Justizzentrum Thüringen - Dima24
Justizzentrum Thüringen - Dima24
Justizzentrum Thüringen - Dima24
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
ten. Würde die Besitzgesellschaft die Immobilie vor Ablauf<br />
der Zehnjahresfrist veräußern, so würde diese Veräußerung<br />
allen Kommanditisten (und damit auch der<br />
Fondsgesellschaft und ihren Investoren) im Rahmen der<br />
Drei-Objekt-Grenze als eigene Veräußerung zugerechnet.<br />
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter<br />
an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt<br />
ist oder dass der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils<br />
oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei<br />
einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als EUR<br />
250.000 beträgt. Die vorgenannten Grundsätze gelten<br />
für die Veräußerung der Beteiligung eines Gesellschafters<br />
entsprechend. Die Veräußerung einer solchen Beteiligung<br />
kann dann dazu führen, dass sämtliche Immobiliengeschäfte<br />
eines Anlegers in gewerbliche Einkünfte<br />
umqualifiziert werden. Aufgrund der erheblichen steuerlichen<br />
Konsequenzen, die sich infolge einer Veräußerung<br />
von Grundstücken oder Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften<br />
für den Investor ergeben könnten, sollte<br />
ein Verkauf der Fondsbeteiligung innerhalb der ersten<br />
zehn Jahre vermieden werden bzw. wird jedem Investor<br />
dringend empfohlen, bei einer geplanten Veräußerung<br />
seinen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.<br />
Einkommensteuertarif<br />
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft aus<br />
Vermietung und Verpachtung unterliegt der individuellen<br />
Steuerbelastung jedes Investors. Entscheidend für<br />
die steuerliche Belastung ist der Grenzsteuersatz. Dieser<br />
beträgt ab einem zu versteuernden Einkommen von<br />
EUR 52.152 (Grundtabelle) bzw. EUR 104.304 (Splittingtabelle)<br />
derzeit 42 %. Mit dem am 19.07.2006 verkündeten<br />
Steueränderungsgesetz 2007 wurde ab dem<br />
Veranlagungszeitraum 2007 ein Zuschlag von 3 % auf die<br />
Einkommensteuer für Spitzenverdiener ab einem zu versteuernden<br />
Einkommen von über EUR 250.000/EUR<br />
500.000 eingeführt.<br />
Soweit der Investor in geringem Umfang Einkünfte<br />
aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt, unterliegen<br />
diese ab dem 01.01.2009 der sogenannten Abgeltungssteuer<br />
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und<br />
ggf. Kirchensteuer). Sollte diese pauschale Besteue-<br />
114<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
rung beim Investor zu einer höheren Steuerbelastung<br />
führen, können die Einnahmen im Rahmen der persönlichen<br />
Einkommensteuererklärung mit dem individuellen<br />
Steuersatz (Günstigerprüfung) besteuert werden.<br />
Besteuerungsverfahren<br />
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich zu 94 % als<br />
Kommanditistin an der Besitzgesellschaft, welche die<br />
Immobilien hält. Die Investoren beteiligen sich direkt<br />
als Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über<br />
die Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft<br />
und sind somit mittelbar über die Fondsgesellschaft an<br />
der Besitzgesellschaft und deren Immobilie beteiligt.<br />
Bei der Fondsgesellschaft und der Besitzgesellschaft<br />
handelt es sich jeweils um Personengesellschaften in<br />
der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Für Zwecke<br />
der Einkommensteuer gelten die Gesellschaften als<br />
transparent. Steuersubjekt für Zwecke der Einkommensteuer<br />
sind nicht die Besitzgesellschaft und die<br />
Fondsgesellschaft, sondern die Investoren, die sich als<br />
Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über die<br />
Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligen.<br />
Die Personengesellschaften dienen lediglich als Einkunftsermittlungssubjekt.<br />
Die Einkünfte auf Ebene der<br />
Besitz- und der Fondsgesellschaft werden jeweils gem.<br />
§§ 179, 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO einheitlich und gesondert<br />
durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt festgestellt.<br />
In einem ersten Schritt wird das steuerliche Ergebnis<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft ermittelt und<br />
durch das zuständige Finanzamt einheitlich und gesondert<br />
festgestellt. Das anteilig auf die Fondsgesellschaft<br />
entfallende Ergebnis wird dann im zweiten Schritt zusammen<br />
mit ihrem eigenen Ergebnis berücksichtigt<br />
und durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt einheitlich<br />
und gesondert festgestellt. Anschließend teilt<br />
es dem Wohnsitzfinanzamt des Investors das anteilig<br />
auf ihn entfallende Ergebnis mit. Der Investor hat die<br />
ihm zugerechneten anteiligen Einkünfte im Rahmen seiner<br />
persönlichen Steuererklärung anzugeben.<br />
Sonderwerbungskosten des Investors, die im Zusammenhang<br />
mit seiner Beteiligung stehen, z. B. Zinsen