Interview mit Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking

"Wir halten in den nächsten zwei
bis drei Jahren mindestens eine
Verdreifachung der Marktkapitalisierung
börsennotierter Wohnimmoblienunternehmen
für
möglich."
I N T E R V I E W M I T D R . C H R I S T I A N S C H L Ü T E R ,
L E I T E R I N V E S T M E N T B A N K I N G R E A L E S T A T E
F Ü R D E U T S C H L A N D , Ö S T E R R E I C H , S C H W E I Z
B E I D E R C R E D I T S U I S S E
REAL ESTATE MAGAZIN: Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen
wurde das REIT-Gesetz thematisiert. Möglicherweise könnte
künftig die Einbringung von Bestandswohnimmobilien in REITs
möglich sein. Was erwarten Sie davon?
DR. SCHLÜTER: Die Formulierungen sind recht vage. Von der
Möglichkeit künftiger Wohnimmobilien-REITs ist expressis verbis
nicht die Rede, lediglich vom Abbau „überflüssiger Hemmschwellen“.
Mit der Abschaffung der Unterscheidung zwischen Gewerbeund
Wohnimmobilien würde sich in Deutschland bedeutendes
neues REIT-Potenzial erschließen. Angesichts der relativen Stabilität
auf den Wohnungsmärkten erwarten wir bei Investoren substanzielles
Interesse, sich auf Grundlage eines defensiven Risikoprofils
in Immobilien zu engagieren. Auf der Angebotsseite sind die
Exitbestrebungen von Finanzinvestoren sowie einiger Institutionen
der öffentlichen Hand hervorzuheben. Daher erwarten wir,
dass sich in den nächsten zwei bis drei Jahren die Marktkapitalisierung
börsennotierter Wohnimmobilienunternehmen mindestens
verdreifachen wird. Damit könnte die Kombination aus der erwarteten
Liberalisierung des REIT-Regimes und einem positiveren
Kapitalmarktumfeld dem deutschen REIT-Segment eine zweite
Chance geben.
„Mit der möglichen Abschaffung der
Unterscheidung zwischen Gewerbe- und
Wohnimmobilien würde sich in Deutschland
bedeutendes neues REIT-Potenzial
erschließen.“
8 | INSTITUTIONAL INVESTMENT REAL ESTATE MAGAZIN | 1/2010
Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking
Real Estate für Deutschland, Österreich, Schweiz
bei der Credit Suisse
Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking Real Estate bei der Credit Suisse, sieht aufgrund einer möglichen
Liberalisierung des REIT-Regimes sowie von Exitbestrebungen von Finanzinvestoren und der öffentlichen
Hand ein großes Potenzial für Wohnimmobilienunternehmen. Mit weiteren signifikanten Kapitalerhöhungen
aus dem Immobiliensektor rechnet er bei einem stabilen Kapitalmarktumfeld im ersten Halbjahr 2010.
REAL ESTATE MAGAZIN: Sind im konjunkturell schwierigen Umfeld
Wohnimmobilienunternehmen leichter zu platzieren als
Unternehmen aus dem gewerblichen Immobiliensektor?
DR. SCHLÜTER: Die Auswirkungen der Krise auf den Gewerbeimmobiliensektor
sind noch nicht vollständig abzusehen. Die latenten
Risiken in Bezug auf Parameter wie Mietpreisentwicklungen,
Leerstände und Mietausfälle führen derzeit zu Zurückhaltung bei
Investoren. Zudem befinden sich die meisten Unternehmen noch
in der Aufarbeitung operativer Herausforderungen wie Asset Management
und Refinanzierung des Fremdkapitals. Der Wohnimmobilienbereich
dagegen erweist sich im gegenwärtigen Markt als
vergleichweise konjunkturresistent und damit berechenbarer. Einige
Wohnimmobilienunternehmen haben ihre operativen Cashflows
durch Mietsteigerungen und Leerstandsabbau, aber auch
durch Optimierungen in der Bewirtschaftung sogar steigern können.
Das schafft Vertrauen bei Investoren, was sich in zunehmender
Aktivität am Kapitalmarkt ausdrückt. Insofern bietet der
Markt Wohnimmobilienunternehmen derzeit eine relativ bessere
Ausgangsposition.
REAL ESTATE MAGAZIN: Die Kurse von Immobilienunternehmen
konnten in den vergangenen Monaten wieder deutlich zulegen,
mit Deutsche EuroShop, Deutsche Wohnen und IVG haben drei
Immobilienunternehmen aus Deutschland erste nennenswerte
Kapitalerhöhungen platziert. Wie sehen Sie das Umfeld für Kapitalerhöhungen
und IPOs aus dem Immobiliensektor?
DR. SCHLÜTER: Der deutsche Sektor für Immobilienaktien findet
sich in einer Phase grundlegender Veränderung. Wesentliche Trei-

er sind die zunehmende Differenzierung von Emittenten durch
Investoren nach Qualität von Geschäftsmodell und Management
sowie der anstehende strukturelle Rekapitalisierungsbedarf aufgrund
der teilweise sehr aggressiven Fremdfinanzierungen. Dies
bedeutet, dass derzeit im Gegensatz zum Zeitraum der Jahre 2005
bis 2007 neues Kapital nur selektiv zur Verfügung gestellt wird.
Kriterien bei der Auswahl sind für Investoren einerseits ein erkennbarer
Fortschritt bei der Abarbeitung operativer Hausaufgaben
sowie eine schlüssige Mittelverwendungsabsicht. Cashflowstärke
und Dividendenfähigkeit ergänzen das NAV-Konzept bei
der Bewertung von Bestandsunternehmen – werden dieses nach
Einschätzung von Credit Suisse, anders als am Markt vielfach erwartet,
allerdings nicht ablösen. Diese Faktoren limitieren derzeit
die Kapitalmarktaktivität. Zwischen den Unternehmen hat daher
eine Art Wettlauf um die nächsten Plätze eingesetzt. Ein stabiles
Kapitalmarktumfeld vorausgesetzt, erwarten wir die nächsten signifikanten
Kapitalerhöhungen im 1. Halbjahr 2010. Es befinden
sich auch einige IPOs in der Pipeline, allerdings werden die Anforderungen
der Investoren an diese aufgrund der Erfahrungen aus
den vergangenen Jahren noch höher sein als bei Kapitalerhöhungen.
Mit Beginn des 2. Halbjahres 2010 könnte sich hier ein breiteres
Fenster auftun. Das setzt jedoch ein allgemein günstiges Börsenklima
voraus.
REAL ESTATE MAGAZIN: In anderen Ländern, in denen REITs und
Immobilienaktien deutlich länger etabliert sind (wie z.B. USA,
UK, Australien), gab es in diesem Jahr eine ganze Flut von Kapitalerhöhungen.
Weshalb halten sich deutsche Unternehmen (im
internationalen Vergleich) noch stark zurück?
Events
Cimmit
20. IIR Jahresauftaktkongress
der Immobilienwirtschaft
26. und 27. Januar 2010
Frankfurt am Main
Expo Real
13. Internationale Fachmesse
für Gewerbeimmobilien
4. – 6. Oktober 2010
München
Deutsches Eigenkapitalforum 2010
Frühjahr: 28.-29. April, Dresden
Herbst: 22.-24. November,
Frankfurt am Main
Teilnehmer am Deutsche Börse REITs-Segment RX REIT Index
Herkunft Anzahl
Deutschland 2
� alstria office REIT-AG
� Fair Value REIT-AG
USA 115
Kanada 4
Asien 14
Europa* 25
Insgesamt 160
*außer Deutschland
Stand: 30. September 2009
Quelle: Deutsche Börse
D E U T S C H E B Ö R S E R E I T S
„Ein stabiles Kapitalmarktumfeld vorausgesetzt,
erwarten wir die nächsten
signifikanten Kapitalerhöhungen im
1. Halbjahr 2010.“
DR. SCHLÜTER: Die ausländischen Märkte folgen auf der Zeitachse
überwiegend einem anderen Zyklus als der deutsche Markt.
Zudem ist der deutsche Immobilienkapitalmarkt im Vergleich bislang
unterentwickelt: Die Zahl der börsennotierten Immobiliengesellschaften
und ihre Marktkapitalisierung sind in Relation zur
Größe und Bedeutung der Volkswirtschaft marginal. Eine entsprechende
institutionelle Immobilien-Kapitalmarktkultur beginnt
sich erst zu entwickeln und benötigt Zeit. Nicht zu vergessen sind
strukturelle Aspekte des deutschen Bankensystems wie z.B. der
Umgang mit der Bewertung und Restrukturierung von Immobilien-Kreditportfolios.
Damit ist bislang die Notwendigkeit ausgeblieben,
durch Eigenkapitalaufnahmen zu ungünstigen Bedingungen
– Stichwort: Verwässerung – um Schieflagen auf der
Fremdkapitalseite aufzufangen. Zuletzt gilt: Investoren sind
grundsätzlich nicht mehr bereit, Unternehmen ohne konkrete
Darlegung möglicher Wachstumsstrategien frisches Kapital für
Akquisitionen anzuvertrauen. Insgesamt liegt die Schwelle für
erfolgreiche Eigenkapitalmaßnahmen heute deutlich höher als
etwa vor drei oder vier Jahren.
REAL ESTATE MAGAZIN: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Robert Cleve.
www.deutsche-boerse.com/reits
Stand: 30.Oktober 2009
1/2010 | www.realestate-magazin.de | 9