Zahlungsrückstände - was tun - Immobilien Dittmann KG
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IMMOBILIEN-DITTMANN <strong>KG</strong> informiert ....<br />
Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- u. <strong>Immobilien</strong>verwalter e.V<br />
Die Eigentümergemeinschaft als Sozialamt ?<br />
<strong>Zahlungsrückstände</strong> - <strong>was</strong> <strong>tun</strong> ?<br />
Uwe A. Stein, Düsseldorf<br />
Die Sorge um den Arbeitsplatz und das Risiko der Arbeitslosigkeit machen<br />
sich auch im Wohnungseigentum deutlich bemerkbar. Durch die sich inzwischen<br />
häufenden Zahlungsausfälle bekommen immer mehr Eigentümergemeinschaften,<br />
die praktischen Konsequenzen einer „gesamtschuldnerischen<br />
Haf<strong>tun</strong>g“ zu spüren. Gesamtschuldnerisch bedeutet „alle für einen - einer<br />
für alle“ !<br />
Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Miteigentümer zur<br />
anteiligen Kostentragung verpflichtet. Die Höhe der Beitragszahlung wird<br />
mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan (Vorkalkulation) und nach Ende der<br />
Jahres in der ebenfalls durch Beschluss der Eigentümerversammlung zu<br />
genehmigenden Jahresabrechnung fällig gestellt.<br />
Es kommt nun immer häufiger vor, dass einzelne Wohnungseigentümer mit<br />
ihren Zahlungen in Verzug geraten oder endgültig ausfallen. Wie kann sich<br />
eine Eigentümergemeinschaft vor derartigen Zahlungsausfällen schützen ?<br />
Der Wirtschaftsplan<br />
Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt und dient als Vorkalkulation<br />
für die über das Jahr zu erwartenden Betriebskosten wie Wasser, Kanal,<br />
Heizung, Versicherungen, Gebäude- und Gartenpflege etc. Dabei<br />
kommen schnell 20 verschiedene Kostenarten und mehr zusammen. Neben<br />
den reinen Betriebskosten sind in diese Vorkalkulation noch die Kosten der<br />
Verwal<strong>tun</strong>g und ein zu schätzender - aber nicht unbeträchtlicher - Betrag<br />
für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage)<br />
aufzunehmen.<br />
Die Eigentümerversammlung beschließt über die Anerkennung des vorgelegten<br />
Wirtschaftsplanes und stellt damit gleichzeitig die anteilige, monatliche<br />
Zahlung des einzelnen Miteigentümers fällig. Die Anteile berechnen sich<br />
nach dem Gesetz im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Einzelne Gemeinschaftsordnungen<br />
sehen aber auch einen oder mehrere andere Verteilerschlüssel<br />
wie z.B. Wohnfläche, Einheiten vor. Mit Anerkennung des Wirtschaftsplans<br />
durch Beschluss entsteht die - meist monatliche - Vorleis<strong>tun</strong>gspflicht<br />
für den einzelnen Miteigentümer.<br />
Fast alle Eigentümergemeinschaften gehen von der „heilen Welt“ aus und<br />
hoffen, dass jeder Miteigentümer seinen Zahlungsverpflich<strong>tun</strong>gen pünktlich<br />
nachkommt. Die monatliche Hausgeldhöhe beträgt heute je nach Gebäudeart,<br />
Ausstat<strong>tun</strong>g und Instandhal<strong>tun</strong>gsbedarf zwischen € 3,50 bis € 8,50 pro<br />
<strong>Immobilien</strong>-<strong>Dittmann</strong> <strong>KG</strong> - Hausverwal<strong>tun</strong>gen -* Maximilianstr. 16 * 53111 Bonn * 0228/969570 * Fax 0228/9695720<br />
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qm-Wohnfläche. Eine gewisse Reserve für Zahlungsausfälle wird im Wirtschaftsplan<br />
in der Regel nicht eingeplant.<br />
Die Jahresabrechnung<br />
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres stellt der Verwalter eine Gesamt- und<br />
Einzelabrechnung für die Eigentümer über die tatsächlich entstandenen<br />
Kosten auf. Erst dann zeigt sich, ob die Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan<br />
tatsächlich ausgereicht haben. Das Abrechnungsergebnis endet im günstigsten<br />
Fall mit einem Guthaben, welches mit der nächsten Hausgeldzahlung<br />
verrechnet wird; anderenfalls mit einem „Ausgabenüberschuss“ (Fehlbetrag),<br />
der spätestens im Folgemonat nach der Versammlung als<br />
Nachzahlung fällig zu stellen ist.<br />
Auch hier entsteht für die Miteigentümer aus den offenen Nachzahlungen<br />
wieder ein Ausfallrisiko.<br />
Typische Fehler<br />
Als typische Eigentümer- und Verwalterfehler sind in der Praxis zu<br />
beobachten:<br />
1. Zu niedrig kalkulierte Wirtschaftspläne<br />
Noch immer glauben zahlreiche Wohnungseigentümer an die „wundersame<br />
Geldvermehrung“ und kürzen - oft gegen den Rat des Verwalters - den aufgestellten<br />
Wirtschaftsplan, nur um wenigstens bis zur späteren Jahresabrechnung<br />
Geld „zu sparen“. Die spätere Nachzahlung - meistens zum ungünstigsten<br />
Zeitpunkt - kommt aber bestimmt und es beginnt die Suche<br />
nach einem Schuldigen.<br />
2. Zu niedrige Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage<br />
Selbst wenn der Wirtschaftsplan die jährlichen Betriebskosten deckt, muss<br />
auch frühzeitig an spätere Instandhal<strong>tun</strong>gs- / Instandsetzungsmaßnahmen<br />
der Wohnanlage gedacht werden. Hilfreich kann ein zusammen mit einem<br />
Fachmann erstellter Instandhal<strong>tun</strong>gsplan für die nächsten 5 Jahre sein.<br />
Die Wohnungseigentümer lassen sich all zu oft von der Höhe der bisher abgesparten<br />
Gesamtsumme der Rücklage blenden. So viel haben sie selbst oft<br />
nicht auf der Bank. Warum soll man also noch weiter „beim Verwalter“ ansparen,<br />
wenn man dafür doch herrlich in Urlaub fahren usw. kann ?<br />
Nur all zu gerne glauben die Kaufinteressenten dem nur am Verkauf interessierten<br />
Veräußerer, wenn es um die Höhe der Rücklage geht. „Wir haben<br />
ja für unseren Neubau erst einmal fünf Jahre „Garantie“ ! Warum sollten<br />
wir dann schon eine Rücklage ansparen ? – Doch das ist ein Irrtum: Denn<br />
wenn nach dieser Zeit Fenster oder das Treppenhaus gestrichen werden<br />
sollen, muss zwischenzeitlich Geld angespart worden sein.<br />
Ein Eigenheimer weiß ebenfalls, dass Reparaturen auf ihn zukommen. Er<br />
legt seine Reparaturrücklage selbst an, kann den Zeitpunkt der Maßnahme<br />
und die Kosten auch eigenverantwortlich bestimmen.<br />
Die Praxis zeigt, dass die meisten Eigentümergemeinschaften über eine zu<br />
geringe Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage verfügen. Wie viel Zeit und Leis<strong>tun</strong>g ist<br />
heute von einem Handwerker noch für € 500,- zu bekommen ?<br />
Beispiel:<br />
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Der Handwerksbetrieb schickt - fast immer - zwei Mitarbeiter und berechnet<br />
da-für einen jeweiligen S<strong>tun</strong>densatz von je etwa € 40,00. Bei 8 S<strong>tun</strong>den<br />
„Anwesenheit“ kostet dies den Auftraggeber einschl. et<strong>was</strong> Material<br />
und MwSt. jeden Tag etwa € 750,00 bis € 800,00.<br />
Aus der Nachkalkulationen zahlreicher Objekte aus den Instandsetzungskosten<br />
der letzten 25 Jahre entwickelte der Autor die als Faustregel für die<br />
Höhe der Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage:<br />
Höhe der Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage ( Formel )<br />
Jährl. ca. 0,8% bis 1,0% (ab Baufertigstellung) vom Kaufpreis der<br />
Wohnung.<br />
Natürlich spielen bei der Bewer<strong>tun</strong>g die jeweilige Bauqualität, War<strong>tun</strong>g und<br />
aufgestauter Instandhal<strong>tun</strong>gsbedarf eine zusätzliche Rolle.<br />
3. Sonderumlagen<br />
Sonderumlagen sind das Ergebnis außergewöhnlicher Belas<strong>tun</strong>gen (waren<br />
sie wirklich vorher nicht absehbar ?) oder einer zu niedrig angesparter Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklage.<br />
Zumindest kommen sie immer „plötzlich und unerwartet“<br />
und stets zum falschen Zeitpunkt.<br />
Die Sonderumlage ist eine Notbremse mit zusätzlichem Risiko. Denn nun ist<br />
die Kasse leer und irgendein dringender Handlungsbedarf steht „plötzlich“<br />
unaufschiebbar bevor. Damit kommt für die Eigentümergemeinschaft finanziell<br />
die S<strong>tun</strong>de der Wahrheit.<br />
Jetzt zeigt sich, ob jeder Miteigentümer wirklich zahlen kann, insbesondere<br />
die lieben Miteigentümer, die früher so laut versprachen, „wenn es nötig<br />
ist, werden wir das Geld schon haben !“<br />
Das Risiko liegt in vollem Umfang bei den Wohnungseigentümer: Das Geld<br />
muss nun aufgebracht werden, ganz gleich wie viele Miteigentümer zu diesem<br />
Zeitpunkt tatsächlich zahlungsfähig sind. Für die Ausfallsummen haften<br />
die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer dieser „Zufallsgemeinschaft“!<br />
Ein evtl. Ausfallbetrag ist im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die<br />
restlichen Wohnungseigentümer umzulegen. Dabei ist der Verwalter dann<br />
auch noch der Bote dieser schlechten Nachricht.<br />
Die Haf<strong>tun</strong>g der Wohnungseigentümer<br />
Die gesamtschuldnerische Haf<strong>tun</strong>g<br />
Viele Miteigentümer fallen aus allen Wolken, wenn sie bei Zahlungsausfällen<br />
nun erstmalig hören, dass sie für ihren Nachbarn - der sie vielleicht<br />
noch nicht einmal grüßt - plötzlich finanziell einspringen sollen und müssen.<br />
Die Haf<strong>tun</strong>g gegenüber Dritten<br />
Eine Eigentümergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und kann somit nicht als<br />
Gemeinschaft verklagt werden. Im Verhältnis gegenüber Dritten haftet jeder<br />
Eigentümer einzeln und als Gesamtschuldner für die fällige Gesamtsumme.<br />
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Wen sich der Gläubiger konkret heraussucht, bleibt ihm selbst überlassen.<br />
Bei entsprechenden Rückfragen ist der Verwal<strong>tun</strong>gsbeirat namentlich wohl<br />
allen Bewohnern bestens bekannt !<br />
Zum Beispiel kann sich der Heizöllieferant - zahlt die Gemeinschaft nicht -<br />
mit seiner Gesamtforderung an einen einzelnen Miteigentümer (z.B. den<br />
Beiratsvorsitzenden) halten. Der Betroffene hat bei einer berechtigten Forderung<br />
keine Ausweichchance und wird zahlen müssen. Zum Trost kann er<br />
sich dann aber im Innenverhältnis an seine Miteigentümer wenden und um<br />
anteilige Erstat<strong>tun</strong>g des unfreiwillig von ihm verauslagten Betrages nachsuchen.<br />
Die Haf<strong>tun</strong>g im Innenverhältnis<br />
Entstehen in einer Eigentümergemeinschaft durch einzelne Miteigentümer<br />
Zah-lungsausfälle aus Hausgeld, Abrechnungsfehlbeträgen oder Sonderumlagen,<br />
trifft es ebenfalls die restlichen, noch zahlungsfähigen Miteigentümer.<br />
Dafür wird wieder zunächst eine (Liquiditäts-)Sonderumlage beschlossen<br />
werden müssen, wenn die rückständigen Beträge zwar eingeklagt, aber<br />
noch nicht erstritten sind, da die laufenden Verpflich<strong>tun</strong>gen der Eigentümergemeinschaft<br />
gegenüber Dritten auch bei Geldmangel erfüllt werden<br />
müssen.<br />
Später, wenn sich nach einer Klage und vorliegendem Titel herausstellt,<br />
dass kein Geld zu holen ist, steht die Ausfallsumme einschl. Gerichts- und<br />
Anwaltskosten für alle übrigen Miteigentümer zur endgültigen Verteilung<br />
nach Anteilen an.<br />
Wie kann sich eine Gemeinschaft vor Zahlungsausfällen schützen ?<br />
Den so oft gewünschten, totalen Schutz gibt es auch hier nicht.<br />
Es können aber einige Regeln zur Risikominderung beitragen.<br />
1. Feste Fälligkeiten<br />
Sofern nicht schon eine Vereinbarung in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung<br />
zu finden ist, sollte die Versammlung durch ORGA-Beschluss festlegen,<br />
zu welchem einheitlichen Zeitpunkt die jeweiligen Zahlungen spätestens<br />
fällig sind. Der Termin der Fälligkeit wird in den Beschlüssen leider oft<br />
vergessen.<br />
Beispiel:<br />
• Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan jeweils bis spätestens zum 3.<br />
Werktag eines festgelegten Monats.<br />
• Abrechnungsergebnisse bis spätestens zum 3. Werktag des folgenden<br />
Monat.<br />
Sonderumlagen bis spätestens zum < Tage, Monat, Jahr >.<br />
Helfen Mahnungen wirklich ?<br />
Wenn es am Geld fehlt, helfen Mahnungen wenig !<br />
Der „gelernte Wohnungseigentümer“ muss wissen, dass Hausgeldzahlungen<br />
(da es sich um wiederkehrende Zahlungen zu einem festen Termin<br />
handelt) vom Verwalter nicht gemahnt werden müssen. Für die Wohnungs-<br />
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eigentümer besteht eine „Bringpflicht“, also eine Zahlungspflicht auf das<br />
Konto der Eigentümergemeinschaft.<br />
Mahnungen sind eine freiwillige Zusatzleis<strong>tun</strong>g des Verwalters und - sofern<br />
(wie meistens) richtigerweise vertraglich vereinbart - gesondert zu vergüten.<br />
Erstaunlicherweise nehmen Zahlungssäumige auch die sog. „letzte Mahnung“<br />
gerne allzu wörtlich ...<br />
2. Ausreichend hohe Wirtschaftspläne<br />
Beschließen Sie ausreichend hohe Wirtschaftspläne und Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklagen<br />
mit angemessene Reserven. Et<strong>was</strong> überhöhte Beträge sind für<br />
den einzelnen Wohnungseigentümer nicht verloren. Gerade bei einem vorsichtig<br />
kalkulierten Wirtschaftsplan werden nach Vorliegen der Jahresabrechnung<br />
die nicht verbrauchte Gelder als Guthaben an die Eigentümer zurückerstattet.<br />
Tipp aus der Praxis<br />
a) Zeitraum der Gültigkeit des Wirtschaftsplanes<br />
Nach § 28 WEG ist vom Verwalter ein Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr<br />
aufzustellen. Damit er auch über das Jahr hinaus seine Gültigkeit behält,<br />
sollte der Zeitraum durch Versammlungsbeschluss erweitert werden.<br />
Beschlusstext: (als zusätzliche Zeile im Beschluss über den Wirtschaftsplan)<br />
“Vorsorglich wird hiermit festgelegt, dass die vorgelegten Gesamt- u. Einzelwirtschaftspläne<br />
2005 auch ab 01.01.2006 fällig werden und bis zur Versammlung im Jahr 2006 gültig<br />
bleiben.“<br />
b) Jahressumme fällig stellen<br />
Da der BGH die ORGA-/Zitterbeschlüsse, die einer Regelung nach dem Gesetz<br />
oder der Gemeinschaftsordnung entgegen stehen und die auf eine<br />
Dauerwirkung abstellen, am 20.09.2000 (Az.: V ZB 58/99) aus formalen<br />
Gründen für nichtig erklärt hat, kann man sich mit einem kleinen „Kunstgriff“<br />
helfen. Derartige Beschlüsse sind zwar wie bisher innerhalb eines Monats<br />
ab Beschlussfassung anfechtbar, aber eben nicht nichtig.<br />
Damit die Gemeinschaft bei ihrem Schuldner schneller zum Geld kommt,<br />
sollte der jeweilige Wirtschaftsplan als Jahressumme fällig gestellt werden,<br />
damit bei einem Rückstand gleich die Summe für ein Jahr (12 Monate) eingeklagt<br />
werden kann.<br />
Beschlusstext:<br />
„Die Eigentümer schulden das Hausgeld aus diesem beschlossenen Wirtschaftsplan als<br />
Jahressumme. Die monatlichen Zahlungen - fällig bis zum 3. eines jeden Monats - stellen<br />
nur Ratenzahlungen dar.<br />
Gerät ein Eigentümer in Höhe von zwei Hausgeldraten in Verzug, so entfällt die S<strong>tun</strong>dung;<br />
das Hausgeld in Höhe der Jahressumme gem. gültigem Einzelwirtschaftsplan 2005 (und /<br />
oder die Sonderumlage) ist ohne weitere Mahnung sofort zu zahlen.“<br />
3. Qualifizierte Verwal<strong>tun</strong>g<br />
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Einen guten, qualifizierten Verwalter, der neben beratender Überzeugungskraft<br />
auch über eine übersichtliche Buchhal<strong>tun</strong>g und ein funktionierendes<br />
Mahnwesen verfügt, ist sein Geld allemal wert. Die Wohnungseigentümer<br />
suchen oft den „billigsten“ Verwalter aus und übersehen dabei ihr eigenes<br />
Haf<strong>tun</strong>gsrisiko, wenn der Verwalter später in einer ungeordneten Buchhal<strong>tun</strong>g<br />
die entstandenen <strong>Zahlungsrückstände</strong> nicht einmal erkennt oder untätig<br />
bleibt.<br />
Für gerichtliche Maßnahmen ist dem Verwalter eine Klagevollmacht durch<br />
Mehrheitsbeschluss der Versammlung zu erteilen ( § 27 Abs. 2 Ziff. 5<br />
WEG ).<br />
In diesem Fall ist gleichzeitig zu klären,<br />
• ab welcher Höhe bei Zahlungsrückstand geklagt werden soll ?<br />
• ob die Klage im Namen der (restlichen) Eigentümer (dann sind alle diese<br />
Miteigentümer am Verfahren beteiligt) erfolgen soll ?<br />
• ob der Verwalter die Zahlungsklage im eigenen Namen (Prozessstandschaft)<br />
einreichen soll ?<br />
Diese Möglichkeit kann zur Bündelung und Zeitersparnis empfehlenswert<br />
sein, da in diesem Fall nur der Verwalter - und nicht alle restlichen Miteigentümer<br />
- am Verfahren beteiligt sind. Wenn der Verwalter für die Zahlungsklage<br />
aber seinen Namen hergeben soll, bedarf es natürlich auch seiner<br />
Zustimmung, die er nur erteilen wird, wenn er durch die Eigentümer<br />
von der Haf<strong>tun</strong>g (Anwaltstätigkeit, Ausgang des Verfahrens etc.) - soweit<br />
gesetzlich möglich - und den daraus entstehenden Kosten freigestellt wird.<br />
4. Belegprüfung durch den Verwal<strong>tun</strong>gsbeirat<br />
Eine Kontrolle der Geldverwal<strong>tun</strong>g des Verwalters sollte der Verwal<strong>tun</strong>gsbeirat<br />
im Rahmen seiner Prüfung zur Jahresabrechnung sehr ernst nehmen.<br />
Ein „kontrolliertes Vertrauen“ gegenüber dem Verwalter, dem die Eigentümergemeinschaft<br />
ihr Barvermögen oftmals in Millionenhöhe zur Verwal<strong>tun</strong>g<br />
anvertraut, ist zu empfehlen. Die meisten Wohnungseigentümer verlassen<br />
sich dabei auf die Prüfung durch den Verwal<strong>tun</strong>gsbeirat.<br />
Bei der „Belegprüfung“ zur Jahresabrechnung sollte der Beirat beachten:<br />
• Nur Originalbelege und Kontoauszüge akzeptieren.<br />
• Vom Verwalter einen „STATUS“ (Abstimmung der Buchhal<strong>tun</strong>gszahlen im<br />
Abgleich zum parallel geführten Bankkonto) als Schnell-Check verlangen.<br />
• <strong>Zahlungsrückstände</strong> (aufzudecken durch einen Vergleich: Wirtschaftsplansumme<br />
gegenüber gezahlten Hausgeldern), ihre Ursache sowie die dazu<br />
vom Verwalter eingeleiteten Maßnahmen erläutern lassen.<br />
Was tut sich bei Gericht ?<br />
Ist die Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht (Abt. Wohnungseigentum)<br />
eingereicht, beginnt der „Schuldnerschutz“. Die Gerichte sind völlig<br />
überlastet. Zahlungsklagen dauern oft 3 bis 8 Monate bis zur Entscheidung<br />
und noch einmal weitere 1 bis 2 Monate, bis ein vollstreckbarer Titel vorliegt.<br />
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Das Rechtspflegevereinfachungsgesetz sollte Abhilfe schaffen. Danach kann<br />
gem. § 46a WEG gegen den Zahlungsrückständigen am Ort der Wohnanlage<br />
auch ein Mahnbescheid beantragt werden. Diese Lösung beschleunigt<br />
das Verfahren aber nur, wenn der Schuldner nicht Widerspruch einlegt -<br />
ansonsten läuft es doch nur über den langwierigen Weg der mündlichen<br />
Verhandlung.<br />
Außerdem sind nach § 45 WEG Entscheidungen eines Amtsgerichts unterhalb<br />
eines Wertes von € 600,- für die nächst höhere Instanz (Landgericht)<br />
gesperrt.<br />
Der Amtsrichter soll gem. § 44 WEG eine mündliche Verhandlung anzusetzen.<br />
Dazu sind bei einer Klage in Namen der Eigentümer ggf. mit einer Abschrift<br />
der Klage zunächst einmal alle Eigentümer zum Verhandlungstermin<br />
einzuladen. Die mündliche Verhandlung bietet Gelegenheit, Einzelheiten<br />
und unterschiedliche Begründungen sowie Ausreden (z.B. keine ordnungsgemäße<br />
Versammlung oder Beschlussfassung, Zweifel an der Zuständigkeit<br />
des Verwalters, mögliche bauliche Veränderungen, die evtl. keine Zahlungspflicht<br />
begründen etc.) zu erörtern. Evtl. verzögert sich die gerichtliche<br />
Entscheidung durch neue Schriftsätze und weitere Verhandlungstermine.<br />
Der Titel ist noch längst kein Geld !<br />
Liegt endlich eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels vor, stellt sich nur<br />
zu oft heraus, dass schon andere Gläubiger Konten, Möbel und Auto etc.<br />
des Schuldners gepfändet haben und die Eigentümergemeinschaft das<br />
Nachsehen hat.<br />
Die Banken<br />
Vorrangig befriedigen sich die finanzierenden Banken aus den sofort vollstreckbaren<br />
Verträgen. Dadurch hat die Eigentümergemeinschaft selbst bei<br />
einer Zwangsversteigerung der Wohnung wegen Überschuldung des zahlungsrückständigen<br />
Miteigentümers kaum eine Chance und geht leer aus.<br />
Bis zur Zwangsversteigerung haben es die Banken nicht eilig, evtl. zahlen<br />
sie gerade nur die seit Pfändung der Wohnung entstehenden Betriebskosten<br />
an die Gemeinschaft. Die bereits entstandenen <strong>Zahlungsrückstände</strong> aus<br />
der Vorzeit interessieren die Banken gar nicht.<br />
Ausfrieren ?<br />
Ist die Wohnung vom schuldenden Miteigentümer selbst bewohnt, gibt es<br />
kaum eine Möglichkeit, ihn für seine Verbrauchskosten und die <strong>Zahlungsrückstände</strong><br />
zur Kasse zu bitten. Er bleibt einfach wohnen, wo soll er denn<br />
auch sonst hin?<br />
So gewährt die Eigentümergemeinschaft auch noch unfreiwillig Sozialhilfe.<br />
Die Rechtsprechung billigt zwar zwischenzeitlich die Möglichkeit des sog.<br />
„Ausfrierens“ (Unterbrechen der Heizungs- und Wasserversorgung) zu (<strong>KG</strong><br />
Berlin, Az: 24 W 7/01 und 24 W 94/01), doch ist dies technisch zumeist<br />
nicht möglich.<br />
Ein mieser Trick !<br />
Ärgerlich wird es für die restlichen Miteigentümer bei folgender Sachlage:<br />
Der zahlungsrückständige Miteigentümer hat seine Wohnung vermietet. Eine<br />
Mietpfändung aus einem langwierig erstrittenen Titel ist nicht möglich,<br />
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weil Vermieter und Mieter schon längst einen Darlehensvertrag abgeschlossen<br />
haben, der den Darlehensgeber berechtigt, das Darlehen über die Miete<br />
„abzuwohnen“.<br />
Die Zeit heilt Schulden !<br />
Bisher konnte die Eigentümergemeinschaft mit einem Titel in den nächsten<br />
30 Jahre immer wieder versuchen, ihr Geld vom Schuldner zu bekommen.<br />
Dies hat sich durch die neue Gesetzgebung geändert. Bei „Wohlverhalten“<br />
des Schuldners erlässt das Gericht die Schulden nach Ablauf von fünf Jahren.<br />
Wie sich die neue Regelung für Eigentümergemeinschaften auswirkt,<br />
bleibt abzuwarten.<br />
Nicht den Mut verlieren !<br />
Wir wissen, dass es trotz unserer „Vollkasko-Mentalität“ keine totale Sicherheit<br />
gibt. Aus dem Grund müssen die Wohnungseigentümer selbst Vorsorge<br />
treffen.<br />
1. Auswählen eines Profi-Verwalters mit Fachkenntnissen und übersichtlicher<br />
Buchhal<strong>tun</strong>g, die die <strong>Zahlungsrückstände</strong> sofort erkennt und verfolgt.<br />
Sein Wissen und sein Zeiteinsatz kostet zwar et<strong>was</strong> mehr, doch wird dadurch<br />
das Risiko für Zahlungsausfälle für die einzelnen Wohnungseigentümer<br />
gemindert.<br />
2. Ausreichende hohe Wirtschaftspläne und Instandhal<strong>tun</strong>gsrücklagen.<br />
3. Festlegen der Fälligkeitsfristen für Zahlungen in Versammlungsbeschlüssen.<br />
4. Erteilen einer Klagevollmacht für den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss<br />
der Versammlung, die ihn verpflichtet, <strong>Zahlungsrückstände</strong> im Namen<br />
der Eigentümer oder im eigenen Namen ab einer bestimmten Höhe sofort<br />
einzuklagen.<br />
Umsichtige Ursachenvermeidung geht also vor „Recht bekommen“ – denn :<br />
„Auf See und bei Gericht bist Du in Gottes Hand !“<br />
© Uwe A. Stein, Januar 2005<br />
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