Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

Zur Zeit sind schwerpunktmäßig drei potenzielle
ursachen/Wertminderungen zu nennen,
die einen zukünftigen käufer von dem erwerb
einer immobilie mit zu übernehmender reallast
(PV­recht) u. u. abhalten und damit den Wert
nachrangiger grundschulden belasten können:
1. der erwerber will im grundbuch oder
zumindest in abt. ii völlige Lastenfreiheit
(mentales/moralisches Motiv). Hierbei
kann es sich bei den Verkaufsverhandlungen
um ein absolutes „k.o.­ kriterium“
handeln, wenn die Löschung der grunddienstbarkeit
nicht zeitnah bei eigentumsübergang
erfolgt.
2. der erwerber will beeinträchtigung(en) aus
dem Mietvertrag nicht akzeptieren (mentale,
moralische oder monetäre Motive).
„k.o.­kriterium“, wenn z. b. betretung des
betriebsgeländes durch fremde dritte nicht
gewünscht ist oder bebauungseinschränkungen
vorliegen oder spätere kostenbeteiligungen
des eigentümers nicht klar beziffert
sind.
3. der erwerber hat keinen nutzen mehr aus
lfd. Mietzahlungen, weil am beginn der
Mietlaufzeit eine barwertig abgezinste einmalzahlung
bereits an den alteigentümer
erfolgte (monetäres Motiv). diese Fallgestaltung
dürfte sich in einem anspruch des
späteren immobilienerwerbers auf eine entsprechende
kaufpreissenkung aus wirken.
insbesondere die unter Punkt zwei. genannten
gründe sind derzeit aufgrund der freien
Vertragsgestaltungsmöglichkeiten nicht ab­
schließend aufzulisten und reichen z. b. vom
Pflanzverbot bei außenanlagen bis zur Mitbenutzung
sämtlicher betriebsvorrichtungen/
ein richtungen.
II. Beteiligte am Miet- oder Gestattungsvertrag
1. Grundstückseigentümer
eigentümer der immobilie und dachflächen.
in Verträgen meist als „eigentümer“, „Vermieter“
oder „gestatter“ bezeichnet. der begriff
des eigentümers ist auch auszudehnen auf
einen zukünftigen eigentümer, der das objekt
mit der belastung freihändig oder im Wege der
ZV erwerben könnte.
2. Betreiber
eigentümer der PV­anlage. in den Verträgen
meist als „betreiber“, „Mieter“ oder „nutzer“
bezeichnet. der begriff des betreibers ist auch
auszudehnen auf einen zukünftigen betreiber,
der in den Vertrag an stelle des erstinvestors
eintreten könnte.
3. Bank
grundschuldgläubiger, der mit seinen grundschulden
im rahmen einer notariellen Vorrangeinräumung
hinter die reallast/grunddienstbarkeit
zurücktreten soll. an dieser stelle
ist nicht die die PV­anlage finanzierende bank
gemeint.
4. Vermittler
in einigen Fällen handelt noch ein Vermittler für
den investor oder die investorengruppe. dies
kann z. b. der Hersteller der anlage oder ein
Finanzvermittler sein. Hierdurch erhöht sich
die komplexität in den Verhandlungen, was
möglicherweise auch eine beachtung der entbindung
vom bankgeheimnis zur Folge haben
könnte.
5. Notar
dieser prüft i. d. r. nicht den inhalt des Mietvertrags,
sondern beurkundet lediglich die eintragungsbewilligungen
für die reallasten und
die Vorrangeinräumung und setzt die ranggerechte
grundbuchliche eintragung um; führt
idealerweise ein treuhandkonto bei barwertiger
einmalzahlung.
III. Vertragsverhältnisse und
Grunddienstbarkeiten
1. Mietvertrag
der „Mietvertrag“, „gestattungsvertrag“ oder
„nutzungsvertrag“ ist grundlage des Vertragsverhältnisses
zwischen eigentümer und betreiber.
dieser kann sowohl über­ als auch unterreguliert
sein. Was hierunter verstanden werden
kann, wird unter Punkt iV. näher ausgeführt.
Hier ist besondere aufmerksamkeit angezeigt,
insbesondere wenn es sich um Vertragstexte
12–01 / 2011 BankPraktiker
beitrag
» Eine Generalnorm
über die Inhalte von
Grunddienstbarkeiten
gibt es in der Praxis
bis dato nicht. «
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