Justizzentrum Thüringen - Dima24
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sar») nach dem zweiten von zwei aufeinander folgenden<br />
Tests, im Falle des LTV nach dem folgenden Test,<br />
die Kennzahlen wieder eingehalten werden.<br />
Können auf Grund eines sinkenden Objektwertes<br />
oder gesunkener Mieteinnahmen die Kennziffer entgegen<br />
der Prognose dauerhaft nicht eingehalten werden<br />
und der Besitzgesellschaft stehen nicht die nötigen<br />
Mittel für zusätzliche Sicherheiten zur Verfügung, besteht<br />
die Möglichkeit, dass die Darlehensgeberin von<br />
Ihren im Grundbuch eingetragenen Sicherheiten Gebrauch<br />
macht und die Zwangsversteigerung der Immobilie<br />
betreibt. Dies kann im äußersten Fall zu einem<br />
Totalverlust der Einlage des Investors führen.<br />
Anschlussfinanzierung/Zinsänderungsrisiken<br />
Der gegenwärtig unterzeichnete Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft hat eine Laufzeit bis 31.03.2022.<br />
Es besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank für<br />
das Darlehen nach Ablauf der vertraglich vereinbarten<br />
Laufzeit keine Anschlussfinanzierung gewährt und eine<br />
Alternativfinanzierung nicht gefunden werden kann. In<br />
diesem Fall müsste die Fondsimmobilie verkauft werden,<br />
um das Darlehen zu tilgen. Die Bank könnte ferner<br />
die Gewährung einer Anschlussfinanzierung davon abhängig<br />
machen, dass die Besitzgesellschaft Barnachschüsse<br />
bzw. sonstige geeignete Sicherheiten leistet.<br />
Für die Investoren besteht das Risiko einer erheblichen<br />
Einschränkung der Rentabilität ihrer Beteiligung.<br />
Die Zinsen des Darlehens der Besitzgesellschaft wurden<br />
für zehn Jahre mit einem Zinssicherungsinstrument,<br />
einem sog. «Zins Swap», fixiert. Nach Ablauf der Zinsfixierung<br />
oder bei Abschluss eines neuen Zinssicherungsinstruments<br />
könnte die Zinbelastung höher als in der<br />
Prognoserechnung berücksichtigt ausfallen. In diesem<br />
Fall besteht das Risiko einer durch die höheren Aufwendungen<br />
verminderten Ausschüttung an die Investoren.<br />
Mehrheitsgesellschafter/Interessengruppen<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich ein<br />
Investor in größerem Umfang an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt, demzufolge die Stimmenmehrheit in der<br />
Fondsgesellschaft erhält und einen beherrschenden<br />
18<br />
Risiken der Beteiligung<br />
Einfluss ausübt. Sofern das Kommanditkapital nicht<br />
vollständig von privaten Investoren übernommen<br />
wurde und die Platzierungsgarantie der DSF in Anspruch<br />
genommen wird, besteht die Möglichkeit, dass<br />
die DSF das restliche Kommanditkapital selbst übernimmt<br />
und somit über eine Stimmenmehrheit verfügt.<br />
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Interessengruppen<br />
einen beherrschenden Einfluss auf die<br />
Fondsgesellschaft erlangen und Gruppen von Investoren<br />
gegenläufige Interessen haben. Meinungsverschiedenheiten<br />
könnten dann von einer Interessengruppe<br />
dominiert werden.<br />
Gesellschafterbeschlüsse<br />
Erfahrungsgemäß nimmt ein großer Teil der Investoren<br />
an Beschlussfassungen nicht teil bzw. erteilt keine<br />
Weisungen zu Abstimmungen. Es ist daher nicht auszuschließen,<br />
dass im Einzelfall im Rahmen der gesellschaftsvertraglichen<br />
Regelungen Gesellschafterbeschlüsse<br />
von einer Minderheit des Kommanditkapitals<br />
gefasst werden.<br />
Grundsätzlich haben Investoren, die zusammen über<br />
mindestens 10 % der Stimmrechte verfügen, das<br />
Recht, eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.<br />
Da sich die Investoren untereinander regelmäßig nicht<br />
kennen, begegnet die Durchsetzung praktischen<br />
Schwierigkeiten.<br />
Die Treuhandkommanditistin vertritt regelmäßig eine<br />
Vielzahl von Investoren. Sie kann das auf einen Investor<br />
entfallende Stimmrecht in besonders eilbedürftigen Fällen<br />
nach ihrem Ermessen ausüben, wenn die Einholung<br />
von Weisungen nicht rechtzeitig möglich ist. Es besteht<br />
daher das Risiko, dass das Stimmrecht nicht im individuellen<br />
Interesse des jeweiligen Investors ausgeübt wird.<br />
Bei Beschlussfassungen der Besitzgesellschaft, die<br />
gemäß Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
keine vorherige Beschlussfassung bei der Fondsgesellschaft<br />
erfordern, kann der Investor nicht mitwirken. Investoren<br />
können daher anlagegefährdende Entwicklungen<br />
möglicherweise nicht im Wege der Beschlussfassung<br />
abwenden.