Digitalisierung wäre ein Gewinn für alle - Immobilienverlag Stuttgart

Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 117 www.immobilienbrief-stuttgart.de 04.12.2012
Inhaltsverzeichnis
Seite 2
Baustelle Baurechtsamt
• Diskussionsabend der CDU
• 100 Teilnehmer
in vier Workshops
• Überregulierung wird beklagt
• Ermessensspielraum
ausnutzen
Aloft ins Milaneo
• Neues Hotelkonzept
Seite 4
Aktennotstand droht
• Baurechtsamt
will Akten digitalisieren
• Besserer Service
bei Anfragen
• Aktenpaternoster überaltert
Kein Grundbuchamt
• Stuttgarter müssen
nach WN oder BB
Seite 5
Nord-Süd Hausbau
verkauft Weitblick
• Institutioneller Investor
erwirbt 4000 m 2 Wohnfläche
Seite 7
Luxuswohnen
auf Membergkuppe
• Zweiter Anlauf
• Archy Nova optimierte
• Preise bis 9500 Euro
Seite 9
Hengstenberg-Areal
• EWB gewinnt Bülow
• 100 Millionen Euro
werden investiert
• Mix aus Büros, Studentenwohnheim,
Markthalle und
Fitnessstudio
Liebe Leser !
„Wenn ich mir in Stuttgart die sozialen Brennpunkte anschaue – das ist in Köln oberer Mittelstand“,
äußerte der gebürtige Nürtinger Harald Schmidt im Gespräch mit der FAZ. Den hart erarbeiteten Wohlstand
Stuttgarts und der Region dokumentiert das aktuelle Niveauranking der Initiative
Neue Soziale Marktwirtschaft und der Zeitschrift Wirtschaftswoche.
Unter 50 deutschen Städten liegt Stuttgart unverändert auf Platz 2 hinter
München. Es folgen Münster und Karlsruhe, dann Frankfurt. Untersucht
wurden der Wohlstand, der Arbeitsmarkt, die öffentliche Sicherheit, der Anteil
der Hochqualifizierten, die Wirtschaftsfreundlichkeit und manches mehr.
Berlin dümpelt auf Platz 47 zwischen Halle und Duisburg! Da stellt sich schon
die Frage: Sind die in die Hauptstadt strömenden Anleger-Milliarden immer
sinnvoll investiert? In Stuttgart ließe sich das klarer mit „Ja“ beantworten.
Geprüft wurde auch das Kostenbewusstsein. „Glauben Sie, dass Ihre Stadtverwaltung
sparsam und wirtschaftlich arbeitet?“, lautete die Frage. Hier kam Stuttgart auf Platz 14,
Berlin übrigens auf Rang 46. Wobei die Frage vielleicht falsch formuliert war. „Sparsam“ und „wirtschaftlich“
sind zwei Paar Stiefel.
Zu wenig Stellen und veraltete Strukturen – der Immobilienprofi
merkt: die Rede ist vom Stuttgarter Baurechtsamt
– das ist vielleicht sparsam, aber nicht wirtschaftlich.
Denn eine rege und effiziente Bautätigkeit sorgt
für Gebühreneinnahmen, schafft Stellen, lässt die Steuerquellen
sprudeln und bringt Kapital in die Stadt.
Glücklicherweise wird das zunehmend auch von der Politik Das Caleido – kürzlich war Richtfest
erkannt, die schließlich die Bedingungen für effiziente Genehmigungsabläufe
schaffen muss. Die Mitarbeiter in den Baubehörden wünschen sich sowieso Veränderung.
Das Gefühl, den „Schwarzen Peter“ zu haben, bereitet ihnen verständlicherweise keine Freude. Richtig ist
aber auch, dass für den einen oder anderen Sachbearbeiter im Baurechtsamt Servicementalität und
Fingerspitzengefühl Fremdwörter sind. Da werden Bauanträge schon einmal schnell und destruktiv abgebügelt,
statt mit dem Bauwilligen gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Jüngst ist es einem Antragsteller
so ergangen, der in einem gewachsenen Quartier nachverdichten will – was angeblich wohnungspolitisch
gewünscht ist – und sich ganz schnell als Bittsteller fühlte.
Arbeiten wir gemeinsam daran, dass dies anders wird, dass Stuttgart sein Niveau hält und sich
Harald Schmidt hier unverändert wohlfühlt, wenn er dereinst von Köln (Platz 20 im Ranking) heimkommt
und sich, wie in der FAZ angekündigt, vielleicht in Bad Cannstatt niederlässt.
Herzlich grüßt schaffensfroh
Ihr
Frank Peter Unterreiner – Herausgeber
Visualisierung: HOCHTIEF Solutions AG

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 2
PROJEKTE
Aloft ins Milaneo
Starwood Hotel & Resorts will
ab 2015 ein Dreisternehotel der
Marke Aloft mit 165 Zimmern
im Stuttgarter Milaneo betreiben.
Entwickelt wird das Hotel von der
Bayerischen Hausbau. Das Stuttgarter
Haus und ein zweites Aloft-
Hotel in München markieren den
Markteintritt in Deutschland. Die
Marke wurde 2008 gegründet,
mittlerweile gibt es weltweit
60 Hotels. Die Stuttgarter Herberge
soll sich durch „ihren Loft-Charakter
sowie ihr helles und luftiges
Ambiente auszeichnen, mit übergroßen
Fenstern, ultrabequemen
und ausladenden Betten sowie
ebenerdigen Regenduschen“.
Das Milaneo wird im Europaviertel
durch ECE, Strabag und Bayerische
Hausbau realisiert. Neben
einem großen Einkaufszentrum
entstehen Mietwohnungen, Büros
und das Aloft-Hotel. Die
gesamte Investitionssumme beträgt
über 550 Millionen Euro.
www.milaneo.com
Rosenau-Lofts
In der Neckarvorstadt in Stuttgart-
Bad Cannstatt hat G. Senft Immobilienentwicklung
ein Fabrikareal
in Loftwohnungen umgewandelt.
Foto: Gerhard Senft
In der Rosenaustraße 5 entstanden
20 Einheiten auf 2300 m 2
Wohnfläche. Zu Mietpreisen von
durchschnittlich 9,80 Euro, die
Spanne reicht von 8,30 bis 10,90
Euro, waren die Einheiten innerhalb
von sechs Wochen vermietet.
Für die Neckarvorstadt ist der
Mietpreis ambitioniert und könnte
ein Zeichen für eine bevorstehende
Aufwertung des Quartiers sein.
Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“
Gewünscht werden mehr Freiheiten
für Bauherren Von Leila Haidar
Bauherren beklagen zu Recht die langen Wartezeiten bis zum Bescheid und das Wirrwarr
zwischen Bauverordnung, Baustaffel und Einzelfallregelungen. „Unsere Mitarbeiter sind
hervorragend, sie brauchen jetzt mehr Input von außen“, sagt Alexander Kotz, CDU-Fraktionsvorsitzender
im Stuttgarter Gemeinderat. Weil das Baurecht völlig veraltet ist, stehen
Bauherrenwünsche und juristische Realität immer öfter im Widerspruch.
„Dass Baurecht der Grundpfeiler der Stadtentwicklung ist, das vergessen die Bauherren oft“, sagt Uwe
Stuckenbrock, ehemaliger Leiter der Städtebaulichen Planung in Stuttgart. Er betreute vergangenen Mittwoch
einen Workshop zum Thema: „Baustelle Baurechtsamt – sind unsere Bauverordnungen noch up to
date?“ Organisiert wurde der Diskussionsabend „Baustelle Baurechtsamt“ mit vier Workshops
von der CDU. 100 Interessierte kamen.
Effizientere Abläufe und bessere Zusammenarbeit
Mit der Veranstaltung wollen die Christdemokraten die Wünsche der an Bauprozessen beteiligten Gruppierungen
erfassen und dem Gemeinderat für weitere Beschlüsse zugänglich machen. Ziel der CDU ist es,
dem Baurechtsamt externe Berater an die Seite zu stellen, die gemeinsam mit den Mitarbeitern und
Amtschefin Kirsten Rickes Arbeitsabläufe effizienter gestalten, was von SPD und Grünen aber abgelehnt
wurde. Insbesondere soll die Zusammenarbeit der beteiligten kommunalen Stellen wie dem Baurechts- und
dem Stadtplanungsamt verbessert werden. Entwicklungspotenzial sehen Experten unter anderem
beim Kundenservice.
Damit diese Probleme behoben werden können, müssen die Angestellten probate Mittel an die Hand
bekommen, die es ermöglichen, Genehmigungsverfahren schnell abzuschließen. Ob ein erneuertes Regelwerk
ein solches Mittel sein kann, sollte in einem der Workshops gemeinsam mit Bauherren, Architekten
und Baurechtsexperten eruiert werden.
Beklagt wird eine starke Überregulierung
Die Meinung am Tisch ist einhellig: Das Regelwerk ist nicht mehr auf dem neuesten Stand. Anwesende
Bauherren großer Einzelhandelsunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften und Architekten klagen über
zu starke Regulierung. Der Wunsch nach einer offenen Bauverordnung, die in zehn oder zwanzig
Jahren noch Bestand habe, weil sie nicht jede Kleinigkeit bis ins Detail vorschreibe, wurde
deutlich signalisiert. Ganz abgesehen davon, ob man das geltende Baurecht verändern müsse, wirbt
Stuckenbrock für Verständnis. „Auf die Bauverordnung muss man sich verlassen können. Dank ihr
werden alle Bauherren gleich behandelt und städtebauliche Vorgaben berücksichtigt“, erläutert
der Diplom-Ingenieur den Sinn der Vorschriften.
Neben den Bebauungsplänen, denen die Rechtsvorschriften des Bundesbaugesetzes oder Baugesetzbuches
des Landes zugrunde liegen, gibt es in Stuttgart noch in einigen Gebieten Ortsbausatzungen, insbesondere
die OBS 1935. Die noch heute bestehende Relevanz der OBS betrifft im Wesentlichen das Bauplanungsrecht.
So enthält die OBS 1935 in Verbindung mit dem Baustaffelplan Vorgaben über Art und Maß der
baulichen Nutzung, beispielsweise über Baugebiete, Flächenausnutzung und Stockwerkszahl.
Hemmnis: fehlende Bebauungspläne
für die Hälfte des Stadtgebiets
Als großes Hemmnis sehen die Diskussionsteilnehmer, dass für rund die Hälfte des Stadtgebiets keine
Bebauungspläne existieren. Hier regeln die Baustaffeln gewünschte Bauvorhaben. Liegt aber kein Bebauungsplan
zugrunde, muss auch ein kleines Sanierungsvorhaben das klassische Genehmigungs-

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 3
PROJEKTE
Hotels und Hostel
Die Kommunalprojekt PPP will an
der Wolframstraße 18 in Stuttgart
zwei Hotels realisieren, die von
Foremost Hospitality betrieben
werden: ein Holiday Inn Express
mit 156 und ein Hampton by
Hilton mit 165 Zimmern. Ferner
ist auf dem fast 5400 m 2 großen
Grundstück gegenüber dem Europaviertels
ein A&O-Hostel vorgesehen.
Thomas Daily berichtet,
dass der Bauantrag Anfang nächs-
ten Jahres eingereicht werden soll,
der Baustart sei für Januar 2014
geplant. Laut Immobilien Zeitung
sollen die Gesamtkosten für die
beiden Hotels bei 33,5 Millionen
Euro liegen, die erwarteten Mieteinnahmen
werden auf 2,15 Millionen
Euro im Jahr beziffert.
Breuningerland wächst
Der Sindelfinger Gemeinderat hat
der Erweiterung des von der ECE
betriebenen Breuningerlands um
9800 m 2 zugestimmt. Die Kosten
dafür sollen rund 50 Millionen Euro
betragen. Massive Kritik kommt
vom örtlichen Gewerbe- und Handelsverein
sowie aus Ludwigsburg.
Dort gibt es auch ein Breuningerland,
dessen Erweiterung von der
Stadt jedoch abgelehnt wurde.
STANDORT
Foto: Breuningerland
Wenig Green Buildings
In Stuttgart sind erst 26 Gebäude
als nachhaltig zertifiziert, davon
21 mit einem Vorzertifikat, meldet
Jones Lang LaSalle (JLL). In Frankfurt
sind es mit 50 am meisten, gefolgt
von München mit 48 und Hamburg
mit 43 Gebäuden. In Berlin zählte
JLL 38 Green Buildings, in Düsseldorf
31 und in Köln 17.
verfahren durchlaufen, so schreibt es die Landesbauordnung vor. Das verlängert die Wartezeiten für
den Bauherren. Ganz zu schweigen von der Arbeitsbelastung der Sachbearbeiter in der Kommune. Heraus
kommen oft abstruse Forderungen, erzählt ein kommunaler Bauherr. „Da werden dann für ein 70er-Jahre-
Haus Standards für Akustik und Brandschutz angelegt wie beim Neubau.“
„Zwar widersprechen unsere Regelungen manchmal den wirtschaftlichen Interessen eines Bauherren,
wenn wir zum Beispiel nur ein kleines Gebäude auf einem großen Grundstück zulassen. Hier stehen dann
stadtplanerische Überlegungen wie Klimaschneisen im Vordergrund. Ein geplantes Bauvorhaben muss in
die Nachbarschaft passen. Das ist insbesondere bei Nachverdichtung ein Kriterium“, sagt Stuckenbrock.
Schließlich bedeute eine lockere Bebauung ohne große Hausklötze beispielsweise in Hanglage auch erhöhte
Qualität für ein Viertel, in dem dann wegen exklusiver Lage bessere Preise erzielt werden könnten,
lässt ein Architekt verlauten.
Der Städtebau soll geregelt werden, nicht die Architektur
Es gab unter anderem Kritik an Stuttgarter Bebauungsplänen. Von „Regelwut“ war hier die Rede.
Und von der Forderung, Bebauungspläne zu „qualifizieren“. Stuckenbrock sieht ebenfalls Handlungsbedarf:
„Hier Detailfragen wie Gartenzäune und Dachformen zu regeln ist übertrieben.“ Besser seien die
Baustaffeln gelöst, die sich auf das Wesentliche beschränken. Schließlich wolle man letztlich den
Städtebau regeln und nicht die Architektur.
Eine Lösung könnte hier der Rahmenplan sein, der derzeit innerhalb der Kommune ausgearbeitet
wird. Zwar ist dieser nicht rechtsverbindlich, dennoch kann er eine Orientierung geben und drückt,
sobald der Gemeinderat darüber entschieden hat, den politischen Willen der Stadt aus. Er soll dann ein
Regelwerk sein, das sensibilisiert. Aufgrund des Rahmenplans kann das Amt in Zukunft zwar keinen
Bauantrag ablehnen oder genehmigen, aber in ihm könnte Stuttgarts qualifizierte Nachverdichtung unter
Berücksichtigung des Stadtklimas zusammengefasst werden.
„Wir brauchen ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen grünen sowie bebauten und versiegelten
Flächen“, sagt Stuckenbrock. Gleichzeitig soll aber der urbane Charakter der Innenstadt nicht
berührt werden. Ein Rahmenplan muss modernes, städtisches Wohnen und Einkaufen berücksichtigen.
Baurechtsamt macht von Ermessensspielraum wenig Gebrauch
Die Expertenrunde verweist darauf, dass jede der zugrunde liegenden Verordnungen und Regularien
Einzelfallregelungen vorsieht. Allerdings werde, so die einhellige Meinung der Anwesenden, von diesem
Spielraum aufgrund des überhöhten Arbeitsaufkommens und der daraus resultierenden Überforderung
selten Gebrauch gemacht. Der Wunsch nach weniger Misstrauen und mehr Selbstverantwortung
seitens der städtischen Mitarbeiter wurde laut. Genauso klagen Bauherren über mangelnde Beratung.
„Weil die Leute so viel zu tun haben, bleiben Beratung und Antworten auf unsere Fragen auf der
Strecke“, weiß ein Investor am Tisch.
Von juristischer Seite kam der Vorschlag, geltendes Bebauungsrecht zu ändern, wenn kein konkretes Projekt
im Vordergrund stehe. Die Idee wurde ins Gespräch gebracht, geltendes Recht zyklisch, beispielsweise
alle zehn Jahre zu überprüfen, damit sich ein solches Vorschriftenchaos nicht erneut einstellen könne.
Heutige Informationen über Baustaffeln taugen wenig
Erster Schritt, so ist sich die Versammlung einig, muss Information sein. Fordert ein Beteiligter heute eine
Kopie seiner Baustaffel an, bekommt er einen Stapel kopierter Seiten. Die darin enthaltenen Informationen
sind jedoch meist nicht aktuell, weil die Landesbauordnung in den vergangenen Jahren Teile der Baustaffel
durch neuere Vorschriften ersetzt hat. „Ziel muss es sein, den Kunden des Baurechtsamts eine kommentierte
Fassung der Vorschriften zur Verfügung zu stellen. Und das in einer ordentlichen gebundenen
oder elektronischen Form“, sagt Stuckenbrock. So argumentierten Architekten, Bauherren
und Sachbearbeiter auf Augenhöhe und unter den gleichen Voraussetzungen. n

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 4
STANDORT
Stuttgart
ohne Grundbuchamt
Die Grundbuchämter in Stuttgart
sollen spätestens 2016 geschlossen
und die Akten zu den sogenannten
grundbuchführenden
Amtsgerichten in Waiblingen und
Böblingen verlagert werden. Die
Grundakten, also beispielsweise
die Kaufverträge, für ganz Baden-
Württemberg werden zentral in
Kornwestheim verwahrt. In Stutt-
gart selbst soll es dann nur noch
Einsichtstellen geben, an denen
Berechtigte die digitalisierten
Grundbücher einsehen können.
Werden Unterlagen benötigt die
nur schriftlich vorhanden sind,
werden sie von einem Lieferdienst
zu den Einsichtstellen gebracht.
Stuttgarts Finanzbürgermeister
Michael Föll sowie Haus & Grund
kritisieren die Entscheidung des
Landes als bürgerunfreundlich.
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Im Baurechtsamt droht der Aktennotstand
Digitalisierung wäre ein Gewinn für alle
Täglich wächst das Aktenchaos. Nur Improvisation bewahrt das Stuttgarter Baurechtsamt
vor dem Kollaps. Mit der Digitalisierung der Aktenbestände wäre ein drängendes Problem
gelöst und ein wichtiger Schritt hin zu mehr Bürgerfreundlichkeit getan.
Die Aktenpaternoster sind zu dicht befüllt und störanfällig
„Eine geordnete Aktenführung ist nicht mehr möglich.“ Dies sagen unisono der stellvertretende Amtsleiter
Rainer Grund und Armin Schulz, Leiter Bürgerservice Bauen. Die sowieso schon überlasteten Mitarbeiter
kämpfen zusätzlich gegen reparaturanfällige Aktenpaternoster, fehlenden Archivplatz und
bröselnde, zerfleddernde Akten.
4500 laufende Meter Akten im Baurechtsamt
Den Schritt ins 21. Jahrhundert wünschen sich daher Grund wie Schulz. Die Idee: Nur noch die Planhefte
und Entscheidungsurkunden werden in Papierform aufbewahrt, alle anderen Unterlagen
hingegen digitalisiert. Die jetzt 4500 laufenden Meter Akten würden auf ein Viertel eingedampft, in der
Eberhardstraße wäre mehr Platz für die Mitarbeiter und die Besucher, die unwürdig in den schmalen Fluren
sitzen oder gar stehen müssen. Ein angemessener Warteraum wäre möglich.
Anfragen könnten per E-Mail gestellt und beantwortet werden
Vor allem aber könnten alle Akten von den Besuchern schnell und unkompliziert an Bildschirmen
eingesehen werden. Oder noch komfortabler: Der Bauträger, Architekt oder private Immobilieneigentümer
schreibt bequem vom Büro oder von Zuhause aus eine E-Mail mit seinem Anliegen. Zurück erhält er
eine Datei mit den benötigten Unterlagen oder – je nach Datenmenge – einen Link zu einem Server, wo er
diese herunterladen kann. Das spart Zeit und Geld.
Die Arbeitsbelastung könnte besser gesteuert werden
Und die Mitarbeiter könnten besser und effizienter eingesetzt werden, argumentiert Armin Schulz. Da das
Besucheraufkommen beim Bürgerservice Bauen nicht zu steuern ist, gibt es momentan zwei Extremsituationen:
Die Mitarbeiter haben nicht zu tun, Arbeitszeit wird verschwendet. Oder es herrscht ein so großer
Besucherandrang, dass es gar nicht möglich ist, komplexe Auskünfte zu erhalten und trotzdem müssen
alle lange warten.

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 5
DEALS
Nord-Süd Hausbau
verkauft Weitblick
Noch vor Baubeginn veräußerte
Nord-Süd Hausbau den ersten
Bauabschnitt der Wohnbebauung
„Weitblick“ an einen institutionellen
Investor, der es in einen
Visualisierung: Nord-Süd
Spezialfonds einbringen will. Dabei
handelt es sich um ein siebengeschossiges
Mehrfamilienhaus
mit 4000 m 2 Wohnfläche auf dem
Flugfeld Böblingen-Sindelfingen.
Die 45 Wohnungen und über 60
Stellplätze sollen im Sommer 2014
fertig sein. Das Besondere an
„Weitblick“ ist das Energiekonzept,
das unter anderem die Integration
von E-Smarts und Elektrofahrrädern
sowie den Erwerb einer
Windkraftanlage vorsieht (Immobilienbrief
Stuttgart Nr. 101 vom
13. März). Nord-Süd wurde bei der
Transaktion von Michael Barth Immobilienmanagement
beraten.
Logistikimmobilie
Ludwigsburg
Ein privater Investor erwarb in
Ludwigsburg eine Logistikimmobilie
mit 10 000 m² Hallenfläche
auf einem 31 000 m² großen
Grundstück. Verkäufer war eine
Tochter der Deutschen Bahn, Dvorak
Industrie-Makler vermittelte.
Bauen Sie
mit unS auf
erfolg
Digitalisierung der Akten wäre ohne Mehrkosten möglich
Rund 2,5 Millionen Euro würde die Digitalisierung kosten, errechnete Rainer Grund. Erfahrungen hat
seine Behörde damit bereits, denn die Statikunterlagen werden schon länger eingescannt. Bei den Bauakten
wäre es nur etwas aufwendiger, da vor allem die älteren teils gebunden, teils auf unterschiedlichste
Art und Weise geheftet oder geklammert sind.
Beim Hauptamt rannten die Mitarbeiter des Baurechtsamts mit ihrer Idee offene Türen ein. Jetzt
hoffen Grund und Schulz, dass die entsprechenden Haushaltsmittel durch den Gemeinderat bereitgestellt
werden. Ihr Hauptargument neben dem besseren Service ist: Die Aktenpaternoster müssten
sowieso ausgetauscht werden. Auch dies würde zirka 2,5 Millionen Euro kosten, ohne aber die
Situation grundlegend zu verbessern.
Die meisten Aktenpaternoster sind von 1985
Hinter dem Bürgerservice Bauen liegt die Bauaktei. Darin stehen eng an eng 64 Aktenpaternoster, die meisten
gehen über zwei Etagen. 44 wurden 1985 beschafft, sind also 27 Jahre alt, 20 wurden 1994 gekauft.
Vier Paternoster wurden bereits nach Totalausfall ersetzt, zwei sind in diesem Jahr zusammengebrochen.
Da die Mittel jedes Mal neu beantragt werden müssen, dauert eine Ersatzbeschaffung drei bis
vier Monate, erklärt Grund.
Paternoster sind reparaturanfällig, Ersatzteilversorgung schwierig
Das ist aber nicht das einzige Problem. Da die Paternoster eng an eng stehen, ist ein Austausch der hinteren
Geräte laut Grund nicht möglich. Die großen und 250 Kilogramm schweren Seitenteile passen in den engen
Gängen schlicht nicht um die Ecken. Defekt sind die Paternoster sowieso regelmäßig. Dann müssen
sie erst gesichert werden. Anschließend müssen Mitarbeiter die darin enthaltenen 3,5 Tonnen
Papier von Hand ausräumen und irgendwo zwischenlagern. Vielleicht in einem Besprechungszimmer
oder im Büro eines Kollegen, der gerade Urlaub hat. Und da auch dafür Mitarbeiter fehlen, übernehmen
oft genug der stellvertretende Amtsleiter und der Leiter Bürgerservice Bauen diese Aufgabe – und sind
dann, wie sie selbst resigniert lächelnd sagen – Stuttgarts teuerste Lagerarbeiter.
Der Mitarbeiter der Wartungsfirma, der die Paternoster kennt wie kein zweiter, geht nach über
40 Jahren im Frühjahr in den Ruhestand. Ersatz ist keiner in Sicht, sagt Armin Schulz. Und da auch
Ersatzteile knapp sind, hat der Monteur im Keller ein Teilelager eingerichtet, das auf den ersten Blick
wie ein Schrotthaufen aussieht. Bolzen, gebrauchte Motoren und vieles mehr stapeln sich hier.
Aktenbestände sind schon ins Sozialamt ausgelagert
Normalerweise müssten die Akten in den Paternostern luftig gelagert werden. Da diese aufgrund von
Platzmangel eng gefüllt sind, gehen die Akten schneller kaputt. Und der Verschleiß der Paternoster ist größer.
Ins Sozialamt eine Etage höher haben Schulze und seine Mitarbeiter bereits Akten ausgelagert. Wenn
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 6
UNTERNEHMEN
Lillich wächst
Lillich Immobilien aus Kornwestheim
hat sich vergrößert und
den Unternehmenssitz von 1979
durch ein angebautes Wohn- und
Geschäftshaus erweitert. Neben
den eigenen Büroräumen sind
in der Bahnhofstraße 29–31 zusätzlich
eine Apotheke und zwei
Arztpraxen sowie zehn Wohneinheiten
entstanden.
Nachhaltige Caleido-Tasche
Wie weit Nachhaltigkeit gehen
kann, zeigte Hochtief Solutions:
Aus dem Riesenplakat für das Caleido
am Österreichischen Platz in
Stuttgart wurden 150 Umhängetaschen
gefertigt, die alle zudem ein
Unikat sind. Diese wiederum bekamen
die Gäste geschenkt, die das
Richtfest der mit DGNB Silber vorzertifizierten
Immobilie besuchten.
MARKT
Belohnung für Vermieter
Nicht nur Mieter tun sich schwer,
in Stuttgart eine neue Bleibe zu
finden, auch Makler kämpfen mit
immer härteren Bandagen. „500
Euro Belohnung bei Abschluss
eines Mietvertrags durch unsere
Firma“ verspricht Schmid Immobilien
Stuttgart Vermietern.
Imagine.
Wenn wir gemeinsam mit unseren
Kunden ein Projekt planen, schauen
wir Ihnen genau ins Gesicht.
Dort sehen wir diesen in die Zukunft
gerichteten Blick voller Vorfreude
und Stolz, Vernunft und Phantasie.
Die Wünsche unserer Kunden von
den Augen abzulesen, ist aber nur
eine unserer Stärken. Über die
anderen informieren wir Sie gern.
HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH
Niederlassung Baden-Württemberg
Telefon 0711 389809-10
Längst können nicht mehr alle Akten ordentlich archiviert werden
eine Anfrage nach ihnen beim Bürgerservice Bauen eingeht, müssen die Mitarbeiter erst einmal durchs
Treppenhaus nach oben sausen. Und der Kunde wartet.
Manchmal ähnelt die Aktensuche einer Schnitzeljagd
Baulückenschließung ist ein wichtiges Thema in Stuttgart. Doch die Akten in den Paternostern sind nach
Straßen abgelegt. Und da diese voll sind, lassen sich bei Nachverdichtungen sowie bei Umbauten,
Aufstockungen und Ähnlichem die Akten nicht mehr an der richtigen Stelle einsortieren. Mit der
Folge, dass in der Aktei auf Regalen oder auf dem Boden Aktenstapel liegen. In einem Besprechungsraum
stapeln sich die Akten von zwei Monaten. Viel höher dürfen diese Berge nicht mehr werden, sonst fallen sie
um. Wenn Mitarbeiter danach suchen, dann ähnelt dies einer Schnitzeljagd, seufzt Schulz.
Die hohe Bautätigkeit verschärft das Problem weiter
Und aufgrund der hohen Bautätigkeit in Stuttgart kommen ständig neue Berge hinzu, die wo auch immer
untergebracht werden müssen. Allein das Milaneo könnte es bis zu seiner Fertigstellung auf 80 bis 100
Baumappen bringen, schätzt Schulz. Für A1, das Europaviertel, sei ein ganzer Paternoster vonnöten.
Ein weiteres Argument für die Digitalisierung fällt Rainer Grund ein: Allein etwa 50 000 Euro kostet im
Jahr die technische Betriebsprüfung der Aktenpaternoster. n
CasaNova, Stuttgart
www.casanova-stuttgart.de

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 7
MARKT
Teure Wohnregion
Zwölf Städte aus der Metropolregion
Stuttgart finden sich unter
den 30 deutschen Städten mit
den höchsten Wohnungsmieten.
Stuttgart liegt auf Rang drei, dort
liegen die Mieten 31 Prozent über
dem Bundesschnitt. Auf Rang 30
sieht der F+B-Mietspiegelindex
Remseck am Neckar mit 13 Prozent
über dem Durchschnitt.
LOB & PREIS
Erstes Klimahotel
Das Eco-Inn in der Esslinger Kanalstraße
wurde als erstes Klimahotel
in Baden-Württemberg
und neuntes in Deutschland
zertifiziert. Für Strom und Wärme
sorgt ein mit Neckarwasser
betriebenes Kraftwerk, die Möbel
sind überwiegend aus zertifiziertem
Bambus und das Dreisternehotel
verfügt über eine
Ökostromtankstelle.
VERMIETUNGEN
BF.direkt in Leuschnerstraße
650 m2 mietete BF.direkt in der
Leuschnerstraße 12 in Stuttgart-
Mitte von einem Family Office an.
Jones Lang LaSalle vermittelte.
Der Finanzierungsspezialist war
bislang in der Friedrichstraße 9A.
Reifenlager für VW
Eine VW-Tochter mietete in Ludwigsburg
10 000 m² Lager für
Reifen, Dvorak Industrie-Makler
vermittelte.
Zweiter Anlauf für Wohnen auf der Membergkuppe
Luxuswohnen bis 9500 Euro
Das Edel-Wohnprojekt auf der Membergkuppe in Bad Cannstatt ist wieder auf dem Markt.
Bauträger ist jetzt allerdings Archy Nova. Im Frühjahr nächsten Jahres soll Baubeginn sein, der
Verkauf der Wohnungen läuft seit Kurzem.
„Stuttgart on top“ – mit diesem Slogan startete Friedrich Danner vor zirka drei Jahren den Versuch, auf
dem großväterlichen Grundstück die große Villa durch drei nicht weniger großzügige, architektonisch
spektakuläre drei Stadtvillen zu ersetzen (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 42 vom 22. September 2009). Acht
Einheiten zwischen 238 und 343 Quadratmetern plus zwei Apartments mit je zirka 80 Quadratmetern zu
Preisen zwischen rund 5000 und 8300 Euro sollten entstehen. Doch dafür fanden sich keine oder zumindest
nicht genügend Käufer.
Archy Nova plante Details um und optimierte
Jetzt hat Archy Nova das Projekt übernommen, in seinen Grundzügen beibehalten, in wichtigen Details
jedoch umgeplant und optimiert. So entstehen nun in Summe 15 Wohnungen zwischen 102 und 386
Quadratmetern. Die größte und die zweitgrößte mit immerhin 323 Quadratmetern stehen kurz vor dem
Verkauf, freut sich Geschäftsführer Gerd Hansen. Bis Weihnachten will er die Hälfte der Wohnungen
verkauft haben und spätestens nächsten April mit dem Bau des jetzt „View – erstklassig wohnen“ benannten
Projekts starten. Die Preise liegen mit rund 6000 bis 9500 Euro sogar deutlich höher, im
Schnitt sollen es 7200 Euro sein.
Vieles ist neu auf dem Flugfeld.
Aber nicht alles.
Manchmal hat man den Eindruck, dass die Uhren schneller gehen auf dem Flugfeld. Doch auch hier
hat das Jahr meistens 365 Tage und kurz bevor sie voll sind, feiern wir Weihnachten. Auch 2012 haben
wir wieder viele Gründe zur Freude. Wir konnten viele erfolgreiche Unternehmen ansiedeln, haben
nach wie vor ungebrochen starken Zuzug und freuen uns über die weitere Perfektion der Infrastruktur.
All dies und vieles mehr finden Sie jetzt auf www.flugfeld-unternehmer.info
Das Flugfeld wünscht frohe Weihnachten.
Überarbeiteter Entwurf: Die einst gebogene Fassade wurde durch Segmente ersetzt
Visualisierung: Archy Nova

Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 8
VERMIETUNGEN
Lagerfläche Stadtmitte
Ein Ingenieurbüro mietete in
Stuttgart-Mitte 1125 m² Lagerfläche
von einer Privatperson, den
Mietvertrag vermittelte Dvorak
Industrie-Makler.
Valle ins Caleido
Das bereits in Stuttgart beheimatete
Restaurant Valle eröffnet eine
Dependance am Österreichischen
Platz in Stuttgart. Im Caleido von
Hochtief Solutions wurden 300 m 2
mit Außenfläche angemietet.
PRODUKTE
Salamander-Anleihe
platziert
Die Immobilien-Projektgesellschaft
Salamander-Areal Kornwestheim
begab eine Anleihe
über 30 Millionen Euro mit einer
Verzinsung von 6,75 Prozent und
sieben Jahren Laufzeit. Diese war
an der Börse Stuttgart innerhalb
von anderthalb Stunden platziert.
Dank der Besicherung über das
Salamander-Areal hätte es ein
A-Rating gegeben. Die Tochtergesellschaft
von Immovation will das
Geld in neue Projekte investieren,
das Salamander-Areal mit einem
Marktwert von 81 Millionen Euro
sei bereits vollständig finanziert.
Ein weiter Blick über Stuttgart und reichlich Luxus
Eine Stadtvilla kann auch als Ganzes erworben werden
Visualisierung: Archy Nova
Das kleinere der beiden Häuser mit fünf Einheiten, neun Stellplätzen und 708 Quadratmetern Mietfläche
bietet Archy Nova auch als Ganzes an. Der Kaufpreis beträgt 4,35 Millionen Euro, das wären bei einem
durchschnittlichen Stellplatzpreis von 25 000 Euro etwa 5839 Euro pro Quadratmeter. Hansen rechnet
mit rund 175 000 Euro Jahresmiete, was eine Rendite von 4 Prozent bedeuten würde. Der durchschnittliche
angenommene Mietpreis beträgt 19,50 Euro, plus 100 Euro für die acht Tiefgaragen- und
50 Euro für den einen Außenstellplatz.
Die gebogene Glasfassade wurde durch Segmente ersetzt
Die vom Büro Fink & Jocher, ausgezeichnet mit dem Deutschen Architekturpreis, entworfene abgerundete
Gebäudeform hat Hansen grundsätzlich beibehalten, aus Kostengründen jedoch die gebogenen Glaselemente
durch Segmente ersetzt. Weggefallen sind auch die Konvektoren hinter den Scheiben. Das wurde
durch eine Dreifachverglasung erreicht, welche das Gebäude auch energetisch verbessert. Zum Energiekonzept
gehört ein gasbetriebenes Blockheizkraftwerk, das Strom, Wärme und dank einer Absorptionskältemaschine
auch Kälte erzeugt.
In der Tiefgarage wurden unter anderem die Parkgassen optimiert, sodass bei kleinerer Grundfläche drei
Stellplätze mehr zur Verfügung stehen. Und die sind wahrlich nicht klein, 2,50 bis 2,70 Meter ist der
Standard, in der Größe „Superior“ sind es stattliche 3,50 Meter Breite. Dafür werden dann weitere
29 000 Euro fällig. n
Manche verMieten M 2 , wir verMieten
flächen wirtschaftlichkeit.
Visualisierung: Archy Nova
Bankhaus EllwangEr & gEigEr kg
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 9
PERSONEN
Kailer zur JLL
Thomas Kailer verstärkt als Seniorberater
das Team Vermietung Einzelhandel
bei Jones Lang LaSalle.
Der Diplom-Jurist arbeitet seit 1995
in der Einzelhandelsimmobilienbranche
und war unter anderem
für Diva Immobilien, Aengevelt und
die Unternehmensgruppe Stoffel
tätig. Zuletzt arbeitete Kailer bei
Fürst Developments in Stuttgart als
Projektleiter für das Scenario.
Gernth bei Lechler
Matthias Gernth ist nun bei Lechler
Immobilien im Bereich Verkauf
und Vermietung tätig. Zuvor war
er zehn Jahre lang im Konzern der
LBBW, zuletzt als Vertriebsbeauftragter
bei BW-Equity mit dem
Schwerpunkt auf unternehmerischen
Beteiligungen.
TERMINE
Foto: Jones Lang LaSalle
Zukunft der Vergangenheit
Der Erneuerung von Gebäuden
der Baujahre 1945 bis 1979 widmet
sich die Ausstellung „Zukunft
der Vergangenheit“ von BDA Bund
Deutscher Architekten und der
Wüstenrot Stiftung. Zu sehen noch
bis 1. Februar im Wechselraum des
BDA. www.wechselraum.de
Immer mehr Nutzer in der Esslinger Weststadt stehen fest
Hengstenberg-Areal schreitet voran
100 Millionen Euro werden die nächsten Jahre auf dem Hengstenberg-Areal in Esslingen investiert.
Es entsteht ein Nutzungsmix aus Büros, Studentenwohnheim, Markthalle sowie Fitness-
und Wellnesslandschaft. Die EWB ist der Hauptakteur, mit im Boot sind die Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen und Wohnen sowie Bülow.
Das neue Hengstenberg-Areal wäre ein Gewinn für Esslingen – hier eine unverbindliche lllustration
Der ehemalige Standort von Hengstenberg ist der Beginn der Esslinger Innenstadt, hier begann die Industrialisierung
Württembergs, berichtet der Wirtschaftsförderer Stephan Reichstein. Und die Weststadt ist
der Stadtteil, der sich die nächsten Jahre am stärksten verändern wird. Hierzu gehört neben der Revitalisierung
des Hengstenberg-Areals die später anstehende Entwicklung des 66 000 Quadratmeter großen
Güterbahnhofgeländes.
2010 erwarb die Esslinger Wohnungsbau (EWB) das 16 700 Quadratmeter große Hengstenberg-
Areal, berichtet deren Geschäftsführer Hagen Schröter. In zwei großen Bauabschnitten werde es nach
einem städtebaulichen Entwurf vom Architekturbüro Lehen drei jetzt hochwertig entwickelt.
Der erste Bauabschnitt soll 2014 fertig sein
Bis 2014 soll der erste Bauabschnitt für 35 Millionen Euro fertig sein. In das alte Verwaltungsgebäude von
Hengstenberg ist bereits die Volkshochschule eingezogen. An der Mettinger Straße realisiert die EWB
Bauen Sie auf Vertrauen!
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Immobilienbrief
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 10
WETTBEWERBE
Azenbergareal
entschieden
Der Architektenwettbewerb Neubebauung
Azenbergareal, den
Epple Projekt in Abstimmung mit
der Stadt Stuttgart ausgelobt hat,
ist entschieden: Baumschlager,
Hutter & Partner aus Österreich
Visualisierung: Epple Project
erhielt den ersten Preis, gefolgt
von Kühn/Malvezzi aus Berlin
und der Stuttgarter Arbeitsgemeinschaft
Fiedler, Riebelmann,
Schreiber. Alle drei wurden
aufgefordert, ihre Entwürfe zu
überarbeiten. Anfang 2013 soll
entschieden werden, welches
Büro letztlich zum Zug kommt.
Ein Aufstellungsbeschluss für den
Bebauungsplan sei in den ersten
Monaten 2013 möglich, Baubeginn
könne dann in der ersten
Jahreshälfte 2014 sein.
Immobilienbrief
STUTTGART
einen Büroneubau mit sechs Etagen zu je 450 Quadratmeter Mietfläche. Im Erdgeschoss zieht eine
private Kindertagesstätte ein, im ersten Stock die Geschäftsstelle der Caritas. Weitere Nutzer sind der
Neckar-Elektrizitätsverband und die EWB selbst, die die beiden obersten Stockwerke belegt. Eine Etage
ist noch frei, sagt Schröter. Die Miete beträgt 11 Euro. Sie soll als Ganzes vermietet werden, ist aber
auch teilbar. Dieses Gebäude behält die EWB im Bestand.
Endinvestoren für verschiedene Gebäude werden gesucht
Die alte Hengstenberg-Villa von 1895 und die dahinterliegende ehemalige Produktionsstätte bilden einen
Komplex mit 3000 Quadratmetern. Im Erdgeschoss eröffnet auf 750 Quadratmetern eine Markthalle,
neben beispielsweise frischem Fisch und Spezialitäten soll es auch Essstände geben. Hauptmieter ist die
Metzgerei Häfele, die auch die Markthalle in Winnenden betreibt. Auf 1400 Quadratmetern eröffnet
auf zwei Etagen In Shape. Dabei handelt es sich um einen gehobenen Fitness- und Gesundheitsklub,
erklärt Reichstein, der bislang in Göppingen und Geislingen vertreten ist. So werde auch Personaltraining
angeboten und der Klub habe zudem einen Terrassenbereich mit Außensauna.
Schröter verhandelt mit einem Steuerberaterbüro aus Stuttgart, die den Großteil der alten Villa beziehen
würde. Eine Idee sucht er noch für einen großen Kellerraum mit 4,50 Meter Deckenhöhe. Eine Disko-
thek könnte hier beispielsweise unterkommen. Auch ein Gastronom wird noch gesucht, der die
Fläche im Untergeschoss und den Biergarten bewirtschaftet. Gebaut wird zur Zeit eine Tiefgarage mit
175 Stellplätzen. Die alte Villa und der Anbau mit Markthalle, Restaurant und Fitnessklub sollen
verkauft werden.
Studentenwohnheim lockt Käufer mit langjährigem Mietvertrag
Ein Studentenwohnheim mit 170 Zimmern in Wohngruppen realisiert die Gesellschaft für nachhaltiges
Bauen und Wohnen (NBW), berichtet ihr Geschäftsführer Herbert Klingohr. Die Nachfrage in Esslingen sei groß,
die Studenten kämen teils von weit her. Daher hat er bereits einen Generalmietvertrag mit dem Studentenwerk
Stuttgart für zwanzig Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption abgeschlossen.
Das Studentenwohnheim wird als Effizienzhaus 55 gebaut, dazu trägt auch eine Pelletheizung bei. Es soll
zum Wintersemester 2013 eröffnen. Es ist so konzipiert, dass es notfalls zu einem Mehrfamilienhaus
mit 28 Wohnungen umgebaut werden kann. Die Statik ist so ausgelegt, dass sich Balkone anbauen
lassen. Klingohr hat Erfahrung mit Studentenwohnheimen, er realisierte und verkaufte erst kürzlich ein
solches in der Fabrikstraße in Esslingen. Auch hier ist das Studentenwerk Generalmieter.
Wir können alles – ausser langWeilig !
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Immobilienbrief Das �Hengstenberg-Areal“: I. und II. Bauabschnitt
STUTTGART Ausgabe 117 04.12.2012 Seite 11
Impressum
Immobilienbrief
STUTTGART
ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Frank Peter Unterreiner
redaktion@
immobilienverlag-stuttgart.de
Verlagsleitung:
Stefan Unterreiner
verlag@
immobilienverlag-stuttgart.de
Immobilienverlag
Stuttgart GbR
Frank Peter Unterreiner
& Stefan Unterreiner
Urbanstraße 133
D-73730 Esslingen
Telefon 0049/711/3 51 09 10
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Gastbeiträge geben die Meinung
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unbedingt die der Redaktion
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II. Bauabschnitt (2013 - 2015)
Ein bunter Nutzungsmix soll in wenigen Jahren entstehen
Vorteilhaft: KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent
Klingohr sucht noch einen Käufer für die Immobilie. Sie soll 12 Millionen Euro kosten, das entspricht
zwar der 23-fachen Jahresmiete, aber dafür lockt ein Tilgungszuschuss über eine halbe Million Euro an
Förderung und 8,5 Millionen Euro sind über ein KfW-Darlehen zu 1,8 Prozent äußerst günstig finanziert.
Für das Studentenwohnheim mit Blick auf den Rossneckar wurde eine Objektgesellschaft in der Rechtsform
einer GmbH & Co. KG gegründet.
Links das Studentenwohnheim und rechts die Hengstenberg-Villa mit der früheren Produktion
Wirtschaftsförderer Reichstein sieht Synergien zwischen den einzelnen Nutzungsarten. Und
durch einen Steg über den Rossneckar wäre die Neue Weststadt nur 300 Meter entfernt und damit auch
der Hauptbahnhof und die Altstadt sehr schnell erreichbar.
Im zweiten Bauabschnitt ist Bülow als Partner mit dabei
Der zweite Bauabschnitt besteht aus zwei Baufeldern und soll im Zeitrahmen 2013 bis 2015 realisiert werden.
Mit einem Investitionsvolumen von 65 Millionen Euro ist er zudem deutlich größer.
Das sogenannte Baufeld J sieht ein Parkhaus und mehrere Bürogebäude vor, die sich um einen
großen, begrünten Innenhof gruppieren. Bis Anfang 2013 soll die Entscheidung fallen, ob Unternehmen
der Biotechnologie in einem Life Science Center angesiedelt werden, berichtet Hagen Schröter.
Der Vorteil dieses Baufelds sei, dass es modular entwickelt werden könne. Unter dem Grundstück
verläuft ein Hauptabwasserkanal, davon will der Geschäftsführer dank Wärmetauscher profitieren und die
Gebäude nach DGNB-Standard Gold zertifizieren.
Gebäude in Kammstruktur als Eingang zur Stadt
Bahnhof
I. Bauabschnitt (2011 - 2014)
Für das spitz zulaufende Baufeld K, es markiert den Eingang zur Stadt, wurde vor einem Jahr ein Architektenwettbewerb
entschieden, den das Büro Kieferle + Partner gewann (Immobilienbrief Stuttgart Nr.
94 vom 22. November 2011). In Kammstruktur ist ein vier- bis siebengeschossiges Bürogebäude mit
8500 Quadratmetern Nutzfläche sowie zwei Tiefgaragenebenen mit 160 Stellplätzen vorgesehen. Für
dieses Eingangsgebäude zur Weststadt hat sich die EWB den Stuttgarter Projektentwickler Bülow mit ins Boot
geholt. Dabei gibt es laut Schröter zwei Optionen: Bülow macht es alleine oder die EWB bringt das Grundstück
in die gemeinsame Projektgesellschaft ein. Auf alle Fälle würden „Büros mit Weinbergblick“ entstehen. n
Quelle: Esslinger Wohnungsbau
Unverbindliche Illustrationen (2).
Erstellung: Immograph GmbH
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