Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

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476 beitrag 12–01 / 2011 BankPraktiker Abbildung 3: Arten von Leerstand der aus erkenntnissen der Vergangenheit, der gegenwart und der Zukunft abgeleitet wird, bilden 70% der sachverständigen das risiko des demografi schen Wandels mit ihm und dem kapitalisierungszinssatz ab. anlass hierfür ist, dass die auswirkungen einer alternden und schrumpfenden bevölkerung bereits heute zu spüren sind und nicht nur in dem vorsichtig anzusetzenden kapitalisierungszinssatz eingefangen werden können. auch der Liegenschaftszinssatz, wenn aus aktuellen kaufpreisen abgeleitet, beinhaltet den aktuell stattfi ndenden demografi schen Wandel bereits. 3. Bewertung von Leerständen in Wohnimmobilien die Bewertung von Leerständen ist in regionen mit zunehmenden Leerstand eine besondere Herausforderung. so spielt die abgren Abbildung 4: Rechtliche Vorgaben Gesetz/ Verordnung BelWertV struktureller Leerstand – keine Wiedervermietungschance Lang anhaltender (vorübergehender / konjunktureller) Leerstand – ohne Vorliegen von Mietverträgen Kurzfristiger Leerstand – Incentives, Mietverträge vorhanden kurzfr. zung zwischen dem Leerstand, der aus Mieterfl uktuation entsteht und der durch das Mietausfallwagnis abgedeckt wird, und länger anhaltendem sowie strukturellem Leerstand eine große rolle. Welche Zukunftserwartung leitet der gutachter aus der demografi schen entwicklung, aber auch aus den anderen den Markt gestaltenden aspekten wie stadtumbau, Veränderung der Haushaltsanzahl oder incentives für Leerstandsobjekte ab. bezogen auf die kreditwirtschaftliche bewertung dieser immobilien werden drei Wege vorgeschlagen: erfassung des Leerstandes durch Mietausfallwagnis, bewertung als kurzfristiger Leerstand oder Mietausfall bei Vorliegen von Mietverträgen, bewertung als längerfristiger Leerstand, bewertung als struktureller Leerstand. Inhalt Folge § 3: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird, ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß ... unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. § 10, Abs. 1: Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung … jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. § 10, Abs. 3: Bestehen strukturelle oder lang andauernde Leerstände, ist besonders zu prüfen, ob aufgrund der jeweiligen Marktlage eine Vermietung überhaupt oder zu den angesetzten Mietpreisen in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist. § 4, Abs. 6: Bei im Bau befindlichen Objekten ist der Beleihungswert der Zustandswert. SolvV - Keine Aussage KWG - Keine Aussage Mietausfallwagnis über RND Entscheidung des Gutachters nach Marktlage und Objektart Zeitraum in Abhängigkeit von der Objektart Keine festlegung der BaFin RND kein Ertragsansatz für leer stehende Flächen, jedoch Kostenbarwert kein Ertragsansatz für leerstehende Flächen, jedoch Kostenbarwert Wertminderung durch Kapitalisierung der Mindermiete Wertminderung durch Kapitalisierung der Mindermiete Bestandteil der Bewikosten Die Definition der Nachhaltigkeit ist nicht vorgegeben. „Spekulative Elemente“ nicht vorgegeben. Ggf. Dissens zu ImmoWertV: „marktübliche Mieten“. Unterscheidung zwischen strukturellem und lang andauernden Leerstand
Abbildung 5: Aussagen der BaFin Stichwort Inhalt Folge Unstrittig ist Vorgehen bei Lang anhaltender Leerstand – Klarstellung der BaFin - strukturellem Leerstand - Die Verwendung des Zustandswertes nach § 4 Abs. 3 BelWertV zur Darstellung eines zeitweiligen Leerstandes wird kritisch gesehen. Es besteht die Gefahr des „Hochschreibens“ der Beleihungswerte. - Basis des Zustandswerts ist ein Beleihungswert für den Zustand nach Fertigstellung. - Zeitweiliger (lang anhaltender) Leerstand wirkt als Wertminderung (Abzug der barwertigen Mindererträge für die Zeit des Leerstandes) - „Lang anhaltend“ wird nicht definiert. in den abbildungen ist ein auszug aus den relevanten Verordnungen dargestellt. der wesentliche bezug erfolgt in der belWertV. § 10 abs. 3 Abbildung 6: Möglichkeiten der Bewertung von Leerstand (Quelle: VÖB-Kommission für Bewertungsfragen) Mietsituation 1. Möglichkeit 2. Möglichkeit 3. Möglichkeit Bewertungsprodukt PRAxISTIPPS Erstbewertung Leerstand 1 vorläufiger Beleihungswert 1 für 100% Ertrag Wertüberwachung Wertüberwachung nach § § 20a (6) (6) KWG Keine Vermietungschance in der Zukunft Kein Ertragsansatz dieser Flächen und barwertige Berücks ichtigung der zusätzlichen Kosten (Betriebs -, Bewirtschaftungskosten) Es soll vermieden werden, dass in Fällen, in denen von strukturellem Leerstand auszugehen ist, dennoch lang anhaltender Leerstand unterstellt wird. In diesen Fällen bestände das Risiko späterer Wertkorrektur. Würde von vorn herein struktureller Leerstand bewertet, ist jedoch keine Wertkorrektur nach oben möglich. Dennoch ist unter dem Ziel der Sicherheit der Deckungsmassen die Variante der Bewertung von lang anhaltendem Leerstand nicht angemessen. Eine Einzelfallregelung, ob bei Abbau des Leerstandes ein neuer Beleihungswert ermittelt wird, wird von der BaFin nicht ausgeschlossen. belWertV äußert sich explizit zur thematik. der Leerstand wird nach den Zuständen in abb. 6 bewertet. £ Vollvermietung endgültiger Beleihungswert 2 2 für für 100 100% % Ertrag endgültiger Beleihungswert Beleihungswert 1 1 Leerstand Leerstand ohne ohne Wertansatz Wertansatz (wie (wie struktureller struktureller Leerstand) Leerstand) Wertüberwachung Wertüberwachung nach nach § § 20a 20a (6) KWG Leerstand 2 endgültiger Beleihungswert Beleihungswert 2 2 nach nach WÜ WÜ endgültiger endgültiger Beleihungswert 1 für 100% 100% Ertrag und Berücksichtigung der kapitalisierten Mindermiete als Wertminderung Portfoliobewertung ist für kreditwirtschaftliche Zwecke immer als einzelbewertung vorzunehmen. der demografische Faktor kann am besten im Liegenschaftszinssatz/kapitalisierungszinssatz abgebildet werden. 1 12–01 / 2011 BankPraktiker beitrag bewertung von Leerständen unter demografischen aspekten ist vorwiegend als struktureller Leerstand darzustellen. 477
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