ImmoCompact_Sonderausgabe_DIM2016

„Die WIKR-Regulierung
ist mehr Fluch als Segen“
Jürgen Engelberth, Vorstand des BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
ImmoCompact Sonderdruck zur Deutschen Immobilienmesse

EDITORIAL
Von wegen immobil
Immobilien stehen für Standhaftigkeit, Kontinuität und Stabilität. Kein Wunder,
bedeutet der lateinische Wortursprung immobilis doch schon nichts anderes als
„unbeweglich“. Von Stillstand war die mittelständische Immobilienwirtschaft im
vergangenen Jahr aber so weit entfernt wie TV-Soaps à la „mieten, kaufen, wohnen“
vom realen Alltag der Immobilienmakler.
Eine ganze Litanei aus neuen Gesetzen wie Bestellerprinzip, Mietpreisbremse,
Widerrufsrecht oder Geldwäschegesetz hat vor allem die Maklerbranche kräftig
durchgewirbelt. Aber auch Immobilienverwalter kämpfen mit ständig neuen
Auflagen und Baufinanzierungberater müssen sich mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
(WIKR) herumschlagen. ImmoCompact begleitet die Branche seit nunmehr
einem Jahr durch diese schwierigen Zeiten. Zahlreiche Leserkommentare haben
uns seit dem Start am 1. Juni 2015 erreicht. Sie sind der Beleg dafür, wie stark die
Branche in Aufruhr ist – und wie sehr sie nach Informationen lechzt.
Wir werden daher auch im zweiten Jahr Gas geben, um Makler, Verwalter und
Finanzdienstleister der mittelständischen Immobilienwirtschaft mit allen notwendigen
Informationen zu versorgen und zu allen wichtigen Themen auf dem Laufenden zu
halten. Auch auf der Deutschen Immobilienmesse werden Immobilienexperten mit
den notwendigen Informationen versorgt. ImmoCompact unterszützt das Branchenhighlight
daher tatkräftig als Medienpartner – und das nicht nur online, sondern
auch mit der ersten kompakten Sonderausgabe in gedruckter Form. Schließlich
bleiben auch wir nicht stehen, sondern sind immer in Bewegung – eben ganz wie
eine der mobilsten Branchen überhaupt.
Ihr
Michael Herrmann
Leitender Redakteur
herrmann@immocompact.de
2

INHALT
6
Die WIKR-Regulierung: Mehr Fluch als Segen
14
Die fünf häufigsten Fehler beim Verkauf von Immobilien
© victoia . – Foolia.com
4 News
6 Die WIKR-Regulierung: Mehr Fluch als Segen
› von Jürgen Engelberth, BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
8 „Ein Immobilienmakler ist kein überbezahlter Schlüsseldienst“
› Interview mit Dr. Sebastian Schmitt, SPRENGNETTER Immobilienbewertung
10 Das Bestellerprinzip: Rückblick und Ausblick
› von Helge Norbert Ziegler, BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
12 „Immobilienmakler sind ideale Kooperations- und Vertriebspartner für uns“
› Interview mit Friedrich Thiele, Deutsche Leibrenten Grundbesitz
14 Die fünf häufigsten Fehler beim Verkauf von Immobilien
› von Nicolai Friedrichsen, Rhein-Main Immobiliencenter RMI
16 „Ein anfassbares 3D-Modell macht die Wohnung viel erlebbarer“
› Interview mit Laurent Altenburger, Gründer und Eigentümer von FREEFORMA
18 Steuern sparen durch Vermietung an nahe Angehörige
› von Andreas Reichert, felix1.de
20 Die zehn besten Tipps für eine optimale Baufinanzierung
› von Jörg Weisenberger, Hüttig & Rompf AG
22 „Eine zehnjährige Zinsbindung ist das Gefährlichste, was man tun kann“
› Interview mit Kurt Neuwirth, Neuwirth Finance
3

NEWS
Regierung prüft Obergrenze
für Immobilienkredite
(ic) Die niedrigen Zinsen haben
zu einem Boom bei Baufinanzierungen
geführt. Die Bundesregierung
befürchtet dadurch
offenbar unerwünschte Nebenwirkungen
und will frühzeitig
entgegensteuern. Sie prüft deshalb
strengere Regeln für die
Kreditvergabe. Berichten zufolge
will das Bundesministerium
der Finanzen (BMF) schon bald
einen entsprechenden Gesetzentwurf
vorlegen.
Obergrenze geplant
Der Entwurf soll erweiterte
Eingriffsmöglichkeiten für die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) enthalten.
Die Aufsichtsbehörde
soll demzufolge die Möglichkeit
erhalten, eine Obergrenze festzulegen,
bei der alle Darlehensverpflichtungen
eines Schuldners
in Relation zu seinem Einkommen
gesetzt werden. Auf
diese Wiese soll eine Überschuldung
verhindert und die
Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen
reduziert werden. Zudem
beinhaltet der Gesetzentwurf
einen Wert, der das Kreditvolumen
ins Verhältnis zum
Marktwert der Immobilie setzt.
Dadurch soll sich das Risiko für
die Bank reduzieren, wenn der
Kreditnehmer seinen Pflichten
nicht mehr nachkommen kann.
Hinzu kommt eine sogenannte
Amortisationsanforderung, die
festgelegt, bis wann ein Kredit
voll oder zu einem bestimmten
Teil abgezahlt sein muss.
Geldwäschestudie stellt Immobilienmakler
an den Pranger
(ic) Einer aktuellen Studie der Universität Halle
im Auftrag des Bundesfinanzministeriums zufolge
gibt es in Deutschland deutlich mehr Geldwäsche
als bisher angenommen. Vor allem Deals außerhalb
des Finanzsektors bleiben demnach oft unentdeckt.
Das Ministerium schätzt die Dunkelziffer
bei Immobilientransaktionen, Autoverkäufen
und Kunstgeschäften auf mindestens 15.000 bis
28.000 Verdachtsfälle pro Jahr. Das Gesamtvolumen
der Geldwäsche in Deutschland bewegt sich
demnach bei über 100 Mrd. Euro im Jahr.
Fahrlässige Makler
Wegen der hohen Summen von Immobiliengeschäften
sei die Branche für die Geldwäsche besonders
attraktiv. Makler kommen laut den Studienautoren
zudem ihrer Meldepflicht bei Verdachtsfällen nur
selten nach. Die geringe Wachsamkeit locke Kriminelle
an und erhöhe das ohnehin hohe Risiko erheblich.
Auch bei Architekten und Bauträgern
mangele es an Risikobewusstsein. Die Absicht hoher
Barzahlungen sowie das Fehlen jeglichen Verhandelns
über die Höhe des Kaufpreises sind Verdachtsmomente,
bei denen Makler laut den Studienautoren
Alarm schlagen sollten. Jeder zehnte
Makler habe mindestens einen Fall in den vergangenen
zwei Jahren erlebt, bei dem der Preis in bar
beglichen werden
sollte. Als
Gegenmaßnahme
schlagen
die Studienautoren
einen
Höchstbetrag
bei der
Bargeldbezahlung
im mittleren
vierstelligen
Bereich
vor.
Geldwäsche ist laut einer aktuellen Studie ein großes Problem in
Deutschland – vor allem bei Immobiliengeschäften.
© M. Schuppich – Fotolia.com
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Jeder zweite Mieter beklagt
zu hohe Wohnkosten
(ic) Eine aktuelle Studie der
TAG Immobilien AG hat die
Situation der Mieter in der
Bundesrepublik untersucht. Je
größer die Stadt, desto stärker
leiden demnach Deutschlands
Mieter unter den Kosten für
das Wohnen. Während sich in
den Metropolen inzwischen
mehr als jeder Zweite finanziell
stark durch die Miete belastet
sieht, liegt dieser Wert in kleineren
Städten mit 40% deutlich
niedriger. Auch hält fast jeder
vierte Mieter in einer Großstadt
die eigenen Wohnkosten
im Vergleich zu denen für ähnliche
Immobilien für hoch. Familien
und Senioren klagen
dabei besonders über eine finanzielle
Überforderung.
Sparpotenzial bei Nebenkosten
Jeder dritte Studienteilnehmer
beurteilt neben der Miete auch
die Nebenkosten als überdurchschnittlich
hoch. Gerade hier
könnten Hauseigentümer ansetzen,
um die Belastung für ihre
Mieter zu verringern. Das Engagement
der Hauseigentümer zur
Senkung der sogenannten zweiten
Miete reiche nicht aus, meint
die Mehrheit der Befragten. Die
Studie zeigt laut TAG deutlich,
dass sich Mieter nachhaltige Lösungen
wünschen. Regelmäßige
Verhandlungen mit Energieversorgern
und Entsorgungsbetrieben
seien diesbezüglich eine von
vielen Möglichkeiten, um dauerhafte
Entlastung für Mieter zu
erreichen.
DMB fordert Nachbesserungen
bei Mietpreisbremse
(ic) Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat nach
einem Jahr ein ernüchterndes Fazit zur Mietpreisbremse
gezogen. Sie bremse nicht wie erhofft. Die
Wiedervermietungsmieten steigen dem DMB zufolge
nach wie vor und liegen durchschnittlich 31
bzw. 35% über der Mietpreisbremsen-Obergrenze.
In älteren Baujahrgängen werde die Grenze sogar
regelmäßig um rund 50% überschritten. Bei der
Aktion „Mietpreisüberprüfung“ des Berliner Mietervereins,
an der 58 Mieter teilnahmen, überstiegen
in 95% der Fälle die geforderten Nettokaltmieten
die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete
zuzüglich 10% um durchschnittlich 31,7%. Bei
rund einem Viertel dieser Fälle wurde die Mietpreisbremse
sogar um mehr als die Hälfte überschritten.
So schnell wie möglich nachbessern
Vor diesem Hintergrund sieht der DMB den Gesetzgeber
in der Pflicht. Er müsse die Konsequenzen
ziehen und nachbessern – und zwar so
schnell wie möglich, am besten noch im Rahmen
der zweiten Mietrechtsnovelle. Damit die Mietpreisbremse
funktionieren kann, brauche es unter
anderem mehr Transparenz. Der Vermieter müsse
schon beim Abschluss des Mietvertrages begründen,
warum er möglicherweise berechtigt ist, die
Grenze der
Vergleichsmiete
plus
10% zu überschreiten.
Dringend notwendig
seien
zudem Sanktionsmöglichkeiten,
wenn
Vermieter gegen
die Vorgaben
verstoßen.
Die Mietpreisbremse verfehlt ihre beabsichtigte Wirkung. Die Obergrenzen
werden häufig deutlich überschritten.
© stockWERK – Fotolia.com
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TITELSTORY
Die WIKR-Regulierung: Mehr Fluch als Segen
Die nationale Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) soll
die Rechte der Verbraucher besser schützen. Der Schutz vor schwarzen Schafen verbaut
in der Realität aber vielen Bundesbürgern den Weg in die eigenen vier Wände.
Am 21.03.2016 hat die Bundesregierung
ein Gesetz nur Neuregelung der Kreditvergabe
bei Immobilienkrediten vorgelegt,
um damit die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
(WIKR) in deutsches Recht umzusetzen.
Kritiker bemängeln, dass die Politik
mal wieder in die freie Marktwirtschaft
eingreift und sich gerade mit den neuen
Reglementierungen in Sachen Immobilien -
kredite der weit reichenden Folgen nicht
bewusst ist. Wie Gespräche mit diversen Sparkassen-Instituten
zeigen, sind die Auswirkungen
dieser neuen Richtlinien selbst bei den Bankinstituten
noch gar nicht richtig angekommen.
Aufseiten der Kreditvermittler sind künftig
Sachkundenachweise und Berufshaftpflichtversicherungen
Pflicht. Das soll helfen, das
Beratungsgeschäft weiter zu professionalisieren.
Auf der anderen Seite gelten für Kreditinstitute
bei der Vergabe von Immobiliendarlehen
künftig noch höhere Anforderungen.
Schutz des Verbrauchers vs.
Eigenheim für jedermann
Ziel der Verschärfung war der
bessere Schutz der Verbraucher
vor Kredithaien und allzu agressiven
Vermittlern. Der Schutz vor
schwarzen Schafen verbaut aber
leider nun vielen Bundesbürgern
den Weg in die eigenen vier Wände:
Durch die WIKR werden die
Kreditinstitute zu einer erheblich
restriktiveren Kreditvergabe gezwungen.
Einkommen und Bonitäten
werden noch genauer überprüft
und die Bedingungen für
Kreditvergaben erheblich nach
oben geschraubt. Damit behindert
das Gesetz die Erhöhung der
Eigentumsquote innerhalb der
EU wie kaum ein anderes.
6

Seit Jahren fehlende Konzepte für Wohneigentum
Die Eigentumsquote lag Statista zufolge in
Deutschland 2014 bei 52,5%. Schlechter war nur
die Schweiz mit 44%. Spitzenreiter in Sachen
Wohneigentum sind dagegen Länder wie Rumänien,
Litauen, Norwegen oder Ungarn, wo die
Quoten von 85 bis 96% in der Spitze liegen. In
Deutschland dagegen wird es Schwellenhaushalten
(junge Familien, Alleinstehende, Alleinerzieh -
ende, ältere und behinderte Menschen) mit dieser
Gesetzgebung fast unmöglich gemacht, überhaupt
noch Eigentum zu erwerben. Es fehlen seit Jahren
Konzepte, kostengünstiges und bedarfsgerechtes
Wohneigentum für die verschiedenen gesellschaftlichen
Gruppen bereitzustellen.
Nur noch für Besserverdiener
Seit März ist es also nur noch Besserverdienern
möglich, eigengenutzte Wohnimmobilien unproblematisch
zu finanzieren. Aber sprechen wir
denn nicht schon seit Jahren davon, dass es zu
einer Umverteilung der Vermögensverhältnisse
kommen sollte, dass in Zeiten sinkender Rentenabsicherung
Wohneigentum Vorsorge fürs Alter
bedeutet? Warum sorgt die Regulierungswut auf
Ebene der EU und damit folglich auch hierzulande
für Gesetze, die genau ins Gegenteil führen?
Gerade bei den historisch niedrigen Zinsen – die,
wenn es nach Währungshüter Draghi geht, noch
lange auf diesem Niveau verharren – gäbe es jetzt
die Chance, eventuell sogar mit weiteren Förderungen
oder Garantien, die Eigenkapitalquote
enorm zu steigern und Haushalte mit niedrigeren
Einkommen in die eigenen vier Wände zu bringen.
Neufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungs -
fristen enorm erschwert
Die neue WIKR wird aber in Zukunft besonders diejenigen
treffen, die bereits Wohnimmobilien besitzen
und diese finanziert haben. Bisher konnten Kreditnehmer
nach Auslaufen einer beispielsweise zehnjährigen
Zinsfestschreibung relativ einfach bei ihrer
finanzierenden Bank die modifizierte Finanzierung
verlängern; ohne jegliche erneute Bonitätsprüfung.
Dies wird so in Zukunft nicht
mehr möglich sein. Die neue
WIKR sieht zum Wohle des Verbraucherschutzes
eine erneute
Kreditwürdigkeitsprüfung vor.
Was passiert aber nun, wenn
Verbraucher zwischenzeitlich
arbeitslos oder arbeitsunfähig
geworden sind? Was passiert,
wenn sie mit den Raten innerhalb
ihrer statistischen Lebenserwartung
den Kredit nicht voll
zurückführen könnten?
Ganz einfach: Die Bank wäre
verpflichtet, ihnen den Kredit
zu kündigen und die Immobilie
bis in die Versteigerung zu
treiben. Das kann man nur Verbraucherschutz
ad perversum
nennen.
Man verhindert nicht nur den
Neuerwerb, sondern treibt die
Familien und Bürger darüber
hinaus, wenn nicht gar in den
finanziellen Ruin, dann doch
zumindest aus ihrem Eigenheim.
Verbraucherschutz ist
richtig und wichtig. Aber eine
Überregulierung, die jegliche
Planungssicherheit unterbindet,
bedeutet keinen Schutz, sondern
Behinderung für den Verbraucher
und schürt zu Recht die
Politikverdrossenheit. W
Von Jürgen Engelberth,
Vorstand des BVFI Bundesverband für die
Immobilienwirtschaft und ImmoCompact-Chefredakteur
7

„Ein Immobilienmakler ist kein über bezahlter
Schlüsseldienst“
Interview mit Dr. Sebastian Schmitt, Mitglied der Geschäftsleitung von SPRENGNETTER Immobilienbewertung
Bestellerprinzip, miserables Image, Regulierungswahn und vieles mehr stellen die Immobilien-
Mittelständler vor immense Herausforderungen. Was hat das für Folgen für die Makler und
wie finden sie sich in diesem Umfeld zurecht?
Herr Schmitt, wie stark verändert das Bestellerprinzip
die deutsche Immobilienwirtschaft?
Veränderungen sorgen fast immer für Verunsicherung,
bieten auf der anderen Seite aber auch große
Chancen: die Chance für kompetente Makler, dem
Markt – also potenziellen Auftraggebern – die eigenen
Leistungen anbieten zu können und den Auftraggebern
einen
echten
Mehrwert
durch erstklassige
Arbeit zu
bieten, die diese
auch bereit sind, entsprechend zu honorieren. Denn
was dem Kunden klar sein sollte: Grundsätzlich kosten
Dienstleistungen Geld – ob in der Autowerkstatt,
beim Friseur oder beim Arzt. Sie müssen für gute
Arbeit bezahlen, und das sollte auch bei einem guten
Makler als selbstverständlich angesehen werden.
„So mancher Mietverwalter nimmt das
Bestellerprinzip als Impuls für die
Erschließung neuer Geschäftsfelder wahr.“
Schauen Sie doch einmal ein wenig über den Tellerrand
zu den Immobilienverwaltern: So mancher
Mietverwalter nimmt das Bestellerprinzip als
Impuls für die Erschließung neuer Geschäftsfelder
wahr, denn sie haben die direkte Geschäftsbeziehung
zum Vermieter, kennen das Objekt sowie die
Nachbarn bestens und bieten Mietvermittlung
nun verstärkt den eigenen Kunden an.
Es gibt natürlich Makler, denen binnen weniger
Monate das Geschäft bei der Vermietung extrem zusammengeschmolzen
ist. Einige bieten Vermietern
nun kreative Service-Pakete an, andere fokussieren
sich auf den Kauf/Verkauf. Die professionellen Wertermittlungskenntnisse,
die sie sich hierfür aneignen
müssen, wappnen sie nebenbei
auch direkt für ein mögliches
Bestellerprinzip in diesem Bereich
– was sicherlich auch über
kurz oder lang kommen wird.
Ist die Digitalisierung Chance
oder Gefahr für die mittelständische
Immobilienwirtschaft?
Eindeutig eine Chance. Die Digitalisierung
macht ja keine Arbeitsplätze
überflüssig, sie hilft
vielmehr dabei, sich auf wichtigere
Aufgaben im Unternehmen
zu fokussieren. Denken Sie an die
mobile Wohnungsübergabe, deren
Daten direkt in die Verwaltungssoftware
eingespielt werden
und so den gesamten Vermietungsprozess
deutlich straffen,
oder in der Wohnungswirtschaft
an die Verkehrssicherungspflichten
und die direkte Übergabe
über die mobile Lösung in das
ERP-System des Bestandhalters.
Und das trifft natürlich auch auf
die Maklerbranche zu: Ein befreundeter
Makler, der seit über
20 Jahren im Geschäft ist, berichtet
mir immer wieder gerne
davon, wie er früher seine
Grundrisse selber mit der Hand
coloriert hat. Das geht heute viel
bequemer über das Netz. Oder
8

denken Sie nur an all die sinnlosen
Termine vor Ort, die sich
viele Makler-Kollegen heute
über 360-Grad-Objektbegehungen
des Kunden vom heimischen
Rechner aus ersparen.
Bei uns können beispielsweise
Makler und Sachverständige aus
ihrer Wertermittlungslösung
heraus aktuelle Markdaten, detailliertes
Kartenmaterial und
Grundbuchauszüge direkt in ihre
Bewertung ziehen und sparen
sich auf diesem Wege viel Zeit
bei der Bearbeitung des Auftrages.
Zeit, die sie prima in die
Akquise des nächsten Auftrages
investieren können.
Wie stark belasten Makler die
ständig neuen Regulierungen?
Es lässt sich freilich besser arbeiten,
wenn man nicht ständig vom
Gesetzgeber Knüppel zwischen
die Beine geworfen bekommt.
Denken wir nur an die letzten 24
Monate zurück, was hatten wir in
dieser kurzen Zeit nicht schon
alles für Themen: Geldwäschegesetz,
Widerrufsrecht und Bestellerprinzip.
Zeit, die für die Erfüllung
bürokratischer Anforderungen
verbrannt wird, kann leider
nicht für die Objekt-Akquise verwendet
werden. Umso wichtiger
ist eine Digitalisierung der Branche,
die diese Aufgaben erleichtert
und an anderer Stelle sogar
wieder Zeit herausschlägt.
Das Thema Sach- und Fachkundenachweis
köchelt aktuell zwar
auf kleiner Flamme und für diese
Legislaturperiode wird es
schon wieder eng, vom Tisch ist
es damit aber nicht. Aber auch
das alles wird nicht den
Untergang des abendländischen
Maklerwesens nach sich ziehen.
Lassen Sie mich mit einem positiven
Beispiel schließen: Erst kürzlich
kippte der BGH etwa die bisherige
10%-Regelung bezüglich
der maximalen Abweichung der
Wohnfläche. Die Anforderungen
an die richtige Flächenermittlung
für Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen
und Angaben Sebastian Schmitt
in Kauf- und Mietverträgen
wachsen damit stetig. Daraus ergeben sich neue
Auftrags- und Umsatzchancen für Immobilien -
makler. Sie merken, wir schließen wieder den Kreis
zu den vorhin angesprochenen drei Säulen, hier
speziell der Fachkompetenz. Makler können sich
punktuell zu diesem Thema in kurzer Zeit fortbilden
und diesen Service mit ins Portfolio aufnehmen.
Was ist die größte Herausforderung, vor der
Makler derzeit stehen?
Was ich aus den Gesprächen mit Marktteil -
nehmern mitbekomme, ist die Objektakquise
momentan die Problematik. Das mag ein Makler
in der Eifel oder auf dem Land in Brandenburg
sicherlich anders sehen, aber für die Kollegen in
den Ballungsgebieten ist das aktuell die Heraus -
forderung Nummer 1 – und das wird auf Sicht
leider auch erst einmal so bleiben.
Schauen Sie sich die Inhalte der diversen Maklerveranstaltungen
an, dort steht dieses Thema meist
im Fokus der Referenten. Wir beispielsweise
starten jedes Jahr im Januar in Fulda mit unserer
mittlerweile fest etablierten Innovationstagung für
Immobilienmakler und geben neue Impulse für
die Objektakquise an die Hand. Wobei wir da ja
wieder bei dem Thema von vorhin, also den starken
und zukunftsfähigen Maklern sind. Nun ist es bis
Januar ja noch etwas hin, daher veranstalten wir auf
der Deutschen Immobilienmesse in Dortmund am
22.06.2016 das SPRENGNETTER Akquise-Forum
mit vier praxisnahen Vorträgen zu diesem
wichtigen Thema.
W
9

© Thomas Reimer – Fotolia.com
Das Bestellerprinzip: Rückblick und Ausblick
Das Bestellerprinzip feiert Geburtstag. Seit der Einführung hat sich viel getan. Wie stark
hat die Neuregelung der Maklerprovision die mittelständische Immobilienlandschaft
wirklich verändert? Und welche Folgen dürfte das Gesetz in Zukunft noch haben?
Vor rund einem Jahr ist das sogenannte „Bestellerprinzip“
in Kraft getreten. Heute ist
das Thema für Journalisten kaum mehr ein
Anlass, darüber etwas zu schreiben. Und wenn
doch, dann über die „vermeintlichen Tricks“, die
Makler anwenden würden, um dem Mieter doch
noch Geld abzunehmen. Wenn es diese Makler
tatsächlich gibt, dann in einer verschwindend
geringen Anzahl. Und von denen distanziert sich
jeder etablierte Makler und jeder Berufsverband.
Es gibt eben leider in jeder Branche schwarze
Schafe; bei Journalisten ist das nicht anders.
Austrittswelle ausgeblieben
Ein Jahr ist das „Bestellerprinzip“ also nun alt. Viel
hat sich seither getan. Ob die vor zwei Jahren abgegebene
Prognose, dass mindestens 10.000 Makler ihre
Tätigkeit einstellen müssen, eingetreten ist, ist mangels
statistischer Daten nicht bekannt. Genauso wenig,
wie viele der 120.000 § 34c-ler den Maklerberuf
hauptberuflich ausüben. Tatsache ist aber, dass der
BVFI keine „Austrittswelle“ verzeichnen musste.
Vielleicht waren es fünf Mitglieder, die von ihrem
Sonderkündigungsrecht wegen Aufgabe der Maklertätigkeit
und der Abmeldung des Gewerbes die
BVFI-Mitgliedschaft aufkündigten. Mehr aber nicht.
Einige Mietervereine versuchen
durch populistische Übertreibungen
und mithilfe willfähriger
Journalisten das Fehlverhalten
der wenigen Unredlichen als repräsentativen
Querschnitt der
Maklergilde zu projizieren. Faktisch
gab es in Berlin im vergangenen
Jahr nur sieben angezeigte
Verdachtsfälle, von denen vier
wegen mangelnder Beweise eingestellt
wurden. In anderen Städten
wird das kaum anders sein.
Alles andere als ein Mieterfeind
Dabei täten die Mietervereine im
Interesse ihrer Mitglieder gut daran,
Makler nicht weiterhin als
Feinde der Mieter zu stilisieren.
Denn auch wenn er jetzt vom
Vermieter beauftragt wird, hat
der Mietsuchende weiter mit dem
Makler zu tun. Er hat nämlich eine
klar definierte und umrissene
Aufgabe: das Mandat des Vermieters
erfolgreich zum Abschluss zu
10

führen. Um diese zur höchsten Zufriedenheit erfüllen
und weiter im Auftrag des Vermieters tätig sein
zu können, wird er ihm nur Interessenten vorstellen,
die einen guten Eindruck hinterlassen und seine
wertvolle und zuweilen aufopferungsvolle Dienstleistung
schätzen. Feindbilder sind nicht förderlich
für den Wunsch, ein neues Zuhause zu finden. Nicht
wenige Mitglieder teilen uns in Gesprächen mit, dass
gerade hier bei einigen Mietsuchenden noch Nachholbedarf
besteht. Ganz abgesehen davon, einen
Termin einzuhalten oder rechtzeitig abzusagen.
Wert der Maklerleistungen wird sichtbar
Auch für die Vermieter hat sich einiges verändert.
Anfangs haben sie sich selbst um die Vermietung
gekümmert, weil sie an den Makler keine Provision
bezahlen wollten. Heute wird ihnen mehr und
mehr deutlich, welch wertvolle Dienstleistungen
Immobilienmakler in der Vergangenheit unentgeltlich
für sie erbracht haben. Nicht wenige wenden
sich, so hört man aus Mitgliederkreisen, wieder
Maklern zu und rufen deren Dienstleistung ab. Und
da haben Makler, die sich weiterentwickelt haben,
ein ganzes Portfolio zu bieten. So zum Beispiel die
Auswahl an vermieterfreundlichen Mietverträgen,
die Erstellung des Energieausweises, die optimale
Auswahl des Mieters bis hin zu einer cleveren Absicherung
gegen Mietausfall. Und natürlich sind
kaufmännisch geschulte Makler längst von einer
pauschalen Provisionsberechnung abgewichen und
stellen Dienstleistungen und deren Honorierung
individuell auf die Bedürfnisse des Vermieters ein.
Kritik weiterhin angebracht
Doch obwohl der Eindruck entstehen könnte, dass
sich das Bestellerprinzip etabliert hat, üben wir
weiterhin Kritik. Zum einen, weil aus rein populistisch
motivierten Gründen ein ganzer Berufszweig
vernichtet wurde. Es war keineswegs so, wie die
Medien nimmermüde darstellten, dass nur die
Vermieter von den Leistungen des Maklers profitierten,
die nur der Mieter zu bezahlen hatte. Fragen
Sie heute mal jemanden, der von Hamburg nach
München umziehen muss. Früher war das recht
einfach. Man wandte sich an einen Makler, fuhr einmal
hin, ließ sich fünf oder zehn Wohnungen zeigen
und mietete die passende. Ende.
Heute muss sich der Wohnungssuchende
mehrmals auf den Weg
machen, Urlaub nehmen und
selbst suchen. Der zeitliche und
finanzielle Aufwand könnte höher
sein als zuvor die Kosten für
den Makler. Gleichwohl: Auch
wir vertraten die Auffassung,
dass die frühere Regelung nicht
ausgewogen war und schlugen
gleich nach der Koalitionsvereinbarung
eine Provisionsteilung
vor. Was wurden wir verbal von
einigen Maklern attackiert. Ob
das auch heute noch so wäre?
Politische Situationen haben es so
an sich, sich hin und wieder zu
ändern. Schauen wir mal. Wir
bleiben dran und versuchen eine
Anpassung zu artikulieren, wenn
die Zeit reif ist. Nicht umsonst
sind wir beim Deutschen Bundestag
als Interessenvertretung
akkreditiert. Das nützt zwar aktuell
den betroffenen Maklern
nicht, aber eventuell einmal
denen, die heute noch auf dem
Vermietungsmarkt tätig sind. Die
haben nämlich eines gelernt: ihre
wertvolle Dienstleistung gegenüber
dem Vermieter darzulegen
und bei Inanspruchnahme ein
angemessenes Honorar zu erhalten.
Diese neue Fähigkeit könnte
ihnen helfen, auch beim Verkauf
in dem einen oder anderen Falle
auf eine Verkäuferprovision
umzustellen, was ihnen viele
Erschwernisse ersparen würde. W
von Wirtschaftsjurist und BVFI-Präsident
Helge Norbert Ziegler
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„Immobilienmakler sind ideale Kooperationsund
Vertriebspartner für uns“
Interview mit Friedrich Thiele, Vorstand der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG
Fast alle älteren Immobilieneigentümer möchten bis zum Lebensende in den eigenen
vier Wänden wohnen bleiben. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG will mit einem
hierzulande wenig genutzten Modell Senioren den Verbleib im vertrauten Zuhause ermöglichen.
Dabei setzt sie auch auf die Kooperation mit Immobilienmaklern.
Friedrich Thiele
Herr Thiele, ältere Immobilieneigentümer mit
Geldsorgen, das klingt erst einmal ungewöhnlich.
Wohneigentum galt doch lange als das klassische
Altersvorsorgemodell für die Generation der heute
über 60-Jährigen?
Eine Studie, die wir gemeinsam mit dem Institut für
Versicherungswissenschaft der Universität Köln
durchgeführt haben, zeigt, dass es um die Finanzen
von Immobilieneigentümern im Alter längst nicht
immer so gut steht wie oft angenommen. Der
Traum vom sorgenfreien Leben in der eigenen
Wohnung hat sich für viele Menschen über 69 Jahre
– die Altersgruppe, die wir in unserer Untersuchung
befragt haben – leider nicht erfüllt. Fast ein
Viertel hat die Immobilie noch nicht abbezahlt, bei
den Hochbetagten ist der Anteil sogar etwas höher.
Das macht deutlich: Wer es bis Ende 60 nicht
schafft, die Immobilienschulden zu tilgen, dem
wird es vermutlich zu Lebzeiten nicht mehr gelingen.
Das bedeutet für die Betroffenen
finanzielle Einschränkungen
noch im hohen Alter und für
die Erben womöglich eine unerwartete
Belastung.
Viele Menschen leben aber gut
im Wohneigentum, das sie noch
nicht abbezahlt haben. Warum
sollte das gerade für Senioren eine
Belastung darstellen?
Mit dem Renteneintritt sinkt für
viele Menschen der finanzielle
Spielraum. Neues Vermögen wird
nicht mehr gebildet und oft sind
auch die Ersparnisse schnell aufgebraucht,
da die Kosten im
Alter erfahrungsgemäß unterschätzt
werden. In unserer Befragung
klagt etwa jeder Vierte
darüber, dass das Geld gerade so
zum Leben reicht. Neben der
Immobilie verfügt ein Drittel
über kein weiteres Vermögen,
die ganze Lebensleistung ist in
Haus oder Wohnung geflossen.
Stehen dann ungeplant zusätzliche
Ausgaben an, etwa für
Gesundheit und Pflege, geraten
die Senioren in eine prekäre Lage.
In einer solchen Lage wäre doch
der Verkauf ein sinnvoller
Schritt. Mit dem Geld ließe sich
eine günstigere Immobilie erwerben
oder man lebt zur Miete –
und hat noch genügend übrig für
die Kosten der Lebenshaltung.
Das ist korrekt, aber dieser
Schritt entspricht überhaupt
nicht dem Wunsch der älteren
Eigentümer. Viele von ihnen
bewohnen ihre Immobilie
schon seit Jahrzehnten, zu den
eigenen vier Wänden haben sie
eine tiefe emotionale Bindung
aufgebaut – ein Auszug kommt
für sie daher nicht infrage.
12

Und für diese Menschen soll die
Leibrente eine Alternative sein.
Wie genau sieht das Modell aus?
Unser Leibrentenmodell ermöglicht
Senioren, das in ihrer Immobilie
gebundene Vermögen nutzbar
zu machen und gleichzeitig
weiter in der gewohnten Umgebung
zu leben. Wir erwerben
Haus oder Wohnung, der Kaufpreis
– das verrentungsfähige Kapital
– wird über eine monatliche
Rentenzahlung abgegolten. Dem
bisherigen Eigentümer wird außerdem
notariell das lebenslange
Wohnrecht zugesichert. Auch
Einmalzahlungen statt oder kombiniert
mit einer Rentenzahlung
sind möglich. Wie hoch die Zahlungen
ausfallen, ist dabei von
verschiedenen Faktoren abhängig,
etwa dem Alter der Verkäufer
und dem Wert der Immobilie.
Spekulieren Sie damit nicht auf
ein frühes Ableben der Kunden?
Wir berücksichtigen in unseren
Konditionen die statistischen
Erlebenswahrscheinlichkeiten
eines Verkäufers aus den aktuellen
Generationssterbetafeln des
Statistischen Bundesamtes. Zudem
wird das Risiko eines plötzlichen,
unerwarteten Todes
durch Mindestlaufzeiten von
fünf bis zehn Jahren, je nach
Wunsch der Verkäufer, zusätzlich
abgesichert. Für die Verkäufer
besteht also durchaus eine
realistische Chance, dass mit der
lebenslangen Zahlungsgarantie
auch deutlich mehr als der
Verkehrswert ausgezahlt wird.
Die Mindestlaufzeiten oder eine
Vollauszahlung des verrentungsfähigen
Kapitals zu Vertragsbeginn
führen aber auch dazu, dass Erben an
der freien Liquidität mit partizipieren können.
Stichwort Erbe: Was sagen die Kinder dazu, wenn
das Immobilienvermögen der Eltern in Form einer
Leibrente aufgezehrt wird?
Vielen wird erst durch unser Leibrentenangebot
bewusst, in welcher Situation sich ihre Eltern
wirtschaftlich befinden. Oft sind die Kinder –
wenn sie es sich bei den eigenen Belastungen
leisten können – bereit, ihre Eltern zu unterstützen
und das gebundene Immobilienvermögen zu
erhalten. Gerade für die ältere Generation ist es
aber oft unangenehm, nun die Hilfe der Kinder in
Anspruch nehmen zu müssen, die vielleicht selber
gerade eine eigene Immobilie abbezahlen. Denn es
war ja für die Eltern immer selbstverständlich,
Verzicht für die eigenen Kinder zu üben. Mit der
Leibrente können beide Seiten profitieren: Die Eltern
wohnen weiter in der vertrauten Umgebung, die
Kinder müssen nicht für sie finanziell aufkommen,
sondern bekommen im Gegenteil sogar eventuell
einen Teil der Leibrente für sich selbst.
Mit der Leibrente betreten Sie den Immobilienmarkt.
Sind sie damit ein Konkurrent der Makler?
Nein, im Gegenteil bin ich davon überzeugt, dass
Makler die idealen Kooperations- und Vertriebs -
partner für uns sind. Wir erweitern ihre Produkt -
palette um eine weitere interessante Möglichkeit.
Kunden, die für einen klassischen Verkauf nicht zu
gewinnen sind, können über die Immobilien -
verrentung doch noch bedient werden. Zudem fällt
die schwierige Suche nach einem geeigneten Käufer
für die Immobilie weg, da wir als einziger bundesweit
auftretender Immobilieninvestor als Abnehmer zur
Verfügung stehen. Es erübrigen sich also aufwendige
Objektbesichtigungen. Wir bieten unseren Kooperationspartnern
attraktive Vermittlungsprovisionen
und die Zusammenarbeit mit einem professionellen
Team aus unabhängigen Sachverständigen und
eigenen Immobilienkaufleuten. Es eröffnet sich also
ein neuer Markt mit klarer Absatzperspektive. Und
langfristig eröffnen sich gemeinsame Vermarktungsperspektiven
für lastenfreie Immobilien des
Port folios der Deutschen Leibrenten AG. W
13

Die fünf häufigsten Fehler beim Verkauf
von Immobilien
Der Verkauf einer Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Für einen reibungslosen
Ablauf müssen sich Eigentümer intensiv auf den Verkauf vorbereiten. Insbesondere
wenn sie sich entschieden haben, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen. Diese
fünf häufigsten Fehler sollten vermieden werden.
Eine Immobilie zu verkaufen, kostet Zeit,
Geld und oft auch Nerven. Der damit verbundene
Aufwand wird häufig unterschätzt.
Man sollte sich darauf einstellen, dass
der Verkaufsprozess mehrere Monate dauert.
Ob die Erstellung eines Exposés mit ansprechenden
Fotos und einer einladenden
Beschreibung, das Einstellen in verschiedenen
Immobilienportalen, das Beantworten von
Anfragen, Besichtigungen, die Beschaffung
nötiger Dokumente, die Verkaufsvorbereitungen
– eine Immobilie verkauft sich nicht nebenbei.
Nr. 2: Ein überhöhter Angebotspreis
Eigentümer neigen häufig dazu, den Preis ihrer
Immobilie zu hoch einzustufen. Klar, ihr Zuhause
soll möglichst viel einbringen. Den Preis senken
kann man ja immer noch. Aus professioneller
Sicht ist das nicht empfehlenswert. Überzogene
Preisvorstellungen führen dazu, dass Interessenten
ein Angebot entweder von vornherein nicht
ernst nehmen und keinen Kontakt
zum Anbieter aufnehmen.
Oder sie besichtigen die Immobilie
ohne ernsthafte Absichten,
beanspruchen Zeit und kaufen
letztlich doch nicht.
Interessenten gehen davon aus,
dass der ausgeschriebene Angebotspreis
als gesetzt gilt. Nicht
jeder möchte in Preisverhandlungen
wie auf einem Basar
einsteigen. Letztlich wird ein
Angebot so zum Ladenhüter.
Die Folge: Der Verkaufspreis
muss deutlich gesenkt werden.
Potenzielle Käufer vermuten
bei so einer Preiskorrektur, dass
mit der Immobilie etwas nicht
stimmen könnte. Man sollte
daher besser gleich zum marktgerechten
Preis anbieten.
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© victoia . – Foolia.com
Nr. 3: Nachlässige Präsentation
Ein verwilderter Garten, defekte Glühbirnen,
quietschende Türen und Fenster, ein tropfender
Wasserhahn – es gibt viele Details, die potenziellen
Käufern auffallen und im Gedächtnis bleiben.
Eine attraktive Immobilie sollte entsprechend
sorgfältig präsentiert werden. Auch der Keller
verdient Beachtung. Käufer investieren nicht nur
in Wohn-, sondern auch in Stauraum. Er sollte
daher beim Besichtigungstermin gut zugänglich
und möglichst aufgeräumt sein.
Nr. 4: Kritik persönlich nehmen
Kaufinteressenten haben meistens etwas zu
nörgeln. Entweder weil sie den Kaufpreis drücken
wollen oder die Immobilie tatsächlich nicht gefällt.
So etwas kann auf Dauer frustrieren. Das sollte
man gelassen sehen, die Geschmäcker sind nunmal
verschieden.
Nr. 5: Mehrere Makler beauftragen
Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf führen
nicht selten dazu, dass sich Eigentümer nach erster
erfolgloser Suche doch an einen Immobilienmakler
ihres Vertrauens wenden. Oft standen
Objekte bis dahin monatelang in Immobilienbörsen.
Entweder gab es kaum Anfragen oder viele
ergebnislose Besichtigungen. Eigentümer sollten
der Versuchung widerstehen, nun mehr als einen
Vermittler zu beauftragen. Wenn mehrere Immobilienmakler
ein Haus oder eine Wohnung
anbieten, wirkt es auf potenzielle
Käufer als wolle der
Eigentümer dringend verkaufen.
Es entsteht der Eindruck eines
billigen Angebots. Außerdem
werden die beauftragten Makler
unter hohem Konkurrenzdruck
in kurzer Zeit möglichst viele
Interessenten durch die Immobilie
schleusen. Diesen Besichtigungstourismus
braucht wirklich
niemand. Ein professioneller
Makler arbeitet effektiver und
sucht gezielt nach passenden
Interessenten.
W
Von Nicolai Friedrichsen, Bewerter für Wohnimmobilien
des Rhein-Main Immobiliencenter RMI und Autor des
Immobilien- und Livestyle-Blogs Wohnen im Taunus
15

„Ein anfassbares 3D-Modell macht die
Wohnung viel erlebbarer“
Interview mit Laurent Altenburger, Gründer und Eigentümer von FREEFORMA
FREEFORMA präsentiert auf der Deutschen Immobilienmesse 2016 eine Weltneuheit:
3D-Druckerzeugnisse von Wohnungen auf Basis einer Technologie, die bisher vor allem
in der Automobilindustrie zum Einsatz gekommen ist. Die Modelle eignen sich nicht
nur für Immobilienkäufer, sondern auch für Bauträger und Makler.
Herr Altenburger, 3D-Produkte stehen in der
Immobilienwirtschaft hoch im Kurs. Die Bandbreite
der Angebote ist dabei groß. Was genau
bieten Sie und Ihre Firma FREEFORMA an?
Wir gestalten mit einem Team von Architekten aus
2D-Informationen von Wohnungen fertige
3D-Druckerzeugnisse. Der Kunde kann so seine
Wohnung zum einen durch eine frei zugängliche
Software dreidimensional am Bildschirm ansehen,
die Gestaltung ändern und zum anderen auch ein
Modell davon in der Hand halten bzw. dieses seinen
Interessenten präsentieren.
Woher stammt die Technologie und warum ist
sie auch für Immobilien gut geeignet?
„Nur ganz wenige Menschen haben ein
gutes Raumvorstellungsvermögen.“
Die Technologie wurde maßgeblich von der
Automobilindustrie geprägt. Hintergrund ist,
dass nur ganz wenige Menschen ein gutes Raumvorstellungsvermögen
haben. Wenn man aber
ein reales 3D-Modell vor sich hat, können sich
die meisten Menschen gut vorstellen, wie ein Objekt
oder eben auch eine Wohnung real wirken
wird. Produktgestalter
der
Automobilindustrie
arbeiten
daher seit
vielen Jahren mit dem sogenannten Lasersintern-
Verfahren als schnelle Prototyping-Methode.
Lasersintern bietet letztlich maximale Form -
freiheit und Hochauflösung als Weiterentwicklung
des 3D-Druckens.
Warum starten Sie jetzt mit
diesem Angebot?
Die Technologie des selektiven
Lasersinterns (SLS), die wir benutzen,
ist seit 20 Jahren auf
dem Markt. Nun ist aber ein
Patent frei geworden und dadurch
kann sich die Technik
besser verbreiten. Deswegen
wollen wir sie nun auch auf die
Immobilienbranche übertragen.
Hier sind Modelle bisher
relativ teuer. Nach dem Ende
des Bauprojekts werden sie
aber ohnehin entsorgt. Die
3D-Druckmodelle sind dagegen
günstiger und Bauträger
können sie ihren Kunden auch
anschließend zur Wohnungsplanung
überlassen.
Wie lange dauert der Prozess
der Erstellung eines solchen
3D-Modells?
Sofort nach dem Erhalt der 2D-
Grundrisse entwerfen unsere
Architekten im Computer eine
3D-Simulation. Fehlen noch
Daten, fragen wir diese bei den
Kunden nach. Danach folgen
Produktion, Nachbearbeitung
und Versand. Pi mal Daumen
16

dauert der gesamte Prozess
etwa drei Wochen.
Für wen sind die Modelle interessant?
Das Produkt ist ja eigentlich
für den Endkunden bestimmt,
also den Immobilienkäufer.
Unsere Kern-Zielgruppe sind
allerdings alle, die Bauprojekte
vertreiben, wie etwa Bauträger
oder auch Makler. Diese
können die 3D-Modelle ihren
Kunden als Zusatzservice zur
besseren Veranschaulichung
zur Verfügung stellen. Ein
anfassbares 3D-Modell macht
die Wohnung viel erlebbarer,
vergleichbar mit einer Probefahrt
beim Autokauf oder die
IKEA-Ausstellung beim Möbelkauf,
und wirkt beim Empfehlungsmarketing.
Das gilt nicht
nur vor dem Kauf, sondern
auch im Anschluss, wenn die
Kunden die Wohnungseinrichtung
planen. Denn auch da ist
das räumliche Vorstellungsvermögen
gefragt.
Gibt es auch noch andere Bereiche,
für die die 3D-Modelle
von FREEFORMA interessant
sein könnten?
Wir überlegen, unter anderem
später auch den Vermietungsmarkt
zu beliefern. In einigen
Metropolen wie Berlin ist auf
dem Mietmarkt die Hölle los.
Als ich 2009 in der Hauptstadt
eine Wohnung gesucht habe,
waren fünf Interessenten zur
Wohnungsbesichtigung vor
Ort. Beim Auszug zwei Jahre
später standen schon 50 Interessenten
vor der Wohnung.
Vor wenigen Wochen wurde die
Wohnung erneut vermietet und
laut meinem alten Nachbar waren
es diesmal gefühlte 200. Mit
so vielen Leuten ist kein vernünftiges
Gespräch mehr möglich.
Mit 3D-Modellen könnte
man diesen Prozess effizienter
gestalten, zum Beispiel indem
große Wohnungsgesellschaften
Showrooms schaffen, um Interessenten
einen ersten Eindruck
zu verschaffen. Aufgrund der Laurent Altenburger
Wirkung im Empfehlungsmarketing
sind wir zudem dabei, Darlehensvermittler
als zusätzliche Zielgruppe zu testen.
Was kostet ein gedrucktes 3D-Modell einer
Wohnung?
Das ist natürlich abhängig von der Größe. Begonnen
haben wir mit Modellen in Handygröße, was
einem Maßstab von ungefähr 1:200 entspricht. Das
war einigen Kunden aber zu klein. Unser aktuelles
Hauptprodukt hat etwa iPhone-Größe und
entspricht dem Maßstab 1:140. Der Grundpreis
für ein solches Modell liegt bei rund 300 Euro. Der
Richtwert liegt
unter 0,1% des
Kaufpreises einer
Wohnung.
Aktuell arbeiten
wir zudem
„Unsere Kern-Zielgruppe sind allerdings
alle, die Bauprojekte vertreiben wie etwa
Bauträger oder auch Makler.“
an einer Erweiterung auf einen Maßstab von
1:100, was aber natürlich deutlich mehr Kapazität
fordert und damit höhere Kosten bedeutet.
Dadurch verdoppelt sich in etwa der Preis. Im
Grunde sind beliebig große Modelle möglich, da
wir auch ein legoähnliches Stecksystem für die
einzelne Komponenten einsetzen können. W
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© Colures-pic – Fotolia.com
Steuern sparen durch Vermietung
an nahe Angehörige
Was Vermieter freut, ist für die Mieter ein echtes Problem – steigende Mieten. Um die
eigene Familie finanziell zu unterstützen, können Vermieter vergünstigt an ihre nahen
Angehörigen vermieten. Dabei ist allerdings einiges zu beachten.
Unter Umständen können durch die
Vermietung an nahe Angehörige, wie z. B.
die eigenen Kinder, Steuern gespart
werden. An wen man vermietet, ist schließlich
egal. Grundsätzlich gilt: Die Vermietung an
nahe Angehörige unterliegt den gleichen
Regeln wie zwischen Fremden. Das Finanzamt
prüft allerdings bei der Vermietung an nahe
Angehörige viel genauer, ob eine Vermietung
zum Schein erfolgt, um Steuern zu sparen.
Schriftliche Mietverträge
Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich
geschlossen werden. Rechtlich ist das vollkommen
unproblematisch. Bei der Vermietung zwischen
nahen Angehörigen möchte das Finanzamt aber
immer einen schriftlichen Mietvertrag haben. Nur
so kann nachgewiesen werden, wie hoch die
vereinbarte Miete ist und an welchem Tag sie
gezahlt werden muss.
In einem Mietvertrag zwischen
nahen Angehörigen sollten
folgende Dinge unbedingt
vereinbart werden:
W
W
W
W
1. Genaue und eindeutige
Bestimmung der Mietsache
(z. B. Größe, Lage und
Möblierung der Wohnung)
2. Höhe der Miete
3. Zeitpunkt der Mietzahlung
4. Vereinbarung, dass die
Miete unbar gezahlt wird.
Immer 66% der ortsüblichen
Miete einhalten
Ob Reparaturen, Wartungen
oder Kosten für den Haus -
18

meister, für den Vermieter entstehen immer auch
Ausgaben. Damit das Finanzamt diese vollständig
anerkennt, muss die Miete mindestens 66% der
ortsüblichen Miete betragen. Liegt die Miete
darunter, können die Kosten nur anteilig geltend
gemacht werden.
Tipp: Die Höhe der Miete muss regelmäßig überprüft
werden. Steigt die ortsübliche Miete, muss
die vereinbarte Miete eventuell angepasst werden,
denn auch in so einem Fall dürfen die 66% nicht
unterschritten werden.
Überweisen der Miete
Wird an nahe Angehörige vermietet, sollte die
Miete überwiesen werden. Das Finanzamt möchte
nämlich sehen, dass die Miete wirklich gezahlt
wurde. Wichtig ist auch, dass die Miete pünktlich
gezahlt wird. Der Vermieter würde bei der
Vermietung an einen Fremden schließlich auch
nicht monatelang auf die Mietzahlung warten.
Vermietung an unterhaltspflichtige Personen
Ein Grundsatz ist: Die Miete muss man sich leisten
können. Wird zwischen unterhaltsberechtigten
Personen vermietet, darf die Miete nicht zu hoch
sein. Das Finanzamt prüft genau, ob die Miet -
zahlungen tatsächlich von dem Einkommen des
Unterhaltsberechtigten gezahlt werden können.
Die Unterhaltszahlungen sollten nicht mit der
Miete direkt verrechnet werden. Deshalb sollte der
Unterhalt ebenfalls überwiesen werden. Dies ist
wichtig, damit eine klare Trennung für das
Finanzamt ersichtlich ist.
Es ist übrigens kein Problem, wenn Unterhalts -
zahlungen auch zur Mietzahlung verwendet
werden. Es muss allerdings genug Geld übrig
bleiben, damit auch andere Sachen wie z. B.
Lebensmittel bezahlt werden können.
Das Kinderzimmer als Wohnung
Es klingt natürlich verlockend – dem eigenen
Kind das ehemalige Kinderzimmer zu vermieten,
um so die Ausgaben und
Nebenkosten steuerlich geltend
machen zu können. Das Finanzamt
erkennt das aber nicht an.
Denn bei einer Vermietung zwischen
Eltern und Kindern gilt:
Nur eine richtige Wohnung
wird steuerlich berücksichtigt.
Das bedeutet, die Wohnung
muss einen eigenen Eingang, eine
eigene Küche und ein Bad haben.
Lebt das Kind also im Haushalt
der Eltern, wird ein Mietverhältnis
steuerlich nicht anerkannt.
Steuern sparen durch
vergünstigte Vermietung
Durch eine vergünstigte Vermietung
kann nur in ganz
wenigen Fällen die Steuer gespart
werden. Dauerhaft dürfen bei
der Vermietung an nahe Angehörige
keine Verluste erzielt
werden. Das Finanzamt erkennt
die Vermietung zwischen nahen
Angehörigen nur an, wenn auch
Gewinne erzielt werden. Und
diese Gewinne erhöhen sogar
die Steuerbelastung.
Achtung: Durch eine vergünstigte
Vermietung an nahe Angehörige
gehen immer Einnahmen verloren.
Die vergünstigte Vermietung
an nahe Angehörige sollte nur
dann genutzt werden, wenn die
Wohnung nicht anderweitig
vermietet werden kann. So
bleibt das Geld wenigstens in
der Familie.
W
Von Andreas Reichert,
Steuerberater und Vorstand der felix1.de AG
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© Coloures-pic – Fotolia.com
Die zehn besten Tipps für
eine optimale Baufinanzierung
Der Kauf oder gar Bau einer eigenen Immobilie ist für viele Menschen eine Entscheidung
fürs Leben und mit vielen Ängsten, Hürden und Risiken verbunden. Einer der
wichtigsten Aspekte ist die Finanzierung des anstehenden Projektes. Zehn Dinge sind
dabei besonders zu beachten.
Bei fast jeder benötigten Immobilienfinanzierung
gibt es eine Fülle von Varianten, die
den Kenntnisstand eines normalen Käufers
übersteigt. Hier sollte dem Kreditnehmer
möglichst kein Fehler unterlaufen, da er mit
einer Baufinanzierung für viele Jahre eine
Verpflichtung eingeht. Mit den folgenden Tipps
finden Bauherren die perfekte Finanzierung.
1. Sachkundige Beratung
An erster Stelle steht eine sachkundige Beratung.
Suchen Sie sich bereits im Vorfeld Ihres Projektes
einen spezialisierten Immobilienfinanzierer, der
über das notwendige Wissen und eine langjährige
Erfahrung verfügt. Auch wenn im Internet ein
riesiges Know-how abrufbar ist, hat der Einzelne
doch große Mühe, zwischen den relevanten und
den unwichtigen Daten zu unterscheiden. Dies
trifft besonders für eine anstehende Finanzierung
zu. Zwar können Sie sich im Netz einen ersten
Eindruck verschaffen, doch die
Feinheiten erfahren Sie nur im
Rahmen einer ausgiebigen
Beratung.
2. Mehrere Angebote einholen
Ihre Entscheidung sollte immer
auf dem Vergleich von mehreren
unterschiedlichen Finanzierungsangeboten
basieren. Lassen
Sie sich von Ihrem Berater diverse
Szenarien berechnen. Werfen
Sie dabei besonders einen Blick
auf Größen wie Zinssatz, Tilgung
und Laufzeit.
3. Vergleichbarkeit beachten
Achten Sie auf eine Vergleichbarkeit
der Angebote. Vergleichen
20

Sie nicht „Äpfel“ mit „Birnen“. Nur wenn die einzelnen
Parameter identisch sind, lassen sich unterschiedliche
Angebote auch miteinander vergleichen.
4. Tilgungssatz passend zu Finanzsituation wählen
Wählen Sie den passenden Tilgungssatz zu Ihrer
persönlichen Finanzsituation. Sparen Sie hier nicht
an der falschen Stelle. Sicherlich lässt sich in der
aktuellen Zinssituation eine günstige Finanzierung
abschließen. Allerdings sollten Sie im Gegenzug eine
höhere Tilgungsrate vereinbaren. Immerhin lässt
sich so die Kreditdauer und somit auch die Länge
der finanziellen Belastung reduzieren.
5. Sondertilgung vereinbaren
Erwarten Sie größere unregelmäßige Beträge im
Zeitraum der laufenden Finanzierung, dann vereinbaren
Sie zwingend eine Sondertilgung in Ihrem
Kreditvertrag. Sind weder eine Erbschaft noch eine
berufliche Sonderzahlung in Sicht, so verzichten Sie
auf eine Sondertilgung. Die Erfahrung zeigt, dass nur
sehr selten das Recht zu einer Sondertilgung in Anspruch
genommen wird, auch wenn dies im Vertrag
festgeschrieben wurde. Zumal sich die betreffende
Bank die Sondertilgung unter Umständen bezahlen
lässt, was sich in den Konditionen niederschlägt.
6. Lange Zinsbindung
Ein weiterer wichtiger Parameter ist die Länge der
Zinsbindung. Diese sollten Sie an die aktuelle Zinssituation
anpassen. Aktuell bietet der Markt noch
historisch niedrige Zinssätze. Diese sollten Sie sich
über einen langen Zeitraum sichern. Wählen Sie
daher eine möglichst lange Zinsbindung. Im umgekehrten
Fall nehmen Sie bei einem sehr hohen
Zinssatz eher eine kurze Zinsbindung in Anspruch.
7. Gesamtkosten im Auge behalten
Behalten Sie stets die gesamten Kosten im Auge. Es
kommt nicht nur der reine Kaufpreis für eine Immobilie
auf Sie zu. Häufig müssen Sie noch mit beträchtlichen
Nebenkosten rechnen, die Sie als Käufer ebenfalls
tragen müssen. Im Idealfall decken Sie mindestens
die Nebenkosten mit Ihrem Eigenkapital ab.
8. Langfristig planen
Planen Sie bereits langfristig
einen anstehenden Immobilienkauf
oder ein Bauprojekt in Ihre
Lebensplanung ein. Im besten
Fall versuchen Sie so genügend
Eigenkapital anzusparen. Natürlich
lassen sich auch größere
Zahlungseingänge hervorragend
als ein Ausgangspunkt für das
benötigte Eigenkapital nutzen.
9. Eigenkapital einbringen
Was häufig unterschätzt wird: Mit
einem höheren Eigenkapitaleinsatz
lassen sich die Finanzierungskosten
deutlich senken.
Streben Sie allerdings eine Finanzierung
mit einem sehr geringen
Anteil an Eigenkapital an, so
schlägt sich dies in Form von
Zinsaufschlägen der Immobilienfinanzierung
nieder. Die einfache
Regel lautet: Je höher das Eigenkapital
ist, desto bessere Konditionen
bekommen Sie von der Bank.
10. Förderprogramme nutzen
Beziehen Sie Förderprogramme
in Ihre Finanzierung mit ein.
Zwar existieren bei einem Förderprogramm
immer besondere
Zugangsparameter, allerdings
sollten Sie nicht den Versuch unterlassen,
mögliche Fördermittel
zu beanspruchen. Lassen Sie zumindest
die Chance auf den Griff
in die Fördertöpfe durch Ihren
Finanzierungsberater prüfen. W
Von Jörg Weisenberger, Hüttig & Rompf AG
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„Eine zehnjährige Zinsbindung ist das
Gefährlichste, was man tun kann“
Interview mit Kurt Neuwirth, Gründer und Geschäftsführer der Neuwirth Finance GmbH
Mario Draghi hat den Zins im Euroraum abgeschafft. Der Präsident der Europäischen
Zentralbank musste dafür harsche Kritik einstecken. Zu Unrecht – meint der Zinsexperte
Kurt Neuwirth von Neuwirth Finance. Die Alternative sei noch schlimmer. Zudem erläutert
Neuwirth, was diese Situation für Bauherren bedeutet, die ihr Eigenheim finanzieren wollen.
Herr Neuwirth, Sie gelten als einer der bekanntesten
Zinsexperten Deutschlands. Was sagen Sie
zur viel kritisierten Zinspolitik Mario Draghis?
Über Mario Draghi wird gerade in Deutschland
geschimpft wie verrückt. Der böse Notenbankchef
drückt die Zinsen so weit runter, dass man mit
klassischen Sparformen, Sparbüchern oder Lebensversicherungen
kaum noch Renditen bekommt.
Letztlich machen
die Notenbanken,
was
die ureigenste
Aufgabe der
Politik wäre,
nämlich Bedingungen für eine gut laufende, stabile
Wirtschaft zu schaffen. Wenn Draghi die Geldpolitik
nicht lockert und die Zinsen nicht senkt, müssen
wir uns mit der Alternative auseinandersetzen.
„Die Alternative sind 10 oder 20 Millionen
mehr Arbeitslose in Europa und eine
Wirtschaft, die kaputt geht.“
Wie sieht diese aus?
Die Alternative sind 10 oder 20 Millionen mehr
Arbeitslose in Europa und eine Wirtschaft, die
kaputt geht. Draghi muss die Geldpolitik lockern,
weil die Wirtschaft nicht ins Laufen
kommt. Ohne lockere Geldpolitik hätten wir ein
Wachstum von Null oder vielleicht sogar darunter
– und dann stecken wir wieder mitten in einer
Rezession. Ist das die bessere Alternative? Ich
kann zwar jeden Sparer verstehen, aber die Alternative
zu Draghis Politik wäre schrecklicher.
Wie wahrscheinlich ist vor diesem Hintergrund
ein Ende dieser Niedrigzinspolitik?
Das kommt auf die Perspektive
an. Auf Sicht von einem Jahr
beträgt die Wahrscheinlichkeit
faktisch 0%. Das Quantitative
Easing wird auf jeden Fall bis
März 2017 betrieben. Danach ist
es wie beim Radfahren. Man
wird vorsichtig und mit Stütz -
rädern austesten, was passiert,
wenn die Anleihekaufprogramme
wegfallen. Dann wird man sehen,
ob das Kind ohne Stützräder fahren
kann, sprich die Wirtschaft
ohne Unterstützung läuft, und
ob die Kreditvergabe wieder
steigt. Allerdings muss man
zudem zwischen Kurzfrist- und
Langfristzinsen unterscheiden.
Inwiefern?
Grundsätzlich bewegen sich
beide zwar in ähnliche Richtungen.
Allerdings unterliegen sie
unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten,
insbesondere bezüglich
der Volatilität. Der kurzfristige
Zins bleibt definitiv bis
März 2017 niedrig, da Draghi
an seiner bisherigen Vorgehensweise
festhalten wird. Der langfristige
Zins wird immer um einen
Prozentpunkt steigen oder
fallen können. Sobald irgendwelche
Nachrichten kommen
22

oder Ängste geschürt werden,
sind solche Ausschläge bei langfristigen
Zinsen normal.
Kommt es in ein bis zwei Jahren
zur Zinswende?
Ausschließen kann man das
nicht. Die Geldmenge M3 wächst
bereits seit rund einem Jahr um
etwa 5%. Das ist schon deutlich
mehr als 2014 oder in den Krisenjahren
davor und grundsätzlich
positiv. Die Wirtschaftsindikatoren
zeigen auch erste Verbesserungen
an. Allerdings muss
man hier noch vorsichtig sein, da
man nicht weiß, wie es ohne die
Maßnahmen der EZB ausschauen
würde. Interessant ist zudem,
ob die Kreditvergabe wieder in
Schwung kommt. Aus Italien und
Spanien gibt es diesbezüglich
schon erste positive Anzeichen.
Sollten die Banken dort wieder in
Richtung 60, 70 oder 80% Beleihungsauslauf
gehen, würde das
ebenfalls Schwung verleihen.
Auch in Deutschland bewegt sich
hier etwas. Vor drei, vier Jahren
war zum Beispiel ein Hotel mit
maximal 50% zu beleihen. Heute
werden Hotels wieder mit 70 bis
80% beliehen. Es kann sich also
durchaus wieder in eine andere
Richtung bewegen – und dann
geht die Post richtig ab. Dann
gewinnt Euroland wieder an
Fahrt. Das sieht man zum
Beispiel in Irland schon sehr
schön. Das Land hat seine
Probleme schneller gelöst als der
Rest Europas und 2015 ein
Wirtschaftswachstum von über
5% gehabt. Kommt es europaweit
zum Aufschwung, wird es auch
wieder höhere Zinsen geben.
Noch ist es aber nicht so weit.
Kann es kurzfristig trotz des
Nullzinses noch weiter nach
unten gehen?
Auch das kann man nicht ausschließen.
Der EURIBOR kann
durchaus einen halben Prozentpunkt
ins Minus gehen. Viel weiter
kann ich mir das aber nicht
vorstellen. Das Paket der EZB ist
schließlich bereits jetzt gewaltig.
Kurt Neuwirth
Was bedeutet diese Situation
für Bauherren, die ihr Eigenheim finanzieren
wollen?
„Wer absolute Priorität auf Sicherheit legt,
sollte lieber gleich ein Volltilgerdarlehen
mit festen Zinsen machen.“
Man sollte auf keinen Fall klassischerweise eine
zehnjährige Zinsbindung eingehen. Das ist das
Gefährlichste, was man tun kann. Erstens
verkauft man damit seine Flexibilität. Und diese
Unflexibilität, in die man sich begibt, kostet viel
Geld, mindestens 1% pro Jahr. Zweitens hat man
keine Sicherheit auf die Gesamtdauer der Finanzierung,
denn nach zehn Jahren ist diese in aller
Regel noch nicht durch. Wer absolute Priorität
auf Sicherheit legt, sollte lieber gleich ein Voll -
tilgerdarlehen
mit festen Zinsen
machen.
Das kostet
zwar noch
mehr Geld und
ist noch unflexibler, aber bietet eben absolute
Planungssicherheit. Wer Flexibilität braucht, weil
er nicht weiß, ob er nicht irgendwann wegzieht
oder eine größere Summe für eine Sondertilgung
erbt, ist mit einem EURIBOR-Darlehen besser
bedient. Das ist vermutlich 50% günstiger und
deutlich flexibler. In dem Fall ist aber ein professionelles
Zinsmanagement wie etwa mit dem Zins -
indikator von Neuwirth Finance unverzichtbar. W
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