Justizzentrum Thüringen - Dima24

mietung/Verpachtung der Fondsimmobilie, die Abtretung
aller Rechte und Ansprüche der Zinssicherungsvereinbarung
(siehe Abschnitt «Zinssicherungsvereinbarung»),
die Abtretung aller Rechte und Ansprüche aus
dem Objektverwaltungsvertrag, die Abtretung von
Schadensersatzansprüchen gemäß Punkt 8.2 des Kaufvertragentwurfes
vom 27.07.2009, die Abtretung der
Gewährleistungsansprüche gemäß Punkt 6.2.8 des
Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009, die Abtretung
der Ansprüche aus Erstvermietungsgarantie gemäß
Punkt 12.4 des Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009
und die Abtretung der Ausgleichszahlungsansprüche
gemäß Punkt 6.6.1 (b) des Kaufvertragentwurfes vom
27.07.2009.
Zur Überprüfung der Finanzlage werden auf Basis
von bankinternen Bewertungen der Fondsimmobilie
regelmäßig spezielle Kennziffern, sogenannte Covenants
(siehe «Glossar»), überprüft.
Im Rahmen von halbjährlichen, jeweils zum 30.06.
und 31.12. eines jeden Jahres, frühestens jedoch
sechs Monate nach Darlehensauszahlung, durchzuführenden,
vorausschauenden ISCR- und DSCR-Tests wird
der Darlehensgeber überprüfen, ob die vorgegebenen
Mindest-ISCR von 1,3 bzw. Mindest-DSCR von 1,2 eingehalten
werden. Sollten die Kennziffern unterschritten
werden, ist der Darlehensnehmer verpflichtet, die Nettomiete
(ohne USt. und Mietnebenkosten) abzüglich
einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen. Das Konto ist
zu verpfänden. Dieses verpfändete Guthaben wird freigegeben,
sobald nach dem zweiten von zwei aufeinanderfolgenden
Tests die Kennzahlen wieder eingehalten
werden.
Die Überprüfung der dritten Kennziffer, das LTV, erfolgt
alle zwei Jahre, erstmals zwei Jahre nach Darlehensauszahlung.
Dies geschieht auf Basis eines vom
Darlehensnehmer beauftragten und bezahlten Wertgutachtens,
das von der Bank plausibilisiert wird. Sollte
die vorgegebene LTV-Kennziffer von 0,65 überschritten
werden, so ist die gesamte Nettomiete der Immobilie
abzüglich einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen und an
diesen verpfändet. Wird die Kennzahl bei dem nächsten
Überprüfungstermin wieder eingehalten, wird das
gepfändete Konto wieder freigegeben.
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt, sobald sämtliche
vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen
und Finanzierungsbedingungen erfüllt sind.
Hierzu zählen insbesondere die Fertigstellung und
Übergabe der Fondsimmobilie, ein Umweltgutachten
mit Bescheinigung der Unbedenklichkeit des Vorhabens,
die Vorlage sämtlicher Mietverträge, die Vorlage
des unterzeichneten Objektverwaltungsvertrags, der
Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes
der Fondsimmobilie sowie eine Verpflichtungserklärung
der Gesellschafter der Besitzgesellschaft, die beinhaltet,
dass diese nicht ohne die Zustimmung des
Darlehensgebers über die Anteile an der Besitzgesellschaft
verfügen oder den Gesellschaftsvertrag der Besitzgesellschaft
aufheben oder ändern. Die Zustimmung
darf der Darlehensgeber in diesen Fällen allerdings
nur aus wichtigem Grund verweigern.
Der Darlehensgeber kann das Darlehen u. a. für sofort
fällig und zahlbar erklären, wenn der Sicherungsgeber
gegen die ihm auferlegten Pflichten verstößt,
wenn der Darlehensnehmer mit fälligen Leistungen
länger als 14 Tage in Verzug gerät und auch nach einer
weiteren Nachfristsetzung von mindestens weiteren 14
Tagen nicht zahlt, wenn die Zwangsversteigerung oder
die Zwangsverwaltung in das jeweils belastete Pfandobjekt
eingeleitet wird, wenn das jeweilige Pfandobjekt
ganz oder teilweise veräußert oder sonst darüber ohne
Zustimmung der Bank verfügt wird oder wenn die
Rechtsgültigkeit oder der Rang der Grundschuld bestritten
wird oder der vereinbarte Rang nicht innerhalb
von zwei Monaten beschafft wird. Ferner ist die Bank
berechtigt, die Darlehensauszahlung abzulehnen oder
bereits ausgezahlte Beträge für sofort fällig und zahlbar
zu erklären, wenn sich die in den Beleihungsunterlagen
enthaltenen Angaben als unrichtig erweisen, wenn wesentliche
Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnissen des Darlehensnehmers oder
Sicherungsgebers eintreten, insbesondere wenn die
Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens nicht mehr ge-
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung
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