Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker
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474<br />
beitrag<br />
» Jede Immobilie,<br />
die als Sicherheit<br />
dient, ist gesondert<br />
zu bewerten. «<br />
<strong>12</strong>–01 / 2011 <strong>BankPraktiker</strong><br />
rungsverluste, die sich in den letzten Jahren<br />
sogar noch verstärkt haben, wirken sich gravierend<br />
auf die Wohnungsmarktnachfrage aus.<br />
eine rückläufige entwicklung der Wohnflächennachfrage<br />
und abnehmende Haushaltszahlen<br />
werden für die folgenden regionen prognostiziert:<br />
strukturschwache regionen in sachsenanhalt<br />
und thüringen, die östlichen regionen<br />
MecklenburgVorpommerns und ländlichen<br />
regionen brandenburgs sowie im erzgebirge.<br />
in Zukunft werden diese regionen unter der<br />
demografischen Last leiden, welche das Leerstandsrisiko<br />
ansteigen lässt. Hier entstehen<br />
die sog. Verliererregionen.<br />
um dieses Problem zu beheben, sollen durch<br />
den Stadtumbau Ost bis 2011 ca. 350.000 Leerstände<br />
beseitigt werden. im Jahr 2007 belief<br />
sich die Zahl der Leerstände auf 780.000 einheiten<br />
– 2002 waren es noch 824.000 leerstehende<br />
Wohnungen. Wenn bereits heute angebotsüberhänge<br />
da sind, ist der abwärtstrend<br />
vorprogrammiert. der zunehmende Wegzug<br />
junger Menschen kann den Entvölkerungsprozess<br />
in ostdeutschland zusätzlich beschleunigen,<br />
weil dadurch die nachfolgenden generationen<br />
fehlen. V. a. für kleine gemeinden, die<br />
nicht innerhalb von agglomerationsräumen<br />
liegen, ist diese entwicklung verheerend.<br />
in den neuen bundesländern entwickeln sich<br />
brandenburg aufgrund seiner Hauptstadtnähe<br />
Abbildung 2: Portfoliobewertung<br />
sowie die sachsenmetropolen dresden und<br />
Leipzig entgegen dem ostdeutschen trend.<br />
die einwohnerzahlen wachsen und Wohnraum<br />
wird verstärkt nachgefragt. auch hervorzuheben<br />
sind die entwicklungen im westlichen<br />
MecklenburgVorpommern. ansiedlungen um<br />
den Verdichtungsraum Hamburg geben dieser<br />
region positive impulse.<br />
in der auswertung konnte kein für die bewertung<br />
zu verallgemeinernder algorithmus aufgestellt<br />
werden. dazu waren datenlage und<br />
empirische ergebnisinterpretation nicht aussagefähig<br />
genug. allerdings haben sich als<br />
stellschrauben die kapitalisierungszinssätze<br />
und die bewirtschaftungskosten sowie Leerstandsbetrachtungen<br />
herauskristallisiert. die<br />
Veränderung der restnutzungsdauer war eher<br />
von untergeordneter bedeutung. so werden im<br />
Folgenden die aspekte Portfoliobewertung<br />
und Leerstandsbewertung näher betrachtet.<br />
III. Systematische Aspekte der<br />
Bewertung<br />
1. Blick auf die Portfoliobewertung<br />
die bewertung großer immobilienbestände,<br />
insbesondere auch homogener Wohnungsbestände,<br />
kann auf Portfoliobasis geclustert<br />
werden und innerhalb der cluster mit pauschalierten<br />
ansätzen bewertet werden. als<br />
Bewertungsart Bedeutung Charakteristika<br />
Aggregierte<br />
Einzelbewertung<br />
Paketbewertung<br />
Massenbewertung<br />
Desktopbewertung<br />
- Sachverständige Einzelbewertung für Vielzahl von<br />
Objekten<br />
- Durchführung vollumfänglicher Ortsbesichtigungen<br />
- Bildung homogener Untergruppen nach Nutzung, BJ, Lage,<br />
etc.<br />
- Homogenisierung der Bewertungsansätze nach<br />
Objektgruppen<br />
- stichprobenhafte Einzelbewertung mit Übertragung der<br />
Ergebnisse als Vergleichswert auf Rest des Pakets<br />
- teilumfängliche Ortsbesichtigungen<br />
- Portfolioanalyse zur Strukturierung der Bestände<br />
- Bildung von Objektkategorien und Subportfolios<br />
- repräsentative Stichprobe aus Subportfolios bewerten<br />
- Ortsbesichtigungen begrenzt auf Objekte der Stichprobe<br />
- Übertragung der Bewertungsergebnisse als<br />
Desktopbewertung<br />
- Extrapolation auf Rest der Grundgesamtheit<br />
- Etablierung einer Qualitätssicherungsroutine<br />
- keine Ortsbesichtigungen<br />
- Analyse begrenzt auf Schreibtisch („Desktop“) des<br />
Wertermittlers<br />
- Codierung von Objekten nach Zugehörigkeit zu homogenen<br />
Teilportfolios<br />
- Tabellenkalkulation (vereinfachte Ertragswertfunktionen)<br />
großer<br />
Zeitaufwand,<br />
hohe Kosten,<br />
geringes Risiko<br />
geringer<br />
Zeitaufwand,<br />
niedrige Kosten,<br />
hohes Risiko<br />
Marktwert /<br />
-indikation<br />
Marktwert<br />
Marktwert<br />
Marktwertindikation<br />
Marktwertindikation