Justizzentrum Thüringen - Dima24
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mietung/Verpachtung der Fondsimmobilie, die Abtretung<br />
aller Rechte und Ansprüche der Zinssicherungsvereinbarung<br />
(siehe Abschnitt «Zinssicherungsvereinbarung»),<br />
die Abtretung aller Rechte und Ansprüche aus<br />
dem Objektverwaltungsvertrag, die Abtretung von<br />
Schadensersatzansprüchen gemäß Punkt 8.2 des Kaufvertragentwurfes<br />
vom 27.07.2009, die Abtretung der<br />
Gewährleistungsansprüche gemäß Punkt 6.2.8 des<br />
Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009, die Abtretung<br />
der Ansprüche aus Erstvermietungsgarantie gemäß<br />
Punkt 12.4 des Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009<br />
und die Abtretung der Ausgleichszahlungsansprüche<br />
gemäß Punkt 6.6.1 (b) des Kaufvertragentwurfes vom<br />
27.07.2009.<br />
Zur Überprüfung der Finanzlage werden auf Basis<br />
von bankinternen Bewertungen der Fondsimmobilie<br />
regelmäßig spezielle Kennziffern, sogenannte Covenants<br />
(siehe «Glossar»), überprüft.<br />
Im Rahmen von halbjährlichen, jeweils zum 30.06.<br />
und 31.12. eines jeden Jahres, frühestens jedoch<br />
sechs Monate nach Darlehensauszahlung, durchzuführenden,<br />
vorausschauenden ISCR- und DSCR-Tests wird<br />
der Darlehensgeber überprüfen, ob die vorgegebenen<br />
Mindest-ISCR von 1,3 bzw. Mindest-DSCR von 1,2 eingehalten<br />
werden. Sollten die Kennziffern unterschritten<br />
werden, ist der Darlehensnehmer verpflichtet, die Nettomiete<br />
(ohne USt. und Mietnebenkosten) abzüglich<br />
einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes<br />
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen. Das Konto ist<br />
zu verpfänden. Dieses verpfändete Guthaben wird freigegeben,<br />
sobald nach dem zweiten von zwei aufeinanderfolgenden<br />
Tests die Kennzahlen wieder eingehalten<br />
werden.<br />
Die Überprüfung der dritten Kennziffer, das LTV, erfolgt<br />
alle zwei Jahre, erstmals zwei Jahre nach Darlehensauszahlung.<br />
Dies geschieht auf Basis eines vom<br />
Darlehensnehmer beauftragten und bezahlten Wertgutachtens,<br />
das von der Bank plausibilisiert wird. Sollte<br />
die vorgegebene LTV-Kennziffer von 0,65 überschritten<br />
werden, so ist die gesamte Nettomiete der Immobilie<br />
abzüglich einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes<br />
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen und an<br />
diesen verpfändet. Wird die Kennzahl bei dem nächsten<br />
Überprüfungstermin wieder eingehalten, wird das<br />
gepfändete Konto wieder freigegeben.<br />
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt, sobald sämtliche<br />
vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen<br />
und Finanzierungsbedingungen erfüllt sind.<br />
Hierzu zählen insbesondere die Fertigstellung und<br />
Übergabe der Fondsimmobilie, ein Umweltgutachten<br />
mit Bescheinigung der Unbedenklichkeit des Vorhabens,<br />
die Vorlage sämtlicher Mietverträge, die Vorlage<br />
des unterzeichneten Objektverwaltungsvertrags, der<br />
Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes<br />
der Fondsimmobilie sowie eine Verpflichtungserklärung<br />
der Gesellschafter der Besitzgesellschaft, die beinhaltet,<br />
dass diese nicht ohne die Zustimmung des<br />
Darlehensgebers über die Anteile an der Besitzgesellschaft<br />
verfügen oder den Gesellschaftsvertrag der Besitzgesellschaft<br />
aufheben oder ändern. Die Zustimmung<br />
darf der Darlehensgeber in diesen Fällen allerdings<br />
nur aus wichtigem Grund verweigern.<br />
Der Darlehensgeber kann das Darlehen u. a. für sofort<br />
fällig und zahlbar erklären, wenn der Sicherungsgeber<br />
gegen die ihm auferlegten Pflichten verstößt,<br />
wenn der Darlehensnehmer mit fälligen Leistungen<br />
länger als 14 Tage in Verzug gerät und auch nach einer<br />
weiteren Nachfristsetzung von mindestens weiteren 14<br />
Tagen nicht zahlt, wenn die Zwangsversteigerung oder<br />
die Zwangsverwaltung in das jeweils belastete Pfandobjekt<br />
eingeleitet wird, wenn das jeweilige Pfandobjekt<br />
ganz oder teilweise veräußert oder sonst darüber ohne<br />
Zustimmung der Bank verfügt wird oder wenn die<br />
Rechtsgültigkeit oder der Rang der Grundschuld bestritten<br />
wird oder der vereinbarte Rang nicht innerhalb<br />
von zwei Monaten beschafft wird. Ferner ist die Bank<br />
berechtigt, die Darlehensauszahlung abzulehnen oder<br />
bereits ausgezahlte Beträge für sofort fällig und zahlbar<br />
zu erklären, wenn sich die in den Beleihungsunterlagen<br />
enthaltenen Angaben als unrichtig erweisen, wenn wesentliche<br />
Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen<br />
Verhältnissen des Darlehensnehmers oder<br />
Sicherungsgebers eintreten, insbesondere wenn die<br />
Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens nicht mehr ge-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
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