IVD Plus 2016 - Das Magazin
Themen, Services, Benefits – 100% Verband für die Immobilienexperten in Berlin und Brandenburg
Themen, Services, Benefits – 100% Verband für die Immobilienexperten in Berlin und Brandenburg
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+ + + Jahrgang <strong>2016</strong>/2017 + + +<br />
Ein <strong>Magazin</strong><br />
für Immobilienprofis<br />
der Region<br />
Berlin-Brandenburg+ plus<br />
Interessenvertretung<br />
Netzwerk<br />
Produkte +Services<br />
www.ivd-plus.de<br />
Immobilienwirtschaftliches<br />
Fachwissen<br />
auf dem neuesten +Stand
Taufrische Immobilien<br />
gibt`s auch bald in<br />
Brandenburg<br />
und Berlin!<br />
7 Tage früher<br />
exklusiv für <strong>IVD</strong> Mitglieder<br />
werbefrei<br />
ivd24immobilien.de<br />
<strong>Das</strong> Portal der Immobilienprofis.
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
1<br />
VORWORT<br />
Liebe Kolleginnen und Kollegen,<br />
„Houston, we`ve had a problem here“<br />
lautete der korrekte historisch belegte<br />
Satz auf der Apollo 13 Mission. Mit<br />
beispiellosem Einsatz, Fantasie und<br />
Mut wurden schier unlösbare Probleme<br />
gelöst und die gesamte Crew am<br />
17. April 1970 wohlbehalten aus dem<br />
Pazifik gefischt. Die Mission scheiterte<br />
aber bis heute sind James Lovell, John<br />
Swigert und Fred Haise die Menschen,<br />
die am weitesten von der Erde entfernt<br />
waren. Der häufig falsch zitierte Satz<br />
steht heute im Sprachgebrauch für eine<br />
Katastrophe in Sichtweite, die nahezu<br />
ausweglos erscheint. Genau auf so eine<br />
Katastrophe bewegen wir uns aus<br />
immobilienwirtschaftlicher Perspektive<br />
zu. Leider zeigen unsere gewählten<br />
Politiker nicht den Einsatz, Mut und die<br />
Flexibilität, die die Situation erfordert.<br />
In Berlin braut sich bei anhaltender Zuwanderung<br />
eine Wohnungsnot zusammen.<br />
Der Senat scheint das wahre Ausmaß<br />
dieses Problems immer noch nicht<br />
erkannt zu haben und setzt obendrein<br />
noch auf genau die falschen Instrumente<br />
zur Behebung des Problems. Anstatt den<br />
Neubau auf effektivstem Wege zu forcieren<br />
und den Eigentumserwerb attraktiver<br />
zu machen, der der beste Schutz<br />
vor steigenden Mieten ist, setzt die Politik<br />
auf die Wiederbelebung des sozialen<br />
Wohnungsbaus, stetige Erhöhung der<br />
Strafsteuer für den Grunderwerb und<br />
einseitige Mieterpolitik. <strong>Das</strong> Institut für<br />
Wirtschaft Köln hat aufgezeigt, dass<br />
56 Prozent der Sozialwohnungen in<br />
Deutschland fehlbelegt sind. Zudem ist<br />
es ein Skandal, dass in Berlin, das über<br />
mehr Brachen als jede andere Großstadt<br />
in Europa verfügt und zudem auch an<br />
den Rändern wachsen kann, nicht ausreichend<br />
viel Bauland ausgewiesen<br />
wird.<br />
Eine Lösung des Problems der Unterversorgung<br />
mit nachgefragtem Wohnraum<br />
in Metropolen wie Berlin finden wir nur,<br />
wenn Eigentumsbildung vorangetrieben,<br />
der erweiterte Speckgürtel infrastrukturell<br />
gefördert und Sie alle, die tagtäglich<br />
als Makler, Verwalter, Sachverständige<br />
oder in anderen Berufen rund um<br />
die Immobilie im Einsatz sind, Ihren Job<br />
vernünftig machen können. Dafür setzt<br />
sich Ihr Berufsverband – der Immobilienverband<br />
<strong>IVD</strong> in Berlin und Brandenburg<br />
tagtäglich ein.<br />
Um Sie mitzunehmen in unser Leistungsspektrum,<br />
Ihnen die aktuellen Themen,<br />
Leistungen und Partner vorzustellen,<br />
dafür steht <strong>IVD</strong> PLUS. Wir wünschen Ihnen<br />
viel Spaß bei der Lektüre und weiterhin<br />
den notwendigen Ehrgeiz, das Glück<br />
und die Freude, die Sie für Ihre persönliche<br />
Apollo 13-Mission benötigen.<br />
Herzlichst Ihr Dirk Wohltorf<br />
Vorstandsvorsitzender <strong>IVD</strong> Berlin-Brandenburg
38<br />
European Professional Card<br />
Ihre Website =<br />
Ihr Markenzeichen<br />
18<br />
Google<br />
Street View<br />
für Immobilien<br />
8<br />
INHALT<br />
+<br />
Foto: pogonici, panoramarx, khausst, artjazz - Fotolia.com<br />
DER <strong>IVD</strong><br />
Vorwort 1<br />
Marketing für Immobilienberufe 4<br />
Ihre Website = Ihr Markenzeichen 8<br />
Miete 2.0 oder<br />
Manipulationsgesetz? 10<br />
MARKETING<br />
Immobilienanzeigen 14<br />
Empfehlungsmarketing und ihre<br />
Relevanz 16<br />
Google Street View für Immobilien 18<br />
5+1 gute Gründe Ihre Immobilien-<br />
Webseite zu überdenken 20<br />
Kommunikationsmix aus<br />
Print und Online 22<br />
IT/INTERNET<br />
Online-Dienstleister brauchen<br />
den Immobilienmakler 24<br />
Die Notwendigkeit von Landingpages<br />
für Immobilienmakler 26<br />
All-IP – Der Umstieg<br />
von ISDN zu VoIP 28<br />
Ein Maklerbüro auf Wolke 7 30<br />
AUS-/FORTBILDUNG<br />
Lebenslanges Lernen – keine<br />
Worthülse 32<br />
Teatime mit der Queen 34
56<br />
Rauchwarnmelder<br />
retten Leben<br />
<strong>Das</strong> Exposé als<br />
Bewerbungsschreiben<br />
für ein Objekt<br />
64<br />
+ 3<br />
10<br />
Miete<br />
2.0 oder<br />
Manipulationsgesetz<br />
RECHT<br />
Erlaubnispflicht zur Vermittlung<br />
von Immobiliendarlehen 36<br />
European Professional Card 38<br />
Die Aufteilung des Kaufpreises<br />
im notariellen Kaufvertrag 40<br />
Neuere Rechtsprechung<br />
des BGH zum Mietrecht 42<br />
VERSICHERUNG<br />
Kfz-Versicherung 46<br />
Abwicklung von Versicherungsschäden<br />
im Sondereigentum 48<br />
SERVICE<br />
HBCD – Die Kehrseite des<br />
modernen Wärmeschutzes 50<br />
Marktwertermittlung 52<br />
Ferninspektion – Fortschritt<br />
oder Sicherheitsrisiko? 54<br />
Rauchwarnmelder retten Leben 56<br />
Sicherheit bei Aufzügen 58<br />
Energieversorgung für<br />
Immobilien-Verwaltung 60<br />
Energiedienstleistung bei voller<br />
Rechtssicherheit 62<br />
Kartenausschnitte – Gestaltungsmittel<br />
für Ihr Exposé 64<br />
Hausbau mit 150.000 Euro<br />
KfW-Darlehen! 66<br />
Home Staging überzeugt 68<br />
Partner im Überblick 70<br />
Antwortfax 71<br />
Impressum 72<br />
www.ivd-plus.de<br />
TIPP:<br />
+<br />
Jetzt auch im WEB
4<br />
+<br />
Der <strong>IVD</strong><br />
Verbände, die sich als reine<br />
Lobbyisten und Informationsbereitsteller<br />
verstehen, haben<br />
schon lange ausgedient.<br />
Globalisierung, gesellschaftlicher<br />
Wandel und die einfachen<br />
Vernetzungsmöglichkeiten<br />
über neue Medien führen<br />
dazu, dass sich Berufs- und<br />
Unternehmensverbände kritisch<br />
selbst reflektieren und auch<br />
immer wieder mal neu erfinden<br />
müssen. In Zeiten zunehmenden<br />
politischen und damit leider<br />
auch meistens wirtschaftlichen<br />
Drucks wollen Unternehmen<br />
den Mehrwert einer Mitgliedschaft<br />
noch deutlicher erkennen.<br />
Da kann eine Anlehnung<br />
an die klassische Marketinglehre<br />
nicht schaden.<br />
MARKETING FÜR<br />
IMMOBILIENBERUFE<br />
Nils Werner + Geschäftsführer <strong>IVD</strong> Berlin-Brandenburg<br />
Foto: <strong>IVD</strong>
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+ 5<br />
+„Kein Kunde kauft jemals ein<br />
Erzeugnis. Er kauft immer<br />
das, was das Erzeugnis<br />
für ihn leistet.“<br />
Peter F. Drucker<br />
MITGLIEDERORIENTIERUNG ALS LEITIDEE<br />
Marketing ist eine Querschnittsdisziplin<br />
oder auch, um eine neue Lieblingsvokabel<br />
des deutschen Sprachschatzes zu bemühen,<br />
ein ganzheitlicher Ansatz. Die konsequente<br />
Ausrichtung aller Aktivitäten in<br />
einem Unternehmen - d.h. von der Forschung<br />
und Entwicklung bis zu Nachkaufbetreuung<br />
- auf die sorgfältig analysierten<br />
Kundenbedürfnisse, hat sich in den<br />
meisten Branchen durchgesetzt. Auch<br />
modernen Dienstleistungsverbänden wie<br />
dem <strong>IVD</strong> ist diese unternehmerische<br />
Denkhaltung nicht fremd. Es darf den Mitgliedern<br />
und gewählten Mandatsträgern<br />
auch keine Angst machen, dass an<br />
Grundideen des Verbandswesens gerüttelt<br />
würde und eine Kommerzialisierung<br />
stattfindet. Unterm Strich bleibt immer der<br />
Grundgedanke „Gemeinsam sind wir stärker“<br />
aber verbunden mit einer stärkeren<br />
Fokussierung auf die Weisheit, dass der<br />
Wurm dem Fisch schmecken muss und<br />
nicht dem Angler.<br />
WER „KAUFT UNS WAS AB“?<br />
Verbandskunden im engeren Sinne sind<br />
die Mitglieder, die ihren Verband mit einem<br />
finanziellen Beitrag oder in ehrenamtlicher<br />
Verantwortung mit einem Teil<br />
ihrer Lebenszeit unterstützen. Sie erwarten<br />
zu Recht einen Return on Investment<br />
und empfangen Leistungen, die wie im<br />
klassischen Marketing regelmäßig produktpolitisch<br />
betrachtet und bewertet<br />
werden müssen. Ist das Angebot noch<br />
zeitgemäß? Werden Services in Anspruch<br />
genommen und wenn nein warum nicht?<br />
Werden Neuerungen angeboten?<br />
Wenn ein Verband unternehmerisch denken<br />
und handeln will, muss er mit einem<br />
erweiterten Begriff des Kunden arbeiten.<br />
Er arbeitet mindestens vierdimensional,<br />
denn es gilt eben nicht nur Marktteilnehmer<br />
zu überzeugen, dem Verband beizutreten.<br />
Politiker müssen sich Informationen<br />
und Argumenten öffnen, die Ihnen<br />
der Branchenverband liefert. Gleiches gilt<br />
für Multiplikatoren der vierten oder auch<br />
„publikativen“ Gewalt im Staate, wie die<br />
Medien gerne bezeichnet werden. Redakteure<br />
und Journalisten wollen verstehen,<br />
wie sich die Immobilienmärkte entwickeln<br />
oder welche Auswirkungen z.B.<br />
staatliche Eingriffe wie die Mietpreisbremse<br />
haben, um nur zwei Themen zu<br />
nennen. Neben diesen Dialoggruppen,<br />
Mitgliedsunternehmen und denen, die es<br />
werden sollten, verbleibt die breite Öffentlichkeit<br />
als vermutlich relevantester<br />
Empfänger der Botschaften des Verbandes.<br />
GEPRÜFTE IMMOBILIENEXPERTEN<br />
FÜHREN DAS VERBANDSLOGO<br />
Informationen, Netzwerk, Beratung, Fortbildung<br />
und Interessenvertretung sind die<br />
Säulen, auf denen der Berufsverband ruht<br />
und jeder Bereich bietet einen breiten Fächer<br />
an "Produkten“. Durch diesen bunten<br />
Dschungel an Leistungen muss eine<br />
gut strukturierte Kommunikationspolitik<br />
führen, damit sich alle potentiellen Empfänger<br />
mit dem Leistungspaket angesprochen<br />
fühlen, das sie suchen. <strong>Das</strong> Leistungspaket<br />
für die breite Öffentlichkeit ist<br />
dabei schnell diagnostiziert. Die Unternehmen<br />
und deren Gründer und Mitar-<br />
beiter, die im Verband organisiert sind,<br />
sind die Profis rund um die Immobilie. Sie<br />
verkaufen, verwalten, bewerten damit ein<br />
komplexes Produkt, mit dem die Eigentümer,<br />
Vermieter, Käufer und Mieter nicht<br />
alleine gelassen werden wollen. Erwartet<br />
wird gute, verlässliche und vertrauensvolle<br />
Beratung. <strong>Das</strong> Versprechen bzw. die Marketingbotschaft<br />
des <strong>IVD</strong> ist damit eindeutig:<br />
Sie suchen geprüfte Immobilienexperten,<br />
die sich einer kundenorientierten<br />
Berufsethik verpflichtet fühlen, sich regelmäßig<br />
fortbilden und eine neutrale Ombudsstelle<br />
unterhalten, falls es doch mal<br />
zu Streitigkeiten kommen sollte? Dann<br />
achten Sie auf die Mitgliedschaft im <strong>IVD</strong>.<br />
HOHE MEDIAKOSTEN? EIGENTLICH<br />
NICHT NOTWENDIG<br />
Zielgruppen analysiert, Angebot überarbeitet,<br />
Wettbewerb sicher im Rückspiegel,<br />
Strategie gefestigt, Maßnahmen gewählt?<br />
An diesem Punkt stellt sich im klassischen<br />
Marketing die Frage nach dem Budget in<br />
Verbindung mit einem detaillierten Mediaplan.<br />
Hier finden Verbände schnell<br />
scheinbare Grenzen. Neben guter und<br />
intensiver Presse- und Öffentlichkeitsarbeit,<br />
eigenen personalintensiven Medien<br />
und gelegentlichen eher schlanken Kampagnenansätzen<br />
fehlt es an Mitteln, um<br />
die große Mediaglocke zu schlagen. Aber<br />
ist das eigentlich notwendig? Oder haben<br />
wir hier lediglich ein Mobilisierungsthema?<br />
Bei 6000 Mitgliedsunternehmen<br />
deutschlandweit und davon vorsichtig<br />
geschätzten 1000 Ladenflächen ergibt<br />
sich
6<br />
+<br />
Der <strong>IVD</strong><br />
eine Mediafläche, die bei dezenter aber<br />
konsequenter Plakatierung dem <strong>IVD</strong> (und<br />
damit seinen Mitgliedern) eine Mediainvestition<br />
im Wert von ca. 20-50 Tsd. Euro<br />
spart. Die nächste Mietrechtsnovelle<br />
kommt bestimmt oder auch die Bewerbung<br />
eines verbandseigenen Immobilienportals.<br />
Wenn wir diese Möglichkeiten<br />
durch die Brille eines konsequenten Onlinemarketings<br />
weiterdenken, bekommt<br />
man bei mehreren tausend Websites und<br />
vermutlich Millionen E-Mail-Abbindern<br />
eine verträumte Vision.<br />
Wer Visionen hat, soll ja bekanntlich zum<br />
Arzt gehen. Bevor ich das tue darf ich mit<br />
dem Appell schließen, Verbandsmarketing<br />
als Marketing von einer Gemeinschaft für<br />
eine Gemeinschaft zu verstehen.<br />
Der <strong>IVD</strong> sitzt hier regelmäßig an seinen<br />
Hausaufgaben. Profitieren tun am Ende<br />
alle, sogar der eine oder andere, der sich<br />
dem Anschluss an seinen Berufsverband<br />
verwehrt aber von dessen Erfolgen im<br />
Rahmen der Interessenvertretung profitiert.<br />
DAS PLUS VOM <strong>IVD</strong> BERLIN-BRANDENBURG<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + Juristisches + + + + + Monitoring<br />
+ Politische<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
aktueller<br />
+ + + +<br />
Rechtsprechung<br />
+ + + + + + + + + + + +<br />
+ Aufbau,<br />
+ + +<br />
Pflege<br />
+ + +<br />
und<br />
Interessenvertretung<br />
+ + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Wettbewerbsrechtlicher<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + +<br />
Bereitstellung<br />
+ + + + +<br />
eines<br />
+ Lobbying<br />
+ + + + + + + + +<br />
Beistand + Hotlines<br />
Markenzeichens<br />
+ + + + + + + + + + + + + Aktuellste + + + + Informationen + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Erstberatung durch<br />
+ Presse und<br />
+ + + + + + + + + + + + + zu + Gesetzgebungsverfahren<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
Vertragsanwälte<br />
Öffentlichkeitsarbeit<br />
+ + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Laufendes Monitoring<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + Aktiver + + + Verbraucherschutz<br />
+ + im + Sinne + + + der + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ Laufende Marktberichterstattung<br />
mit Daten von<br />
+ + + + + + + + + + + professionellen + + + + + + Mitglieder + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + durch + + + Standesregeln + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
Experten für Experten<br />
+ + + + + + + + + + + + + Pflichtversicherungen<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + Ombudsstelle + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + Umfangreiche + + + + + + Präsenz + + + in + + + + + + Aus- + + und + + Fortbildung + + + + der + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + den + + neuen + + Medien, + + + + Begleitung<br />
+ + von + + Trends + + im + Internet + + + + + + + + + zahlreiche + + + + Seminare + + + des + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + vertretenen + + + + Berufe + + + über + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Netzwerkausbau und<br />
+ + + + + + + + + + +<br />
-pflege für die Mitglieder<br />
+ + + + + + + + + + + + + Webseite + + + mit + + internen + + + + + + + + + + Bildungsinstituts + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Kooperationen<br />
+ + + + + + + + + + + + + Mitgliederbereich<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + Ausbildungsspektrum<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Förderung von Gemeinschaftsgeschäften<br />
+ + + + + + + + + + + + <strong>IVD</strong> + App + + mit + entgeltfreiem + + + + + + + + + + + + vom + + zertifizierten + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + Immobilienmarktplatz + + + + + + + + + und + + + + + + + + Maklerkurs + + + + bis + zum + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
Expertensuche<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
Hochschulstudium<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
Europäische Immobilien Akademie<br />
Fit für die Zukunft<br />
Studienorte: Saarbrücken, Berlin, Leipzig/Halle, Köln, Mainz, Hamburg, Kassel<br />
Studienorte: Saarbrücken, Berlin, Leipzig, Köln, Mainz<br />
Praxisbezogen studieren<br />
“Baustein für Baustein”<br />
Praxisorientierte Lehrgänge<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Immobilienmakler<br />
Immobilienverwalter<br />
Immobilien-Projektentwickler<br />
Immobilienbewerter<br />
Gewerbeimmobilien-Berater<br />
Berater Intern. Immobiliengeschäfte<br />
Online-Lehrgänge<br />
Immobilienmakler<br />
<br />
Immobilienverwalter<br />
Immobilienbewerter<br />
Europäische<br />
Immobilien<br />
Akademie<br />
staatlich anerkannte Fachschule des ivd<br />
www.eia-akademie.de<br />
Tel.: 0681 927 38 0<br />
Info@eia-akademie.de
8<br />
+<br />
Der <strong>IVD</strong><br />
IHRE WEBSITE = IHR MARKENZEICHEN:<br />
3 ELEMENTE EINER<br />
ERFOLGREICHEN MAKLER-HOMEPAGE<br />
Ralf Sorg<br />
Unbekannte Gesprächspartner<br />
werden heute vor einer persönlichen<br />
Kontaktaufnahme zumeist<br />
„gegoogelt“. Nach einer Studie<br />
der Gesellschaft für Konsumforschung<br />
(GfK) vertrauen Menschen<br />
nicht auf ihre Intuition,<br />
wenn sie mit einer ihnen noch<br />
nicht bekannten Person Kontakt<br />
aufnehmen wollen. 78 % recherchieren<br />
einen unbekannten<br />
Gesprächspartner vorab im<br />
Internet. Dabei greifen sie auf<br />
soziale Netzwerke und Business-<br />
Kontaktplattformen zurück. Im<br />
geschäftlichen Bereich steht als<br />
erster Schritt der Aufruf der<br />
Firmenwebsite.<br />
Diese Erkenntnis ist in der Immobilienbranche<br />
besonders relevant, da keine<br />
standardisierten Produkte verkauft werden,<br />
sondern die Dienstleistung des Maklers<br />
oder Verwalters. Ist ein potentieller<br />
Kunde nach einem kurzen Blick auf die<br />
Firmenhomepage angetan, wird eine weitergehende<br />
Überprüfung der Online-Reputation<br />
gar nicht erst erfolgen. Der<br />
nächste Makler ist nur einen Mausklick<br />
entfernt.<br />
DIE BASISZUTATEN FÜR<br />
EINE HOMEPAGE SIND<br />
DESIGN, TECHNIK UND INHALT<br />
Design: Die Firmenwebsite muss hell,<br />
freundlich und übersichtlich gestaltet sein.<br />
Diese Kriterien erfüllen die meisten Websites.<br />
Beim Punkt Übersichtlichkeit sieht es<br />
hingegen schon anders aus. Dennoch<br />
sind die meisten Seiten glücklicherweise<br />
so strukturiert, dass auch ein erstmaliger<br />
Besucher sich orientieren kann.<br />
Bei dem neuen verbandseigenen Immobilienportal<br />
www.ivd24immobilien.de<br />
stand die Klarheit der Google-Suchseite<br />
Pate. Mittels der zentralen Suchmaske<br />
kann der Interessent nach seiner Traumimmobilie<br />
suchen.<br />
liefert, ist für den Betrachter irrelevant. Ihr<br />
Besucher erwartet hingegen, dass die<br />
Navigation fehlerfrei ist und dass er die<br />
Seite mit seinem Endgerät fehlerfrei<br />
und schnell aufrufen kann. Diese Aufgaben<br />
delegieren Sie an Ihre Internetagentur.<br />
TIPP: Überfrachten Sie Ihre Seite nicht mit<br />
technischen Finessen. Aufwändige Slide-<br />
Shows, selbststartende Soundfiles oder<br />
Videos sollten besser nicht oder nur wohl<br />
dosiert zum Einsatz kommen. Objektvideos<br />
sind hier nicht gemeint.<br />
Inhalt: Technik und Gestaltung sind notwendige<br />
aber keine hinreichenden Voraussetzungen,<br />
den wichtigsten Part auf<br />
Ihrer Seite spielt der Inhalt. Nachdem der<br />
Fokus auf der Kundenakquise liegt, stehen<br />
Sie und Ihr Team im Vordergrund. Ein<br />
Kunde möchte wissen, von wem er betreut<br />
wird und welche Kompetenzen<br />
diese Person hat.<br />
TIPP: Achten Sie beim Inhalt darauf, dass<br />
Ihre Kernbotschaften den Kunden erreichen.<br />
Hier ist weniger Text mehr! Die Kontaktaufnahmemöglichkeit<br />
sollte von jeder<br />
Seite aus schnell erreichbar sein.<br />
Foto: vege - Fotolia.com<br />
TIPP: Übersichtlichkeit geht vor Design.<br />
Technik: Der Motor Ihrer Seite muss funktionieren.<br />
Wie er das tut, wie gut er mit<br />
Suchmaschinen kommuniziert und welche<br />
Analysewerte er dem Unternehmen<br />
Nun haben Sie eine funktionsfähige sowie<br />
inhaltlich und optisch ansprechende<br />
Seite. Dies reicht jedoch nicht aus, um damit<br />
auch erfolgreich zu sein. Mit den<br />
nachfolgenden drei Elementen setzen Sie<br />
sich positiv vom Wettbewerb ab.
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+ 9<br />
ivd24-TIPP:<br />
Die Einbindung der Objektsuche erfolgt<br />
häufig über eine Rückverlinkung der<br />
eigenen Objekte aus einem Immobilienportal.<br />
ivd24immobilien.de bietet gleichfalls<br />
diese Möglichkeit. Damit machen Sie<br />
sich technologisch von anderen Plattformen<br />
unabhängig!<br />
1. ELEMENT: EINKAUFSORIENTIERUNG VS.<br />
VERKAUFSORIENTIERUNG<br />
In Berlin herrscht aktuell ein Anbietermarkt,<br />
d.h. die Nachfrage übersteigt das<br />
Angebot und ein Anbieter ist in der besseren<br />
Verhandlungsposition. Dabei ist der<br />
Anbieter nicht nur gegenüber dem Käufer<br />
oder Mieter sondern auch gegenüber<br />
dem Makler in einer starken Verhandlungsposition.<br />
Theoretisch wird jeder Anbietermarkt einmal<br />
zusammenbrechen, denn auf Anbietermärkten<br />
lassen sich hohe Margen erzielen,<br />
was neue Konkurrenten anzieht.<br />
Dadurch vergrößert sich das Angebot so<br />
lange bis es wieder im Gleichgewicht ist<br />
oder gar in einen Nachfragemarkt umschlägt.<br />
Da Wohnungen jedoch nicht in<br />
beliebiger Menge produziert werden können,<br />
ist bis auf weiteres mit einer latenten<br />
Wohnungsknappheit zu rechnen. Sie buhlen<br />
als Makler somit genauso um die<br />
freien Objekte wie Ihre Kunden. Sprechen<br />
Sie mit Ihrer Homepage daher gezielt Verkäufer<br />
oder Vermieter an. Diese Personen<br />
müssen in Anbietermärkten zuerst adressiert<br />
werden.<br />
2. ELEMENT: IHR „EINZIGARTIGES<br />
VERKAUFSVERSPRECHEN“<br />
Haben Sie ein einzigartiges Verkaufsversprechen,<br />
welches „Alleinstellungsmerkmal“<br />
hebt Sie vom Wettbewerb ab? <strong>Das</strong><br />
Alleinstellungsmerkmal in der Literatur<br />
häufig als USP = Unique Selling Proposition<br />
bezeichnet, bezieht sich ursprünglich<br />
natürlich auf ein zu verkaufendes Produkt.<br />
Doch lassen sich die grundsätzlichen<br />
Überlegungen zum USP leicht auf Ihre<br />
Person und Ihre Leistung übertragen. Was<br />
bieten Sie Ihrem Kunden, das er ganz exklusiv<br />
nur bei Ihnen bekommen kann?<br />
Dies könnte beispielsweise Ihre Kommunikationsfähigkeit<br />
sein, wodurch Sie ein<br />
ausnehmend sympathisches Auftreten an<br />
den Tag legen, was für eine erfolgreiche<br />
Kundenbeziehung spricht oder Sie stehen<br />
für Verbindlichkeit und Zuverlässigkeit.<br />
Vielleicht sind Sie auch bekannt für Ihre<br />
Zusatzleistungen, die besser und umfangreicher<br />
als beim Wettbewerb sind.<br />
Gegenüber Ihren potentiellen Kunden, die<br />
Sie nicht kennen, dokumentieren Sie Ihr<br />
Alleinstellungsmerkmal am besten durch<br />
Ihre Qualifikation und erworbene Auszeichnungen.<br />
Gehen diese über das übliche<br />
Maß hinaus, unterstellt Ihnen der<br />
Kunde automatsch Fachkompetenz, evtl.<br />
erreichen Sie in einem Gebiet sogar Expertenstatus.<br />
Sie haben Auszeichnungen von Fachverlagen,<br />
Branchenunternehmen oder stehen<br />
auf irgendwelchen Top-Listen? Derartige<br />
Auszeichnungen sind teils<br />
umstritten, da sie häufig gegen Bezahlung<br />
vergeben werden. Dennoch nutzen Sie<br />
diese aktiv, wenn Sie diese schon haben.<br />
3. ELEMENT: REFERENZEN<br />
Menschen möchten nicht überredet sondern<br />
überzeugt werden. Sie selbst kön-<br />
nen im Internet Ihre Vorzüge und Qualifikationen<br />
darstellen, doch das alleine ist<br />
noch nicht überzeugend. Viel effektiver ist<br />
es, wenn andere Personen berichten, wie<br />
sie erfolgreich mit Ihnen zusammengearbeitet<br />
haben, damit Sie glaubwürdig erscheinen.<br />
Dies kann durch Empfehlungsportale und<br />
Bewertungen erfolgen. Die Qualität dieser<br />
Portale schwankt jedoch stark zudem<br />
fallen häufig zusätzliche Kosten an. Viel<br />
besser hingegen sind glaubwürdige Empfehlungsschreiben<br />
Ihrer Kunden. Ein perfektes<br />
Empfehlungsschreiben nennt den<br />
konkreten Vorgang (Verkauf meiner Eigentumswohnung),<br />
das positive Element<br />
(die stets freundliche und kompetente Beratung<br />
hat mich beeindruckt) und den Referenzgeber<br />
(Max Muster aus Berlin –<br />
nicht Herr M. aus B.). Steht dann noch ein<br />
Datum auf dem Schreiben und ist es vielleicht<br />
sogar unterschrieben steigt die Vertrauensbasis<br />
nochmals.<br />
In den letzten Monaten sind viele neue<br />
Online-Portale entstanden, die Makler<br />
empfehlen, Dienstleistungen vergleichen<br />
oder Leads generieren möchten. ivd24immobilien.de<br />
ist deutlich mehr als ein reines<br />
Angebotsportal. Mit der integrierten Expertensuche<br />
besetzen wir das Feld der<br />
qualitativen Suche nach Maklern, Verwaltern<br />
und Sachverständigen. Werfen Sie einen<br />
Blick auf das Portal und freuen Sie<br />
sich auf weitere kommende nützliche und<br />
gewinnbringende Funktionen.
10<br />
+<br />
Der <strong>IVD</strong><br />
MIETE 2.0 ODER<br />
MANIPULATIONSGESETZ?<br />
WAS BEDEUTET DER NÄCHSTE STAATLICHE MARKTEINGRIFF<br />
FÜR DIE MÄRKTE IN BERLIN UND BRANDENBURG?<br />
Prof. Dr. Marco Wölfle<br />
Foto: pogonici - Fotolia.com
+<br />
11<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
Der Gesetzgeber möchte den<br />
Berechnungszeitraum der<br />
ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
„auf eine breitere Basis“ stellen.<br />
Konkret soll künftig die Berechnung<br />
des Mietspiegels nicht nur<br />
auf Basis der vergangenen<br />
4, sondern künftig 10 Jahre<br />
erfolgen. Was auf den ersten<br />
Blick nach einer breiteren<br />
Datenbasis aussieht, kann<br />
in Märkten mit Auf- und<br />
Abwärtstrends zu deutlichen<br />
Verzerrungen und<br />
Umverteilungen führen.<br />
<strong>Das</strong> aktuelle CRES-Gutachten im Auftrag<br />
des <strong>IVD</strong> Bundesverbandes zeigt<br />
deutlich, dass durch die geplante Veränderung<br />
der Mietspiegel nicht mehr seinen<br />
eigentlichen Zweck als Messinstrument<br />
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete<br />
dient, sondern als Steuerungsmaßnahme<br />
politisch gewünschter<br />
Mieten verwendet werden soll. Je stärker<br />
Auf- oder Abwärtstrends der Mieten in<br />
einer Region ausfallen, desto drastischer<br />
sind die Auswirkungen. Bei steigenden<br />
Miettrends wird bei der Ermittlung des<br />
Mietspiegels nicht nur auf die ohnehin<br />
niedrigeren 4 Vorjahresmieten zurückgegriffen.<br />
Künftig sollen diese noch um weitere<br />
6 noch niedrigere Mieten ergänzt<br />
werden, die im Ergebnis den Durch-<br />
schnittswert absenken. Da an vielen Stellen<br />
der Bestandsschutz greift, werden<br />
Vermieter wohl keine Absenkungen im<br />
laufenden Mietverhältnis fürchten müssen.<br />
Schließen sie jedoch neue Verträge<br />
ab, findet hier eine Orientierung künftig<br />
am niedrigeren Maßstab statt.<br />
Um die Wirkung eines längeren Berechnungszeitraums<br />
zu veranschaulichen,<br />
wurde aus dem <strong>IVD</strong>-Mietspiegel bestimmt,<br />
wie hoch ein Mietspiegel bei vierjähriger<br />
und bei zehnjähriger Berechnungsmethode<br />
ausfallen würde. Die<br />
unten stehende Tabelle zeigt für ausgewählte<br />
Gemeinden im Regionalverband,<br />
wie stark der künftige Mietspiegel unter<br />
dem aktuellen Mietspiegel liegen würde.<br />
Altersklasse Neubau Bestand ab 1949 Bestand bis 1948<br />
Wohnwert gut mittel gut mittel einfach gut mittel einfach<br />
Berlin/Ost 1,50 € 1,11 € 0,86 € 0,69 € 0,59 € 1,06 € 1,04 € 0,79 €<br />
Berlin/West 1,66 € 1,28 € 1,03 € 0,83 € 0,60 € 1,15 € 1,20 € 0,92 €<br />
Brandenburg/H. 0,66 € 1,02 € 0,61 € 0,49 € 0,48 € 0,46 € 0,20 € 0,78 €<br />
Cottbus 0,27 € 0,27 € 0,01 € 0,01 € 0,43 € 0,09 € 0,11 € 0,49 €<br />
Frankfurt (Oder) 0,65 € 0,50 € 0,27 € 0,58 € 0,23 € 0,13 € 0,46 € 0,29 €<br />
Potsdam 0,89 € 1,08 € 0,97 € 0,64 € 0,56 € 0,78 € 0,70 € 0,55 €<br />
Quelle: Berechnungen auf Basis des <strong>IVD</strong>-Mietpreisspiegels, <strong>2016</strong>.
12<br />
+<br />
Der <strong>IVD</strong><br />
Die in diesem Artikel aufgeführten Berechnungen<br />
wurden auf Basis des <strong>IVD</strong>-Marktmietspiegels durchgeführt.<br />
Vom <strong>IVD</strong> werden in regelmäßigen Abständen<br />
Daten erhoben, indem dessen regionale Experten<br />
zur Einschätzung über das aktuelle Mietniveau in<br />
verschiedenen Ausstattungs- und Altersklassen<br />
befragt werden. Die Werte wurden vor der Verwendung<br />
durch das CRES wissenschaftlich überprüft und<br />
bei ausreichender Datenqualität interpoliert. Aktuelles<br />
Marktmonitoring mit wissenschaftlicher Begleitung<br />
und entgeltfreien Berichten für Mitglieder ist ein <strong>Plus</strong><br />
der Mitgliedschaft im <strong>IVD</strong>.<br />
Foto: pogonici - Fotolia.com<br />
So sinkt beispielsweise die Quadratmeterkaltmiete<br />
der Durchschnittswohnung in<br />
Berlin, die nach 1949 mit mittlerem Ausstattungsstandard<br />
erstellt wurde, um 0,69<br />
+<br />
€ je Monat ab. Was auf den ersten Blick<br />
wenig erscheint, bedeutet aber auf Jahr<br />
und Quadratmeterzahl<br />
(ca. 70 m 2 ) gerechnet einen<br />
Verzicht auf künftiges<br />
Immobilienpreise in Berlin<br />
und Brandenburg 2015/<strong>2016</strong><br />
Mietsteigerungspotential<br />
von rund 580 €/Jahr.<br />
Während im guten Neubau<br />
in Frankfurt an der<br />
Oder ähnlich große Beträge<br />
zu erwarten sind,<br />
beläuft sich der Betrag im<br />
Neubau guter Ausstattungsqualität<br />
in Berlin<br />
Der Immobilienpreisservice des <strong>IVD</strong><br />
Berlin-Brandenburg e. V. ist für Immobilienexperten<br />
sowie Verbraucher ein mehr als das Doppelte.<br />
mit rund 1.390 €/Jahr auf<br />
Nachschlagewerk, das Mieten und<br />
Kaufpreise für Wohnungen und Häuser<br />
in der Region Berlin-Brandenburg erste Blick erheblich. Denn<br />
Auch hier täuscht der<br />
transparent und vergleichbar macht. man könnte glauben,<br />
Die Publikation ist, wie die meisten dass die genannten Beträge<br />
in Neuverträgen auf<br />
Marktanalysen, für Mitglieder des <strong>IVD</strong><br />
entgeltfrei.<br />
die Restnutzungsdauer<br />
der Objekte multipliziert<br />
werden müssten, um gesamte<br />
Ausfälle im Mietsteigerungspotential<br />
abzuschätzen. Jedoch<br />
wird dadurch der Effekt falsch<br />
eingeschätzt und zwar nicht wegen fehlender<br />
Berücksichtigung von Diskontierung<br />
oder der noch ergänzend hinzukommenden<br />
Mietpreisbremse, deren Effekt<br />
in den oberen Beispielwerten gar<br />
nicht berücksichtigt ist. Die Ursache liegt<br />
vielmehr in einer Rückkoppelung.<br />
Der Mietspiegel wird aus Mieten der vergangenen<br />
Jahre gebildet und beeinflusst<br />
damit künftige Mieten. Die obigen Rechnungen<br />
zeigen, dass nach der Anpassung<br />
des Berechnungszeitraums der Mietspiegel<br />
geringer ausfällt und damit auch künftige<br />
Mietsteigerungen geringer werden.<br />
Damit fällt aber wiederum ein künftiger<br />
Mietspiegel geringer aus, der dann wieder<br />
folgende Mieten reduziert. Dieser Zirkelschluss<br />
kann also sehr schnell zu einem<br />
Einfrieren der Mieten führen.<br />
Frieren die Mieten auch im Gebiet des<br />
<strong>IVD</strong> Berlin-Brandenburg ein, die nicht zu<br />
den wachsenden Ballungszentren zählen,<br />
sondern vielmehr durch sinkende Immobiliennachfrage<br />
und den demographischen<br />
Wandel betroffen sind? In Teilmärkten<br />
mit fallendem Miettrend kehrt<br />
sich die Logik. Während bei steigenden<br />
Mieten der Mietspiegel durch die Verlängerung<br />
des Zeitraums deutlich absinkt,<br />
würde der Mietspiegel bei sinkendem<br />
Markttrend deutlicher über der aktuellen<br />
Marktmiete liegen. Gewinnen dann in
+<br />
13<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
diesen Regionen die Vermieter auf Kos-<br />
Zertifizierung - Qualität in<br />
der Immobilienwirtschaft<br />
lichen Werte ein. Zentren wie Berlin, die<br />
Aufwand nicht leisten, der sich mindes-<br />
ten der Mieter, während es sich in den tens im mittleren fünfstelligen Eurobereich ohnehin durch ein zu geringes und zu<br />
oben genannten Städten eher umgekehrt befindet und jedes zweite Jahr wiederholt<br />
werden muss. Sollen Daten statt aus gekennzeichnet sind, könnten daher noch<br />
langsam wachsendes Immobilienangebot<br />
verhalten wird? Die Antwort lautet<br />
schlicht nein. Mieter werden vom Vermieter<br />
nur schwer zu überzeugen sein, sich so ist klar, dass der Erhebungsaufwand Wohnungsmarkt bevorstehen. <strong>Das</strong> wird<br />
4 künftig aus 10 Jahren ermittelt werden, stärkere Zeichen von Knappheit auf dem<br />
statt der leicht durch Online-Portale einsehbaren<br />
Marktangebotsmieten an den kosten deutlich steigen werden. Dies aus Altersgründen in eine kleinere und<br />
deutlich zunehmen und damit Bürokratie-<br />
wohl auch dem Mieter nicht gefallen, der<br />
höheren Mietspiegelwerten zu orientieren<br />
– insbesondere, wenn die Auswahl che Regionen umso mehr die Erstellung oder sich aufgrund der Familiengründung<br />
könnte dazu führen, dass strukturschwa-<br />
günstigere Wohnung umziehen möchte<br />
groß ist.<br />
eines Mietspiegels gegen andere finanzielle<br />
Engagements abwägen müssen.<br />
räumlich vergrößern möchte.<br />
+<br />
Gerade kleine ländliche Gemeinden werden<br />
durch einen weiteren Effekt der Maßnahme<br />
doppelt getroffen. Die Ermittlung unter den Mietern Verlierer geben. Miet-<br />
Aber auch in den Ballungszentren wird es<br />
eines qualifizierten Mietspiegels nach wissenschaftlichen<br />
Maßstäben ist regelmänügt<br />
ein Blick auf ausländische Märkte mit<br />
regulierung ist nichts Neues. Und so geßig<br />
Gegenstand von Presseberichten, weil vergleichbaren Regelungen. Die Folge<br />
sie durch die regionalen Unterschiedlichkeiten<br />
von Immobilienmärkten nicht per deutliche Zurückhaltung der Investitionen<br />
derartiger Maßnahmen war meist eine<br />
Checkliste oder Reißbrettmodell möglich in den Immobilienmarkt. Beispielsweise<br />
ist. Viele Gemeinden können sich bereits brachen in manchen kanadischen Regionen<br />
die Baufertigstellungszahlen quasi<br />
nach den bestehenden rechtlichen Rahmenbindungen<br />
den hohen finanziellen über Nacht auf ein Drittel ihrer ursprüng-<br />
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+ Ausgabe <strong>2016</strong>/2017 2015/<strong>2016</strong><br />
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ISD-2 und installieren dieses als Einzelplatz-<br />
oder als Servierfertig.<br />
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Key-Code werden Ihre Gebiete sichtbar<br />
und Sie können die Startdaten hierfür herunterladen.<br />
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erfolgen Ihrerseits auf Knopfdruck<br />
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werden.<br />
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DIE RELEVANZ VON BEWERTUNGS-<br />
UND IMMOBILIENPORTALEN<br />
FÜR NEUE VERKAUFSAUFTRÄGE<br />
Martin Mayer<br />
Mit Bewertungs- und Immobilienportale können sich Makler eine digitale Reputation<br />
aufbauen – die Darstellung und das Gefunden-Werden begeisterter Kundenstimmen<br />
führt zu mehr Erfolg im Netz! Entscheidend hierbei: Die Glaubwürdigkeit der<br />
Bewertungen und die Klärung der Frage, wem die eigenen Bewertungen gehören -<br />
dem Makler oder dem Portal!<br />
Foto: gzorgz - Fotolia.com<br />
So wie sich Kunden heute vor einem<br />
Einkauf bei eBay die Bewertungen des<br />
Anbieters genau anschauen, so wächst<br />
auch das Bedürfnis nach authentischen<br />
Beurteilungen im Maklersektor – insbesondere<br />
seitens der Verkäufer von Immobilien.<br />
Wen wundert es also, dass zur Entscheidungsfindung<br />
vier von fünf Verkäufern<br />
nach Empfehlungen und Bewertungen<br />
von Maklern im Internet suchen.<br />
MIT PROFESSIONELLEN BEWERTUNGEN<br />
NEUE VERKAUFSAUFTRÄGE ERHALTEN<br />
Welche Möglichkeiten bieten sich dem<br />
Makler, um eine möglichst hohe Anzahl<br />
authentischer Bewertungen zu sammeln,<br />
die darüber hinaus auch noch der Akquise<br />
förderlich sind?<br />
HIERZU BIETEN SICH ZWEI<br />
HANDLUNGSOPTIONEN AN:<br />
Die erste Option heißt, einfach gar nichts<br />
zu unternehmen und sich auf den einschlägigen<br />
Bewertungs- und Immobilienportalen<br />
bewerten zu lassen. Hier tun sich<br />
erhebliche Risiken auf, da sich das Bewertungsverhalten<br />
wie ein Eisberg darstellt:<br />
Einige wenige Kunden, die unzufrieden<br />
waren, suchen ein Ventil um dieses lautstark<br />
kundzutun und verderben den Ruf<br />
des Unternehmens.<br />
Ein weiterer Nachteil:<br />
Hier kann jeder bewerten, auch wenn er<br />
gar keine Transaktion mit dem Makler abgeschlossen<br />
hat. <strong>Das</strong> führt insofern zu<br />
Verzerrungen, da z.B. der nicht zum Zuge<br />
gekommene Miet-Interessent seinen<br />
Frust durch eine negative Bewertung abbauen<br />
könnte. Außerdem sind die Bewertungen<br />
für Googles Suchmaschine<br />
nicht relevant.<br />
Und es tut sich ein weiteres Problem auf:<br />
Der Makler besitzt nicht das Verfügungsrecht<br />
an den über ihn auf den jeweiligen<br />
Portalen gespeicherten Daten. Genau hier<br />
setzt Makler-Empfehlung.de an.<br />
MAKLER-EMPFEHLUNG.DE IST<br />
GOOGLE-RELEVANT UND BEWERTUNGEN<br />
GEHÖREN DORT DEM MAKLER<br />
Bleibt also noch eine zweite Option: Die<br />
Inanspruchnahme von Makler-Empfehlung.de<br />
als Experten für die Maklerbranche,<br />
die sich auf die professionelle Be-
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
17<br />
NEU: Kunden von Makler-Empfehlung.de bekommen jetzt auch<br />
ihr eigenes Kundenmagazin für mehr Verkaufsaufträge<br />
Wir bieten jedem Immobilienmakler ab sofort die Möglichkeit, sein<br />
eigenes individuelles Immobilienmagazin mit Gebietsschutz aufzulegen.<br />
<strong>Das</strong> <strong>Magazin</strong> besteht aus 16 hochwertig gedruckten Seiten und fungiert<br />
als Kundenbindungstool für Immobilienmakler<br />
Ein Immobilienmakler präsentiert sich damit in seiner Region sympathisch<br />
und professionell als Experte für zukünftige Immobilienverkäufer<br />
Durch den garantierten Gebietsschutz ist er der Einzige in seinem Farming-<br />
Gebiet, der diesen Kanal für die Objektakquise besetzt. Wir vergeben nur<br />
1 Lizenz je Stadtteil.<br />
Der Preis für das komplette Immobilienmagazin pro Quartal (inkl. Redaktion,<br />
professionellem Layout, Druck von 1.000 Exemplaren, voller Gebietsschutz) entspricht<br />
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in etwa dem, was man in Zeitungen für eine 100mm-Anzeige ausgeben musste.<br />
Ein weiteres tolles Produkt, um in kontinuierlichem Kontakt mit aktiven und potentiellen Verkäufern zu sein.<br />
wertung von Makler-Dienstleistungen,<br />
also auf das seriöse Management zum<br />
Aufbau einer digitalen Reputation spezialisiert<br />
haben.<br />
Dieses erste und unabhängige Bewertungsportal<br />
für Immobilienmakler bietet<br />
eine neutrale, transaktionsbasierte, professionelle<br />
und kontrollierte Form der<br />
Bewertung an.<br />
Hier werden die für die Beurteilung eines<br />
Maklers relevanten Kriterien abgefragt<br />
und dargestellt, gleichzeitig aber auch<br />
eine Kontrolle der Einträge vorgenommen<br />
und nur geprüfte Einträge tatsächlicher<br />
Kunden, mit denen auch eine Transaktion<br />
getätigt wurde, veröffentlicht.<br />
Zudem gehören die dort veröffentlichten<br />
Bewertungen immer dem Makler. Außerdem<br />
weist Makler-Empfehlung.de eine<br />
hohe Relevanz im Hinblick auf Google<br />
aus: Bewertungen mit „User generiertem<br />
Content" fördern das Ranking in den<br />
Suchmaschinen und bieten bei den Maklerprofilen<br />
mit den Google-Sternchen<br />
einen „Eye-Catcher" in den Ergebnislisten.<br />
FAZIT: DER FRÜHE MAKLER...<br />
Bewertungen werden zu einer neuen<br />
Währung im Internet. Wer sich hier passiv<br />
verhält wird trotzdem bewertet, dann<br />
aber tendenziell eher negativ. Bewertungen<br />
in den Immobilien-Portalen zählen<br />
außerhalb der Plattform nicht viel und<br />
sind für Googles Suchmaschine nicht relevant,<br />
zudem gehören sie nicht dem<br />
Makler. Wer die Bewertungen aktiv angeht,<br />
erhält tendenziell mehr positive Bewertungen.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ <strong>Das</strong> + + erste + + + unabhängige<br />
+ + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Immobilienportal + + + + + + + + + für + die + + + + + + + + +<br />
+ Bewertung + + + + + + und + + Suche + + + nach + + + + + + + +<br />
+ Maklern + + + + in + + Deutschland, + + + + + + + + + + + + +<br />
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+ Brandenburg + + + + + + + für + sein + + + + + + + + + + +<br />
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Mit exponentiell fortschreitender Digitalisierung des Marktes findet<br />
nun auch der virtuelle 360° Rundgang immer häufiger den Weg ins<br />
Online-Exposé. Anfängliche Eintrittsbarrieren, wie der hohe Preis<br />
oder fehlende Zugriffsbeschränkungen wurden durch etwaige<br />
Anbieter am Markt für den Immobilienmakler durchbrochen Einer<br />
dieser Anbieter ist die Firma Ogulo mit Hauptsitz in Berlin und einer<br />
Zweigniederlassung in Niederkassel bei Köln.
+ 19<br />
ell durch die Immobilie. Konkret wird der<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Ogulo | One-Touch<br />
+<br />
eit nun über vier Jahren bieten wir POTENZIELLE<br />
„Spasswortgeschützte 360°-Rundgänge<br />
EINSATZMÖGLICHKEITEN<br />
Bildschirm des Maklers auf den des Interessenten<br />
inklusive statistischer Auswertung<br />
für die Immobilienvermarktungsbranche<br />
an. Neben dem Wettbewerbsvorteil kann<br />
unser Kunde durch den Einsatz von Immobilienrundgängen<br />
und die damit korrespondierende<br />
Vermeidung von Besichtigungstourismus<br />
viel besser mit seiner Zeit<br />
haushalten. Bei Ogulo | One-Touch ist es<br />
nun auch jedem Immobilienmakler möglich<br />
Panoramafotos schnell und unkompliziert<br />
mit nur einem Klick aufzunehmen,<br />
ohne hierfür eine entsprechende Schulung<br />
absolvieren zu müssen“, erklärt Florentino<br />
Trezek, Geschäftsführer der Ogulo<br />
GmbH. Hinter der Bezeichnung Ogulo |<br />
One-Touch verbirgt sich der Einsatz einer<br />
360°-Kamera, welche mit einem Knopfdruck<br />
es schafft, ihre Umgebung in 360°<br />
aufzunehmen.<br />
„Hatte ich anfänglich noch etwaige Bedenken<br />
dahingehend, wie ich das Thema<br />
der Panoramafotografie an meine Mitarbeiter<br />
delegiere ohne zusätzliche Reibungspunkte<br />
zu generieren, hat mich der<br />
Einsatz der 360°-Kamera nun endgültig<br />
überzeugt. Auch ohne technische Vorkenntnisse<br />
fühlt sich jeder in meinem<br />
Team befähigt die Kamera zu bedienen<br />
um 360°-Fotos in der Immobilie aufzunehmen“,<br />
sagt Wolfgang Tullius von Wolfgang<br />
TULLIUS Immobilien.<br />
Ist man zu Anfang der Meinung,<br />
man benötige den<br />
virtuellen Rundgang ausschließlich<br />
für repräsentative Immobilien,<br />
so hat die Erfahrung gezeigt, dass insbesondere<br />
bei niederwertigen Immobilien<br />
der Einsatz von Immobilienrundgängen<br />
durchaus lukrativ sein kann.<br />
„Der Immobilienmakler muss sich lediglich<br />
die Frage stellen, wie viele Immobilien<br />
er gerade im Portfolio hat, welche er<br />
lieber nicht eingekauft hätte – Gerade<br />
provisionsschwache Immobilien machen<br />
im Umkehrschluss die meiste Arbeit und<br />
schmälern den Geldbeutel in Form von<br />
müßigen und erfolglosen Besichtigungstourismus.<br />
Für derartige Immobilien bieten<br />
wir zudem das virtuelle Homestaging<br />
an.“, so Florentino Trezek (Geschäftsführer<br />
der Ogulo GmbH)<br />
AN WELCHER STELLE KOMMT DER<br />
VIRTUELLE RUNDGANG IM IMMOBILIEN-<br />
VERMARKTUNGSPROZESS ZUM EINSATZ?<br />
Wichtig ist auch die Frage, an welcher<br />
Stelle der 360°-Rundgang während des<br />
Vermarktungszeitraums zum Einsatz<br />
kommen sollte – vor oder nach dem Besichtigungstermin?<br />
Für all diejenigen, die der<br />
Meinung sind, mit dem Angebot des virtuellen<br />
Rundgangs bereits vorab zu viele<br />
gespiegelt. Zudem kann man<br />
mit bis zu 25 Teilnehmern durch eine eingebaute<br />
Chat- und Telefonkonferenz<br />
kommunizieren.<br />
AUCH FÜR MESSEPRÄSENTATIONEN<br />
GUT GEEIGNET<br />
Eine zusätzliche Einsatzmöglichkeit des<br />
virtuellen 360°-Rund-gangs ist die Präsentation<br />
bei Messeveranstaltungen. Hier<br />
kann das Immobilienunternehmen sich<br />
durch die multimediale Unterstützung<br />
entsprechend innovativ in Szene setzen.<br />
Für die restlichen Aussteller war die<br />
Messe nach Aufbau unseres Bildschirms<br />
gelaufen! 90 % der Messebesucher waren<br />
auf unserem Stand – und durchweg<br />
alle waren von der Präsentation begeistert!“,<br />
unterstreicht Andreas Hubert, Vizepräsident<br />
des <strong>IVD</strong> Bund und Geschäftsführer<br />
des Immobilien Center Aalen.<br />
Für Mitglieder des <strong>IVD</strong> Berlin-<br />
Brandenburg offeriert die<br />
Firma Ogulo einen 10%-igen<br />
Preisrabatt auf die Preispakete:<br />
Basis, Business &<br />
Premium.<br />
Informationen preiszugeben, wäre es<br />
plus<br />
durchaus sinnvoll die Überlegung anzuführen,<br />
die 360°-Tour im Anschluss an<br />
+<br />
eine Besichtigung vor Ort additiv zum Exposé<br />
mitzugeben. Somit können weitere<br />
Zweit-Besichtigungstermine, welche dem<br />
Interessenten häufig dazu dienen, sich<br />
mental einzurichten oder um Fragen zu<br />
klären, wie: „Welcher Boden lag nochmal<br />
genau im Flur?“ oder „Müssen die Wände<br />
OGULO GMBH<br />
noch gestrichen werden?“, vermieden<br />
werden.<br />
Hauptniederlassung:<br />
Tauentzienstraße 9-12, 10789 Berlin<br />
Tel.: 02 28 - 28 69 56-0<br />
Alternativ bietet die Firma Ogulo für diesen<br />
Fall das Ogulo® | Meeting an. Hierbei<br />
führt der Immobilienmakler den Interessenten<br />
Fax.: 02 28 - 28 69 56-56<br />
E-Mail: info@ogulo.de<br />
www.ogulo.com<br />
wie bei einer Webkonferenz<br />
virtu-<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
20<br />
+<br />
Marketing<br />
5+1 GUTE GRÜNDE IHRE<br />
IMMOBILIEN-WEBSEITE<br />
ZU ÜBERDENKEN<br />
Yvonne Becherer<br />
TIPP:<br />
Nehmen Sie kostenfrei an online Seminaren<br />
(Webinaren) teil und erfahren Sie mehr zu digitalen<br />
Vermarktungs-Lösungen der Immobilienbranche.<br />
www.smartexpose.com/webinare<br />
Sie möchten Ihre Marke stärken,<br />
unabhängiger werden und für<br />
Ihre Kunden besser auffindbar<br />
sein? <strong>Das</strong> alles beginnt meist mit<br />
Ihrem Internetauftritt. Wir haben<br />
für Sie einige der wichtigsten<br />
Fragen und Antworten zusammengestellt,<br />
um Ihre Webseite,<br />
Außenwirkung und Unternehmensziele<br />
zu hinterfragen.<br />
SIE ERHALTEN KAUM ODER<br />
GAR KEINE ANFRAGEN ÜBER<br />
IHRE WEBSEITE?<br />
Eine Webseite ist Ihre Visitenkarte im Internet.<br />
Nicht nur Immobilien-Interessenten,<br />
sondern auch potenzielle Verkäufer oder<br />
Vermieter suchen nach geeigneten und<br />
vertrauenswürdigen Partnern für die Vermarktung<br />
ihrer Immobilien. Eine gute<br />
Optik ist wichtig, Kunden-Anfragen sind<br />
aber für viele Webseiten-Betreiber noch<br />
wichtiger. Stellen Sie deshalb sicher, dass<br />
Ihre Webseite auf Anfragen optimiert ist<br />
und potenzielle Kunden schnell mit Ihnen<br />
in Kontakt treten können.<br />
Foto: Rawpixel.com - Fotolia.com<br />
DIE INHALTE IHRER WEBSEITE<br />
SIND AUF SMARTPHONES<br />
ODER TABLETS NICHT ODER<br />
NUR SCHWER LESBAR?<br />
Alleine in Deutschland gibt es aktuell<br />
mehr als 45 Mio. Smartphone-Nutzer. Die<br />
Geräte unterscheiden sich sowohl nach<br />
Herstellern, Betriebssystemen aber auch<br />
nach Displaygrößen. Damit Ihr Unternehmen<br />
und Angebot auch auf Smartphones<br />
optimal dargestellt und wahrgenommen
+ +<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
wird, sollten Sie auf responsives Webdesign<br />
oder eine Unternehmens-App<br />
IMMOBILIEN WIRKT UNÜBER-<br />
Die Immobilien-Branche<br />
setzen, die sich an die Displaygröße des befindet sich im<br />
SICHTLICH UND BESUCHER<br />
jeweiligen Betrachters anpasst. Denn wie<br />
HABEN SCHWIERIGKEITEN IHR<br />
auch im echten Leben, zählt auch im<br />
Umbruch. Um den<br />
ANGEBOT ZU DURCHSUCHEN ODER DIE<br />
mobilen Internet der erste Eindruck.<br />
digitalen Wandel zu<br />
ERGEBNISSE ZU FILTERN?<br />
Ihr Immobilien-Angebot sollte für Interessenten<br />
schnell zu überblicken, zu durch-<br />
RESPONSIVES DESIGN IST IN ALLER schaffen, vertraue ich<br />
MUNDE, ABER WAS BEDEUTET<br />
suchen und übersichtlich sein. Eine Herausforderung,<br />
der durch die Vielzahl an<br />
bei der Vermarktung auf<br />
„RESPONSIVE DESIGN“?<br />
Der Begriff „Responsives Webdesign“<br />
Lösungen von<br />
Smartphone-Nutzern mit unterschiedlichen<br />
Displaygrößen eine noch größere<br />
bedeutet im übertragenen Sinne "reagierendes<br />
Webdesign". Hierbei wird<br />
Bedeutung zukommt. Achten Sie bei Ihrer<br />
SmartExposé.<br />
das Layout einer Website so flexibel<br />
gestaltet, dass dieses auf dem Computer-Desktop,<br />
Tablet und Smartphone<br />
eine gleichbleibende Benutzerfreundlichkeit<br />
bietet und der Inhalt gänzlich<br />
und schnell vom Besucher aufgenommen<br />
werden kann, indem sich Inhaltsund<br />
Navigationselemente der Bildschirmauflösung<br />
des mobilen Endgeräts<br />
anpassen.<br />
Michael Werner, MPW Immobilien<br />
Bearbeitung tatsächlich einfach und im<br />
Handumdrehen funktioniert, denn viele<br />
Systeme haben sehr umfangreiche Funktionen,<br />
die das einfache Bearbeiten schon<br />
wieder kompliziert machen können.<br />
Webseite darauf, dass alle Inhalte übersichtlich<br />
dargestellt werden, sich Schriftgrößen<br />
und Bilder an die Displaygröße<br />
anpassen (siehe responsives Webdesign),<br />
die Besucher die Möglichkeit haben<br />
schnell nach Präferenzen zu filtern und die<br />
Darstellung auch auf Smartphones und<br />
Tablets stets übersichtlich und ansprechend<br />
wirkt.<br />
+ 21<br />
DIE DARSTELLUNG IHRER<br />
IHRE WEBSEITE BESTEHT DEN<br />
GOOGLE-TEST FÜR MOBILE<br />
GERÄTE NICHT?<br />
Mehr als 50 Prozent der Google-Suchanfragen<br />
finden auf mobilen Geräten, wie<br />
Smartphones oder Tablets statt (Google,<br />
2015). Um sicher zu stellen, dass Sie auf<br />
Google gelistet werden und Ihre Webseite<br />
in den Suchergebnissen erscheint, vergewissern<br />
Sie sich, dass Ihre Website den<br />
Google-Test für mobile Geräte besteht.<br />
Um dies zu testen, suchen sie einfach auf<br />
Google nach „Google Mobile Friendly<br />
Test“ und geben Sie die Adresse Ihrer<br />
Webseite ein. Oder nutzen Sie folgenden<br />
Link zum „Google Mobile-Friendly Test“<br />
www.google.com/webmasters/tools/<br />
mobile-friendly<br />
DIE BEARBEITUNG IHRE<br />
WEBSEITE IST UMSTÄNDLICH UND<br />
ZEITAUFWENDIG?<br />
Um die Bearbeitung von Webseiten Inhalten<br />
zu ermöglichen wurden Selbstwartungs-Systeme<br />
in den letzten Jahren stark<br />
verbessert. Viele Anbieter versprechen,<br />
mit einem Klick Änderungen machen zu<br />
können. Vergewissern Sie sich, dass die<br />
SIE HABEN EIN SELBST-<br />
WARTUNGS-SYSTEM ABER<br />
DAS PFLEGEN IHRES IMMO-<br />
BILIEN PORTFOLIOS IST SEHR<br />
KOMPLIZIERT?<br />
Stellen Sie sicher, dass Ihre Webseite<br />
eine automatische Übertragung mit Ihrer<br />
Maklersoftware bzw. Ihren CRM System<br />
unterstützt. Viele Portale bieten zwar bereits<br />
einen Webseiten-Service an, um Ihr<br />
Immobilien-Angebot auch auf Ihrer persönlichen<br />
Webseite darzustellen, dies<br />
bringt aber auch eine Abhängigkeit mit<br />
sich. Denn zum einen werden oft nur die<br />
auf den Portalen eingestellten Objekten<br />
dargestellt und zum anderen liegen die<br />
Webseiten physisch bei den Portal-Betreibern.<br />
Sie stärken somit nicht Ihre eigene<br />
Webseite, sondern unterstützen die Portale,<br />
um in den Suchmaschinen besser<br />
gefunden zu werden.<br />
Stellen Sie also sicher, dass Ihre Webseite<br />
Ihr komplettes Angebot enthält, die Inhalte<br />
Ihr Google-Ranking unterstützen<br />
und Sie durch eine Webseiten-Neugestaltung<br />
Ihre eigene Unabhängigkeit stärken.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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22<br />
+<br />
Marketing<br />
KOMMUNIKATIONSMIX AUS<br />
PRINT UND ONLINE –<br />
DER CROSSMEDIALE TREND<br />
Bettina Laubinger<br />
Die Lesegewohnheiten passen<br />
sich dem Zeitalter des Internets<br />
an – anstelle von Papier wird<br />
inzwischen die Elektronik<br />
bevorzugt. <strong>Das</strong> Printmedium<br />
stirbt langsam aus! – Aber,<br />
stimmt das wirklich?<br />
Im Rahmen einer Online-Befragung Ende<br />
2015 wurden 336 Entscheider aus den<br />
Marketingabteilungen, den Geschäftsführungen<br />
und den Bereichsleitungen zu diesem<br />
Thema interviewt. <strong>Das</strong> Ergebnis ist<br />
eindeutig! Über 60 Prozent nutzen parallel<br />
zu ihren Online-Werbemaßnahmen<br />
weiterhin Fachmagazine und Zeitschriften<br />
als zusätzliche erfolgreiche Werbekanäle.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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Königsweg 1, 24103 Kiel, Tel.: 0431 - 6 64 52-16, Fax: 0431 - 6 64 52-22<br />
E-Mail: laubinger@derimmomarkt.de, www.derimmomarkt.de<br />
PRINT IM KOMMUNIKATIONSMIX<br />
Printmedien gelten als besonders geeignet,<br />
um Markenwerte zu kommunizieren<br />
und auf emotionale Weise Bedarf zu<br />
wecken. <strong>Das</strong> zeigte sich auch nach der<br />
Durchführung einer Erfolgsmessung unter<br />
den befragten Entscheidern. Von ihnen<br />
führen knapp 85 Prozent immer oder zumindest<br />
gelegentlich solche Erfolgsmessungen<br />
ihrer Kampagnen durch.<br />
Aus der Sicht der Befragten verzeichnen<br />
40 Prozent eine Steigerung ihrer Print-<br />
Budgets in den letzten 3 Jahren, noch<br />
knapp 36 Prozent schätzen einen weiteren<br />
Anstieg in den kommenden 3 Jahren.<br />
Gleichzeitig erwarten aber auch 34,6 Prozent<br />
eine stagnierende Entwicklung ihres<br />
Print-Budgets in den nächsten Jahren.<br />
Dennoch lässt sich im Allgemeinen hier<br />
kein Abwärtstrend erkennen.<br />
Die zunehmende Verbreitung von<br />
Smartphones und Tablets bietet immer
+<br />
23<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Unsere aktuelle, interaktive Ausgabe finden Sie unter:<br />
www.derimmomarkt.de. Sie wünschen eine<br />
umfassende Beratung mit einer Lösung, die zu Ihrem<br />
Unternehmen passt? Dann sind wir Ihre richtigen<br />
Ansprechpartner rund um Ihre Immobilie!<br />
bessere Möglichkeiten, Print mit digitalen<br />
Instrumenten wie QR-Codes oder Augmented-Reality<br />
zu kombinieren. Damit<br />
können nicht nur verschiedene Kommunikationskanäle,<br />
sondern auch Vertriebskanäle<br />
miteinander verknüpft und beim<br />
Kunden völlig neue Erlebnisdimensionen<br />
geschaffen werden. Gleichzeitig bietet<br />
diese Kombination eine gute Möglichkeit,<br />
den Erfolg von Printkampagnen gezielt zu<br />
messen.<br />
In einem Punkt waren sich alle befragten<br />
Entscheider einig: Printmedien werden in<br />
Zukunft verstärkt mit Onlinemedien verzahnt.<br />
Weitere Einschätzungen ergaben:<br />
„Printmedien werden kreativer“, „Printmedien<br />
werden stärker auf Zielgruppen zugeschnitten<br />
sein“, „die Menge an Printmedien<br />
wird abnehmen“ und „Printmedien<br />
werden teurer“.<br />
DIE KREATIVITÄT HÄLT EINZUG<br />
IN DAS FACHMAGAZIN<br />
IMMOBILIENMARKT<br />
Um zukunftsorientiert immer am Ball zu<br />
bleiben, setzt der IMMOBILIENMARKT<br />
daher auf einen stetig ansteigenden und<br />
höheren Anteil journalistischer Inhalte,<br />
zum Beispiel in Form von Beiträgen, denen<br />
in ihrer Kreativität keine Grenzen gesetzt<br />
werden, um den Leser emotional<br />
anzusprechen, Kaufreize zu setzen und<br />
ihm den direkten Weg zum Vertriebskanal<br />
aufzuzeigen.<br />
DER IMMOBILIENMARKT IM WANDEL<br />
DER KOMMUNIKATIONSKANÄLE<br />
Es wird auch zukünftig einen weiteren<br />
Wandel bei den gewerblichen Kommunikationen<br />
geben. Unser <strong>Magazin</strong> für Immobilien<br />
aller Art sowie Themen rund<br />
ums Haus, werden sich weiter verändern<br />
und anpassen. Für Unternehmen im Bereich<br />
der Printkommunikation heißt das,<br />
dass sie sich der Herausforderung stellen,<br />
aber gleichzeitig auch die Chance ergreifen<br />
müssen, neue Geschäftsfelder zu generieren.<br />
Der IMMOBILIENMARKT hat dabei nicht<br />
mehr nur die Aufgabe, seine Druckkompetenzen<br />
zu verkaufen. Vielmehr sehen<br />
wir uns in der Beratung ergänzender Serviceleistungen<br />
und erweitern unser Portfolio<br />
z. B. in den Bereichen App-Entwicklung,<br />
Mobile-Couponing oder Implementierung<br />
von Augmented-Reality-<br />
Anwendungen.<br />
WELCHEN MEHRWERT HABEN<br />
SIE ALS INSERENT?<br />
Der IMMOBILIENMARKT hat sich diesen<br />
Herausforderungen gestellt und bereits<br />
viele Neuerungen umgesetzt, um Ihnen<br />
als Kunden immer eine individuelle und<br />
maßgeschneiderte Lösung anbieten zu<br />
können.<br />
Im Fokus stehen, neben der Auflage und<br />
dem Verteilungsgebiet, vor allem die Ziel-<br />
gruppe und stetige Neuerungen für die<br />
crossmedialen Trends. Parallel zur Printausgabe<br />
des IMMOBILIENMARKT steht<br />
zeitgleich unser kostenloses E-<strong>Magazin</strong>e<br />
zum Download für mobile Endgeräte bereit.<br />
Die Besonderheit: Mit nur einem Klick auf<br />
Ihr Advertorial, Ihr Angebot oder Ihre Immobilie,<br />
landet der Interessent direkt auf<br />
Ihrer Webseite und erhält alle Informationen<br />
zu Ihrem Angebot – auf einen Blick.<br />
Um für Ihre unterschiedlichsten Kommunikationskanäle<br />
die bestmöglichen Werbestrategien<br />
zusammenstellen zu können,<br />
hat der IMMOBILIENMARKT sich für die<br />
Online-Reichweite den Kooperationspartner<br />
www.wunschgrundstueck.de ins Boot<br />
geholt. Ihr Vorteil: <strong>Das</strong> Bauland- und Immobilienportal<br />
bietet 13.000 kommunale<br />
Immobilien-Portale (KIP), die regional auf<br />
den Städte- und Wirtschaftsförderplattformen<br />
eingebunden sind.<br />
Für Sie als Makler mit dem Schwerpunkt<br />
in Gewerbeimmobilien, rundet der IM-<br />
MOBILIENMARKT das Gesamtportfolio<br />
durch den Partner Standortführer Nord &<br />
Süd ab. Ihr Vorteil: Mit einer ausgewählten<br />
Auflage von 2.200 Exemplaren erreichen<br />
Sie mit Ihrem Angebot direkt Entscheider<br />
und Investoren, die u. a. auf der<br />
EXPO REAL in München und der MIPIM<br />
in Cannes vertreten sind.
24<br />
+<br />
IT/Internet<br />
ONLINE-DIENSTLEISTER<br />
BRAUCHEN DEN<br />
IMMOBILIENMAKLER<br />
Andy Nötzel<br />
<strong>Das</strong> lokale Know-how eines<br />
Maklers ist beim Verkauf von<br />
Immobilien unersetzlich. Viele<br />
Immobilien-Startups versuchen<br />
dennoch den Makler und<br />
seine Vertriebsexpertise durch<br />
standardisierte Informationen<br />
und Prozesse zu ersetzen. Doch<br />
das Wissen über lokale Besonderheiten,<br />
Trends und langjährige<br />
Erfahrung im Verkauf lassen<br />
sich online nicht so einfach<br />
nachbilden.<br />
Daher geben Onlineangebote, die<br />
Vermittler und Makler ausschließen,<br />
einen beträchtlichen Teil an Vertriebsstärke<br />
auf und schaden damit den Interessen<br />
der Verkäufer. Wer Immobilienmakler<br />
dagegen aktiv in sein Online-<br />
Netzwerk einbindet und Kooperation fördert,<br />
kann für alle Beteiligten eine Win-<br />
win-Situation schaffen. Unterschiedliche<br />
Akteure werden so zusammengebracht,<br />
dass sie sich in ihren Stärken ergänzen<br />
und mithilfe eines 360-Grad-Netzwerks<br />
komplexe Transaktionen auf einfachem<br />
Weg bewältigen. Professionelle Immobilienmakler<br />
bringen ihre Verkaufserfahrung<br />
und eine genaue Kenntnis lokaler Märkte<br />
ein und helfen die Immobilie zum besten<br />
Preis an den richtigen Kaufinteressenten<br />
zu verkaufen.<br />
<strong>Das</strong> Online-Netzwerk realbest unterstützt<br />
dabei die Akquise von Immobilien von Privatverkäufern<br />
und Bauträgern in ganz<br />
Deutschland. Die Suche nach einem passenden<br />
Kaufinteressenten über alle Online-Kanäle<br />
bietet somit erstmalig ein<br />
Market Network, das Verkäufer, Vermittler<br />
und Käufer effizient vernetzt.<br />
<strong>Das</strong> Market Network vereint dabei die<br />
Vorteile eines Marktplatzes (Anzeigenbörsen)<br />
und denen sozialer Netzwerke<br />
(s.a. MLS) mit digitalen Dienstleistungen.<br />
Die im Market Network angemeldeten<br />
Makler erhalten kostenlosen Zugriff auf<br />
alle angebotenen Immobilien. Makler
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
25<br />
können diese passgenau ihren eigenen<br />
Kunden anbieten oder als Objektbetreuer<br />
neue Verkaufsobjekte gewinnen. Die Objekte<br />
werden im Netzwerk tausenden<br />
Maklern und Finanzdienstleistern angeboten<br />
und darüber hinaus in nationalen<br />
und internationalen Anzeigenportalen in<br />
sieben Sprachen beworben, um die maximale<br />
Reichweite zu passenden Kaufinteressenten<br />
aufzubauen.<br />
realbest unterstützt den Verkaufsprozess<br />
und die effiziente Kommunikation zwischen<br />
Verkäufer, Objektbetreuer und potenziellen<br />
Kaufinteressenten durch Statusmeldungen<br />
zum Objekt und digitalen<br />
Dienstleistungen. Vom einfachen Download<br />
vollständiger Objektakten bis hin zur<br />
Online-Reservierung.<br />
Makler profitieren von der Reduzierung<br />
des administrativen Aufwands auf ein<br />
Minimum und der Fokussierung auf die<br />
eingehende, individuelle Beratung von<br />
Verkäufer und Käufer und letztlich auf den<br />
erfolgreichen Verkaufsabschluss. Darüber<br />
hinaus profitieren angemeldete Makler<br />
auf realbest von einem umfassenden On-<br />
line-Portfolio an attraktiven Objekten,<br />
welches sie ihrem eigenen Kundenstamm<br />
anbieten können.<br />
Am Ende profitieren alle am Verkauf<br />
Beteiligten: Verkäufer finden im Market<br />
Network rasch den passenden Interessenten<br />
für ihre Immobilie, Käufer können<br />
sich umfassend zu passenden Angeboten<br />
informieren und ihre Wunschimmobilie<br />
direkt reservieren. Makler erzielen<br />
für einen erfolgreichen Abschluss eine<br />
Provisionsbeteiligung zwischen 50 und<br />
80 Prozent der Gesamtprovision die vorab<br />
transparent an jedem Exposé ausgewiesen<br />
wird. Transparenz, Effizienz und<br />
Sicherheit sind die Basis für eine erfolgreiche<br />
Kooperation in einem Market Network.<br />
realbest befindet sich auf Wachstumskurs<br />
und baut sein Makler-Netzwerk in ganz<br />
Deutschland stetig aus. realbest operiert<br />
zentral von Berlin mit deutschlandweit<br />
über 5.000 Maklern, die ihr lokales Knowhow<br />
und ihre Immobilienexpertise bei der<br />
Betreuung von Privatverkäufern und Kaufinteressenten<br />
einbringen.<br />
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26<br />
+<br />
IT/Internet<br />
DIE NOTWENDIGKEIT VON<br />
LANDINGPAGES FÜR IMMOBILIENMAKLER<br />
Ulf Förster<br />
Foto: psdesign1 - Fotolia.com<br />
Zur kurzfristigen Umsatzsteigerung eines bestimmten Produktes<br />
oder einer Dienstleistung bietet sich die Verwendung einer<br />
Landingpage an. Landingpages sind so konzipiert, dass sie dem<br />
Besucher übersichtliche und auf seine Bedürfnisse angepasste<br />
Webinhalte präsentieren. Die Landingpage zeichnet sich meist<br />
durch eine stärkere Verkaufssprache aus als die der eigenen<br />
Firmenwebsite, sie lässt sich besser für Suchmaschinen optimieren<br />
und ist ideal auf die Anforderungen der Zielgruppe zugeschnitten.
+<br />
27<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
ONLINEMARKETING FÜR<br />
IMMOBILIENFIRMEN<br />
In der Regel sind die Nutzer des Internets<br />
nicht nur einfach so im Netz unterwegs.<br />
Sie sind gezielt auf der Suche nach Antworten<br />
auf spezifische Fragen. Für den<br />
normalen Konsumgüterbereich ist es recht<br />
einfach, seine Produkte und Dienstleistungen<br />
direkt zu verkaufen. Für Immobilienmakler<br />
ist es wichtig zu berücksichtigen,<br />
dass ihr zu verkaufendes Produkt sehr viel<br />
komplexer ist. Daher ist es eine Grundvoraussetzung,<br />
dass der Immobilienmakler<br />
die Bedürfnisse seiner Kunden versteht,<br />
um ihnen passgenaue Angebote zu unterbreiten.<br />
Zusätzlich ist es wichtig, dass<br />
der Kunde seinem Makler das notwenige<br />
Vertrauen entgegenbringt. Gerade bei<br />
High-Involvement-Produkten wie Immobilien<br />
ist es wichtig, dem Interessenten<br />
das Gefühl von Sicherheit und Professionalität<br />
zu vermitteln.<br />
ERFÜLLEN SIE AUF DER LANDINGPAGE<br />
DIE ERWARTUNGEN IHRER BESUCHER<br />
Eines der Hauptziele einer Landingpage<br />
ist es, Traffic auf der Seite zu generieren.<br />
Zahlreiche Besucher auf Ihrer Website, die<br />
nach wenigen Minuten den Besuch wieder<br />
abbrechen, bringen Ihnen keinen Erfolg.<br />
Nützlich sind Besucher für Sie, die genau<br />
das finden, wonach gesucht worden<br />
ist, und deshalb mit Ihnen in Kontakt treten.<br />
Im besten Fall können hieraus eine<br />
Terminvereinbarung oder sogar ein Auftrag<br />
entstehen.<br />
CALL-TO-ACTION<br />
Alleine durch eine hohe Besucherzahl auf<br />
Ihrer Website werden Sie kein Haus verkaufen.<br />
Es ist maßgeblich, dass Sie dem<br />
Besucher einen Mehrwert bieten und ihn<br />
so zu einer Handlung führen. Bieten Sie<br />
ihm Informationen zu den neusten Immobilien<br />
bei Anmeldung zum Newsletter,<br />
schicken Sie dem Kunden Informationsbroschüren<br />
zur erfolgreichen Vermittlung<br />
seiner Immobile zu, wenn er das Kontaktformular<br />
ausfüllt. Oder bieten Sie ihm<br />
hilfreiche Tipps zu diversen Themenbereichen,<br />
sobald er seine E-Mail-Adresse<br />
einträgt. So stehen Sie dem Kunden direkt<br />
zum ersten Mal als Experte zur Seite.<br />
ERFOLGSMESSUNG<br />
Der Vorteil einer Landingpage ist, dass Sie<br />
zielgenau und schnell nachvollziehen können,<br />
wie sich die Besucherzahlen zusammensetzten.<br />
Verfolgen Sie, von welchen<br />
Webseiten Ihre Besucher kommen, wie<br />
viele es sind, wonach bei Ihnen gesucht<br />
wurde und was die Nutzer am meisten<br />
interessiert. Anhand dieser Faktoren können<br />
Sie Rückschlüsse auf die Bedürfnisse<br />
ziehen und gegebenenfalls Optimierungen<br />
vornehmen. <strong>Das</strong> hilfreichste Programm<br />
zur Erfolgsmessung ist in diesem<br />
Fall Google Analytics.<br />
MIT EINER EIGENEN<br />
LANDINGPAGE ZUM ERFOLG<br />
Gerne erstellen wir für Sie eine professionelle<br />
Landingpage. Im Vordergrund steht<br />
dabei Ihr persönlicher Bedarf. Unser kompetentes<br />
Team von Mediaberatern und<br />
Online-Experten ermittelt gemeinsam mit<br />
Ihnen präzise, wie genau in Ihrem Fall<br />
neue Kundenkontakte geschaffen werden<br />
können.<br />
Google-freundlich und nach neuesten<br />
Webstandards programmiert, mit einem<br />
klaren inhaltlichen Fokus und den relevanten<br />
Keywords erfüllt die Landingpage alle<br />
Voraussetzungen, um bei Google ganz<br />
oben in den Suchergebnissen zu erscheinen.<br />
Damit ist eine individuelle Landingpage<br />
der erste Schritt zum Kunden.<br />
Sollten Sie bereits über eine bestehende<br />
Online-Präsenz verfügen, bieten wir Ihnen<br />
gerne unseren umfassenden und persönlichen<br />
Service an, welcher z. B. in der Analyse<br />
der vorhandenen Seite besteht.<br />
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28<br />
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IT/Internet<br />
ALL-IP<br />
DER UMSTIEG VON ISDN ZU VOIP<br />
Max Sieben<br />
„Kündigung Ihres Anschlusses<br />
zum...“ – viele Kunden der<br />
Telekom erhalten aktuell ein<br />
Schreiben der Telekom<br />
mit Drängen auf Änderung des<br />
Vertrags, andernfalls würde der<br />
Vertrag gekündigt. Bis Ende 2018<br />
will die deutsche Telekom den<br />
Umstieg auf VoIP (Voice over IP)<br />
vollzogen haben – andere<br />
Anbieter ziehen nach. Doch<br />
was hat es damit sich auf sich?<br />
Was passiert hier genau und<br />
wie kann der Umstieg in Ihrem<br />
Unternehmen sorgenfrei von<br />
Statten gehen?<br />
die Vereinheitlichung des Protokolls (IP),<br />
bildet zukünftig der Router den Netzabschluss,<br />
wodurch auch die Telefonie über<br />
Internet realisiert wird.<br />
Für den Kunden tritt eine Vereinfachung<br />
der Büroinfrastruktur ein (Wegfall von Splitter<br />
und NTBAs), für den Provider eine Vereinfachung<br />
der Administration und Einsparungen<br />
durch Unterhaltung nur einer<br />
Infrastruktur.<br />
GESCHWINDIGKEITSERHÖHUNG<br />
DURCH QOS<br />
Bei einer Zusammenfassung von Telefonie<br />
auf ISDN-Basis und DSL auf einer ge-<br />
VERTRAGSÄNDERUNG LEICHT GEMACHT<br />
Ihr Unternehmen wandelt sich stetig. So<br />
ist beim Wachstum eines Unternehmens<br />
eine permanente Betrachtung notwendiger<br />
Sprachkanäle oder Telefonie-Flatrates<br />
erforderlich. Auch wegen der häufig<br />
wechselnden Tarife und Angebote der<br />
Anbieter kann eine Beobachtung des<br />
Marktes zu Kosteneinsparungen in Ihrem<br />
Unternehmen führen. Für weitere Sprachkanäle<br />
war bspw. ein zusätzlicher Anschluss<br />
zu beauftragen. Zur Folge hatte<br />
dies immer einen Technikertermin und<br />
eine Wartezeit bis der Anschluss endgültig<br />
in der Vermittlungsstelle geschaltet war –<br />
vorausgesetzt zusätzliche Leitungen ins<br />
meinsamen Leitung musste der Provider<br />
Gebäude waren überhaupt vorhanden.<br />
bisher eine bestimmte Bandbreite für die<br />
VoIP ermöglicht ein einfaches Zubuchen<br />
Telefonie vorhalten. Somit wurde die In-<br />
zusätzlicher Sprachkanäle – der Provider<br />
ternetgeschwindigkeit gedrosselt um die<br />
schaltet diese auf den vorhandenen Ver-<br />
Sprachqualität zuzusichern. Künftig kann<br />
trag einfach und kurzfristig hinzu. <strong>Das</strong><br />
die volle Bandbreite des Anschlusses für<br />
Warten auf den Techniker und Anschlie-<br />
TELEFONIE IM WANDEL<br />
Internet verwendet werden. Mittels QoS<br />
ßen zusätzlicher Leitungen auf die Tele-<br />
Die Umstellung auf All-IP vereinfacht die<br />
(Quality of Service) lässt sich im Router<br />
fonanlage fällt somit weg.<br />
Handhabung von Internet und Telefonie.<br />
selbst konfigurieren, welcher Service (Te-<br />
Foto: Gajus - Fotolia.com<br />
Die beiden Dienste werden zusammengeführt,<br />
so dass keine Trennung durch einen<br />
Splitter (Trennung von Internet- und<br />
Telefonsignal) mehr notwendig ist. Durch<br />
lefonie, E-Mail, etc.) welche Priorität erhält.<br />
Ihr Unternehmen kann so selbst entscheiden<br />
ob ein Dienst bevorzugt behandelt<br />
werden soll.<br />
AUFSCHALTUNG VORHANDENER UND<br />
NEUER TELEFONANLAGEN<br />
Für Unternehmen stellt sich nun die Frage,<br />
„ist meine Telefonanlage dazu überhaupt
+<br />
29<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
fähig?“ Meist ist die Antwort schlichtweg:<br />
Ja. Neue Telefonanlagen-Modelle bringen<br />
in der Regel das Aufschalten an VoIP-<br />
Trunks von Haus aus mit. Mit Zugangsdaten<br />
vom VoIP-Anbieter meldet sich die<br />
Telefonanlage an und bekommt die Rufnummern<br />
zugeführt. In der Regel wird<br />
hier die Netzwerkfähigkeit der Telefonanlage<br />
sowie Lizenzen für die gewünschte<br />
Anzahl an Sprachkanälen benötigt.<br />
Die Anlage muss jedoch nicht zwangsläufig<br />
selbst in der Lage sein VoIP zu<br />
unterstützen. Hardware verschiedener<br />
Hersteller ermöglicht die Umwandlung<br />
von VoIP-Anbindungen zu S0-(ISDN)-<br />
Anschlüssen. Diese sogenannten VoIP-<br />
Gateways stellen die Verbindung zum<br />
Provider her und führen den Sprachdienst<br />
auf ISDN-Basis der angeschlossenen Telefonanlage<br />
zu. So lassen sich auch veraltete<br />
Anlagen weiterhin betreiben.<br />
Hieraus resultiert allerdings, dass zusätzliche<br />
Hardware eingesetzt wird, wodurch<br />
sich das Ausfall-Risiko wiederrum erhöht<br />
und die IT-Infrastruktur insgesamt komplexer<br />
wird. Diese Lösungen sollten also<br />
lediglich als Übergang genutzt werden.<br />
STANDORTVERNETZUNG<br />
LEICHT GEMACHT<br />
Für Unternehmen mit mehreren Standorten<br />
wird hierdurch grundsätzlich auch die<br />
Vernetzung der Standorte auf Telefoniebasis<br />
vereinfacht. So können sich die Telefonanlagen<br />
zentral beim Provider anmelden<br />
und dieselbe Rufnummer nutzen.<br />
Bei einem Ausfall einer Telefonanlage<br />
oder Internetanbindung eines Standortes<br />
lassen sich Fallback-Maßnahmen treffen,<br />
indem die Rufnummern durch einfache<br />
Konfiguration beim anderen Standort mitsignalisiert<br />
werden können – wichtige<br />
Kundenanrufe können so weiterhin bearbeitet<br />
werden.<br />
SONDERFÄLLE DIE IHRER<br />
AUFMERKSAMKEIT BEDARF<br />
Der Umstieg auf VoIP vereinfacht jedoch<br />
nicht alles. Vielmehr wirft er im Zusammenhang<br />
mit verschiedenen Diensten<br />
auch Fragen auf: Wie wird die dauerhafte<br />
Erreichbarkeit von Notfallsystemen wie<br />
Telefonie im Aufzug, Brandmeldeanlagen,<br />
etc. bewerkstelligt?<br />
Aufzüge sind i.d.R. mit einem direkten<br />
Analoganschluss mit der Vermittlungsstelle<br />
verbunden. Zusätzliche Stromversorgung<br />
wird hier nicht benötigt.<br />
Was passiert aber nun im Falle eines<br />
Stromausfalles? Der Aufzug fährt nicht<br />
mehr – Insassen müssen auf sich aufmerksam<br />
machen, jedoch ist der VoIP-<br />
Dienst nicht verfügbar, da der Router zur<br />
Internetverbindungsherstellung ebenfalls<br />
vom Stromausfall betroffen ist. Zukünftig<br />
werden also Notstromversorgungen für<br />
die zusätzlichen IT-Systeme benötigt oder<br />
das ganze über GSM realisiert werden<br />
müssen.<br />
Ebenfalls zu berücksichtigen sind Systeme<br />
wie EC-Cash oder Frankiermaschinen.<br />
Diese lassen sich durch netzwerkfähige<br />
Geräte ersetzen. Die Verbindung erfolgt<br />
dann durch Autorisierung via Benutzername<br />
und Kennwort bei Gegenstellen<br />
verschlüsselt über das Internet.<br />
FAZIT<br />
Der Umstieg auf All-IP ist der nächste<br />
Schritt zur Vereinheitlichung verschiedener<br />
Dienste wie Internet, Telefon und<br />
Fernsehen. Für den Endverbraucher führt<br />
dies jedoch häufig zu Unverständnis und<br />
automatisch zu Skepsis – die Komplexität<br />
und der Aufwand für Ihr Unternehmen<br />
hält sich jedoch in der Regel in Grenzen.<br />
Mit Ihrem ITK-Dienstleister können Sie<br />
jedoch individuelle Lösungen finden. Oft<br />
sind Lösungen auch eine Chance Kosteneinsparungen<br />
zu erzielen.<br />
Durch den Umstieg auf VoIP findet ein<br />
Umbruch in der Telekommunikationsbranche<br />
statt, wodurch sich viele neue<br />
Unternehmen entwickeln und eine erhöhte<br />
Konkurrenz am Markt die Preise<br />
weiter drücken kann.<br />
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31<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Als Makler ist es wichtig, stets am Puls der Zeit<br />
zu leben und sich weiterzuentwickeln. Dazu bietet<br />
onOffice enterprise die optimale Lösung.<br />
MAKELN: EIN FULL-TIME-JOB<br />
Der Arbeitstag eines Immobilienmaklers<br />
ist eine zeitintensive und umfangreiche<br />
Aufgabe, gefüllt mit hohen Erwartungen<br />
und Leistungen. Mit einer angemessenen<br />
Kundenbetreuung, einem ausgereiften<br />
Marketingkonzept und einer ansprechenden<br />
Akquise und Werbung geht ein<br />
hoher Verwaltungsaufwand einher. <strong>Das</strong><br />
fängt bei der Exposé-Erstellung an und<br />
hört bei der Nachbetreuung der Kunden<br />
auf – dazwischen befindet sich ein hartes<br />
Stück Arbeit. Es bedarf einer äußerst sorgfältigen<br />
Pflege, um alle Kunden und –<br />
nicht zuletzt – sich selbst zufrieden zu<br />
stellen.<br />
Aufgrund der hohen Anzahl an verschiedenen<br />
Aufgaben, die sich meist zu langwierigen<br />
Prozessen entwickeln, ist die Zeit<br />
eines Maklers knapp bemessen. Umso<br />
besser, dass es mittlerweile Methoden<br />
und Programme gibt, die das Makeln einfacher<br />
gestalten. Hochentwickelte Immobiliensoftware-Lösungen<br />
stellen dabei<br />
eine sehr große Hilfe dar und sorgen für<br />
ein verbessertes Kundenbeziehungsmanagement<br />
(„CRM“) und eine höhere Produktivität.<br />
Zeitaufwendige Aufgaben können<br />
meist mit nur wenigen Klicks, anstatt<br />
mit viel Schreibarbeit erledigt werden.<br />
ARBEITEN WIE AUF WOLKEN –<br />
CLOUD COMPUTING<br />
Ein großer Helfer für den Makler ist das<br />
Arbeiten in der Cloud. Beim „Cloud Computing“<br />
befinden sich keine fest installierten<br />
Programme auf dem Computer. Der<br />
Zugriff erfolgt schlichtweg über einen Internetbrowser.<br />
<strong>Das</strong> hat den Vorteil, dass<br />
die Software und all Ihre Daten jederzeit<br />
von jedem internetfähigen Gerät aus abrufbar<br />
sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob<br />
der Makler sich tatsächlich am ansässigen<br />
Arbeitsplatz befindet, oder auf Außer-<br />
Haus-Terminen. Während einer Besichtigung<br />
kurz das Smartphone oder das Tablet<br />
zur Hand nehmen, um E-Mails zu<br />
bearbeiten, Termine zu koordinieren oder<br />
Besichtigungen und Übergaben zu protokollieren,<br />
ist wesentlich einfacher als das<br />
nachträgliche Arbeiten am Schreibtisch.<br />
MIT ONOFFICE ENTERPRISE<br />
ZUM MAKLER-ERFOLG<br />
Den Trend des „Cloud Computings“ haben<br />
die Macher der onOffice Software<br />
bereits vor vielen Jahren erkannt und gemeinsam<br />
mit Immobilienmaklern in die<br />
Tat umgesetzt. <strong>Das</strong> aktuelle Ergebnis einer<br />
stetigen Weiterentwicklung lautet „onOffice<br />
enterprise“. Mit einer breiten Palette<br />
an Funktionen und Modulen, die in sich<br />
schlüssig und übersichtlich sind, verhilft<br />
die onlinebasierte, portalunabhängige<br />
CRM-Software Maklern zu einem entspannten<br />
und strukturierten Arbeitsalltag.<br />
Eine gute Übersicht bietet onOffice enterprise<br />
in jedem Fall. In dem individuell einstellbaren<br />
<strong>Das</strong>hboard wird auf dem ersten<br />
Blick angezeigt, was dem jeweiligen Makler<br />
am Wichtigsten ist. <strong>Das</strong> können Termine,<br />
E-Mails, Statistiken, Aufgaben oder<br />
Prozessaktivitäten sein. Natürlich ist die<br />
Software für jeden Benutzer im Büro anpassbar.<br />
ERFOLGE MESSBAR MACHEN<br />
Gute Mitarbeiter sind das A und O eines<br />
jeden Maklerbüros. Dank des Erfolgscock-<br />
pits in onOffice enterprise sind die Erfolge<br />
eines Unternehmens messbar. Für jeden<br />
Mitarbeiter gibt es eine kompakte Übersicht<br />
über die eigenen Fortschritte und die<br />
erreichten Ziele – dies stärkt die Motivation<br />
und erhöht die Leistungsfähigkeit.<br />
Stärken und Schwächen lassen sich einfach<br />
analysieren, so dass jeder Mitarbeiter<br />
seine Fähigkeiten gezielt einsetzen kann.<br />
Der Statistik-Baukasten verhält sich der<br />
Struktur und Übersicht nach auf einer<br />
ähnlichen Ebene. Über individuelle Auswahlmöglichkeiten<br />
können Statistiken<br />
über bestimmte Themen, wie zum Beispiel<br />
die Anzahl der Objekte in der Vermarktung<br />
über einen bestimmten Zeitraum,<br />
aufgerufen werden. So erhält der<br />
Makler über viele seiner Abläufe einen<br />
umfangreichen Überblick und kann bei<br />
Bedarf direkt handeln und etwas ändern.<br />
DIE VORTEILE EINER GEMEINSCHAFT<br />
Manchmal ist auch ein Immobilienmakler<br />
an einem Punkt, an dem er alleine nicht<br />
mehr weiterkommt. Ein Stagnieren ist<br />
niemals gewollt, ein stetiger Fortschritt allerdings<br />
erwünscht. Auch hier bietet<br />
onOffice die besten Lösungen – zum Beispiel<br />
anhand des onOffice MLS. <strong>Das</strong> MLS<br />
ist eine Art kostenloser, virtueller Marktplatz,<br />
in dem Makler Ihre Immobilien einstellen<br />
können und gleichzeitig Zugriff auf<br />
die Objekte der Kollegen haben. Dadurch<br />
entstehen Gemeinschaftsgeschäfte, die<br />
dazu beitragen, das eigene Portfolio zu<br />
vergrößern und Kunden schneller zufrieden<br />
zu stellen. Ohne das Cloud Computing<br />
wäre diese Art von Gemeinschaftsgeschäften<br />
kaum möglich.
32<br />
+<br />
Aus- und Fortbildung<br />
LEBENSLANGES<br />
LERNEN –<br />
KEINE WORTHÜLSE<br />
Nils Werner<br />
Auch die Frage des Lernens für mehr Lebensglück<br />
gehört sicherlich in die Kategorie<br />
individueller Selbstbestimmung.<br />
Lerne ich eine Sprache für intensivere<br />
Erfahrungen im Ausland oder ein Instrument?<br />
Lerne ich mit meiner Zeit besser<br />
umzugehen, um mehr Zeit für Dinge zu<br />
haben die mir wichtig sind?<br />
Die Politik auf europäischer und nationaler<br />
Ebene und staatlicher Kontrollbehördenwahn<br />
haben dieser positiven und voranschreitenden<br />
Idee des lebenslangen<br />
Lernens aber einen fremdbestimmten Aspekt<br />
hinzugefügt, der bedauerlicherweise<br />
immer mehr Raum einnimmt. <strong>Das</strong> Stichwort<br />
lautet „Am Ball bleiben“, wobei das<br />
noch fast zu positiv sportlich klingt.<br />
Foto: burnhead - Fotolia.com<br />
„Lebenslanges Lernen“ ist<br />
eine weitläufig genutzte<br />
Wortkombination aber ein<br />
Konzept scheint nicht dahinter<br />
zu stecken zumindest nicht im<br />
theoretischen Sinne. Es bleibt<br />
ziemlich vage, was damit<br />
gemeint sein könnte, selbst die<br />
Geschichte schafft keine Eindeutigkeiten.<br />
Fade, fast altmodisch<br />
und wenig inspirierend<br />
wirkt das Etikett, das nach wie<br />
vor Konjunktur hat – gewiss nicht<br />
nur in Deutschland, wenn wir<br />
überlegen, wie oft wir schon mit<br />
der englischen Übersetzung<br />
„lifelong learning“ konfrontiert<br />
wurden.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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Wikipedia weiß es: „Im Sinne der Vision,<br />
die den Organisationen der<br />
Vereinten Nationen zugrunde liegt, entstand<br />
in Zusammenarbeit mit der<br />
UNESCO eine Publikation. Darin wird ein<br />
Konzept für ein lebenslanges Lernen entwickelt<br />
mit dem Ziel, auf der Basis individueller<br />
Selbstbestimmung zur optimalen<br />
persönlichen Bewältigung aller Lebensherausforderungen<br />
zu befähigen. Es geht<br />
um die Förderung selbstbewussten intelligenten<br />
und kreativen Handelns und nicht<br />
in erster Linie darum, fremdbestimmt den<br />
jeweils aktuellen Erwartungen von Lehrenden,<br />
Ausbildenden und Arbeitgebenden<br />
gerecht zu werden.“<br />
Lebenslanges Lernen ist für Immobilienprofis<br />
Pflicht und Kür zugleich. Dabei ist<br />
die Kür sicherlich das, was die UNO unter<br />
individueller Selbstbestimmung versteht.<br />
Eine Kernfrage für eine Kernzielgruppe<br />
des <strong>IVD</strong> Bildungsinstituts, den Einzelunternehmer:<br />
Was befähigt mich als Unternehmer<br />
erfolgreich zu sein? Welche Stärken<br />
habe ich, die ich noch stärker machen<br />
kann und wie ergänze ich mich, technisch<br />
und personell, um in Bereichen besser zu<br />
werden, für die mir Zeit, Talent und Neigung<br />
fehlen.<br />
Die Zunahme an gesetzlichen Novellierungen,<br />
Verordnungen, Kontroll- und Dokumentationspflichten<br />
ist ein Trend in der<br />
Immobilienbranche, der einen volkswirtschaftlichen<br />
Schaden in kaum absehbarer<br />
Höhe entstehen lässt, wenn man die Zeiten<br />
addiert, die Seitens der Unternehmen<br />
investiert werden müssen. Der Zeitanteil,<br />
der in dringend notwendige Fortbildung<br />
fließt, ist dabei der geringste. Ein Mehrwert<br />
und das, was für jeden Unternehmer<br />
selbstverständlich ist, die Wirkungsmessung<br />
seiner Maßnahmen um Ressourcen<br />
optimal einzusetzen, bleibt weitestgehend<br />
aus.<br />
<strong>Das</strong> Angebot vom <strong>IVD</strong> Bildungsinstitut ist<br />
ein Angebot von Praktikern für Praktiker<br />
mit einem starken Berufsverband im Hintergrund,<br />
der die Gesetze kennt und die<br />
Interessen der Immobilienprofis vertritt,<br />
lange bevor sich andere „Berater“ und<br />
Fortbildungsanbieter mit diesen Themen<br />
befassen. <strong>Das</strong> <strong>IVD</strong> Bildungsinstitut sichert<br />
Ihnen somit einen wichtigen Informationsvorsprung<br />
und das zu einem unschlagbar<br />
günstigen Preis, auch für die<br />
Seminarbesucher, die bislang auf eine<br />
Mitgliedschaft im Berufsverband <strong>IVD</strong> verzichtet<br />
haben. Sie finden aber auch ein<br />
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34<br />
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Aus- und Fortbildung<br />
TEATIME<br />
MIT DER QUEEN<br />
Eveline Goodman<br />
Da ist sie wieder, diese unangenehme Situation der Sprachbarriere.<br />
Unsicherheit siegt über Selbstvertrauen Panik kommt auf,<br />
die Gedanken schwirren. Der eigentliche Inhalt rückt in den Hintergrund.<br />
Wie sage ich es richtig? Wie verhalte ich mich? Und wie<br />
ging das nochmal mit dem small talk?<br />
Wollen wir uns den internationalen<br />
Markt eröffnen, so bleibt uns nichts<br />
anderes übrig, als uns auch mal über den<br />
Tellerrand hinaus zu orientieren. Keine<br />
leichte Aufgabe außerhalb unserer 4<br />
Wände. Am heimischen PC helfen Übersetzungsprogramme.<br />
Viel Zeit verwenden<br />
wir für Umformulierungen und die richtigen<br />
Satzaufbauten. In freier Wildbahn<br />
sieht es dagegen anders aus. Hier schlägt<br />
die Unsicherheit meist die Zuversicht.<br />
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Es geht nicht um das simple Vokabel-Pauken<br />
wie in der Schule. Der Sinn eines solchen<br />
Trainings ist es, Spaß und Freude am<br />
Umgang mit der englischen Sprache zu<br />
vermitteln. Warum also nicht mal die<br />
Queen auf einen Tee einladen?<br />
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Ad hoc die richtige Formulierung finden,<br />
sich spontan in Situationen zurecht zu<br />
finden – das ist schon im Deutschen recht<br />
schwierig. Aber auch Meetings oder Präsentationen<br />
können den Fokus vom Inhalt<br />
wegnehmen, wenn man mit der Unsicherheit<br />
der englischen Sprache zu dealen<br />
hat. Ein professioneller Englisch Trainer ist<br />
wie ein guter Trainer im Sport: er erkennt<br />
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36<br />
+<br />
Recht<br />
NEUE ERLAUBNISPFLICHT<br />
ZUR VERMITTLUNG VON<br />
IMMOBILIENDARLEHEN<br />
Hans-Joachim Beck<br />
Foto: catshila - Fotolia.com<br />
Seit dem 21. März <strong>2016</strong> brauchen Makler, die die ein Immobiliendarlehen<br />
vermitteln oder bei der Aufnahme eines solchen<br />
Darlehens behilflich sind, eine Erlaubnis nach § 34 i GewO.
+<br />
TIPP<br />
Steuerhotline<br />
Mit Hans-Joachim Beck, den ehemaligen vorsitzenden Richter des Finanzgerichtes Berlin-<br />
Brandenburg, der die <strong>IVD</strong> Verwalterhotline betreut, steht den <strong>IVD</strong>-Mitgliedsunternehmen<br />
+<br />
37<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
ein deutschlandweit anerkannter Steuerfachmann zur Seite. Beratungshotlines, auch<br />
für Verwalterthemen, Wettbewerbsrecht oder Sachverständige sind ein großes <strong>Plus</strong><br />
der <strong>IVD</strong>-Mitgliedschaft.<br />
Wer bereits über eine entsprechende<br />
Erlaubnis zur Vermittlung von Darlehen<br />
nach dem bisherigen § 34 c GewO<br />
verfügt, hat noch ein Jahr Zeit und benötigt<br />
die neue Erlaubnis erst zum 21. März<br />
20178. Die neue Erlaubnis erhält man jedoch<br />
nur, wenn man eine entsprechende<br />
Sachkunde nachweisen kann und über<br />
eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung<br />
verfügt. Einzelheiten hierzu stehen<br />
bisher noch nicht fest.<br />
Dies wird in einer Verordnung geregelt,<br />
die wahrscheinlich erst Mitte April veröffentlicht<br />
wird. Darin wird vor allem geregelt,<br />
welche Kenntnisse erforderlich sind,<br />
welche Berufsqualifikation als Nachweis<br />
der Sachkunde anerkannt wird und wie<br />
hoch die Deckungssumme der Versicherung<br />
sein muss Natürlich wird es auch<br />
eine Bestandsschutzregelung für „alte Hasen“<br />
geben. Wer bereits seit dem 21.<br />
März 2011 Immobiliendarlehen vermittelt,<br />
muss seine Sachkunde nicht mehr nachweisen.<br />
Ungeklärt ist allerdings noch, wie<br />
man nachweisen kann, dass man bereits<br />
seit 2011 „ununterbrochen“ Immobiliendarlehen<br />
vermittelt hat.<br />
Unter die Erlaubnispflicht fällt bereits<br />
jede Form der Beratung bei der Darlehensaufnahme.<br />
Als Vermittler gilt man<br />
außerdem bereits dann wenn man bei<br />
der Darlehensaufnahme behilflich ist. Kreditvermittler<br />
ist also auch derjenige, der<br />
dem Kunden eine Liste macht, welche<br />
Unter-lagen das Kreditinstitut verlangt.<br />
Nur derjenige, der sich darauf beschränkt,<br />
dem Kunden die Kontaktdaten des Kreditinstituts<br />
zu benennen, und ihm keine<br />
Finanzierung „vorstellt“, gilt als bloßer<br />
Tippgeber und benötigt keine beson-<br />
§ 160 GEWO<br />
ÜBERGANGSREGELUNGEN ZU DEN §§ 34C UND 34I<br />
(1) Gewerbetreibende, die am 21. März <strong>2016</strong> eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 haben,<br />
welche zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen berechtigt, und die<br />
Verträge über Immobiliardarlehen im Sinne des § 34i Absatz 1 weiterhin vermitteln wollen,<br />
müssen bis zum 21. März 2017 eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler<br />
nach § 34i Absatz 1 erworben haben und sich selbst sowie die nach § 34i Absatz 8 Nummer<br />
2 einzutragenden Personen registrieren lassen.<br />
(2)…<br />
(3)…<br />
(4) Die Erlaubnisse nach § 34c Absatz 1 Satz 1, die zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen<br />
berechtigen, erlöschen für die Vermittlung von Verträgen im Sinne des<br />
§ 34i Absatz 1 Satz 1 mit der Erteilung der Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1, spätestens<br />
aber zum 21. März 2017. Bis zu diesem Zeitpunkt gelten diese Erlaubnisse als Erlaubnis<br />
nach § 34i Absatz 1 Satz 1.<br />
dere Erlaubnis. Erfasst werden nur Immobiliendarlehen.<br />
Darunter fallen entgeltliche<br />
Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer<br />
als Darlehensgeber und einem<br />
Verbraucher als Darlehensnehmer, die<br />
1. durch ein Grundpfandrecht oder eine<br />
Reallast besichert sind oder<br />
2. für den Erwerb oder die Erhaltung des<br />
Eigentumsrechts an Grundstücken, an<br />
bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden<br />
oder für den Erwerb oder die<br />
Erhaltung von grundstücksgleichen<br />
Rechten bestimmt sind.<br />
Diese Formulierung wird manchmal falsch<br />
verstanden. Gemeint sind nicht Maßnahmen<br />
zur körperlichen Erhaltung des Gebäudes,<br />
sondern zur Erhaltung des juristischen<br />
Eigentums. Es handelt sich also<br />
nicht um die Instandsetzung und Modernisierung<br />
des Gebäudes, sondern um<br />
Fälle der Umschuldung oder Anschlussfinanzierung.<br />
Deshalb sind Verwalter normalerweise<br />
nicht von dem neuen § 34 i<br />
GewO betroffen. Nicht unter § 34 i GewO<br />
fallen Darlehen an Verbraucher, die nicht<br />
im Grundbuch abgesichert werden, und<br />
zur Sanierung oder Modernisierung<br />
des Hauses oder<br />
zur Finanzierung eines PKW oder<br />
als Konsumentenkredtit<br />
aufgenommen werden. Wer derartige<br />
Darlehen vermittelt, braucht daher auch<br />
weiterhin eine Erlaubnis nach § 34 c Abs.<br />
1 Satz 1 Nr. 2 GewO. Die bisherige Erlaubnis<br />
nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2<br />
GewO gilt insofern weiter.
38<br />
+<br />
Recht<br />
EUROPEAN<br />
PROFESSIONAL<br />
CARD<br />
Hans-Joachim Beck<br />
Seit dem 18. Januar <strong>2016</strong> können Makler die European<br />
Professional Card (EPC) beantragen. Bei der EPC handelt es sich<br />
um ein Verfahren, mit dem Makler, die ihre Dienstleistung in einem<br />
EU-Staat anbieten wollen, in dem der Beruf reguliert ist, ihre Berufsqualifikationen<br />
anerkennen lassen können. Dadurch soll das Verfahren<br />
zur Anerkennung der beruflichen Qualifikation vereinfacht<br />
werden.<br />
Foto: Rozol - Fotolia.com<br />
+<br />
Bei der EPC handelt es sich nicht etwa<br />
um eine „Plastikkarte“, sondern um<br />
ein elektronisches Zertifikat. Die EPC funktioniert<br />
über das System der<br />
internationalen Marktinformation<br />
(International Market<br />
Der <strong>IVD</strong> bittet alle <strong>IVD</strong> Mitglieder,<br />
die die EPC beantragt haben, dem Information), das bereits eingeführt<br />
worden ist. Dieses<br />
Verband über ihre Erfahrungen zu<br />
berichten, insbesondere, ob sie auf System ermöglicht es den<br />
irgendwelche Probleme gestoßen Maklern und den nationalen<br />
sind.<br />
Behörden, innerhalb eines sicheren<br />
Netzwerkes miteinander<br />
zu kommunizieren.<br />
<strong>Das</strong> EPC Zertifikat kann im<br />
pdf Format mit einer Referenz – Nummer<br />
ausgegeben werden.<br />
Die Bewerbung wird zuerst von den nationalen<br />
Behörden in dem – deutschen -<br />
Herkunftsland geprüft. Außerdem werden<br />
die aus der Bewerbung ersichtlichen Informationen<br />
von den Behörden des Gastgeberlandes<br />
geprüft. Die EPC können<br />
Makler sowohl beantragen, wenn sie ihre<br />
Dienste in dem anderen EU- Staat nur vorübergehend<br />
anbieten wollen, als auch<br />
wenn sie sich in dem anderen EU-Staat<br />
auf Dauer niederlassen wollen.<br />
Im Falle einer Niederlassung auf Dauer<br />
können die Behörden bei einem deutlichen<br />
Unterschied der Qualifikation einen<br />
Eignungstest oder eine Ausbildung verlangen.<br />
Im Falle einer nur vorübergehenden<br />
Tätigkeit im Ausland ist die EPC 18<br />
Monate gültig. Im Falle einer Niederlassung<br />
auf Dauer ist die EPC unbegrenzt<br />
gültig.
Geschäftsstelle Florian Glaab<br />
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Die Helvetia Geschäftsstelle Florian Glaab ist bereits seit mehreren Jahren Kooperationspartner<br />
des <strong>IVD</strong>. Florian Glaab und sein Team sind auf die Zielgruppe Immobilienwirtschaft spezialisiert.<br />
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+<br />
Recht<br />
DIE AUFTEILUNG DES KAUFPREISES<br />
IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG<br />
STEUERGESTALTUNG UND FLEXIBLE REGELUNGEN<br />
ZWISCHEN VERKÄUFER UND KÄUFER<br />
Ulrich Joerss + Rechtsanwalt und Notar<br />
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Der Kaufpreis einer Immobilie<br />
ist oft das Ergebnis komplexer<br />
Verhandlungen zwischen<br />
Verkäufer und Käufer. Zum Teil ist<br />
im (notariellen) Kaufvertrag ein<br />
einfacher Festpreis wie „Kaufpreis<br />
850.000,00 Euro“ zur<br />
Wiedergabe der vertraglichen<br />
Regelung nicht ausreichend.<br />
FESTPREIS<br />
Der Festpreis bietet sich bei selbstgenutzten<br />
Immobilien an, bei denen keine Veränderungen<br />
am Kaufgegenstand mehr zu<br />
erwarten sind und die Parteien keine Anpassung<br />
an noch offene Umstände wünschen.<br />
Steuerliche Gestaltungen, die eine<br />
andere Kaufpreisgestaltung erfordern<br />
würden, treten hier zumeist in den Hintergrund.<br />
VORGESEHENE KAUFPREISANPASSUNGEN<br />
Sind sich die Vertragsparteien nicht sicher,<br />
ob sich die verhandelten Eigenschaften<br />
des Kaufgegenstands bestätigen, zumeist<br />
die Flächenangabe, bietet es sich an, eine<br />
Öffnungsklausel vorzusehen. Hier könnte<br />
formuliert werden „die Parteien gehen<br />
von einer Wohnfläche, berechnet nach der<br />
Wohnflächenverordnung, von 200 m²<br />
aus. Abweichungen von +/- 5 % führen<br />
zu keiner Veränderung des Kaufpreises.<br />
Bei darüber liegenden Abweichungen ist<br />
der Kaufpreis zu vermindern oder zu erhöhen<br />
um 2.000,00 Euro je m², der über<br />
5 % hinausgeht.“ Hier ist es wichtig, den<br />
Bemessungsmaßstab festzulegen (Wohnflächenverordnung,<br />
DIN 283, GIF-Richtlinien<br />
etc.). Auch ist festzuhalten, ob nur<br />
der die Toleranz überschießende Anteil<br />
oder die gesamte Abweichung zu vergüten<br />
ist.<br />
kann bei Immobilien nur auf den Gebäudeanteil<br />
berechnet werden. Der Boden<br />
nutzt sich schließlich nicht ab. Diesen Anteil<br />
am Kaufpreis (und den weiteren Anschaffungskosten)<br />
bestimmt das Finanzamt<br />
idR. ohne Festlegung im Kaufvertrag<br />
eigenständig nach allgemeinen Regeln.<br />
Viele Grundstücke weisen aber Besonderheiten<br />
auf, die ein Abweichen von den<br />
Tabellenwerten rechtfertigen. <strong>Das</strong> Finanzamt<br />
ist an die Preisaufspaltung im Kaufvertrag<br />
Bei noch zu bildenden Grundstücken<br />
kann es sich anbieten, generell einen nach<br />
m² zu bemessenden<br />
gebunden, soweit keine miss-<br />
bräuchliche Gestaltung (§ 42 AO) vorliegt<br />
– BFH, Urteil vom<br />
Kaufpreis festzule-<br />
16.09.2015 – IX R<br />
gen. Hier ist der m²-<br />
Preis im Vertrag festzulegen<br />
TIPP:<br />
Der <strong>IVD</strong> veranstaltet für seine Mit-<br />
12/14 .<br />
und der glieder regelmäßige Clubabende MEHRERE GEBÄUDE<br />
Anknüpfungspunkt zu aktuellen Themen. Es referieren Werden mit einheitlichem<br />
für die Preisbildung, hier Experten und Partner des Verbandes.<br />
Kaufvertrag<br />
z.B. das Vermessungsprotokollnachbarte<br />
mehrere, z.B. be-<br />
Häuser<br />
gekauft, sollte der<br />
Vorkosten des Verkäufers, beispielsweise<br />
eigene Kosten für die Baureifmachung<br />
wirken sich auf den Kaufpreis nur dann<br />
Kaufpreis nach einzelnen Wirtschaftsgütern,<br />
hier den Häusern aufgeteilt werden<br />
„Kaufpreis 1 x Euro, Kaufpreis 2 y Euro ...“<br />
aus, wenn die Parteien es ausdrücklich im<br />
Kaufvertrag vereinbart haben. Erhöhen<br />
sich die Kosten des Verkäufers unvorhergesehen,<br />
kann er dies sonst nicht an den<br />
Käufer weitergeben.<br />
GEBÄUDE- UND GRUNDSTÜCKSANTEIL<br />
Weist das Grundstück eine besonders<br />
werthaltige Bebauung auf, beispielsweise<br />
bei hochwertiger Bausubstanz, guter Vermietung,<br />
besonderer Lage etc., ist es gerechtfertigt,<br />
AUFSPLITTUNG DES KAUFPREISES<br />
Die Aufteilung des Kaufpreises macht vor<br />
steuerlichen Hintergründen Sinn: Die steuerliche<br />
Absetzung für Abnutzung (AfA)<br />
einen höheren Anteil des<br />
Kaufpreises auf das Gebäude entfallen zu<br />
lassen, als in der Region üblich. Dies führt<br />
zu einer höheren steuerlichen Abschrei-
+<br />
41<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
bung in den Folgejahren. Wegen eventueller<br />
Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt<br />
sollte bei nicht nur geringfügigen<br />
Abweichungen möglichst vor Ankauf<br />
ein Gutachten für die Preisaufteilung<br />
eingeholt werden.<br />
BEWEGLICHE GEGENSTÄNDE<br />
Zum Kaufgegenstand gehören stets dessen<br />
wesentliche Bestandteile, also Gegenstände,<br />
die mit dem Kaufgegenstand<br />
fest verbunden sind und ohne Beschädigung<br />
nicht an anderer Stelle verwendet<br />
werden können (§§ 93, 94 BGB).<br />
Dies ist zum Beispiel die besonders eingepasste<br />
Einbauküche, die Antennenanlage,<br />
der angepasste Bodenbelag, die<br />
Markise ...<br />
Werden andere bewegliche Gegenstände<br />
mit verkauft, ist dies im Kaufvertrag aufzunehmen,<br />
wenn der Verkauf insgesamt<br />
nur einheitlich erfolgen soll. Anderenfalls<br />
wäre der beurkundete (Teil-)Vertrag unwirksam<br />
(§ 311b BGB). Der auf die mit<br />
verkauften beweglichen Gegenstände<br />
entfallende Kaufpreisanteil ist grunderwerbsteuerfrei<br />
(§ 2 Abs. 1 GrEStG). Es<br />
sollte daher eine Inventarliste im Vertrag<br />
aufgenommen und der darauf entfallende<br />
Kaufpreisanteil gesondert ausgewiesen<br />
werden.<br />
Ist es für den Ankauf des Hausgrundstücks<br />
nicht entscheidend, ob die beweglichen<br />
Gegenstände mit verkauft werden<br />
oder nicht, kann dies außerhalb des notariellen<br />
Vertrags erfolgen.<br />
ANZAHLUNG UND VERTRAGSSTRAFE<br />
Gerade bei begehrten Immobilien kann<br />
eine Anzahlung auf den Kaufpreis bereits<br />
kurz (z.B. 2 Wochen) nach Beurkundung<br />
im Kaufvertrag, aufgenommen werden,<br />
um zu prüfen, ob der Käufer (insbesondere<br />
bei hierzu gegründeten Projektgesellschaften)<br />
liquide und ernsthaft am<br />
Vollzug des Kaufvertrags interessiert ist.<br />
Bei Nichtzahlung der ersten Rate kann der<br />
Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und<br />
ohne größeren Zeitverlust anderweitig<br />
verkaufen.<br />
Für den Fall, dass zwar die Anzahlung (auf<br />
ein Anderkonto) geleistet, der Kaufpreis<br />
aber doch nicht belegt wird, kann der<br />
erste Kaufpreisanteil als Strafzahlung<br />
vereinbart werden, die an den Verkäufer<br />
fällt.<br />
Eine solche Vertragsgestaltung bietet<br />
sich zur Absicherung gegen nicht einzuschätzende<br />
Spekulationen des Käufers an.<br />
Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu<br />
achten, dass der erste Zahlbetrag nicht lediglich<br />
als pauschalierter Schadensersatz<br />
bezeichnet wird. Kann der Verkäufer<br />
das Objekt nämlich an einen anderen<br />
Interessenten sogar gewinnbringend im<br />
Anschluss verkaufen, liegt definitiv kein<br />
Schaden vor, der vertragsbrüchige Käufer<br />
könnte die Anpassung der Vertragsstrafe<br />
verlangen (§ 343 BGB). Hierzu ist er berechtigt,<br />
wenn er den Beweis führen<br />
kann, dass kein Schaden entstanden ist.<br />
Es sollte daher zusätzlich festgehalten<br />
werden, dass „der Verkäufer über diesen<br />
Betrag nicht abrechnen muss und der<br />
Käufer auf das Recht der Anpassung oder<br />
Rückforderung verzichtet.“<br />
UMSATZSTEUER<br />
Üblicherweise sind Kaufverträge über Immobilien<br />
von der Umsatzsteuer befreit<br />
(§ 4 Nr. 9a UStG). Der Verkäufer kann aber<br />
auf diese Steuerbefreiung verzichten (§ 9<br />
UStG), wenn er unternehmerisch handelt<br />
und auch der Erwerb durch ein Unternehmen<br />
erfolgt. Diese Option zur MwSt., die<br />
i.d.R. aus Vorsteuergründen gewählt wird,<br />
ist zwingend im Kaufvertrag festzulegen<br />
(§ 9 III UStG). Die Umsatzsteuer darf wegen<br />
des sog. „reverse-charge“-Verfahrens<br />
(§ 13b I UStG) nicht durch den Verkäufer<br />
in Rechnung gestellt und vereinnahmt<br />
werden, da anderenfalls eine Doppelbezahlung<br />
droht.<br />
Die Umsatzsteuer ist vom Käufer beim<br />
Finanzamt anzumelden und direkt abzuführen.<br />
Bei umsatzsteueroptierten Verkäufen<br />
sollte auch dieser Ablauf im Kaufvertrag<br />
zur Vermeidung steuerschädlicher<br />
Zahlungen festgehalten werden.<br />
MEHRERLÖS<br />
Vermutet der Verkäufer, dass der Käufer<br />
die Immobilie spekulativ teurer weiterverkauft,<br />
ist er ggfls. an einer Beteiligung<br />
am zusätzlich erzielten Erlös interessiert.<br />
Dies kann im Kaufvertrag bei der<br />
Kaufpreisbildung berücksichtigt werden<br />
durch eine Gewinnbeteiligungsklausel,<br />
in welcher der Anteil festzulegen ist, den<br />
der Käufer vom Veräußerungsgewinn<br />
an den Verkäufer abzuführen hat. Hier<br />
ist zwingend festzulegen, ob schlicht<br />
der Mehrerlös abzuführen ist oder unter<br />
Geltung welcher Abzüge der abzuführende<br />
Gewinn berechnet wird. Auch ist<br />
zu regeln, für welche Zeitspan-ne diese<br />
Pflicht gelten soll.<br />
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42<br />
+<br />
Recht<br />
NEUERE RECHTSPRECHUNG<br />
DES BGH ZUM MIETRECHT<br />
Sebastian Wörner + Rechtsanwalt<br />
Der Bundesgerichtshof hat in<br />
den vergangenen Monaten<br />
einige grundlegende Entscheidungen<br />
zum Mietrecht getroffen.<br />
Wir wollen Ihnen drei dieser<br />
Entscheidungen sowie die sich<br />
hieraus für die Praxis ergebenden<br />
Konsequenzen darstellen.<br />
Foto: Andy Dean - Fotolia.com
+<br />
43<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
TIPP:<br />
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DAS ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT DES<br />
MIETERS EINER MANGELHAFTEN IMMOBILIE<br />
In der Rechtsprechung und der Literatur<br />
besteht weitgehend Einigkeit, dass einem<br />
Mieter einer Immobilie bei Bestehen eines<br />
Mangels über das Recht zur Mietminderung<br />
hinaus auch ein Zurückbehaltungsrecht<br />
an der Miete zusteht. Umstritten<br />
ist dagegen, wie der Betrag, den<br />
der Mieter zurückbehalten darf, zu berechnen<br />
ist. Insbesondere ist umstritten,<br />
ob der Zurückbehaltungsbetrag sich aus<br />
dem zur Mangelbeseitigung aufzuwendenden<br />
Betrag (Reparaturkosten) errechnet<br />
oder an die Höhe der monatlichen<br />
Minderung anzuknüpfen ist.<br />
Die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte<br />
neigte bislang überwiegend<br />
dazu, dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht<br />
in Höhe des dreifachen bis zum<br />
fünffachen angemessenen monatlichen<br />
Mietminderungsbetrags zuzugestehen.<br />
Dies bedeutete praktisch, dass ein Mieter,<br />
dem wegen eines Mangels der Wohnung<br />
ein Recht zur Minderung der Miete um<br />
20 Prozent zustand, vielfach keine Miete<br />
mehr zahlen musste. Er konnte zum einen<br />
die Miete um 20 Prozent mindern.<br />
Zusätzlich stand ihm die Möglichkeit zu,<br />
die Miete z. B. in Höhe des vierfachen angemessenen<br />
Minderungsbetrages , also<br />
im Beispiel um 80 Prozent zurückzubehalten.<br />
Mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR<br />
19/14) erklärte der Bundesgerichtshof dieser<br />
Vorgehensweise eine Absage. Nach<br />
der Entscheidung verbietet sich jede schematische<br />
Berechnung der Höhe des Zurückbehaltungsrechts.<br />
Vielmehr ist, so der<br />
BGH, auf die jeweiligen Umstände des<br />
Einzelfalls abzustellen. Hierbei ist insbesondere<br />
zu berücksichtigen, dass das Leis-<br />
tungsverweigerungsrecht dazu dient, auf<br />
den Vermieter Druck zur Erfüllung der<br />
Mangelbeseitigungspflicht auszuüben.<br />
Weiter ist nach den Ausführungen des<br />
Bundesgerichtshofs zu berücksichtigen,<br />
dass dem Mieter neben dem Zurückbehaltungsrecht<br />
auch das Recht zur Mietminderung<br />
zusteht. Auch muss der zurückbehaltene<br />
Betrag in einem angemessenen<br />
Verhältnis zur Bedeutung des<br />
Mangels stehen. Damit steht nach Auffassung<br />
des Bundesgerichtshofs fest, dass<br />
das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich<br />
betragsmäßig begrenzt ist. Auch wenn<br />
der Bundesgerichtshof keine griffige Arbeitsanleitung<br />
liefert, mit der das Recht<br />
zur Zurückbehaltung eines Teils der Miete<br />
bei Mangelhaftigkeit der vermieteten Einheit<br />
berechnet werden kann, sind der Entscheidung<br />
doch wichtige Anhaltspunkte<br />
zur Höhe und zur Dauer des Zurückbehaltungsrechts<br />
zu entnehmen. Diese sollten<br />
Sie im jeweiligen Einzelfall bei der<br />
Überprüfung der Angemessenheit des<br />
von Ihrem Mieter ausgeübten Zurückbehaltungsrecht<br />
berücksichtigen:<br />
Bei geringfügigen Mängeln kann nur<br />
ein geringer Betrag zurückgehalten<br />
werden.<br />
Für abgeschlossene Zeiträume kann<br />
ein Zurückbehaltungsrecht nicht mehr<br />
geltend gemacht werden.<br />
Nach Beseitigung des Mangels oder<br />
nach Ende des Mietverhältnisses sind<br />
die zurückbehaltenen Beträge spätestens<br />
nachzuzahlen.<br />
Behält Ihr Mieter einen überhöhten Betrag<br />
zurück, kommt u. U. der Ausspruch<br />
einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs<br />
in Betracht.<br />
FRISTLOSE KÜNDIGUNG BEI<br />
NICHT-DULDUNG EINER MODERNISIERUNG<br />
ODER INSTANDSETZUNG<br />
Nach der bislang in der Instanzrechtsprechung<br />
und der Literatur wohl überwiegenden<br />
Meinung kann einem Mieter, der<br />
trotz (formgerechten) Verlangens des Vermieters<br />
Maßnahmen zur Instandsetzung<br />
oder Modernisierung der gemieteten<br />
Wohnung nicht zulässt, nicht gekündigt<br />
werden. Erst wenn der Vermieter sein<br />
Recht zur Durchführung der Maßnahme<br />
gerichtlich erfolgreich geltend gemacht<br />
hat und der Mieter weiter die Maßnahme<br />
nicht duldet, könne das Mietverhältnis<br />
wegen dieses vertragswidrigen Verhaltens<br />
gekündigt werden.<br />
Der Bundesgerichtshof teilt diese Auffassung<br />
nicht (Urteil vom 15. April 2015 – VIII<br />
ZR 281/13). Der Bundesgerichtshof führt<br />
aus, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten<br />
für die Erhaltung des<br />
Mietobjekts und seines wirtschaftlichen<br />
Wertes von wesentlicher Bedeutung sein<br />
können. Hieraus kann sich an der zeitnahen<br />
Durchführung der Maßnahme für den<br />
Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches<br />
Interesse ergeben.<br />
Aus den Ausführungen des Bundesgerichtshofs<br />
in der Entscheidung ergibt sich,<br />
dass allerdings nicht in jedem Fall, in dem<br />
der Mieter eine Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme<br />
nicht duldet,<br />
auch gekündigt werden kann. Maßgeblich<br />
ist, wie umfangreich und dringend die<br />
Arbeiten sind sowie welche Beeinträchtigungen<br />
sich aus den Arbeiten für den<br />
Mieter ergeben. Auch zu berücksichtigen<br />
ist, welche wirtschaftliche Bedeutung die<br />
zeitnahe Durchführung der Arbeiten aus
44<br />
+<br />
Recht<br />
wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter<br />
hat. Auch mögliche Schäden, die durch die<br />
Nicht-Duldung der Arbeiten dem Vermieter<br />
entstehen, sind zu berücksichtigen.<br />
Wenn demnach die zeitnahe Durchführung<br />
der Arbeiten für den Vermieter von<br />
erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist<br />
und ihm große Schäden entstehen, weil<br />
diese Arbeiten nicht geduldet werden,<br />
wird regelmäßig eine fristlose Kündigung<br />
+<br />
möglich sein.<br />
TIPP<br />
Je nach Ihrer Interessenslage können Sie unterschiedlich vorgehen: Kommt es Ihnen auf die<br />
möglichst zeitnahe und störungsfreie Umsetzung Ihres Bauvorhabens an, sollten Sie Mietern,<br />
welche erkennbar die Maßnahme nicht dulden wollen, auf Ihr Kündigungsrecht frühzeitig<br />
hinweisen. Solchen Mietern gegenüber sollten Sie auch sofort, wenn der Zutritt verweigert<br />
wird, eine Abmahnung aussprechen, auch wenn diese nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs<br />
nicht (in jedem Fall) Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist. Kommt es<br />
Ihnen dagegen primär auf die Beendigung des Mietverhältnisses an, sollten Sie zumindest<br />
dann, wenn erhebliche wirtschaftliche Gründe die zeitnahe Durchführung des Bauvorhabens<br />
erfordern und Ihnen Schäden bei nicht fristgemäßer Durchführung der Arbeiten entstehen,<br />
sofort (ohne vorherige Abmahnung) eine fristlose Kündigung verbunden mit einer hilfsweisen<br />
fristgemäßen Kündigung aussprechen.<br />
MIETERHÖHUNG BEI<br />
FLÄCHENABWEICHUNG<br />
Bislang kam es nach der Rechtsprechung<br />
des Bundesgerichtshofs auch bei der Berechnung<br />
der Miete zur Mieterhöhung<br />
auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf<br />
die im Mietvertrag vereinbarte Fläche an.<br />
Eine Ausnahme hiervon machte der Bundesgerichtshof<br />
nur, wenn die Flächenabweichung<br />
mehr als 10 Prozent betrug.<br />
Mit Entscheidung vom 18. November<br />
2015 gibt der Bundesgerichtshof diese<br />
Rechtsprechung auf. Es kommt – unabhängig<br />
vom Umfang der Flächenabweichung<br />
– nicht auf die im Mietvertrag<br />
angegebene bzw. vereinbarte Fläche,<br />
sondern ausschließlich auf die tatsächlich<br />
vorhandene Wohnfläche an zu<br />
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.<br />
BEISPIEL:<br />
Sie haben eine Wohnung vermietet. Im<br />
Mietvertrag haben Sie eine Fläche von<br />
100 m² angegeben. Bei einer nachfolgend<br />
durchgeführten Neuberechnung der<br />
Wohnflächen des Gebäudes stellen Sie<br />
fest, dass diese Wohnung eine Wohnfläche<br />
von 109 m² umfasst. Im Mieterhöhungsverlangen<br />
können Sie dann – obwohl<br />
die Flächenabweichung weniger als<br />
10 Prozent ausmacht – zur Berechnung<br />
der ortsüblichen Vergleichsmiete die tatsächliche<br />
Fläche von 109 m² zu Grunde<br />
legen. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
also 10 Euro pro Quadratmeter,<br />
können Sie die Miete für die Wohnung<br />
auf bis zu 1.090,00 Euro (109 m² *<br />
10 Euro) erhöhen.<br />
WICHTIG: Selbst wenn eine sehr große Flächenabweichung<br />
vorliegt, müssen Sie bei<br />
der Mieterhöhung die Kappungsgrenze<br />
berücksichtigen. Nach der in § 558 Abs. 3<br />
BGB geregelten Kappungsgrenze dürfen<br />
Sie die Miete innerhalb von 3 Jahren um<br />
nicht mehr als 20 % bzw. in durch Rechtsverordnung<br />
festgelegten Gebieten (zu<br />
denen ganz Berlin gehört) um nicht mehr<br />
als 15 % erhöhen. Sie können also selbst<br />
dann, wenn Sie im obigen Beispiel feststellen,<br />
dass die Wohnung nicht nur 109<br />
m², sondern 200 m² umfasst und bislang<br />
schon eine Quadratmetermiete von 10<br />
Euro pro Quadratmeter (auch schon vor 3<br />
Jahren) geschuldet war, die Miete nicht<br />
auf 2.000 Euro erhöhen. Durch die Kappungsgrenze<br />
können Sie max. ausgehend<br />
von der Miete von vor 3 Jahren (1.000<br />
Euro) um einen Betrag von 15 % hieraus.<br />
ACHTUNG: Eine Wohnflächenabweichung<br />
zum Nachteil des Mieters ist spiegelbildlich<br />
zu berücksichtigen. Also auch wenn<br />
die Wohnung um weniger als 10 % kleiner<br />
ist als im Mietvertrag angegeben, ist<br />
die tatsächliche Fläche bei künftigen Mieterhöhungen<br />
auf die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
zu Grunde zu legen. Nach<br />
wie vor berechtigt eine Wohnflächenabweichung<br />
zum Nachteil des Mieters von<br />
weniger als 10 % den Mieter aber nicht<br />
zur Minderung der Miete.
46<br />
+<br />
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für Sachschäden und 50.000 Euro für Vermögensschäden.<br />
Da die Unfallgefahr auch abhängig ist von<br />
der eigenen Fahrpraxis, dem Fahrzeugtyp<br />
und der Region, in der das Fahrzeug<br />
hauptsächlich unterwegs ist, haben die<br />
Versicherer zur Beitragsermittlung der Autoversicherung<br />
ein komplexes Verfahren<br />
entwickelt. Es setzt sich zusammen aus<br />
der Regionalklasse, der Typklasse und der<br />
Schadenfreiheitsklasse.<br />
DIE REGIONALKLASSEN DER<br />
AUTOVERSICHERUNG<br />
Die Regionalklassen basieren auf Statistiken,<br />
welche die Schadenhäufigkeit einer<br />
Region widerspiegeln. Jeder KFZ-Zulassungsbezirk<br />
bekommt daraufhin eine Regionalklasse<br />
zugeteilt. Desto mehr Schäden<br />
in einer Region zu verzeichnen sind,<br />
desto höher ist die Regionalklasse. Die Regionalklassen<br />
haben einen erheblichen<br />
Einfluss auf den Beitrag der Kfz-Versicherung.<br />
DIE TYPKLASSEN DER<br />
AUTOVERSICHERUNG<br />
Weitere Erkenntnis der Versicherer ist,<br />
dass bestimmte Autos häufiger in Unfälle<br />
verwickelt sind als andere. Dies liegt zum<br />
einen an der Motorisierung, zum anderen<br />
an dem typischen Verkehrsverhalten der<br />
Fahrer solcher Autos. Die Typklasse ist zur<br />
Beitragskalkulation der Autoversicherung<br />
ebenfalls relevant.<br />
DIE SCHADENFREIHEITSKLASSE<br />
Damit berücksichtigen die Versicherungsunternehmen,<br />
wie lange der Versicherte<br />
mit seinem Fahrzeug schon unfallfrei unterwegs<br />
ist. Je länger man ohne selbstverschuldeten<br />
Unfall bleibt, desto günstiger<br />
wird die Versicherung. Kommt es jedoch<br />
zu einem Schaden, den die Versicherung<br />
begleichen muss, steigt auch wieder die<br />
Schadenfreiheitsklasse, sprich: Die Versicherung<br />
wird wieder etwas teurer. Hinzukommen<br />
weitere Faktoren, die eine Autoversicherung<br />
günstiger oder teurer machen<br />
können. So z. B., ob Sie allein dieses Fahrzeug<br />
führen oder auch andere Personen.<br />
Wo der Wagen in der Regel geparkt wird,<br />
Ihr Alter, ob Sie einer bestimmten Berufsgruppe<br />
angehören, ob Sie Wohneigentum<br />
besitzen und vieles mehr.
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
47<br />
DIE KASKOVERSICHERUNG<br />
Während die Auto-Haftpflichtversicherung<br />
gesetzlich vorgeschrieben ist (Pflichtversicherung),<br />
steht es Ihnen frei, zusätzlich<br />
auch eine Kaskoversicherung abzuschließen.<br />
Sie können hierüber Ihr Fahrzeug<br />
beispielsweise gegen Diebstahl, Feuer,<br />
Blitzschlag und Explosion versichern.<br />
Eine Kaskoversicherung kann sehr unterschiedlich<br />
gestaltet sein. Hier gibt es viele<br />
Extras, die Sie gesondert abschließen<br />
sollten oder die – je nach Versicherung –<br />
inklusive sind. Schadensersatz gibt es<br />
grundsätzlich für alle Dinge, die mit dem<br />
Auto fest verbunden sind. Mitversichert<br />
sind auch Skihalterungen und Fahrradträger,<br />
aber nicht die darauf festgezurrten<br />
Sportgeräte.<br />
Ebenso wenig mitversichert sind Handys,<br />
mobile Navigationsgeräte oder nicht serienmäßige<br />
Umbauten am Kraftfahrzeug.<br />
Hier gilt es also, die jeweiligen Vertragsbedingungen<br />
genau zu studieren. Bei der<br />
Kaskoversicherung können Sie zudem<br />
wählen zwischen Teilkasko und Vollkasko.<br />
DER UNTERSCHIED<br />
Bei der Auto-Vollkaskoversicherung werden<br />
Ihre Reparaturkosten oder die Wiederbeschaffung<br />
infolge eines selbstverschuldeten<br />
Unfalls erstattet. Bei der<br />
Teilkaskoversicherung werden z. B. je nach<br />
Versicherungsbedingungen nur Schäden<br />
durch Entwendung oder Diebstahl, Glasbruchschäden,<br />
den Zusammenstoß mit<br />
Tieren, Hagel Sturm und Blitzschlag abgedeckt.<br />
Dafür ist die Teilkaskoversicherung<br />
weitaus günstiger, da das zu tragende<br />
Schadenrisiko der Versicherungsgesellschaft<br />
wesentlich geringer ist. Zusätzlich<br />
können Sie die Prämie über eine vereinbarte<br />
Selbstbeteiligung mindern. <strong>Das</strong><br />
heißt, bis zu einer vereinbarten Summe<br />
übernehmen Sie den versicherten Schaden,<br />
was darüber hinaus geht, trägt die<br />
Versicherung.<br />
GAP-DECKUNG<br />
Für versicherte Leasingfahrzeuge sollte<br />
man darauf achten, dass bei der Versicherung<br />
zusätzlich eine GAP-Deckung<br />
eingeschlossen ist. Die GAP-Deckung sichert<br />
die Restbeträge ab, die aus dem<br />
Leasingvertrag entstehen können.<br />
Wann greift die GAP-Deckung?<br />
Kommt es mit einem versicherten Leasingfahrzeug<br />
zu einem Totalschaden oder<br />
einem Verlust bzw. Diebstahl des Autos,<br />
greift entweder die Vollkasko- oder die<br />
Teilkaskoversicherung. Die Versicherung<br />
erstattet dem Versicherungsnehmer in einem<br />
solchen Fall den sogenannten Wiederbeschaffungswert.<br />
Also den Betrag,<br />
der für die Wiederbeschaffung des Fahrzeugs<br />
notwendig wäre.<br />
Trotz des totalen Wertverlustes ist der Vertragspartner<br />
aufgrund des Leasingvertrages<br />
verpflichtet, die vereinbarten Leasingraten<br />
weiterhin abzuzahlen. Es verbleibt<br />
also noch ein sogenannter Leasingrestbe-<br />
trag. Der Leasingrestbetrag eines Autos ist<br />
in der Regel höher als der Wiederbeschaffungswert.<br />
Der Versicherungsnehmer<br />
würde also auf den Differenzkosten<br />
sitzen bleiben. In diesem Problemfall<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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an.<br />
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+ Geschäftsführers. + + + + + + + + + Auch + + + bei + + + + + + + + +<br />
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vorhanden<br />
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Leitungswasserschäden lassen sich selten<br />
auf das gemeinschaftliche Eigentum begrenzen.<br />
Vielmehr ist es die Regel, dass<br />
sie ihren Ursprung im Sondereigentum<br />
haben, z.B. als Folge von mangelnder Instandhaltungsbereitschaft<br />
des Sondereigentümers<br />
in Bezug auf Armaturen und<br />
Ventile oder auch bloß die unterlassene<br />
Ausbesserung von Silikonfugen.<br />
In einem Grundsatzurteil hat das Bay-<br />
ObLG am 03.04.1996 (AZ: 2 Z BR 5/96)<br />
entschieden, dass die Schadenabwicklung<br />
im Sondereigentum nicht zu den Pflichten<br />
des WEG-Verwalters gehört. Der Verwal-<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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Carsten Wiegel, Försterweg 2, 14482 Potsdam,<br />
Foto: Tiberius Gracchus - Fotolia.com<br />
Fallstricke in der täglichen Praxis<br />
des Immobilienverwalters<br />
Gelebte Praxis der Verwaltertätigkeit<br />
und geltende Rechtslage laufen<br />
häufig auseinander. Deutlich wird dies am<br />
Beispiel der Bearbeitung von Versicherungsschäden<br />
im Sondereigentum durch<br />
den WEG-Verwalter. Neben Zuständigkeitsfragen<br />
ergeben sich mitunter auch<br />
Haftungsprobleme für den Verwalter,<br />
wenn wichtige Grundsätze außer Acht<br />
gelassen werden.<br />
Tel.: 0331 – 7 47 54-10, Fax: 0331 – 7 47 54-22<br />
E-Mail: carsten.wiegel@howden-caninenberg.de, immobilien.howden-caninenberg.de<br />
ter habe lediglich Notmaßnahmen zu ergreifen<br />
und den Versicherer zu unterrichten,<br />
die eigentliche Behebung und Begrenzung<br />
des Schadens hingegen obliege<br />
dem Sondereigentümer. Daraus ergeben<br />
sich mit Blick auf die versicherungstechnische<br />
Abwicklung eines Schadenfalles<br />
mehrere Probleme für den Verwalter.<br />
Versicherungsrechtlich ist das Gebäude<br />
nämlich mitsamt seinen Bestandteilen<br />
ohne Unterscheidung in Gemeinschaftsund<br />
Sondereigentum als Ganzes versichert.<br />
Im Schadenfall wird der Verwalter<br />
als Vertreter des Verbandes zum Ansprechpartner<br />
für den Versicherer. Die fehlende<br />
Verwalterkompetenz für die Vergabe<br />
von Reparaturaufträgen verhindert<br />
jedoch eine koordinierte und effiziente<br />
Schadensbehebung. So liegt es nahe,<br />
dass die Missachtung der vom Versicherer<br />
vorgegebenen Schadenminderungspflicht<br />
bei Vergabe von unterschiedlichen Reparaturaufträgen<br />
Leistungskürzungen zur<br />
Folge haben kann.<br />
Deckungsablehnungen einzelner Gewerke<br />
oder Positionen durch den Versicherer lösen<br />
schnell Diskussionen zur Kostentragung<br />
aus. Vertraglich vereinbarte Selbstbeteiligungen<br />
zulasten der WEG sorgen<br />
für Unverständnis bei Teileigentümern,<br />
die nach Rechtsprechung zur anteiligen<br />
Zahlung herangezogen werden, auch<br />
wenn sie nicht unmittelbar vom Schaden<br />
betroffen sind. Zu guter Letzt birgt der<br />
Zahlungsfluss ein hohes Streitpotenzial.
+<br />
49<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Vorauszahlungen an Handwerker über<br />
das WEG-Konto zur Vermeidung von TIPP:<br />
mahnrechtlichen Konsequenzen erfüllen Definieren Sie ausführlich Ihren internen Arbeitsprozess in der Schadenabwicklung und<br />
unter Umständen den Veruntreuungs-Tatbestand,<br />
schaffen effiziente Strukturen in Ihrer Verwaltung!<br />
insbesondere wenn hierbei auf Arbeiten Sie im Schadenfall mit Sondervollmachten der Sondereigentümer, um den Prozess<br />
gemeinschaftliche Rücklagen zurückgegriffen<br />
der Schadenabwicklung zu beschleunigen und eigene Haftungsrisiken zu minimieren!<br />
wird.<br />
Die Schadenbehandlung im Auftrag von Sondereigentümern schafft ein zusätzliches’<br />
Umsatzpotenzial für Ihre Hausverwaltung!<br />
WIE SOLL SICH DER<br />
Ein Restrisiko bleibt - überprüfen Sie den Versicherungsschutz für Ihr Unternehmen!<br />
IMMOBILIENVERWALTER VERHALTEN? Demonstrieren Sie Kompetenz und sichern Ihren Geschäftserfolg langfristig ab!<br />
Die richtungsweisende Entscheidung des<br />
BayObLG nimmt den Immobilienverwalter<br />
zunächst in Schutz. Der Verwalter besitzt<br />
laut Gesetz einen klar umrissenen<br />
Auftrag zur Verwaltung des gemeinschaftlichen<br />
Eigentums, welches durch die<br />
Teilungserklärung definiert ist. Hierauf<br />
stützen sich seine Überlegungen zu internen<br />
Arbeitsprozessen, Kalkulation und Planung<br />
sowie die Anforderungen an sein<br />
Know-How. Die Abwicklung von Versicherungsschäden<br />
im Sondereigentum ist<br />
kein Sonderfall, der eine andere Bewertung<br />
dieser Rechtslage verlangt.<br />
Auch versicherungsrechtliche Obliegenheiten<br />
begründen keine sog. „Annexkompetenz“<br />
des Verwalters. Vertragspartner<br />
des Versicherers ist der teilrechtsfähige<br />
Verband, der den Vertrag zur<br />
Wohngebäudeversicherung in eigenem<br />
Namen („Versicherungsnehmerin“), aber<br />
für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum<br />
der Wohnungseigentümer unterhält<br />
(„Versicherte“). Juristisch liegt somit eine<br />
„Versicherung für fremde Rechnung“ vor.<br />
Während der Verwalter für den Schaden<br />
im Gemeinschaftseigentum ohne gesonderten<br />
Beschluss der Eigentümer Maßnahmen<br />
ergreifen darf, muss für das vom<br />
Schaden betroffene Sondereigentum der<br />
Versicherte selbst tätig werden (vgl. § 44<br />
Abs. 1 VVG). Abgesehen von der Schadenanzeige<br />
an den Versicherer und gewissen<br />
Auskunftserteilungen ist die WEG<br />
und damit der Verwalter also nicht unmittelbar<br />
verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer<br />
bei der Schadensabwicklung<br />
zu unterstützen.<br />
Die tägliche Praxis erfordert nun eine wesentlich<br />
pragmatischere Lösung. Nur der<br />
Verwalter selbst ist in der Lage, das Spannungsfeld<br />
zwischen Versicherungsrecht<br />
und Wohnungseigentumsgesetz aufzulösen.<br />
Vom „Organ“ der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
und rechtlichen Vertreter<br />
nach außen wird gar mehr oder<br />
minder erwartet, dass er das Steuer im<br />
Schadenfall in die Hand nimmt und die<br />
rechtlichen Klippen der Schadenabwicklung<br />
souverän umschifft.<br />
Lösungsansatz ist daher der Schulterschluss<br />
mit dem Sondereigentümer im<br />
Schadenfall, sei es durch enges Abstimmen<br />
der Reparaturarbeiten etwa bei Beauftragung<br />
von Handwerksfirmen, Trocknungen<br />
etc. bis hin zur kompletten<br />
Schadenabwicklung mittels Sondervollmacht<br />
(vgl. §§ 164 ff. BGB).<br />
Mit Hilfe der schriftlichen Ermächtigung<br />
durch den Sondereigentümer minimieren<br />
Sie nicht nur mögliche Pflichtverletzungen<br />
und damit Schadenersatzrisiken -<br />
Sie schaffen ganz nebenbei zusätzliche<br />
Potenziale für Sondervergütungen.<br />
Zur Vereinfachung der Vorgehensweise<br />
empfiehlt sich die Gestaltung eines Merkblatts,<br />
welches Sie standardisiert in jedem<br />
Schadenfall den betroffenen Sondereigentümern<br />
aushändigen und das über<br />
folgende Situation Auskunft gibt:<br />
Ihren rechtlichen Status als Verwalter<br />
des Gemeinschaftseigentums;<br />
Die geltende Rechtslage in der<br />
Abwicklung von Schadenfällen im<br />
Sondereigentum;<br />
Hinweis zur Abgrenzung zur Hausratversicherung,<br />
die zwecks Regulierung<br />
der Schäden an beweglichen Sachen<br />
zu informieren ist;<br />
Ihr Angebot zur Koordination und<br />
Steuerung aller nötigen Maßnahmen<br />
sowie zur Kommunikation gegen<br />
dem Versicherer in Vollmacht des<br />
Sondereigentümers;<br />
Ihr Zusatzhonorar, das Sie für die<br />
Übernahme der Tätigkeiten ansetzen.<br />
ERWEITERTE VERSICHERUNGSLÖSUNG<br />
FÜR IMMOBILIENVERWALTER<br />
Sollten dennoch einmal unerwartete Probleme<br />
aus der Behandlung von Versicherungsschäden<br />
resultieren und Ihre Verwaltung<br />
einer Schadenersatzforderung<br />
ausgesetzt sein, ist ein lückenloser Versicherungsschutz<br />
für Ihr Unternehmen unerlässlich.<br />
War die Absicherung von<br />
„Ansprüchen aus der Bearbeitung von<br />
Versicherungsschäden“ vor einigen Jahren<br />
noch ein Standard-Ausschluss in gängigen<br />
Vermögensschaden-Haftpflichtpolicen,<br />
ist dieser Zusatz inzwischen verhandelbar.<br />
Howden Caninenberg ermöglicht seinen<br />
Kunden schon jetzt den Einschluss einer<br />
passgenauen Klausel ohne zusätzliche<br />
Mehrkosten. Darin enthalten ist auch die<br />
Deckung für Ansprüche aus der unsachgemäßen<br />
Bearbeitung von Versicherungsverträgen,<br />
die sich im derzeit volatilen<br />
Markt der Wohngebäudeversicherung<br />
als nützlich erweist. Für unverbindliche,<br />
persönliche Beratungen stehen wir gerne<br />
zur Verfügung.
50<br />
+<br />
Service<br />
HBCD – DIE KEHRSEITE DES<br />
MODERNEN WÄRMESCHUTZES<br />
Dr. Christian Osthus<br />
Foto: Ingo Bartussek - Fotolia.com<br />
Die klimapolitischen Ziele der<br />
Bundesregierung und vor allem<br />
der EU sind hoch gesteckt. Die<br />
Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV) wird in immer kürzer<br />
werdenden Abständen novelliert<br />
– oder anders gesagt verschärft.<br />
Die letzte Änderung ist<br />
zum 1. Januar <strong>2016</strong> in Kraft<br />
getreten. Gegenüber der bisher<br />
geltenden EnEV 2009 schreibt<br />
die EnEV 2014 eine Reduktion<br />
des Primärenergiebedarfs von<br />
25 Prozent vor. Wie dieses Ziel<br />
erreicht wird, bleibt in erheblichem<br />
Maße dem Eigentümer<br />
überlassen.<br />
Hierzu können unterschiedliche Akzente<br />
in der Anlagentechnik oder im<br />
Wärmeschutz gesetzt werden, wobei<br />
rund 80 Prozent der Neubauten die gesetzlichen<br />
Vorgaben mit Hilfe einer Vorsatzschale<br />
aus Polystyrol erreichen, bekannt<br />
auch unter seinem Markennamen<br />
Styropor. Auch bei Modernisierungen hat<br />
sich Polystyrol als günstiger Dämmstoff<br />
bewährt. Spätestens jedoch seit 2011 ist<br />
Polystyrol als Dämmstoff in Verruf geraten.<br />
Der NDR hatte damals zusammen<br />
mit der Materialprüfanstalt Braunschweig<br />
in Experimenten nachgewiesen, dass<br />
die Dämmplatten aus Polystyrol<br />
leicht entflammbar sind und<br />
giftige Dämpfe erzeugen.<br />
Bei einem Feuer<br />
können sie sogar als<br />
Brandbeschleuniger<br />
wirken. Um die Brandgefahren<br />
zu minimieren,<br />
sind in jedem zweiten<br />
Geschoss horizontale<br />
„Brandriegel“ aus Mineral- oder Steinwolle<br />
vorgeschrieben. Die Dämmplatten selbst<br />
sind zudem mit einem Flammschutzmittel<br />
versehen. Hierzu kommt in den meisten<br />
Fällen der Flammhemmer Hexabromcyclododecan<br />
(HBCD) zum Einsatz.<br />
WELTWEITES HERSTELLUNGS- UND<br />
VERWENDUNGSVERBOT VON HBCD<br />
HBCD wurde allerdings kürzlich als umweltschädlich<br />
eingestuft, weil der Stoff<br />
fortpflanzungsschädigende Eigenschaften<br />
besitzt, langlebig ist und sich in Organismen<br />
sogar anreichert. In geringen Dosen<br />
wurde er in Muttermilch nachgewiesen,<br />
wobei die im Milchfett festgestellten<br />
Werte unterhalb der Konzentrationen lagen,<br />
die nach Europäischer Risikobewertung<br />
als gesundheitlich bedenklich bewertet<br />
werden. HBCD wird mittlerweile<br />
häufig in der Umwelt nachgewiesen –<br />
auch in entlegenen Regionen wie der<br />
Arktis. Dort wurde HBCD in Fischen, Meeressäugern<br />
oder Greifvögeln festgestellt.
Aufgrund dieser Eigenschaften hat die EU<br />
HBCD bereits 2008 in die Liste der besonders<br />
besorgniserregenden Stoffe aufgenommen.<br />
Für diese Stoffe fordert die<br />
EU-Chemikalienverordnung REACH eine<br />
Zulassungspflicht. 2013 wurde der Stoff<br />
auch weltweit als langlebiger organischer<br />
Schadstoff nach dem Stockholmer Übereinkommen<br />
eingestuft.<br />
Seit November<br />
2014 gilt<br />
weltweit grundsätzlich<br />
ein Herstellungs-<br />
und<br />
Verwendungsverbot.<br />
In<br />
Deutschland<br />
wurde zudem<br />
die Abfallverzeichnisverordnung<br />
bzw. der Abfallschlüssel<br />
geändert.<br />
Wirksam wird der neue<br />
Schlüssel aber erst im Herbst<br />
<strong>2016</strong>. Obwohl HBCD für die Umwelt gefährlich<br />
ist und oftmals in Wärmeverbundsystemen<br />
vorkommt, hat der nationale<br />
Verordnungsgeber die Immobilien-<br />
bzw. Wohnungswirtschaft nicht<br />
eingebunden und informiert, was absolut<br />
kritisch zu sehen ist. Denn es kann nicht<br />
sein, dass einerseits ständig die energetischen<br />
Anforderungen erhöht werden und<br />
das Dämmen als Maßnahme empfohlen<br />
wird, andererseits aber das Mittel der<br />
Wahl als Sondermüll deklariert wird.<br />
HBCD – DAS NEUE ASBEST?<br />
Mit der Einordnung als gefährlicher Abfall<br />
müssen sich Immobilieneigentümer vor<br />
allem auf höhere Kosten der Entsorgung<br />
einstellen. Bisher wurden Dämmplatten<br />
zusammen mit anderem Müll in Müllverbrennungsanlagen<br />
verbrannt. Aufgrund<br />
des hohen Brennwertes musste lediglich<br />
darauf geachtet werden, dass der Anteil<br />
von Dämmstoffen – trotz Flammschutzmittel<br />
– begrenzt ist. Die Verbrennung<br />
von gefährlichem Abfall ist zwar grundsätzlich<br />
in allen Müllverbrennungsanlagen<br />
in Deutschland erlaubt. Nicht alle Anlagen<br />
dürfen jedoch Dämmplatten mit HBCD<br />
verbrennen, wobei nach Auskunft des<br />
Bundesumweltministeriums eine Zulassung<br />
in der Regel problemlos möglich sei.<br />
Bis auf die entsprechende Anerkennung<br />
ändert sich somit eigentlich nichts. Es<br />
steht aber zu befürchten, dass diese Zulassungen<br />
nicht rechtzeitig erlangt werden,<br />
so dass weitere Wege in Kauf zu<br />
nehmen sind. Apropos Wege. Ein Grund<br />
weshalb HBCD ein anderer Schlüssel zugeordnet<br />
wurde, ist auch, dass die Entsorgung<br />
lückenlos dokumentiert werden<br />
muss, was voraussichtlich zu höheren Entsorgungskosten<br />
führen wird.<br />
Um hohe Entsorgungskosten zu vermeiden,<br />
sollten Eigentümer prüfen, ob es<br />
noch Unterlagen zu dem verbauten Wärmeverbundsystem<br />
gibt. Mithilfe dieser<br />
Unterlagen lässt sich möglicherweise<br />
noch über den Hersteller ermitteln, ob<br />
HBCD enthalten ist.<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
+ 51<br />
abstrakte Gefährdungspotential von asbesthaltigen<br />
Baustoffen einer Altimmobilie<br />
begründe nach Auffassung des OLG<br />
noch keinen Sachmangel, sofern von ihnen<br />
keine konkrete Gefahr ausgehe und<br />
anzunehmen sei, dass ein künftiger Austausch<br />
einem spezialisierten Fachbetrieb<br />
gelinge, ohne dass dabei Asbestfasern in<br />
gesundheitsgefährdender Weise freigesetzt<br />
werden. HBCD ist mit Asbest nicht<br />
vergleichbar, so dass hierbei erst recht<br />
kein Mangel vorliegen dürfte, was insoweit<br />
sicherlich eine gute Nachricht für die<br />
Eigentümer ist.<br />
Da nicht absehbar ist, welche Hiobsbotschaft<br />
Polystyrol als nächstes überbringt,<br />
wird bereits heute Polystyrol verbreitet<br />
nicht mehr als Dämmstoff empfohlen.<br />
Aus Sicht der Eigentümer ist dies kaum<br />
befriedigend, da Dämmstoffe mit vergleichbaren<br />
Wärmschutzeigenschaften<br />
Wenn HBCD enthalten ist oder dies nicht oftmals deutlich teurer sind. Ohnehin hat<br />
ausgeschlossen werden kann, werden Eigentümer<br />
und Mieter weiterhin über die lierung der EnEV deutlich verteuert. Die<br />
sich der Neubau durch die jüngste Novel-<br />
gesundheitlichen Gefahren verunsichert Studie „Kostentreiber Wohnungsbau“ des<br />
sein. Auch ein Informationsblatt des Umweltbundesamtes<br />
(UBA) kann diese Sorge eine Teuerungsrate von rund sieben Pro-<br />
Verbändebündnisses Wohnungsbau weist<br />
mit dem nachfolgenden Satz nicht beseitigen,<br />
da die Informationen nur sehr vage fungen sollte die Politik daher nicht nur<br />
zent aus. Von weiteren EnEV-Verschär-<br />
sind: „Wer in einem Haus mit HBCD-haltigen<br />
Dämmplatten wohnt, muss nach<br />
aus diesem Grund absehen.<br />
heutigem Kenntnisstand bei fachgerechter<br />
Anwendung keine negativen Effekte<br />
auf seine Gesundheit befürchten, da in<br />
+<br />
der Nutzungsphase nur wenig HBCD aus<br />
den Platten austritt, das über die Luft oder<br />
den Hausstaub von den<br />
Bewohnern aufgenommen<br />
werden könnte.“<br />
Obwohl offenbar eine<br />
15. Berlin-Brandenburger Immobilientag<br />
Gesundheitsgefahr besteht,<br />
erscheinen miet-<br />
14./15.09.<strong>2016</strong> + IHK Berlin<br />
rechtliche oder kaufrechtliche<br />
Gewährleis-<br />
für Makler, Verwalter und Sachverständige<br />
u.a. mit aktuellen juristischen Themen<br />
tungsrechte nicht vorhanden<br />
zu sein. Selbst<br />
bei dem erwiesenermaßen krebserregenden<br />
Asbest hat das OLG Koblenz entscheiden,<br />
dass der Verkäufer nicht ungefragt<br />
hierüber informieren muss (Urteil<br />
vom 4. März 2015, Az. 5 U 1216/14). <strong>Das</strong>
52<br />
+<br />
Service<br />
DIE SIEBEN HÄUFIGSTEN FALLEN BEI<br />
DER MARKTWERTERMITTLUNG<br />
Sebastian Drießen<br />
Foto: Feng Yu - Fotolia.com<br />
„Was ist meine Immobilie wert?“ Der erfahrene Makler, der<br />
seinen Markt kennt, hat umgehend nach dem Vor-Ort-Termin ein<br />
gutes Gefühl für einen realisierbaren Preis. Doch hat der Kunde<br />
eine höhere Zahl im Kopf, wird er nachvollziehbare Argumente<br />
für die abweichende Einschätzung verlangen. Dann schlägt<br />
die Stunde der fundierten Immobilienbewertung und des<br />
professionellen Kurz-Gutachtens.
<strong>Das</strong> sieht auch Stefan Krüll so: „Der<br />
Verkäufer der Zukunft erwartet bei<br />
der Wertermittlung Transparenz und Nachvollziehbarkeit“.<br />
Krüll ist Sachverständiger<br />
für Immobilienbewertung und leitet das<br />
VRImmobilien Center der Volksbank Reutlingen<br />
eG. Als Referent für die Sprengnetter<br />
Akademie führt er zudem Makler an<br />
die Grundlagen der Wertermittlung heran.<br />
Drei durch die ImmoWertV<br />
normierte Verfahren stehen<br />
für die Ermittlung des Marktwertes<br />
zur Verfügung: das<br />
Sachwert-, das Vergleichswert-<br />
und das Ertragswertverfahren.<br />
In der Praxis können die komplexen<br />
Berechnungen durch eine Software<br />
unterstützt werden. Dennoch muss der<br />
Makler ein Verständnis für das Zahlenwerk<br />
entwickeln, und wissen, was hinter den<br />
Daten steckt. Ist das nicht der Fall, tappt er<br />
schnell in eine der folgenden Fallen.<br />
FALLE 1:<br />
MIT ANGEBOTSPREISEN ARBEITEN<br />
Ein junger Makler betreibt seit einem Jahr<br />
ein Büro in Berlin. Bisher hat er nur Mietwohnungen<br />
vermittelt, nun bittet ein<br />
Kunde ihn um die Bewertung seiner Eigentumswohnung.<br />
Dazu bietet sich das<br />
Vergleichswertverfahren an. Aus der anonymisierten<br />
Auswertung der Kaufpreissammlung<br />
des Gutachterausschusses<br />
sucht<br />
sich der Makler Daten<br />
heraus, doch weil diese<br />
schon älter sind, recherchiert<br />
er auf Immobilienportalen<br />
nach aktuellen Preisen.<br />
Leider keine gute Idee. Angebotspreise<br />
spiegeln nämlich nicht zwingend die tatsächliche<br />
Marktlage wider; die Objekte<br />
können über- oder unterbewertet sein.<br />
Mit diesem Handeln hat der Makler nicht<br />
nur seine Beratungs- und Sorgfaltspflicht<br />
verletzt, im schlimmsten Fall kann er auch<br />
den Anspruch auf die Provision verlieren.<br />
Nicht umsonst sind im ImmoWertV-konformen<br />
Vergleichswertverfahren nur tatsächlich<br />
erzielte Kaufpreise zulässig.<br />
FALLE 2:<br />
AKTUELLE MIETZAHLUNGEN?<br />
Eine Immobilienmaklerin ist beauftragt, in<br />
einer Kleinstadt eine Künstlervilla mit vier<br />
Wohnungen zu vermarkten. Die Eigentümerin<br />
des einzigartigen Objekts erzielt<br />
hohe Mieteinnahmen. In ihrer Marktwertermittlung<br />
listet die Maklerin zunächst<br />
die Nettokaltmieten abzüglich der vom<br />
Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten<br />
auf, dann folgt die Ermittlung<br />
des Ertragswertes, für die die Maklerin<br />
ebenfalls die aktuellen Mieteinnahmen<br />
herangezogen<br />
hat, obwohl diese deutlich<br />
höher liegen als die örtlichen<br />
Vergleichsmieten.<br />
Doch die Vorgehensweise<br />
entspricht nicht der Immo-<br />
WertV: Denn für das Ertragswertverfahren<br />
sind die marktüblichen, nicht die tatsächlich<br />
aktuell erzielten Mieten heranzuziehen.<br />
Die Abweichungen zur tatsächlichen<br />
Miete kann sie dann über die besonderen<br />
objektspezifische Grundstücksmerkmale<br />
(boG) in die Berechnung einfließen lassen.<br />
<strong>Das</strong> vermittelt Stefan Krüll auch in seinen<br />
Seminaren: Die Wertermittlung beruht<br />
auf Standards, die man immer wieder an<br />
die Gegebenheiten anpassen muss.<br />
FALLE 3:<br />
DIE LAGE FALSCH EINSCHÄTZEN<br />
Für sein parkähnliches Grundstück mit Altbestand<br />
in einem ruhigen Wohngebiet<br />
stellt sich ein Kunde Bodenrichtwert mal<br />
Quadratmeter plus 10 Prozent Wertanpassung<br />
vor. „Gerade im Zusammenhang<br />
mit der Bodenwertermittlung entstehen<br />
die typischen Fehler“, weiß Stefan Krüll,<br />
„hier ist die Erstellung aussagekräftiger<br />
Kurz-Gutachten nur zu empfehlen“. Die<br />
zonalen Bodenrichtwerte stellen nur einen<br />
Durchschnittswert dar, innerhalb des<br />
Gebiets können durchaus Lageunterschiede<br />
bestehen, die zu Auf- oder Abschlägen<br />
führen.<br />
<strong>Das</strong> Grundstück befindet sich am äußersten<br />
Rand der Bodenrichtwertzone, eine<br />
stark befahrene Straße trennt es vom an-<br />
+ 53<br />
grenzenden Gewerbegebiet. Nachdem er<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
die Gesamtkonstellation entsprechend<br />
bewertet und in sein Kurz-Gutachten eingearbeitet<br />
hat, liegt der Marktwert deutlich<br />
unter der Vorstellung des Eigentümers.<br />
Doch der Makler kann glaubhaft<br />
darlegen, wie er zu seinem Ergebnis gekommen<br />
ist. So willigt der Kunde<br />
ein, das Grundstück zu diesem<br />
Preis anzubieten und ist positiv<br />
überrascht, wie zügig und reibungslos<br />
der Verkauf schließlich<br />
erfolgt.<br />
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55<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
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Vor-Ort-Prüfungen erfordern aufwendige<br />
Terminkoordination für den Prüfenden<br />
sowie Anwesenheitspflicht für<br />
den Wohnungsnutzer zum Prüftermin.<br />
Die Logistik rund um die jährlichen Prüfungen<br />
ist ähnlich komplex wie bei Heizungsablesungen,<br />
die in der Regel auch<br />
einmal im Jahr stattfinden. Daher übernehmen<br />
häufig Messdienstleister diesen<br />
Service, die auf diesem Gebiet ihren<br />
Schwerpunkt haben, wie beispielsweise<br />
BRUNATA-METRONA.<br />
DIN-NOVELLE MACHT DEN WEG FREI<br />
Die Novelle der Richtlinie DIN 14676 im<br />
September 2012 eröffnete „die grundsätzliche<br />
Möglichkeit, auch andere gleichwertige<br />
Maßnahmen für die Inspektion<br />
einschließlich der Funktionsprüfung von<br />
Rauchmeldern anzuwenden.“ Ausdrückliches<br />
Ziel dieser Neuregelung war es, „Innovation<br />
und neue Technologien nicht zu<br />
behindern.“ Die DIN 14676 schreibt eine<br />
Überprüfung der Rauchmelder im Jahresrhythmus<br />
vor und beschreibt, was geprüft<br />
werden muss. Es werden jedoch keine<br />
Vorgaben an das Wie gemacht.<br />
Seit Verabschiedung der DIN-Novelle<br />
kann eine Ferninspektion die Prüfung vor<br />
Ort ersetzen. Dies bestätigt auch der TÜV<br />
Rheinland in einem Gutachten vom Dezember<br />
2012. Der Weg war frei für eine<br />
neue Generation von Rauchmeldern.<br />
Diese fernprüfbaren Geräte verfügen über<br />
zusätzliche Funktionen: Mittels der Ab-<br />
decküberwachung erkennt das Gerät ob<br />
die Raucheindringöffnungen frei sind.<br />
Funktionsrelevante Beschädigungen werden<br />
durch regelmäßige Selbsttests entdeckt<br />
und gemeldet. Die Lageprüfung<br />
stellt fest, ob sich das Gerät noch an der<br />
Decke befindet oder ob es demontiert<br />
wurde. Die Umgebungsprüfung stellt sicher,<br />
dass sich keine Hindernisse in unmittelbarer<br />
Nähe befinden, die das Erkennen<br />
von Brandrauch behindern würden.<br />
Und die Funktionalität des akustischen<br />
Signalgebers wird durch die Alarmprüfung<br />
sichergestellt.<br />
Lage- und Umgebungsprüfung sind Ausstattungsmerkmale,<br />
über die konventionelle<br />
Rauchmelder in der Regel nicht verfügen.<br />
Da diese Funktionen bei den<br />
fernprüfbaren Modellen das ganze Jahr<br />
über aktiv sind – und nicht nur einmal bei<br />
der jährlichen Prüfung – sorgen sie für erhöhte<br />
Sicherheit.<br />
Ein weiteres <strong>Plus</strong> an Sicherheit entsteht<br />
dadurch, dass bei der Fernprüfung nahezu<br />
alle Geräte geprüft werden können. Bei<br />
einer Prüfung vor Ort passiert es dagegen<br />
in bis zu fünf Prozent der Fälle, dass kein<br />
Zutritt zur Wohnung möglich ist. Für<br />
Wohnungsnutzer, die über fernprüfbare<br />
Rauchmelder verfügen, bedeutet es zusätzlichen<br />
Komfort, wenn sie nicht für die<br />
Funktionsprüfung anwesend sein müssen.<br />
Für Wohnungsverwalter bedeutet es eine<br />
Erleichterung, dass sie bei Wohnungen,<br />
wo der Nutzer den Zutritt verweigert, diesen<br />
nicht einklagen müssen.<br />
HERAUSFORDERUNG ´<br />
NUTZUNGSÄNDERUNG<br />
Der erhöhte Komfort und die zusätzliche<br />
Sicherheit haben einen gewissen Preis. Für<br />
konventionelle Rauchmelder spricht also,<br />
dass sie in der Anschaffung etwas günstiger<br />
sind. Kritiker der Fernprüfung verweisen<br />
gerne auf einen weiteren Punkt.<br />
Nämlich darauf, dass bauliche Änderungen<br />
und Nutzungsänderungen nur vor<br />
Ort festgestellt werden könnten. Wenn<br />
beispielsweise ein Arbeitszimmer, das<br />
nicht zwingend mit einem Rauchmelder<br />
ausgestattet sein muss, zu einem Kinderzimmer<br />
umfunktioniert wird, kann dies<br />
aus der Ferne nicht erkannt werden.<br />
Abhilfe schafft hier eine optimale Ausstattung<br />
aller Räume mit Rauchmeldern<br />
von Anfang an (mit Ausnahme von Küche<br />
und Bad/WC). Fakt ist: Sämtliche Fälle,<br />
die nicht durch die Technik geprüft werden,<br />
müssen und können organisatorisch<br />
abgedeckt werden.<br />
Der Gebäudeeigentümer hat also die<br />
Wahl zwischen Geräten mit oder ohne<br />
Fernprüfung. Wichtig ist, dass er auf qualitativ<br />
hochwertige Geräte (Q-Label) und<br />
professionelle Beratung, Montage, Wartung<br />
sowie rechtssichere Dokumentation<br />
achtet. Mit mittlerweile mehr als einer Million<br />
installierter Geräte unterschiedlicher<br />
Hersteller sind fernprüfbare Rauchmelder<br />
längst etabliert. Sie stellen somit<br />
eine zukunftsweisende, komfortable und<br />
sichere Technologie für die Wohnungswirtschaft<br />
dar.
56<br />
+<br />
Service<br />
RAUCHWARNMELDER<br />
RETTEN LEBEN<br />
Verena Lenzko<br />
Foto Hintergrund: khausst - Fotolia.com<br />
Am 09.02.<strong>2016</strong> ist die geänderte Landesbauordnung<br />
als Vorlage zur Beschlussfassung an das Berliner<br />
Abgeordnetenhaus übergeben worden. Ziel der Änderung<br />
ist es, bis zum 31.12.2020 den gesamten Wohnungsbestand<br />
von ca. 1,8 Millionen Wohnungen in Berlin mit<br />
Rauchwarnmeldern auszustatten.
+<br />
57<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Der Rauchwarnmeldeservice im Überblick:<br />
KALO kümmert sich um die Planung, Terminierung und Koordination der Mietertermine sowie um die Montage der Rauchwarnmelder durch<br />
zertifiziertes Fachpersonal<br />
Instandhaltung und Funktionsprüfung nach DIN-Norm 14676 werden für Sie bzw. die Mieter übernommen<br />
Eine lückenlose Dokumentation sowie Wartungsbelege für die Nutzer/Mieter bei konventionellen Rauchwarnmeldern garantieren Ihnen<br />
Rechtssicherheit in Haftungsfragen<br />
KALO sorgt sich um die Restantenverfolgung und -bearbeitung<br />
Persönliche Ansprechpartner in Ihrer Region sowie zertifiziertes Fachpersonal stehen Ihnen zur Verfügung<br />
Sie erhalten von KALO eine 10-jährige Garantie auf den Rauchwarnmelder bei Abschluss eines Wartungsvertrages<br />
Bei auftretenden Störfällen am Rauchwarnmelder steht Ihren Mietern/Nutzern an sieben Tagen der Woche eine 24h-Rufbereitschaft zur<br />
Verfügung<br />
Aufgrund der üblichen<br />
Übergangsfristen ist<br />
mit einer Pflicht zur Ausstattung<br />
von Neubauten<br />
ab dem 01.01.2017 zu rechnen.<br />
Eine Besonderheit der geänderten<br />
Berliner Landesbauordnung gegenüber<br />
anderen Landesbauordnungen ist die<br />
Pflicht zur Vollausstattung der Wohnungen.<br />
So heißt es im § 8 (4) der Beschlussvorlage:<br />
„In Wohnungen müssen<br />
1. Aufenthaltsräume, ausgenommen<br />
Küchen, und<br />
2. Flure, über die Rettungswege von<br />
Aufenthaltsräumen führen,<br />
jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder<br />
haben. Die Rauchwarnmelder müssen<br />
so eingebaut oder angebracht und betrieben<br />
werden, dass Brandrauch frühzeitig<br />
erkannt und gemeldet wird. Bestehende<br />
Wohnungen sind bis zum 31.<br />
Dezember 2020 entsprechend auszustatten.“<br />
Für Unternehmen der Wohnungswirtschaft<br />
bringt die Erfüllung einer solchen<br />
Pflicht einen großen Aufwand und gegebenenfalls<br />
Haftungsrisiken mit sich. So<br />
müssen die Bewohner über den Einbau<br />
der Rauchwarnmelder informiert und Termine<br />
abgestimmt werden.<br />
Weiter besteht die Verpflichtung, CE-konforme<br />
Geräte nach DIN zu installieren und<br />
die Bewohner in den Instandhaltungsprozess<br />
einzuweisen. Zum Abschluss müssen<br />
alle Arbeitsschritte entsprechend dokumentiert<br />
und archiviert werden.<br />
KALO unterstützt die Wohnungswirtschaft<br />
bei der kostengünstigen Beschaffung sowie<br />
fachgerechten Montage und Instandhaltung<br />
der Rauchwarnmelder.<br />
Mit 60 Jahren Erfahrung gehört das Unternehmen<br />
zu den führenden Dienstleistern<br />
in der Wohnungswirtschaft.<br />
Besonders geschätzt wird KALO dabei<br />
aufgrund des erstklassigen Service sowie<br />
der marktführenden Gerätetechnologie.<br />
So bietet KALO seinen Kunden sowohl<br />
konventionelle Rauchwarnmelder als auch<br />
innovative Geräte mit Ferninspektion an,<br />
mit denen ein Betreten der Wohnung<br />
nicht mehr erforderlich ist.<br />
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Tel. 040 - 2 37 75-512<br />
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E-Mail: Stephan.Kaeding@kalo.de<br />
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Foto:
58<br />
+<br />
Service<br />
IM NOTFALL AUF<br />
DER SICHEREN SEITE<br />
Jakub Glowacki<br />
Seit einem Jahr ist die neue Betriebssicherheitsverordnung<br />
bereits in Kraft. Erst jetzt merken viele Aufzugsbetreiber,<br />
was das eigentlich bedeutet. Wer noch keinen Notfallplan<br />
erstellt hat, sollte jetzt handeln.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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E-Mail: christian.mueller@de.schindler.com, www.schindler.de<br />
Erinnern Sie sich noch an die Paternoster-Posse<br />
im vergangenen Jahr? Mit<br />
dem Vorhaben die Benutzung von Paternostern<br />
nur noch mit Führerschein zu gestatten,<br />
hat es Arbeitsministerin Nahles sogar<br />
in die internationale Presse geschafft.<br />
Auch wenn das Paternoster-Verbot inzwischen<br />
vom Tisch ist – die vergangenes<br />
Jahr in Kraft getretene Verordnung, in der<br />
das vorgesehen war, ist weiterhin gültig<br />
und hat weitreichende Konsequenzen für<br />
die Betreiber von Aufzügen. Auf 51 Seiten<br />
regelt die Betriebssicherheitsverordnung<br />
(BetrSichV) unter anderem, was beim Betrieb<br />
von überwachungsbedürftigen Anlagen<br />
zu beachten ist. Darunter fallen<br />
nicht nur Paternoster, sondern alle Aufzüge,<br />
mit denen auch Personen befördert<br />
werden: Lastenaufzüge, Bauaufzüge und<br />
selbstredend Personenaufzüge.<br />
NOTRUFSYSTEM NACHRÜSTEN<br />
Bereits seit 1999 schreibt die Betriebssicherheitsverordnung<br />
vor, dass alle neu errichteten<br />
und modernisierten Aufzüge mit<br />
einem sogenannten Fernnotrufsystem<br />
ausgestattet sein müssen. <strong>Das</strong> Zwei-<br />
Wege-Kommunikationssystem stellt bei<br />
Betätigung der Notruftaste automatisch<br />
eine Sprechverbindung zu einer ständig<br />
besetzten Leitzentrale her. Seit der Novellierung<br />
der Verordnung im Juni 2015 be-
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
59<br />
steht jetzt auch eine Nachrüstpflicht für<br />
ältere Anlagen. Eine bestehende Notruflösung<br />
muss zudem überprüft und auf<br />
den neuesten Stand gebracht werden.<br />
<strong>Das</strong> betrifft beispielsweise Tableaus in der<br />
Kabine, die noch nicht alle relevanten Notruffunktionen<br />
wie Notrufknopf, Piktogramme<br />
und Beleuchtung enthalten. Der<br />
Gesetzgeber gewährt zwar eine Übergangsfrist<br />
bis 2020, eine Nachrüstung<br />
oder Modernisierung ist jedoch bereits<br />
jetzt empfehlenswert.<br />
SCHADENSERSATZFORDERUNGEN DROHEN<br />
Viele Bestandsanlagen verfügen bislang<br />
nur über eine Hupe als akustische Notrufeinrichtung.<br />
<strong>Das</strong> war bisher zulässig,<br />
wenn der Notruf jederzeit von einer beauftragten<br />
Person gehört wurde. „Diese<br />
ständige Präsenz eines Hausmeisters oder<br />
Pförtners ist allerdings für die meisten Betreiber<br />
kaum zu gewährleisten“, sagt Dr.<br />
Karl Meyer, der beim Aufzugsunternehmen<br />
Schindler die Notrufzentrale leitet.<br />
Eine Einschätzung, die ein Test des Arbeitsministeriums<br />
Nordrhein-Westfalens<br />
im Jahr 2013 belegte. Bei mehr als jedem<br />
zweiten älteren Aufzug reagierte niemand<br />
auf das Notfallsignal. Bleibt die Anlage<br />
tatsächlich einmal stecken und wird der<br />
Notruf nicht umgehend weitergeleitet,<br />
drohen dem Betreiber Schadensersatzfor-<br />
derungen oder sogar die Stilllegung der<br />
Anlage durch die Behörden. Und das auch<br />
schon heute.<br />
FERNNOTRUF AUCH PER GSM<br />
Mit einem Fernnotruf gehen Betreiber auf<br />
Nummer sicher. „Ein System wie Schindler<br />
Notruf stellt über eine Telefonleitung eine<br />
direkte Sprechverbindung zur 24 Stunden<br />
besetzten Notrufzentrale des Aufzugsunternehmens<br />
her“, erläutert Dr. Karl Meyer.<br />
Die eingeschlossene Person wird von speziell<br />
ausgebildetem Personal betreut und<br />
ihre Befreiung unverzüglich eingeleitet.<br />
„Wir verfügen über ein flächendeckendes<br />
Servicenetz, das es uns erlaubt, innerhalb<br />
einer halben Stunde vor Ort zu sein.“ Solche<br />
Fernnotrufsysteme lassen sich problemlos<br />
nachrüsten. Dafür können Betreiber<br />
neben einem festen Telefonanschluss<br />
auch kostengünstigere Mobilfunkanschlüsse<br />
wählen.<br />
NOTFALLPLAN MUSS<br />
NACHGEREICHT WERDEN<br />
Ergänzend zum Notrufsystem ist laut Betriebssicherheitsverordnung<br />
für jede Anlage<br />
ein Notfallplan erforderlich, der regelmäßig<br />
aktualisiert werden muss. Dieser<br />
enthält unter anderem Informationen zum<br />
Standort des Aufzugs, dem verantwortlichen<br />
Arbeitgeber und zu Personen, die<br />
eine Notbefreiung vornehmen können.<br />
Auch Erste-Hilfe-Hinweise sowie eine Befreiungsanleitung<br />
sind vorgesehen. Bei<br />
Aufzügen mit einem modernen Notrufsystem<br />
reicht es, wenn der Notfallplan<br />
beim Notdienst und in der Betreiberdokumentation<br />
hinterlegt ist. Bei Anlagen,<br />
die nicht an einen Notdienst angeschlossen<br />
sind, sondern bei denen noch eine<br />
beauftragte Person für die Notbefreiung<br />
verantwortlich ist, muss der Notfallplan in<br />
der Nähe des Aufzugs sichtbar angebracht<br />
sein. Für Neuanlagen ist der Notfallplan<br />
ab sofort verpflichtend, bei bestehenden<br />
Aufzügen hat der Gesetzgeber<br />
eine Frist bis zum 1. Juni <strong>2016</strong> festgelegt.<br />
<strong>Das</strong> Aufzugsunternehmen Schindler bietet<br />
auf seiner Webseite ein entsprechendes<br />
Formular zum Download an.<br />
DELEGIEREN VON BETREIBERPFLICHTEN<br />
Mit dem Servicemodul Prüfung plus übernimmt<br />
Schindler zudem einen Teil der Betreiberpflichten<br />
– von der Koordination<br />
der Prüftermine über die Dokumentation<br />
bis zur Gefährdungsbeurteilung zum Abgleich<br />
des Anlagenzustands mit dem aktuellen<br />
Stand der Technik. Dabei entscheidet<br />
der Betreiber selbst, welche<br />
Pflichten und Ausgaben er an das Serviceunternehmen<br />
delegiert, und um was<br />
er sich selbst kümmert.
60<br />
+<br />
Service<br />
SERVICE MACHT<br />
DEN UNTERSCHIED<br />
Andrea Hetz-Fellner<br />
Foto: mihalec - Fotolia.com
+<br />
61<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
<strong>Das</strong> EnergieForum Deutschland hat sich konsequent auf die Energieversorgung<br />
für die Haus- und Immobilien-Verwaltung spezialisiert<br />
und betreut als „Ihr Energieoptimierer“ bundesweit eine Vielzahl<br />
großer und kleiner Verwaltungen<br />
Seriosität, Qualität und Zuverlässigkeit<br />
sind dabei die Basis einer vertrauensvollen<br />
Zusammenarbeit. Was Geschäftsführerin<br />
Simone Spörl aber darüber hinaus<br />
antreibt, ist ein <strong>Plus</strong> an Service, der ihren<br />
Kunden echten Mehrwert bietet.<br />
Haus- und Immobilienverwalter profitieren<br />
deshalb nicht nur von einem umfänglichen<br />
Service beim Tarifwechsel: <strong>Das</strong> Errechnen<br />
von maßgeschneiderten Einsparpotenzialen,<br />
die Komplettabwicklung des<br />
Vertragswechsels und die stichtaggenaue<br />
Abrechnung wie auch die Überwachung<br />
von Vertragslaufzeiten und den Tarif-<br />
Check fur Folgeverträge nimmt das EnergieForum<br />
Deutschland-Team Verwaltern<br />
ab, ohne dass zusätzliche Kosten entstehen.<br />
NOCH MEHR SERVICE<br />
IM ONLINE-KUNDENPORTAL<br />
Fur ein aktuelles Service-<strong>Plus</strong> nutzt das<br />
EnergieForum Deutschland die Möglichkeiten,<br />
die das Internet fur die Digitalisierung<br />
von Prozessen bietet: Im neuen Kundenportal<br />
können Hausverwaltungen<br />
sämtliche Zählerstände objektbezogen digital<br />
hinterlegen und zudem auf alle aktuellen<br />
Vertragsdaten zu ihren Liegenschaften<br />
zugreifen.<br />
Für Simone Spörl ist das ein Ausdruck der<br />
Geschäftspolitik des EnergieForums<br />
Deutschland, das mit dem Blick in die eigene<br />
Verwaltung seine Geschäftstätigkeit<br />
für Kunden transparent macht.<br />
Mit SSL-Verschlüsselung und Passwortschutz<br />
erfüllt das Portal höchste Sicherheitsanspruche<br />
wie auch die Anforderungen<br />
des Datenschutzes. Für Kunden<br />
bringt die zeitlich uneingeschränkte Verfugbarkeit<br />
einen echten Mehrwert.<br />
NEUE VERANSTALTUNGSREIHEN<br />
Vom Servicegedanken inspiriert waren<br />
auch die Überlegungen, mit dem VerwalterTalk<br />
ein fur die Branche gänzlich neues<br />
Veranstaltungsformat für den offen Austausch<br />
anzubieten – schließlich weiß Simone<br />
Spörl aus vielen Kundengesprächen,<br />
wo Hausverwalter der Schuh druckt.<br />
Der VerwalterTalk hat sich in seinem ersten<br />
Jahr so gut etabliert, dass viele Haus-<br />
verwalter jede Einladung gerne annehmen<br />
und Veranstaltungen regelmäßig<br />
ausgebucht sind. Deshalb hat Simone<br />
Spörl schon konkrete Pläne für das kommende<br />
Jahr – fur zwei spezielle Kundengruppen<br />
wird es zwei neue, separate Veranstaltungsreihen<br />
geben, die das<br />
Erfolgsrezept des VerwalterTalks aufgreifen:<br />
der VerwalterLunch, eine Kennenlern-<br />
Runde speziell fur Neukunden des EnergieForums<br />
Deutschland, und das Praxis-<br />
Forum, das sich mit ausgewählten Themen<br />
und hohem Praxisbezug konkret an<br />
die Mitarbeiter der WEGund Mietverwaltungen<br />
wendet. Weitere Informationen<br />
dazu und erste Termine finden Sie in<br />
Kurze unter www.verwaltertalk.de.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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+ Bündelung + + + + + + der + + Jahresverbräuche<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ der + + <strong>IVD</strong> + + angeschlossenen + + + + + + + + + + Verwaltungen.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+<br />
+<br />
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Eulenkrugstraße 66, 22359 Hamburg<br />
Claudia Roschkowski, Tel.: 040 - 6 96 35 15-30, Fax: 040 - 53 16 07 77<br />
E-Mail: info@energieforum-deutschland.de, www.energieforum-deutschland.de
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und Wohnungswirtschaft<br />
gewährleistet individuelles und<br />
kostenloses Serviceangebot mit<br />
Rechtssicherheit nach § 556 (3)<br />
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mit über 1.100 Lieferstellen<br />
optimiert wattline bereits den<br />
Gas- und Strombedarf. Tendenz<br />
steigend. Durch die Zusammenarbeit<br />
mit dem Energiedienstleister<br />
aus Ruderting sparen die<br />
Immobilienverwalter, Eigentümer<br />
und Mieter vor allem<br />
Kosten und Zeit.<br />
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Beispiel einer individuellen Ergebnisdarstellung der<br />
Verbrauchsdaten durch wattline<br />
SCHEMATISCHE ERGEBNISDARSTELLUNG PRO OBJEKT<br />
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49474<br />
49475<br />
49476<br />
49476<br />
49476<br />
49477<br />
1.<br />
Stromzähler<br />
Fahrstuhl<br />
2.<br />
Stromzähler<br />
Treppenhaus<br />
3.<br />
Stromzähler<br />
Tiefgarage<br />
4.<br />
Gaszähler<br />
Heizung<br />
5.<br />
Gaszähler<br />
Tiefgarage<br />
6.<br />
Stromzähler<br />
Treppenhaus<br />
01.04. - 31.03.<br />
WEG Mühlenweg 38 a-c, c/o HV<br />
Musterverwaltung, Verwaltungsweg 17, 11118 Mustertown<br />
WEG Mühlenweg 38 a-c, c/o HV<br />
Musterverwaltung, Verwaltungsweg 17, 11118 Mustertown<br />
WEG Mühlenweg 38 a-c, c/o HV<br />
Musterverwaltung, Verwaltungsweg 17, 11118 Mustertown<br />
WEG Mühlenweg 38 a-c, c/o HV<br />
Musterverwaltung, Verwaltungsweg 17, 11118 Mustertown<br />
WEG Bahnhofstr. 174, c/o HV Musterverwaltung,<br />
Verwaltungsweg 17, 11118 Mustertown<br />
WEG Bahnhofstr. 174, c/o HV Musterverwaltung, Verwaltungsweg<br />
17, 11118 Mustertown<br />
Mühlenweg 38 a<br />
11111 Musterdorf<br />
Mühlenweg 38 a<br />
11111 Musterdorf<br />
Mühlenweg 38 a<br />
11111 Musterdorf<br />
Mühlenweg 38 a<br />
11111 Musterdorf<br />
Bahnhofstr. 174,<br />
11115 Musterland<br />
Bahnhofstr. 174,<br />
11115 Musterland<br />
Sinken die umlagefähigen Gemeinschaftskosten<br />
für Gas und Strom, sinken<br />
die Nebenkosten des Mieters – und<br />
lassen Raum für Anpassung der Mieten.<br />
Ein, aber nicht der wichtigste nennenswerte<br />
Vorteil: Vielmehr erhalten Verwalter<br />
für alle Objekte eine schematische Ergebnisdarstellung<br />
mit individuellen Angaben.<br />
Diese definiert er selber mit seinem persönlichen<br />
Fachmann von wattline. So können<br />
beispielsweise Abrechnungsturnusse<br />
frei gewählt, Zähler standortgenau angegeben<br />
und Rechnungsadressen bedarfsgerecht<br />
zugeordnet werden. Die Aufstellung<br />
erfasst alle relevanten Angaben auf<br />
einen Blick und ermöglicht schnelle und<br />
effiziente Kostentransparenz pro Objekt.<br />
Höchste Priorität dabei hat die Rechtssicherheit<br />
der Verträge ohne persönliche<br />
Haftung für Verwalter<br />
und professionelle Aufbereitung<br />
der Daten.<br />
Kontierungsnummer<br />
Verwalter<br />
Zählernummer<br />
1270003852 1455267<br />
1395060520 D85733<br />
1082064900 D85760<br />
1559820779 560516<br />
1409503722 581874<br />
1692780000 1756158<br />
Wir verschaffen Ihnen den Überblick! Neben allen<br />
anderen Vorteilen erarbeiten & erstellen wir für<br />
Sie eine detaillierte Vertragspartner-/<br />
Lieferstellenübersicht.<br />
FACH- UND BRANCHEN<br />
KNOW-HOW<br />
Zwei Aspekte sind die<br />
Grundlage für die Leistungen<br />
von wattline.<br />
Zum einen der Energiepool,<br />
in dem das Unternehmen<br />
seit 1999 das<br />
gesamte Energievolumen seiner Kunden<br />
verwaltet und somit eine starke Verhandlungsposition<br />
gegenüber den Strom- und<br />
Gasversorgern hat. Durch intelligenten<br />
Energieeinkauf und geschicktes Vertragsmanagement<br />
sichert das Unternehmen<br />
seinen Kunden langfristig optimale Konditionen.<br />
Aber auch das spezielle Fachwissen<br />
über die Immobilienwirtschaft<br />
zeichnet wattline als Partner aus. Ein eigenes<br />
Kompetenzteam kümmert sich<br />
ausschließlich um die Energiekostenoptimierung<br />
von Hausverwaltern und -eigentümern.<br />
Gleiches gilt für die Kooperationsversorger,<br />
so dass alle branchenspezifischen<br />
Besonderheiten in der Rechnungslegung<br />
umgesetzt werden.<br />
EINMAL EINTRETEN, ENDLOS PROFITIEREN<br />
Mit dem Beitritt in den Energiepool beginnt<br />
die Arbeit für wattline: Die Spezialisten<br />
sichten die Rechnungen und bestehenden<br />
Verträge des Verwalters, erstellen<br />
gemeinsam mit ihm die Lieferstellenübersicht<br />
zu den jeweiligen Objekten und definieren<br />
die gewünschte Ergebnisdarstellungen.<br />
Anschließend holen sie Angebote<br />
ein, vergleichen diese, erstellen Kostenübersichten<br />
und schließen die passenden<br />
Energielieferverträge. Neben dem Preis<br />
zählt bei der Auswahl auch die Liefersi-
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
+<br />
63<br />
+<br />
cherheit. Während Hausverwalter regelmäßig<br />
aus den Übersichten den aktuellen<br />
Stand entnehmen können, geht der Einsatz<br />
von wattline im Hintergrund weiter.<br />
Läuft ein Vertrag aus, haben die Rudertinger<br />
bereits im Vorfeld wieder mit dem<br />
Angebotsvergleich und der Auswahl des<br />
besten Anschlussvertrages begonnen. So<br />
konnte das Unternehmen beispielsweise<br />
für die Attika Verwaltungsgesellschaft<br />
GmbH aus Berlin über 30 Prozent Energiekosten<br />
einsparen. Carsten Lindenblatt,<br />
Prokurist bei Attika, findet dazu klare<br />
Worte: „Unkomplizierte und kundenfreundliche<br />
Zusammenarbeit. wattline wickelt<br />
alles zu unserer Zufriedenheit ohne<br />
Mehraufwand für uns ab.“<br />
Zukunftsthema Energieeffizienz<br />
Um die eigene Wettbewerbsfähigkeit zu<br />
steigern und mögliche gesetzliche Anforderungen<br />
zu erfüllen, verfügt wattline<br />
über ein EnergieEffizienzKonzept. Mit dieser<br />
Dienstleistung bietet das Unternehmen<br />
alles einer Hand: von der Energieberatung<br />
über die technische Umsetzung<br />
von Energiemaßnahmen sowie Unterstützung<br />
bei deren staatlichen Förderung bis<br />
hin zum anschließenden Energie-Controlling.<br />
Vorteilskonditionen für Mitglieder<br />
inklusive.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
Energiedienstleistungen<br />
+ +<br />
aus<br />
+ +<br />
einer<br />
+ + +<br />
Hand<br />
+ + +<br />
bei<br />
+ +<br />
voller<br />
+ + +<br />
+ + Rechtssicherheit<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+<br />
+ Intelligenter + + + + + + Energieeinkauf<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + +<br />
+ +<br />
+ + Optimiertes + + + + + + Vertragsmanagement<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + +<br />
+ +<br />
+ + Branchen-Know-how<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + Energeffizienzberatung<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + Individuelle + + + + + + Verbrauchsstellenauflistung<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + +<br />
+ +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + +<br />
+<br />
plus<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + +<br />
WATTLINE GMBH<br />
<strong>IVD</strong>-Servicenummer: 0341 - 30 38 61-600<br />
<strong>IVD</strong>-Faxnummer: 0341 - 30 38 61-149<br />
E-Mail: energiekosten@wattline.de<br />
www.wattline.de<br />
Foto: marcus_hofmann - Fotolia.com
64<br />
+<br />
Service<br />
DAS EXPOSÉ ALS<br />
BEWERBUNGSSCHREIBEN<br />
FÜR EIN OBJEKT<br />
Dr. h.c. Hans Biermann<br />
LAGEBESCHREIBUNG<br />
LEICHT GEMACHT +FÜR ALLE <strong>IVD</strong>-MITGLIEDER<br />
Beim Anblick mancher Immobilienexposés<br />
fällt immer wieder<br />
auf, dass hier und da offensichtlich<br />
die Begriffe Lagebeschreibung<br />
und Standortdarstellung<br />
verwechselt wurden. So begrüßt<br />
einen all zu oft lediglich die<br />
bekannte rote Stecknadel auf<br />
dem gewohnt einfarbigen Untergrund<br />
eines Online-Kartendienstes.<br />
Schade. Sicher ist das online<br />
sehr praktisch – kann der mögliche<br />
Interessent doch gleich virtuell<br />
durch die Gegend scrollen<br />
und sich selber ein Bild machen.
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Betrachten wir ein Immobilien-Exposé als<br />
Bewerbungsmappe für ein Objekt, taugt<br />
die oben beschriebene „Standortdarstellung“<br />
aber nur herzlich wenig, denn zeigt<br />
sie sich auf zweierlei Art sehr unschön:<br />
Die Daten sind oft pixelig und sehen gedruckt<br />
nur mäßig professionell aus. Vor<br />
allem aber sind diese Karten nicht für die<br />
kommerzielle Nutzung lizenziert und somit<br />
schlichtweg illegal in dieser Verwendung.<br />
Abdrucke solcher Karten verletzen<br />
allesamt die Urheberrechte der Kartenanbieter.<br />
<strong>Das</strong> ist heute nicht anders als vor<br />
zwanzig Jahren, wo mancher Praktikant<br />
nichtsahnend den Autoatlas auf den<br />
Scanner legte, um schnell an einen Kartenausschnitt<br />
für ein Exposé zu kommen.<br />
6.200 vor Christus, als ein Künstler das<br />
vermutlich älteste kartenähnliche Gebilde<br />
an einer Höhlenwand im türkischen Çatalhöyük<br />
schuf, hätte dieser sicher im<br />
Traume nicht geglaubt, wie kompliziert es<br />
einmal um die Nutzung von Werken wie<br />
dem seinen in der Zukunft bestellt sein<br />
würde. Stattdessen brachte er mit seinem<br />
aussagekräftigen Abbild dieser vorzeitlichen<br />
Siedlung die vielleicht älteste Lagebeschreibung<br />
der Menschheitsgeschichte<br />
hervor.<br />
Warum wir hier nicht mal eben ein Foto<br />
von Çatalhöyük aus dem Web abdrucken?<br />
Genau! Kreiert man ein schöpferisches<br />
Werk, sei es Musik, einen Film, ein Foto<br />
oder eben auch eine Karte, so ist dieses in<br />
der Regel durch das Urheberrecht geschützt.<br />
Dazu kommen unterschiedlichste<br />
Nutzungsbedingungen, verteilt auf eine<br />
Vielzahl an Geschäftsmodellen, verbunden<br />
mit einer – für den Laien unüberschaubaren<br />
– Anzahl verschiedenster Lizenzierungen.<br />
Ob dann Karten online<br />
genutzt werden dürfen oder nur „zum<br />
Anschauen, aber nicht zum Anfassen“<br />
sind, nur für Druck auf Papier in Einzeloder<br />
hohen Druckauflagen – alles kann<br />
und wird zumeist einzeln geregelt.<br />
So umfangreich die Lizenzierung von<br />
Nutzungsrechten für lagebeschreibendes<br />
Material ist,<br />
so vielseitig sind aber<br />
auch die Möglichkeiten, dem Interessenten<br />
seinen Bedürfnissen entsprechend zu<br />
zeigen, warum ein Objekt für ihn genau<br />
das richtige ist.<br />
WIE DAS GEHT UND WARUM ES UM DIE<br />
LIZENZIERUNG VON KARTEN UND FOTOS<br />
IM JAHRE <strong>2016</strong> VIELLEICHT DOCH NICHT<br />
SO KOMPLIZIERT BESTELLT IST:<br />
Wie in jeder Bewerbung gilt auch beim<br />
Exposé, dass ein passendes Anschreiben<br />
samt ordentlichem Lebenslauf und schönem<br />
Foto die Aufmerksamkeit auf sich<br />
zieht.<br />
Eine aktuelle Karte für die Mikrolage, mit<br />
deutlich erkennbaren Straßenzügen und<br />
Darstellung des öffentlichen Personennahverkehrs,<br />
Supermärkten und z.B. Apotheken,<br />
Kitas oder Schulen im Umkreis.<br />
Dazu eine aussagekräftige Sicht auf die<br />
Makrolage, wo Wald und Wasser in der<br />
Umgebung farblich schön die Lebensqualität<br />
erahnen lassen oder eben die guten<br />
Anschlussmöglichkeiten einer City-Lage<br />
auf einer nüchternen, klaren Karte erkennbar<br />
macht. Luftbilder, ob senkrecht<br />
oder aus allen vier Himmelsrichtungen der<br />
Vogelperspektive aufgenommen, bieten<br />
zusätzlich einen großzügigen Blick auf das<br />
mögliche neue Heim.<br />
Was einer Bewerbungsmappe ihre Zeugnisse,<br />
sind der Lage- und Objektbeschreibung<br />
dann Liegenschaftskarten, Bodenrichtwerte<br />
oder auch Hochwasserrisikodaten.<br />
Alles, was die tägliche Arbeit rund<br />
um die Objekt- und Lagebeschreibung für<br />
Makler wie auch Sachverständige erleichtert,<br />
steht ihnen einfacher und günstiger<br />
denn je zur Verfügung.<br />
Und was sichert am Schluss zu, dass alle<br />
Angaben wahrheitsgemäß gemacht wur-<br />
+ 65<br />
den? Die Unterschrift!<br />
Diese ist in unserem Falle das<br />
automatische digitale Rechtemanagement<br />
für alle Karten und Fotos, das vor<br />
ungewollten Urheberrechtsverletzungen<br />
schützt.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ Für + + jährlich + + + 120 + + Euro + + + bzw. + + + + + + + + +<br />
+ 240 + + Euro + + (jur. + + Pers.) + + + erhalten + + + + + + + + + +<br />
+ Mitglieder + + + + + Zugang + + + + zu + kostenpflichtigen<br />
+ + + + + + + Karten + + + und + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + +<br />
+<br />
+ Fotos + + + im + exakten + + + + Gegenwert,<br />
+ + + unbegrenzt + + + + + Karten + + + + für + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + +<br />
+<br />
+ die + + Makrolage + + + + + sowie + + + Mikrolage-Karten<br />
+ + + + + + für + 100 + + Objekte. + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + +<br />
+<br />
+ Auch + + + Objektbesichtigungen<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ und + + Grundbuchauszüge<br />
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WEBMAPS – GEKA MBH<br />
Bismarckallee 41<br />
14193 Berlin<br />
Tel.: 030 - 8 87 11 11-0<br />
E-Mail: webmaps@webmaps.de<br />
<strong>IVD</strong>.WEBMAPS.DE
66<br />
+<br />
Service<br />
ZUSCHLAGEN: HAUSBAU<br />
MIT 150.000 EURO KFW-DARLEHEN!<br />
Die neuen attraktiven KfW-<br />
Darlehen lassen den Traum<br />
eines Eigenheims leichter den je<br />
Wirklichkeit werden. Die Förderprodukte<br />
der KfW-Bank bieten<br />
für jedes energieeffiziente Haus<br />
Möglichkeiten der unterschiedlichsten<br />
Finanzierung.<br />
So kann ein KfW Effizienzhaus 55 mit<br />
dem KfW-Programm 153 „Energieeffizient<br />
Bauen“ mit einem Darlehen von<br />
100.000 Euro gefördert werden. Und das<br />
mit einem Zinssatz ab 0,75 Prozent per<br />
anno mit einer Zinsbindung von 10 Jahren.<br />
Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren<br />
liegt der Zinssatz etwas höher.<br />
Neben den 100.000 Euro aus dem „Programm<br />
153“ kann zusätzlich für den Bau<br />
von selbstgenutzten Wohneigentum mit<br />
dem Förderprogramm 124 „KfW-Wohneigentumsprogramm“<br />
noch ein 50.000<br />
Euro KfW- Kredit beantragt werden. Damit<br />
ergibt sich in der Summe ein KfW-Darlehen<br />
von 150.000 Euro – wer möchte da<br />
nicht zuschlagen!<br />
Alle Scanhäuser erfüllen bereits im Standard<br />
die Anforderungen der neuen Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV), gültig ab<br />
1.1. <strong>2016</strong>. Im Energieverbrauch liegen die<br />
Häuser sogar bis zu 20 Prozent unter den<br />
Vorgaben der EnEV. Mit einer Kombination<br />
aus Luftwasserwärmepumpe oder –<br />
der kostengünstigen Alternative – Gasbrennwertsystem<br />
(Hybrid-Anlage) mit<br />
Fußbodenheizung sind alle Scanhäuser<br />
KfW 55 fähig. Und aufgrund des guten<br />
Preis-Leistungsverhältnisses kann ein<br />
Scanhaus zum größten Teil über diese<br />
KfW-Kredite finanziert werden.<br />
Zudem wird das Risiko des Hausbaus<br />
durch die Zahlungsweise von ScanHaus<br />
Marlow komplett ausgeschaltet: Erst<br />
BAUEN – dann ZAHLEN! <strong>Das</strong> Fertighausunternehmen<br />
tritt für seine Kunden ganz<br />
ohne Zahlung nach Baufortschritt zu<br />
100 Prozent in Vorleistung. Gezahlt wird<br />
erst, nachdem die Schlüsselgabe erfolgt<br />
ist. <strong>Das</strong> bedeutet auch, dass die Bonität<br />
des Bauherren während der Bauphase<br />
unangetastet bleibt. Im Vorfeld muss er<br />
lediglich den Nachweis erbringen, dass er<br />
das Haus sicher finanzieren kann.<br />
ScanHaus Marlow hat sich bereits zum<br />
dritten Mal in Folge erfolgreich einer jährlichen<br />
Prüfung durch das Institut Creditre-
+<br />
67<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Alle Scanhäuser erfüllen bereits im<br />
Standard die Anforderungen der neuen<br />
Energieeinsparverordnung (EnEV),<br />
+gültig ab 1.1.<strong>2016</strong>.<br />
650 – 700 Fertigteilhäuser werden im<br />
Jahr nach deutschen Qualitätsstandards<br />
am Standort Marlow aus einem Produktform<br />
unterzogen. Und wiederum erhielt<br />
das mittelständische Unternehmen die<br />
beste Bilanzrating-Note CR1 mit dem Crefozertifikat<br />
– besser geht es nicht! Damit<br />
wurde erneut die ausgezeichnete Unternehmensbonität<br />
bestätigt. Bemerkenswert,<br />
denn gerade mal 1,7 Prozent der<br />
deutschen Unternehmen erfüllen die<br />
strengen Kriterien des Zertifikats. Zu den<br />
weiteren Vorteilen des deutschen Markenhausherstellers<br />
zählt die Festpreisgarantie<br />
mit 18 Monaten. Zusätzliche<br />
Sicherheiten gibt ein exakter Bauablaufplan<br />
mit Bauzeitgarantie.<br />
<strong>Das</strong> Unternehmen ScanHaus Marlow ist<br />
mit mehr als 450 Mitarbeitern sowie bundesweit<br />
mit mehr als 60 Musterhäusern<br />
und Vertriebsbüros einer der führenden<br />
Anbieter von modernen und umweltfreundlichen<br />
Markenhäusern. Zwischen<br />
portfolio von mehr als 70 Haustypen produziert<br />
– alle individuell veränderbar in Ihrer<br />
Grundrissgestaltung und Ausstattung.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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im<br />
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Bereich<br />
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Fertighäuser<br />
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für Ihren Kunden.<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
SCANHAUS MARLOW GMBH<br />
Dr. Michael Kolodzie – Gebietsleiter Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt<br />
Gartenstraße 2, 12683 Berlin, Tel.: 030 - 54 98 05 10, Mobil: 0172 - 3 20 91 25<br />
E-Mail: gl.kolodzie@scanhaus.de, www.scanhaus.de
68<br />
+<br />
Service<br />
HOME STAGING ÜBERZEUGT<br />
Christina Wellhausen<br />
Trotz guter Marktsituation, hoher Nachfrage und steigender Kaufpreise:<br />
Nicht JEDE Immobilie in Berlin & Brandenburg ist ein Selbstläufer!<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + <strong>IVD</strong>-Mitglieder + + + + + + + erhalten + + + + + + + +<br />
+ + + + + + von + + mir + + eine + + kostenlose + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + Erstberatung + + + + + + + sowie + + + bis + + zu+ + +<br />
+ + + + + +<br />
10<br />
+<br />
Objektfotos<br />
+ + + + + +<br />
der<br />
+ +<br />
von<br />
+ + +<br />
mir<br />
+ + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + +<br />
im<br />
+<br />
Rahmen<br />
+ + + + +<br />
eines<br />
+ + +<br />
Home<br />
+ + + + + +<br />
+ + + + + + Staging-Auftrages + + + + + + + + + gestalteten<br />
+ + Immobilie + + + + + von + + einer + + + + + +<br />
+ + + + + +<br />
+ + + + + +<br />
+ + + + + + professionellen + + + + + + + + Fotografin + + + + + + +<br />
+ + + + + + INKLUSIV. + + + + + + + + + + + + + + +<br />
+ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +<br />
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WELLHAUSEN IMMOBILIEN STYLING<br />
Christina Wellhausen<br />
Berkaer Straße 39, 14199 Berlin<br />
Tel.: 030 - 86 20 07 20 / 0172 - 3 84 02 07<br />
cw@wellhausen-immobilien-styling.de<br />
www.wellhausen-immobilien-styling.de<br />
Foto: arquiplay77 - Fotolia.com<br />
Als Immobilienmakler werden Sie immer<br />
auch mit weniger repräsentativen<br />
Objekten, schleppender Nachfrage<br />
und längeren Vertriebszeiten konfrontiert.<br />
<strong>Das</strong> kostet alle Beteiligten Geld, Zeit &<br />
Nerven.<br />
Home Staging ist die professionelle Präsentation<br />
von Immobilien nach verkaufspsychologischen<br />
Kriterien mit dem Ziel einer<br />
schnellen Vermarktung zum bestmöglichen<br />
Preis.<br />
IMMOBILIENFOTOS – KEINE ZWEITE<br />
CHANCE FÜR DEN ERSTEN EINDRUCK<br />
Wozu fotografieren Sie die Immobilien,<br />
die Sie vermarkten? Reicht nicht ein „Objekt-Datenblatt“,<br />
das Sie dem Interessenten<br />
zur Verfügung stellen – und lassen<br />
ihn bei der Besichtigung selbst sehen?<br />
Nein! Durch ansprechende, gute Bilder<br />
versuchen Sie bereits im Aushang, Exposé<br />
oder Internet-Portal die Emotionen des<br />
Käufers anzusprechen und ihm zu zeigen,<br />
warum diese Immobilie genau seinen<br />
Wünschen entspricht. Doch dafür haben<br />
Sie nur wenige Sekunden Zeit: Entspricht<br />
das Foto nicht dem Bild im Kopf des Interessenten<br />
oder kann er sich selbst nicht in<br />
dieser Immobilie vorstellen, haben Sie ihn<br />
verloren – in nur einem Augen-Blick!<br />
Der <strong>IVD</strong> Berlin-Brandenburg bietet zu diesem<br />
Themen-Komplex zahlreiche interessante<br />
Seminare an: „Immobilienfotografie<br />
– Tricks und Techniken für professionelle<br />
Bilder“, „Marketing“, „Die Psychologie des<br />
Immobilienkäufers verstehen“.<br />
Genau hier setzt Home Staging an und<br />
passt damit als effektive Marketing-Maßnahme<br />
bestens in das Angebot des <strong>IVD</strong><br />
für Sie als Immobilienprofis: Home Staging<br />
beschleunigt die Vertriebszeiten und trägt<br />
dazu bei, dass die Kaufpreisvorstellungen<br />
der Verkäufer punktgenau erzielt oder sogar<br />
übertroffen werden. Dies geht klar aus<br />
einer Statistik hervor, die von der Deutschen<br />
Gesellschaft für Home Staging und<br />
Redesign e.V. (DGHR) erstmals erhoben<br />
wurde und mit der die Erfolge von Home<br />
Staging mit Leistungsdaten unterlegt werden.<br />
Untersucht wurden verschiedene Aspekte<br />
der Immobilien-Vermarktung mit Home<br />
Staging als angewandte Marketing-Maßnahme<br />
in 527 konkreten Immobilien-
+<br />
69<br />
Ausgabe <strong>2016</strong>/2017<br />
Transaktionen. Demnach wird Home Sta-<br />
gen für Neubau-Vertriebsobjekte. Immobilien.<br />
„Ich bin seit der Möblierung der Wohnungen<br />
in unserem Vertriebs-Objekt wirklich<br />
restlos überzeugt vom Home Staging!<br />
Wir hatten zwischendrin eine Zeit, in der<br />
nichts mehr ging. Der absolute Verkaufsturbo<br />
kam mit der schicken und geschmackvollen<br />
Möblierung der Wohnungen.<br />
Gerade die Einrichtung der offenen<br />
Wohn-/Essbereiche mit Küche haben<br />
deutlich gemacht, wie man ein schönes<br />
Raumgefühl herstellen kann. Die Kunden<br />
konnten sich nun die Dimensionen vorstellen<br />
und gedanklich bei der Besichtigung<br />
einrichten. <strong>Das</strong> hilft wirklich!<br />
VORHER<br />
Auch in den Schlafzimmern ist das Aufstellen<br />
eines Bettes von Vorteil. Plötzlich<br />
bekommt der Raum Struktur und ist meistens<br />
doch größer als gedacht. Viele Interessenten<br />
haben leider überhaupt keine<br />
Vorstellungskraft. Ich freue mich, dass mit<br />
Home Staging nun die Zeit des "Kreppbandklebens"<br />
(z.B. für die Maße eines<br />
Doppelbetts) auf dem Fußboden vorbei<br />
ist,“ sagt Regine Thorn, Immobilienfachwirtin,<br />
Maklerin und <strong>IVD</strong>-Mitglied aus<br />
Potsdam.<br />
VORHER<br />
WELLHAUSEN Immobilien Styling bietet<br />
ging zwar überwiegend bereits vor dem<br />
ersten Marktauftritt einer Immobilie als<br />
gängige Verkaufsvorbereitung beauftragt,<br />
in 39% der Fälle jedoch erst, nachdem<br />
eine Immobilie längere Zeit erfolglos angeboten<br />
wurde – in 60% dieser Fälle für<br />
sechs Monate oder mehr. Professionell<br />
aufbereitet, werden 2/3 der Immobilien<br />
innerhalb von maximal vier Wochen verkauft,<br />
davon gut 15% bereits nach der<br />
Ihnen einen Rundum-Service aus einer<br />
Hand: Nach jahrelanger Erfahrung als<br />
Maklerin mit Einwänden und Begründungen<br />
für Preis-Reduzierungen von potentiellen<br />
Käufern, betrachte ich Immobilien<br />
nun mit den Augen der Interessenten,<br />
nicht denen des Verkäufers, und berate<br />
Sie bei der optimalen Präsentation Ihrer<br />
Immobilie zur Vermarktung.<br />
TIPP:<br />
Mit einem Home Stager als Kooperationspartner<br />
bieten Sie Ihren Kunden ein<br />
„plus“ durch innovative Immobilien-<br />
Vermarktung, ggf. sogar einen Mehrwert,<br />
und haben so einen Wettbewerbsvorteil<br />
ersten Besichtigung. In 65% der Fälle<br />
wurde der Angebotspreis genau erzielt<br />
oder sogar übertroffen.<br />
Die vollumfängliche Statistik mit allen detaillierten<br />
Zahlen und Ergebnissen finden<br />
Sie hier: www.dghr-info.de/dghr/pressemitteilungen/<br />
Ich koordiniere tatkräftig die Umsetzung<br />
aller erforderlichen Maßnahmen und verfüge<br />
über ein Netzwerk von Fachleuten<br />
und Kooperationspartnern, die mein<br />
Know-How ergänzen. Sie haben jedoch<br />
nur einen Ansprechpartner: mich.<br />
für Ihr Unternehmen.<br />
Aber nicht nur gute Fotos sind wichtig,<br />
sondern auch das Wohl- und Raumgefühl<br />
vor Ort – gerade auch in Musterwohnun-<br />
Seit 2010 bin ich als "Home Stagerin" tätig<br />
und unterstütze private Immobilien-<br />
Besitzer, Makler und Bauträger erfolgreich<br />
bei einer optimalen Produkt-Präsentation<br />
- und damit beim der Vermarktung ihrer<br />
Wellhausen Immobilien Styling ist Mitglied im<br />
Berufsverband: Deutsche Gesellschaft für<br />
Home Staging und Redesign e.V. (DGHR)<br />
+<br />
NACHHER<br />
NACHHER<br />
Foto: „Vorher“ = Christina Wellhausen, „Nachher“ = Regine Thorn
70<br />
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Zum Online-Formular<br />
<strong>IVD</strong> Berlin-Brandenburg e.V., Knesebeckstraße 59-61, 10719 Berlin, Tel.: (030) 89 73 53 64, Fax: (030) 89 73 53 68<br />
info@ivd-berlin-brandenburg.de, www.ivd-berlin-brandenburg.de
72<br />
+<br />
Herausgeber:<br />
<strong>IVD</strong> Bildungsinstitut Berlin-Brandenburg GmbH im Auftrag des Immobilienverband Deutschland (<strong>IVD</strong>)<br />
Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Berlin-Brandenburg e.V.<br />
Vorsitzender des Vorstandes: Dirk Wohltorf<br />
Knesebeckstraße 59 – 61, 10719 Berlin, Tel. 030 - 89 73 53 64, Fax 030 - 89 73 53 68<br />
info@ivd-berlin-brandenburg.de, www.ivd-berlin-brandenburg.de<br />
Layout:<br />
Angelika Lomitschka, LOMITSCHKA media-solutions<br />
Druck:<br />
Resch Druck<br />
Titelfoto:<br />
alphaspirit - Fotolia.com<br />
Copyright:<br />
Dieses <strong>Magazin</strong> ist urheberrechtlich geschützt. Alle Urheber-, Nutzungs- und Verlagsrechte sind vorbehalten<br />
und liegen beim Herausgeber. Jede Verwertung ist ohne vorherige schriftliche Genehmigung<br />
des Herausgebers unzulässig. Dies gilt vor allem für die herkömmliche Vervielfältigung (darunter Fotokopien,<br />
Scan, Nachdruck), Übersetzung, Aufnahme in Mikrofilmarchive, Aufnahme in Internet-Datenbanken,<br />
elektronische Datenbanken und Internet-Webseiten sowie die Vervielfältigung auf CD-ROM oder<br />
anderen digitalen Datenträgern. Auch die Herstellung von elektronischen Kopien und der Weiterversand<br />
per E-Mail unterliegt dem Urheberrecht. Der Herausgeber übernimmt keine Verantwortung für den<br />
Inhalt von Texten Dritter.<br />
Alle Urheber- und Leistungsschutzrechte vorbehalten. Stand: April <strong>2016</strong>
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