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Ertrag der Beteiligung bei Veränderung des Verkaufsfaktors Der Wert der Fondsimmobilie wird durch die Multiplikation der Jahresnettomiete mit dem Verkaufsfaktor ermittelt. Die Fondsimmobilie wurde mit einem Kaufpreisfaktor von 14,5 erworben. In der folgenden Grafik wird der aus heutiger Sicht kaum vorhersehbare Verkaufsfaktor variiert und die daraus resultierende Auswirkung auf den Ertrag der Beteiligung bei einer Veräußerung im Jahr 2029 dargestellt. Veräußerungsfaktor 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0.0 % 12,5 13 13,5 14 14,5 Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen) 63
In diesem Kapitel werden die für die Anlageentscheidung des Investors wesentlichen Verträge sowie die Gesellschaftsverträge der Fonds- und Besitzgesellschaft wie auch der Treuhandvertrag dargestellt. Die folgende Darstellung stellt eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte der Verträge dar und ist nicht abschließend. Verträge der Besitzgesellschaft Grundstückskaufvertrag Die Besitzgesellschaft (vor Umwandlung: real invest Schloßstraße Gera GmbH) und die Deutsche Post AG haben am 26.06.2007 einen Grundstückskaufvertrag geschlossen. Gegenstand des Vertrages war der Verkauf und die Übereignung des Grundstückes in der Schloßstraße 26/Amthorstraße 1, 07545 Gera. Die Immobilie war laut Kaufvertrag bebaut mit der ehemaligen Hauptpost Gera, einem zweigeschossigen Anbau, einem ehemaligen Küchengebäude, Garagengebäude sowie dem ehemaligen Fernmeldeamt mit Vermittlungszentrale. Im Kaufvertrag sind die Rechte der Besitzgesellschaft als Käuferin gegenüber der Deutsche Post AG als Verkäuferin wegen eines Sachmangels des Grundstückes und des Gebäudes ausgeschlossen; dies gilt insbesondere für die Flächengröße, Verwertbarkeit sowie Altlasten und sonstige schädliche Bodenveränderungen. Die Verkäuferin stand dafür ein, das alle bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages beitragsfähig bzw. teilbeitragsfähig hergestellten Erschließungsanlagen bezahlt wurden. Nach der bereits erfolgten Eigentumsumschreibung auf die real invest Schloßstraße Gera GmbH stehen den Vertragsparteien ausweislich des Kaufvertrags keine Kündigungs- oder Rücktrittsrechte mehr zu. 64 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung Rechtliche Grundlagen der Beteiligung Grundbuch Bei dem Amtsgericht Gera sind im Grundbuch von Gera auf Blatt 13317 derzeit folgende Eintragungen vorgenommen: Gemarkung Gera, Flurstück 200, Gebäude- und Freifläche Schloßstraße 26/Amthorstraße 1, Größe 5347 qm. Eigentümer real invest Schloßstraße Gera GmbH, eingetragen am 28.01.2008. In der dritten Abteilung sind zwei Grundschulden eingetragen. Zum einen eine Grundschuld ohne Brief zu EUR 3 Mio. für eine Bank. Zum anderen eine Grundschuld ohne Brief zu EUR 12 Mio. für eine Bank. Beide eingetragen am 28.10.2008. Diese Grundschulden werden im Rahmen des Vollzugs des Anteilskaufvertrages gelöscht, denn Vollzugsvoraussetzung ist u. a., dass die Besitzgesellschaft am Vollzugstag in Besitz vollzugsfähiger Löschungsunterlagen für sämtliche Belastungen in der Abteilung III ist, wobei diese nur mit der aufschiebenden Bedingung der Tilgung der Darlehen versehen sein dürfen. Die Tilgung dieser Darlehen erfolgt auch im Rahmen des Vollzugs des Anteilskaufvertrages. Nach dem Vollzug des Anteilskaufvertrages werden folgende Belastungen im Grundbuch eingetragen sein: Die Besitzgesellschaft nimmt im Rahmen der Anteilsübertragung auf die Fondsgesellschaft ein neues Darlehen bei einem Bankenkonsortium auf (siehe «Darlehensvertrag der Besitzgesellschaft»). Für dieses wird eine erstrangige Grundschuld i. H. v. EUR 5.000.000 zugunsten der einen Bank und eine erstrangige Grundschuld i. H. v. EUR 5.500.000 zugunsten der anderen Bank des Konsortiums eingetragen werden. Beide Grundschulden werden gleichrangig nebeneinander haften. Außerdem wird als Sicherheit für die Zinssicherungsvereinbarung (siehe unten) eine Grundschuld i. H. v. EUR 1.575.000 zugunsten der Bank eingetragen werden. Der Grundschuld dürfen Rechte oder Lasten vorgehen, die nicht wertbeeinträchtigend sind, sowie die eingetragene Grundschuld des Darlehens der Besitzgesellschaft. Für das Darlehen zur Eigenkapitalvorfinanzierung wird zugunsten der Bank eine Buchgrundschuld i. H. v.
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