Justizzentrum Thüringen - Dima24

ten. Würde die Besitzgesellschaft die Immobilie vor Ablauf
der Zehnjahresfrist veräußern, so würde diese Veräußerung
allen Kommanditisten (und damit auch der
Fondsgesellschaft und ihren Investoren) im Rahmen der
Drei-Objekt-Grenze als eigene Veräußerung zugerechnet.
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter
an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt
ist oder dass der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils
oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei
einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als EUR
250.000 beträgt. Die vorgenannten Grundsätze gelten
für die Veräußerung der Beteiligung eines Gesellschafters
entsprechend. Die Veräußerung einer solchen Beteiligung
kann dann dazu führen, dass sämtliche Immobiliengeschäfte
eines Anlegers in gewerbliche Einkünfte
umqualifiziert werden. Aufgrund der erheblichen steuerlichen
Konsequenzen, die sich infolge einer Veräußerung
von Grundstücken oder Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften
für den Investor ergeben könnten, sollte
ein Verkauf der Fondsbeteiligung innerhalb der ersten
zehn Jahre vermieden werden bzw. wird jedem Investor
dringend empfohlen, bei einer geplanten Veräußerung
seinen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Einkommensteuertarif
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft aus
Vermietung und Verpachtung unterliegt der individuellen
Steuerbelastung jedes Investors. Entscheidend für
die steuerliche Belastung ist der Grenzsteuersatz. Dieser
beträgt ab einem zu versteuernden Einkommen von
EUR 52.152 (Grundtabelle) bzw. EUR 104.304 (Splittingtabelle)
derzeit 42 %. Mit dem am 19.07.2006 verkündeten
Steueränderungsgesetz 2007 wurde ab dem
Veranlagungszeitraum 2007 ein Zuschlag von 3 % auf die
Einkommensteuer für Spitzenverdiener ab einem zu versteuernden
Einkommen von über EUR 250.000/EUR
500.000 eingeführt.
Soweit der Investor in geringem Umfang Einkünfte
aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt, unterliegen
diese ab dem 01.01.2009 der sogenannten Abgeltungssteuer
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und
ggf. Kirchensteuer). Sollte diese pauschale Besteue-
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Steuerliche Grundlagen
rung beim Investor zu einer höheren Steuerbelastung
führen, können die Einnahmen im Rahmen der persönlichen
Einkommensteuererklärung mit dem individuellen
Steuersatz (Günstigerprüfung) besteuert werden.
Besteuerungsverfahren
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich zu 94 % als
Kommanditistin an der Besitzgesellschaft, welche die
Immobilien hält. Die Investoren beteiligen sich direkt
als Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über
die Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft
und sind somit mittelbar über die Fondsgesellschaft an
der Besitzgesellschaft und deren Immobilie beteiligt.
Bei der Fondsgesellschaft und der Besitzgesellschaft
handelt es sich jeweils um Personengesellschaften in
der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Für Zwecke
der Einkommensteuer gelten die Gesellschaften als
transparent. Steuersubjekt für Zwecke der Einkommensteuer
sind nicht die Besitzgesellschaft und die
Fondsgesellschaft, sondern die Investoren, die sich als
Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über die
Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligen.
Die Personengesellschaften dienen lediglich als Einkunftsermittlungssubjekt.
Die Einkünfte auf Ebene der
Besitz- und der Fondsgesellschaft werden jeweils gem.
§§ 179, 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO einheitlich und gesondert
durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt festgestellt.
In einem ersten Schritt wird das steuerliche Ergebnis
auf Ebene der Besitzgesellschaft ermittelt und
durch das zuständige Finanzamt einheitlich und gesondert
festgestellt. Das anteilig auf die Fondsgesellschaft
entfallende Ergebnis wird dann im zweiten Schritt zusammen
mit ihrem eigenen Ergebnis berücksichtigt
und durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt einheitlich
und gesondert festgestellt. Anschließend teilt
es dem Wohnsitzfinanzamt des Investors das anteilig
auf ihn entfallende Ergebnis mit. Der Investor hat die
ihm zugerechneten anteiligen Einkünfte im Rahmen seiner
persönlichen Steuererklärung anzugeben.
Sonderwerbungskosten des Investors, die im Zusammenhang
mit seiner Beteiligung stehen, z. B. Zinsen