Interview mit Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking
Interview mit Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking
Interview mit Dr. Christian Schlüter, Leiter Investment Banking
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
"Wir halten in den nächsten zwei<br />
bis drei Jahren mindestens eine<br />
Verdreifachung der Marktkapitalisierung<br />
börsennotierter Wohnimmoblienunternehmen<br />
für<br />
möglich."<br />
I N T E R V I E W M I T D R . C H R I S T I A N S C H L Ü T E R ,<br />
L E I T E R I N V E S T M E N T B A N K I N G R E A L E S T A T E<br />
F Ü R D E U T S C H L A N D , Ö S T E R R E I C H , S C H W E I Z<br />
B E I D E R C R E D I T S U I S S E<br />
REAL ESTATE MAGAZIN: Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen<br />
wurde das REIT-Gesetz thematisiert. Möglicherweise könnte<br />
künftig die Einbringung von Bestandswohnimmobilien in REITs<br />
möglich sein. Was erwarten Sie davon?<br />
DR. SCHLÜTER: Die Formulierungen sind recht vage. Von der<br />
Möglichkeit künftiger Wohnimmobilien-REITs ist expressis verbis<br />
nicht die Rede, lediglich vom Abbau „überflüssiger Hemmschwellen“.<br />
Mit der Abschaffung der Unterscheidung zwischen Gewerbeund<br />
Wohnimmobilien würde sich in Deutschland bedeutendes<br />
neues REIT-Potenzial erschließen. Angesichts der relativen Stabilität<br />
auf den Wohnungsmärkten erwarten wir bei Investoren substanzielles<br />
Interesse, sich auf Grundlage eines defensiven Risikoprofils<br />
in Immobilien zu engagieren. Auf der Angebotsseite sind die<br />
Exitbestrebungen von Finanzinvestoren sowie einiger Institutionen<br />
der öffentlichen Hand hervorzuheben. Daher erwarten wir,<br />
dass sich in den nächsten zwei bis drei Jahren die Marktkapitalisierung<br />
börsennotierter Wohnimmobilienunternehmen mindestens<br />
verdreifachen wird. Da<strong>mit</strong> könnte die Kombination aus der erwarteten<br />
Liberalisierung des REIT-Regimes und einem positiveren<br />
Kapitalmarktumfeld dem deutschen REIT-Segment eine zweite<br />
Chance geben.<br />
„Mit der möglichen Abschaffung der<br />
Unterscheidung zwischen Gewerbe- und<br />
Wohnimmobilien würde sich in Deutschland<br />
bedeutendes neues REIT-Potenzial<br />
erschließen.“<br />
8 | INSTITUTIONAL INVESTMENT REAL ESTATE MAGAZIN | 1/2010<br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Christian</strong> <strong>Schlüter</strong>, <strong>Leiter</strong> <strong>Investment</strong> <strong>Banking</strong><br />
Real Estate für Deutschland, Österreich, Schweiz<br />
bei der Credit Suisse<br />
<strong>Dr</strong>. <strong>Christian</strong> <strong>Schlüter</strong>, <strong>Leiter</strong> <strong>Investment</strong> <strong>Banking</strong> Real Estate bei der Credit Suisse, sieht aufgrund einer möglichen<br />
Liberalisierung des REIT-Regimes sowie von Exitbestrebungen von Finanzinvestoren und der öffentlichen<br />
Hand ein großes Potenzial für Wohnimmobilienunternehmen. Mit weiteren signifikanten Kapitalerhöhungen<br />
aus dem Immobiliensektor rechnet er bei einem stabilen Kapitalmarktumfeld im ersten Halbjahr 2010.<br />
REAL ESTATE MAGAZIN: Sind im konjunkturell schwierigen Umfeld<br />
Wohnimmobilienunternehmen leichter zu platzieren als<br />
Unternehmen aus dem gewerblichen Immobiliensektor?<br />
DR. SCHLÜTER: Die Auswirkungen der Krise auf den Gewerbeimmobiliensektor<br />
sind noch nicht vollständig abzusehen. Die latenten<br />
Risiken in Bezug auf Parameter wie Mietpreisentwicklungen,<br />
Leerstände und Mietausfälle führen derzeit zu Zurückhaltung bei<br />
Investoren. Zudem befinden sich die meisten Unternehmen noch<br />
in der Aufarbeitung operativer Herausforderungen wie Asset Management<br />
und Refinanzierung des Fremdkapitals. Der Wohnimmobilienbereich<br />
dagegen erweist sich im gegenwärtigen Markt als<br />
vergleichweise konjunkturresistent und da<strong>mit</strong> berechenbarer. Einige<br />
Wohnimmobilienunternehmen haben ihre operativen Cashflows<br />
durch Mietsteigerungen und Leerstandsabbau, aber auch<br />
durch Optimierungen in der Bewirtschaftung sogar steigern können.<br />
Das schafft Vertrauen bei Investoren, was sich in zunehmender<br />
Aktivität am Kapitalmarkt ausdrückt. Insofern bietet der<br />
Markt Wohnimmobilienunternehmen derzeit eine relativ bessere<br />
Ausgangsposition.<br />
REAL ESTATE MAGAZIN: Die Kurse von Immobilienunternehmen<br />
konnten in den vergangenen Monaten wieder deutlich zulegen,<br />
<strong>mit</strong> Deutsche EuroShop, Deutsche Wohnen und IVG haben drei<br />
Immobilienunternehmen aus Deutschland erste nennenswerte<br />
Kapitalerhöhungen platziert. Wie sehen Sie das Umfeld für Kapitalerhöhungen<br />
und IPOs aus dem Immobiliensektor?<br />
DR. SCHLÜTER: Der deutsche Sektor für Immobilienaktien findet<br />
sich in einer Phase grundlegender Veränderung. Wesentliche Trei-
er sind die zunehmende Differenzierung von E<strong>mit</strong>tenten durch<br />
Investoren nach Qualität von Geschäftsmodell und Management<br />
sowie der anstehende strukturelle Rekapitalisierungsbedarf aufgrund<br />
der teilweise sehr aggressiven Fremdfinanzierungen. Dies<br />
bedeutet, dass derzeit im Gegensatz zum Zeitraum der Jahre 2005<br />
bis 2007 neues Kapital nur selektiv zur Verfügung gestellt wird.<br />
Kriterien bei der Auswahl sind für Investoren einerseits ein erkennbarer<br />
Fortschritt bei der Abarbeitung operativer Hausaufgaben<br />
sowie eine schlüssige Mittelverwendungsabsicht. Cashflowstärke<br />
und Dividendenfähigkeit ergänzen das NAV-Konzept bei<br />
der Bewertung von Bestandsunternehmen – werden dieses nach<br />
Einschätzung von Credit Suisse, anders als am Markt vielfach erwartet,<br />
allerdings nicht ablösen. Diese Faktoren li<strong>mit</strong>ieren derzeit<br />
die Kapitalmarktaktivität. Zwischen den Unternehmen hat daher<br />
eine Art Wettlauf um die nächsten Plätze eingesetzt. Ein stabiles<br />
Kapitalmarktumfeld vorausgesetzt, erwarten wir die nächsten signifikanten<br />
Kapitalerhöhungen im 1. Halbjahr 2010. Es befinden<br />
sich auch einige IPOs in der Pipeline, allerdings werden die Anforderungen<br />
der Investoren an diese aufgrund der Erfahrungen aus<br />
den vergangenen Jahren noch höher sein als bei Kapitalerhöhungen.<br />
Mit Beginn des 2. Halbjahres 2010 könnte sich hier ein breiteres<br />
Fenster auftun. Das setzt jedoch ein allgemein günstiges Börsenklima<br />
voraus.<br />
REAL ESTATE MAGAZIN: In anderen Ländern, in denen REITs und<br />
Immobilienaktien deutlich länger etabliert sind (wie z.B. USA,<br />
UK, Australien), gab es in diesem Jahr eine ganze Flut von Kapitalerhöhungen.<br />
Weshalb halten sich deutsche Unternehmen (im<br />
internationalen Vergleich) noch stark zurück?<br />
Events<br />
Cim<strong>mit</strong><br />
20. IIR Jahresauftaktkongress<br />
der Immobilienwirtschaft<br />
26. und 27. Januar 2010<br />
Frankfurt am Main<br />
Expo Real<br />
13. Internationale Fachmesse<br />
für Gewerbeimmobilien<br />
4. – 6. Oktober 2010<br />
München<br />
Deutsches Eigenkapitalforum 2010<br />
Frühjahr: 28.-29. April, <strong>Dr</strong>esden<br />
Herbst: 22.-24. November,<br />
Frankfurt am Main<br />
Teilnehmer am Deutsche Börse REITs-Segment RX REIT Index<br />
Herkunft Anzahl<br />
Deutschland 2<br />
� alstria office REIT-AG<br />
� Fair Value REIT-AG<br />
USA 115<br />
Kanada 4<br />
Asien 14<br />
Europa* 25<br />
Insgesamt 160<br />
*außer Deutschland<br />
Stand: 30. September 2009<br />
Quelle: Deutsche Börse<br />
D E U T S C H E B Ö R S E R E I T S<br />
„Ein stabiles Kapitalmarktumfeld vorausgesetzt,<br />
erwarten wir die nächsten<br />
signifikanten Kapitalerhöhungen im<br />
1. Halbjahr 2010.“<br />
DR. SCHLÜTER: Die ausländischen Märkte folgen auf der Zeitachse<br />
überwiegend einem anderen Zyklus als der deutsche Markt.<br />
Zudem ist der deutsche Immobilienkapitalmarkt im Vergleich bislang<br />
unterentwickelt: Die Zahl der börsennotierten Immobiliengesellschaften<br />
und ihre Marktkapitalisierung sind in Relation zur<br />
Größe und Bedeutung der Volkswirtschaft marginal. Eine entsprechende<br />
institutionelle Immobilien-Kapitalmarktkultur beginnt<br />
sich erst zu entwickeln und benötigt Zeit. Nicht zu vergessen sind<br />
strukturelle Aspekte des deutschen Bankensystems wie z.B. der<br />
Umgang <strong>mit</strong> der Bewertung und Restrukturierung von Immobilien-Kreditportfolios.<br />
Da<strong>mit</strong> ist bislang die Notwendigkeit ausgeblieben,<br />
durch Eigenkapitalaufnahmen zu ungünstigen Bedingungen<br />
– Stichwort: Verwässerung – um Schieflagen auf der<br />
Fremdkapitalseite aufzufangen. Zuletzt gilt: Investoren sind<br />
grundsätzlich nicht mehr bereit, Unternehmen ohne konkrete<br />
Darlegung möglicher Wachstumsstrategien frisches Kapital für<br />
Akquisitionen anzuvertrauen. Insgesamt liegt die Schwelle für<br />
erfolgreiche Eigenkapitalmaßnahmen heute deutlich höher als<br />
etwa vor drei oder vier Jahren.<br />
REAL ESTATE MAGAZIN: Vielen Dank für das Gespräch.<br />
Das <strong>Interview</strong> führte Robert Cleve.<br />
www.deutsche-boerse.com/reits<br />
Stand: 30.Oktober 2009<br />
1/2010 | www.realestate-magazin.de | 9