Justizzentrum Thüringen - Dima24
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Immobilienmarkt Deutschland<br />
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in<br />
Deutschland stabilisierte sich im zweiten Quartal 2009<br />
auf geringem Niveau. Durch die anhaltende globale Finanzkrise,<br />
die dadurch erheblich restriktivere Kreditvergabe<br />
und die divergenten Preisvorstellungen auf Käufer-<br />
und Verkäuferseite zeigt sich im Vorjahresvergleich<br />
ein Anstieg der Spitzenrenditen über alle gewerblichen<br />
Nutzungsarten hinweg. Im Vergleich zu den ersten drei<br />
Monaten des Jahres 2009 sind die Spitzenrenditen jedoch<br />
deutschlandweit stabil geblieben und haben<br />
somit vorerst ihren zyklusbedingten Höchststand erreicht.<br />
Die Nachfrage konzentriert sich nach Aussagen von<br />
Experten in dieser Zeit fast ausschließlich auf so genannte<br />
«Core-Objekte», also vermietete Immobilien in<br />
guten Lagen mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken<br />
Mietern und relativ geringem Risikopotenzial in innerstädtischen<br />
Toplagen.<br />
Nachfolgend wird die Entwicklung auf dem Investmentmarkt<br />
vorwiegend für Büroimmobilien in<br />
Deutschland und des Bürovermietungsmarktes kurz<br />
dargestellt.<br />
Investmentmarkt in Deutschland<br />
In 2008 hat eine negative Preisentwicklung stattgefunden<br />
und die Netto-Anfangsrenditen, die sich ergeben<br />
aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten<br />
zum gezahlten Kaufpreis, sind gestiegen.<br />
Vor allem die finanzgetriebenen Investoren, die in den<br />
Jahren 2006 und 2007 den Markt dominierten, halten<br />
sich bei Käufen zurück und stehen vor gewaltigen Abschreibungen<br />
ihres Bestandsportfolios. In der Spitze<br />
sind die Netto-Anfangsrenditen für Immobilien-Investmentmärkte<br />
im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise,<br />
gemittelt über die sechs Immobilienhochburgen, innerhalb<br />
des Jahres 2008 um ca. 85 Basispunkte von<br />
4,57 % auf 5,41 % gestiegen. Der Kaufpreis hat sich für<br />
eine solche Immobilie also um 16 % reduziert. In den<br />
30<br />
Überblick Immobilienmarkt<br />
Überblick Immobilienmarkt<br />
ersten drei Monaten des Jahres 2009 haben sich die<br />
Netto-Anfangsrenditen kaum bewegt und der Renditeanstieg<br />
(Kaufpreisverfall) der vergangenen 18 Monate<br />
scheint gestoppt.<br />
Nachdem im Auftaktquartal 2009 ein Investitionsvolumen<br />
von knapp EUR 1,7 Mrd. registriert wurde,<br />
ging der Investmentumsatz in den drei darauf folgenden<br />
Monaten nur noch marginal um 4 % auf rund EUR<br />
1,62 Mrd. zurück. Das Transaktionsvolumen der ersten<br />
Jahreshälfte lag, bedingt durch die weiterhin abwartende<br />
Haltung der Marktakteure und einen schwierigen<br />
und langwierigen Preisfindungsprozess, mit insgesamt<br />
EUR 3,3 Mrd. rund 73 % unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes.<br />
Vor allem Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte<br />
standen im Fokus der Investoren.<br />
Eine leichte Belebung auf den deutschen Investmentmärkten<br />
könnte im zweiten Halbjahr 2009 eintreten,<br />
falls die umfangreichen Zinskorrekturen sowie die<br />
Konjunktur- und Stützprogramme Wirkung entfalten.<br />
Bremsend auf den Immobilien-Investmentmärkten wirken<br />
weiterhin die infolge der Finanzmarktkrise kaum<br />
noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite bzw.<br />
die stark gestiegenen Margen und Refinanzierungskosten<br />
der Banken.<br />
Insgesamt befindet sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt<br />
wieder auf dem Weg zur Normalität mit<br />
eher marktkonformen und risikoadjustierten Kaufpreisen,<br />
vor allem in den weniger etablierten Lagen und<br />
Märkten. Angesichts der aktuellen finanz- und realwirtschaftlichen<br />
Rahmenparameter liegt der Fokus der Investoren<br />
vermehrt auf Einzelinvestments des Core-<br />
Segments in innerstädtischen Toplagen mit relativ geringem<br />
Risikopotenzial und langjährig gesicherten<br />
Mieteinnahmen.<br />
Im ersten Quartal 2009 entfielen 83 % des Umsatzes<br />
auf deutsche Käufer. Als Käufer belegen im ersten<br />
Halbjahr 2009 die Investorengruppen Asset/Funds Manager<br />
mit 18 % und Offene Immobilienfonds mit 16 %<br />
die beiden vordersten Plätze, vor den Projektentwicklern<br />
mit 12 % und Privatinvestoren mit 11 %, die jedoch<br />
beide im Vergleich zu 2008 prozentual zugelegt<br />
haben.