VDP-ARBEITSKREIS WERTERMITTLUNG AUSLAND 3. Auflage
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Stand: August 2012<br />
Studienbrief INTERNATIONALE<br />
IMMOBILIENMÄRKTE UND<br />
IHRE BEWERTUNGSVERFAHREN<br />
<strong>VDP</strong>-<strong>ARBEITSKREIS</strong> <strong>WERTERMITTLUNG</strong> <strong>AUSLAND</strong><br />
<strong>3.</strong> <strong>Auflage</strong><br />
vdp<br />
Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V.<br />
Georgenstraße 21 | 10117 Berlin<br />
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Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des vdp unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen<br />
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Inhaltsverzeichnis<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Abkürzungsverzeichnis 11<br />
Einleitung und Zielsetzung 15<br />
Großbritannien 17<br />
Matthew Bennett, Hypothekenbank Frankfurt AG<br />
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 19<br />
2 Immobilienmarkt 20<br />
2.1 Einführung 20<br />
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 22<br />
2.2.1 Büro 22<br />
2.2.2 Handel 22<br />
2.2.3 Industrie 22<br />
2.3 Wohnimmobilienmarkt 22<br />
3 Grundlagen der Wertermittlung 25<br />
<strong>3.</strong>1 Bau- und Planungsrecht 25<br />
<strong>3.</strong>2 Grundstücksrecht 27<br />
<strong>3.</strong>2.1 Grundbuch (Land Registry) 27<br />
<strong>3.</strong>2.2 Eigentumsübertragung (Conveyancing) 28<br />
<strong>3.</strong>2.3 Grundstücksähnliche Rechte (Long Leasehold) 29<br />
<strong>3.</strong>2.4 Commonhold Reform 29<br />
<strong>3.</strong>3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 30<br />
<strong>3.</strong>4 Flächenermittlung 30<br />
<strong>3.</strong>4.1 Bruttogrundfläche (Gross External Area, GEA) 31<br />
<strong>3.</strong>4.2 Nettogrundfläche (Gross Internal Area, GIA) 31<br />
<strong>3.</strong>4.3 Vermietbare Fläche (Net Internal Area, NIA) 31<br />
<strong>3.</strong>4.4 Geschossflächenzahl (Plot Ratio, GFZ) 32<br />
<strong>3.</strong>4.5 Ausbauverhältnis (Ratio of Net to Gross) 32<br />
<strong>3.</strong>4.6 Gesetzliche Baudichte (Plot Ratio und Site Coverage) 32<br />
<strong>3.</strong>5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 32<br />
4 Bewertungsrichtlinien 34<br />
5 Sachverständigenwesen 37<br />
6 Wertbegriffe und -definitionen 38<br />
6.1.1 Marktwert (Market Value; früher Open Market Value) 38<br />
6.1.2 Subjektiver Wert/Investmentwert (Worth/Investment Value) 38<br />
6.1.3 Beizulegender Zeitwert (Fair Value) 39<br />
6.1.4 Beleihungswert (Mortgage Lending Value, MLV) 39<br />
7 Wertermittlungsverfahren 40<br />
7.1 Ertragswertverfahren 42<br />
7.1.1 Mietertrag 44<br />
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 3
Inhaltsverzeichnis<br />
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 46<br />
7.1.3 Kapitalisierung 47<br />
7.2 Sachwertverfahren 48<br />
7.2.1 Bodenwerte 48<br />
7.2.2 Baukosten 48<br />
7.3 Vergleichswertverfahren 48<br />
8 Marktwertermittlung 49<br />
9 Beleihungswertermittlung 49<br />
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 49<br />
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 50<br />
10 Notwendige Unterlagen 51<br />
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 51<br />
12 Quellen 52<br />
Frankreich 53<br />
Franck Pantaleo, Hypothekenbank Frankfurt AG<br />
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 55<br />
2 Immobilienmarkt 56<br />
2.1 Einführung 56<br />
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 56<br />
2.2.1 Büro 56<br />
2.2.2 Handel 58<br />
2.2.3 Industrie und Logistik 58<br />
2.3 Wohnimmobilienmarkt 59<br />
2.<strong>3.</strong>1 Der Markt in Paris 60<br />
2.<strong>3.</strong>2 Der Markt in den Provinzen 60<br />
2.<strong>3.</strong>3 Bewertungstechnische Aspekte 61<br />
3 Grundlagen der Wertermittlung 62<br />
<strong>3.</strong>1 Bau- und Planungsrecht 62<br />
<strong>3.</strong>2 Grundstücksrecht 63<br />
<strong>3.</strong>2.1 Eigentumsübertragung 63<br />
<strong>3.</strong>2.2 Immobilien, Grundstück und Registerwesen 64<br />
<strong>3.</strong>2.3 Volleigentum (Pleine Propriété) 64<br />
<strong>3.</strong>2.4 Teileigentum (Copropriété) 64<br />
<strong>3.</strong>2.5 Volumeneigentum (Division en volumes) 65<br />
<strong>3.</strong>2.6 Bail emphythéotique, Droit de superficie und Bail à construction 65<br />
<strong>3.</strong>2.7 Immobilien-Leasing (Crédit-Bail Immobilier) 66<br />
<strong>3.</strong>3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 66<br />
<strong>3.</strong><strong>3.</strong>1 Erwerbsnebenkosten 66<br />
<strong>3.</strong>4 Flächenermittlung 66<br />
<strong>3.</strong>4.1 Grundstücksfläche (Surface cadastrale) 67<br />
<strong>3.</strong>4.2 Bruttogrundfläche (Surface Hors Oeuvre Brute, SHOB) 67<br />
<strong>3.</strong>4.3 Nettogrundfläche (Surface Hors Oeuvre Nette, SHON) 67<br />
<strong>3.</strong>4.4 Bruttonutzfläche (Surface Utile Brute, SUB) 67<br />
4 | � Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin
Inhaltsverzeichnis<br />
<strong>3.</strong>4.5 Nettonutzfläche (Surface Utile Nette, SUN) 67<br />
<strong>3.</strong>4.6 Gewichtete Fläche (Surface Utile Pondérée, SUP) 67<br />
<strong>3.</strong>4.7 GLA – Gross Lettable Area (Surface Commerciale) 68<br />
<strong>3.</strong>4.8 Wohnfläche (Surface Habitable) 68<br />
<strong>3.</strong>4.9 Miteigentumsfläche (Surface Loi Carrez) 68<br />
<strong>3.</strong>4.10 Geschossflächenzahl (Coefficient d’Occupation des Sols, COS) 68<br />
<strong>3.</strong>4.11 Ausbauverhältnis (Coefficient de Rendement) 68<br />
<strong>3.</strong>4.12 Gesetzliche, festgelegte Baudichte (Plafond Légal de Densité, PLD) 69<br />
<strong>3.</strong>5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 69<br />
4 Bewertungsrichtlinien 70<br />
5 Sachverständigenwesen 72<br />
6 Wertbegriffe und Definitionen 74<br />
6.1 Marktwert (Valeur Vénale) 74<br />
6.2 Beleihungswert (Valeur Hypothécaire) 74<br />
6.3 Betriebswert (Valeur d’Utilité) 75<br />
6.4 Sachwert (Valeur Sol et Construction) 75<br />
6.5 Versicherungswert (Valeur d’Assurance) 75<br />
7 Wertermittlungsverfahren 76<br />
7.1 Ertragswertverfahren 77<br />
7.1.1 Mietertrag 77<br />
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 80<br />
7.1.3 Kapitalisierung 80<br />
7.2 Sachwertverfahren 81<br />
7.2.1 Bodenwerte 81<br />
7.2.2 Baukosten 81<br />
7.3 Vergleichswertverfahren 82<br />
8 Marktwertermittlung 83<br />
9 Beleihungswertermittlung 83<br />
10 Notwendige Unterlagen 83<br />
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 84<br />
12 Quellen 84<br />
Niederlande 85<br />
Serge Schiltz, Hypothekenbank Frankfurt AG<br />
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 87<br />
2 Immobilienmarkt 88<br />
2.1 Einführung 88<br />
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 89<br />
2.2.1 Büro 89<br />
2.2.2 Handel 89<br />
2.2.3 Industrie 89<br />
2.3 Wohnimmobilienmarkt 90<br />
2.<strong>3.</strong>1 Mietwohnungsmarkt 90<br />
2.<strong>3.</strong>2 Wohneigentum 91<br />
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 5
Inhaltsverzeichnis<br />
3 Grundlagen der Wertermittlung 92<br />
<strong>3.</strong>1 Bau- und Planungsrecht 92<br />
<strong>3.</strong>1.1 Bebauungsdichte (Bebouwingsdichtheid) 92<br />
<strong>3.</strong>2 Grundstücksrecht 92<br />
<strong>3.</strong>2.1 Eigentumsübertragung 92<br />
<strong>3.</strong>2.2 Grundbuch (Kadaster) 93<br />
<strong>3.</strong>2.3 Erbpachtrecht (Erfpachtrecht) 93<br />
<strong>3.</strong>2.<strong>3.</strong>1 Implizite Berücksichtigung des Erbpachtrechtes 94<br />
<strong>3.</strong>2.<strong>3.</strong>2 Explizite Berücksichtigung des Erbpachtrechtes 94<br />
<strong>3.</strong>2.4 Appartementsrecht 95<br />
<strong>3.</strong>3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 95<br />
<strong>3.</strong><strong>3.</strong>1 Grunderwerbsteuer 95<br />
<strong>3.</strong><strong>3.</strong>2 Immobiliensteuer 96<br />
<strong>3.</strong>4 Flächenermittlung 96<br />
<strong>3.</strong>4.1 Aufmaß (Meetstaat Verhuurbaar Vloeroppervlak) 96<br />
<strong>3.</strong>4.2 NEN 2580 96<br />
<strong>3.</strong>4.3 Bruttofläche (Bruto Vloeroppervlakte, BVO) 96<br />
<strong>3.</strong>4.4 Nettofläche (Netto Vloeroppervlakte, NVO) 97<br />
<strong>3.</strong>4.5 Vermietbare Fläche (Verhuurbare Vloeroppervlakte, VVO) 97<br />
<strong>3.</strong>5 Gebäudeenergieeffizienz und Zertifikate „Nachhaltiges Bauen“ 97<br />
4 Bewertungsrichtlinien 98<br />
5 Sachverständigenwesen 99<br />
6 Wertbegriffe und -definitionen 100<br />
6.1.1 Marktwert (Onderhandse verkoopwaarde) 100<br />
6.1.2 Versteigerungswert (Executiewaarde) 100<br />
6.1.3 Wiederherstellungswert (Herbouwwaarde) 100<br />
6.1.4 Andere Wertbegriffe 100<br />
7 Wertermittlungsverfahren 101<br />
7.1 Ertragswertverfahren 101<br />
7.1.1 Mietertrag 101<br />
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 102<br />
7.1.3 Kapitalisierung 103<br />
7.2 Sachwertverfahren 103<br />
7.2.1 Bodenwerte 103<br />
7.2.2 Baukosten 104<br />
7.3 Vergleichswertverfahren 104<br />
8 Beleihungswertermittlung 105<br />
8.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 105<br />
8.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 105<br />
9 Notwendige Unterlagen 106<br />
10 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 106<br />
11 Sonstiges 107<br />
12 Quellen 108<br />
6 | � Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin
Inhaltsverzeichnis<br />
Spanien 109<br />
Kathrin Werkmeister, Hypothekenbank Frankfurt AG<br />
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 111<br />
1.1 Historischer Abriss 111<br />
1.2 Wirtschaftlicher Hintergrund 111<br />
2 Immobilienmarkt 113<br />
2.1 Einführung 113<br />
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 113<br />
2.2.1 Büro 113<br />
2.2.2 Handel 114<br />
2.2.3 Industrie 115<br />
2.3 Wohnimmobilienmarkt 115<br />
3 Grundlagen für die Wertermittlung 117<br />
<strong>3.</strong>1 Bau- und Planungsrecht 117<br />
<strong>3.</strong>1.1 Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana/Urbanistica) 117<br />
<strong>3.</strong>1.2 Bebauungsplan (Plan Parcial de Ordenación) 117<br />
<strong>3.</strong>1.3 Baugenehmigung (Licencia Municipal de Obra) 118<br />
<strong>3.</strong>2 Grundstücksrecht 118<br />
<strong>3.</strong>2.1 Eigentumsübertragung 118<br />
<strong>3.</strong>2.2 Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) 119<br />
<strong>3.</strong>2.3 Wohnungseigentum/Teileigentum 119<br />
<strong>3.</strong>2.4 Grunddienstbarkeiten 120<br />
<strong>3.</strong>2.5 Derecho de superficie 120<br />
<strong>3.</strong>3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 121<br />
<strong>3.</strong>4 Flächenermittlung 121<br />
<strong>3.</strong>4.1 Nutzbare Fläche (Superficie útil) 121<br />
<strong>3.</strong>4.2 Bebaute Fläche (Superficie construida) 121<br />
4 Bewertungsrichtlinien 122<br />
5 Sachverständigenwesen 123<br />
6 Wertbegriffe und -definitionen 125<br />
6.1.1 Marktwert (Valor de mercado o valor de venal) 125<br />
6.1.2 Wiederherstellungswert (Valor de reemplazamiento bruto (o a nuevo), VRB) 125<br />
6.1.3 Bauwert (Valor de reemplazamiento neto (o actual), VRN) 125<br />
6.1.4 Valor maximo legal, VML 125<br />
6.1.5 Weitere Wertdefinitionen 125<br />
7 Wertermittlungsverfahren 127<br />
7.1 Ertragswertverfahren 127<br />
7.1.1 Bewirtschaftungskosten/Ausgaben 128<br />
7.1.2 Erwerbsnebenkosten 128<br />
7.1.3 Auswahl des Kapitalisierungszinssatzes 128<br />
7.1.4 Mietertrag 129<br />
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 7
Inhaltsverzeichnis<br />
7.2 Sachwertverfahren 130<br />
7.2.1 Bodenwerte 131<br />
7.2.2 Baukosten 131<br />
7.3 Vergleichswertverfahren 131<br />
8 Marktwertermittlung 132<br />
9 Beleihungswertermittlung 132<br />
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 132<br />
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 132<br />
10 Notwendige Unterlagen 133<br />
11 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 133<br />
12 Sonstiges 134<br />
USA 135<br />
Karen Mergelsberg, Deutsche Hypothekenbank (Act.-Ges.) und Jörg Quentin, Deutsche Pfandbriefbank AG<br />
1 Wirtschaftliche Situation und Staatsaufbau 137<br />
2 Immobilienmarkt 139<br />
2.1 Einführung 139<br />
2.2 Gewerbeimmobilienmarkt 141<br />
2.2.1 Büro 141<br />
2.2.2 Einzelhandel 142<br />
2.2.3 Industrie 143<br />
2.3 Wohnimmobilienmarkt 144<br />
3 Grundlagen der Wertermittlung 145<br />
<strong>3.</strong>1 Bau- und Planungsrecht 145<br />
<strong>3.</strong>2 Grundstücksrecht 145<br />
<strong>3.</strong>3 Steuerliche und versicherungsrechtliche Grundlagen 149<br />
<strong>3.</strong>4 Flächenermittlung 150<br />
4 Bewertungsrichtlinien 153<br />
5 Sachverständigenwesen 154<br />
6 Wertbegriffe und -definitionen 157<br />
7 Wertermittlungsverfahren 159<br />
7.1 Ertragswertverfahren (Income Approach) 159<br />
7.1.1 Mietertrag 160<br />
7.1.2 Bewirtschaftungskosten 161<br />
7.1.3 Kapitalisierung 163<br />
7.2 Sachwertverfahren (Cost Approach) 164<br />
7.2.1 Bodenwerte 164<br />
7.2.2 Baukosten 165<br />
7.3 Vergleichswertverfahren (Sales Comparison Approach) 167<br />
8 Marktwertermittlung 168<br />
9 Beleihungswertermittlung 170<br />
9.1 Ermittlung eines länderspezifischen Beleihungswertes 170<br />
9.2 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV 170<br />
8 | � Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin
Inhaltsverzeichnis<br />
9.3 Notwendige Unterlagen 173<br />
9.4 Bearbeitung und Prüfung der Unterlagen 174<br />
10 Sonstiges 175<br />
10.1 Hotelbewertung 175<br />
10.2 Leasehold Interest 175<br />
10.3 LEEDS Umweltstandards für Immobilien 176<br />
11 Quellen 177<br />
Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV auf der Grundlage ausländischer Bewertungen 179<br />
1 Einführung 179<br />
2 Gesetzliche Grundlagen 180<br />
3 Anforderungen an die außerhalb Deutschlands erstellten Gutachten 181<br />
4 Besichtigung 182<br />
5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes 182<br />
5.1 Ertragswertverfahren 182<br />
5.2 Sachwertverfahren 183<br />
6 Grundsätze und Anforderungen der Beleihungswertermittlung 184<br />
6.1 Einhaltung des Zwei-Säulen-Prinzips (Sach- und Ertragswert) 184<br />
6.2 Wahl der Mietausgangsgrößen 184<br />
6.3 Ausreichender Bewirtschaftungskostenansatz 185<br />
6.4 Einhaltung von Mindestkapitalisierungszinssätzen 186<br />
6.5 Abschreibung/Restnutzungsdauer 186<br />
6.6 Erwerbsnebenkosten 187<br />
Volkswirtschaftliche Daten ausgewählter Länder 188<br />
Beauftragungsschreiben – Beispiel 190<br />
Stichwortverzeichnis 198<br />
� Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin | 9