Justizzentrum Thüringen - Dima24

lage an diesen keinen umsatzsteuerbaren Umsatz und
damit insbesondere auch keinen nach § 4 Nr. 8 Buchst.
f UStG steuerfreien Umsatz erbringt. Die Fondsgesellschaft,
deren Tätigkeit sich auf das Halten und Verwalten
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft beschränkt,
ist somit nicht als umsatzsteuerliche Unternehmerin
im Sinne des § 2 UStG anzusehen. Damit ist
die Fondsgesellschaft nicht berechtigt, die ihr in Rechnung
gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer
geltend zu machen. Diese Vorsteuerbeträge stellen
vielmehr Werbungskosten bzw. insbesondere in der Investitionsphase
Anschaffungsnebenkosten dar.
Beendigung der Kapitalanlage
Veräußerungsgewinne
Ein Gewinn aus einer etwaigen späteren Veräußerung
der Immobilie der Besitzgesellschaft bzw. aus der Veräußerung
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft oder
der Fondsgesellschaft ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung
und Veräußerung mehr als zehn Jahre vergangen
sind (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die anteiligen
Veräußerungsgewinne der Investoren, die ihre Beteiligung
im Privatvermögen halten, sind nach Ablauf
von zehn Jahren daher grundsätzlich steuerfrei.
Erfolgt die Veräußerung des Fondsanteils durch den
Investor oder eine Veräußerung der Beteiligung an der
Besitzgesellschaft oder die Veräußerung der Immobilien
durch die Besitzgesellschaft jedoch innerhalb eines
Zeitraums von zehn Jahren oder liegt ein gewerblicher
Grundstücks handel vor (siehe obige Ausführungen),
unterliegt ein entstehender Veräußerungsgewinn der
individuellen Besteuerung des Investors.
Die Veräußerung der Beteiligung gilt steuerlich als
anteilige Grundstücksveräußerung.
Veräußerungsgewinne können auch auftreten, wenn
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft innerhalb von
zehn Jahren verschenkt würde, weil hierbei neben dem
anteiligen Grundstück auch anteilig Verbindlichkeiten
übernommen werden, was steuerlich als teilentgeltliche
Schenkung behandelt würde.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Übertragungen der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
durch Schenkung oder Erbschaft unterliegen
der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Der unmittelbare oder mittelbare Erwerb einer Beteiligung
an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft
im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung gilt als Erwerb
der anteiligen Wirtschaftsgüter; die dabei übergehenden
Schulden und Lasten der Gesellschaft sind bei
der Ermittlung der Bereicherung des Erwerbers wie eine
Gegenleistung zu behandeln (§ 10 Abs. 1 S. 4 ErbStG).
Bei der Übertragung des Fondsanteils ist zu unterscheiden,
ob der Investor Direktkommanditist oder als
Treugeber an der Fondsgesellschaft beteiligt ist.
Erbfall: Investor als Kommanditist
Der erbschaftsteuerliche Wert an einem geschlossenen
Immobilienfonds entspricht dem Anteil des nach
erbschaftsteuerlichen Grundsätzen bewerteten Fondsvermögens.
Dies gilt auch bei doppelstöckigen Beteiligungen,
wie dies hier der Fall ist. Die Besitzposten und
Gesellschaftsschulden sind nicht zusammenzufassen,
sondern getrennt zu ermitteln. Der Grundbesitz des
Fonds wird in der Regel nach §§ 12 Abs. 3 ErbStG iVm
§ 176 ff. BewG bewertet. Vorliegend handelt es sich
um ein Geschäftsgrundstück i. S. d. § 181 Abs. 6
BewG, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist,
hierin fließen der Bodenwert und der Gebäudeertragswert
ein (§§ 184, 179, 185 ff BewG). Abzuziehen sind
die anteiligen Verbindlichkeiten.
Der Bodenwert ist anhand der Grundsätze über die
Bewertung unbebauter Grundstücke zu bewerten. Der
Gebäudewert ist in der Weise zu ermitteln, dass der
Reinertrag anhand des Liegenschaftszinses in Höhe
von 6,5 % kapitalisiert wird.
In dem Fall, dass mehrere Erben vorhanden sind,
fällt der Fondsanteil nicht in das gemeinschaftliche Vermögen
der Miterben (Erbengemeinschaft), sondern es
kommt zu einer Aufspaltung des Fondsanteils. Jeder
Miterbe erwirbt mit dem Erbfall in Abweichung von
§ 2032 Abs. 1 BGB einen seinem Erbteil entsprechenden
selbstständigen Gesellschaftsanteil.
Steuerliche Grundlagen
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