Justizzentrum Thüringen - Dima24

zum bestehenden Mietvertrag mit der GMG Generalmietgesellschaft
mbH noch nicht unterschrieben
(siehe Kapitel «Rechtliche Grundlagen»). Dies sind jedoch
Vollzugsvoraussetzungen des Anteilskaufvertrags
und sind diese nicht bis zum 30.04.2010 erfüllt, ist die
Fondsgesellschaft zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag
berech tigt. Zu den Folgen siehe «Einhaltung des
Zeitplans/ Rücktritt/Rückabwicklung».
Mietkaution
Es wurde bei keinem Mietvertrag eine Mietkaution
vereinbart. Infolgedessen fehlt der Besitzgesellschaft als
Vermieterin eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass
die Mieter ihren mietvertraglichen Verpflichtungen, insbesondere
den Mietzahlungen, nicht nachkommen.
Vergaberecht
Es besteht ein Risiko, dass der Mietvertrag mit dem
Freistaat Thüringen auf vergaberechtlicher Grundlage
angegriffen werden könnte. Es liegt ein Rechtsgutachten
vor, wonach der Mietvertrag nicht aus vergaberechtlichen
Gründen nichtig oder kündbar sei, da die
Bauverpflichtungen in dem Mietvertrag keinen Bauauftrag
im Sinne des Vergaberechts darstellen. Es ist jedoch
nicht ausgeschlossen, dass es zu einem Gerichtsverfahren
kommen könnte, in dem das zuständige Gericht
eine andere Rechtsauffassung vertritt. Bei der
Feststellung eines Vergaberechtsverstoßes wäre der
Mietvertrag nichtig und somit rückabzuwickeln, d. h.,
das Mietobjekt wäre herauszugeben und der Freistaat
Thüringen hätte für die vergangene Mietzeit ein Nutzungsentgelt
in Höhe der ortsüblichen Miete zu zahlen.
Für den Investor besteht das Risiko, dass vom Gericht
eine niedrigere als die im Mietvertrag vereinbarte Miete
festgesetzt wird. Außerdem besteht das Risiko, dass
kein neuer Mietvertrag mit dem Freistaat Thüringen abgeschlossen
werden kann. Das würde sich negativ auf
die Rentabilität des Investments auswirken.
Inflationsrisiko
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter Freistaat Thüringen
enthält keine Indexklausel, wonach die Miete in
14 Risiken der Beteiligung
Abhängigkeit von der Inflation angepasst werden
würde. Vielmehr wird die Miete jeweils nach Ablauf
von fünf Jahren um jeweils fünf Prozent erhöht, unabhängig
von der tatsächlichen Inflation. Es besteht
daher ein Risiko, dass bei hohen Inflationsraten die
Mieteinnahmen nicht mehr ausreichen, die inflationsabhängigen
Kosten, wie z. B. die Instandhaltungskosten,
zu kompensieren.
Nutzungsmöglichkeiten der Flächen
Das Ensemble aus den vier Gebäuden ist so gestaltet,
dass eine Trennung der Gebäudeeinheiten grundsätzlich
möglich ist. Es ist jedoch nicht auszuschließen,
dass eine andere als die geplante Nutzung oder die
Trennung der Gebäudeeinheiten mit Kosten verbunden
wäre, die in der vorliegenden Prognoserechung nicht
berücksichtigt sind und durch die nach Umbau erzielbaren
Mieteinnahmen nicht kompensiert werden können.
Ein erhöhter Aufwand würde sich negativ auf die
Rentabilität des Investments auswirken.
Leerstandsrisiko
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch
Auslaufen von Mietverträgen oder durch Ausfall von
Mietern ein wesentlicher Leerstand entsteht und dies
zu geringeren bzw. keinen Mieteinnahmen führt.
Instandhaltung/Revitalisierung
Für die Instandhaltung des Gebäudes, der Außenanlagen
und etwaiger Werterhaltungsmaßnahmen wurden
in den Prognoserechnungen die von einem technischen
Berater im Rahmen der Due Diligence erwarteten
Kosten berücksichtigt. Darüber hinausgehende Instandhaltungs-
und Revitalisierungsmaßnahmen –
etwa zur Anpassung an geänderte Wettbewerbs- und
Bedarfsstrukturen – können grundsätzlich nicht ausgeschlossen
werden. Höhere als geplante Aufwendungen
müssten durch Darlehensaufnahme oder zulasten
der Ausschüttung oder der Liquiditätsreserve der Besitzgesellschaft
bestritten werden. Dies kann sich anlagegefährdend
auswirken.