Justizzentrum Thüringen - Dima24

Ausgaben
Objektverwaltung
Die allobjekt Denkmalsanierung GmbH («GÜ») erbringt
im Rahmen des Generalübernehmervertrags die
Verwaltung der Fondsimmobilie in den ersten zehn
Jahren ab Fertigstellung und Übergabe der Flächen an
den Hauptmieter. Die Deutsche Structured Finance
GmbH («DSF») übernimmt in dieser Zeit die Kontrolle
der vom GÜ zu erbringenden Objektverwaltungsleistung.
Hierfür erhält sie eine jährliche Gebühr i. H. v. 0,5 % der
Nettomieteinnahmen des jeweiligen Jahres. Ab Jahr
11 wird die Objektverwaltung vollständig durch die
DSF erbracht. Sie erhält dafür eine pauschale Gebühr
i. H. v. EUR 20.000 p. a. inkl. USt, dies entspricht 1,4 %
der erwarteten Nettojahresmiete im Jahr 2020.
Instandhaltung
Der GÜ hat für die ersten zehn Jahre ab Fertigstellung
und Übergabe der Flächen Gewährleistungsverpflichtungen
für die Fondsimmobilie übernommen. Im
Rahmen dieser Gewährleistung werden von dem GÜ
und der Incity Immobilien AG Sicherheiten gestellt
(siehe Kapitel «Rechtliche Grundlagen»).
Auf Basis des von einem unabhängigen Berater erstellten
technischen Due Diligence Berichts werden in
der Prognoserechnung für die Jahre ab 2010 als laufende
Instandhaltungsaufwendungen jährlich folgende Beträge
für die Mietfläche von rund 13.000 qm angesetzt:
Jahr 1–2: EUR 1,00 pro qm Mietfläche
Jahr 3–5: EUR 1,50 pro qm Mietfläche
Jahr 6–10: EUR 2,50 pro qm Mietfläche
Jahr 11–15: EUR 7,50 pro qm Mietfläche
Nach Jahr 15: EUR 9,50 pro qm Mietfläche
Unvorhergesehenes
Für Unvorhergesehenes und etwaig anfallende Kosten
bei der Neuvermietung und Vermarktung von Mietflächen
wird für die gesamte Prognosedauer jährlich
1 % der Nettomieteinnahmen zurückgestellt.
Für Kosten, die durch einen Mieterwechsel, Leerstand
oder Mietausfall entstehen können, werden ab
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Prämissen der Ergebnisprognosen
dem Jahr 2010 jährlich 0,5 % der Mieteinnahmen zurückgestellt.
Geschäftsführung & Verwaltung
Die persönlich haftende Gesellschafterin DSF
Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH erhält ab dem
Jahr 2010 eine jährliche Haftungsvergütung von 1 %
des Stammkapitals von EUR 25.000 zzgl. USt., derzeit
insgesamt EUR 298 p. a.
Die Geschäftsführungsgebühr der persönlich haftende
Gesellschafterin und der geschäftsführenden
Kommanditistin beträgt ab dem Jahr 2010 jeweils
EUR 10.000 zzgl. USt.
Die Besitzgesellschaft hat mit der DSF einen Vertrag
über die Kaufmännische Verwaltung abgeschlossen.
Hierfür erhält die DSF eine pauschale Gebühr von
EUR 8.000 p. a. zzgl. USt. Analog zu den Mietsteigerungen
werden die Verwaltungsgebühren alle fünf
Jahre um 5 % erhöht.
Alle zwei Jahre ist die Besitzgesellschaft, als Darlehensnehmerin
im Rahmen des Darlehensvertrages,
verpflichtet, ein Wertgutachten erstellen bzw. aktualisieren
zu lassen. Die Kosten hierfür wurden mit EUR
5.000 alle zwei Jahre berücksichtigt.
Sonstige Gebühren wurden in Höhe von EUR 330
p. a. angenommen.
Zinsen
Das Darlehen der Besitzgesellschaft wurde über
einen Zeitraum von 12 Jahren mit einem veränderlichen
Zinssatz abgeschlossen. Die Zinszahlungen erfolgen
vertraglich alle drei Monate auf Basis des 3-Monats-EURIBORS.
Der Zinssatz wurde durch ein Zinssicherungsgeschäft
(Swap) auf 4,74 % für die ersten
zehn Jahre der Darlehenslaufzeit ab dem 01.02.2010 fixiert.
Für den Zeitraum nach Ablauf des Swap-Geschäftes
wurde für das bestehende Darlehen und die
danach möglicherweise erforderliche Anschlussfinanzierung
in der Prognose ein Zinssatz von 5 % p. a. unterstellt.
Mögliche Abweichungen von der Prognose sind
im Kapitel «Sensitivitäten» dargestellt.