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Immobilienmarkt Deutschland
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in
Deutschland stabilisierte sich im zweiten Quartal 2009
auf geringem Niveau. Durch die anhaltende globale Finanzkrise,
die dadurch erheblich restriktivere Kreditvergabe
und die divergenten Preisvorstellungen auf Käufer-
und Verkäuferseite zeigt sich im Vorjahresvergleich
ein Anstieg der Spitzenrenditen über alle gewerblichen
Nutzungsarten hinweg. Im Vergleich zu den ersten drei
Monaten des Jahres 2009 sind die Spitzenrenditen jedoch
deutschlandweit stabil geblieben und haben
somit vorerst ihren zyklusbedingten Höchststand erreicht.
Die Nachfrage konzentriert sich nach Aussagen von
Experten in dieser Zeit fast ausschließlich auf so genannte
«Core-Objekte», also vermietete Immobilien in
guten Lagen mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken
Mietern und relativ geringem Risikopotenzial in innerstädtischen
Toplagen.
Nachfolgend wird die Entwicklung auf dem Investmentmarkt
vorwiegend für Büroimmobilien in
Deutschland und des Bürovermietungsmarktes kurz
dargestellt.
Investmentmarkt in Deutschland
In 2008 hat eine negative Preisentwicklung stattgefunden
und die Netto-Anfangsrenditen, die sich ergeben
aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten
zum gezahlten Kaufpreis, sind gestiegen.
Vor allem die finanzgetriebenen Investoren, die in den
Jahren 2006 und 2007 den Markt dominierten, halten
sich bei Käufen zurück und stehen vor gewaltigen Abschreibungen
ihres Bestandsportfolios. In der Spitze
sind die Netto-Anfangsrenditen für Immobilien-Investmentmärkte
im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise,
gemittelt über die sechs Immobilienhochburgen, innerhalb
des Jahres 2008 um ca. 85 Basispunkte von
4,57 % auf 5,41 % gestiegen. Der Kaufpreis hat sich für
eine solche Immobilie also um 16 % reduziert. In den
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Überblick Immobilienmarkt
Überblick Immobilienmarkt
ersten drei Monaten des Jahres 2009 haben sich die
Netto-Anfangsrenditen kaum bewegt und der Renditeanstieg
(Kaufpreisverfall) der vergangenen 18 Monate
scheint gestoppt.
Nachdem im Auftaktquartal 2009 ein Investitionsvolumen
von knapp EUR 1,7 Mrd. registriert wurde,
ging der Investmentumsatz in den drei darauf folgenden
Monaten nur noch marginal um 4 % auf rund EUR
1,62 Mrd. zurück. Das Transaktionsvolumen der ersten
Jahreshälfte lag, bedingt durch die weiterhin abwartende
Haltung der Marktakteure und einen schwierigen
und langwierigen Preisfindungsprozess, mit insgesamt
EUR 3,3 Mrd. rund 73 % unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes.
Vor allem Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte
standen im Fokus der Investoren.
Eine leichte Belebung auf den deutschen Investmentmärkten
könnte im zweiten Halbjahr 2009 eintreten,
falls die umfangreichen Zinskorrekturen sowie die
Konjunktur- und Stützprogramme Wirkung entfalten.
Bremsend auf den Immobilien-Investmentmärkten wirken
weiterhin die infolge der Finanzmarktkrise kaum
noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite bzw.
die stark gestiegenen Margen und Refinanzierungskosten
der Banken.
Insgesamt befindet sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt
wieder auf dem Weg zur Normalität mit
eher marktkonformen und risikoadjustierten Kaufpreisen,
vor allem in den weniger etablierten Lagen und
Märkten. Angesichts der aktuellen finanz- und realwirtschaftlichen
Rahmenparameter liegt der Fokus der Investoren
vermehrt auf Einzelinvestments des Core-
Segments in innerstädtischen Toplagen mit relativ geringem
Risikopotenzial und langjährig gesicherten
Mieteinnahmen.
Im ersten Quartal 2009 entfielen 83 % des Umsatzes
auf deutsche Käufer. Als Käufer belegen im ersten
Halbjahr 2009 die Investorengruppen Asset/Funds Manager
mit 18 % und Offene Immobilienfonds mit 16 %
die beiden vordersten Plätze, vor den Projektentwicklern
mit 12 % und Privatinvestoren mit 11 %, die jedoch
beide im Vergleich zu 2008 prozentual zugelegt
haben.