Justizzentrum Thüringen - Dima24

Einkunftsermittlung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
werden auf Ebene der Besitzgesellschaft und der
Fondsgesellschaft - abweichend vom Handelsrecht -
als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
(§§ 8, 9 EStG) ermittelt. Bei Ermittlung der Einkünfte
sind die Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich
im Zeitpunkt des Zu- bzw. Abflusses anzusetzen
(§ 11 EStG).
Hiervon abweichend sind jedoch die Anschaffungsund
Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern (Grund
und Boden, Gebäude und andere Anlagen) nicht bereits
im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten
abzugsfähig, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben.
Eine Abschreibung von Grund und Boden
kommt allerdings nicht in Betracht.
Soweit es sich bei den Zinseinkünften der Besitzoder
der Fondsgesellschaft um Kapitaleinkünfte im
Sinne des § 20 EStG handelt, finden ab 2009 grundsätzlich
die Bestimmungen über die Abgeltungssteuer
Anwendung. Die an das Finanzamt abzuführenden
Mittel stehen der jeweiligen Personengesellschaft nicht
mehr zur Verfügung. Entsprechend vermindern sich
die Ausschüttungsmöglichkeiten der Besitzgesellschaft
an die Fondsgesellschaft und der Fondsgesellschaft
an die Investoren. Sind die Zinseinkünfte dagegen
nach § 20 Abs. 8 EStG den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung zuzurechnen, findet die Abgeltungssteuer
von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag keine
Anwendung. Die Einkünfte unterliegen dann wie die
übrigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
dem ggf. höheren persönlichen Einkommensteuersatz
des Investors. Die Zurechnung der Zinseinkünfte zu
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
wurde als Annahme für die steuerliche Berechnung im
Rahmen der Prognose gewählt. Wegen der Geringfügigkeit
der zu versteuernden Einnahmen aus Kapitalvermögen
wurde zur Vereinfachung der Darstellung
der Einbehalt der Steuerabzugsbeträge nicht in die
Prognoserechnungen einbezogen.
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Steuerliche Grundlagen
Kosten der Investitionsphase
Die Fondsgesellschaft erwirbt entgeltlich eine Beteiligung
an der Besitzgesellschaft und damit mittelbar
anteilig alle zum Gesellschaftsvermögen der Besitzgesellschaft
gehörenden Wirtschaftsgüter, insbesondere
auch den Grund und Boden und die Gebäude.
Die Fondsgesellschaft übernimmt weitere fondsabhängige
Investitionskosten, wie z. B. die Konzeptionsgebühr,
die Vergütung für die Prospekterstellung und
die Prospektprüfung, die Vergütung für die Übernahme
der Platzierungsgarantie, die Vergütung für Vermittlung
des Eigenkapitals und des Fremdkapitals sowie die Geschäftsführungsgebühr
und die Treuhandgebühr in der
Platzierungsphase.
Da die Fondsgesellschaft auf den Erwerb der Beteiligung
an der Besitzgesellschaft mit dem dahinter stehenden
Grundbesitz ausgerichtet ist und ihre Geschäftstätigkeit
allein in den Vorbereitungshandlungen
für diesen Erwerb besteht, sind alle Aufwendungen,
die sie in diesem Zusammenhang tätigt, auch schon
vor dem Erwerbszeitpunkt, steuerlich entweder als Anschaffungsaufwendungen
des Grundbesitzes der Besitzgesellschaft
(nicht der Beteiligung an der Besitzgesellschaft)
bzw. als Vorlaufaufwendungen für die künftigen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusehen.
Die handelsrechtliche Betrachtungsweise, nach
der die Fondsgesellschaft eine Beteiligung erwirbt, ist
angesichts der steuerlichen Transparenz der Besitzgesellschaft
und deren Charakter als vermögensverwaltender
Rechtsträger nicht maßgeblich.
Die Einordnung, ob die Aufwendungen als Anschaffungskosten
oder als sofort abzugsfähige Werbungskosten
gelten, richtet sich nach dem so genannten
Fondserlass des Bundesministeriums der Finanzen
(BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, S. 546).
Nach dem Fondserlass muss bei den Fondsgestaltungen
zwischen Hersteller- und Erwerberfonds unterschieden
werden. Ein geschlossener Fonds ist danach
immer dann als Erwerber anzusehen, wenn der Initiator
der Fondsgesellschaft ein einheitliches Vertragswerk
vorgibt und die Anleger in ihrer gesellschaftsrechtlichen
Verbundenheit keine Möglichkeit besitzen, hierauf Ein-