Justizzentrum Thüringen - Dima24

übernehmers, der InCity Immobilien AG sowie des Generalübernehmers
selbst) zur Absicherung der Gewährleistungsansprüche
der Besitzgesellschaft nicht ausreichen
oder ausfallen. Infolgedessen kann nicht ausgeschlossen
werden, dass die zuvor genannten Sicherheiten
in Verbindung mit der vereinbarten Vertragsstrafenregelung
nicht ausreichen, um Ausfälle, beispielsweise
Mietausfälle im Falle der nicht fristgerechten Fertigstellung
der Baumaßnahmen, aufzufangen.
Sach- oder Rechtsmängel
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich
während der Fondslaufzeit Sach- oder Rechtsmängel
bzgl. der Immobilie ergeben, die gegenüber den Verkäufern
des Anteils im Rahmen der kaufvertraglichen
Gewährleistung nicht oder nicht mehr (z. B. im Falle
der Insolvenz) durchgesetzt werden können. In diesem
Fall trägt die Fondsgesellschaft und somit der Investor
das Risiko. Je nach Art und Schwere dieser Mängel
können zu deren Beseitigung Aufwendungen nötig
sein, die das prognostizierte Ergebnis negativ beeinflussen
und die Auszahlungen für die Investoren reduzieren
oder auch gänzlich wegfallen lassen.
Platzierung
Ein Risiko besteht auch im Hinblick auf die Platzierungsgarantieverpflichtung
der Deutsche Structured Finance
GmbH gegenüber der Fondsgesellschaft, sofern
das benötigte Eigenkapital der Fondsgesellschaft nicht
fristgerecht platziert werden kann. In diesem Fall kann
die DSF wählen, ob sie selbst der Fondsgesellschaft als
Kommanditist beitritt oder einen Dritten benennt oder
die DSF oder ein Dritter der Fondsgesellschaft ein Darlehen
in Höhe des nicht platzierten Eigenkapitals zur
Verfügung stellt. Dieses Darlehen wird sich so verzinsen,
wie sich eine entsprechende Beteiligung verzinst
hätte. Würden die Konditionen eines Darlehens eines
Dritten von dieser Maßgabe abweichen, würden Ausgleichszahlungen
an die bzw. von der DSF das wirtschaftlich
gewünschte Ergebnis aus Sicht der Fondsgesellschaft
herstellen. Sofern die DSF als Platzierungsgarant
ausfällt, könnte dies dazu führen, dass die Konditio-
nen des Darlehens nicht mehr ausgeglichen werden
oder das Darlehen bei voller Haftung der Fondsgesellschaft
sogar fällig gestellt wird. Dies könnte zu einem
Zeitpunkt geschehen, zu dem die Fondsgesellschaft
weder zur Rückführung des Darlehens noch zur Zahlung
höherer Konditionen in der Lage ist. In diesem Fall
könnte es zu einer Verwertung der Sicherheiten des
Darlehensgebers, insbesondere zu einer Zwangsversteigerung
der Fondsimmobilie, kommen. Hierdurch
könnte die Fondsgesellschaft insolvent werden. Für den
Investor könnte dies zum Totalverlust seiner Einlage
nebst Agio führen. Gleiches gilt, sofern die DSF ihre
Verpflichtungen aus der Platzierungsgarantie gar nicht
erfüllt.
Fremdfinanzierung auf Ebene der
Besitzgesellschaft
Die Fondsimmobilie wird auf Ebene der Besitzgesellschaft
mit einem Darlehen i. H. v. 57,3 % ihres Gesamtinvestitionsvolumens
fremdfinanziert. Es bestehen
damit Risiken, die typischerweise mit einer Fremdfinanzierung
einhergehen, z. B. dass laufende Erträge
aus der Immobilie nicht ausreichen, die Zinszahlungen
und die Tilgung (zusammen «Kapitaldienst») des Darlehens
zu bedienen. Die Fremdfinanzierung kann dazu
führen, dass ein anlagegefährdendes Risiko eintritt, sofern
der Kapitaldienst nicht mehr geleistet werden kann
und die Besitzgesellschaft insolvent wird. Die Auswirkung
auf die Gesamtrentabilität wäre negativ. Dieses
Szenario könnte auch zu einem Totalverlust bei den Investoren
der Fondsgesellschaft führen.
Wird eine der drei im Darlehensvertrag spezifizierten
Finanzkennzahlen (sogenannte Covenants; siehe Kapitel
«Rechtliche Grundlagen») nicht eingehalten, kann
die Darlehensgeberin zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Dies kann z. B. erfolgen, wenn die Mieteinahmen
oder der Objektwert sinken.
Eine Sicherheit ist die Verpfändung der Nettomieten
(Bruttomieten ohne USt und Mietnebenkosten) abzüglich
einer Pauschale von 15 % der Nettomieten. Das
verpfändete und verzinste Guthaben wird freigegeben,
wenn, im Falle des DSCR und ISCR Tests (siehe «Glos-
Risiken der Beteiligung
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