Newsletter 74 - Pensimo Management

Nr. 74
Februar 2009
Inhalt Personelle und organisatorische Veränderungen in der
Pensimo Management AG
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Postfach 246, CH-8042 Zürich
Telefon +41 (0)43 255 21 00
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www.pensimo.ch
Pensimo Management AG
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Die Schaffung der neuen Funktion eines Verantwortlichen für Baufra-
gen für die Pensimo-Gruppe (Chief Construction Officer) und der Ersatz
eines ausgetretenen Portfoliomanagers der Anlagestiftung Turidomus
lösen eine interne Rochade und die Einstellung einer neuen
Mitarbeiterin und eines neuen Mitarbeiters aus.
Die Veska Pensionskasse organisiert ihre Immobilien- Seite 7
anlagen neu
Die Veska Pensionskasse bringt im Rahmen eines Asset-Deals ihre
Immobilien in die Anlagestiftung Imoka ein und erwirbt damit eine Beteiligung
an dieser Stiftung.
Die Personalvorsorgestiftung des Schauspielhauses Seite 8
Zürich organisiert ihre Immobilienanlagen neu
Die Personalvorsorgestiftung des Schauspielhauses Zürich bringt im
Rahmen eines Asset-Deals ihre Immobilien in die Anlagestiftung Imoka
ein und erwirbt damit eine Beteiligung an dieser Stiftung.
Swissinvest: Kauf von drei Liegenschaften in Bern, Lie- Seite 9
befeld-Köniz und Renens
Der Immobilienfonds Swissinvest erwirbt von der Pensionskasse der
Credit Suisse Group drei Objekte mit einem Marktwert von CHF 17.4
Millionen.
Richard Hunziker
richard.hunziker@pensimo.ch

Chief Construction Officer
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RH. In jüngster Zeit hat sich immer stärker die Notwendigkeit gezeigt, für die strategische Führung
der Bauprozesse zusätzliche Ressourcen bei der Pensimo Management AG zu schaffen.
Der Verwaltungsrat der Pensimo Management AG hat deshalb beschlossen, die Real Estate
Investment Management Organisation durch die Funktion eines Chief Construction Officers
(CCO) zu ergänzen. Für diese neue Aufgabe konnte Alain Paratte gewonnen werden.
Alain Paratte ist dipl. Architekt ETH/SIA und Absolvent eines NDS in Gesamtleitung
von Bauten an der ETH Zürich. Seit 2003 arbeitet er bei der Pensimo Management
AG als Portfoliomanager der Anlagestiftung Turidomus. Neben seiner
Tätigkeit in der Pensimo-Gruppe ist er regelmässig als Mitglied von Beurteilungsgremien
für Projekt- und Ideenwettbewerbe tätig.
Der CCO ist als Stabsstelle mit einer umfassenden Kompetenz und Verantwortung in allen strategischen
Baufragen der ganzen Pensimo-Gruppe konzipiert. Er ist gewissermassen das Pendant
in Baufragen zum Chief Property Management Officer (CPO; Chef Bewirtschaftung). Das
Pflichtenheft des CCO ist vielschichtig. Es lässt sich in vier Bereiche gliedern:
1. Strategische Führung der Bauprozesse
� Koordination und Führung der externen Bautreuhandmandate;
� Auswahl und Controlling von Planern und Generalunternehmern für Bauprojekte;
� Instandsetzung und Instandhaltung: Zustandsanalyse, Weiterentwicklung Gebäudeinformationssystem,
Erneuerungsplanung, Festlegung von Prioritäten in Zusammenarbeit
mit den Portfoliomanagern.
2. Projektentwicklung
� Definition des Umfangs der Projektentwicklung bzw. der Investitionsvorleistungen;
� Darstellung möglicher Akquisitionsmodelle;
� Führung ausgewählter Projektentwicklungen.
3. Planung und Bereitstellung von Ressourcen im Bau
� Optimierung der Schnittstellen Portfoliomanagement - Bewirtschaftung - Bau (in Zusammenarbeit
mit dem CPO);
� Portfolioübergreifender Einkauf von Bauleistungen (z.B. Lifte, Rahmenverträge für Bodenbeläge,
Pooling von GU-Aufträgen);

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� Durchführung von Wettbewerben;
� Organisation der Baufachkompetenzen für den baulichen Unterhalt in den Bewirtschaf-
tungsgesellschaften (Regimo).
4. Fachbereichsleitung
� Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen (gesetzlich und strategisch);
� Standards/Qualitätssicherung im Bau: Aufbau eines Qualitätscontrollings;
� Verantwortung für besondere Projekte im Baubereich (Kommunikationsinfrastruktur,
Erdbebensicherheit, Tragsicherheit freistehender Unterniveaugaragen etc.).
Alain Paratte wird seine neue Funktion im Gleichschritt mit der Übergabe seiner bisherigen Auf-
gaben als Portfoliomanager in der Anlagestiftung Turidomus übernehmen.

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Portfoliomanagement Anlagestiftung Turidomus
RH. Durch die Berufung von Alain Paratte zum CCO entsteht eine Lücke im Portfoliomanagement
der Anlagestiftung Turidomus, die zu schliessen ist. Gleichzeitig wird die durch den Austritt
eines Portfoliomanagers seit dem Herbst 2008 geltende Übergangslösung in einen definitiven
Zustand überführt. In diesem Zusammenhang wechselt der bisherige Fondsleiter und Portfoliomanager
des Swissinvest Real Estate Investment Fund, Michel Schneider, als Portfoliomanager
in die Anlagestiftung Turidomus. Am 1. April 2009 wird Astrid Heymann ihre Tätigkeit bei
der Pensimo Management AG aufnehmen.
Das Portfoliomanagement-Team der beiden Anlagegruppen Casareal und Proreal der Anlagestiftung
Turidomus setzt sich damit inskünftig wie folgt zusammen:
Cornelia Estermann ist seit 2003 Mitarbeiterin der Pensimo Management AG,
zunächst als Assistentin, seit 1. Januar 2007 als Portfoliomanagerin in der Anlagestiftung
Turidomus. Cornelia Estermann ist Handarbeits- und Hauswirtschaftslehrerin,
Betriebsökonomin FH in Facility Management und Master of Advanced
Studies Zürcher Fachhochschule in Real Estate Management. Sie ist Mitglied
des Stiftungsrates der Stiftung Domicil.
Michel Schneider arbeitet seit 2005 für die Pensimo Management AG. Er leitet
den Swissinvest Real Estate Investment Fund und ist verantwortlich für Economic
und Market Research. Michel Schneider ist lic. rer. pol. der Universität Bern
(Betriebswirtschaft und Soziologie) und MSc Real Estate (CUREM). Er ist Mitglied
des Fachausschusses «Immobilien-Anlagefonds» der Swiss Fund Association
SFA.
Astrid Heymann verfügt über einen Abschluss als Dipl.-Ing. in Architektur der
Bergischen Universität Wuppertal und ist MSc Real Estate (CUREM). Sie arbeitet
derzeit im Stab Immobilien beim ETH-Rat. Zuvor war Astrid Heymann während
sieben Jahren bei der Metron Architektur AG in Brugg tätig. Sie beschäftigte
sich dort mit Entwurfs- und Ausführungsplanung, Consulting, Akquisition von Aufträgen,
Offertwesen, leitete den Bereich Kommunikation und war Mitglied des
Verwaltungsrates.

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Die einheitliche Leitung der Anlagegruppe Proreal wurde bereits früher aufgegeben. Die Objekte
der beiden Anlagegruppen werden nach Regionen aufgeteilt. Es gelten folgende Gebietsverantwortlichkeiten:
Cornelia Estermann: Westschweiz (ohne Genf), Bern, Freiburg, Zentralschweiz, Tessin
Michel Schneider: Zürich (Süd-West), Genf, Basel, Aargau
Astrid Heymann: Zürich (Nord-Ost), Ostschweiz, Graubünden

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Fondsleitung und Portfoliomanagement Swissinvest Real Estate Investment Fund
RH. Durch den Wechsel von Michel Schneider in das Portfoliomanagement der Anlagestiftung
Turidomus ist die Funktion des Fondsleiters des Swissinvest Real Estate Investment Fund neu
zu regeln. Am 16. März 2009 wird Christian Germann seine Tätigkeit bei der Pensimo Management
AG aufnehmen.
Christian Germann ist Architekt FH (Fachhochschule Brugg-Windisch). Nach einer
dreijährigen Tätigkeit in einem Architekturbüro immatrikulierte er sich an der
Universität St. Gallen. Seine Studien schloss er 2007 als Bachelor (BWL) und
2009 als Master in Banking and Finance ab.
Michel Schneider wird Christian Germann während des Jahres 2009 in seine neue Funktion
einarbeiten. Es ist vorgesehen, dass er ab 1. Januar 2010 die Verantwortung für den Swissinvest
übernehmen wird, ebenso jene für das Economic und Market Research der Pensimo Management
AG. Darüber hinaus wird er in der Anlagestiftung Testina eingesetzt werden (als
Stellvertreter von Dr. Paola Prioni im Portfoliomanagement der Anlagegruppen A, B und C).
Nach diesen organisatorischen Veränderungen (Chief Construction Officer, Portfoliomanagement
Anlagestiftung Turidomus und Fondsleitung Swissinvest) setzt sich das Team der Pensimo
Management AG nunmehr wie folgt zusammen:
Stefan Nickisch
Wirtschaftsingenieur STV/
HTL, Verm.ing. HTL
Chief Information Officer
CIO
Cornelia Estermann
Hauswirtschaftslehrerin, Betriebsökonomin
FH – FM, MAS ZFH REM
Portfoliomanagerin Turidomus
Astrid Heymann
Dipl.Ing. Architektin, MSc RE
Portfoliomanagerin Turidomus
Michel Schneider
lic.rer.pol., MSc RE
Portfoliomanager Turidomus
2009 zusätzlich: FL/PM Swissinvest
Alexander Jenny
Lic.iur., MSc RE
Chief Property
Management Officer
CPO
Richard Hunziker
Betriebsökonom FH
CEO, VR-Del. Adimosa AG,
Mandatsleiter Turidomus und Testina,
Verwaltungsrat Regimo-Gesellschaften
Daniel Schürmann
Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS BWI ETH
Mandatsleiter Pensimo und Imoka,
Portfoliomanager Pensimo Casareal
und Proreal und Imoka
Alain Paratte
Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS
Gesamtleitung von Bauten ETH
Chief Construction Officer CCO
Christian Germann
Architekt FH, BA HSG, MSc HSG
Stv. Fondsleiter/Portfoliomanager
Swissinvest, Economic/Market
Research
Janine Good
Kfm. Angestellte
Sachbearbeiter F+Rw (Turidomus, Testina)
André Huber
Kfm. Angestellter
Sachbearbeiter F+Rw (Pensimo, Imoka)
Paola Prioni
Dr.oec.publ.
Portfoliomanager
Testina A, B und C
Claudia Kellenberger
Kfm. Angestellte
Sachbearbeiterin F+Rw (PMAG, Adimosa,
Swissinvest, Risk Management)
Cécile Blattmann
Primarlehrerin, kfm. Angestellte
Assistentin CEO, Sekretariat Turidomus
und Testina, Human Resources,
Liability Management
Martin Plüss
Betriebsökonom FH,
MAS ZFH Controlling
CFO
Regina Moser
Kfm. Angestellte
Sekretariat/Infrastruktur PMAG,
Sekretariat Pensimo, Imoka und
Swissinvest

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Die Veska Pensionskasse organisiert ihre Immobilienanlagen neu
DS. Der Stiftungsrat der Veska Pensionskasse fasste den Entschluss, von ihren Immobilien-
Direktanlagen auf indirekte Immobilien-Anlagen zu wechseln. Er beauftragte dazu die advokatur56
in Bern, ein mehrstufiges Bieterverfahren einschliesslich einer eingehenden Investoren
Due Diligence im Sommer 2008 durchzuführen.
Die Anlagestiftung Imoka erhielt im Herbst 2008 den Zuschlag, sodass nach Unterzeichnung
des Vermögensübertragungsvertrages die Veska Pensionskasse per 1. Januar 2009 an der Anlagestiftung
Imoka im Umfang von rund CHF 24 Millionen beteiligt ist. Das übertragene Immobilien-Portfolio
umfasst vier Liegenschaften in Aarau, Oberwil-Lieli/AG, St. Gallen und Wittenbach.
Gut 70 Prozent des Portfoliowertes wurden innerhalb der letzten 10 Jahre erstellt und bedürfen
in den nächsten 15 Jahren keiner umfassenden Erneuerung. Das in den Regionen Aargau und
St. Gallen eher untergewichtete Portfolio der Anlagestiftung Imoka erfährt durch diese Zugänge
eine sinnvolle Weiterentwicklung.
St. Gallen, Axensteinstrasse 8 / Speicherstrasse 31 Wittenbach, Grüntalstrasse 2-8
Die Veska Pensionskasse ist eine autonome Vorsorgeeinrichtung, der Betriebe des schweizerischen
Gesundheits- und Sozialwesens angeschlossen sind. Sie sorgt für knapp 5'000 Destinatäre.

Pensimo Newsletter Nr. 74
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Die Personalvorsorgestiftung des Schauspielhauses Zürich organisiert ihre Immobilienanlagen
neu
DS. Der Stiftungsrat der Personalvorsorgestiftung des Schauspielhauses Zürich hat entschieden,
ihre einzige Immobilien-Direktanlage in die Anlagestiftung Imoka einzubringen. Er will damit
die Immobilienanlagen diversifizieren und die Liegenschaft einer Organisation mit entsprechender
Kompetenz übertragen. Gleichzeitig trägt er damit der Revision der Verordnung über
die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV2) Rechnung, die seit 1. Januar
2009 in Kraft ist und unter anderem gemäss Art. 54b eine Begrenzung von 5 Prozent einer
einzelnen Immobilie am Gesamtvermögen vorsieht.
Für die Einbringung ihrer Liegenschaft im Zürcher Seefeld mit insgesamt 22 Zwei- und Drei-
Zimmer-Wohnungen sowie Geschäftsflächen im Erdgeschoss erhielt die Personalvorsorgestiftung
des Schauspielhauses Zürich eine Beteiligung an der Anlagestiftung Imoka im Gegenwert
von knapp CHF 10 Millionen. Ferner konnte sie weitere Ansprüche gegen Cash im Umfang von
CHF 5 Millionen zeichnen.
Die Liegenschaft an der Feldeggstrasse 42 zeichnet sich durch eine verhältnismässig ruhige
und doch zentrale Lage im beliebten Zürcher Seefeld aus. Die in den 90er-Jahren durchgeführte
Sanierung mit einer Gesamterneuerung von Küchen und Bädern stellt zeitgemäss ausgestattete
Wohnungen für Kleinhaushalte sicher.
Zürich, Feldeggstrasse 42: Strassen- und Hofansicht
Die Personalvorsorgestiftung des Schauspielhauses Zürich bezweckt die berufliche Vorsorge im
Rahmen des BVG für knapp 400 Destinatäre.

Pensimo Newsletter Nr. 74
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Swissinvest: Kauf von drei Liegenschaften in Bern, Liebefeld-Köniz und Renens
MS. Der Immobilienfonds Swissinvest erwirbt drei Objekte von der Pensionskasse der Credit
Suisse Group. Der Marktwert der gemischt genutzten Liegenschaften beträgt CHF 17.4 Millionen.
Durch die Investition ergeben sich für den Fonds zirka CHF 1.3 Millionen höhere Soll-
Mieteinnahmen. Der Marktwert des schweizweit diversifizierten Swissinvest-Portfolios beträgt
neu per Ende 2008 über CHF 550 Millionen.
Bern, Rehhagstrasse 2
Das Objekt liegt in Bern-
Bümpliz, im Westen von Bern.
Dieses Stadtquartier dürfte in
den nächsten Jahren nach Fertigstellung
des Trams Bern
West sowie durch die Eröffnung
des Erlebnis- und Einkaufszentrums
Westside in
Bern Brünnen (Oktober 2008)
insgesamt eine massgebliche
Aufwertung erfahren. Die gemischt genutzte Liegenschaft (Marktwert: CHF 3.63 Millionen) umfasst
im Erdgeschoss eine Bank-Filiale mit Büros sowie ein kleines Restaurant; in den Obergeschossen
befinden sich 11 Wohneinheiten. 2004 wurde die Aussenhülle energetisch saniert, in
den kommenden Jahren folgt noch eine Innensanierung (Küchen und Bäder). Die aktuellen
Soll-Mieteinnahmen belaufen sich auf CHF 230'000.– p. a.
Liebefeld-Köniz, Schwarzenburgstrasse 142, 144, 146
Die Liegenschaft in der Berner Vorortsgemeinde
Köniz stammt aus dem Jahre
1965. Die Gebäudehülle sowie Küchen
und Bäder wurden 1990 bzw. 2000 saniert.
Das Objekt weist ein breites Nutzungsspektrum
auf. Neben der Hauptnutzung
Wohnen (10 Einheiten) bestehen
Verkaufsflächen, ein Restaurant,

Pensimo Newsletter Nr. 74
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Büros und Praxen, eine Autogarage sowie ein Gewerbebetrieb. In Fussdistanz und Sichtweite
wird aktuell die öffentliche Parkanlage des Dreispitz-Areals mit einem künstlichen See erstellt,
was sich ab Sommer 2009 positiv auf die Umfeldqualität auswirken wird. Die aktuellen Mietzinse
befinden sich auf Marktniveau; im Laufe der nächsten 10 Jahre stehen kleinere Instandsetzungsmassnahmen
an. Der Marktwert beträgt CHF 5.64 Millionen bei CHF 412'000.– Soll-
Mieteinnahmen.
Renens, Avenue de la Poste 1-11
Das Gebäude mit einem geschätzten
Marktwert von CHF 8.09 Millionen
befindet sich an zentralster Lage in der
Stadt Renens, die insbesondere durch
die Autobahn und die Stadtbahn Métro
Ouest verkehrstechnisch ausgezeichnet
an Lausanne angebunden ist.
Renens litt noch bis vor einigen Jahren
an einem schlechten Image. Mittlerweile gilt der Standort gemäss Gemeinderating von Wüest &
Partner als Ort mit unterdurchschnittlichem Investitionsrisiko und stellt den eigentlichen urbanen
Expansionsraum im Westen der Agglomeration Lausanne dar. Es ist davon auszugehen, dass
Renens als Standort in den nächsten Jahren aufgewertet wird. So prognostiziert etwa die laufende
Richtplanung (SDOL) für Lausanne Ouest, dass der Bahnhof Renens bis 2020 nach Genf
und Lausanne zum drittgrössten Bahnknotenpunkt in der Romandie anwachsen wird. Das gemischt
genutzte Gebäude mit 9 Wohnungen, Büros, Praxen und einer Bank-Filiale weist einen
mittelfristigen Sanierungsbedarf für Wohnungen, Dach und Heizung auf. Mit der Liegenschaft
werden Brutto-Mieteinnahmen in der Höhe von CHF 650'000.– erzielt.