Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker
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Zur Zeit sind schwerpunktmäßig drei potenzielle<br />
ursachen/Wertminderungen zu nennen,<br />
die einen zukünftigen käufer von dem erwerb<br />
einer immobilie mit zu übernehmender reallast<br />
(PVrecht) u. u. abhalten und damit den Wert<br />
nachrangiger grundschulden belasten können:<br />
1. der erwerber will im grundbuch oder<br />
zumindest in abt. ii völlige Lastenfreiheit<br />
(mentales/moralisches Motiv). Hierbei<br />
kann es sich bei den Verkaufsverhandlungen<br />
um ein absolutes „k.o. kriterium“<br />
handeln, wenn die Löschung der grunddienstbarkeit<br />
nicht zeitnah bei eigentumsübergang<br />
erfolgt.<br />
2. der erwerber will beeinträchtigung(en) aus<br />
dem Mietvertrag nicht akzeptieren (mentale,<br />
moralische oder monetäre Motive).<br />
„k.o.kriterium“, wenn z. b. betretung des<br />
betriebsgeländes durch fremde dritte nicht<br />
gewünscht ist oder bebauungseinschränkungen<br />
vorliegen oder spätere kostenbeteiligungen<br />
des eigentümers nicht klar beziffert<br />
sind.<br />
3. der erwerber hat keinen nutzen mehr aus<br />
lfd. Mietzahlungen, weil am beginn der<br />
Mietlaufzeit eine barwertig abgezinste einmalzahlung<br />
bereits an den alteigentümer<br />
erfolgte (monetäres Motiv). diese Fallgestaltung<br />
dürfte sich in einem anspruch des<br />
späteren immobilienerwerbers auf eine entsprechende<br />
kaufpreissenkung aus wirken.<br />
insbesondere die unter Punkt zwei. genannten<br />
gründe sind derzeit aufgrund der freien<br />
Vertragsgestaltungsmöglichkeiten nicht ab<br />
schließend aufzulisten und reichen z. b. vom<br />
Pflanzverbot bei außenanlagen bis zur Mitbenutzung<br />
sämtlicher betriebsvorrichtungen/<br />
ein richtungen.<br />
II. Beteiligte am Miet- oder Gestattungsvertrag<br />
1. Grundstückseigentümer<br />
eigentümer der immobilie und dachflächen.<br />
in Verträgen meist als „eigentümer“, „Vermieter“<br />
oder „gestatter“ bezeichnet. der begriff<br />
des eigentümers ist auch auszudehnen auf<br />
einen zukünftigen eigentümer, der das objekt<br />
mit der belastung freihändig oder im Wege der<br />
ZV erwerben könnte.<br />
2. Betreiber<br />
eigentümer der PVanlage. in den Verträgen<br />
meist als „betreiber“, „Mieter“ oder „nutzer“<br />
bezeichnet. der begriff des betreibers ist auch<br />
auszudehnen auf einen zukünftigen betreiber,<br />
der in den Vertrag an stelle des erstinvestors<br />
eintreten könnte.<br />
3. Bank<br />
grundschuldgläubiger, der mit seinen grundschulden<br />
im rahmen einer notariellen Vorrangeinräumung<br />
hinter die reallast/grunddienstbarkeit<br />
zurücktreten soll. an dieser stelle<br />
ist nicht die die PVanlage finanzierende bank<br />
gemeint.<br />
4. Vermittler<br />
in einigen Fällen handelt noch ein Vermittler für<br />
den investor oder die investorengruppe. dies<br />
kann z. b. der Hersteller der anlage oder ein<br />
Finanzvermittler sein. Hierdurch erhöht sich<br />
die komplexität in den Verhandlungen, was<br />
möglicherweise auch eine beachtung der entbindung<br />
vom bankgeheimnis zur Folge haben<br />
könnte.<br />
5. Notar<br />
dieser prüft i. d. r. nicht den inhalt des Mietvertrags,<br />
sondern beurkundet lediglich die eintragungsbewilligungen<br />
für die reallasten und<br />
die Vorrangeinräumung und setzt die ranggerechte<br />
grundbuchliche eintragung um; führt<br />
idealerweise ein treuhandkonto bei barwertiger<br />
einmalzahlung.<br />
III. Vertragsverhältnisse und<br />
Grunddienstbarkeiten<br />
1. Mietvertrag<br />
der „Mietvertrag“, „gestattungsvertrag“ oder<br />
„nutzungsvertrag“ ist grundlage des Vertragsverhältnisses<br />
zwischen eigentümer und betreiber.<br />
dieser kann sowohl über als auch unterreguliert<br />
sein. Was hierunter verstanden werden<br />
kann, wird unter Punkt iV. näher ausgeführt.<br />
Hier ist besondere aufmerksamkeit angezeigt,<br />
insbesondere wenn es sich um Vertragstexte<br />
<strong>12</strong>–01 / 2011 <strong>BankPraktiker</strong><br />
beitrag<br />
» Eine Generalnorm<br />
über die Inhalte von<br />
Grunddienstbarkeiten<br />
gibt es in der Praxis<br />
bis dato nicht. «<br />
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