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Die Ergebnisse der Prognoserechnungen sind die Folge von vorliegenden Daten und Annahmen. Da die zukünftige Entwicklung verschiedener Parameter nicht mit Gewissheit vorausgesagt werden kann, sind Abweichungen von der Prognoserechnung nicht auszuschließen. Unterliegen mehrere dieser Parameter gleichzeitig einer Abweichung, so können sie sich gegenseitig verstärken oder aufheben. Die im Folgenden dargestellten Sensitivitäten stellen Abweichungen von der Prognose dar. Auf die Darstellung der Inflation wurde in diesem Kapitel verzichtet. Die Steigerung der Mieten und Kosten wurde, entsprechend den Regelungen im Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong>, in der Prognoserechnung mit 5 % alle fünf Jahre angenommen. Die Betriebskosten gehen zulasten der Mieter. Daher wird davon ausgegangen, dass Schwankungen der Inflation, im von der Europäischen Zentralbank vorgesehenen Rahmen, keinen nennenswerten Einfluss auf die Rentabilität der Beteiligung haben. Auf die Darstellung der Sensitivitäten von niedrigeren Mietflächen bei Feststellung des Aufmaßes wurde im Folgenden verzichtet. Die Mietabhängigen Kosten und der Kaufpreis sinken bei niedrigerer Mietfläche und die Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung sind daher und unter den Auflagen des Anteilskaufvertrages (siehe hierzu Kapitel «rechtliche Grundlagen») vernachlässigbar. Sensitivitäten Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen) Die im Folgenden dargestellten Sensitivitäten sollen die Auswirkungen der Veränderung einzelner Parameter auf den Ertrag der Beteiligung aufzeigen. Als Vergleichsmaßstab dient die durchschnittliche Gewinnausschüttung pro Jahr, inklusive Verkauf zum 13,5fachen der Nettojahresmiete, bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio. Die hier dargestellten Abweichungen stellen mögliche Entwicklungen dar, über die Eintrittwahrscheinlichkeit der einzelnen möglichen Entwicklungen kann zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine Aussage gemacht werden. Die nicht in der Sensitivitätsbetrachtung berücksichtigten Positionen werden konstant gehalten. Es wird weiterhin angenommen, dass auf Grund der Gewährleistungsrechte, der Sicherheiten, der langfristigen Mietverträge und des Zinssicherungsinstruments in den ersten zehn Jahren große Abweichungen nicht sehr wahrscheinlich sind. Da der Stand wesentlicher Parameter in 2021 aus heutiger Sicht kaum vorhersehbar ist, werden im Folgenden Szenarien dargestellt, die den durchschnittlichen Gesamterfolg p. a. der Fondsgesellschaft unter Variation verschiedener Parameter darstellen. In den folgenden Szenarien werden die Auswirkungen auf den Gesamterfolg durch die Abweichung der Fremdkapitalzinsen, der Mieteinnahmen möglicher Folgemieter, der Instandhaltungskosten und des Verkaufsfaktors von der Prognoserechnung separat dargestellt. Für alle Sensitivitätsbetrachtungen wurde ein Zeitraum von 20 Jahren gewählt. Die Grafiken stellen die durchschnittlichen jährlichen Gewinnausschüttungen in Prozent des eingesetzten Kommanditkapitals ohne Agio dar. Im Rahmen der Prognose werden als Vergleichsgrundlage die folgenden Annahmen für das Basisszenario getroffen: Die jeweiligen Mietparteien werden ihre Mietverlängerungsoptionen nutzen oder ein Nachmieter wird die Mietflächen zu gleichen Konditionen beziehen, zu denen die aktuellen Mieter die Flächen nutzen, die Instandhaltungskosten werden gemäß der Angaben des technischen Beraters (wie in Kapitel «Prämissen der Prognoserechnungen» dargestellt) angesetzt und des Weiteren wird angenommen, dass eine Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von 5 % und einer jährlichen Tilgung von anfänglich 1,5 % des Saldos aufgenommen werden kann. Die dargestellten Sensitivitäten stellen mögliche Entwicklungen dar und sollen die Auswirkungen sich ändernder Umweltbedingungen auf die Rentabilität der Beteiligung verdeutlichen. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die betrachteten Parameter anders als dargestellt und angenommen entwickeln. Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen) 61
Ertrag der Beteiligung bei Abweichungen der Mieteinnahmen Die Betrachtung der Auswirkungen der Mietänderungen bezieht sich auf die kleineren Mietflächen (also ca. 10 % des Mietertrags), da davon ausgegangen wird, dass der Hauptmieter den Verpflichtungen aus dem Mietvertrag über 20 Jahre nachkommen wird. Es wird weiterhin davon ausgegangen, dass die Mieten alle fünf Jahre um 5 % erhöht werden und die Mietflächen bis 2020 an die Anfangsmieter vermietet sind oder ein adäquater Nachmieter die Flächen bezieht. Die Höhe möglicher Anschlussmieten hängt von vielen Faktoren ab und kann nur geschätzt werden, die Mietänderungen beziehen sich in der folgenden Grafik jeweils auf die zuletzt gezahlte Jahresbruttomiete in 2020. Die Auswirkungen von Änderungen der Mieteinnahmen sind in der folgenden Grafik dargestellt. Mietänderung 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0.0 % Ertrag der Beteiligung bei Veränderung des Zinssatzes der Anschlussfinanzierung Am 31.03.2022 ist der späteste mögliche Zeitpunkt zur Rückzahlung des Darlehens der Besitzgesellschaft. Zu diesem Zeitpunkt besteht die Notwendigkeit, ein neues Darlehen aufzunehmen. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung kann die Situation an den Finanzmärkten in zehn Jahren nicht vorhergesagt werden. In der Prognose wird davon ausgegangen, dass ein Anschlussdarlehen mit höherer Tilgung und höherem Zins aufgenommen werden kann. Der Zinssatz wird nach Ende der Zinssicherung mit 5 % p. a. angenommen. Die folgende Grafik zeigt die Auswirkungen der Änderung des Darlehenszinssatzes auf den Ertrag der Beteiligung. 62 -30 % -15 % 0 % 15 % 30 % Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen) Anschlusszins 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0.0 % 7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,50 % Ertrag der Beteiligung bei Veränderung der Instandhaltungskosten Nach Ablauf der Gewährleistung seitens der Verkäufer nach zehn Jahren wird mit einer Instandhaltungsrücklage von Anfangs EUR 7,5 pro Quadratmeter ansteigend auf EUR 9,5 pro Quadratmeter gerechnet. Die Höhe der Rücklage entspricht den Schätzungen des technischen Beraters, wie es im Kapitel «Ergebnisprognosen» dargestellt ist. Es ist nicht vorhersehbar, welche Kosten und Instandhaltungsmaßnahmen an den Gebäuden in den nächsten 20 Jahren vorgenommen werden müssen. Es ist möglich, dass für die neu errichteten oder sanierten Gebäude deutlich geringere oder höhere Aufwendungen der Instandhaltung nötig sind. In der folgenden Grafik wird die Auswirkung der Abweichung der Kosten der Instandhaltung pro Quadratmeter auf den Ertrag der Investition dargestellt. Instandhaltungskosten 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 2.0 % 1.0 % 0.0 % +10,00 € +5,00 € 0,00 € -6,00 € -7,00 €
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