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Das genaue Aufmaß der Flächen erfolgt mit Fertigstellung (siehe Kapitel «Prämissen der Ergebnisprognosen»). Geplante Mieterträge p. a. der Besitzgesellschaft ab 2010 (Prognose) Mieter Mietdauer Verlängerungs- Nettomiete p. a. option in EUR ca. Freistaat Thüringen bis 30.11.2029 2 x 3 Jahre 1.179.441 Deutsche Post AG bis 31.12.2011 2 x bis zu 3 Jahre 55.272 (100 % Tochtergesellschaft) 6.487 Deutsche Telekom AG bis 31.12.2014 2 x bis zu 5 Jahre 56.300 (100 % Tochtergesellschaft) Gesamt: 1.297.500 Der Generalübernehmervertrag Zwischen der Besitzgesellschaft und der allobjekt Denk malsanierungen GmbH («GÜ»), Weimar, einem Tochterunternehmen der InCity Immobilien AG, Köln, wurde ein Generalübernehmervertrag («GÜ-Vertrag») sowie ein Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsvertrag zur Realisierung der Baumaßnahmen geschlossen. Die Bau arbeiten haben im August 2008 begonnen. Die Fertigstellung soll bis 15.12. 2009 erfolgen. Der Leistungsumfang des GÜ-Vertrages bezieht sich auf die komplette schlüsselfertige, funktionsfähige und betriebsfertige Erstellung der Gebäude nebst Außenanlagen, Grünanlagen einschließlich der erforderlichen planerischen Arbeiten, den Erdbauarbeiten und der Endreinigung auf der Grundlage der geplanten Nutzung. Dabei hat der GÜ alle anerkannten Regeln der Bautechnik, Normen etc. zu beachten. Dem GÜ obliegt während der gesamten Bauzeit ferner die Verkehrs sicherungspflicht für das gesamte Baugrundstück. Der GÜ ist berechtigt, Subunternehmer zu beauftragen. Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Zugehörigkeit der allobjekt Denkmalsanierungen GmbH zur InCity Immobilien AG übernimmt die InCity Immobilien AG gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft Immobilien Invest Köln GmbH als Verkäufer des Anteils an der Besitzgesellschaft und mittelbar als Projektentwickler umfangreiche Garantien und Zusicherungen für die Baumaßnahmen und den Grundbesitz der Fondsimmobilie. Die Kaufpreiszahlung für den Anteil an der Besitzgesellschaft erfolgt zudem erst nach Übergabe der Mietflächen an den Hauptmieter und nach erster Mietzahlung durch diesen. Für den Fall, dass die Mietflächen des Hauptmieters nicht termingerecht fertig gestellt und an ihn übergeben werden können oder die InCity Immobilien AG Insolvenz anmeldet, sind u. a. Rücktrittsrechte im Kaufvertrag zum Erwerb des Anteils an der Besitzgesellschaft vorgesehen. Damit trägt die InCity Immobilien AG das komplette Baurisiko. Die Garantien und Zusicherungen der InCity Immobilien AG sind teilweise mit Bank- oder Unternehmensbürgschaften abgesichert. Investition und Finanzierung der Besitzgesellschaft Die Besitzgesellschaft wird am Vollzugstag, voraussichtlich Anfang 2010, durch das Eigenkapital der Gesellschafter sowie durch ein langfristiges Darlehen einer deutschen Bank finanziert. Die folgende Tabelle fasst die Mittelherkunft und Mittelverwendung der Besitzgesellschaft zusammen. Die Immobilieninvestition umfasst eine Refinanzierung und Ablösung der auf der Ebene der Besitzgesellschaft bestehenden Verbindlichkeiten. Eine weitere detaillierte Darstellung aller Positionen ist im Kapitel «Investitions- und Finanzierungsplan» dargestellt. Besitzgesellschaft Mittelverwendung (Prognose) in EUR in Prozent Immobilieninvestitionen 17.347.879 94,7 % Finanzierungskosten 790.993 4,3 % Liquiditätsreserve 176.128 1,0 % Mittelverwendung insgesamt 18.315.000 100,0 % Besitzgesellschaft Mittelherkunft (Prognose) in EUR in Prozent Eigenkapital Fondsgesellschaft 7.346.100 40,1 % Eigenkapital Altgesellschafter 468.900 2,6 % Fremdkapital 10.500.000 57,3 % Mittelherkunft insgesamt 18.315.000 100,0 % Das Beteiligungsangebot im Überblick 7
Die Fondsgesellschaft Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main. Sie wurde auf unbestimmte Zeit gegründet und unterliegt deutschem Recht. Die Fondsgesellschaft plant, ihr Eigenkapital auf bis zu EUR 10,5 Mio. durch die Aufnahme von Kommanditisten bzw. Treugebern zu erhöhen. Sie hat am 14.08.2009 einen Kaufvertrag über den Erwerb einer Kommanditbeteiligung i. H. v. 94 % an der zukünftig unter DSF Gera GmbH & Co. KG firmierenden Besitzgesellschaft abgeschlossen. Der Erwerb, der Übergang des Gesellschaftsanteils und die Kaufpreiszahlung erfolgen Anfang 2010. Der andere Anteil i. H. v. 6 % an der Besitzgesellschaft wurde bereits 2009 von der DSF PP Thüringen Justizzentrum GmbH & Co. KG («Altgesellschafter») erworben und sollen ebenfalls langfristig gehalten werden. Die Besitzgesellschaft Die Besitzgesellschaft, ursprünglich eine GmbH und derzeit noch firmierend unter «real invest Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG», hat im Jahr 2007 das o. g. Grundstück erworben und im Jahr 2008 den Generalübernehmer mit sämtlichen Baumaßnahmen zur Realisierung des oben beschriebenen neuen Justizzentrums beauftragt. Nach Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags am 14.08.2009 durch die Fondsgesellschaft wurde sie im Wege einer formwechselnden Umwandlung am 16.09.2009 rückwirkend zum 01.01.2009 in eine Kommanditgesellschaft mit einem nominalen Kommanditkapital i. H. v. EUR 25.000 umgewandelt. Sobald alle Vollzugsvoraussetzungen des Anteilskaufvertrages der Fondsgesellschaft erfüllt sind (voraussichtlich Anfang 2010), wird die Besitzgesellschaft nach Übergang des Kommanditanteils auf die Fondsgesellschaft ihr Kommanditkapital gemäß Prognose um insgesamt EUR 7.815.000 erhöhen und die Umfirmierung in DSF Gera GmbH & Co. KG durchführen. Die Fondsgesellschaft nimmt entspre- 8 Das Beteiligungsangebot im Überblick chend ihrer Beteiligung von 94 % gemäß Prognose mit EUR 7.346.100 an der Kapitalerhöhung teil. Vereinfachte Beteiligungsstruktur Das nachfolgende Schaubild zeigt vereinfacht die geplante Beteiligungsstruktur nach dem Vollzugstag, voraussichtlich Anfang 2010. Weitere Einzelheiten enthält das Kapitel «Die Beteiligungsstruktur». DSF PP Justizzentrum Thüringen GmbH & Co. KG Altgesellschafter 6 % Kommanditisten DSF Gera GmbH & Co. KG Besitzgesellschaft Treugeber DSF Treuhand GmbH Treuhandkommanditistin DSF Justizzentrum Thüringen GmbH & Co. KG Fondsgesellschaft 94 %
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Sonstiges Kein Gesellschafter der B
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Schuldbeitritt InCity verpflichtet
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Kapitalerhöhung bzw. Verlängerung
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teiligen Kommanditanteil. Wirtschaf
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ten. Würde die Besitzgesellschaft
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