Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker
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clusterMerkmale werden Lagequalität, baujahr,<br />
Zustand und ausstattung gewählt. so<br />
werden die einzelnen objekte nicht mit einem<br />
konkreten Marktwert, sondern mit einem<br />
dem cluster angemessenen pauschalierten<br />
Marktwert beschrieben. dies ist eine übliche<br />
Methode zur ermittlung von kaufpreisen.<br />
insgesamt unterscheidet Brühl 1 die in der folgenden<br />
abb. beschriebenen arten der Portfoliobewertung.<br />
dabei wird deutlich darauf<br />
verwiesen, dass gerade die Ergebnisse der<br />
pauschalierten Bewertung eher einer Marktwertindikation<br />
als einem Marktwert nach<br />
§ 194 baugb entsprechen.<br />
Während der Verband der Öffentlichen banken<br />
(kommission für bewertungsfragen) die Listenbewertung<br />
als eine bewertung definiert, in<br />
welcher alle rechnerischen anforderungen der<br />
belWertV dokumentiert und nachvollziehbar<br />
auf das einzelobjekt ausgeführt werden, geht<br />
die definition der „Listenbewertung“ der baFin<br />
von einer clusterung und Pauschalbewertung<br />
aus. Wesentlich für die beleihungswertermittlung<br />
ist jedoch, immer den Markt- und Beleihungswert<br />
des Einzelobjekts ausweisen zu<br />
können. dies bedeutet, auch für die Portfoliobewertung<br />
als sicherheitenbewertung immer<br />
einzelwerte zu ermitteln und dabei für jedes<br />
objekt eine beschreibung i. s. d. gutachtens<br />
nach § 5 belWertV zu erstellen.<br />
2. Bewertungsansätze beim Einzel objekt<br />
Zur Verkehrs bzw. beleihungswertwertermittlung<br />
von renditeobjekten wird i. d. r. das<br />
ertragswertverfahren angewandt. die eingehenden<br />
determinanten restnutzungsdauer,<br />
reinertrag, Liegenschaftszinssatz/kapitalisierungszinssatz,<br />
bewirtschaftungskosten und<br />
bodenwert haben einen unterschiedlichen einfluss<br />
auf den ertragswert.<br />
eine umfrage von rd. 150 HypZertsachverständigen<br />
im rahmen einer diplomarbeit<br />
erbrachte interessante ergebnisse im umgang<br />
der experten mit dem demografischen risiko in<br />
der immobilienbewertung. Hauptaugenmerk<br />
wird im Folgenden auf den Liegenschaftszins-<br />
sowie Kapitalisierungszinssatz gelegt.<br />
Während bei der Marktwertermittlung der reinertrag<br />
in abhängigkeit von der restnutzungs<br />
dauer mit dem Liegenschaftszins diskontiert<br />
wird, geschieht dies bei der beleihungswertermittlung<br />
mit dem kapitalisierungszinssatz<br />
(vgl. § <strong>12</strong> abs. 1 belWertV). im gegensatz zum in<br />
der Marktwertermittlung angesetzten Liegenschaftszinssatz,<br />
der das Risiko am Wertermittlungsstichtag<br />
beinhaltet, beruht der kapitalisierungszins<br />
auf vorsichtiger schätzung und<br />
ist aus der maßgeblich langfristigen regionalen<br />
Marktentwicklung abgeleitet. bei einem<br />
erhöhten ertrags und Verkaufsrisiko einer<br />
immobilie ist je nach nutzungsart ein entsprechend<br />
höherer kapitalisierungszins anzusetzen<br />
(§ <strong>12</strong> abs. 3 belWertV).<br />
bei der Frage, welchen der Parameter in der<br />
ertragswertermittlung die sachverständigen<br />
als am besten geeignet sehen, um ein demografisches<br />
risiko abzubilden, kristallisierten<br />
sich der Liegenschafts und der kapitalisierungszinssatz<br />
im Vergleich zu den anderen<br />
größen als geeignetste stellschrauben heraus.<br />
trotz der vom jeweiligen gutachterausschuss<br />
aus dem Markt abgeleiteten Liegenschaftzinssätze,<br />
würden die teilnehmer in der bewertung<br />
einen zusätzlichen aufschlag auf diesen anbringen.<br />
dies zeigte die auswertung der eingabewerte<br />
für den kapitalisierungs und den Liegenschaftszinssatz.<br />
Für die beiden Zinssätze sind<br />
die meisten eingabewerte (im Vergleich zur<br />
restnutzungsdauer und dem Mietausfallwagnis)<br />
zu verzeichnen. das Verhalten der teilnehmer<br />
zeigt, dass viele nicht der ansicht sind, das<br />
risiko sei ausreichend im vorgegebenen Liegenschaftszinssatz<br />
berücksichtigt. eine Literaturrecherche<br />
hat ebenso ergeben, dass die vom<br />
gutachterausschuss veröffentlichten Zinssätze<br />
mittels Zu oder abschlägen objektspezifisch<br />
anzupassen sind. Z. b. können bestimmte Lagekriterien,<br />
wie die Höhe des bodenwerts aber<br />
auch nachfrage und Vermietungssituation,<br />
eine Anpassung erforderlich machen. gerade<br />
bei ausgewiesenen, nicht detaillierten Liegenschaftszinssätzen<br />
für ein ganzes bundesland<br />
sind standortspezifische gegebenheiten, folglich<br />
das regionale angebots und nach frageverhalten,<br />
nicht umfassend berücksichtigt.<br />
interessant ist zugleich die häufig gewählte<br />
antwort „anpassung beider Zinssätze“. obwohl<br />
der Liegenschaftszinssatz nach der Literatur<br />
ein aus dem aktuellen Marktgeschehen abgeleiteter<br />
Liegenschaftszinssatz und im gegensatz<br />
zum kapitalisierungszinssatz kein Wert ist,<br />
<strong>12</strong>–01 / 2011 <strong>BankPraktiker</strong><br />
beitrag<br />
» Bestehen strukturelle<br />
oder lang<br />
andauernde Leerstände,<br />
ist besonders<br />
zu prüfen, ob<br />
aufgrund der jeweiligen<br />
Marktlage eine<br />
Vermietung überhaupt<br />
oder zu den<br />
angesetzten Mietpreisen<br />
in absehbarer<br />
Zeit noch zu<br />
erwarten ist. «<br />
1 Vgl. Brühl, HypZertLehrbrief Marktwertermittlung.<br />
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