Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker
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die Zielsetzung des investors (und dessen<br />
finanzierender bank) ist es dagegen, dass sein<br />
Recht auf den Betrieb der Anlage auf dem<br />
gemieteten dach für die gesamte Vertragslaufzeit<br />
insolvenzfest ist.<br />
die deckungsgleichheit beider ansprüche<br />
kann in der Praxis scheitern, weil die grundvertragslaufzeit<br />
des Mietvertrags i. d. r. 20 Jahre<br />
beträgt, aber einseitige Verlängerungsoptionen<br />
für den Mieter bzw. investor (zwei mal fünf<br />
Jahre) vorgesehen sein können. daher sehen<br />
die meisten Mietverträge eine koppelung der<br />
grunddienstbarkeit an die Mietlaufzeit vor, was<br />
faktisch aber zu einer grundbuchlich unbefristeten<br />
eintragung führt, da die Mietverträge<br />
nicht zu einem konkreten Zeitpunkt enden.<br />
Zwar verpflichtet sich der jeweilige Mieter zum<br />
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine spätere<br />
Löschung der grunddienstbarkeit nach auslauf<br />
des Vertras zu bewilligen, wer aber in 30 Jahren<br />
oder später Mieter ist und wo er sich aufhält<br />
und ob er dann noch an einer Löschung mitwirkt,<br />
ist heute völlig offen. Zu denken wäre<br />
hier z. b. an zerstrittene erbengemeinschaften,<br />
unter Vormundschaft stehende, unbekannt<br />
verzogene oder verschollene natürliche<br />
Personen oder eine offene rechtsnachfolge<br />
juristischer Personen nach einer insolvenz/<br />
Liquidation.<br />
gemäß einschätzung und erfahrung von notaren<br />
wird ein rechtspfleger keine Löschung von<br />
rechten im grundbuch vornehmen, die eine<br />
Prüfung der (nichtMehr)existenz von Mietverträgen<br />
voraussetzt. er löscht nur bei Vorlage der<br />
Löschungsbewilligung. Liegt diese nicht vor,<br />
wird nicht gelöscht.<br />
die Möglichkeit einer bereits heute seitens des<br />
investors unterschriebenen Löschungsbewilligung<br />
– die nicht sofort zur eintragung gelangt –,<br />
enthält die Problematik einer treuhänderischen<br />
Verwahrung über Jahrzehnte, den daraus resultierenden<br />
Fragestellungen wer diese Funktion<br />
übernimmt und wer die kosten trägt. darüber<br />
hinaus ist diese Variante aufgrund der Widerrufbarkeit<br />
und/oder für den Fall der zwischenzeitlichen<br />
abtretungen rechtsunsicher.<br />
Vor diesem Hintergrund besteht die zu empfehlende<br />
alternative, die Grunddienstbarkeit<br />
von vorne herein konkret zu befristen.<br />
es erfolgt dann automatisch eine Löschung von<br />
amts wegen bei befristungsablauf.<br />
Hier besteht jedoch ein Zielkonflikt, wenn<br />
der eigentümer eine befristung auf 20 Jahre<br />
wünscht, was einer grundbuchbereinigung<br />
entspricht, wenn die Mietoptionen nicht gezogen<br />
werden. gleichzeitig der investor jedoch<br />
eine befristung auf 30 Jahre fordert, um hiermit<br />
eine absicherung seiner zeitlichen options und<br />
Verlängerungsmöglichkeiten herbeizuführen.<br />
einige banken als grundschuldgläubiger wünschen<br />
daher grundsätzlich eine befristung<br />
der grunddienstbarkeit analog des Mietvertrags<br />
an die grundvertragslaufzeit (also max.<br />
20 Jahre). Vertreten aber auch die auffassung,<br />
dass in diesen Fällen kompromissweise die<br />
Hälfte der optionszeit, max. jedoch fünf Jahre<br />
auf die grundlaufzeit von max. 20 Jahre, d. h.<br />
insgesamt eine konkrete befristung von max.<br />
25 Jahren, noch akzeptabel ist.<br />
Hierdurch soll gewährleistet werden, dass es zu<br />
einer automatischen Bereinigung im grundbuch<br />
kommt, sollten sich investor und Vermieter<br />
nach 25 Jahren nicht mehr einig sein. Wenn<br />
in 25 Jahren ein Weiterbetrieb der anlage für<br />
Mieter und Vermieter weiterhin wirtschaftlich<br />
sinnvoll ist, sind auch keine gründe erkennbar,<br />
warum sich die bank einer neuen Vorrangseinräumung<br />
verschließen sollte.<br />
2. Problem der Gestaltungseinschränkungen<br />
für den Eigentümer<br />
als wesentliche derzeit bekannte nutzungseinschränkungen<br />
sind einschränkungen bei<br />
zukünftigen baulichen Veränderungen und<br />
gestaltung von außenanlagen (bäume, Zäune)<br />
zu nennen. Hierdurch will der investor eine<br />
zukünftige beschattung seiner Photovoltaikanlage<br />
vermeiden.<br />
3. Problem der Übertragung auf Dritte<br />
grundsätzlich wollen sich gewerbsmäßige<br />
investoren das einseitige recht auf Übertragung<br />
des Mietvertrags auf dritte sichern. dies<br />
bedeutet für den derzeitigen und zukünftigen<br />
eigentümer der dachfläche, dass er nicht beurteilen<br />
kann, wem er später u. u. die Zutritts u.<br />
ggf. benutzungsrechte seines objekts gewähren<br />
muss.<br />
<strong>12</strong>–01 / 2011 <strong>BankPraktiker</strong><br />
beitrag<br />
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