Prime Vario - S&K

vario prime
Das innovative Sachwert-Konzept
der DSW-Gruppe
Investition ab 500.000 Euro in eine
grundschuldbesicherte Nachrangforderung

Bewegte Zeiten an Finanzmärkten erfordern belastbare
Produkte, die auf innovativen Konzepten aufbauen.
Zudem sollten diese weit gehend unabhängig von Finanzmarktschwankungen
sein. Das Vario-Prime-Produktkonzept
bietet Ihnen daher echte Perspektiven – weil es
auf deutsche Immobilien baut.
Die Idee
Das Produktkonzept von Vario Prime erschließt sich einfach:
Der Kunde gewährt der Deutschen Sachwert Emmissionshaus AG
(DSW) ein Darlehen und erwirbt im Gegenzug eine nachrangige
Forderung gegen die DSW. Diese Forderung wird mit Grundpfandrechten
auf Grundstücken in Deutschland besichert.
Die DSW-Gruppe reinvestiert das Darlehen. Vario Prime ist für
unsere Kunden im Premium-Segment kon zipiert.
Der entscheidende Aspekt unseres Konzepts: Bei Vario Prime
wird die Forderung des Kunden durch eine oder mehrere
Grund schulden direkt besichert. Diese Grundschulden werden
auf einem oder mehreren Grundstücken unseres Immobilienpartners
bestellt. Die Besicherung erfolgt auf gleicher oder
höherer Rangstelle maximal bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts.
Die direkte Besicherung durch Grundschulden ist aufwändig
und kostenintensiv, daher wird Vario Prime grundsätzlich nur
im Premium-Segment – ab einer Darlehenssumme von 500.000
Euro angeboten.

Warum bieten wir
dieses Produkt an?
Die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG kooperiert eng mit
der S&K-Gruppe, einem auf dem deutschen Immobilienmarkt
etablierten Unternehmen, das über eine langjährige Erfahrung
in diesem Bereich verfügt. Die S&K-Gruppe hielt zum Stichtag
01.08.2011 einen eigenen Immobilienbestand im Wert von
101.413.399 Euro. Das Handelsvolumen auf eigene und fremde
Rechnung betrug in den letzten fünf Jahren 213.235.984 Euro.
Die Immobilien von S&K sind überwiegend lastenfrei, da diese
im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren oder aus Insolvenzen
erworben wurden. S&K refinanziert sich zudem teilweise
über den Kapitalmarkt.
Kunden, die in Vario Prime investieren, partizipieren durch ihre
Investition mittelbar am Markterfolg der S&K-Gruppe.
Wie und durch wen wird die
Forderung besichert?
Die DSW-Gruppe verpflichtet sich gegenüber ihren Kunden, den
Darlehensgebern, für eine Besicherung des Darlehens in voller
Höhe des Darlehensbetrags durch einen Dritten zu sorgen.
Dies erfolgt durch die Eintragung einer oder mehrerer Grundschulden
auf Grundstücken, die zum Bestand eines Konzernunternehmens
der S&K-Gruppe gehören.
Die betreffenden Grundstücke dürfen auf der Rangstelle der
Grund schuld, die zu Gunsten des Kunden zu bestellen ist
oder an höherer Rangstelle maximal bis zu 100 Prozent ihres
Verkehrs werts besichert sein.
Der Bewertung zu Grunde gelegt werden entweder die von
Gerichten (im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren)
festgesetzten Verkehrswerte, die Gutachten öffentlich bestellter
und vereidigter Gutachter oder solche von Gutachtern mit
einer Qualifikation der Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS) – die nicht älter als drei Jahre sein sollten.
Die Sicherheit wird spätestens innerhalb dreier Monate nach
Eingang des Darlehensbetrags bei der DSW dem Kunden durch
geeignete Unterlagen nachgewiesen.
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Was ist eine »nachrangige Forderung«?
Mit Vertragsabschluss erhält der Kunde eine sogenannte
nachrangige Forderung gegen die Deutsche
Sachwert Emissionshaus AG.
Dies kann bedeuten, dass der Rückzahlungsanspruch
ausgeschlossen bleibt, solange sich die DSW in einer
Krise befindet und die Auszahlung zur Insolvenz
führen könnte. In einem solchen Fall würden sämtliche
Gläubiger, die keinen qualifizierten Nachrang
erklärt haben, vorrangig bedient. Damit ist die
Stellung als Investor mit einer erklärten Nachrang-
forderung zunächst schlechter als die anderer Gläubiger.
Jedoch ist dies bei jeder Vermögensanlage mit
eigenkapital ähnlicher Beteiligung, zum Beispiel einer
Fondsbetei ligung - wie KG-Beteiligungen, Genussrechten,
Stillen Beteiligungen, GbR- oder GmbH-
Anteilen - oder auch bei Aktien, der Fall.
Mit dem Engagement als Darlehensgeber bei Vario
Prime betätigt sich der Kunde – ähnlich einer KG-
Beteiligung – unternehmerisch.
Warum erlangt der Kunde »nur« eine nachrangige
Forderung?
Die Nachrangigkeit der Kundenforderung ergibt sich
aus dem geltenden Aufsichtsrecht: Die Notwendigkeit
der Nachrangklausel folgt den Vorgaben des
deutschen Kreditwesengesetzes (KWG). Gemäß §1
Abs. 1 Nr. 1 KWG sind sogenannte Einlagengeschäfte
Bankgeschäfte im Sinne des KWG. Wer aber derartige
Bankgeschäfte tätigen will, muss zahlreiche und vor
allem kostenintensive Voraussetzungen erfüllen,
unter anderem sind auch spezifische Eigenkapitalvorschriften
zu befolgen.
Wirkt sich der Nachrang der Forderung auf
die Sicherheit (Grundschuld) negativ aus?
Nein. Das ist ein für die Sicherheitsstruktur des
Darlehens sehr wichtiger Aspekt. Der Nachrang
betrifft nur die schuldrechtliche Forderung gegen
die DSW-Gruppe. Die Sicherheit der eingetragenen
Grundschuld ist von diesem Nachrang nicht betroffen.
Sie steht dem Darlehensgeber in vollem
Umfang zur Verfügung. Vario-Prime-Kunden können
sich direkt aus der Grundschuld bedienen.
Wird jedoch ein qualifizierter Nachrang vereinbart,
unterliegt das Geschäft nicht dem KWG. Diese sogenannte
Nachrangklausel findet sich daher auch in
ähnlicher Form bei Beteiligungen an geschlossenen
Fonds oder Anleihen wieder.
Üblicherweise wird Mezzanine-Kapital aufgenommen,
um investierte Gelder nochmals hebeln zu
können – es wird also weiteres Fremdkapital in Form
von Bankdarlehen aufgenommen, um im günstigsten
Fall die Eigenkapitalrendite der Investition zu
steigern. Dies ist bei Vario Prime nicht der Fall. Das
Darlehen wird bei uns nicht gehebelt.
Die Besicherung hat folgende Wirkung: fällt die
Forderung gegen die DSW aus (zum Beispiel im Fall
einer Zahlungsunfähigkeit), hat der Kunde das Recht,
die Versteigerung des besicherten Grundstücks zu
beantragen. Er kann also in diesem Fall das Grundstück,
das zu seinen Gunsten mit einer Grundschuld
belastet ist, ver wer ten und so das Ausfallrisiko
minimieren.

Wer beurteilt, ob ein qualifizierter Nachrang vorliegt?
Die Beurteilung solcher Fragen obliegt dem Bundesamt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die BaFin verlangt hinsichtlich des qualifizierten
Nach rangs, dass sich aus der Gesamtschau aller
Gibt es einen Verkaufsprospekt?
Für Vario Prime ist kein Verkaufsprospekt gesetzlich
vorgeschrieben. Daher kann auch kein Prospekt
durch die zuständigen Aufsichtsbehörde BaFin
geneh migt werden. Einen »freiwilligen Prospekt«
sieht das Gesetz nicht vor. Prospektpflichten werden
ausschließlich durch das deutsche Wertpapierprospekt
gesetz (WpPG) und das Verkaufsprospektgesetz
(VerkProspG) geregelt. Beide Gesetze
haben einen definierten Anwendungsbereich:
Wertpapierprospektgesetz (WpPG)
Das WpPG gilt nach §1 WpPG nur für Wertpapiere.
Dazu zählt Vario Prime nicht. Der Kunde erwirbt
kein Wertpapier, sondern eine nachrangige
Forderung.
Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG)
Das VerkProspG sieht in § 8f VerkProspG eine
Prospekt pflicht vor für
Anteile, die eine Beteiligung am Ergebnis
eines Unternehmens gewähren,
Anteile an Treuhandvermögen,
Anteile an einem sonstigen geschlossenen
Fonds, und
Namensschuldverschreibungen.
Vertrags unterlagen die Nachrangigkeit der Forderung
ergibt. So soll dem Kunden klar und unmissver
ständlich bewusst sein, dass er ein unternehmerisches
Risiko in Höhe seiner Einzahlung und der
Zinsen trägt. Dies ist bei Vario Prime der Fall.
Vario Prime fällt auch hier unter keine der genannten
Definitionen. Das neue Vermögensanlagengesetz
(VermAnlG), das das VerkProspG in Zukunft ablösen
wird, bringt hier keine Neuerungen.
Dessen ungeachtet ist beabsichtigt, im laufenden
Jahr eine Transparenz zu schaffen, die mit der im
VerkProspG geforderten vergleichbar ist. Die DSW-
Gruppe wird auf freiwilliger Basis eine Produktbe
schrei bung erstellen, die sich an der gängigen
Struktur der Verkaufsprospekte orientiert und die
wichtigsten Rahmendaten und Ergebnisse zusammenfasst.
Bis dahin werden wichtige Eckdaten regelmäßig
durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft
und die Berichte unseren Partnern zur Einsicht gegeben.
Gerne gewähren wir unseren Kunden auf
Anfrage ebenfalls Einsicht in diese Unterlagen
mittels eines Zugangs zu einem digitalen Datenraum.
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Wie reinvestiert die DSW-Gruppe?
Die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG stellt das
Geld ihrer Kunden der S&K-Gruppe als Fremdkapital
zu einem festen Zinssatz zur Verfügung.
S&K investiert dieses Kapital vorrangig in den Kauf
von Immobilien. Darüber hinaus werden insbesondere
Investitionen in vertriebliche Infrastruktur
getätigt. Die Gewinne werden nicht hauptsächlich
aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet,
sondern aus dem Immobilienhandel.
Wie erklärt sich die Rendite von Vario Prime?
Die Rendite von Vario Prime wurde wir durch ein
Benchmarking-Verfahren ermittelt, das Sicherheiten
sowie marktübliche Renditen vergleichbarer
Kapitalanlagen dem Vario-Prime-Konzept gegenüberstellt.
Hinsichtlich der Risikostruktur wurde
zwischen sogenannten »Hypothekenanleihen« und
Pfandbriefen interpoliert.
Bei den meisten Hypothekenanleihen werden von
den Kundengeldern zunächst Grundstücke gekauft,
die hernach– teilweise über Verkehrswert – besichert
werden. Hypothekenanleihen bieten eine Verzinsung
von etwa 5 bis 6 Prozent. Unbesicherte Unternehmensanleihen
liegen bei circa 7 Prozent Rendite.
Vario Prime im vergleich
Produkt Hypothekenanleihe Pfandbrief Vario Prime
Besicherung nachträglich, teilweise über
dem Verkehrswert
S&K investiert nicht in Immobilien, die einem
fest definierten Nutzungssektor zuzuordnen sind.
Entscheidend für die Investition sind vielmehr
mathematische Parameter, die darauf hinweisen, dass
die Immobilie um einen bestimmten Faktor unterhalb
des erzielbaren Preises angeboten wird. Auf
diese Weise hat die S&K-Gruppe im Verlauf von etwa
5 Jahren Immobilien im Wert von über 213 Millionen
Euro angekauft. Dieses Volumen wurde auch durch
den TÜV Süd bestätigt.
Bei Vario Prime werden die Gelder von Anfang an –
spätestens jedoch drei Monate nach Erbringung der
Einlage – in voller Höhe besichert. Dies minimiert
nach Auffassung der DSW das Risiko im Vergleich zu
einer Hypothekenanleihe deutlich.
Eine höhere Sicherheit als Hypothekenanleihen
bie ten Pfandbriefe – mit einer Besicherung, die
60 Prozent des Grundstücksverkehrswertes nicht
überschreitet. Bei Vario Prime liegt die Besicherung
des Verkehrswerts bei 100 Prozent.
Damit hat Vario Prime mit 6,5 Prozent und einer Besicherung
bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts der
Immobilie aus Sicht der DSW ein sehr gutes Risiko-
Ertrags-Verhältnis.
sofort, bis 60 Prozent des
Verkehrswerts
Rendite 5 bis 6 Prozent 3,5 bis 4 Prozent (im Mittel) 6,5 Prozent
sofort, bis zu 100 Prozent
des Verkehrswerts

Welche wesentlichen Risiken gibt es?
Mit der Darlehensvergabe an die DSW beteiligt sich
der Kunde als Darlehensgeber unternehmerisch.
Jedes unternehmerische Engagement beinhaltet
branchenspezifische Risiken. Auch ein Totalverlust
des investierten Geldes kann möglich sein.
Ein wesentliches Risiko an der Beteiligung an DSW
besteht in Bezug auf eine etwaige Insolvenz. Kommt
es zur Unternehmenskrise, kann die Forderung gegen
die Deutsche Emissionshaus Sachwert AG zumindest
teilweise ausfallen, da vorrangige Gläubiger zunächst
bedient werden müssen. Daneben besteht das Risiko
einer Insolvenz des Immobilienpartners S&K sowie
unzutreffender Verkehrswertgutachten für die
Grundstücke, die zur Sicherung der Forderung des
Kunden mit Grundschulden belastet wurden.
Hypothetisch ist folgendes Worst Case Szenario
vorstellbar:
Sowohl die DSW als auch die S&K-Gruppe geraten
zeitgleich in eine Unternehmenskrise. Die Forderung
gegen die DSW fällt aus, da diese nachrangig ist und
zunächst die vorrangigen Gläubiger bedient werden
müssen. Es wäre deshalb auch keine Quote
zu erwarten.
Der Kunde beantragt nun die Verwertung des Grundstücks,
die etwa sechs Monate in Anspruch nehmen
würde. Das Grundstück erzielt nur 75 Prozent
des Preises, da die Bewertung durch S&K einem
Gutachten folgte, das zwei Jahre zuvor von einem
Wer ist die S&K-Unternehmensgruppe?
Die S&K-Unternehmensgruppe ist eine
inhabergeführte Firmengruppe mit
Sitz in Frankfurt am Main, die im Jahr
2000 von Stephan Schäfer und Dr. Jonas
Köller gegründet wurde. Seit Unternehmensgründung
liegt der Fokus auf intelligentem Immobilienhandel.
In den vergangenen Jahren wurden durch die S&K-
Gruppe erfolgreich mehrere geschlossene Fonds am
Markt platziert, um Beteiligungen zu ermöglichen.
Der Fokus des S&K-Geschäftsmodells liegt im Bereich
des klassischen Immobilienhandels. Eine Besonderheit
ist die Spezialisierung auf den Kauf von Immobilien
aus Sondersituationen: Schon im Vorfeld von
Verwertungsmaßnahmen kauft die S&K-Gruppe
Immobilien, zum Beispiel aus Insolvenzen oder
Zwangsversteigerungen, deutlich unter Wert und vermarktet
diese anschließend. Möglich ist dies durch
einen hohen Vernetzungsgrad in die Branche sowie
einen ständigen, tagesaktuellen Marktüberblick.
Gericht im Rahmen der Zwangsversteigerung erstellt
wurde und das Grundstück zu hoch bewertete.
In diesem Fall verliert der Kunde einen Teil des einge
setz ten Kapitals, zudem erhielte er eine Zeit lang
keine Rendite. Weitere Risiken könnten in Betracht
kommen: etwa eine schwierige Lage auf dem Immobilienmarkt
oder eine allgemeine konjunkturelle
Schwäche zum Verwertungszeitpunkt.
Einen Totalverlust oder einen sehr großen Substanzverlust
halten wir aber für unwahrscheinlich, hier
müssten am Immobilienmarkt schon katastrophale
Entwicklungen eintreten.
Die S&K-Gruppe betreibt einen hohen Aufwand, um
die Zwangsversteigerungen nahezu aller deutschen
Amtsgerichte zu überwachen und Kontakte zu
Kredit instituten zu pflegen.
Wenn Sie sich für das Geschäftskonzept der S&K
detaillierter interessieren, informieren wir Sie gerne
Auch ein Besuch vor Ort, in der Frankfurter S&K-
Zentrale bieten wir Ihnen gerne an.
Aktuell berichtet die relevante Fachpresse sehr
positiv über S&K. Auch über eine Verbraucherschutz-
Auszeichnung darf sich die S&K-Gruppe freuen: so
wurde kürzlich das Empfehlungszeichen von verbraucherschutz.de
an sie vergeben.
Das Referenzhandbuch und die Imagebroschüre der
S&K bieten Ihnen weiterführende Informationen.
Bitte besuchen Sie die Homepage unseres Immo bilien
partners unter www.sk-holding.de.
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Wo erhalten Sie
nähere Informationen?
Wir stehen Ihnen gerne persönlich zur
Verfügung, wenn Sie weitere Fragen haben
oder eine detaillierte Beratung durch unser
geschultes Team wünschen.
Bitte kontaktieren Sie Ihren persönlichen
Ansprechpartner unter:
Deutsche Sachwert Emissionshaus AG
Martin Roloff M.Sc.
Tel.: 09 41 – 6 40 89 95-10
Fax: 09 41 – 6 40 89 95-20
E-Mail: martin.roloff@dsw-gruppe.de
Das Angebot richtet sich ausschließlich an den deutschen
Markt, also an Personen, die ihren Hauptwohnsitz auf
dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland haben
Verantwortlich:
Deutsche Sachwert Emissionshaus AG
vertreten durch den Vorstand:
Dr. Gero Kollmer
Daniel Fritsch Ph.D.
Vorsitzender des Aufsichtsrats:
Dipl.-Kfm. Frank Schöncke
Amtsgericht Regensburg
HRB 12902
Kumpfmühler Straße 3 I 93047 Regensburg
Tel. (09 41) 6 40 89 95-10 I Fax (09 41) 6 40 89 95-20
info@dsw-gruppe.de I www.dsw-gruppe.de
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