1300 Euro. Zugleich gibt es 8,0145 Millionen vermietete 

Wohnungen für unter 400 Euro. Im Ganzen gesehen ist dieses Günstig- 

Segment also geringfügig größer als die Zahl der Haushalte, die darauf 

angewiesen ist. Allerdings leben in vielen dieser Wohnungen andere, 

die mehr verdienen (siehe Punkt 7). Und natürlich steht ein Teil der 

besonders günstigen Wohnungen nicht dort, wo sie besonders dringend 

gebraucht würden, sondern in Regionen mit zu wenigen Arbeitsund 

Ausbildungsplätzen, aus denen viele Menschen fortziehen.

24 VERMIETEN 

VERMIETEN 

25 

4Günstige Wohnungen 

4bekommt man nicht 

4in blühenden Großstädten 

Hier lohnt ein Blick in die örtlichen Mietspiegel der vier 

größten deutschen Städte. Der von Berlin zeigt ortsübliche 

Mieten in 87 Marktsegmenten. In 38 davon liegt der 

Mietwert unter 6,00 Euro, in 5 Segmenten sogar unter 

5,00 Euro. Günstige Segmente finden sich in West und 

Ost, in allen Größen und sämtlichen Altersklassen bis 

Baujahr 1990 und auch in guten Wohnlagen. Im teuren 

Hamburg gibt es noch zwei von 70 Segmenten mit 

einer Vergleichsmiete unter 6,00 Euro – mittelgroße 

Wohnungen der 1960er- und 1970er-Jahre. Deutschlands 

Höchstpreis-Markt München hat kein solches Segment 

mehr. Hier sind die Mieten allen anderen Städten weit 

entrückt – im günstigsten Tabellenfeld steht ein Quadratmeterwert 

von 8,67 Euro. In Köln sieht es bei den 

Mittelwerten ähnlich aus, aber der Mietspiegel zeigt 

auch Abweichungen nach oben und unten – und Mieten 

unter 6,00 Euro wenigstens in drei Teilsegmenten bei 

sehr großen Wohnungen und solchen ab Baujahr 1969. 

Das Fazit: Ob es ein günstiges Segment gibt, hängt stark 

von der jeweiligen Stadt ab und mit dem Einkommen 

ihrer Bewohner zusammen. Das zeigen besonders die 

Extremfälle Berlin und München. 

6Nur Non-profit- 

6Unternehmen 

6sind günstig 

6Im Jahr 2013 gab es 1,48 Millionen 

6Sozialwohnungen, zugleich wurden 

insgesamt drei Millionen Wohnungen 

für unter 300 Euro Miete und acht 

Millionen für unter 400 Euro vermietet 

(siehe Punkt 1). Und viele günstige 

Wohnungen gibt es bei kommerziellen 

Anbietern. Nach einer Analyse des Instituts 

der deutschen Wirtschaft in Köln 

„liegen die Mieten der großen privaten 

Wohnungsunternehmen auf einem 

ähnlichen Niveau wie die der Genossenschaften 

und öffentlichen Anbieter, 

teilweise sogar darunter“. 

GÜNSTIGE METROPOLE 

Fast die Hälfte aller Berliner Mietspiegel- 

Segmente zeigt Werte unter 6 € /m 2 

5Familienwohnungen 

5sind besonders teuer 

5Von den 3,44 Millionen Mieterhaushalten mit 

5Kindern zahlten 2014 knapp 1,5 Millionen 

5unter 600 Euro brutto kalt im Monat. Rund 

575000 davon zahlten sogar unter 300 Euro. 

Im Durchschnitt mussten die Familien 

583 Euro für die Miete aufbringen. 

> 600 € 

2,3 Millionen Familien zahlen 

mehr als 600 Euro Bruttokaltmiete 

300-600 € 

> 6 €/m² 

44 Marktsegmente 

haben 

Werte ab 6 € /m 2 

6 €/m² 


haben 

Werte zwischen 

5 und 6 € /m 2 

5 €/m² 


haben Werte 

unter 5 € /m 2 

Quelle: Berliner Mietspiegel 

7In günstigen 

7Wohnungen lebt 

7nur, wer es muss 

Mieterhaushalte mit über 1300 Euro 

Netto-Einkommen können sich zum 

Großteil Wohnungen leisten, die eine 

Bruttokaltmiete von mehr als 300 Euro 

im Monat kosten. Die meisten tun das 

auch. Aber 1,22 Millionen von ihnen 

lebten 2010 in Wohnungen unterhalb 

dieses Limits. Und sogar knapp 80.000 

Haushalte mit über 3200 Euro netto 

im Monat wohnen unter der 300-Euro- 

Schwelle, also für weniger als zehn 

Prozent ihres Budgets. Das erlaubt die 

Folgerung: Längst nicht alle preisgünstigen 

Wohnungen sind unkomfortabel 

und schlicht – sonst wären 

Normal- und erst recht Gutverdiener 

längst ausgezogen. Aber es zeigt auch 

eine bedenkliche Seite: Längst nicht 

alle günstigen Wohnungen stehen den 

Bedürftigsten zur Verfügung. 

61,2 % 

36,9 % 

8Günstig wohnen nur 

8mit alten Mietverträgen 

8Insgesamt sind alte Mietverträ- 

ge günstiger als jüngere, aber 

der Unterschied ist nicht sehr 

groß: Nach dem Zensus 2011 

betrug die durchschnittliche 

Quadratmetermiete bei mindestens 

20 Jahre alten Mietverhältnissen 

5,94 Euro pro Quadratmeter, 

bei höchstens drei 

Jahre zuvor abgeschlossenen 

Verträgen 6,92 Euro. Aber wie 

sieht es bei Wohnungen aus, die 

heute frei angeboten werden? 

Hierzu gibt es Daten für die 

größte Stadt und das größte 

Bundesland: Das Research- 

Unternehmen CBRE wertet alle 

aktuellen Mietangebote Berlins 

und Nordrhein-Westfalens aus 

und ordnet sie dem Postleitzahlgebiet 

zu, in dem die jeweilige 

Wohnung liegt. Das erlaubt 

auch Antworten auf die Frage: 

Gibt es im jeweiligen Gebiet 

besonders günstige Wohnungen? 

Um das herauszufinden, 

gibt CBRE für alle Postleitzahlen 

nicht nur Gesamtwerte an, sondern 

auch die mittlere verlangte 

Miete für das günstigste Zehntel 

der angebotenen Wohnungen. 

Berlin hat insgesamt 190 Postleitzahlgebiete. 

In 60 davon, also 

knapp einem Drittel der Stadt, 

verlangten Vermieter im ersten 

Halbjahr 2016 für freie Wohnungen 

im günstigsten Segment 

im Mittel unter 6,00 Euro 

pro Quadratmeter. In 21 dieser 

Gebiete lag der Wert sogar unter 

5,50 Euro. Nordrhein-Westfalen 

hat 863 Postleitzahlgebiete, für 

die Mietdaten zwischen Juli 

2015 und März 2016 erhoben 

wurden. Hier lag sogar in 717 

Gebieten der mittlere Angebotswert 

im günstigsten Segment 

unter 6,00 Euro; davon in 76 Gebieten 

sogar unter 4,00 Euro. Die 

Mehrzahl der günstigen Gebiete 

lag in ländlichen Regionen, aber 

es gab sie auch in den bekannt 

teuren Rheinmetropolen: Köln 

hat sechs Postleitzahlgebiete 

mit unter 6,00 Euro pro Quadratmeter, 

Düsseldorf hat sieben 

und Bonn drei. Die Zahlen 

zeigen: In Nordrhein-Westfalen 

wie in Berlin finden 

Wohnungssuchende 

auch heute noch 

günstige Angebote. 

1,4 Millionen Familien zahlen zwischen 

300 und 600 Euro Bruttokaltmiete 75.000 Familien zahlen 

weniger als 300 Euro 

2 % 

Bruttokaltmiete 

< 300 €

26 VERMIETEN 

VERMIETEN 

27 

Mieten steigen – 

Einkommen auch 

In einigen Städten verteuert sich das Wohnen stark – aber dank gestiegener 

Einkommen können sich die Deutschen mehr Fläche leisten als vor sechs Jahren 

EINE ANALYSE VON RALPH HENGER 

Die Mietentwicklungen in 

einigen Großstädten sind 

rasant. Die Marktmieten für 

Geschosswohnungen sind in 

einigen Metropolen sehr stark 

gestiegen. Zugleich legten aber in weiten 

Teilen der Republik die Mieten real kaum 

zu und gehen teilweise sogar zurück. In 

nur 20 von 402 Kreisen liegt das Mietenniveau 

der angebotenen Wohnungen über 9 

Euro pro Quadratmeter. Überdurchschnittliche 

Mietsteigerungen von jährlich über 

2,5 Prozent seit dem Jahr 2010 erleben 29 

Kreise mit 8,4 Millionen Menschen (die 

Inflationsrate lag im gleichen Zeitraum bei 

1,2 Prozent). 

Starke regionale Unterschiede 

Die steigenden Mieten sind die Folge der 

demografischen Veränderungen. In den 

letzten Jahren ist ein regelrechter Nachfrageboom 

in einigen Ballungszentren entstanden. 

Berlins Bevölkerung ist beispielsweise 

zwischen 2010 und 2016 um 240.000 

Einwohner angestiegen, die Münchens im 

gleichen Zeitraum um 140.000. Der enorme 

Zuzug erklärt sich zum Großteil aus der 

starken wirtschaftlichen Dynamik und dem 

damit einhergehenden Beschäftigungsaufbau 

der Metropolen. Die niedrigen Zinsen 

führen darüber hinaus zu einem generellen 

Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. 

Als Reaktion hierauf zieht die Bautätigkeit 

deutlich an – allerdings noch nicht in dem 

Maße, dass der Druck auf dem Markt spürbar 

nachlassen würde. 

Die Veränderungen vergrößern die 

regionalen Unterschiede bei den Mieten. So 

liegen die Marktmieten in 70 Prozent der 

Kreise und kreisfreien Städte unter dem 

Bundesdurchschnitt. Die Spanne reicht von 

einer Marktmiete von 3,70 Euro (Landkreis 

Lüchow-Dannenberg, Niedersachsen) bis 

zu 12,70 Euro pro Quadratmeter in München. 

Das Gefälle zwischen den Kreisen hat 

dabei in den letzten Jahren zugenommen. 

Während der höchste Wert den niedrigsten 

Wert im Jahr 2010 noch um den Faktor 

2,8 überstiegen hat, ist es im Jahr 2016 

der Faktor 3,4. Zu den Wohnkosten zählen 

auch die sogenannten kalten und warmen 

Nebenkosten. Nach dem starken Rückgang 

der Heizkosten in den letzten beiden Jahren 

sind diese im Zeitraum 2010 bis 2016 nur 

um vergleichsweise geringe sieben 

Prozent gestiegen. 

Ein zentraler Indikator für 

die Wohnungs- und Sozialpolitik 

ist das Verhältnis zwischen den 

Ausgaben für das Wohnen und 

dem verfügbaren Einkommen. 

Denn die Wohnkosten stellen 

den größten Ausgabeposten der 

privaten Haushalte dar. Hieraus 

lässt sich über die Einkommensgruppen 

hinweg beurteilen, ob 

eine angemessene und bezahlbare 

Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen 

gegeben ist. Darüber 

hinaus lässt sich aus dem Verhältnis der 

Mieten und der Kaufkraft ableiten, wie viel 

Quadratmeter Wohnungsfläche sich ein 

Durchschnittshaushalt vor Ort leisten kann. 

Auch dies differiert stark: Im Landkreis 

Dingolfing-Landau (Bayern) kann sich ein 

Durchschnittshaushalt am meisten Miet- 

Die Langfassung dieses 

Textes finden Sie unter: 

www.iwkoeln.de. Dort ins 

Suchfeld das Wort „Mietbelastungen“ 

eingeben. 

Wolfsburg 

Seit 2010 ist die 

Flächen-Kaufkraft 

um 2 % gesunken 

wohnungsfläche in Deutschland leisten. Er 

bekommt mit durchschnittlichem Einkommen 

eine Wohnung mit 126 Quadratmetern, 

wenn er 25 Prozent seines Nettoeinkommens 

hierfür einsetzt. Schlusslichter sind 

dagegen die vier Universitätsstädte Trier, 

Freiburg, Heidelberg und Würzburg mit rund 

60 Quadratmetern. Das ist nicht verwunderlich, 

da hier viele Studenten mit geringer 

Kaufkraft verhältnismäßig hohe Mieten zu 

zahlen haben. Auch die drei größten deutschen 

Städte Berlin, Hamburg und München 

liegen mit rund 70 Quadratmetern weit 

hinten. 

München 



um 2 % gestiegen 

Hamburg 



um 4 % gestiegen 

Dr. Ralph Henger ist 

Experte für Wohnungspolitik 

und Immobilienökonomik 

am 

Institut der deutschen 

Wirtschaft in Köln 

Viele leisten sich mehr Fläche 

Insgesamt zeigt der Blick auf die Entwicklung 

der Mieten und Einkommen in den 

einzelnen Kreisen, dass sich ein Durchschnittshaushalt 

nicht weniger, sondern 

mehr Fläche leisten kann: Vor sechs Jahren 

konnte sich ein privater Haushalt für 25 

Prozent seines Nettoeinkommens im Mittel 

92 Quadratmeter Wohnfläche leisten; heute 

sind es 94 Quadratmeter. Nur in 24 Prozent 

der Kreise kann sich ein Durchschnittshaushalt 

heute weniger leisten. Unter den zehn 

größten Städten sind davon Berlin, Stuttgart 

und Dortmund betroffen. 

Aber auch in den Städten mit den größten 

Mietsteigerungen sind keine erheblichen 

Verwerfungen in den Wohnkostenrelationen 

zu erkennen. Die Politik muss daher keine 

neuen Programme initiieren oder die Wohnungsmärkte 

stärker regulieren. Die Wohnungsmärkte 

funktionieren, die Bautätigkeit 

zieht als Reaktion auf die gestiegenen Mieten 

spürbar an, wenn auch verzögert. Dies wird 

mittelfristig dafür sorgen, dass sich auch 

die heute angespannten Wohnungsmärkte 

wieder entspannen. Das Wohngeld, welches 

zum 1.1.2016 deutlich angehoben wurde, 

sorgt dafür, dass auch Geringverdiener eine 

angemessene Unterstützung erhalten. Die 

soziale Wohnungsraumförderung sollte nur 

gezielt an Standorten eingesetzt werden, wo 

ein erheblicher Anteil der privaten Haushalte 

Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen 

Wohnungsmarkt hat. Wichtiger erscheint, 

dass die infrastrukturelle Versorgung ländlicher 

Räume (Ärzte, Breitband, Verkehr etc.) 

in Zukunft besser wird. 

Berlin 



um 3 % gesunken 

Miete und Einkommen 

So viele Quadratmeter bekommt man mit 

25 % des durchschnittlichen verfügbaren 

Einkommens am Ort 

Trier 



um 2 % gesunken

VERMIETEN 

29 

» Wir haben uns alle gefreut, dass jetzt 

etwas passiert und die Häuser so gut 

aussehen« 

Hans G. Schumacher, langjähriger Bewohner in Bedburg 

Gern wäre der knapp 70-Jährige bei den 

Klütten geblieben, so wie seine Nachbarn. 

Das Verhältnis der Mieter zur Kohle sei 

eine Generationenfrage, stellt Sebastian 

Lott fest, der auch für Bedburg zuständige 

Vonovia Regionalleiter in Düsseldorf: „Langjährige 

Bewohner sind das Schleppen und 

Heizen gewohnt und kennen die kleinen 

Tricks, den Ofen am Laufen zu halten.“ 

Anders der zugezogene Nachwuchs: „Junge 

Mieter, die im Elternhaus Zentralheizung 

hatten, waren oft abgeschreckt.“ 

WOHNEN MIT 

WENIG KOHLE 

Das rheinische Tagebau-Revier ist im Umbruch. 

Das Wohnen auch: Es wird moderner und 

komfortabler – aber es bleibt dennoch günstig 

Mit der Kohle ist Hans G. 

Schumacher groß geworden. 

„Bei uns in der Straße 

in Kerpen-Brüggen stand 

eine Brikettfabrik, da habe 

ich als Junge mit der Handkarre geholt, was 

wir für zu Hause brauchten.“ Sein Vater 

und Schwiegervater arbeiteten im Braunkohle-Bergbau; 

auch er ging natürlich zum 

Bergbau-Unternehmen Rheinbraun, das bis 

heute das Revier im Dreieck zwischen Köln, 

Aachen und Düsseldorf beherrscht. 

1969 bekam er in Bedburg eine Rheinbraun-Werkswohnung; 

sie war erst sieben 

Jahre alt und ziemlich modern. Nur in 

Heizkosten um zwei Drittel 

gesunken 

Manche flüchteten rasch. „Jedes Jahr nach 

dem Winter haben wir hier eine kleine 

Auszugswelle“, hat Lott beobachtet. Es 

hält die Leute nicht einmal, dass die Miete 

in vielen kohlebeheizten Häusern nur 

knapp über vier Euro pro Quadratmeter 

liegt. In Schumachers Bedburger Siedlung 

war ausgerechnet die günstige Miete 

zum sozialen Problem geworden: Eine 

teils schwierige Kundschaft hatte sich 

hier konzentriert; solide Altmieter litten 

darunter ebenso wie Eigenheimbesitzer in 

der Nachbarschaft. Jetzt aber hat Vonovia 

die Häuser mit 160 Wohnungen liebevoll 

saniert. Blickfang sind vor allem die Giebel 

mit ihren je sechs Feldern in unterschiedlichen, 

durchgängig hellen Farbtönen. 

An den Hauseingängen sind Stufen verschwunden; 

vor allem gibt es drinnen jetzt 

eine moderne Gasheizung. Schumacher 

hat endlich seine teuren, ungeliebten 

Elektro öfen stilllegen können; seine Heizkosten 

sind um zwei Drittel gesunken. 

Die Kaltmiete für eine Wohnung mit 

deutlich mehr Komfort als früher und mit 

geringen Energiekosten beträgt rund 5,80 

Euro pro Quadratmeter. Die Erneuerung 

war Anlass für ein fröhliches Mieterfest. 

„Hier war zuvor über 50 Jahre lang wenig 

geschehen“, stellt Schumacher fest. 

„Da haben wir uns alle gefreut, dass jetzt 

etwas passiert und die Häuser so gut 

aussehen.“ Und der langjährige Sozialeinem 

Punkt nicht: Statt der damals in 

Neubauten überall sonst üblichen Zentralheizung 

im Keller setzte man hier noch auf 

Kohle in der Wohnung. Als Fortschritt galt 

es bereits, wenn nicht mehr jedes Zimmer 

ein Öfchen hatte, sondern die Wohnung 

eine Feuerstelle, von wo die Wärme durch 

Rohre verteilt wurde. Der zu Klütten – das 

rheinische Wort für Briketts – gepresste 

Heizstoff war allgemein üblich, erst recht 

für Rheinbraun-Beschäftigte. „Da bekamen 

wir jeden Winter ein Deputat von 150 

Zentnern. Nur den Fuhrlohn mussten wir 

bezahlen, wenn wir sie nicht selbst abgeholt 

haben.“ 

Heizen als Generationenfrage 

Rauch und Kohlengeruch waren im Winter 

selbstverständlich – man hätte sie geradezu 

vermisst. Und an das Kohlenschleppen aus 

dem Keller gewöhnte man sich. Schumacher 

trug sie jahrzehntelang, bis er einen 

Herzinfarkt erlitt. Danach heizte er mit 

Strom – scheinbar komfortabel, aber mörderisch 

teuer, obwohl er vom nahen Kohlekraftwerk 

wiederum ein Deputat von 400 

Kilowattstunden bekam. Das war aber rasch 

aufgebraucht, und er hatte Stromkosten bis 

zu 300 Euro im Monat. „Außerdem hält die 

Stromheizung die Wärme nicht. Wenn man 

sie ausschaltet, ist es sofort kalt.“ 

Sebastian Lott, 

Regionalleiter bei 

Vonovia in Düsseldorf, 

engagiert sich 

für besseres Wohnen

30 VERMIETEN 

VERMIETEN 

31 

demokrat findet: „Schön ist auch, dass 

unsere Gegend jetzt wieder eine breite Mieterschaft 

anspricht.“ 

Gemütliche Nester unterm Dach 

Die Mieten im Stadtteil Kaster bleiben 

günstig, auch wenn es Bedburg wirtschaftlich 

gut geht: Kölner Pendler ziehen her; 

der ausgedehnte Industriepark Mühlenerft 

boomt. Dass die Braunkohle-Branche 

im Zuge der Energiewende allmählich 

schrumpft, schadet der Stadt offenbar 

wenig. 

Selbst im innersten Kern des Kohlereviers, 

zehn Kilometer nördlich von Bedburg 

in Frimmersdorf, sind neue Wohnungen gefragt. 

Es lebt von Bergbau und Kraftwerken, 

ist aber von Eigenheimen geprägt sowie 

von Mehrfamilienhäusern, die hübsch mit 

Klinkern verkleidet und traulich mit Satteldächern 

versehen sind. Drei davon gehören 

Vonovia. Die Dächer waren schadhaft, 

worauf das Unternehmen aus der Not eine 

Tugend machte: Die Dächer kamen komplett 

weg und wurden völlig neu gebaut 

– jetzt aber mit sechs neuen Wohnungen 

darunter. 

Entstanden sind sehr gemütliche 

52-Quadratmeter-Nester für Singles oder 

Paare. Sie vereinen kuschelige Dachschrägen-Romantik 

mit großzügigen Grundrissen, 

Helligkeit und Fernblicken nach 

draußen. Ordentlicher Neubau-Standard 

rechnet sich hier für Vonovia bei Kaltmieten 

von rund sieben Euro pro Quadratmeter 

– es brauchte ja kein Grundstück. Effizientes 

Bauen drückte die Kosten weiter – zum 

Beispiel mit vorgefertigten Gauben. 

Erdwärme und Windräder 

Ein weiteres Projekt in der Grevenbroicher 

Südstadt sieht neue Wohnungen auf dem 

heutigen Dach vor. Hier haben vier Vonovia 

Häuser aus der Nachkriegszeit ebenfalls 

noch Kohleheizung – passend zur Lage 

am Fuß eines Abraumbergs und direkt 

neben der Gaststätte „An der Halde“. Aufs 

Flachdach der Vier-Etagen-Häuser kommt 

ein weiteres, mit Fahrstuhl erschlossenes 

Stockwerk. Es entstehen vor Ort gesuchte 

Familien wohnungen mit bis zu 105 Quadratmeter 

Wohnfläche, aber auch weniger. Alle 

sind barrierefrei erreichbar. 

Gedämmt wird hier mit Mineralwolle. 

Für derart hohen Standard am grünen Rand 

einer Mittelstadt will das Unternehmen rund 

8,50 Euro pro Quadratmeter verlangen – für 

Neubauten wenig. Denn auch hier hält 

jetzt endlich die ersehnte Zentralheizung 

Einzug – besonders sparsam und ökologisch 

mit Erdwärme. Die geothermischen 

Probebohrungen waren vielversprechend. 

Oben auf der Halde drehen sich die Windräder. 

Mitten im heutigen Kohlerevier ist 

die Zukunft sauber, sicher und grün – auch 

beim preisgünstigen Wohnen. 

Gemütliche Nester: 

In Frimmersdorf erhalten 

Mietshäuser gemütliche 

neue Dachwohnungen 

DREI FRAGEN AN 

ANDREAS KUHLMANN 

1 

W&G: Geht die Gebäude-Energiewende derzeit schnell genug? 

Andreas Kuhlmann Definitiv nein. Wir sind noch weit von 

der energetischen Sanierungsbreite und -tiefe entfernt, die 

wir für das Erreichen der Energie- und Klimaziele brauchen. 

„Weiter wie bisher“ ist keine Lösung. 

2 

Zahlt und tut jeder, was er kann – Bewohner, Vermieter 

und der Staat? 

Positiv ist: Die Bundesregierung hat in den vergangenen 

drei Jahren im Thema Energieeffizienz Boden gutgemacht 

und viele gute Strategien und Programme vorgelegt. Aber 

das hat bislang noch nicht zur notwendigen Trendwende 

geführt. Wir brauchen vom Staat eine bessere Förderung 

und eine konsequentere Energieeffizienzpolitik, von den 

Eigentümern mehr Investitionsbereitschaft und von den 

Mietern mehr Aufgeschlossenheit für neue Produkte und 

Geschäftsmodelle. 

3 

Ist das Vorschriftenkorsett zu eng? 

Nein, es ist vor allem zu kompliziert gestrickt. Wir fordern 

schon lange eine deutliche Vereinfachung und Vereinheitlichung 

des Ordnungsrechts und der Förderprogramme. 

Mehr energetische Sanierung wird durch gute Anreize 

erreicht, nicht durch mehr Vorschriften. Das Gute am energetischen 

Bauen und Sanieren ist und bleibt: Die Investition 

macht sich bezahlt, spart Energie und schont das Klima. 

Allianz für 

besseren 

Klimaschutz 

Klimaschutz ist ein wichtiges Ziel, 

bezahlbares Wohnen ein anderes. Jetzt 

geraten beide in Konflikt: Die Klimaziele 

der Bundesregierung sind nur 

mit umfangreichen Modernisierungen 

erreichbar, die hohe Sanierungskosten 

und steigende Mieten verursachen. 

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes 

der Wohnungswirtschaft GdW, 

warnt vor energetischer Sanierung auf 

dem Rücken der Bewohner: „Wenn wir 

so weitermachen wie bisher, sanieren wir 

uns die letzten günstigen Wohnungsbestände 

systematisch weg.“ 

Um Klimaschutz und bezahlbares 

Wohnen zu vereinen, haben sich 

elf Unternehmen und Institutionen 

aus Wohnungswirtschaft, Industrie 

und Forschung zur „Allianz für einen 

klimaneutralen Wohngebäudebestand“ 

verbunden – darunter Vonovia. Ihr Ziel: 

Wohnhäuser sollen deutlich weniger 

Wärme verbrauchen – aber die Kosten 

sollen tragbar sein. Ungehobene Potenziale 

sieht die Allianz in einer effizienteren 

Wärmeversorgung von Gebäuden. In 

deren technischer Infrastruktur bieten 

sich Maßnahmen mit einem hohen 

Kosten-Nutzen-Effekt an. 

Die Allianz hat jetzt die bislang 

größte wissenschaftliche Untersuchung 

gängiger Energieeffizienz-Maßnahmen 

angestoßen. In über 500 Wohnhäusern 

werden Einspareffekte untersucht. 

Schon jetzt steht für die Allianz fest, 

dass bei der energetischen Sanierung 

mehr Handlungsfreiheit herrschen 

muss als heute. Es soll jedem selbst 

überlassen sein, ob er ein bestimmtes 

Einsparziel mit Dämmung erreicht, ob 

er vielleicht den Kessel tauscht oder die 

Nutzer zum effizienteren Heizen bringt. 

Andreas Kuhlmann, 

Vorsitzender der Geschäftsführung der 

Deutschen Energie-Agentur (dena) 

Mehr zur Allianz und ihrem Forschungsprojekt 

finden Sie auf www.energieeffizient-wohnen.de

32 BEWOHNEN 

Bewohnen 

ALLES PALETTI 

IN KIEL 

P 

» 

Wir tragen dazu bei, 

dass sich die Leute 

mit ihrem Stadtteil 

identifizieren« 

Bärbel Lorenz-Dubiela, 

Leiterin 

Palette 6 ist mein Baby“, sagt Bärbel Lorenz- 

Dubiela stolz. Gerade ist das Kind 30 Jahre alt 

geworden: das Nachbarschaftszentrum „Palette 6“ 

in Kiel-Mettenhof. In der Großsiedlung aus den 

1960er-Jahren ist die „Palette“ Ort und Treffpunkt für 

alles, wozu Leute Lust haben – vom privaten Abiturfest 

bis zum Zumba-Fitnesskurs. Den Namen hat 

sie, weil hier früher einmal Autos parkten. Seit dem 

Umbau zum Quartierstreff 1987 ist die gelernte Erzieherin 

und Sozialpädagogin Lorenz-Dubiela dabei. 

„Wir bringen hier Menschen zusammen. Das alles 

trägt dazu bei, dass sich die Leute mit ihrem Stadtteil 

identifizieren.“ 

Die heute von Vonovia betriebene „Palette 6“ ist 

bunt, sichtbar und sehr bekannt unter den 20.000 

Mettenhofern. Menschen aller Altersgruppen und 

Herkünfte lernen einander kennen und verstehen. 

Weil man für Partys die halb unterirdische „Palette“ 

mieten kann, leiden Nachbarn in den Wohnhäusern 

viel seltener unter lauten Festen. Und sie bewirkt 

auch Dinge, die man nicht sieht. „Schon als wir 

eröffneten, ging binnen Monaten der Vandalismus 

zurück“, erinnert sich Lorenz-Dubiela. 

Lorenz-Dubiela hat selbst lange in Mettenhof 

gewohnt und spaziert leidenschaftlich gern durch 

den Stadtteil. „Beim Bäcker oder auf dem Markt am 

Gemüsestand gibt es immer einen Schnack“ – und 

oft neue Anregungen für Kurse und Programme oder 

einfach Stadtteil-Klatsch. „Als Mutter ist man eben 

immer im Einsatz“, lacht Lorenz-Dubiela. 

Bücher und Ballons: 

„Palette 6“ hat für alle etwas – 

und macht Mettenhof bunter

34 BEWOHNEN 

BEWOHNEN 

35 

1 

KLEIN, 

ABER 

MEIN 

Der Wunsch nach immer mehr 

Wohnfläche ist teuer. Zum Raumsparen 

gibt es viele Wege. Der beste 

ist der Drang in die großen Städte 

Wir wohnen so geräumig 

wie nie. Rund 

einen halben Quadratmeter 

wächst 

im Durchschnitt die 

Wohnfläche jedes Bürgers im Jahr; Ende 

2015 waren wir bei 46,2 Quadratmetern 

angelangt. Wohnlandschaften, Lofts 

oder geräumige Eigenheime machen viel 

Freude – aber auch zunehmend Probleme. 

Der halbe Quadratmeter pro Person 

wirkt gering. Doch er bedeutet, dass wir 

jedes Jahr so viel zusätzlichen Wohnraum 

brauchen, wie die Millionenstadt 

Köln hat. Und wenn wir diesen Raum 

nicht innerhalb der Städte schaffen, 

dünnen diese immer mehr aus, da hier 

immer weniger Menschen leben. Andere 

müssen in die Vorstädte ziehen, was 

längere Wege bedeutet und die Verkehrsbelastung 

verstärkt. Nicht zuletzt ist viel 

Fläche auch ein Problem für den, der sie 

bewohnt. Jeder Quadratmeter kostet Miete 

oder Kaufpreis, will erwärmt, geputzt 

und gepflegt sein. Zur Trendumkehr gibt 

es viele Ideen und Wege – drei davon 

stellen wir vor. 

Familien und 

Wohngemeinschaften 

Unser Wohnflächen-Zuwachs ist zum Gutteil 

nicht die Folge von Luxus und bewusster Vergrößerung, 

sondern von Individualisierung. Im deutschen 

Durchschnittshaushalt lebten vor einem 

Vierteljahrhundert noch 2,3 Menschen; heute 

sind es 1,9. Deshalb ist die Zahl der Haushalte 

von rund 35 auf 41 Millionen gestiegen. Es gibt 

weniger Familien und mehr Alleinlebende. 

Eine Trendumkehr würde viel Wohnraum 

frei machen – aber wie soll sie gehen? Zwang 

zur Groß- oder auch nur Kleinfamilie gibt es in 

Deutschland nicht. Für manche ist eine Wohngemeinschaft 

die unverbindlichere Variante. Die 

passende Unterkunft findet man oft leicht: Vier 

einzelne Berufstätige haben ein größeres gemeinsames 

Budget als Familien; viele Vermieter 

schätzen das. Trotzdem ist der Wohntyp nicht 

sehr verbreitet. Man braucht mehr Bereitschaft 

zur Einschränkung der Privatsphäre, zum Teilen 

und zu alltäglichen Kompromissen, als viele 

Menschen haben. 

2,3 

Bewohner hatte ein deutscher 

Durchschnitthaushalt im Jahr 

1991. Es gab mehr Familien als 

heute und zugleich weniger allein 

lebende Ältere und Jüngere. 

1,9 

Menschen pro Haushalt sind es 

heute. Singles und Paare haben 

pro Person mehr Fläche als Familien. 

Das ist ein starker Treiber 

für den wachsenden Bedarf an 

Wohnraum. 

2 

Städtisch leben 

Nur in zweien der 16 deutschen 

Bundesländer haben 

die Menschen im Schnitt 

weniger als 40 Quadratmeter 

Wohnfläche pro Kopf 

zur Verfügung und das sind 

nicht zufällig die beiden 

Stadtstaaten und größten 

Kommunen Deutschlands, 

Berlin und Hamburg. Und 

das obwohl in Hamburg das 

Pro-Kopf-Einkommen das 

größte in Deutschland ist 

und Berlin in dieser Hinsicht 

im Mittelfeld liegt. Denn vor 

allem der Boden ist in den 

Großstädten exorbitant teurer, 

und folglich sind es auch 

die Wohnkosten. Man lebt 

aus ökonomischen Gründen 

enger, geht viel aus oder etabliert 

gar sein zweites oder 

zwölftes Wohnzimmer in 

einem netten Café. Deutschlands 

Urbanisierung, die 

Konzentration von mehr 

Menschen in den großen 

Ballungsräumen, dürfte 

das wirksamste Mittel sein, 

insgesamt Wohnfläche zu 

sparen. Ganz freiwillig und 

ohne dass man seine bevorzugte 

Wohnweise aufgeben 

müsste. 

3 

Wohngemeinschaft 

light: Cluster 

„Clusterwohnen“ ist ein 

Modell mit Pionierprojekten 

in Zürich und Berlin. Es 

funktioniert ähnlich wie das 

Teambüro in der Arbeitswelt: 

Jeder hat seine privaten 

Rückzugsräume – eine kleine 

individuelle Wohnung mit 

Minibad und -küche, die im 

Züricher Projekt „Kalkbreite“ 

teils 27 Quadratmeter klein 

sind. Aber alle Wohnungen 

gruppieren sich um Gemeinschaftsräume 

– den großen 

Koch- und Essplatz, den 

Abendraum mit Bücherregalen 

und Fernseher, die Spielund 

Tobediele für die Kinder. 

In Zürich gibt es Kleingruppen 

mit neun bis zwölf 

Wohnungen. Aber es gibt 

auch eine Anhäufung von 50 

Apartments, die sich einen 

genossenschaftlichen Luxus 

leisten: Was sie abends in 

ihrem zentralen Speisesaal 

verzehren, wird von der 

gemeinsam angestellten 

Köchin zubereitet.

36 BEWOHNEN 

BEWOHNEN 

37 

Auf den ersten oberflächlichen 

Blick scheinen Welten zwischen 

privaten und öffentlichen 

Wohnungsunternehmen 

zu liegen: Die einen sind 

renditeorientiert wirtschaftende Unternehmen, 

die anderen erfüllen einen kommunalen 

Versorgungsauftrag. Aber schon auf den 

zweiten Blick treten die Gemeinsamkeiten 

zwischen den Unternehmensformen, nicht 

die Differenzen hervor. Einerseits betonen 

wir öffentlichen Unternehmen die Berücksichtigung 

sozialer und gesellschaftlicher 

Belange in der Regel stärker als die Rendite 

der Unternehmen. Aber um diese Belange 

langfristig zu erfüllen, wollen und müssen 

wir wirtschaftlich agieren. Das schulden 

wir unseren Eigentümern, den Städten 

und Gemeinden, und den Bürgern. Und wir 

schulden nicht zuletzt unseren Mietern 

einen verantwortungsvollen, effizienten 

Umgang mit ihren Mitteln. 

Auf der anderen Seite können es sich 

private Wohnungsunternehmen nicht lange 

leisten, ausschließlich kurzfristige Renditeziele 

zu verfolgen. Einige haben das in der 

Vergangenheit versucht, sparten drastisch 

am Personal und an der Instandhaltung 

ihrer Bestände. Die Folgen spürten sie bald 

Von Vielfalt 

profitieren 

Öffentliche und private Wohnungsunternehmen verbindet mehr, 

als man denkt, erklärt Stefanie Frensch, Geschäftsführerin der 

landes eigenen HOWOGE in Berlin 

in Form von Leerstand, erschwerter Vermietbarkeit 

und schlechtem Image. Aber 

hier ist ein Wandel sichtbar. Vor allem in 

börsennotierten Wohnungsunternehmen 

setzen institutionelle Kapitaleigner wie 

Staats- und Pensionsfonds auf langfristig 

stabile Erträge und eine entsprechende 

Bewirtschaftung. Wo private Wohnungsunternehmen 

und das Quartiersmanagement 

das umsetzen, beobachten wir das erfreut, 

denn es unterstützt auch die Stabilität unserer 

Bestände, dort wo wir Nachbarn sind. 

Auch auf den Wohnungsmärkten und in 

den Städten stehen öffentliche wie private 

Unternehmen vor den gleichen Herausforderungen. 

In Deutschlands Metropolen 

ist der Druck auf die Innenstädte stark; 

hier droht soziale Entmischung oder findet 

diese bereits statt. Von uns allen ist hier 

eine Bewahrungs- und Integrationsleistung 

gefordert: Gesellschaftlicher Zerfall 

und Entfremdung zwischen Schichten und 

Gruppen ist kein nachhaltiges Sozialmodell 

– und angesichts drohender Spannungen 

und ihrer Kosten auch kein nachhaltiges 

Geschäftsmodell. 

Hier stehen wir in der gemeinsamen 

Verantwortung, Raum für unterschiedlich 

Zahlungskräftige und für alle Alters- und 

Haushaltsgruppen zu bieten – in den Beständen, 

aber auch im Neubau. Das mag in 

der Planung und Bewirtschaftung manchmal 

schwieriger sein als homogene Quartiere 

für eine gleichartige Bewohnerschaft 

vorzuhalten oder zu schaffen. Es erspart 

aber vor allem die sozialen Kosten der 

Homogenität und der damit verbundenen 

gegenseitigen Abschottung. Und es macht 

krisenfest – wie jedes buntere, vielfältigere 

und damit anpassungsfähigere Angebot. 

Auch hier steht unternehmerischer Gewinn 

auf lange Sicht nicht im Widerspruch zum 

gesellschaftlichen Mehrwert, sondern setzt 

ihn voraus. 

Auf den zunehmend engeren Märkten 

stehen öffentliche und private Unternehmen 

auch nur bedingt in der Konkurrenz 

um Kunden. Viel stärker sind wir in wachsenden 

Städten davon herausgefordert, 

unseren Versorgungsauftrag angesichts 

steigender Grundstücks- und Baupreise 

zu erfüllen. Darum suchen wir als 

kommunale Wohnungsunternehmen 

nach zeitgemäßen Lösungen 

im Neubau. Überall ermitteln und 

erproben wir Verbesserungspotenziale: 

im Planungs- und Bauprozess, 

in der Bauweise und Ausführung und 

nicht zuletzt bei den Grundrissen. Hohe 

Wohnqualität zu bezahlbaren Preisen auf 

begrenzter Fläche – das funktioniert mit 

klug geschnittenen, auch technisch adäquat 

ausgestatteten Wohnungen. Hier 

sollten und müssen Wohnungsunternehmen 

nicht wie Industriekonzerne neue 

Modelle jahrelang in Geheimlabors entwickeln 

und testen, sondern ihr Know-how 

miteinander teilen und sich austauschen. 

Dazu sind wir öffentliche Unternehmen 

gern bereit. 

Denn die Verbreitung guter Lösungen 

für angespannte Wohnungsmärkte sollte 

im Interesse aller Unternehmen sein. In 

unterschiedlichen unternehmensübergreifenden 

Arbeitsgruppen sind hier auch 

schon erste wichtige Schritte getan. Wo 

Übernachfrage besteht, kann man vielleicht 

kurzfristig sehr gut verdienen. Aber wie die 

Erfahrung zeigt, hat diese Strategie häufig 

nachfolgende Regulierungen zur Folge, 

welche die Unternehmen auf Dauer mehr 

kosten, als sie kurzfristig verdient haben. 

Aber die Unterschiedlichkeiten gibt es 

natürlich auch. Getragen und gefordert 

von verschiedenen Eigentümern, haben wir 

bei aller Gemeinsamkeit in vielen Punkten 

doch immer wieder andere Zielvorstellungen, 

Gewichtungen und Strategien – und 

unterschiedliche Potenziale, diese umzusetzen. 

Das ist eine fruchtbare Konkurrenz. 

Und Konkurrenz belebt ja bekanntlich das 

Geschäft. Mieter, Städte und nicht zuletzt 

unsere Branche selbst profitieren von der 

unternehmerischen Vielfalt. 

Stefanie Frensch 

ist Geschäftsführerin der landeseigenen HOWOGE 

Wohnungsbaugesellschaft mbH in Berlin, die mit 

einem Bestand von 58.900 Wohnungen zu den 

zehn größten Vermietern deutschlandweit gehört

BEWOHNEN 

39 

» Der historische Stadtkern und 

das übrigen Dresden sind keine 

getrennten Welten« 

Martina Pansa, Geschäftsführerin Region Ost bei Vonovia 

tischen Woba, diese ging an die Gagfah in 

Essen und diese später in der Vonovia auf. 

Nach vielen Turbulenzen freut sich Martina 

Pansa jetzt: „Seit wir bei Vonovia sind, 

können wir endlich wieder in die Zukunft 

gucken.“ 

Neue Akzente nahe der City 

Auch in Gegenden, die sie noch aus ihrer 

Kindheit erinnert. „An der Grunaer Straße 

habe ich immer noch die riesigen freien 

Flächen vor Augen“ – Folgen des Bombenkriegs. 

Rund zehn Jahre danach entstanden 

hier Wohnhäuser, deren Stil ein Fachlexikon 

als „sozialistischen Klassizismus 

mit Anklängen an den Dresdner Barock“ 

einordnet. Auch sie stehen längst unter 

Denkmalschutz. Für Dresden-Touristen 

mit Interesse an der jüngeren Baugeschichte 

sind sie den 500-Meter-Abstecher 

aus der Altstadt wert. Die Häuser erhielten 

rustikale Sockel aus Elbsandstein, 

Schmuckrahmen um die Wohnungstüren, 

repräsentative Balkon-Austritte darüber 

und gemütliche Satteldächer. Und zwischen 

ihnen ließ man viel, viel Platz. Das 

entsprach dem damaligen Städtebau-Ideal 

von Licht, Luft und Sonne. Boden gab es in 

der zerstörten Stadt reichlich und kostete 

das Staatsunternehmen oft nichts. Bis zu 

200 Meter beträgt der Abstand zwischen 

zwei Häusern; der größte Hof umfasst rund 

15.000 Quadratmeter. 

Es gibt sie noch heute, aber sie sind 

nicht sehr stark genutzt: Es gibt Wäscheund 

Teppichklopfstangen, Buschgruppen 

und Sandkisten, die in der mittlerweile 

seniorenreichen Gegend wenig besucht 

werden. Zugleich sind auch in dieser Stadt 

zentrale Wohnungen zunehmend gefragt. 

Der „Wohnmarktreport Deutschland 2016" 

von CBRE und Vonovia stellt für Dresden 

fest: „Angesichts der positiven Bevölkerungsentwicklung 

werden inzwischen vor 

allem Mietwohnungen knapp." Also denkt 

Vonovia an eine neue Generation Häuser 

auf den größten Rasenflächen. Sie sollen 

PRACHT 

UND PLATTE 

Wie das historische und das moderne Dresden 

zu einem stimmigen Ganzen werden 

Jeder Dresden-Tourist spaziert über 

den Neumarkt zur Frauenkirche, 

promeniert am Fürstenzug vorbei 

zur Hofkirche, staunt ob der Pracht 

im Grünen Gewölbe, bewundert die 

Semperoper und geht in den Zwinger. 

Manche kommen nicht darüber hinaus. Ein 

Vorurteil lautet, die übrigen 99 Prozent von 

Dresden hätten mit der Barockpracht des 

Kerns nichts zu tun, sondern seien modern 

und langweilig. 

Dem widerspricht Martina Pansa: „Der 

historische Stadtkern und das übrige 

Dresden sind absolut keine getrennten 

Welten“, sagt die gebürtige Dresdnerin und 

Geschäftsführerin der Region Südost bei 

Vonovia. „Es gibt viele Orte mit Flair, die 

einen Spaziergang wert sind. Und für die 

Stadtviertel außerhalb des Kerns gilt das 

Schwung in 

Laubegast: 

In dem Elbvorort steht 

eine der schönsten 

1920er-Jahre-Siedlungen 

der Stadt 

Gleiche wie für das Zentrum: Dresden wird 

immer lebenswerter.“ Vonovia ist Dresdens 

größte private Grundeigentümerin. Sie 

besitzt und vermietet 38.000 Wohnungen – 

fast jede achte in der Stadt. 

Barock in der Neustadt 

Dem Dresden-Besucher empfiehlt Martina 

Pansa, vom zentralen Schlossplatz aus die 

Elbe auf der Augustusbrücke zu überqueren. 

Am anderen Ufer liegt die Neustadt, 

aber zum großen Teil heißt sie nur so. Am 

Neustädter Markt glänzt das Denkmal des 

Goldenen Reiters, bald dahinter liegt das 

Barockviertel – gebaut nach einem Stadtbrand 

in den Jahrzehnten ab 1685 und noch 

heute in weiten Teilen original, trotz Industrialisierung 

und Bauboom, Bombenkrieg 

und Sozialismus. Hier genießen Dresdner 

und Besucher die Kunsthandwerker-Passagen 

und das Kügelgenhaus-Museum, 

kaufen Plauener Spitzen, Schwibbögen bei 

Kunst & Handwerk Richter oder Adamund-Eva-Tassen 

in der Galerie für erotische 

Porzellanmalerei. 

Martina Pansa sieht all das gern, aber 

noch mehr als der Zustand interessiert 

sie der Verbesserungsbedarf. „Westlich 

vom Markt wurde ein Teil des Blocks zu 

DDR-Zeiten ergänzt. Der muss jetzt saniert 

werden.“ Die Geschäfte in der Hauptstraße 

gilt es zu fördern, den Handels- und Kulturverein 

zu unterstützen und bei allem Stolz 

über das Barocke nicht den jüngeren Ostteil 

des Quartiers zu vergessen. 

Wie kommt ein Unternehmen wie Vonovia 

zu barocken Häusern und zentralen 

Geschäftsbauten? Sie gehörten der städ- 

Rund 

38.000 

Wohnungen besitzt 

Vonovia in Dresden – 

fast jede achte in 

der Stadt

40 BEWOHNEN 

BEWOHNEN 

41 

aber keineswegs den Nachkriegsbauten 

angepasst sein. „Wir wollen lieber einen 

Kontrast setzen“, sagt Neubau-Referentin 

Elsa Niekisch. „Es ist auch den Denkmalschützern 

lieber, wenn sich Alt und Neu 

klar unterscheiden.“ Eine erste Studie des 

Dresdner Architekten Jens-Heinrich Zander 

sieht in gebührendem Abstand zu den 

Denkmälern fünfeckige Häuser vor, mit 

Zwei- bis Vierzimmerwohnungen für Singles, 

Paare und Familien. Kommt es dazu, 

hätten Architekturfreunde noch einen 

Grund mehr für den Besuch der Gegend. 

Idyllisch in Laubegast 

Haben Sie mehr Zeit, dann reisen Sie 

sieben Kilometer elbtalaufwärts bis in den 

kleinstädtisch-ländlichen Vorort Laubegast. 

Dort entstand 1929 bis 1932 die idyllische 

Siedlung „Laubegaster Höfe“ im Stil der Zeit 

– mit einem kreisförmigen Ensemble um 

den zentralen Kirchplatz, schönen Klinkersockeln, 

feinen Fensterstreifen vor den 

Treppenhäusern und Satteldächern über 

den teils nur drei Wohnetagen. 

Auch dies ist Vonovia Terrain – inzwischen 

gründlich saniert, mit neuen Balkons 

und teils veränderten Grundrissen versehen, 

dazu mit Ökologischem wie Solarkollektoren, 

Regenwasserspeichern und einem 

Gründach auf dem neuen Parkdeck. Für all 

das gab es nach der Modernisierung einen 

bundesweiten Bauherrenpreis. 

Als ihr früheres Unternehmen noch 

Wohnungen verkaufen sollte, hätten sie 

und ihre Kollegen diese Perle „ein bisschen 

vor Interessenten versteckt“, gibt Martina 

Pansa augenzwinkernd zu. Heute muss sie 

die Höfe nicht mehr verstecken, sondern 

preist sie lebhaft an – zum Beispiel für 

einen kleinen Abstecher vom nahen Elberadweg. 

Zugegeben: Es gibt auch Quartiere, die 

sie Idylle-Touristen nicht mehr empfehlen 

kann, aber umso mehr Experten, die in 

Dresden die Bewältigung von Herausforderungen 

der Wohnungswirtschaft studieren 

wollen. Geeignete Objekte dazu sind drei 

17-geschossige Türme im Plattenbau- 

Stadtteil Prohlis, jeder mit 208 Einzimmerwohnungen. 

Für sie hat das Wohnungsamt 

Belegungsrechte und kann besonders 

bedürftige Mieter versorgen. Zeitweise 

nahmen Probleme mit Müll, Vandalismus, 

Lärm und Kriminalität überhand. Jetzt aber 

hat Vonovia für jedes Haus einen Concierge 

eingestellt – einen ständig präsenten 

Mieterbetreuer im Erdgeschoss, der seine 

Kundschaft kennt und bei Bedarf einschreitet, 

der ansprechbar ist, Pakete annimmt 

und im Alltag helfen kann. „Für die 

Bewohner ist das ein großer Fortschritt“, 

berichtet Pansa. „Diesen Service lassen wir 

uns gern etwas kosten, denn wir wollen, 

dass sich unsere Kunden bei uns zu Hause 

fühlen.“ 

» Wo wir im Nachkriegsquartier neu bauen, 

setzen wir bewusst einen Kontrast. 

Das ist auch Denkmalschützern lieber« 

Elsa Niekisch, Neubau-Referentin bei Vonovia in Dresden 

Viele Stile: 

Platte in Prohlis, Barock 

in der Neustadt und 

grüne 1920er-Jahre- 

Moderne in Laubegast: 

Die Vonovia 

Wohnungsbestände 

spiegeln Dresdens 

Vielfalt wider 

In Harmonie mit der Stadt 

Es geht auch sonst vieles. In anderen Häusern 

werden Fahrstuhlschächte extra aufgesägt 

und neue Lift-Eingänge geschaffen, damit 

Bewohner und Besucher stufenlos in den 

Aufzug kommen. Schwellen verschwinden 

auch in den Wohnungen; Armaturen in Bad 

und Küche werden seniorenfreundlich angebracht. 

Man kümmert sich um Bedürftige: 

„Wir haben über 700 Wohnungen an Flüchtlinge 

vermietet“, berichtet Pansa. „Dabei und 

auch bei vielen anderen Themen arbeiten 

wir bestens mit der Verwaltung zusammen. 

Zum Beispiel bei der Entwicklung am Fetscherplatz“ 

(siehe Kasten rechts). Die Stadt 

und ihr größtes Wohnungsunternehmen 

engagieren sich gemeinsam, damit Dresden 

nicht nur für Touristen, sondern auch für 

seine Bürger im Alltag immer schöner wird. 

Wundheilung 

Ein Wettbewerb bringt Ideen für 

ein zerrissenes Areal 

Der Fetscherplatz ist etwas Besonderes in Dresden. 

Er liegt genau zwischen den Nachkriegsvierteln 

der Johannstadt und den Stadtvillen 

von Striesen. Und er ist ein wichtiger Knotenpunkt 

für Straßenbahnen und Busse, an dem man sich 

beim Warten an prachtvollen Gründerzeitfassaden, 

Bäumen, kleinen Läden und Kiosken erfreut. 

Doch gleich westlich von hier herrschte bis zuletzt 

Tristesse: Zwei Plattenbauten standen da wie zufällig 

abgeworfen auf einer weiten Fläche. Anja Heckmann, 

Abteilungsleiterin Stadtplanung Innenstadt im 

Dresdner Rathaus, spricht von einer „städtebaulichen 

Fehlstelle“, Professor Carsten Lorenzen von der 

TU Dresden sogar von einer „offenen Wunde in der 

Stadt“. Das sieht auch Siegfried Berg so, Leiter Städtebau 

und Grundstücksmanagement der Vonovia: 

„Hier tut es gut, den Stadtgrundriss zu reparieren.“ 

Dazu taten sich die drei und ihre Institutionen 

zusammen und initiierten einen besonderen Wettbewerb: 

Architekturstudenten der TU sollten Ideen für 

ein neues Quartier entwickeln. „HolzStadtWohnen“ 

hieß das Motto, da Modul-Entwürfe gefordert waren. 

Jugendlich unbeschwert entwarfen die Studenten 

ring- und blockförmige, geschlossene und offene 

Strukturen. Es gewann Nadine Aepfler mit einem 

Entwurf für zwei geschwungene Blöcke, zwischen 

denen sich der Weg im Zentrum zu einem Quartiersplatz 

weitet. Anja Heckmann vom Planungsamt 

freut sich: „Diese Arbeit leistet einen großen Beitrag 

für die Stadtgesellschaft und die künftigen Bewohner.“ 

Siegfried Berg will „im Lichte der eingebrachten 

Ideen mit der Stadt diskutieren, wie wir weiter 

verfahren“. Bauen will Vonovia auf jeden Fall. 

Urban und schwungvoll: Nadine Aepfler mit ihrem preisgekrönten 

Entwurf für zwei Neubauten am Fetscherplatz

42 VERBESSERN 

Verbessern 

DORTMUND: 

KEIN KINDERSPIEL 

R 

» 

Der Spielplatz ist 

ein gelungenes 

Beispiel für die 

Zusamenarbeit 

zwischen der Stadt 

Dortmund und 

den Wohnungsunternehmen« 

Ralf Peterhülseweh geht gern auf den Spielplatz. 

Rutsche, Klettertürmchen und Schaukel sind ein 

Zeichen der Hoffnung, das der Dortmunder Regionalleiter 

von Vonovia in einer zeitweise schwierigen Umgebung 

gesetzt hat: einer Siedlung in Westerfilde am 

westlichen Stadtrand, gebaut in den 1970er-Jahren. 

Da gab es in zehn Jahren acht verschiedene Eigentümer 

– die die Häuser entsprechend wenig pflegten. 

„Aber für uns ist das hier ein dauerhaftes Engagement“, 

betont Peterhülseweh. „Wir haben fast 20.000 

Wohnungen in der Stadt, sind damit der größte 

Vermieter und fühlen uns dem Ort verpflichtet.“ Zwei 

neue Spielplätze von Vonovia stehen für die Wende. 

Aber nicht nur die: Ringsum werden die Häuser modernisiert 

und verschönert. Die energetische Sanierung 

und die optische Aufbesserung der Fassaden 

gehen dabei Hand in Hand. Eine früher betongraue 

Garagenwand haben Schulkinder unter Anleitung des 

Künstlers Robert Kaller mit einem Plattenmosaik von 

mediterraner Anmutung versehen. Es gibt ein Quartiersmanagement 

und Sozialprojekte, die Peterhülseweh 

unterstützt. 

Die Eröffnung eines Spielplatzes war sogar dem 

Dortmunder Oberbürgermeister Ullrich Sierau einen 

Besuch wert. „Das ist ein gelungenes Beispiel für die 

Zusammenarbeit zwischen der Stadt Dortmund und 

den Wohnungsunternehmen“, freute er sich. Die 

Wende in Westerfilde geht nicht auf einen Rutsch – 

doch sie läuft, weil alle an einem Strang ziehen. 

Optimist im Winterlicht: 

Ralf Peterhülseweh sieht Westerfilde nach schwierigen 

Zeiten auf einem guten Weg 

Ullrich Sierau, 

Oberbürgermeister von Dortmund

VERBESSERN 

45 

LICHTBLICKE 

FÜR 

STEILSHOOP 

In einer Hamburger Großsiedlung engagieren sich 

alle gemeinsam für das Zusammenleben, Freiräume 

und bessere Wohnungen 

Seinen ersten Frühling erlebte 

Hamburg-Steilshoop vor knapp 40 

Jahren. Ab 1969 entstand es als eine 

der letzten großen Sozialbau-Siedlungen 

der Nachkriegszeit. Sie sollte 

besser sein als die zuvor gebauten, aus 

deren Fehlern die Planer gelernt hatten. 

Steilshoop bekam also keine verwirrende 

Anhäufung von Hauszeilen und Hochhaustürmen, 

sondern 22 heimelige Karrees mit 

grünen Innenhöfen. Es entstand keine Verkehrswüste, 

sondern ein ruhiger Stadtteil 

mit zentralen Fußweg-Alleen. Aber auch 

keine reine Schlafstadt, sondern ein Quartier, 

angereichert mit Einkaufszentrum, 

zahlreichen Pavillons und Kiosken. 

Aber der Frühling währte nicht lange. 

Das damals so gern als Gestaltungsmittel 

verwendete Betongrau war allzu streng, 

und vor allem gab es Armut, Vernachlässigung 

und Wohnungsleerstand. In Steilshoop 

konzentrierten sich in den 1990er- 

Jahren Bewohner, die keine Alternative 

hatten. 

Zweiter Frühling im Quartier 

Doch jetzt ändert sich das. Silke Loose, die 

für die Vonovia deren 2100 Wohnungen im 

Quartier managt, und viele andere sorgen 

für einen zweiten Frühling des ganzen 

Stadtteils mit seinen 18.000 Bewohnern. 

Und die Aussichten sind gut, dass er nicht 

rasch vergeht. Die Vonovia Häuser werden 

optisch und energetisch aufgefrischt. „In 

fünf Jahren wird man sie nicht mehr wiedererkennen.“ 

Zwischen ihnen verwandeln 

sich schon jetzt unübersichtliche Fußwege 

in luftig klare Achsen. 

Es dürfte weniger Anonymität und 

Einsamkeit geben, dafür ein dichtes 

Nachbarschaftsnetz und viel gegenseitige 

Hilfe. Und wenn alles gut geht, auch ein 

neues urbanes Zentrum für den Stadtteil. 

» Viele Leute 

erkennen, 

dass es im 

Stadtteil wieder 

bergauf 

geht« 

Silke Loose, 

Bewirtschafterin 

bei Vonovia 

Spiegelungen: Auf dem 

Foto aus dem Foyer 

über lagern sich Fassade 

und Plätze 

Menschen wie Silke Loose tragen diesen 

Wandel. Die gelernte Immobilienfachwirtin 

vertritt mit Vonovia die größte Eigentümerin 

im Quartier. Sie kennt Mieter, die seit 

dem Bau des Gebiets vor fast 50 Jahren 

hier leben, ebenso wie den taubstummen 

jungen Syrer, der vor Kurzem hier Zuflucht 

gefunden hat. Die Arbeiterwohlfahrt ist 

ihr so vertraut wie die Parkdecks und die 

Moschee. „Teils gab es eine negative Grundstimmung“, 

berichtet sie. „Jetzt erkennen 

viele Leute, dass es wieder bergauf geht.“ 

Gemeinschaftswerk namens HID 

Loose arbeitet mit an einem Pioniermodell 

– einem so frischen, dass es nicht einmal 

ein deutsches Wort dafür gibt, sondern 

nur den englischen Begriff „Housing 

Improvement District“, abgekürzt HID – 

Wohngebiet auf dem Weg der Besserung. 

Hier sitzen Vertreter der Stadt sowie der 

großen und kleinen Wohnungseigentümer 

an einem Tisch und verfügen über einen 

gemeinsamen Geldtopf, um das Quartier 

voranzubringen. Das Besondere daran: 

Damit nicht die einen investieren und die 

anderen profitieren, muss jeder Eigentümer 

im Gebiet mitmachen. Das gebietet der 

Paragraf 171f des Baugesetzbuchs. Große 

gingen diesen Weg gern und initiierten mit 

der Stadt den HID. 

Die Stadtteil-Optimierer nahmen sich 

vor allem die zentrale Achse vor, die mit 

zwei Knicken einmal längs durchs Gebiet 

führt. Sie war über die Jahrzehnte verschlissen 

und in Beeten von wildem Grün 

bewachsen; vor allem abends war das 

Gehen zwischen dichten Büschen, auf 

schadhaften Fußwegen und unter trüben 

Laternen nicht gerade einladend. Aber jetzt 

wurde und wird aufgeräumt. Die allzu eng 

gepflanzten und gewachsenen Bäume und 

Büsche sind zum Teil schon ausgelichtet.

46 VERBESSERN 

VERBESSERN 

47 

Die Wege und Beete sind aufgefrischt, die 

Laternen neu und hell. Man spaziert jetzt 

auch abends gern wieder durch Steilshoop. 

Nur der zentrale Teil fehlt noch; aber auch 

hier wird bald Raum geschaffen – sogar für 

einen offenen Marktplatz, den der Stadtteil 

zuletzt nicht hatte. Gärtner von Vonovia 

kümmern sich regelmäßig und liebevoll um 

die Pflege ihrer Areale. 

Und an den Vonovia Häusern rücken 

Karree für Karree die Handwerker an. Sie 

wechseln die Fenster aus und dämmen die 

Außenwände. Putz kommt darüber – farbig, 

aber nicht schreiend bunt. Die Häuser sind 

sich dann nicht mehr zum Verwechseln 

gleich, sondern jedes hat seinen eigenen 

Ton. Und drinnen wird es im Winter stets 

muckeling warm – bei deutlich sinkenden 

Heizkosten. 

Abstimmung mit dem Mieterbund 

Die Kaltmieten steigen zwar, aber nicht 

über die Köpfe und Portemonnaies der 

Bewohner hinweg. „Wir stimmen uns mit 

dem Mieterbund ab“, erklärt Silke Loose. 

„Und wir erhöhen die Kaltmieten in der 

Regel nicht so stark, wie es der Gesetzgeber 

vorsieht.“ 

Es soll dabei bleiben, dass Mieter Steilshoop 

die Treue halten. „Viele leben hier 

seit Jahrzehnten“, freut sich Loose. „Sie 

schätzen das ruhige Wohnen, die gepflegten 

Höfe, das viele Grün und Wasser in der 

Umgebung und die Anbindung ans Zentrum.“ 

Heute zieht die Siedlung auch viele 

auswärtige Interessenten an. „Leerstand 

haben wir hier so gut wie nicht mehr.“ Ist 

mal eine Wohnung frei, wird sie innen oft 

komplett saniert. 

Alles auf gutem Weg im Stadtteil? Nein, 

Kummer macht Silke Loose und vielen anderen 

seit Jahren das Einkaufszentrum, das 

nicht Vonovia gehört. „Wir hoffen, dass hier 

eines Tages wieder eine moderne Einkaufswelt 

entsteht.“ 

Wo sie kann, sorgt sie selbst für Belebung 

im Quartier. Rings um das Zentrum 

gibt es eine Reihe verglaster Pavillons an 

den Häusern und kleine frei stehende 

Ladenbauten. Viele sind an Geschäfte vermietet 

– zum Beispiel an die Orchidee-Apotheke, 

die dem Stadtteil seit seiner Errichtung 

die Treue hält. Andere Räume vergibt 

Vonovia günstig an Vereine und Initiativen. 

Silke Loose ist mit allen vertraut. Da gibt 

Helferinnen: 

Lucie Schaier, Christine 

Seeburg und Beatrice 

Roggenbach 

Aktivist: 

Ahmed Sayed ist Mitgbegründer 

des Stadtteiltreffs 

Agdaz 

Fassaden: 

An immer mehr 

Häusern weicht das 

Waschbeton-Grau 

freundlicheren Tönen 

Durchblick: 

Die Wege sind heller 

und übersichtlicher 

» Hier gibt es viele Menschen, die mit 

anderen in Kontakt kommen und sich 

engagieren möchten« 

Beatrice Roggenbach, Pädagogoin und Projektleiterin 

es das Projekt „Q 8“, in dem die Pädagogin 

Beatrice Roggenbach einen ehrenamtlichen 

Einkaufsservice für bedürftige Senioren, 

Kranke oder Alleinerziehende organisiert. 

„Hier gibt es viele Menschen, die miteinander 

in Kontakt kommen und sich engagieren 

möchten“, berichtet Roggenbach. 

„Wenn wir sie in Kontakt mit anderen 

bringen können, die auf Hilfe angewiesen 

sind, dann gewinnen alle.“ 

Nordlicht, Augen auf und Agdaz 

Nebenan im Pavillon der AWO koordiniert 

Christine Seeburg das Projekt „Augen auf“ 

für Senioren. „Viele brauchen Unterstützung, 

ziehen sich aber zugleich zurück. Da 

wollen wir mit einem ehrenamtlichen Besuchsdienst 

helfen. Und mit einer Telefonkette, 

mit der die Senioren regelmäßig vom 

Vertrauenspersonen angerufen werden.“ 

Auch das hilft gegen Einsamkeit. Und Silke 

Loose freut sich: „Mit solcher Betreuung 

können unsere treuesten Mieter länger in 

ihrer Wohnung und im Stadtteil bleiben.“ 

Andere Initiativen helfen Migranten, so 

die Arbeitsgemeinschaft für Deutsch- 

Ausländische Zusammenarbeit, abgekürzt 

Agdaz. Sein Mitbegründer Ahmed Sayed 

betont: „Wir sind für alle offen, die einander 

kennenlernen wollen.“ Der gemeinnützige 

Bildungsträger Alraune vermittelt Arbeitslose 

in Tätigkeitsfelder wie Küche, Reinigung 

und Hauswirtschaft; der Verein Nordlicht 

unterstützt Jugendliche bei ihrer Suche 

nach einer Ausbildungs- oder Arbeitsstelle. 

Loose schätzt alle, die sich für den Stadtteil 

einsetzen: „Das Schöne am Stadtteil ist, 

dass es hier ein immer dichteres Netz von 

engagierten Menschen, Unternehmen und 

Projekten gibt, die einander vertrauen. Und 

noch wichtiger ist, dass die Bewohner jetzt 

mehr und mehr Vertrauen darin haben, 

dass ihr Stadtteil nicht vergessen ist, sondern 

dass er sich für sie und mit ihnen zum 

Guten entwickelt.“

48 VERBESSERN 

VERBESSERN 

49 

Nicht nur 

für Senioren 

Der Abbau von Barrieren im Haus nützt älteren 

und jüngeren Bewohnern. Einzelne Vermieter 

betreiben ihn im großen Stil 

In ganz Deutschland gibt es nur etwa 

700.000 altersgerechte Wohnungen. 

Der Bedarf ist nach einer Studie der 

KfW-Bank weit größer: Rund zweieinhalb 

Millionen Senioren bräuchten 

eine altersgerechte Wohnung. Und da wir 

immer mehr Hochbetagte haben, wird der 

Bedarf bis zum Jahr 2030 um weitere eine 

Million Wohnungen steigen. 

Herkömmliche Wohnungen haben für 

Ältere allzu viele Hemmnisse. Das beginnt 

mit Stufen vor der Haustür und setzt sich 

in Flur und Treppenhaus fort. Selbst wo es 

Aufzüge gibt, sind oft Höhenunterschiede 

zu Fuß zu bewältigen – und in manchen 

Häusern halten sie jeweils auf halber Treppe 

zwischen zwei Etagen. Nach einer Befragung 

des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und 

Raumforschung (BBSR) müssen drei Viertel 

aller Senioren über 65 über Treppen ins 

Haus und in die Wohnung gehen. Nur jeder 

Zehnte genießt den Luxus eines Fahrstuhls 

oder einer anderen technischen Hilfe. 

In der Wohnung geht es weiter: Türen 

sind oft schwer zu öffnen, Gänge sind schmal, 

Handläufe fehlen. Besonders kritisch 

ist das Bad. Verena Lihs vom Referat Wohnen 

und Gesellschaft der BBSR hebt hervor: 

„Die Ausstattungsqualität der Sanitäranlagen 

ist ein zentrales Kriterium für eine 

selbstständige Lebensführung im Alter.“ Das 

Hauptproblem: „Zu geringe Bewegungsflächen 

und zu schmale Badezimmertüren 

können die altersgerechte Nutzung beeinträchtigen 

– vor allem dann, wenn Menschen 

auf Gehhilfen wie Gehstock, Rollator 

und/oder Rollstuhl angewiesen sind. Ebenso 

schränken zu hohe Schwellen zur Dusche 

oder das ausschließliche Vorhandensein 

einer Badewanne die Nutzung im Alter erheblich 

ein und erhöhen die Sturzgefahr.“ 

Treppen in der Wohnung sind vor 

allem in Einfamilienhäusern ein Problem. 

Geschosswohnungen haben häufiger ein 

Problem mit dem Freiraum. „Rund jeder 

zehnte Seniorenhaushalt verfügt weder 

über eine Terrasse noch einen Balkon“, hat 

Verena Lihs ermittelt. Und wo es ihn gibt, erschweren 

oft hohe Schwellen und bei Regen 

rutschige Böden die Benutzung. 

All das ist nicht nur ein Problem für die 

wachsende Zahl von Senioren. Es gibt viele 

Lebenslagen, in denen Barrieren hemmen: 

das Leben mit Babys, Verletzungen, Krankheiten, 

körperlichen Einschränkungen – oder 

für jedermann das Heimkommen mit schwerem 

Gepäck vom Einkauf oder aus dem 

Urlaub. Der Abbau von Barrieren in Architektur 

und Umweltgestaltung kann das Leben 

für alle erleichtern. Der inzwischen gängige 

Fachbegriff dafür lautet „Universal Design“. 

» Die Ausstattungsqualität der Sanitäranlagen 

ist ein zentrales Kriterium für eine 

selbstständige Lebensführung im Alter« 

Verena Lihs vom Referat Wohnen und Gesellschaft der BBSR 

Dazu muss man 

nicht gleich jede 

Wohnung rollstuhlgerecht 

oder zum 

Wohnen für Demente 

umbauen. Im Gegenteil: 

Damit ein rüstiger 

Senior mehrere Jahre 

zusätzlich in der angestammten 

Wohnung 

verbringen kann, reichen 

oft ein paar minimalinvasive 

Eingriffe an 

Stufen, Schwellen und 

Armaturen. Davon haben 

auch Vermieter etwas: 

Sie behalten langjährige, 

treue Bewohner und 

schaffen Angebote auf 

einem wachsenden Markt. 

Deshalb hat Deutschlands 

größte Wohnungsanbieterin 

Vonovia Sanierungsprogramme 

aufgelegt. Etwa in Dortmund: 

Dort feierte das Unternehmen im August 

die Übergabe der tausendsten seniorengerechten 

Wohnung. Umgebaut wird entweder, 

wenn Bewohner dies wünschen. Oder dann, 

wenn eine Wohnung gerade leer steht und 

für den Barrieren-Abbau gutes Potenzial bietet. 

Dann werden ebenerdige Duschen und 

rutschhemmende Bodenbeläge eingebaut. 

Wenn der Raum es erlaubt, kommen ein 

unterfahrbarer Waschtisch dazu, ein erhöhtes 

WC und breite Türen, die sich nach 

außen öffnen. Rund 13 Millionen Euro 

hat Vonovia allein in Dortmund 

hierin investiert. 

Wie sehr dies Mieterwünschen 

entspricht, zeigt eine von Vonovia 

beauftragte Umfrage von TNS 

Emnid. 75 Prozent der Befragten 

waren danach bereit, ihre 

Wohnung bei Bedarf alters- oder 

behindertengerecht umzubauen. 

Es gibt aber deutliche 

Unterschiede je nach Lebenslage: 

Menschen über 50 sind 

naturgemäß geneigter dazu; 

Paare und Familien sind für 

das Thema offener als Singles. 

Denn in den größeren 

Haushalten haben mehr 

Menschen etwas davon. 

IMPRESSUM 

VONOVIA – W&G 2017 

Herausgeber 

Vonovia SE 

Philippstraße 3, 44803 Bochum 

E-Mail: jana.kaminski@vonovia.de 

Webseite: www.vonovia.de 

Verantwortlich 

Klaus Markus (V.i.S.d.P.) 

Projektmanagement Vonovia SE 

Jana Kaminski 

Verlag 

Axel Springer SE 

Corporate Solutions 

Axel-Springer-Str. 65, 10888 Berlin 

E-Mail: newbusiness@axelspringer.de 

Webseite: www.as-corporate-solutions.de 

Geschäftsleitung Verlag 

Frank Parlow, Lutz Thalmann 

Projektmanagement Verlag 

Franziska Winter 

Redaktionsleitung 

Roland Stimpel 

Autoren 

Dr. Ralph Henger, Paul Lichtenthäler, 

Roland Stimpel 

Art Direction 

Constantin Eberle (Leitung), 

Lisa Moder, Valentin Bünsow 

Lektorat 

Matthias Sommer 

Bildredaktion 

Lydia Hesse 

Herstellung 

Olaf Hopf 

Druck 

EVERSFRANK Berlin GmbH 

Ballinstr. 15 

12359 Berlin 

Bildnachweise 

U1+U2 Carlo Giovani; S. 3: André 

Gottschalk; S. 4 –5: André Gottschalk (2), 

Vonovia, Marcus Simaitis, Paula Markert 

(2), sz photo, Carlo Giovani; S. 6 –7: 

Thomas Imo; S. 8 –9: André Gottschalk, 

Carlo Giovani; S. 10 –14: Simon Bierwald/ 

Vonovia (8), Carlo Giovani (2); S. 15: André 

Gottschalk; S. 16 –17: Malwine Schomburg, 

bloomingville PR; S. 18–21: Marcus 

Simaitis (2), Carlo Giovani; S. 22–25: 

André Gottschalk; S. 26 –27: Carlo Giovani, 

André Gottschalk (1); S. 28 –30: Stephanie 

Englert, Marcus Simaitis (2); S. 31: PR; 

S. 32–33: Paula Markert; S. 34 –35: Getty 

Images (2), sz photo; S. 36 –37: Carlo 

Giovani; S. 38 – 41: Sven Döring (4), 

Vonovia (2); S. 42– 43: Marcus Simaitis; 

S. 44 – 47: Paula Markert; S. 48– 49: André 

Gottschalk; S. 50: Carlo Giovani, S. 51: 

Vonovia; U4: Carlo Giovani

50 VERBESSERN 

Türme, Mieten, 

Kilometer 

Höhere Häuser, weniger Schulden und immer längere 

Arbeitswege: Trends rund um das Wohnen 

Wir kennen 

eine Million gute 

Gründe, bei 

Vonovia zu arbeiten. 

Alle mit Vor- und 

Nachnamen 

2 Prozent 

Mietschulden 

150 Kilometer 

zur Arbeit 

79 neue 

Hochhäuser 

Deutschlands Mieter haben 

immer weniger Schulden bei 

den Eigen tümern ihrer Wohnungen. 

Bei den 3000 Unternehmen 

im Spitzenverband 

der Wohnungswirtschaft GdW 

sank der Anteil der Mietschulden 

an der Soll-Gesamtmiete 

zuletzt auf 2,0 Prozent. 2003 

waren es noch 4,4 Prozent. 

GdW-Präsident Axel Gedaschko 

erklärt das mit dem Trend 

der „stabilen wirtschaftlichen 

Lagen in Deutschland“. Dazu 

kommt ein aktives Sozialmanagement 

von Unternehmen, 

die säumige Zahler beraten 

und betreuen und mit ihnen 

gemeinsam Wege zum Abbau 

der Schuldenlast suchen. Es 

hilft allen Beteiligten, wenn auf 

diese Weise Räumungsklagen 

vermieden werden: Der Mieter 

bleibt am angestammten Ort, 

das Unternehmen vermeidet 

Leerstand, Renovierung und die 

Suche nach neuen Bewohnern. 

Arbeitsplätze und Wohnorte 

liegen in Deutschland immer 

weiter auseinander. Pendler 

über die Gemeindegrenzen 

legen im Schnitt täglich 16,6 

Kilometer zurück, fand das 

Bundesinstitut für Bau-, Stadtund 

Raumforschung heraus. 

Die meisten nutzen das Auto, 

mit dem etwa 65 Prozent aller 

Pendlerwege bewältigt werden. 

Rund 1,2 Millionen Menschen 

in Deutschland fahren von 

ihrem Hauptwohnsitz über 

150 Kilometer zur Arbeit, viele 

per Bahn – meist aber nur am 

Wochenende oder für einige 

Tage, etwa Hochschullehrer für 

ihre Lehrveranstaltungen. Es 

gibt auch eine wachsende Zahl 

täglicher ICE-Fernpendler, etwa 

zwischen Köln und Frankfurt 

oder zwischen Berlin und 

Wolfsburg, wo montags bis 

freitags rund 700 Hauptstädter 

die 180 Kilometer zu VW und 

zurück pendeln. 

Wohnhochhäuser wurden 

lange Zeit in Deutschland kaum 

gebaut. In diesem Jahrzehnt 

wurden jedoch schon 79 fertiggestellt 

oder sind im Bau, wie 

die Immobilienforscher vom 

bulwiengesa ermittelten. 73 

davon wuchsen und wachsen 

in Deutschlands sieben größten 

Städten mit ihren besonders teuren 

Grundstücken empor; knapp 

10.000 Wohnungen entstehen 

darin insgesamt. 60 Prozent 

werden Eigentumswohnungen, 

die übrigen werden meist im 

gehobenen Segment vermietet. 

Hochhäuser sparen zwar Bauflächen, 

bieten weiten Ausblick 

und oft Bewohner-Dienste wie 

etwa Concierges. Hochhäuser 

taugen aber nicht zum preisgünstigen 

Wohnungsbau, da 

die Kosten für Erschließung, 

Statik, Brandschutz, Lüftung und 

weitere Haustechnik sowie die 

Betriebskosten mit der Höhe der 

Häuser stark steigen. 

Mit rund 392.000 Wohnungen und etwa einer Million Kunden ist Vonovia als 

bundesweit tätiges Immobilienunternehmen Marktführer. Wir sind Arbeitgeber 

für mehr als 7.400 Mitarbeiter, die Tag für Tag dafür sorgen, dass sich jeder einzelne 

Mieter bei Vonovia zu Hause fühlt. Und weil das in einem kollegialen Umfeld 

mit attraktiven Karrierechancen am besten funktioniert, fühlen sich bei uns auch 

die Mitarbeiter rundum wohl. Kommen auch Sie jetzt ins Team und erleben Sie, 

was Vonovia als Arbeitgeber noch alles zu bieten hat. 

Zuhause heißt Vonovia. www.vonovia.de

Wohnen & Gesellschaft - Das Branchenmagazin von Vonovia

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?