Ausgabe 12 / 2010 - BankPraktiker

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beitrag
12–01 / 2011 BankPraktiker
Vorstand kredit konto anlage recht Handel controlling revision it
Wohnungs standorte: Bewertung
unter demografi schen Aspekten
Autoren:
Stefanie Gropp,
Immobiliensachverständige,
Bewertungsmanagement, NORD/LB und
die demografi sche entwicklung wird je nach standort den Marktwert und den
dem grundstück als sicherheit beizumessenden Wert bestimmen.
Dr. Karsten Schröter,
Bankabteilungsdirektor,
Leiter Bewertungsmanagement,
Tätigkeitsschwerpunkt Bewertungsmethoden
und -prozesse, NORD/LB.
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dort unter der Rubrik:
Kredit.
.
I. Einleitung
w das Phänomen des demografi schen
Wandels beschreibt den Übergang von hohen
geburtenraten und niedrigen sterberaten hin
zu niedrigen geburten­ und hohen sterberaten.
diese negative dynamik der bevölkerungsentwicklung
in deutschland ist schon lange ein
thema, dem große aufmerksamkeit gebührt.
es entstehen vielerlei diskussionen über die
sorge der Zukunftsfähigkeit der sozialsysteme
und auch über den erhalt der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der bundesrepublik.
alle bereiche aus Wissenschaft, Politik oder
Öff entlichkeit sind sich der rückläufi gen Entwicklung
bewusst, die deutschland laut Prognosen
in den kommenden Jahren bevorsteht.
die Folgen der niedrigen geburtenzahlen,
der hohen abwanderung und der stetig steigenden
Lebenserwartung wirken sich in verschiedenster
Weise und räumlich gespalten
auf den Immobilienmarkt aus. die Herausforderung
für die Immobilienfi nanzierung
liegt darin, mit regionen umzugehen, in
denen die arbeitsplatzproblematik und eine
abnehmende bevölkerung eine verstärkte
rolle spielen. steigende Leerstandszahlen von
Wohnungen infolge abwandernder einwohner
beeinfl ussen die nachfragesituation am Wohnungsmarkt,
da potenzielle Mieter fehlen. die
sinkende immobiliennachfrage geht mit Wertverlusten
der immobilien einher.
dabei wird nicht übersehen, dass die entwicklung
des immobilienmarkts nicht nur von
demografi schen Faktoren abhängt, sondern
durch eine Vielzahl, sich teilweise in ihrer Wirkung
aufhebender, Faktoren beeinfl usst wird.
so ist z. b. die abnahme der bevölkerung und
die durch Vereinzelung entstehende erhöhung
der anzahl der Haushalte solch eine gegenläu­
fi ge tendenz. im folgenden beitrag wird jedoch
zunächst von weiteren einfl ussfaktoren abstrahiert
und der demografi sche Faktor in seiner
auswirkung auf die immobilienbewertungen
unter der Prämisse der konstanz der anderen
Faktoren betrachtet.
II. Demografische Entwicklung
und Wohnungsbestand
1. Überblick über die demografischen
Entwicklungen
seit 2003 nimmt die bevölkerung in deutschland
ab. im Vergleich zum Jahr 2007 ist die
Zahl um weitere 0,2% auf 82,06 Mio. einwohner
gesunken. seit 1972 verzeichnet deutschland
einen Überschuss an gestorbenen gegenüber
der geborenenzahl. das Geburtendefi zit
in Deutschland liegt im Jahr 2008 bei 168.000.
Zum einen liegt das an den geburtenstarken
Jahrgängen der 1960er Jahre, die ins alter
kommen und zahlenmäßig die heute Hochbetagten
übersteigen. Zum anderen nimmt die
geburtenzahl weiter ab. im Jahr 2050 kulmuniert
diese entwicklung in einem geburtendefi zit, das
viermal so hoch ist wie heute (von 168.000 auf
600.000). auch bei einem leichten anstieg der
geburtenhäufi gkeit, würde sich das geburtendefi
zit immer noch verdreifachen. seit 2003 ist
eine abnahme der bevölkerungszahl zu vermerken,
weil die schwindende Zuwanderung das
geburtendefi zit nicht mehr ausgleichen kann.
Wegen des weiter steigenden geburtendefi ­
zits, wird sich dieser trend auch langfristig fortsetzen.
aufgrund weniger geburten und weil
immer mehr Menschen ein hohes Alter erreichen,
steigt sowohl das durchschnittsalter, als
auch der absolute und relative anteil der älteren
Jahrgangsgruppen. die Vorausschätzungen
des statistischen bundesamtes bilden ein szena­