Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

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beitrag
12–01 / 2011 BankPraktiker
Abbildung 3: Arten von Leerstand
der aus erkenntnissen der Vergangenheit, der
gegenwart und der Zukunft abgeleitet wird,
bilden 70% der sachverständigen das risiko
des demografi schen Wandels mit ihm und
dem kapitalisierungszinssatz ab. anlass hierfür
ist, dass die auswirkungen einer alternden
und schrumpfenden bevölkerung bereits
heute zu spüren sind und nicht nur in dem vorsichtig
anzusetzenden kapitalisierungszinssatz
eingefangen werden können. auch der Liegenschaftszinssatz,
wenn aus aktuellen kaufpreisen
abgeleitet, beinhaltet den aktuell stattfi ndenden
demografi schen Wandel bereits.
3. Bewertung von Leerständen in
Wohnimmobilien
die Bewertung von Leerständen ist in regionen
mit zunehmenden Leerstand eine besondere
Herausforderung. so spielt die abgren­
Abbildung 4: Rechtliche Vorgaben
Gesetz/
Verordnung
BelWertV
struktureller Leerstand – keine Wiedervermietungschance
Lang anhaltender
(vorübergehender /
konjunktureller)
Leerstand – ohne Vorliegen von
Mietverträgen
Kurzfristiger
Leerstand –
Incentives,
Mietverträge
vorhanden
kurzfr.
zung zwischen dem Leerstand, der aus
Mieterfl uktuation entsteht und der durch das
Mietausfallwagnis abgedeckt wird, und länger
anhaltendem sowie strukturellem Leerstand
eine große rolle. Welche Zukunftserwartung
leitet der gutachter aus der demografi schen
entwicklung, aber auch aus den anderen den
Markt gestaltenden aspekten wie stadtumbau,
Veränderung der Haushaltsanzahl oder incentives
für Leerstandsobjekte ab. bezogen auf die
kreditwirtschaftliche bewertung dieser immobilien
werden drei Wege vorgeschlagen:
erfassung des Leerstandes durch Mietausfallwagnis,
bewertung als kurzfristiger Leerstand
oder Mietausfall bei Vorliegen von Mietverträgen,
bewertung als längerfristiger Leerstand,
bewertung als struktureller Leerstand.
Inhalt Folge
§ 3: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird, ist der Wert
der Immobilie, der erfahrungsgemäß ... unter Ausschaltung
spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung
bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
§ 10, Abs. 1: Bei der Ermittlung des Rohertrags darf nur der Ertrag
berücksichtigt werden, den das Objekt bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung … jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann.
§ 10, Abs. 3: Bestehen strukturelle oder lang andauernde
Leerstände, ist besonders zu prüfen, ob aufgrund der jeweiligen
Marktlage eine Vermietung überhaupt oder zu den angesetzten
Mietpreisen in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist.
§ 4, Abs. 6: Bei im Bau befindlichen Objekten ist der
Beleihungswert der Zustandswert.
SolvV - Keine Aussage
KWG - Keine Aussage
Mietausfallwagnis über RND
Entscheidung des
Gutachters nach
Marktlage und
Objektart
Zeitraum in Abhängigkeit
von der Objektart
Keine festlegung der BaFin
RND
kein Ertragsansatz für leer
stehende Flächen, jedoch
Kostenbarwert
kein Ertragsansatz für
leerstehende Flächen,
jedoch Kostenbarwert
Wertminderung durch
Kapitalisierung der
Mindermiete
Wertminderung durch
Kapitalisierung der
Mindermiete
Bestandteil der Bewikosten
Die Definition der
Nachhaltigkeit ist nicht
vorgegeben.
„Spekulative Elemente“
nicht vorgegeben.
Ggf. Dissens zu
ImmoWertV: „marktübliche
Mieten“.
Unterscheidung zwischen
strukturellem und lang
andauernden Leerstand