Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

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beitrag
» Jede Immobilie,
die als Sicherheit
dient, ist gesondert
zu bewerten. «
12–01 / 2011 BankPraktiker
rungsverluste, die sich in den letzten Jahren
sogar noch verstärkt haben, wirken sich gravierend
auf die Wohnungsmarktnachfrage aus.
eine rückläufige entwicklung der Wohnflächennachfrage
und abnehmende Haushaltszahlen
werden für die folgenden regionen prognostiziert:
strukturschwache regionen in sachsenanhalt
und thüringen, die östlichen regionen
Mecklenburg­Vorpommerns und ländlichen
regionen brandenburgs sowie im erzgebirge.
in Zukunft werden diese regionen unter der
demografischen Last leiden, welche das Leerstandsrisiko
ansteigen lässt. Hier entstehen
die sog. Verliererregionen.
um dieses Problem zu beheben, sollen durch
den Stadtumbau Ost bis 2011 ca. 350.000 Leerstände
beseitigt werden. im Jahr 2007 belief
sich die Zahl der Leerstände auf 780.000 einheiten
– 2002 waren es noch 824.000 leerstehende
Wohnungen. Wenn bereits heute angebotsüberhänge
da sind, ist der abwärtstrend
vorprogrammiert. der zunehmende Wegzug
junger Menschen kann den Entvölkerungsprozess
in ostdeutschland zusätzlich beschleunigen,
weil dadurch die nachfolgenden generationen
fehlen. V. a. für kleine gemeinden, die
nicht innerhalb von agglomerationsräumen
liegen, ist diese entwicklung verheerend.
in den neuen bundesländern entwickeln sich
brandenburg aufgrund seiner Hauptstadtnähe
Abbildung 2: Portfoliobewertung
sowie die sachsenmetropolen dresden und
Leipzig entgegen dem ostdeutschen trend.
die einwohnerzahlen wachsen und Wohnraum
wird verstärkt nachgefragt. auch hervorzuheben
sind die entwicklungen im westlichen
Mecklenburg­Vorpommern. ansiedlungen um
den Verdichtungsraum Hamburg geben dieser
region positive impulse.
in der auswertung konnte kein für die bewertung
zu verallgemeinernder algorithmus aufgestellt
werden. dazu waren datenlage und
empirische ergebnisinterpretation nicht aussagefähig
genug. allerdings haben sich als
stellschrauben die kapitalisierungszinssätze
und die bewirtschaftungskosten sowie Leerstandsbetrachtungen
herauskristallisiert. die
Veränderung der restnutzungsdauer war eher
von untergeordneter bedeutung. so werden im
Folgenden die aspekte Portfoliobewertung
und Leerstandsbewertung näher betrachtet.
III. Systematische Aspekte der
Bewertung
1. Blick auf die Portfoliobewertung
die bewertung großer immobilienbestände,
insbesondere auch homogener Wohnungsbestände,
kann auf Portfolio­basis geclustert
werden und innerhalb der cluster mit pauschalierten
ansätzen bewertet werden. als
Bewertungsart Bedeutung Charakteristika
Aggregierte
Einzelbewertung
Paketbewertung
Massenbewertung
Desktopbewertung
- Sachverständige Einzelbewertung für Vielzahl von
Objekten
- Durchführung vollumfänglicher Ortsbesichtigungen
- Bildung homogener Untergruppen nach Nutzung, BJ, Lage,
etc.
- Homogenisierung der Bewertungsansätze nach
Objektgruppen
- stichprobenhafte Einzelbewertung mit Übertragung der
Ergebnisse als Vergleichswert auf Rest des Pakets
- teilumfängliche Ortsbesichtigungen
- Portfolioanalyse zur Strukturierung der Bestände
- Bildung von Objektkategorien und Subportfolios
- repräsentative Stichprobe aus Subportfolios bewerten
- Ortsbesichtigungen begrenzt auf Objekte der Stichprobe
- Übertragung der Bewertungsergebnisse als
Desktopbewertung
- Extrapolation auf Rest der Grundgesamtheit
- Etablierung einer Qualitätssicherungsroutine
- keine Ortsbesichtigungen
- Analyse begrenzt auf Schreibtisch („Desktop“) des
Wertermittlers
- Codierung von Objekten nach Zugehörigkeit zu homogenen
Teilportfolios
- Tabellenkalkulation (vereinfachte Ertragswertfunktionen)
großer
Zeitaufwand,
hohe Kosten,
geringes Risiko
geringer
Zeitaufwand,
niedrige Kosten,
hohes Risiko
Marktwert /
-indikation
Marktwert
Marktwert
Marktwertindikation
Marktwertindikation