Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

die Zielsetzung des investors (und dessen
finanzierender bank) ist es dagegen, dass sein
Recht auf den Betrieb der Anlage auf dem
gemieteten dach für die gesamte Vertragslaufzeit
insolvenzfest ist.
die deckungsgleichheit beider ansprüche
kann in der Praxis scheitern, weil die grundvertragslaufzeit
des Mietvertrags i. d. r. 20 Jahre
beträgt, aber einseitige Verlängerungsoptionen
für den Mieter bzw. investor (zwei mal fünf
Jahre) vorgesehen sein können. daher sehen
die meisten Mietverträge eine koppelung der
grunddienstbarkeit an die Mietlaufzeit vor, was
faktisch aber zu einer grundbuchlich unbefristeten
eintragung führt, da die Mietverträge
nicht zu einem konkreten Zeitpunkt enden.
Zwar verpflichtet sich der jeweilige Mieter zum
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine spätere
Löschung der grunddienstbarkeit nach auslauf
des Vertras zu bewilligen, wer aber in 30 Jahren
oder später Mieter ist und wo er sich aufhält
und ob er dann noch an einer Löschung mitwirkt,
ist heute völlig offen. Zu denken wäre
hier z. b. an zerstrittene erbengemeinschaften,
unter Vormundschaft stehende, unbekannt
verzogene oder verschollene natürliche
Personen oder eine offene rechtsnachfolge
juristischer Personen nach einer insolvenz/
Liquidation.
gemäß einschätzung und erfahrung von notaren
wird ein rechtspfleger keine Löschung von
rechten im grundbuch vornehmen, die eine
Prüfung der (nicht­Mehr­)existenz von Mietverträgen
voraussetzt. er löscht nur bei Vorlage der
Löschungsbewilligung. Liegt diese nicht vor,
wird nicht gelöscht.
die Möglichkeit einer bereits heute seitens des
investors unterschriebenen Löschungsbewilligung
– die nicht sofort zur eintragung gelangt –,
enthält die Problematik einer treuhänderischen
Verwahrung über Jahrzehnte, den daraus resultierenden
Fragestellungen wer diese Funktion
übernimmt und wer die kosten trägt. darüber
hinaus ist diese Variante aufgrund der Widerrufbarkeit
und/oder für den Fall der zwischenzeitlichen
abtretungen rechtsunsicher.
Vor diesem Hintergrund besteht die zu empfehlende
alternative, die Grunddienstbarkeit
von vorne herein konkret zu befristen.
es erfolgt dann automatisch eine Löschung von
amts wegen bei befristungsablauf.
Hier besteht jedoch ein Zielkonflikt, wenn
der eigentümer eine befristung auf 20 Jahre
wünscht, was einer grundbuch­bereinigung
entspricht, wenn die Mietoptionen nicht gezogen
werden. gleichzeitig der investor jedoch
eine befristung auf 30 Jahre fordert, um hiermit
eine absicherung seiner zeitlichen options­ und
Verlängerungsmöglichkeiten herbeizuführen.
einige banken als grundschuldgläubiger wünschen
daher grundsätzlich eine befristung
der grunddienstbarkeit analog des Mietvertrags
an die grundvertragslaufzeit (also max.
20 Jahre). Vertreten aber auch die auffassung,
dass in diesen Fällen kompromissweise die
Hälfte der optionszeit, max. jedoch fünf Jahre
auf die grundlaufzeit von max. 20 Jahre, d. h.
insgesamt eine konkrete befristung von max.
25 Jahren, noch akzeptabel ist.
Hierdurch soll gewährleistet werden, dass es zu
einer automatischen Bereinigung im grundbuch
kommt, sollten sich investor und Vermieter
nach 25 Jahren nicht mehr einig sein. Wenn
in 25 Jahren ein Weiterbetrieb der anlage für
Mieter und Vermieter weiterhin wirtschaftlich
sinnvoll ist, sind auch keine gründe erkennbar,
warum sich die bank einer neuen Vorrangseinräumung
verschließen sollte.
2. Problem der Gestaltungseinschränkungen
für den Eigentümer
als wesentliche derzeit bekannte nutzungseinschränkungen
sind einschränkungen bei
zukünftigen baulichen Veränderungen und
gestaltung von außenanlagen (bäume, Zäune)
zu nennen. Hierdurch will der investor eine
zukünftige beschattung seiner Photovoltaikanlage
vermeiden.
3. Problem der Übertragung auf Dritte
grundsätzlich wollen sich gewerbsmäßige
investoren das einseitige recht auf Übertragung
des Mietvertrags auf dritte sichern. dies
bedeutet für den derzeitigen und zukünftigen
eigentümer der dachfläche, dass er nicht beurteilen
kann, wem er später u. u. die Zutritts­ u.
ggf. benutzungsrechte seines objekts gewähren
muss.
12–01 / 2011 BankPraktiker
beitrag
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