Justizzentrum Thüringen - Dima24
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<strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong>
Verkaufsprospekt<br />
Beteiligung an der<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
Geschlossener Immobilienfonds<br />
Die im vorliegenden Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben entsprechen dem bis zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung bekannten Sachverhalt und beruhen auf der bis zu diesem<br />
Zeitpunkt geltenden Gesetzgebung und Rechtsprechung bzw. den Erlassen und der Praxis<br />
der Finanzverwaltung in Deutschland. Eine Haftung für den Eintritt der im Verkaufsprospekt<br />
getroffenen Annahmen sowie für, durch mögliche Änderungen der wirtschaftlichen Entwicklung<br />
und der gesetzlichen Grundlagen, sich ergebende Abweichungen kann nicht<br />
übernommen werden. Alle Angaben und Berechnungen beruhen auf gewissenhafter Prüfung.<br />
Die Rechtsbeziehungen der Vertragsparteien richten sich ausschließlich nach den teils<br />
abgeschlossenen, teils noch abzuschließenden Verträgen. Für eine Beteiligung ist ausschließlich<br />
der vorliegende Verkaufsprospekt maßgeblich.<br />
Der vorliegende Verkaufsprospekt basiert auf dem vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW)<br />
herausgegebenen Standard über die «Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten<br />
über öffentlich angebotene Vermögensanlagen» vom 18.05.2006 (IDW S 4).<br />
Frankfurt am Main, Oktober 2009
Inhaltsverzeichnis<br />
5 Vorwort, Prospektverantwortung<br />
6 Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
12 Risiken der Beteiligung<br />
28 Die Anbieterin<br />
30 Überblick Immobilienmarkt<br />
33 Der Standort<br />
36 Die Fondsimmobilie<br />
42 Die Mieter<br />
44 Die Vertragspartner<br />
46 Die Beteiligungsstruktur<br />
48 Investitions- und Finanzierungsplan<br />
52 Ergebnisprognosen<br />
53 Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
58 Beispielrechnung<br />
60 Kapitalflussrechnung<br />
61 Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von<br />
den Ergebnisprognosen)<br />
64 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
108 Steuerliche Grundlagen<br />
120 Projekt- und Vertragspartner<br />
124 Erklärungen gem. VermVerkProspV<br />
128 Vermögens-, Finanz- und<br />
Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
132 Hinweise zum Beitritt<br />
135 Angabenvorbehalt<br />
138 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
150 Treuhandvertrag<br />
155 Glossar<br />
Formulare in der Anlage<br />
Beitrittserklärung, persönliches Gespräch<br />
Beitrittserklärung, Fernabsatz<br />
Verbraucherinformationen für den Fernabsatz<br />
Empfangsbestätigung, Fernabsatz<br />
Empfangsbestätigung, persönliches Gespräch<br />
Anbieter von Vermögensanlagen sind gesetzlich verpflichtet, Verkaufsprospekte für Anteile an geschlossenen<br />
Fonds nach den Vorschriften des Verkaufsprospektgesetzes zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung ist<br />
vorab von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu gestatten. Die inhaltliche Richtigkeit<br />
der im Verkaufsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des<br />
Verkaufsprospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.<br />
3
Vorwort<br />
Vorwort, Prospektverantwortung<br />
Mit dem vorliegenden Verkaufsprospekt «<strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong>» bietet die Deutsche Structured Finance<br />
GmbH eine Beteiligungsmöglichkeit im Bereich der geschlossenen<br />
deutschen Immobilienfonds an.<br />
Die Fondsgesellschaft und damit die Investoren partizipieren<br />
an den langfristigen, sicheren Mieteinnahmen<br />
eines Immobilienensembles im Herzen der Stadt<br />
Gera/<strong>Thüringen</strong>.<br />
Die um 1900 errichteten Fondsimmobilien werden<br />
derzeit vollständig saniert und um einige An- und Neubauten<br />
ergänzt. Ab Dezember diesen Jahres wird der<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong> als Hauptmieter den größten Teil<br />
der Flächen als neues <strong>Justizzentrum</strong> in Gera nutzen<br />
und auf Basis eines Mietvertrags mit mindestens 20jähriger<br />
Laufzeit rund 90 % der Mieteinnahmen generieren.<br />
Die übrigen Flächen sind an Tochtergesellschaften<br />
der Deutsche Post AG und der Deutsche Telekom<br />
AG vermietet und werden u. a. von diesen als Postbank-Centerfiliale<br />
und zentraler Verteilerpunkt der Fernmeldeversorgung<br />
genutzt.<br />
Es ist beabsichtigt, die vollständig vermietete Immobilie<br />
langfristig zu halten und gemäß Prognoserechung<br />
attraktive, jährliche Ausschüttungen i. H. v. 6 % p.a. an<br />
die Investoren auszuzahlen.<br />
Prospektverantwortung<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH, mit Sitz in der<br />
Feuerbachstraße 26–32 in 60325 Frankfurt am Main,<br />
als Initiatorin und Anbieterin des Beteiligungsangebotes<br />
erklärt, dass sie gemäß § 3 VermVerkProspV die<br />
Verantwortung für den Inhalt des Verkaufsprospektes<br />
übernimmt und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben<br />
im Verkaufsprospekt richtig und keine wesentlichen<br />
Umstände ausgelassen worden sind. Es gibt<br />
keine weiteren Personen, die die Herausgabe oder den<br />
Inhalt des Verkaufsprospektes oder die Abgabe oder<br />
den Inhalt des Angebotes zur Beteiligung wesentlich<br />
beeinflusst haben. Für den Inhalt dieses Prospektes<br />
sind nur bis zum Datum der Aufstellung des Prospektes<br />
der Deutsche Structured Finance GmbH bekannte<br />
oder erkennbare Sachverhalte maßgeblich. Eine Haftung<br />
für den Eintritt der prognostizierten Ergebnisse<br />
und ihrer wirtschaftlichen Folgen beim Investor sowie<br />
für Abweichungen durch künftige wirt schaftliche, steuerliche<br />
oder rechtliche Änderungen wird von der Deutsche<br />
Structured Finance GmbH nicht übernommen<br />
(siehe auch Kapitel «Angabenvorbehalt»).<br />
Aufstellungsdatum des Verkaufsprospektes<br />
06.10.2009<br />
David Norris Janine Schellhorn<br />
Geschäftsführer Geschäftsführerin<br />
Deutsche Structured Finance GmbH<br />
5
Das Fondskonzept<br />
Das vorliegende Beteiligungsangebot bietet privaten<br />
Investoren die Möglichkeit, sich an der DSF <strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG («Fondsgesellschaft»)<br />
zum 15.12.2009 zu beteiligen. Es ist geplant, dass die<br />
Fondsgesellschaft Anfang 2010 einen Kommanditanteil<br />
i. H. v. 94 % des gesamten Kommanditkapitals der<br />
Besitzgesellschaft erwirbt. Es ist beabsichtigt, diese<br />
Kommanditbeteiligung langfristig zu halten und die Immobilie<br />
gemäß Hauptmietvertrag über mindestens 20<br />
Jahre zu vermieten. Es ist nicht ausgeschlossen, dass<br />
die Besitzgesellschaft die Immobilie oder die Fondsgesellschaft<br />
ihre Kommanditbeteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
während der Mietvertragslaufzeit des Hauptmieters<br />
veräußert. Ein konkreter Verkaufszeitpunkt<br />
oder eine konkrete Verkaufsabsicht besteht zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung jedoch nicht.<br />
Das Beteiligungsangebot bietet privaten Investoren<br />
n eine Immobilieninvestition mit Substanz in zentraler<br />
Innenstadtlage<br />
n bonitätsstarke Mieter<br />
n einen langfristigen Mietvertrag mit dem Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong> über mindestens 20 Jahre<br />
n eine Vermietungsquote von 100 %<br />
n attraktive Ausschüttungen,<br />
i. H. v. 6 % p.a. prognostiziert<br />
n eine langfristige Fremdfinanzierung in EURO<br />
mit Zinssatzsicherung über 10 Jahre<br />
n professionelles Asset-Management<br />
n erfahrene Partner<br />
Das Projekt<br />
Im Juni 2007 erwarb die Besitzgesellschaft, zukünftig firmierend<br />
als DSF Gera GmbH & Co. KG, ein ca.<br />
5.350 qm großes Grundstück inklusive dem vorhandenen<br />
Gebäudebestand («Fondsimmobilie»), der bis zu<br />
diesem Zeitpunkt als Post- und Fernmeldeamt genutzt<br />
wurde. Das Grundstück Schloß straße 26/Amthorstraße 1<br />
6<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
liegt am Beginn der Fußgängerzone im Stadtkern von<br />
Gera/<strong>Thüringen</strong>. Die um 1900 errichteten Bestandsimmobilien<br />
stehen teilweise unter Denkmalschutz. Sie<br />
werden seit Mitte 2008 im Rahmen eines Generalübernehmervertrags<br />
vollständig modernisiert, instandgesetzt<br />
und um einige An- und Neubauten ergänzt.<br />
Es ist geplant, die Baumaßnahmen bis zum<br />
15.12.2009 abzuschließen und die Räumlichkeiten, das<br />
neue <strong>Justizzentrum</strong> in Gera, an den Hauptmieter, den<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong>, zu übergeben.<br />
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong> wird zukünftig auf Basis<br />
eines bereits abgeschlossenen Mietvertrags über mindestens<br />
20 Jahre rund 90 % der Gesamtmieteinnahmen<br />
der Besitzgesellschaft generieren und beabsichtigt,<br />
mit verschiedenen Gerichten und Abteilungen,<br />
(wie z. B. der Staatsanwaltschaft Gera inkl. den bisherigen<br />
Außenstellen Jena und Rudolstadt, der Strafabteilung<br />
des Land- und Amtsgerichts, dem Verwaltungsgericht<br />
Gera und den Sozialen Diensten beim Thüringer<br />
Oberlandesgericht), in das Immobilienensemble einzuziehen.<br />
Durch den Bezug der Flächen werden Abteilungen<br />
von 12 Standorten auf nunmehr einen Standort<br />
konzentriert und auf Grund der unmittelbaren Nähe des<br />
neuen <strong>Justizzentrum</strong>s zu bestehenden Abteilungen des<br />
Land- und Amtsgerichts in der benachbarten Rudolf-<br />
Diener-Straße sind zukünftig kurze Wege gegeben.<br />
Im direkten Umfeld befinden sich zudem weitere<br />
Einrichtungen der öffentlichen Hand, die Stadtbibliothek<br />
sowie die mit Einzelhandelsgeschäften und drei<br />
größeren Einkaufszentren gestaltete Fußgängerzone.<br />
Eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel<br />
Bus und Straßenbahn ist in wenigen Gehminuten gegeben,<br />
der Hauptbahnhof Gera befindet sich<br />
ca. 400 Meter entfernt.<br />
Die übrigen Mietflächen werden von einer 100 %igen<br />
Tochtergesellschaft der Deutsche Post AG als Postbank-<br />
Centerfiliale und Briefpostfachanlage sowie von einer<br />
100 %igen Tochtergesellschaft der Deutsche Telekom<br />
AG als zentraler Verteilerpunkt der Fernmeldeversorgung<br />
genutzt. Das Immobilienensemble mit maximal<br />
rund 13.000 qm geplanter Mietfläche ist bereits zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung vollständig vermietet.
Das genaue Aufmaß der Flächen erfolgt mit Fertigstellung<br />
(siehe Kapitel «Prämissen der Ergebnisprognosen»).<br />
Geplante Mieterträge p. a. der Besitzgesellschaft ab 2010 (Prognose)<br />
Mieter Mietdauer Verlängerungs- Nettomiete p. a.<br />
option in EUR ca.<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong> bis 30.11.2029 2 x 3 Jahre 1.179.441<br />
Deutsche Post AG bis 31.12.2011 2 x bis zu 3 Jahre 55.272<br />
(100 % Tochtergesellschaft) 6.487<br />
Deutsche Telekom AG bis 31.12.2014 2 x bis zu 5 Jahre 56.300<br />
(100 % Tochtergesellschaft)<br />
Gesamt: 1.297.500<br />
Der Generalübernehmervertrag<br />
Zwischen der Besitzgesellschaft und der allobjekt<br />
Denk malsanierungen GmbH («GÜ»), Weimar, einem<br />
Tochterunternehmen der InCity Immobilien AG, Köln,<br />
wurde ein Generalübernehmervertrag («GÜ-Vertrag»)<br />
sowie ein Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsvertrag<br />
zur Realisierung der Baumaßnahmen geschlossen.<br />
Die Bau arbeiten haben im August 2008 begonnen.<br />
Die Fertigstellung soll bis 15.12. 2009 erfolgen.<br />
Der Leistungsumfang des GÜ-Vertrages bezieht<br />
sich auf die komplette schlüsselfertige, funktionsfähige<br />
und betriebsfertige Erstellung der Gebäude nebst Außenanlagen,<br />
Grünanlagen einschließlich der erforderlichen<br />
planerischen Arbeiten, den Erdbauarbeiten und<br />
der Endreinigung auf der Grundlage der geplanten Nutzung.<br />
Dabei hat der GÜ alle anerkannten Regeln der<br />
Bautechnik, Normen etc. zu beachten. Dem GÜ obliegt<br />
während der gesamten Bauzeit ferner die Verkehrs sicherungspflicht<br />
für das gesamte Baugrundstück. Der<br />
GÜ ist berechtigt, Subunternehmer zu beauftragen.<br />
Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Zugehörigkeit<br />
der allobjekt Denkmalsanierungen GmbH zur InCity Immobilien<br />
AG übernimmt die InCity Immobilien AG gemeinsam<br />
mit ihrer Tochtergesellschaft Immobilien Invest<br />
Köln GmbH als Verkäufer des Anteils an der Besitzgesellschaft<br />
und mittelbar als Projektentwickler umfangreiche<br />
Garantien und Zusicherungen für die Baumaßnahmen<br />
und den Grundbesitz der Fondsimmobilie. Die Kaufpreiszahlung<br />
für den Anteil an der Besitzgesellschaft erfolgt<br />
zudem erst nach Übergabe der Mietflächen an den<br />
Hauptmieter und nach erster Mietzahlung durch diesen.<br />
Für den Fall, dass die Mietflächen des Hauptmieters<br />
nicht termingerecht fertig gestellt und an ihn übergeben<br />
werden können oder die InCity Immobilien AG Insolvenz<br />
anmeldet, sind u. a. Rücktrittsrechte im Kaufvertrag zum<br />
Erwerb des Anteils an der Besitzgesellschaft vorgesehen.<br />
Damit trägt die InCity Immobilien AG das komplette<br />
Baurisiko. Die Garantien und Zusicherungen der InCity<br />
Immobilien AG sind teilweise mit Bank- oder Unternehmensbürgschaften<br />
abgesichert.<br />
Investition und Finanzierung<br />
der Besitzgesellschaft<br />
Die Besitzgesellschaft wird am Vollzugstag, voraussichtlich<br />
Anfang 2010, durch das Eigenkapital der Gesellschafter<br />
sowie durch ein langfristiges Darlehen<br />
einer deutschen Bank finanziert. Die folgende Tabelle<br />
fasst die Mittelherkunft und Mittelverwendung der Besitzgesellschaft<br />
zusammen. Die Immobilieninvestition<br />
umfasst eine Refinanzierung und Ablösung der auf der<br />
Ebene der Besitzgesellschaft bestehenden Verbindlichkeiten.<br />
Eine weitere detaillierte Darstellung aller Positionen<br />
ist im Kapitel «Investitions- und Finanzierungsplan»<br />
dargestellt.<br />
Besitzgesellschaft<br />
Mittelverwendung (Prognose) in EUR in Prozent<br />
Immobilieninvestitionen 17.347.879 94,7 %<br />
Finanzierungskosten 790.993 4,3 %<br />
Liquiditätsreserve 176.128 1,0 %<br />
Mittelverwendung insgesamt 18.315.000 100,0 %<br />
Besitzgesellschaft<br />
Mittelherkunft (Prognose) in EUR in Prozent<br />
Eigenkapital Fondsgesellschaft 7.346.100 40,1 %<br />
Eigenkapital Altgesellschafter 468.900 2,6 %<br />
Fremdkapital 10.500.000 57,3 %<br />
Mittelherkunft insgesamt 18.315.000 100,0 %<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
7
Die Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft<br />
mit Sitz in Frankfurt am Main. Sie wurde auf unbestimmte<br />
Zeit gegründet und unterliegt deutschem<br />
Recht. Die Fondsgesellschaft plant, ihr Eigenkapital auf<br />
bis zu EUR 10,5 Mio. durch die Aufnahme von Kommanditisten<br />
bzw. Treugebern zu erhöhen.<br />
Sie hat am 14.08.2009 einen Kaufvertrag über den<br />
Erwerb einer Kommanditbeteiligung i. H. v. 94 % an<br />
der zukünftig unter DSF Gera GmbH & Co. KG firmierenden<br />
Besitzgesellschaft abgeschlossen. Der Erwerb,<br />
der Übergang des Gesellschaftsanteils und die Kaufpreiszahlung<br />
erfolgen Anfang 2010. Der andere Anteil<br />
i. H. v. 6 % an der Besitzgesellschaft wurde bereits<br />
2009 von der DSF PP <strong>Thüringen</strong> <strong>Justizzentrum</strong> GmbH<br />
& Co. KG («Altgesellschafter») erworben und sollen<br />
ebenfalls langfristig gehalten werden.<br />
Die Besitzgesellschaft<br />
Die Besitzgesellschaft, ursprünglich eine GmbH und<br />
derzeit noch firmierend unter «real invest Schloßstraße<br />
Gera GmbH & Co. KG», hat im Jahr 2007 das<br />
o. g. Grundstück erworben und im Jahr 2008 den Generalübernehmer<br />
mit sämtlichen Baumaßnahmen zur<br />
Realisierung des oben beschriebenen neuen <strong>Justizzentrum</strong>s<br />
beauftragt. Nach Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags<br />
am 14.08.2009 durch die Fondsgesellschaft<br />
wurde sie im Wege einer formwechselnden<br />
Umwandlung am 16.09.2009 rückwirkend zum<br />
01.01.2009 in eine Kommanditgesellschaft mit einem<br />
nominalen Kommanditkapital i. H. v. EUR 25.000 umgewandelt.<br />
Sobald alle Vollzugsvoraussetzungen des<br />
Anteilskaufvertrages der Fondsgesellschaft erfüllt<br />
sind (voraussichtlich Anfang 2010), wird die Besitzgesellschaft<br />
nach Übergang des Kommanditanteils auf<br />
die Fondsgesellschaft ihr Kommanditkapital gemäß<br />
Prognose um insgesamt EUR 7.815.000 erhöhen und<br />
die Umfirmierung in DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
durchführen. Die Fondsgesellschaft nimmt entspre-<br />
8<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
chend ihrer Beteiligung von 94 % gemäß Prognose<br />
mit EUR 7.346.100 an der Kapitalerhöhung teil.<br />
Vereinfachte Beteiligungsstruktur<br />
Das nachfolgende Schaubild zeigt vereinfacht die geplante<br />
Beteiligungsstruktur nach dem Vollzugstag, voraussichtlich<br />
Anfang 2010. Weitere Einzelheiten enthält<br />
das Kapitel «Die Beteiligungsstruktur».<br />
DSF PP<br />
<strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG<br />
Altgesellschafter<br />
6 %<br />
Kommanditisten<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
Besitzgesellschaft<br />
Treugeber<br />
DSF Treuhand<br />
GmbH<br />
Treuhandkommanditistin<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
Fondsgesellschaft<br />
94 %
Der Beitritt zur Fondsgesellschaft<br />
Private Investoren können sich als Kommanditist oder<br />
Treugeber über die DSF Treuhand GmbH («Treuhandkommanditistin»)<br />
an der DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG («Fondsgesellschaft») zum 15.12.2009<br />
beteiligen.<br />
Mindestzeichnungssumme und Beitritt<br />
Die Mindesthöhe einer Beteiligung beträgt<br />
EUR 10.000 zzgl. 5 % Agio. Eine höhere Beteiligung ist<br />
in Schritten von jeweils EUR 1.000 möglich. Die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin ist berechtigt, die<br />
Beitrittsfrist ohne ausdrücklich zu erklärende Zustimmung<br />
der anderen Gesellschafter zu verlängern. Die<br />
vollständige Platzierung und Einzahlung – spätestens<br />
zum Vollzugstag – ist durch eine Platzierungs- und Einzahlungsgarantie<br />
der Deutsche Structured Finance<br />
GmbH gesichert.<br />
Leistung der Einlage<br />
Die Plichteinlage des Kommanditisten bzw. die Einlage<br />
des Treugebers und das Agio sind nach Annahme<br />
der Beitrittserklärung bis spätestens 25.01.2010 auf<br />
das in der Beitrittserklärung angegebene Konto einzuzahlen<br />
(siehe «Hinweise zum Beitritt»).<br />
Anlegerkreis<br />
Als Kommanditist der Fondsgesellschaft bzw. als<br />
Treugeber können sich natürliche Personen mit Wohnsitz<br />
in der Bundesrepublik Deutschland beteiligen.<br />
Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte<br />
Die mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
verbundenen Rechte und Pflichten der Investoren sind<br />
für den Kommanditisten im Gesellschaftsvertrag und<br />
für den Treugeber zusätzlich noch im Treuhandvertrag<br />
geregelt. Beide Verträge sind in diesem Verkaufsprospekt<br />
im vollen Wortlaut abgedruckt und werden im<br />
Abschnitt «Rechtliche Grundlagen der Beteiligung»<br />
ausführlich dargestellt. Die Investoren haben Einsichtsund<br />
Kontrollrechte gemäß § 166 HGB bzw. können die<br />
Handelsbücher und Papiere der Fondsgesellschaft<br />
durch einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten<br />
Sachverständigen einsehen lassen. Die Investoren sind<br />
berechtigt, an Gesellschafterversammlungen teilzunehmen,<br />
können bei Beschlussfassungen ihr Stimmrecht<br />
ausüben und sind am Ergebnis und Vermögen der<br />
Fondsgesellschaft beteiligt. Alle mit der Vermögensanlage<br />
verbundenen Rechte sind im Kapitel «Rechtliche<br />
Grundlagen der Beteiligung» dargestellt.<br />
Haftung<br />
Nach den Bestimmungen des Handelsgesetzbuches<br />
(HGB) haftet ein Kommanditist den Gläubigern einer<br />
Kommanditgesellschaft bis zur Höhe seiner im Handelsregister<br />
eingetragenen Haftsumme unmittelbar (§ 172<br />
HGB). Die Haftung ist ausgeschlossen, soweit seine<br />
Einlage i. S. v. § 171 Abs. 1, 2. HS. HGB geleistet<br />
wurde. Die Haftsumme beträgt EUR 1 auf je EUR 100<br />
der von dem Kommanditisten gezeichneten Pflichteinlage.<br />
Eine Nachschusspflicht besteht grundsätzlich<br />
nicht (weitere Einzelheiten hierzu vgl. «Risiken der Beteiligung»/«Haftung<br />
als Kommanditist/Treugeber»).<br />
Zahlstelle<br />
Zahlstelle für Ausschüttungen an die Investoren ist<br />
die Fondsgesellschaft DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG mit Sitz in der Feuerbachstraße 26–32,<br />
60325 Frankfurt am Main. Zahlstelle, die den Verkaufsprospekt<br />
zur kostenlosen Ausgabe bereit hält, ist die<br />
Deutsche Structured Finance GmbH mit Sitz in der<br />
Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt am Main.<br />
Die Rentabilität der Beteiligung an der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Die Rentabilität dieser Beteiligung hängt von einer Vielzahl<br />
von Faktoren ab. Eine genaue Ergebnisprognose<br />
mit eindeutigem Verlauf wäre weder sachgerecht noch<br />
angemessen. Die Initiatorin gibt daher in den Kapiteln<br />
«Ergebnisprognosen», «Beispielrechnung», «Investitions-<br />
und Finanzierungsplan» und «Sensitivitätsana-<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
9
lyse» Prognosen mit möglichen Ergebnissen wieder.<br />
Diese Prognosen beruhen auf Annahmen, welche ggf.<br />
nicht eintreten, so dass die tatsächlichen Ergebnisse<br />
erheblich von diesen Ergebnisprognosen abweichen<br />
können.<br />
Investition und Finanzierung der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Die folgende Tabelle fasst die Mittelherkunft und Mittelverwendung<br />
auf Ebene der Fondsgesellschaft zusammen.<br />
Die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft<br />
und die fondsbezogenen Vergütungen<br />
werden vollständig durch die Einlagen der Kommanditisten<br />
bzw. der Treugeber der Fondsgesellschaft finanziert.<br />
Die Fondsgesellschaft hat einen Darlehensvertrag<br />
zur Eigenkapitalvorfinanzierung abgeschlossen (siehe<br />
«Rechtliche Grundlagen der Beteiligung» S. 93 ff.). Es<br />
werden keine langfristigen Fremdmittel auf Ebene der<br />
Fondsgesellschaft aufgenommen.<br />
Fondsgesellschaft in EUR in Prozent des<br />
Mittelverwendung (Prognose) Kommanditkapitals<br />
inkl. Agio<br />
Beteiligung inkl. Nebenkosten 9.343.269 84,8 %<br />
Fondsabhängige Vergütungen 1.524.878 13,8 %<br />
Nebenkosten der Vermögensanlage 144.685 1,3 %<br />
Liquiditätsreserve 12.168 0,1 %<br />
Mittelverwendung insgesamt 11.025.000 100,0 %<br />
Fondsgesellschaft in EUR in Prozent des<br />
Mittelherkunft (Prognose) Kommanditkapitals<br />
inkl. Agio<br />
Eigenkapital 10.500.000 95,2 %<br />
Agio 525.000 4,8 %<br />
Mittelherkunft insgesamt 11.025.000 100,0 %<br />
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mit 94 % an der<br />
Besitzgesellschaft. Die folgende Tabelle gibt das Gesamtinvestitionsvolumen<br />
inkl. anteiligem Fremdkapital<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft wieder.<br />
10<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
Gesamtinvestitions- in EUR in Prozent in Prozent des<br />
volumen der Fondsge- Kommanditsellschaft<br />
(Prognose) kapitals inkl. Agio<br />
Eigenkapital (inkl. Agio) 11.025.000 52,8 % 100,0 %<br />
der Fondsgesellschaft<br />
Fremdkapital der 9.870.000 47,2 % 89,5 %<br />
Besitzgesellschaft (94 %)<br />
Gesamtinvestitionsvolumen 20.895.000 100,0 % 189,5 %<br />
(inkl. Agio)<br />
Prognostizierte 6 % Ausschüttung p. a.<br />
Die Fondsgesellschaft plant laufende Ausschüttungen<br />
vor Steuern in Höhe von 6 % p. a. (Prognose) bezogen<br />
auf das nominale Kommanditkapital ohne Agio. Für das<br />
Jahr 2010 erfolgt eine anteilige Ausschüttung für den<br />
Zeitraum ab dem Vollzugstag, ab dem die Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftlich an der Besitzgesellschaft beteiligt<br />
ist.<br />
Fondslaufzeit<br />
Die Immobilie ist langfristig vermietet. Eine Veräußerung<br />
der Immobilie durch die Besitzgesellschaft oder<br />
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft durch die<br />
Fondsgesellschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt ist<br />
derzeit nicht geplant. Die Beteiligung eines Investors<br />
an der Fondsgesellschaft ist erstmals zum 31.12.2029<br />
ordentlich kündbar.<br />
Besteuerung<br />
Die Fondsgesellschaft und die Besitzgesellschaft gelten<br />
als steuerlich transparente und nach derzeitiger<br />
Praxis der Finanzverwaltung als vermögensverwaltende<br />
Kommanditgesellschaften. Der Investor erzielt<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in geringem<br />
Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen<br />
beim Investor seiner individuellen Einkommens-
esteuerung, die Einkünfte aus Kapitalvermögen der<br />
sogenannten Abgeltungssteuer. Veräußerungsgewinne<br />
der Investoren, die ihre Beteiligung im Privatvermögen<br />
halten, sind nach Ablauf von zehn Jahren nach der geltenden<br />
Gesetzeslage steuerfrei. Weitere Einzelheiten<br />
enthält das Kapitel «Steuerliche Grundlagen».<br />
Dieses Beteiligungsangebot eignet sich nicht<br />
für Investoren, die eine Kapitalanlage mit regelmäßigen,<br />
planbaren Ausschüttungen und<br />
einem schon heute feststehenden Rückzahlungszeitpunkt<br />
suchen oder auf eine jederzeitige<br />
Veräußerungsmöglichkeit der Beteiligung<br />
angewiesen sind oder für welche die Beteiligung<br />
einen wesentlichen Anteil an ihrem Gesamtvermögen<br />
darstellt.<br />
Das Beteiligungsangebot im Überblick<br />
11
Das dem Verkaufsprospekt zugrunde liegende Beteiligungsangebot<br />
birgt neben allgemeinen auch einige<br />
aus der Art der Investition resultierende, spezielle Risiken.<br />
Der Investor sollte daher bei seiner Entscheidung<br />
alle in diesem Verkaufsprospekt aufgeführten Risiken<br />
berücksichtigen. Der Investor sollte eine Beteiligung<br />
nur dann eingehen, wenn er das Risiko seines Engagements<br />
überblicken kann. Kapitalrückflüsse und Ausschüttungen<br />
sind im Voraus nicht kalkulierbar und<br />
nicht sicher. Es ist möglich, dass zum heutigen Zeitpunkt<br />
unvorhersehbare Ereignisse, wie zum Beispiel<br />
Änderungen der wirtschaftlichen, zivil- oder steuerrechtlichen<br />
Rahmenbedingungen, das Ergebnis der Investition<br />
negativ beeinflussen.<br />
Die im Folgenden dargestellten Risiken stellen<br />
nach Kenntnis der Anbieterin zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung alle wesentlichen<br />
rechtlichen, steuerlichen und tatsächlichen Risiken<br />
im Zusammenhang mit der Vermögensanlage<br />
dar.<br />
Es kann dennoch nicht ausgeschlossen werden, dass<br />
weitere Risiken bestehen oder sich heute als unwesentlich<br />
eingestufte Risiken realisieren und als wesentlich<br />
herausstellen. Die aus heutiger Sicht wesentlichen<br />
Risiken werden unterschieden nach den Kategorien<br />
prognosegefährdend, anlagegefährdend und anlegergefährdend.<br />
Unter prognosegefährdenden Risiken<br />
werden solche Risiken verstanden, die bei ihrem Eintritt<br />
zu einem schwächeren als dem prognostizierten<br />
Ergebnis der Beteiligung führen können. Anlagegefährdende<br />
Risiken sind solche, die, sofern sie eintreten,<br />
dazu führen, dass ein Verlust bis hin zu einem Totalverlust<br />
eintritt. Anlegergefährdende Risiken sind solche,<br />
die das Vermögen des Investors über die Einlage<br />
hinaus gefährden. Insbesondere zwischen den prognosegefährdenden<br />
Risiken und den anlagegefährdenden<br />
Risiken ist eine Abgrenzung sehr schwierig. Je<br />
nachdem, in welchem Ausmaß ein Risiko eintritt, können<br />
alle prognosegefährdenden Risiken auch zu anlagegefährdenden<br />
Risiken werden. Deshalb werden<br />
12<br />
Risiken der Beteiligung<br />
Risiken der Beteiligung<br />
diese beiden Risikotypen zusammen in einem Abschnitt<br />
beschrieben.<br />
Die Darstellung kann nicht eventuelle zusätzliche Risiken<br />
behandeln, die sich möglicherweise aus der individuellen<br />
Situation eines Investors ergeben. Zur Beurteilung<br />
der Eignung dieses Beteiligungsangebotes für<br />
die persönliche Situation des Investors wird diesem<br />
daher empfohlen, sich mit dem gesamten Inhalt dieses<br />
Verkaufsprospektes vertraut zu machen. Die Ausführungen<br />
entbinden den Investor nicht davon, sich ggf.<br />
mit Hilfe eines rechtlichen und steuerlichen Beraters<br />
ein eigenständiges Urteil zu bilden und zur Grundlage<br />
seiner Beteiligungsentscheidung zu machen.<br />
Der Eintritt eines oder mehrerer Risiken würde die<br />
Anlageergebnisse negativ beeinflussen. Voraussagen<br />
über die Eintrittswahrscheinlichkeit der einzelnen Risikofaktoren<br />
können nicht gegeben werden. Es ist nicht<br />
auszuschließen, dass insbesondere bei einem kumulierten<br />
Eintritt der Risiken der Investor seine Einlage<br />
nebst Agio ganz oder teilweise verliert.<br />
Es besteht das maximale Risiko, einen Totalverlust<br />
der Einlage nebst dem gezahlten Agio zu<br />
erleiden. Ein Investor sollte seine Beteiligung<br />
nur dann erwägen, wenn er einen Totalverlust<br />
in Kauf nehmen kann. Darüber hinaus kann es<br />
zu weiteren Vermögensnachteilen kommen,<br />
z. B. kann eine Steuerzahllast ohne korrespondierende<br />
Einnahmen entstehen.<br />
Bei einer – für dieses Beteiligungsangebot ohnehin<br />
nicht empfehlenswerten – persönlichen<br />
Anteilsfinanzierung erhöht sich das maximale<br />
Verlustrisiko um die Zinsen, sämtliche Kosten<br />
und die Tilgung.
Prognose- und anlagegefährdende<br />
Risiken<br />
Allgemeine Prognoserisiken<br />
Prognosen für die Zukunft, zu denen insbesondere<br />
auch die später in diesem Verkaufsprospekt abgedruckten<br />
Ergebnisprognosen gehören, sind grundsätzlich<br />
mit Unsicherheiten behaftet. Es ist unmöglich, die<br />
Zukunft exakt vorherzusagen. Die tatsächliche Entwicklung<br />
der Investition wird sich daher von den vorgestellten<br />
Verlaufsmöglichkeiten unterscheiden. Ein Prognoserisiko<br />
liegt auch darin begründet, dass die in diesem<br />
Verkaufsprospekt dargestellten Aussagen Dritter<br />
von der Initiatorin nicht oder nur eingeschränkt auf ihre<br />
Richtigkeit überprüft wurden. Solche Aussagen Dritter<br />
beruhen auf persönlichen Einschätzungen oder Wertungen<br />
und können von falschen Annahmen oder<br />
Schlussfolgerungen des Dritten ausgehen. Soweit solche<br />
Aussagen unrichtig sein sollten, jedoch Basis für<br />
die Prognose der Initiatorin waren und/oder die Investitionsentscheidung<br />
hierauf abgestellt wurde, kann dies<br />
zu einer Verschlechterung der Rentabilität führen.<br />
Immobilienrisiken<br />
Aus der mittelbaren Beteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
ergeben sich für den Investor letztlich dieselben<br />
allgemeinen Risiken, wie sie bei Immobilien grundsätzlich<br />
vorkommen können. Dazu zählen beispielsweise<br />
Risiken aus Altlasten wie Bodenverunreinigungen oder<br />
Baumängel, die zuvor nicht bekannt waren und bei der<br />
Kaufpreisfindung nicht berücksichtigt wurden. Es ist<br />
auch denkbar, dass die Immobilie durch einen Brand<br />
oder eine Naturkatastrophe beschädigt oder zerstört<br />
wird. Hierdurch können sich unvorhergesehene Kosten<br />
ergeben und der Wert der Immobilie könnte negativ<br />
beeinflusst werden.<br />
Mieteinnahmenrisiko<br />
Einer der wesentlichen Faktoren für den Erfolg der<br />
Beteiligung ist die Erzielung der prognostizierten Mieteinnahmen<br />
aus den Mietverträgen. Es besteht grundsätzlich<br />
das Risiko, dass die prognostizierten Mietein-<br />
nahmen nicht erreicht werden. Sollten die Mieteinnahmen<br />
geringer ausfallen als prognostiziert, würden dadurch<br />
die Nettobetriebseinnahmen nach Abzug der Betriebskosten<br />
entsprechend geringer ausfallen, was wiederum<br />
zu einer Reduzierung der laufenden Überschüsse<br />
und ggf. des auf Basis der Nettomieteinnahmen<br />
zu ermittelnden Verkaufspreises führen würde.<br />
Die Immobilie ist vollständig an wenige Mieter vermietet.<br />
Dies bedeutet eine größere Abhängigkeit, die<br />
sich speziell beim Auslaufen der Mietverträge oder<br />
beim Ausfall eines Mieters während der Vertragslaufzeit<br />
negativ auswirken kann. Der Ausfall des Hauptmieters<br />
– hier der Freistaat <strong>Thüringen</strong> – hätte besonders<br />
negative Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung.<br />
Sollte bei Fertigstellung und endgültigem Aufmaß<br />
der Mietflächen festgestellt werden, dass diese weit<br />
unter den in der Prognoserechnung berücksichtigten<br />
Werten liegen, so können die Nettobetriebseinnahmen<br />
auf Grund der nicht mietabhängigen Kosten niedriger<br />
ausfallen als prognostiziert. Des Weiteren könnte der<br />
von den Nettomieteinnahmen abhängige Verkaufspreis<br />
geringer ausfallen.<br />
Vermietungsrisiko<br />
Es ist möglich, dass Mieter ihren Verpflichtungen<br />
nicht oder nicht rechtzeitig nachkommen. Aber auch<br />
bei vertragsgemäßem Ablauf der Mietverträge besteht<br />
das Risiko, dass die Flächen im Anschluss nicht oder<br />
nur zu einer geringeren Miete als prognostiziert weitervermietet<br />
werden können. Die bei einer Neuvermietung<br />
anfallenden Kosten können höher als prognostiziert<br />
ausfallen. Des Weiteren besteht die Möglichkeit<br />
der Unwirksamkeit einzelner Regelungen eines Mietvertrages.<br />
Dies kann zu Rechtstreitigkeiten und somit<br />
zu höheren Kosten führen. Das Eintreten dieser Ereignisse<br />
würde zu geringeren Auszahlungen führen.<br />
Mietvertragsrisiko<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist der vorgesehene<br />
erste Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag<br />
mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> sowie der erste Nachtrag<br />
Risiken der Beteiligung<br />
13
zum bestehenden Mietvertrag mit der GMG Generalmietgesellschaft<br />
mbH noch nicht unterschrieben<br />
(siehe Kapitel «Rechtliche Grundlagen»). Dies sind jedoch<br />
Vollzugsvoraussetzungen des Anteilskaufvertrags<br />
und sind diese nicht bis zum 30.04.2010 erfüllt, ist die<br />
Fondsgesellschaft zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag<br />
berech tigt. Zu den Folgen siehe «Einhaltung des<br />
Zeitplans/ Rücktritt/Rückabwicklung».<br />
Mietkaution<br />
Es wurde bei keinem Mietvertrag eine Mietkaution<br />
vereinbart. Infolgedessen fehlt der Besitzgesellschaft als<br />
Vermieterin eine Sicherheitsleistung für den Fall, dass<br />
die Mieter ihren mietvertraglichen Verpflichtungen, insbesondere<br />
den Mietzahlungen, nicht nachkommen.<br />
Vergaberecht<br />
Es besteht ein Risiko, dass der Mietvertrag mit dem<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong> auf vergaberechtlicher Grundlage<br />
angegriffen werden könnte. Es liegt ein Rechtsgutachten<br />
vor, wonach der Mietvertrag nicht aus vergaberechtlichen<br />
Gründen nichtig oder kündbar sei, da die<br />
Bauverpflichtungen in dem Mietvertrag keinen Bauauftrag<br />
im Sinne des Vergaberechts darstellen. Es ist jedoch<br />
nicht ausgeschlossen, dass es zu einem Gerichtsverfahren<br />
kommen könnte, in dem das zuständige Gericht<br />
eine andere Rechtsauffassung vertritt. Bei der<br />
Feststellung eines Vergaberechtsverstoßes wäre der<br />
Mietvertrag nichtig und somit rückabzuwickeln, d. h.,<br />
das Mietobjekt wäre herauszugeben und der Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong> hätte für die vergangene Mietzeit ein Nutzungsentgelt<br />
in Höhe der ortsüblichen Miete zu zahlen.<br />
Für den Investor besteht das Risiko, dass vom Gericht<br />
eine niedrigere als die im Mietvertrag vereinbarte Miete<br />
festgesetzt wird. Außerdem besteht das Risiko, dass<br />
kein neuer Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> abgeschlossen<br />
werden kann. Das würde sich negativ auf<br />
die Rentabilität des Investments auswirken.<br />
Inflationsrisiko<br />
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
enthält keine Indexklausel, wonach die Miete in<br />
14 Risiken der Beteiligung<br />
Abhängigkeit von der Inflation angepasst werden<br />
würde. Vielmehr wird die Miete jeweils nach Ablauf<br />
von fünf Jahren um jeweils fünf Prozent erhöht, unabhängig<br />
von der tatsächlichen Inflation. Es besteht<br />
daher ein Risiko, dass bei hohen Inflationsraten die<br />
Mieteinnahmen nicht mehr ausreichen, die inflationsabhängigen<br />
Kosten, wie z. B. die Instandhaltungskosten,<br />
zu kompensieren.<br />
Nutzungsmöglichkeiten der Flächen<br />
Das Ensemble aus den vier Gebäuden ist so gestaltet,<br />
dass eine Trennung der Gebäudeeinheiten grundsätzlich<br />
möglich ist. Es ist jedoch nicht auszuschließen,<br />
dass eine andere als die geplante Nutzung oder die<br />
Trennung der Gebäudeeinheiten mit Kosten verbunden<br />
wäre, die in der vorliegenden Prognoserechung nicht<br />
berücksichtigt sind und durch die nach Umbau erzielbaren<br />
Mieteinnahmen nicht kompensiert werden können.<br />
Ein erhöhter Aufwand würde sich negativ auf die<br />
Rentabilität des Investments auswirken.<br />
Leerstandsrisiko<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch<br />
Auslaufen von Mietverträgen oder durch Ausfall von<br />
Mietern ein wesentlicher Leerstand entsteht und dies<br />
zu geringeren bzw. keinen Mieteinnahmen führt.<br />
Instandhaltung/Revitalisierung<br />
Für die Instandhaltung des Gebäudes, der Außenanlagen<br />
und etwaiger Werterhaltungsmaßnahmen wurden<br />
in den Prognoserechnungen die von einem technischen<br />
Berater im Rahmen der Due Diligence erwarteten<br />
Kosten berücksichtigt. Darüber hinausgehende Instandhaltungs-<br />
und Revitalisierungsmaßnahmen –<br />
etwa zur Anpassung an geänderte Wettbewerbs- und<br />
Bedarfsstrukturen – können grundsätzlich nicht ausgeschlossen<br />
werden. Höhere als geplante Aufwendungen<br />
müssten durch Darlehensaufnahme oder zulasten<br />
der Ausschüttung oder der Liquiditätsreserve der Besitzgesellschaft<br />
bestritten werden. Dies kann sich anlagegefährdend<br />
auswirken.
Veräußerungsrisiko der Fondsimmobilie<br />
Insbesondere bei einer negativen Wertentwicklung<br />
der Fondsimmobilie ist ein Verkauf möglicherweise nur<br />
noch mit Verlust möglich. Die Wertentwicklung der Immobilie<br />
wird von verschiedenen nicht voraussagbaren<br />
Faktoren beeinflusst. Die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen,<br />
der regionalen, der branchenspezifischen<br />
und der objektspezifischen Einflussfaktoren kann sich<br />
negativ auf den zu erzielenden Veräußerungserlös auswirken.<br />
Der Neubau von Konkurrenzobjekten oder Änderungen<br />
der Anforderungen an Immobilien können<br />
sich ebenfalls wertmindernd auswirken. Die aus diesen<br />
Einflussfaktoren entstehenden Wertminderungen können<br />
anlagegefährdend wirken.<br />
Immobilienmarkt<br />
Die Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen<br />
und können sich schlechter entwickeln als zuvor prognostiziert.<br />
Die Höhe der Mieten und die Wertentwicklung<br />
der Immobilie werden von unterschiedlichen Faktoren<br />
beeinflusst, wie z. B. der allgemeinen wirtschaftlichen<br />
Entwicklung, dem Angebot, der Nachfrage, dem<br />
Standort und der Attraktivität der Immobilie, den Bauund<br />
Betriebskosten oder der Zinsentwicklung. Insbesondere<br />
die regionale und wirtschaftliche Entwicklung der<br />
Stadt Gera kann Auswirkungen auf die Wertentwicklung<br />
der Immobilie haben. Sollte z. B. die Bevölkerung Geras<br />
in der Zukunft stark abnehmen oder die Arbeitslosigkeit<br />
weiter steigen, können diese verschlechterten wirtschaftlichen<br />
Rahmenbedingungen eine negative Auswirkung<br />
auf die Immobilienpreise in der Region haben.<br />
Immobilienpreise, insbesondere die von reinen Renditeobjekten,<br />
werden auch stark von der Verfügbarkeit<br />
von Fremdkapital und den Zinsen bestimmt. Marktlagen<br />
wie die derzeitige Finanzmarktkrise können dazu<br />
führen, dass Investoren für Immobilien niedrigere Kaufpreise<br />
bieten. Es besteht daher das Risiko, dass die<br />
Nachfrage nach Bürogebäuden, die Mieten und die<br />
Wertentwicklung der Immobilie hinter den Erwartungen<br />
zurückbleiben, was den Anlageerfolg mindern<br />
oder sogar einen Verlust verursachen könnte.<br />
Versicherung<br />
Trotz üblicher Versicherungen ist nicht auszuschließen,<br />
dass in einem Versicherungsfall die Versicherungssumme<br />
nicht zur Abdeckung des entstandenen<br />
Schadens ausreicht oder zur Verfügung steht. Darüber<br />
hinaus kann eine Selbstbeteiligung zulasten der Besitzgesellschaft<br />
zum Tragen kommen. Es kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass ein Mieter seiner Pflicht<br />
zum Abschluss entsprechender Versicherungen nicht<br />
nachkommt und sich hieraus Nachteile ergeben. Unzureichender<br />
Versicherungsschutz kann sich anlagegefährdend<br />
auswirken.<br />
Altlasten<br />
Die Besitzgesellschaft hat den ursprünglichen Verkäufer<br />
des Grundstücks, die Deutsche Post AG, von<br />
allen Sanierungspflichten und Ausgleichsansprüchen<br />
nach dem Bundesbodenschutzgesetz frei gestellt und<br />
sich verpflichtet, diese Freistellungsverpflichtung im<br />
Falle einer Veräußerung des Grundstücks an den Erwerber<br />
zu übertragen. Es kann nicht ausgeschlossen werden,<br />
dass bisher nicht bekannte Altlasten entdeckt werden<br />
oder durch Gesetzesänderungen, z. B. Grenzwertanpassungen<br />
oder Aufnahme neuer Stoffe in den Gefahrenkatalog,<br />
Flächen oder Baustoffe als kontaminiert<br />
zu deklarieren sind. Ein Umweltgutachten über etwaige<br />
Boden-, Grundwasser- oder Gebäudekontaminationen<br />
wurde zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht eingeholt.<br />
Altlasten können, wenn nicht die Verkäufer<br />
gem. Anteilskaufvertrag dafür einzustehen haben, zulasten<br />
der Besitzgesellschaft gehen und somit mittelbar<br />
zu einer Reduzierung der Auszahlungen an den Investor<br />
führen. Außerdem könnten solche Altlasten zu einer erheblichen<br />
Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten<br />
bzw. des Veräußerungserlöses führen.<br />
Grundbuchbereinigungsgesetz<br />
Da sich das Grundstück in dem Gebiet der ehemaligen<br />
DDR befindet, kann nicht ausgeschlossen werden,<br />
dass noch weitere persönliche Dienstbarkeiten gegeben<br />
sind, die in der Abteilung II des Grundbuchs zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht eingetragen<br />
Risiken der Beteiligung<br />
15
waren und unabhängig von der Eintragung im Grundbuch<br />
entstanden sind. Denn aufgrund des Grundbuchbereinigungsgesetzes<br />
sind für den Besitz und den Betrieb<br />
sowie zur Unterhaltung und Erneuerung von<br />
Energieanlagen auf Leitungstraßen, die am Tag der<br />
Wiedervereinigung zwischen der BRD und der DDR<br />
auf dem Gebiet der ehemaligen DDR genutzt wurden,<br />
beschränkt persönliche Dienstbarkeiten zu Gunsten<br />
des jeweiligen Versorgungsunternehmens entstanden.<br />
Genehmigungen und Vorschriften<br />
Es besteht das Risiko, dass bestehende Genehmigungen<br />
und Vorschriften beim Bau und der Sanierung<br />
der Fondsimmobilie nicht eingehalten werden. Die<br />
Kosten zur Beseitigung dieser Abweichungen wären<br />
nicht konkret im Budget der Besitzgesellschaft berücksichtigt.<br />
Sollten sich größere Abweichungen herausstellen,<br />
könnten die hierfür anfallenden Kosten das<br />
Budget für Unvorhergesehenes überschreiten und die<br />
Rentabilität der Beteiligung mindern.<br />
Es besteht außerdem das Risiko, dass sich Vorschriften<br />
für Neubauten in der Zukunft ändern und die<br />
Fondsimmobilie diese Vorschriften dann nicht mehr<br />
einhält. Bestandsgebäude genießen in solchen Fällen<br />
zwar in der Regel Bestandsschutz, aber sollten sie z. B.<br />
durch ein Feuer vernichtet werden, könnten sie so<br />
nicht wieder errichtet werden. Maßgeblich für den<br />
Neubau wäre dann die aktuell geltende Gesetzeslage.<br />
Sanierungsrechtliche Genehmigungen<br />
Die sanierungsrechtlichen Genehmigungen für die<br />
bis zum 31.01.2010 noch abzuschließenden Nachträge<br />
zu den Mietverträgen mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> und<br />
der GMG Generalmietgesellschaft mbH (siehe «Mietvertragsrisiko»)<br />
sind noch zu beantragen. Die Genehmigungen<br />
für die im Grundbuch des Grundbesitzes einzutragenden<br />
Belastungen sind teilweise noch nicht erteilt.<br />
Für den Fall, dass erforderliche Genehmigungen nicht<br />
spätestens am 30.04.2010 vorliegen, hat die Fondsgesellschaft<br />
das Recht, vom Anteilskaufvertrag zurückzutreten.<br />
Zu den Folgen siehe Abschnitt «Einhaltung des<br />
Zeitplans/Rücktritt/Rückabwicklung».<br />
16<br />
Risiken der Beteiligung<br />
Einhaltung des Zeitplans/Rücktritt<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind nicht alle<br />
Bau- und Sanierungsmaßnahmen an der Fondsimmobilie<br />
abgeschlossen. Die Fertigstellung und Übergabe ist<br />
für den 15.12.2009 geplant. Bis spätestens zum 30. April<br />
2010 müssen jedoch alle Vollzugsvoraussetzungen –<br />
u. a. die Fertigstellung der Bau- und Sanierungsarbeiten<br />
– für den Vollzug des Anteilskaufvertrages erfüllt<br />
sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Fondsgesellschaft zum<br />
Rücktritt vom Anteilskaufvertrag berechtigt.<br />
Im Fall des Rücktritts vom Anteilskaufvertrag kommt<br />
es zu einer vorzeitigen Auflösung der Fondsgesellschaft,<br />
wobei die Möglichkeit besteht, dass die im Rahmen<br />
der Liquidation erzielten Mittel (inkl. des für den<br />
Fall des Rücktritts vereinbarten Schadensersatzes)<br />
nicht ausreichen, um die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft<br />
vollständig abzudecken. Die Insolvenz der<br />
Fondsgesellschaft kann in diesem Fall nicht ausgeschlossen<br />
werden.<br />
Bezüglich der Einlagen der Investoren beabsichtigt<br />
die Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») in<br />
dem Fall, dass die Fondsgesellschaft von einem ihrer<br />
Rücktrittsrechte Gebrauch macht, dem jeweiligen Investor<br />
ein freiwilliges Angebot zur Übernahme seines<br />
Kommandit- bzw. Treugeberanteils zu einem Kaufpreis<br />
in Höhe von mindestens der tatsächlich geleisteten<br />
Einlage zzgl. Agio zu unterbreiten. Eine rechtliche Verpflichtung<br />
hierzu besteht nicht. Sollte die DSF ihr auf<br />
freiwilliger Basis zu machendes Angebot nicht vorlegen,<br />
der Investor das Angebot nicht annehmen oder<br />
die DSF ausfallen und die Verkäufer des Anteils den für<br />
den Fall des Rücktritts vereinbarten Schadensersatz<br />
nicht leisten bzw. dieser nicht ausreichend ist, könnte<br />
dies bis zum Totalverlust der Einlage nebst Agio führen.<br />
Risiken aus den geleisteten Bürgschaften/<br />
sonstigen Sicherheiten<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die zur<br />
Absicherung der Vertragserfüllung vom Generalübernehmer<br />
gegebene Bürgschaft bzw. der vereinbarte Sicherungseinbehalt<br />
(oder die alternativen Gewährleistungsbürgschaften<br />
der Subunternehmer des General-
übernehmers, der InCity Immobilien AG sowie des Generalübernehmers<br />
selbst) zur Absicherung der Gewährleistungsansprüche<br />
der Besitzgesellschaft nicht ausreichen<br />
oder ausfallen. Infolgedessen kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass die zuvor genannten Sicherheiten<br />
in Verbindung mit der vereinbarten Vertragsstrafenregelung<br />
nicht ausreichen, um Ausfälle, beispielsweise<br />
Mietausfälle im Falle der nicht fristgerechten Fertigstellung<br />
der Baumaßnahmen, aufzufangen.<br />
Sach- oder Rechtsmängel<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich<br />
während der Fondslaufzeit Sach- oder Rechtsmängel<br />
bzgl. der Immobilie ergeben, die gegenüber den Verkäufern<br />
des Anteils im Rahmen der kaufvertraglichen<br />
Gewährleistung nicht oder nicht mehr (z. B. im Falle<br />
der Insolvenz) durchgesetzt werden können. In diesem<br />
Fall trägt die Fondsgesellschaft und somit der Investor<br />
das Risiko. Je nach Art und Schwere dieser Mängel<br />
können zu deren Beseitigung Aufwendungen nötig<br />
sein, die das prognostizierte Ergebnis negativ beeinflussen<br />
und die Auszahlungen für die Investoren reduzieren<br />
oder auch gänzlich wegfallen lassen.<br />
Platzierung<br />
Ein Risiko besteht auch im Hinblick auf die Platzierungsgarantieverpflichtung<br />
der Deutsche Structured Finance<br />
GmbH gegenüber der Fondsgesellschaft, sofern<br />
das benötigte Eigenkapital der Fondsgesellschaft nicht<br />
fristgerecht platziert werden kann. In diesem Fall kann<br />
die DSF wählen, ob sie selbst der Fondsgesellschaft als<br />
Kommanditist beitritt oder einen Dritten benennt oder<br />
die DSF oder ein Dritter der Fondsgesellschaft ein Darlehen<br />
in Höhe des nicht platzierten Eigenkapitals zur<br />
Verfügung stellt. Dieses Darlehen wird sich so verzinsen,<br />
wie sich eine entsprechende Beteiligung verzinst<br />
hätte. Würden die Konditionen eines Darlehens eines<br />
Dritten von dieser Maßgabe abweichen, würden Ausgleichszahlungen<br />
an die bzw. von der DSF das wirtschaftlich<br />
gewünschte Ergebnis aus Sicht der Fondsgesellschaft<br />
herstellen. Sofern die DSF als Platzierungsgarant<br />
ausfällt, könnte dies dazu führen, dass die Konditio-<br />
nen des Darlehens nicht mehr ausgeglichen werden<br />
oder das Darlehen bei voller Haftung der Fondsgesellschaft<br />
sogar fällig gestellt wird. Dies könnte zu einem<br />
Zeitpunkt geschehen, zu dem die Fondsgesellschaft<br />
weder zur Rückführung des Darlehens noch zur Zahlung<br />
höherer Konditionen in der Lage ist. In diesem Fall<br />
könnte es zu einer Verwertung der Sicherheiten des<br />
Darlehensgebers, insbesondere zu einer Zwangsversteigerung<br />
der Fondsimmobilie, kommen. Hierdurch<br />
könnte die Fondsgesellschaft insolvent werden. Für den<br />
Investor könnte dies zum Totalverlust seiner Einlage<br />
nebst Agio führen. Gleiches gilt, sofern die DSF ihre<br />
Verpflichtungen aus der Platzierungsgarantie gar nicht<br />
erfüllt.<br />
Fremdfinanzierung auf Ebene der<br />
Besitzgesellschaft<br />
Die Fondsimmobilie wird auf Ebene der Besitzgesellschaft<br />
mit einem Darlehen i. H. v. 57,3 % ihres Gesamtinvestitionsvolumens<br />
fremdfinanziert. Es bestehen<br />
damit Risiken, die typischerweise mit einer Fremdfinanzierung<br />
einhergehen, z. B. dass laufende Erträge<br />
aus der Immobilie nicht ausreichen, die Zinszahlungen<br />
und die Tilgung (zusammen «Kapitaldienst») des Darlehens<br />
zu bedienen. Die Fremdfinanzierung kann dazu<br />
führen, dass ein anlagegefährdendes Risiko eintritt, sofern<br />
der Kapitaldienst nicht mehr geleistet werden kann<br />
und die Besitzgesellschaft insolvent wird. Die Auswirkung<br />
auf die Gesamtrentabilität wäre negativ. Dieses<br />
Szenario könnte auch zu einem Totalverlust bei den Investoren<br />
der Fondsgesellschaft führen.<br />
Wird eine der drei im Darlehensvertrag spezifizierten<br />
Finanzkennzahlen (sogenannte Covenants; siehe Kapitel<br />
«Rechtliche Grundlagen») nicht eingehalten, kann<br />
die Darlehensgeberin zusätzliche Sicherheiten verlangen.<br />
Dies kann z. B. erfolgen, wenn die Mieteinahmen<br />
oder der Objektwert sinken.<br />
Eine Sicherheit ist die Verpfändung der Nettomieten<br />
(Bruttomieten ohne USt und Mietnebenkosten) abzüglich<br />
einer Pauschale von 15 % der Nettomieten. Das<br />
verpfändete und verzinste Guthaben wird freigegeben,<br />
wenn, im Falle des DSCR und ISCR Tests (siehe «Glos-<br />
Risiken der Beteiligung<br />
17
sar») nach dem zweiten von zwei aufeinander folgenden<br />
Tests, im Falle des LTV nach dem folgenden Test,<br />
die Kennzahlen wieder eingehalten werden.<br />
Können auf Grund eines sinkenden Objektwertes<br />
oder gesunkener Mieteinnahmen die Kennziffer entgegen<br />
der Prognose dauerhaft nicht eingehalten werden<br />
und der Besitzgesellschaft stehen nicht die nötigen<br />
Mittel für zusätzliche Sicherheiten zur Verfügung, besteht<br />
die Möglichkeit, dass die Darlehensgeberin von<br />
Ihren im Grundbuch eingetragenen Sicherheiten Gebrauch<br />
macht und die Zwangsversteigerung der Immobilie<br />
betreibt. Dies kann im äußersten Fall zu einem<br />
Totalverlust der Einlage des Investors führen.<br />
Anschlussfinanzierung/Zinsänderungsrisiken<br />
Der gegenwärtig unterzeichnete Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft hat eine Laufzeit bis 31.03.2022.<br />
Es besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank für<br />
das Darlehen nach Ablauf der vertraglich vereinbarten<br />
Laufzeit keine Anschlussfinanzierung gewährt und eine<br />
Alternativfinanzierung nicht gefunden werden kann. In<br />
diesem Fall müsste die Fondsimmobilie verkauft werden,<br />
um das Darlehen zu tilgen. Die Bank könnte ferner<br />
die Gewährung einer Anschlussfinanzierung davon abhängig<br />
machen, dass die Besitzgesellschaft Barnachschüsse<br />
bzw. sonstige geeignete Sicherheiten leistet.<br />
Für die Investoren besteht das Risiko einer erheblichen<br />
Einschränkung der Rentabilität ihrer Beteiligung.<br />
Die Zinsen des Darlehens der Besitzgesellschaft wurden<br />
für zehn Jahre mit einem Zinssicherungsinstrument,<br />
einem sog. «Zins Swap», fixiert. Nach Ablauf der Zinsfixierung<br />
oder bei Abschluss eines neuen Zinssicherungsinstruments<br />
könnte die Zinbelastung höher als in der<br />
Prognoserechnung berücksichtigt ausfallen. In diesem<br />
Fall besteht das Risiko einer durch die höheren Aufwendungen<br />
verminderten Ausschüttung an die Investoren.<br />
Mehrheitsgesellschafter/Interessengruppen<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich ein<br />
Investor in größerem Umfang an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt, demzufolge die Stimmenmehrheit in der<br />
Fondsgesellschaft erhält und einen beherrschenden<br />
18<br />
Risiken der Beteiligung<br />
Einfluss ausübt. Sofern das Kommanditkapital nicht<br />
vollständig von privaten Investoren übernommen<br />
wurde und die Platzierungsgarantie der DSF in Anspruch<br />
genommen wird, besteht die Möglichkeit, dass<br />
die DSF das restliche Kommanditkapital selbst übernimmt<br />
und somit über eine Stimmenmehrheit verfügt.<br />
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Interessengruppen<br />
einen beherrschenden Einfluss auf die<br />
Fondsgesellschaft erlangen und Gruppen von Investoren<br />
gegenläufige Interessen haben. Meinungsverschiedenheiten<br />
könnten dann von einer Interessengruppe<br />
dominiert werden.<br />
Gesellschafterbeschlüsse<br />
Erfahrungsgemäß nimmt ein großer Teil der Investoren<br />
an Beschlussfassungen nicht teil bzw. erteilt keine<br />
Weisungen zu Abstimmungen. Es ist daher nicht auszuschließen,<br />
dass im Einzelfall im Rahmen der gesellschaftsvertraglichen<br />
Regelungen Gesellschafterbeschlüsse<br />
von einer Minderheit des Kommanditkapitals<br />
gefasst werden.<br />
Grundsätzlich haben Investoren, die zusammen über<br />
mindestens 10 % der Stimmrechte verfügen, das<br />
Recht, eine Gesellschafterversammlung einzuberufen.<br />
Da sich die Investoren untereinander regelmäßig nicht<br />
kennen, begegnet die Durchsetzung praktischen<br />
Schwierigkeiten.<br />
Die Treuhandkommanditistin vertritt regelmäßig eine<br />
Vielzahl von Investoren. Sie kann das auf einen Investor<br />
entfallende Stimmrecht in besonders eilbedürftigen Fällen<br />
nach ihrem Ermessen ausüben, wenn die Einholung<br />
von Weisungen nicht rechtzeitig möglich ist. Es besteht<br />
daher das Risiko, dass das Stimmrecht nicht im individuellen<br />
Interesse des jeweiligen Investors ausgeübt wird.<br />
Bei Beschlussfassungen der Besitzgesellschaft, die<br />
gemäß Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
keine vorherige Beschlussfassung bei der Fondsgesellschaft<br />
erfordern, kann der Investor nicht mitwirken. Investoren<br />
können daher anlagegefährdende Entwicklungen<br />
möglicherweise nicht im Wege der Beschlussfassung<br />
abwenden.
Bindung von Gesellschafterbeschlüssen<br />
Die gemäß Gesellschaftsvertrag gefassten Gesellschafterbeschlüsse<br />
sind für jeden Gesellschafter bzw.<br />
Treugeber unabhängig von seiner Stimmabgabe bindend.<br />
Grundsätzlich bedürfen Gesellschafterbeschlüsse<br />
einer Mehrheit von 50 % der abgegebenen<br />
Stimmen (§ 12 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrags der<br />
Fondsgesellschaft). In Einzelfällen, z. B. bei der Änderung<br />
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft<br />
(§ 12 Abs. 8 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft)<br />
oder der Besitzgesellschaft (§ 10 Abs. 11 des<br />
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft), ist eine<br />
Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen bei der<br />
Fondsgesellschaft erforderlich. Es besteht daher das<br />
Risiko, dass der gefasste Beschluss nicht der Meinung<br />
aller Investoren entspricht.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft,<br />
die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH, besitzt gemäß § 12 Abs. 9 des Gesellschaftsvertrags<br />
eigene Stimmrechte (10 Stimmen). Beschlüsse<br />
über eine Änderung des Gesellschaftsvertrags der<br />
Fondsgesellschaft und die Umwandlung der Fondsgesellschaft<br />
können nicht ohne oder gegen die Stimme<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin gefasst werden<br />
(§ 12 Abs. 8 des Gesellschaftsvertrags). Es besteht<br />
daher das Risiko, dass die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
die Beschlussfassung verhindert. Dies gilt<br />
ebenso bei der Besitzgesellschaft.<br />
Ausschüttungen/Nachschuss<br />
Ein an die Investoren ausschüttbarer Gewinn kann<br />
erst erzielt werden, wenn die nicht wertbildenden Aufwendungen<br />
in der Platzierungsphase durch einen entsprechenden<br />
Wertzuwachs der Immobilie ausgeglichen<br />
und ausreichend Mieteinnahmen realisiert sind.<br />
Eine Nachschusspflicht der Investoren besteht bei<br />
der Fondsgesellschaft nicht. Eine solche kann lediglich<br />
durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss oder einstimmige<br />
Änderung des Gesellschaftsvertrags begründet<br />
werden (§ 6 Abs. 11 des Gesellschaftsvertrags der<br />
Fondsgesellschaft). Es besteht allerdings das Risiko,<br />
dass Ausschüttungen, soweit sie keine Gewinnaus-<br />
schüttungen darstellen, im Rahmen der wiederauflebenden<br />
Haftung zurückgezahlt werden müssen, siehe<br />
dazu «Haftung der Kommanditisten».<br />
Ausschluss, Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft<br />
bzw. Kündigung des Treuhandvertrags<br />
Der Kommanditist kann im Falle der Nichteinzahlung<br />
seiner Pflichteinlage, der Nichtbeibringung des für die<br />
Identifikationsprüfung nach dem Geldwäschegesetz erforderlichen<br />
Nachweises und aus wichtigem, in seiner<br />
Person liegendem Grund im Sinne der §§ 133, 140 HGB<br />
mit sofortiger Wirkung aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen<br />
werden. Die Treuhandkommanditistin kann in<br />
diesen Fällen den Treuhandvertrag fristlos kündigen.<br />
Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über<br />
das Vermögen des Kommanditisten bzw. des Treugebers<br />
oder der Ablehnung der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens<br />
mangels Masse scheidet der Kommanditist<br />
gemäß §§ 161 Abs. 2, 131 Abs. 3 Nr. 2 HGB aus<br />
der Fondsgesellschaft aus bzw. der Treuhandvertrag<br />
endet. Vgl. § 18 des Gesellschaftsvertrags; § 9 Abs. 8<br />
des Treuhandvertrags.<br />
Bei einem Ausschluss bzw. einem Ausscheiden aus<br />
der Fondsgesellschaft erhält der Investor eine Abfindung<br />
in Höhe des Verkehrswertes seines Anteils zum<br />
Zeitpunkt des Ausscheidens.<br />
Die Bestimmung des Verkehrwertes nimmt die Geschäftsführung<br />
nach pflichtgemäßem Ermessen insbesondere<br />
unter Berücksichtigung des auf dem Sekundärmarkt<br />
für den entsprechenden Gesellschaftsanteil<br />
zu erzielenden Kaufpreises vor. Sollte für den Gesellschaftsanteil<br />
kein Marktpreis ermittelbar sein, kann dieser<br />
von der Geschäftsführung geschätzt werden. Es<br />
besteht das Risiko, dass die Geschäftsführung ihr Ermessen<br />
nicht pflichtgemäß ausübt bzw. den Marktpreis<br />
falsch schätzt. Dies kann zum Nachteil des Investors<br />
wirken.<br />
Wird der Investor ausgeschlossen, weil er seine geschuldete<br />
Pflichteinlage bzw. Einlage nicht geleistet<br />
hat, erhält er keine Abfindung. Er hat der Fondsgesellschaft<br />
ggf. Schadensersatz in Höhe von 10 % der übernommenen<br />
Pflichteinlage bzw. Einlage zu leisten.<br />
Risiken der Beteiligung<br />
19
Die Auszahlung des Abfindungsguthabens kann ggf.<br />
für einen Zeitraum von zehn Jahren seit dem Ausschluss<br />
bzw. dem Ausscheiden gestundet werden.<br />
Sollte eine Vielzahl von Investoren außerordentlich<br />
kündigen, besteht das Risiko, dass bei der Fondsgesellschaft<br />
Liquiditätsengpässe entstehen und sie die fällig<br />
werdenden Abfindungszahlungen nicht leisten kann.<br />
Umwandlung der treuhänderischen Beteiligung<br />
Für den Fall, dass der Treugeber die Übertragung<br />
seiner treuhänderischen Beteiligung auf sich selbst<br />
verlangt, wird das Treuhandverhältnis beendet. Der<br />
Treugeber übernimmt damit einen eigenen Kommanditanteil<br />
und alle Rechte und Pflichten eines Kommanditisten.<br />
Die mit der Übertragung verbundenen Kosten<br />
für die Handelsregistereintragung inkl. erforderlicher<br />
Notar- und Gerichtskosten sind von ihm persönlich zu<br />
tragen.<br />
Haftung der Fondsgesellschaft als<br />
Kommanditistin der Besitzgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft übernimmt im Wege der Sonderrechtsnachfolge<br />
einen Kommanditanteil an der bereits<br />
bestehenden Besitzgesellschaft. Die Übertragung<br />
des Kommanditanteils von der Immobilien Invest Köln<br />
GmbH auf die Fondsgesellschaft wird im Innenverhältnis<br />
wirksam am Tag des Vollzuges des Anteilskaufvertrages.<br />
Im Außenverhältnis ist die Übertragung des<br />
Kommanditanteils aufschiebend bedingt durch die Eintragung<br />
der Fondsgesellschaft als Kommanditistin ins<br />
Handelsregister. Die Fondsgesellschaft haftet damit<br />
grundsätzlich beschränkt auf ihre im Handelsregister<br />
eingetragene Haftsumme, die im Verhältnis 1:100 zur<br />
eingezahlten Pflichteinlage steht.<br />
Risiken aus Anteilskauf und formwechselnder<br />
Umwandlung der Besitzgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft erwirbt Anteile an der real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH, die mit Beschluss vom<br />
19.08.2009 ertragsteuerlich rückwirkend zum Ablauf<br />
des 01.01.2009 in eine Kommanditgesellschaft (real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG) umgewandelt<br />
20<br />
Risiken der Beteiligung<br />
wurde. Unmittelbar nach Vollzug des Anteilskaufvertrages<br />
wird diese Gesellschaft umfirmiert in DSF Gera<br />
GmbH & Co. KG («Besitzgesellschaft»). Die Besitzgesellschaft<br />
ist Eigentümerin des Grundstücks sowie der darauf<br />
befindlichen Gebäude in der Schloßstraße 26/ Amthorstraße<br />
1 in Gera. Die Fondsgesellschaft kauft somit<br />
nicht das Grundstück und die Gebäude selbst («asset<br />
deal»), sondern Gesellschaftsanteile in Form von Kommanditanteilen<br />
an der Besitzgesellschaft («share deal»).<br />
Der Anteilskauf und die formwechselnde Umwandlung<br />
haben die bei derartigen Rechtsgeschäften allgemein<br />
üblichen Risiken, wie z. B. die anteilige Übernahme<br />
sämtlicher auch unbekannter oder in der Vergangenheit<br />
liegender Verbindlichkeiten, anhängiger Rechtsstreitigkeiten<br />
und/oder Gerichtsverfahren sowie Steuerrisiken.<br />
Darüber hinaus können auch Gläubiger der Besitzgesellschaft<br />
unter bestimmten Voraussetzungen (§ 204 i.<br />
V. m. § 22 UmwG) Sicherheiten verlangen.<br />
Es besteht ferner das Risiko, dass eventuell spätere<br />
Bilanzierungsänderungen oder auftretende nachträgliche<br />
Sachverhalte, die außerhalb der im Anteilskaufvertrag<br />
vereinbarten Garantien und Zusicherungen liegen,<br />
bei der Kaufpreisermittlung für den Erwerb des Gesellschaftsanteils<br />
an der Besitzgesellschaft unberücksichtigt<br />
bleiben, denn der mit Vollzugstagsbilanz ermittelte<br />
Kaufpreis ist endgültig und nicht mehr veränderbar.<br />
Vertragserfüllungsrisiko oder Insolvenz der<br />
Vertragspartner<br />
Sollten wesentliche Vertragspartner, wie z. B. der<br />
Generalübernehmer, insolvent werden oder bestehende<br />
Verträge nicht erfüllen, besteht das Risiko, dass<br />
vereinbarte Leistungen nicht mehr erbracht werden<br />
oder nur zu höheren Kosten eingekauft werden können.<br />
In diesem Fall kann nicht ausgeschlossen werden,<br />
dass z. B. die vom Generalübernehmer und/oder dessen<br />
Subunternehmer und/oder von der InCity Immobilien<br />
AG geleisteten Sicherheiten bzw. die vereinbarten<br />
Vertragsstrafenregelungen im Falle der nicht fristgerechten<br />
Fertigstellung der Baumaßnahmen oder im<br />
Falle von wesentlichen Mängeln die Mietausfälle der<br />
Besitzgesellschaft nicht ausreichend abdecken.
Soweit es nicht gelingt, ausfallende Vertragspartner<br />
zeitgerecht durch adäquate Dritte zu ersetzen, kann sich<br />
die Rentabilität der Investition deutlich verschlechtern.<br />
Insolvenz der Fondsgesellschaft<br />
Sollte die Fondsgesellschaft ihren finanziellen Verpflichtungen<br />
nicht nachkommen können, hätte dies<br />
eine Insolvenz zur Folge. In diesem Fall können zurückgewährte<br />
Einlagen der Investoren durch den Insolvenzverwalter<br />
zurückgefordert werden, § 172 Abs. 4 HGB<br />
(vgl. nachstehend die Ausführungen unter «Haftung als<br />
Kommanditist/Treugeber» ).<br />
Operative Risiken<br />
In einem laufenden Geschäftsbetrieb können Fehler<br />
einzelner Beteiligter nicht vollständig ausgeschlossen<br />
werden. So kann z. B. ein Wertgutachter von falschen<br />
Annahmen ausgehen und so zu unangemessenen<br />
Wer ten kommen. Eine Entscheidung für eine Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft sollte nicht nur deshalb<br />
getroffen werden, weil der Wertgutachter den Objektwert<br />
der Immobilie, der Basis für den Anteilskaufpreis<br />
war, als angemessen bestätigt hat. Schäden, die auf<br />
solchen oder ähnlichen Fehlern beruhen, werden die<br />
Rentabilität der Beteiligung mindern.<br />
Geschäftsführungsrisiko/Managementrisiko<br />
Grundsätzlich besteht hier wie bei jedem geschlossenen<br />
Fonds für die Investoren die Gefahr des Missmanagements<br />
und der Verfolgung eigener Interessen<br />
durch die Entscheidungsträger, die Geschäftsführung<br />
der Gesellschaften und die Initiatorin des Beteiligungsangebotes.<br />
Der Erfolg der Beteiligung hängt auch von<br />
der Qualität der Geschäftsführung der Gesellschaften<br />
ab. Insofern handelt es sich auch um eine Vertrauensinvestition.<br />
Der Investor ist als Kommanditist bzw. Treugeber<br />
gesetzlich von der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft<br />
ausgeschlossen (§ 164 HGB) und kann nur<br />
Informations-, Kontroll- und Widerspruchsrechte wahrnehmen.<br />
Es ist daher nicht auszuschließen, dass die<br />
bestehenden Kontrollmechanismen nicht ausreichen<br />
oder Fehlentscheidungen getroffen werden, die zu ne-<br />
gativen Konsequenzen für den Fonds führen können.<br />
Auch ein persönliches Fehlverhalten der handelnden<br />
Personen ist nicht auszuschließen.<br />
Potenzielle Interessenkonflikte<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») ist<br />
mit den unter anderem im Kapitel «Rechtliche Grundlagen<br />
der Beteiligung» beschriebenen Leistungen im Zusammenhang<br />
mit diesem Beteiligungsangebot beauftragt<br />
worden. Die DSF stellt außerdem einen Geschäftsführer<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin,<br />
DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH, an der<br />
sie mit 50 % beteiligt ist, und sie hält darüber hinaus<br />
100 % der Anteile an der geschäftsführenden Kommanditistin<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Die Treuhandgesellschaft, DSF Treuhand GmbH, ist<br />
ferner eine 100 %ige Tochtergesellschaft der DSF, deren<br />
Geschäftsführer auch Mitarbeiter der DSF ist. Aus dieser<br />
Konstellation können sich Interessenkonflikte bei der<br />
Kontrolle der von der DSF zu erbringenden Leistungen<br />
ergeben. Personelle Verflechtungen sind im Kapitel<br />
«Projekt- und Vertragspartner» dargestellt.<br />
Außerdem ist die allobjekt Denkmalsanierungen<br />
GmbH Generalübernehmer und Projektsteuerer. Dies<br />
kann zu einem Interessenkonflikt und zu einem Risiko<br />
bei der Qualitätssicherung führen.<br />
Rechtliches Risiko<br />
Die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen<br />
können sich aus Sicht der Fondsgesellschaft<br />
und der Besitzgesellschaft verschlechtern. Negative<br />
Auswirkungen können sich auch durch geänderte Verwaltungsansichten<br />
zu bestehenden Regelungen ergeben.<br />
Eventuelle Rechtsänderungen können ebenfalls<br />
negative Auswirkungen auf die Beteiligung haben.<br />
Schlüsselpersonenrisiko<br />
Der wirtschaftliche Erfolg hängt maßgeblich auch<br />
von der Erfahrung, Kompetenz und Leistung der handelnden<br />
Personen ab. Es gibt keine Gewissheit, dass<br />
die wesentlichen Personen, die über die nötigen Erfahrungen<br />
und Kompetenzen verfügen, über die gesamte<br />
Risiken der Beteiligung<br />
21
Dauer im jeweiligen Unternehmen verbleiben oder ersetzt<br />
werden können. Sollten wesentliche Mitarbeiter<br />
oder Vertragspartner kündigen oder aus anderen Gründen<br />
nicht verfügbar sein, könnte es temporär oder dauerhaft<br />
unmöglich sein, die vereinbarten Leistungen insbesondere<br />
zu den vereinbarten Vergütungen zu erbringen.<br />
Sollte dieser Fall eintreten, würde sich die Rentabilität<br />
einer Beteiligung verschlechtern.<br />
Anspruchsdurchsetzung<br />
Es ist nicht auszuschließen, dass es zu unterschiedlichen<br />
Auffassungen, Streitigkeiten bei der Auslegung<br />
bestehender vertraglicher Vereinbarungen und Nichterfüllung<br />
von Vertragspflichten kommt. Dies kann zu außergerichtlichen<br />
oder gerichtlichen Auseinandersetzungen<br />
führen. Eine Klärung kann unter Umständen<br />
hohe Kosten verursachen und sehr lange Zeit in Anspruch<br />
nehmen. Ein für die Investoren negativer Ausgang<br />
und eine damit verbundene negative Beeinträchtigung<br />
der Rentabilität der Beteiligung ist möglich.<br />
Verbraucherrechte<br />
Zur Anwendbarkeit und Umsetzung der gesetzlichen<br />
Regelungen zum Verbraucherschutz gibt es bisher<br />
noch keine gefestigte Rechtsprechung. Das gilt insbesondere<br />
für Widerrufsrechte. Es ist nicht auszuschließen,<br />
dass es bei der Geltendmachung in diesem Zusammenhang<br />
gegebenenfalls bestehender Rechte und<br />
Ansprüche durch Investoren auch mehrere Jahre nach<br />
Beitritt zu Liquiditätsabflüssen und dadurch gegebenenfalls<br />
zu Liquiditätsengpässen kommt, die die Wirtschaftlichkeit<br />
der Beteiligung beeinträchtigen können.<br />
Anlegergefährdende Risiken<br />
Haftung als Kommanditist/Treugeber<br />
Die Kommanditisten treten der Fondsgesellschaft<br />
zum in der Beitrittserklärung genannten Termin bei. Ihr<br />
Beitritt zum Beitrittstermin wird im Innenverhältnis<br />
wirksam mit Annahme der Beitrittserklärung durch die<br />
persönlich haftende Gesellschafterin. Im Außenverhält-<br />
22<br />
Risiken der Beteiligung<br />
nis ist ihr Beitritt als Kommanditist aufschiebend bedingt<br />
durch die Eintragung im Handelsregister.<br />
Jeder Kommanditist wird mit der Höhe seiner übernommenen<br />
Haftsumme in das Handelsregister eingetragen.<br />
Die Haftsumme entspricht bei der hier angebotenen<br />
Beteiligung einem Hundertstel der in der Beitrittserklärung<br />
angegebenen Pflichteinlage. Die Haftsumme<br />
definiert den Umfang, bis zu dem der Kommanditist<br />
im Außenverhältnis von den Gesellschaftsgläubigern<br />
in Anspruch genommen werden kann.<br />
Haftung der Kommanditisten zwischen ihrem Beitritt<br />
und ihrer Eintragung<br />
Die Kommanditisten treten einer bereits bestehenden<br />
und eingetragenen Gesellschaft bei. Grundsätzlich<br />
würden die Kommanditisten daher für die in der Zeit<br />
zwischen ihrem Beitritt und ihrer Eintragung in das<br />
Handelsregister begründeten Verbindlichkeiten der<br />
Fondsgesellschaft persönlich und unbeschränkt haften<br />
(§ 176 Abs. 2 und 1 HGB). Aufgrund der Regelung im<br />
Gesellschaftsvertrag ist ihr Beitritt im Außenverhältnis<br />
jedoch aufschiebend bedingt durch die Eintragung im<br />
Handelsregister. Somit gibt es keine Außenhaftung bis<br />
zu ihrer Eintragung im Handelsregister. Im Innenverhältnis<br />
ist ihre Haftung auf die gezeichnete Pflichteinlage<br />
begrenzt. Ihre Haftung ist ausgeschlossen, wenn<br />
die Einlage i. S. v. § 171 Abs. 1, 2. Hbs. HGB geleistet<br />
wurde.<br />
Haftung der Kommanditisten ab ihrer Eintragung<br />
Die Haftung der Kommanditisten ist im Innenverhältnis<br />
auf ihre jeweilige Pflichteinlage begrenzt. Im<br />
Außenverhältnis ist sie auf die Höhe der im Handelsregister<br />
eingetragenen Haftsumme begrenzt (§§ 171<br />
Abs. 1, 1. HS., 172 Abs. 1, 1. HS. HGB). Ihre Haftung<br />
ist ausgeschlossen, wenn die Einlage i. S. v. § 171 Abs.<br />
1, 2. HS. HGB geleistet wurde.<br />
Haftung für vor dem Beitritt begründete Verbindlichkeiten<br />
Für vertragliche Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft,<br />
die nach Eintragung der Fondsgesellschaft,
aber vor Beitritt der Kommanditisten begründet werden,<br />
haften die Kommanditisten ab ihrer Eintragung im<br />
Handelsregister bis zur Höhe ihrer Haftsumme (§ 173<br />
i. V. m. §§ 171, 172 HGB).<br />
Wiederaufleben der Haftung<br />
Soweit Ausschüttungen der Fondsgesellschaft Rückzahlungen<br />
von Einlagen (Entnahmen) i. S. v. § 172 Abs.<br />
4 Satz 1 HGB darstellen, so z. B. bei Ausschüttung liquider<br />
Mittel, die keinen Gewinn der Fondsgesellschaft<br />
darstellen, lebt die Haftung des die Rückzahlung empfangenden<br />
Kommanditisten in dieser Höhe maximal bis<br />
zu seiner im Handelsregister eingetragenen Haftsumme<br />
wieder auf. Zum Wiederaufleben der Haftung kommt es<br />
auch dann, wenn zugewiesene Gewinnanteile entnommen<br />
werden, obwohl das Kapitalkonto durch vorherige<br />
Verlustzuweisungen noch unter dem Betrag der eingetragenen<br />
Haftsumme herabgemindert ist (§ 172 Abs. 4<br />
Satz 2 Alt. 1 HGB). Eine Haftung der Kommanditisten<br />
kann sich auch aus. §§ 30, 31 GmbHG (a. F.) analog ergeben.<br />
Dies hätte zur Folge, dass Ausschüttungen von<br />
den Kommanditisten zurückzuzahlen wären.<br />
Haftung nach Ausscheiden (Nachhaftung)<br />
Scheidet ein Kommanditist aus der Fondsgesellschaft<br />
aus, so haftet er in Höhe seiner Haftsumme für<br />
die bis dahin begründeten Verbindlichkeiten der Fondgesellschaft,<br />
wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach<br />
dem Ausscheiden fällig und daraus Ansprüche gegen<br />
ihn in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten<br />
Art festgestellt sind oder eine gerichtliche oder behördliche<br />
Vollstreckungshandlung vorgenommen oder<br />
beantragt wird (§§ 161 Abs. 2, 160 Abs. 1 HGB).<br />
Gesellschafterwechsel/Übertragung einer<br />
Beteiligung<br />
Sofern ein Kommanditist seine Beteiligung entsprechend<br />
den Vorgaben des Gesellschaftsvertrags der<br />
Fondsgesellschaft (§ 15 des Gesellschaftsvertrags) auf<br />
einen Dritten überträgt, haften der Altkommanditist<br />
und der Neukommanditist nebeneinander in Höhe der<br />
im Handelsregister eingetragenen Haftsumme bis zur<br />
Eintragung des Gesellschafterwechsels (Rechtsnachfolgevermerk)<br />
im Handelsregister gemäß § 173 i. V. m.<br />
§§ 171, 172 HGB, sofern die Einlage i. S. v. § 171 Abs.<br />
1, 2. Hbs. HGB noch nicht oder nicht vollständig erbracht<br />
ist. Es kommt zu keiner Haftungsverdopplung.<br />
Haftung als Treugeber<br />
Aufgrund der Regelungen des Treuhandvertrags<br />
zwischen dem Treugeber und der Treuhandkommanditistin<br />
wird der Treugeber wirtschaftlich einem Kommanditisten<br />
gleichgestellt, so dass vorangegangene<br />
Angaben zur Haftung für den Treugeber entsprechend<br />
gelten, obwohl die über die Treuhandkommanditistin<br />
an der Fondsgesellschaft mittelbar beteiligten Investoren<br />
nicht im Handelsregister eingetragen werden. Konkret<br />
bedeutet dies, der Treugeber muss die Treuhandkommanditistin<br />
von einer Haftung aus der Beteiligung,<br />
die sie für den Treugeber hält, freistellen. Gemäß § 14<br />
des Treuhandvertrages hat die Treuhandkommanditistin<br />
einen Anspruch gegen den Treugeber auf Freistellung<br />
von sämtlichen Verbindlichkeiten, die ihr im Zusammenhang<br />
mit dem Erwerb und der Verwaltung des<br />
von ihr für den Treugeber treuhänderisch gehaltenen<br />
Teiles ihrer Pflichteinlage entstehen. Der Treugeber haftet<br />
jedoch nicht weiter, als er als Kommanditist haften<br />
würde. Die Freistellungsverpflichtung des Treugebers<br />
ist durch die in der Beitrittserklärung benannte Einlage<br />
begrenzt. Soweit der Treugeber diesen Betrag auf das<br />
Konto der Fondsgesellschaft eingezahlt hat, ist er zu<br />
einer Freistellung der Treuhandkommanditistin nicht<br />
mehr verpflichtet, ausgenommen es liegt ein entsprechender<br />
Fall des § 172 Abs. 1, 4 HGB vor. Im Falle einer<br />
Inanspruchnahme durch Gläubiger ist die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, die Weiterleitung von Barausschüttungen<br />
an den Treugeber davon abhängig zu<br />
machen, dass dieser bis zur Höhe der auf ihn entfallenden<br />
Freistellungsverpflichtung eine Sicherheit leistet.<br />
Wünscht der Treugeber die Umwandlung in eine Direktbeteiligung<br />
als Kommanditist der Fondsgesellschaft,<br />
erfolgt diese gem. § 9 Abs. 6 des Treuhandvertrages<br />
unter der aufschiebenden Bedingung seiner Eintragung<br />
als Kommanditist in das Handelsregister. Eine Haftung<br />
Risiken der Beteiligung<br />
23
als Kommanditist greift demnach erst ab Eintragung.<br />
Eine unbeschränkte Haftung im Zeitraum zwischen seinem<br />
Eintritt als Kommanditist und der Eintragung ins<br />
Handelsregister gemäß § 176 Abs. 2 HGB für Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
besteht somit nicht.<br />
Kapitalrückflüsse (Ausschüttungen)<br />
Der Zeitpunkt und die Höhe von Kapitalrückflüssen<br />
sind nicht garantiert und können von der Prognose abweichen.<br />
Für Investoren, die darauf angewiesen sind,<br />
zu vorher feststehenden Zeitpunkten Kapitalrückflüsse<br />
zu realisieren, um hieraus Verpflichtungen zu erfüllen,<br />
ist der Fonds daher als Investment nicht geeignet.<br />
Handelbarkeit (Fungibilitätsrisiko)<br />
Hinsichtlich der Handelbarkeit unterscheidet sich<br />
diese Beteiligung grundlegend von Kapitalmarktanlagen<br />
und von Beteiligungen an offenen Fonds. Die Beteiligung<br />
als Kommanditist bzw. Treugeber ist zwar<br />
nach Einzahlung der Einlage grundsätzlich veräußerbar,<br />
die Übertragung von Kommandit- bzw. Treugeberanteilen<br />
und jede sonstige Verfügung kann jedoch nur<br />
mit der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
bzw. mit Zustimmung der Treuhandkommanditistin<br />
erfolgen.<br />
Es besteht kein geregelter Zweitmarkt für geschlossene<br />
Fonds zur freien Übertragbarkeit der Beteiligung.<br />
Insofern besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Veräußerung<br />
nur dann, wenn eine entsprechende Nachfrage<br />
vorhanden ist. Es besteht das Risiko, dass bei<br />
einem Veräußerungswunsch die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin der Fondsgesellschaft bzw. die Treuhandkommanditistin<br />
nicht zustimmt, kein Erwerber gefunden<br />
wird oder eine Veräußerung nur zu einem geringen<br />
Wert erfolgen kann. Es kann keine Garantie für<br />
die jederzeitige Handelbarkeit oder die Erzielbarkeit<br />
eines angemessenen Preises für die Kommandit- bzw.<br />
Treugeberbeteiligung abgegeben werden. Ein Rückgaberecht<br />
für Beteiligungen besteht nicht. Der Erwerb eigener<br />
Beteiligungen durch die Fondsgesellschaft ist<br />
ausgeschlossen. Eine jederzeit kurzfristige Veräußerung<br />
zu einem allgemeinen Kurs ist somit nicht gege-<br />
24<br />
Risiken der Beteiligung<br />
ben. Vielmehr ist die Beteiligung als langfristige Kapitalanlage<br />
zu betrachten. Es ist durchaus denkbar, dass<br />
eine vorzeitige Veräußerung der Beteiligung eine Verringerung<br />
der erzielten Rentabilität zur Folge hat.<br />
Die Beteiligung ist erstmals zum 31.12.2029 kündbar.<br />
Anteilsfinanzierung<br />
Es wird ausdrücklich davon abgeraten, die Einlage ggf.<br />
zzgl. Agio in die Fondsgesellschaft durch eine persönliche<br />
Darlehensaufnahme ganz oder teilweise zu finanzieren.<br />
Konzeptionell ist eine Anteilsfinanzierung nicht vorgesehen.<br />
Im Fall einer Anteilsfinanzierung ist Folgendes zu berücksichtigen:<br />
Das finanzierende Kreditinstitut stellt in der<br />
Regel nicht auf den Wert des Anteils, sondern auf die Bonität<br />
des Investors ab. Eine Anteilsfinanzierung des Beteiligungserwerbs<br />
schränkt daher den Spielraum des Investors<br />
für künftige Darlehensaufnahmen ein. Für ein entsprechendes<br />
Darlehen haftet der Investor persönlich und<br />
unbegrenzt mit seinem gesamten Vermögen. Zins- und<br />
Tilgungsleistungen für solche Darlehen sind vom Investor<br />
unabhängig von etwaigen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft<br />
zu leisten. In Abhängigkeit von Höhe und Konditionen<br />
der Anteilsfinanzierung und je nach wirtschaftlichem<br />
Verlauf der Investitionen besteht das Risiko, dass<br />
die Ausschüttungen allein nicht ausreichen, um Zins und<br />
Tilgung des Darlehens zu bedienen.<br />
Steuerliche Risiken<br />
Grundsätzliche steuerliche Risiken<br />
Der Investor trägt grundsätzlich das Risiko, dass sich<br />
die derzeit gültigen steuerrechtlichen Regelungen und<br />
Verordnungen ändern können. Insbesondere besteht<br />
das Risiko, dass die zugrunde gelegten Steuersätze so<br />
wie in der Prognoserechnung angenommen nicht zur<br />
Anwendung kommen, eine zukünftig abweichende<br />
Auslegung durch die Finanzbehörden nicht ausgeschlossen<br />
werden kann oder diese eine andere Rechtsauffassung<br />
als die im Prospekt angenommene vertreten.<br />
Die zukünftige Besteuerung der Investoren richtet<br />
sich dann nach den geänderten Steuerrechtsvorschrif-
ten und kann nachteiliger ausfallen, als nach der bei<br />
Prospektaufstellung geltenden Rechtslage und den in<br />
der Prognoserechnung getroffenen Annahmen. Änderungen<br />
der zurzeit geltenden Steuergesetze sowie abweichende<br />
Auslegungen des bestehenden Rechts von<br />
den im Verkaufsprospekt gemachten Annahmen durch<br />
die deutschen Finanzbehörden oder die Finanzgerichte<br />
können zu höheren als in diesem Verkaufsprospekt beschriebenen<br />
Steuerbelastungen führen. Hierdurch<br />
kann sich der Anlageerfolg mindern. Die Steuersätze,<br />
Tarifstufen und Freibeträge können sich ändern. Dies<br />
kann in Zukunft zu einer höheren Steuerbelastung für<br />
die Investoren führen. Die Finanzbehörden können im<br />
Besteuerungsverfahren bei der Festsetzung von Steuerbescheiden<br />
oder im Rahmen von Betriebsprüfungen<br />
abweichende Auffassungen vertreten und sind nicht<br />
gehindert, eine abweichende steuerliche Behandlung<br />
in den folgenden Jahren vorzunehmen. Eine abschließende<br />
Klärung für den entsprechenden Veranlagungszeitraum<br />
kann dann im Anschluss an das Veranlagungsverfahren<br />
möglicherweise nur im Einspruchsverfahren<br />
oder durch eine Klage bei den Finanzgerichten<br />
erfolgen.<br />
Steuerliche Struktur<br />
Die im Verkaufsprospekt prospektierten Angaben<br />
basieren darauf, dass die Besitzgesellschaft und die<br />
Fondsgesellschaft steuerlich jeweils als transparente<br />
und vermögensverwaltende Kommanditgesellschaften<br />
klassifiziert werden. Die Finanzverwaltung vertritt die<br />
Auffassung, dass keine gewerbliche Prägung vorliegt,<br />
wenn der zur Geschäftsführung befugte Kommanditist<br />
eine Kapitalgesellschaft ist (R 15.8 Abs. 6 EStR). Dies<br />
wird in der steuerlichen Fachliteratur teilweise kontrovers<br />
diskutiert. Es ist daher nicht völlig auszuschließen,<br />
dass die Finanzverwaltung die Besitzgesellschaft oder<br />
die Fondsgesellschaft abweichend von der bisherigen<br />
Auffassung in den Steuerrichtlinien als gewerblich klassifiziert<br />
und daraus eine höhere Besteuerung während<br />
der Laufzeit und bei einer späteren Veräußerung resultiert.<br />
Es wurde keine verbindliche Auskunft bei den Finanzbehörden<br />
eingeholt. Es kann keine Gewähr dafür<br />
übernommen werden, dass die Finanzverwaltung oder<br />
die Rechtsprechung die Konzeption in vollem Umfang<br />
oder in Teilen anerkennt.<br />
Es besteht ein Steuer- und Zinsrisiko des Investors,<br />
wenn die Finanzverwaltung im Feststellungsverfahren<br />
bzw. nach einer Betriebsprüfung eine andere Rechtsauffassung<br />
als die im Verkaufsprospekt beschriebene vertritt.<br />
Steuerzahlungen<br />
Weder die Besitz- noch die Fondsgesellschaft übernehmen<br />
persönliche Steuerzahlungen für die Investoren.<br />
Sollte der Fall eines Totalverlustes eintreten, besteht<br />
das zusätzliche Risiko, noch Steuerzahlungen tätigen<br />
zu müssen, die das Vermögen des Investors über<br />
das eingesetzte Kapital hinaus gefährden.<br />
Spekulationsgewinnbesteuerung<br />
Es ist nicht auszuschließen, dass der Gesetzgeber<br />
die derzeitige Regelung, wonach private Veräußerungsgewinne<br />
bei Immobilien nach Ablauf von zehn<br />
Jahren grundsätzlich steuerfrei sind, aufgibt und künftig<br />
der Besteuerung unterwirft.<br />
Ergebnisverteilung<br />
In § 14 Abs. 2 S. 2 des Gesellschaftsvertrages ist geregelt,<br />
dass, soweit bei sukzessivem Beitritt von Gesellschaftern<br />
eine zeitanteilige Aufteilung von Gewinnen<br />
und Verlusten erforderlich ist, diese aus Gründen der<br />
Vereinfachung der technischen Abwicklung jeweils zu<br />
einem Zeitraum von zwei Monaten (Abschichtungszeitraum)<br />
zusammengefasst werden. Im Falle eines sukzessiven<br />
Beitritts besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung<br />
die nach § 14 Abs. 2 S. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
vorgenommene Zuweisung der Gewinne und<br />
Verluste im Beitrittsjahr an die Investoren so nicht anerkennt.<br />
Soweit dadurch Verluste im Beitrittsjahr steuerlich<br />
nicht anerkannt werden, erhöht dies die Steuerlast<br />
und vermindert die Rendite des Investors.<br />
Einkunftserzielungsabsicht<br />
Damit die Fondsgesellschaft steuerliche Einkünfte<br />
erzielt und eine Verlustzuweisung möglich ist, muss so-<br />
Risiken der Beteiligung<br />
25
wohl auf Seiten der Fondsgesellschaft als auch auf Seiten<br />
des einzelnen Investors eine Einkunftserzielungsabsicht<br />
vorliegen. Gemäß der Prognoserechnung wird<br />
die Fondsgesellschaft einen steuerlichen Totalüberschuss<br />
erzielen, was Voraussetzung für das Vorliegen<br />
einer Einkunftserzielungsabsicht ist.<br />
Etwas anderes könnte sich ergeben, wenn die Geschäftstätigkeit<br />
der Fondsgesellschaft vorzeitig beendet<br />
wird oder bei einer vorzeitigen Kündigung eines Investors,<br />
wenn die Fondsgesellschaft bzw. der Investor<br />
bis zu diesem Zeitpunkt keinen steuerlichen Totalüberschuss<br />
erzielt hat. Es wird darauf hingewiesen, dass<br />
die Investoren auch die im Zusammenhang mit der Beteiligung<br />
angefallenen (Sonder-)Werbungskosten (z. B.<br />
Fremdkapitalzinsen) in die Überschussrechnung einbeziehen<br />
müssen.<br />
Bei von der Prognose stark negativ abweichenden<br />
Mieterträgen, Veränderungen des Zinssatzes der Anschlussfinanzierung<br />
und/oder Veränderung der Instandhaltungskosten<br />
kann ein Totalüberschuss möglicherweise<br />
nicht erreicht werden.<br />
Bei einer konzeptionell nicht vorgesehenen Anteilsfinanzierung<br />
oder bei vorzeitiger Aufgabe oder Übertragung<br />
der Beteiligung muss der Investor mit einer Überprüfung<br />
der Einkunftserzielungsabsicht durch die Finanzbehörden<br />
rechnen, wenn er noch keinen Totalüberschuss<br />
erzielt hat. Bei einer Darlehensaufnahme<br />
und einer Übertragung seiner Beteiligung, etwa im<br />
Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, sollte<br />
der Investor daher unbedingt den Rat eines Steuerberaters<br />
einholen.<br />
Steuerstundungsmodell<br />
Unter Zugrundelegung der Prognoserechnung handelt<br />
es sich bei dem vorliegenden Fonds nicht um ein<br />
Steuerstundungsmodell im Sinne des § 15b EStG, da<br />
die Summe der Verluste in der Anfangsphase 10 % des<br />
eingesetzten Kapitals nicht übersteigt. Nach dem<br />
Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom<br />
17.07.2007 (IV B 2 – S 2241-b/07/0001) ist als Anfangsphase<br />
i. S. des § 15b EStG der Zeitraum anzusehen, in<br />
dem nach dem zugrunde liegenden Konzept keine<br />
26<br />
Risiken der Beteiligung<br />
nachhaltig positiven Einkünfte erzielt werden. Maßgeblich<br />
für die Berechnung der 10 %-Grenze sind die prognostizierten<br />
Verluste, nicht jedoch die letztlich tatsächlich<br />
erzielten Verluste. Dies gilt jedoch nicht bei Unrichtigkeiten<br />
in der Prognoserechnung. Sollte diese berichtigt<br />
werden müssen und weist die Prognoserechnung<br />
dann Verluste in der Anfangsphase von mehr als 10 %<br />
des eingesetzten Kapitals aus, besteht das Risiko, dass<br />
die Finanzverwaltung ein Steuerstundungsmodell annimmt<br />
und in Folge die Verrechnung der Verluste erst<br />
mit positiven Einkünften derselben Beteiligung späterer<br />
Wirtschaftsjahre möglich wäre.<br />
Sofort abziehbare Werbungskosten<br />
Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung der<br />
von der Fondsgesellschaft vorgenommenen Qualifizierung<br />
von Ausgaben als sofort abziehbare Werbungskosten<br />
nicht folgt, sondern diese den Anschaffungskosten<br />
hinzurechnet, so dass diese erst zu einem späteren<br />
Zeitpunkt oder gar nicht als Werbungskosten abziehbar<br />
sind. Hierdurch würden sich das steuerliche Ergebnis<br />
und die Rendite der Investoren ändern.<br />
Abschreibungsrisiko<br />
Nach Auffassung der Anbieterin handelt es sich bei<br />
den fondsabhängigen Investitionskosten, soweit diese<br />
nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind,<br />
steuerlich um Anschaffungskosten des Grundbesitzes<br />
(der Besitzgesellschaft), die, bezogen auf den Gebäudeanteil,<br />
jährlich abzuschreiben sind. Diese Auffassung<br />
ist noch nicht abschließend durch Rechtsprechung,<br />
Verwaltungserlasse etc. geklärt. Die Finanzverwaltung<br />
könnte zu der Auffassung gelangen, dass diese Kosten<br />
nicht abschreibungsfähig sind. Hierdurch würde sich<br />
das steuerliche Ergebnis erhöhen und somit die Rendite<br />
des Investors negativ beeinflussen.<br />
Bei einer Betriebsprüfung könnte die Finanzverwaltung<br />
den von der Initiatorin im Rahmen der Prognoserechnung<br />
angesetzten Grundstücksanteil als zu niedrig<br />
ansehen mit der Folge, dass die Abschreibung nachträglich<br />
niedriger angesetzt werden müsste, was den<br />
steuerlichen Gewinn der ersten Jahre und somit die
Steuerlast erhöhen sowie die Rentabilität des Investments<br />
beeinflussen würde.<br />
Gewerblicher Grundstückshandel<br />
Trotz der geplanten langfristigen Vermietung des<br />
Objektes ist das Risiko, dass die Finanzverwaltung von<br />
einer planmäßigen, von Gewinnerzielungsstreben geleiteten<br />
Wiederveräußerungsabsicht ausgeht und<br />
daher zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels<br />
gelangt, nicht vollständig auszuschließen.<br />
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann insbesondere<br />
vorliegen, wenn innerhalb eines Zeitraums von<br />
fünf Jahren (in Sonderfällen zehn Jahren) mehr als drei<br />
Grundstücke bzw. Anteile an Grundstücksgesellschaften<br />
veräußert werden. Sollte nach Auffassung der Finanzverwaltung<br />
ein gewerblicher Grundstückshandel<br />
vorliegen, unterliegt auch der Gewinn aus der Veräußerung<br />
der Immobilie der Einkommensteuer und zusätzlich<br />
der Gewerbesteuer.<br />
Unter gewissen Voraussetzungen kann es sowohl<br />
auf Ebene der Fondsgesellschaft als auch des Gesellschafters<br />
zu einem gewerblichen Grundstückshandel<br />
kommen. Die zusätzliche Gewerbesteuer würde sich je<br />
nach Höhe des Gewerbesteuerhebesatzes und trotz<br />
der seit 2008 erhöhten Anrechnung auf die persönliche<br />
Einkommensteuer des Gesellschafters ggf. negativ auf<br />
das steuerliche Ergebnis und die Rendite des Investors<br />
auswirken.<br />
Im Hinblick auf die möglicherweise erheblichen<br />
steuerlichen Konsequenzen sollte der Investor zur Beurteilung<br />
der individuellen Steuersituation im Zweifel<br />
seinen persönlichen Steuerberater konsultieren.<br />
Grunderwerbsteuer<br />
Die Umwandlung der Besitzgesellschaft und der Erwerb<br />
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft unterliegen<br />
nach der geplanten Akquisitions- und Fondsstruktur<br />
nicht der Grunderwerbsteuer. Dennoch kann nicht<br />
vollständig ausgeschlossen werden, dass nachträglich<br />
dennoch Grunderwerbsteuer anfällt, wenn die Struktur<br />
nicht wie vorgesehen umgesetzt werden konnte, sich<br />
unplanmäßige, nicht vorhersehbare Änderungen erge-<br />
ben oder die Finanzverwaltung diese so nicht akzeptiert.<br />
Ein späterer Anfall von Grunderwerbsteuer kann<br />
nicht völlig ausgeschlossen werden, wenn sich innerhalb<br />
von fünf Jahren der Gesellschafterbestand der Besitzgesellschaft<br />
unmittelbar oder mittelbar um mehr als<br />
95 % ändert (§ 1 Abs. 2a GrEStG) oder es zu einer Anteilsvereinigung<br />
in einer Hand kommt (§ 1 Abs. 3 i. V. m.<br />
Abs. 4 GrEStG).<br />
Den Bundesländern wurde durch die Föderalismusreform<br />
das Recht zuerkannt, den Steuersatz bei der<br />
Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. Für den Fall<br />
eines zukünftigen Entstehens von Grunderwerbsteuer<br />
könnte der Steuersatz damit über dem bisherigen von<br />
3,5 % liegen, was zulasten der liquiden Mittel der<br />
Fondsgesellschaft gehen würde. Dies könnte sich auf<br />
das steuerliche Ergebnis und die Rendite der Investoren<br />
negativ auswirken.<br />
Nach Kenntnis der Anbieterin sind alle wesentlichen<br />
Risiken aufgeführt.<br />
Risiken der Beteiligung<br />
27
Die Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») mit<br />
Sitz in der Feuerbachstraße 26–32 in 60325 Frankfurt<br />
am Main ist als Initiatorin und Anbieterin für das vorliegende<br />
Beteiligungsangebot verantwortlich.<br />
Sie ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Aareal<br />
Bank AG, Wiesbaden. Die Aareal Bank AG ist eine im<br />
M-DAX gelistete, internationale Immobilienbank mit<br />
Sitz in Wiesbaden (www.aareal-bank.com).<br />
Die DSF ist auf strukturierte Finanzierungen und unternehmerische<br />
Sachwertinvestitionen in den Industriebereichen<br />
Operating Leasing von Flugzeugen, Erneuerbare<br />
Energien und Immobilien spezialisiert.<br />
Der Geschäftszweck umfasst neben der Arrangierung<br />
der Investition die Gestaltung der Finanzierung,<br />
einschließlich der Strukturierung der Eigenkapitalbeteiligung<br />
für institutionelle und private Investoren sowie<br />
die Zwischenfinanzierung der Investitionen. Darüber<br />
hinaus übernimmt die DSF das langfristige Management<br />
der von ihr initiierten Projekte sowie die Betreuung<br />
der Investoren.<br />
Die DSF war im Bereich Flugzeugleasing im Jahr<br />
1997 der erste Anbieter von geschlossenen Fonds mit<br />
sogenannten Operating Leasingverträgen. Im Gegensatz<br />
zu den seinerzeit üblichen Finanzierungsleasing-<br />
Transaktionen stellt Operating Leasing ein renditeorientiertes<br />
Geschäft dar, bei dem es nicht um steuerliche<br />
Vorteile geht und bei dem das Flugzeug in der Regel an<br />
mehrere Fluggesellschaften nacheinander vermietet<br />
wird. Entsprechendes Wissen und Erfahrung sind hierfür<br />
sehr wichtig. Dieses Wissen hat die DSF mit ihrer<br />
Luftfahrtabteilung in mehr als zehn Jahren aufgebaut.<br />
Insgesamt hat die DSF 16 Operating Leasingfonds für<br />
Flugzeuge aufgelegt.<br />
Im Bereich Erneuerbare Energien war die DSF der<br />
erste Initiator mit Bankenhintergrund, der Windenergiefonds<br />
angeboten hat. Insgesamt hat die DSF vier<br />
Windenergiefonds mit insgesamt acht Windparks in<br />
Deutschland aufgelegt. Sieben dieser acht Windparks<br />
erreichen mindestens die laut Prospekt erwartbaren<br />
Stromerlöse oder übertreffen diese sogar, wenn man<br />
den Windindex berücksichtigt. Damit hat die DSF in<br />
diesem Bereich eine überdurchschnittliche Leistungs-<br />
28<br />
Die Anbieterin<br />
Die Anbieterin<br />
bilanz. Ebenfalls überdurchschnittlich ist der Stromertrag<br />
des im Jahr 2004 aufgelegten Solarpark Bavaria<br />
mit drei Photovoltaikparks in Bayern. Der größte dieser<br />
Parks war zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme einer der<br />
größten Solarparks der Welt.<br />
Im Immobilienbereich hat die DSF ihren ersten geschlossenen<br />
Fonds im Jahr 2002 platziert. Es handelt<br />
sich um die gewerbliche Großimmobilie «berlinbiotechpark»,<br />
ein Technologiepark in Berlin, der aus modernen<br />
Büro- und Laborflächen mit der Bayer Schering<br />
Pharma AG als Ankermieter besteht und ein erhebliches<br />
Projektentwicklungspotenzial birgt. Darüber hinaus<br />
nutzte die DSF ihr Know-how, um ebenfalls in<br />
Berlin in die Projektentwicklung einer Logistikimmobilie<br />
zu investieren, die nach Fertigstellung zusammen<br />
mit einem Bestandsobjekt am gleichen Standort an<br />
einen institutionellen Investor verkauft wurde.<br />
Die Entwicklung innovativer Anlageformen für Investoren<br />
und Investitionen in interessante Projekte bilden<br />
einen wesentlichen Teil der Strategie der DSF.<br />
Zudem ist dies für die DSF auch ein früher Einstieg in<br />
die Wertschöpfungskette, da sie sich teilweise auch an<br />
Projektentwicklungen beteiligt.<br />
Ihre Beteiligungsangebote wurden sowohl von den<br />
Medien als auch von den Investoren für ihren innovativen<br />
Charakter, ihre Transparenz und Seriosität gewürdigt.<br />
Neben dem Beteiligungsangebot des Geschlossenen<br />
Fonds runden Private Placements für private und institutionelle<br />
Investoren die Investitionsangebote der DSF ab.<br />
Seit der Geschäftsaufnahme 1996 hat die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH 30 Geschlossene Fonds als<br />
Publikumsfonds oder als Privat Placement angeboten<br />
und realisiert. Im Bereich Luftfahrt initiierte sie 22 Flugzeugfonds,<br />
von denen ein Teil bereits erfolgreich beendet<br />
wurde. Im Bereich Erneuerbare Energien hat sie fünf<br />
Fonds aufgelegt, hinzu kommen ein Immobilienfonds<br />
und ein sonstiger Leasingfonds. Insgesamt hat die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH bisher ein Volumen von<br />
über EUR 1,3 Mrd. arrangiert und betreute per Ende<br />
2008 rd. 6.600 Investoren.<br />
Die geprüfte Leistungsbilanz für das Jahr 2007, die<br />
gemäß den Grundsätzen und Leitlinien des Verbands
Deutsche Structured Finance GmbH Frankfurt am Main<br />
Leistungsbilanz Zusammenfassende 2007Darstellung<br />
der Leistungsbilanz 2007<br />
Beendete Fonds<br />
Fonds Emissions- Investitions- Kommandit- Fonds- Rendite nach Steuern kumulierte kumulierte<br />
jahr volumen kapital beendigung steuerliche Ergebnisse Ausschüttungen<br />
Prospekt Ist Prospekt Ist Prospekt Ist<br />
Flugzeugleasingfonds für Dornier 328<br />
ORION KG 1996 7.896 4.442 1998 10,3 % 13,0 % -3.259 30 16 4.649<br />
VENUS KG 1996 7.819 4.442 1998 13,3 % 24,5 % -3.255 38 0 4.652<br />
MARS KG 1996 7.498 4.218 1998 13,3 % 24,5 % -3.076 52 0 4.440<br />
PLUTO KG 1996 7.993 4.496 1998 10,3 % 13,0 % -3.299 25 17 4.701<br />
JUPITER KG 1996 7.324 4.044 1999 7,1 % 9,22 % -3.600 94 61 4.473<br />
NEPTUN KG 1996 7.807 4.311 1999 7,1 % 15,03 % -3.838 97 61 4.675<br />
Fonds Emissions- Investitions- Kommandit- Beendigung kumulierte steuerliche kumulierte erzielbare Ausschüttungen Rendite nach Steuern<br />
jahr volumen kapital Geschäfts- Ergebnisse per Ausschüttungen auf Basis eines Verkaufs<br />
führung 31.12.2006 per 31.12.2006 per 31.12.2007<br />
Prospekt Ist Prospekt Ist in % zum Verkaufs-<br />
Eigenkapital Prospekt angebot<br />
Windenergiefonds<br />
RHEDE 2001 50.919 11.000 2006 -11.550 -11.550 4.709 4.932 22.552 205 % 11,0 % 17,3 %<br />
NEUDERSUM 2002 33.632 8.900 2006 -9.345 -9.345 2.957 1.731 12.927 145 % 8,3 % 9,3 %<br />
Angaben, soweit nichts anderes vermerkt, in TEUR Stand der Betrachtung: 31.12.2007<br />
Laufende Fonds<br />
Fonds Liquiditätsreserve steuerliche kumulierte steuerliche Ausschüttungen kumulierte<br />
2007 Ergebnisse 2007 Ergebnisse per 2007 Ausschüttungen<br />
31.12.2007 bis 2007<br />
Prospekt Ist Prospekt Ist Prospekt Ist Prospekt Ist Prospekt Ist<br />
Luftfahrt<br />
Operating Leasingfonds für Boeing 737-300<br />
MERKUR KG 266 982 1.276 528 -11.701 -16.627 1.624 311 10.692 5.784<br />
ALGOL KG 107 671 1.290 791 -11.587 -18.593 1.648 311 10.857 4.006<br />
REGULUS KG 266 884 1.276 539 -11.701 -16.696 1.624 311 10.691 5.750<br />
KASSIOPEIA KG 24 111 -451 -313 -22.974 -22.030 1.065 1.197 8.472 6.968<br />
SATURN KG 462 2.403 1.060 199 -14.344 -19.480 1.642 491 8.211 2.027<br />
URANUS KG i. L. 462 3.695 1.060 -111 -14.344 3.406 1.642 2.391 8.211 19.612<br />
ANDROMEDA KG 282 786 1.011 -321 -14.313 -18.819 1.504 408 7.519 1.758<br />
APOLLO KG 257 1.335 1.132 -261 -14.023 -17.343 1.445 0 6.204 326<br />
PERSEUS KG 184 1.068 1.128 -261 -14.089 -17.298 1.453 2 6.170 329<br />
MIRA KG 2.523 2.593 1.286 0 -13.793 -16.924 1.191 302 5.361 1.368<br />
Operating Leasingfonds für Bombardier CRJ 100ER<br />
POLARIS KG 840 3.201 0 4.487 -25.000 -8.240 1.700 694 5.101 729<br />
GEMINI KG i. L. 1.236 282 0 96 -7.875 -7.614 0 0 938 15<br />
Operating Leasingfonds für Boeing 767-300ER<br />
KALLISTO KG 254 9.101 0 0 -24.559 -27.710 1.465 1.592 10.358 8.147<br />
Regenerative Energien<br />
Windenergiefonds<br />
BORSUM- 3.232 2.698 1.793 1.887 -11.298 -17.230 785 811 8.047 5.894<br />
AHLERSTEDT<br />
PORTFOLIO I 10.033 10.633 234 608 -22.626 -23.909 1.793 2.117 4.010 4.445<br />
Solarenergiefonds<br />
BAVARIA SOLAR 2.919 3.920 0 578 -12.768 -11.911 423 679 1.657 2.705<br />
Immobilien<br />
BERLINBIO- 0 0 -446 0 -11.296 -18.200 347 16 3.253 3.351<br />
TECHPARK<br />
Sonstige<br />
SIRIUS KG 0 289 4.121 4.053 545 238 4.991 4.708 12.245 11.625<br />
Angaben, soweit nichts anderes vermerkt, in TEUR Stand der Betrachtung: 31.12.2007<br />
Geschlossene Fonds, Berlin e. V. (VGF) erstellt wurde,<br />
kann unter «www.dsf-fra.de» abgerufen werden. Die<br />
Leistungsbilanz für das Jahr 2008 ist derzeit noch in Prüfung<br />
und wird voraussichtlich im November diesen Jah-<br />
res auf der vorgenannten Homepage der DSF veröffentlicht.<br />
Die obige Tabelle stellt eine zusammenfassende<br />
Darstellung der Leistungsbilanz des Berichtsjahres<br />
2007 dar.<br />
Die Anbieterin<br />
29
Immobilienmarkt Deutschland<br />
Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in<br />
Deutschland stabilisierte sich im zweiten Quartal 2009<br />
auf geringem Niveau. Durch die anhaltende globale Finanzkrise,<br />
die dadurch erheblich restriktivere Kreditvergabe<br />
und die divergenten Preisvorstellungen auf Käufer-<br />
und Verkäuferseite zeigt sich im Vorjahresvergleich<br />
ein Anstieg der Spitzenrenditen über alle gewerblichen<br />
Nutzungsarten hinweg. Im Vergleich zu den ersten drei<br />
Monaten des Jahres 2009 sind die Spitzenrenditen jedoch<br />
deutschlandweit stabil geblieben und haben<br />
somit vorerst ihren zyklusbedingten Höchststand erreicht.<br />
Die Nachfrage konzentriert sich nach Aussagen von<br />
Experten in dieser Zeit fast ausschließlich auf so genannte<br />
«Core-Objekte», also vermietete Immobilien in<br />
guten Lagen mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken<br />
Mietern und relativ geringem Risikopotenzial in innerstädtischen<br />
Toplagen.<br />
Nachfolgend wird die Entwicklung auf dem Investmentmarkt<br />
vorwiegend für Büroimmobilien in<br />
Deutschland und des Bürovermietungsmarktes kurz<br />
dargestellt.<br />
Investmentmarkt in Deutschland<br />
In 2008 hat eine negative Preisentwicklung stattgefunden<br />
und die Netto-Anfangsrenditen, die sich ergeben<br />
aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten<br />
zum gezahlten Kaufpreis, sind gestiegen.<br />
Vor allem die finanzgetriebenen Investoren, die in den<br />
Jahren 2006 und 2007 den Markt dominierten, halten<br />
sich bei Käufen zurück und stehen vor gewaltigen Abschreibungen<br />
ihres Bestandsportfolios. In der Spitze<br />
sind die Netto-Anfangsrenditen für Immobilien-Investmentmärkte<br />
im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise,<br />
gemittelt über die sechs Immobilienhochburgen, innerhalb<br />
des Jahres 2008 um ca. 85 Basispunkte von<br />
4,57 % auf 5,41 % gestiegen. Der Kaufpreis hat sich für<br />
eine solche Immobilie also um 16 % reduziert. In den<br />
30<br />
Überblick Immobilienmarkt<br />
Überblick Immobilienmarkt<br />
ersten drei Monaten des Jahres 2009 haben sich die<br />
Netto-Anfangsrenditen kaum bewegt und der Renditeanstieg<br />
(Kaufpreisverfall) der vergangenen 18 Monate<br />
scheint gestoppt.<br />
Nachdem im Auftaktquartal 2009 ein Investitionsvolumen<br />
von knapp EUR 1,7 Mrd. registriert wurde,<br />
ging der Investmentumsatz in den drei darauf folgenden<br />
Monaten nur noch marginal um 4 % auf rund EUR<br />
1,62 Mrd. zurück. Das Transaktionsvolumen der ersten<br />
Jahreshälfte lag, bedingt durch die weiterhin abwartende<br />
Haltung der Marktakteure und einen schwierigen<br />
und langwierigen Preisfindungsprozess, mit insgesamt<br />
EUR 3,3 Mrd. rund 73 % unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes.<br />
Vor allem Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte<br />
standen im Fokus der Investoren.<br />
Eine leichte Belebung auf den deutschen Investmentmärkten<br />
könnte im zweiten Halbjahr 2009 eintreten,<br />
falls die umfangreichen Zinskorrekturen sowie die<br />
Konjunktur- und Stützprogramme Wirkung entfalten.<br />
Bremsend auf den Immobilien-Investmentmärkten wirken<br />
weiterhin die infolge der Finanzmarktkrise kaum<br />
noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite bzw.<br />
die stark gestiegenen Margen und Refinanzierungskosten<br />
der Banken.<br />
Insgesamt befindet sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt<br />
wieder auf dem Weg zur Normalität mit<br />
eher marktkonformen und risikoadjustierten Kaufpreisen,<br />
vor allem in den weniger etablierten Lagen und<br />
Märkten. Angesichts der aktuellen finanz- und realwirtschaftlichen<br />
Rahmenparameter liegt der Fokus der Investoren<br />
vermehrt auf Einzelinvestments des Core-<br />
Segments in innerstädtischen Toplagen mit relativ geringem<br />
Risikopotenzial und langjährig gesicherten<br />
Mieteinnahmen.<br />
Im ersten Quartal 2009 entfielen 83 % des Umsatzes<br />
auf deutsche Käufer. Als Käufer belegen im ersten<br />
Halbjahr 2009 die Investorengruppen Asset/Funds Manager<br />
mit 18 % und Offene Immobilienfonds mit 16 %<br />
die beiden vordersten Plätze, vor den Projektentwicklern<br />
mit 12 % und Privatinvestoren mit 11 %, die jedoch<br />
beide im Vergleich zu 2008 prozentual zugelegt<br />
haben.
Im internationalen Vergleich haben sich die deutschen<br />
Gewerbeimmobilien trotzdem gut behaupten<br />
können, denn die Renditeanstiege in anderen europäischen<br />
Teilmärkten sind deutlich stärker ausgefallen. Inwieweit<br />
die Preisvorstellungen zwischen Käufer und<br />
Verkäufer noch immer auseinander liegen, lässt sich<br />
aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage und des geringen<br />
Umsatzes jedoch nur schwer ableiten.<br />
Vermietungsmarkt für Büroimmobilien in<br />
Deutschland<br />
Der Büromarkt in den sechs deutschen Immobilienhochburgen<br />
profitierte bis zum Herbst 2008 von der bis<br />
dahin relativ stabilen wirtschaftlichen Lage und der<br />
trotz der Finanz- und Wirtschaftskrise noch immer<br />
guten Beschäftigungsentwicklung. Im letzten Quartal<br />
2008 sanken allerdings die Indikatoren für den Vermietungsmarkt<br />
zum Teil deutlich, wie beispielsweise ifo-<br />
Index, Zahl der Erwerbstätigen, Exportzahlen und BIP-<br />
Wachstum.<br />
Im Jahr 2008 wurden rund 2,9 Mio. qm Bürofläche<br />
vermietet oder an Eigennutzer veräußert, was einem<br />
Rückgang von ca. 8 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet.<br />
Im ersten Halbjahr 2009 wurden nur rund 1,05 Mio.<br />
qm Bürofläche umgesetzt. Dies bedeutet einen Rückgang<br />
gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 um ca. 32 %,<br />
wobei sich in den sechs Regionen zum Teil deutliche<br />
Unterschiede zeigen. Berlin kommt dabei mit minus<br />
17 % vergleichsweise gut weg, während Düsseldorf<br />
einen Rückgang von 54 % zu verzeichnen hat.<br />
Die Leerstandquote über alle sechs Immobilienhochburgen<br />
hat sich in 2008 verringert, wogegen der<br />
Leerstand im ersten Quartal 2009 um 327.000 qm auf<br />
aktuell 7,38 Mio. qm gestiegen ist.<br />
Die Mietpreisentwicklung hat nach Aussage von<br />
Experten zum Jahresende 2008 den Höhepunkt erreicht.<br />
Die sinkende Nachfrage dürfte auch die Mieten<br />
weiter drücken – wenngleich Immobilienmakler nicht<br />
mit einem so gravierenden Einbruch rechnen wie nach<br />
dem letzten Höhepunkt 2001; schließlich seien die<br />
32<br />
Mieten in Deutschland im jüngsten Boom recht wenig<br />
gestiegen.<br />
Regionaler Immobilienmarkt in Gera<br />
Der Büromarkt in Gera ist mit 380.000 qm Flächenbestand,<br />
einem durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz<br />
von 8.000 qm p. a. seit 2003 und einem Bevölkerungsanteil<br />
von ca. 18.000 Bürobeschäftigten kleinteilig<br />
geprägt. Die Anzahl der Bürobeschäftigten, die seit<br />
der Jahrtausendwende ein stabiles Niveau vorweisen,<br />
verteilt sich schwerpunktmäßig auf die Bereiche Verwaltung<br />
(20 %) und unternehmensbezogene Dienstleistungen<br />
(16 %). Im Zeitraum zwischen 1995 und<br />
2005 ist ein belebtes Marktgeschehen festzustellen,<br />
das durch die Realisierung großflächiger Büroprojekte<br />
dokumentiert wird. Zu den wichtigsten Projekten, die<br />
in diesem Zeitraum fertig gestellt worden sind, gehören<br />
die Zweigstelle der HypoVereinsbank AG, das Technologie-<br />
und Gründerzentrum TGZ, der Verwaltungssitz<br />
der BfA, das Verwaltungsgebäude der IHK, das Arbeitsamt,<br />
die Bundesbank-Hauptstelle, die sog. «Gera-Arkaden»<br />
und das «Untermhäuser Carrée» mit entsprechendem<br />
Anteil an Büroflächen.<br />
Durch die Flächenneuzugänge ist der Leerstand bis<br />
2005 moderat auf ca. 6,3 % angestiegen und seither<br />
wieder fallend (4,7 % in 2008). Die Spitzenmieten in<br />
den zentralen Bürolagen waren in Gera ähnlich wie im<br />
gesamten Bundesgebiet nach der Boomphase ab 2002<br />
erkennbar rückläufig und stabilisieren sich seit 2006<br />
auf einem Niveau von EUR 7,00/qm bis EUR 7,50/qm.
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong> ist eins der 16 Bundesländer<br />
der Bundesrepublik Deutschland. An <strong>Thüringen</strong> grenzen<br />
die Bundesländer Sachsen, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen,<br />
Hessen und Bayern.<br />
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong> weist nach Aussage des<br />
Wirtschaftsministeriums <strong>Thüringen</strong> unter allen Bundesländern<br />
seit 1991 das höchste Wirtschaftswachstum<br />
auf. Unter den neuen Bundesländern hat <strong>Thüringen</strong>,<br />
auch dank der breit gestreuten Industrie und der vielfältigen<br />
mittelständischen Betriebe, die niedrigste Arbeitslosenquote<br />
in den neuen Bundesländern. Der Freistaat<br />
liegt auch bei anderen wirtschaftlichen Indikatoren,<br />
wie der überdurchschnittlich hohen Zahl von Industriebeschäftigten<br />
und der überdurchschnittlichen<br />
Anzahl von Unternehmen gemessen an der Bevölkerungszahl,<br />
in den neuen Bundesländern an der Spitze.<br />
Die wirtschaftsgeographische Lage in Deutschland, die<br />
ausgebaute Infrastruktur, zahlreiche zukunftsträchtige<br />
Unternehmen und die Bedeutung als Forschungs- und<br />
Technologiestandort führen dazu, dass <strong>Thüringen</strong> sich<br />
in wirtschaftlichen Aspekten in der Mitte Deutschlands<br />
als dynamisches Bundesland etabliert hat und stetig<br />
weiterentwickelt.<br />
Die Stadt Gera<br />
Der Standort<br />
Gera liegt im Osten des Freistaates <strong>Thüringen</strong>, nahe<br />
den Grenzen zu Sachsen-Anhalt und Sachsen, und gehört<br />
neben Erfurt und Jena mit ca. 102.000 Einwohnern<br />
zu den drei größten Städten des Freistaates. Im<br />
Umkreis von weniger als 100 km befinden sich Wirtschafts-<br />
und Wissenschaftsstandorte wie Erfurt, Weimar,<br />
Jena, Leipzig, Halle und Chemnitz. Gera ist neben<br />
Erfurt, Meiningen und Mühlhausen einer der vier Landgerichtsbezirke<br />
des Freistaates <strong>Thüringen</strong>. Außerdem<br />
haben dort eine der vier thüringischen Staatsanwaltschaften<br />
sowie eines der drei Verwaltungsgerichte des<br />
Freistaates <strong>Thüringen</strong> ihren Sitz. Die Stadt ist Partner<br />
der Initiative Mitteldeutschland im Länderdreieck Thü-<br />
ringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt zur Förderung<br />
von Industriesektoren. Gera wird als grüne Stadt am<br />
Fluss mit Freizeitqualität gesehen und ist durch ein<br />
gründerzeitliches Erscheinungsbild gekennzeichnet.<br />
Repräsentative und mit Anziehungskraft versehene<br />
Stadträume wie das sog. Gründerzeitviertel oder die<br />
mitteldeutschen Renaissancebauten tragen durch Sanierung<br />
zur stetigen Verschönerung des Stadtbildes<br />
bei. Die Stadt ist Zentrum der regionalen Wirtschaft<br />
Ostthüringens. Die im Einzugsbereich lebenden ca.<br />
450.000 Menschen geben Gera eine Bedeutung als<br />
Einkaufsstadt. Um dieses Potenzial besser nutzen zu<br />
können, wurden in der Innenstadt von Gera in den letzten<br />
zehn Jahren drei große Einkaufszentren gebaut.<br />
Dank der attraktiven Lohn- und Arbeitskosten in der<br />
Region haben sich in den letzten Jahren mehr als 40<br />
technologieorientierte Firmen aus den verschiedensten<br />
Bereichen in Geras Gewerbegebieten angesiedelt. Die<br />
Industriebetriebe in Gera sind hauptsächlich den Bereichen<br />
der Automobil-Zulieferindustrie, dem Maschinenbau,<br />
der Optik und der Umwelttechnik zuzuordnen.<br />
Die wirtschaftliche Entwicklung wird auch durch<br />
die größten Arbeitgeber Geras geprägt, zu erwähnen<br />
wären hier z. B. das privat betriebene SRH Waldklinikum,<br />
die Schlosssicherung Gera GmbH, die POG-Präzisionsoptik<br />
Gera GmbH, die Electronicon Kondensatoren<br />
GmbH, das Ostthüringer Nahrungsmittelwerk<br />
Gera, eine Niederlassung der Kaeser Kompressoren<br />
GmbH, die SMK-Präzisionsmechanik Gera GmbH, eine<br />
Niederlassung von Max Bögl Bauunternehmung und<br />
das kürzlich eröffnete größere Servicezentrum von<br />
D+S Europe, ein führender Dienstleistungskonzern für<br />
E-Commerce- und Kundenkontakt-Management mit<br />
bundesweit ca. 7.000 Mitarbeitern.<br />
Bundes- und Länderfördermittel tragen auch in Zukunft<br />
zur Attraktivität des Standortes bei. Die geplante<br />
Stadtentwicklung bis 2020 sieht konkrete Fördermaßnahmen<br />
in Wirtschaft, Kultur, Infrastruktur, Gesundheitswesen<br />
und Bildung vor. Allein durch die Bundesgartenschau<br />
im Jahr 2007 wurden mehr als EUR 100<br />
Mio. in die wirtschaftliche und infrastrukturelle Entwicklung<br />
der Stadt und Region investiert.<br />
33
Die bereits bestehenden Industrie- und Gewerbegebiete<br />
mit mehr als 560 Hektar werden um einen modernen<br />
Industriegroßstandort mit weiteren 300 Hektar<br />
erweitert. Die Ansiedlung innovativer Unternehmen<br />
und Existenzgründungen wird durch die Arbeit und Kapazitäten<br />
des Technologie- und Gründerzentrums<br />
Geras erfolgreich gefördert.<br />
Die beiden bereits bestehenden praxisorientierten<br />
Hochschulen sollen weiter gefördert und die Anzahl<br />
der Fachbereiche ausgebaut werden. Die enge Kooperation<br />
der Hochschulen mit in der Region ansässigen<br />
Unternehmen ermöglicht den Aufbau von Kompetenz<br />
im Ingenieurswesen, im Kaufmännischen Bereich und<br />
im Gesundheitswesen direkt vor Ort.<br />
Nur ca. 20 km vom Hermsdorfer Kreuz – dem<br />
Schnittpunkt der Verkehrsachsen A9 Berlin-München<br />
und der A4 Dresden-Frankfurt am Main – entfernt, ist<br />
die Stadt gut an den Individualverkehr angeschlossen.<br />
STRASSE DES FRIEDENS<br />
ERNST-TOLLER-STRASSE<br />
GEBRÜDER-HÄUSLER-STRASSE<br />
AM SOMMERBAD<br />
GERA<br />
HAUPTBAHNHOF<br />
SCHLOSSSTRASSE<br />
AMTHORSTRASSE<br />
BERLINER STRASSE<br />
REICHSSTRASSE<br />
GAGARIN-STRASSE<br />
CLARA-ZETKIN-STRASSE<br />
STADTGRABEN<br />
LAASENER STRASSE<br />
RUDOLF-DIENER-STRASSE<br />
ALTENBURGER STRASSE<br />
Blick in die Umgebung des <strong>Justizzentrum</strong>s<br />
Blick in die<br />
Umgebung des<br />
<strong>Justizzentrum</strong>s<br />
ERFURT<br />
HALLE (SAALE)<br />
MAGDEBURG<br />
JENA<br />
GERA<br />
ZWICKAU<br />
LEIPZIG<br />
DRESDEN<br />
CHEMNITZ<br />
Der Standort<br />
35
Die Fondsimmobilie besteht aus einem Grundstück mit<br />
vier Gebäuden und liegt am Anfang der Fußgängerzone<br />
im Stadtkern von Gera. Das Grundstück ist trapezförmig<br />
geschnitten und hat eine Gesamtfläche von<br />
rund 5.347 m². Im direkten Umfeld finden sich weitere<br />
Einrichtungen der öffentlichen Hand, die Stadtbibliothek<br />
sowie die mit Einzelhandelsgeschäften und drei<br />
größeren Einkaufszentren gestaltete Fußgängerzone.<br />
Eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel<br />
Bus und Straßenbahn ist in wenigen Gehminuten<br />
gegeben, der Hauptbahnhof Gera befindet sich ca. 400<br />
Meter entfernt.<br />
Der Hauptmieter der Fondsimmobilie, der Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong>, wird mit verschiedenen Gerichten und Abteilungen<br />
in das Gebäudeensemble einziehen. Dies sind: die<br />
Ansicht Fußgängerzone (links Haus 1)<br />
36<br />
Die Fondsimmobilie<br />
Die Fondsimmobilie<br />
Staatsanwaltschaft Gera inkl. der bisherigen Außenstellen<br />
Jena und Rudolstadt, die Strafabteilung des Land- und<br />
Amtsgerichts, das Verwaltungsgericht Gera und die Sozialen<br />
Dienste beim Thüringer Oberlandesgericht. Damit<br />
werden Abteilungen von 12 Standorten auf nunmehr<br />
einen Standort konzentriert und durch die unmittelbare<br />
Nähe des neuen <strong>Justizzentrum</strong>s zu den bestehenden Abteilungen<br />
des Land- und Amtsgerichts in der benachbarten<br />
Rudolf-Diener-Straße sind dann kurze Wege gegeben.<br />
Die weiteren Mietflächen werden als Postbank-Centerfiliale,<br />
Briefpostfachanlage und als zentraler Verteilerpunkt<br />
der Fernmeldeversorgung genutzt.<br />
Eine ausführliche Beschreibung der Mieter erfolgt<br />
im Kapitel «Die Mieter» und eine Beschreibung der<br />
Mietverträge im Kapitel «Rechtliche Grundlagen».
Haus 2<br />
Haus 1, Straßenansicht<br />
SCHLOSSSTRASSE<br />
HAUS 1<br />
HAUS 2<br />
Haus 4, Straßenansicht<br />
HAUS 3<br />
HAUS 4<br />
AMTHORSTRASSE<br />
Die Fondsimmobilie: Grundstück<br />
mit Gebäudebestand und geplanten<br />
Neubauten<br />
Die Fondsimmobilie<br />
Haus 3<br />
37
Die Gebäude der Fondsimmobilie<br />
Die um 1900 errichteten Bestandsimmobilien werden<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung umfangreich<br />
saniert und durch die Ergänzung mit Neubauten (zusammen<br />
ca. 40 % der Gesamtfläche) zu einem, hauptsächlich<br />
als <strong>Justizzentrum</strong> genutzten Immobilienensemble<br />
umgebaut (siehe hierzu auch «Der Generalübernehmervertrag»<br />
im Kapitel «Rechtliche Grundlagen»).<br />
Die Fertigstellung und Übergabe an den Mieter<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong> ist für den 15.12.2009 geplant.<br />
Denkmalschutz<br />
Die Fondsimmobilie liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet<br />
«Stadtzentrum» der Stadt Gera und ist<br />
als Kulturdenkmal gem. § 2(1) Thüringer Denkmalschutzgesetz<br />
ausgewiesen. Auf Basis von § 144 Baugesetzbuch<br />
wurden mit Bescheiden vom 25.04.2007<br />
und 11.07.2008 sanierungsrechtliche Genehmigungen<br />
erteilt und ein Vertrag über die Durchführung von Modernisierungs-<br />
und Instandsetzungsmaßnahmen nach<br />
dem § 177 Baugesetzbuch am 03.06.2008 zwischen<br />
der Besitzgesellschaft und der Stadt Gera geschlossen.<br />
Die Besitzgesellschaft hat vor Beginn der Bauarbeiten<br />
alle nach öffentlichem Recht erforderlichen Genehmigungen<br />
eingeholt bzw. wird diese noch einholen sobald<br />
möglich und führt die aktuellen Bau- und Sanierungsmaßnahmen<br />
unter Wahrung des Denkmalschutzes<br />
und unter Aufsicht der verantwortlichen Behörde<br />
durch (siehe hierzu auch Kapitel «Risiken der Beteiligung»<br />
und «Rechtliche Grundlagen»).<br />
Baugenehmigung<br />
Die Genehmigung für die Bau- und Sanierungsmaßnahmen<br />
wurde, mit dem Ziel der Wiederherstellung<br />
eines Gesamtkomplexes unter Bewahrung der historischen<br />
Substanz mit funktioneller Nutzungsqualität, am<br />
14.07.2008 erteilt. Ein Nachtrag vom 10.09.2008 ge-<br />
38 Die Fondsimmobilie<br />
nehmigt Abweichungen zur Thüringer Bauordnung<br />
(ThürBO), weil es sich bei den Altbauten der Fondsimmobilie,<br />
mit Ausnahme des Neubaus (Haus 2), um historische<br />
Einzeldenkmäler handelt und die Umsetzung<br />
der ThürBO den Charakter des Gebäudes verändert<br />
hätte, was nicht verhältnismäßig zu dem erzielten Nutzen<br />
gewesen wäre. Sämtliche Maßnahmen, Sanierungs-<br />
und Bautätigkeiten werden analog dem Bauantrag<br />
mit der Denkmalbehörde abgestimmt und in regelmäßigen<br />
Begehungen dokumentiert.<br />
Baulasten<br />
Die Hauptzufahrt für den Mieter Freistaat <strong>Thüringen</strong> erfolgt<br />
aus der Amthorstraße über Teile des benachbarten,<br />
fremden Grundstücks. Zur Sicherung der Nutzungsrechte<br />
der betroffenen Teilflächen wurde am<br />
16.07.2008 eine Vereinigungsbaulast eingetragen. Die<br />
Besitzgesellschaft als Eigentümerin des Grundstücks<br />
Schloßstraße 26/Amthorstraße 1, Flur 650, Flurstück<br />
200, und die Eigentümer des Grundstücks Rudolf-Diener-Straße<br />
1, Flur 650, Flurstück 202 (beschränkt auf<br />
die Teilflächen A, B und C), haben sich gegenseitig folgende<br />
Baulast im Baulastenverzeichnis von Gera eingetragen:<br />
Die Grundstücke werden bauordnungsrechtlich<br />
so beurteilt, als wenn sie zusammen ein Baugrundstück<br />
darstellen. Darüber hinaus besteht eine eingetragene<br />
Baulast, die es ermöglicht, in «Gebäude 3» Fenster<br />
in die Brandwand einzubringen.<br />
Altlasten<br />
In einem Auszug aus dem Thüringer Altlasteninformationssystem<br />
(THALIS) vom 09.04.2008 wurde festgestellt,<br />
dass sich auf dem Grundstück der Besitzgesellschaft<br />
keine altlastenverdächtigen Flächen befinden.<br />
Ferner wurden die Gebäude vom Generalübernehmer<br />
im Rahmen der Baumaßnahmen begangen und umweltrelevante<br />
Baustoffe aufgenommen und entfernt.
Übersicht der einzelnen Gebäude der Fondsimmobilie<br />
Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 4<br />
Gesamt-Grundstücksfläche: 5.347 qm<br />
Gesamt-Mietfläche geplant*: rund 13.000 qm<br />
Lage:<br />
Mietfläche<br />
Schloßstr. 26 Innenhof Innenhof Amthorstr. 1<br />
pro Gebäude geplant* ca: 3.468 qm 3.939 qm 593 qm 5.000 qm<br />
Anzahl der Geschosse: 3 3 2 6<br />
Geplante Nutzung: <strong>Justizzentrum</strong>, <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Justizzentrum</strong>,<br />
Postbank-Centerfiliale, zentraler Verteilerpunkt<br />
Briefpostfachanlage der Fernmeldeversorgung<br />
Gebäudekonstruktion: Holzbalken-, Kappen- Stahlbeton, Holzbalken-, Konventionelle<br />
und Stahlbetondecken, Tragstruktur, Kappendecken; Konstruktion<br />
Satteldach Flachdach Flachdach<br />
Fassade: Naturstein Stahlbeton Naturstein, Mauerwerk Putzfassade mit<br />
Sandsteineinfassungen<br />
Denkmalschutz: Ja Nein Ja Ja<br />
Baujahr: Um 1900 2009 Um 1900/1960 Um 1900/2009<br />
* Das genaue Aufmaß der Flächen erfolgt mit Fertigstellung und Übergabe an den Hauptmieter. Siehe Kapitel «Prämissen der Ergebnisprognosen»<br />
Das ehemalige Post- und Fernmeldeamt<br />
(Haus 1)<br />
Das ehemalige, denkmalgeschützte Post- und Fernmeldeamt<br />
(«Haus 1») wurde um 1900 errichtet und verfügt<br />
über ein Untergeschoss und drei Obergeschosse. Der<br />
repräsentative Baustil des 19. Jahrhunderts wird durch<br />
die Natursteinfassade und ein mit Schiefer gedecktes<br />
Satteldach unterstrichen. In den 70er Jahren wurde das<br />
Gebäude um einen Anbau erweitert, der jedoch im Rahmen<br />
der aktuellen Baumaßnahmen weitgehend rückgebaut<br />
und durch den Neubau des Hauses 2 ersetzt wird.<br />
Des Weiteren wird zwischen dem Gebäude und der<br />
Nachbarbebauung Schloßstraße 24 ein Verbindungsbau<br />
errichtet. Das Haus 1, mit gegliedertem Südgiebel<br />
zur Hofeinfahrt, steht in der straßenbegleitenden Bebauung<br />
und prägt mit giebelseitigem Risalit, besonders<br />
aber mit der symmetrisch gegliederten Fassade mit<br />
Mittel- und Seitenrisaliten das Straßenbild der Schloßstraße.<br />
Aufgrund des Verlustes an bauzeitlicher Ausstattung<br />
soll das Gebäude mit seiner Grundrissposition<br />
und seinem äußeren Erscheinungsbild gemäß der vom<br />
Denkmalamt vorgelegten Zielstellung nachgenutzt<br />
werden. Die Bausubstanz bleibt in ihren tragenden Elementen<br />
und in der Fassadengestaltung weitgehend unverändert.<br />
Die Sanierung der historischen Natursteinfassade<br />
erfolgt fachgerecht unter Einsatz spezieller<br />
Steinersatzmörtel. Eine Dämmung der Fassaden ist aus<br />
Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich. Gegenstand<br />
der Sanierung sind unter anderem die Treppenhäuser,<br />
Wände, der Estrich, die Fenster, Elektroinstallationen,<br />
die Leitungen, Installationen und Sanitäranlagen.<br />
Die Sanierungsmaßnahmen dienen unter anderem<br />
der Erfüllung der Vorgaben der Brandschutzvorschriften.<br />
Da das Schieferdach des Hauses bereits vor<br />
fünf Jahren saniert wurde, beschränken sich die Arbei-<br />
Die Fondsimmobilie<br />
39
ten am Dach auf Ausbesserungen und Überarbeitungen.<br />
Die Wärmeversorgung wird durch eine Fernwärmeübergabestation<br />
gewährleistet. Die benötigten Heizkörper<br />
und Leitungen aller Büroflächen, mit Ausnahme<br />
der von der Deutschen Post Immobilien GmbH angemieteten<br />
Fläche, werden erneuert.<br />
Der Neubau (Haus 2)<br />
Im Innenhof des Gebäudeensembles wird ein Neubau<br />
errichtet, der über ein neu angelegtes Kellergeschoss<br />
und drei Obergeschosse verfügt, deren Fläche ca. 30 %<br />
der Gesamtmietfläche ausmachen. Nach Fertigstellung<br />
dieses Gebäudes sollen die Räumlichkeiten als Büro,<br />
Gerichtssäle, Archivflächen, Technikräume und Vorführzellen<br />
genutzt werden. Das Gebäude wird nach den aktuellen<br />
Normen und Regeln der Technik erstellt und mit<br />
einem Flachdach ausgestattet. Der Anschluss an das<br />
Fernwärmenetz erfolgt über die Fernwärmeübergabestation<br />
im Haus 1. Die Zählung des Wärmeverbrauches<br />
erfolgt durch Wärmemengenzähler im Bereich der Heizungsverteilung.<br />
Die Remise (Haus 3)<br />
Das ehemalige Wirtschaftsgebäude, ebenfalls um die<br />
Jahrhundertwende 1900 errichtet, befindet sich im<br />
Hof der Schloßstraße 26 und verfügt über ein Kellergeschoss<br />
und zwei Obergeschosse. Der historische Altbau<br />
weist eine Natursteinfassade und ein Flachdach<br />
auf. Die Restaurierung und Sanierung der historischen<br />
Natursteinfassade erfolgt, wie bei Haus 1, unter Einsatz<br />
spezieller Steinersatzmörtel. Die Installation einer Dämmung<br />
der Fassaden ist ebenfalls aus Denkmalschutzgründen<br />
nicht möglich. Der Kernbau ist symmetrisch<br />
und die klar gegliederte Putzfassade zeichnet sich<br />
durch die Betonung der Mittel- und Seitenrisaliten und<br />
deren Portalgestaltung aus. Die bauzeitlichen Raumstrukturen<br />
und wandfeste Ausstattung sind nur teilweise<br />
erhalten. Verschiedene Baumaßnahmen haben<br />
40 Die Fondsimmobilie<br />
die baukünstlerische Qualität beeinträchtigt. Der geschichtliche<br />
Wert und die städtebauliche Präsenz des<br />
langgestreckten Baukörpers bleiben davon unberührt.<br />
Im Laufe der Nutzung wurde das Gebäude stetig erweitert.<br />
Zuletzt wurden in den 60er Jahren des letzten<br />
Jahrhunderts Erweiterungsbauten hinzugefügt. Die<br />
historische Substanz bleibt durch die Sanierung erhalten,<br />
die o. a. Anbauten werden jedoch rückgebaut und<br />
durch moderne, zweckmäßige Anbauten ersetzt. Wie<br />
in Haus 2 erfolgt die Wärmeversorgung über einen Anschluss<br />
an die Fernwärmestation in Haus 1.<br />
Das Fernmeldeamt (Haus 4)<br />
Das ehemalige Fernmeldeamt befindet sich an der Amthorstraße<br />
1 und wurde um 1900 mit einem Kellergeschoss<br />
und sechs Obergeschossen errichtet. Das historische<br />
Gebäude wurde während seiner Nutzungsphase<br />
durch diverse Umbauarbeiten verändert. Teile der ursprünglichen<br />
Putzfassade mit Sandsteinfassungen sind<br />
erhalten. Die im Rahmen der aktuellen Baumaßnahmen<br />
durchzuführenden Sanierungsarbeiten an diesem Gebäude<br />
sind recht umfassend. Bis zum ersten Obergeschoss<br />
werden die Fassade und die historische Bausubstanz<br />
unverändert bleiben, die darüber liegenden Stockwerke<br />
inklusive Dach werden hingegen, unter Beachtung<br />
einer einheitlichen Fassadenoptik, neu gestaltet. Ab<br />
dem zweiten Obergeschoss erhält die Fassade, in Abstimmung<br />
mit der Denkmalbehörde, eine fachgerechte<br />
Dämmung. Unterhalb des zweiten Obergeschosses ist<br />
die Dämmung der Fassade aus Denkmalschutzgründen<br />
ausgeschlossen. Das Gebäude wird mit einer Fernwärmeheizungsanlage<br />
ausgestattet. Im Zuge der Baumaßnahmen<br />
werden daher auch alle Heizkörper und Leitungen,<br />
mit Ausnahme der Mietfläche der GMG Generalmietgesellschaft<br />
mbH, komplett erneuert. Der alleinige<br />
Nutzer der Fernwärme wird der Freistaat <strong>Thüringen</strong> sein,<br />
da die wasserführenden Heizungsanlagen im Mietbereich<br />
der GMG Generalmietgesellschaft mbH durch Elektroheizungen<br />
zur Frostsicherung ersetzt werden.
Nutzungsmöglichkeiten nach Ablauf der<br />
bestehenden Mietverträge<br />
Das Ensemble aus den vier Gebäuden ist so gestaltet,<br />
dass eine Trennung der Gebäudeeinheiten grundsätzlich<br />
möglich wäre. Die zentrale Lage der Fondsimmobilie, die<br />
Nähe zur Fußgängerzone und das ansprechende Straßenbild<br />
bieten einen interessanten Standort für Firmen<br />
und Behörden.<br />
So könnte die derzeit als Postbankfiliale fungierende<br />
Mietfläche in Haus 1 z. B. als Ladeneinheit genutzt und<br />
die darüber liegenden Büroflächen können geschossweise<br />
getrennt an verschiedene Zielgruppen vermietet<br />
Ansicht Neubau Haus 2<br />
werden. Durch zusätzliche Investitionen können die<br />
Mietflächen des Neubaus (Haus 2), die derzeit als Gerichtsgebäude<br />
mit größeren Sitzungssälen geplant sind,<br />
umgestaltet und z. B. als Schule oder Versammlungsstätte<br />
eingesetzt werden. Die Remise (Haus 3) kann<br />
zudem wahrscheinlich ohne größeren Aufwand außerhalb<br />
einer gerichtlichen Nutzung vermietet werden. Die<br />
geringe Größe und Flexibilität dieses Gebäudes ermöglicht<br />
verschiedene Nutzungsmöglichkeiten und auch das<br />
ehemalige Fernmeldeamt (Haus 4) könnte geschossweise<br />
getrennt als Büro- oder Verwaltungsfläche vermietet<br />
werden.<br />
41
Die Fondsimmobilie ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
an drei Mieter vermietet. Hauptmieter ist der<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong>. Die beiden anderen Mieter sind<br />
die GMG Generalmietgesellschaft mbH, eine Tochtergesellschaft<br />
der Deutsche Telekom AG, sowie die<br />
Deutsche Post Immobilien GmbH.<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong> als Hauptmieter der Fondsimmobilie<br />
ist eines der 16 Bundesländer der Bundesrepublik<br />
Deutschland und zählt zu den wirtschaftlich stärkeren<br />
Ländern im Osten Deutschlands. Er bietet bezogen<br />
auf das vorliegende Immobilieninvestment beste Mieterbonität,<br />
und die sog. «Bundestreue» sowie der Länderfinanzausgleich<br />
verhindern zudem eine finanzielle<br />
Schieflage eines Bundeslandes, da der Bund oder die<br />
anderen Bundesländer bei finanziellen Engpässen einstehen<br />
würden.<br />
Der Freistaat <strong>Thüringen</strong> wird als Mieter der Fonds -<br />
immobilie durch den Landesbetrieb Thüringer Liegenschaftsmanagement<br />
(«Thülima») vertreten. Die Thülima<br />
ist als rechtlich unselbstständiger Teil der Thüringischen<br />
Landesverwaltung erwerbswirtschaftlich tätig.<br />
Eine der zentralen Aufgaben der Thülima ist die Verwaltung<br />
und Bewirtschaftung der ihr durch Verwaltungsvereinbarungen<br />
übertragenen landeseigenen und angemieteten<br />
Liegenschaften des Freistaates <strong>Thüringen</strong>.<br />
Dabei werden sowohl Liegenschaften, die Verwaltungsaufgaben<br />
dienen, als auch solche, die keinerlei<br />
Verwaltungszwecken dienen, verwaltet. Zurzeit verwaltet<br />
die Thülima ca. 400 Immobilien aus dem allgemeinen<br />
Grundvermögen des Freistaates <strong>Thüringen</strong>. Außerdem<br />
ist die Thülima, wie im Falle des <strong>Justizzentrum</strong>s<br />
Gera, für die Koordination der Unterbringung der Landesdienststellen<br />
zuständig (www.thüringen.de).<br />
42<br />
Die Mieter<br />
Die Mieter<br />
Deutsche Post Immobilien GmbH<br />
Die Deutsche Post Immobilien GmbH ist mittelbar ein<br />
Tochterunternehmen der Deutsche Post AG und managt<br />
weltweit die Betriebsgebäude des Konzerns. Alleiniger<br />
Gesellschafter des Mieters ist die Deutsche Post<br />
Holding GmbH, eine Tochtergesellschaft der Deutsche<br />
Post AG. Die Deutsche Post AG ist aufgrund der bestehenden<br />
Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge<br />
mittelbar über die o. a. Deutsche Post Holding<br />
GmbH, Bonn, gemäß § 302 AktG zur Übernahme der<br />
Verluste der Deutsche Post Immobilien GmbH verpflichtet.<br />
Die Deutsche Post AG mit Sitz in Bonn ist das<br />
größte Logistik- und Postunternehmen weltweit<br />
(www.deutsche-post.de).<br />
GMG Generalmietgesellschaft mbH<br />
Die GMG Generalmietgesellschaft mbH («GMG»),<br />
Münster, ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der<br />
Deutsche Telekom AG. Zwischen der GMG und der<br />
Deutsche Telekom AG besteht seit 1995 ein Ergebnisabführungs-<br />
und seit 2002 ein Beherrschungsvertrag.<br />
Die Aufgabe der GMG ist, den eigenen und den von<br />
der Deutsche Telekom AG oder von konzernexternen<br />
Dritten angemieteten Immobilienbestand in der Funktion<br />
eines gewerblichen Zwischenmieters an die einzelnen<br />
Konzerneinheiten unterzuvermieten, bei Wegfall<br />
des Konzernbedarfs auch an Dritte.<br />
Vertreten wird die GMG Generalmietgesellschaft<br />
mbH durch die STRABAG Property and Facility Services<br />
GmbH. Diese ist hervorgegangen aus der<br />
DeTeilimmobilen GmbH, einer ehemaligen Tochtergesellschaft<br />
der Deutsche Telekom AG, welche von der<br />
STRABAG SE zum 01.10.2008 übernommen und umfirmiert<br />
wurde (www.telekom.de und www.strabag.de).
Mietertragsübersicht nach Fertigstellung<br />
Mieter Mietbeginn Mietdauer Option Index Nettomiete p. a.<br />
in EUR ca.*<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong> 15.12.2009 20 Jahre 2 x 3 Staffel, 5 %<br />
alle 5 Jahre<br />
1.179.441<br />
Deutsche Post (Postbankfiliale) Bestand bis 31.12.2011 2 x bis zu 3 10/60 55.272<br />
Deutsche Post (Briefpostfachanlage) Bestand Bis 31.12.2011 2 x bis zu 3 10/60 6.487<br />
Deutsche Telekom Bestand bis 31.12.2014 2 x bis zu 5 7,5/100 56.300<br />
Gesamt: 1.297.500<br />
Die Mieter<br />
43
Die Verkäufer<br />
Im Anteilskaufvertrag zum Erwerb des Kommanditanteils<br />
i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft treten gemeinsam<br />
als Verkäufer die Immobilien Invest Köln<br />
GmbH und ihre Muttergesellschaft, die InCity Immobilien<br />
AG («InCity») auf, obwohl Eigentümerin des Anteils<br />
nur die Immobilien Invest Köln GmbH ist. Die InCity ist<br />
jedoch die Entwicklerin des gesamten Projekts, insbesondere<br />
hinsichtlich des Erwerbs der Fondsimmobilie<br />
durch die Besitzgesellschaft sowie der Veranlassung der<br />
Bau- und Sanierungsmaßnahmen, die von einer ihrer<br />
Tochtergesellschaften, der allobjekt Denkmalsanierung<br />
GmbH («allobjekt»), als Generalübernehmer durchgeführt<br />
werden. Die InCity tritt im Anteilskaufvertrag daher<br />
insbesondere zur Sicherung der Haftungs- und Gewährleistungsansprüche<br />
der Fondsgesellschaft neben der<br />
Immobilien Invest Köln GmbH als Verkäufer auf.<br />
InCity Immobilien AG<br />
Die InCity Immobilien AG, Köln, ist auf die Konzeption<br />
und Realisierung von hochwertigen Immobilien in<br />
Innenstadtlagen spezialisiert und ergänzt damit für eine<br />
kaufkräftige Kundschaft das Spektrum des Wohnens<br />
um den Aspekt «Lifestyle». InCity bündelt die Erfahrung<br />
aus rund 200 realisierten Altbausanierungen und<br />
Neubauten für Eigennutzer und Kapitalanleger. Das<br />
Unternehmen schafft auf die Kundenwünsche maßgeschneiderte<br />
Wohnräume in Bestlagen deutscher Metropolen.<br />
Mit Fokus auf die Regionen Köln/Bonn, Berlin<br />
und Weimar/Erfurt sowie Rhein-Main bedient InCity<br />
die Nachfrage nach urbaner Lebensqualität in den Innenstädten<br />
deutscher Wachstumsregionen. Die Hauptgeschäfte,<br />
der Ankauf von Altbauten, denkmalgeschützten<br />
Altbauten, Bürogebäuden und freien Grundstücken<br />
erfolgen über Tochtergesellschaften, wie z. B.<br />
die Immobilien Invest Köln GmbH.<br />
Die InCity wurde im Juni 2006 durch die Fusion<br />
zweier Kooperationspartner im Wege einer Nachgründung<br />
gegründet. Der Börsengang folgte im März 2007.<br />
Die Aktien befinden sich zu zwei Dritteln im Besitz der<br />
beiden Vorstände und deren Familien.<br />
44 Die Vertragspartner<br />
Die Vertragspartner<br />
Die InCity-Gruppe konnte das Geschäftsjahr 2008<br />
trotz der verschlechterten Marktbedingungen, wie z. B.<br />
Finanzierungskosten oder Risikoaufwendungen, erfolgreich<br />
abschließen. Sie erzielte 2008 einen Umsatz von<br />
EUR 60,2 Mio., was einer Steigerung gegenüber dem<br />
Vorjahr von 12,7 % entspricht (EUR 53,4 Mio. in 2007).<br />
Das operative Ergebnis (EBIT) legte um 24,7 % zu und<br />
verbesserte sich von EUR 7,3 Mio. in 2007 auf EUR 9,1<br />
Mio. für den Berichtszeitraum. Der Jahresüberschuss erreichte<br />
EUR 5,1 Mio. und übertraf den entsprechenden<br />
Vergleichswert um 70,0 % (EUR 3,0 Mio. in 2007). Die<br />
Gesamtleistung der Unternehmensgruppe – Summe<br />
aus Umsatz und Bestandsveränderung an unfertigen Erzeugnissen<br />
und Leistungen – beläuft sich für 2008 auf<br />
EUR 77,8 Mio., ein Plus von 15,4 % (www.incity.ag).<br />
Immobilien Invest Köln GmbH<br />
Die Immobilien Invest Köln GmbH («Immo Invest»),<br />
Köln, ist eine 49 %ige Tochtergesellschaft der InCity<br />
Immobilien AG. Sie hat im Dezember 2009 die Anteile<br />
an der Besitzgesellschaft erworben und tritt im vorliegenden<br />
Beteiligungsangebot als Verkäuferin des Kommanditanteils<br />
an der Besitzgesellschaft auf.<br />
Der Generalübernehmer<br />
allobjekt Denkmalsanierungen GmbH,<br />
Die allobjekt Denkmalsanierungen GmbH, Weimar,<br />
nahm im Dezember 2004 ihre Geschäftstätigkeit auf<br />
und befindet sich zu 94 % im Besitz der InCity. Das Unternehmen<br />
ist spezialisiert auf die denkmalgerechte Sanierung<br />
historischer Gebäude. Die Gesellschaft hat sich<br />
seit ihrer Gründung als Entwickler und Sanierer von<br />
hochwertigen Immobilien in Innenstadtlagen bewährt.<br />
Insbesondere ist die Gesellschaft auf die Sanierung von<br />
Altbauten und denkmalgeschützten Altbauten spezialisiert.<br />
Mittlerweile werden auch vermehrt Sanierungen<br />
und Revitalisierungen von Einzelhandelsobjekten umgesetzt.<br />
Darüber hinaus ist die allobjekt im Bereich Public<br />
Private Partnership tätig. Dabei agiert die Gesellschaft<br />
vorwiegend als Generalunternehmer, bzw. Pro-
jektsteuerer und Projektentwickler im Zuge eines partnerschaftlichen<br />
Geschäftsmodells mit verschiedenen<br />
Immobilienbesitzgesellschaften. In der InCity-Gruppe<br />
nimmt die allobjekt die Position des Baudienstleisters<br />
wahr.<br />
Die allobjekt Denkmalsanierungen GmbH wurde<br />
von der Besitzgesellschaft als Generalübernehmer (GÜ)<br />
Im Hintergrund Haus 4<br />
sowie als Projektentwickler und -steuerer beauftragt.<br />
Die Gesellschaft übernimmt zudem im Rahmen des<br />
Generalübernehmervertrags die gesamte Projektverwaltung<br />
in den ersten zehn Jahren.(www.allobjektdenkmalsanierungen.de).<br />
45
Das nachfolgende Schaubild zeigt die Beteiligungsstruktur nach Platzierung und Erwerb des Kommanditanteils<br />
i.H.v. 94 % an der Besitzgesellschaft. Die Besonderheit dieser Beteiligung ist, dass sich der Investor weder direkt<br />
an der Immobilie noch direkt an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist (»Besitzgesellschaft«), beteiligt.<br />
Vielmehr hält er über eine doppelstöckige Personengesellschaft eine mittelbare Beteiligung daran.<br />
Die Fondsgesellschaft<br />
Die DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co KG<br />
(«Fondsgesellschaft») ist eine Kommanditgesellschaft<br />
mit Sitz in Frankfurt am Main, die beim Amtsgericht<br />
Frankfurt am Main unter HRA 29017 eingetragen ist.<br />
Die Gesellschaft wurde auf unbestimmte Zeit gegründet<br />
und unterliegt deutschem Recht. Sie plant, ihr Eigenkapital<br />
auf bis zu EUR 10,5 Mio. durch die<br />
Aufnahme von Kommanditisten bzw. Treugebern zu<br />
erhöhen (siehe Abschnitt «Rechtliche Grundlagen der<br />
Beteiligung»).<br />
46<br />
Die Beteiligungsstruktur<br />
Die Beteiligungsstruktur<br />
Kommanditisten<br />
DSF Zehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
Persönlich haftende<br />
Gesellschafterin<br />
DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG<br />
Altgesellschafter<br />
6 %<br />
0 %<br />
Treugeber<br />
DSF Treuhand GmbH<br />
Treuhandkommanditistin<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
Fondgesellschaft<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
Besitzgesellschaft<br />
94 %<br />
Die Fondsgesellschaft hat am 14.08.2009 den<br />
Kaufvertrag über den Erwerb der Kommanditbeteiligung<br />
an der Gesellschaft die zukünftig unter DSF Gera<br />
GmbH & Co. KG («Besitzgesellschaft») firmiert, i. H. v.<br />
94 % abgeschlossen.<br />
Altgesellschafter<br />
DSF Fünfzehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
Geschäftsführende<br />
Kommanditistin<br />
Die DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co KG<br />
(«Altgesellschafter») ist eine deutsche Kommanditgesellschaft<br />
mit Sitz in Frankfurt am Main, die beim
Amtsgericht Frankfurt am Main unter HRA 44752 eingetragen<br />
ist. Die Gesellschaft wurde auf unbestimmte<br />
Zeit gegründet und unterliegt deutschem Recht.<br />
Die Gesellschaft ist seit April 2009 als Kommanditistin<br />
mit einem Anteil von 6 % an der Besitzgesellschaft<br />
beteiligt.<br />
Die Besitzgesellschaft<br />
Die Beteiligungsgesellschaft, ursprünglich firmierend<br />
unter real invest Schloßstraße Gera GmbH, hat am<br />
26.06.2007 das Grundstück Schloßstraße 26/Amthorstraße<br />
1 in Gera inklusive dem zu diesem Zeitpunkt vorhandenen<br />
Gebäudebestand erworben.<br />
Sie wurde nach Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags<br />
zwischen der Fondsgesellschaft und den Verkäufern<br />
im Wege einer formwechselnden Um wand lung<br />
mit Antrag vom August 2009 rückwirkend zum<br />
01.01.2009 in eine Kommanditgesellschaft, die real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG, umgewandelt.<br />
Ihr anfängliches Kommanditkapital beträgt EUR<br />
25.000. Die Umwandlung wurde am 16.09.2009 in das<br />
Handelsregister eingetragen.<br />
Sobald alle Vollzugsvoraussetzungen des Anteilskaufvertrages<br />
zwischen der Fondsgesellschaft und den<br />
Verkäufern erfüllt sind (spätestens am 30.04.2009) und<br />
der Vollzug vorgenommen wird, erfolgt neben der<br />
Übertragung des Kommanditanteils auf die Fondsgesellschaft<br />
auch eine Umfirmierung der Besitzgesellschaft<br />
in DSF Gera GmbH & Co. KG. Ebenso wird in<br />
diesem Rahmen eine Kapitalerhöhung bei der Besitzgesellschaft<br />
auf bis zu EUR 8,5 Mio. erfolgen.<br />
Die Treuhandkommanditistin<br />
Die DSF Treuhand GmbH («Treuhandkommanditistin»)<br />
ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz<br />
in Frankfurt am Main, die beim Amtsgericht Frankfurt<br />
am Main unter HRB 58531 eingetragen ist. Über diese<br />
Gesellschaft können sich die Investoren mittelbar an<br />
der Fondsgesellschaft beteiligen. Die Treuhandkommanditistin<br />
tritt im Innenverhältnis mit Aufnahme des<br />
ersten Treugebers in Höhe der von diesem gezeichneten<br />
Einlage in die Fondsgesellschaft als Kommanditistin<br />
ein; im Außenverhältnis mit Eintragung ihres<br />
Eintritts im Handelsregister.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
Die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH ist eine<br />
Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in<br />
Frankfurt am Main, die beim Amtsgericht Frankfurt am<br />
Main unter HRB 74115 eingetragen ist. Sie ist die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft<br />
und des Altgesellschafters und soll künftig auch<br />
persönlich haftende Gesellschafterin der Besitzgesellschaft<br />
werden.<br />
Die geschäftsführende Kommanditistin<br />
Die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH ist<br />
eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in<br />
Frankfurt am Main, die beim Amtsgericht Frankfurt am<br />
Main unter HRB 86162 eingetragen ist. Sie ist die geschäftsführende<br />
Kommanditistin der Fondsgesellschaft<br />
und soll künftig auch geschäftsführende Kommanditistin<br />
der Besitzgesellschaft und des Altgesellschafters<br />
werden.<br />
Die Beteiligungsstruktur<br />
47
Anlageziel der Fondsgesellschaft ist der Erwerb und<br />
das langfristige Halten eines Kommanditanteils i.H.v.<br />
94% an der Besitzgesellschaft. Zu diesem Zweck hat<br />
die Fondsgesellschaft am 14.08.2009 einen Kaufvertrag<br />
über den Erwerb des o.a. Anteils an der Besitzgesellschaft<br />
abgeschlossen. Der Kaufpreis wird zum Fälligkeitszeitpunkt<br />
aus den Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft<br />
geleistet und der tatsächliche Anteilsübergang<br />
erfolgt mit wirtschaftlicher Wirkung voraussichtlich<br />
zum 01.02.2010. Neben der Fondsgesellschaft ist<br />
der Altgesellschafter der Besitzgesellschaft entsprechend<br />
seiner Beteiligung i. H. v. 6 % an den Ergebniszuweisungen,<br />
Ausschüttungen und einem möglichen<br />
späteren Verkaufserlös beteiligt.<br />
Investitions- und Finanzierungsplan der<br />
Fondsgesellschaft (Prognose)<br />
48<br />
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)<br />
Fondsgesellschaft in EUR in Prozent des<br />
Mittelverwendung (Prognose) Kommanditkapitals<br />
inkl. Agio<br />
Beteiligung Besitzgesellschaft 8.912.019 80,8 %<br />
Erwerbsnebenkosten 27.000 0,3 %<br />
Makler 89.250 0,8 %<br />
Due Diligence Kosten 315.000 2,9 %<br />
Beteiligung inkl. Nebenkosten 9.343.269 84,8 %<br />
Eigenkapitalvermittlung 840.000 7,6 %<br />
Einrichtung Geschäftsbetrieb 65.450 0,6 %<br />
Platzierungsgarantie 105.000 1,0 %<br />
Konzeption 490.000 4,4 %<br />
Anlaufkosten 24.428 0,2 %<br />
Fondsabhängige Vergütungen 1.524.878 13,8 %<br />
Gutachten und Prospekterstellung 80.000 0,7 %<br />
Eigenkapitalvorfinanzierung 64.685 0,6 %<br />
Nebenkosten der Vermögensanlage 144.685 1,3 %<br />
Liquiditätsreserve 12.168 0,1 %<br />
Mittelverwendung insgesamt 11.025.000 100,0 %<br />
Fondsgesellschaft in EUR in Prozent des<br />
Mittelherkunft (Prognose) Kommanditkapitals<br />
inkl. Agio<br />
Eigenkapital 10.500.000 95,2 %<br />
Agio 525.000 4,8 %<br />
Mittelherkunft insgesamt 11.025.000 100,0 %<br />
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)<br />
Erläuterung der Mittelverwendung der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft ist nicht berechtigt, die ihr in<br />
Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer<br />
beim Finanzamt geltend zu machen. Soweit die<br />
beschriebenen Positionen umsatzsteuerpflichtig sind,<br />
handelt es sich bei den angegebenen Werten um Bruttobeiträge<br />
inkl. USt.<br />
Weitere Erläuterungen hierzu enthält das Kapitel<br />
«Steuerliche Grundlagen».<br />
Beteiligung inkl. Nebenkosten<br />
Beteiligung Besitzgesellschaft<br />
Die Position «Beteiligung Besitzgesellschaft» beinhaltet<br />
den an den Verkäufer zu zahlenden, prognostizierten Kaufpreis<br />
für den Erwerb der 94 %-Beteiligung an der Besitzgesellschaft.<br />
Der prognostizierte Kaufpreis des Anteils ist<br />
unter anderem abhängig von dem noch zu erstellenden<br />
Flächenaufmaß bei Fertigstellung der Baumaßnahmen<br />
und basiert in den Prognoserechnungen auf der im Anteilskaufvertrag<br />
dargestellten maximalen Mietfläche. So ist<br />
gewährleistet, dass die Fondsgesellschaft die Anteile auch<br />
bei maximaler Mietfläche erwerben kann. Sollte die Mietfläche<br />
geringer ausfallen, sinken die jährlichen Mieteinnahmen<br />
und damit der Kaufpreis der Anteile. Der der Investitionsplanung<br />
zugrunde gelegte maximale Wert der Fonds -<br />
immobilie ermittelt sich zum Vollzugstag aus der Jahresnettokaltmiete<br />
multipliziert mit dem vereinbarten Mietmultiplikator<br />
von 14,5. Auf Basis des maximal möglichen<br />
Mietertrages der Fondsimmobilie gemäß Anteilskaufvertrag<br />
i. H. v. EUR 1.297.500 p. a. beträgt er, ohne Zurechnung<br />
der Erwerbsnebenkosten, EUR 18.813.750. Dieser,<br />
in der Prognoserechnung angenommene maximale Wert<br />
liegt unter dem in einem Wertgutachten vom 14.07.2009<br />
(siehe «Glossar») ermittelten Verkehrswert, auch wenn<br />
darin zum Zeitpunkt der Erstellung des Wertgutachtens<br />
niedrigere Mieteinnahmen bei der Wertermittlung angesetzt<br />
wurden. Sollte der Kaufpreis nach Erstellung des<br />
Flächenaufmaßes niedriger ausfallen als in der obigen Ta-
elle dargestellt, so wird die überschüssige Liquidität der<br />
Besitzgesellschaft ggf. für Sondertilgungen des Darlehens<br />
(siehe «Rechtliche Grundlagen der Beteiligung»/«Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft») oder zur Erhöhung<br />
der Liquiditätsreserve der Besitzgesellschaft genutzt. Zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung liegt die erwartete<br />
Mietfläche insgesamt ca. 70 qm unter der maximalen<br />
Mietfläche.<br />
Diese Position enthält zudem die für Anfang<br />
2010 gemäß Prognose geplante anteilige Kapitalerhöhung<br />
i. H. v. EUR 7.346.100 (94 %) auf Ebene der Besitzgesellschaft,<br />
die zusammen mit dem durch die Besitzgesellschaft<br />
neu aufgenommenen Fremdkapital<br />
dazu dienen soll, die von der Fondsgesellschaft abzulösenden<br />
Nettoverbindlichkeiten auf Ebene der Besitzgesellschaft<br />
abzulösen und die dabei anfallenden Kosten<br />
abzudecken. Darüber hinaus ist in der Summe der Position<br />
auch die an die InCity Immobilien AG («InCity») zu<br />
zahlende Vergütung i. H. v. EUR 188.000 für die Bereitstellung<br />
von Sicherheiten im Rahmen der Gewährleistungsverpflichtungen<br />
und dem Schuldbeitritt der InCity<br />
berücksichtigt.<br />
Erwerbsnebenkosten<br />
Die Erwerbsnebenkosten i. H. v. EUR 27.000 betreffen<br />
im Wesentlichen die Notargebühren und Grundbuchkosten<br />
für die Eintragung der neuen Grundschuld<br />
im Rahmen der Eigenkapitalvorfinanzierung.<br />
Makler<br />
Die Maklergebühren betragen EUR 75.000 zzgl. USt.<br />
Due Diligence Kosten<br />
Die Kosten der Due Diligence betragen rund<br />
EUR 315.000 inkl. USt. Sie umfassen die technische Due<br />
Diligence und Beratung, die rechtliche Due Diligence, die<br />
rechtliche Beratung bei Vollzug des Kaufvertrags, die steuerliche<br />
Beratung, die Kosten für das Verkehrswertgutachten<br />
sowie die Kosten für das noch zu beauftragende technische<br />
Projektcontrolling der Baumaßnahmen.<br />
Fondsabhängige Vergütung<br />
Eigenkapitalvermittlungsgebühr<br />
Für die Vermittlung des Eigenkapitals auf Ebene der<br />
Fondsgesellschaft erhält die Deutsche Structured Finance<br />
GmbH («DSF») eine Gebühr von 3 % der vermittelten<br />
und tatsächlich eingezahlten Einlagen der Kommanditisten<br />
oder Treugeber zuzüglich des Agios in<br />
Höhe von max. 5 % der Einlage.<br />
Einrichtung Geschäftsbetrieb<br />
Für das Jahr 2009 erhält die DSF aufgrund des erhöhten<br />
Verwaltungsaufwands im Rahmen der Einrichtung<br />
des Geschäftsbetriebs, der Kapitalerhöhung und<br />
des Erwerbs des Anteils in Höhe von 94 % an der Besitzge<br />
sell schaft eine Vergütung i. H. v. EUR 55.000<br />
zzgl. USt.<br />
Platzierungsgarantie<br />
Für die Abgabe der Platzierungsgarantie erhält die<br />
DSF von der Fondsgesellschaft eine Gebühr von 1 %<br />
des von der persönlich haftenden Gesellschafterin der<br />
Fondsgesellschaft festgelegten endgültig benötigten<br />
Kommanditkapitals i. H. v. EUR 10,5 Mio.<br />
Konzeption<br />
Für die Konzeption erhält die DSF eine Gebühr von<br />
EUR 490.000 inkl. USt.<br />
Anlaufkosten<br />
Die Anlaufkosten beinhalten die in 2009 anfallende<br />
Treuhandgebühr, die Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung<br />
sowie sonstige Kosten, die erst in<br />
2010 gezahlt werden.<br />
Nebenkosten der Vermögensanlage<br />
Gutachten und Prospekterstellung<br />
Für Gutachten und die Prospekterstellung erhält die<br />
DSF eine Kostenerstattung für Vergütungen externer<br />
Dritter von maximal EUR 80.000 inkl. USt.<br />
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)<br />
49
Eigenkapitalvorfinanzierung<br />
Diese Position setzt sich zusammen aus der einmaligen<br />
Bankbearbeitungsgebühr für die Eigenkapitalvorfinanzierung<br />
durch eine deutsche Bank i. H. v. 0,5 %<br />
der Darlehenssumme (EUR 9,25 Mio.) und der Bereitstellungsprovision<br />
i. H. v. 0,5 % p.a. des bereitgestellten<br />
und nicht in Anspruch genommen Darlehensbetrags<br />
für den Zeitraum ab Abschluss des Darlehensvertrags<br />
(Juli 2009) bis 15.12.2009. Darüber hinaus wurden<br />
Zinsaufwendungen für den in Anspruch genommenen<br />
Betrag (die im September fällige, o. a. Bankbearbeitungsgebühr)<br />
i. H. v. 3 % p.a. plus 3-Monats-<br />
EURIBOR berücksichtigt. Das Darlehen ist spätestens<br />
am 29.10.2010 zur Rückzahlung fällig.<br />
Liquiditätsreserve<br />
Für laufende Kosten und Unvorhergesehenes wurden<br />
auf Ebene der Fondsgesellschaft eine Liquiditätsreserve<br />
i. H. v. EUR 12.168 berücksichtigt.<br />
Erläuterung der Mittelherkunft der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Eigenkapital und Agio<br />
Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft wird ausschließlich<br />
über die Einlagen der Kommanditisten und<br />
Treu geber i. H. v. EUR 10,5 Mio. zuzüglich 5 % Agio finanziert.<br />
Die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der<br />
Besitzgesellschaft und die fondsbezogenen Kosten<br />
werden vollständig durch die Einlagen der Investoren<br />
der Fondsgesellschaft finanziert. Eine Aufnahme von<br />
langfristigen Fremdmitteln auf Ebene der Fondsgesellschaft<br />
ist nicht vorgesehen.<br />
50<br />
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)<br />
Investitions- und Finanzierungsplan der<br />
Besitzgesellschaft (Prognose)<br />
Besitzgesellschaft in EUR in Prozent<br />
Mittelverwendung (Prognose)<br />
Immobilieninvestitionen 17.347.879 94,7 %<br />
Finanzierungskosten 790.993 4,3 %<br />
Liquiditätsreserve 176.128 1,0 %<br />
Mittelverwendung insgesamt 18.315.000 100,0 %<br />
Besitzgesellschaft in EUR in Prozent<br />
Mittelherkunft (Prognose)<br />
Eigenkapital Fondsgesellschaft 7.346.100 40,1 %<br />
Eigenkapital Altgesellschafter 468.900 2,6 %<br />
Fremdkapital 10.500.000 57,3 %<br />
Mittelherkunft insgesamt 18.315.000 100,0 %<br />
Erläuterung der Mittelverwendung der<br />
Besitzgesellschaft<br />
Die Besitzgesellschaft ist nur in geringem Umfang berechtigt,<br />
die ihr in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge<br />
als Vorsteuer beim Finanzamt geltend zu machen.<br />
Die abziehbare Vorsteuer wurde wegen Geringfügigkeit<br />
in der Prognose vereinfachend nicht gesondert<br />
ausgewiesen. Weitere Erläuterungen hierzu enthält<br />
das Kapitel «Steuerliche Grundlagen».<br />
Immobilieninvestitionen<br />
Im Rahmen des Erwerbs der Beteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
durch die Fondsgesellschaft werden<br />
die auf Ebene der Besitzgesellschaft bestehenden Verbindlichkeiten<br />
und bestehenden Darlehen abgelöst und<br />
refinanziert.<br />
Finanzierungskosten<br />
Die Finanzierungskosten beinhalten Bankgebühren,<br />
Zinsen, Fremdkapitalvermittlungsgebühr und die Kosten<br />
der Eintragung der Grundschulden.<br />
Für die Eintragung der Grundschulden fallen voraussichtlich<br />
Kosten i. H. v. EUR 33.000 inkl. USt. an. Bei<br />
Abschluss der Darlehensverträge und des Zinssiche-
ungsgeschäftes und zum Vollzugstag fallen verschiedene<br />
Gebühren für die Aufnahme des Fremdkapitals an.<br />
Diese setzen sich aus der Gebühr für das Zinssicherungsgeschäft<br />
und den Bankgebühren des langfristigen<br />
Darlehens zusammen und werden folgend dargestellt.<br />
Bei Abschluss des Zinssicherungsgeschäftes für<br />
das langfristige Darlehen der Besitzgesellschaft (Swap)<br />
war eine einmalige Gebühr in Höhe von 5 % des Nennwertes<br />
des Darlehens fällig. Diese Gebühr entspricht<br />
wirtschaftlich einem Disagio und führt zu einem niedrigeren<br />
Zinssatz über die Laufzeit des Swap-Geschäftes.<br />
Das Disagio wird bis zum Vollzugstag vorfinanziert. Die<br />
dadurch anfallenden Zinsen sind in diesem Posten enthalten.<br />
Die Bankgebühren beinhalten Provisionen und Gebühren<br />
zur Bereitstellung des langfristigen Fremdkapitals<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft.<br />
Die Bankgebühr für das Fremdkapital auf Ebene der<br />
Besitzgesellschaft beträgt 0,5 % der Darlehenssumme<br />
von EUR 10,5 Mio. Für die Bereitstellung der Darlehenssumme<br />
erhält die Bank zwischen Abschluss des<br />
Darlehensvertrages in 2009 und der Auszahlung Anfang<br />
2010 außerdem eine Provision von 0,3 % p. a. der<br />
Darlehenssumme.<br />
Für die Vermittlung des Fremdkapitals erhält die<br />
DSF eine Gebühr von 1,5 % auf das vermittelte Fremdkapital<br />
von EUR 10,5 Mio.<br />
Liquiditätsreserve<br />
Für laufende Kosten und Unvorhergesehenes ist auf<br />
Ebene der Besitzgesellschaft eine anfängliche Liquiditätsreserve<br />
i. H. v. EUR 176.128 vorgesehen.<br />
Erläuterung der Mittelherkunft der<br />
Besitzgesellschaft<br />
Eigenkapital<br />
Das Eigenkapital der Besitzgesellschaft wird mit<br />
den Mitteln aus der gemäß Prognose geplanten Kapitalerhöhung<br />
Anfang 2010 um EUR 7.815.000 erhöht.<br />
Davon entfallen auf die Fondsgesellschaft entspre-<br />
chend ihrer künftigen Beteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
EUR 7.346.100 (94 %) und EUR 468.900 (6 %)<br />
auf den Altgesellschafter der Besitzgesellschaft.<br />
Fremdkapital<br />
Zur Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft werden neben der geplanten<br />
Kapitalerhöhung neue langfristige Fremdmittel<br />
in Höhe von EUR 10,5 Mio. aufgenommen.<br />
Gesamtinvestitionsvolumen (Prognose)<br />
der Fondsgesellschaft<br />
Die folgende Tabelle gibt das Gesamtinvestitionsvolumen<br />
der Fondsgesellschaft wieder.<br />
Neben dem Eigenkapital (inkl. Agio), das auf Ebene<br />
der Fondsgesellschaft aufgenommen wird und teilweise<br />
für die geplante Kapitalerhöhung auf Ebene der<br />
Besitzgesellschaft verwendet werden soll, umfasst das<br />
Gesamtinvestitionsvolumen auch das anteilige Fremdkapital,<br />
das auf Ebene der Besitzgesellschaft neu aufgenommen<br />
wird und nach dem Erwerb der Beteili gung<br />
zu 94 % der Fondsgesellschaft zuzurechnen ist.<br />
Gesamtinvestitionsvolumen in EUR in Prozent in Prozent des<br />
der Fondsgesellschaft Kommandit-<br />
(Prognose) kapitals<br />
inkl. Agio<br />
Eigenkapital (inkl. Agio) 11.025.000 52,8 % 100,0 %<br />
der Fondsgesellschaft<br />
Fremdkapital der 9.870.000 47,2 % 89,5 %<br />
Besitzgesellschaft (94 %)<br />
Gesamtinvestitionsvolumen 20.895.000 100,0 % 189,5 %<br />
(inkl. Agio)<br />
Gesamthöhe der Vergütung<br />
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen<br />
oder vergleichbare Vergütungen<br />
beträgt max. EUR 1.682.378.<br />
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)<br />
51
Liquiditätsrechnung (Prognose) in EUR<br />
Besitzgesellschaft 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Mieteinnahmen<br />
Miete Freistaat <strong>Thüringen</strong> 1.081.154 1.179.441 1.179.441 1.179.441 1.179.441 1.238.413 1.238.413 1.238.413 1.238.413 1.238.413 1.300.334<br />
Miete Dt. Post Immo 56.613 61.759 61.759 61.759 61.759 64.847 64.847 64.847 64.847 64.847 68.090<br />
Miete Deutsche Telekom 51.608 56.300 56.300 56.300 56.300 59.115 59.115 59.115 59.115 59.115 62.070<br />
Zinseinnahmen 0 3.314 3.672 3.988 3.074 2.286 2.279 2.414 2.517 2.765 2.984<br />
Einnahmen der Besitzgesellschaft 1.189.375 1.300.814 1.301.172 1.301.488 1.300.574 1.364.661 1.364.654 1.364.789 1.364.892 1.365.140 1.433.478<br />
Objektverwaltung 5.947 6.488 6.488 6.488 6.488 6.812 6.812 6.812 6.812 6.812 20.000<br />
Instandhaltung & Unvorhergesehenes 33.310 34.932 42.666 42.666 42.666 59.109 59.109 59.109 59.109 59.109 60.131<br />
Geschäftsführung & Verwaltung 33.948 38.948 33.948 38.948 33.948 39.424 34.424 39.424 34.424 39.424 34.923<br />
Kapitaldienst<br />
Zinsen 456.225 497.700 497.700 497.700 494.589 491.479 488.368 485.258 482.147 479.036 499.856<br />
Tilgung 0 0 0 65.625 65.625 65.625 65.625 65.625 65.625 65.625 65.625<br />
Ausgaben der Besitzgesellschaft 529.429 578.067 580.801 651.426 643.316 662.448 654.337 656.227 648.116 650.005 680.535<br />
Liquiditätsüberschuss Besitzgesellschaft 659.946 722.748 720.371 650.062 657.258 702.213 710.316 708.562 716.776 715.135 752.943<br />
vor Ausschüttung<br />
geplante Ausschüttung 646.678 702.303 702.303 702.303 702.303 702.619 702.619 702.619 702.619 702.619 709.930<br />
davon Ausschüttung an 607.878 660.165 660.165 660.165 660.165 660.462 660.462 660.462 660.462 660.462 667.334<br />
Fondsgesellschaft (94 %)<br />
Liquiditätsreserve aus Investitionsphase 176.128<br />
Liquiditätsreserve zum 31.12. des Jahres 189.396 209.840 227.908 175.668 130.623 130.217 137.914 143.857 158.014 170.530 213.543<br />
Fondsgesellschaft 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Ausschüttung der Besitzgesellschaft 607.878 660.165 660.165 660.165 660.165 660.462 660.462 660.462 660.462 660.462 667.334<br />
Zinseinnahmen 0 213 213 213 213 213 213 213 213 213 213<br />
Einnahmen der Fondsgesellschaft 607.878 660.378 660.378 660.378 660.378 660.675 660.675 660.675 660.675 660.675 667.547<br />
Operative Ausgaben 18.478 18.478 18.478 18.478 18.478 18.775 18.775 18.775 18.775 18.775 25.647<br />
Treuhandgebühr 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900 11.900<br />
Ausgaben der Fondsgesellschaft 30.378 30.378 30.378 30.378 30.378 30.675 30.675 30.675 30.675 30.675 37.547<br />
Liquiditätsüberschuss Fondsgesellschaft 577.500 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000<br />
vor Ausschüttung<br />
geplante Ausschüttung 577.500 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000<br />
Liquiditätsreserve aus Investitionsphase 12.168<br />
Liquiditätsreserve zum 31.12. des Jahres 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168<br />
Gesamtes Steuerliches Ergebnis Investoren -495.488 262.639 260.404 256.001 262.766 304.726 312.343 310.694 318.416 316.872 345.540<br />
in Prozent (vom eingezahlten -4,72 % 2,50 % 2,48 % 2,44 % 2,50 % 2,90 % 2,97 % 2,96 % 3,03 % 3,02 % 3,29 %<br />
Kommanditkapital ohne Agio) p. a.<br />
Steuer: 42% ESt (zzgl. 5,5% SolZ) -219.551 116.375 115.385 113.434 116.432 135.024 138.399 137.668 141.090 140.406 153.109<br />
Ausschüttung an Investoren vor Steuern 577.500 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000 630.000<br />
in Prozent (vom eingezahlten 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 % 6,00 %<br />
Kommanditkapital ohne Agio) p. a.<br />
Ausschüttung an Investoren nach Steuern 797.051 513.625 514.615 516.566 513.568 494.976 491.601 492.332 488.910 489.594 476.891<br />
(42 % ESt zzgl. 5,5 % SolZ)<br />
in Prozent (vom eingezahlten 8,28 % 4,89 % 4,90 % 4,92 % 4,89 % 4,71 % 4,68 % 4,69 % 4,66 % 4,66 % 4,54 %<br />
Kommanditkapital ohne Agio) p. a.<br />
52 Ergebnisprognosen<br />
Ergebnisprognosen
Die Prognoserechnung bildet einen möglichen Verlauf<br />
der Investition auf Ebene der Besitzgesellschaft und<br />
auf Ebene der Fondsgesellschaft ab. Die Liquiditätsrechnung<br />
spiegelt den Verlauf der jährlichen Einzahlungen<br />
und Auszahlungen wider. Sie basieren auf den<br />
derzeit geltenden Gesetzen sowie den abgeschlossenen<br />
und noch abzuschließenden Verträgen (vgl. Darstellung<br />
im Kapitel «Rechtliche Grundlagen der Beteiligung»).<br />
Die tatsächliche Entwicklung der Investition<br />
wird sich wahrscheinlich von der vorgestellten Verlaufsmöglichkeit<br />
unterscheiden. Abweichungen sind<br />
möglich.<br />
Die Einnahmen der Besitzgesellschaft unterliegen zu<br />
einem geringen Teil der Umsatzsteuer, soweit im Rahmen<br />
der Vermietung zur Umsatzsteuer optiert werden<br />
kann und diese Option von der Besitzgesellschaft entsprechend<br />
ausgeübt wurde. Die Umsatzsteuer ist an<br />
das Finanzamt abzuführen und wurde daher aus Vereinfachungsgründen<br />
in der Prognoserechnung nicht<br />
gesondert als Einnahme ausgewiesen. Bei den prognostizierten<br />
Einnahmen handelt es sich somit um die<br />
Nettobeträge ohne Umsatzsteuer. Da die Besitzgesellschaft<br />
nur im geringen Umfang und die Fondsgesellschaft<br />
voraussichtlich gar nicht zum Vorsteuerabzug<br />
berechtigt sind, stellt die von den Gesellschaften für<br />
empfangene Leistungen zu zahlende Umsatzsteuer<br />
Werbungskosten dar. Die prognostizierten Ausgaben<br />
beinhalten daher auch die gezahlte Umsatzsteuer (vgl.<br />
dazu die Erläuterungen im Kapitel «Steuerliche Grundlagen»).<br />
Ergebnisprognose der Besitzgesellschaft<br />
Einnahmen<br />
Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
Mieteinnahmen<br />
Die prognostizierten Mieteinnahmen basieren auf<br />
den mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträgen<br />
und, bzgl. des Mietvertrags mit dem Feistaat <strong>Thüringen</strong>,<br />
auf den nach Anteilskaufvertrag maximal möglichen<br />
Mietflächen. Das genaue Aufmaß dieser Flächen<br />
wird erst mit Fertigstellung der Baumaßnahmen ermittelt.<br />
Daraus können sich Abweichungen der Gesamtmietfläche<br />
und damit der Höhe des Gesamtmietertrags<br />
ergeben. Um am Vollzugstag den maximal möglichen<br />
Kaufpreis der Anteile zahlen zu können, wurde im Rahmen<br />
der Prognoserechnung die maximal zu erwartende<br />
Mietfläche unterstellt, da die Höhe des Kaufpreises<br />
von der Mietfläche abhängig ist. Es ist möglich,<br />
dass diese geringer ausfällt als prognostiziert.<br />
Sollten sich bei Feststellung des Aufmaßes Mietflächen<br />
ergeben, die höher als die mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
im Mietvertrag vereinbarten sind, so übernimmt<br />
der Mieter die zusätzlichen Flächen zu den gleichen<br />
Konditionen. Die in der vorliegenden Ergebnisprognose<br />
berücksichtigten jährlichen Mieteinnahmen belaufen<br />
sich ab 2010 auf EUR 1.297.500 p. a. Für Zwecke der<br />
Prognose wurden im ersten Jahr nur die anteiligen<br />
Mieten ab Februar 2010 dargestellt. Gemäß der vertraglichen<br />
Regelung mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> wird<br />
die Miete nach Ablauf von jeweils fünf Jahren um 5 %<br />
angepasst. Die Mietverträge mit den übrigen Mietern<br />
sehen eine Anpassung an die Lebenshaltungskosten<br />
vor. Aus Vereinfachungsgründen wurde hier eine Mietsteigerung<br />
nach Ablauf von jeweils fünf Jahren um 5 %<br />
prognostiziert.<br />
Für die Mietprognose wurde von einer vollständigen<br />
Vermietung der Immobilie ausgegangen. Es wurde angenommen,<br />
dass die Mieter der kleineren Flächen die<br />
in den Mietverträgen vorgesehenen Verlängerungsoptionen<br />
jeweils ausüben werden und die Mietflächen zu<br />
den momentan geltenden Konditionen über den Betrachtungszeitraum<br />
vermietet bleiben. Mögliche Abweichungen<br />
von der Prognose sind im Kapitel «Sensitivitäten»<br />
dargestellt.<br />
Zinseinnahmen aus Liquiditätsanlage<br />
Die Besitzgesellschaft wird in geringem Umfang<br />
Zinseinkünfte aus der kurzfristigen Anlage freier Liquidität<br />
erwirtschaften. Es wurde hierbei durchgängig ein<br />
Anlagezins von 1,75 % p. a. angenommen.<br />
Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
53
Ausgaben<br />
Objektverwaltung<br />
Die allobjekt Denkmalsanierung GmbH («GÜ») erbringt<br />
im Rahmen des Generalübernehmervertrags die<br />
Verwaltung der Fondsimmobilie in den ersten zehn<br />
Jahren ab Fertigstellung und Übergabe der Flächen an<br />
den Hauptmieter. Die Deutsche Structured Finance<br />
GmbH («DSF») übernimmt in dieser Zeit die Kontrolle<br />
der vom GÜ zu erbringenden Objektverwaltungsleistung.<br />
Hierfür erhält sie eine jährliche Gebühr i. H. v. 0,5 % der<br />
Nettomieteinnahmen des jeweiligen Jahres. Ab Jahr<br />
11 wird die Objektverwaltung vollständig durch die<br />
DSF erbracht. Sie erhält dafür eine pauschale Gebühr<br />
i. H. v. EUR 20.000 p. a. inkl. USt, dies entspricht 1,4 %<br />
der erwarteten Nettojahresmiete im Jahr 2020.<br />
Instandhaltung<br />
Der GÜ hat für die ersten zehn Jahre ab Fertigstellung<br />
und Übergabe der Flächen Gewährleistungsverpflichtungen<br />
für die Fondsimmobilie übernommen. Im<br />
Rahmen dieser Gewährleistung werden von dem GÜ<br />
und der Incity Immobilien AG Sicherheiten gestellt<br />
(siehe Kapitel «Rechtliche Grundlagen»).<br />
Auf Basis des von einem unabhängigen Berater erstellten<br />
technischen Due Diligence Berichts werden in<br />
der Prognoserechnung für die Jahre ab 2010 als laufende<br />
Instandhaltungsaufwendungen jährlich folgende Beträge<br />
für die Mietfläche von rund 13.000 qm angesetzt:<br />
Jahr 1–2: EUR 1,00 pro qm Mietfläche<br />
Jahr 3–5: EUR 1,50 pro qm Mietfläche<br />
Jahr 6–10: EUR 2,50 pro qm Mietfläche<br />
Jahr 11–15: EUR 7,50 pro qm Mietfläche<br />
Nach Jahr 15: EUR 9,50 pro qm Mietfläche<br />
Unvorhergesehenes<br />
Für Unvorhergesehenes und etwaig anfallende Kosten<br />
bei der Neuvermietung und Vermarktung von Mietflächen<br />
wird für die gesamte Prognosedauer jährlich<br />
1 % der Nettomieteinnahmen zurückgestellt.<br />
Für Kosten, die durch einen Mieterwechsel, Leerstand<br />
oder Mietausfall entstehen können, werden ab<br />
54<br />
Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
dem Jahr 2010 jährlich 0,5 % der Mieteinnahmen zurückgestellt.<br />
Geschäftsführung & Verwaltung<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin DSF<br />
Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH erhält ab dem<br />
Jahr 2010 eine jährliche Haftungsvergütung von 1 %<br />
des Stammkapitals von EUR 25.000 zzgl. USt., derzeit<br />
insgesamt EUR 298 p. a.<br />
Die Geschäftsführungsgebühr der persönlich haftende<br />
Gesellschafterin und der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin beträgt ab dem Jahr 2010 jeweils<br />
EUR 10.000 zzgl. USt.<br />
Die Besitzgesellschaft hat mit der DSF einen Vertrag<br />
über die Kaufmännische Verwaltung abgeschlossen.<br />
Hierfür erhält die DSF eine pauschale Gebühr von<br />
EUR 8.000 p. a. zzgl. USt. Analog zu den Mietsteigerungen<br />
werden die Verwaltungsgebühren alle fünf<br />
Jahre um 5 % erhöht.<br />
Alle zwei Jahre ist die Besitzgesellschaft, als Darlehensnehmerin<br />
im Rahmen des Darlehensvertrages,<br />
verpflichtet, ein Wertgutachten erstellen bzw. aktualisieren<br />
zu lassen. Die Kosten hierfür wurden mit EUR<br />
5.000 alle zwei Jahre berücksichtigt.<br />
Sonstige Gebühren wurden in Höhe von EUR 330<br />
p. a. angenommen.<br />
Zinsen<br />
Das Darlehen der Besitzgesellschaft wurde über<br />
einen Zeitraum von 12 Jahren mit einem veränderlichen<br />
Zinssatz abgeschlossen. Die Zinszahlungen erfolgen<br />
vertraglich alle drei Monate auf Basis des 3-Monats-EURIBORS.<br />
Der Zinssatz wurde durch ein Zinssicherungsgeschäft<br />
(Swap) auf 4,74 % für die ersten<br />
zehn Jahre der Darlehenslaufzeit ab dem 01.02.2010 fixiert.<br />
Für den Zeitraum nach Ablauf des Swap-Geschäftes<br />
wurde für das bestehende Darlehen und die<br />
danach möglicherweise erforderliche Anschlussfinanzierung<br />
in der Prognose ein Zinssatz von 5 % p. a. unterstellt.<br />
Mögliche Abweichungen von der Prognose sind<br />
im Kapitel «Sensitivitäten» dargestellt.
Tilgung<br />
Es ist vorgesehen, das Darlehen der Besitzgesellschaft<br />
von EUR 10,5 Mio. jährlich ratierlich mit 0,625 %<br />
des Darlehenssaldos zu tilgen. Während der ersten drei<br />
Jahre wird keine Tilgung vorgenommen. Es ist vorgesehen,<br />
die jährliche Tilgung des Darlehens nach zehn<br />
Jahren zu erhöhen, so dass das Darlehen auf den vertraglich<br />
vereinbarten Saldo von EUR 9,75 Mio. getilgt<br />
wird. Über die gesamte Kreditlaufzeit von 12 Jahren<br />
muss das Darlehen um 7,12 % der ursprünglichen Darlehenssumme<br />
gemäß Darlehensvertrag getilgt werden.<br />
Mögliche Abweichungen von der Prognose sind im Kapitel<br />
«Sensitivitäten» dargestellt.<br />
Ausschüttung aus der Besitzgesellschaft<br />
Die Höhe der Ausschüttung ermittelt sich aus dem<br />
Liquiditätsüberschuss abzüglich einer angemessenen<br />
Liquiditätsreserve zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen<br />
Geschäftsführung und abzüglich anderer Zahlungsverpflichtungen.<br />
Gemäß Gesellschaftsvertrag<br />
wird die endgültige Höhe der Ausschüttungen an die<br />
Kommanditisten der Besitzgesellschaft durch einen Beschluss<br />
der Gesellschafter festgesetzt und kann bei Änderungen<br />
einzelner Positionen von der Ergebnisprognose<br />
abweichen. Die Ausschüttungen werden voraussichtlich<br />
jeweils zum Jahresende getätigt.<br />
Liquiditätsreserve zum 31.12. des Jahres<br />
Im Rahmen der Kapitalerhöhung wird die Besitzgesellschaft<br />
mit einer Liquiditätsreserve ausgestattet. Die<br />
Liquiditätsreserve der Folgejahre ergibt sich aus dem<br />
jeweiligen Liquiditätsstand und Liquiditätsüberschuss<br />
abzüglich der getätigten Ausschüttungen. Bei eventuellen<br />
Abweichungen von der Prognoserechnung kann<br />
die Liquiditätsreserve zum Ausgleich von Zahlungen<br />
und zum Ausgleich unterjähriger Liquiditätsschwankungen<br />
dienen.<br />
Ergebnisprognose der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Einnahmen<br />
Ausschüttungen der Besitzgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft ist ab Vollzug des Anteilskaufvertrages<br />
wirtschaftlich i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
beteiligt. Demnach erhält sie anteilig von der<br />
Besitzgesellschaft laufende Ausschüttungen aus der<br />
freien Liquidität. Für die Prognoserechnung wurde als<br />
Vollzugstag des Anteilskaufvertrages der 1. Februar<br />
2010 unterstellt.<br />
Zinseinnahmen<br />
Die Besitzgesellschaft wird nach heutiger Planung in<br />
geringem Umfang Einkünfte aus kurzfristiger Liquiditätsanlage<br />
erwirtschaften. Es wurde ein Anlagezins von<br />
1,75 % p. a. unterstellt.<br />
Ausgaben<br />
Operative Ausgaben<br />
Die Fondsgesellschaft hat mit der DSF einen Vertrag<br />
über die laufende Fondsverwaltung abgeschlossen.<br />
Hierfür erhält die DSF für die Jahre 2010 bis 2019 eine<br />
Gebühr von EUR 5.000 p. a. zzgl. USt. Ab dem Jahr<br />
2020 steigt die jährliche Gebühr auf EUR 11.025 zzgl.<br />
USt. Die Fondsverwaltungsgebühren werden, analog<br />
zu den Mietzahlungen des Hauptmieters, zudem alle<br />
fünf Jahre um 5 % erhöht.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält eine<br />
jährliche Haftungsvergütung von 1 % des Stammkapitals<br />
von EUR 25.000 zzgl. USt., derzeit insgesamt EUR<br />
298 p. a.<br />
Die Geschäftsführungsgebühr der persönlich haftende<br />
Gesellschafterin und der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin beträgt ab dem Jahr 2009 jeweils<br />
EUR 5.000 zzgl. USt.<br />
Sonstige Gebühren wurden in Höhe von EUR 330<br />
p. a. berücksichtigt.<br />
Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
55
Treuhandgebühr<br />
Die Treuhandkommanditistin erhält nach § 9 Abs. 1<br />
des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft und<br />
§ 11 Abs. 1 des Treuhandvertrags von der Fondsgesellschaft<br />
eine jährliche pauschale Vergütung in Höhe von<br />
EUR 10.000 zzgl. USt.<br />
Ausschüttungen der Fondsgesellschaft<br />
Die geplante laufende Ausschüttung der Fondsgesellschaft<br />
an ihre Investoren beträgt 6 % p. a. bezogen<br />
auf das Kommanditkapital ohne Agio. Für das Jahr<br />
2010 erfolgt eine anteilige Ausschüttung für den Zeitraum<br />
ab dem Vollzugstag gemäß Anteilskaufvertrag.<br />
Für die Prognoserechnung wurde als Vollzugstag der<br />
1. Februar 2010 unterstellt.<br />
Die geplanten Ausschüttungen von 6 % p. a. beinhalten<br />
sowohl handelsrechtlichen Gewinn als auch die<br />
Liquiditätsauskehrungen.<br />
Gemäß Gesellschaftsvertrag wird die endgültige<br />
Höhe der Ausschüttungen an die Kommanditisten<br />
durch einen Beschluss der Gesellschafter festgesetzt<br />
und kann bei Änderungen einzelner Positionen von der<br />
Ergebnisprognose abweichen.<br />
Liquiditätsreserve zum 31.12. des Jahres<br />
Im Rahmen der Einzahlung des Kommanditkapitals<br />
wird auf Ebene der Fondsgesellschaft eine Liquiditätsreserve<br />
gebildet. Die Liquiditätsreserve der Folgejahre<br />
ergibt sich aus dem jeweiligen Stand der Liquiditätsreserve,<br />
den von der Besitzgesellschaft erhaltenen Ausschüttungen<br />
abzüglich der Kosten und der an die Kommanditisten<br />
bzw. Treugeber getätigten Ausschüttungen.<br />
Die Liquiditätsreserve dient dem Ausgleich unterjähriger<br />
Liquiditätsschwankungen.<br />
Steuerliches Ergebnis<br />
Das steuerliche Ergebnis wird auf Ebene der Besitzund<br />
der Fondsgesellschaft entsprechend den steuerlichen<br />
Vorschriften als Überschuss der Einnahmen über<br />
die Werbungskosten ermittelt und anteilig den Investo-<br />
56<br />
Prämissen der Ergebnisprognosen<br />
ren zugewiesen. Die Tilgung des Darlehens der Besitzgesellschaft<br />
stellt keine Werbungskosten dar und mindert<br />
das steuerliche Ergebnis insoweit nicht. Soweit für<br />
Ausgaben eine Rücklage gebildet wird, etwa für Instandhaltung,<br />
sind diese nicht sofort als Werbungskosten<br />
abziehbar, sondern erst bei tatsächlichem Abfluss<br />
der Zahlung. Vereinfachend wurde in der Prognoserechnung<br />
für steuerliche Zwecke unterstellt, dass die<br />
betreffenden Zahlungen der Liquiditätsrechnung unmittelbar<br />
abfließen und insoweit Werbungskosten darstellen.<br />
Bei der Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses<br />
wurde die Abschreibung auf das Gebäude der Besitzgesellschaft<br />
und die anteilig auf das Gebäude entfallenden<br />
stillen Reserven mit 2 % p. a. vorgenommen.<br />
Soweit die gem. Fondserlass (BMF-Schreiben vom<br />
20.10.2003) fondsbezogenen Kosten nicht sofort als<br />
Werbungskosten abziehbar sind, werden sie aktiviert<br />
und entsprechend dem Gebäude mit 2 % p. a. abgeschrieben.<br />
Für Zwecke der Prognoserechnung wurde auf Basis<br />
des geltenden Steuerrechts durchgängig ein Grenzsteuersatz<br />
von 42 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag<br />
für den gesamten Prognosezeitraum unterstellt. Die sogenannte<br />
«Reichensteuer» von 45 % für ein zu versteuerndes<br />
Einkommen von über EUR 250.000 wurde nicht<br />
berücksichtigt. Etwaige Kirchensteuer des Investors<br />
wurde vereinfachend nicht mit einbezogen. Es wurde<br />
angenommen, dass aus der Beteiligung resultierende<br />
negative steuerliche Ergebnisse mit positiven Einkünften<br />
aus anderen Einkunftsquellen verrechnet werden<br />
können.<br />
Die ggf. anfallenden, aber geringfügigen Einnahmen<br />
aus Kapitalvermögen werden aus Gründen der Vereinfachung<br />
der Darstellung wie Einnahmen aus Vermietung<br />
und Verpachtung des Objekts der Besitzgesellschaft<br />
behandelt und unterliegen somit dem ggf. höheren<br />
persönlichen Einkommenssteuersatz des Investors.<br />
Die Abgeltungssteuer wird daher nicht in die Prognoserechnung<br />
einbezogen. Zu weiteren Einzelheiten<br />
siehe das Kapitel «Steuerliche Grundlagen».
58<br />
Beispielrechnung<br />
Prämissen der Beispielrechnung<br />
Die Fondsimmobilie ist langfristig vermietet. Eine Veräußerung<br />
zu einem bestimmten Zeitpunkt ist nicht geplant.<br />
Nachfolgend wird beispielhaft ein Verkauf der<br />
Immobilie nach elf Jahren zum Ende des Jahres 2020<br />
unterstellt.<br />
Die Einnahmen und Ausgaben auf Ebene der Besitzgesellschaft<br />
sind die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
vertraglich vereinbarten und/oder absehbaren<br />
Gebühren, Ausgaben und Einnahmen im Jahr<br />
2020.<br />
Die Einnahmen und Ausgaben auf Ebene der<br />
Fondsgesellschaft sind ebenfalls die zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung vertraglich vereinbarten und/oder<br />
absehbaren Gebühren, Ausgaben und Ausschüttung in<br />
2020 durch die Besitzgesellschaft.<br />
Der Gesamterfolg der Beteiligung, absolut und in<br />
Prozent des Eigenkapitals ohne Agio, stellt die kumulierten<br />
Rückflüsse aus der Beteiligung inklusive des<br />
Verkaufs dar.<br />
Verkaufspreis<br />
Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise<br />
als Vielfaches der Nettojahresmiete (sog. «Mietvervielfältiger»)<br />
dargestellt. Beim Ankauf der Immobilie<br />
wurde ein durchschnittlicher Vervielfältiger von 14,5<br />
der Nettojahresmiete vor Nebenkosten und vor etwaiger<br />
Umsatzsteuer zugrunde gelegt. Für die Verkaufsszenarien<br />
wurde beispielhaft ein Verkaufsfaktor zwischen<br />
13,5 und 15,5 auf Basis der für 2020 prognostizierten<br />
Jahresmiete unterstellt.<br />
Verkaufsgebühr<br />
Beim Verkauf der Immobilie erhält die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH von der Besitzgesellschaft<br />
eine Verkaufsgebühr von 0,5 % des vermittelten und<br />
der Besitzgesellschaft zugeflossenen Verkaufserlöses<br />
inkl. USt.<br />
Sollte nicht die Immobilie, sondern der Anteil der<br />
Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft veräußert<br />
werden, erhält die DSF 0,5 % von 94 % des der Bewer-<br />
Beispielrechnung<br />
tung des Anteils der Fondsgesellschaft zugrunde gelegten<br />
Immobilienwertes als Verkaufsgebühr.<br />
Liquidität<br />
Die nach der vorliegenden Prognoserechnung Ende<br />
des Jahres 2019 vorhandene Liquiditätsreserve auf<br />
Ebene der Besitzgesellschaft und auf Ebene der Fondsgesellschaft<br />
wird in der Beispielrechnung jeweils aufgelöst<br />
und ebenfalls ausgeschüttet.
Beispielrechnung (Prognose) und Abweichungen von der Prognose in Euro<br />
Verkaufsfaktor 13,50 14,00 14,50 15,00 15,50<br />
Besitzgesellschaft<br />
Mieteinnahmen 1.430.494 1.430.494 1.430.494 1.430.494 1.430.494<br />
Zinseinnahmen 2.984 2.984 2.984 2.984 2.984<br />
Verkaufserlös 19.311.666 20.026.913 20.742.159 21.457.406 22.172.653<br />
Verkaufsgebühr -96.558 -100.135 -103.711 -107.287 -110.863<br />
Objektverwaltung -20.000 -20.000 -20.000 -20.000 -20.000<br />
Instandhaltung & Unvorhergesehenes -60.131 -60.131 -60.131 -60.131 -60.131<br />
Geschäftsführung & Verwaltung -34.923 -34.923 -34.923 -34.923 -34.923<br />
Zinsen -499.856 -499.856 -499.856 -499.856 -499.856<br />
Tilgung -10.040.625 -10.040.625 -10.040.625 -10.040.625 -10.040.625<br />
Liquidität 170.530 170.530 170.530 170.530 170.530<br />
Ausschüttung 10.163.580 10.875.251 11.586.921 12.298.592 13.010.263<br />
Fondsgesellschaft<br />
Ausschüttung der Besitzgesellschaft (94 %) 9.553.765 10.222.736 10.891.706 11.560.677 12.229.647<br />
Zinseinnahmen 213 213 213 213 213<br />
Fondsverwaltung -25.647 -25.647 -25.647 -25.647 -25.647<br />
Treuhandgebühr -11.900 -11.900 -11.900 -11.900 -11.900<br />
prognostizierte Ausschüttungen 2010–2019 6.247.500 6.247.500 6.247.500 6.247.500 6.247.500<br />
Liquidität 12.168 12.168 12.168 12.168 12.168<br />
Gesamterfolg vor Steuern 15.776.099 16.445.070 17.114.040 17.783.011 18.451.981<br />
in % des Eigenkapitals (ohne Agio) 150,25 % 156,62 % 162,99 % 169,36 % 175,73 %<br />
Beispielrechnung<br />
59
Die nachfolgende Tabelle zeigt beispielhaft die Entwicklung<br />
des gebundenen Kapitals für eine Beteiligung<br />
von EUR 100.000 zzgl. 5 % Agio. Dabei wurde ein Beitritt<br />
zum 15.12.2009 unterstellt und die Einzahlung des<br />
Kommanditkapitals zum 01.01.2010.<br />
Eine Veräußerung zu einem bestimmten Zeitpunkt<br />
ist nicht geplant. Für Zwecke der Kapitalflussrechnung<br />
wird beispielhaft ein Verkauf der Immobilie nach elf<br />
Jahren im Jahr 2020 unterstellt. Darüber hinaus zeigt<br />
die Zeile «anteiliges Fremdkapital» den Anteil des<br />
Fremdkapitals der Besitzgesellschaft, der auf eine Beteiligung<br />
i. H. v. EUR 100.000 entfällt. Das Fremdkapi-<br />
60<br />
Kapitalflussrechnung (Prognose)<br />
Kapitalflussrechnung (Prognose)<br />
tal der Besitzgesellschaft wurde dazu entsprechend der<br />
Beteiligungsquote an der Besitzgesellschaft zu 94 %<br />
der Fondsgesellschaft zugerechnet. Die Ermittlung des<br />
anteiligen Fremdkapitals erfolgt unter den Annahmen<br />
des eingezahlten Kommanditkapitals und des aufgenommenen<br />
Darlehens der Prognose. Das in 2010 anfallende<br />
negative steuerliche Ergebnis kann annahmegemäß<br />
mit anderen Einkünften des Investors verrechnet<br />
werden.<br />
Eine wiederauflebende Haftung der Investoren<br />
gemäß § 172 Abs. 4 HGB ergibt sich in diesem Basisszenario<br />
nicht.<br />
Kapitalflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000 (Prognose)<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
gebundenes Kapital per 01.01. 105.000 99.500 91.409 86.517 81.616 76.697 71.805 67.091 62.410 57.721 53.064<br />
Eigenkapitaleinzahlung 100.000<br />
Agio 5.000<br />
Eigenkapitalrückzahlung 5.500 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 5.659 2.308 2.322 53.211<br />
Steuererstattung/-zahlung 0 2.091 -1.108 -1.099 -1.080 -1.109 -1.286 -1.318 -1.311 -1.344 -1.337<br />
Gewinnausschüttung 0 0 0 0 0 0 0 341 3.692 3.678 50.280<br />
Summe des Rückflusses nach Steuern 5.500 8.091 4.892 4.901 4.920 4.891 4.714 4.682 4.689 4.656 102.154<br />
gebundenes Kapital per 31.12. 99.500 91.409 86.517 81.616 76.697 71.805 67.091 62.410 57.721 53.064 -49.089<br />
Haftungsvolumen in Euro 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000<br />
anteiliges Fremdkapital per 31.12. 94.000 94.000 94.000 93.413 92.825 92.238 91.650 91.063 90.475 89.888 0
Die Ergebnisse der Prognoserechnungen sind die<br />
Folge von vorliegenden Daten und Annahmen. Da die<br />
zukünftige Entwicklung verschiedener Parameter nicht<br />
mit Gewissheit vorausgesagt werden kann, sind Abweichungen<br />
von der Prognoserechnung nicht auszuschließen.<br />
Unterliegen mehrere dieser Parameter<br />
gleichzeitig einer Abweichung, so können sie sich gegenseitig<br />
verstärken oder aufheben. Die im Folgenden<br />
dargestellten Sensitivitäten stellen Abweichungen von<br />
der Prognose dar.<br />
Auf die Darstellung der Inflation wurde in diesem Kapitel<br />
verzichtet. Die Steigerung der Mieten und Kosten<br />
wurde, entsprechend den Regelungen im Mietvertrag<br />
mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong>, in der Prognoserechnung<br />
mit 5 % alle fünf Jahre angenommen. Die Betriebskosten<br />
gehen zulasten der Mieter. Daher wird davon ausgegangen,<br />
dass Schwankungen der Inflation, im von der<br />
Europäischen Zentralbank vorgesehenen Rahmen, keinen<br />
nennenswerten Einfluss auf die Rentabilität der Beteiligung<br />
haben.<br />
Auf die Darstellung der Sensitivitäten von niedrigeren<br />
Mietflächen bei Feststellung des Aufmaßes wurde im<br />
Folgenden verzichtet. Die Mietabhängigen Kosten und<br />
der Kaufpreis sinken bei niedrigerer Mietfläche und die<br />
Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung sind<br />
daher und unter den Auflagen des Anteilskaufvertrages<br />
(siehe hierzu Kapitel «rechtliche Grundlagen») vernachlässigbar.<br />
Sensitivitäten<br />
Sensitivitätsanalyse<br />
(Abweichungen von den Ergebnisprognosen)<br />
Die im Folgenden dargestellten Sensitivitäten sollen die<br />
Auswirkungen der Veränderung einzelner Parameter<br />
auf den Ertrag der Beteiligung aufzeigen. Als Vergleichsmaßstab<br />
dient die durchschnittliche Gewinnausschüttung<br />
pro Jahr, inklusive Verkauf zum 13,5fachen<br />
der Nettojahresmiete, bezogen auf das Eigenkapital<br />
ohne Agio.<br />
Die hier dargestellten Abweichungen stellen mögliche<br />
Entwicklungen dar, über die Eintrittwahrscheinlichkeit<br />
der einzelnen möglichen Entwicklungen kann zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine Aussage gemacht<br />
werden. Die nicht in der Sensitivitätsbetrachtung<br />
berücksichtigten Positionen werden konstant gehalten.<br />
Es wird weiterhin angenommen, dass auf<br />
Grund der Gewährleistungsrechte, der Sicherheiten,<br />
der langfristigen Mietverträge und des Zinssicherungsinstruments<br />
in den ersten zehn Jahren große Abweichungen<br />
nicht sehr wahrscheinlich sind.<br />
Da der Stand wesentlicher Parameter in 2021 aus<br />
heutiger Sicht kaum vorhersehbar ist, werden im Folgenden<br />
Szenarien dargestellt, die den durchschnittlichen<br />
Gesamterfolg p. a. der Fondsgesellschaft unter<br />
Variation verschiedener Parameter darstellen.<br />
In den folgenden Szenarien werden die Auswirkungen<br />
auf den Gesamterfolg durch die Abweichung der<br />
Fremdkapitalzinsen, der Mieteinnahmen möglicher Folgemieter,<br />
der Instandhaltungskosten und des Verkaufsfaktors<br />
von der Prognoserechnung separat dargestellt.<br />
Für alle Sensitivitätsbetrachtungen wurde ein Zeitraum<br />
von 20 Jahren gewählt.<br />
Die Grafiken stellen die durchschnittlichen jährlichen<br />
Gewinnausschüttungen in Prozent des eingesetzten<br />
Kommanditkapitals ohne Agio dar. Im Rahmen der Prognose<br />
werden als Vergleichsgrundlage die folgenden Annahmen<br />
für das Basisszenario getroffen: Die jeweiligen<br />
Mietparteien werden ihre Mietverlängerungsoptionen<br />
nutzen oder ein Nachmieter wird die Mietflächen zu gleichen<br />
Konditionen beziehen, zu denen die aktuellen Mieter<br />
die Flächen nutzen, die Instandhaltungskosten werden<br />
gemäß der Angaben des technischen Beraters (wie<br />
in Kapitel «Prämissen der Prognoserechnungen» dargestellt)<br />
angesetzt und des Weiteren wird angenommen,<br />
dass eine Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von<br />
5 % und einer jährlichen Tilgung von anfänglich 1,5 %<br />
des Saldos aufgenommen werden kann.<br />
Die dargestellten Sensitivitäten stellen mögliche Entwicklungen<br />
dar und sollen die Auswirkungen sich ändernder<br />
Umweltbedingungen auf die Rentabilität der<br />
Beteiligung verdeutlichen.<br />
Es ist nicht auszuschließen, dass sich die betrachteten<br />
Parameter anders als dargestellt und angenommen<br />
entwickeln.<br />
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen)<br />
61
Ertrag der Beteiligung bei Abweichungen<br />
der Mieteinnahmen<br />
Die Betrachtung der Auswirkungen der Mietänderungen<br />
bezieht sich auf die kleineren Mietflächen (also ca.<br />
10 % des Mietertrags), da davon ausgegangen wird,<br />
dass der Hauptmieter den Verpflichtungen aus dem<br />
Mietvertrag über 20 Jahre nachkommen wird.<br />
Es wird weiterhin davon ausgegangen, dass die<br />
Mieten alle fünf Jahre um 5 % erhöht werden und die<br />
Mietflächen bis 2020 an die Anfangsmieter vermietet<br />
sind oder ein adäquater Nachmieter die Flächen bezieht.<br />
Die Höhe möglicher Anschlussmieten hängt von vielen<br />
Faktoren ab und kann nur geschätzt werden, die Mietänderungen<br />
beziehen sich in der folgenden Grafik jeweils<br />
auf die zuletzt gezahlte Jahresbruttomiete in 2020.<br />
Die Auswirkungen von Änderungen der Mieteinnahmen<br />
sind in der folgenden Grafik dargestellt.<br />
Mietänderung<br />
7.0 %<br />
6.0 %<br />
5.0 %<br />
4.0 %<br />
3.0 %<br />
2.0 %<br />
1.0 %<br />
0.0 %<br />
Ertrag der Beteiligung bei Veränderung<br />
des Zinssatzes der Anschlussfinanzierung<br />
Am 31.03.2022 ist der späteste mögliche Zeitpunkt zur<br />
Rückzahlung des Darlehens der Besitzgesellschaft. Zu<br />
diesem Zeitpunkt besteht die Notwendigkeit, ein neues<br />
Darlehen aufzunehmen.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung kann die Situation<br />
an den Finanzmärkten in zehn Jahren nicht vorhergesagt<br />
werden. In der Prognose wird davon ausgegangen,<br />
dass ein Anschlussdarlehen mit höherer Tilgung<br />
und höherem Zins aufgenommen werden kann.<br />
Der Zinssatz wird nach Ende der Zinssicherung mit 5 %<br />
p. a. angenommen. Die folgende Grafik zeigt die Auswirkungen<br />
der Änderung des Darlehenszinssatzes auf<br />
den Ertrag der Beteiligung.<br />
62<br />
-30 % -15 % 0 % 15 % 30 %<br />
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen)<br />
Anschlusszins<br />
7.0 %<br />
6.0 %<br />
5.0 %<br />
4.0 %<br />
3.0 %<br />
2.0 %<br />
1.0 %<br />
0.0 %<br />
7,00 % 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,50 %<br />
Ertrag der Beteiligung bei Veränderung<br />
der Instandhaltungskosten<br />
Nach Ablauf der Gewährleistung seitens der Verkäufer<br />
nach zehn Jahren wird mit einer Instandhaltungsrücklage<br />
von Anfangs EUR 7,5 pro Quadratmeter ansteigend<br />
auf EUR 9,5 pro Quadratmeter gerechnet. Die<br />
Höhe der Rücklage entspricht den Schätzungen des<br />
technischen Beraters, wie es im Kapitel «Ergebnisprognosen»<br />
dargestellt ist. Es ist nicht vorhersehbar, welche<br />
Kosten und Instandhaltungsmaßnahmen an den Gebäuden<br />
in den nächsten 20 Jahren vorgenommen werden<br />
müssen. Es ist möglich, dass für die neu errichteten<br />
oder sanierten Gebäude deutlich geringere oder<br />
höhere Aufwendungen der Instandhaltung nötig sind.<br />
In der folgenden Grafik wird die Auswirkung der Abweichung<br />
der Kosten der Instandhaltung pro Quadratmeter<br />
auf den Ertrag der Investition dargestellt.<br />
Instandhaltungskosten<br />
7.0 %<br />
6.0 %<br />
5.0 %<br />
4.0 %<br />
3.0 %<br />
2.0 %<br />
1.0 %<br />
0.0 %<br />
+10,00 € +5,00 € 0,00 € -6,00 € -7,00 €
Ertrag der Beteiligung bei Veränderung<br />
des Verkaufsfaktors<br />
Der Wert der Fondsimmobilie wird durch die Multiplikation<br />
der Jahresnettomiete mit dem Verkaufsfaktor ermittelt.<br />
Die Fondsimmobilie wurde mit einem Kaufpreisfaktor<br />
von 14,5 erworben.<br />
In der folgenden Grafik wird der aus heutiger Sicht<br />
kaum vorhersehbare Verkaufsfaktor variiert und die daraus<br />
resultierende Auswirkung auf den Ertrag der Beteiligung<br />
bei einer Veräußerung im Jahr 2029 dargestellt.<br />
Veräußerungsfaktor<br />
7.0 %<br />
6.0 %<br />
5.0 %<br />
4.0 %<br />
3.0 %<br />
2.0 %<br />
1.0 %<br />
0.0 %<br />
12,5 13 13,5 14 14,5<br />
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von den Ergebnisprognosen)<br />
63
In diesem Kapitel werden die für die Anlageentscheidung<br />
des Investors wesentlichen Verträge sowie die<br />
Gesellschaftsverträge der Fonds- und Besitzgesellschaft<br />
wie auch der Treuhandvertrag dargestellt. Die<br />
folgende Darstellung stellt eine Zusammenfassung der<br />
wichtigsten Punkte der Verträge dar und ist nicht abschließend.<br />
Verträge der Besitzgesellschaft<br />
Grundstückskaufvertrag<br />
Die Besitzgesellschaft (vor Umwandlung: real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH) und die Deutsche Post AG<br />
haben am 26.06.2007 einen Grundstückskaufvertrag<br />
geschlossen. Gegenstand des Vertrages war der Verkauf<br />
und die Übereignung des Grundstückes in der<br />
Schloßstraße 26/Amthorstraße 1, 07545 Gera. Die Immobilie<br />
war laut Kaufvertrag bebaut mit der ehemaligen<br />
Hauptpost Gera, einem zweigeschossigen Anbau,<br />
einem ehemaligen Küchengebäude, Garagengebäude<br />
sowie dem ehemaligen Fernmeldeamt mit Vermittlungszentrale.<br />
Im Kaufvertrag sind die Rechte der Besitzgesellschaft<br />
als Käuferin gegenüber der Deutsche Post AG<br />
als Verkäuferin wegen eines Sachmangels des Grundstückes<br />
und des Gebäudes ausgeschlossen; dies gilt<br />
insbesondere für die Flächengröße, Verwertbarkeit<br />
sowie Altlasten und sonstige schädliche Bodenveränderungen.<br />
Die Verkäuferin stand dafür ein, das alle bis zur Unterzeichnung<br />
des Kaufvertrages beitragsfähig bzw. teilbeitragsfähig<br />
hergestellten Erschließungsanlagen bezahlt<br />
wurden.<br />
Nach der bereits erfolgten Eigentumsumschreibung<br />
auf die real invest Schloßstraße Gera GmbH stehen<br />
den Vertragsparteien ausweislich des Kaufvertrags<br />
keine Kündigungs- oder Rücktrittsrechte mehr zu.<br />
64<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Grundbuch<br />
Bei dem Amtsgericht Gera sind im Grundbuch von<br />
Gera auf Blatt 13317 derzeit folgende Eintragungen<br />
vorgenommen:<br />
Gemarkung Gera, Flurstück 200, Gebäude- und<br />
Freifläche Schloßstraße 26/Amthorstraße 1, Größe<br />
5347 qm. Eigentümer real invest Schloßstraße Gera<br />
GmbH, eingetragen am 28.01.2008.<br />
In der dritten Abteilung sind zwei Grundschulden<br />
eingetragen. Zum einen eine Grundschuld ohne Brief<br />
zu EUR 3 Mio. für eine Bank. Zum anderen eine Grundschuld<br />
ohne Brief zu EUR 12 Mio. für eine Bank. Beide<br />
eingetragen am 28.10.2008. Diese Grundschulden<br />
werden im Rahmen des Vollzugs des Anteilskaufvertrages<br />
gelöscht, denn Vollzugsvoraussetzung ist u. a.,<br />
dass die Besitzgesellschaft am Vollzugstag in Besitz<br />
vollzugsfähiger Löschungsunterlagen für sämtliche Belastungen<br />
in der Abteilung III ist, wobei diese nur mit<br />
der aufschiebenden Bedingung der Tilgung der Darlehen<br />
versehen sein dürfen. Die Tilgung dieser Darlehen<br />
erfolgt auch im Rahmen des Vollzugs des Anteilskaufvertrages.<br />
Nach dem Vollzug des Anteilskaufvertrages werden<br />
folgende Belastungen im Grundbuch eingetragen sein:<br />
Die Besitzgesellschaft nimmt im Rahmen der Anteilsübertragung<br />
auf die Fondsgesellschaft ein neues<br />
Darlehen bei einem Bankenkonsortium auf (siehe «Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft»). Für dieses wird<br />
eine erstrangige Grundschuld i. H. v. EUR 5.000.000<br />
zugunsten der einen Bank und eine erstrangige Grundschuld<br />
i. H. v. EUR 5.500.000 zugunsten der anderen<br />
Bank des Konsortiums eingetragen werden. Beide<br />
Grundschulden werden gleichrangig nebeneinander<br />
haften.<br />
Außerdem wird als Sicherheit für die Zinssicherungsvereinbarung<br />
(siehe unten) eine Grundschuld i. H. v.<br />
EUR 1.575.000 zugunsten der Bank eingetragen werden.<br />
Der Grundschuld dürfen Rechte oder Lasten vorgehen,<br />
die nicht wertbeeinträchtigend sind, sowie die eingetragene<br />
Grundschuld des Darlehens der Besitzgesellschaft.<br />
Für das Darlehen zur Eigenkapitalvorfinanzierung<br />
wird zugunsten der Bank eine Buchgrundschuld i. H. v.
EUR 9,25 Mio. eingetragen werden, die nachrangig gegenüber<br />
den Grundschulden des Darlehens der Besitzgesellschaft<br />
und der Zinssicherungsvereinbarung sein<br />
wird.<br />
In Abteilung II des Grundbuches ist derzeit zum<br />
einen eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Telekommunikationsleitungs-<br />
und Kabelschachtrecht) zugunsten<br />
der Deutsche Telekom AG, Bonn, eingetragen<br />
und zum anderen eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit<br />
(Fernwärmeleitungsrecht nebst Zubehör) zugunsten<br />
der Energieversorgung Gera GmbH, Gera.<br />
Diese werden fortbestehen.<br />
Generalübernehmervertrag<br />
Die Besitzgesellschaft als Auftraggeber und die allobjekt<br />
Denkmalsanierungen GmbH als Auftragnehmer<br />
haben am 15.11.2008 einen Generalübernehmervertrag<br />
geschlossen, der um zwei Nachträge (08.12.2008<br />
und 22.07.2009) ergänzt worden ist.<br />
Der Auftraggeber überträgt dem Auftragnehmer als<br />
Generalübernehmer die Sanierung und die bauliche Erweiterung<br />
der vier freistehenden Gebäude der Fonds -<br />
immobilie, insbesondere zum Zweck der Herstellung<br />
des <strong>Justizzentrum</strong>s Gera und Vermietung an den Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong>.<br />
Leistungsumfang des Generalübernehmers<br />
Leistungsumfang ist die komplette, schlüsselfertige<br />
und betriebsfertige Erstellung der Gebäude nebst Außenanlagen<br />
und Grünanlagen sowie einschließlich der<br />
erforderlichen planerischen Arbeiten und Erdbauarbeiten<br />
und der Endreinigung auf der Grundlage der geplanten<br />
Nutzung. Soweit es um Bauleistungen geht, sind die<br />
Bestimmungen der VOB/B auf diesen Vertrag anwendbar.<br />
Zu dem vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungskatalog<br />
gehört u. a. auch die Ausführungsplanung<br />
und Statik, die Beschaffung sämtlicher erforderlicher Genehmigungen,<br />
die Koordinierung des Bauablaufes, die<br />
Übernahme aller Gebühren, Beiträge und sonstigen Kosten,<br />
die Erfüllung aller behördlichen Auflagen, die Beseitigung<br />
und Entsorgung von Schadstoffen, schädlichen<br />
Bodenveränderungen und Altlasten, Kampfmitteln und<br />
Bodendenkmälern, die Abhaltung regelmäßiger Baubesprechungen<br />
unter Beteiligungen des Auftraggebers.<br />
Gegenstand des zweiten Nachtrags ist auch die<br />
Übertragung der technischen und kaufmännischen Objektverwaltung<br />
auf den Auftragnehmer für die Dauer<br />
von zehn Jahren ab Fertigstellung und Abnahme der<br />
Fondsimmobilie, wobei die Besitzgesellschaft das<br />
Recht hat, die entsprechende Vereinbarung zur Objektverwaltung<br />
mit einer Frist von drei Monaten zum Ende<br />
eines jeden Kalenderjahres schriftlich zu kündigen.<br />
Gleiches gilt im Verkaufsfall.<br />
Vergütung und Zahlungsmodalitäten<br />
Der Auftragnehmer erhält für sämtliche nach dem<br />
Vertrag geschuldeten Leistungen einen Pauschalpreis<br />
von EUR 9.243.697,48 netto, somit EUR 11.000.000<br />
brutto. Der Auftraggeber hat auf den Pauschalpreis Abschlagszahlungen<br />
nach Maßgabe eines vertraglich fixierten,<br />
am 31.12.2009 endenden Zahlungsplanes zu<br />
leisten.<br />
Gewährleistung/Mängelhaftung<br />
Die Mängelansprüche des Auftraggebers in Bezug<br />
auf die Bauleistungen bestimmen sich nach der VOB/B,<br />
für Ingenieur- und Planungsleistungen gilt das BGB.<br />
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt<br />
ab der Abnahme für Mängel an der kompletten Außenhaut<br />
des Gebäudes (Dach, Außenwände, Fassade,<br />
Fenster und Türen etc.) zehn Jahre, für alle Bauleistungen<br />
fünf Jahre. Im Übrigen wurden übliche Gewährleistungsregelungen<br />
und -fristen vereinbart.<br />
Sicherheiten<br />
Eine Sicherheit für die Erfüllung aller vertraglichen<br />
Ansprüche des Auftraggebers besteht darin, dass die<br />
InCity Imobilien AG («InCity») mit dem zweiten Nachtrag<br />
im Wege des Schuldbeitritts neben dem Auftragnehmer<br />
als zusätzlicher Schuldner des Auftraggebers<br />
eingetreten ist. Als weitere Sicherheit für die vertragsgemäße<br />
Erfüllung der vom Auftragnehmer übernommenen<br />
Leistungen bis zur Fertigstellung und Übergabe<br />
hat dieser eine sog. Vertragserfüllungsbürgschaft in<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
65
Höhe von 10 % der Bruttoauftragssumme (EUR<br />
1.100.000) zu stellen. Geschieht dies nicht innerhalb<br />
von 14 Werktagen nach Vertragsabschluss, ist der Auftraggeber<br />
berechtigt, von den Abschlagszahlungen<br />
einen entsprechenden Geldbetrag als Sicherheit einzubehalten.<br />
Als Sicherheit für die Erfüllung von Mängelansprüchen<br />
nach Fertigstellung und Abnahme der Fondsimmobilie<br />
kann der Auftraggeber von der Bruttoabrechnungssumme<br />
5 % einbehalten. Der Auftragnehmer ist<br />
berechtigt, diesen Sicherheitseinbehalt abzulösen, entweder<br />
durch eine Gewährleistungsbürgschaft eines<br />
«Bürgen» (s. u.) in Höhe von 5 % der Bruttoabrechnungssumme<br />
oder durch nachfolgende, kumulativ vorzulegende<br />
Unterlagen:<br />
n Originale der Gewährleistungsbürgschaften seiner<br />
Subunternehmer<br />
n Gewährleistungsbürgschaft der InCity, die in der<br />
Höhe der Summe der Gewährleistungsbürgschaften<br />
der Subunternehmer entsprechen muss und<br />
n eigene Gewährleistungsbürgschaft des Auftragnehmers<br />
in Höhe von mindestens EUR 100.000, wobei<br />
die Gewährleistungsbürgschaften der Subunternehmer<br />
und des Auftragnehmers zusammen mindestens<br />
eine Höhe von 5 % der Bruttoab rech nungs-<br />
summe erreichen müssen.<br />
Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften<br />
müssen jeweils entweder von einem deutschen Kreditinstitut<br />
oder einer deutschen oder schweizerischen Versicherungsgesellschaft<br />
mit einwandfreier Bonität ausgestellt<br />
sein. Die Sparkasse Köln/Bonn und die DBV Winterthur<br />
AG werden als taugliche Bürgen akzeptiert, sofern<br />
keine Ablehnung aus einem wichtigen Grund geboten ist.<br />
Die vorgenannte Gewährleistungsbürgschaft der In-<br />
City kann auch von dieser selbst als Bürgin ausgestellt<br />
werden, sofern sich die InCity in der entsprechenden<br />
Bürgschaftsurkunde wirksam wegen der Bürgschaftsverpflichtung<br />
der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes<br />
Vermögen unterwirft.<br />
Auftragnehmer und InCity sind berechtigt, ihre Gewährleistungsbürgschaften<br />
ab dem Jahr sechs nach<br />
der Abnahme auf jeweils EUR 100.000 zu reduzieren.<br />
66<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Versicherungen des Generalübernehmers<br />
Der Auftragnehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme<br />
der mängelfreien und bezugfertigen Fondsimmobilie.<br />
Er hat daher auf seine Kosten eine Betriebshaftpflichtversicherung<br />
und eine Bauleistungsversicherung<br />
abzuschließen. Bauherrnhaftpflicht- und Feuerversicherung<br />
werden vom Auftraggeber abgeschlossen.<br />
Kündigung<br />
Die Kündigungsgründe und -fristen richten sich<br />
grundsätzlich nach der VOB/B bzw. BGB. Im Übrigen<br />
ist eine Kündigung aus wichtigem Grund unter bestimmten,<br />
vertraglich vereinbarten Voraussetzungen<br />
möglich.<br />
Fertigstellungsfrist und Vertragsstrafe<br />
Fertigstellungsfrist ist der 15.12.2009.<br />
Überschreitet der Auftragnehmer diese Frist schuldhaft,<br />
so schuldet er dem Auftraggeber eine Vertragsstrafe<br />
in Höhe von 0,1 % der Bruttoabrechnungssumme für<br />
jeden Werktag der Verspätung, höchstens jedoch 5 % der<br />
Bruttoabrechnungssumme. Die Vertragsstrafe wird auf<br />
einen Verzugsschaden angerechnet. Gerichtsstand für<br />
alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist Gera.<br />
Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsvertrag<br />
Die Besitzgesellschaft als Auftraggeberin und die<br />
allobjekt Denkmalsanierungen GmbH (vgl. Kapitel<br />
«Projekt- und Vertragspartner») als Auftragnehmerin<br />
haben am 20.12.2007 eine aufschiebend bedingte Projektentwicklungs-<br />
und Projektsteuerungsvereinbarung<br />
geschlossen, die am 15.11.2008 um einen ersten<br />
sowie am 23.07.2009 um einen zweiten Nachtrag ergänzt<br />
worden ist. Mit dem zweiten Nachtrag ist die In-<br />
City Immobilien AG im Wege des Schuldbeitritts als zusätzlicher<br />
Schuldner der Auftraggeberin neben die Auftragnehmerin<br />
in die Vereinbarung eingetreten. Ferner<br />
wurde der Eintritt der aufschiebenden Bedingungen<br />
und die Wirksamkeit der Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsvereinbarung<br />
übereinstimmend festgestellt.
Diese Vereinbarung besteht aus zwei separaten Teilen:<br />
einem Projektentwicklungsvertrag, Teil A, und<br />
einem Projektsteuerungsvertrag, Teil B.<br />
Projektentwicklungsvertrag, Teil A<br />
Gegenstand des Vertrages waren Projektentwicklungsleistungen<br />
zum Abschluss des Mietvertrages mit<br />
dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> einschließlich der dafür erforderlichen<br />
Planungsleistungen und zur Entmietung bzw.<br />
zum Abschluss neuer Mietverträge über andere Räumlichkeiten<br />
mit dem Mieter Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH. Zum Vertragsgegenstand gehörten weiter die<br />
Unterstützung der Besitzgesellschaft bei der Suche<br />
eines geeigneten Käufers für die Fondsimmobilie und<br />
die Erstellung der Verkaufsunterlagen. Nachdem der<br />
Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> abgeschlossen<br />
wurde, die Mietflächen der Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH durch die Nachträge erheblich reduziert und der<br />
Abschluss der Kaufverträge über die Anteile an der Besitzgesellschaft<br />
unterzeichnet wurde, waren die nach<br />
diesem Projektentwicklungsvertrag geschuldeten Leistungen<br />
des Auftragnehmers erfüllt.<br />
Für die zu erbringenden Leistungen hat der Auftragnehmer<br />
ein Pauschalhonorar in Höhe von EUR 400.000<br />
zzgl. USt. erhalten. Dieses Honorar war fällig und<br />
wurde gezahlt mit Abschluss und Übergabe des Mietvertrages<br />
mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong>.<br />
Die Parteien sind berechtigt, den Projektentwicklungsvertrag<br />
separat – unabhängig vom Bestand des<br />
Teiles B – aus wichtigem Grund zu kündigen.<br />
Projektsteuerungsvertrag, Teil B<br />
Gegenstand des Projektsteuerungsvertrages ist die<br />
Projektsteuerung zur schlüsselfertigen funktions-, bezugsfähigen<br />
und betriebsfertigen Herstellung des Gebäudes<br />
und der Außenanlagen des geplanten <strong>Justizzentrum</strong>s<br />
Gera insbesondere auch gemäß den Anforderungen<br />
aus dem Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong>.<br />
Die wesentlichen Vertragsbestandteile sind vor<br />
allem der Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
nebst sämtlichen Anlagen, die Baugenehmigung, die<br />
Baubeschreibung, das Brandschutzkonzept und das<br />
Baugrundgutachten. Die VOB Teil C ist auf diesen Projektsteuerungsvertrag<br />
für anwendbar erklärt worden.<br />
Der Auftragnehmer hat so auf die Herstellung der<br />
Bauleistungen hinzuwirken, dass der Auftraggeber in<br />
die Lage versetzt wird, die durch den Mietvertrag mit<br />
dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> begründeten Vermieterpflichten<br />
zu erfüllen. Er ist grundsätzlich dazu verpflichtet,<br />
auf die Einhaltung der vereinbarten Kostenobergrenze<br />
i. H. v. EUR 11.000.000 brutto hinzuwirken. Hält er<br />
diese nicht für auskömmlich, hat er den Auftraggeber<br />
darauf hinzuweisen.<br />
Der Auftragnehmer darf die ihm übertragenen Aufgaben<br />
und Leistungen nach vorheriger schriftlicher Zustimmung<br />
des Auftraggebers auf Dritte übertragen und<br />
hat darauf hinzuwirken, dass mit diesen eine Gewährleistungsfrist<br />
von fünf Jahren und sechs Monaten vereinbart<br />
wird. Ausgenommen hiervon sind die Projektsteuerung<br />
und die übergeordnete Koordination der<br />
Baumaßnahmen.<br />
Der Auftragnehmer erhält als pauschale Festver -<br />
gütung für sämtliche Projektsteuerungsleistungen eine<br />
Vergütung von EUR 1.680.672,27 zzgl. USt. Es sind Abschlagszahlungen<br />
zu leisten gemäß einem Zahlungsplan,<br />
der feste monatliche Zahlbeträge in gleich bleibender<br />
Höhe von EUR 76.812,51 bis einschließlich Dezember<br />
2009 vorsieht.<br />
Leistungsänderungen oder zusätzliche Leistungen<br />
werden gesondert vergütet, wenn der Auftragnehmer<br />
die Mehrkosten dem Auftraggeber unverzüglich vor<br />
Beginn der Ausführung anzeigt und seinen Anspruch<br />
auf eine zusätzliche Vergütung ankündigt. Über die<br />
Vergütungshöhe ist ein Nachtrag zu schließen.<br />
Als Gesamtfertigstellungstermin ist der 15.12.2009<br />
vereinbart.<br />
Der Auftragnehmer hat eine Betriebshaftpflichtversicherung<br />
mit Deckungssummen von jeweils EUR<br />
2.000.000 für Sach- und Vermögensschäden einerseits<br />
und Personenschäden andererseits abzuschließen, wobei<br />
die Deckungssummen im Versicherungsjahr zweifach zur<br />
Verfügung stehen müssen. Darüber hinaus schließt er<br />
eine für das Objekt ausreichende Bauleistungsversicherung<br />
ab und hat das Feuerrisiko abzudecken.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
67
Der Auftraggeber hat eine Bauherrenhaftpflichtversicherung<br />
abzuschließen.<br />
Für Mängelansprüche gelten die gesetzlichen Vorschriften,<br />
soweit im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart<br />
ist. Die Mängelansprüche des Auftraggebers<br />
verjähren innerhalb von fünf Jahren nach Abnahme<br />
des Bauwerkes. Abweichend davon verjähren Mängelansprüche<br />
wegen Leistungen, die der Auftragnehmer<br />
nach Abnahme des Bauwerkes erbracht hat, innerhalb<br />
von fünf Jahren nach Erfüllung der letzten Leistung des<br />
Auftragnehmers.<br />
Auch der Projektsteuerungsvertrag kann separat<br />
(s. o.) gekündigt werden. Dem Auftragnehmer steht jedoch<br />
nur ein Recht zur Kündigung aus wichtigem<br />
Grund zu, wogegen der Auftraggeber den Projektsteuerungsvertrag<br />
jederzeit kündigen kann. Hat der<br />
Auftragnehmer die Kündigung zu vertreten, so steht<br />
ihm eine Vergütung nur für die beauftragten, bis zur<br />
Kündigung erbrachten und für den Auftraggeber verwertbaren<br />
Leistungen zu. Wird der Vertrag aus einem<br />
sonstigen Grund gekündigt, gilt die gesetzliche Vergütungsfolge<br />
gemäß § 649 BGB.<br />
Technisches Projektcontrolling<br />
Es ist beabsichtigt, einen Berater mit der Durchführung<br />
eines technischen Projektcontrollings zum Monitoring<br />
des Baufortschritts sowie zur Begleitung bei der<br />
Abnahme der fertig gestellten Fondsimmobilie zu beauftragen.<br />
Die Kosten dieser Leistungen wurden in der<br />
Prognoserechnung unter der Position «Due Dilligence<br />
Kosten» berücksichtigt.<br />
Vertrag über die Durchführung von Modernisierungs-<br />
und Instandsetzungsmaßnahmen<br />
Die Besitzgesellschaft und die Stadt Gera haben am<br />
22.05/03.06.2008 einen Vertrag über die Durchführung<br />
von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen<br />
nach dem § 177 Baugesetzbuch geschlossen.<br />
Grundlage des Vertrages ist die sanierungsrechtliche<br />
Genehmigung vom 25.04.2007. Vertragsgegenstand<br />
ist die Verpflichtung der Besitzgesellschaft, das bestehende<br />
Gebäude zu modernisieren und instand zu set-<br />
68 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
zen, das <strong>Justizzentrum</strong> zu errichten, die Sanierungsziele<br />
der Stadt zu verwirklichen und alle die Durchführung<br />
dieses Vertrages betreffenden Fragen mit der Stadt abzustimmen.<br />
Der Vertrag ist die Grundlage dafür, dass<br />
die Stadt Gera die steuerliche Bescheinigung nach<br />
§§ 7 h, 10 f und 11 a EStG ausstellt (für Steuerbegünstigungen<br />
in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten<br />
und städtebaulichen Entwicklungsbereichen).<br />
Die Besitzgesellschaft übernimmt ferner weitere<br />
Verpflichtungen gegenüber der Stadt Gera, wie z. B.<br />
die Unterrichtung über Umstände, die für die Durchführung<br />
des Vertrages von Bedeutung sind; Auskunft<br />
über Stand der Maßnahmen; Gewährung von Einsicht<br />
in Unterlagen; Vorlage prüffähiger Schlussabrechnungen<br />
für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen<br />
(Sonderregeln für Verkauf als Eigentumswohnungen<br />
oder des Gesamtobjektes) und Übernahme<br />
der entstehenden Kosten; Unterhaltung und<br />
weitere Instandsetzung der modernisierten und instand<br />
gesetzten Räume und Gebäude.<br />
Abweichungen von den Verpflichtungen zur Modernisierung<br />
und Instandsetzung des Gebäudes und zur<br />
Errichtung des <strong>Justizzentrum</strong>s bedürfen der Einwilligung<br />
der Stadt.<br />
Versorgungsverträge<br />
Wasserversorgung<br />
Die Besitzgesellschaft und der Zweckverband Wasser/Abwasser<br />
«Mittleres Elstertal» haben am<br />
29.9./10.10.2008 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag<br />
nach § 54 Thüringer Verwaltungsverfahrensgesetz abgeschlossen,<br />
in dessen Rahmen die Besitzgesellschaft<br />
die Herstellung eines weiteren Grundstücksanschlusses<br />
im Zuge der Baumaßnahmen für das <strong>Justizzentrum</strong><br />
Gera beantragte. Der zweite Grundstücksanschluss<br />
wurde zwischenzeitlich eingerichtet. Darüber hinausgehende<br />
Bedingungen für die Wasserversorgung des<br />
Grundstücks werden, sofern erforderlich, in der technischen<br />
Anschlussgenehmigung durch Bescheid gesondert<br />
geregelt.
Fernwärmeversorgungsvertrag<br />
Die vorherige Eigentümerin des Grundstückes, die<br />
Deutsche Post AG, und die Energieversorgung Gera<br />
GmbH haben am 07./12.04.1999 einen Fernwärmeversorgungsvertrag<br />
geschlossen. Vertragsgegenstand ist<br />
die Bereitstellung von Wärme in Höhe von insgesamt<br />
350 kW durch die Energieversorgung Gera GmbH für<br />
das Grundstück in der Schloßstraße 26/Amthorstraße 1<br />
in Gera.<br />
Die Vertragslaufszeit war ursprünglich vereinbart<br />
vom 01.04.1999 bis 31.03.2003. Da der Vertrag jedoch<br />
bisher nicht bis spätestens neun Monate vor Ablauf<br />
schriftlich gekündigt worden ist, hat er sich jeweils um<br />
zwei Jahre verlängert, somit zunächst bis 31.03.2011.<br />
Versicherungen<br />
Für die Immobilie Schloßstraße 26/Amthorstraße 1<br />
bestehen derzeit – neben der vom Generalübernehmer<br />
abgeschlossenen Bauleistungs- und Haftpflichtversicherung<br />
– bis zum Vollzugszeitpunkt des Erwerbs des 94 %-<br />
Anteils an der Besitzgesellschaft die nachfolgend dargestellten<br />
Pflichtversicherungen, die die Verkäufer bis zum<br />
Vollzugstag aufrechterhalten werden. Es besteht eine<br />
Gebäudeversicherung in Höhe von EUR 2.500.000 für<br />
Elementarschäden, in Höhe von EUR 10.000.000 für innere<br />
Unruhe sowie in Höhe von EUR 25.000.000 für<br />
durch Terrorismus verursachte Schäden. Darüber hinaus<br />
besteht eine Hausherrenhaftpflichtversicherung in Höhe<br />
von EUR 5.000.000 für Personen- und Sachschäden.<br />
Der Verkäufer garantiert, dass die Immobilie derzeit<br />
angemessen gegen übliche Risiken (einschließlich<br />
Feuer, Wasser, Sturm, Einbruch) versichert ist. Zudem<br />
lässt die Fondsgesellschaft derzeit eine Überprüfung<br />
der abgeschlossenen Versicherungen durchführen.<br />
Sollte sich hierbei ergeben, dass eine Unterdeckung<br />
des bestehenden Versicherungsschutzes besteht, so<br />
ist der Verkäufer des Anteils an der Besitzgesellschaft<br />
zum Abschluss entsprechender Nachversicherungen<br />
verpflichtet. Die Besitzgesellschaft selbst wird nach<br />
dem Vollzugstag Sorge für einen angemessen und aktualisierten<br />
Versicherungsschutz tragen.<br />
70 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Darlehensvertrag der Besitzgesellschaft<br />
Die Besitzgesellschaft hat am 13./19.08.2009 mit<br />
einem deutschen Bankenkonsortium einen Darlehensvertrag<br />
in Höhe von EUR 10.500.000 abgeschlossen.<br />
Das zweckgebundene Darlehen dient der langfristigen<br />
Finanzierung der Besitzgesellschaft. Das Darlehen ist bis<br />
spätestens zum 30.04.2010 in Anspruch zu nehmen.<br />
Das Restdarlehen ist am 31.03.2022 zurückzuzahlen.<br />
Das Darlehen ist in Höhe von 1,42 % p. a. plus 3-Monats-EURIBOR<br />
zu verzinsen, wobei die Zinsen vierteljährlich<br />
zum Quartalsende zu zahlen sind. Tilgungsbeginn<br />
ist der 31.03.2013. Die Tilgung erfolgt, wie die Zahlung<br />
der Zinsen, vierteljährlich und beträgt anfänglich<br />
0,625 % der Darlehenssumme p. a. Das Darlehen ist bis<br />
zum Rückzahlungstermin auf EUR 9.751.893 zu tilgen.<br />
Sollte gemäß Punkt 5.5 des Kaufvertragentwurfes<br />
vom 27.07.2009 ein niedriger endgültiger Kaufpreis für<br />
den Erwerb des Anteils i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
ermittelt werden (siehe «Anteilskaufvertrag»),<br />
so ist die vom Verkäufer zurückzuerstattende Differenz<br />
darüber hinaus als Sondertilgung an die Bank zu zahlen.<br />
Dies gilt jedoch nur, wenn der Objektwert kleiner<br />
als EUR 18,5 Mio. ist. Bei dieser Sondertilgung würde<br />
keine Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung<br />
bestehen.<br />
Das Bankenkonsortium erhält eine Bearbeitungsgebühr<br />
in Höhe von EUR 52.500. Die Hälfte der Gebühr<br />
war bei Abschluss des Darlehensvertrags zur Zahlung<br />
fällig und die andere Hälfte ist bei erster Auszahlung<br />
des Darlehens, jedoch spätestens am 30.04.2010 zu<br />
zahlen.<br />
Der Darlehensgeber ist darüber hinaus berechtigt,<br />
Bereitstellungszinsen i. H. v. 0,3 % p. a. des nicht in Anspruch<br />
genommenen Darlehensbetrages zu berechnen.<br />
Zur Besicherung des Darlehens werden zu Gunsten<br />
des Bankenkonsortiums zwei erstrangige gleichrangige<br />
Grundschulden in Höhe von EUR 5.500.000 und EUR<br />
5.000.000, mit einem Zins von 15 % und einer Nebenleistung<br />
von 10 %, zulasten der Immobilie eingetragen.<br />
Darüberhinaus sind nachfolgende Rechte und Forderungen<br />
an das darlehensgebende Bankenkonsortium<br />
abzutreten: die Rechte und Ansprüche aus der Ver-
mietung/Verpachtung der Fondsimmobilie, die Abtretung<br />
aller Rechte und Ansprüche der Zinssicherungsvereinbarung<br />
(siehe Abschnitt «Zinssicherungsvereinbarung»),<br />
die Abtretung aller Rechte und Ansprüche aus<br />
dem Objektverwaltungsvertrag, die Abtretung von<br />
Schadensersatzansprüchen gemäß Punkt 8.2 des Kaufvertragentwurfes<br />
vom 27.07.2009, die Abtretung der<br />
Gewährleistungsansprüche gemäß Punkt 6.2.8 des<br />
Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009, die Abtretung<br />
der Ansprüche aus Erstvermietungsgarantie gemäß<br />
Punkt 12.4 des Kaufvertragentwurfes vom 27.07.2009<br />
und die Abtretung der Ausgleichszahlungsansprüche<br />
gemäß Punkt 6.6.1 (b) des Kaufvertragentwurfes vom<br />
27.07.2009.<br />
Zur Überprüfung der Finanzlage werden auf Basis<br />
von bankinternen Bewertungen der Fondsimmobilie<br />
regelmäßig spezielle Kennziffern, sogenannte Covenants<br />
(siehe «Glossar»), überprüft.<br />
Im Rahmen von halbjährlichen, jeweils zum 30.06.<br />
und 31.12. eines jeden Jahres, frühestens jedoch<br />
sechs Monate nach Darlehensauszahlung, durchzuführenden,<br />
vorausschauenden ISCR- und DSCR-Tests wird<br />
der Darlehensgeber überprüfen, ob die vorgegebenen<br />
Mindest-ISCR von 1,3 bzw. Mindest-DSCR von 1,2 eingehalten<br />
werden. Sollten die Kennziffern unterschritten<br />
werden, ist der Darlehensnehmer verpflichtet, die Nettomiete<br />
(ohne USt. und Mietnebenkosten) abzüglich<br />
einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes<br />
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen. Das Konto ist<br />
zu verpfänden. Dieses verpfändete Guthaben wird freigegeben,<br />
sobald nach dem zweiten von zwei aufeinanderfolgenden<br />
Tests die Kennzahlen wieder eingehalten<br />
werden.<br />
Die Überprüfung der dritten Kennziffer, das LTV, erfolgt<br />
alle zwei Jahre, erstmals zwei Jahre nach Darlehensauszahlung.<br />
Dies geschieht auf Basis eines vom<br />
Darlehensnehmer beauftragten und bezahlten Wertgutachtens,<br />
das von der Bank plausibilisiert wird. Sollte<br />
die vorgegebene LTV-Kennziffer von 0,65 überschritten<br />
werden, so ist die gesamte Nettomiete der Immobilie<br />
abzüglich einer Pauschale von 15 % auf ein zu verzinsendes<br />
Konto des Darlehensgebers einzuzahlen und an<br />
diesen verpfändet. Wird die Kennzahl bei dem nächsten<br />
Überprüfungstermin wieder eingehalten, wird das<br />
gepfändete Konto wieder freigegeben.<br />
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt, sobald sämtliche<br />
vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen<br />
und Finanzierungsbedingungen erfüllt sind.<br />
Hierzu zählen insbesondere die Fertigstellung und<br />
Übergabe der Fondsimmobilie, ein Umweltgutachten<br />
mit Bescheinigung der Unbedenklichkeit des Vorhabens,<br />
die Vorlage sämtlicher Mietverträge, die Vorlage<br />
des unterzeichneten Objektverwaltungsvertrags, der<br />
Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes<br />
der Fondsimmobilie sowie eine Verpflichtungserklärung<br />
der Gesellschafter der Besitzgesellschaft, die beinhaltet,<br />
dass diese nicht ohne die Zustimmung des<br />
Darlehensgebers über die Anteile an der Besitzgesellschaft<br />
verfügen oder den Gesellschaftsvertrag der Besitzgesellschaft<br />
aufheben oder ändern. Die Zustimmung<br />
darf der Darlehensgeber in diesen Fällen allerdings<br />
nur aus wichtigem Grund verweigern.<br />
Der Darlehensgeber kann das Darlehen u. a. für sofort<br />
fällig und zahlbar erklären, wenn der Sicherungsgeber<br />
gegen die ihm auferlegten Pflichten verstößt,<br />
wenn der Darlehensnehmer mit fälligen Leistungen<br />
länger als 14 Tage in Verzug gerät und auch nach einer<br />
weiteren Nachfristsetzung von mindestens weiteren 14<br />
Tagen nicht zahlt, wenn die Zwangsversteigerung oder<br />
die Zwangsverwaltung in das jeweils belastete Pfandobjekt<br />
eingeleitet wird, wenn das jeweilige Pfandobjekt<br />
ganz oder teilweise veräußert oder sonst darüber ohne<br />
Zustimmung der Bank verfügt wird oder wenn die<br />
Rechtsgültigkeit oder der Rang der Grundschuld bestritten<br />
wird oder der vereinbarte Rang nicht innerhalb<br />
von zwei Monaten beschafft wird. Ferner ist die Bank<br />
berechtigt, die Darlehensauszahlung abzulehnen oder<br />
bereits ausgezahlte Beträge für sofort fällig und zahlbar<br />
zu erklären, wenn sich die in den Beleihungsunterlagen<br />
enthaltenen Angaben als unrichtig erweisen, wenn wesentliche<br />
Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen<br />
Verhältnissen des Darlehensnehmers oder<br />
Sicherungsgebers eintreten, insbesondere wenn die<br />
Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens nicht mehr ge-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
71
sichert ist oder die Fertigstellung aus anderen Gründen<br />
als gefährdet erscheint und wenn der Anspruch auf<br />
Auszahlung des Darlehens gepfändet wird. Das Recht<br />
zur außerordentlichen Kündigung ist unbenommen.<br />
Die Vereinbarung unterliegt deutschem Recht.<br />
Zinssicherungsvereinbarung<br />
Die Besitzgesellschaft hat am 19.08.2009 ein EUR-<br />
Zinssatz-Swap-Geschäft mit einer deutschen Bank abgeschlossen.<br />
Die Zinssicherungsperiode beginnt am<br />
01.02.2010 und endet am 31.01.2020. Das durch den<br />
Swap abgesicherte Volumen entspricht dem aufgenommenen<br />
Darlehen der Besitzgesellschaft i. H. v. EUR<br />
10,5 Mio (siehe «Darlehensvertrag der Besitzgesellschaft»).<br />
Die Besitzgesellschaft verpflichtet sich, vierteljährlich<br />
einen Festzins von 3,32 % auf das jeweilige Darlehenssaldo<br />
zu zahlen. Im Gegenzug erhält die Besitzgesellschaft<br />
vierteljährlich Zinszahlungen basierend auf demjeweiligen<br />
3-Monats-EURIBOR. Es wurde ein Netting<br />
der zu zahlenden Beträge vereinbart. Der Zinssatz basiert<br />
unter anderem auf einer Vorauszahlung i. H. v.<br />
EUR 525.000 (Disagio), die am 01.09.2009 fällig war<br />
und gezahlt wurde.<br />
Als Sicherheit wird eine mit 15 % verzinsliche<br />
Grundschuld i. H. v. EUR 1,575 Mio. und eine einmalige<br />
Nebenleistung von EUR 157.500 zulasten der im<br />
Grundbuch von Gera verzeichneten Fondsimmobilie<br />
eingetragen.<br />
Der Grundschuld dürfen Rechte oder Lasten vorgehen,<br />
die nicht wertbeeinträchtigend sind, und die eingetragenen<br />
Grundschulden des Darlehens der Besitzgesellschaft<br />
i. H. v. EUR 10,5 Mio.<br />
Überschreitet der geschätzte maximal zu erwartende<br />
Ausfallbetrag aus dem Zinssicherungsgeschäft<br />
den für den Sicherungsgeber eingetragenen Grundschuldwert,<br />
so ist der Sicherungsgeber berechtigt, weitere<br />
Sicherheiten zu verlangen.<br />
Ferner sind alle durch den Abschluss und Vollzug der<br />
Besicherungsvereinbarung entstandenen Kosten vom<br />
Darlehensnehmer/Sicherungsnehmer zu zahlen.<br />
Die Besicherungsvereinbarung unterliegt deutschem<br />
Recht.<br />
72 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Vereinbarung über die Erstattung von Darlehensaufwendungen<br />
und Fremdkapitalvermittlungsgebühren<br />
durch die Besitzgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft hat für das Darlehen der Besitzgesellschaft<br />
diverse Gebühren verauslagt (z. B. Bearbeitungsgebühr,<br />
Bereitstellungsprovision, Disagio, Kosten<br />
für Eintragung der Grundschulden) und zu zahlen<br />
(Vermittlungsgebühr). Die Mittel dafür hat sie selbst von<br />
der Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») verauslagt<br />
bekommen bzw. hat dafür ihr Eigenkapitalvorfinanzierungsdarlehen<br />
in Anspruch genommen. Da die Besitzgesellschaft<br />
die Begünstigte des Darlehens ist, wird<br />
sie der Fondsgesellschaft die Verauslagungen und Zahlungen<br />
jeweils erstatten wenn der Anteilskaufvertrag<br />
vollzogen wird, frühestens zu dem Zeitpunkt, an dem die<br />
Fondsgesellschaft der DSF jeweils die entsprechenden<br />
Auslagen erstatten bzw. Zahlungen leisten muss (siehe<br />
«Vereinbarung über die Vermittlung von Fremdkapital»).<br />
Mietverträge<br />
Die Mietfläche des Freistaates <strong>Thüringen</strong> wird erst<br />
durch Aufmaß nach Beendigung der Bau- und Sanierungsmaßnahmen<br />
ermittelt. Insofern können derzeit nur<br />
Zirkabeträge angegeben werden. Die exakte Miethöhe<br />
wird dann auf Grundlage dieses Aufmaßes ermittelt.<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
Die Besitzgesellschaft und der Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
haben am 28.12.2007 einen Mietvertrag für die Dauer<br />
von 20 Jahren geschlossen. Dieser Vertrag wird durch<br />
einen 1., noch abzuschließenden Nachtrag ergänzt. Die<br />
wesentlichen Inhalte dieses Nachtrags sind in der folgenden<br />
Zusammenfassung bereits berücksichtigt.<br />
Gegenstand des Vertrages ist die Vermietung der zu<br />
sanierenden Bestandsgebäude und zu errichtenden Neubauten<br />
als <strong>Justizzentrum</strong> zur Unterbringung von Dienststellen<br />
des Mieters, Freistaat <strong>Thüringen</strong>. Derzeit wird<br />
von einer Übergabe an den Mieter zum 15.12.2009 ausgegangen.<br />
Mietbeginn soll somit der 15.12.2009 sein.<br />
Die endgültige Mietfläche gem. Mietvertrag wird<br />
nach aktuellem Kenntnisstand ca. 11.400 qm zzgl. 15<br />
Stellplätze und Außenanlagen betragen und vom Thü-
inger Landesamt für Bau und Verkehr durch Aufmaß<br />
auf Grundlage der Richtlinie zur Berechnung der Mietflächen<br />
für gewerblichen Raum (MF-G) der Gesellschaft<br />
für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.<br />
nach Abschluss der Baumaßnahmen ermittelt.<br />
Die Grundmiete beträgt monatlich EUR 8,62 pro qm<br />
Mietfläche, somit bei einer Mietfläche von 11.400 qm<br />
EUR 98.268 netto. Sofern die endgültige Mietfläche<br />
nach Aufmaß hiervon abweicht, wird die Miete entsprechend<br />
angepasst. Die monatliche Miete erhöht sich<br />
nach Ablauf von jeweils fünf Jahren ab Mietbeginn um<br />
jeweils 5 %. Betriebskosten können nach der Betriebskostenverordnung<br />
weitestgehend auf den Mieter umgelegt<br />
werden. Der Mieter leistet für die anfallenden Betriebskosten<br />
eine monatliche Vorauszahlung. Die monatlichen<br />
Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet.<br />
Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache ist<br />
nicht auf den Mieter übertragen worden. Der Mieter<br />
hat während der Mietzeit jedoch die Schönheitsreparaturen<br />
auszuführen und die Kosten dafür zu tragen. Darüber<br />
hinaus trägt er Kosten für notwendige Reparaturen<br />
bis einschließlich EUR 100 im Einzelfall, begrenzt<br />
auf maximal EUR 800 pro Jahr.<br />
Eine Mietkaution ist nicht vereinbart worden.<br />
Der Mieter ist grundsätzlich zur Untervermietung berechtigt.<br />
Ist der Besitzgesellschaft als Vermieter die Überlassung<br />
der Mietflächen an einen Dritten nur bei einer<br />
angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so ist<br />
die Berechtigung des Mieters davon abhängig, dass er<br />
sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.<br />
Gem. 1. Nachtrag gehen bestimmte betriebliche<br />
Einbauten in das Eigentum des Mieters über. Der Mieter<br />
kann die entsprechenden Einbauten bei Beendigung<br />
des Mietverhältnisses ohne Ausgleichszahlung im Mietobjekt<br />
belassen, Reparaturkosten und Austausch während<br />
der Mietzeit sind Sache des Vermieters.<br />
Sonstige Ein- oder Umbauten, die vom Mieter mit<br />
Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden,<br />
kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses<br />
entfernen. Er hat dann – nach Wahl des Vermieters –<br />
entweder den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen<br />
oder eine Entschädigung in Geld zu zahlen oder<br />
einen vom Vermieter gewünschten Zustand herzustellen,<br />
wenn dieser nicht teurer ist als die Herstellung des<br />
ursprünglichen Zustandes oder wenn der Vermieter etwaige<br />
Mehrkosten trägt.<br />
Die Besitzgesellschaft hat bei Mietbeginn einen Einrichtungskostenzuschuss<br />
in Höhe von insgesamt EUR<br />
Mieter Freistaat <strong>Thüringen</strong> GMG Generalmietgesellschaft mbH Deutsche Post Immobilien GmbH<br />
Mietfläche ca. 11.400 qm ca. 797 qm ca. 800 qm<br />
Jahresmiete ca. EUR 1.179.441 ca. EUR 56.300 (zzgl. USt.) ca. EUR 61.759<br />
Wertsicherung Der Mietzins wird alle 5 Jahre Ändert sich der Verbraucherpreisindex Ändert sich der Verbraucherpreisindex<br />
um 5 % erhöht (Basisjahr 2000) gegenüber dem Stand (Basisjahr 2000) gegenüber dem Stand<br />
bei Mietbeginn oder der letzten bei Mietbeginn oder der letzten Mietan-<br />
Mietanpassung um mehr als 7,5 %, passung um mehr als 10 %, so wird die<br />
so wird die Miete um die Änderung des Miete um 60 % der Änderung des<br />
Indexes angepasst. Indexes angepasst.<br />
Mietbeginn geplant 15.12.2009 01.01.2005 01.11.2007<br />
Mietdauer Jahre 20 10 Bis 31.12.2011<br />
Verlängerungsoption des Mieters 2 x 3 Jahre 2 x bis zu 5 Jahre 2 x bis zu 3 Jahre<br />
Nutzung als <strong>Justizzentrum</strong> Technik- und Lagerfläche Postbankfiliale und Briefpostfachanlage<br />
Sicherheiten des Mieters Keine Keine Keine<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
73
630.000 an den Mieter zu zahlen. Diese Zahlung wird<br />
vor Kaufpreiszahlung und Übertragung des Anteils<br />
i. H. v. 94 % auf die Fondsgesellschaft im Rahmen des<br />
Vollzuges des Anteilskaufvertrages vorgenommen<br />
(siehe «Rechtliche Grundlagen»/«Anteilskaufvertrag»).<br />
Der Mieter hat zwei Optionen zur Verlängerung des<br />
Mietvertrages zu je drei Jahren.<br />
Die Kündigungsrechte der Besitzgesellschaft richten<br />
sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Besitzgesellschaft<br />
ist verpflichtet, bei Beendigung der Mietverhältnisse<br />
mit den übrigen Mietern des Objektes die<br />
freiwerdenden Flächen zunächst dem Mieter Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong> zur Anmietung anzubieten. Die so angebotenen<br />
zusätzlichen Mietflächen sind in ihren Konditionen<br />
nicht an den bisherigen Mietvertrag mit dem Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong> gebunden.<br />
GMG Generalmietgesellschaft mbH<br />
Am 14./22.12.2004 wurde zwischen der vorherigen<br />
Eigentümerin der Fondsimmobilie, der Deutsche Post<br />
AG als Vermieter und der GMG Generalmietgesellschaft<br />
mbH als Mieter ein Mietvertrag abgeschlossen.<br />
Dieser Vertrag wird aufgrund von Sanierung und Um -<br />
bau des Gebäudes durch einen 1., noch abzuschließenden<br />
Nachtrag ergänzt.<br />
Gegenstand des Vertrags unter Berücksichtigung der<br />
Regelungen des 1. Nachtrages ist die Vermietung einer<br />
Fläche von insgesamt ca. 797,02 qm, wovon 380,89 qm<br />
im Kellergeschoss und 416,13 qm im Erdgeschoss liegen.<br />
Laut Mietvertrag ist beabsichtigt, die Flächen als<br />
Technik- und Lagerflächen zu nutzen. Zum Mietgegenstand<br />
gehören weiterhin zwei Stellplätze im Innenhof.<br />
Der monatliche Mietzins beträgt für die Flächen im<br />
Kellergeschoss EUR 3,80 pro qm und für die Flächen<br />
im Erdgeschoss EUR 5,60 pro qm. Für die zwei Stellplätze<br />
ist kein zusätzlicher Mietzins vereinbart. Daraus<br />
ergibt sich ein Gesamtmietzins netto in Höhe von monatlich<br />
EUR 3.777,71. Hinzu kommt eine Umlage für<br />
Modernisierungskosten für den Zeitraum vom<br />
01.04.2009 bis 30.04.2019 in Höhe von EUR 913,92<br />
monatlich. Daraus ergibt sich eine Gesamtkaltmiete<br />
von monatlich EUR 4.691,63 netto. Die monatliche Vo-<br />
74 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
rauszahlung für Nebenkosten beträgt EUR 2 pro qm,<br />
somit insgesamt EUR 1.594,04. Der Kaltmietzins ist an<br />
den Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis<br />
2005 = 100) geknüpft und ändert sich, sofern sich der<br />
Index gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses<br />
bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten<br />
Mietanpassung um mehr als 7,5 % nach oben oder<br />
nach unter verändert hat.<br />
Zusätzlich zum Mietzins zahlt dieser Mieter die Umsatzsteuer<br />
in gesetzlicher Höhe.<br />
Die Besitzgesellschaft hat die Instandhaltung und<br />
Instandsetzung von Dach und Fach übernommen. Reparaturen<br />
an elektrischen und elektronischen Einrichtungen<br />
und Anlagen des Gebäudes werden ausschließlich<br />
von der Besitzgesellschaft ausgeführt.<br />
Alle Schönheitsreparaturen sind vom Mieter auf eigene<br />
Kosten auszuführen und der Mieter trägt die Kosten<br />
für die Wartung, die Instandhaltung und Instandsetzung<br />
der von ihm ausschließlich genutzten Miet räume<br />
und sämtlicher innerhalb dieser Räume gelegenen Anlagen,<br />
Einrichtungen und Installationen.<br />
Das Mietverhältnis begann am 01.01.2005 und ist<br />
bis zum 31.12.2014 befristet. Der Mieter hat ein Optionsrecht<br />
von zweimal jeweils bis zu fünf Jahren, das bis<br />
spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Festmietzeit<br />
bzw. des Verlängerungszeitraumes schriftlich gegenüber<br />
der Besitzgesellschaft auszuüben ist. Nach Ablauf<br />
der Festmietzeit bzw. des Verlängerungszeitraumes verlängert<br />
sich das Mietverhältnis automatisch jeweils um<br />
ein Jahr, falls es nicht spätestens zwölf Monate vor Ablauf<br />
der Festmietzeit schriftlich gekündigt wird.<br />
Eine Mietkaution ist nicht vereinbart.<br />
Dem Mieter ist die Untervermietung an die Deutsche<br />
Telekom AG und deren Tochtergesellschaften gestattet.<br />
Der Mieter ist verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung<br />
mit einer Deckungssumme von mindestens EUR<br />
5 Mio. pauschal für Personen- und Sachschäden inklusive<br />
Mietsachschäden und für Schäden aus der Verletzung<br />
der Verkehrssicherungspflicht abzuschließen.<br />
Bauliche Veränderungen innerhalb des Mietgegenstandes<br />
und Installationen bedürfen der vorherigen<br />
schriftlichen Zustimmung der Besitzgesellschaft. Um-,
Baufortschritt Haus 3<br />
Fußgängerzone Gera<br />
Baufortschritt Haus 3 (rechts) und Haus 4 (links)<br />
An- und Einbauten sowie Einrichtungen des Mieters<br />
hat dieser bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu<br />
entfernen und die Mietsache in den ursprünglichen Zustand<br />
zu versetzen. Belässt der Mieter mit Zustimmung<br />
der Besitzgesellschaft Um-, An- und Einbauten im<br />
Mietobjekt, hat er Anspruch auf Entschädigung entsprechend<br />
dem Restwert. Der Mieter hat ein Schließsystem<br />
eingebaut. Sofern es sich dabei um ein gebäudeübergreifendes<br />
System des Mieters handelt, ist er<br />
bei Rückgabe der Mietsache berechtigt, sämtliche entsprechenden<br />
Schlösser ersatzlos zu entfernen.<br />
Die Besitzgesellschaft gewährt dem Mieter (nur) für<br />
das Gebäude, in dem die Mietflächen liegen, Konkurrenzschutz.<br />
Für alle anderen Gebäude auf dem Grundstück<br />
wird kein Konkurrenzschutz gewährt. Gerichtsstand<br />
für etwaige Streitigkeiten im Zusammenhang mit<br />
dem Mietvertrag ist Gera.<br />
Deutsche Post Immobilien GmbH/Centerfiliale<br />
Die Besitzgesellschaft und die Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH mit Sitz in Bonn haben am 26.06.2007<br />
einen Mietvertrag geschlossen, der mit Nachtrag vom<br />
18./20.05.2009 ergänzt worden ist. Mietzweck ist der<br />
Betrieb einer Postbank-Centerfiliale auf einer Gesamtmietfläche<br />
von 689,73 qm. Mitvermietet sind Treppenhäuser<br />
und Rampen im Hof.<br />
Der monatliche Mietzins beträgt EUR 6,86 pro qm<br />
Erdgeschossfläche und EUR 2,50 pro qm im Kellergeschoss<br />
zzgl. der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen<br />
in Höhe von EUR 2,50 pro qm, somit insgesamt<br />
EUR 6.330,32 brutto. Die Grundmiete ändert sich automatisch,<br />
sofern sich der Verbraucherpreisindex für<br />
Deutschland (Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand<br />
zum 30.06.2008 bzw. gegenüber dem Stand bei der<br />
letzten Mietanpassung um mehr als 10 % nach oben<br />
oder nach unten verändert hat. Die Mietveränderung<br />
entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes<br />
um 60 % des Veränderungsmaßstabes,<br />
d. h. die Miete erhöht oder ermäßigt sich um 60 %<br />
des Veränderungsmaßstabes proportional zur eingetretenen<br />
Indexveränderung. Die Änderung der Miethöhe<br />
ist nicht zulässig vor dem 30.06.2011.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
75
Die Besitzgesellschaft ist verpflichtet, das Mietobjekt<br />
in einem guten baulichen und den behördlichen<br />
Vorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten. Der<br />
Mieter hat nur das Beheben von kleineren Schäden, im<br />
Einzelfall bis zu einem Betrag von EUR 160 und im Kalenderjahr<br />
bis maximal 50 % der Monatsmiete Januar,<br />
übernommen. Schönheitsreparaturen obliegen dem<br />
Mieter auf eigene Kosten.<br />
Das Mietverhältnis hat am 01.11.2007 begonnen und<br />
endet am 31.12.2011. Der Mieter hat ein zweimaliges Optionsrecht<br />
auf Verlängerung des Vertrages um jeweils bis<br />
zu drei Jahre, das sechs Monate vor Ablauf der festen<br />
Vertragsdauer auszuüben ist. Der Mieter hat sich bereit<br />
erklärt, die Mietflächen schon vor Ablauf der festen Vertragsdauer<br />
zu verlassen, wenn die Besitzgesellschaft ein<br />
mit der derzeitigen Mietsache vergleichbares Ausweichobjekt<br />
kostenfrei vermittelt, das bestimmten, im Vertrag<br />
näher spezifizierten Kriterien entsprechen muss, wobei<br />
der Mieter entscheiden kann, ob der Standort für ihn geeignet<br />
ist. Sofern das Mietobjekt durch ein unabwendbares<br />
Ereignis, insbesondere Brand, teilweise oder ganz unbrauchbar<br />
wird, ruhen die Mietzahlungen ganz oder teilweise<br />
und beiden Parteien steht in diesem Fall ein Recht<br />
zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu.<br />
Eine Mietkaution ist nicht vereinbart worden.<br />
Dem Mieter ist die Untervermietung an Tochtergesellschaften<br />
und verbundene Unternehmen sowie an<br />
die Deutsche Postbank gestattet.<br />
Die Besitzgesellschaft ist verpflichtet, alle mit dem<br />
Gebäude in Zusammenhang stehenden Versicherungen<br />
(u. a. Gebäudefeuer-, Gebäudehaftpflicht-, Gebäudeleitungswasserversicherung)<br />
abzuschließen. Der<br />
Mieter haftet der Besitzgesellschaft nicht für Brandoder<br />
Explosionsschäden, die infolge leicht fahrlässigen<br />
Verhaltens der gesetzlichen Vertreter, Organe oder Bediensteten<br />
des Mieters während der Mietzeit an dem<br />
Mietgegenstand entstehen.<br />
Die Besitzgesellschaft gewährt dem Mieter, der<br />
Deutsche Post AG und der Deutsche Postbank, Konkurrenzschutz<br />
für alle Postleistungen und Produkte, Bankleistungen<br />
und Finanzdienstleistungen. Die Besitzgesellschaft<br />
darf auf dem Grundstück keine Räume oder Au-<br />
76<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
ßenwerbeflächen an Konkurrenzunternehmen der Deutsche<br />
Post AG und/oder der Deutsche Postbank überlassen.<br />
Darüber hinaus gewährt die Besitzgesellschaft dem<br />
Mieter die uneingeschränkte Einzelhandelsnutzung.<br />
Der Umbau der Mietflächen im Zuge der Sanierung<br />
hat in Abstimmung mit dem Mieter zu erfolgen, die<br />
Planung bedarf der Zustimmung des Mieters und die<br />
Besitzgesellschaft hat Änderungswünsche des Mieters<br />
zu berücksichtigen.<br />
Dem Mieter wird zugestanden, auf eigene Kosten<br />
einen Geldausgabeautomaten außerhalb des Mietobjektes<br />
anzubringen.<br />
Deutsche Post Immobilien GmbH/Briefpostfachanlage<br />
Die Besitzgesellschaft und die Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH haben am 26.06.2007 einen Mietvertrag<br />
geschlossen, der mit Nachtrag vom 18./20.05.<br />
2009 ergänzt worden ist. Die Mietflächen werden als<br />
Briefpostausgabe/Briefpostfachanlage sowie durch die<br />
Deutsche Post DHL genutzt. Seit dem 15. Juli 2008<br />
sind Mietgegenstand nur noch 11,79 qm im Kellergeschoss,<br />
die laut dem ersten Nachtrag ab dem<br />
01.04.2009 dem Mieter zur Verfügung stehen, und drei<br />
Räume im Erdgeschoss mit einer Gesamtfläche von<br />
98,69 qm in Haus 1.<br />
Der monatliche Mietzins beträgt EUR 5 pro qm im<br />
Erdgeschoss und EUR 4 pro qm im Kellergeschoss<br />
zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in<br />
Höhe von EUR 2 pro qm, somit insgesamt EUR 761,57<br />
brutto. Die Grundmiete ändert sich automatisch, sofern<br />
sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis<br />
2005 = 100) gegenüber dem Stand zum 30.06.2008<br />
bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten Mietanpassung<br />
mehr als 10 % nach oben oder nach unten verändert<br />
hat. Die Mietveränderung entspricht der prozentualen<br />
Veränderung des Verbraucherpreisindexes um<br />
60 % des Veränderungsmaßstabes, d. h. die Miete erhöht<br />
oder ermäßigt sich um 60 % des Veränderungsmaßstabes<br />
proportional zur eingetretenen Indexveränderung.<br />
Die Änderung der Miethöhe ist nicht zulässig<br />
vor dem 30.06.2011.
Die Besitzgesellschaft ist verpflichtet, das Mietobjekt<br />
in einem guten baulichen und den behördlichen<br />
Vorschriften entsprechenden Zustand zu erhalten. Der<br />
Mieter hat nur das Beheben von kleineren Schäden, im<br />
Einzelfall bis zu einem Betrag von EUR 160 und im Kalenderjahr<br />
bis maximal 50 % der Monatsmiete Januar,<br />
übernommen. Die Schönheitsreparaturen obliegen<br />
dem Mieter auf eigene Kosten.<br />
Das Mietverhältnis ist unbefristet und hat am<br />
01.11.2007 begonnen. Die Kündigung ist frühestens<br />
nach Ablauf von fünf Jahren möglich (feste Vertragsdauer).<br />
Beide Parteien sind berechtigt den Mietvertrag<br />
aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Sofern das<br />
Mietobjekt durch ein unabwendbares Ereignis, insbesondere<br />
Brand, teilweise oder ganz unbrauchbar wird,<br />
ruhen die Mietzahlungen ganz oder teilweise und beiden<br />
Parteien steht in diesem Fall ein Recht zur außerordentlichen<br />
fristlosen Kündigung zu.<br />
Der Mieter hat ein zweimaliges Optionsrecht auf Verlängerung<br />
des Vertrages um jeweils bis zu drei Jahre,<br />
das sechs Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer<br />
auszuüben ist. Nimmt der Mieter sein Optionsrecht<br />
nicht in Anspruch oder endet der Optionszeitraum, sind<br />
die Parteien verpflichtet, sechs Monate vor Ablauf der<br />
befristeten Mietdauer Verhandlungen über die Fortsetzung<br />
des Mietverhältnisses aufzunehmen. Einigt man<br />
sich nicht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, so<br />
endet dieses mit Ablauf der Befristung. Wird das Mietverhältnis<br />
unbefristet fortgesetzt, steht beiden Vertragsparteien<br />
ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs<br />
Monaten bis zum Ende eines Kalendermonats zu.<br />
Der Mieter hat sich grundsätzlich bereit erklärt, die<br />
Mietflächen schon vor Ablauf der festen Vertragsdauer<br />
zu verlassen, wenn die Besitzgesellschaft ein mit der derzeitigen<br />
Mietsache vergleichbares Ausweichobjekt kostenfrei<br />
vermittelt, das bestimmten, im Vertrag näher spezifizierten<br />
Kriterien entsprechen muss, wobei der Mieter<br />
entscheiden kann, ob der Standort für ihn geeignet ist.<br />
Eine Mietkaution ist nicht vereinbart worden.<br />
Dem Mieter ist die Untervermietung an die Deutsche<br />
Postbank AG, deren Tochtergesellschaften sowie<br />
mit ihr verbundene Unternehmen gestattet.<br />
Die Besitzgesellschaft ist verpflichtet, alle mit dem<br />
Gebäude in Zusammenhang stehenden Versicherungen<br />
(u. a. Gebäudefeuer-, Gebäudehaftpflicht-, Gebäudeleitungswasserversicherung)<br />
abzuschließen. Der<br />
Mieter haftet der Besitzgesellschaft nicht für Brandoder<br />
Explosionsschäden, die infolge leicht fahrlässigen<br />
Verhaltens der gesetzlichen Vertreter, Organe oder Bediensteten<br />
des Mieters während der Mietzeit an dem<br />
Mietgegenstand entstehen.<br />
Die Besitzgesellschaft gewährt dem Mieter Konkurrenzschutz<br />
und darf auf dem Grundstück keine Räume,<br />
Flächen oder Außenwerbeflächen an Konkurrenzunternehmen<br />
der Deutsche Post AG (z. B. UPS, DPD usw.)<br />
vermieten. Sie hat sich zudem verpflichtet, auf bereits<br />
vermieteten oder noch zu vermietenden Außenwerbeflächen<br />
keine gegen die Interessen des Mieters gerichtete<br />
Reklame oder Werbung zu dulden. Darüber hinaus<br />
hat die Besitzgesellschaft die uneingeschränkte Einzelhandelsnutzung<br />
im Rahmen der bei Vertragsabschluss<br />
vorhandenen behördlichen Genehmigungen zugesichert.<br />
Dem Mieter wird zugestanden, auf eigene Kosten<br />
einen Briefkasten außerhalb des Mietobjektes anzubringen.<br />
Objektverwaltungsvertrag<br />
Die Besitzgesellschaft wird mit der Deutsche<br />
Structured Finance GmbH («DSF») einen Objektverwaltungsvertrag<br />
bzgl. der Immobilie Schloßstraße 26/Amthorstraße<br />
1 in Gera schließen. Der Vertragsschluss<br />
wird erfolgen, sobald der Anteilskaufvertrag vollzogen<br />
wurde und die Fondsgesellschaft die Anteile i. H. v.<br />
94 % an der Besitzgesellschaft hält. Der Vertrag wird<br />
u. a. folgende Regelungen enthalten:<br />
Zunächst ist die allobjekt Denkmalsanierungen<br />
GmbH, Weimar («allobjekt») mit der Verwaltung und<br />
Bewirtschaftung der Immobilie (nachstehend als «Objektverwaltung»<br />
bezeichnet) im Rahmen des zwischen<br />
ihr und der Besitzgesellschaft bestehenden Generalübernehmervertrages<br />
vom 15.11.2008 samt 1. und 2.<br />
Nachtrag (siehe oben) beauftragt. Die DSF wird daher<br />
zunächst lediglich mit der Kontrolle der vertragsgemä-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
77
ßen Umsetzung dieses Auftrages durch die allobjekt<br />
beauftragt.<br />
Die allobjekt erbringt die Objektverwaltung für den<br />
Zeitraum von zehn Jahren ab Fertigstellung der nach Generalübernehmervertrag<br />
geschuldeten Leistungen und<br />
Abnahme der so hergestellten Immobilie durch die Besitz-<br />
gesellschaft. Im Anschluss daran wird die DSF die Objektverwaltung<br />
mit inhaltsgleichen Aufgaben übernehmen.<br />
Hierzu zählen insbesondere der gesamte Verkehr<br />
mit den Mietern, die Erhaltung der der Besitzgesellschaft<br />
zustehenden Vermieterrechte, Berechnung und<br />
Einzug von Mieten und Nebenkosten, deren Inkasso,<br />
regelmäßige Überprüfung der Immobilie auf ihren baulichen<br />
Zustand sowie deren ausreichenden Versicherungsschutz.<br />
Außerdem gehören dazu die Kostenplanung<br />
und -kontrolle, Vorbereitung des Zahlungsverkehrs<br />
sowie das Management der Verträge zur Medienver-<br />
bzw. -entsorgung.<br />
Die DSF ist berechtigt, geeignete Dritte mit der Erfüllung<br />
ihrer Vertragsverpflichtungen auf eigene Kosten<br />
zu beauftragen. Die Verpflichtung der DSF gegenüber<br />
der Besitzgesellschaft aus diesem Vertrag bleibt von<br />
der Einschaltung Dritter unberührt.<br />
Für ihre Kontrolltätigkeit, d. h. solange noch allobjekt<br />
mit der Objektverwaltung beauftragt ist, erhält die<br />
DSF eine jährliche Vergütung von 0,5 % der jährlichen<br />
Gesamtnettomieteinnahmen (d. h. ohne USt. und Nebenkosten)<br />
inkl. USt. Für ihre Objektverwaltungstätigkeit,<br />
d.h. nach Beendigung der Objektverwaltung<br />
durch allobjekt, erhält die DSF eine jährliche Vergütung<br />
von EUR 20.000 inkl. USt. Die Vergütung ist monatlich<br />
anteilig nach Rechnungsstellung fällig. Auslagen, die<br />
der DSF im Rahmen der Erfüllung ihrer Aufgaben entstehen,<br />
sind in der jeweiligen Vergütung nicht enthalten<br />
und werden gesondert erstattet. Dies umfasst z. B.<br />
Kosten für die Rechts- und Steuerberatung.<br />
Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung und endet,<br />
ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf, mit<br />
dem Verkauf der Immobilie. Der Vertrag kann mit einer<br />
Frist von sechs Monaten zum jeweiligen Kalenderjahresende<br />
von jeder der Vertragsparteien schriftlich gekündigt<br />
werden, aber nicht vor dem 31.12.2014. Das<br />
78<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.<br />
Die DSF übernimmt die Gewährleistung und Haftung<br />
für eine fachgerechte Durchführung aller von ihr<br />
und ihren Erfüllungsgehilfen nach dieser Vereinbarung<br />
bestehenden Pflichten im Rahmen der gesetzlichen<br />
Bestimmungen.<br />
Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand<br />
des Vertrags ist Frankfurt am Main.<br />
Geschäftsbesorgungsvertrag für die<br />
kaufmännische Betreuung<br />
Die Besitzgesellschaft wird die Deutsche Structured<br />
Finance GmbH («DSF») mit der kaufmännischen Verwaltung<br />
und der Betreuung der Gesellschafter der Besitzgesellschaft<br />
beauftragen. Der entsprechende Vertrag<br />
zwischen Besitzgesellschaft und DSF wird abgeschlossen,<br />
sobald der Anteilskaufvertrag vollzogen<br />
wurde und die Fondsgesellschaft die Anteile i. H. v.<br />
94 % an der Besitzgesellschaft hält. Er wird u.a. folgende<br />
Regelungen enthalten:<br />
Zu ihren Aufgaben zählen insbesondere die Führung<br />
des Rechnungswesens der Besitzgesellschaft, die<br />
Erstellung des Jahresabschlusses, die Veranlassung<br />
der Prüfung des Jahresabschlusses, die Liquiditätsund<br />
Finanzplanung, die Durchführung von Ausschüttungen,<br />
das Management und Controlling aller von der<br />
Besitzgesellschaft abgeschlossenen und zukünftig abzuschließenden<br />
Verträge, die jährliche Erstellung eines<br />
Rechenschaftsberichts sowie die Durchführung der Liquidation<br />
der Besitzgesellschaft.<br />
Die DSF ist berechtigt, ihre Aufgaben an geeignete<br />
Dritte auf eigene Kosten zu übertragen.<br />
Für ihre Leistungen erhält die DSF eine Pauschalvergütung<br />
in Höhe von EUR 8.000 p. a. zzgl. USt. Die<br />
Vergütung erhöht sich alle fünf Jahre um jeweils 5 %,<br />
erstmals zum 01.01.2015. Mit dieser pauschalen Vergütung<br />
sind sämtliche Leistungen und Aufwendungen<br />
des Auftragnehmers im Rahmen und während<br />
der Laufzeit dieses Vertrages abgegolten. Die Vergütung<br />
ist monatlich anteilig nach Rechnungsstellung<br />
fällig.
Kosten der DSF im Rahmen gerichtlicher oder außergerichtlicher<br />
Einigungsverfahren werden ihr in<br />
nachgewiesener Höhe gesondert erstattet. Das Entgelt<br />
für den Liquidator ist von der o. g. Vergütung mit umfasst,<br />
sofern die DSF oder eines ihrer Tochterunternehmen<br />
die Funktion des Liquidators übernimmt.<br />
Der DSF übernimmt im Verhältnis zu Dritten im eigenen<br />
Namen und für eigene Rechnung sämtliche Verwaltungskosten<br />
inklusive der Kosten für die Prüfung der<br />
Jahresabschlüsse. Ausgenommen davon sind die vertraglich<br />
geregelten Ausnahmen und Aufwendungen für<br />
Rechtsberatung, die im Zusammenhang mit diesem Vertrag<br />
anfallen. Diese zahlt die Besitzgesellschaft selbst.<br />
Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung und endet,<br />
ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf, mit<br />
dem Abschluss der Liquidation der Besitzgesellschaft.<br />
Er kann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende<br />
eines Kalenderjahres von jeder der Vertragsparteien<br />
schriftlich gekündigt werden, aber nicht vor dem<br />
31.12.2014. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem<br />
Grund bleibt unberührt.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen. Gerichtsstand des Vertrags ist<br />
Frankfurt am Main.<br />
Vertrag über die Alleinvermittlung von Mietund<br />
Kaufverträgen<br />
Die Besitzgesellschaft wird die Deutsche Structured<br />
Finance GmbH («DSF») zum einen mit der Vermittlung<br />
von Mietverträgen für den Fall des Ablaufs oder der<br />
Kündigung der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses<br />
Vertrages bestehenden Mietverträge beauftragen.<br />
Zum anderen wird sie die DSF mit der Vermittlung<br />
eines Kaufvertrages für die Immobilie beauftragen, für<br />
den Fall, dass die Gesellschafterversammlung der Besitzgesellschaft<br />
eine Veräußerung der Immobilie beschließt.<br />
Der entsprechende Vermittlungsvertrag zwischen<br />
Besitzgesellschaft und DSF wird abgeschlossen,<br />
sobald der Anteilskaufvertrag vollzogen wurde und die<br />
Fondsgesellschaft die Anteile i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
hält. Er wird u.a. folgende Regelungen<br />
enthalten:<br />
Die DSF übernimmt insbesondere folgende Aufgaben,<br />
soweit sie zur Erfüllung der Vermittlungsaufgabe<br />
erforderlich sind: Ermittlung geeigneter Mieter bzw.<br />
Käufer, Überprüfung der Bonität, Anbahnung und Führung<br />
von Vertragsverhandlungen sowie Vorlage von<br />
unterschriftsreifen Miet- bzw. Kaufverträgen.<br />
Für die Vermittlung eines Mieters erhält die DSF jeweils<br />
eine Pauschalvergütung in Höhe von drei Netto-<br />
Monatsmieten (ohne USt, soweit umsatzsteuerpflichtig<br />
vermietet wird, und Nebenkosten) zzgl. USt. Dies gilt<br />
nicht für den Fall, dass ein bereits bestehender Mietvertrag<br />
z. B. durch Ausübung einer Option verlängert<br />
wird oder die Flächen von einem bereits im Objekt ansässigen<br />
anderen Mieter übernommen werden. Der<br />
Vergütungsanspruch entsteht jeweils mit Eingang der<br />
zweiten, vom neuen Mieter zu zahlenden Monatsmiete<br />
bei der Besitzgesellschaft und ist jeweils nach Rechnungsstellung<br />
der DSF fällig.<br />
Für die Vermittlung eines Käufers erhält die DSF<br />
eine Vergütung, die sich wie folgt berechnet: Wert der<br />
Immobilie in Euro x 0,5 %, inkl. USt. Es ist der Wert der<br />
Immobilie anzusetzen, der in dem vermittelten Kaufvertrag<br />
zugrunde gelegt wurde. Der Vergütungsanspruch<br />
entsteht mit Unterzeichnung des Kaufvertrages und ist<br />
nach Rechnungsstellung der DSF fällig.<br />
Auslagen, die der DSF im Rahmen ihrer Vermittlungstätigkeit<br />
entstehen, sind in der Pauschalvergütung<br />
nicht enthalten und werden der DSF gesondert erstattet.<br />
Dies umfasst z. B. Kosten für die Rechts- und Steuerberatung<br />
zur Erstellung eines Miet- bzw. Kaufvertrages.<br />
Die DSF ist zur Erfüllung ihrer Aufgaben bevollmächtigt,<br />
die Besitzgesellschaft gegenüber Dritten zu<br />
vertreten. Sie ist berechtigt, ihre Aufgaben an geeignete<br />
Dritte auf eigene Kosten zu übertragen.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
79
Der Vertrag beginnt mit seiner Unterzeichnung und<br />
läuft zunächst bis zum 31.12.2014. Er verlängert sich<br />
stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn er nicht<br />
unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum<br />
Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt wird.<br />
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt. Der Vertrag endet spätestens mit der Veräußerung<br />
der Immobilie.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigem<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren<br />
innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen. Gerichtsstand des Vertrags ist<br />
Frankfurt am Main.<br />
Gesellschaftsvertrag der<br />
Besitzgesellschaft<br />
Die DSF Gera GmbH & Co. KG («Besitzgesellschaft»)<br />
wurde in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter<br />
Haftung (GmbH) gegründet und firmierte<br />
unter real invest Schloßstraße Gera GmbH. Sie wurde<br />
nach Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags am<br />
19.08.2009 mit Rückwirkung zum 01.01.2009 formwechselnd<br />
in eine Kommanditgesellschaft, die real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG, umgewandelt,<br />
gemäß §§ 228 ff. UmwG und § 3 I UmwStG. Das Kommanditkapital<br />
nach Formwechsel beträgt EUR 25.000.<br />
Im Rahmen des Vollzuges des Anteilskaufvertrages<br />
wird der Besitzgesellschaft die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH als geschäftsführende Kommanditistin<br />
und die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH als persönlich haftende Gesellschafterin<br />
beitreten. Die bis dahin beteiligte persönlich haftende<br />
Gesellschafterin, die real invest Schloßstraße Gera Verwaltungs-GmbH,<br />
wird aus der Besitzgesellschaft aus-<br />
80<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
treten. Außerdem werden u. a. durchgeführt: eine Kapitalerhöhung<br />
des Kommanditkapitals der Besitzgesellschaft<br />
auf bis zu EUR 8,5 Mio., die Umfirmierung in<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG, die Sitzverlegung nach<br />
Frankfurt am Main sowie der Abschluss eines neuen<br />
Gesellschaftsvertrages, dessen wesentlicher Inhalt in<br />
den folgenden Abschnitten beschrieben wird.<br />
Unternehmensgegenstand<br />
Gegenstand des Unternehmens wird der Erwerb,<br />
das Halten und die Verwaltung von Vermögen aller Art,<br />
insbesondere von Grundvermögen sein. Die Gesellschaft<br />
wird zu allen Rechtgeschäften, Rechtshandlungen<br />
oder Maßnahmen aller Art berechtigt sein, die geeignet<br />
erscheinen, den erwähnten Gesellschaftszweck<br />
unmittelbar oder mittelbar zu fördern oder damit im Zusammenhang<br />
stehen.<br />
Gesellschafter<br />
Persönlich haftende Gesellschafterin wird – wie bei<br />
der Fondsgesellschaft – die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH mit Sitz in Frankfurt am Main. Ihr<br />
Stammkapital beträgt EUR 25.000 und ist vollständig<br />
eingezahlt. Sie wird am Vermögen der Besitzgesellschaft<br />
nicht beteiligt und weder zur Leistung einer Einlage<br />
berechtigt noch verpflichtet sein. Da es sich bei ihr<br />
um eine Kapitalgesellschaft und nicht um eine natürliche<br />
Person handelt, haftet sie – abweichend von der gesetzlich<br />
vorgesehenen unbeschränkten persönlichen<br />
Haftung einer persönlich haftenden Gesellschafterin –<br />
nur beschränkt auf ihr Gesellschaftsvermögen.<br />
Geschäftsführende Kommanditistin wird die DSF<br />
Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH mit einer<br />
Pflichteinlage in Höhe von EUR 1.000. Ihre in das Handelsregister<br />
eingetragene Haftsumme wird EUR 10 betragen.<br />
Sollte ein neuer geschäftsführender Kommanditist<br />
zu bestellen sein, steht der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin aufgrund ihrer besseren Kenntnis der<br />
Erfordernisse, die an dieses Amt geknüpft sind, das alleinige<br />
Vorschlagsrecht zu.<br />
Weitere Kommanditisten werden die DSF PP <strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG («Altgesellschafter»)
mit einer Pflichteinlage in Höhe von bis zu EUR 510.000<br />
sowie die DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
(«Fondsgesellschaft») mit einer Pflichteinlage in Höhe<br />
von bis zu EUR 7,99 Mio. Die in das Handelsregister einzutragende<br />
Haftsumme wir jeweils einem Hundertstel der<br />
Pflichteinlage entsprechen.<br />
Geschäftsführung<br />
Die Geschäftsführung der Besitzgesellschaft wird<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin, der DSF<br />
Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH, gemeinsam mit<br />
der geschäftsführenden Kommanditistin, der DSF<br />
Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH, obliegen.<br />
Die Geschäftsführung wird berechtigt sein, Geschäfte<br />
der Besitzgesellschaft ganz oder teilweise von<br />
Dritten besorgen zu lassen.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin wird für<br />
die Übernahme der persönlichen Haftung eine jährliche<br />
Vergütung in Höhe von 1 % ihres Stammkapitals in<br />
EUR, d. h. EUR 250, sowie für ihre Geschäftsführungstätigkeit<br />
eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR<br />
10.000, jeweils zzgl. USt., erhalten. Die geschäftsführende<br />
Kommanditistin wird für ihre Geschäftsführungstätigkeit<br />
eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR<br />
10.000 zzgl. USt. erhalten.<br />
Vertretung<br />
Die Vertretung der Besitzgesellschaft wird der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin obliegen. Der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin wird Generalvollmacht<br />
zur Vertretung der Gesellschaft erteilt werden.<br />
Sie wird die Besitzgesellschaft gemeinsam mit der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin vertreten.<br />
Gesellschafterbeschlüsse<br />
In bestimmten Fällen wird die vorherige Zustimmung<br />
der Gesellschafter der Besitzgesellschaft benötigt<br />
werden, u. a. für alle über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb<br />
hinausgehenden Geschäfte. Zum gewöhnlichen<br />
Geschäftsbetrieb zählen insbesondere die<br />
Erfüllung und die Umsetzung aller von der Besitzgesellschaft<br />
eingegangenen Geschäfte und Verträge, die in<br />
diesem Verkaufsprospekt dargestellt sind, soweit<br />
nichts anderes geregelt ist.<br />
Die Zustimmung wird durch Beschlussfassung im<br />
Rahmen einer Gesellschafterversammlung oder im<br />
schriftlichen Verfahren erlangt werden, wobei beide<br />
Verfahren gleichwertig nebeneinander stehen werden.<br />
Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich mit<br />
einer Mehrheit von 50 % der abgegebenen Stimmen<br />
gefasst werden. Änderungen des Gesellschaftsvertrags<br />
und Umwandlungen werden mit einer Mehrheit<br />
von 75 % der abgegebenen Stimmen und nicht gegen<br />
oder ohne die Stimmen der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
beschlossen werden. Nachschussverpflichtungen<br />
können nur durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss<br />
oder einstimmige Änderung des Gesellschaftsvertrages<br />
begründet werden.<br />
Je EUR 1.000 des Kapitalkontos I werden eine<br />
Stimme gewähren und die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
wird zehn Stimmen besitzen.<br />
Über die gefassten Beschlüsse wird ein Protokoll<br />
erstellt werden. Die Nichtigkeit eines fehlerhaften Beschlusses<br />
wird innerhalb der Ausschlussfrist von<br />
einem Monat nach Absendung des Protokolls gerichtlich<br />
durch Klage gegen die Besitzgesellschaft geltend<br />
zu machen sein. Nach Ablauf der Frist wird ein etwaiger<br />
Mangel als geheilt gelten.<br />
Gesellschafterversammlung, schriftliches<br />
Verfahren<br />
Gesellschafterversammlungen werden jederzeit von<br />
der Geschäftsführung (persönlich haftende Gesellschafterin<br />
und geschäftsführende Kommanditistin) einberufen<br />
werden können. Sie werden nach Ermessen<br />
der Geschäftsführung am Sitz der Besitzgesellschaft<br />
oder an einem anderen Ort in Deutschland stattfinden.<br />
Die Geschäftsführung wird ferner verpflichtet sein,<br />
eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, wenn<br />
dies von Gesellschaftern, die mindestens 10 % der<br />
Pflichteinlagen der Besitzgesellschaft halten, schriftlich<br />
unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt<br />
wird oder es im Interesse der Besitzgesellschaft erforderlich<br />
erscheint.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
81
Die Einladung zur Gesellschafterversammlung unter<br />
Beifügung der Tagesordnung wird sechs Wochen vor<br />
der Versammlung an die Gesellschafter zu versenden<br />
sein. In dringenden Fällen wird diese Frist auf zwei Wochen<br />
verkürzt werden können.<br />
Anträge, die die Tagesordnung ergänzen, werden<br />
schriftlich zu begründen sein und werden von jedem<br />
Gesellschafter gestellt werden können. Sie werden von<br />
der Geschäftsführung jedoch nur zu berücksichtigen<br />
sein, wenn sie ihr zehn Kalendertage vor der Gesellschafterversammlung<br />
zugehen.<br />
Die Gesellschafterversammlung wird u. a. nur beschlussfähig<br />
sein bei Anwesenheit der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin oder des geschäftsführenden<br />
Kommanditisten.<br />
Die ordentliche Gesellschafterversammlung, d. h.<br />
diejenige, die den Jahresabschluss feststellt, wird innerhalb<br />
von acht Monaten nach Schluss des Geschäftsjahres<br />
stattfinden, soweit nicht die Beschlussfassung<br />
im schriftlichen Verfahren erfolgt.<br />
Bei der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren<br />
werden Kommanditisten, die zusammen mindestens<br />
50 % der Pflichteinlagen halten, innerhalb der von der<br />
Geschäftsführung festgesetzten Frist bzw. einer einmaligen<br />
Nachfrist von höchstens 14 Kalendertagen der<br />
Geschäftsführung gegenüber ihre Stimme abgegeben<br />
haben müssen.<br />
Rechte der Kommanditisten<br />
Die Kommanditisten werden Einsichts- und Kontrollrechte<br />
gemäß § 166 HGB haben. Darüber hinaus<br />
werden sie die Handelsbücher und Papiere der Besitzgesellschaft<br />
durch einen zur Berufsverschwiegenheit<br />
verpflichteten Sachverständigen einsehen lassen können.<br />
Sie werden jährlich einen Rechenschaftsbericht<br />
zur Information über die wesentlichen geschäftlichen<br />
Vorgänge und die wirtschaftliche Situation der Besitzgesellschaft<br />
erhalten. Dieser wird insbesondere den<br />
Jahresabschluss, den Prüfungsvermerk, das steuerliche<br />
Ergebnis sowie die Ausschüttungen enthalten.<br />
Die Kommanditisten werden entsprechend ihrer<br />
Pflichteinlage am Ergebnis, am Vermögen und an<br />
82<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
einem etwaigen Liquidationserlös der Besitzgesellschaft<br />
beteiligt sein. Ausschüttungsansprüche werden<br />
nur nach vollständiger Einzahlung der Pflichteinlage<br />
bestehen.<br />
Kommanditisten werden – mit Ausnahme der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin – keine Geschäftsführungsbefugnis<br />
haben. Für bestimmte Handlungen<br />
(siehe «Gesellschafterbeschlüsse») wird jedoch ihre Zustimmung<br />
per Beschluss erforderlich sein.<br />
Übertragung der Beteiligung<br />
Verfügungen über Gesellschaftsanteile werden der<br />
vorherigen Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin,<br />
die nur aus wichtigem Grund versagt<br />
werden kann, bedürfen. Als wichtiger Grund gilt z. B.,<br />
wenn durch die Übertragung Grunderwerbsteuer ausgelöst<br />
wird.<br />
Kündigung der Beteiligung<br />
Jeder Gesellschafter wird durch Kündigung mit<br />
einer Frist von drei Monaten zum Monatsende sein<br />
Ausscheiden aus der Besitzgesellschaft erklären können,<br />
jedoch erstmals zum 31.12.2029.<br />
Ausscheiden<br />
Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens<br />
über das Vermögen eines Kommanditisten wird dieser<br />
Kommanditist aus der Besitzgesellschaft ausscheiden.<br />
Der ausscheidende Kommanditist wird die Besitzgesellschaft<br />
und die verbleibenden Gesellschafter von<br />
allen Nachteilen, insbesondere steuerlicher Art, die<br />
durch sein Ausscheiden entstehen, freistellen.<br />
Abfindungsguthaben<br />
Wird ein Gesellschafter aus der Besitzgesellschaft<br />
ausscheiden, so wird er einen Anspruch auf Zahlung<br />
einer Abfindung haben, die sich nach dem Verkehrswert<br />
des Anteils im Zeitpunkt des Ausscheidens richten<br />
wird. Die Bestimmung des Verkehrwertes wird die<br />
Geschäftsführung nach pflichtgemäßem Ermessen insbesondere<br />
unter Berücksichtigung des auf dem Sekundärmarkt<br />
für den entsprechenden Gesellschaftsanteil
Baufortschritt Haus 2 (rechts)<br />
Blick aus Haus 4 auf die Häuser 3, 1, 2 (von links nach rechts)<br />
Baufortschritt Innenhof<br />
Haus 4<br />
zu erzielenden Kaufpreises vornehmen. Wird für den<br />
Gesellschaftsanteil kein Marktpreis ermittelbar sein,<br />
wird dieser von der Geschäftsführung geschätzt werden<br />
können. Die Abfindung wird in zwei Raten gezahlt<br />
werden. Sofern die Auszahlung des Abfindungsguthabens<br />
die Interessen der übrigen Gesellschafter und die<br />
wirtschaftlich erforderliche Liquiditätsreserve der Besitzgesellschaft<br />
maßgeblich beeinträchtigen wird, wird<br />
das zu verzinsende Abfindungsguthaben längstens für<br />
einen Zeitraum von zehn Jahren gestundet werden.<br />
Liquidation der Besitzgesellschaft<br />
Die Besitzgesellschaft wird durch Gesellschafterbeschluss<br />
mit 50 % der abgegebenen Stimmen und den<br />
Stimmen der persönlich haftenden Gesellschafterin aufgelöst<br />
werden können. Die Gesellschaft wird ohne Beschlussfassung<br />
der Gesellschafter aufgelöst werden mit<br />
der Veräußerung oder dem Untergang von Wirtschaftsgütern<br />
bzw. Beteiligungen, deren ursprüngliche Anschaffungswerte<br />
zusammen mindestens 90 % der<br />
Summe aller ursprünglichen Anschaffungswerte betragen,<br />
im Übrigen in den gesetzlich bestimmten Fällen.<br />
Haftung/Verjährung<br />
Zur Haftung der Kommanditisten siehe Kapitel «Risiken<br />
der Beteiligung».<br />
Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses<br />
untereinander sowie im Verhältnis<br />
zu der Gesellschaft nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
zu vertreten. Eine Haftung für den Eintritt der wirtschaftlichen<br />
und steuerlichen Ziele der beitretenden<br />
Kommanditisten und für das Verhalten Dritter wird<br />
nicht übernommen.<br />
Schadensersatzansprüche der Gesellschafter untereinander<br />
verjähren, soweit sie nicht in einem vorsätzlichen<br />
Verhalten gründen, in drei Jahren ab dem Zeitpunkt<br />
der Entstehung des Anspruchs. Schadensersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer Ausschlussfrist von<br />
sechs Monaten nach Kenntniserlangung von dem<br />
Schaden und Schuldner gegenüber dem Anspruchsgegner<br />
schriftlich geltend zu machen.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
83
Sonstiges<br />
Kein Gesellschafter der Besitzgesellschaft wird dem<br />
Wettbewerbsverbot des § 112 HGB unterliegen.<br />
Die Gesellschaft wird von ihren Gesellschaftern die<br />
Erstattung eines durch den Gesellschafter ausgelösten<br />
Steuermehraufwands verlangen können. Wird durch<br />
ein Rechtsgeschäft eines Gesellschafters oder seiner<br />
unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafter eine<br />
Grunderwerbsteuerschuld der Gesellschaft oder einer<br />
Gesellschaft, an der die Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar<br />
beteiligt ist, begründet werden, so wird dieser<br />
Gesellschafter der Gesellschaft insoweit zum Ausgleich<br />
verpflichtet sein bzw. wird der Gesellschaft den<br />
Betrag ersetzen, den diese aufgewendet hat, um eine<br />
Gesellschaft, an der sie unmittelbar oder mittelbar beteiligt<br />
ist, von Grunderwerbsteuerbelastungen freizustellen.<br />
Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang<br />
mit dem Gesellschaftsverhältnis werden deutschem<br />
Recht unterliegen. Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten<br />
aus dem Gesellschaftsvertrag wird der Sitz der<br />
Besitzgesellschaft, geplant ist Frankfurt am Main, sein.<br />
84<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Verträge der Fondsgesellschaft<br />
Anteilskaufvertrag<br />
Anlageobjekt i. S. d. VermVerkProspV ist die Beteiligung<br />
der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft.<br />
Die Fondsgesellschaft hat am 14.08.2009 mit der Immobilien<br />
Invest Köln GmbH («Immo Invest») und der<br />
InCity Immobilien AG («InCity»), beide zusammen die<br />
«Verkäufer», einen Anteilskaufvertrag über den Kauf<br />
und Erwerb eines Kommanditanteils i. H. v. 94 % (nominal<br />
EUR 23.500) an der umgewandelten real invest<br />
Schloßstraße Gera GmbH («Besitzgesellschaft») geschlossen.<br />
Kauf und Übertragung des Kommanditanteils<br />
sind aufschiebend bedingt durch die Eintragung<br />
des sind Formwechsels von einer GmbH in eine GmbH<br />
& Co. KG in das Handelsregister. Darüber hinaus sind<br />
vor Übertragung des Anteils die u. g. Vollzugsvoraussetzungen<br />
zu erfüllen.<br />
Die Besitzgesellschaft ist alleinige Eigentümerin<br />
des Grundstücks Schloßstraße 26/Amthorstraße<br />
1 in Gera nebst darauf befindlichen Gebäuden («Fondsimmobilie»)<br />
mit einer Grundstücksfläche von ca.<br />
5.347 qm und einer Gesamtmietfläche von mindestens<br />
12.500 qm. Das Grundstück liegt im förmlich festgelegten<br />
Sanierungsgebiet Gera Stadtzentrum und ist<br />
gemäß dem Ver trag über die Durchführung von Modernisierungs-<br />
und Instandhaltungsmaßnahmen vom<br />
22.05/03.06.2008 zu erhalten, instand zu setzen bzw.<br />
zu modernisieren.<br />
Leistungen/Vollzug<br />
Der Verkauf des Kommanditanteils erfolgt mit allen<br />
mit ihm verbundenen Rechten und Pflichten. Gewinne<br />
auf den Kommanditanteil stehen der Fondsgesellschaft<br />
ab dem Vollzugstag zu.<br />
Die Parteien haben sich verpflichtet, die im Anteilskaufvertrag<br />
vereinbarten Rechtsgeschäfte frühestens<br />
am 01.02.2010 zu vollziehen.<br />
Außerdem haben sich die Verkäufer verpflichtet, die<br />
vertraglich vereinbarten Vollzugsvoraussetzungen bis<br />
spätestens zum 31.01.2010 herbeizuführen. Die wesentlichsten<br />
Vollzugsvoraussetzungen sind:
n Fertigstellung der Bau- und Sanierungsarbeiten<br />
ohne wesentliche Mängel und Abnahme durch die<br />
Fondsgesellschaft und die Besitzgesellschaft<br />
n Vorlage einer schriftlichen Bestätigung der Stadt<br />
Gera und der Verkäufer, dass die gemäß Sanierungsvertrag<br />
mit der Stadt Gera übernommenen<br />
Verpflichtungen der Besitzgesellschaft erfüllt sind<br />
n Leistung des Einrichtungskostenzuschusses gemäß<br />
Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> in Höhe<br />
von EUR 630.000 an den Mieter und<br />
n Leistung der Ausgleichszahlung für den Wegfall von<br />
Stellplätzen i. H. v. EUR 8.000 und des Umbaukostenzuschusses<br />
i. H. v. EUR 20.000 an den Mieter Deutsche<br />
Post Immobilien GmbH gemäß Mietvertrag<br />
n Übergabe der Mietflächen der Fondsimmobilie an<br />
die jeweiligen Mieter<br />
n Eingang der ersten Miete des Mieters Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
i. H. v. mindestens 95 % bei der Besitzgesellschaft<br />
und Eingang von insgesamt mindestens 95 %<br />
aller bis zu diesem Zeitpunkt fälligen Mieten<br />
n Erteilung der notwendigen Genehmigungen durch die<br />
Bauaufsichtsbehörde nach der Bauordnung <strong>Thüringen</strong><br />
n Eintragung der formwechselnden Umwandlung ins<br />
Handelsregister<br />
n Abschluss eines 1. Nachtrags zum Mietvertrag mit<br />
dem Freistaat <strong>Thüringen</strong> (u. a. Regelungen zu betrieblichen<br />
Einbauten, Klarstellungen zu Mietbeginn, Mietdauer<br />
sowie zu Betriebs- und Nebenkosten usw.)<br />
n Abschluss eines 1. Nachtrags mit der GMG Generalmietgesellschaft<br />
mbH<br />
Haben die Verkäufer die Überschreitung der Frist<br />
31.01.2010 zu vertreten, haben sie der Fondsgesellschaft<br />
den Verzögerungsschaden zu ersetzen. Weiterhin<br />
sind sie verpflichtet, für jeden Kalendertag verschuldeter<br />
Fristüberschreitung im Zeitraum vom 01.03.<br />
bis 30.04.2010 eine Vertragsstrafe von EUR 5.000 pro<br />
Kalendertag zu zahlen. Weitergehende Schadensersatzansprüche<br />
der Fondsgesellschaft bleiben unberührt.<br />
Die Vertragsstrafe und der o. g. Verzögerungsschaden<br />
werden jedoch angerechnet.<br />
Die Fondsgesellschaft kann den Vollzug verweigern,<br />
wenn ein Vollzugshindernis vorliegt und sie dies<br />
gegenüber den Verkäufern glaubhaft machen kann.<br />
Dies kann z. B. eine wesentlich nachteilige Änderung<br />
für die Geschäftsaussichten der Besitzgesellschaft sein.<br />
Können die Verkäufer nachweisen, dass kein Vollzugshindernis<br />
vorliegt, und findet dann innerhalb von zehn<br />
Bankarbeitstagen trotzdem kein Vollzug statt, ist die<br />
Fondsgesellschaft verpflichtet, für jeden Werktag der<br />
verschuldeten Fristüberschreitung eine Vertragsstrafe<br />
von EUR 5.000 zu zahlen.<br />
Am Vollzugstag werden u. a. folgende Handlungen<br />
vorgenommen:<br />
n Die Verkäufer zahlen an die Fondsgesellschaft für<br />
jeden vollen Monat ab dem 01.02.2010 bis zum<br />
Vollzugstag eine Ausgleichszahlung von EUR 62.500.<br />
n Gesellschafterwechsel (siehe «Gesellschaftsvertrag<br />
der Besitzgesellschaft»)<br />
n Die Immo Invest tritt den Kommanditanteil aufschiebend<br />
bedingt im Außenverhältnis durch die<br />
Eintragung als neue Kommanditistin im Handelsregister<br />
an die Fondsgesellschaft ab. Bis zur Eintragung<br />
hält die Immo Invest den Anteil treuhänderisch<br />
für die Fondsgesellschaft und hat deren Anweisungen<br />
zu folgen.<br />
n Zahlung des vorläufigen Kaufpreises (siehe unten)<br />
n Zahlung der Gegenleistung in Höhe von<br />
EUR 188.000 für die Bereitstellung von Sicherheiten<br />
im Rahmen der Gewährleistungen und den Schuldbeitritt<br />
der InCity neben der allobjekt Denkmalsanierungen<br />
GmbH<br />
n Ablösung bestehender Finanzierungsverträge der<br />
Besitzgesellschaft sowie etwaig bestehender Gesellschafterdarlehen<br />
und Darlehen der InCity durch<br />
die Fondsgesellschaft<br />
Kaufpreis/Zahlungsmodalitäten<br />
Der endgültige Kaufpreis wird auf Grundlage einer<br />
Vollzugstagsbilanz bestimmt.<br />
Insgesamt entspricht der Kaufpreis dem auf den<br />
Kommanditanteil entfallenden Eigenkapital in der Vollzugstagsbilanz,<br />
d. h. 94 % des Eigenkapitals der Besitzgesellschaft<br />
wie in der Vollzugstagsbilanz ausgewiesen,<br />
abzüglich (i) aller Aufwendungen, die von der Fondsge-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
85
sellschaft oder der Besitzgesellschaft getätigt werden,<br />
um Darlehensverbindlichkeiten eines oder beider Verkäufer<br />
bzw. Dritter abzulösen, die durch den Grundbesitz<br />
dinglich gesichert sind oder für die eine dingliche<br />
Besicherung bereits bewilligt ist, soweit derartige Aufwendungen<br />
nicht als Bankverbindlichkeiten oder andere<br />
Verbindlichkeiten im Zuge der Ermittlung des Eigenkapitals<br />
der Besitzgesellschaft Berücksichtigung<br />
gefunden haben und (ii) aller Verbindlichkeiten aus<br />
Haftungsverhältnissen gem. § 251 HGB.<br />
Der Wert der Fondsimmobilie wird in der Vollzugstagsbilanz<br />
mit dem 14,50-fachen der Jahresmiete angegeben.<br />
Dabei gilt als Jahresmiete die Gesamtjahresnettokaltmiete<br />
aller am Vollzugstag bestehenden Mietverhältnisse,<br />
maximal jedoch EUR 1.297.500.<br />
Es sind Abschlagszahlungen auf den Kaufpreis zu<br />
leisten. Nach der Eintragung des Formwechsels in das<br />
Handelsregister und nach Zugang der Information hierüber<br />
hat die Fondsgesellschaft den ersten Abschlag i.<br />
H. v. EUR 200.000 gezahlt. Am 15.12.2009, nicht jedoch<br />
vor Übergabe an und Abnahme der Mietflächen<br />
durch den Mieter Freistaat <strong>Thüringen</strong> ist ein weiterer<br />
Abschlag i. H. v. EUR 200.000 zu leisten. Am Vollzugstag<br />
sind – unter Berücksichtigung geleisteter Abschlagszahlungen<br />
– zudem 95 % des vorläufigen Kaufpreises<br />
zu zahlen.<br />
Der vorläufige Kaufpreis wird aufgrund einer vorläufigen<br />
Vollzugstagsbilanz ermittelt. Danach wird innerhalb<br />
eines Monats ab dem Vollzugstag eine Vollzugstagsbilanz<br />
der Besitzgesellschaft zur Ermittlung des<br />
endgültigen Kaufpreises aufgestellt. Ab Erhalt dieser<br />
hat die Fondsgesellschaft einen Monat Zeit, Einwendungen<br />
zu erheben. Macht sie davon keinen Gebrauch,<br />
wird diese Vollzugstagsbilanz verbindlich. Sollte sie<br />
Einwendungen erheben, werden die Parteien diese einvernehmlich<br />
klären. Wird keine Einigung erzielt, wird<br />
eine unabhängige und unparteiische Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,<br />
die in solchen Verfahren Erfahrungen<br />
nachweisen kann, beauftragt, die streitigen Bilanzpositionen<br />
innerhalb eines Monats ab Annahme des<br />
Mandats im Wege des Schiedsgutachtens analog<br />
§ 317 ff. BGB verbindlich zu klären.<br />
86<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Ist der endgültige Kaufpreis höher als die bis dahin<br />
geleisteten Zahlungen, hat die Fondsgesellschaft die<br />
Differenz innerhalb von sieben Bankarbeitstagen ab<br />
dem Tag, an dem die Vollzugstagsbilanz verbindlich geworden<br />
ist, zu zahlen. Ist der endgültige Kaufpreis niedriger<br />
als die bis dahin geleisteten Zahlungen, so haben<br />
die Verkäufer der Fondsgesellschaft die Differenz innerhalb<br />
der vorstehend genannten Frist zu erstatten. Entsprechendes<br />
gilt, wenn der endgültige Kaufpreis negativ<br />
ist.<br />
Garantieversprechen der Verkäufer<br />
Der Anteilskaufvertrag enthält umfangreiche selbständige<br />
Garantieversprechen der Verkäufer im Hinblick<br />
auf den Zustand der zu übernehmenden Besitzgesellschaft<br />
und in Bezug auf die Fondsimmobilie am Unterzeichnungs-<br />
sowie am Vollzugstag (soweit nicht anders<br />
vereinbart). Dies sind u. a. folgende:<br />
n Die Besitzgesellschaft war und ist berechtigt, ihren<br />
Geschäftsbetrieb so, wie er in der Vergangenheit<br />
geführt wurde und gegenwärtig geführt wird, zu<br />
führen, weiterhin ist sie berechtigt, ihn künftig in Art<br />
und Umfang unverändert fortzuführen.<br />
n Der Kommanditanteil ist wirksam ausgegeben und<br />
die Einlage auf das Festkapital ist vollständig erbracht<br />
und weder offen noch verdeckt zurückgezahlt<br />
worden. Es besteht keine Nachschusspflicht.<br />
n Der Anteil ist frei von Belastungen und sonstigen<br />
Rech ten Dritter. Es bestehen keine anderen Rechte<br />
Dritter.<br />
n Immo Invest ist zum Vollzugstag berechtigt, frei<br />
über den Kommanditanteil zu verfügen.<br />
n Der Formwechsel ist zum Vollzugstag ordnungsgemäß<br />
und rechtsgültig vollzogen.<br />
n Die Besitzgesellschaft ist Eigentümerin des Grundbesitzes<br />
und berechtigt, uneingeschränkt über ihn<br />
zu verfügen.<br />
n Die Grundstücksgröße beträgt mind. 5.347 qm und<br />
die Gesamtmietfläche (gif) beträgt mind. 12.500 qm.<br />
n Mit Ausnahme einer Baulasteintragung (siehe «Die<br />
Fondsimmobilie») unterliegt der Grundbesitz weder<br />
im Grundbuch eingetragenen noch im Grundbuch
nicht eingetragenen Belastungen noch sonstigen<br />
Beschränkungen noch Rechten Dritter einschließlich<br />
Baulasten.<br />
n Das Grundstück nebst Gebäuden ist am Vollzugstag<br />
in vertragsgemäßem und gebrauchsfähigem Zustand<br />
und entspricht der Baubeschreibung, dem<br />
Mietvertrag mit dem Freistaat <strong>Thüringen</strong>, den gesetzlichen<br />
und behördlichen Anforderungen, den bauund<br />
sanierungsrechtlichen Genehmigungen, der<br />
denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, den Genehmigungserfordernissen,<br />
den anwendbaren Bebauungsplänen<br />
sowie, soweit in der Baubeschreibung nicht<br />
anders angegeben, den Regeln der Technik.<br />
n Es existieren keine nennenswerten Mängel an dem<br />
Grundstück, den Gebäuden und Aufbauten.<br />
n Alle erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigungen<br />
für den Grundbesitz, wie er steht, liegt und<br />
genutzt wird, sowie für die Durchführung der Bauund<br />
Sanierungsmaßnahmen sind erteilt, wirksam<br />
und liegen ohne Auflagen vor.<br />
n Das Grundstück ist voll erschlossen und frei von bestehenden<br />
Umweltbelastungen.<br />
n Die Nettomieteinnahmen ergeben zusammen mindestens<br />
einen Betrag von EUR 1,276 Mio. pro Jahr.<br />
n Alle Mietverträge sind wirksam und entsprechen<br />
den Formvorschriften der §§ 550, 126 BGB. Für alle<br />
Mietverträge sind am Vollzugstag die sanierungsrechtlichen<br />
Genehmigungen nach § 144 Abs. 1 Nr.<br />
2 BauGB auflagenfrei erteilt.<br />
n Es liegen keine Umstände vor, die einem oder mehreren<br />
der Mieter ein Recht zur Mietminderung<br />
geben würden.<br />
n Am Vollzugstag werden die Verpflichtungen unter<br />
dem Generalübernehmervertrag erfüllt sein. Die<br />
Fertigstellung der aufgeführten Bau- und Sanierungsarbeiten<br />
wird jedoch nicht vor dem 2. Januar<br />
2010 erfolgen.<br />
n Am Vollzugstag werden die Verpflichtungen der Besitzgesellschaft<br />
aus dem «Vertrag über die Durchführung<br />
von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen<br />
nach dem § 177 Baugesetzbuch»<br />
mit der Stadt Gera erfüllt sein.<br />
n Der Grundbesitz ist angemessen gegen alle üblichen<br />
Risiken einschließlich Feuer, Wasser, Sturm,<br />
Einbruch versichert. Alle bis zum Vollzugstag fälligen<br />
Versicherungsprämien sind ordnungsgemäß<br />
gezahlt worden.<br />
n Am Unterzeichnungstag sind keine Gerichtsverfahren,<br />
Schiedsverfahren oder Verwaltungsverfahren<br />
anhängig, an denen die Objektgesellschaft unmittelbar<br />
oder mittelbar beteiligt ist.<br />
n Die Besitzgesellschaft hat sämtliche Steuerpflichten,<br />
auch in Bezug auf den Grundbesitz, einschließlich<br />
Grundsteuer, erfüllt.<br />
Die Parteien sind sich darin einig, dass der Anteilskaufvertrag<br />
die Rechtsfolgen der Verletzung einer Verkäufergarantie<br />
abschließend regelt und der Fondsgesellschaft<br />
wegen der Verletzung einer Verkäufergarantie nur die in<br />
diesem Vertrag geregelten Ansprüche mit den in diesem<br />
Vertrag geregelten Rechtsfolgen zustehen.<br />
Im Falle der Verletzung einer Verkäufergarantie haben<br />
die Verkäufer die Fondsgesellschaft oder, nach deren<br />
Wahl, die Besitzgesellschaft spätestens nach Ablauf von<br />
vier Wochen ab Zugang der schriftlichen Aufforderung<br />
so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn die Verkäufergarantie<br />
nicht verletzt worden wäre (Naturalrestitution).<br />
Kommen die Verkäufer ihrer Verpflichtung zur Naturalrestitution<br />
nicht fristgemäß nach oder ist die Naturalrestitution<br />
nicht möglich oder nicht genügend, haben<br />
die Verkäufer an die Fondsgesellschaft oder, nach<br />
deren Wahl, an die Besitzgesellschaft Schadensersatz<br />
in Geld zu leisten.<br />
Garantieversprechen der Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft garantiert u. a., dass sie über<br />
ausreichende, sofort verfügbare Finanzmittel oder verbindliche<br />
Finanzierungszusagen verfügt, um bei Fälligkeit<br />
alle sich aus oder im Zusammenhang mit dem Anteilskaufvertrag<br />
ergebenden Zahlungsverpflichtungen<br />
zu erfüllen. Verletzt die Fondsgesellschaft eine Garantie,<br />
ist sie verpflichtet, den Verkäufern Schadensersatz<br />
in Geld zu leisten.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
87
Schuldbeitritt<br />
InCity verpflichtet sich, im Wege des Schuldbeitritts<br />
neben der allobjekt Denkmalsanierungen GmbH als zusätzlicher<br />
Schuldner der Besitzgesellschaft in den Generalübernehmervertrag<br />
und den Projektentwicklungs- und<br />
Projektsteuerungsvertrag mit der allobjekt Denkmalsanierungen<br />
GmbH einzutreten. Dies ist Vollzugsvoraussetzung<br />
und wird von den Verkäufern garantiert.<br />
Gewährleistungsbürgschaften<br />
Die Besitzgesellschaft hat mit der allobjekt Denkmalsanierungen<br />
GmbH («allobjekt») einen Generalübernehmervertrag<br />
sowie eine Projektentwicklungs- und<br />
Projektsteuerungsvereinbarung zur Realisierung der<br />
Fondsimmobilie geschlossen. Diesbezüglich ist Folgendes<br />
Voraussetzung für den Vollzug des Anteilskaufvertrages<br />
und garantiert von den Verkäufern:<br />
Die Besitzgesellschaft ist entweder<br />
(a) im Besitz des Originals der von der allobjekt gemäß<br />
Generalübernehmervertrag zu übergebenden Gewährleistungsbürgschaft<br />
eines deutschen Kreditinstituts<br />
oder einer deutschen oder schweizerischen Versicherungsgesellschaft<br />
mit einwandfreier Bonität («geeigneter<br />
Bürge») i. H. v. fünf Prozent der Bruttoabrechnungssumme<br />
des Generalübernehmervertrages<br />
oder<br />
(b) im Besitz von (kumulativ) (i) Originalen der Gewährleistungsbürgschaften<br />
von deutschen Kreditinstituten<br />
oder deutschen oder schweizerischen Versicherungsgesellschaften<br />
einwandfreier Bonität der Subunternehmer<br />
der allobjekt, (ii) des Originals einer<br />
Gewährleistungsbürgschaft der InCity, die in der<br />
Höhe der Summe der Gewährleistungsbürgschaften<br />
der Subunternehmer entsprechen muss, und<br />
(iii) des Originals einer reduzierten Gewährleistungsbürgschaft<br />
der allobjekt i. H. v. mindestens<br />
EUR 100.000, wobei die Gewährleistungsbürgschaften<br />
der Subunternehmer und der allobjekt zusammen<br />
mindestens eine Höhe von 5 % der Bruttoabrechnungssumme<br />
des Generalübernehmervertrages<br />
mit der allobjekt erreichen müssen.<br />
88<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Die Fondsgesellschaft zahlt als Gegenleistung für die<br />
Bereitstellung von Sicherheiten im Rahmen der Gewährleistungen<br />
und den Schuldbeitritt der InCity (siehe<br />
oben) einen Betrag von EUR 188.000.<br />
Vertragserfüllungsbürgschaften<br />
Zur Sicherung aller sich aus dem Anteilskaufvertrag<br />
ergebenden Verpflichtungen der Verkäufer haben die<br />
Verkäufer der Fondsgesellschaft eine Vertragserfüllungsbürgschaft<br />
i. H. v. EUR 1,14 Mio. eines geeigneten<br />
Bürgen sowie eine notarielle Vertragserfüllungsbürgschaft<br />
mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung<br />
i. H. v. EUR 1,14 Mio. der InCity übergeben. Die Vertragserfüllungsbürgschaften<br />
sichern insbesondere<br />
auch Rückzahlungsansprüche einschließlich Zinsen,<br />
Garantieansprüche, Mängelansprüche, Schadensersatzansprüche<br />
sowie Ansprüche auf Zahlung einer Vertragsstrafe.<br />
Im Rahmen des Vollzuges können die o.g.<br />
Vertragserfüllungsbürgschaften von den Verkäufern<br />
Zug um Zug durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft<br />
eines geeigneten Bürgen i. H. v. EUR 517.000 ersetzt<br />
werden. Die Fondsgesellschaft hat nicht verwertete<br />
Bürgschaften nach Ablauf der längsten Verjährungsfrist<br />
der jeweils gesicherten Ansprüche zurückzugeben.<br />
Erstvermietungsgarantie<br />
Für den Fall, dass die Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH ihre erste Verlängerungsoption des bestehenden<br />
Mietvertrages nicht ausübt, bemühen sich die Verkäufer,<br />
vom Freistaat <strong>Thüringen</strong> eine Anmietungszusage<br />
für diese Mietfläche zu erhalten. Für den Fall, dass<br />
(i) die Anmietungszusage vom Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
nicht erlangt werden kann und (ii) die Mietverlängerungsoption<br />
durch die Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH nicht ausgeübt wird, verpflichten sich die Verkäufer,<br />
die Mietfläche mindestens zu gleichen Konditionen<br />
für weitere drei Jahre nachzuvermieten. Für den<br />
Fall, dass diese Nachvermietung nicht gelingt, übernehmen<br />
die Verkäufer eine Erstvermietungsgarantie<br />
von maximal drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Beendigung<br />
des Mietvertrages mit der Deutsche Post Immobilien<br />
GmbH.
Freistellungen<br />
Die Verkäufer stellen die Fonds- und Besitzgesellschaft<br />
von sämtlichen Umweltverbindlichkeiten im Zusammenhang<br />
mit einer bestehenden Umweltbelastung<br />
bis zu einem Gesamtbetrag von höchstens EUR 3,29<br />
Mio. frei. Ausgenommen von der Haftung sind solche<br />
Fälle, in denen die Fonds- und Besitzgesellschaft einen<br />
Dritten in Anspruch nehmen können bzw. die entstandene<br />
Umweltbelastung zumindest auch in ihren Einflussbereich<br />
fällt.<br />
Ferner stellen die Verkäufer die Fondsgesellschaft<br />
und/oder nach deren Wahl die Besitzgesellschaft von<br />
allen noch nicht entrichteten Steuern frei, soweit<br />
diese die Summe der in der verbindlichen Vollzugstagsbilanz<br />
ausgewiesenen Steuerverbindlichkeiten<br />
übersteigen.<br />
Haftung<br />
Die Parteien haben eine Freigrenze von EUR 14.000<br />
vereinbart, d. h. die Verkäufer haften bei Verstoß gegen<br />
die Garantieversprechen nicht, wenn der zuvor genannte<br />
Betrag unterschritten worden ist. Von dieser<br />
Freigrenze sind jedoch einzelne besonders wichtige<br />
Garantien der Verkäufer laut Anteilskaufvertrag ausgenommen.<br />
Der Haftungshöchstbetrag der Verkäufer beträgt<br />
EUR 1,88 Mio. Auch hiervon sind besonders<br />
wichtige Garantien der Verkäufer ausgenommen.<br />
Für alle vertraglichen Ansprüche gegen die Verkäufer<br />
einschließlich aller Verbindlichkeiten der Verkäufer<br />
und Obliegenheiten der Verkäufer haften die Verkäufer<br />
gesamtschuldnerisch.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Fondsgesellschaft verjähren grundsätzlich<br />
in drei Jahren ab dem Vollzugstag. Für einzelne<br />
Ansprüche wurde hiervon abweichend eine verlängerte<br />
Verjährungsfrist im Anteilskaufvertrag geregelt.<br />
Garantien u. a. in Bezug auf bestimmte gesellschaftsrechtliche<br />
Verhältnisse verjähren mit Ablauf<br />
von zehn Jahren ab dem Vollzugstag. Garantieansprüche<br />
in Bezug auf das Grundstück, den Grundstücksund<br />
Gebäudezustand, Altlasten, Mietverträge und die<br />
durchzuführenden Bau- und Sanierungsmaßnahmen<br />
verjähren nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Vollzugstag.<br />
Ansprüche des Käufers auf Umweltfreistellung verjähren<br />
frühestens mit Ablauf von zwölf Jahren ab dem<br />
Vollzugstag. Ansprüche des Käufers auf Steuerfreistellung<br />
frühestens mit Ablauf von 36 Monaten ab dem<br />
Vollzugstag, jedoch nicht vor Ablauf von zwölf Monaten<br />
ab Bestands- oder Rechtskraft des die jeweilige<br />
Steuer festsetzenden Bescheides.<br />
Rücktrittsrechte<br />
Die Fondsgesellschaft hat aufgrund verschiedener<br />
Regelungen im Anteilskaufvertrag das Recht, vom Vertrag<br />
zurück zu treten, z. B. wenn<br />
n die Vollzugsvoraussetzungen bis zum 30.04.2010<br />
nicht eingetreten sind<br />
n am 30.04.2010 ein Vollzugshindernis vorliegt<br />
n ein Insolvenzverfahren über das Vermögen eines<br />
der Verkäufer, der Besitzgesellschaft oder des Generalübernehmers<br />
beantragt oder eröffnet worden<br />
ist<br />
n die Verkäufer Pflichten im Rahmen der Vollzugshandlungen<br />
verletzen<br />
n die Gesamtmietfläche geringer ist als 12.000 qm.<br />
Im Falle eines Rücktritts haben die Verkäufer der Fondsgesellschaft<br />
einen pauschalierten Schadensersatz<br />
i. H. v. EUR 1,88 Mio. zu zahlen. Die Fondsgesellschaft<br />
ist nicht gehindert, einen höheren Schaden geltend zu<br />
machen, auf den die Pauschale anzurechnen ist.<br />
Den Verkäufern steht das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten,<br />
u. a. wenn<br />
n die Fondsgesellschaft den Vollzug verweigert, obwohl<br />
die Verkäufer nachgewiesen haben, dass kein<br />
Vollzugshindernis vorliegt<br />
n die Fondsgesellschaft die Abschläge auf den Kaufpreis<br />
bzw. den vorläufigen Kaufpreis jeweils bei Fälligkeit<br />
ganz oder teilweise nicht zahlt, eine schriftliche<br />
Zahlungsaufforderung erfolgt und eine Nachfrist<br />
von zwölf Bankarbeitstagen abgelaufen ist<br />
n die Fondsgesellschaft Pflichten im Rahmen der Vollzugshandlungen<br />
verletzt.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
89
Im Übrigen können die Vertragsparteien bei Rücktritt<br />
Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften<br />
geltend machen.<br />
Im Falle des Rücktritts entfallen alle vertraglichen<br />
Verpflichtungen zwischen den Parteien mit Ausnahme<br />
ausdrücklich vereinbarter Verpflichtungen, wie z. B. die<br />
Regelungen zum Schadensersatz bei Rücktritt oder die<br />
Vertragserfüllungsbürgschaften der Verkäufers in Höhe<br />
von je EUR 1,14 Mio.<br />
Gerichtsstand<br />
Für alle Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem<br />
Anteilskaufvertrag ist Gerichtsstand nach Wahl des jeweiligen<br />
Klägers Köln oder Frankfurt am Main.<br />
Vereinbarung über die Konzeption eines geschlossenen<br />
Immobilienfonds<br />
Die Fondsgesellschaft und die Deutsche Structured<br />
Finance GmbH («DSF») haben am 26.02.2009 mündlich<br />
eine Vereinbarung über die Konzeption eines geschlossenen<br />
Immobilienfonds geschlossen. Die DSF<br />
hat sich gegenüber der Fondsgesellschaft verpflichtet,<br />
diese bei dem Erwerb des Fondsobjektes und der Realisierung<br />
der Fondskonzeption umfassend zu unterstützen.<br />
Diese Vereinbarung wurde am 25.09.2009 schriftlich<br />
dokumentiert.<br />
Sie umfasst insbesondere die Durchführung der<br />
vertraglichen und steuerlichen Konzeption als geschlossener<br />
Immobilienfonds inklusive Strukturierung<br />
aller für die lnvestitions- und Finanzierungsphase erforderlichen<br />
Schritte und Erstellung von lnvestitionsrechnungen<br />
sowie Durchführung einer Liquiditätsplanung,<br />
die Beauftragung und Koordination der erforderlichen<br />
Rechts- und Steuerberatung, die Erstellung und Herstellung<br />
von Verkaufsprospekten und von vertriebsunterstützenden<br />
Materialien. Die DSF nimmt die Beauftragung<br />
von Rechts- und Steuerberatern sowie Notaren<br />
im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vor.<br />
Außerdem hat sich die DSF verpflichtet, alle Kosten<br />
zu übernehmen, die der Fondgesellschaft ab 26.02.2009<br />
bis zum ersten Investorenbeitritt (frühestens 15.12.2009)<br />
entstehen bzw. so lange bis die Fondsgesellschaft<br />
90<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
über ausreichend Liquidität verfügt, um selbst ihre<br />
Kosten zu tragen, spätestens bis Vollplatzierung oder<br />
Leistung der DSF unter der Platzierungsgarantie<br />
(siehe unten) bzw. bis Vollzug des Kaufvertrages für<br />
den Kommanditanteil in Höhe von 94 % an der Besitzgesellschaft.<br />
Darüber hinaus verpflichtet sich die DSF, die Abschläge,<br />
die die Fondsgesellschaft auf den Kaufpreis in<br />
Höhe von zweimal EUR 200.000 gemäß dem Anteilskaufvertrag<br />
an die Verkäufer zu zahlen hat, zu verauslagen.<br />
Die DSF erhält die verauslagten Abschläge erstattet.<br />
Die DSF ist zur Erfüllung der Aufgaben bevollmächtigt,<br />
die Gesellschaft gegenüber Dritten zu vertreten.<br />
Sie hat das Recht, an geeignete Dritte Unteraufträge<br />
auf ihre Kosten zu erteilen.<br />
Für ihre Leistungen erhält die DSF eine fest vereinbarte<br />
Vergütung in Höhe von EUR 490.000 inkl. USt. sowie eine<br />
variable Vergütung. Letztere entspricht in der Höhe den<br />
von der DSF für den Zeitraum vom 26.02.2009 bis frühestens<br />
15.12.2009 übernommenen Kosten sowie den Kosten<br />
für Rechts- und Steuerberatung und Notare. Die variable<br />
Vergütung beträgt insgesamt maximal EUR 511.250<br />
inkl. USt.<br />
Der Anspruch auf den festen Vergütungsanteil entstand<br />
mit Unterzeichnung der Vereinbarung. Der Anspruch<br />
auf den variablen Vergütungsanteil entsteht anteilig<br />
jeweils, sobald der jeweilige Anspruch, für den<br />
die DSF die Kosten übernimmt, entstanden ist.<br />
Sowohl die feste als auch die variable Vergütung sind<br />
fällig und zahlbar entweder am Tag der vollständigen Einzahlung<br />
der Einlagen der im Rahmen der Kapitalerhöhung<br />
beigetretenen Investoren oder am Tag der Leistung<br />
der DSF unter der Platzierungs- und Einzahlungsgarantie<br />
(siehe unten) oder innerhalb von vier Wochen ab der<br />
Ausübung des Rücktrittsrechtes vom Anteilskaufvertrag<br />
bzgl. des Kommanditanteils in Höhe von 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
durch die Fondsgesellschaft.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren inner-
halb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind innerhalb<br />
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach<br />
Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich geltend<br />
zu machen. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.<br />
Vereinbarung über die Vermittlung<br />
von Eigenkapital<br />
Die Fondsgesellschaft hat die Deutsche Structured<br />
Finance GmbH («DSF») am 26.02.2009 mündlich mit<br />
der Vermittlung des gesamten erforderlichen Eigenkapitals<br />
der Fondsgesellschaft von bis zu EUR 10,5 Mio.,<br />
ggf. zzgl. Agio, beauftragt. Diese Vereinbarung wurde<br />
am 10.09./15.09.2009 schriftlich dokumentiert.<br />
Für die Vermittlung des Eigenkapitals erhält die DSF<br />
eine einmalige Gebühr von 3 % der vermittelten und<br />
tatsächlich eingezahlten Einlagen der Investoren sowie<br />
das von der Fondsgesellschaft ggf. vereinnahmte Agio<br />
in Höhe von maximal 5 % der Einlagen, insgesamt also<br />
eine Vergütung von maximal EUR 840.000.<br />
Der Anspruch auf die Vergütung entsteht jeweils<br />
anteilig, wenn die folgenden vier Voraussetzungen kumulativ<br />
erfüllt sind: Der Investor hat die Beitrittserklärung<br />
rechtswirksam unterzeichnet und alle in diesem<br />
Zusammenhang erforderlichen Willens- und/oder Wissenserklärungen<br />
abgegeben, die Beitrittserklärung im<br />
Original wurde von der Fondsgesellschaft bzw. der<br />
Treuhandkommanditistin angenommen und die Kommanditeinlage<br />
wurde auf dem Konto der Fondsgesellschaft<br />
eingezahlt und die Widerrufsfrist für den Investor<br />
ist abgelaufen. Die Vergütung ist jeweils anteilig innerhalb<br />
von zehn Werktagen, nachdem alle Voraussetzungen<br />
für die Entstehung des Anspruchs erfüllt sind,<br />
fällig und zahlbar. Sollte nach den gesetzlichen Vorschriften<br />
Umsatzsteuer anfallen, wird diese von der<br />
Fondsgesellschaft gezahlt.<br />
Wenn die DSF selbst oder eines ihrer Tochterunternehmen<br />
aufgrund der Platzierungs- und Einzahlungsgarantie,<br />
d. h. im Falle der Nichtplatzierung des gesamten<br />
Eigenkapitals bis zum 15.12.2009, der Fondsgesellschaft<br />
beitritt, entsteht der Vergütungsanspruch erst zu<br />
dem Zeitpunkt, an dem die DSF oder ihr Tochterunter-<br />
nehmen den entsprechenden Gesellschaftsanteil an<br />
Dritte überträgt. Die Vergütung ist dann innerhalb von<br />
zehn Werktagen fällig und zahlbar.<br />
Sollte die DSF der Fondsgesellschaft unter der Platzierungsgarantie<br />
ein Darlehen in der Höhe des nicht<br />
vermittelten Eigenkapitals mittelbar oder unmittelbar<br />
zur Verfügung stellen und nach Darlehensvergabe zur<br />
Tilgung dieses Darlehens noch weitere Investoren vermitteln,<br />
erhält sie ebenfalls die o. g. Vermittlungsgebühr.<br />
Der Anspruch auf die Vergütung entsteht, wenn<br />
die o. a. vier Voraussetzungen erfüllt sind, und ist innerhalb<br />
von zehn Werktagen fällig und zahlbar.<br />
Die DSF ist zur Erfüllung ihrer Aufgaben bevollmächtigt,<br />
die Fondsgesellschaft gegenüber Dritten zu<br />
vertreten. Sie ist berechtigt, geeignete Dritte (z.B. Banken,<br />
Sparkassen, freie Vertriebe) im Rahmen von Unteraufträgen<br />
mit der Vermittlung des Eigenkapitals auf<br />
eigene Kosten zu beauftragen. Die so eingeschalteten<br />
Vertriebspartner werden von der DSF aus der von ihr<br />
erlangten Vergütung bezahlt. Die konkrete Höhe der<br />
Provision des jeweiligen Vertriebspartners hängt von<br />
der individuellen vertraglichen Regelung mit der DSF<br />
ab. Es ist zudem möglich, dass einzelne Vertriebspartner<br />
weitere Provisionen von Dritten erhalten. Somit ist<br />
die tatsächlich an den jeweiligen Vertriebspartner gezahlte<br />
Provision nur individuell und auf Ebene des Vertriebspartners<br />
ermittelbar.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.<br />
Vereinbarung über eine Platzierungsund<br />
Einzahlungsgarantie<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») hat<br />
gegenüber der Fondsgesellschaft am 26.02.2009 münd-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
91
lich eine Platzierungsgarantie für das von ihr zu vermittelnde<br />
Eigenkapital (siehe «Vereinbarung über die Vermittlung<br />
von Eigenkapital») abgegeben. Diese Vereinbarung<br />
wurde am 10.09/15.09.2009 schriftlich dokumentiert.<br />
Die DSF garantiert, das der Fondsgesellschaft innerhalb<br />
von drei Bankarbeitstagen ab Anforderung<br />
durch die Fondsgesellschaft, aber nicht vor dem<br />
15.12.2009, das benötigte Eigenkapital, das bis zum<br />
Anforderungszeitpunkt noch nicht platziert wurde<br />
(max. EUR 10, 5 Mio.), in Form von Geldmitteln wirtschaftlich<br />
gesehen zur Verfügung stehen wird.<br />
Die DSF kann im Fall der Inanspruchnahme der Garantie<br />
alternativ oder kumulativ zwischen folgenden<br />
Vorgehensweisen wählen: (a) der Fondsgesellschaft als<br />
Kommanditist mit einer Pflichteinlage in der benötigen<br />
Höhe beitreten oder (b) einen oder mehrere Dritte benennen,<br />
der bzw. die bereit ist/sind, der Fondsgesellschaft<br />
unmittelbar als Kommanditist oder mittelbar<br />
über die Treuhandkommanditistin als Treugeber beizutreten.<br />
Alternativ kann die DSF (c) ein im Verhältnis zu<br />
den Investoren dem Eigenkapital gleichrangiges Darlehen<br />
in der benötigten Höhe (nicht vermitteltes Eigenkapital<br />
ohne Agio) zur Verfügung stellen oder einen<br />
Dritten benennen. Das Darlehen des Dritten wird die<br />
gleichen Konditionen aufweisen wie das Darlehen der<br />
DSF oder es werden andere Konditionen sein. Bei anderen<br />
Konditionen wird durch Ausgleichszahlungen<br />
von der oder an die DSF sichergestellt, dass die Fondgesellschaft<br />
genau so steht, wie sie stehen würde,<br />
wenn sie das Darlehen des Dritten zu den Konditionen<br />
eines DSF Darlehens erhalten hätte. Dies betrifft sowohl<br />
Zinszahlungen als auch Tilgungen sowie Kosten,<br />
die anfallen ab Auszahlung unter dieser Vereinbarung.<br />
Das Darlehen der DSF oder des Dritten ist der<br />
Fondsgesellschaft für eine Laufzeit bis spätestens zum<br />
31.12.2029 zur Verfügung zu stellen. Der Kapitaldienst<br />
für dieses Darlehen wird für die Dauer der Bereitstellung<br />
des Darlehens wirtschaftlich der Ausschüttung<br />
entsprechen, die auf das entsprechende Eigenkapital<br />
entfallen wäre, wäre es vermittelt worden.<br />
Das Darlehen der DSF ist nach Abzug der anteiligen<br />
Vergütung gemäß der Vereinbarung über die Vermitt-<br />
92<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
lung von Eigenkapital zwischen der DSF und der<br />
Fondsgesellschaft zurückzuführen, sobald nach Darlehensausreichung<br />
Beteiligungen gezeichnet und die<br />
entsprechenden Einlagen geleistet wurden.<br />
Kapitaldienste (siehe oben), die die DSF bzw. der<br />
Dritte ab Auszahlung des Darlehens erhält, gelten bis<br />
zu einer Höhe von 6 % p. a. auf die ursprüngliche Darlehenssumme<br />
als Zinszahlung. Ein darüber hinaus gehender<br />
Kapitaldienst gilt als Tilgung bis zu einem Erinnerungswert<br />
von einem Euro. Sollte die jährliche Ausschüttung<br />
eines Jahres nicht ausreichen, um die Verzinsung<br />
zu zahlen, wird der jährlich vereinbarte Zinsbetrag<br />
bei der Zahlung im darauf folgenden Jahr bzw. in<br />
den folgenden Jahren mitberücksichtigt. Die jährlich<br />
nicht vollständig gezahlte Zinsforderung der DSF bzw.<br />
des Dritten erhöht sich jeweils wiederum um 6 % p. a.<br />
Die letzte auf das Darlehen entfallende Zahlung vor der<br />
Liquidation der Fondsgesellschaft dient zunächst der<br />
möglichen vollständigen Tilgung des noch ausstehenden<br />
Darlehensbetrages; darüber hinausgehende Zahlungen<br />
gelten als weitere Zinszahlung.<br />
Sollten die Investoren verpflichtet sein, bereits getätigte<br />
Entnahmen aufgrund einer wiederauflebenden Haftung<br />
wieder in die Fondsgesellschaft einzuzahlen, ist die<br />
DSF bzw. der Dritte verpflichtet, die Valutierung des Darlehens<br />
in entsprechendem Umfang und anteilig bis zur<br />
Höhe der erhaltenen Kapitaldienste wieder zu erhöhen.<br />
Bei dem Darlehen der DSF bzw. des Dritten wird es<br />
sich um ein sog. limited recourse Darlehen handeln.<br />
Das bedeutet, die Haftung ist dahingehend eingeschränkt,<br />
dass alle Zahlungen unter dem Darlehensvertrag<br />
nur aus der Liquidität erfolgen können, die zur<br />
Ausschüttung zur Verfügung gestanden hätte, wenn<br />
vollständig platziert worden wäre. Bei Beendigung der<br />
Fondsgesellschaft erfolgt die Bedienung des Darlehens<br />
aus dem Liquidationserlös.<br />
Sollte ein Dritter der Fondsgesellschaft ein Darlehen<br />
geben, verpflichtet sich die DSF, falls erforderlich, gegenüber<br />
dem Dritten eine Garantie o. ä. zur Besicherung<br />
des Darlehens abzugeben.<br />
Für den Fall, dass die DSF ein Darlehen eines Dritten<br />
schon vor dem 15.12.2009 beschafft, verpflichtet
sich die Fondsgesellschaft, diesen Darlehensvertrag<br />
abzuschließen. Die in diesem Zusammenhang entstehenden<br />
Gebühren (wie z. B. Bearbeitungsgebühren,<br />
Bereitstellungsprovisionen, inkl. Bereitstellungszinsen<br />
und sonstige Kosten) wird die Fondsgesellschaft tragen.<br />
Die DSF wird diese Gebühren jedoch zunächst verauslagen.<br />
Sie erhält diese verauslagten Gebühren von der<br />
Fondsgesellschaft erstattet.<br />
Die DSF ist berechtigt und verpflichtet, in Höhe des<br />
noch nicht vermittelten Eigenkapitals nach dem 15.12.<br />
2009 bzw. nach dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme<br />
der DSF unter dieser Platzierungsgarantie weitere Investoren<br />
zu vermitteln.<br />
Sollte die DSF im Rahmen der Garantie einen Kommanditanteil<br />
an der Fondsgesellschaft übernehmen, ist<br />
sie berechtigt, diesen zu übertragen. Die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin stimmt der Übertragung bereits<br />
zu, unter dem Vorbehalt der Einhaltung der weiteren<br />
diesbezüglichen Regelungen des Gesellschaftsvertrags<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Für die Abgabe der Platzierungsgarantie erhält die<br />
DSF eine einmalige Vergütung in Höhe von 1 % des<br />
benötigten Kommanditkapitals (max. EUR 10,5 Mio.).<br />
Sollte nach den gesetzlichen Vorschriften Umsatzsteuer<br />
anfallen, wird diese ebenfalls von der Fondsgesellschaft<br />
gezahlt. Der Anspruch auf Vergütung entsteht<br />
mit dem ersten Investorenbeitritt und ist fällig<br />
und zahlbar an dem Tag, an dem die erste der folgenden<br />
Alternativen eintritt: (a) am Tag der Leistung der<br />
DSF unter dieser Garantie oder (b) am Tag der vollständigen<br />
Einzahlung der Einlagen der im Rahmen der Kapitalerhöhung<br />
beigetretenen Investoren oder (c) innerhalb<br />
von vier Wochen ab Ausübung des Rücktrittsrechtes<br />
vom Kaufvertrag bzgl. des Kommanditanteils in Höhe<br />
von 94 % an der Besitzgesellschaft durch die Fondsgesellschaft.<br />
Die Vergütung der DSF kann mit einer Zahlung<br />
der DSF unter dieser Garantie verrechnet werden.<br />
Die DSF ist berechtigt, sich zur Erfüllung ihrer Garantieverpflichtung<br />
auf eigene Kosten geeigneter Dritter<br />
zu bedienen. Die Verpflichtung der DSF gegenüber<br />
der Fondsgesellschaft aus der Platzierungsgarantie<br />
bleibt von der Einschaltung Dritter unberührt.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.<br />
Darlehen zur Eigenkapitalvorfinanzierung<br />
Im Rahmen der oben dargestellten Garantie ist die<br />
DSF berechtigt, einen Dritten zu benennen, der der<br />
Fondsgesellschaft das benötigte Eigenkapital als Darlehen<br />
zur Verfügung stellt. Sie hat in diesem Zusammenhang<br />
im August 2009 den im Folgenden beschriebenen<br />
Darlehensvertrag vermittelt und kann diesen zur Erfüllung<br />
ihrer Verpflichtung unter der Garantie heranziehen. Sollten<br />
die Kommanditanteile nicht wie geplant bis zum<br />
15.12.2009 vollständig vermittelt sein und wird die DSF<br />
aus der Platzierungsgarantie in Anspruch genommen, so<br />
übernimmt sie ab 15.12.2009 Zinszahlungen, Tilgung und<br />
Kosten im Rahmen des Ausgleichs wie oben beschrieben.<br />
Die Fondsgesellschaft hat am 13./19.08.2009 mit<br />
einer deutschen Bank einen Darlehensvertrag i. H. v.<br />
EUR 9,25 Mio. abgeschlossen. Das zweckgebundene<br />
Darlehen dient dazu, das Eigenkapital der Fondsgesellschaft<br />
bei Bedarf vorzufinanzieren. Es ist in Teilbeträgen<br />
bis spätestens zum 30.04.2010 abrufbar und hat<br />
eine Laufzeit bis 29.10.2010.<br />
Das Darlehen kann in Form einer Erklärung des Darlehensnehmers<br />
mit einer zweiwöchigen Frist zum Monatsende,<br />
spätestens jedoch zum 30.04.2010, in Teilen<br />
oder insgesamt gekündigt werden.<br />
Der Zinssatz für in Anspruch genommene Darlehensbeträge<br />
beträgt 3,00 % p. a. über EURIBOR (drei,<br />
sechs oder 12 Monate), wobei die Zinsen vierteljährlich<br />
zum Quartalsende zu zahlen sind. Auf das noch nicht in<br />
Anspruch genommene Darlehensvolumen ist eine Bereitstellungsprovision<br />
in Höhe von 0,50 % p. a. beginnend<br />
30 Tage nach dem 19.08.2009 zu zahlen.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
93
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt sukzessive<br />
aus der Platzierung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft<br />
jeweils zum Ende der nächsten Zinsbindungsfrist<br />
und spätestens am 29.10.2010.<br />
Die Bank erhält eine Bearbeitungsgebühr in Höhe<br />
von EUR 46.250. Die Hälfte der Gebühr war bei Abschluss<br />
des Darlehensvertrags zur Zahlung fällig und<br />
die andere Hälfte ist bei Darlehensvalutierung, spätestens<br />
jedoch am 30.04.2010, zu zahlen.<br />
Die Bank erhält ebenfalls eine Bereitstellungsprovision<br />
von 3,0 % p. a. auf den gesamten noch nicht ausgezahlten<br />
Darlehensbetrag, soweit für diesen eine<br />
Festzinsvereinbarung getroffen wurde.<br />
Zu Gunsten der Bank erfolgt zur Besicherung u. a.<br />
eine Eintragung einer mit 15 % verzinslichen Buchgrundschuld<br />
in Höhe von EUR 9,25 Mio. und einer einmaligen<br />
Nebenleistung von 10 % zu Lasten des Grundstücks<br />
<strong>Justizzentrum</strong> Gera, Schloßstraße 26/Amthorstraße<br />
1, die nachrangig gegenüber den Grundschulden<br />
des langfristigen Darlehensantrags der Besitzgesellschaft<br />
i. H. v. EUR 10,5 Mio. sind. Ferner wird der<br />
Anspruch auf Rückgewähr vor- und gleichrangiger<br />
Grundschulden der Fondsgesellschaft an die Bank abgetreten.<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH hat<br />
darüber hinaus eine Garantieerklärung abgegeben, wonach<br />
diese sich verpflichtet, für sämtliche Rückzahlungs-<br />
und Zinszahlungsverpflichtungen der Fondsgesellschaft<br />
aufzukommen. Schließlich werden auch die<br />
Rechte und Ansprüche aus der Einzahlungsverpflichtung<br />
der Investoren nebst Verpfändung des Eigenkapital-Sammelkontos<br />
abgetreten.<br />
Der Bank steht unter anderem ein außerordentliches<br />
Kündigungsrecht zu, falls die Aareal Bank AG ihre<br />
Beteiligung an der Deutsche Structured Finance GmbH<br />
auf unter 51 % reduzieren sollte und es der Fondsgesellschaft<br />
in diesem Fall nicht gelingt, innerhalb von<br />
drei Monaten eine andere Sicherheit beizubringen. Ferner<br />
gibt es weitere Prämissen der Darlehensvergabe,<br />
die in der Sphäre der Deutsche Structured Finance<br />
GmbH liegen und von dieser zu erfüllen sind. Die Vereinbarung<br />
unterliegt deutschem Recht.<br />
94<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Vereinbarung über die Vermittlung<br />
von Fremdkapital<br />
Die Fondsgesellschaft hat die Deutsche Structured Finance<br />
GmbH («DSF») am 26.02.2009 mündlich mit der<br />
Vermittlung, Beschaffung und Arrangierung des erforderlichen<br />
Fremdkapitals i. H. v. EUR 10,5 Mio. für die<br />
Fondsgesellschaft oder die Besitzgesellschaft beauftragt<br />
sowie mit der Vermittlung der in diesem Zusammenhang<br />
nach Entscheidung der Auftraggeberin erforderlichen<br />
Zinssicherungsgeschäfte. Diese Vereinbarung wurde am<br />
10.09/15.09.2009 schriftlich dokumentiert. Die Vermittlungsleistung<br />
kann auch durch Vermittlung der Übernahme<br />
bereits bestehender Darlehensverträge erfolgen.<br />
Sollte ein Darlehen und/oder ein Zinssicherungsgeschäft<br />
an die Besitzgesellschaft vermittelt werden, hat<br />
sich die DSF verpflichtet, gegenüber dem Darlehensgeber<br />
bzw. Zinssicherungspartner eine Garantie o.ä. zur<br />
Besicherung des Zinssicherungsgeschäftes abzugeben,<br />
sofern dies vom Darlehensgeber bzw. Zinssicherungspartner<br />
gefordert wird. Die Fondsgesellschaft<br />
stellt die DSF im Innenverhältnis von Ansprüchen des<br />
Darlehensgebers bzw. Zinssicherungspartners unter<br />
dieser Garantie o. ä. und der damit ggf. entstehenden<br />
Kosten frei. Die DSF wird Gebühren, die im Zusammenhang<br />
mit dem vermittelten Fremdkapital und den<br />
Zinssicherungsgeschäften von der Fondsgesellschaft<br />
oder der Besitzgesellschaft zu zahlen sind, bei Bedarf<br />
verauslagen und erhält diese von der Fondsgesellschaft<br />
erstattet, sobald der Anteilskaufvertrag (bzgl.<br />
des 94 % Anteils an der Besitzgesellschaft) vollzogen<br />
wird.<br />
Die einmalige Gebühr für die Vermittlung des<br />
Fremdkapitals und der ggf. erforderlichen Zinssicherungsgeschäfte<br />
beträgt 1,5 % des vermittelten Fremdkapitals<br />
in EUR.<br />
Der Anspruch auf die Vermittlungsgebühr entsteht<br />
mit erbrachter Vermittlung aller erforderlichen Fremdmittel<br />
(unterschriebener Darlehensvertrag). Die Vergütung<br />
der DSF ist fällig und zahlbar an dem Tag, an dem<br />
die erste der folgenden Alternativen eintritt: a) am Tag<br />
der vollständigen Einzahlung der Einlagen der im Rahmen<br />
der Kapitalerhöhung beigetretenen Investoren
oder b) am Tag der Leistung der DSF unter der Platzierungs-<br />
und Einzahlungsgarantie oder c) innerhalb von<br />
vier Wochen ab Ausübung des Rücktrittsrechtes vom<br />
Anteilskaufvertrag bzgl. des 94 % Anteils an der Besitzgesellschaft.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe<br />
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Verletzung des<br />
Lebens, des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche<br />
auf Schadensersatz, soweit sie nicht auf einem grob<br />
fahrlässigen oder vorsätzlichen Verhalten gründen,<br />
verjähren innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt<br />
der Entstehung des Anspruchs. Schadensersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs<br />
Monaten nach Kenntniserlangung von dem Schaden<br />
schriftlich geltend zu machen. Gerichtsstand ist Frankfurt<br />
am Main.<br />
Vertrag über die laufende Fondsverwaltung<br />
Die Fondsgesellschaft hat die Deutsche Structured<br />
Finance GmbH («DSF») am 10.09/15.09.2009 mit der<br />
laufenden Verwaltung des Gesellschaftsvermögens<br />
und der Betreuung der Investoren beauftragt.<br />
Die DSF übernimmt dabei insbesondere folgende<br />
Aufgaben: Führung des Rechnungswesens, Erstellung<br />
des Rechenschaftsberichts inklusive Jahresabschluss,<br />
Veranlassung der Jahresabschlussprüfungen, Erstellung<br />
der Steuererklärungen der Fondsgesellschaft, Mitwirkung<br />
bei Betriebsprüfungen, Durchführung von<br />
Ausschüttungen, Vorbereitung von Gesellschafterversammlungen,<br />
Management und Controlling aller von<br />
der Fondsgesellschaft abgeschlossenen und zukünftig<br />
abzuschließenden Verträge, Erledigung sämtlicher Aufgaben,<br />
die mit der Beteiligung der Fondsgesellschaft<br />
an der Besitzgesellschaft verbunden sind, sowie<br />
Durchführung der Liquidation der Fondsgesellschaft.<br />
Die DSF kann ihre Rechte und Pflichten aus diesem<br />
Vertrag an geeignete Dritte übertragen.<br />
Die DSF übernimmt im Verhältnis zu Dritten im eigenen<br />
Namen und für eigene Rechnung sämtliche Verwaltungskosten<br />
inklusive der Kosten für die Prüfung<br />
der Jahresabschlüsse. Ausgenommen davon sind die<br />
vertraglich geregelten Ausnahmen und die Aufwen-<br />
dungen für Rechtsberatung, die im Zusammenhang<br />
mit dem Geschäftsbesorgungsvertrag anfallen. Diese<br />
zahlt die Fondsgesellschaft selbst.<br />
Als Vergütung erhält die DSF für die Jahre 2010 bis<br />
2019 eine jährliche Pauschalvergütung i. H. v. anfänglich<br />
EUR 5.000 zzgl. USt. Diese Vergütung erhöht sich<br />
alle fünf Jahre um jeweils 5 %, erstmals zum<br />
01.01.2015. Für die Jahre ab 2020 erhält die DSF eine<br />
jährliche Pauschalvergütung i. H. v. anfänglich EUR<br />
11.025 zzgl. USt. welche sich ebenfalls alle fünf Jahre<br />
um jeweils 5 %, erstmals zum 01.01.2025, erhöht. Die<br />
jeweilige Vergütung ist monatlich anteilig, jeweils nach<br />
Rechnungsstellung der DSF, fällig und zahlbar.<br />
Aufgrund des erhöhten Verwaltungsaufwands im<br />
Rahmen der Einrichtung des Geschäftsbetriebs, der<br />
Kapitalerhöhung und des Erwerbs des Anteils in Höhe<br />
von 94 % an der Besitzgesellschaft steht der DSF im<br />
Jahr 2009 eine Vergütung i. H. v. EUR 55.000 zzgl.<br />
USt. zu. Dieser Anspruch entsteht mit Beitritt des ersten<br />
Investors und ist fällig bei vollständiger Einzahlung<br />
der Einlagen der im Rahmen der Kapitalerhöhung<br />
beigetretenen Investoren bzw. am Tag der Leistung<br />
der DSF unter der Platzierungs- und Einzahlungsgarantie.<br />
Sofern die Fremdkosten inklusive Unterbeauftragungen<br />
für die Durchführung der übernommenen Aufgaben<br />
90 % der Pauschalvergütung übersteigen, wird<br />
die Fondsgesellschaft die über diese Grenze hinaus<br />
entstandenen Fremdkosten der DSF erstatten.<br />
Sollten der DSF außerplanmäßige Kosten insbesondere<br />
durch Sonderrechtsnachfolge entstehen, so kann<br />
sie die Kosten der Fondsgesellschaft in Rechnung stellen,<br />
sofern diese den ausscheidenden Gesellschafter<br />
mit den Kosten belasten kann.<br />
Kosten der DSF im Rahmen gerichtlicher oder außergerichtlicher<br />
Einigungsverfahren werden der DSF<br />
durch die Fondsgesellschaft in nachgewiesener Höhe<br />
gesondert erstattet.<br />
Die DSF hat Anspruch auf die gemäß Gesellschaftsvertrag<br />
der Fondsgesellschaft von Investoren tatsächlich<br />
gezahlten Bearbeitungspauschalen, z. B. bei Übertragung<br />
der Beteiligung.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
95
Die DSF übernimmt die Kosten einer Gesellschafterversammlung<br />
(Präsenz) pro Jahr. Sämtliche Kosten<br />
für darüber hinaus gehende Versammlungen, wie z. B.<br />
Raumkosten, Verpflegungskosten, Kosten des Versammlungsleiters<br />
und Kosten externer Dienstleister für<br />
die Stimmauszählung, trägt die Fondsgesellschaft.<br />
Der Vertrag endet mit dem Abschluss der Liquidation<br />
der Fondsgesellschaft. Das Entgelt für den Liquidator<br />
ist von der Fondsverwaltungsgebühr mit umfasst,<br />
sofern die DSF oder eines ihrer Tochterunternehmen<br />
die Funktion des Liquidators übernimmt.<br />
Der Vertrag kann mit einer Frist von sechs Monaten<br />
zum jeweiligen Kalenderjahresende von jeder der Vertragsparteien<br />
gekündigt werden, aber nicht vor dem<br />
31.12.2014.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung des An-<br />
spruchs. Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer<br />
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung<br />
von dem Schaden schriftlich geltend zu machen.<br />
Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.<br />
Vertrag über die Alleinvermittlung<br />
von Kaufverträgen<br />
Für den Fall, dass die Gesellschafterversammlung<br />
der Fondsgesellschaft eine Veräußerung ihres Anteils<br />
an der Besitzgesellschaft beschließt, ist die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH («DSF») damit beauftragt,<br />
einen Kaufvertrag bzw. mehrere anteilige Kaufverträge<br />
für diesen Anteil zu vermitteln. Die DSF übernimmt<br />
dabei insbesondere folgende Leistungen: Ermittlung<br />
geeigneter Käufer, Überprüfung der Bonität, Anbahnung<br />
und Führung von Vertragsverhandlungen sowie<br />
Vorlage unterschriftsreifer Kaufverträge.<br />
Für ihre Tätigkeit erhält die DSF eine Vergütung, die<br />
sich wie folgt berechnet: Wert der Immobilie in Euro x<br />
vermittelter Anteil an der Besitzgesellschaft in % x 0,5<br />
%. Es ist der Wert der Immobilie anzusetzen, der für<br />
96<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
die Bewertung des Anteils in dem vermittelten Kaufvertrag<br />
zugrunde gelegt wurde. Für die Vermittlung von<br />
Anteilen an Gesellschaften fällt nach § 4 Ziff. 8 lit. f<br />
UStG keine Umsatzsteuer an. Die von der Fondsgesellschaft<br />
an die DSF zu zahlende Vergütung enthält daher<br />
keinen Umsatzsteueranteil. Sollte sich die Rechtslage<br />
bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit ändern und sich daraus<br />
ergeben, dass für die Vermittlung von Anteilen an Gesellschaften<br />
Umsatzsteuer zu zahlen ist, so ist in der o.<br />
g. durch die Fondsgesellschaft zu leistenden Vergütung<br />
die gesetzliche Umsatzsteuer enthalten. Der Vergütungsanspruch<br />
entsteht mit Unterzeichnung des<br />
Kaufvertrages und ist nach Rechnungsstellung der DSF<br />
fällig. Auslagen, die der DSF im Rahmen ihrer Vermittlungstätigkeit<br />
entstehen, sind in der Pauschalvergütung<br />
nicht enthalten und werden der DSF gesondert erstattet.<br />
Dies umfasst z. B. Kosten für die Rechts- und<br />
Steuerberatung zur Erstellung des Kaufvertrages.<br />
Die DSF ist zur Erfüllung ihrer Aufgaben bevollmächtigt,<br />
die Fondsgesellschaft gegenüber Dritten zu<br />
vertreten. Sie ist berechtigt, ihre Aufgaben an geeignete<br />
Dritte auf eigene Kosten zu übertragen.<br />
Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung und läuft<br />
zunächst bis zum 31. Dezember 2014. Er verlängert<br />
sich stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn er nicht<br />
unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum<br />
Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt wird.<br />
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt. Der Vertrag endet spätestens mit der Veräußerung<br />
des Anteils der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft.<br />
Die Haftung der DSF ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit<br />
beschränkt, außer bei Verletzung des Lebens,<br />
des Körpers und der Gesundheit. Ansprüche auf Schadensersatz,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs. Schadensersatzansprüche sind<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft<br />
Die DSF <strong>Justizzentrum</strong> GmbH & Co. KG («Fondsgesellschaft»)<br />
ist eine deutsche Kommanditgesellschaft<br />
mit Sitz in Frankfurt am Main. Die Fondsgesellschaft<br />
wurde als Vorratsgesellschaft auf unbestimmte Zeit gegründet.<br />
Die wirtschaftliche Neugründung der Gesellschaft<br />
durch Aufnahme der Geschäftstätigkeit und Abschluss<br />
diverser Verträge erfolgte am 26.02.2009.<br />
Gegenstand der Fondsgesellschaft sind der Erwerb,<br />
die Entwicklung und die Verwaltung von Immobilien<br />
und/oder die Beteiligung an einem anderen Unternehmen,<br />
welches den gleichen oder einen vergleichbaren<br />
Gegenstand hat, und alle damit im Zusammenhang stehenden<br />
Angelegenheiten, insbesondere die Beteiligung<br />
an der real invest Schloßstraße GmbH, zukünftig nach<br />
Umwandlung und Umfirmierung DSF Gera GmbH & Co.<br />
KG («Besitzgesellschaft»). Die Fondsgesellschaft ist zu<br />
allen Rechtgeschäften, Rechtshandlungen oder Maßnahmen<br />
aller Art berechtigt, die geeignet erscheinen,<br />
den erwähnten Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar<br />
zu fördern oder damit im Zusammenhang stehen.<br />
Die Grundlage der Fondsgesellschaft bildet der am<br />
Ende dieses Verkaufsprospekts abgedruckte Gesellschaftsvertrag.<br />
§§ Verweise ohne Nennung des Vertrages<br />
in diesem Abschnitt sind solche des Gesellschaftsvertrages.<br />
Die nachfolgenden Ausführungen gelten ergänzend,<br />
soweit nichts anderes im Treuhandvertrag<br />
geregelt ist, auch für die Treugeber (Präambel Abs. 5<br />
Treuhandvertrag).<br />
Die Gesellschafter<br />
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die DSF<br />
Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH. Geschäftsführende<br />
Kommanditistin ist die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH. Treuhandkommanditistin wird<br />
die DSF Treuhand GmbH, über welche sich Treugeber<br />
an der Fondsgesellschaft beteiligen können.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat keine<br />
Einlage geleistet, ist nicht am Vermögen der Fondsge-<br />
sellschaft beteiligt und nimmt nicht am Gewinn und<br />
Verlust teil (§ 4 Abs. 1). Ihr Stammkapital beträgt EUR<br />
25.000 und ist vollständig eingezahlt.<br />
Der Gesellschaftsvertrag der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin weicht von den gesetzlichen Regelungen<br />
wie folgt ab: Die Geschäftsführer sind von dem<br />
Selbstkontrahierungsverbot nach § 181 BGB befreit.<br />
Ein Wettbewerbsverbot besteht weder für die Gesellschafter<br />
noch die Geschäftsführer. Rechtsgeschäftliche<br />
Verfügungen eines Gesellschafters über seinen Geschäftsanteil<br />
bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines zustimmenden<br />
Beschlusses der anderen Gesellschafter,<br />
der einer Mehrheit von 75% aller ihrer Stimmen bedarf.<br />
Die Gesellschaft kann von ihren Gesellschaftern die Erstattung<br />
eines durch den Gesellschafter ausgelösten<br />
Steuermehraufwands der Gesellschaft verlangen. Außerdem<br />
gilt, wird durch ein Rechtsgeschäft eines Gesellschafters<br />
oder seiner unmittelbaren oder mittelbaren<br />
Gesellschafter eine Grunderwerbsteuerschuld der<br />
Gesellschaft oder einer Gesellschaft, an der sie mittelbar<br />
oder unmittelbar beteiligt ist, begründet, so ist dieser<br />
Gesellschafter insoweit der Gesellschaft zum Ausgleich<br />
verpflichtet. Weitere von den gesetzlichen Regelungen<br />
abweichende Bestimmungen hinsichtlich des<br />
Gesellschaftsvertrages der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
bestehen nicht.<br />
Der Gesellschaftsvertrag der Emittentin weicht bzgl.<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin von den gesetzlichen<br />
Regelungen wie folgt ab: Die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin verfügt über 10 Stimmen, obwohl<br />
sie keine Einlage geleistet hat. Sie ist von dem<br />
Selbstkontrahierungsverbot nach § 181 BGB befreit. Sie<br />
ist zur Vornahme von zahlreichen Handlungen ermächtigt,<br />
siehe unten «Ermächtigungen». Zur Geschäftsführung<br />
ist die persönlich haftende Gesellschafterin gemeinsam<br />
mit dem geschäftsführenden Kommanditisten<br />
berechtigt und verpflichtet. Weitere von den gesetzlichen<br />
Regelungen abweichende Bestimmungen bestehen<br />
nicht.<br />
Die geschäftsführende Kommanditistin hat eine<br />
Pflichteinlage in Höhe von EUR 2.000 geleistet. Ihre<br />
Haftsumme beträgt EUR 20 (§ 4 Abs. 2).<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
97
Die persönlich haftende Gesellschafterin und die<br />
geschäftsführende Kommanditistin sind Gesellschaften<br />
mit beschränkter Haftung, für welche die deutsche<br />
Rechtsordnung maßgeblich ist. Da es sich bei der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin um eine Kapitalgesellschaft<br />
und nicht um eine natürliche Person handelt,<br />
haftet diese – abweichend von der gesetzlichen vorgesehenen<br />
unbeschränkten persönlichen Haftung einer<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin – nur beschränkt<br />
auf ihr Gesellschaftsvermögen.<br />
Die Fondsgesellschaft plant, ihr Eigenkapital auf bis<br />
zu EUR 10,5 Mio. – ohne Agio – durch die Aufnahme<br />
von weiteren Kommanditisten (im Gesellschaftsvertrag<br />
«Direktkommanditisten» genannt) bzw. Treugebern, zusammen<br />
die «Investoren», zu erhöhen.<br />
Kapitalerhöhung<br />
Im Rahmen der o. g. Kapitalerhöhung können sich<br />
Investoren zum 15.12.2009 als Kommanditist oder<br />
Treugeber an der Fondsgesellschaft beteiligen. Die<br />
Mindesteinlage beträgt – unabhängig von der Art der<br />
Beteiligung – EUR 10.000, ggf. zzgl. Agio. Höhere Beträge<br />
müssen durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Im<br />
Falle der Überzeichnung ist die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin bzw. die Treuhandkommanditistin berechtigt,<br />
das Beitrittsangebot des Investors ganz oder<br />
teilweise abzulehnen (§ 6 Abs. 3). Der Investor wird in<br />
diesem Fall schnellstmöglich informiert.<br />
Die Aufnahme als Kommanditist der Fondsgesellschaft<br />
oder Treugeber wird im Innenverhältnis wirksam mit Annahme<br />
der vom Investor ausgefüllten und unterschriebenen<br />
Beitrittserklärung durch die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
der Fondsgesellschaft bzw. die Treuhandkommanditistin.<br />
Ein Anspruch auf Annahme der Beitrittserklärung<br />
besteht nicht. Für das Zustandekommen des<br />
jeweiligen Vertrags bedarf es keines Zugangs der Annahmeerklärung<br />
beim Treugeber bzw. Kommanditisten.<br />
Der Beitritt eines Kommanditisten ist im Außenverhältnis<br />
erst mit seiner Eintragung im Handelsregister wirksam<br />
(§ 6 Abs. 8). Seine in das Handelsregister einzutragende<br />
Haftsumme beträgt EUR 1 auf je EUR 100 seines als Pflichteinlage<br />
gezeichneten Anlagebetrags (§ 6 Abs. 5).<br />
98<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Weitere Informationen zur Kapitalerhöhung finden<br />
Sie im Kapitel «Hinweise zum Beitritt».<br />
Die Treuhandkommanditistin<br />
Die Treuhandkommanditistin tritt der Fondsgesellschaft<br />
im Innenverhältnis mit Aufnahme des ersten<br />
Treugebers mit der von diesem Treugeber gezeichneten<br />
Kapitaleinlage in die Fondsgesellschaft ein, ohne<br />
dass es einer weiteren Erklärung oder Handlung der<br />
Gesellschafter bedarf, im Außenverhältnis mit Eintragung<br />
des Eintritts in das Handelsregister (§ 4 Abs. 3).<br />
Sie hält die Anteile der Treugeber an der Fondsgesellschaft<br />
im eigenen Namen, jedoch auf Rechnung der<br />
Treugeber (§ 8 Abs. 1). Die Treuhandkommanditistin<br />
haftet im Verhältnis der Gesellschafter untereinander für<br />
die Erbringung der von ihr treuhänderisch übernommenen<br />
Pflichteinlage. Die Haftung ist beschränkt auf die<br />
von den Treugebern vorgenommenen Einzahlungen auf<br />
das Konto der Fondsgesellschaft (§ 8 Abs. 5).<br />
Für ihre Bereitschaft, die Stellung eines Treuhandkommanditisten<br />
einzunehmen, einschließlich der tatsächlichen<br />
Übernahme der Treuhandkommanditistenstellung<br />
für alle Treugeber erhält die Treuhandkommanditistin<br />
von der Fondsgesellschaft eine jährliche pauschale<br />
Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zzgl. USt.<br />
Für das Jahr 2009 wird die Vergütung aufgrund des erhöhten<br />
Verwaltungsaufwands für die Erfassung der<br />
beigetretenen Treugeber voll gezahlt (§ 9 Abs. 1).<br />
Die Treuhandkommanditistin ist ausschließlich auf<br />
Rechnung und Gefahr der Treugeber tätig. Ihre Rechte<br />
gegenüber der Fondsgesellschaft beschränken sich auf<br />
den Beitritt, das treuhänderische Halten der Kommanditbeteiligung<br />
für die Treugeber und auf die Entgegennahme<br />
der Ladung zu den Gesellschafterversammlungen<br />
sowie auf die Ausübung des Stimmrechts. Alle übrigen<br />
Rechte der Kommanditisten werden durch die Treugeber<br />
selbst wahrgenommen, d. h. sie werden so behandelt,<br />
als wenn sie selbst Gesellschafter wären (§ 9 Abs. 2).<br />
Die Treuhandkommanditistin hat das Recht, die von<br />
ihr treuhänderisch gehaltene Kommanditeinlage jederzeit<br />
auf den oder die Treugeber zu übertragen, so dass<br />
diese Kommanditisten werden (§ 9 Abs. 3).
Geschäftsführung<br />
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin DSF Zehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH, gemeinsam mit der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin, der DSF Fünfzehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH (§ 10 Abs. 1).<br />
Die Geschäftsführung ist berechtigt, Geschäfte der<br />
Fondsgesellschaft ganz oder teilweise von Dritten besorgen<br />
zu lassen (§ 10 Abs. 7).<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält ab<br />
dem Jahre 2009 für die Übernahme der persönlichen<br />
Haftung eine jährliche Vergütung in Höhe von 1 %<br />
ihres Stammkapitals in EUR, d. h. EUR 250, sowie für<br />
ihre Geschäftsführungstätigkeit eine jährliche Vergütung<br />
in Höhe von EUR 5.000, jeweils zzgl. USt. Die geschäftsführende<br />
Kommanditistin erhält für ihre Geschäftsführungstätigkeit<br />
eine jährliche Vergütung in<br />
Höhe von EUR 5.000 zzgl. USt. (§ 10 Abs. 12).<br />
Vertretung<br />
Die Vertretung der Fondsgesellschaft obliegt der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin. Der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin wurde Generalvollmacht<br />
zur Vertretung der Gesellschaft erteilt. Sie vertritt die<br />
Fondsgesellschaft nur gemeinsam mit der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin (§ 10 Abs. 3).<br />
Ermächtigungen<br />
Die Geschäftsführung bzw. Vertreter der Fondsgesellschaft<br />
(persönlich haftende Gesellschafterin und geschäftsführende<br />
Kommanditistin) sind aufgrund des Publikumscharakters<br />
der Fondsgesellschaft mit besonderen<br />
Ermächtigungen ausgestattet, um trotz der hohen Anzahl<br />
von mehreren hundert Investoren einen reibungslosen<br />
Ablauf des Geschäftsbetriebs zu gewährleisten. So<br />
benötigen sie für Geschäfte, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb<br />
der Fondsgesellschaft zählen, keine vorherige<br />
Zustimmung der Gesellschafter durch Beschluss.<br />
Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb zählen hier insbesondere<br />
die Erfüllung und Umsetzung aller von der<br />
Fondsgesellschaft und/ oder der Besitzgesellschaft eingegangenen<br />
Geschäfte und Verträge, die in diesem Ver-<br />
kaufsprospekt dargestellt sind, soweit im Gesellschaftsvertrag<br />
nichts anderes geregelt ist (§ 10 Abs. 9).<br />
Außerdem ist für folgende Handlungen keine vorherige<br />
Zustimmung der Gesellschafter erforderlich<br />
(§ 10 Abs. 10):<br />
n Für sämtliche Geschäfte, die im Rahmen der Vorbereitung<br />
und des Vollzugs des Erwerbs des Gesellschaftsanteils<br />
in Höhe von 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
erfolgen, wie z. B. die Kapitalerhöhung bei<br />
der Besitzgesellschaft auf bis zu EUR 8,5 Mio. und<br />
der Abschluss eines Darlehensvertrags in Höhe von<br />
bis zu EUR 10,5 Mio. durch die Besitzgesellschaft.<br />
n Bei der Ausübung der der Fondsgesellschaft aus<br />
dem Anteilskaufvertrag mit der Immobilien Invest<br />
Köln GmbH und der InCity Immobilien AG, Köln, zustehenden<br />
Rücktrittsrechte sowie aller in diesem<br />
Zusammenhang erforderlichen Handlungen und Erklärungen,<br />
insbesondere der Geltendmachung von<br />
Schadensersatzansprüchen und der Inanspruchnahme<br />
von Sicherheiten<br />
n Für Handlungen im Zusammenhang mit der Ausübung<br />
der Platzierungsgarantie der Deutsche<br />
Structured Finance GmbH<br />
n Bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung<br />
sämtlicher Rechte aus den zur Realisierung des<br />
Investitionsvorhabens abgeschlossenen Verträge.<br />
Weiterhin ist die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
abweichend von den gesetzlichen Vorschriften für eine<br />
einfache Personenhandelsgesellschaft aufgrund des<br />
Gesellschaftsvertrags u.a. zu Folgendem ermächtigt:<br />
n Aufnahme weiterer persönlich haftender Gesellschafter<br />
und Kommanditisten und Abschluss entsprechender<br />
Aufnahmeverträge («Beitrittserklärung(en)») im<br />
Namen aller Mitgesellschafter (§ 6 Abs. 1)<br />
n Abschluss von Vereinbarungen über die Erhöhung<br />
von Pflichteinlagen<br />
n Erhöhung des Kommanditkapitals auf bis zu EUR<br />
10,5 Mio. ohne Agio (§ 6 Abs. 1)<br />
n Festlegung des endgültig benötigten Betrags des<br />
Kommanditkapitals bis zur Obergrenze von EUR<br />
10,5 Mio. (§ 6 Abs. 1) und ggf. des Agios (§ 6 Abs. 3)<br />
n Festlegung der Frist für Beitritte im Rahmen der o. g.<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
99
Kapitalerhöhung bzw. Verlängerung der Frist oder<br />
Beendigung zu einem früheren Termin (§ 6 Abs. 6)<br />
n Fristloser Ausschluss eines Kommanditisten im Na -<br />
men der Fondsgesellschaft und aller anderen Gesellschafter<br />
bei Zahlungsverzug bzgl. der Pflichteinlage<br />
(§ 6 Abs. 14) bzw. bei nicht fristgerechter Beibringung<br />
des für die Identifikationsprüfung nach dem Geldwäschegesetz<br />
erforderlichen Nachweises (§ 16 Abs. 16)<br />
n Aufforderung an die Treuhandkommanditistin, den<br />
mit dem Treugeber geschlossenen Treuhandvertrag<br />
zu kündigen, wegen Zahlungsverzug, des Treugebers<br />
bzgl. der Einlage bzw. bei nicht fristgerechter<br />
Beibringung des für die Identifikationsprüfung nach<br />
dem Geldwäschegesetz erforderlichen Nachweises<br />
(§ 16 Abs. 15)<br />
n Zustimmung zur Übertragungen von Kommanditanteilen<br />
und jeder sonstigen Verfügung darüber (§<br />
15 Abs. 2).<br />
n Sollte ein neuer geschäftsführender Kommanditist<br />
zu bestellen sein, steht der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin aufgrund ihrer besseren Kenntnis<br />
der Erfordernisse, die an dieses Amt geknüpft sind,<br />
das alleinige Vorschlagsrecht zu (§ 10 Abs. 2).<br />
Die Treuhandkommanditistin ist aufgrund des Gesellschaftsvertrags<br />
ermächtigt, das Kommanditkapital der<br />
Fondsgesellschaft zu erhöhen, durch Erhöhung ihrer<br />
Pflichteinlage auf insgesamt bis zu EUR 10,5 Mio. ohne<br />
Agio nach Abschluss entsprechender Treuhandverträge<br />
durch Erklärung gegenüber der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin zum Beitrittstermin. Dabei bildet der Betrag<br />
von EUR 10,5 Mio. die absolute Obergrenze, bis zu<br />
der das Kommanditkapital insgesamt erhöht werden kann.<br />
Die geschäftsführende Kommanditistin ist ermächtigt,<br />
sofern in der Person der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
einer der Fälle des § 131 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3<br />
oder 4 HGB eintreten sollte oder der Eintritt eines solchen<br />
Falles demnächst zu befürchten ist, eine neue geeignete<br />
persönlich haftende Gesellschafterin in die<br />
Fondsgesellschaft aufzunehmen (§ 21).<br />
100<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Gesellschafterbeschlüsse<br />
In bestimmten Fällen wird die vorherige Zustimmung<br />
der Investoren benötigt, z. B. für die Feststellung des<br />
Jahresabschlusses der Fondsgesellschaft (§ 13 Abs. 2),<br />
für Ausschüttungen (§ 14 Abs. 2) oder für alle über den<br />
gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehende Geschäfte<br />
(§ 10 Abs. 8), z.B. den Erwerb, die Veräußerung<br />
oder Übertragung von Beteiligungen an anderen Unternehmen.<br />
Die Zustimmung wird durch Beschlussfassung<br />
im Rahmen einer Gesellschafterversammlung oder im<br />
schriftlichen Verfahren erlangt, wobei beide Verfahren<br />
gleichwertig nebeneinander stehen.<br />
Außerdem ist hinsichtlich der Beteiligung an der<br />
Besitzgesellschaft für den Fall, dass bei dieser ein Gesellschafterbeschluss<br />
zu fassen ist (gemäß des Gesellschaftsvertrages<br />
der Besitzgesellschaft), zuvor eine Beschlussfassung<br />
der Gesellschafter der Fondsgesellschaft<br />
herbeizuführen (§ 10 Abs. 11).<br />
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen grundsätzlich<br />
einer Mehrheit von 50 % der abgegebenen Stimmen<br />
(§ 12 Abs. 7). Änderungen des Gesellschaftsvertrags<br />
und Umwandlungen können von den Gesellschaftern<br />
bzw. Treugebern mit einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen<br />
Stimmen und nicht gegen oder ohne die<br />
Stimmen der persönlich haftenden Gesellschafterin beschlossen<br />
werden (§ 12 Abs. 8). Nachschussverpflichtungen<br />
können nur durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss<br />
oder einstimmige Änderung des Gesellschaftsvertrages<br />
begründet werden (§ 6 Abs. 11).<br />
Je EUR 1.000 des Kapitalkontos I gewähren eine<br />
Stimme und die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
besitzt zehn Stimmen (§ 12 Abs. 9).<br />
Jeder im Rahmen der o. g. Kapitalerhöhung beigetretene<br />
Kommanditist oder Treugeber kann sich bei der<br />
Beschlussfassung durch einen anderen Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber, einen Angehörigen (Ehepartner oder<br />
Verwandte in gerader Linie) oder eine Person, die zur<br />
Berufsverschwiegenheit verpflichtet ist, vertreten lassen<br />
(§ 12 Abs. 10).<br />
Die Treuhandkommanditistin hat den Treugeber zur<br />
Ausübung des Stimmrechts in Höhe des jeweils für ihn<br />
treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils bevollmäch-
tigt (§ 8 Abs. 4). Für den Fall, dass der Treugeber weder<br />
selber noch durch einen von ihm bevollmächtigten<br />
Dritten an der Gesellschafterversammlung oder am<br />
schriftlichen Verfahren teilnimmt, kann die Treuhandkommanditistin<br />
das Stimmrecht selber ausüben. Für<br />
die Ausübung des Stimmrechts und der sonstigen mitgliedschaftlichen<br />
Rechte aus den übernommenen Treuhandkommanditeinlagen<br />
ist die Treuhandkommanditistin<br />
an eventuelle Weisungen der Treugeber gebunden<br />
(vgl. § 6 des Treuhandvertrages).<br />
Über die gefassten Beschlüsse wird ein Protokoll erstellt.<br />
Die Nichtigkeit eines fehlerhaften Beschlusses ist<br />
innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Ab-<br />
sendung des Protokolls gerichtlich durch Klage gegen die<br />
Fondsgesellschaft geltend zu machen. Nach Ablauf der<br />
Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt (§ 12 Abs. 11, 12).<br />
Gesellschafterversammlung, schriftliches<br />
Verfahren<br />
Gesellschafterversammlungen können jederzeit von<br />
der Geschäftsführung (persönlich haftende Gesellschafterin<br />
und geschäftsführende Kommanditistin) einberufen<br />
werden. Sie finden nach Ermessen der Geschäftsführung<br />
am Sitz der Fondsgesellschaft oder an<br />
einem anderen Ort in Deutschland statt (§ 12 Abs. 2).<br />
Die Geschäftsführung ist ferner verpflichtet, eine<br />
Gesellschafterversammlung einzuberufen, wenn dies<br />
von Gesellschaftern bzw. Treugebern, die mindestens<br />
10 % der Pflichteinlagen bzw. Einlagen der Fondsgesellschaft<br />
halten, schriftlich unter Angabe des<br />
Zwecks und der Gründe verlangt wird oder es im Interesse<br />
der Fondsgesellschaft erforderlich erscheint<br />
(§ 12 Abs. 2).<br />
Die Einladung zur Gesellschafterversammlung unter<br />
Beifügung der Tagesordnung soll vier Wochen vor der<br />
Versammlung an die Gesellschafter bzw. Treugeber versandt<br />
werden. In dringenden Fällen kann diese Frist auf<br />
eine Woche verkürzt werden (§ 12 Abs. 3).<br />
Anträge, die die Tagesordnung ergänzen, sind<br />
schriftlich zu begründen und können von jedem Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber gestellt werden. Sie sind von<br />
der Geschäftsführung jedoch nur zu berücksichtigen,<br />
wenn sie ihr zehn Kalendertage vor der Gesellschafterversammlung<br />
zugehen (§ 12 Abs. 3).<br />
Die Gesellschafterversammlung ist nur beschlussfähig<br />
bei Anwesenheit der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
oder der geschäftsführenden Kommanditistin,<br />
der ordnungsgemäßen Einladung der Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber und dem erfolgten Hinweis in der<br />
Einladung zur Gesellschafterversammlung, dass die<br />
Beschlussfähigkeit auch gegeben ist, wenn außer<br />
einem Mitglied der Geschäftsführung keiner der Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber anwesend ist (§ 12 Abs. 4; § 6<br />
Abs. 11 Treuhandvertrag).<br />
Der Treugeber ist berechtigt, persönlich an der Gesellschafterversammlungen<br />
der Fondsgesellschaft teilzunehmen<br />
(§ 6 Abs. 1 Treuhandvertrag). Sofern ein<br />
Treugeber auf der Gesellschafterversammlung der<br />
Fondsgesellschaft nicht anwesend oder vertreten ist,<br />
nimmt die Treuhandkommanditistin die Rechte des<br />
Treugebers in der Gesellschafterversammlung wahr<br />
(zur Ausübung von Weisungen vgl. «Die Treuhandkommanditistin»).<br />
Die ordentliche Gesellschafterversammlung, d. h.<br />
diejenige, die den Jahresabschluss feststellt, findet innerhalb<br />
von acht Monaten nach Schluss des Geschäftsjahres<br />
statt, soweit nicht die Beschlussfassung<br />
im schriftlichen Verfahren erfolgt (§ 12 Abs. 2).<br />
Bei der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren<br />
müssen Kommanditisten bzw. Treugeber, die zusammen<br />
mindestens 50 % der Pflichteinlagen bzw. Einlagen der<br />
Fondsgesellschaft halten, innerhalb der von der Geschäftsführung<br />
festgesetzten Frist bzw. einer einmaligen<br />
Nachfrist von höchstens 14 Kalendertagen der Geschäftsführung<br />
gegenüber ihre Stimme abgegeben haben.<br />
Rechte der Kommanditisten bzw. Treugeber<br />
Die Gesellschafter und Treugeber haben Einsichtsund<br />
Kontrollrechte gemäß § 166 HGB. Darüber hinaus<br />
können sie die Handelsbücher und Papiere der Fondsgesellschaft<br />
durch einen zur Berufsverschwiegenheit<br />
verpflichteten Sachverständigen einsehen lassen (§ 11<br />
Abs. 1). Sie erhalten jährlich einen Rechenschaftsbericht<br />
zur Information über die wesentlichen geschäftli-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
101
chen Vorgänge und die wirtschaftliche Situation der<br />
Fondsgesellschaft (§ 11 Abs. 2). Dieser enthält insbesondere<br />
den Jahresabschluss, den Prüfungsvermerk,<br />
das steuerliche Ergebnis sowie die Ausschüttungen.<br />
Die Kommanditisten bzw. die Treugeber sind entsprechend<br />
ihrer Pflichteinlage bzw. Einlage am Ergebnis,<br />
am Vermögen und an einem etwaigen Liquidationserlös<br />
der Fondsgesellschaft beteiligt (§ 14 Abs. 1).<br />
Ausschüttungsansprüche bestehen nur nach vollständiger<br />
Einzahlung der Pflichteinlagen bzw. Einlagen<br />
(§ 14 Abs. 2).<br />
Weder Kommanditisten – mit Ausnahme der geschäftsführenden<br />
Kommanditistin – noch Treugeber<br />
und Treuhandkommanditistin haben Geschäftsführungsbefugnis.<br />
Für bestimmte Handlungen (siehe «Gesellschafterbeschlüsse»)<br />
ist jedoch die Zustimmung<br />
der Investoren, unabhängig davon, ob sie sich als Kommanditist<br />
oder Treugeber beteiligen, per Beschluss erforderlich.<br />
Die Hauptmerkmale der Anteile der zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung Beteiligten (persönlich haftende<br />
Gesellschafterin und DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH) weichen in folgenden Punkten<br />
von den Hauptmerkmalen der Investoren ab: Beide Beteiligten<br />
sind für Rechtsgeschäfte mit der Fondsgesellschaft<br />
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit<br />
und zur Vornahme von zahlreichen Handlungen ermächtigt,<br />
siehe oben «Ermächtigungen». Die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin verfügt über 10 Stimmen.<br />
Sie hat keine Einlage geleistet. Die DSF Fünfzehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft ist mit EUR 2.000 beteiligt,<br />
d.h. mit weniger als der Mindestzeichnungssumme.<br />
Sie ist außerdem zur Geschäftsführerin bestellt<br />
und verfügt über eine Generalvollmacht. Sie ist<br />
berechtigt ihre Beteiligung jederzeit mit einer mit der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin abzustimmenden<br />
Frist, die längstens 6 Monate betragen darf, zu<br />
kündigen. Die hierdurch anfallenden Kosten für die Anmeldung<br />
zum Handelsregister und für die Umschreibung<br />
im Gesellschafterregister trägt die Fondsgesellschaft.<br />
102<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Beendigung der Beteiligung<br />
Im Folgenden werden die Möglichkeiten der Beendigung<br />
der Beteiligung dargestellt. Zu den ggf. anfallenden<br />
Kosten bei der Beendigung siehe unten «Kosten<br />
für Kommanditisten bzw. Treugeber». Zu den steuerlichen<br />
Auswirkungen siehe «Steuerliche Grundlagen»/<br />
«Beendigung der Kapitalanlage». Bzgl. der Garantie der<br />
Deutsche Structured Finance GmbH zur Übernahme<br />
der Kommandit- bzw. Treugeberanteile siehe «Rechtliche<br />
Grundlagen»/«Vereinbarung über eine Platzierungs-<br />
und Einzahlungsgarantie».<br />
Übertragung der Beteiligung<br />
Eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft darf<br />
grundsätzlich, unabhängig davon, ob der Investor als<br />
Kommanditist oder Treugeber beteiligt ist, nur mit<br />
schuldrechtlicher und dinglicher Wirkung zum Ende<br />
eines Jahres ganz oder teilweise an Dritte übertragen<br />
werden. Die einzelnen Voraussetzungen, die im Falle<br />
einer Übertragung erfüllt sein müssen, ergeben sich<br />
aus § 15 Abs. 1 und 2 des Gesellschaftsvertrags und<br />
§ 7 des Treuhandvertrags.<br />
Bei einer Schenkung oder Veräußerung der Beteiligung<br />
erfolgt die Übertragung bei einem Kommanditisten<br />
im Wege der Abtretung seiner Kommanditbeteiligung<br />
gemäß § 398 BGB und bei einem Treugeber<br />
durch Abtretung seines Anspruchs gegen die Treuhandkommanditistin<br />
auf Herausgabe des treuhänderisch<br />
gehaltenen Kommanditanteils.<br />
Jede sonstige Verfügung über eine Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft, insbesondere auch die Verpfändung,<br />
bedarf der Zustimmung der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin (§ 15 Abs. 2). Diese Zustimmung<br />
darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.<br />
Die Möglichkeiten der Übertragung und Belastung<br />
der Beteiligung sind damit stark eingeschränkt<br />
und können nur mit der Zustimmung der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin erfolgen.<br />
Für Anteile an geschlossenen Fonds existiert kein<br />
geregelter Zweitmarkt. Für die daraus resultierenden<br />
Risiken vgl. die Ausführungen im Kapitel «Risiken der<br />
Beteiligung».
Kündigung der Beteiligung<br />
Jeder im Rahmen der o. g. Kapitalerhöhung beigetretene<br />
Kommanditist kann durch Kündigung mit einer<br />
Frist von drei Monaten zum Monatsende sein Ausscheiden<br />
aus der Fondsgesellschaft erklären, jedoch<br />
erstmals zum 31.12.2029 (für die Treugeber siehe «Der<br />
Treuhandvertrag»). Abgesehen von der Treuhandkommanditistin<br />
kann jeder Kommanditist nur seine gesamte<br />
Beteiligung kündigen. Eine teilweise Kündigung<br />
der Beteiligung ist nicht möglich. Das Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt.<br />
Die Beteiligung an diesem Fonds ist daher<br />
als langfristiges Engagement zu sehen. Eine<br />
Rückgabemöglichkeit an die Fondsgesellschaft<br />
besteht nicht.<br />
Tod eines Investors<br />
Beim Tode eines Investors geht dessen Kommanditanteil<br />
bzw. dessen Herausgabeanspruch gegen die<br />
Treuhandkommanditistin im Wege der Gesamtrechtsnachfolge<br />
gemäß § 1922 Abs. 1 BGB automatisch auf<br />
seine Erben über. Mehrere Erben müssen eine Regelung<br />
finden, damit eine Aufspaltung des Gesellschaftsanteils<br />
in Gesellschaftsanteile unterhalb von EUR<br />
10.000 verhindert wird (§ 17 Abs. 2). Im Falle einer<br />
Mehrheit von Erben haben diese ferner unaufgefordert<br />
einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu benennen,<br />
der ihre Gesellschaftsrechte bis zur Auseinandersetzung<br />
über den Kommanditanteil wahrnimmt und Zahlungen<br />
leistet und entgegennimmt. Bis zur Bestellung<br />
des Bevollmächtigten ist die Stimme des nach Lebensalter<br />
ältesten Rechtsnachfolgers maßgebend. Die<br />
Erben sind verpflichtet, sich gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
durch Vorlage des Erbscheins im Original zu<br />
legitimieren. Ab dem Zeitpunkt des Todes bis zum Zeitpunkt<br />
der Vorlage des Nachweises ruhen die Stimmrechte<br />
und Ausschüttungsansprüche des oder der<br />
Erben (§ 17 Abs. 4).<br />
Ausscheiden und Ausschluss<br />
Ein Investor scheidet aus der Fondsgesellschaft<br />
aus, wenn er das Gesellschafts- bzw. Treuhandverhältnis<br />
wirksam gekündigt hat oder über sein Vermögen<br />
das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder die Eröffnung<br />
mangels Masse abgelehnt worden ist. Er kann<br />
auch von der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
(§ 6 Abs. 14 bis 16) oder durch Gesellschafterbeschluss<br />
wegen eines in seiner Person liegenden Grundes<br />
aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden (§ 18<br />
Abs. 2). In diesen Fällen wird die Fondsgesellschaft<br />
nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden Gesellschaftern<br />
fortgesetzt.<br />
Der ausscheidende Gesellschafter stellt die Fondsgesellschaft<br />
und die verbleibenden Gesellschafter von<br />
allen Nachteilen, insbesondere steuerlicher Art, die<br />
durch sein Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft entstehen,<br />
frei (§ 18 Abs. 4).<br />
Abfindungsguthaben<br />
Scheidet ein Kommanditist bzw. Treugeber aus der<br />
Fondsgesellschaft aus, so hat er grundsätzlich Anspruch<br />
auf Zahlung einer Abfindung, die sich nach<br />
dem Verkehrswert der Beteiligung im Zeitpunkt des<br />
Ausscheidens richtet (§ 19 Abs. 1). Dies gilt auch bei<br />
Kündigung und Ausschluss, aber nicht in den Fällen<br />
des Ausschlusses aufgrund nicht fristgerechter Einzahlung<br />
von Pflichteinlagen bzw. Einlagen oder Nichterbringen<br />
des Identifikationsnachweises nach dem Geldwäschegesetz<br />
(§ 6 Abs. 14 und 16).<br />
Die Bestimmung des Verkehrwertes nimmt die Geschäftsführung<br />
nach pflichtgemäßem Ermessen insbesondere<br />
unter Berücksichtigung des auf dem Sekundärmarkt<br />
für den entsprechenden Gesellschaftsanteil<br />
zu erzielenden Kaufpreises vor. Sollte für den Gesellschaftsanteil<br />
kein Marktpreis ermittelbar sein, kann dieser<br />
von der Geschäftsführung geschätzt werden (§ 19<br />
Abs. 1).<br />
Die Abfindung wird in zwei Raten gezahlt. Sofern<br />
die Auszahlung des Abfindungsguthabens die Interessen<br />
der übrigen Gesellschafter bzw. der Treugeber und<br />
die wirtschaftlich erforderliche Liquiditätsreserve der<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
103
Fondsgesellschaft maßgeblich beeinträchtigt, wird das<br />
zu verzinsende Abfindungsguthaben längstens für<br />
einen Zeitraum von zehn Jahre gestundet (§ 19 Abs. 4).<br />
Liquidation der Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft kann durch Gesellschafterbeschluss<br />
mit 50 % der abgegebenen Stimmen aufgelöst<br />
werden. Sie wird ohne Beschlussfassung der Gesellschafter<br />
automatisch in dem Zeitpunkt aufgelöst, in<br />
dem sie mindestens eines ihrer Rücktrittsrechte aus<br />
dem zwischen ihr und der InCity Immobilien AG, Köln,<br />
und der Immobilien Invest Köln GmbH geschlossenen<br />
Anteilskaufvertrag zum Erwerb der Beteiligung in Höhe<br />
von 94 % an der Besitzgesellschaft nebst geschlossener<br />
Nachträge ausübt.<br />
Haftung und Verjährung<br />
Zur Haftung der Investoren siehe Kapitel «Risiken<br />
der Beteiligung».<br />
Die Gesellschafter haften im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses<br />
untereinander sowie im Verhältnis<br />
zu der Fondsgesellschaft nur auf Vorsatz und grobe<br />
Fahrlässigkeit. Schadensersatzansprüche der Gesellschafter<br />
untereinander verjähren, soweit sie nicht in<br />
einem grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Verhalten<br />
gründen, in drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung<br />
des Anspruchs und sind innerhalb einer Ausschlussfrist<br />
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung<br />
von dem Schaden und Schuldner gegenüber dem<br />
Anspruchsgegner schriftlich geltend zu machen (§ 25).<br />
Schlichtungsverfahren<br />
Die Initiatorin, die Fondsgesellschaft und die Treuhandkommanditistin<br />
haben sich dem Schlichtungsverfahren<br />
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds angeschlossen<br />
(§ 26 des Gesellschaftsvertrags bzw. § 15 des<br />
Treuhandvertrags) und unterwerfen sich der gültigen<br />
Verfahrensordnung. Kommanditisten der Fondsgesellschaft<br />
bzw. Treugeber haben die Möglichkeit, im Falle<br />
von Streitigkeiten ihre Beschwerden schriftlich an die<br />
Ombudsstelle Geschlossene Fonds zu richten und damit<br />
ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzulei-<br />
104<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
ten. Das kostenlose Verfahren wird schriftlich geführt.<br />
Soweit sich die Parteien nicht während des Verfahrens<br />
einigen, ergeht als Ergebnis der Prüfung ein Schlichtungsspruch<br />
der Ombudsperson. Nach der Verfahrensordnung<br />
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds ist die<br />
Initiatorin, die Fondsgesellschaft bzw. die Treuhandkommanditistin<br />
an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson<br />
gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand<br />
EUR 5.000 nicht übersteigt. Die Berechnung der Höhe<br />
des Beschwerdegegenstandes richtet sich nach der von<br />
dem beschwerdeführenden Kommanditisten bzw. Treugeber<br />
geltend gemachten Forderung. Das bedeutet,<br />
dass die Beschwerdegegnerin (Initiatorin, Fondsgesellschaft<br />
oder Treuhandkommanditistin) in einem solchen<br />
Fall einer Entscheidung der Ombudsperson, die die Beschwerdegegnerin<br />
verpflichtet, nachkommen muss und<br />
gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen Rechtsweg<br />
nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden mit einem<br />
höheren Streitwert gibt die Ombudsperson eine Empfehlung<br />
ab. Dem Kommanditisten bzw. dem Treugeber steht<br />
es immer frei, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten.<br />
Infolgedessen ist der Schiedsspruch für diesen unabhängig<br />
vom Beschwerdegegenstand nicht bindend.<br />
Für nähere Informationen zur Ombudsperson und dem<br />
Schlichtungsverfahren kontaktieren Sie bitte: Ombudsstelle<br />
Geschlossene Fonds e.V. Invalidenstr. 35, 10115<br />
Berlin, Tel. 030/257 616 90, Fax: 030/257 616 91, E-Mail:<br />
info@ombudsstelle-gfonds.de. Die Verfahrensordnung<br />
und weitergehende Informationen finden Sie zudem im<br />
Internet unter www.ombudsstelle-gfonds.de.<br />
Kosten für Kommanditisten bzw. Treugeber<br />
Die nachfolgend aufgeführten Kosten betreffen so -<br />
wohl den im Rahmen der Kapitalerhöhung beitretenden<br />
Kommanditisten als auch den Treugeber, sofern<br />
Angaben sich nicht ausdrücklich nur auf einen benannten<br />
Investor beziehen:<br />
n Pflichteinlage bzw. Einlage, Höhe gemäß Beitrittserklärung<br />
n Ggf. Agio gemäß Beitrittserklärung (bis zu 5 %)<br />
n Für den Kommanditisten: Kosten für die Beglaubigung<br />
der Handelsregistervollmacht (§ 6 Abs. 9); für den Treu-
geber fallen diese Kosten im Falle der Änderung der<br />
treuhänderischen Beteiligung in eine Kommanditbeteiligung<br />
an (§ 9 Abs. 4 des Treuhandvertrags)<br />
n Ggf. Verzugszinsen (Fünf Prozentpunkte über dem<br />
Basiszinssatz) (§ 6 Abs. 12)<br />
n Schadensersatz (10 % der Einlage, bei Nachweis<br />
ggf. weniger oder mehr); (§ 6 Abs. 13, 15, 16)<br />
n Kosten der Ausschließung (§ 6 Abs. 14, 15, 16)<br />
n Ggf. Kosten für die Wahrnehmung des Einsichtsrechts<br />
(§ 11)<br />
n Aufwandsbezogene Bearbeitungskosten der Fondsgesellschaft<br />
im Falle der Übertragung des Kommanditanteils,<br />
EUR 100 zzgl. MwSt. (§ 15 Abs. 6)<br />
n Kosten bei Kündigung, insbesondere die Kosten der<br />
Handelsregisterlöschung (§ 16 Abs. 5)<br />
n Kosten für Erben (§ 17 Abs. 3)<br />
n Kosten bei Ausscheiden oder Ausschluss (§ 18 Abs.<br />
4 Satz 2)<br />
n Aufwandsbezogene Kosten der Fondsgesellschaft<br />
für Änderungen im Gesellschaftsregister aufgrund<br />
des Ausscheidens des Gesellschafters, EUR 100<br />
zzgl. MwSt. (§ 23)<br />
n Der Investor kann ggf. verpflichtet sein, der Fondsgesellschaft<br />
Steuermehraufwand zu ersetzen (§ 18<br />
Abs. 4 Satz 1, § 20)<br />
n Sonderwerbungskosten wie z. B. Steuerberatungskosten,<br />
insbesondere Kosten für Steuererklärung<br />
des Investors (§ 24)<br />
n Steuern sowie sonstige in der Person des Investors begründete<br />
Abgaben und Kosten (z. B. Bankgebühren für<br />
die Ausschüttungen, Telefonate, Internet, Porto).<br />
Darüber hinaus sind für den beitretenden Investor persönlich<br />
mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung<br />
der Vermögensanlage keine weiteren Kosten<br />
verbunden. Die Höhe von variablen Kosten bzw. Kosten<br />
Dritter ist derzeit nicht bestimmbar.<br />
Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, die ihr entstehenden<br />
Kosten gegen einen eventuellen Rückzahlungsanspruch<br />
des Kommanditisten bzw. Treugebers<br />
zu verrechnen (§ 28 Abs. 2).<br />
Sonstiges<br />
Kein Gesellschafter der Fondsgesellschaft unterliegt<br />
dem Wettbewerbsverbot des § 112 HGB.<br />
Die Fondsgesellschaft kann von ihren Gesellschaftern<br />
die Erstattung eines durch den Gesellschafter ausgelösten<br />
Steuermehraufwands verlangen. Wird durch<br />
ein Rechtsgeschäft eines Gesellschafters oder seiner<br />
unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafter eine<br />
Grunderwerbsteuerschuld der Fondsgesellschaft oder<br />
einer Gesellschaft, an der die Fondsgesellschaft mittelbar<br />
oder unmittelbar beteiligt ist, begründet, so ist dieser<br />
Gesellschafter der Fondsgesellschaft insoweit zum<br />
Ausgleich verpflichtet bzw. hat der Fondsgesellschaft<br />
den Betrag zu ersetzen, den diese aufgewendet hat,<br />
um eine Gesellschaft, an der sie unmittelbar oder mittelbar<br />
beteiligt ist, von Grunderwerbsteuerbelastungen<br />
freizustellen (§ 20).<br />
Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang<br />
mit dem Gesellschaftsverhältnis unterliegen deutschem<br />
Recht. Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten<br />
aus dem Gesellschaftsvertrag ist der Sitz der<br />
Fondsgesellschaft, d. h. derzeit Frankfurt am Main.<br />
Der Treuhandvertrag<br />
Die Treuhandkommanditistin DSF Treuhand GmbH hat<br />
ihren Sitz in Franfurt am Main und wird sich an der<br />
Fondsgesellschaft beteiligen. Treugeber und Treuhandkommanditistin<br />
werden einen Treuhandvertrag schließen,<br />
der zusammen mit der Beitrittserklärung und dem<br />
ergänzenden Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
(siehe oben) die Grundlage für die Beteiligung<br />
des Treugebers bildet. Der Treugeber beteiligt sich<br />
somit über die Treuhandkommanditistin mittelbar an<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
§§ Verweise ohne Nennung des Vertrages in diesem<br />
Abschnitt sind solche des Treuhandvertrages.<br />
Im Außenverhältnis hält die Treuhandkommanditistin<br />
ihre Beteiligung als einheitlichen Kommanditanteil für alle<br />
Treugeber. Im Innenverhältnis behandelt die Treuhandkommanditistin<br />
den Anteil des Treugebers als dessen an-<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
105
teiligen Kommanditanteil. Wirtschaftlich entspricht die<br />
Stellung des Treugebers daher der eines Kommanditisten<br />
der Fondsgesellschaft (§ 1). Deshalb treffen die sich aus<br />
der Beteiligung ergebenden steuerlichen Wirkungen<br />
auch ausschließlich den Treugeber (§ 3 Abs. 4).<br />
Die Treuhandkommanditistin ist nicht verpflichtet,<br />
für den Treugeber die Einlage zu leisten (§ 1 Abs. 3).<br />
Kommt der Treugeber mit der Leistung seiner Einlage<br />
in Verzug und zahlt trotz Mahnung nicht, ist die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, den Treuhandvertrag<br />
zu kündigen (§ 9 Abs. 3).<br />
Die Treuhandkommanditistin verwaltet den treuhänderisch<br />
gehaltenen Kommanditanteil und ist in diesem<br />
Zusammenhang verpflichtet, das Treuhandvermögen<br />
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen zu verwahren<br />
(§ 4 Abs. 1 und 2).<br />
Die Treuhandkommanditistin hat sämtliche Ansprüche<br />
gegen die Fondsgesellschaft aus der treuhänderisch<br />
für den Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung<br />
anteilig entsprechend der Höhe der vom Treugeber<br />
gemäß der Beitrittserklärung geleisteten Einlage<br />
auf den jeweils festzustellenden Jahresgewinn, die<br />
Ausschüttungen/Entnahmen, den Liquidationserlös<br />
sowie auf ein etwaiges Auseinandersetzungsguthaben<br />
im Falle des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft<br />
an den Treugeber abgetreten (§ 5 Abs. 1).<br />
Der Treugeber ist berechtigt, die der Treuhandkommanditistin<br />
nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
zustehenden Kontrollrechte gemäß § 11<br />
Abs. 1 selbst auszuüben (§ 5 Abs. 2) und persönlich an<br />
den Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft<br />
teilzunehmen (§ 6 Abs. 1).<br />
Außerdem hat die Treuhandkommanditistin den<br />
Treugeber zur Ausübung des Stimmrechts in Höhe des<br />
für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils bevollmächtigt<br />
(§ 5 Abs. 3).<br />
Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung<br />
der Fondsgesellschaft nicht anwesend<br />
oder vertreten ist, nimmt die Treuhandkommanditistin<br />
die Rechte des Treugebers in der Gesellschafterversammlung<br />
wahr. Dabei unterliegt sie den Weisungen<br />
des Treugebers (§ 6 Abs. 4), welche spätestens eine<br />
106<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
Woche vor dem Tag der Gesellschafterversammlung<br />
bei der Treuhandkommanditistin eingehen sollten (§ 6<br />
Abs. 7). Sofern innerhalb dieser Frist keine Weisungen<br />
erteilt werden, wird sich die Treuhandkommanditistin<br />
der Stimme enthalten (§ 6 Abs. 8). Soweit Weisungen<br />
von dem Treugeber ausnahmsweise nicht rechtzeitig<br />
eingeholt werden können, weil bei der Fondsgesellschaft<br />
Beschlüsse gefällt werden müssen, die keinen<br />
Aufschub dulden, ist die Treuhandkommanditistin berechtigt,<br />
nach pflichtgemäßem Ermessen selbständig<br />
zu entscheiden und abzustimmen. Sie hat dabei die Interessen<br />
des Treugebers sowie die sich aus dem Gesellschaftsvertrag<br />
der Fondsgesellschaft ergebenden<br />
Rechte und Verpflichtungen zu beachten und abzuwägen.<br />
In diesen Fällen wird die Treuhandkommanditistin<br />
den Treugeber über ihre Entscheidungen und ihr Handeln<br />
unverzüglich unterrichten (§ 6 Abs. 10). Eine solche<br />
Ermessensentscheidung der Treuhandkommanditistin<br />
ist jedoch ausgeschlossen bei folgenden Beschlussgegenständen:<br />
Änderung des Gesellschaftsvertrags<br />
der Fondsgesellschaft, Aufgabe des Geschäftsbetriebes<br />
der Fondsgesellschaft oder dessen<br />
wesentliche Änderung, Beschlüsse, die nach dem Gesellschaftsvertrag<br />
einstimmig gefasst werden müssen<br />
(§ 6 Abs. 11).<br />
Der Treugeber kann jederzeit seine Rechte aus dem<br />
Treuhandverhältnis mit Zustimmung der Treuhandkommanditistin<br />
und nach Maßgabe der Regelungen des Gesellschaftsvertrags<br />
an Dritte übertragen. Die Zustimmung<br />
darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 7).<br />
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen<br />
und endet mit dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin<br />
aus der Gesellschaft. Die Treuhandkommanditistin<br />
und der Treugeber können das<br />
Treuhandverhältnis mit einer Frist von drei Monaten<br />
zum Jahresende kündigen, erstmals jedoch zum<br />
31.12.2029 (§ 9 Abs. 2).<br />
Der Treugeber hat gemäß § 9 Abs. 4 und 5 des<br />
Treuhandvertrags jederzeit die Möglichkeit, die Übertragung<br />
seiner treuhänderischen Beteiligung – unter<br />
Übernahme aller damit verbundenen Kosten und Gebühren<br />
– auf sich selbst zu verlangen. Seine treuhän-
derische Beteiligung wandelt sich dadurch in eine Beteiligung<br />
als Kommanditist an der Fondsgesellschaft.<br />
Das Übertragungsverlangen ist der Treuhandkommanditistin<br />
schriftlich mitzuteilen. Die Übertragung<br />
wird jedoch erst zum 30.06 oder zum 31.12. wirksam,<br />
sofern der Fondsgesellschaft zuvor eine notariell beglaubigte,<br />
unwiderrufliche Handelsregistervollmacht<br />
auf Kosten des Treugebers zur Verfügung gestellt wird.<br />
Im Übrigen endet der Treuhandvertrag, wenn die Liquidation<br />
der Fondsgesellschaft vollständig abgewickelt<br />
ist (§ 9 Abs. 7).<br />
Schadensersatzansprüche gegen die Treuhandkommanditistin,<br />
soweit sie nicht auf grob fahrlässigem oder<br />
vorsätzlichem Verhalten gründen, verjähren innerhalb<br />
von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung des<br />
Anspruchs. Der Treugeber hat Schadensersatzansprüche<br />
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich<br />
geltend zu machen (§ 13 Abs. 4).<br />
Die Treuhandkommanditistin hat einen Anspruch,<br />
vom Treugeber von allen Verbindlichkeiten freigestellt<br />
zu werden, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und<br />
der Verwaltung der treuhänderisch gehaltenen Beteiligung<br />
stehen. Der Treugeber haftet jedoch nicht weiter,<br />
als er als Kommanditist haften würde (§ 14 Abs. 1).<br />
Rechtliche Grundlagen der Beteiligung<br />
107
Vorbemerkungen<br />
Gegenstand der Anlageentscheidung ist eine Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft unmittelbar als Kommanditist<br />
oder mittelbar über eine treuhänderisch gehaltene<br />
Kommanditbeteiligung. Im Folgenden werden<br />
sowohl die Kommanditisten als auch die Treugeber, die<br />
sich über die Treuhandkommanditistin beteiligen, als<br />
Investoren bezeichnet. Die folgende Darstellung stellt<br />
die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption<br />
einer Beteiligung des Investors an der Fondsgesellschaft<br />
dar. Die Ausführungen gelten grundsätzlich<br />
sowohl für eine direkte Beteiligung des Investors als<br />
Kommanditist der Fondsgesellschaft als auch für eine<br />
indirekte Beteiligung des Investors als Treugeber über<br />
die Treuhandgesellschaft. Soweit sich daneben Besonderheiten<br />
aus einer Beteiligung über die Treuhandgesellschaft<br />
ergeben, wird darauf gesondert hingewiesen.<br />
Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass der Investor<br />
eine unbeschränkt steuerpflichtige natürliche<br />
Person ist, seine Beteiligung in vollem Umfang aus Eigenkapital<br />
finanziert, die direkte oder indirekte Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft in seinem Privatvermögen<br />
hält und hieraus Einkünfte aus Vermietung und<br />
Verpachtung erzielt. Sollte ein Investor beabsichtigen,<br />
sich im Rahmen seines Einzelunternehmens oder über<br />
eine Personen- oder Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH)<br />
an der Fondsgesellschaft zu beteiligen, sind teilweise<br />
andere steuerliche Bestimmungen zu beachten, woraus<br />
sich abweichende steuerliche Konsequenzen ergeben<br />
können. Das Gleiche gilt insbesondere auch im<br />
Falle einer Anteilsfinanzierung oder bei einer vorzeitigen<br />
Übertragung der Beteiligung. Der Prospekt enthält<br />
hierzu keine Ausführungen. Die Darstellung kann nicht<br />
sämtliche Details berücksichtigen, die für einen Investor<br />
im Hinblick auf seine persönliche steuerliche Situation<br />
möglicherweise von Bedeutung sein können.<br />
Dem Investor wird daher empfohlen, zur Beurteilung<br />
seiner persönlichen steuerlichen Konsequenzen<br />
einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.<br />
108<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Die Darstellung der Besteuerungsgrundsätze in diesem<br />
Verkaufsprospekt wurde auf der Basis der bei Prospektaufstellung<br />
gültigen Steuergesetze und Bestimmungen<br />
nach bestem Wissen zusammengestellt. Die<br />
Darstellung beruht auf dem Stand der Gesetzgebung,<br />
veröffentlichten Rechtsprechung und Finanzverwaltungsanweisungen<br />
bei Prospektaufstellung. Die Gesetze,<br />
die Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung<br />
unterliegen ständigen Änderungen<br />
und können die Rentabilität der Beteiligung beeinflussen<br />
(vgl. auch das Kapitel «Risiken der Beteiligung»).<br />
Die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen erfolgt<br />
im Rahmen der Veranlagung durch das zuständige Finanzamt<br />
bzw. durch eine steuerliche Außenprüfung.<br />
Eine Haftung für die Anerkennung der angestrebten<br />
steuerlichen Behandlung kann weder von der Fondsgesellschaft,<br />
der Besitzgesellschaft, deren Geschäftsführer<br />
noch von der Anbieterin übernommen werden.<br />
Einkommensteuer<br />
Einkunftsart<br />
Der Investor erzielt aus seiner Beteiligung an der<br />
Fondsgesellschaft und über diese an der Besitzgesellschaft<br />
mittelbar Einkünfte gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG<br />
aus Vermietung und Verpachtung des Objekts der Besitzgesellschaft<br />
und aus der verzinslichen Anlage von<br />
Liquidität in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen<br />
im Sinne des § 20 EStG, soweit diese nicht<br />
nach § 20 Abs. 8 EStG den Einkünften aus Vermietung<br />
und Verpachtung zuzurechnen sind.<br />
Eine gewerbliche Prägung sowohl der Besitzgesellschaft<br />
als auch der Fondsgesellschaft gemäß § 15 Abs.<br />
3 Nr. 2 EStG scheidet aus, da neben der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH zur Geschäftsführung befugt ist.<br />
Die zuvor stehenden Ausführungen gelten nicht nur<br />
für die unmittelbare Beteiligung des Investors als Kommanditist,<br />
sondern auch für die treuhänderisch gehaltene<br />
Kommanditbeteiligung. Bei der rechtlichen Gestal-
tung des Treuhandvertrages wurden die Kriterien beachtet,<br />
die die Finanzverwaltung für die steuerliche Anerkennung<br />
von Treuhandverhältnissen fordert (BMF<br />
vom 01.09.1994, BStBl I 1994 S. 604).<br />
Das Treuhandverhältnis ist danach steuerrechtlich anzuerkennen,<br />
wenn<br />
n dem Treugeber im Innenverhältnis die Rechte an<br />
und aus dem Treugut zustehen und<br />
n der Treugeber das Marktgeschehen jederzeit beherrscht<br />
und wirtschaftlich die Rechte und Pflichten<br />
aus dem Mietverhältnis trägt.<br />
Bei einer treuhänderischen Gesellschaftsbeteiligung ist<br />
das der Fall, wenn der Treugeber durch das Treuhandverhältnis<br />
so gestellt ist wie ein unmittelbar beteiligter<br />
Gesellschafter.<br />
Insbesondere gewährleistet der Treuhandvertrag, dass<br />
n der Treugeber über das Treugut bestimmen kann<br />
n der Treugeber grundsätzlich Einfluss auf die Gestaltung<br />
des Treuhandverhältnisses hat<br />
n das Treuhandverhältnis mit einer Frist von drei Monaten<br />
zum 31.12. eines Jahres, erstmals zum<br />
31.12.2029, kündbar ist<br />
n der Treuhandvertrag ohne erhebliche wirtschaftliche<br />
Nachteile beendet werden kann und nach Beendigung<br />
des Treuhandverhältnisses der Treugeber<br />
über das Treugut frei verfügen kann<br />
n dem Treugeber dieselben Mitwirkungs- und Kontrollrechte<br />
wie einem unmittelbar beteiligten Gesellschafter<br />
zustehen<br />
n der Treuhänder auf fremde Rechnung und Gefahr<br />
des Treugebers tätig ist, da die Einnahmen aus Vermietung<br />
und Verpachtung ausschließlich dem Treugeber<br />
zustehen und dieser alle im Zusammenhang<br />
mit dem Vermietungsobjekt stehenden Aufwendungen<br />
zu tragen hat.<br />
Einkunftserzielungsabsicht<br />
Positive wie negative Einkünfte werden steuerlich<br />
nur dann berücksichtigt, wenn eine Einkunftserzielungsabsicht<br />
vorliegt.<br />
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung<br />
ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfi-<br />
nanzhofs bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit<br />
grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen<br />
der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.<br />
Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände<br />
oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht<br />
sprechen oder besondere<br />
Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für<br />
eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende<br />
Veranlassung sind (Tz. 1, 2 des<br />
BMF-Schreibens vom 8.10.2004 betr. Einkunftserzielung<br />
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung,<br />
IV C 3 - S 2253 - 91/04, BStBl. I S. 933).<br />
Bei einer Personengesellschaft mit Einkünften aus<br />
Vermietung und Verpachtung, bei der die Einkünfte zunächst<br />
auf der Ebene der Gesellschaft zu ermitteln und<br />
sodann auf die Gesellschafter zu verteilen sind, muss<br />
die Einkunftserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene<br />
der Gesellschaft als auch auf der Ebene des einzelnen<br />
Gesellschafters gegeben sein (vgl. Tz. 31 des BMF-<br />
Schreibens vom 8.10.2004), im vorliegenden Fall somit<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft, der Fondsgesellschaft<br />
und des Investors.<br />
Die Einkunftserzielungsabsicht ist anhand einer Totalüberschussprognose<br />
zu ermitteln. Für die Prognose ist<br />
nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes,<br />
sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung<br />
durch den Nutzenden abzustellen. Dabei ist für die Gebäudeabschreibung<br />
allgemein von der AfA nach § 7<br />
Abs. 4 EStG auszugehen. Die tatsächlich in Anspruch<br />
genommenen Absetzungen (also auch Sonderabschreibungen,<br />
erhöhte Absetzungen und degressive AfA nach<br />
§ 7 Abs. 5 EStG) sind für Prognosezwecke regelmäßig<br />
nicht anzusetzen. Bei der Ermittlung des Totalüberschusses<br />
ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach<br />
den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich<br />
ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht<br />
ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln; private<br />
Veräußerungsgewinne sind nicht in die auf eine Vermietungstätigkeit<br />
bezogene Prognose einzubeziehen, un-<br />
abhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie nach<br />
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung unterliegen<br />
(vgl. Tz. 34 des BMF-Schreibens vom 8.10.2004).<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
109
Einkunftsermittlung<br />
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
werden auf Ebene der Besitzgesellschaft und der<br />
Fondsgesellschaft - abweichend vom Handelsrecht -<br />
als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten<br />
(§§ 8, 9 EStG) ermittelt. Bei Ermittlung der Einkünfte<br />
sind die Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich<br />
im Zeitpunkt des Zu- bzw. Abflusses anzusetzen<br />
(§ 11 EStG).<br />
Hiervon abweichend sind jedoch die Anschaffungsund<br />
Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern (Grund<br />
und Boden, Gebäude und andere Anlagen) nicht bereits<br />
im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten<br />
abzugsfähig, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben.<br />
Eine Abschreibung von Grund und Boden<br />
kommt allerdings nicht in Betracht.<br />
Soweit es sich bei den Zinseinkünften der Besitzoder<br />
der Fondsgesellschaft um Kapitaleinkünfte im<br />
Sinne des § 20 EStG handelt, finden ab 2009 grundsätzlich<br />
die Bestimmungen über die Abgeltungssteuer<br />
Anwendung. Die an das Finanzamt abzuführenden<br />
Mittel stehen der jeweiligen Personengesellschaft nicht<br />
mehr zur Verfügung. Entsprechend vermindern sich<br />
die Ausschüttungsmöglichkeiten der Besitzgesellschaft<br />
an die Fondsgesellschaft und der Fondsgesellschaft<br />
an die Investoren. Sind die Zinseinkünfte dagegen<br />
nach § 20 Abs. 8 EStG den Einkünften aus Vermietung<br />
und Verpachtung zuzurechnen, findet die Abgeltungssteuer<br />
von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag keine<br />
Anwendung. Die Einkünfte unterliegen dann wie die<br />
übrigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
dem ggf. höheren persönlichen Einkommensteuersatz<br />
des Investors. Die Zurechnung der Zinseinkünfte zu<br />
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung<br />
wurde als Annahme für die steuerliche Berechnung im<br />
Rahmen der Prognose gewählt. Wegen der Geringfügigkeit<br />
der zu versteuernden Einnahmen aus Kapitalvermögen<br />
wurde zur Vereinfachung der Darstellung<br />
der Einbehalt der Steuerabzugsbeträge nicht in die<br />
Prognoserechnungen einbezogen.<br />
110<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Kosten der Investitionsphase<br />
Die Fondsgesellschaft erwirbt entgeltlich eine Beteiligung<br />
an der Besitzgesellschaft und damit mittelbar<br />
anteilig alle zum Gesellschaftsvermögen der Besitzgesellschaft<br />
gehörenden Wirtschaftsgüter, insbesondere<br />
auch den Grund und Boden und die Gebäude.<br />
Die Fondsgesellschaft übernimmt weitere fondsabhängige<br />
Investitionskosten, wie z. B. die Konzeptionsgebühr,<br />
die Vergütung für die Prospekterstellung und<br />
die Prospektprüfung, die Vergütung für die Übernahme<br />
der Platzierungsgarantie, die Vergütung für Vermittlung<br />
des Eigenkapitals und des Fremdkapitals sowie die Geschäftsführungsgebühr<br />
und die Treuhandgebühr in der<br />
Platzierungsphase.<br />
Da die Fondsgesellschaft auf den Erwerb der Beteiligung<br />
an der Besitzgesellschaft mit dem dahinter stehenden<br />
Grundbesitz ausgerichtet ist und ihre Geschäftstätigkeit<br />
allein in den Vorbereitungshandlungen<br />
für diesen Erwerb besteht, sind alle Aufwendungen,<br />
die sie in diesem Zusammenhang tätigt, auch schon<br />
vor dem Erwerbszeitpunkt, steuerlich entweder als Anschaffungsaufwendungen<br />
des Grundbesitzes der Besitzgesellschaft<br />
(nicht der Beteiligung an der Besitzgesellschaft)<br />
bzw. als Vorlaufaufwendungen für die künftigen<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzusehen.<br />
Die handelsrechtliche Betrachtungsweise, nach<br />
der die Fondsgesellschaft eine Beteiligung erwirbt, ist<br />
angesichts der steuerlichen Transparenz der Besitzgesellschaft<br />
und deren Charakter als vermögensverwaltender<br />
Rechtsträger nicht maßgeblich.<br />
Die Einordnung, ob die Aufwendungen als Anschaffungskosten<br />
oder als sofort abzugsfähige Werbungskosten<br />
gelten, richtet sich nach dem so genannten<br />
Fondserlass des Bundesministeriums der Finanzen<br />
(BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I 2003, S. 546).<br />
Nach dem Fondserlass muss bei den Fondsgestaltungen<br />
zwischen Hersteller- und Erwerberfonds unterschieden<br />
werden. Ein geschlossener Fonds ist danach<br />
immer dann als Erwerber anzusehen, wenn der Initiator<br />
der Fondsgesellschaft ein einheitliches Vertragswerk<br />
vorgibt und die Anleger in ihrer gesellschaftsrechtlichen<br />
Verbundenheit keine Möglichkeit besitzen, hierauf Ein-
fluss zu nehmen (Fondserlass, RdNr. 33). Zu den Anschaffungskosten<br />
des Fonds gehören grundsätzlich alle<br />
Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang<br />
mit der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase<br />
anfallen (Fondserlass, RdNr. 38). Bei dem vorliegenden<br />
Beteiligungsangebot handelt es sich nach<br />
Ansicht der Initiatorin um einen Fonds ohne wesentliche<br />
Einflussnahmemöglichkeiten mit der Folge, dass<br />
unter Zugrundelegung der zuvor genannten Verwaltungsanweisungen<br />
die fondsabhängigen Investitionskosten,<br />
mit Ausnahme der marktüblichen Geldbeschaffungskosten<br />
(Bearbeitungsgebühr Bank), soweit diese<br />
auf die Investitionsphase entfallen, Anschaffungskosten<br />
darstellen. Soweit diese nicht sofort als Werbungskosten<br />
abzugsfähig sind, werden diese wie das Gebäude<br />
abgeschrieben.<br />
Abschreibung<br />
Die steuerliche Abschreibung der Fondsgesellschaft<br />
erfolgt nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit 2 % p. a.<br />
Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung<br />
sind die Gebäudeanschaffungskosten der Besitzgesellschaft,<br />
erhöht um die bei der Umwandlung und<br />
dem Vollzug des Beteiligungserwerbs aufgedeckten<br />
anteiligen stillen Reserven und die nachträglichen Herstellungskosten.<br />
Stille Reserven sind vereinfachend<br />
ausgedrückt der Unterschied zwischen dem Buchwert<br />
und dem höheren Verkehrswert eines Wirtschaftsgutes.<br />
Zur Aufdeckung der stillen Reserven kommt es einerseits<br />
im Rahmen der Umwandlung (Formwechsel)<br />
der Besitzgesellschaft in 2009 und ggf. zusätzlich bei<br />
Erwerb der Beteiligung an der Besitzgesellschaft durch<br />
die Fondsgesellschaft am Vollzugstag Anfang 2010.<br />
Die stillen Reserven aus dem Erwerb sind dabei ausschließlich<br />
der Fondsgesellschaft zuzurechnen und von<br />
dieser in einer Ergänzungsrechnung zu erfassen und,<br />
soweit sie auf das Gebäude entfallen, abzuschreiben.<br />
Der in der Prognoserechnung unterstellte Kaufpreis für<br />
den Anteil an der Besitzgesellschaft basiert auf der im<br />
Anteilskaufvertrag dargestellten maximalen Mietfläche,<br />
so dass insoweit auf der Grundlage der Planbilanzen<br />
der Besitzgesellschaft die maximale Höhe der durch<br />
die Kaufpreiszahlung aufzudeckenden stillen Reserven<br />
dargestellt ist.<br />
Soweit nach dem Fondserlass (BMF-Schreiben vom<br />
20.10.2003) bestimmte Kosten nicht zum sofortigen<br />
Abzug als Werbungskosten zugelassen, sondern als<br />
Anschaffungskosten zu behandeln sind, werden diese<br />
in der Prognoserechnung entsprechend dem Gebäude<br />
abgeschrieben, wobei der Anteil für Grund und Boden<br />
nicht abgeschrieben werden kann.<br />
Für Zwecke der steuerlichen Prognoserechnung<br />
wurden die von der Fondsgesellschaft zu tragenden Erwerbsnebenkosten,<br />
die Maklergebühren, die Due Diligence<br />
Kosten, die Eigenkapitalvorfinanzierung, die Vergütung<br />
für die Bereitstellung von Sicherheiten im Rahmen<br />
der Gewährleistungsverpflichtung und die fondsbezogenen<br />
Vergütungen (Eigenkapitalvermittlung, Einrichtung<br />
des Geschäftsbetriebs, Platzierungsgarantie,<br />
Konzeption und Prospekterstellung) sowie die Anlaufkosten<br />
(Haftungsvergütung, Geschäftsführungsvergütung,<br />
Fondsverwaltung, Treuhandgebühr) während der<br />
Investitionsphase bis zum Vollzugstag in 2010 von insgesamt<br />
EUR 2.290.986 als Anschaffungskosten behandelt.<br />
Der Bodenwertanteil wurde hierbei entsprechend<br />
dem Wertgutachten für das Grundstück mit 8,7 % eingeschätzt.<br />
Zusammen mit den stillen Reserven aus<br />
dem Anteilskauf beträgt der Anteil, der auf das Gebäude<br />
entfällt, EUR 2.808.927 und wird steuerlich mit<br />
2 % abgeschrieben. Der Anteil für Grund und Boden<br />
von EUR 267.664 ist nicht abschreibbar. Die abschließende<br />
Ermittlung der Anschaffungskosten und der Abschreibung<br />
bleibt der Finanzverwaltung im Rahmen<br />
einer Nachprüfung vorbehalten.<br />
Bei den Finanzierungskosten von EUR 790.993 auf<br />
Ebene der Besitzgesellschaft, einschließlich der Gebühr<br />
für das Zinssicherungsgeschäft, die wirtschaftlich einem<br />
Disagio entspricht, handelt es sich um sofort abzugsfähige<br />
Werbungskosten (vgl. RdNr. 15 des Fondserlasses).<br />
Vermögensverwaltung<br />
Die Besitzgesellschaft und die Fondsgesellschaft<br />
gelten als ertragsteuerlich transparente und rein vermögensverwaltend<br />
tätige Kommanditgesellschaften.<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
111
Die Vermietung und Verpachtung stellt keine originär<br />
gewerbliche Tätigkeit dar. Die Gesellschaften gelten<br />
auch nicht nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG als gewerblich<br />
geprägt, da neben der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
jeweils auch ein Kommanditist zur Geschäftsführung<br />
befugt ist. Sollten die Einkünfte der Besitzgesellschaft<br />
in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert<br />
werden, käme es gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG zu<br />
einer Infizierung der Einkünfte der Fondsgesellschaft,<br />
die in der Folge ebenfalls in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert<br />
würden.<br />
Zinsschranke<br />
Eine vermögensverwaltend tätige Personengesellschaft<br />
ist kein Betrieb im Sinne der Zinsschranke, es<br />
sei denn, ihre Einkünfte gelten kraft gewerblicher Prägung<br />
nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG als Gewinneinkünfte<br />
(BMF-Schreiben vom 4.7.2008). Für die Besitz- und die<br />
Fondsgesellschaft wird der Zinsabzug daher nicht<br />
durch die Zinsschrankenregelung des § 4 h EStG eingeschränkt.<br />
§ 15 a EStG<br />
§ 15 a EStG ist nach § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG bei Einkünften<br />
aus Vermietung und Verpachtung sinngemäß<br />
anzuwenden. Nach §15 a Abs. 1 Satz 1 EStG darf der Investor<br />
seinen ihm zuzurechnenden Anteil am Verlust der<br />
Fondsgesellschaft nicht mit anderen Einkünften ausgleichen,<br />
soweit durch den Verlust ein negatives Kapitalkonto<br />
entsteht oder sich erhöht; er darf insoweit auch<br />
nicht nach § 10 d EStG abgezogen werden. Derartige<br />
Verlustanteile können nur mit künftigen Gewinnen verrechnet<br />
werden, die dem Investor aufgrund seiner Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft zuzurechnen sind. Darüber<br />
hinaus kann es gemäß § 15 a Abs. 3 EStG zu einer<br />
fiktiven Besteuerung kommen, wenn ein negatives Kapitalkonto<br />
durch Ausschüttungen entsteht oder sich erhöht.<br />
Nach der Prognoserechnung wird im ersten Jahr<br />
ein negatives Ergebnis erzielt. Die prognostizierten negativen<br />
Einkünfte übersteigen jedoch nicht die Einlage des<br />
Investors, sodass die Verluste mit anderen Einkünften<br />
verrechnet werden können. Auch wird das Kapitalkonto<br />
112<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
durch die Verluste des ersten Jahres und die an den Investor<br />
vorgenommenen Ausschüttungen nicht negativ,<br />
sodass eine fiktive Besteuerung nicht vorzunehmen ist.<br />
Nach der langfristigen Ergebnisprognose wird die<br />
Verlustnutzung durch § 15 a EStG voraussichtlich jedoch<br />
nicht beschränkt.<br />
§ 15 b EStG<br />
§ 15 b EStG ist bei Einkünften aus Vermietung und<br />
Verpachtung sinngemäß anzuwenden (§ 21 Abs. 1<br />
Satz 2 EStG). Danach dürfen Verluste im Zusammenhang<br />
mit Steuerstundungsmodellen nicht mit Einkünften<br />
aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden;<br />
sie dürfen auch nicht nach § 10 d EStG abgezogen<br />
werden. Die Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die<br />
der Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren<br />
aus derselben Einkunftsquelle erzielt. § 15 a EStG<br />
ist insoweit nicht anzuwenden (§ 15 b Abs. 1 EStG).<br />
Ein Steuerstundungsmodell liegt vor, wenn auf<br />
Grund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile<br />
in Form negativer Einkünfte erzielt werden sollen.<br />
Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen auf Grund<br />
eines vorgefertigten Konzepts die Möglichkeit geboten<br />
werden soll, zumindest in der Anfangsphase der Investition<br />
Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen (§<br />
15 b Abs. 2 EStG).<br />
§ 15 b Abs. 1 EStG ist nur anzuwenden, wenn innerhalb<br />
der Anfangsphase das Verhältnis der Summe der<br />
prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeichneten<br />
und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals<br />
oder bei Einzelinvestoren des eingesetzten Eigenkapitals<br />
10 % übersteigt (§ 15 b Abs. 3 EStG).<br />
Das Bundesministerium der Finanzen hat in einem<br />
umfangreichen Schreiben vom 17. Juli 2007 (IV B 2 – S<br />
2241 – b/07/0001) zur Anwendung des § 15 b EStG<br />
Stellung genommen. Danach ist als Anfangsphase im<br />
Sinne des § 15 b EStG der Zeitraum anzusehen, in dem<br />
nach dem zugrunde liegenden Konzept keine nachhaltig<br />
positiven Einkünfte erzielt werden, und ist damit im<br />
Regelfall identisch mit der Verlustphase. Maßgeblich<br />
für die Berechnung der 10 %-Grenze sind die prognostizierten<br />
Verluste, nicht jedoch die letztlich tatsächlich
erzielten Verluste. Das bedeutet, dass Aufwendungen<br />
(z. B. für die Erhaltung des Gebäudes), die im Zeitpunkt<br />
der Prognose nicht vorhersehbar sind, nicht in die Berechnung<br />
einzubeziehen sind.<br />
Nach Auffassung der Initiatorin ist §15 b EStG bei<br />
dem vorliegenden Angebot nicht anwendbar, da keine<br />
modellhafte Gestaltung vorliegt, die darauf gerichtet<br />
ist, steuerliche Vorteile in Form negativer Einkünfte zu<br />
erzielen. Die prognostizierten anfänglichen Verluste<br />
übersteigen voraussichtlich auch nicht 10 % des aufzubringenden<br />
Kapitals.<br />
Es wird ausdrücklich davon abgeraten, die Kommanditeinlage<br />
ggf. zzgl. Agio in die Fondsgesellschaft<br />
durch Kreditaufnahme ganz oder teilweise zu finanzieren.<br />
Konzeptionell ist eine Anteilsfinanzierung auf<br />
Ebene des Investors nicht vorgesehen.<br />
Nach dem BMF-Schreiben vom 17. Juli 2007 sind<br />
die mit der Beteiligung zusammenhängenden Verluste<br />
aus z. B. den Zinsen für die Fremdfinanzierung der<br />
Fondsbeteiligung nur dann bei der Berechnung der<br />
Verlustgrenze von 10 % einzubeziehen, wenn die Finanzierung<br />
der Einlage modellhaft vorgesehen ist.<br />
Die Fondsgesellschaft schüttet jährlich gemäß Prognoserechnung<br />
6 % des eingezahlten Kommanditkapitals<br />
ohne Agio an die Investoren aus. Hierbei handelt<br />
es sich ausweislich der Prognoserechnungen nicht um<br />
als Ausschüttungen gestaltete planmäßige Eigenkapitalrückzahlungen,<br />
sondern um aus dem normalen Geschäftsbetrieb<br />
erwirtschaftete Liquiditätsüberschüsse.<br />
Das für die Berechnung der 10 %-Grenze maßgebliche<br />
Eigenkapital ist daher nicht zu kürzen (Tz. 17 des BMF-<br />
Schreiben vom 17.7.2007).<br />
§ 10 d EStG<br />
Der einem Investor zugerechnete Anteil am Verlust<br />
der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Ermittlung<br />
des Gesamtbetrages der Einkünfte des Investors<br />
grundsätzlich mit anderen Einkünften ausgeglichen (§<br />
2 Abs. 3 EStG). Nicht ausgeglichene Verluste sind nach<br />
§ 10 d Abs. 1 EStG bis zu einem Betrag von EUR<br />
511.500 (EUR 1.023.000 für Ehegatten, die zusammen<br />
veranlagt werden) vom Gesamtbetrag der Einkünfte<br />
des unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraums<br />
abzuziehen (Verlustrücktrag).<br />
Negative Ergebnisse aus der Fondsgesellschaft, die<br />
weder im selben Jahr ausgeglichen noch zurück getragen<br />
werden können, sind nach § 10 d Abs. 2 EStG in<br />
den folgenden Jahren bis zu einem Gesamtbetrag der<br />
Einkünfte von EUR 1 Mio. (zusammen veranlagte Ehegatten<br />
EUR 2 Mio.) unbeschränkt, darüber hinaus nur<br />
bis zu 60 % des EUR 1 Mio. (zusammen veranlagte<br />
Ehegatten EUR 2 Mio.) übersteigenden Gesamtbetrags<br />
der Einkünfte vorrangig vor Sonderausgaben, außergewöhnlichen<br />
Belastungen und sonstigen Abzugsbeträgen,<br />
abzuziehen (Verlustvortrag).<br />
Gewerblicher Grundstückshandel<br />
Nach der Auffassung der Finanzverwaltung (BMF<br />
vom 26.03.2004, BStBl. 2004, Seite 434) überschreitet<br />
ein Steuerpflichtiger die Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />
und wird gewerblich tätig, wenn innerhalb<br />
von fünf Jahren nach dem Erwerb, also in einem<br />
engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb,<br />
mehr als drei Grundstücke veräußert werden oder<br />
wenn ein Grundstück zwar nach Ablauf der Fünfjahresfrist,<br />
jedoch vor Ablauf der Zehnjahresfrist veräußert<br />
wird und dabei Umstände hinzutreten, die darauf<br />
schließen lassen, dass der Steuerpflichtige bereits zum<br />
Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks die Absicht<br />
hatte, dieses vor Ablauf von zehn Jahren zu veräußern.<br />
Gleiches gilt für eine Personengesellschaft, die<br />
ein Grundstück anschafft und veräußert.<br />
Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung mindestens<br />
zehn Jahre vermietet worden, gehört grundsätzlich<br />
auch noch die Veräußerung zur privaten Vermögensverwaltung.<br />
Die Besitzgesellschaft beabsichtigt<br />
nicht, das Grundstück innerhalb von zehn Jahren zu<br />
veräußern. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt<br />
auf der Ebene der Gesellschaft daher nicht vor.<br />
Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, nach der ein<br />
Steuerpflichtiger innerhalb eines Fünfjahreszeitraums bis<br />
zu drei Objekte veräußern kann (in Sonderfällen zehn<br />
Jahre), ohne gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben,<br />
gilt auch für Beteiligungen an Personengesellschaf-<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
113
ten. Würde die Besitzgesellschaft die Immobilie vor Ablauf<br />
der Zehnjahresfrist veräußern, so würde diese Veräußerung<br />
allen Kommanditisten (und damit auch der<br />
Fondsgesellschaft und ihren Investoren) im Rahmen der<br />
Drei-Objekt-Grenze als eigene Veräußerung zugerechnet.<br />
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter<br />
an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt<br />
ist oder dass der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils<br />
oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei<br />
einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als EUR<br />
250.000 beträgt. Die vorgenannten Grundsätze gelten<br />
für die Veräußerung der Beteiligung eines Gesellschafters<br />
entsprechend. Die Veräußerung einer solchen Beteiligung<br />
kann dann dazu führen, dass sämtliche Immobiliengeschäfte<br />
eines Anlegers in gewerbliche Einkünfte<br />
umqualifiziert werden. Aufgrund der erheblichen steuerlichen<br />
Konsequenzen, die sich infolge einer Veräußerung<br />
von Grundstücken oder Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften<br />
für den Investor ergeben könnten, sollte<br />
ein Verkauf der Fondsbeteiligung innerhalb der ersten<br />
zehn Jahre vermieden werden bzw. wird jedem Investor<br />
dringend empfohlen, bei einer geplanten Veräußerung<br />
seinen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.<br />
Einkommensteuertarif<br />
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft aus<br />
Vermietung und Verpachtung unterliegt der individuellen<br />
Steuerbelastung jedes Investors. Entscheidend für<br />
die steuerliche Belastung ist der Grenzsteuersatz. Dieser<br />
beträgt ab einem zu versteuernden Einkommen von<br />
EUR 52.152 (Grundtabelle) bzw. EUR 104.304 (Splittingtabelle)<br />
derzeit 42 %. Mit dem am 19.07.2006 verkündeten<br />
Steueränderungsgesetz 2007 wurde ab dem<br />
Veranlagungszeitraum 2007 ein Zuschlag von 3 % auf die<br />
Einkommensteuer für Spitzenverdiener ab einem zu versteuernden<br />
Einkommen von über EUR 250.000/EUR<br />
500.000 eingeführt.<br />
Soweit der Investor in geringem Umfang Einkünfte<br />
aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt, unterliegen<br />
diese ab dem 01.01.2009 der sogenannten Abgeltungssteuer<br />
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und<br />
ggf. Kirchensteuer). Sollte diese pauschale Besteue-<br />
114<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
rung beim Investor zu einer höheren Steuerbelastung<br />
führen, können die Einnahmen im Rahmen der persönlichen<br />
Einkommensteuererklärung mit dem individuellen<br />
Steuersatz (Günstigerprüfung) besteuert werden.<br />
Besteuerungsverfahren<br />
Die Fondsgesellschaft beteiligt sich zu 94 % als<br />
Kommanditistin an der Besitzgesellschaft, welche die<br />
Immobilien hält. Die Investoren beteiligen sich direkt<br />
als Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über<br />
die Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft<br />
und sind somit mittelbar über die Fondsgesellschaft an<br />
der Besitzgesellschaft und deren Immobilie beteiligt.<br />
Bei der Fondsgesellschaft und der Besitzgesellschaft<br />
handelt es sich jeweils um Personengesellschaften in<br />
der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Für Zwecke<br />
der Einkommensteuer gelten die Gesellschaften als<br />
transparent. Steuersubjekt für Zwecke der Einkommensteuer<br />
sind nicht die Besitzgesellschaft und die<br />
Fondsgesellschaft, sondern die Investoren, die sich als<br />
Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber über die<br />
Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligen.<br />
Die Personengesellschaften dienen lediglich als Einkunftsermittlungssubjekt.<br />
Die Einkünfte auf Ebene der<br />
Besitz- und der Fondsgesellschaft werden jeweils gem.<br />
§§ 179, 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO einheitlich und gesondert<br />
durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt festgestellt.<br />
In einem ersten Schritt wird das steuerliche Ergebnis<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft ermittelt und<br />
durch das zuständige Finanzamt einheitlich und gesondert<br />
festgestellt. Das anteilig auf die Fondsgesellschaft<br />
entfallende Ergebnis wird dann im zweiten Schritt zusammen<br />
mit ihrem eigenen Ergebnis berücksichtigt<br />
und durch das zuständige Betriebsstättenfinanzamt einheitlich<br />
und gesondert festgestellt. Anschließend teilt<br />
es dem Wohnsitzfinanzamt des Investors das anteilig<br />
auf ihn entfallende Ergebnis mit. Der Investor hat die<br />
ihm zugerechneten anteiligen Einkünfte im Rahmen seiner<br />
persönlichen Steuererklärung anzugeben.<br />
Sonderwerbungskosten des Investors, die im Zusammenhang<br />
mit seiner Beteiligung stehen, z. B. Zinsen
einer konzeptionell nicht vorgesehenen Anteilsfinanzierung,<br />
werden nicht im Rahmen der persönlichen Steuererklärung<br />
berücksichtigt, sondern sind im Rahmen der<br />
einheitlichen und gesonderten Feststellung der Fondsgesellschaft<br />
zu berücksichtigen. Der Investor hat daher<br />
seine Sonderwerbungskosten belegmäßig nachzuweisen<br />
und der Fondsgesellschaft schriftlich mitzuteilen (vgl.<br />
§ 24 des Gesellschaftsvertrags). Einwände bei Abweichungen<br />
des Finanzamtes von der Feststellungserklärung<br />
können nur gegenüber dem Betriebsstättenfinanzamt<br />
der Fondsgesellschaft geltend gemacht werden.<br />
Sollte die Anerkennung niedriger steuerlicher Ergebnisse<br />
auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden müssen,<br />
kann in den Fällen, in denen Einkommensteuernachzahlungen<br />
zu leisten sind, eine vorläufige Anerkennung<br />
durch Aussetzung der Vollziehung erreicht werden,<br />
wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der<br />
von der Finanzverwaltung vertretenen Rechtsansicht<br />
bestehen. Die teilweise Aussetzung eines Feststellungsbescheides<br />
wirkt sich auf den Einkommensteuerbescheid<br />
des Investors insoweit aus, als die auf den Aussetzungsbetrag<br />
entfallende Einkommensteuer bis zum<br />
Abschluss des Rechtsbehelfsverfahrens nicht gezahlt<br />
werden muss. Soweit ein Rechtsbehelf endgültig keinen<br />
Erfolg hat, ist die zunächst ausgesetzte Steuer abzuführen<br />
und ab dem Tag der gewährten Vollziehungsaussetzung<br />
mit 0,5 % pro Monat zu verzinsen.<br />
Sollten sich aufgrund einer berechtigten Änderung<br />
des Feststellungsbescheides Steuernachforderungen<br />
ergeben, so sind diese grundsätzlich mit 0,5 % je vollem<br />
abgelaufenen Monat zu verzinsen (§§ 233 a, 238<br />
Abs. 1 AO). Der Zinslauf beginnt 15 Monate nach Ablauf<br />
des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden<br />
ist, und endet mit Wirksamkeit der Steuerfestsetzung.<br />
Der in der Erwerbsphase voraussichtlich entstehende<br />
Verlust kann im Rahmen der Herabsetzung der<br />
Einkommensteuervorauszahlungen und im Rahmen<br />
des Lohnsteuerermäßigungsverfahrens Berücksichtigung<br />
finden. Allerdings werden gem. § 37 Abs. 3 EStG<br />
und § 39 a Abs. 1 EStG negative Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung nur für Kalenderjahre berücksichtigt,<br />
die nach der Anschaffung des Gebäudes bzw.<br />
nach Aufnahme der Nutzung beginnen. Durch diese<br />
Einschränkung des Verlustausgleichs im Vorauszahlungsverfahren<br />
wird eine Verwaltungsvereinfachung<br />
durch Wegfall der Doppelprüfung im Vorauszahlungsund<br />
im Veranlagungsverfahren bezweckt. Das bedeutet<br />
für den Investor, dass der prognostizierte Verlust<br />
2010 grundsätzlich nicht vorweg im Wege eines Herabsetzungsantrages<br />
oder Lohnsteuerermäßigungsverfahrens<br />
Berücksichtigung findet. Die Fondsverwaltung<br />
wird entsprechend keinen Antrag auf Geltendmachung<br />
der Verluste im Vorauszahlungsverfahren stellen.<br />
Die Ausschüttungen der Besitz- und der Fondsgesellschaft<br />
stellen als solche keine steuerpflichtigen Einkünfte<br />
dar; steuerlich handelt es sich vielmehr um Entnahmen.<br />
Weder die Besitz- noch die Fondsgesellschaft übernehmen<br />
persönliche Steuerzahlungen für die Investoren.<br />
Sonstige Steuern<br />
Solidaritätszuschlag<br />
Zusätzlich zur Einkommensteuer wird derzeit ein Solidaritätszuschlag<br />
in Höhe von 5,5 % der festgesetzten Einkommensteuer<br />
erhoben. Damit wächst der einkommens -<br />
steuerliche Grenzsteuersatz um 5,5 %, in der Spitze von<br />
42 % auf 44,31 % bzw., wenn die Einkommensteuer für<br />
Spitzenverdiener zu zahlen ist, von 45 % auf 47,475 %.<br />
Kirchensteuer<br />
Bei kirchensteuerpflichtigen Investoren wird eine<br />
Kirchensteuer – je nach Bundesland in Höhe von 8 %<br />
oder 9 % der Einkommensteuer – erhoben. Im Rahmen<br />
der Prognoserechnung wurde eine etwaige Kirchensteuer<br />
nicht berücksichtigt.<br />
Gewerbesteuer<br />
Der Gewerbesteuer unterliegt gem. § 2 Abs. 1 S. 1<br />
GewStG jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im<br />
Inland betrieben wird. Weder die Besitzgesellschaft<br />
noch die Fondsgesellschaft betreiben einen Gewerbebetrieb,<br />
da sie keine originär gewerbliche Tätigkeit aus-<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
115
üben und nicht nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG als gewerblich<br />
geprägt gelten. Die Fondsgesellschaft bezieht<br />
keine gewerblichen Einkünfte aus der Besitzgesellschaft,<br />
wodurch ihre Einkünfte gem. § 15 Abs. 3 Nr. 1<br />
EStG in gewerbliche umqualifiziert würden (Infektion).<br />
Die erzielten Einkünfte unterliegen daher nicht der Gewerbesteuer.<br />
Grunderwerbsteuer<br />
Der Erwerb des Grundvermögens im Jahr 2007<br />
durch die Besitzgesellschaft unterlag der Grunderwerbsteuer<br />
von 3,5 %. Soweit diese auf den Gebäudeanteil<br />
entfällt, erhöht die Grunderwerbsteuer die Bemessungsgrundlage<br />
für die Gebäudeabschreibung.<br />
Durch die Umwandlung der Besitzgesellschaft und<br />
den Beitritt der Investoren wird planmäßig keine<br />
Grunderwerbsteuer ausgelöst.<br />
Ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand<br />
der Besitzgesellschaft unmittelbar<br />
oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % der<br />
Anteile am Gesellschaftsvermögen der Besitzgesellschaft<br />
auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies<br />
gemäß § 1 Abs. 2 a GrEStG als ein auf die Übereignung<br />
eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft<br />
gerichtetes Rechtsgeschäft, das ebenfalls<br />
Grunderwerbsteuer auslöst.<br />
Zusätzlich ist zu beachten, dass nach § 1 Abs. 3<br />
GrEStG, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2 a<br />
GrEStG nicht in Betracht kommt, außerdem Grunderwerbsteuer<br />
ausgelöst wird, wenn unmittelbar oder mittelbar<br />
mindestens 95 % der Anteile an der Besitzgesellschaft<br />
in einer Hand vereinigt werden.<br />
Da nach der vorgesehenen Konzeption mit dem Beitritt<br />
der Investoren zur Fondsgesellschaft mittelbar weniger<br />
als 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen<br />
der Besitzgesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen,<br />
ist der Tatbestand des § 1 Abs. 2 a GrEStG nicht<br />
erfüllt. Der Tatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG ist ebenfalls<br />
nicht gegeben. Insoweit entsteht daher keine<br />
Grunderwerbsteuer.<br />
116<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Grundsteuer<br />
Auf den Grundbesitz der Besitzgesellschaft ist eine<br />
jährliche Grundsteuer zu entrichten. Die Höhe der<br />
Grundsteuer hängt derzeit vom steuerlichen Einheitswert<br />
der Immobilie sowie dem Grundsteuermessbetrag<br />
und dem Hebesatz der Gemeinde ab, in der das Grundstück<br />
gelegen ist. Die Grundsteuer kann in der Regel<br />
aufgrund mietvertraglicher Vereinbarungen auf den<br />
Mieter umgelegt werden.<br />
Umsatzsteuer<br />
Für Zwecke der Umsatzsteuer gilt die Besitzgesellschaft<br />
als Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG.<br />
Die langfristige Vermietung von Grundstücken durch die<br />
Besitzgesellschaft stellt eine umsatzsteuerbare, jedoch<br />
nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreite<br />
Leistung dar. Die Besitzgesellschaft kann jedoch ggf.<br />
nach § 9 Abs. 1 UStG zur Besteuerung der Vermietungsumsätze<br />
optieren mit der Folge, dass die Vorsteuer insoweit<br />
steuerlich abzugsfähig wird. Der Verzicht auf die<br />
Steuerbefreiung (Option) ist nach § 9 Abs. 1 UStG allerdings<br />
nur zulässig, wenn die Vermietung an einen anderen<br />
Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt<br />
wird und dieser keine Umsätze ausführt, die den Vorsteuerabzug<br />
ausschließen. Entsprechend wurde bei der<br />
Vermietung an die GMG Generalmietgesellschaft mbH<br />
zur Umsatzsteuer optiert. Soweit jedoch an den Freistaat<br />
<strong>Thüringen</strong> vermietet wird, besteht keine Optionsmöglichkeit.<br />
Da die Besitzgesellschaft überwiegend umsatzsteuerfreie<br />
Leistungen erbringt, ist sie nur in sehr geringem<br />
Umfang berechtigt, die ihr in Rechnung gestellten<br />
Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer beim Finanzamt geltend<br />
zu machen. Die abziehbare Vorsteuer wurde<br />
wegen Geringfügigkeit in der Prognoserechnung vereinfachend<br />
ebenfalls als Werbungskosten erfasst.<br />
Das bloße Erwerben, Halten und Veräußern von gesellschaftsrechtlichen<br />
Beteiligungen ist nach dem<br />
Grundsatz-Urteil des EuGH vom 26.06.2003 keine umsatzsteuerbare<br />
Tätigkeit. Mit Urteil vom 01.07.2004 hat<br />
sich der BFH der Rechtsansicht des EuGH angeschlossen<br />
und entschieden, dass eine Personengesellschaft<br />
bei der Aufnahme eines Gesellschafters gegen Barein-
lage an diesen keinen umsatzsteuerbaren Umsatz und<br />
damit insbesondere auch keinen nach § 4 Nr. 8 Buchst.<br />
f UStG steuerfreien Umsatz erbringt. Die Fondsgesellschaft,<br />
deren Tätigkeit sich auf das Halten und Verwalten<br />
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft beschränkt,<br />
ist somit nicht als umsatzsteuerliche Unternehmerin<br />
im Sinne des § 2 UStG anzusehen. Damit ist<br />
die Fondsgesellschaft nicht berechtigt, die ihr in Rechnung<br />
gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer<br />
geltend zu machen. Diese Vorsteuerbeträge stellen<br />
vielmehr Werbungskosten bzw. insbesondere in der Investitionsphase<br />
Anschaffungsnebenkosten dar.<br />
Beendigung der Kapitalanlage<br />
Veräußerungsgewinne<br />
Ein Gewinn aus einer etwaigen späteren Veräußerung<br />
der Immobilie der Besitzgesellschaft bzw. aus der Veräußerung<br />
der Beteiligung an der Besitzgesellschaft oder<br />
der Fondsgesellschaft ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung<br />
und Veräußerung mehr als zehn Jahre vergangen<br />
sind (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die anteiligen<br />
Veräußerungsgewinne der Investoren, die ihre Beteiligung<br />
im Privatvermögen halten, sind nach Ablauf<br />
von zehn Jahren daher grundsätzlich steuerfrei.<br />
Erfolgt die Veräußerung des Fondsanteils durch den<br />
Investor oder eine Veräußerung der Beteiligung an der<br />
Besitzgesellschaft oder die Veräußerung der Immobilien<br />
durch die Besitzgesellschaft jedoch innerhalb eines<br />
Zeitraums von zehn Jahren oder liegt ein gewerblicher<br />
Grundstücks handel vor (siehe obige Ausführungen),<br />
unterliegt ein entstehender Veräußerungsgewinn der<br />
individuellen Besteuerung des Investors.<br />
Die Veräußerung der Beteiligung gilt steuerlich als<br />
anteilige Grundstücksveräußerung.<br />
Veräußerungsgewinne können auch auftreten, wenn<br />
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft innerhalb von<br />
zehn Jahren verschenkt würde, weil hierbei neben dem<br />
anteiligen Grundstück auch anteilig Verbindlichkeiten<br />
übernommen werden, was steuerlich als teilentgeltliche<br />
Schenkung behandelt würde.<br />
Erbschaft- und Schenkungsteuer<br />
Übertragungen der Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
durch Schenkung oder Erbschaft unterliegen<br />
der Erbschaft- und Schenkungsteuer.<br />
Der unmittelbare oder mittelbare Erwerb einer Beteiligung<br />
an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft<br />
im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung gilt als Erwerb<br />
der anteiligen Wirtschaftsgüter; die dabei übergehenden<br />
Schulden und Lasten der Gesellschaft sind bei<br />
der Ermittlung der Bereicherung des Erwerbers wie eine<br />
Gegenleistung zu behandeln (§ 10 Abs. 1 S. 4 ErbStG).<br />
Bei der Übertragung des Fondsanteils ist zu unterscheiden,<br />
ob der Investor Direktkommanditist oder als<br />
Treugeber an der Fondsgesellschaft beteiligt ist.<br />
Erbfall: Investor als Kommanditist<br />
Der erbschaftsteuerliche Wert an einem geschlossenen<br />
Immobilienfonds entspricht dem Anteil des nach<br />
erbschaftsteuerlichen Grundsätzen bewerteten Fondsvermögens.<br />
Dies gilt auch bei doppelstöckigen Beteiligungen,<br />
wie dies hier der Fall ist. Die Besitzposten und<br />
Gesellschaftsschulden sind nicht zusammenzufassen,<br />
sondern getrennt zu ermitteln. Der Grundbesitz des<br />
Fonds wird in der Regel nach §§ 12 Abs. 3 ErbStG iVm<br />
§ 176 ff. BewG bewertet. Vorliegend handelt es sich<br />
um ein Geschäftsgrundstück i. S. d. § 181 Abs. 6<br />
BewG, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist,<br />
hierin fließen der Bodenwert und der Gebäudeertragswert<br />
ein (§§ 184, 179, 185 ff BewG). Abzuziehen sind<br />
die anteiligen Verbindlichkeiten.<br />
Der Bodenwert ist anhand der Grundsätze über die<br />
Bewertung unbebauter Grundstücke zu bewerten. Der<br />
Gebäudewert ist in der Weise zu ermitteln, dass der<br />
Reinertrag anhand des Liegenschaftszinses in Höhe<br />
von 6,5 % kapitalisiert wird.<br />
In dem Fall, dass mehrere Erben vorhanden sind,<br />
fällt der Fondsanteil nicht in das gemeinschaftliche Vermögen<br />
der Miterben (Erbengemeinschaft), sondern es<br />
kommt zu einer Aufspaltung des Fondsanteils. Jeder<br />
Miterbe erwirbt mit dem Erbfall in Abweichung von<br />
§ 2032 Abs. 1 BGB einen seinem Erbteil entsprechenden<br />
selbstständigen Gesellschaftsanteil.<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
117
Erbfall: Investor als Treugeber<br />
Insoweit geht die Finanzverwaltung davon aus, dass<br />
der Anleger einen (einseitigen) Sachleistungsanspruch<br />
gegen den Treuhänder vererbt und Gegenstand der<br />
Erbschaft nicht direkt der anteilige Grundbesitz und die<br />
anteiligen Schulden sind, die sich auf der Ebene der<br />
Besitzgesellschaft befinden. Der Sachleistungsanspruch<br />
ist mit dem gemeinen Wert zu bewerten, aber<br />
das sind im Ergebnis die Werte, die sich auch gemäß<br />
vorstehendem Abschnitt ergeben. Vor 2009 war die<br />
Unterscheidung zwischen Sachleistungsanspruch und<br />
Grundstücksanteil als Gegenstand des Erwerbs von<br />
Todes wegen von größerer Bedeutung, weil hieran<br />
unter Umständen Bewertungsdifferenzen anknüpfen<br />
konnten.<br />
Schenkung<br />
Werden im Fall einer Schenkung einer Beteiligung<br />
an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft<br />
neben den anteiligen Wirtschaftsgütern auch anteilige<br />
Schulden übernommen, liegt steuerlich eine teilentgeltliche<br />
Schenkung vor. Gleiches gilt im Fall der<br />
Schenkung einer treuhänderisch gehaltenen Beteiligung.<br />
Soweit der Beschenkte Verbindlichkeiten – auch<br />
solche auf Ebene der Besitzgesellschaft – übernimmt,<br />
liegt ein entgeltlicher Erwerb vor. Dies kann zur Folge<br />
haben, dass für den entgeltlichen Teil die Veräußerungsgewinnbesteuerung<br />
des § 23 EStG eingreift,<br />
wenn die dort maßgebliche Zehnjahresfrist zwischen<br />
Abschluss des obligatorischen (indirekten) Erwerbsvertrags<br />
und der Schenkung noch nicht abgelaufen ist.<br />
Nur der unentgeltliche Teil des Geschäfts wird als<br />
Schenkung behandelt. Im Übrigen gelten die Ausführungen<br />
wie zum Erbfall.<br />
Freibeträge<br />
Bei unbeschränkter Erbschaftsteuerpflicht erhält<br />
jeder Erwerber in Abhängigkeit von seiner Steuerklasse<br />
einen persönlichen Freibetrag (§ 16 Abs. 1 ErbStG):<br />
118<br />
Steuerliche Grundlagen<br />
Steuerklasse Personenkreis Freibetrag<br />
I Ehegatte 500.000 EUR<br />
Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener 400.000 EUR<br />
Kinder und Stiefkinder<br />
Enkelkinder 200.000 EUR<br />
Eltern und Großeltern bei Erbschaften 100.000 EUR<br />
II Eltern und Großeltern bei Schenkungen<br />
Geschwister<br />
Neffen und Nichten 20.000 EUR<br />
Stiefeltern, Schwiegereltern<br />
Geschiedene Ehegatten<br />
III alle übrigen Beschenkten und Erwerber 20.000 EUR<br />
(z. B. Tanten, Onkel); Zweckzuwendungen<br />
III gleichgeschlechtlicher Lebenspartner<br />
bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft. 500.000 EUR<br />
Steuersätze<br />
Die Erbschaftsteuer wird gem. § 19 Abs. 1 ErbStG<br />
nach folgenden Prozentsätzen erhoben:<br />
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis Prozent in<br />
einschließlich EUR … der Steuerklasse<br />
I II III<br />
75 000 7 30 30<br />
300 000 11 30 30<br />
600 000 15 30 30<br />
6 000 000 19 30 30<br />
13 000 000 23 50 50<br />
26 000 000 27 50 50<br />
über 26 000 000 30 50 50
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
(«Fondsgesellschaft» u. «Emittentin»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der 26.02.2009<br />
Geschäftstätigkeit*:<br />
Handelsregistereintragung: 22.04.1999, HRA 29017, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Persönlich haftende DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Gesellschafterin: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Keine Einlage<br />
Geschäftsführung: DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
gemeinsam mit geschäftsführendem<br />
Kommanditisten, beide Feuerbachstraße 26–32,<br />
60325 Frankfurt a. M. Für die Geschäftsführer<br />
bestehen keine festgelegten Zuständigkeiten.<br />
Geschäftsführender DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Kommanditist und Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Gründungskommanditist:<br />
Kommanditeinlage: EUR 2.000, eingezahlt<br />
Aufgaben: Beteiligung als Kommanditistin mit einem Anteil<br />
i. H. v. 94 % an der DSF Gera GmbH & Co. KG nach<br />
Vollzug des Anteilskaufvertrages Anfang 2010<br />
* Wirtschaftliche Neugründung<br />
Real invest Schloßstraße Gera GmbH<br />
(«Besitzgesellschaft» bis Umwandlung in<br />
GmbH & Co. KG)<br />
Sitz: Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Aufnahme der 10.12.2007<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: 10.12.2007, HRB 65195, Amtsgericht Köln<br />
Gesellschafter: Immobilen Invest Köln GmbH (94 %)<br />
DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
(6 %)<br />
Stammkapital: EUR 25.000<br />
Geschäftsführer: Klaus Peter Prokop, Weimar<br />
Aufgabe: Eigentümerin der Immobilie Schloßstraße 26/<br />
Amthorstraße 1, Gera, vor Umwandlung<br />
120<br />
Projekt- und Vertragspartner<br />
Projekt- und Vertragspartner<br />
Real invest Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG<br />
(«Besitzgesellschaft» nach Umwandlung* und<br />
bis Anteilsübergang)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Aufnahme der 16.09.2009<br />
Geschäftstätigkeit*:<br />
Handelsregistereintragung: 16.09.2009, HRA 27148, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Persönlich haftende real invest Schloßstraße Gera Verwaltungs-GmbH,<br />
Gesellschafterin: Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Keine Einlage<br />
Geschäftsführung: real invest Schloßstraße Gera Verwaltungs-GmbH<br />
gemeinsam mit Immobilen Invest Köln GmbH<br />
Gründungskommanditistin: Immobilen Invest Köln GmbH,<br />
Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Kommanditeinlage: EUR 23.500, eingezahlt<br />
Aufgaben: Eigentümerin der Immobilie Schloßstraße 26/<br />
Amthorstraße 1, Gera, nach Umwandlung<br />
* Die Umwandlung wurde am 16.09.2009 ins Handelsregister eingetragen und erfolgte rückwirkend zum 01.01.2009.<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
(«Besitzgesellschaft» nach Anteilsübertragung)<br />
Geplante Änderungen bei der real invest Schloßstraße Gera GmbH & Co. KG nach<br />
Vollzug des Kaufvertrages für die Anteile i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
durch die Fondsgesellschaft Anfang 2010:<br />
Umfirmierung in: DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26-32, 60325 Frankfurt a.M.<br />
Handelsregistereintragung: bei Amtsgericht Frankfurt a.M.<br />
Persönlich haftende DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Gesellschafterin: Feuerbachstraße 26-32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Keine Einlage<br />
Geschäftsführung: DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
gemeinsam mit geschäftsführendem Kommanditisten,<br />
Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Für die Geschäftsführer bestehen keine festgelegten<br />
Zuständigkeiten.<br />
Geschäftsführender DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Kommanditist: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufgaben: Eigentümerin der Immobilie Schloßstraße 26/<br />
Amthorstraße 1, Gera
DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
(«Altgesellschafter»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der 23.03.2009<br />
Geschäftstätigkeit*:<br />
Handelsregistereintragung: HRA 44752, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Persönlich haftende DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Gesellschafterin: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Keine Einlage<br />
Geschäftsführung: DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
gemeinsam mit geschäftsführendem<br />
Kommanditisten<br />
beide Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Geschäftsführender DSF Zwölfte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
Kommanditist und Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Gründungskommanditist:<br />
Kommanditeinlage: EUR 60.000, eingezahlt<br />
Aufgaben: Beteiligung als Kommanditist mit einem Anteil<br />
von 6 % an der Besitzgesellschaft<br />
* Wirtschaftliche Neugründung<br />
DSF Treuhand GmbH («Treuhandgesellschaft»<br />
u. «Treuhandkommanditistin»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der 06.08.2008<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: 06.08.2008, HRB 58531, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Gesellschafter: Deutsche Structured Finance GmbH,<br />
Frankfurt a. M. (100 %)<br />
Stammkapital: EUR 25.000, eingezahlt<br />
Geschäftsführer: Wolfgang von Mangoldt, Hamburg<br />
Aufgaben: Die Betreuung von Investoren, die sich<br />
mittelbar an Kapital- oder<br />
Personengesellschaften mit Sitz im In- und<br />
Ausland beteiligen, und sämtliche damit<br />
verbundenen Verwaltungsaufgaben<br />
DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
(«Persönlich haftende Gesellschafterin der<br />
Fondsgesellschaft, der Besitzgesellschaft und<br />
der PP Gesellschaft»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der 23.03.2009<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: HRB 74115, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Gesellschafter: Deutsche Structured Finance GmbH,<br />
Frankfurt a.M. (50 %)<br />
BBI Beteiligungs- und Handelsgesellschaft mbH,<br />
Wehrheim (50 %)<br />
Stammkapital: EUR 25.000, eingezahlt<br />
Geschäftsführer: Gerhard Beinhauer, Wehrheim<br />
Lars Mohr, Frankfurt a. M. Beide geschäftsansässig<br />
unter der Geschäftsanschrift der Gesellschaft.<br />
Für die Geschäftsführer bestehen keine festgelegten<br />
Zuständigkeiten.<br />
Aufgaben: Persönlich haftende Gesellschafterin der<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG sowie<br />
der DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
und der DSF Gera GmbH & Co. KG (geplant)<br />
DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
(«Geschäftsführende Kommanditistin»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der 10.09.2009<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: 28.08.2009, HRB 86162, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Stammkapital: EUR 25.000, eingezahlt<br />
Gesellschafter: Deutsche Structured Finance GmbH,<br />
Frankfurt a. M. (100 %)<br />
Geschäftsführer: Janine I. Schellhorn, Frankfurt a. M.,<br />
Lars Mohr, Frankfurt a. M. Beide geschäftsansässig<br />
unter der Geschäftsanschrift der Gesellschaft.<br />
Für die Geschäftsführer bestehen keine festgelegten<br />
Zuständigkeiten.<br />
Aufgaben: Geschäftsführende Kommanditistin bei der<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
und geplant bei<br />
der DSF PP <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
und der DSF Gera GmbH & Co. KG<br />
Projekt- und Vertragspartner<br />
121
Deutsche Structured Finance GmbH («DSF»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt a. M.<br />
Aufnahme der April 1996<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: HRB 38754, Amtsgericht Frankfurt a. M.<br />
Stammkapital: EUR 5.113.000<br />
Gesellschafter: Aareal Bank AG, Wiesbaden (100 %)<br />
Geschäftsführer: Janine I. Schellhorn, Frankfurt a. M.,<br />
David G. Norris, Oberursel (Taunus)<br />
Aufgaben: Bzgl. der Fondsgesellschaft: Fondskonzeption,<br />
Prospektaufstellung, Vermittlung des Eigenund<br />
Fremdkapitals, Platzierungsgarantie,<br />
Fondsverwaltung, Vermittlung von Käufern;<br />
Bzgl. der Besitzgesellschaft: Objektverwaltung,<br />
Kaufmännische Verwaltung, Vermittlung von<br />
Mietern und Käufern<br />
InCity Immobilien AG («InCity»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Aufnahme November 2005<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: HRB 56773, Amtsgericht Köln<br />
Grundkapital: EUR 2.500.000<br />
Gesellschafter: Streubesitz 33,34 %<br />
Familie Pero 35,27 %<br />
Klaus Peter Prokop 31,39 %<br />
Vorstand: Friedrich Schwab, Reichenberg<br />
André Peto, Köln<br />
Klaus Peter Prokop, Weimar<br />
Aufgabe: Verkäufer der Anteile i.H.v. 6 % bzw. 94 % an der<br />
Besitzgesellschaft<br />
122<br />
Projekt- und Vertragspartner<br />
Immobilien Invest Köln GmbH<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Mozartstraße 1, 50674 Köln<br />
Aufnahme 28.05.2008<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
Handelsregistereintragung: HRB 64246, Amtsgericht Köln<br />
Stammkapital: EUR 25.000<br />
Gesellschafter: InCity Immobilien AG<br />
Jörg Neubauer<br />
Geschäftsführer: Jörg Neubauer, Köln<br />
Simon Stein, Erftstadt<br />
Aufgabe: Verkäufer der Anteile i. H. v. 94 % an der<br />
Besitzgesellschaft<br />
allobjekt Denkmalsanierungen GmbH («GÜ»)<br />
Sitz, Geschäftsanschrift: Abraham-Lincoln-Straße 1, 99423 Weimar<br />
Aufnahme<br />
Geschäftstätigkeit:<br />
28.12.2004<br />
Handelsregistereintragung: HRB 113581, Amtsgericht Jena<br />
Stammkapital: EUR 50.000<br />
Geschäftsführer: Klaus Peter Prokop, Weimar<br />
Aufgabe: Baudienstleistung und Denkmalsanierung<br />
GMG Generalmietgesellschaft mbH<br />
Geschäftsanschrift: Friedrich-Ebert-Allee 140, 53113 Bonn<br />
Handelsregistereintragung: HRB 16977, Amtsgericht Bonn<br />
Geschäftsführer: Dirk Brandt, Bonn<br />
Thilo Junkes, Köln<br />
Stammkapital: EUR 51.130.000<br />
Aufgabe: Mieter der Fondsimmobilie
Deutsche Post Immobilien GmbH<br />
Geschäftsanschrift: Charles-de-Gaulle-Straße 20, 53113 Bonn<br />
Handelsregistereintragung: HRB 13277, Amtsgericht Bonn<br />
Geschäftsführer: Günther Meyer, St. Augustin<br />
Heinrich Küpper, Grevenbroich<br />
Stammkapital: EUR 25.000<br />
Aufgabe: Mieter der Fondsimmobilie<br />
Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
Anschrift: endvertreten durch<br />
Landesbetrieb Thüringer Liegenschaftsmanagement,<br />
Ludwig-Erhard-Ring 8, 99099 Erfurt<br />
Aufgabe: Mieter der Fondsimmobilie<br />
Die Nennung der persönlichen Daten der Personen erfolgt aus Gründen der Transparenz<br />
und entspricht den Anforderungen an den Inhalt von Prospekten zu Angeboten<br />
über Kapitalanlagen. Eine persönliche Vertrauenswerbung ist für die Benannten<br />
hiermit jedoch nicht beabsichtigt.<br />
Personelle Verflechtungen<br />
Die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH, eine 100 %ige Tochtergesellschaft<br />
der Deutsche Structured Finance GmbH («DSF»), ist geschäftsführende<br />
Kommanditistin der Fondsgesellschaft und zukünftig auch geschäftsführende<br />
Kommanditistin der Besitzgesellschaft und des Altgesellschafters.<br />
Die DSF ist mit einer Beteiligung von 50 % Gesellschafterin der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH. Außerdem ist sie Alleingesellschafterin der DSF Treuhand<br />
GmbH, welche als Treuhandkommanditistin für die Treugeber fungiert. Die<br />
DSF wurde von der Fondsgesellschaft mit der Fondskonzeption, der Prospektaufstellung,<br />
der Vermittlung des Fremd- und Eigenkapitals, der Stellung einer Platzierungsgarantie,<br />
der Fondsverwaltung sowie ggf. der Vermittlung eines Käufers für<br />
die Beteiligung an der Besitzgesellschaft beauftragt. Darüber hinaus wurde sie<br />
von der Besitzgesellschaft mit der Verwaltung der Besitzgesellschaft und der Immobilie<br />
sowie ggf. der Vermittlung von Mietern bzw. Käufern für die Immobilie beauftragt.<br />
Zudem wurde sie von dem Altgesellschafter mit der Fondskonzeption,<br />
der Vermittlung des Eigenkapitals, der Fondsverwaltung sowie ggf. der Vermittlung<br />
eines Käufers für die Beteiligung an der Besitzgesellschaft beauftragt.<br />
Die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH ist persönlich haftende Gesellschafterin<br />
der Fondsgesellschaft und zukünftig auch persönlich haftende Gesellschafterin<br />
der Besitzgesellschaft und des Altgesellschafters.<br />
Frau Janine Schellhorn ist Geschäftsführerin der DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH und Geschäftsführerin der Deutschen Structured Finance GmbH.<br />
Herr Lars Mohr ist Geschäftsführer der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH,<br />
Geschäftsführer der DSF Fünzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH und Prokurist<br />
der DSF.<br />
Herr Gerhard Beinhauer ist Geschäftsführer der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH und Gesellschafter und Geschäftsführer der BBI Beteiligungs- und<br />
Handelsgesellschaft mbH, welche mit einer Beteiligung von 50 % Gesellschafterin<br />
der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH ist.<br />
Die Prokuristen der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH sind Mitarbeiter<br />
der DSF.<br />
Herr Wolfgang von Mangoldt ist Geschäftsführer der Treuhandkommanditistin<br />
und Mitarbeiter der DSF.<br />
Herr Klaus Peter Prokop ist Vorstand der InCity Immobilien AG, Geschäftsführer<br />
der allobjekt Denkmalsanierungen GmbH und der real invest Schloßstraße Gera<br />
Verwaltungs-GmbH.<br />
Herr André Peto ist Vorstand der InCity Immobilien AG und der real invest Schloßstraße<br />
Gera Verwaltungs-GmbH.<br />
Im Übrigen bestehen keine Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte<br />
begründen können.<br />
Projekt- und Vertragspartner<br />
123
Gemäß Verkaufsprospektgesetz i. V. m. der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung<br />
vom<br />
16.12.2004 (VermVerkProspV) sind in Ergänzung zu<br />
den bereits an anderer Stelle des Verkaufsprospekts<br />
gegebenen Informationen und Erläuterungen folgende<br />
weitere Angaben zu machen. Die nachfolgend genannten<br />
Paragrafen beziehen sich auf die VermVerkProspV:<br />
Anlageobjekt ist die Kommanditbeteiligung der<br />
Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft<br />
«DSF Gera GmbH & Co. KG».<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 1<br />
Vorliegend wird eine Beteiligung an der Kommanditgesellschaft<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co.<br />
KG («Fondsgesellschaft») angeboten. Der Investor kann<br />
sich an der Fondsgesellschaft als Kommanditist oder<br />
als Treugeber mit einer Einlage beteiligen («Vermögensanlage»).<br />
Die angestrebte Höchstsumme der Einlagen<br />
insgesamt beträgt EUR 10,5 Mio. Der Mindestzeichnungsbetrag<br />
für eine Beteiligung beträgt EUR 10.000.<br />
Folglich beträgt die maximale Anzahl der angebotenen<br />
Vermögensanlagen 1.050. Derzeit ist es nicht möglich,<br />
die Anzahl der sich beteiligenden Investoren zu benennen,<br />
auf die sich das zur Verfügung stehende Beteiligungsvolumen<br />
verteilen wird, da die Beteiligungen in<br />
unterschiedlichen Höhen gezeichnet werden können.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 2<br />
Weder die Anbieterin (Deutsche Structured Finance<br />
GmbH) noch die Emittentin (DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG) übernehmen die Zahlung von<br />
Steuern für die Investoren.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 6<br />
Die Annahme der Beitrittserklärung erfolgt im Falle<br />
der Kommanditbeteiligung durch die DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH, Feuerbachstr. 26–32,<br />
60325 Frankfurt am Main, und im Falle der mittelbaren<br />
Beteiligung als Treugeber durch die Treuhandkommanditistin,<br />
DSF Treuhand GmbH, Feuerbachstr. 24, 60325<br />
Frankfurt am Main.<br />
124<br />
Erklärungen gemäß VermVerkProspV<br />
Erklärungen gemäß VermVerkProspV<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 7<br />
Das öffentliche Angebot beginnt in Anlehnung an<br />
§ 9 Abs. 1 VerkProspG frühest möglich einen Werktag<br />
nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und<br />
endet mit der Vollplatzierung des Angebots.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat das<br />
Recht, die Zeichnung vorzeitig zu schließen. Die Möglichkeit,<br />
gezeichnete Kommanditanteile zu kürzen, besteht<br />
insoweit, als dem Investor auch eine niedrigere<br />
als die von ihm gezeichnete Einlage zugewiesen werden<br />
kann, oder in dem Fall, dass der Investor die fällige<br />
Einzahlung teilweise nicht fristgerecht erbringt.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 8<br />
Das Angebot findet nur in Deutschland statt.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 9<br />
Der Erwerbspreis für die Beteiligung entspricht dem<br />
gezeichneten Nominalwert. Der Erwerbspreis beträgt<br />
mindestens EUR 10.000. Er kann höher sein. Dann<br />
muß es sich um einen durch 1.000 ohne Rest teilbaren<br />
Betrag handeln.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 11<br />
Eine Nachschusspflicht des einzelnen Anlegers<br />
kann bei Vorliegen eines einstimmigen Gesellschafterbeschlusses<br />
oder durch einstimmige Änderung des<br />
Gesellschaftsvertrags begründet werden. Außerdem<br />
kann ein Wiederaufleben der Haftung gem. § 172 Abs.<br />
4 HGB zu einer Rückzahlungsverpflichtung des Investors<br />
führen, vgl. Kapitel «Risiken der Beteiligung»/<br />
«Haftung der Kommanditisten/Treugeber». Darüber hinaus<br />
gibt es keine Umstände, unter denen der Erwerber<br />
der Vermögensanlagen verpflichtet ist, weitere<br />
Leistungen zu erbringen und insbesondere weitere<br />
Zahlungen zu leisten.<br />
§ 5 Satz Nr. 6<br />
Die Fondsgesellschaft ist kein Konzernunternehmen.<br />
Es besteht daher auch kein Konzernabschluss.
§ 6 Satz 1, 2 und 3<br />
Das gezeichnete Kapital der Emittentin – gezeichnet<br />
durch den Gründungsgesellschafter, die DSF Fünfzehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH – beträgt zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung EUR 2.000. Die Einlage<br />
wurde erbracht. Es stehen keine Einlagen auf das<br />
Kapital aus. In Bezug auf die Fondsgesellschaft sind<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine Wertpapiere<br />
oder Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f Abs. 1<br />
VerkProspG ausgegeben worden.<br />
Da die Fondsgesellschaft keine Aktiengesellschaft<br />
oder Kommanditgesellschaft auf Aktien ist, entfallen<br />
Angaben zu diesen Vorschriften.<br />
§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2<br />
Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft<br />
nach Maßgabe dieser Vorschrift sind die DSF Zehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH ohne Einlage sowie die<br />
DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH als geschäftsführende<br />
Kommanditistin mit einer geleisteten<br />
Einlage i. H. v. EUR 2.000. Der Sitz der beiden Gründungsgesellschafter<br />
befindet sich in der Feuerbachstr.<br />
26–32, 60325 Frankfurt am Main.<br />
§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin, derzeit die<br />
DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH, erhält ab<br />
dem Jahr 2009 für die Übernahme der persönlichen Haftung<br />
eine jährliche Haftungsvergütung i. H. v. 1 % p.a.<br />
ihres Stammkapitals in Euro von der Fondsgesellschaft.<br />
Außerdem erhält sie ebenso wie die geschäftsführende<br />
Kommanditistin, derzeit die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH, für die Geschäftsführung der<br />
Fondsgesellschaft eine jährliche Vergütung i. H. v. EUR<br />
5.000 zzgl. USt von dieser. Daneben haben die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin sowie der geschäftsführende<br />
Kommanditist jeweils Anspruch auf Ersatz ihrer<br />
nachgewiesenen Auslagen. Die DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
mbH ist entsprechend ihrer Einlage<br />
i. H. v. EUR 2.000 am Gewinn und Verlust der Fondsgesell<br />
schaft beteiligt. Darüber hinaus stehen keinem Gründungsgesellschafter<br />
Gewinnbeteiligungen, Entnahme-<br />
rechte und sonstige Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter,<br />
Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,<br />
Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen<br />
jeder Art innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrages<br />
zu.<br />
§ 7 Abs. 2 Nr.1<br />
Die Gründungsgesellschafter sind nicht unmittelbar<br />
oder mittelbar an Unternehmen beteiligt, die mit dem Vertrieb<br />
der emittierten Vermögensanlage beauftragt sind.<br />
Daher können keine Angaben zum Umfang derartiger Beteiligungen<br />
nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 gemacht werden.<br />
§ 7 Abs. 2 Nr. 2 und 3<br />
Die Gründungsgesellschafter sind nicht unmittelbar<br />
oder mittelbar an Unternehmen beteiligt, die der<br />
Fondsgesellschaft Fremdkapital zur Verfügung stellen.<br />
Ebenso wenig sind sie unmittelbar oder mittelbar an<br />
Unternehmen beteiligt, die im Zusammenhang mit der<br />
Herstellung des Anlageobjektes nicht nur geringfügige<br />
Lieferungen oder Leistungen erbringen.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 1<br />
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft<br />
sind der Erwerb, das Halten und das Verwalten<br />
der Kommanditbeteiligung i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft,<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 2<br />
Die Fondsgesellschaft ist von den im Kapitel<br />
«Rechtliche Grundlagen der Beteiligung» beschriebenen<br />
Verträgen abhängig. Es besteht ein Vertragserfüllungsrisiko,<br />
siehe «Risiken der Beteiligung» S. 13–20.<br />
Darüber hinaus besteht keine Abhängigkeit der Emittentin<br />
von Patenten, Lizenzen, Verträgen oder neuen<br />
Herstellungsverfahren, die von wesentlicher Bedeutung<br />
für die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage der<br />
Emittentin ist.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 3<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung existieren<br />
keine Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen we-<br />
Erklärungen gemäß VermVerkProspV<br />
125
sentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der<br />
Emittenten haben können.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 4<br />
Die wichtigste laufende Investition der Fondsgesellschaft<br />
ist der Erwerb einer Kommanditbeteiligung<br />
i. H. v. 94 % an der Besitzgesellschaft, DSF Gera GmbH<br />
& Co. KG, Anfang 2010.<br />
§ 8 Abs. 2<br />
Die Tätigkeit der Fondsgesellschaft ist nicht durch<br />
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden.<br />
§ 9 Abs. 1<br />
Die Nettoeinnahmen sind für die Realisierung des Erwerbs<br />
des Anteils an der Besitzgesellschaft – die Zahlung<br />
des Kaufpreises – allein ausreichend. Zur Bedienung aller<br />
Verbindlichkeiten im Rahmen des Anteilskaufvertrags<br />
wird zusätzlich eine Fremdfinanzierung auf Ebene der<br />
Besitzgesellschaft aufgenommen (siehe «Rechtliche<br />
Grundlagen der Beteiligung»/«Anteilskaufvertrag»/«Leistung/Vollzug»).<br />
Die Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft<br />
werden nicht für sonstige Zwecke genutzt.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 2<br />
Eigentümer der Kommanditbeteiligung i. H. v. 94 %<br />
an der Besitzgesellschaft «DSF Gera GmbH & Co. KG»<br />
(«Anlageobjekt») wird die Fondsgesellschaft. Weder<br />
die Deutsche Structured Finance GmbH, die für den Inhalt<br />
des Verkaufsprospekts die Verantwortung übernimmt,<br />
noch den Gründungsgesellschaftern der<br />
Fondsgesellschaft, der Treuhandkommanditistin oder<br />
den Mitgliedern der Geschäftsführung steht oder stand<br />
das Eigentum an der Kommanditbeteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
oder wesentlichen Teilen davon zu. Keiner<br />
der benannten Personen steht aus anderen Gründen<br />
eine dingliche Berechtigung an der Kommanditbeteiligung<br />
an der Besitzgesellschaft zu.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 3<br />
Es liegen keine nicht nur unerheblichen dinglichen<br />
Belastungen des Anlageobjektes vor.<br />
126<br />
Erklärungen gemäß VermVerkProspV<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 4<br />
Im Rahmen des Darlehensvertrages der Besitzgesellschaft<br />
ist mit dem Darlehensgeber vereinbart, dass<br />
über die Anteile des Darlehensnehmers, d. h. u. a. über<br />
die Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft,<br />
nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung<br />
des Darlehensgebers verfügt werden darf. Der<br />
Darlehensgeber darf die Zustimmung nur aus wichtigem<br />
Grund verweigern.<br />
Es bestehen keine weiteren rechtlichen oder tatsächlichen<br />
Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit des<br />
Anlageobjekts, insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 5<br />
Für das Anlageobjekt sind keine behördlichen Genehmigungen<br />
erforderlich.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 7<br />
Nach Kenntnis der Anbieterin existiert kein Bewertungsgutachten<br />
für das Anlageobjekt (Beteiligung an<br />
der Besitzgesellschaft). Es liegt ein Wertgutachten von<br />
Jones Lang LaSalle zum Verkehrswert der Fondsimmobilie<br />
vor (siehe «Investitions- und Finanzierungsplan»).<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 8<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH erbringt<br />
als Prospektverantwortliche die im Kapitel «Rechtliche<br />
Grundlagen« (S. 64–107) dargestellten Verträge.<br />
Darüberhinaus erbringt die Deutsche Structured Finance<br />
GmbH keine weiteren bzw. die Gründungsgesellschafter,<br />
die Mitglieder der Geschäftsführung der<br />
Emittentin sowie die Treuhandkommanditistin keine<br />
nicht nur geringfügige Lieferungen und Leistungen im<br />
Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 8.<br />
§ 10 und § 11<br />
Die Fondsgesellschaft ist aufgrund ihrer wirtschaftlichen<br />
Neugründung am 26.02.2009 nicht verpflichtet,<br />
einen Jahresabschluss zu erstellen.
§ 12 Abs. 1 Nr. 1<br />
Es existiert kein Aufsichtsrat bei der Fondsgesellschaft.<br />
Ein Beirat wurde bei der Fondsgesellschaft<br />
ebenfalls nicht errichtet.<br />
§ 12 Abs. 1 Nr. 2<br />
Den Mitgliedern der Geschäftsführung der Emittentin<br />
wurden für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr<br />
(2008) keine Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter,<br />
Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,<br />
Versicherungsentgelte, Provisionen oder Nebenleistungen<br />
jeder Art gewährt, da die Fondsgesellschaft erst<br />
am 26.02.2009 wirtschaftlich neu gegründet wurde.<br />
§ 12 Abs. 2 Nr. 1<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH wurde von<br />
der Fondsgesellschaft mit dem Vertrieb der angebotenen<br />
Vermögensanlage beauftragt.<br />
Herr Lars Mohr ist Mitglied der Geschäftsführung<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin der Fondsgesellschaft<br />
sowie der geschäftsführenden Kommanditistin<br />
und gleichzeitig Mitarbeiter der Deutsche Structured<br />
Finance GmbH. Frau Janine Schellhorn ist Mitglied der<br />
Geschäftsführung der geschäftsführenden Kommanditistin<br />
der Fondsgesellschaft und Geschäftsführerin der<br />
Deutsche Structured Finance GmbH. Die Mitglieder der<br />
Geschäftsführung der Emittentin sind für keine weiteren<br />
Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen<br />
Vermögensanlage betraut sind.<br />
§ 12 Abs. 2 Nr. 2<br />
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Emittentin<br />
sind nicht für Unternehmen tätig, die der Fondsgesellschaft<br />
Fremdkapital zur Verfügung stellen.<br />
§ 12 Abs. 2 Nr. 3<br />
Lars Mohr und Janine Schellhorn sind Mitglieder der<br />
Geschäftsführung, d. h. der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
und des geschäftsführenden Kommanditisten.<br />
Sie sind gleichzeitig Mitarbeiter der Deutsche<br />
Structured Finance GmbH, die im Rahmen des Konzeptionsvertrages<br />
von der Fondsgesellschaft mit der Aus-<br />
wahl des Investitionsgegenstandes, der Anbahnung<br />
und Realisierung der Beteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
sowie der Verhandlung aller wesentlichen Verträge<br />
beauftragt wurde und damit nicht nur geringfügige<br />
Lieferungen oder Leistungen im Zusammenhang<br />
mit der Herstellung des Anlageobjekts erbringt. Die Mitglieder<br />
der Geschäftsführung der Emittentin sind für<br />
keine weiteren Unternehmen tätig, die im Zusammenhang<br />
mit der Herstellung des Anlageobjektes nicht nur<br />
geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen.<br />
§ 12 Abs. 3 Nr. 5<br />
Herr Wolfgang von Mangoldt ist Geschäftsführer der<br />
Treuhandkommanditistin und Mitarbeiter der Anbieterin.<br />
Dies kann einen Interessenskonflikt der Treuhandkommanditistin<br />
begründen.<br />
§ 12 Abs. 4<br />
Es existieren keine sonstigen Personen, die die Herausgabe<br />
oder den Inhalt des Prospekts oder die Abgabe<br />
oder den Inhalt des Angebotes der Vermögensanlage<br />
wesentlich beeinflusst haben.<br />
§ 13<br />
Es handelt sich bei der Fondsgesellschaft um eine<br />
Jungemittentin, so dass keine Angaben über den<br />
jüngsten Geschäftsgang erforderlich sind.<br />
§ 14<br />
Für das Angebot der Vermögensanlage, für deren<br />
Verzinsung oder Rückzahlung hat keine juristische Person<br />
oder Gesellschaft die Gewährleistung übernommen.<br />
Erklärungen gemäß VermVerkProspV<br />
127
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft wurde am 26.02.2009 wirtschaftlich<br />
neu gegründet und hat zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung noch keinen geprüften Jahresab-<br />
schluss erstellt. Damit sind für diesen Verkaufsprospekt<br />
nur die verringerten Prospektanforderungen<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
128 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
nach § 15 VermVerkProspV zu erfüllen. Im Folgenden<br />
werden die wesentlichen Angaben und Wirkungszusammenhänge<br />
dargestellt. Die Fondsgesellschaft<br />
wird voraussichtlich Anfang 2010 im Rahmen des Anteilskaufvertrages<br />
den Anteil an der Besitzgesellschaft<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG («Fondsgesellschaft»)<br />
Nachfolgend die Eröffnungsbilanz zum 26.02.2009, dem Tag der wirtschaftlichen Neugründung, die Zwischenübersicht zum 31.08.2009 sowie die Plan-Bilanzen und<br />
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen für das Rumpfgeschäftsjahr 2009 sowie für die Geschäftsjahre 2010, 2011 und 2012:<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG («Fondsgesellschaft»)<br />
AKTIVA Eröffnungsbilanz Zwischenbilanz Prognose Prognose Prognose Prognose<br />
in EUR 26.02.2009 31.08.2009 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012<br />
ANLAGEVERMÖGEN (1)<br />
Ausstehende Einlagen auf das Kommanditkapital 2.000 2.000 11.025.000 0 0 0<br />
Beteiligungen 0 0 516.250 8.420.391 7.760.227 7.418.202<br />
UMLAUFVERMÖGEN (2)<br />
Forderungen 0 0 533.367 0 0 0<br />
Kasse/Bank 19 19 19 12.187 12.187 12.187<br />
SUMME 2.019 2.019 12.074.635 8.432.578 7.772.414 7.430.389<br />
PASSIVA Eröffnungsbilanz Zwischenbilanz Prognose Prognose Prognose Prognose<br />
26.02.2009 31.08.2009 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012<br />
EIGENKAPITAL (3)<br />
Festkapital 2.000 2.000 10.500.000 10.500.000 10.500.000 10.500.000<br />
Agio 0 0 525.000 525.000 525.000 525.000<br />
Entnahmen 0 0 0 -577.500 -1.207.500 -1.837.500<br />
Verlust-/Gewinnvortrag 0 0 0 -1.103.371 -2.014.940 -2.045.105<br />
Fehlbetrag/Überschuss 0 0 -1.103.371 -911.569 -30.165 287.976<br />
Verbindlichkeiten (4)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0 556.861 0 0 0<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 19 19 1.596.146 19 19 19<br />
SUMME 2.019 2.019 12.074.635 8.432.578 7.772.414 7.430.389<br />
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Eröffnungsbilanz Zwischenbilanz Prognose Prognose Prognose Prognose<br />
26.02.2009 31.08.2009 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012<br />
ERTRAG (5)<br />
Erträge aus Beteiligungen 0 0 0 0 0 318.140<br />
Zinserträge aus Liquiditätsanlage 0 0 0 0 213 213<br />
AUFWAND (6)<br />
Zinsen und Gebühren Eigenkapital-Vorfinanzierung 0 0 23.494 41.192 0 0<br />
Operative Ausgaben 0 0 12.198 18.148 18.148 18.148<br />
Fondsbezogene Vergütungen 0 0 740.450 840.000 0 0<br />
Due Dilligence 0 0 315.000 0 0 0<br />
Treuhandgebühr 0 0 11.900 11.900 11.900 11.900<br />
Sonstiger betrieblicher Aufwand 0 0 330 330 330 330<br />
VERLUST/GEWINN 0 0 -1.103.371 -911.569 -30.165 287.976
erwerben. Die Besitzgesellschaft ist Eigentümerin<br />
einer Immobilie und wird Mieteinnahmen generieren.<br />
Liquiditätsüberschüsse werden an die Fondsgesellschaft<br />
ausgeschüttet und stehen der Fondsgesellschaft,<br />
nach Abzug von Gebühren, Kosten, Tilgung<br />
Liquiditätsplanung der Fondsgesellschaft (Prognose) in EUR<br />
und Bildung einer Liquiditätsreserve etc. für Ausschüttungen<br />
an die Investoren ab 2010 zur Verfügung.<br />
EINZAHLUNGEN (7) 2009 2010 2011 2012<br />
Eigenkapital inkl. Agio 0 11.025.000 0 0<br />
Auslage Kosten durch DSF 424.428 0 0 0<br />
Ausschüttungen der Besitzgesellschaft 0 607.878 660.165 660.165<br />
Zinserträge aus Liquiditätsanlage 0 0 213 213<br />
AUSZAHLUNGEN (8)<br />
Beteiligung Besitzgesellschaft 400.000 8.512.019 0 0<br />
Rückzahlung verauslagte Kosten an DSF 0 424.428 0 0<br />
Zinsen Eigenkapital-Vorfinanzierung 0 373 0 0<br />
Fondsbezogene Kosten 12.198 2.094.159 18.148 18.148<br />
Treuhandgebühr 11.900 11.900 11.900 11.900<br />
Sonstiges und Unvorhergesehenes 330 330 330 330<br />
Ausschüttungen an Investoren 0 577.500 630.000 630.000<br />
CASHFLOW 0 12.168 0 0<br />
Planzahlen der Fondsgesellschaft (Prognose) (9) in EUR<br />
2009 2010 2011 2012<br />
Investitionen 400.000 8.512.019 0 0<br />
Produktion 0 0 0 0<br />
Umsatzerlöse 0 0 0 0<br />
Erträge aus Beteiligungen 0 0 0 318.140<br />
Handelsrechtliches Ergebnis -1.103.371<br />
Die Bilanzen und Gewinnermittlungen sind hier ent-<br />
-911.569 -30.165 287.976<br />
nen stillen Reserven aufgrund der Umwandlung (Formsprechend<br />
den handelsrechtlichen Vorschriften dar - wechsel der Besitzgesellschaft) zwingend aufzudecken<br />
gestellt. Im Unterschied zu den steuerrechtlichen sind. Daher ist die steuerliche Abschreibung höher als<br />
Vorschriften werden dabei die fonds- und immobilien- die nach Handelsrecht.<br />
bezogenen Kosten in voller Höhe als Aufwand erfasst. Unabhängig davon wird das den Gesellschaftern<br />
Steuerlich werden diese Kosten gemäß dem sog. der Besitz- und Fondsgesellschaft zuzurechnende steu-<br />
Fondserlass (BMF-Schreiben vom 20.10.2003) als Anerliche Ergebnis nicht auf Basis einer Bilanz, sondern<br />
schaffungskosten aktiviert und entsprechend dem Ge- als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosbäude<br />
mit 2 % abgeschrieben. Somit ist der handelsten ermittelt. Während bei der Gewinnermittlung nach<br />
rechtliche Gewinn um den aufwandswirksam erfassten Bilanzierung die Erträge und Aufwendungen in dem<br />
Teil der fondsbezogenen Kosten niedriger als das steu- Jahr zu erfassen sind, in dem sie wirtschaftlich entstanerliche<br />
Ergebnis.<br />
den sind, wirken sich bei der Einnahmen-Überschuss-<br />
Eine weitere Abweichung zwischen dem Handelsrechnung die Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich<br />
und Steuerrecht besteht darin, dass steuerlich die in erst im Zeitpunkt der Zahlung auf den Gewinn aus<br />
den Wirtschaftgütern der Besitzgesellschaft enthalte- (siehe «Steuerliche Grundlagen»). In der handelsrechtli-<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
129
chen Gewinnermittlung für das Jahr 2009 sind als Aufwand<br />
die fonds- und immobilienbezogenen Kosten berücksichtigt,<br />
bei denen der Zahlungsgrund bzw. die<br />
Zahlungsverpflichtung nach den Verträgen bereits in<br />
2009 entsteht. Da die Zahlung erst im Jahr 2010 fällig<br />
ist, belasten diese Kosten den steuerlichen Einnahmen-<br />
Überschuss des Jahres 2009 nicht. Ab dem Jahr 2010<br />
wirken sich diese Kosten aufgrund der oben dargestellten<br />
Regelung im Fondserlass, wonach die Kosten zu<br />
aktivieren sind, nur mit dem jeweiligen Abschreibungsanteil<br />
auf das steuerliche Ergebnis aus.<br />
Erläuterungen zur Bilanz<br />
Anlagevermögen (1)<br />
Bei der unter dem Anlagevermögen genannten<br />
Beteiligung handelt es sich um die Beteiligung der<br />
Fondsgesellschaft an der Besitzgesellschaft. Die Beteiligung<br />
wird gemäß Kaufvertrag Anfang 2010 erworben.<br />
In 2009 wurde bereits eine Abschlagzahlung<br />
von EUR 200.000 auf den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
maximal möglichen Kaufpreis von<br />
EUR 1,378 Mio. geleistet, die Zahlung des restlichen<br />
Kaufpreises erfolgt in drei Schritten, mit einer weiteren<br />
Abschlagszahlung von EUR 200.000 am 15.12.<br />
2009, der Zahlung des vorläufigen Kaufpreises am<br />
Vollzugstag Anfang 2010 sowie der Zahlung des endgültigen<br />
Kaufpreises nach Einigung über die Vollzugsbilanz<br />
bzw. der verbleibenden Differenz. Für die Übernahme<br />
von Sicherheiten im Rahmen von Gewährleistungen<br />
erhält der Verkäufer außerdem eine Zahlung<br />
von EUR 188.000, die, wie die Erwerbsnebenkosten<br />
und Maklergebühren, ebenfalls als Anschaffungskosten<br />
der Beteiligung gilt. Nach dem Erwerb der Beteiligung<br />
an der Besitzgesellschaft wird in 2010 eine Kapitalerhöhung<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft vorgenommen,<br />
an der die Fondsgesellschaft in Höhe<br />
ihrer Beteiligung von 94 % anteilig als Gesellschafterin<br />
der Besitzgesellschaft teilnimmt, insoweit handelt<br />
es sich um nachträgliche Anschaffungskosten der<br />
Beteiligung.<br />
130<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
Die Beteiligung mindert sich um die von der Besitzgesellschaft<br />
an die Fondsgesellschaft vorgenommenen<br />
Ausschüttungen, soweit diese Kapitalrückzahlungen<br />
und nicht Gewinnverwendung darstellen.<br />
Umlaufvermögen (2)<br />
Das Umlaufvermögen der Fondsgesellschaft besteht<br />
aus der zum 31.12. eines Jahres vorhandenen Liquidität<br />
auf dem Bankkonto der Fondsgesellschaft und<br />
aus Forderungen der Fondsgesellschaft gegenüber der<br />
Besitzgesellschaft in Höhe der von der Fondsgesellschaft<br />
verauslagten Gebühren des Darlehens der Besitzgesellschaft.<br />
Eigenkapital (3)<br />
Die geschäftsführende Kommanditistin beabsichtigt<br />
langfristig, mit ihrer Beteiligung von EUR 2.000 beteiligt<br />
zu bleiben. Darüber hinaus geht die Prognose<br />
davon aus, dass bis zum 15.12.2009 das Kommanditkapital<br />
i. H. v. EUR 10,5 Mio. zzgl. 5 % Agio platziert<br />
und bis zum 25.01.2010 eingezahlt wird. Die ab 2010<br />
geplanten Entnahmen werden kumuliert dargestellt.<br />
Verbindlichkeiten (4)<br />
Es ist nicht vorgesehen, dass die Fondsgesellschaft<br />
langfristiges Fremdkapital aufnimmt.<br />
Für die liquiditätsbedingte Überbrückung anfallender<br />
Gebühren und Kosten der langfristigen Fremdfinanzierung<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft tritt die<br />
Fondsgesellschaft im Rahmen der Eigenkapitalvorfinanzierung<br />
in Vorleistung. Diese sind in den Verbindlichkeiten<br />
gegenüber Kreditinstituten zusammengefasst.<br />
Die Initiatorin legt die Kosten des Beteiligungserwerbs<br />
und die operativen Kosten der Fondsgesellschaft<br />
in 2009 aus und bekommt diese planmäßig am Tag der<br />
vollständigen Einzahlung der Einlagen rückerstattet.<br />
Die Finanzierung der Fondsgesellschaft erfolgt planmäßig<br />
ausschließlich über das Eigenkapital der Kommanditisten<br />
bzw. Treugeber.
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
Ertrag (5)<br />
Die Fondsgesellschaft wird laufende Erträge aus<br />
ihrer Beteiligung an der Besitzgesellschaft erzielen. Daneben<br />
wird die Fondsgesellschaft nach heutiger Planung<br />
in geringem Umfang Zinseinkünfte aus kurzfristiger<br />
Liquiditätsanlage erwirtschaften.<br />
Aufwand (6)<br />
Der Aufwand setzt sich aus den jährlich anfallenden<br />
operativen Ausgaben, den Treuhandgebühren und dem<br />
sonstigen Aufwand zusammen. Soweit diese das Jahr<br />
2009 betreffen, handelt es sich um Anlaufkosten. Für<br />
die Jahre 2009 und 2010 sind außerdem die im Kapitel<br />
«Investitions- und Finanzierungsplan» neben den Anlaufkosten<br />
genannten fondsbezogenen Vergütungen,<br />
die Due Diligence Kosten sowie die Zinsen und Gebühren<br />
der Eigenkapitalvorfinanzierung enthalten.<br />
Erläuterungen zur Liquiditätsplanung<br />
(Prognose) und zu den Planzahlen der<br />
Fondsgesellschaft (Prognose)<br />
Einzahlungen (7)<br />
Die Einzahlungen setzen sich aus den bis zum<br />
25.01.2010 geplanten Einzahlungen der Investoren inkl.<br />
Agio, den prognostizierten Ausschüttungen der Besitzgesellschaft<br />
sowie den prognostizierten Zinserträgen<br />
zusammen. Die prognostizierten Zinserträge basieren<br />
auf der Annahme eines Zinssatzes von 1,75 % p. a.<br />
Die Initiatorin legt die in 2009 anfallenden operativen<br />
Kosten und Kosten der Beteiligung zur Überbrückung<br />
der Liquidität der Fondsgesellschaft aus.<br />
Auszahlungen (8)<br />
Die Auszahlungen betreffen die Anzahlung und die<br />
abschließende Kaufpreiszahlung für den Anteil an der<br />
Besitzgesellschaft sowie die geplante Kapitalerhöhung<br />
auf Ebene der Besitzgesellschaft, die Zinsen für die Ei-<br />
genkapitalvorfinanzierung, die fondsbezogenen Kosten,<br />
die Treuhandgebühr, die von der DSF verauslagten<br />
Kosten und die geplanten Ausschüttungen an die Investoren.<br />
Planzahlen (9)<br />
Die Investitionen betreffen die Beteiligung an der<br />
Besitzgesellschaft und die in diesem Zusammenhang<br />
getätigte Einlage. Umsatzerlöse werden nicht erzielt.<br />
Es werden voraussichtlich in geringem Umfang Zinserträge<br />
aus der Anlage liquider Mittel erzielt. Planzahlen<br />
zur Produktion gibt es nicht, da keine Produktion stattfindet.<br />
Die Fondsgesellschaft wird innerhalb des Prognosezeitraums<br />
bei prognosegemäßem Verlauf laufende<br />
Erträge aus ihrer Beteiligung an der Besitzgesellschaft<br />
erzielen.<br />
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
131
132<br />
Hinweise zum Beitritt<br />
Wenn Sie eine Beteiligung an der DSF <strong>Justizzentrum</strong><br />
<strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG anstreben, müssen Sie<br />
nachfolgende Aussagen (§ 4 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages)<br />
bestätigen können:<br />
Ich bin<br />
n eine natürliche Person<br />
n kein Staatsbürger der USA und nicht Inhaber einer<br />
dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für<br />
die USA (Greencard)<br />
n nicht aus einem anderen Grund in den USA unbeschränkt<br />
steuerpflichtig<br />
n keine Personengesellschaft, Kapitalgesellschaft,<br />
S Corporation, Organisation oder Vereinigung gegründet<br />
nach dem Recht der USA oder des Rechts<br />
eines einzelnen Bundesstaates der USA<br />
Ich habe<br />
n weder Wohnsitz noch Zweitwohnsitz in den USA<br />
oder ihren Hoheitsgebieten.<br />
Im Anschluss verfahren Sie bitte wie folgt:<br />
Empfangsbestätigung<br />
Bitte bestätigen Sie mit Ihrer Unterschrift den Erhalt<br />
des Verkaufsprospektes auf der beiliegenden Erklärung,<br />
nachdem Ihnen der Verkaufsprospekt ausgehändigt<br />
wurde, Sie den Verkaufsprospekt gelesen haben<br />
und bevor Sie die Beitrittserklärung unterzeichnen.<br />
Ausfüllen der Beitrittserklärung<br />
Bitte füllen Sie die Beitrittserklärung vollständig<br />
aus. Wählen Sie die Beteiligungssumme (Pflichteinlage<br />
bzw. Einlage), die Art der Beteiligung – als Direktkommanditist<br />
der Fondsgesellschaft oder Treugeber – und<br />
unterzeichnen Sie die Beitrittserklärung in den dafür<br />
vorgesehenen Feldern, die mit «Unterschrift des Investors»<br />
gekennzeichnet sind.<br />
Aus rechtlichen Gründen sind dem Prospekt zwei<br />
unterschiedliche Beitrittserklärungen (persönliches Gespräch<br />
und Fernabsatz) einschließlich Widerrufsbelehrung<br />
beigefügt. Die Beitrittserklärung (Fernabsatz) ist<br />
auszufüllen, wenn gegenüber dem Investor nur Fernkommunikationsmittel<br />
eingesetzt worden sind, d. h.<br />
Hinweise zum Beitritt<br />
insbesondere Briefe, Telefonanrufe, E-Mails, Telefax<br />
etc., und bis zur Unterzeichnung der Beitrittserklärung<br />
kein Kontakt zwischen dem Investor und einem gleichzeitig<br />
anwesenden Vermittler bestand. Für etwaige<br />
Rückfragen steht Ihr Anlagevermittler zur Verfügung.<br />
Sollte die Beitrittserklärung nach Fernabsatzgesetz für<br />
Sie einschlägig sein, unterschreiben Sie bitte auch das<br />
beigefügte, zusätzliche Informationsblatt «Verbraucherinformation<br />
für den Fernabsatz».<br />
Versand Ihrer Beitrittserklärung<br />
Senden Sie bitte die vollständig ausgefüllte und<br />
unterzeichnete Beitrittserklärung wenn möglich vorab,<br />
per Fax an (069) 97 14 97 - 535. Das Original senden<br />
Sie bitte zusammen mit der Empfangsbestätigung so -<br />
wie ggf. dem Informationsblatt für den Fernabsatz an:<br />
Deutsche Structured Finance GmbH<br />
Feuerbachstraße 26–32<br />
60325 Frankfurt am Main<br />
Annahmeerklärung<br />
Sofern nach Eingang Ihrer vollständigen Original-<br />
Beitrittsunterlagen kein Ausschlussgrund für Ihre Beteiligung<br />
vorliegt, wird Ihre Beitrittserklärung von der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin bzw. der Treuhandkommanditistin<br />
angenommen. Damit sind Sie entsprechend<br />
Ihrer Wahl unmittelbar oder mittelbar über die<br />
Treuhandkommanditistin an der DSF <strong>Justizzentrum</strong><br />
GmbH & Co. KG beteiligt.<br />
Sie werden möglichst zeitnah ein gegengezeichnetes<br />
Exemplar der Beitrittserklärung zugesandt bekommen.<br />
Der Eingang der Mitteilung über die Annahme<br />
der Beitrittserklärung ist für die Wirksamkeit Ihres Beitritts<br />
zur Fondsgesellschaft bzw. für das Zustandekommen<br />
des Treuhandvertrags jedoch unbeachtlich und<br />
hat ausschließlich informatorischen Charakter.<br />
Handelsregistervollmacht bei Kommanditbeteiligung<br />
Mit der Annahmeerklärung erhalten Sie auch ein<br />
Formular für eine Handelsregistervollmacht, welche
von Ihnen im Falle der gewählten direkten Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft vor einem Notar zu unterzeichnen<br />
ist. Der Notar hat Ihre Unterschrift zu beglaubigen.<br />
Die dabei anfallenden Beglaubigungsgebühren<br />
sind in diesem Fall von Ihnen direkt zu tragen.<br />
Sofern der Kommanditist die Handelsregistervollmacht<br />
trotz Mahnung nicht beibringt, steht der Fondsgesellschaft<br />
das Recht zu, den Kommanditisten aus der<br />
Fondsgesellschaft auszuschließen.<br />
Widerrufsfrist<br />
Mit der Unterzeichnung der Beitrittserklärung<br />
geben Sie ein verbindliches Angebot zum – unmittelbaren<br />
oder mittelbaren – Beitritt zur Fondsgesellschaft ab.<br />
Dieses können Sie ohne Angabe von Gründen innerhalb<br />
der gesetzlich vorgesehenen Frist von zwei Wochen<br />
widerrufen. Den Fristbeginn entnehmen Sie bitte<br />
der jeweiligen Widerrufsbelehrung auf der Beitrittserklärung,<br />
die für Sie einschlägig ist. Für den Fall, dass<br />
Sie nicht widerrufen, wird Ihr Beitritt mit Annahme<br />
durch die persönlich haftende Gesellschafterin bzw. die<br />
Treuhandkommanditistin zum in der Beitrittserklärung<br />
genannten Termin wirksam.<br />
Einzahlung der Einlage<br />
Ihre Einlage von mindestens EUR 10.000 oder<br />
einem durch 1.000 ohne Rest teilbaren höheren Betrag<br />
ist in einer Summe ggf. zuzüglich Agio zu leisten. Die<br />
Einlage sowie das ggf. darauf entfallende Agio sind<br />
spätestens bis zum 25.01.2010 (Geldeingang) frei<br />
von Gebühren auf das nachfolgend benannte Konto<br />
der Fondsgesellschaft zu überweisen. Folgen einer verspäteten<br />
Einzahlung gehen zu Ihren Lasten.<br />
Kontoverbindung für die Einzahlung:<br />
Empfänger: DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
Konto Nr.: 174 353 6500<br />
Bankleitzahl: 500 101 11<br />
Bank: SEB AG<br />
Verwendungszweck: Vorname und Name des Investors,<br />
Gesellschafternummer, Beitrittsjahr und Investorennummer<br />
Leistet ein Investor die Einlage nicht zum festgesetzten<br />
Fälligkeitstag, kommt er in Verzug und schuldet<br />
Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über<br />
dem Basiszinssatz (§ 247 BGB). Leistet er auf eine nach<br />
Eintritt des Verzugs versandte schriftliche Mahnung innerhalb<br />
einer Frist von vier Wochen nach Zugang dieser<br />
Mahnung nicht, schuldet er der Fondsgesellschaft<br />
Schadensersatz in Höhe von 10 % der übernommenen<br />
Einlage und die persönlich haftende Gesellschafterin ist<br />
ermächtigt, ihn fristlos aus der Fondsgesellschaft auszuschließen.<br />
Ausschüttungen<br />
Die Zahlungen erfolgen von der Fondsgesellschaft,<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG (Zahlstelle),<br />
per Überweisung auf ein von Ihnen zu benennendes<br />
Ausschüttungskonto.<br />
Geldwäschegesetz<br />
Aufgrund des aktuellen Geldwäschegesetzes ist für<br />
jeden Investor vor Annahme der Beitrittserklärung eine<br />
Identitätsprüfung durchzuführen. Diese kann entweder<br />
durch das Post-Ident-Verfahren in einer Filiale der Deutsche<br />
Post AG oder bei persönlicher Anwesenheit des<br />
Investors durch die in der Beitrittserklärung dargestellten<br />
Identifizierenden erfolgen. Die entsprechenden Informationen<br />
und Erläuterungen zum Post-Ident-Verfahren<br />
können auf der Internetseite der Anbieterin unter<br />
www.dsf-fra.de heruntergeladen werden bzw. werden<br />
Ihnen auf Anfrage von der Anbieterin gerne übersandt.<br />
Der Investor ist verpflichtet, diese Identitätsprüfung innerhalb<br />
einer Frist von vier Wochen nach Zugang einer<br />
schriftlichen Aufforderung der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
bzw. der Treuhandkommanditistin durchzuführen,<br />
anderenfalls kann er aus der Fondsgesellschaft<br />
ausgeschlossen werden.<br />
Datenschutz<br />
Die in Ihrer Beitrittserklärung mitgeteilten persönlichen<br />
Daten zur Betreuung Ihrer Beteiligung werden<br />
unter Einsatz von EDV-Anlagen gemäß Bundesdatenschutzgesetz<br />
durch die persönlich haftende Gesell-<br />
Hinweise zum Beitritt<br />
133
schafterin der Fondsgesellschaft und die Treuhandkommanditistin<br />
erhoben, verarbeitet und/oder genutzt.<br />
Die Datenverarbeitung umfasst auch die Übermittlung<br />
dieser Daten an die mit der Durchführung und Verwaltung<br />
beauftragten Stellen (dies sind u.a. die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH als Initiatorin, Vertriebspartner,<br />
externer Berater). Die Daten werden ausschließlich<br />
zur Verwaltung der Fondsgesellschaft und zu Ihrer Betreuung<br />
verwendet. Sie werden Dritten nur zugänglich<br />
gemacht, wenn dies zur Verwaltung der Fondsgesellschaft<br />
und der steuerlichen Abwicklung erforderlich ist<br />
oder eine gesetzliche Verpflichtung zur Herausgabe besteht.<br />
In der Praxis fragen andere Investoren oftmals<br />
nach einer Gesellschafter-/Treugeberliste, um die anderen<br />
Investoren kontaktieren zu können. Wir möchten<br />
Sie daher bitten, uns auf der Beitrittserklärung durch<br />
entsprechendes Ankreuzen in den vorgesehen Kästen<br />
mitzuteilen, ob Sie mit der Weitergabe Ihrer persönlicher<br />
Daten (Name, Adresse, Telefonnummer, E-Mailadresse)<br />
auf Nachfrage anderer Investoren einverstanden<br />
sind.<br />
Rücktritt der Fondsgesellschaft vom Anteilskaufvertrag<br />
Sollte die Fondsgesellschaft eines ihrer Rücktrittsrechte<br />
gemäß Anteilskaufvertrag (siehe «Rechtliche<br />
Grundlagen der Beteiligung») zum Erwerb des Anteils<br />
an der Besitzgesellschaft ausüben, so wird die Fondsgesellschaft<br />
ohne Beschlussfassung der Gesellschafter<br />
automatisch zu diesem Zeitpunkt aufgelöst. Die liquiden<br />
Mittel aus der Verwertung des Vermögens der<br />
Fondsgesellschaft werden vorrangig zur Erfüllung der<br />
Verpflichtungen der Fondsgesellschaft gegenüber Dritten<br />
verwandt. Der danach verbleibende Liquidationserlös<br />
ist an die Gesellschafter bzw. Treugeber im Verhältnis<br />
ihrer Pflicht- bzw. Einlagen auszuzahlen.<br />
Abgesehen davon beabsichtigt die Anbieterin, die<br />
Deutsche Structured Finance GmbH («DSF») in diesem<br />
Falle dem jeweiligen Investor ein freiwilliges Angebot<br />
zur Übernahme seines Kommandit- bzw. Treugeberanteils<br />
zu einem Kaufpreis in Höhe von mindestens der<br />
tatsächlich geleisteten Einlage zzgl. Agio zu unterbrei-<br />
134<br />
Hinweise zum Beitritt<br />
ten. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu besteht für die<br />
DSF nicht.<br />
Eine schadensfreie Rückabwicklung der Beteiligung<br />
ist somit nur möglich, wenn die DSF ihr auf freiwilliger<br />
Basis zu machendes Angebot vorlegt.<br />
Anlagen zum Verkaufsprospekt:<br />
1. Beitrittserklärung, persönliches Gespräch<br />
2. Beitrittserklärung, Fernabsatz<br />
3. Verbraucherinformationen für den Fernabsatz<br />
4. Empfangsbestätigung, Fernabsatz<br />
5. Empfangsbestätigung, persönliches Gespräch<br />
Bitte füllen Sie, sofern das Fernabsatzgesetz für Sie einschlägig<br />
ist, die zuvor benannten Anlagen 2, 3 und 4<br />
vollständig aus, andernfalls nur die Anlagen 1 und 5.<br />
Im Anschluss senden Sie die jeweiligen Unterlagen im<br />
Original an die mit der Verwaltung beauftragte Deutsche<br />
Structured Finance GmbH, Feuerbachstraße<br />
26–32, 60325 Frankfurt am Main.
Angabenvorbehalt<br />
Angabenvorbehalt<br />
Alle Verkaufsprospektangaben, Zahlenbeispiele und<br />
Prognosen sind mit Sorgfalt erstellt und entsprechen<br />
dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.<br />
Grundlage bilden dabei der derzeitige Stand des<br />
Projektes, Angaben der Vertragspartner sowie bereits<br />
abgeschlossene Verträge. Ebenso beruhen die Angaben<br />
auf gegenwärtig geltenden zivil- und steuerrechtlichen<br />
Vorschriften, Erlassen und Entscheidungen. Die<br />
Prognosen stellen in ihrer Gesamtheit einen aus heutiger<br />
Sicht möglichen Verlauf der Investition dar. Da es<br />
sich jedoch um die Darstellung einer zukünftigen Entwicklung<br />
handelt, sind Abweichungen von den erwarteten<br />
Ergebnissen sehr wahrscheinlich. Derartige Abweichungen<br />
können ihre Ursache in Änderungen der<br />
Gesetzgebung und Rechtsprechung, der wirtschaftlichen<br />
Gesamtentwicklung oder relevanter wirtschaftlicher<br />
Teilbereiche haben. Weitere Ursache können auch<br />
Maßnahmen sein, die unter Berücksichtigung langfristiger<br />
Perspektiven von den Gesellschaftern beschlossen<br />
werden. Eine Haftung für den tatsächlichen Eintritt<br />
der prognostizierten Ergebnisse wird daher nicht übernommen.<br />
Die wirtschaftliche und steuerliche Entwicklung<br />
der Beteiligung fällt in den typischen Risikobereich<br />
der Gesellschafter. Die steuerlichen Erläuterungen<br />
gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus<br />
und sind nach bestem Wissen erstellt. Die rechtlichen<br />
Erläuterungen basieren auf den zum Zeitpunkt der Verkaufsprospektaufstellung<br />
aktuellen Gesellschaftsverträgen<br />
und sonstigen abgeschlossenen Verträgen. Eine<br />
Haftung für den Eintritt der von den Gesellschaftern<br />
verfolgten steuerlichen Ziele wird nicht übernommen,<br />
da die Festsetzung der Besteuerungsgrundlagen der Finanzverwaltung<br />
obliegt. Ebenso wenig wird eine Gewähr<br />
dafür übernommen, dass sich die steuerliche Beurteilung<br />
durch Gesetzgebung, Rechtsprechung, Erlasse<br />
der Finanzverwaltung oder durch eine spätere<br />
Außenprüfung des Finanzamts nicht ändert.<br />
Es wird keine Gewährleistung für die Verzinsung<br />
oder Rückzahlung der Einlagen übernommen.<br />
Die Anbieterin übernimmt nicht die Zahlung von<br />
Steuern zugunsten des Anlegers.<br />
Die Anbieterin hat bei der Prospektaufstellung im<br />
Interesse der zukünftigen Gesellschafter die Anforderungen<br />
an die Verkaufsprospekte von Vermögensanlagen<br />
beachtet.<br />
Sofern die Anbieterin Aussagen in diesem Verkaufsprospekt<br />
nicht selbst erstellt oder geprüft hat oder<br />
hierzu nicht in der Lage war, hat sie sich ausgewiesener<br />
Berufsträger und Berufsgruppen bedient.<br />
Prüfung durch den Investor<br />
Dieser Verkaufsprospekt richtet sich an eine Vielzahl<br />
von Interessenten, die über allgemeine Kenntnis grundlegender<br />
wirtschaftlicher Zusammenhänge verfügen,<br />
deren individuelle Beteiligungsinteressen, Erwartungshaltungen<br />
und Detailkenntnisse höchst unterschiedlich<br />
sein können. Die Prospektangaben können naturgemäß<br />
nicht all diesen unterschiedlichen Voraussetzungen gleichermaßen<br />
Genüge tun. Was vor dem Hintergrund einer<br />
bestimmten persönlichen Situation wichtig erscheinen<br />
mag, kann von einem anderen Interessenten als weniger<br />
wesentlich beurteilt werden. Der Eintritt der vom Investor<br />
mit seiner Beteiligung verfolgten wirtschaftlichen<br />
und steuerlichen Ziele fällt in seine<br />
eigene Risikosphäre. Daher ist jeder Interessent im eigenen<br />
Interesse gehalten, die Prospektangaben, insbesondere<br />
die steuerlichen Erläuterungen und die Risikohinweise<br />
unter Berücksichtigung seiner besonderen Situation<br />
kritisch zu würdigen, zu prüfen und gegebenenfalls<br />
fachlichen Rat in Anspruch zu nehmen.<br />
Der Investor muss sich ferner bewusst sein, dass<br />
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft grundsätzlich<br />
nur eingeschränkt fungibel und nicht kurzfristig veräußerbar<br />
ist.<br />
Unzulässigkeit abweichender Angaben<br />
Vermittler, Anlageberater oder sonstige Dritte sind<br />
nicht autorisiert, Angaben zu machen, die von den Angaben<br />
in diesem Verkaufsprospekt abweichen. Abweichende<br />
Angaben sind nur dann verbindlich, wenn sie<br />
von der Gesellschaft und der Anbieterin vor Beitritt<br />
schriftlich bestätigt wurden.<br />
Angabenvorbehalt<br />
135
Verjährung<br />
Sämtliche vorvertragliche und vertragliche Ansprüche<br />
sowie Ansprüche aus der Verletzung von Aufklärungspflichten<br />
im Zusammenhang mit einem Auskunfts-<br />
oder Beratungsvertrag verjähren gegenüber<br />
allen eventuellen Anspruchsgegnern gleichermaßen innerhalb<br />
von einem Jahr nach Kenntnis des Schadens,<br />
spätestens drei Jahre nach Beitritt, soweit nicht zwingende<br />
gesetzliche Vorschriften oder abweichende vertragliche<br />
Regelungen entgegenstehen. Ausgenommen<br />
von der Verjährungsverkürzung sind Ansprüche wegen<br />
grober Fahrlässigkeit und Vorsatz.<br />
Haftung und Verschuldensmaßstab<br />
Die Haftung der Vertragspartner, der Prospektverantwortlichen<br />
und von deren jeweiligen Organen bzw. Angestellten<br />
für unrichtige oder unvollständige Prospektangaben<br />
richtet sich nach § 13 Verkaufsprospektgesetz<br />
i.V. m. §§ 44 bis 47 des Börsengesetzes. Für Ansprüche<br />
aus Prospekthaftung im weiteren Sinn, Verschulden bei<br />
Vertragsschluss oder positiver Forderungsverletzung<br />
gelten die zuvor genannten Vorschriften entsprechend.<br />
Sofern nicht die zuvor unter Satz 1 und 2 genannten<br />
Haftungsumstände eingreifen, ist die Haftung von Prospektverantwortlichen<br />
und deren jeweiligen Organen<br />
bzw. Angestellten – in Bezug auf vorvertragliche und<br />
vertragliche Ansprüche –, sofern gesetzlich zulässig, auf<br />
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Davon<br />
ausgenommen sind Ansprüche aus Delikt.<br />
Die gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartner<br />
haften nur für diejenigen Angaben, die in ihren Aufgaben-,<br />
Funktions- oder Leistungsbereich fallen. Eine<br />
gesamtschuldnerische Haftung ist ausgeschlossen.<br />
136<br />
Angabenvorbehalt
Gesellschaftsvertrag der Firma<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
I.<br />
Firma, Sitz, Gesellschaftszweck, Dauer, Geschäftsjahr<br />
§ 1 Firma, Sitz<br />
(1) Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Die<br />
Firma der Fondsgesellschaft lautet: DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG.<br />
(2) Sitz der Fondsgesellschaft ist Frankfurt am Main.<br />
§ 2 Gegenstand des Unternehmens<br />
(1) Gegenstand des Unternehmens sind der Erwerb, die Entwicklung<br />
und die Verwaltung von Immobilien und/oder die<br />
Beteiligung an einem anderen Unternehmen, welches den<br />
gleichen oder einen vergleichbaren Gegenstand hat und<br />
alle damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten,<br />
insbesondere die Beteiligung an der real invest Schloßstraße<br />
GmbH, zukünftig nach Umwandlung und Umfirmierung<br />
DSF Gera GmbH & Co. KG («Besitzgesellschaft»).<br />
(2) Die Fondsgesellschaft ist zu allen Rechtgeschäften, Rechtshandlungen<br />
oder Maßnahmen aller Art berechtigt, die geeignet<br />
erscheinen, den erwähnten Gesellschaftszweck unmittelbar<br />
oder mittelbar zu fördern oder damit im Zusammenhang<br />
stehen.<br />
§ 3 Dauer der Fondsgesellschaft, Geschäftsjahr<br />
(1) Die Dauer der Fondsgesellschaft ist zeitlich nicht bestimmt.<br />
(2) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.<br />
II.<br />
Gesellschafter, Gesellschaftskapital, Gesellschaftskonten<br />
§ 4 Gesellschafter<br />
(1) Persönlich haftende Gesellschafterin ist die DSF Zehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main. Sie ist<br />
zur Leistung einer Einlage weder berechtigt noch verpflichtet.<br />
Sie ist nicht am Vermögen der Fondsgesellschaft beteiligt.<br />
Sie nimmt am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft<br />
nicht teil. Die Aufnahme weiterer persönlich haftender<br />
Gesellschafter ist möglich.<br />
(2) Geschäftsführender Kommanditist ist die DSF Fünfzehnte<br />
Verwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, mit einer<br />
Pflichteinlage in Höhe von EURO 2.000. Ihre in das Handelsregister<br />
eingetragene Haftsumme beträgt EURO 20.<br />
(3) Treuhandkommanditistin wird die DSF Treuhand GmbH<br />
(«Treuhandkommanditistin»). Über die Treuhandkommanditistin<br />
besteht für Investoren die Möglichkeit, sich mittelbar<br />
als Treugeber an der Fondsgesellschaft zu beteiligen (vgl.<br />
auch Treuhandvertrag). Die Treuhandkommanditistin tritt<br />
im Innenverhältnis mit Aufnahme des ersten Treugebers<br />
mit der von diesem Treugeber gezeichneten Kapitaleinlage<br />
in die Fondsgesellschaft ein, ohne dass es einer weiteren<br />
Erklärung oder Handlung der Gesellschafter bedarf, im Au-<br />
138<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
ßenverhältnis mit Eintragung des Eintritts in das Handelsregister.<br />
(4) Weitere Kommanditisten können gemäß § 6 dieses Vertrages<br />
beitreten («Direktkommanditisten»).<br />
(5) Soweit in diesem Vertrag von Kommanditisten die Rede ist,<br />
sind hiermit Direktkommanditisten, die Treuhandkommanditistin<br />
und die geschäftsführende Kommanditistin gemeint,<br />
es sei denn, etwas anderes ist ausdrücklich bestimmt. Ist<br />
von Gesellschaftern die Rede, so umfasst dies die Kommanditisten<br />
und die persönlich haftende Gesellschafterin.<br />
(6) Jede natürliche Person mit Wohnsitz in der Bundesrepublik<br />
Deutschland, die weder Staatsbürger der USA noch Inhaber<br />
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für<br />
die USA (Greencard) und nicht aus einem anderen Grund in<br />
den USA unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig ist und<br />
weder einen Wohnsitz noch einen Zweitwohnsitz in den<br />
USA oder ihren Hoheitsgebieten hat, kann sich als Gesellschafter<br />
an der Fondsgesellschaft beteiligen. Nicht beteiligen<br />
können sich Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften,<br />
S Corporation, Organisationen oder Vereinigungen<br />
gegründet nach dem Recht der USA oder des Rechts<br />
eines einzelnen Bundesstaates der USA.<br />
§ 5 Gesellschaftskapital<br />
(1) Das Gesellschaftskapital wird durch die Kapitalanteile der<br />
Kommanditisten («Pflichteinlagen») gebildet.<br />
(2) Das Gesellschaftskapital soll durch Aufnahme weiterer Direktkommanditisten<br />
bzw. einer Treuhandkommanditistin<br />
(siehe oben) und/oder durch Erhöhung der Pflichteinlagen<br />
auf bis zu EURO 10.500.000 erhöht werden. Die Erhöhung<br />
der Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin erfolgt entsprechend<br />
den von den Treugebern geleisteten Einlagen<br />
(«Einlagen»).<br />
(3) Sämtliche Pflichteinlagen und Einlagen sind in bar zu erbringen.<br />
§ 6 Beitritt von Direktkommanditisten, Beteiligung von<br />
Treugebern, Erhöhung der Pflichteinlage, Haftsumme,<br />
Haftung, Zahlungsverzug<br />
(1) Die persönlich haftende Gesellschafterin ist ohne ausdrücklich<br />
zu erklärende Zustimmung der anderen Gesellschafter<br />
unwiderruflich ermächtigt und bevollmächtigt, (i) weitere<br />
persönlich haftende Gesellschafter und neue Gesellschafter<br />
als Direktkommanditisten gemäß den nachfolgenden Absätzen<br />
3 bis 16 in die Fondsgesellschaft aufzunehmen und<br />
entsprechende Aufnahmeverträge («Beitrittserklärun g<br />
(en)») im Namen aller Mitgesellschafter abzuschließen, (ii)<br />
Vereinbarungen über die Erhöhung der Pflichteinlagen abzuschließen<br />
und (iii) die Rechte aus den nachfolgenden Absätzen<br />
sowie den §§ 10 Abs. 4, § 15 auszuüben. Sie ist ermächtigt<br />
und bevollmächtigt durch (i) und/oder (ii), das<br />
Kommanditkapital auf bis zu EURO 10.500.000 zu erhöhen<br />
und den endgültig benötigten Betrag des Kommanditkapitals<br />
bis zu dieser Obergrenze festzulegen. Für den Beitritt<br />
der Treuhandkommanditistin gilt § 4 Abs. 3 Satz 3.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin ist unter Befreiung von den<br />
Beschränkungen des § 181 BGB unabhängig vom Zeit-
punkt ihres Beitritts zur Fondsgesellschaft berechtigt und<br />
bevollmächtigt, ohne Zustimmung der Mitgesellschafter<br />
das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft durch ihre<br />
Pflichteinlage – ohne Agio – auf insgesamt bis zu EURO<br />
10.500.000 nach Abschluss entsprechender Treuhandverträge<br />
durch Erklärung gegenüber der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin zum Beitrittstermin gem. Abs. 6 zu erhöhen.<br />
Dabei bildet der Betrag von EURO 10.500.000 die absolute<br />
Obergrenze, bis zu der das Kommanditkapital insgesamt<br />
erhöht werden kann. Für den Beitritt ihrer Treugeber<br />
verwendet sie Beitrittserklärungen, die sich inhaltlich nach<br />
den folgenden Vorgaben bzw. nach den Vorgaben der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin richten (z. B. Abs. 3 Satz<br />
2 und 4, Abs. 6 Satz 1).<br />
(3) Die Pflichteinlage des jeweiligen Direktkommanditisten<br />
bzw. die Einlage des jeweiligen Treugebers, die die Treuhandkommanditistin<br />
treuhänderisch für diesen hält und<br />
verwaltet, muss jeweils mindestens EURO 10.000 betragen<br />
und höhere Beträge müssen durch EURO 1.000 ganzzahlig<br />
teilbar sein. Im Falle der Überzeichnung ist die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin bzw. die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, das Beitrittsangebot des Investors ganz oder<br />
teilweise abzulehnen. Die Einlage lautet dann auf den zugeteilten<br />
Betrag. Im Einzelfall kann die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin hiervon (Satz 1) Ausnahmen zulassen. Die<br />
Höhe der Pflichteinlagen neu eintretender Direktkommanditisten<br />
bzw. der Einlagen der Treugeber oder der Betrag der<br />
Erhöhung der Pflicht- bzw. Einlage sowie die Höhe der Einzahlungsraten<br />
und deren Fälligkeitstermine ergeben sich<br />
aus den Beitrittserklärungen. Die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
kann in den Beitrittserklärungen bestimmen,<br />
dass die sich neu beteiligenden Direktkommanditisten/<br />
Treu geber oder Direktkommanditisten/Treugeber, die ihre<br />
Pflicht- bzw. Einlage erhöhen, ein Agio zu entrichten haben.<br />
(4) Die persönlich haftende Gesellschafterin ist berechtigt, im<br />
Einzelfall auch juristische Personen, Gesellschaften bürgerlichen<br />
Rechts und Personengesellschaften als Direktkommanditist<br />
aufzunehmen. Bezüglich der Pflichteinlage gilt<br />
§ 6 Abs. 3.<br />
(5) Die in das Handelsregister einzutragende Haftsumme des<br />
jeweiligen Direktkommanditisten beträgt EURO 1 auf je<br />
EURO 100 seines als Pflichteinlage gezeichneten Anlagebetrages.<br />
(6) Sofern die Beitrittserklärungen eine bestimmte Frist für den<br />
Beitritt vorsehen («Beitrittstermin»), die die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin festlegen darf, ist die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin berechtigt, die Frist ohne ausdrücklich<br />
zu erklärende Zustimmung der anderen Gesellschafter<br />
zu verlängern oder auch zu einem früheren Zeitpunkt zu beenden.<br />
Im Falle des Erreichens des von der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin gemäß § 6 Abs. 1, Satz 2 endgültig<br />
festgelegten benötigten Kommanditkapitals endet die<br />
Zeichnungsfrist zu diesem Zeitpunkt.<br />
(7) Die Pflichteinlagen der Direktkommanditisten sowie das gegebenenfalls<br />
jeweils zu entrichtende Agio sind durch Überweisung<br />
auf das Konto der Fondsgesellschaft, welches in<br />
der Beitrittserklärung näher bezeichnet ist, zu leisten. Die<br />
Treuhandkommanditistin erbringt die von ihr jeweils übernommene<br />
Pflichteinlage gegebenenfalls zuzüglich Agio<br />
nach Vorliegen entsprechender Treuhandaufträge der Treugeber<br />
durch Eingang der jeweils fälligen Beträge auf dem<br />
Konto der Fondsgesellschaft. Die Pflichteinlage bzw. die<br />
Einlage sowie das Agio sind in EURO zu erbringen. Teilzahlungen<br />
werden, sofern in der Beitrittserklärung nichts anderes<br />
bestimmt ist, verhältnismäßig auf die Pflichteinlage<br />
bzw. Einlage und das gegebenenfalls zu entrichtende Agio<br />
angerechnet.<br />
(8) Die Aufnahme als Direktkommanditist zum Beitrittstermin<br />
wird im Innenverhältnis wirksam mit Annahme der Beitrittserklärung<br />
durch die persönlich haftende Gesellschafterin. Im<br />
Außenverhältnis ist die Aufnahme als Direktkommanditist<br />
aufschiebend bedingt durch die Eintragung im Handelsregister;<br />
für die Treuhandkommanditistin gilt § 4 Abs. 3, Satz 3.<br />
(9) Jeder Direktkommanditist ist verpflichtet, der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin spätestens vier Wochen nach<br />
Zugang der Information über die Annahme seiner Beitrittserklärung<br />
– auf eigene Kosten – eine öffentlich beglaubigte,<br />
unwiderrufliche, über den Tod hinaus geltende Handelsregistervollmacht<br />
zu erteilen, die die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
zu allen Anmeldungen zum Handelsregister<br />
ermächtigt, an denen ein Direktkommanditist mitzuwirken<br />
verpflichtet ist. Eine entsprechende Verpflichtung trifft den<br />
Rechtsnachfolger an einem Gesellschaftsanteil des Direktkommanditisten.<br />
Der Wortlaut der Handelsregistervollmacht<br />
ergibt sich aus dem mit der Annahmeerklärung überreichten<br />
Formular. Die persönlich haftende Gesellschafterin wird<br />
nach Erhalt der Handelsregistervollmacht und der Leistung<br />
der Pflichteinlage gemäß der Beitrittserklärung den Beitretenden<br />
als Direktkommanditisten zum Handelsregister mit<br />
seiner vollen Haftsumme anmelden. Die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin ist zu Einzelanmeldungen nicht verpflichtet.<br />
Sofern der Direktkommanditist die Handelsregistervollmacht<br />
trotz Mahnung nicht beibringt, steht der Fondsgesellschaft<br />
das Recht zu, den Direktkommanditisten aus<br />
der Fondsgesellschaft auszuschließen. Die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin ist ermächtigt und bevollmächtigt,<br />
den Ausschluss im Namen der Fondsgesellschaft und aller<br />
anderen Gesellschafter zu erklären. Der Rückzahlungsanspruch<br />
des Direktkommanditisten ist in diesem Fall auf die<br />
geleisteten Zahlungen begrenzt. Die Treuhandkommanditistin<br />
wird der persönlich haftenden Gesellschafterin nach Absprache<br />
ebenfalls eine solche Handelsregistervollmacht<br />
ausstellen.<br />
(10) Die Haftung der Kommanditisten ist im Innenverhältnis auf<br />
deren jeweilige Pflichteinlage begrenzt. Hierüber hinausgehende<br />
Verpflichtungen bestehen nicht. Im Außenverhältnis<br />
ist die Haftung eines jeden Kommanditisten gegenüber<br />
Dritten vom Zeitpunkt seiner Eintragung im Handelsregister<br />
an auf die Höhe der eingetragenen Haftsumme begrenzt.<br />
Die Haftung ist ausgeschlossen, wenn und soweit die Einlage<br />
i. S. v. § 171 Abs. 1, 2. Hbs. HGB geleistet ist. Soweit<br />
Ausschüttungen Rückzahlungen von Einlagen (Entnahmen)<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
139
i. S. v. § 172 Abs. 4 HGB darstellen, lebt die Haftung bis zur<br />
im Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auf.<br />
(11) Die Kommanditisten übernehmen gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
keine Nachschussverpflichtungen, die über die<br />
Verpflichtung zur Leistung ihrer Pflichteinlagen gegebenenfalls<br />
zuzüglich Agio hinausgehen. Eine derartige Verpflichtung<br />
kann nur durch einstimmige Gesellschafterbeschlüsse<br />
oder einstimmige Änderungen des Gesellschaftsvertrags<br />
begründet werden. Der Ausschluss der Nachschusspflicht<br />
lässt die Haftung der Kommanditisten gegenüber Gesellschaftsgläubigern<br />
gemäß § 172 Abs. 4 HGB unberührt (vgl.<br />
§ 6 Abs. 10).<br />
(12) Leistet ein Direktkommanditist die Pflichteinlage bzw. ein<br />
Treugeber die Einlage nicht zu dem in der Beitrittserklärung<br />
festgesetzten Fälligkeitstag, kommt er auch ohne das Erfordernis<br />
einer Mahnung ab Fälligkeit in Verzug. Der Direktkommanditist<br />
bzw. Treugeber schuldet für die Dauer des<br />
Verzugs – unbeschadet sonstiger gesetzlicher oder gemäß<br />
diesem Vertrag vorgesehener Rechtsfolgen – Verzugszinsen<br />
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz<br />
(§ 247 BGB) ab dem jeweiligen Fälligkeitstag.<br />
(13) Leistet ein Direktkommanditist bzw. Treugeber auf eine<br />
nach Eintritt des Verzugs versandte schriftliche Mahnung<br />
innerhalb einer Frist von vier Wochen nach Zugang dieser<br />
Mahnung nicht den rückständigen Betrag nebst aufgelaufener<br />
Verzugszinsen, schuldet der säumige Direktkommanditist<br />
bzw. Treugeber der Fondsgesellschaft Schadensersatz<br />
in Höhe von 10 % der übernommenen Pflicht- bzw. Einlage.<br />
Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist der Zahlungseingang<br />
auf dem Konto der Fondsgesellschaft. Es bleibt dem Direktkommanditisten<br />
bzw. Treugeber vorbehalten, nachzuweisen,<br />
ein Schaden sei überhaupt nicht oder wesentlich niedriger<br />
als die Pauschale entstanden. Weitergehende Schäden<br />
in diesem Sinne sind insbesondere auch infolge des<br />
Verzugs erforderlich werdende Refinanzierungskosten der<br />
Fondsgesellschaft und/oder eines Dritten, der eine Platzierungsgarantie<br />
übernommen hat, auch wenn dieser die Platzierungsgarantie<br />
nicht direkt gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
übernommen hat. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt,<br />
Verzugszinsen und Schadensersatzansprüche gegen<br />
einen eventuellen Rückzahlungsanspruch des Direktkommanditisten<br />
bzw. Treugebers zu verrechnen.<br />
(14) Sofern der Direktkommanditist auf eine nach Eintritt des<br />
Verzugs abgesandte Mahnung i. S. v. § 6 Abs. 13 nicht fristgerecht<br />
zahlt, ist die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
ermächtigt und bevollmächtigt, im Namen der Fondsgesellschaft<br />
und aller anderen Gesellschafter, den Direktkommanditisten<br />
durch schriftliche Erklärung fristlos aus der<br />
Fondsgesellschaft auszuschließen. Ein Anspruch auf Abfindung<br />
besteht in diesem Fall nicht; geleistete Teileinzahlungen<br />
werden zinslos zurückerstattet. Die Ausschließung<br />
kann auch auf den noch nicht eingezahlten Teil der Pflichteinlage<br />
beschränkt werden und kann sich zusätzlich auch<br />
auf einen Teil der bereits geleisteten Pflichteinlage erstrecken.<br />
§ 6 Abs. 3 Satz 1 gilt für den nach der Ausschließung<br />
verbleibenden Teil der Pflicht- bzw. Einlage nicht. Die Kos-<br />
140 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
ten der Ausschließung trägt der säumige Direktkommanditist;<br />
§ 6 Abs. 13 letzter Satz gilt entsprechend.<br />
(15) Sofern ein Treugeber auf eine nach dem Eintritt des Verzugs<br />
abgesandte Mahnung i. S. v. § 6 Abs. 13 nicht fristgerecht<br />
zahlt, ist die persönlich haftende Gesellschafterin ermächtigt<br />
und bevollmächtigt, im Namen der Fondsgesellschaft und<br />
aller Gesellschafter von der Treuhandkommanditistin zu verlangen,<br />
dass diese den zwischen der Treuhandkommanditistin<br />
und dem Treugeber geschlossenen Treuhandvertrag kündigt.<br />
Abs. 14 Satz 3 bis 5 gelten entsprechend.<br />
(16) Absätze 13, 14 und Abs. 15 gelten entsprechend, wenn der<br />
Direktkommanditist bzw. Treugeber seiner Verpflichtung<br />
zur Beibringung des für die Identifikationsprüfung nach<br />
dem Geldwäschegesetz erforderlichen Nachweises gemäß<br />
Beitrittserklärung innerhalb einer Frist von vier Wochen<br />
nach Zugang einer schriftlichen Aufforderung der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin bzw. der Treuhandkommanditistin<br />
nicht nachkommt.<br />
(17) Alle Gesellschafter und Treugeber sind vom gesetzlichen<br />
Wettbewerbsverbot gemäß § 112 HGB befreit.<br />
§ 7 Konten der Kommanditisten und Treugeber<br />
(1) Für jeden Kommanditisten und Treugeber werden ein Gesellschafterkonto<br />
(Kapitalkonto I), zwei Sonderkonten (Kapitalkonto<br />
II und Kapitalkonto III) und gegebenenfalls ein<br />
Agiokonto (Kapitalkonto IV) geführt.<br />
(2) Auf dem Gesellschafterkonto (Kapitalkonto I) wird die geleistete<br />
Pflicht- bzw. Einlage gutgeschrieben; nach Volleinzahlung<br />
der Pflicht- bzw. Einlage wird es als Festkonto geführt<br />
und ist unveränderlich. Das Kapitalkonto I ist allein maßgeblich<br />
für die Beteiligung des Kommanditisten bzw. Treugebers<br />
am Vermögen, am Gewinn bzw. Verlust und an einem etwaigen<br />
Liquidationserlös sowie für den Stimmanteil.<br />
(3) Auf dem ersten Sonderkonto (Kapitalkonto II) werden Entnahmen<br />
gebucht.<br />
(4) Auf dem zweiten Sonderkonto (Kapitalkonto III) werden die<br />
auf den jeweiligen Kommanditisten und Treugeber entfallenden<br />
Gewinn- und Verlustanteile gebucht.<br />
(5) Auf dem Agiokonto (Kapitalkonto IV) werden das Agio, soweit<br />
die Beitrittserklärung für den entsprechenden Direktkommanditist<br />
bzw. Treugeber die Entrichtung eines Agios<br />
vorsieht, sowie alle über die Pflicht- bzw. Einlage (Kapitalkonto<br />
I) hinaus geleisteten Beiträge verbucht.<br />
(6) Die Salden auf den jeweiligen Kapitalkonten werden nicht<br />
verzinst.<br />
III.<br />
Die Treuhandkommanditistin<br />
§ 8 Aufgaben und Pflichten der Treuhandkommanditistin<br />
(1) Die Treuhandkommanditistin hält die Anteile der Treugeber<br />
an der Fondsgesellschaft im eigenen Namen, jedoch auf<br />
Rechnung der Treugeber.<br />
(2) Das Rechtsverhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin<br />
und den Treugebern richtet sich nach dem Treuhandver-
trag. Für das Verhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin<br />
und den Treugebern gelten die Bestimmungen des<br />
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft entsprechend,<br />
sofern nicht im Treuhandvertrag abweichende Regelungen<br />
enthalten sind.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin führt ein Verzeichnis der Treugeber,<br />
in welchem der vollständige Name und die Anschrift<br />
des Treugebers, die Höhe seiner Einlage sowie eventuelle<br />
sonstige Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit<br />
der Beteiligung verzeichnet sind. Gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
ist jeweils die von der Treuhandkommanditistin<br />
aufzustellende Liste der Treugeber verbindlich. Streitigkeiten<br />
darüber, ob eine Person als Treugeber anzusehen ist,<br />
sind ausschließlich zwischen der Treuhandkommanditistin<br />
und dem Treugeber zu klären.<br />
(4) Die Treuhandkommanditistin bevollmächtigt den Treugeber<br />
zur Ausübung des Stimmrechts in Höhe des für ihn treuhänderisch<br />
gehaltenen Kapitalanteils. Für den Fall, dass der<br />
Treugeber weder selbst noch durch einen von ihm bevollmächtigten<br />
Dritten an der Gesellschafterversammlung oder<br />
am schriftlichen Verfahren teilnimmt, kann die Treuhandkommanditistin<br />
das Stimmrecht selbst ausüben. Für die<br />
Ausübung des Stimmrechts und der sonstigen mitgliedschaftlichen<br />
Rechte aus den übernommenen Treuhandkommanditeinlagen<br />
ist die Treuhandkommanditistin an<br />
eventuelle Weisungen der Treugeber gebunden (vgl. § 6<br />
des Treuhandvertrages).<br />
(5) Die Treuhandkommanditistin haftet im Verhältnis der Gesellschafter<br />
untereinander für die Erbringung der von ihr<br />
treuhänderisch übernommenen Pflichteinlage. Die Haftung<br />
ist beschränkt auf die von den Treugebern vorgenommenen<br />
Einzahlungen auf das Konto der Fondsgesellschaft.<br />
§ 9 Rechte der Treuhandkommanditistin<br />
(1) Für ihre Bereitschaft, die Stellung eines Treuhandkommanditisten<br />
einzunehmen, einschließlich der tatsächlichen<br />
Übernahme der Treuhandkommanditistenstellung für alle<br />
Treugeber, erhält die Treuhandkommanditistin von der<br />
Fondsgesellschaft eine jährliche pauschale Vergütung in<br />
Höhe von EURO 10.000 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.<br />
Für das Jahr 2009 wird die Vergütung aufgrund des erhöhten<br />
Verwaltungsaufwands für die Erfassung der beigetretenen<br />
Treugeber voll gezahlt. Die Vergütung ist jeweils nach<br />
Rechnungsstellung mit einer Frist von 14 Kalendertagen ab<br />
Eingang der Rechnung bei der Fondsgesellschaft zur Zahlung<br />
fällig. Die Vergütung gilt im Verhältnis der Gesellschafter<br />
zueinander als Aufwand der Fondsgesellschaft.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin ist ausschließlich auf Rechnung<br />
und Gefahr der Treugeber tätig. Ihre Rechte gegenüber<br />
der Fondsgesellschaft beschränken sich auf den Beitritt, das<br />
treuhänderische Halten der Kommanditbeteiligung für die<br />
Treugeber und auf die Entgegennahme der Ladung zu den<br />
Gesellschafterversammlungen sowie auf die Ausübung des<br />
Stimmrechts gem. § 8 Abs. 4 Satz 2. Sie kann von der Geschäftsführung<br />
verlangen, dass die Einladungen direkt an die<br />
Treugeber übersandt werden. Alle übrigen Rechte der Kom-<br />
manditisten werden durch die Treugeber selbst wahrgenommen,<br />
d. h. sie werden so behandelt, als wenn sie selbst Gesellschafter<br />
wären. Die Treuhandkommanditistin tritt den<br />
Treugebern insbesondere sämtliche Ansprüche gegen die<br />
Fondsgesellschaft aus der treuhänderisch für den Treugeber<br />
gehaltenen Kommanditbeteiligung anteilig entsprechend der<br />
Höhe der vom Treugeber gemäß der Beitrittserklärung geleisteten<br />
Einlage auf den jeweils festzustellenden Jahresgewinn,<br />
die Ausschüttungen/Entnahmen, den Liquidationserlös<br />
sowie auf ein etwaiges Auseinandersetzungsguthaben<br />
im Falle des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft ab.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin hat das Recht, die von ihr<br />
treuhänderisch gehaltene Kommanditeinlage jederzeit auf<br />
den oder die Treugeber zu übertragen, so dass diese Direktkommanditisten<br />
werden. Die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
stimmt dieser Übertragung bereits jetzt zu und<br />
verpflichtet sich, die Anmeldung zum Handelsregister<br />
durchzuführen.<br />
IV.<br />
Geschäftsführung, Vertretung, Kontrollrecht, Rechenschaftsbericht<br />
§ 10 Geschäftsführung, Vertretung<br />
(1) Zur Geschäftsführung ist die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
nur gemeinsam mit dem geschäftsführenden<br />
Kommanditisten berechtigt und verpflichtet (zusammen<br />
«Geschäftsführung»).<br />
(2) Sollte der geschäftsführende Kommanditist seine Beteiligung<br />
übertragen (§ 15 Abs. 4a)) oder kündigen (§ 16 Abs.<br />
6), gilt seine Geschäftsführungsbefugnis mit Bestellung<br />
eines neuen geschäftsführenden Kommanditisten als einvernehmlich<br />
aufgehoben. Der geschäftsführende Kommanditist<br />
wird seine Absicht, die Beteiligung zu übertragen oder<br />
zu kündigen, der Fondsgesellschaft vorab mitteilen. Die<br />
persönlich haftende Gesellschafterin wird unverzüglich eine<br />
Gesellschafterversammlung einberufen, die einen neuen<br />
geschäftsführenden Kommanditisten bestellt. Der neue geschäftsführende<br />
Kommanditist kann eine natürliche oder<br />
eine juristische Person sein. Dabei steht der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin aufgrund ihrer besseren Kenntnis<br />
der Erfordernisse, die an dieses Amt geknüpft sind, das alleinige<br />
Vorschlagsrecht zu. Das Gleiche gilt für den Fall des<br />
Versterbens (§ 17), des Ausscheidens (§ 18 Abs. 1) oder der<br />
Ausschließung (§ 18 Abs. 2) eines geschäftsführenden<br />
Kommanditisten. Die Gesellschafterversammlung ist darüber<br />
hinaus berechtigt, die Geschäftsführungsbefugnis des<br />
geschäftsführenden Kommanditisten zu widerrufen und<br />
einen neuen geschäftsführenden Kommanditisten zu bestellen.<br />
Das alleinige Vorschlagsrecht der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin gilt auch für diesen Fall.<br />
(3) Die Fondsgesellschaft wird durch einen oder mehrere persönlich<br />
haftende Gesellschafter vertreten. Sind mehrere<br />
persönlich haftende Gesellschafter bestellt, haben sie jeweils<br />
Alleinvertretungsrecht. Dem geschäftsführenden<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
141
Kommanditist – und seinem Nachfolger – wird Generalvollmacht<br />
zur Vertretung der Fondsgesellschaft in allen Belangen<br />
erteilt. Er vertritt die Fondsgesellschaft gemeinsam mit<br />
einem persönlich haftenden Gesellschafter.<br />
(4) Die persönlich haftende Gesellschafterin selbst und ihre gesetzlichen<br />
Vertreter sowie der geschäftsführende Kommanditist<br />
– gegebenenfalls auch dessen gesetzlicher Vertreter –<br />
sind für Rechtsgeschäfte mit der Fondsgesellschaft von<br />
den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Sie sind zur<br />
Erteilung von Untervollmachten berechtigt. Die Erteilung<br />
von Untervollmacht hat schriftlich zu erfolgen.<br />
(5) Sollte der geschäftsführende Kommanditist seine Beteiligung<br />
übertragen (§ 15 Abs. 4a)) oder kündigen (§ 16 Abs.<br />
6) oder als Gesellschafter ausgeschlossen (§ 18) werden,<br />
gilt seine Vertretungsmacht durch die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin als widerrufen.<br />
(6) Die Geschäftsführung ist verpflichtet, die Geschäfte der<br />
Fondsgesellschaft mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns<br />
zu führen.<br />
(7) Die Geschäftsführung ist jederzeit berechtigt, die Geschäfte<br />
der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise von Dritten, die<br />
namens und für Rechnung der Fondsgesellschaft handeln,<br />
besorgen zu lassen und die hierfür erforderlichen Vollmachten<br />
zu erteilen, ohne dass dadurch ihre eigene Geschäftsführungsberechtigung/-verpflichtung<br />
eingeschränkt wird.<br />
Die durch die Beauftragung Dritter entstehenden Kosten<br />
trägt die Fondsgesellschaft.<br />
(8) Für alle über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehenden<br />
Geschäfte der Fondsgesellschaft, abgesehen von den<br />
in Abs. 10, ist eine vorherige Zustimmung durch Gesellschafterbeschluss<br />
erforderlich, soweit diese Geschäfte nicht<br />
im Rahmen des jeweils aktuellen Investitions- und Finanzierungsplanes<br />
enthalten sind. Hierzu zählen insbesondere:<br />
(a) Erwerb, Veräußerung und Übertragung von Beteiligungen<br />
an anderen Unternehmen sowie die Begründung<br />
von Niederlassungen;<br />
(b) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundvermögen<br />
und sonstigem Anlagevermögen der Fondsgesellschaft;<br />
(c) Gewährung oder Aufnahme von Darlehen, Abgabe von<br />
Garantien oder Bürgschaften und Übernahme sonstiger<br />
Haftungsrisiken durch die Fondsgesellschaft, soweit<br />
diese insgesamt einen Betrag in Höhe von EURO<br />
1.000.000 netto überschreiten;<br />
(d) Abschluss, Ergänzung oder Beendigung von sonstigen<br />
langfristigen Vereinbarungen der Fondsgesellschaft mit<br />
einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, sofern der Gegenstandswert<br />
des jeweiligen Vertrags mehr als EURO<br />
1.000.000 netto beträgt;<br />
(e) Änderungen des Investitions- und Finanzierungsplanes,<br />
soweit die Änderung einen Betrag von mehr als EURO<br />
1.000.000 netto betrifft;<br />
(f) Sonstige Geschäfte mit einem Geschäftswert von mehr<br />
als EURO 1.000.000 netto, die außerhalb des Unternehmenszweckes<br />
liegen;<br />
(g) Änderungen des Gesellschaftsvertrags einschließlich<br />
der Änderung des Unternehmenszwecks, der Erhö-<br />
142 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
hung oder Reduzierung des Kommanditkapitals<br />
und/oder der Haftsummen. Zur Erhöhung des Kommanditkapitals<br />
der Fondsgesellschaft sowie der Haftsummen<br />
durch Aufnahme neuer Gesellschafter als Direktkommanditisten<br />
und einer Treuhandkommanditistin<br />
auf bis zu EURO 10.500.000 ist die Zustimmung in § 5<br />
Abs. 2 dieses Gesellschaftsvertrags bereits erteilt;<br />
(h) Auflösung der Fondsgesellschaft, sofern nicht § 22<br />
Abs.1 S. 2 gilt.<br />
(9) Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Fondsgesellschaft<br />
zählen demgegenüber insbesondere die Erfüllung und die<br />
Umsetzung aller von ihr und/oder der Besitzgesellschaft<br />
eingegangenen Geschäfte und Verträge, die im Verkaufsprospekt<br />
dargestellt sind, soweit in diesem Vertrag nichts<br />
anderes geregelt ist.<br />
(10) Insbesondere für folgende Geschäfte der Fondsgesellschaft<br />
ist keine vorherige Zustimmung durch Gesellschafterbeschluss<br />
erforderlich:<br />
(a) Sämtliche Geschäfte, die im Rahmen der Vorbereitung<br />
und des Vollzugs des Erwerbs des Anteils i. H. v. 94 %<br />
an der Besitzgesellschaft erfolgen, insbesondere, aber<br />
nicht abschließend:<br />
p Annahme der Abtretung des Kommanditanteils an<br />
der Besitzgesellschaft durch die Fondsgesellschaft<br />
p Zustimmung zur Neufassung des Gesellschaftsvertrages<br />
der Besitzgesellschaft<br />
p Zustimmung zum Austritt der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin, real invest Schloßstraße Gera Verwaltungs-GmbH,<br />
bei der Besitzgesellschaft<br />
p Zustimmung zum Beitritt der DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft<br />
als neue persönlich haftende Gesellschafterin<br />
bei der Besitzgesellschaft<br />
p Zustimmung zum Beitritt der Deutsche Structured<br />
Finance GmbH oder einer ihrer Tochtergesellschaften<br />
als neuer geschäftsführender Kommanditist zur<br />
Besitzgesellschaft<br />
p Zustimmung zur Beschlussfassung bei der Besitzgesellschaft<br />
über aa) eine Kapitalerhöhung auf bis<br />
zu EUR 8,5 Mio., bb) Sitzverlegung nach Frankfurt<br />
am Main, cc) Umfirmierung in DSF Gera GmbH &<br />
Co. KG sowie dd) Abschluss von in dem Verkaufsprospekt<br />
beschriebenen Verwaltungsverträgen<br />
p Zustimmung zur Aufnahme von Darlehen bei der<br />
Besitzgesellschaft i. H. v. von bis zu EURO 10,5 Mio.<br />
(b) Ausübung der der Fondsgesellschaft aus dem Anteilskaufvertrag<br />
mit der Immobilien Invest Köln GmbH und<br />
der InCity Immobilien AG, Köln, zustehenden Rücktrittsrechte<br />
sowie aller in diesem Zusammenhang erforderlichen<br />
Handlungen und Erklärungen, insbesondere<br />
die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen<br />
und die Inanspruchnahme von Sicherheiten.<br />
(c) Handlungen im Zusammenhang mit der Ausübung der<br />
Platzierungsgarantie der Deutsche Structured Finance<br />
GmbH zugunsten der Gesellschaft, wie z. B. die Aufnahme<br />
eines Direktkommanditisten nach dem<br />
15.12.2009 oder die Aufnahme eines Darlehens
(d) Gerichtliche und außergerichtliche Verfolgung sämtlicher<br />
Rechte aus den zur Realisierung des Investitionsvorhabens<br />
abgeschlossenen Verträgen<br />
(11) Hinsichtlich Geschäftsanteilen an Unternehmen gemäß § 2<br />
Absatz 1 hat für den Fall, dass bei einem dieser Unternehmen<br />
ein Gesellschafterbeschluss zu fassen ist (gemäß dem<br />
entsprechenden Gesellschaftsvertrag), die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin der Fondsgesellschaft zuvor eine Beschlussfassung<br />
der Gesellschafterversammlung herbeizuführen:<br />
(a) Die Beschlüsse werden gemäß § 12 dieses Gesellschaftsvertrags<br />
gefasst.<br />
(b) Beschlüsse, die die Änderung eines Gesellschaftsvertrags<br />
eines Unternehmens gemäß § 2 Absatz 1 oder<br />
Umwandlungen zum Gegenstand haben, bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen;<br />
sonstige Beschlüsse in Ansehung der Beteiligung an<br />
einem Unternehmen gemäß § 2 Absatz 1, insbesondere<br />
die Beschlüsse über die Liquidation der Besitzgesellschaft<br />
und den Verkauf der Immobilie der Besitzgesellschaft,<br />
bedürfen der einfachen Mehrheit der abgegebenen<br />
Stimmen.<br />
(12) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält ab dem Jahr<br />
2009 für die Übernahme der persönlichen Haftung eine<br />
jährliche Vergütung in Höhe von 1 % ihres Stammkapitals<br />
in EURO sowie für ihre Geschäftsführungstätigkeit eine<br />
jährliche Vergütung in Höhe von EURO 5.000, jeweils zzgl.<br />
der gesetzlichen Umsatzsteuer. Der geschäftsführende<br />
Kommanditist erhält für seine Geschäftsführungstätigkeit<br />
eine jährliche Vergütung in Höhe von EURO 5.000 zzgl. der<br />
gesetzlichen Umsatzsteuer.<br />
Diese Vergütungen gelten im Verhältnis der Gesellschafter<br />
zueinander als Aufwand der Fondsgesellschaft. Die Vergütungen<br />
sind auf schriftliche Anforderung mit einer Frist von<br />
14 Kalendertagen ab Eingang der jeweiligen Anforderung<br />
bei der Fondsgesellschaft fällig. Daneben werden der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin und dem geschäftsführenden<br />
Kommanditisten gegen Nachweis ihre Auslagen erstattet.<br />
(13) Die Kommanditisten erteilen der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
Empfangsvollmacht im Sinne von § 183 AO<br />
für alle Verwaltungsakte und Mitteilungen im Zusammenhang<br />
mit steuerlichen Feststellungsverfahren auf Ebene der<br />
Fondsgesellschaft. Die Empfangsvollmacht gilt unwiderruflich<br />
über die Zeit der Gesellschaftsbeteiligung hinaus, soweit<br />
Steuerbescheide und Verwaltungsakte betroffen sind,<br />
die für Veranlagungszeiträume während der Beteiligung als<br />
Gesellschafter der Fondsgesellschaft ergehen.<br />
§ 11 Kontrollrecht, Rechenschaftsbericht<br />
(1) Die Gesellschafter und Treugeber haben über das Kontrollrecht<br />
nach § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher<br />
und Papiere der Fondsgesellschaft durch einen zur Berufsverschwiegenheit<br />
verpflichteten Sachverständigen am<br />
Sitz der Fondsgesellschaft einsehen zu lassen. Die hiermit<br />
verbundenen Kosten des zur Berufsverschwiegenheit ver-<br />
pflichteten Sachverständigen sind nur dann von der Fondsgesellschaft<br />
zu tragen, wenn dies von den Gesellschaftern<br />
gemäß § 12 beschlossen wurde.<br />
(2) Die Geschäftsführung informiert die Gesellschafter und<br />
Treugeber mit einem jährlich zu erstellenden Rechenschaftsbericht<br />
über die wesentlichen geschäftlichen Vorgänge<br />
und die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft.<br />
Im Rechenschaftsbericht ist insbesondere der Jahresabschluss<br />
nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches,<br />
der Prüfungsvermerk des Wirtschaftsprüfers und das<br />
steuerliche Ergebnis sowie die Ausschüttung darzustellen.<br />
Der Rechenschaftsbericht ist den Gesellschaftern und Treugebern<br />
mit der Einladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung<br />
bzw. mit der Mitteilung über die Einleitung<br />
des schriftlichen Verfahrens (§ 12 Abs. 2 Satz 2) zuzuleiten.<br />
Die mit der Erstellung des Rechenschaftsberichts verbundenen<br />
Kosten sind Aufwendungen der Fondsgesellschaft.<br />
V.<br />
Gesellschafterbeschlüsse<br />
§ 12 Gesellschafterbeschlüsse<br />
(1) Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten der<br />
Fondsgesellschaft zu treffenden Bestimmungen erfolgen<br />
durch Beschlussfassung. Gesellschafterbeschlüsse werden<br />
in Gesellschafterversammlungen oder im schriftlichen Verfahren<br />
gefasst. Beide Verfahren stehen dabei gleichwertig<br />
nebeneinander. Die Entscheidung darüber, welches Verfahren<br />
angewendet wird, obliegt der Geschäftsführung. Neben<br />
den direkt beteiligten Gesellschaftern hat auch jeder Treugeber<br />
nach Maßgabe des Treuhandvertrags ein Teilnahmerecht<br />
an den Gesellschafterversammlungen.<br />
(2) Die Gesellschafterversammlungen finden nach Ermessen<br />
des Einberufenden am Sitz der Fondsgesellschaft oder an<br />
einem anderen Ort in Deutschland statt und können von<br />
der Geschäftsführung jederzeit einberufen werden. Die ordentliche<br />
Gesellschafterversammlung, d. h. die Gesellschafterversammlung,<br />
die den Jahresabschluss feststellt,<br />
findet innerhalb von acht Monaten nach Schluss des Geschäftsjahres<br />
statt, soweit nicht die Beschlussfassung zur<br />
Feststellung des Jahresabschlusses im schriftlichen Verfahren<br />
erfolgt. Die Geschäftsführung ist darüber hinaus zur<br />
Einberufung einer Gesellschafterversammlung verpflichtet,<br />
wenn dies von Kommanditisten bzw. Treugebern, die mindestens<br />
10 % der Pflicht- bzw. Einlagen der Fondsgesellschaft<br />
halten, schriftlich unter Angabe des Zwecks und der<br />
Gründe verlangt wird oder es im Interesse der Fondsgesellschaft<br />
erforderlich erscheint; laufende Abstimmungsverfahren<br />
bleiben davon unberührt.<br />
(3) Die Einberufung einer Gesellschafterversammlung erfolgt<br />
durch die Geschäftsführung durch schriftliche Einladung<br />
unter Beifügung der Tagesordnung an die zuletzt der<br />
Fondsgesellschaft benannte Adresse eines jeden Gesellschafters.<br />
Die Einladung soll vier Wochen vor der Versammlung<br />
an die Gesellschafter versandt werden. In drin-<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
143
genden Fällen kann diese Frist auf eine Woche verkürzt<br />
werden. Bei der Berechnung der Fristen werden der Tag<br />
der Absendung und der Tag der Versammlung mitgezählt.<br />
Die Geschäftsführung ist verpflichtet, den Versand der<br />
schriftlichen Einladungen zu dokumentieren. Anträge, die<br />
die Tagesordnungspunkte ergänzen, sind schriftlich zu begründen<br />
und können von jedem Gesellschafter und Treugeber<br />
gestellt werden. Anträge, die während der laufenden<br />
Einladungsfrist gestellt werden, sind nur zu versenden,<br />
wenn sie der Geschäftsführung zehn Kalendertage vor der<br />
Gesellschafterversammlung zugehen. Die Treuhandkommanditistin<br />
wird den Treugebern die Einladung zur Gesellschafterversammlung<br />
nebst Anlagen entweder übersenden<br />
oder eine direkte Zuleitung durch die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin der Fondsgesellschaft veranlassen. Verlangt<br />
die Treuhandkommanditistin die Zuleitung der Einladung<br />
an die Treugeber, gelten die vorstehenden Regelungen<br />
für die Einladung der Treugeber entsprechend.<br />
(4) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn (i)<br />
eine ordnungsgemäße Einladung der Gesellschafter bzw.<br />
Treugeber erfolgt ist, (ii) mindestens ein Mitglied der Geschäftsführung,<br />
also entweder die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
oder der geschäftsführende Kommanditist, in<br />
der Versammlung vertreten ist und (iii) die Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber in der Einladung zur Gesellschafterversammlung<br />
darauf hingewiesen wurden, dass die Beschlussfähigkeit<br />
auch gegeben ist, wenn außer einem Mitglied der<br />
Geschäftsführung keiner der Gesellschafter bzw. Treugeber<br />
anwesend ist. Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung<br />
führt die persönlich haftende Gesellschafterin oder<br />
eine von ihr benannte Person.<br />
(5) Bei der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren müssen<br />
Kommanditisten bzw. Treugeber, die zusammen mindestens<br />
50 % der Pflicht- bzw. Einlagen der Fondsgesellschaft<br />
halten, innerhalb der von der Geschäftsführung festgesetzten<br />
Frist bzw. einer einmaligen Nachfrist von höchstens<br />
14 Kalendertagen der Geschäftsführung gegenüber<br />
ihre Stimme abgegeben haben. Maßgeblich ist der Eingang<br />
bei der Geschäftsführung am Sitz der Fondsgesellschaft.<br />
Nicht oder verspätet abgegebene sowie sonst ungültige<br />
Stimmen und Stimmenthaltungen werden nicht gewertet.<br />
(6) Ist die Beschlussfähigkeit nach § 12 Abs. 4 oder 5 Satz 1<br />
nicht gegeben, kann die Geschäftsführung unverzüglich ein<br />
neues Beschlussverfahren (Gesellschafterversammlung oder<br />
schriftliches Verfahren) einleiten. Im Falle der erneuten Gesellschafterversammlung<br />
gelten die § 12 Abs. 2 bis einschließlich<br />
5 mit der Maßgabe entsprechend, dass die Einberufungsfrist<br />
zwei Wochen beträgt. In diesem Fall ist die Beschlussfähigkeit<br />
gegeben, ohne das die Voraussetzungen nach § 12<br />
Abs. 4 bzw. 5 Satz 1 vorliegen müssen, worauf die Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber schriftlich hingewiesen werden.<br />
(7) Soweit in zwingenden gesetzlichen Regelungen oder diesem<br />
Gesellschaftsvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes<br />
bestimmt ist, bedürfen Gesellschafterbeschlüsse einer<br />
Mehrheit von 50 % der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen<br />
werden nicht gezählt. Bei Stimmengleichheit gilt<br />
144 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
der Antrag als abgelehnt. Bei Beschlussfassungen über Angelegenheiten,<br />
bei denen Individualinteressen eines Gesellschafters<br />
bzw. Treugebers aus mit der Fondsgesellschaft<br />
abgeschlossenen Rechtsgeschäften oder einseitigen Handlungen<br />
der Fondsgesellschaft oder eines Gesellschafters<br />
bzw. Treugebers berührt werden, hat der betroffene Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber kein Stimmrecht.<br />
(8) Änderungen des Gesellschaftsvertrags und Umwandlungen<br />
können, soweit das Gesetz und dieser Vertrag nichts<br />
anderes vorsehen, von den Gesellschaftern bzw. Treugebern<br />
mit einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen<br />
und nicht gegen oder ohne die Stimmen der persönlich<br />
haftenden Gesellschafterin beschlossen werden. § 6<br />
Abs. 11 bleibt hiervon unberührt. Die Liquidation der<br />
Fondsgesellschaft und auch der Verkauf aller Beteiligungen<br />
stellen keine Änderungen des Gesellschaftsvertrags dar<br />
und können somit mit einer Mehrheit von 50 % der abgegebenen<br />
Stimmen beschlossen werden (vgl. § 22 Abs. 1<br />
Satz 1).<br />
(9) Je EURO 1.000 des Kapitalkontos I gewähren eine Stimme.<br />
Die persönlich haftende Gesellschafterin besitzt zehn Stimmen.<br />
(10) Jeder Direktkommanditist oder Treugeber kann sich bei der<br />
Beschlussfassung durch einen anderen Gesellschafter bzw.<br />
Treugeber, einen Angehörigen (Ehepartner oder Verwandte<br />
in gerader Linie) oder eine Person, die zur Berufsverschwiegenheit<br />
verpflichtet ist, vertreten lassen. Diese Beschränkung<br />
gilt nicht für die persönlich haftende Gesellschafterin,<br />
den geschäftsführenden Kommanditisten und die Treuhandkommanditistin.<br />
Die Treuhandkommanditistin ist, sofern<br />
sie ihre Stimmrechte nach entsprechender Weisung<br />
der Treugeber abgibt, gegenüber der Fondsgesellschaft berechtigt<br />
und gegenüber dem jeweiligen Treugeber verpflichtet,<br />
das Stimmrecht unterschiedlich, jedoch für die<br />
einzelnen Treugeber nur einheitlich, auszuüben. Vertreter<br />
haben ihre Vertretungsmacht durch schriftliche Vollmacht<br />
nachzuweisen. Angehörige, die einen Direktkommanditisten<br />
oder Treugeber vertreten, müssen – auf Anforderung<br />
durch die Geschäftsführung – eine schriftliche Verschwiegenheitserklärung<br />
bezüglich der Inhalte der Gesellschafterversammlung<br />
abgeben.<br />
(11) Über die in der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse<br />
ist eine Niederschrift anzufertigen, die von dem<br />
Versammlungsleiter zu unterzeichnen und den Gesellschaftern<br />
bzw. Treugebern an die zuletzt mitgeteilte Anschrift zu<br />
übersenden ist. Im Fall der Beschlussfassung im schriftlichen<br />
Verfahren ist das Ergebnis der Abstimmung von der<br />
Geschäftsführung in einem Protokoll festzuhalten, das den<br />
Gesellschaftern bzw. Treugebern an die zuletzt mitgeteilte<br />
Anschrift zu übersenden ist. Beanstandungen der Richtigkeit<br />
und Vollständigkeit der Niederschrift bzw. des Protokolls<br />
sind innerhalb eines Monats nach Absendung (Datum<br />
des Poststempels) schriftlich gegenüber der Geschäftsführung<br />
(am Sitz der Fondsgesellschaft) zu erklären. Über die<br />
Einsprüche entscheidet die nächste Gesellschafterversammlung.
(12) Die Nichtigkeit eines fehlerhaften Beschlusses ist innerhalb<br />
der Ausschlussfrist von einem Monat nach Absendung der<br />
in § 12 Abs. 11 Satz 1 genannten Niederschrift bzw. des in<br />
§ 12 Abs. 11 Satz 2 genannten Protokolls gerichtlich durch<br />
Klage gegen die Fondsgesellschaft geltend zu machen.<br />
Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.<br />
VI.<br />
Jahresabschluss, Ergebnisverteilung, Ausschüttungen<br />
§ 13 Jahresabschluss<br />
(1) Der Jahresabschluss ist von der Geschäftsführung nach<br />
den Vorschriften des HGB innerhalb von sechs Monaten<br />
nach Schluss des Geschäftsjahres (entspricht dem Kalenderjahr)<br />
aufzustellen. Der Jahresabschluss ist anschließend<br />
durch einen Abschlussprüfer prüfen und testieren zu lassen.<br />
Abweichend hiervon müssen Jahresabschlüsse für Geschäftsjahre,<br />
die der Kapitalerhöhung gemäß § 5 Abs. 2 vorangehen,<br />
nicht geprüft werden.<br />
(2) Die Feststellung des Jahresabschlusses, die Entlastung der<br />
Geschäftsführung sowie die Wahl des Abschlussprüfers<br />
für das dann laufende Geschäftsjahr erfolgt durch die ordentliche<br />
Gesellschafterversammlung oder im Wege des<br />
schriftlichen Verfahrens. Den Prüfungsauftrag für den Abschlussprüfer<br />
erteilt die Geschäftsführung. Der Abschlussprüfer<br />
für das Geschäftsjahr, in dem das Kapital gemäß § 5<br />
Abs. 2 erhöht wird, wird durch die Geschäftsführung bestellt.<br />
(3) Für die steuerliche Einkünfteermittlung ist eine Einnahmen -<br />
überschussrechnung zu erstellen.<br />
§ 14 Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen,<br />
Ausschüttungen<br />
(1) Die Kommanditisten und Treugeber sind im Verhältnis ihrer<br />
Pflicht- bzw. Einlagen (Kapitalkonto I) am Vermögen, am<br />
Gewinn und Verlust und an einem etwaigen Liquidationserlös<br />
der Fondsgesellschaft beteiligt. Die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin nimmt weder am Gewinn noch am Verlust<br />
der Fondsgesellschaft teil.<br />
(2) Das Jahresergebnis wird grundsätzlich im Verhältnis ihrer<br />
Pflicht- bzw. Einlagen (Kapitalkonto I) zum Gesamtbetrag<br />
zum 31. Dezember eines jeden Kalenderjahres auf die Kommanditisten<br />
bzw. Treugeber verteilt. Soweit bei sukzessivem<br />
Beitritt bzw. Erhöhung der Pflicht- bzw. Einlage von Direktkommanditisten<br />
und Treugebern eine zeitanteilige Aufteilung<br />
von Gewinnen und Verlusten erforderlich ist, werden<br />
diese aus Gründen der Vereinfachung der technischen<br />
Abwicklung jeweils zu einem Zeitraum von zwei Monaten<br />
(Abschichtungszeiträume) zusammengefasst.<br />
Ausschüttungsansprüche bestehen nur nach vollständiger<br />
Einzahlung der Pflicht- bzw. Einlage. Über die Ausschüttungen<br />
beschließt die Gesellschafterversammlung. Ausschüttungen<br />
erfolgen grundsätzlich in EURO auf die vom Direktkommanditisten<br />
und Treugeber in der Beitrittserklärung zu<br />
nennende gültige Kontoverbindung bzw. im Falle des ge-<br />
schäftsführenden Kommanditisten auf das von diesem benannte<br />
Konto.<br />
Die Ausschüttung kann unabhängig vom Bilanzgewinn/<br />
-verlust erfolgen. Soweit ein Kommanditist bzw. Treugeber<br />
nicht während eines gesamten abgelaufenen Geschäftsjahres<br />
beteiligt war, erhält er eine zeitanteilige Ausschüttung<br />
entsprechend der Dauer seiner Beteiligung.<br />
Befindet sich ein Direktkommanditist bzw. Treugeber mit<br />
der fälligen Einzahlung seiner Pflichteinlage bzw. Einlage<br />
ganz oder teilweise in Verzug (vgl. § 6 Abs. 12), so hat er<br />
keinen Anspruch auf Erhalt der anteilig auf die säumige<br />
Summe für den Zeitraum des Verzugs entfallenden Ausschüttungen.<br />
(3) Der nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung<br />
jeweils zum Geschäftsjahresende unter Berücksichtigung<br />
der sich aufgrund gesetzlicher und/oder sonstiger<br />
Gründe ergebenden Zahlungsverpflichtungen sowie angemessener<br />
Liquiditätsreserven zur Sicherstellung einer<br />
ordnungsgemäßen Geschäftsführung ermittelte Liquiditätsüberschuss<br />
kann nach Beschluss der endgültigen Höhe der<br />
Ausschüttung durch die Gesellschafterversammlung an die<br />
Kommanditisten und Treugeber im Verhältnis ihrer Pflichtbzw.<br />
Einlagen (Kapitalkonto I) ausgeschüttet werden. Die<br />
Geschäftsführung kann unter Wahrung der Interessen der<br />
Fondsgesellschaft im Rahmen kaufmännischer Vorsicht<br />
vorläufige Ausschüttungen an die Kommanditisten bzw.<br />
Treugeber vornehmen.<br />
(4) Ausschüttungen an die Kommanditisten und Treugeber<br />
können auch dann vorgenommen werden, wenn deren variable<br />
Sonderkonten (Kapitalkonten II und Kapitalkonten III)<br />
negativ sind bzw. durch die Ausschüttung negativ werden.<br />
Soweit Ausschüttungen Rückzahlungen von Pflichteinlagen<br />
(Entnahmen) im Sinne von § 172 Abs. 4 HGB darstellen,<br />
lebt die Haftung des die Rückzahlung empfangenden Kommanditisten<br />
bis zu seiner im Handelsregister eingetragenen<br />
Haftsumme wieder auf (vgl. § 6 Abs. 5 und 10). Für den<br />
Treugeber gilt § 14 Abs. 2 des Treuhandvertrages.<br />
VII.<br />
Verfügungen, Kündigung, Tod, Ausschließung<br />
§ 15 Übertragung von Beteiligungen, sonstige<br />
Verfügungen<br />
(1) Die Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft oder<br />
Teile davon können unter den folgenden Voraussetzungen<br />
übertragen werden:<br />
(a) der Erwerber erkennt den jeweils aktuellen Gesellschafts -<br />
vertrag der Fondsgesellschaft uneingeschränkt an,<br />
(b) der Erwerber verpflichtet sich, der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin auf eigene Kosten eine Handelsregistervollmacht<br />
auszustellen, die über den Tod hinaus für<br />
Handelsregisteranmeldungen jeglicher Art im Zusammenhang<br />
mit der Fondsgesellschaft gilt und den von<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin zur Verfügung<br />
gestellten Mustertext enthält,<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
145
(c) der Erwerber erbringt die für die Identifikationsprüfung<br />
nach dem Geldwäschegesetz erforderlichen Nachweise,<br />
(d) der zu übertragende und der ggf. beim übertragenden<br />
Direktkommanditisten verbleibende Teil der Kommanditbeteiligung<br />
lautet mindestens auf EURO 10.000 oder<br />
einen höheren Betrag, der durch EURO 1.000 ganzzahlig<br />
teilbar sein muss,<br />
(e) die Übertragung erfolgt mit Wirkung zum Ende eines<br />
Geschäftsjahres und<br />
(f) die Übertragung wird der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
schriftlich mindestens 15 Arbeitstage vor<br />
Wirksamwerden der Übertragung angezeigt.<br />
(2) Zu ihrer Wirksamkeit bedarf die – entgeltliche oder unentgeltliche<br />
– Übertragung der Kommanditbeteiligung zusätzlich<br />
zu den unter § 15 Abs. 1 genannten Voraussetzungen<br />
der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin,<br />
die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Als<br />
wichtiger Grund gilt insbesondere<br />
(a) die beabsichtigte Übertragung an einen Dritten, der<br />
durch den Erwerb mit mehr als 25 % an dem Kapital<br />
der Fondsgesellschaft beteiligt werden würde.<br />
(b) Wenn die beabsichtigte Übertragung Grunderwerbsteuer<br />
auslöst und diese nicht vom Übertragenden<br />
oder Übernehmenden übernommen wird.<br />
(3) Abweichend von § 15 Abs. 1e) ist die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin berechtigt, Übertragungen auch während<br />
eines laufenden Geschäftsjahres mit Wirkung zu einem von<br />
ihr zu bestimmenden Zeitpunkt durch Erklärung gegenüber<br />
dem übertragenden Direktkommanditisten und dem Erwerber<br />
zu gestatten, sofern die Voraussetzungen gemäß § 15<br />
Abs. 1a), 1b), 1c), 1d) und 1f) erfüllt sind.<br />
(4) Die in § 15 Abs. 1 genannten Beschränkungen gelten nicht,<br />
wenn:<br />
(a) der geschäftsführende Kommanditist seine Kommanditbeteiligung<br />
gemäß § 4 Abs. 2 oder Teile davon überträgt.<br />
(b) der Treugeber die Übertragung seiner treuhänderischen<br />
Beteiligung auf sich selbst verlangt. In diesem Fall ist §<br />
9 Abs. 4 und 5 des Treuhandvertrags maßgeblich.<br />
(c) der Platzierungsgarant den Gesellschaftsanteil, den er<br />
im Rahmen seiner jeweiligen Platzierungsgarantie gezeichnet<br />
hat, auf Dritte überträgt.<br />
Bzgl. Absatz 4 c) stimmt die persönlich haftende Gesellschafterin<br />
der Übertragung bereits jetzt unter dem Vorbehalt<br />
der Einhaltung der weiteren diesbezüglichen Regelungen<br />
des Gesellschaftsvertrags zu.<br />
(5) Alle Gesellschafter sind verpflichtet, bei der Eintragung des<br />
neuen Direktkommanditisten im erforderlichen Umfang<br />
mitzuwirken.<br />
(6) Alle durch die Übertragung einer Beteiligung entstehenden<br />
Kosten trägt der ausscheidende Direktkommanditist (siehe<br />
auch § 28 Abs. 2). Dies betrifft insbesondere die Kosten der<br />
Handelsregistereintragung und der notwendigen Umschreibung<br />
im Gesellschafterregister der Fondsgesellschaft<br />
sowie die Pauschalvergütung für die Bearbeitung der Übertragung<br />
der Beteiligung i. H. v. EURO 100 zuzüglich der ge-<br />
146 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
setzlichen Umsatzsteuer. Dem Direktkommanditisten bleibt<br />
es unbenommen nachzuweisen, eine Bearbeitungsgebühr<br />
sei überhaupt nicht oder wesentlich niedriger als die Pauschale<br />
angefallen. § 19 findet keine Anwendung. § 15 Abs.<br />
6, Satz 1 und 2 gelten nicht für Übertragungen des geschäftsführenden<br />
Kommanditisten und der persönlich haftenden<br />
Gesellschafterin. Die insoweit entstehenden Kosten<br />
trägt die Fondsgesellschaft.<br />
(7) Jede sonstige Verfügung über eine Beteiligung, insbesondere<br />
auch die Verpfändung, bedarf der Zustimmung der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin. Diese Zustimmung<br />
darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.<br />
§ 16 Kündigung<br />
(1) Jeder Direktkommanditist kann durch Kündigung mit einer<br />
Frist von drei Monaten zum Monatsende sein Ausscheiden<br />
aus der Fondsgesellschaft erklären, jedoch erstmals zum<br />
31.12.2029. Die Treuhandkommanditistin hat dieses Recht<br />
darüber hinaus auch bezogen auf Teile ihrer Beteiligung, die<br />
sie für die Treugeber hält und verwaltet, mit der Folge, dass<br />
sich ihre Pflichteinlage um den entsprechenden Teilbetrag<br />
reduziert. Die Kündigung ist schriftlich gegenüber der Geschäftsführung<br />
zu erklären. Die Kündigung ist an die zuletzt<br />
bekannt gegebene Geschäftsadresse der Fondsgesellschaft<br />
zu senden.<br />
(2) Mit Zugang der Kündigungserklärung bei der Geschäftsführung<br />
ist diese berechtigt, eine geeignete Person als Nachfolger<br />
zu bestimmen. Der kündigende Gesellschafter ist in<br />
diesem Fall verpflichtet, nach Zugang der Mitteilung des<br />
Nachfolgers seine Kommanditbeteiligung unverzüglich auf<br />
die als Nachfolger bestimmte Person zu übertragen. Die<br />
Höhe der Gegenleistung richtet sich nach § 19.<br />
(3) Ist bis zum Ablauf der Kündigungsfrist kein Nachfolger bestimmt<br />
worden bzw. die Übertragung der Kommanditbeteiligung<br />
nicht erfolgt, scheidet der kündigende Direktkommanditist<br />
aus der Fondsgesellschaft aus. Die Kommanditbeteiligung<br />
wächst den übrigen Kommanditisten entsprechend<br />
den gesetzlichen Regelungen zu. Soweit dem Treuhandkommanditisten<br />
ein Anteil zuwächst, verteilt sich dieser<br />
auf die Treugeber entsprechend dem Anteil der von<br />
ihnen geleisteten Einlagen.<br />
(4) Weitere Kündigungsrechte stehen den Gesellschaftern nicht<br />
zu, soweit sich nicht aus diesem Gesellschaftsvertrag oder<br />
zwingenden gesetzlichen Vorschriften etwas anderes ergibt.<br />
(5) Alle durch die Kündigung einer Beteiligung entstehenden<br />
Kosten trägt der kündigende Kommanditist, insbesondere<br />
die Kosten der Handelsregisterlöschung (siehe auch § 28<br />
Abs. 2).<br />
(6) Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, seine<br />
Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 jederzeit mit einer mit der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin abzustimmenden<br />
Frist, die längstens sechs Monate betragen darf, zu kündigen<br />
(siehe auch § 10 Abs. 2). Die hierdurch anfallenden<br />
Kosten für die Anmeldung zum Handelsregister und für die<br />
Umschreibung im Gesellschafterregister trägt die Fondsgesellschaft.
(7) Für die Kündigung des Treuhandverhältnisses gilt § 9 Abs. 2<br />
ff des Treuhandvertrages.<br />
§ 17 Tod eines Direktkommanditisten<br />
(1) Beim Tod eines Direktkommanditisten geht die Beteiligung<br />
auf die von ihm von Todes wegen Bedachten bzw. seine gesetzlichen<br />
Erben über. Die Fondsgesellschaft wird somit mit<br />
dem von Todes wegen Bedachten bzw. den gesetzlichen<br />
Erben fortgesetzt.<br />
(2) Mehrere Erben sind verpflichtet, sich hinsichtlich der Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft so auseinanderzusetzen,<br />
dass keine Aufsplittung in Beteiligungen erfolgt, bei denen<br />
die jeweilige Pflichteinlage unter EURO 10.000 beträgt; höhere<br />
Summen müssen durch EURO 1.000 teilbar sein (vgl.<br />
§ 6 Abs. 3 Satz 1).<br />
Bis zur Auseinandersetzung sind die Erben – auch ohne Aufforderung<br />
– verpflichtet, einen gemeinschaftlichen Vertreter<br />
zu benennen und diesem Vollmacht zur Wahrnehmung ihrer<br />
Rechte zu erteilen. Das Stimmrecht kann bis zur Auseinandersetzung<br />
nur von diesem Vertreter ausgeübt werden.<br />
Solange in den Fällen des § 17 Abs. 2 kein Bevollmächtigter<br />
bestellt ist, ist die Stimme des nach Lebensalter ältesten<br />
Rechtsnachfolgers maßgeblich.<br />
(3) Im Falle des Todes eines Direktkommanditisten tragen die<br />
Erben alle durch den Erbfall der Fondsgesellschaft entstehenden<br />
Kosten, Steuern und Abgaben, einschließlich der<br />
Handelsregisterkosten («Kosten») (siehe auch § 28 Abs. 2).<br />
Die Fondsgesellschaft kann hierfür Freistellung und die<br />
Stellung einer angemessenen Sicherheit verlangen.<br />
(4) Die Erben sind verpflichtet, sich gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
durch Vorlage des Erbscheins im Original zu legitimieren.<br />
Dies gilt auch wenn ein handschriftliches Testament<br />
vorliegt. Vermächtnisnehmer sind verpflichtet, eine<br />
beglaubigte Abschrift der letztwilligen Verfügung nebst Eröffnungsbeschluss<br />
vorzulegen. Ab dem Zeitpunkt des<br />
Todes des Direktkommanditisten bis zu dem Zeitpunkt, zu<br />
dem der zuvor benannte Nachweis erbracht ist, ruhen die<br />
Stimmrechte und Ausschüttungsansprüche des oder der<br />
Erben, die mit dem Gesellschaftsanteil des verstorbenen<br />
Kommanditisten verbunden sind.<br />
(5) Im Falle des Todes des Treugebers gilt § 8 des Treuhandvertrages.<br />
(6) Sollte der geschäftsführende Kommanditist eine natürliche<br />
Person sein, gilt § 17 entsprechend.<br />
§ 18 Ausscheiden und Ausschluss<br />
(1) Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das<br />
Vermögen eines Kommanditisten bzw. im Falle der Ablehnung<br />
der Eröffnung mangels Masse scheidet der betroffene<br />
Kommanditist gemäß §§ 161 Abs. 2, 131 Abs. 3 Nr. 2<br />
HGB aus der Fondsgesellschaft aus. Im Falle der Eröffnung<br />
des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Treuhandkommanditistin<br />
bzw. im Falle der Ablehnung der Eröffnung<br />
mangels Masse tritt der Treugeber als Direktkommanditist<br />
der Fondsgesellschaft bei, ohne dass es einer Zustimmung<br />
der persönlich haftenden Gesellschafterin bedarf.<br />
(2) Ein Gesellschafter kann – außer in den Fällen des § 6 Abs.<br />
14 bis 16 – nur durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem,<br />
in seiner Person liegendem Grund im Sinne der §§<br />
133, 140 HGB aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen<br />
werden.<br />
(3) Ein Ausscheiden bzw. ein Ausschluss im vorgenannten<br />
Sinne kann gegenüber der Treuhandkommanditistin auch<br />
für einen Teil ihrer Pflichteinlage erfolgen, wenn beim Treugeber<br />
einer der vorgenannten Gründe eingetreten ist.<br />
(4) Der ausscheidende Gesellschafter stellt die Fondsgesellschaft<br />
und die verbleibenden Gesellschafter von allen<br />
Nachteilen, insbesondere steuerlicher Art, die durch das<br />
Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft entstehen, frei. Alle<br />
durch das Ausscheiden bzw. den Ausschluss einer Beteiligung<br />
entstehenden Kosten trägt der ausscheidende bzw.<br />
ausgeschlossene Gesellschafter bzw. Treugeber (siehe § 14<br />
Treuhandvertrag), ersterer insbesondere die Kosten der<br />
Handelsregisterlöschung (siehe auch § 28 Abs. 2).<br />
§ 19 Abfindungsansprüche bei Ausscheiden, Kündigung<br />
und Ausschluss<br />
(1) Im Falle des Ausscheidens jeglicher Art eines mit Pflichteinlagen<br />
beteiligten Kommanditisten steht diesem ein Abfindungsanspruch<br />
gegen die Fondsgesellschaft in Höhe des<br />
Verkehrswertes des Anteils zum Zeitpunkt des Ausscheidens<br />
zu, sofern in diesem Vertrag nichts Abweichendes geregelt<br />
ist. Gleiches gilt für den Fall der Kündigung (§ 16)<br />
und des Ausschlusses nach § 18. Die Bestimmung des Verkehrswertes<br />
nimmt die Geschäftsführung nach pflichtgemäßem<br />
Ermessen insbesondere unter Berücksichtigung<br />
des auf dem Sekundärmarkt für den entsprechenden Gesellschaftsanteil<br />
zu erzielenden Kaufpreises vor. Sollte für<br />
den Gesellschaftsanteil kein Marktpreis ermittelbar sein,<br />
kann dieser von der Geschäftsführung geschätzt werden.<br />
(2) Ein Abfindungsguthaben ist vom Zeitpunkt des Ausscheidens<br />
des betreffenden Kommanditisten bis zu seiner Auszahlung<br />
mit 3 % p. a. zu verzinsen, es sei denn, die Ausschüttung<br />
der verbleibenden Kommanditisten ist geringer<br />
als 3 % p. a. des Nominalkommanditkapitals. In diesem Fall<br />
wird die Verzinsung des ausscheidenden Kommanditisten<br />
entsprechend angepasst.<br />
(3) Die Abfindung ist in zwei gleichen Raten zu zahlen, wobei<br />
die erste Rate nach Ablauf von sechs Monaten und die<br />
zweite Rate nach Ablauf von zwölf Monaten seit dem Ausscheiden<br />
des betreffenden Kommanditisten fällig wird. Der<br />
jeweils fällige Zinsbetrag ist zugleich mit den Abfindungsraten<br />
zu entrichten.<br />
(4) Die Auszahlung des Abfindungsguthabens sowie die Zinszahlung<br />
dürfen die Interessen der übrigen Gesellschafter<br />
bzw. der Treugeber und die wirtschaftlich erforderliche Liquiditätsreserve<br />
nicht maßgeblich beeinträchtigen. Anderenfalls<br />
wird das zu verzinsende Abfindungsguthaben bis<br />
zum Eintritt der vorerwähnten Bedingung, längstens für<br />
einen Zeitraum von zehn Jahren seit dem Ausscheiden, gestundet.<br />
Das Abfindungsguthaben ist sofort fällig, wenn ein<br />
Dritter in die Rechtsstellung des ausscheidenden Komman-<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
147
ditisten tritt und die Fondsgesellschaft für die übernommene<br />
Beteiligung einen mindestens dem Abfindungsguthaben<br />
entsprechenden Erlös erzielt hat.<br />
(5) Die Auszahlung des Abfindungsguthabens kann ganz oder<br />
teilweise vorzeitig erfolgen. Die vorzeitig gezahlten Beträge<br />
werden auf die nächstfälligen Raten angerechnet.<br />
(6) Der ausscheidende Kommanditist kann von der Fondsgesellschaft<br />
keine Sicherheit für seinen Abfindungsanspruch<br />
verlangen.<br />
(7) Auf die Treuhandkommanditistin bzw. die Treugeber findet<br />
§ 9 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages Anwendung.<br />
VIII.<br />
Sonstiges<br />
§ 20 Steuermehraufwand<br />
(1) Die Fondsgesellschaft kann von ihren Gesellschaftern die<br />
Erstattung eines durch den Gesellschafter ausgelösten<br />
Steuermehraufwands verlangen.<br />
(2) Wird durch ein Rechtsgeschäft eines Gesellschafters oder<br />
seiner unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafter eine<br />
Grunderwerbsteuerschuld der Fondsgesellschaft oder einer<br />
Gesellschaft, an der die Fondsgesellschaft mittelbar oder<br />
unmittelbar beteiligt ist, begründet, so ist dieser Gesellschafter<br />
der Fondsgesellschaft insoweit zum Ausgleich verpflichtet<br />
bzw. hat der Fondsgesellschaft den Betrag zu ersetzen,<br />
den diese aufgewendet hat, um einer Gesellschaft,<br />
an der sie unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist, von<br />
Grunderwerbsteuerbelastungen freizustellen.<br />
§ 21 Fortsetzungsklausel bei Ausscheiden der<br />
persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
Tritt in der Person der persönlich haftenden Gesellschafterin einer<br />
der Fälle des § 131 Abs. 3 Nr. 1 (wobei an die Stelle des Todes die<br />
Auflösung der persönlich haftenden Gesellschafterin treten soll),<br />
Nr. 2, 3 oder 4 HGB ein oder ist der Eintritt eines solchen Falles<br />
aufgrund konkreter Tatsachen demnächst zu befürchten, so verpflichten<br />
sich die Gesellschafter, eine neue persönlich haftende<br />
Gesellschafterin in die Fondsgesellschaft aufzunehmen, um die<br />
Fondsgesellschaft fortzusetzen. Die Gesellschafter ermächtigen<br />
hiermit unwiderruflich den geschäftsführenden Kommanditisten,<br />
unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit<br />
dem Recht, Untervollmachten zu erteilen, im Namen aller Gesellschafter<br />
bzw. Treugeber eine neue geeignete persönlich haftende<br />
Gesellschafterin in die Fondsgesellschaft aufzunehmen.<br />
§ 22 Liquidation der Fondsgesellschaft<br />
(1) Die Fondsgesellschaft kann durch Gesellschafterbeschluss<br />
mit 50 % der abgegebenen Stimmen aufgelöst werden,<br />
siehe § 12 Abs. 8. Die Fondsgesellschaft wird ohne Beschlussfassung<br />
der Gesellschafter automatisch in dem Zeitpunkt<br />
aufgelöst, in dem sie mindestens eines ihrer Rücktrittsrechte<br />
aus dem zwischen ihr einerseits und der InCity<br />
Immobilien AG, Köln, und der Immobilien Invest Köln<br />
GmbH andererseits geschlossenen Anteilskaufvertrag zum<br />
148 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
Erwerb der Beteiligung in Höhe von 94 % an der Besitzgesellschaft<br />
nebst geschlossener Nachträge ausübt. Im Übrigen<br />
wird die Fondsgesellschaft in den gesetzlich bestimmten<br />
Fällen aufgelöst.<br />
(2) Liquidator ist die persönlich haftende Gesellschafterin oder<br />
ein von ihr bestimmter Dritter. Der Liquidator verwertet das<br />
Vermögen der Fondsgesellschaft unter Wahrung der Interessen<br />
der Gesellschafter und der Treugeber mit wirtschaftlich<br />
vertretbarer Beschleunigung. Er erhält zu Lasten des Liquidationserlöses<br />
ein angemessenes, noch zu vereinbarendes<br />
Entgelt, sofern nicht bereits eine Geschäftsbesorgungsgebühr<br />
von der Fondsgesellschaft gezahlt wird, die die Tätigkeit<br />
des Liquidators mit abdeckt. Dasselbe gilt für etwaige<br />
Kosten und Auslagen. Diese werden dem Liquidator<br />
ebenfalls erstattet, sofern sie nicht vom Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
abgedeckt sind.<br />
(3) Die liquiden Mittel aus der Verwertung des Vermögens werden<br />
vorrangig zur Erfüllung der Verpflichtungen der Fondsgesellschaft<br />
gegenüber Dritten verwandt. Der danach verbleibende<br />
Liquidationserlös ist an die Gesellschafter bzw.<br />
Treugeber im Verhältnis ihrer Pflicht- bzw. Einlagen (Kapitalkonto<br />
I) ohne Agio auszuzahlen.<br />
(4) Eine Haftung der persönlich haftenden Gesellschafterin für<br />
die Forderungen der Gesellschafter bzw. Treugeber ist in<br />
diesem Fall ausgeschlossen.<br />
§ 23 Gesellschafterregister<br />
Die Geschäftsführung führt für alle Kommanditisten ein Register<br />
mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten; für die<br />
Treugeber führt die Treuhandkommanditistin ein Treugeberregister<br />
(vgl. § 10 des Treuhandvertrags). Die Direktkommanditisten<br />
erhalten einen Registerauszug mit ihren Daten. Sie stimmen ihrer<br />
Eintragung in das Register zu. Einem Direktkommanditisten obliegt<br />
es, der Geschäftsführung alle Änderungen der eingetragenen<br />
und ihn selbst betreffenden Daten unverzüglich bekannt zu<br />
geben und gegebenenfalls durch Vorlage entsprechender Urkunden<br />
nachzuweisen. Die Geschäftsführung kann dem ausscheidenden<br />
Direktkommanditisten für die aufgrund des Ausscheidens<br />
erforderlichen Änderungen im Gesellschaftsregister eine pauschale<br />
Bearbeitungsgebühr von bis zu EURO 100 zuzüglich der<br />
gesetzlichen Umsatzsteuer berechnen bzw. diesen Betrag von<br />
der letzten Auszahlung an den ausscheidenden Direktkommanditisten<br />
in Abzug bringen. Dem Direktkommanditisten bleibt es vorbehalten<br />
nachzuweisen, eine Bearbeitungsgebühr sei überhaupt<br />
nicht oder wesentlich niedriger als die Pauschale angefallen. Auskünfte<br />
über die Beteiligung und die im Register eingetragenen<br />
Daten dürfen im erforderlichen Umfang nur an das zuständige Finanzamt,<br />
den Kreditgeber oder an zur Berufsverschwiegenheit<br />
verpflichtete Prüfer und Berater der Fondsgesellschaft erteilt werden.<br />
Die Direktkommanditisten besitzen keinen Anspruch auf Bekanntgabe<br />
von Daten anderer Gesellschafter und Treugeber, die<br />
über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehen, es sei denn,<br />
der jeweilige Gesellschafter bzw. Treugeber hat der Weitergabe<br />
seiner Daten an andere Gesellschafter bzw. Treugeber auf der Beitrittserklärung<br />
ausdrücklich zugestimmt.
§ 24 Sonderwerbungskosten<br />
(1) Den Gesellschaftern und Treugebern ist bekannt, dass sie<br />
Sonderwerbungskosten (persönlich getragene Kosten im<br />
Zusammenhang mit ihrer Beteiligung) nicht bei ihrer persönlichen<br />
Einkommenssteuererklärung, sondern ausschließlich<br />
im Rahmen der gesonderten und einheitlichen<br />
Feststellung der Einkünfte der Fondsgesellschaft geltend<br />
machen können.<br />
(2) Die Kommanditisten und Treugeber müssen ihre Sonderwerbungskosten<br />
der Geschäftsführung zum Zwecke der<br />
gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte<br />
aus ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft bis zum 31.<br />
März eines Geschäftsjahres für das zurückliegende Geschäftsjahr<br />
melden und durch geeignete Belege nachweisen.<br />
Für eventuelle Nachteile, die aus der nicht fristgerechten<br />
Geltendmachung der Sonderwerbungskosten entstehen,<br />
haften weder die Fondsgesellschaft noch die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin, der geschäftsführende Kommanditist<br />
oder die Treuhandkommanditistin.<br />
(3) Unterbleibt die fristgerechte Mitteilung gem. § 24 Absatz 2,<br />
ist eine Berücksichtigung bei der gesonderten und einheitlichen<br />
Gewinnfeststellungserklärung nicht mehr möglich.<br />
§ 25 Haftung, Verjährung<br />
(1) Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses<br />
untereinander sowie im Verhältnis zu der Fondsgesellschaft<br />
nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.<br />
Eine Haftung für den Eintritt der wirtschaftlichen und steuerlichen<br />
Ziele der beitretenden Direktkommanditisten und Treugeber<br />
und für das Verhalten Dritter wird nicht übernommen.<br />
(2) Schadensersatzansprüche der Gesellschafter untereinander<br />
verjähren, soweit sie nicht in einem grob fahrlässigen oder<br />
vorsätzlichen Verhalten gründen, in drei Jahren ab dem<br />
Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs.<br />
(3) Schadensersatzansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist<br />
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung von dem<br />
Schaden und Schuldner gegenüber dem Anspruchsgegner<br />
schriftlich geltend zu machen.<br />
§ 26 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren<br />
(1) Die Direktkommanditisten sind berechtigt, bei Streitigkeiten<br />
aus oder im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag<br />
bei der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V., Postfach<br />
64 02 22, 10048 Berlin bzw. Invalidenstr. 35, 10115 Berlin,<br />
E-Mail: info@ombudsstelle-gfonds.de eine Beschwerde<br />
gegen die Fondsgesellschaft einzureichen, um ein Schlichtungsverfahren<br />
einzuleiten; für Treugeber findet sich eine<br />
entsprechende Regelung in § 16 des Treuhandvertrags.<br />
(2) Das Schlichtungsverfahren erfolgt nach den geltenden Regelungen<br />
der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossen<br />
Fonds e. V., welche im Internet unter www.ombudsstelle-gfonds.de<br />
eingesehen oder auf Anfrage auch von der<br />
Fondsgesellschaft zugesandt werden können.<br />
(3) Geht eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Wege<br />
der Sonderrechtsnachfolge auf einen neuen Gesellschafter<br />
über, so gelten die Regelungen dieser Schlichtungsverein-<br />
barung auch für den eintretenden Gesellschafter. Auf das<br />
Bestehen dieser Regelungen hat der ausscheidende Gesellschafter<br />
seinen Rechtsnachfolger hinzuweisen.<br />
§ 27 Schlussbestimmungen<br />
(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Gesellschaftsvertrags bedürfen<br />
zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Das gilt auch für<br />
die Aufhebung des vorstehenden Schriftformerfordernisses.<br />
(2) Sollte eine Bestimmung dieses Gesellschaftsvertrags ganz<br />
oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder<br />
werden, so wird hierdurch die Wirksamkeit des Gesellschaftsvertrags<br />
im Übrigen nicht berührt. Anstelle der unwirksamen<br />
oder undurchführbaren Bestimmung tritt eine<br />
Regelung, die dem tatsächlich Gewollten rechtlich und<br />
wirtschaftlich am Nächsten kommt. Dies gilt sinngemäß<br />
auch für eine Regelungslücke.<br />
(3) Erfüllungsort für sämtliche Verpflichtungen und Gerichtsstand<br />
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem Gesellschaftsvertrag<br />
ist der Sitz der Fondsgesellschaft, sofern dies rechtlich<br />
zulässig vereinbart werden kann. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten<br />
im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsverhältnis, wie<br />
zum Beispiel Streitigkeiten im Zusammenhang mit Beitritt,<br />
Ausscheiden, Rechten und Pflichten von Gesellschaftern<br />
sowie Gesellschafterbeschlüssen unterliegen ausschließlich<br />
dem deutschen Recht und können als Aktiv- oder Passivprozesse<br />
von der Fondsgesellschaft selbst geführt werden.<br />
§ 28 Kosten<br />
(1) Die Kosten für diesen Vertrag und dessen Durchführung<br />
einschließlich etwa anfallender Steuern aller Art und einschließlich<br />
der Kosten, die aufgrund der Ersteintragung der<br />
Treuhandkommanditistin beim Handelsregister bzw. der Erhöhung<br />
ihrer Pflichteinlage entstehen, trägt die Fondsgesellschaft.<br />
Die Kosten für die Beglaubigung der Handelsregistervollmacht<br />
trägt der jeweilige Direktkommanditist bzw.<br />
der Treugeber im Falle der Übertragung seiner treuhänderischen<br />
Beteiligung in eine Beteiligung als Direktkommanditist<br />
(vgl. § 9 Abs. 4 des Treuhandvertrags).<br />
(2) Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, die ihr im Falle der §§<br />
15, 16, 17 und 18 entstehenden Kosten gegen einen eventuellen<br />
Rückzahlungsanspruch des Direktkommanditisten<br />
bzw. Treugebers zu verrechnen.<br />
Frankfurt am Main, den 10.09./15.09.2009<br />
DSF Zehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
Geschäftsführer Gerhard Beinhauer und Geschäftsführer Lars Mohr<br />
DSF Fünfzehnte Verwaltungsgesellschaft mbH<br />
Geschäftsführerin Janine Schellhorn und Geschäftsführer Lars Mohr<br />
DSF Treuhand GmbH<br />
Geschäftsführer Wolfgang von Mangoldt<br />
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
149
Treuhandvertrag<br />
zwischen<br />
der jeweils in der Beitrittserklärung zu der<br />
DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG genannten Person<br />
– nachfolgend «Treugeber» genannt –<br />
und der<br />
DSF Treuhand GmbH, Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt<br />
am Main<br />
– nachfolgend «Treuhandkommanditistin» genannt –<br />
Präambel<br />
(1) In einer gesondert unterzeichneten Beitrittserklärung hat<br />
der Treugeber der Treuhandkommanditistin den Abschluss<br />
eines Treuhandvertrages angeboten. Mit Annahme dieses<br />
Angebots kommt zwischen den Parteien ein Treuhandverhältnis<br />
nach Maßgabe dieses Vertrages zustande. Als Tag<br />
des Vertragsschlusses gilt der Tag der Unterzeichnung der<br />
Annahmeerklärung. Der Vertrag wird unabhängig vom Zugang<br />
der Annahme der Beitrittserklärung wirksam.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin ist an der Fondsgesellschaft<br />
nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, einen Kommanditanteil<br />
im eigenen Namen für anteilige Rechnung der<br />
Treugeber – nach Maßgabe dieses Treuhandvertrags – zu<br />
halten. Sie ist nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft ermächtigt, ihren Kapitalanteil an der<br />
Fondsgesellschaft zu erhöhen. Der treuhänderisch für den<br />
Treugeber anteilig gehaltene Kapitalanteil (Pflichteinlage)<br />
entspricht dem in der Beitrittserklärung genannten Betrag<br />
(Einlage).<br />
(4) Der Treugeber beteiligt sich somit über die Treuhandkommanditistin<br />
mittelbar an der DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong><br />
GmbH & Co. KG (nachfolgend «Fondsgesellschaft»).<br />
(5) Die nachfolgenden Vertragsbedingungen regeln die Rechtsbeziehungen<br />
zwischen den Treugebern und der Treuhandkommanditistin<br />
untereinander. Die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages<br />
gelten ergänzend zu diesem Treuhandvertrag.<br />
Dem Treugeber ist bekannt und er ist damit einverstanden,<br />
dass die Treuhandkommanditistin mit einer Vielzahl<br />
von Treugebern Treuhandverträge dieses Inhalts abschließt.<br />
(6) Nicht Bestandteil dieses Treuhandvertrags sind die vom<br />
Treugeber verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen<br />
Ziele.<br />
§ 1 Abschluss und Gegenstand des Treuhandvertrags<br />
(1) Dieser Treuhandvertrag kommt mit der Annahmeerklärung<br />
durch die Treuhandkommanditistin auf der Beitrittserklärung<br />
des Treugebers zustande. Der Zugang der Annahmeerklärung<br />
beim Treugeber ist für das Zustandekommen des<br />
Treuhandvertrags nicht erforderlich. Der Treugeber wird jedoch<br />
über die Annahme seiner Beitrittserklärung durch die<br />
Übersendung einer Annahmebestätigung informiert.<br />
150 Treuhandvertrag<br />
Treuhandvertrag<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin tritt zum in der Beitrittserklärung<br />
festgelegten Beitrittstermin im Auftrag und für Rechnung<br />
des Treugebers der Fondsgesellschaft als Kommanditist<br />
bei und hält treuhänderisch im eigenen Namen, aber im<br />
vollen Umfang der von einem Treugeber gezeichneten Beteiligung<br />
für Rechnung des Treugebers, diesen Kommanditanteil<br />
nach Maßgabe des Absatzes 4 als Treuhandkommanditist<br />
an der Fondsgesellschaft.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin ist nicht verpflichtet, für den<br />
Treugeber die Pflichteinlage zu leisten.<br />
(4) Im Außenverhältnis hält die Treuhandkommanditistin ihre<br />
Beteiligung als einheitlichen Kommanditanteil für alle Treugeber.<br />
Die Höhe des Anteils des Treugebers am Kommanditanteil<br />
der Treuhandkommanditistin ergibt sich aus der in<br />
der Beitrittserklärung des Treugebers genannten Einlage.<br />
Die Beteiligung der Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft<br />
erfolgt nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages<br />
und den Bestimmungen dieses Vertrages.<br />
(5) Im Innenverhältnis behandelt die Treuhandkommanditistin<br />
den Anteil des Treugebers als dessen anteiligen Kommanditanteil.<br />
Wirtschaftlich entspricht die Stellung des Treugebers<br />
daher der eines Kommanditisten der Fondsgesellschaft.<br />
§ 2 Person des Treugebers<br />
Treugeber können alle Personen sein, die gemäß § 4 Abs. 6 und §<br />
6 des Gesellschaftsvertrags auch Kommanditist sein können.<br />
§ 3 Pflichten des Treugebers<br />
(1) Der Treugeber hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete<br />
Einlage gegebenenfalls zuzüglich Agio fristgerecht auf das<br />
Konto der Fondsgesellschaft einzuzahlen.<br />
(2) Erfüllt der Treugeber die in der Beitrittserklärung übernommene<br />
Verpflichtung zur Leistung seiner Einlage gegebenenfalls<br />
nebst Agio trotz Mahnung und Nachfristsetzung<br />
nicht oder nicht in voller Höhe, ist die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, Verzugszinsen zu berechnen sowie das<br />
Treuhandverhältnis zu kündigen. § 6 Abs. 12 bis 15 des Gesellschaftsvertrags<br />
der Fondsgesellschaft gelten entsprechend.<br />
(3) Der Treugeber ist nach Maßgabe der Beitrittserklärung verpflichtet,<br />
innerhalb von vier Wochen nach Zugang einer<br />
schriftlichen Aufforderung der persönlich haftenden Gesellschafterin<br />
der Fondsgesellschaft einen Nachweis für die<br />
Identifikationsprüfung nach dem Geldwäschegesetz beizubringen.<br />
Erfüllt der Treugeber diese Verpflichtung nicht innerhalb<br />
der genannten Frist, ist die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, das Treuhandverhältnis zu kündigen. § 6<br />
Abs. 16 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft<br />
gilt entsprechend.<br />
(4) In steuerlicher Hinsicht ist der Treugeber wirtschaftlicher Eigentümer<br />
seines anteiligen Kommanditanteils. Deshalb<br />
treffen die sich aus der Beteiligung ergebenden steuerlichen<br />
Wirkungen ausschließlich den Treugeber. Der Treugeber<br />
ist verpflichtet, sich selbst um entsprechende steuerliche<br />
Beratung zu bemühen. Die Treuhandkommanditistin<br />
übernimmt insoweit keine Verpflichtungen.
(5) Der Treugeber erteilt der Treuhandkommanditistin hiermit<br />
Empfangsvollmacht im Sinne des § 183 AO für alle Verwaltungsakte<br />
und Mitteilungen in Zusammenhang mit steuerlichen<br />
Feststellungsverfahren auf Ebene der Fondsgesellschaft.<br />
Die Empfangsvollmacht gilt unwiderruflich über die<br />
Zeit des Treuhandverhältnisses hinaus, soweit Steuerbescheide<br />
und Verwaltungsakte betroffen sind, die für Veranlagungszeiträume<br />
während des Treuhandverhältnisses ergehen.<br />
§ 4 Pflichten der Treuhandkommanditistin<br />
(1) Die Treuhandkommanditistin verwaltet den treuhänderisch<br />
gehaltenen Kommanditanteil gemäß den Bestimmungen<br />
dieses Treuhandvertrags und ergänzend gemäß den Bestimmungen<br />
des Gesellschaftsvertrags.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin hat das Treuhandvermögen<br />
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen zu halten.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin wird alles, was sie in Ausführung<br />
dieses Treuhandvertrags erlangt hat, an den Treugeber<br />
herausgeben, soweit ihm dies nach diesem Treuhandvertrag<br />
gebührt und der Treugeber all seinen Verpflichtungen<br />
nachgekommen ist.<br />
(4) Die Treuhandkommanditistin erstattet den Treugebern anhand<br />
des Jahresabschlusses der Fondsgesellschaft, der<br />
einer Abschlussprüfung unterliegt, einen Bericht über das<br />
abgelaufene Geschäftsjahr der Fondsgesellschaft. Der Bericht<br />
hat Angaben über die wesentlichen Geschäftsvorfälle<br />
und die im Jahr durchgeführten Ausgaben zu enthalten.<br />
Der Bericht kann durch den Bericht der Fondsgesellschaft<br />
gemäß § 11 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags ersetzt werden.<br />
(5) Die Treuhandkommanditistin oder ein von ihr beauftragter<br />
Dritter wird den Treugeber über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge<br />
der Fondsgesellschaft informieren, die ihr<br />
als Treuhandkommanditistin zugehen, soweit dies nicht bereits<br />
durch den Bericht der Fondsgesellschaft geschieht.<br />
§ 5 Abtretung aus der Kommanditbeteiligung,<br />
Ausübung von Kontrollrechten, Stimmrechte<br />
(1) Die Treuhandkommanditistin tritt hiermit sämtliche Ansprüche<br />
gegen die Fondsgesellschaft aus der treuhänderisch für<br />
den Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung anteilig<br />
entsprechend der Höhe der vom Treugeber gemäß der Beitrittserklärung<br />
geleisteten Einlage auf den jeweils festzustellenden<br />
Jahresgewinn, die Ausschüttungen/Entnahmen,<br />
den Liquidationserlös sowie auf ein etwaiges Auseinandersetzungsguthaben<br />
im Falle des Ausscheidens aus der<br />
Fondsgesellschaft an den Treugeber ab. Der Treugeber<br />
nimmt diese Abtretung an.<br />
(2) Der Treugeber ist berechtigt, die der Treuhandkommanditistin<br />
nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft<br />
zustehenden Kontrollrechte gemäß § 11 Abs. 1 selbst auszuüben.<br />
Die Treuhandkommanditistin bevollmächtigt die<br />
Treugeber hiermit zur Ausübung dieser Rechte.<br />
(3) Hiermit erteilt die Treuhandkommanditistin dem Treugeber<br />
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts in Höhe des für<br />
ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils.<br />
§ 6 Stimmrechtsausübung/Gesellschafterbeschlüsse<br />
der Fondsgesellschaft<br />
(1) Der Treugeber ist berechtigt, persönlich an den Gesellschafterversammlungen<br />
der Fondsgesellschaft teilzunehmen.<br />
Die Treuhandkommanditistin wird ihm die Einladung zur<br />
Gesellschafterversammlung nebst Anlagen entweder übersenden<br />
oder eine direkte Zuleitung durch die persönlich<br />
haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft veranlassen.<br />
(2) Der Treugeber ist weiterhin berechtigt, das auf seinen treuhänderisch<br />
gehaltenen Kapitalanteil entfallende Stimmrecht<br />
in der Gesellschafterversammlung selbst auszuüben. Der<br />
Treugeber kann sich in der Gesellschafterversammlung von<br />
einem von ihm bevollmächtigten Vertreter gem. §12 Abs. 10<br />
des Gesellschaftsvertrages vertreten lassen.<br />
(3) Die Kosten für die eigene Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung<br />
und für eine eventuelle Vertretung durch<br />
einen Dritten trägt der Treugeber selbst.<br />
(4) Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung<br />
der Fondsgesellschaft nicht anwesend oder vertreten ist,<br />
nimmt die Treuhandkommanditistin die Rechte des Treugebers<br />
in der Gesellschafterversammlung wahr. Sie übt das<br />
Stimmrecht unter Berücksichtigung der Weisungen und<br />
der Interessen des Treugebers sowie unter Beachtung der<br />
gesellschafterlichen Treuepflichten gegenüber den übrigen<br />
Gesellschaftern aus. Der Treugeber ist berechtigt, der Treuhandkommanditistin<br />
für einzelne oder alle Abstimmungspunkte<br />
Weisungen zu erteilen.<br />
(5) Die Treuhandkommanditistin ist gegenüber der Fondsgesellschaft<br />
berechtigt und gegenüber dem Treugeber verpflichtet,<br />
entsprechend den Weisungen für die verschiedenen<br />
Treugeber ggf. unterschiedlich, für jeden einzeln aber<br />
insoweit nur einheitlich das Stimmrecht auszuüben. Einer<br />
auf unterschiedlichen Weisungen der Treugeber beruhenden<br />
geteilten Stimmabgabe durch die Treuhandkommanditistin<br />
haben die Gesellschafter der Fondsgesellschaft ausdrücklich<br />
zugestimmt.<br />
(6) Im Falle des schriftlichen Abstimmungsverfahrens gilt § 12<br />
Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags mit der Maßgabe, dass<br />
die Treuhandkommanditistin oder ein von ihr beauftragter<br />
Dritter, dies kann auch die Fondsgesellschaft sein, die entsprechenden<br />
Unterlagen an die letzte ihr bekannt gegebene<br />
Adresse des Treugebers versendet, um diesem die Möglichkeit<br />
einzuräumen, das Stimmrecht oder ein Weisungsrecht<br />
auszuüben. Die Treuhandkommanditistin hat dafür<br />
Sorge zu tragen, dass die Unterlagen für den Treugeber zugleich<br />
mit den Unterlagen für die direkt beteiligten Kommanditisten<br />
versandt werden.<br />
(7) Weisungen sind von der Treuhandkommanditistin nur dann<br />
zu beachten, wenn sie spätestens eine Woche vor dem Tag<br />
der Gesellschafterversammlung bei der Treuhandkommanditistin<br />
eingegangen sind. Diese Frist gilt nicht in dringenden<br />
Fällen, in denen gemäß Gesellschaftsvertrag die Einladungsfrist<br />
zur Gesellschafterversammlung verkürzt ist (§ 12<br />
Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags). Die Treuhandkommanditistin<br />
ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, auch Weisungen<br />
Treuhandvertrag<br />
151
zu beachten, die nicht innerhalb der zuvor genannten Frist<br />
eingegangen sind. Widerspricht eine Weisung gesetzlichen<br />
Vorschriften, insbesondere den gesellschaftsvertraglichen<br />
Treuepflichten, braucht die Treuhandkommanditistin der<br />
Weisung nicht Folge zu leisten; sie hat den Treugeber jedoch<br />
hierauf hinzuweisen.<br />
(8) Liegen Weisungen gemäß § 6 Abs. 4 bzw. § 6 Abs. 7 nicht<br />
vor und nimmt der Treugeber weder selbst noch durch<br />
einen von ihm bevollmächtigten Dritten gemäß § 12 Abs.<br />
10 des Gesellschaftsvertrags an der Gesellschafterversammlung<br />
teil, wird die Treuhandkommanditistin sich bei<br />
der Beschlussfassung mit den jeweiligen Stimmen des<br />
Treugebers der Stimme enthalten.<br />
(9) Unabhängig von der Erteilung einer Weisung an die Treuhandkommanditistin<br />
ist diese berechtigt, Treugeber, die<br />
nicht selbst an Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft<br />
teilnehmen, in den Gesellschafterversammlungen<br />
im Hinblick auf die Herstellung der Beschlussfähigkeit<br />
der Gesellschafterversammlungen zu vertreten, wobei<br />
ohne Weisung nur eine Stimmenthaltung erfolgen darf.<br />
(10) Soweit Weisungen von dem Treugeber ausnahmsweise<br />
nicht rechtzeitig eingeholt werden können, weil bei der<br />
Fondsgesellschaft Beschlüsse gefällt werden müssen, die<br />
keinen Aufschub dulden, ist die Treuhandkommanditistin<br />
berechtigt, nach pflichtgemäßem Ermessen selbständig zu<br />
entscheiden und abzustimmen. Sie hat dabei die Interessen<br />
des Treugebers sowie die sich aus dem Gesellschaftsvertrag<br />
der Fondsgesellschaft ergebenden Rechte und Verpflichtungen<br />
zu beachten und abzuwägen. In Fällen, in denen die<br />
Treuhandkommanditistin nicht mehr rechtzeitig Weisungen<br />
einholen konnte, hat sie den Treugeber über ihre Entscheidungen<br />
und ihr Handeln unverzüglich zu unterrichten.<br />
(11) Eine Entscheidung und Abstimmung der Treuhandkommanditistin<br />
nach eigenem Ermessen gemäß Absatz 10<br />
wegen besonderer Eilbedürftigkeit ist bei folgenden Beschlussgegenständen<br />
ausgeschlossen:<br />
(a) Änderung des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft;<br />
(b) Aufgabe des Geschäftsbetriebes der Fondsgesellschaft<br />
oder dessen wesentliche Änderung;<br />
(c) Beschlüsse, die nach dem Gesellschaftsvertrag einstimmig<br />
gefasst werden.<br />
(12) Im Übrigen gilt § 12 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.<br />
§ 7 Verfügung über die Treugeberstellung<br />
(1) Der Treugeber kann jederzeit die Rechte aus dem Treuhandverhältnis<br />
mit Zustimmung der Treuhandkommanditistin<br />
und nach Maßgabe der Regelungen des Gesellschaftsvertrags<br />
an Dritte übertragen. Die Zustimmung darf nur aus<br />
wichtigem Grund versagt werden. Mit der Übertragung der<br />
Treugeberstellung gehen gleichzeitig die Pflichten des Treugebers<br />
– auch soweit sie vor der Übertragung entstanden<br />
sind – auf seinen Rechtsnachfolger über.<br />
(2) Im Falle einer Übertragung hat der Treugeber der Treuhandkommanditistin<br />
den Namen sowie die Anschrift des<br />
Rechtsnachfolgers unverzüglich schriftlich mitzuteilen.<br />
152 Treuhandvertrag<br />
Im Übrigen gilt für die Übertragung sowie für sonstige Verfügungen<br />
§ 15 des Gesellschaftsvertrages.<br />
§ 8 Tod des Treugebers<br />
(1) Im Falle des Todes eines Treugebers geht die Beteiligung auf<br />
seine Erben bzw. Vermächtnisnehmer über. Die Erbfolge ist<br />
durch Vorlage eines Erbscheines im Original nachzuweisen.<br />
Dies gilt auch, wenn ein handschriftliches Testament vorliegt.<br />
Solange die Legitimation des oder der Erben nicht erfolgt<br />
ist, ruhen die Rechte aus der Treugeberbeteiligung.<br />
(2) Im Übrigen findet § 17 des Gesellschaftsvertrags der<br />
Fondsgesellschaft entsprechende Anwendung.<br />
§ 9 Dauer und Beendigung des Treuhandverhältnisses<br />
(1) Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen<br />
und endet mit dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin<br />
aus der Gesellschaft.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin und der Treugeber können<br />
das Treuhandverhältnis jeweils mit einer Frist von drei Monaten<br />
zum Jahresende kündigen, erstmals jedoch zum<br />
31.12.2029. § 3 Abs. 2 und 3 des Treuhandvertrags bleiben<br />
unberührt. Die Kündigung ist schriftlich gegenüber der anderen<br />
Partei zu erklären. Im Übrigen gilt § 16 des Gesellschaftsvertrages<br />
entsprechend.<br />
(3) Kommt der Treugeber mit der Leistung seiner Einlage<br />
gemäß § 6 Abs. 12 des Gesellschaftsvertrages in Verzug<br />
und zahlt er auf eine nach dem Eintritt des Verzugs durch<br />
die Gesellschaft nach Maßgabe des § 6 Abs. 13 des Gesellschaftsvertrages<br />
abgesandten Mahnung nicht fristgerecht,<br />
ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, den Treuhandvertrag<br />
zu kündigen.<br />
(4) Der Treugeber ist jederzeit berechtigt, die Übertragung seiner<br />
treuhänderischen Beteiligung – unter Übernahme aller<br />
damit verbundenen Kosten und Gebühren – auf sich selbst<br />
zu verlangen. Seine treuhänderische Beteiligung wandelt<br />
sich dadurch in eine Beteiligung als Direktkommanditist an<br />
der Fondsgesellschaft. Das Umwandlungsverlangen ist der<br />
Treuhandkommanditistin gegenüber schriftlich zu erklären.<br />
(5) Das Übertragungsverlangen nach § 9 Abs. 4 wird erst zum<br />
nächst folgenden 30.06 oder 31.12 wirksam, nachdem der<br />
Fondsgesellschaft eine notariell beglaubigte, unwiderrufliche<br />
Handelsregistervollmacht gemäß § 6 Abs. 9 des Gesellschaftsvertrags<br />
durch den Treugeber auf dessen Kosten zur<br />
Verfügung gestellt worden ist.<br />
(6) Unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des<br />
Treuhandverhältnisses, insbesondere gem. vorstehendem §<br />
9 Abs. 5, sowie der Eintragung des jeweiligen Treugebers in<br />
das Handelsregister der Fondsgesellschaft tritt die Treuhandkommanditistin<br />
bereits hiermit die der Beteiligung des<br />
Treugebers entsprechende Kommanditeinlage an den Treugeber<br />
ab, der die Abtretung annimmt und damit Direktkommanditist<br />
wird.<br />
(7) Im Übrigen endet der Treuhandvertrag, wenn die Liquidation<br />
der Fondsgesellschaft vollständig abgewickelt ist.<br />
(8) Der Treuhandvertrag endet ferner ohne weiteres, wenn<br />
(a) über das Vermögen der Treuhandkommanditistin das
Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse nicht<br />
eröffnet oder eingestellt wird oder<br />
(b) gegen die Treuhandkommanditistin aus einem rechtskräftigen<br />
Titel die Zwangsvollstreckung betrieben und<br />
nicht innerhalb von zwei Monaten aufgehoben oder<br />
eingestellt wird.<br />
Im Falle der vorgenannten Abs. 6 und 8 wird der Treugeber<br />
direkt als Kommanditist an der Fondsgesellschaft beteiligt.<br />
Die Übertragung des Kommanditanteils ist jeweils aufschiebend<br />
bedingt durch die Eintragung des Treugebers als<br />
Kommanditist im Wege der Rechtsnachfolge in das Handelsregister<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
§ 10 Treugeberregister/Datenschutz<br />
(1) Mit Annahme der Beteiligungserklärung wird der Treugeber<br />
von der Treuhandkommanditistin in ein von dieser geführtes<br />
Register eingetragen («Treugeberregister»). Die Treuhandkommanditistin<br />
kann sich hierzu auch eines Dritten<br />
bedienen. Das Treugeberregister enthält Namen und Anschrift<br />
des Treugebers, die Höhe seiner Einlage sowie eventuelle<br />
sonstige Angaben im unmittelbaren Zusammenhang<br />
mit der Beteiligung. Der Treugeber stimmt der Eintragung<br />
in das Treugeberregister zu.<br />
(2) Der Treugeber hat keinen Anspruch auf Einsicht in das Register<br />
oder auf Angaben über die übrigen Treugeber, die<br />
über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehen, es sei<br />
denn, der jeweilige Treugeber hat der Weitergabe seiner<br />
Daten auf der Beitrittserklärung ausdrücklich zugestimmt.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Angaben aus<br />
dem Treugeberregister offenzulegen, sofern sie hierzu gesetzlich<br />
verpflichtet ist. Die Treuhandkommanditistin ist ferner<br />
gegenüber der Fondsgesellschaft und deren Gesellschaftern<br />
sowie den Beratern der Fondsgesellschaft, die zur<br />
gesetzlichen Berufsverschwiegenheit verpflichtet sind, zur<br />
Offenlegung von Daten aus dem Treugeberregister berechtigt.<br />
(4) Der Treugeber ist verpflichtet, Änderungen der Daten zu<br />
seiner Person oder zur rechtlichen Inhaberschaft der Gesellschafterbeteiligung<br />
unverzüglich mitzuteilen und ggf. durch<br />
entsprechende Urkunden (Erbschein, Übertragungsvertrag<br />
etc.) nachzuweisen. Dies gilt insbesondere für den Wechsel<br />
der Anschrift des Treugebers. Die Treuhandkommanditistin<br />
kann dem ausscheidenden Treugeber für die aufgrund des<br />
Ausscheidens erforderlichen Änderungen im Treugeberregister<br />
eine pauschale Bearbeitungsgebühr von bis zu EURO<br />
100 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer berechnen<br />
bzw. diesen Betrag von der letzten Auszahlung an den ausscheidenden<br />
Treugeber in Abzug bringen. Dem Treugeber<br />
bleibt es vorbehalten nachzuweisen, eine Bearbeitungsgebühr<br />
sei überhaupt nicht oder wesentlich niedriger als die<br />
Pauschale angefallen.<br />
(5) Der Treugeber erhält eine Benachrichtigung über seine Eintragung<br />
in das vorgenannte Register.<br />
(6) Der Treugeber hat davon Kenntnis und ist damit einverstanden,<br />
dass im Rahmen dieses Vertrags personenbezogene<br />
Daten auf EDV-Anlagen gespeichert und genutzt werden.<br />
§ 11 Vergütung der Treuhandkommanditistin<br />
(1) Für ihre Bereitschaft, die Stellung eines Treuhandkommanditisten<br />
einzunehmen, einschließlich der tatsächlichen<br />
Übernahme der Treuhandkommanditistenstellung für alle<br />
Treugeber erhält die Treuhandkommanditistin von der<br />
Fondsgesellschaft eine jährliche pauschale Vergütung in<br />
Höhe von EURO 10.000 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.<br />
Für das Jahr 2009 wird die Vergütung aufgrund des erhöhten<br />
Verwaltungsaufwands für die Erfassung der beigetretenen<br />
Investoren voll gezahlt. Die Vergütung ist jeweils nach<br />
Rechnungsstellung mit einer Frist von 14 Kalendertagen ab<br />
Eingang der Rechnung bei der Fondsgesellschaft zur Zahlung<br />
fällig.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, zusätzliche<br />
Leistungen zugunsten einzelner Treugeber diesen über die<br />
gemäß Abs. 1 zu zahlende Vergütung hinaus gesondert in<br />
Rechnung zu stellen.<br />
(3) Für diese Vergütungen gilt § 4 Abs. 3 nicht.<br />
§ 12 Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot<br />
(§ 181 BGB)<br />
Soweit die Treuhandkommanditistin aufgrund dieses Vertrags<br />
oder des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft handelt,<br />
kann sie im Namen eines Vertretenen mit sich im eigenen<br />
Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte oder<br />
Rechtshandlungen vornehmen bzw. rechtserhebliche Erklärungen<br />
abgeben (Befreiungen von den Beschränkungen des § 181<br />
BGB).<br />
§ 13 Haftung der Treuhandkommanditistin; Verjährung<br />
(1) Die Treuhandkommanditistin hat ihre Pflichten mit der<br />
Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns nach pflichtgemäßem<br />
Ermessen zu erfüllen. Die Parteien haben untereinander<br />
nur grob fahrlässige oder vorsätzliche Verletzung der<br />
ihnen obliegenden Verpflichtungen zu vertreten. Dies gilt<br />
nicht im Fall einer Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit.<br />
In diesem Fall wird auch für fahrlässige und vorsätzliche<br />
Pflichtverletzungen gehaftet. Im Fall einer Haftung<br />
der Treuhandkommanditistin für leichte Fahrlässigkeit ist<br />
ihre Haftung auf die Höhe der geleisteten Treugeberanteile<br />
bzw. der in die Fondsgesellschaften geleisteten Pflichteinlagen<br />
des Anspruchsberechtigten beschränkt, sofern es sich<br />
nicht um Rechtsgutsverletzungen von Leben, Körper und<br />
Gesundheit handelt.<br />
(2) Die Treuhandkommanditistin übernimmt keinerlei Haftung<br />
für den Eintritt der vom Treugeber oder der Fondsgesellschaft<br />
verfolgten steuerlichen oder sonstigen wirtschaftlichen<br />
Ziele. Ebenso wenig übernimmt sie eine Haftung für<br />
die Bonität der Vertragsparteien der Fondsgesellschaft oder<br />
eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung derselben. Die<br />
Treuhandkommanditistin hat das Beteiligungsangebot und<br />
insbesondere den Verkaufsprospekt nicht überprüft und<br />
sich bei der Entwicklung der Fondsstruktur nicht beteiligt.<br />
Sie haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit des<br />
Verkaufsprospekts. Die Anlageberatung oder die Information<br />
über die Vor- und Nachteile einer Beteiligung an der<br />
Treuhandvertrag<br />
153
Fondsgesellschaft ist nicht vertragliche Pflicht der Treuhandkommanditistin.<br />
(3) Die Treuhandkommanditistin ist keine Mittelverwendungskontrolleurin.<br />
(4) Schadensersatzansprüche gegen die Treuhandkommanditistin,<br />
soweit sie nicht auf einem grob fahrlässigen oder vorsätzlichen<br />
Verhalten gründen, verjähren innerhalb von drei<br />
Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs.<br />
Der Treugeber hat Schadensersatzansprüche innerhalb<br />
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung<br />
von dem Schaden schriftlich geltend zu machen.<br />
§ 14 Freistellung der Treuhandkommanditistin<br />
(1) Die Treuhandkommanditistin hat einen Anspruch gegen<br />
den Treugeber auf Freistellung von sämtlichen Verbindlichkeiten<br />
(u. a. § 18 Abs. 4 und § 20 des Gesellschaftsvertrags),<br />
die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und der<br />
Verwaltung des von ihr für den Treugeber treuhänderisch<br />
gehaltenen Teiles ihrer Pflichteinlage entstehen. Der Treugeber<br />
haftet jedoch nicht weiter, als er als Direktkommanditist<br />
haften würde. Der Freistellungsanspruch der Treuhandkommanditistin<br />
ist auch abtretbar.<br />
(2) Die Freistellungsverpflichtung des Treugebers ist durch den<br />
in der Beitrittserklärung benannten Beteiligungsbetrag begrenzt.<br />
Soweit der Treugeber diesen Betrag auf das Konto<br />
der Fondsgesellschaft eingezahlt hat, ist er zu einer Freistellung<br />
der Treuhandkommanditistin mit der nachstehend dargelegten<br />
Ausnahme nicht mehr verpflichtet. Die Freistellungsverpflichtung<br />
des Treugebers lebt in entsprechender<br />
Anwendung der §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1, 4 HGB anteilig<br />
wieder auf (vgl. § 6 Abs. 10 des Gesellschaftsvertrags).<br />
(3) Im Falle einer Inanspruchnahme durch Gläubiger ist die<br />
Treuhandkommanditistin berechtigt, die Weiterleitung von<br />
Barausschüttungen an den Treugeber davon abhängig zu<br />
machen, dass dieser bis zur Höhe der auf ihn entfallenden<br />
Freistellungsverpflichtung Sicherheit leistet.<br />
§ 15 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren<br />
Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus und im Zusammenhang<br />
mit dem Treuhandvertrag und dem damit begründeten<br />
Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds<br />
e. V., Postfach 64 02 22, 10048 Berlin bzw. Invalidenstr. 35, 10115<br />
Berlin anzurufen und gegen die DSF Treuhand GmbH ein Schlichtungsverfahren<br />
einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet<br />
sich nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung<br />
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V., welche im Internet<br />
unter www.ombudsstelle-gfonds.de eingesehen oder auf Anfrage<br />
auch von der Fondsgesellschaft zugesandt werden können<br />
(vgl. auch § 26 des Gesellschaftsvertrags).<br />
Geht eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge auf<br />
einen Treugeber über, überträgt der Verkäufer seine Rechte und<br />
Pflichten aus dem Treuhandvertrag (schuldrechtliche Treugeberposition),<br />
der mit der Treuhandkommanditistin besteht, sodass<br />
die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung auch für den<br />
neuen Treugeber gelten. Auf das Bestehen dieser Regelungen hat<br />
154 Treuhandvertrag<br />
der ausscheidende Treugeber seinen Rechtsnachfolger hinzuweisen.<br />
§ 16 Schlussbestimmungen<br />
(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags – auch einer<br />
Änderung dieser Klausel – bedürfen der Schriftform.<br />
(2) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags oder eine künftig in<br />
ihn aufgenommene Bestimmung ganz oder teilweise unwirksam<br />
oder undurchführbar sein, so wird hierdurch die<br />
Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Anstelle<br />
der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung<br />
tritt eine Regelung, die dem tatsächlich Gewollten<br />
rechtlich und wirtschaftlich am Nächsten kommt. Dies gilt<br />
auch sinngemäß für eine Regelungslücke.<br />
(3) Dieser Vertrag unterliegt deutschem Recht. Gerichtsstand<br />
und Erfüllungsort ist für alle Verpflichtungen aus diesem<br />
Vertrag, soweit gesetzlich zulässig, Frankfurt am Main.<br />
Frankfurt, den 10.09.2009<br />
DSF Treuhand GmbH
AfA<br />
Abkürzung für Absetzungen für Abnutzungen; es<br />
handelt sich um handelsrechtliche Abschreibungen<br />
bzw. um steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung<br />
von Anlagevermögen.<br />
Agio<br />
An die Gesellschaft neben der Pflichteinlage bzw.<br />
Einlage zahlbares Aufgeld, mit dem ein Teil der Eigenkapitalbeschaffungskosten<br />
abgedeckt wird und das<br />
nicht als Kapitaleinlage gilt und bei der Ausschüttungsberechnung<br />
nicht berücksichtigt wird.<br />
Anbieterin<br />
Deutsche Structured Finance GmbH, Feuerbachstraße<br />
26–32, 60325 Frankfurt am Main.<br />
Anschlussfinanzierung<br />
Neufinanzierung der von der Fonds- bzw. Besitzgesellschaft<br />
aufgenommenen Darlehen nach Ablauf des<br />
Zinsfestschreibungszeitraumes oder bei Ende des aufgenommenen<br />
Darlehens.<br />
AO<br />
Abgabenordnung<br />
Glossar<br />
Ausschüttung<br />
Die vorhandenen Liquiditätsüberschüsse werden regelmäßig<br />
an die Gesellschafter bzw. Treugeber im Verhältnis<br />
zu ihrer Einlage ausgeschüttet. Über die Höhe der Ausschüttung<br />
beschließt in der Regel die Gesellschafterversammlung.<br />
Die Ausschüttung ist zu unterscheiden von<br />
Gewinn oder Jahresüberschuss der Fondsgesellschaft. Dieser<br />
kann höher oder niedriger sein als die Ausschüttung.<br />
BaFin<br />
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht<br />
Besitzgesellschaft<br />
Die DSF Gera GmbH & Co. KG («Besitzgesellschaft»)<br />
ist Eigentümerin des Grundstücks Schloßstraße 26/<br />
Amthorstraße 1 in Gera inklusive Gebäudebestand.<br />
BewG<br />
Bewertungsgesetz; regelt die allgemeinen Bewertungsvorschriften<br />
für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben,<br />
die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie<br />
durch Bundesfinanzbehörden oder Landesfinanzbehörden<br />
verwaltet werden.<br />
BFH<br />
Bundesfinanzhof<br />
BMF<br />
Bundesministerium der Finanzen<br />
Bundestreue<br />
Hierunter wird das Gebot zu bundesfreundlichem<br />
Verhalten verstanden. Es verpflichtet den Bund und die<br />
Länder zum Zusammenwirken, um die bundesstaatliche<br />
Ordnung zu erhalten und zu fördern.<br />
Covenants<br />
Im Darlehensvertrag der Besitzgesellschaft wurden<br />
bestimmte Zusicherungen und Auflagen vereinbart, die<br />
vom Darlehensnehmer einzuhalten sind (siehe Kapitel<br />
«Rechtliche Grundlagen»).<br />
Dienstbarkeit<br />
Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass ein<br />
Dritter das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen<br />
darf, dass auf einem Grundstück bestimmte Handlungen<br />
nicht vorgenommen werden dürfen oder dass der<br />
Eigentümer des belasteten Grundstücks in sonstiger<br />
Weise in der Nutzung des Grundstücks beschränkt ist.<br />
DSCR<br />
Die debt service cover ratio («DSCR») gibt an, zu<br />
wie viel Prozent der zu erwartende Zinsaufwand zuzüglich<br />
der Tilgung des Darlehens durch die Mieteinahmen<br />
des Objektes in der Folgeperiode gedeckt ist. Im Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft wurde eine Mindest-DSCR<br />
von 1,2 vereinbart.<br />
Glossar<br />
155
DSF<br />
Die Deutsche Structured Finance GmbH («DSF»),<br />
Feuerbachstraße 26–32, 60325 Frankfurt am Main, ist<br />
Initiatorin und Anbieterin für das vorliegende Beteiligungsangebot.<br />
Due Diligence<br />
Due Diligence bezeichnet die «gebotene Sorgfalt»,<br />
mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt<br />
im Vorfeld der Akquisition geprüft wird.<br />
Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine<br />
systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjektes,<br />
eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen<br />
Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts.<br />
Einlage<br />
Betrag, zu dessen Einzahlung in die Fondsgesellschaft<br />
sich der Treugeber der Treuhandkommanditistin<br />
gegenüber verpflichtet hat.<br />
Entnahmen<br />
Siehe «Ausschüttungen»<br />
Emittentin<br />
Emittentin des Beteiligungsangebotes ist die Fondsgesellschaft.<br />
Siehe unten: «Fondsgesellschaft»<br />
ErbStG<br />
Erbschaftsteuergesetz<br />
EStG<br />
Einkommensteuergesetz<br />
EURIBOR<br />
Abkürzung für Euro Interbank Offered Rate. Der EURI-<br />
BOR wird auf der Basis von Briefsätzen (Sätze, zu denen<br />
eine Bank Darlehen anbietet) für Interbankendarlehen repräsentativer<br />
Banken mit Sitz oder Niederlassung im Gebiet<br />
der Europäische Währungsunion (EWU) ermittelt.<br />
Täglich außer an Wochenenden, am ersten Weihnachtsfeiertag<br />
und an Neujahr werden aus den Meldungen dieser<br />
Referenzbanken die EURIBOR-Sätze u. a. für Ein- bis<br />
156<br />
Glossar<br />
Zwölfmonatsgeld errechnet und um 11.00 Uhr MEZ weltweit<br />
über Nachrichtenagenturen veröffentlicht.<br />
Fondsgesellschaft<br />
Als Fondsgesellschaft wird in diesem Beteiligungsangebot<br />
die DSF <strong>Justizzentrum</strong> <strong>Thüringen</strong> GmbH & Co. KG<br />
mit Sitz in Frankfurt am Main bezeichnet, an der sich deutsche<br />
Investoren direkt als Kommanditisten oder mittelbar<br />
über die Treuhandkommanditistin beteiligen können.<br />
Fungibilität<br />
Handelbarkeit der Anteile der Kommanditisten der<br />
GmbH & Co. KG; diese ist hier eingeschränkt, da kein<br />
geregelter Markt bei geschlossenen Fonds existiert.<br />
Gewinnerzielungsabsicht<br />
Die steuerliche Gewinnerzielungsabsicht ist das Streben<br />
nach einem Totalgewinn. Dabei ist unter dem Begriff<br />
«Totalgewinn» das positive Gesamtergebnis der Fondsgesellschaft<br />
von ihrer Gründung bis zur Veräußerung oder<br />
Aufgabe zu verstehen. Ist keine Gewinnerzielungsabsicht<br />
im steuerlichen Sinn gegeben, kann das Finanzamt die in<br />
Rede stehende Tätigkeit als Liebhaberei werten, d. h. es<br />
werden dann keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt<br />
und Verluste können nicht abgezogen werden.<br />
GewStG<br />
Gewerbesteuergesetz<br />
gif<br />
Die GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung<br />
e. V.) hat Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen<br />
in gewerblichen Objekten erarbeitet (MF-G). Die Richtlinien<br />
formulieren eine Vorgehensweise für die Berechnung<br />
der Mietflächen und versuchen, einen einheitlichen Standard<br />
zu schaffen. Sinn der Richtlinien ist es, durch die Fest-<br />
legung kurzer und präziser Definitionen die genaue Ermittlung<br />
und Beschreibung der Mietflächen zu ermöglichen.<br />
Gutachter<br />
Die Initiatorin hat im Juli 2009 von dem unabhängigen<br />
Sachverständigen Jones Lang LaSalle GmbH,
Frankfurt am Main, für die Ermittlung des Verkehrswertes<br />
der Fondsimmobilie nach der DCF-Methode (Discounted<br />
Cashflow-Verfahren) unter der Berücksichtigung<br />
der «Allgemeinen Grundsätze für die Erstellung<br />
von Bewertungen und Berichten» ein Gutachten eingeholt.<br />
Gemäß Wertgutachten beträgt der Marktwert<br />
(Bruttokapitalwert) der Immobilie nach Fertigstellung der<br />
Sanierung und des Umbaus, unter Vorbehalt der vollständigen<br />
und richtigen Informationen und Angaben<br />
zum Objekt und auf Basis eines vertraglichen Mietertrags<br />
für das gesamte Objekt in Höhe von EUR<br />
1.290.158 p.a. (zum 01.12.2009) zum Bewertungsstichtag<br />
01.07.2009 EUR 20.060.000 (Brutto). Dieser Wert ergibt<br />
sich ohne Abzug von Erwerbsnebenkosten wie z.B.<br />
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren.<br />
Zum Bewertungsstichtag 01.07.2009 waren die Baumaßnahmen<br />
noch nicht fertig gestellt. Die Mieteinnahmen<br />
des zukünftigen Hauptmieters Freistaat <strong>Thüringen</strong><br />
fließen gemäß der Annahmen in dem Gutachten erst ab<br />
01.12.2009 nach der geplanten Fertigstellung des Objekts.<br />
Eine theoretische Verschiebung des Bewertungsstichtages<br />
auf den 01.12.2009 hätte, unter der Annahme,<br />
dass alle aktuellen Bewertungsansätze gleich blieben,<br />
d.h. keinerlei Veränderung des Immobilienmarktes stattfinden<br />
würde, einen positiven Einfluss auf den Marktwert.<br />
Jones Lang LaSalle ist ein weltweit tätiges Dienstleistungsunternehmen<br />
in den Bereichen Finanzen, Beratung<br />
und Investment im Immobilienbereich. Mit über<br />
30.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ist JLL weltweit<br />
in 60 Ländern vertreten. (www.joneslanglasalle.de).<br />
Haftsumme<br />
Der Betrag, mit dem ein Kommanditist im Handelsregister<br />
eingetragen ist und auf den die Haftung dieses<br />
Kommanditisten gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft<br />
begrenzt ist.<br />
Hauptmieter<br />
Als Hauptmieter wird der Freistaat <strong>Thüringen</strong> bezeichnet,<br />
der für den überwiegenden Teil der Immobilie<br />
einen Mietvertrag für die Dauer von 20 Jahren abgeschlossen<br />
hat.<br />
Inflation<br />
Kaufkraftverlust einer Währung<br />
Initiatorin<br />
Deutsche Structured Finance GmbH, Feuerbachstraße<br />
26–32, 60325 Frankfurt am Main<br />
Investor<br />
Person, die sich als Kommanditist unmittelbar oder<br />
als Treugeber über die Treuhandkommanditistin mittelbar<br />
an der Fondsgesellschaft beteiligt. Wenn in diesem<br />
Verkaufsprospekt das Wort «Investor» verwendet wird,<br />
sind sowohl männliche als auch weibliche Investoren<br />
gemeint. Gleiches gilt für Wörter wie «Kommanditist»,<br />
«Treugeber», «Gesellschafter».<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
Der Investitions- und Finanzierungsplan besteht aus<br />
zwei Elementen: Unter Investitionsplan wird die Mittelverwendung<br />
für die Durchführung der Investition unter<br />
Aufschlüsselung der einzelnen Investitionskosten und<br />
unter Finanzierungsplan wird die Herkunft der für die<br />
geplante Investition erforderlichen Mittel (z. B. Einlagen)<br />
dargestellt.<br />
ISCR<br />
Die interest service cover ratio («ISCR») gibt an, zu<br />
wie viel Prozent der zu erwartende Zinsaufwand des<br />
Darlehens durch die Mieteinnahmen des Objektes in<br />
der Folgeperiode gedeckt sind. Im Darlehensvertrag<br />
der Besitzgesellschaft wurde eine Mindest-ISCR von<br />
1,3 vereinbart.<br />
Kapitaldienst<br />
Die Gesamtsumme aus Zins und Tilgung, die ein Darlehensnehmer<br />
an den Darlehensgeber zu entrichten hat.<br />
Kapitalrückzahlung<br />
Rückzahlung der von einem Gesellschafter geleisteten<br />
Kapitaleinlage; zur Kapitalrückzahlung kommt es, soweit<br />
die Ausschüttungen an einen Investor dessen Gewinnanteil<br />
für das betreffende Geschäftsjahr übersteigen.<br />
Glossar<br />
157
Kommanditgesellschaft<br />
Rechtsform, in der in der Regel geschlossene Fonds angeboten<br />
werden. Bei der Kommanditgesellschaft haftet<br />
mindestens ein Gesellschafter unbeschränkt («persönlich<br />
haftende Gesellschafterin»). Die anderen Gesellschafter haften<br />
grundsätzlich nur mit ihrer Einlage («Kommanditisten»),<br />
sofern sie diese noch nicht vollständig erbracht haben.<br />
Kommanditist<br />
Gesellschafter der Kommanditgesellschaft, der gegenüber<br />
der Kommanditgesellschaft beschränkt auf seine<br />
Pflichteinlage haftet und gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft<br />
beschränkt auf seine Haftsumme.<br />
Länderfinanzausgleich<br />
Im weiteren Sinn wird darunter das gesamte finanzielle<br />
Ausgleichssystem zwischen Bund und Bundesländern<br />
sowie der finanzielle Ausgleichmechanismus<br />
der Bundesländer untereinander verstanden.<br />
Leerstand<br />
Nicht vermietete Fläche eines Gebäudes, ggf. unter<br />
Einbeziehung etwaiger zur Untervermietung angebotener<br />
Flächen.<br />
Liquidität<br />
Fähigkeit eines Unternehmens, allen fälligen Zahlungsverpflichtungen<br />
fristgerecht nachzukommen.<br />
Eine hohe Liquidität kann die Rentabilität eines Unternehmens<br />
beeinflussen, da liquide Mittel überwiegend<br />
unverzinslich sind oder nur gering verzinst werden.<br />
Liquiditätsreserve<br />
Barmittelreserve für unvorhergesehene Ausgaben,<br />
im Finanz- und Investi tionsplan als Teil der Mittelverwendung<br />
aufgeführt.<br />
LTV<br />
Der loan to value («LTV») gibt das Verhältnis der<br />
Höhe des Darlehens zum Schätz- oder Verkaufswert<br />
der Liegenschaft ausgedrückt in einem Prozentsatz an.<br />
Je höher der LTV ist, desto höher ist das aufgenom-<br />
158<br />
Glossar<br />
mene Darlehen im Verhältnis zum Verkaufswert der<br />
Liegenschaft. Im Darlehensvertrag der Besitzgesellschaft<br />
wurde eine LTV von maximal 0,65 vereinbart.<br />
Mietvervielfältiger<br />
Der Objektwert einer Immobilie kann durch die<br />
Multiplikation der Nettojahresmiete mit einerm Mietvervielfältiger<br />
bestimmt werden.<br />
Netting<br />
Bezeichnet eine Verrechnungsmethode bei Zinssicherungsgeschäften<br />
und Derivaten. Bei dieser Methode<br />
werden nicht die Bruttozahlungsverpflichtungen<br />
der Vertragsparteien gezahlt, sondern die Nettodifferenz<br />
zwischen den Zahlungsverpfichtungen.<br />
Option/Optionsrecht<br />
Vertraglich geregelte Befugnis einer Partei, durch<br />
einseitige Erklärung/Rechtshandlung ein bestimmtes<br />
Recht auszuüben; vorliegend z. B. das Recht des jeweiligen<br />
Mieters, seinen Mietvertrag zu verlängern.<br />
p. a.<br />
Abkürzung für «per annum» (jährlich; pro Jahr)<br />
Personengesellschaft<br />
Eine Personengesellschaft ist ein Zusammenschluss<br />
mehrerer Personen zu einer Gesellschaft zur Verfolgung<br />
eines gemeinsamen Zweckes. Kennzeichnend ist u. a.,<br />
dass die Übertragbarkeit und Vererblichkeit der Mitgliedschaft<br />
nur mit Zustimmung der anderen Gesellschafter<br />
möglich ist, die Gesellschafter für Schulden<br />
zum Teil selber haften, und die fehlende Rechtsfähigkeit.<br />
Persönlich haftende Gesellschafterin<br />
Gesellschafter der Kommanditgesellschaft, der persönlich<br />
mit seinem gesamten Vermögen haftet.<br />
Pflichteinlage<br />
Betrag, zu dessen Einzahlung in die Fondsgesellschaft<br />
sich der Kommanditist seinen Mitgesellschaftern<br />
gegenüber im Innenverhältnis verpflichtet hat.
Platzierung<br />
Vertrieb von Beteiligungen an der Fondsgesellschaft<br />
an Investoren<br />
Platzierungsgarantie<br />
Eine Garantie, die die Platzierung des als Eigenkapital<br />
festgelegten Betrages der Fondsgesellschaft zu<br />
einem bestimmten Zeitpunkt sicherstellt<br />
Prospektherausgeber<br />
Prospektherausgeber/Anbieter ist die Deutsche<br />
Structured Finance GmbH. Weitere Funktionen: Vertriebskoordination,<br />
Konzeption und Fondsverwaltung,<br />
Objektverwaltung.<br />
Rentabilität<br />
Verhältnis von Gewinn zum eingesetzten Kapital<br />
SolZ<br />
Solidaritätszuschlag (derzeit 5,5 % zur Einkommensteuer<br />
bzw. Körperschaftsteuer)<br />
Stille Reserven<br />
Stille Reserven sind der Unterschiedsbetrag zwischen<br />
dem Buchwert und dem tatsächlich höheren<br />
Marktwerten eines Wirtschaftsgutes. Stille Reserven<br />
entstehen z. B. durch die Wertsteigerung eines Wirtschaftsgutes.<br />
Swap<br />
Ein Zinsswap ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen<br />
zwei Parteien, jeweils einen fixen oder variablen<br />
Zinssatz auf einen bestimmten Nennwert an die jeweils<br />
andere Partei zu bestimmten zukünftigen Zeitpunkten<br />
zu zahlen. Der variable Zinssatz bezieht sich in der<br />
Regel auf einen Referenzzinssatz im Interbankengeschäft<br />
wie den EURIBOR. Der fixe Zinssatz wird zu Beginn<br />
der Vereinbarung festgelegt. Der Festzinszahler sichert<br />
sich so gegen Zinsänderungsrisiken ab.<br />
Technischer Berater<br />
Im Rahmen der Ankaufsprüfung der Fondsimmobilie<br />
bzw. der Gesellschaftsanteile an der Besitzgesellschaft<br />
wurde der unabhängige Berater makon GmbH &<br />
Co. KG («makon») mit einer technischen Bauanalyse beauftragt.<br />
makon ist ein Unternehmen der Ebert-Gruppe<br />
und gehört in Deutschland zu den marktführenden Beratungs-<br />
und Dienstleistungsunternehmen, die Investoren<br />
bei der Optimierung bau- und immobilienbezogener<br />
Wertschöpfung unterstützen (www.eb-makon.de).<br />
Tilgung<br />
Betrag, mit dem ein Darlehensnehmer seine Schuld<br />
(in der Regel in Raten) zurückzahlt<br />
Treuhandkommanditistin<br />
Treuhandkommanditistin ist vorliegend eine juristische<br />
Person, die DSF Treuhand GmbH. Diese verpflichtet<br />
sich schuldrechtlich gegenüber dem Treugeber (Investor),<br />
nur gemäß dem Treuhandvertrag über das ihm<br />
anvertraute Treugut zu verfügen.<br />
USt<br />
Umsatzsteuer<br />
UStG<br />
Umsatzsteuergesetz<br />
UmwG<br />
Umwandlungsgesetz<br />
UmwStG<br />
Umwandlungssteuergesetz<br />
Verkaufsfaktor<br />
Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise<br />
als Vielfaches der Gesamtjahresnettokaltmiete<br />
ohne Nebenkosten und vor etwaiger Umsatzsteuer dargestellt.<br />
VermVerkProspV<br />
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung<br />
Glossar<br />
159
Impressum<br />
Herausgeber: © Deutsche Structured Finance GmbH<br />
Feuerbachstraße 26-32, 60325 Frankfurt<br />
Grafik: fuhrer visuelle Gestaltung, Wien<br />
Druck: Druckerei Klein + Hiese GmbH, Klingenberg<br />
Bildnachweis:<br />
Cover: Luftbild: GeoContent GmbH Magdeburg, gettyimages<br />
Seite 2: Luftbild: GeoContent GmbH Magdeburg<br />
Deutsche Structured Finance:<br />
Seiten 35, 36, 41, 45, 75, 83<br />
Fassadenbilder aus Zeichnungen der Firma TRIGIS GeoServices GmbH:<br />
Seiten 4, 37, 57,119<br />
Fassadenbilder aus Zeichnungen der Firma WZM GmbH<br />
Büro für Architektur:<br />
Seiten 37, 69, 136, 137<br />
Maik Schuck (über: Gera Tourismus e. V.)<br />
Seite 31, Seite 34 (beide),<br />
Deutsche Post AG:<br />
Seite 43, links<br />
Deutsche Telekom AG:<br />
Seite 43 rechts<br />
160
Deutsche Structured Finance GmbH, Feuerbachstrasse 26–32, 60325 Frankfurt am Main<br />
Tel.: +49 (0)69 9714 97-0, Fax: +49 (0)69 9714 97-510, E-Mail: DSF@DSF-FRA.de, www.DSF-FRA.de